strana 1 |

1. ÚVOD

Vývoj na trhu s nehnuteľnosťami určenými na bývanie v rokoch, ktoré predchádzali

finančnej kríze, a najmä zvyšovanie zadlženosti domácností, ktoré ho

v mnohých členských štátoch sprevádzalo,

prispel k vytvoreniu makroekonomických nerovnováh. Do roku 2008 bola naozaj vo

väčšine členských štátov typická dlhodobá a nevídane silná expanzia cien

nehnuteľností určených na bývanie. Sprevádzal ju veľký nárast objemu

výstavby a poskytovania úverov.

Úpravy cien, ktoré sa odvtedy zaznamenali

v členských štátoch EÚ, sú veľmi

nerovnomerné. V niektorých členských štátoch, najmä v Írsku a Rumunsku, klesli

v priebehu niekoľkých rokov po vypuknutí krízy reálne ceny nehnuteľností určených

na bývanie o viac než 50 %. Naopak v Belgicku, Luxembursku a Švédsku sa

ceny skoro vôbec neupravili alebo dokonca naďalej rástli.

S postupným oživovaním hospodárstva

naberajú na význame faktory dopytu. V roku 2016 preto ceny nehnuteľností

určených na bývanie vo väčšine členských štátov rýchlo stúpli. Tento vývoj je

signálom, že treba opäť upriamiť pozornosť na potenciálne destabilizujúcu úlohu veľkých

výkyvov na trhoch s nehnuteľnosťami a na potenciálne akcelerujúcu úlohu, ktorú môže

zohrávať trh s úvermi.

V ďalšej časti tohto informačného prehľadu sa skúmajú možné slabé miesta na trhu

s nehnuteľnosťami určenými na bývanie a politické opatrenia, ktoré prijímajú

členské štáty na ich odstraňovanie. V prvej časti sa skúma vývoj cien a počtu

nehnuteľností určených na bývanie, na

konkrétne tie, ktoré súvisia s úvermi.

Skúmajú sa aj sociálne aspekty. V druhej časti sa rozoberajú politické priority,

pričom osobitná pozornosť sa venuje makroprudenciálnej politike, daňovej

politike a opatreniam na odstraňovanie

problému obmedzenej ponuky.

Vývoj na trhu s úvermi je významným

kvalifikátorom na posúdenie slabých miest na trhu s nehnuteľnosťami určenými na

bývanie. Tento informačný prehľad by sa mal preto vykladať v spojení

s informačným prehľadom o bankovom sektore. Do úvahy by sa mala vziať aj

daňová politika, ktorá môže mať takisto

veľký vplyv na vývoj trhu s nehnuteľnosťami určenými na bývanie.

A napokon, keďže politika bývania súvisí aj so sociálnou ochranou a súdržnosťou,

mal by sa zohľadniť aj informačný prehľad venovaný tejto téme.

2. VÝZVY

2.1. Dynamika cien nehnuteľností

určených na bývanie

Mnohé členské štáty majú veľké alebo čoraz väčšie problémy vyplývajúce zo

slabých miest na trhu s nehnuteľnosťami určenými na bývanie. Keďže vo väčšine

členských štátov úrokové miery dosiahli historické dno a posilňuje sa rast, silnejú

tlaky zo strany dopytu na trhy s nehnuteľnosťami určenými na bývanie.

Cena nehnuteľností určených na bývanie

zaznamenala vo väčšine členských štátov nárast (graf 1). V Maďarsku a vo Švédsku

prekročil v rokoch 2015 a 2016 kumulatívny rast cien nehnuteľností

určených na bývanie 20 %. V Grécku, Taliansku a vo Fínsku v roku 2016 reálne

ceny nehnuteľností určených na bývanie

TEMATICKÝ INFORMAČNÝ PREHĽAD EURÓPSKEHO

SEMESTRA

VÝVOJ NA TRHU S NEHNUTEĽNOSŤAMI

strana 2 |

naďalej vykazovali negatívny rast. V prípade Grécka a Talianska to znamená

pokles cien nehnuteľností určených na bývanie deviaty rok za sebou. Na

posúdenie rizík súvisiacich s úpravou cien nehnuteľností určených na bývanie možno

použiť viaceré oceňovacie techniky, aby sa

doplnila analýza finančných ukazovateľov a ukazovateľov bývania. Tieto techniky

vychádzajú z analýzy vývoja pomeru medzi cenami nehnuteľností určených na bývanie

a nájmami (pomer ceny k nájmu) alebo hrubým disponibilným príjmom domácností

na obyvateľa (pomer ceny k príjmu). Na izolovanie vplyvu rôznych faktorov, ktoré

sú určujúce pre ceny nehnuteľností

určených na bývanie, sa používa aj štatistická analýza.

Keďže časové rady cien nehnuteľností určených na bývanie sú dostupné iba

v podobe indexu, absolútne hodnoty pomeru ceny k nájmu a ceny k príjmu

nemajú výpovednú hodnotu. Konkrétne to znamená, že ich nemožno porovnávať

s inými krajinami. V dôsledku toho sa

analýza zameriava na odchýlku pomeru

ceny k príjmu a ceny k nájmu od dlhodobého priemeru. Táto odchýlka

poskytuje užitočnú referenčnú hodnotu na meranie vývoja cien nehnuteľností určených

na bývanie. Pomer ceny k príjmu vypovedá o úsilí, ktoré musí priemerná domácnosť

vyvinúť na kúpu nehnuteľnosti určenej na

bývanie. Úroveň, ktorá vysoko prekonáva dlhodobý priemer, signalizuje pokles

cenovej dostupnosti. Môže to ovplyvniť dopyt a znížiť ceny nehnuteľností určených

na bývanie naspäť na cenovo dostupnejšiu úroveň. Takisto platí, že v situácii, keď

existuje rovnováha, a za daných kapitálových nákladov by maklérov nemal

zaujímať výber medzi vlastníctvom

a prenájmom nehnuteľnosti určených na bývanie. Ceny prenájmu a nehnuteľností

určených na bývanie by sa preto mali vyvíjať súbežne. Odchýlka pomerov od ich

dlhodobej hodnoty sa môže vykladať ako odchýlka od rovnováhy na trhu

s nehnuteľnosťami. Mala by za následok zmenu dopytu po prenájme a bytoch

užívaných vlastníkmi, čím sa pomer ceny

k nájmu vráti naspäť na svoju dlhodobú úroveň.

