Việt Nam – Q1/2020 Thông cáo báo chí · biệt là các ưu đãi để đổi lấy thời hạn thuê dài hơn. Triển vọng tích cực Mặc dù tăng trưởng GDP

Q1/2020 - Thông cáo báo chí savills.com.vn

Việt Nam – Q1/2020

Thông cáo báo chíThị trường Văn Phòng

B ÁO CÁO

Bộ phận nghiên cứu


VĂN PHÒNG:

>2,1 triệu m2

NGUỒN CUNG

3% QoQ16% YoY

32USD /m2/tháng

GIÁ THUÊ

2% QoQ4% YoY

2% QoQ6% YoY

62USD /m2/tháng

GIÁ THUÊ HẠNG A

97%CÔNG SUẤT

1điểm % QoQ-1điểm % YoY

Tình hình hoạt động

Nguồn cung tương lai đến 2022Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills

QoQ: So sánh theo quýYoY: So sánh theo năm

(1) Dữ liệu thị trường cập nhật đến Q1/2020(2) Công suất thuê tính bằng diện tích đã cho thuê chia cho tổng diện tích có thể thuê

(3) Giá thuê trung bình các diện tích trống tại tầng trệt, đã bao gồm phí dịch vụ, không VAT

TP. HCM


Cơ cấu khách thuê đang dần thay đổi; từ không gian mở của các văn phòng chia sẻ đến các văn phòng dịch vụ, từ văn phòng

dịch vụ đến các mô hình khách sạn, từ văn phòng hỗ trợ đến làm việc tại nhà. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp xem xét

lại nhu cầu để theo đuổi các mục tiêu kinh doanh

Từ Thị Hồng An, Giám đốcBộ phận cho thuê thương mại, Tp.HCM

TIÊU ĐIỂM

Thị trường chưa bị tác động đáng kể từ COVID-19 trong Q1/2020Thị trường văn phòng cho thuê trong Q1/2020 vẫn tiếp đà tăng trưởng từ năm 2019 nhưng bắt đầu bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 từ cuối tháng 3.

Trong Q1/2020, thị trường có thêm 61.400m2 nguồn cung mới từ 7 dự án Hạng B và C. Trong đó, hai dự án Hạng B gia nhập thị trường tại khu vực ngoài trung tâm, chiếm 80% nguồn cung mới. Nguồn cung Hạng B tăng 4% theo quý, mức tăng cao nhất trong ba hạng. Tổng nguồn cung toàn thành phố đạt hơn 2,1 triệu m2, tăng 3% theo quý và 16% theo năm.

Đến 2022, thị trường sẽ có thêm 360.000m2 sàn, trong đó, 63% nằm tại khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm sẽ tiếp diễn. Trong 9 tháng tới của năm 2020, dự kiến sẽ có thêm 16 dự án mới gia nhập thị trường, cung ứng hơn 160.000m2. Tuy nhiên, các dự án tương lai có thể bị trì hoãn hoặc chậm tiến độ bởi ảnh hưởng của COVID, các biện pháp cách ly có thể dẫn đến thiếu nguồn cung nguyên vật liệu và gián đoạn tiến độ xây dựng.

Công suất trung bình duy trì ở mức cao, đạt 97%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý. Tăng trưởng này chủ yếu từ tăng trưởng công suất của Hạng B ở mức 2 điểm phần trăm theo quý, trong khi công suất của Hạng A và C không đổi. Giá thuê tăng 2% theo quý ở cả ba Hạng. Do thời hạn thuê thường kéo dài từ 3-5 năm, tác động của COVID đã không ảnh hưởng ngay lập tức đến việc xem xét lại các điều khoản thuê, giá thuê hay giảm diện tích trước khi đến hạn hợp đồng.

Đến cuối Q1/2020, đại dịch phát triển với tốc độ nhanh chóng đã khiến các hoạt động kinh doanh bị đình trệ trên khắp cả nước. Thị trường văn phòng sẽ không tránh khỏi ảnh hưởng khi các khách thuê xem xét lại nhu cầu thực tế về nhân lực và diện tích thuê.

Trong 5 năm qua, lượng tiêu thụ văn phòng bình quân đã đạt xấp xỉ 140.000m2/năm nhưng dự kiến sẽ chậm lại trong thời gian tới.

Ảnh hưởng do COVIDHầu hết các công ty đã yêu cầu nhân viên luân phiên làm việc tại nhà để tuân thủ các quy định cách ly xã hội, điều này đã khiến nhiều văn phòng đóng cửa toàn bộ hoặc một phần.