strana 3 |

Graf 1 – Rast cien nehnuteľností určených na bývanie

2016 2015 2014 2000-2008 2008-2016

BE 1,1 1,3 -1,3 5,1 0,6

BG 7,5 1,6 1,5 12,9 -5,6

CZ 6,6 3,9 1,8 6,6 -0,2

DK 4,1 6,3 3,0 5,3 -1,0

DE 5,3 4,1 2,2 -1,7 2,5

EE 3,8 7,0 13,1 n.a. -1,2

IE 5,5 8,5 15,5 5,9 -4,5

EL -2,0 -3,5 -5,0 5,1 -7,4

ES 4,7 3,7 0,1 8,1 -5,6

FR 1,0 -1,8 -1,7 7,5 -0,7

HR 2,2 -2,4 -1,1 4,6 -4,3

IT -0,7 -2,6 -4,6 3,6 -3,5

CY 1,4 0,2 -1,3 n.a. -4,0

LV 7,5 -2,7 4,2 12,9 -4,7

LT 4,4 4,6 6,3 12,0 -4,8

LU 5,8 5,9 3,9 7,5 3,6

HU 9,8 11,6 3,2 n.a. -1,9

MT 4,8 5,0 2,5 11,6 0,0

NL 4,4 3,3 0,0 2,4 -2,8

AT 7,2 3,5 1,4 -0,2 4,4

PL 2,4 2,7 1,1 n.a. -3,1

PT 6,0 2,3 3,9 -1,2 -0,9

RO 6,5 1,9 -3,3 n.a. -9,7

SI 3,6 1,4 -6,5 n.a. -4,1

SK 7,0 5,5 1,5 n.a. -2,4

FI -0,3 -0,3 -1,7 3,4 0,0

SE 7,5 12,1 8,2 6,5 5,8

UK 5,8 5,6 6,2 7,5 0,6

Zdroj : Eurostat

% zmeny v znížených cenách

obytných nehnuteľností% CAGR

strana 4 |

Graf 2 – Pomer cien k disponibilnému príjmu, 2008 – 2016

Zdroj: Eurostat, Európska centrálna banka (ECB), Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD),

Banka pre medzinárodné zúčtovanie (BIS), výpočty Európskej komisie. Poznámka: Odchýlka porovnaná s dlhodobým priemerom za roky 1995 – 2016.

Pomer ceny k príjmu a pomer ceny k nájmu potvrdzujú, že úprava cien

nehnuteľností určených na bývanie bola od roku 2008 vo väčšine členských štátov

veľmi vysoká. Vo väčšine z nich je súčasná

úroveň týchto pomerov hlboko pod úrovňou z roka 2008 a aj pod úrovňou

dlhodobého priemeru (grafy 2 a 3). Z toho vyplýva, že potenciál úpravy je v prípade

týchto krajín obmedzený a možno očakávať ďalší rast reálnych cien nehnuteľností

určených na bývanie. Mnohé krajiny zatiaľ vykazujú pomery na úrovni viac než 10 %

nad dlhodobým priemerom. Patria k nim Belgicko, Francúzsko, Luxembursko,

Rakúsko, Švédsko a Spojené kráľovstvo.

V prípade týchto krajín, v ktorých došlo od vypuknutia finančnej krízy iba k malej

úprave cien nehnuteľností určených na bývanie, pomery ocenenia naznačujú, že

v budúcnosti možno očakávať podstatné úpravy.

Graf 3 – Pomer ceny k nájmu, 2008 – 2015

Zdroj: Eurostat, ECB, OECD, BIS, výpočty Európskej komisie.

Poznámka: Odchýlka porovnaná s dlhodobým priemerom za roky 1995 – 2016.

-40

-20

0

20

40

60

80

SE LU BE UK AT FR FI

DK CY CZ IT NL DE EL EE ES SK SI IE HU PT M

T

HR PL LT LV RO BG

2016 2008

-40

-20

0

20

40

60

80

SE LU BE UK AT FR FI

DK CY CZ IT NL DE EL EE ES SK SI IE HU PT MT HR PL LT LV RO BG

2016 2008

strana 5 |

Aby sa analýza doplnila o pomery ocenenia, možno vypracovať štatistickú

analýzu s cieľom zistiť, či je vývoj

reálnych cien nehnuteľností určených na bývanie v súlade s tým, čo naznačujú

makroekonomické určujúce faktory1. V niektorých prípadoch môže výrazný rast

cien nehnuteľností určených na bývanie naozaj súvisieť s demografickými faktormi

a faktormi ponuky, zvýšením príjmu alebo s obzvlášť nízkymi úrokovými mierami.

V iných prípadoch tieto zvyčajné základné určujúce faktory nepostačujú na

vysvetlenie rastu reálnych cien

nehnuteľností určených na bývanie. Z toho vyplýva, že ceny nehnuteľností

určených na bývanie by mohli byť nadhodnotené. Na základe kombinácie

informácií z tejto základnej analýzy a analýzy pomerov sa odhaduje odchýlka

v ocenení. To umožňuje zmapovať krajiny na základe rizika úpravy reálnych cien

nehnuteľností určených na bývanie

a najnovšieho vývoja (graf 4). Z mapovania vyplýva, že vo väčšine

členských štátov sa reálne ceny nehnuteľností určených na bývanie

odchyľujú maximálne o 10 % od úrovne vyplývajúcej z rôznych metrík oceňovania.