Trong Q1/2020, khoảng 18.600 doanh nghiệp trên cả nước đã tạm dừng kinh doanh, tăng 26% theo năm. Nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài đến Q2/2020, Bộ Lao Động đã ước tính sẽ có khoảng 2-3 triệu lao động phải nghỉ việc tạm thời. Tại Tp.HCM, COVID-19 đã tác động tiêu cực đến tốc độ tăng trưởng GDP (giảm -7 điểm phần trăm theo năm) và dòng vốn FDI (giảm -32% theo năm).

Dịch bệnh đã tác động đến ngành hàng không, vận tải, du lịch, sản xuất, bất động sản và tài chính. Trong đó, nhóm ngành tài chính ngân hàng, bảo hiểm, bất động sản, thương mại và sản xuất, là những khách thuê chính tại các tòa nhà Hạng A và B, chiếm hơn 60% diện tích thuê.

• Ngành vận tải và du lịch đã phải sa thải một lượng lớn nhân sự cũng như đóng cửa hàng loạt công ty.• Các công ty dịch vụ đang phải đánh giá lại nhân sự, xem xét các biện pháp cắt giảm chi phí.

Không gian làm việc chung (Co-working space) với thời hạn thuê ngắn sẽ được kiểm nghiệm tính hiệu quả trong bối cảnh cách ly xã hội. Nhu cầu từ các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ và các công ty khởi nghiệp, là động lực thúc đẩy sự phát triển không gian làm việc chung, tuy nhiên, đây cũng là các khách thuê rất nhạy cảm với suy giảm kinh tế. Các biện pháp cách ly xã hội cùng với việc đóng cửa của nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ gây áp lực cho các không gian làm việc chung. Tuy nhiên, vẫn có cơ hội phát triển cho lĩnh vực này khi các doanh nghiệp này được kỳ vọng sẽ phục hồi nhanh chóng sau suy thoái và sự chuyển dịch nhu cầu đến các khách thuê mới.

Cơ hội phát triển được nhận thấy trong dịch bệnh đối với các ngành dịch vụ như tư vấn luật, thương mại điện tử, công nghệ tài chính, phần mềm, công nghệ sinh học, chính phủ. Thương mại điện tử thu hút khách hàng và tăng trưởng mạnh nhờ các hoạt động mua sắm trực tuyến trong thời gian cách ly xã hội. Các ngành dịch vụ trên được kỳ vọng sẽ tạo ra nhu cầu văn phòng mới trong bối cảnh dịch bệnh.

TP. HCM

TIÊU ĐIỂM

Phản ứng của chủ đầu tư và khách thuêChủ đầu tư các dự án Hạng C có xu hướng linh hoạt hơn trong việc giảm giá thuê và đàm phán các điều khoản phù hợp với cả hai bên, chẳng hạn như giảm đến -20% giá thuê trong tháng 3. Trong khi đó, chủ đầu tư các tòa nhà Hạng A và B gần như chưa có hành động nào. Việc giảm giá thuê được kỳ vọng để cả chủ đầu tư và khách thuê có thể duy trì hoạt động một cách bền vững trong dài hạn.

Các chủ đầu tư sẽ sẵn sàng giảm giá hoặc nhượng bộ trong các điều khoản thuê để thu hút và giữ chân khách thuê. Đặc biệt là các ưu đãi để đổi lấy thời hạn thuê dài hơn.

Triển vọng tích cựcMặc dù tăng trưởng GDP của Việt Nam trong Q1/2020 chỉ đạt 3,8%, thấp nhất trong 10 năm qua, triển vọng kinh tế vẫn rất lạc quan. Theo dự báo gần nhất của ADB về tốc độ tăng trưởng GDP năm 2020, GDP của Việt Nam được dự báo tăng 4,8%, cao hơn các nước trong khu vực: Indonesia (2,5%), Singapore (0,2%), Philippines (2%), và Thái Lan (-4,8%).

Chính phủ và ngân hàng nhà nước đã có nhiều giải pháp giải cứu nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh thông qua các chính sách hỗ trợ và viện trợ tài chính. Việt Nam nằm trong nhóm 20 động lực tăng trưởng trên thế giới. Các biện pháp đã được đưa ra bao gồm: gói tín dụng trị giá 250.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi, gia hạn thời gian nộp thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp và tiền thuê đất đến 5 tháng và miễn tiền phạt do chậm nộp, tạm ngưng đóng quỹ bảo hiểm xã hội và phí công đoàn đến 6/2020 hoặc xa hơn tùy vào diễn biến của dịch bệnh. Các biện pháp trên sẽ ngay lập tức giúp doanh nghiệp giảm thiểu chi phí để duy trì hoạt động và việc làm.