Pokiaľ ide o krajiny, v ktorých nedávno ceny rýchlo stúpali, možno vymedziť dve

skupiny. V prvej skupine, do ktorej patria

Luxembursko, Rakúsko, Švédsko a Spojené kráľovstvo, sa ceny zvyšujú

rýchlym tempom aj napriek veľkým odchýlkam v ocenení. V týchto krajinách

je preto potrebné pozornejšie monitorovať

dynamiku cien, pretože sa v nich kumulujú riziká súvisiace

s nadhodnotením a dynamickým vývojom cien. V druhej skupine, do ktorej patria

konkrétne Bulharsko, Česká republika, Lotyšsko, Maďarsko a Slovensko, stúpli

ceny nehnuteľností určených na bývanie až nedávno a rýchlo sa zvyšujú. Reálne

ceny nehnuteľností na bývanie v týchto členských štátoch stále nedosahujú

najvyššie hodnoty zaznamenané v roku

2008 a z metriky oceňovania nevyplýva žiadne významné nadhodnotenie. V týchto

prípadoch by mohlo zvyšovanie cien predznamenať vznik špekulatívnych

bublín, ktoré môže byť ťažké odstrániť. Spomedzi krajín s veľkými odchýlkami

v ocenení sú v osobitnej pozícii Belgicko a Francúzsko. V oboch krajinách bola

úprava cien a metriky oceňovania po kríze

z roku 2008 relatívne obmedzená. Vývoj cien nehnuteľností určených na bývanie

však odvtedy zostal utlmený. Hoci riziko sa od krízy významne neznížilo, pomalý

rast cien nehnuteľností určených na bývanie by preto v prípade, že pretrvá aj

po oživení hospodárstva, mohol viesť k postupnému návratu k základným

hodnotám.

1 Podrobné informácie o metodike pozri v dokumente Philiponnet N. a A. Turrini (2017), Assessing house price developments in the EU (Posúdenie vývoja cien nehnuteľností určených na bývanie v EÚ), dokument na rokovanie, European Economy.

strana 6 |

Graf 4 – Odchýlka v ocenení a skutočný rast cien nehnuteľností určených na bývanie, 2016

Zdroj: Európska komisia, ECB, OECD, BIS, analýza Európskej komisie.

Poznámka: Odchýlka v ocenení sa vypočítala na základe pomeru ceny k nájmu, pomeru ceny k príjmu a štatistického modelu základných určujúcich faktorov pre ceny nehnuteľností určených na bývanie.

2.2. Vývoj v oblasti objemu

Ukazovatele objemu týkajúce sa trhov

s nehnuteľnosťami určenými na bývanie sú

užitočné na kvantifikovanie vývoja v oblasti výstavby a mali by sa považovať za doplnok

vývoja cien nehnuteľností určených na bývanie. Na vývoj na trhu

s nehnuteľnosťami určenými na bývanie má vplyv najmä to, ako ponuka nehnuteľností

reaguje na tlak zo strany cien a dopytu. Obmedzenia ponuky, ktoré vyvolávajú

pomalú reakciu objemu na ceny, môžu viesť

k dlhším obdobiam výkyvov s vyššou volatilitou cien. Na druhej strane citlivejšie

reagujúca ponuka nehnuteľností znamená, že nárasty cien nehnuteľností určených na

bývanie sa premietajú do intenzívnejšej výstavby. Hoci sa rastúcou ponukou vývoj

cien zmierňuje, zároveň to znamená aj to, že makroekonomický vplyv úpravy cien

V niektorých členských štátoch (napr. v Španielsku) bol pokles investícií do

nehnuteľností určených na bývanie

spôsobený nadmernými investíciami spred niekoľkých rokov; v iných to súvisí

s oslabenou ponukou úverov a dopytom po nich a s regulačnými prekážkami. Investície

do obytných jednotiek ako podiel HDP dosiahli v roku 2016 vyššiu úroveň ako pred

krízou jedine v Nemecku, Rakúsku, vo Švédsku a v Spojenom kráľovstve.

Okrem skutočnej výšky investícií je

včasným ukazovateľom investícií do obytných nehnuteľností aj počet stavebných

povolení vydaných za rok. Tento údaj vypovedá o počte prebiehajúcich projektov

rozvoja. Počet stavebných povolení v roku 2016 opäť vzrástol, pričom v niektorých

krajinách sa zaznamenal výrazný rast, a to konkrétne v tých, v ktorých stavebníctvo po

BE

DEIE

EL

ES

FR

IT

CY

LU

MT

NL

AT

PT

SI

SK

FI

BG

CZ

DKEE

LV

LT

HU

PL

RO

SE

UK

HR

-2

0

2

4

6

8

10

-30 -20 -10 0 10 20 30 40

Zníž

en

ý r

ast

cie

n n

ehnute

ľností u

rčenýc

h n

a b

ývanie

, 2016

(%)

Odhadovaná odchýlka v ocenení, 2016 (%)

strana 7 |

nehnuteľností určených na bývanie sprevádzaný poklesom objemu bude oveľa

závažnejší.

Bytová výstavba je ukazovateľ objemu, ktorým sa merajú investície do obytných

budov v danom období. V EÚ predstavovali v roku 2016 investície do obytných

jednotiek priemerne 4,7 % HDP2, čo je výrazne pod najvyššou úrovňou 6,0 %

dosiahnutou v roku 2007, ale aj pod úrovňou zaznamenanou pred rozmachom.

Investície do obytných jednotiek sa v roku 2016 v členských štátoch až na niekoľko

výnimiek zvýšili. Odráža sa v tom

všeobecné zlepšenie makroekonomických podmienok a vyplýva z toho, že investície

do obytných jednotiek sa ako podiel HDP blížili úrovni z roku 2015.

kríze utrpelo najviac (graf 5). Jedinými členskými štátmi, v ktorých počet vydaných

stavebných povolení stále klesá, sú

Holandsko a Rumunsko. Na druhej strane, v niektorých členských štátoch sa počet

stavebných povolení rýchlo zvyšuje, a to konkrétne v Maďarsku a na Malte. Napriek

nedávno zaznamenanému rastu bola výstavba v roku 2016 vo všeobecnosti

hlboko pod úrovňou spred krízy. Pozoruhodnými výnimkami sú Nemecko,

Litva, Poľsko, Slovensko a Švédsko. V týchto členských štátoch dosahuje počet

vydaných stavebných povolení úroveň nad

priemerom zaznamenaným v rokoch 2000 – 2007 a naďalej sa ročne zvyšuje o viac než

10 %.

Graf 5 – Počet stavebných povolení, v % zmien, 2016

Zdroj: Európska komisia.