Cơ hội cho khách thuêMặc dù nền kinh tế toàn cầu đang bị đe dọa, các khách thuê vẫn có thể tìm ra cơ hội trong bối cảnh dịch bệnh.

Trong ngắn hạn, khách thuê sẽ chiếm ưu thế hơn trên thị trường. Các khách thuê sớm ra quyết định sẽ đàm phán được các điều khoản có lợi hơn. Tỷ lệ trống dự kiến sẽ gia tăng, tạo đòn bẩy cho việc giảm giá thuê.

Trong dài hạn, các doanh nghiệp có thể sẽ xem xét lại hoạt động của văn phòng và cân nhắc các khả năng như làm việc tại nhà, giảm diện tích thuê, thiết kế lại nơi làm việc linh hoạt hơn.

Chủ đầu tư và khách thuê sẽ thảo luận các ưu đãi để đổi lấy thời hạn thuê dài hơn, hướng đến kết quả kinh doanh dài hạn và bền vững cho cả hai. Nếu muốn áp dụng giảm giá thuê hoặc chiết khấu trong dài hạn, khách thuê cần xem xét cam kết thời hạn thuê dài hơn để đảm bảo công suất tòa nhà và chia sẻ rủi ro với chủ đầu tư.

Hoạt động của các văn phòng đang được xem xét lại để đảm bảo duy trì hiệu suất làm việc. Làm việc tại nhà phát triển sẽ thay đổi nhu cầu văn phòng như đã từng diễn ra trong một thập kỷ trước, dẫn đến tình trạng dịch chuyển nguồn cầu ra khỏi những khu vực có giá cao.

Không gian làm việc chung đang chịu ảnh hưởng nặng nề do thiết kế không gian mở, cạnh tranh gay gắt bởi các mô hình thay thế và nguy cơ mất thị phần. Trong thời gian tới, văn phòng dịch vụ truyền thống sẽ phổ biến hơn và có thể cạnh tranh thị phần với không gian làm việc chung. Các nhà điều hành khách sạn đang có xu hướng chuyển đổi phòng khách sạn thành các văn phòng cho thuê. Mô hình này có thể kéo dài ít nhất 6 tháng khi các biên giới quốc gia vẫn đang bị đóng. Trong thời gian tới, các mô hình tương tự có thể sẽ tiếp tục xuất hiện.


TP. HCM


VĂN PHÒNG:

1,8 triệu m2

NGUỒN CUNG

-1% QoQ3% YoY

93%CÔNG SUẤT

Ổn định QoQ1 điểm % YoY

Tình hình hoạt động

Nguồn cung tương laiNguồn: Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills

QoQ: So sánh theo quýYoY: So sánh theo năm

(1) Dữ liệu thị trường cập nhật đến Q1/2020(2) Công suất thuê tính bằng diện tích đã cho thuê chia cho tổng diện tích có thể thuê

(3) Giá thuê trung bình các diện tích trống tại tầng trệt, đã bao gồm phí dịch vụ, không VAT

GIÁ THUÊ TRUNG BÌNH

20USD /m2/tháng-1% QoQ1% YoY

HÀ NỘI


HÀ NỘI

Trong khi thị trường văn phòng hiện tại có sự ổn định, sẽ có một độ trễ ảnh hưởng tác động đến giá cả trong tương lai.

Giảm giá ngắn hạn và hợp tác tốt giữa bên cho thuê và bên thuê cần phải được xem xét từ bây giờ.

Lê Tuấn Bình,Trưởng phòng Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội

TIÊU ĐIỂM

Thị trường trong Quý 1/2020 có hoạt động ổn địnhTổng nguồn cung đạt khoảng 1,8 triệu m², giảm -1% theo quý và tăng 3% theo năm khi hai dự án hạng A tại khu vực Trung tâm là International Centre và Vietcombank Tower ngừng cho thuê để cải tạo và sử dụng nội bộ. Hạng B tiếp tục chiếm lĩnh với 47%, theo sau là hạng C với 28 phần trăm. Hầu hết các dự án nằm tại khu vực phía Tây.

Đến năm 2022, nguồn cung mới khoảng 272.000 m² sẽ gia nhập, chủ yếu thuộc Hạng A. Phần lớn nguồn cung nằm ở khu vực Nội thành. Khu vực Trung tâm dự kiến không có nguồn cung mới. Tất cả các dự án kỳ vọng ra mắt vào năm 2020 đang được hoàn thiện sẽ ra mắt thị trường. Tuy nhiên, với tình hình bất ổn đang diễn ra, các dự án khác có thể sẽ bị trì hoãn.