Poznámka: Údaje za Luxembursko nie sú zahrnuté.

2 Zdroj: Európska komisia.

-100

-50

0

50

100

150

200

NL RO EL IT SI FI BG CZ UK DK EE AT ES PT IE CY LV HRHU FR BE MTDE SK PL LT SE

Zmluvné 10% rast ročne

Úroveň spojená s priemerom za roky 2000 – 2007 Najnovšia miera ročného rastu

strana 8 |

Zatiaľ čo počet stavebných povolení sa týka nových budov, počet transakcií

súvisiacich s nehnuteľnosťami určenými na

bývanie sa týka nových aj existujúcich budov. Rovnako ako počet stavebných

povolení sa po kríze dramaticky znížil aj

počet celkových transakcií a v súčasnosti sa zdá, že znovu stúpa. Tento proces je

však stále veľmi pomalý a počet, ako aj

celková hodnota transakcií zostávajú hlboko pod úrovňami spred krízy (graf 6).

Graf 6 – Transakcie v oblasti nehnuteľností určených na bývanie, 2007 – 2016

Zdroj: ECB.

Poznámka: Uvádzajú sa údaje za EÚ28, ak sú k dispozícii. Pokiaľ informácie za určitú krajinu chýbajú, hodnoty sa nahrádzajú priemerom za krajiny EÚ28, aby zloženie krajín nemalo vplyv na celkovú hodnotu.

2.3. Vplyv vývoja v oblasti úverov

Okrem možnej odchýlky v ocenení súvisia

možné riziká vyplývajúce z vývoja cien

nehnuteľností najmä s úrovňou expozície bánk voči hypotékam a zadlženosťou

domácností. Vývoj na trhu s nehnuteľnosťami môže významne

prispieť k vytváraniu slabých miest vo finančnom sektore. Patria k nim čoraz

väčšia závislosť bánk od hypoték, pretrvávajúci silný pákový efekt

a nedostatočné štandardy poskytovania

úverov (napr. zvýšené pomery výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, dlhé

splatnosti amortizácie úverov, nízke rizikové váhy v súvahách bánk pre

expozíciu voči operáciám s nehnuteľnosťami atď.). V krajinách

s vysokou zadlženosťou domácností (napr. v Dánsku, Holandsku a Spojenom

kráľovstve) môžu pre banky predstavovať

riziko aj výzvy súvisiace s finančnou

kapacitou domácností3.

Hoci ceny nehnuteľností určených na

bývanie a výstavba podľa všetkého vo väčšine členských štátov rastú, vývoj

v oblasti hypoték je pomalší. V mnohých členských štátov sa domácnosti stále

musia vyrovnávať s potrebou významného znižovania pákového

efektu. Konkrétne ide o to, že takmer v polovici členských štátov presahuje dlh

domácností hrubý disponibilný príjem.

V Írsku, Španielsku, Portugalsku a Spojenom kráľovstve je tok hypoték

stále záporný. V niektorých prípadoch, najmä v Maďarsku a Chorvátsku, majú

pretrvávajúce slabé miesta v bankovom sektore vplyv aj v oblasti hypoték.

3 Zdroj: Európska komisia.

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Hodnota (mld. EUR) Počet (v tisícoch)

strana 9 |

Naopak, niektoré členské štáty zaznamenávajú veľmi výrazný nárast

objemu hypoték, čo v niektorých z nich

poukazuje na riziká rozmachu v oblasti nehnuteľností vyvolaného úvermi. V roku

2016 prekročil ročný nárast objemu hypoték 10 % v Rumunsku a na

Slovensku a 5 % v Belgicku, Českej republike, Estónsku, Litve, Luxembursku

a na Malte4.

2.4. Sociálny vplyv vývoja v oblasti

nehnuteľností

Vývoj cien nehnuteľností určených na bývanie má veľký vplyv na cenovú

dostupnosť bývania, čo má závažné sociálne dôsledky najmä v rozširujúcich sa

mestských oblastiach, v ktorých dopyt

prevyšuje ponuku. Prejavuje sa vysokou mierou bezdomovectva, nadmernou

záťažou vyplývajúcou z nákladov na bývanie, dlhými čakacími listinami na

sociálne bývanie a ťažkým prístupom dospelých na trh s nehnuteľnosťami. Na

novú výstavbu a sociálne opatrenia už mala negatívny vplyv kríza a nárast

chudoby a migrácie ešte väčšmi zvyšujú

dopyt.

Cenovo dostupný a kvalitný domov je základným predpokladom pohody človeka

a jeho zapojenia do spoločnosti. Prístup k cenovo dostupnému bývaniu je v EÚ

čoraz náročnejší. Kríza spôsobila

zastavenie výstavby nových sociálnych bytov v mnohých členských štátoch,

a dokonca vlastníkov prinútila predať existujúce bytové fondy5. V mnohých

krajinách panuje akútny nedostatok primeraného a cenovo dostupného

sociálneho a súkromného nájomného bývania. Prístup bezdomovcov k bývaniu

je obmedzený, keďže v mechanizmoch

4 Zdroj: Európska centrálna banka. 5 http://www.housingeurope.eu/resource-468/the-state-of-housing-in-the-eu-2015 Housing Europe je Európska federácia

poskytovateľov nájomného, družstevného

a sociálneho bývania. Existuje od roku 1988 a tvorí ju sieť 45 vnútroštátnych a regionálnych

federácií, v ktorých sa zoskupuje 43 000 poskytovateľov bývania z 24 krajín. Spoločne spravujú viac než 26 miliónov bytov, približne 11 % existujúcich obytných jednotiek v Európe.

prideľovania sociálneho bývania sa len zriedka uprednostňujú.

Stúpajúce ceny nehnuteľností určených na bývanie predstavujú pri získavaní bývania

čoraz väčšiu prekážku6. V priemere sa približne dvaja z troch (65 %) Európanov

domnievajú, že bývanie je príliš drahé. Len necelá tretina (30 %) opýtaných

uviedla, že v ich okolí je ľahké nájsť slušné bývanie za primeranú cenu. Záťažovú

hranicu nákladov7 netvorí len cena

nehnuteľnosti, ale aj prevádzkové náklady súvisiace s jej užívaním. Predstavuje preto

komplexnejšie posúdenie podmienok bývania a možných slabých miest

v súvislosti s chudobou a vylúčením z bývania. V roku 2015 bola záťažová

hranica nákladov na bývanie najvyššia v Grécku, pričom sa dotýkala 40,9 %

obyvateľstva. Bolo to podstatne viac ako

v ktoromkoľvek inom členskom štáte. Druhú najvyššiu záťaž zaznamenali

Bulharsko, Dánsko, Nemecko a Rumunsko, a to na úrovni okolo 15 %.

Naopak v Írsku (4,6 %), na Cypre (3,9 %), na Malte (1,1 %) a vo Fínsku

(4,9 %) bývalo v domácnostiach nadmerne zaťažených nákladmi na

bývanie menej než 5 % obyvateľstva.

Nadmerná záťaž nákladmi na bývanie sa týkala v priemere 11,3 % obyvateľov EÚ,

avšak v prípade osôb, ktorým hrozila chudoba, to bolo až 39,3 %, pričom

hodnota u celkovej populácie bola 5,4 %. Vo väčšine krajín bola záťažová hranica

nákladov na bývanie podstatne vyššia v prípade nájomníkov platiacich trhové

nájomné (priemer EÚ 27 %) než v prípade

vlastníkov s hypotékou alebo úverom (priemer EÚ 6,7 %).

6 http://ec.europa.eu/commfrontoffice

/publicopinion/archives/ebs/ebs_355_en.pdf 7 Podiel domácností, ktorých celkové náklady na bývanie predstavovali viac než 40 %

disponibilného príjmu domácností, bez príspevkov na bývanie. Celkové náklady na bývanie sa skladajú z platieb úrokov z hypoték

(v prípade vlastníkov) alebo platieb nájomného

(v prípade nájomníkov) a ďalších nákladov súvisiacich so skutočným užívaním

nehnuteľnosti, ako sú energie (voda, elektrina, plyn, kúrenie), poistenie, opravy a údržba, dane, služby a poplatky. Eurostat: EU-SILC (prieskum ilc_lvho07a).

http://www.housingeurope.eu/resource-468/the-state-of-housing-in-the-eu-2015http://www.housingeurope.eu/resource-468/the-state-of-housing-in-the-eu-2015http://ec.europa.eu/commfrontoffice/publicopinion/archives/ebs/ebs_355_en.pdfhttp://ec.europa.eu/commfrontoffice/publicopinion/archives/ebs/ebs_355_en.pdf

strana 10 |

Graf 7 – Záťažová hranica nákladov na bývanie podľa stavu chudoby – 2015

Zdroj: Eurostat.

Domácnosti, ktoré majú ťažkosti so

splácaním hypotéky a úhradou nájomného, vysokými účtami za energie

a s nadmernou zadlženosťou a ktoré nedostávajú žiadnu podporu, môžu

nakoniec prísť o nehnuteľnosť a byť nútené

sa vysťahovať. V rokoch 2010 – 2013 bol zaznamenaný prudký nárast počtu

vysťahovaní v Bulharsku, Írsku, Španielsku, na Cypre, v Lotyšsku,

Holandsku a Spojenom kráľovstve8.

3. POLITICKÉ REAKCIE

V ČLENSKÝCH ŠTÁTOCH

Verejné politiky môžu vytváranie slabých miest v sektore bývania stimulovať alebo

zmierňovať. V mnohých členských štátoch sa fiškálnymi opatreniami (napr.

odpočítateľnosť platieb úrokov z hypoték)

znižujú hraničné náklady na nadobudnutie nehnuteľnosti, ktoré môžu spoločne

s nízkymi úrokovými mierami a očakávaniami budúceho rastu cien

nehnuteľností určených na bývanie zvyšovať potenciál špekulatívnych

investícií do nehnuteľností zo strany domácností, ako aj zadlženosť domácností.

Okrem toho opatrenia prijímané na strane

ponuky (napr. zintenzívnenie výstavby nových nehnuteľností počas období

vysokého dopytu a zvyšovania cien nehnuteľností) môžu pomôcť zlepšovať

schopnosť ponuky nehnuteľností určených

8 FEANTSA je Európska federácia národných

organizácií pracujúcich s bezdomovcami http://www.feantsa.org/en/report/2017/03/21/the-second-overview-of-housing-exclusion-in-europe-2017.

na bývanie reagovať na možný rast cien,

čím sa obmedzí riziko špirálovitého zvyšovania cien. Vzhľadom na silné

prepojenie medzi nehnuteľnosťami a úvermi môžu mať makroprudenciálne

politiky, ktoré sa snažia o zabezpečenie

finančnej stability, veľký vplyv na vývoj na trhu s nehnuteľnosťami.

3.1. Makroprudenciálne politiky

Niekoľko členských štátov aktívne vykonáva makroprudenciálne opatrenia

v snahe odstrániť slabé miesta v sektore nehnuteľností. Ich hlavným cieľom je

zmierňovať prirodzenú procyklickú dynamiku medzi prenajímaním

nehnuteľností a cenami nehnuteľností, ale aj posilňovať odolnosť bankového sektora

a sektora domácností voči finančným

otrasom. Makroprudenciálne opatrenia môžu mať podobu opatrení zameraných na

banky alebo opatrení zameraných na dlžníka.

Cieľom opatrení zameraných na banky je

zvyčajne zabezpečiť primerané kapitálové

požiadavky a nariadiť kapitálovej rezervy na tento účel. Takéto rezervy môžu byť

zacielené na celohospodárske systémové riziko, ale môžu aj priamo súvisieť

s expozíciami voči trhu s nehnuteľnosťami. Iné makroprudenciálne opatrenia sa môžu

zameriavať napríklad na zosúladenie rizikových váh konkrétnych položiek

v súvahách bánk (napríklad hypotekárne

úvery) s rizikovými profilmi. V mnohých členských štátoch bola zavedená osobitná

požiadavka na navýšenie kapitálu v prípade hypotekárnych portfólií (napr.