Thị trường văn phòng Q1/2020 vẫn chưa ghi nhận tác động tiêu cực đáng kể của COVID-19, và vẫn duy trì hoạt động ổn định. Hầu hết các hợp đồng thuê có thời hạn từ ba đến năm năm và do đó hoạt động vẫn được thông suốt. Giá thuê gộp trung bình giảm nhẹ -1% theo quý nhưng tăng 1% theo năm; giá thuê giảm tại tất cả các hạng. Công suất thuê không thay đổi theo quý và tăng 1 điểm % theo năm; Hạng A có sự tăng trưởng mạnh nhất. Trong ngắn hạn, tỷ lệ trống sẽ tăng lên khi khách thuê thắt chặt chi tiêu, giảm diện tích hoặc đóng cửa văn phòng, hoặc trì hoãn kế hoạch mở rộng.

Diện tích cho thuê thêm của Q1/2020 là -15.600 m², mức thấp nhất trong sáu quý vừa qua, chủ yếu do hai dự án hạng A rút ra. Diện tích cho thuê thêm cao nhất tại hạng B và khu vực phía Tây; tuy nhiên, diện tích cho thuê thêm sẽ tăng chậm trong năm 2020.

Tác động ngắn hạnCOVID-19 khiến tốc độ tăng trưởng GDP của Hà Nội trong Q1/2020 chậm xuống còn 3,72% theo năm, chỉ bằng một nửa so với Q1/2019 (6,95 phần trăm). Tăng trưởng FDI thực hiện đạt 3,9% YoY, thấp hơn rất nhiều so với Q1/2019 (24,7%) do các dự án của các nhà đầu tư Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản gặp trở ngại trong giao dịch thương mại và thông quan.

Hầu hết các công ty được khuyến khích làm việc từ nhà hoàn toàn hoặc luân phiên, khiến nhiều nơi làm việc đóng cửa tạm thời, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các hợp đồng thuê văn phòng. Các công ty trong lĩnh vực vận tải, du lịch và khách sạn bị ảnh hưởng nhiều nhất do mức độ tương tác xã hội cao. Các công ty sản xuất và thương mại giảm nhu cầu thuê do sự gián đoạn về sản xuất và chuỗi cung ứng. Bên cạnh đó, các công ty cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp đang đánh giá lại lực lượng lao động nhằm giảm thiểu chi phí.

Các công ty trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe và bảo hiểm đang phát triển mạnh; nhóm này có nhu cầu thuê cao. Các công ty công nghệ thông tin cũng đang phát triển do công nghệ đang được áp dụng rộng rãi để giúp tối ưu hóa năng suất làm việc từ xa.

Nguồn cầu đối với văn phòng chia sẻ (Coworking) đã giảm đáng kể bởi loại hình này dễ dàng bị tác động bởi đại dịch với thời hạn thuê ngắn và hợp đồng linh hoạt. Coworking được kỳ vọng sẽ phục hồi nhanh chóng do nguồn cầu mạnh từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Chủ nhà và khách ThuêChủ đầu tư của các tòa nhà cấp thấp đã phản ứng nhanh với các điều chỉnh giá thuê. Sự nhượng bộ là cần thiết giúp đôi bên cùng có lợi, có thể bao gồm: giảm giá thuê, điều khoản cho thuê có lợi và đàm phán lại các đầu mục thiết yếu. Ngoài ra cũng có tùy chọn ‘pha trộn và mở rộng’ nhằm chia sẻ rủi ro và kéo dài thời hạn thuê ban đầu nhằm có được giao ước chắc chắn hơn với chủ nhà.


HÀ NỘI

TIÊU ĐIỂM

Tương lai hứa hẹnMặc dù tăng trưởng GDP Q1/2020 của Việt Nam chỉ đạt 3,8%, mức thấp nhất trong thập kỷ qua, triển vọng kinh tế vẫn khá tích cực. Theo dự báo gần đây nhất của ADB về tăng trưởng GDP năm 2020, Việt Nam dự kiến sẽ đạt 4,8%, cao hơn so với quốc gia khác trong khu vực: Indonesia (2,5%), Singapore (0,2%), Philippines (2%) và Thái Lan (-4,8 phần trăm). Theo khảo sát của Tổng cục Thống kê về xu hướng kinh doanh của ngành sản xuất trong Q2, 38,8% doanh nghiệp tin rằng xu hướng này sẽ cải thiện; 25,9% doanh nghiệp dự báo sẽ khó khăn hơn và 35,3% doanh nghiệp cho rằng tình hình kinh doanh và sản xuất sẽ duy trì ổn định.