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

Ľudia ohrození chudobou

Celé obyvateľstvo

http://www.feantsa.org/en/report/2017/03/21/the-second-overview-of-housing-exclusion-in-europe-2017http://www.feantsa.org/en/report/2017/03/21/the-second-overview-of-housing-exclusion-in-europe-2017http://www.feantsa.org/en/report/2017/03/21/the-second-overview-of-housing-exclusion-in-europe-2017

strana 11 |

v Belgicku, Estónsku, Rakúsku, na Slovensku a vo Švédsku) s cieľom zlepšiť

odolnosť bankového sektora voči vyššej

zraniteľnosti súvisiacej s nehnuteľnosťami. Fínsko zavedie na svojom území od

januára 2018 minimálnu úroveň rizikovej váhy pre hypotéky na nehnuteľnosti na

bývanie špecifickú pre inštitúciu. V Dánsku zas výbor pre systémové riziká odporučil

v marci 2017, aby sa v regiónoch Kodaň a Aarhus obmedzili úvery na bývanie

s pohyblivou sadzbou a/alebo sa odložilo ich splácanie, ak celkový dlh dlžníka

presiahne 400 % príjmu pred zdanením.

Doterajšie dôkazy poukazujú na to, že zatiaľ čo opatreniami zameranými na

banky sa posilnila odolnosť finančného sektora v mnohých členských štátoch,

sprísnené kapitálové požiadavky nestačili na to, aby sa v niektorých krajinách

zastavil prudký rast cien nehnuteľností na bývanie (napr. v Dánsku, Luxembursku

a Švédsku)9.

Okrem nástrojov zameraných pre banky

zavádzali vnútroštátne orgány aj vnútroštátne úverové obmedzenia

zacielené na dlžníkov. Spomedzi nich sa najčastejšie využívali obmedzenia

pomerov výšky úveru k hodnote

nehnuteľnosti, výšky úveru k výške príjmu alebo dlhu k príjmu a dlhovej služby

k výške príjmu10 (graf 7). K ostatným nástrojom patria obmedzenia splatnosti

úveru a požiadavky na amortizáciu. Nástroje zamerané na dlžníkov sú

zacielené priamo na štandardy poskytovania úverov pri ich vzniku. Ich

účinnosť pri obmedzovaní rizikových

úverových praktík sa empiricky dokázala v mnohých jurisdikciách najmä vtedy, keď

sa vykonávali v dobre pripravenom balíku vzájomne sa podporujúcich opatrení.

Okrem toho, že zmiernia zraniteľnosť domácností voči otrasom súvisiacim

s cenami nehnuteľností, dokážu zvýšiť aj odolnosť bánk. Sú flexibilné a umožňujú

úpravu parametrov s cieľom ovplyvniť

9 Európsky výbor pre systémové riziká

(november 2016), „Vulnerabilities in the EU

residential real estate sector‟ (Slabé miesta v sektore nehnuteľností určených na bývanie

v EÚ). 10 Pomerom dlhovej služby k výške príjmu sa meria finančné zaťaženie domácností v oblasti platenia úrokov a istiny z úverov.

podmienky na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie a úvermi. Doplnkovosť nástrojov

zameraných na dlžníka aj nástrojov

zameraných na banky je zvlášť užitočná počas konjunktúry úverových cyklov.

Nástroje zamerané na banky môžu byť v čase konjunktúry menej účinné, pretože

ukazovatele kapitálu sa zvyšujú v dôsledku vysokej ziskovosti bánk

a vysokých cien aktív. Za takýchto okolností môžu opatrenia, ktoré sú priamo

zacielené na štandardy poskytovania úverov pri ich vzniku, zmierňovať podnety

stimulujúce banky, aby sa púšťali do

rizikovejšieho poskytovania úverov (vysoký pomer výšky úveru k hodnote

nehnuteľnosti/vysoký pomer výšky úveru k výške príjmu).

Hĺbkové komplexné hodnotenie účinnosti

týchto opatrení v celej EÚ je náročné

z toho dôvodu, že chýba veľké množstvo údajov a že skúseností s uplatňovaním

makroprudenciálnych nástrojov sú ešte stále pomerne obmedzené. Je

povzbudzujúce, že štúdie niektorých členských štátov, ktoré zaviedli

makroprudenciálne opatrenia po nedávnej finančnej kríze, majú tendenciu

potvrdzovať účinnosť týchto opatrení pri

zmierňovaní rizík, ktoré súvisia s nehnuteľnosťami a ohrozujú finančnú

stabilitu11.

V početných členských štátoch vykazujúcich realitné riziká však orgány

zaznamenali ťažkosti so včasným

zavádzaním makroprudenciálnych nástrojov. Súvisí to buď s obmedzeniami,

ktoré existujú v ich vlastných vnútroštátnych právnych rámcoch, alebo

s inštitucionálnymi a riadiacimi mechanizmami v oblasti

makroprudenciálnej politiky. V novembri 2014 napríklad švédsky orgán dohľadu

(FSA) oznámil návrh predpisu

o amortizácii v prípade nových úverov. Správny odvolací súd v Jönköpingu vydal

stanovisko, podľa ktorého FSA nemá právny základ na zavádzanie povinnej

11 Pozri pracovný dokument útvarov Komisie SWD (2016) 377 o vplyve kapitálových

požiadaviek a požiadaviek na likviditu; https://ec.europa.eu/transparency/regdoc/rep/10102/2016/EN/SWD-2016-377-F1-EN-MAIN-PART-1.PDF.

https://ec.europa.eu/transparency/regdoc/rep/10102/2016/EN/SWD-2016-377-F1-EN-MAIN-PART-1.PDFhttps://ec.europa.eu/transparency/regdoc/rep/10102/2016/EN/SWD-2016-377-F1-EN-MAIN-PART-1.PDFhttps://ec.europa.eu/transparency/regdoc/rep/10102/2016/EN/SWD-2016-377-F1-EN-MAIN-PART-1.PDF

strana 12 |

amortizácie. Legislatívna iniciatíva sa potom preniesla na vládu a predtým, ako

bola vyhlásená za ústavnú, ju musel súd

ešte niekoľkokrát preskúmať, až sa napokon v priebehu roka 2016 mohla

realizovať. V Belgicku je príslušným vnútroštátnym a makroprudenciálnym

orgánom Národná banka Belgicka, ale obmedzenia pomerov výšky úveru

k hodnote nehnuteľnosti, výšky úveru k výške príjmu a dlhovej služby k výške

príjmu môže schváliť len federálna vláda. Na jar 2017 Národná banka Belgicka

navrhla v nadväznosti na predchádzajúce

podobné opatrenie, ktorého platnosť už uplynula, rezervu na pokrytie rizikových

váh hypotekárnych portfólií zabezpečených nehnuteľnosťami. Vláda sa

však doteraz týmto návrhom nezaoberala.

Riziká súvisiace s trhom

s nehnuteľnosťami na bývanie sa nesledujú len na vnútroštátnej úrovni, ale

vzhľadom na ich možnú systémovú povahu aj na úrovni EÚ. Európsky výbor

pre systémové riziká (ESRB) je orgán EÚ, ktorý má na starosti monitorovanie

makrofinančných rizík. Má mandát vydávať upozornenia v prípade, že zistí závažné

systémové riziká, ktoré je potrebné

signalizovať. Orgán ESRB systematicky analyzuje slabé miesta v sektore

nehnuteľností určených na bývanie v EÚ. V novembri 2016 to vyvrcholilo tým, že

orgán ESRB vydal upozornenia pre osem členských štátov EÚ: Belgicko, Dánsko,

Luxembursko, Holandsko, Rakúsko, Fínsko, Švédsko a Spojené kráľovstvo12.

Kľúčové slabé miesta, na ktoré poukázal

orgán ESRB vo svojom posúdení, sú strednodobej povahy. Týkajú sa najmä:

vysokej alebo zvyšujúcej sa zadlženosti domácností, konkrétne v Belgicku,

Dánsku, Holandsku, vo Fínsku, Švédsku a v Spojenom kráľovstve; nadhodnotenia

alebo silnej dynamiky cien nehnuteľností určených na bývanie, napr. v Belgicku,

Dánsku, Luxembursku, Rakúsku, vo

Švédsku a v Spojenom kráľovstve; uvoľňovania podmienok poskytovania

úverov alebo tempa poskytovania bankových úverov, napr. v Rakúsku,

12 Tlačová správa ESRB z 28. novembra 2016: http://www.esrb.europa.eu/news/pr/date/2016/html/pr161128.en.html.

Belgicku a Luxembursku; a/alebo možných účinkov presahovania na iné krajiny,

najmä v seversko-pobaltskom regióne, ak

by sa riziká konkretizovali, napr. v Dánsku, vo Fínsku a Švédsku. Pokiaľ ide

o zvyšné členské štáty, orgán ESRB buď nezistil hromadenie závažných slabých

miest súvisiacich so sektorom nehnuteľností určených na bývanie, alebo

zistil takéto slabé miesta, ale dospel k záveru, že na ich odstránenie postačujú

zmeny v nastavení politiky. To bol prípad Estónska a Slovenska.

Keďže orgán ESRD vydal upozornenia,

bude sa pri monitorovaní jednotlivých krajín v rámci európskeho semestra

sledovať vývoj v oblasti nehnuteľností v krajinách, kde existujú obavy, že riziká

súvisiace s nehnuteľnosťami by mohli ohroziť stabilitu. Analýzu trhov

s nehnuteľnosťami v EÚ však znemožňuje to, že chýba veľké množstvo údajov.

Orgán ESRB preto vydal osobitné

odporúčanie, aby sa doplnili tieto chýbajúce údaje o nehnuteľnostiach13.

13 Pozri: http://www.esrb.europa.eu/pub/pdf/recommendations/2016/ESRB_2016_14.en.pdf.

http://www.esrb.europa.eu/news/pr/date/2016/html/pr161128.en.htmlhttp://www.esrb.europa.eu/news/pr/date/2016/html/pr161128.en.htmlhttp://www.esrb.europa.eu/pub/pdf/recommendations/2016/ESRB_2016_14.en.pdfhttp://www.esrb.europa.eu/pub/pdf/recommendations/2016/ESRB_2016_14.en.pdf

strana 13 |

Graf 7 – Makroprudenciálne opatrenia zamerané na realitné riziká v súvahách bánk

Opatrenie Členské štáty EÚ využívajúce opatrenie

Upravené rizikové váhy BE, HR, IE, LU, MT, RO, SI, FI, SE, UK

Obmedzenia ukazovateľa LTV CZ, DK, EE, IE, CY, LV, LT, LU, HU, MT, NL,

PL, RO, SK, FI, SE

Obmedzenia ukazovateľov LTI/DTI IE, PL, UK

Obmedzenia ukazovateľov DSTI/PTI EE, CY, LT, HU, PL, RO, SK

Stresový test/test citlivosti/iné

požiadavky na prudenciálne úverové štandardy

BE, CZ, DK, IE, CY, LU, RO, SK, UK

Splatnosť úveru EE, LT, NL, PL, RO, SK

Požiadavky na amortizáciu úverov DK, NL, SK, SE

Zdroj: ESR.

Poznámka: LTV – pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti; LTI – pomer výšky úveru k výške príjmu; DTI – pomer dlhu k príjmu; DSTI – pomer dlhovej služby k výške príjmu; PTI – pomer ceny

k príjmu.

3.2. Daňová politika

Daňová politika uplatňovaná v oblasti nehnuteľností dokáže vytvárať stimuly na

trhu s nehnuteľnosťami. Daňové opatrenia môžu ovplyvniť najmä to, či sa

uprednostnení prenájom alebo kúpa.

V tomto zmysle sú dôležité dva konkrétne typy opatrení. V prvom prípade môže viesť

daňový systém k zvýhodňovaniu dlhu, a tým aj k zvýhodneniu vlastníctva

nehnuteľností. Viac než tretina členských štátov má skutočne taký daňový systém,

ktorý subvencuje financovanie hypotekárneho dlhu, a to konkrétne

prostredníctvom odpočítateľnosti úrokov

z hypoték. V posledných rokoch sa prijali kroky na obmedzenie týchto opatrení,

pretože často podporujú rast cien nehnuteľností na bývanie a zvýhodňujú

domácnosti s vysokými príjmami. Najmä krajiny, v ktorých je odpočítateľnosť

úrokov z hypoték naďalej významná, t. j. Belgicko, Dánsko, Holandsko a Švédsko,

sa všetky vyznačujú vysokou zadlženosťou

domácností a výrazným rastom cien nehnuteľností na bývanie.

V odporúčaniach pre jednotlivé krajiny, ktoré Rada v roku 2017 adresovala

Holandsku a Švédsku, sa týmto krajinám odporúča, aby znížili miery daňovej

odpočítateľnosti úrokov z hypoték tak, aby

sa zmiernilo narušovanie trhu s nehnuteľnosťami.

Nízka daň z majetku takisto predstavuje implicitné subvencovanie vlastníctva

nehnuteľností, ktoré môže mať za následok neoptimálne prideľovanie

zdrojov. Implicitná renta, ktorú vlastníci nehnuteľností získavajú zo svojej

investície, sa vo všeobecnosti, s výnimkou niekoľkých členských štátov (konkrétne

Holandska, Luxemburska a Slovinska),

nezdaňuje. V prípade investícií do nehnuteľností na bývanie sa tak uplatňuje

komparatívne výhodné daňové zaobchádzanie. Periodická daň z majetku

uplatňovaná na nehnuteľnosti na bývanie predstavuje v istom zmysle daň

z implicitnej renty. Vybraté sumy sú však vo všeobecnosti nízke (graf 8).

V Spojenom kráľovstve predstavujú

v priemere menej než 1 % HDP a k celkovým štátnym príjmom prispievajú

najviac 8 %. Okrem toho hodnota nehnuteľností stanovená na daňové účely

často iba voľne súvisí s trhovou hodnotou, čím sa narúša trh. Dane z transakcií sú

s trhovou hodnotou nehnuteľnosti previazané užšie. Pri týchto daniach sa

zvýhodňuje dlhodobé vlastníctvo obytných

strana 14 |

jednotiek, čím sa prispieva k zmierňovaniu špekulatívnych bublín. Môžu však aj

odrádzať potenciálnych kupcov

a predajcov, čím sa znižuje mobilita.

Graf 8 – Periodické dane z nehnuteľností, v % HDP, 2015

Zdroj: EURÓPSKA KOMISIA.

3.3. Riešenie problému obmedzenej

ponuky

3.3.1. Obmedzenia zonácie

Obmedzenia vzťahujúce sa na ponuky

nehnuteľností na bývanie, ako napríklad zonácia alebo stavebné predpisy, majú za

následok lepšiu pružnosť cien vo vzťahu k dopytu po nehnuteľnostiach na bývanie.

V krajinách s výrazným demografickým tlakom to prispieva k rastu cien

s diferencovaným vplyvom na rôzne regióny. Uvoľnenie predpisov upravujúcich

zonáciu môže viesť pri zrýchľujúcom sa

raste cien nehnuteľností na bývanie k odkloneniu zdrojov do stavebníctva.

V odporúčaniach pre jednotlivé krajiny, ktoré Rada adresovala v roku 2017

Švédsku a Spojenému kráľovstvu, sa týmto krajinám odporúča, aby podporili

investície a výstavbu, a to konkrétne

prostredníctvom úpravy pravidiel

plánovania.

3.3.2. Právne predpisy týkajúce sa trhu s prenajímanými

nehnuteľnosťami

Spôsob fungovania trhu s prenajímanými

nehnuteľnosťami môže výrazne ovplyvňovať dynamiku trhu

s nehnuteľnosťami určenými na bývanie. Keďže trhy s prenajímanými

nehnuteľnosťami tvoria podstatný zdroj cenovo dostupného bývania, zvyčajne

podliehajú výraznej verejnej intervencii,

vďaka ktorej priemerne jedna tretina nájomníkov v EÚ platí znížené alebo

nulové nájomné. Okrem takýchto sociálnych opatrení možno regulovať aj

samotnú výšku nájomného na trhu, a to konkrétne prostredníctvom stropov

zavádzaných pre medziročné zvyšovanie nájomného. Nájomné sa do veľkej miery

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

FR

UK

EL

DK IT BE

ES

PL

CY

NL

PT

LV

SE FI

IE

RO

HU SI

DE

SK

LT

BG

EE

CZ

AT

LU

HR

MT

Periodické dane z nehnuteľností

strana 15 |

reguluje v Dánsku, Rakúsku, vo Švédsku a v Nemecku14. Na jednej strane väčšia

miera regulácie nájomného chráni

nájomníkov pred výkyvmi na trhu s nehnuteľnosťami. Na druhej strane však

môže viesť k tomu, že sa stratí prepojenie medzi cenami nájomného a cenami

nehnuteľností na bývanie. Znížia sa tak výnosy z nájomného v situácii, keď ceny

nehnuteľností na bývanie rastú, a teda bude menšia vôľa ponúkať nájomné

bývanie, čo zas prispeje k tomu, že sa bude uprednostňovať vlastníctvo

nehnuteľností.

Dátum: 22. 11. 2017

14 Bricongne J.-C. a A. Mordonu (pripravuje sa), „Rental Market in a macroeconomic context‟ (Trh s prenajímanými

nehnuteľnosťami v makroekonomických

súvislostiach), European Economy na základe metodiky opísanej v Cuerpo C., P. Pontuch a S.

Kalantaryan (2014), „Rental market regulation in the European Union‟ (Regulovanie trhu s prenajímanými nehnuteľnosťami v Európskej únii), European Economy.

1. Úvod2. VÝZVY2.1. Dynamika cien nehnuteľností určených na bývanie2.3. Vplyv vývoja v oblasti úverov2.4. Sociálny vplyv vývoja v oblasti nehnuteľností

3. Politické reakcie v členských štátoch3.1. Makroprudenciálne politiky3.2. Daňová politika3.3. Riešenie problému obmedzenej ponuky3.3.1. Obmedzenia zonácie3.3.2. Právne predpisy týkajúce sa trhu s prenajímanými nehnuteľnosťami