Chính phủ và các ngân hàng trung ương đã ứng phó bằng các biện pháp chính sách và hỗ trợ tài chính nhằm giảm thiểu tác động kinh tế. Việt Nam là một trong 20 quốc gia kích thích tài khóa hàng đầu trên thế giới, với nhiều biện pháp như: gói tín dụng 250.000 tỷ VNĐ với lãi suất ưu đãi, hoãn thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp và trả tiền thuê đất trong tối đa năm tháng mà không bị phạt, tạm ngừng thanh toán quỹ bảo hiểm xã hội và lệ phí công đoàn cho đến tháng 6/2020 hoặc lâu hơn tuỳ tình hình dịch bệnh. Những sáng kiến này giúp nhanh chóng giảm bớt gánh nặng về chi phí nhằm duy trì hoạt động kinh doanh cũng như bảo đảm việc làm.

Nhiều ông lớn công nghệ đã được thành lập trong thời gian thử thách như Apple và Microsoft trong cuộc suy thoái năm 1970, hay Airbnb trong cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008-09. Nhiều công ty công nghệ cũng đã đi lên từ cuộc suy thoái kinh tế gần đây bao gồm Twitter, Uber hay Netflix. Một làn sóng khởi nghiệp mới có thể sẽ gia nhập thị trường sau đại dịch, làm dấy lên nhu cầu văn phòng mới.

Nguồn cầu thay đổiNhững cú sốc ngoại cảnh không tác động ngay đến việc hợp đồng thuê bị huỷ hay giá thuê giảm, trừ khi hợp đồng thực sự hết hạn. Cuộc khủng hoảng có thể mang đến trải nghiệm làm việc từ nhà toàn diện nhất trong lịch sử. Làm việc từ nhà có thể không bao giờ thay thế hoàn toàn các văn phòng, nhưng sự bùng nổ sắp tới của công nghệ sẽ thúc đẩy hình thức này phát triển. Nhu cầu văn phòng ở khu vực Trung tâm có thể sẽ giảm khi người lao động luân phiên làm việc tại văn phòng hoặc từ nhà. Trong dài hạn, mặc dù có sự phục hồi về số lượng lao động, nguồn cung văn phòng trong tương lai có thể không tăng tỷ lệ thuận với số lượng lao động mới.

Sự ưa chuộng đối với không gian linh hoạt sẽ tiếp tục thúc đẩy sự tăng trưởng của phân khúc văn phòng chia sẻ. Đến năm 2024, thế hệ millennials sẽ chiếm 75% lực lượng lao động. Nhóm người này quan tâm đến các văn phòng khác nhau. Các lựa chọn làm việc từ nhà, cách thiết kế văn phòng và các tiện ích bổ sung là những khái niệm thu hút.


Savills Việt Nam - Nghiên cứu thị trườngNhững phân tích, đánh giá chuyên sâu với thông tin hữu ích và chính xác trên tất cả các phân khúc của thị trường BĐS Việt Nam đã giúp đội ngũ nghiên cứu tư vấn Savills trở thành đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực này

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

Savills plc: Savills là tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới, được niêm yết trên Sàn Chứng Khoán London. Công ty thành lập năm 1855 giàu truyền thống với sự phát triển vượt bậc. Chúng tôi có mạng lưới quốc tế với trên 700 văn phòng và chi nhánh trên khắp Châu Mỹ, Châu Âu, Châu Á Thái Bình Dương, Châu Phi và Trung Đông.Báo cáo này được Công ty Savills thực hiện chỉ để cung cấp thông tin. Nội dung không thể được công bố, sao chép hay trích dẫn một phần hoặc toàn bộ. Nội dung cũng không thể được sử dụng làm cơ sở cho bất cứ hợp đồng, thỏa thuận, giao kèo hoặc tài liệu nào khác mà không có sự đồng ý trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện để đảm bảo tính chính xác của báo cáo, tuy nhiên Savills không chịu trách nhiệm gì đối với bất kỳ thiệt hại trực tiếp hay do hậu quả phát sinh từ việc sử dụng tài liệu này. Bản báo cáo này không được quyền sao chép lại toàn bộ hay một phần dưới mọi hình thức nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của Savills.© Công ty TNHH Savills Việt Nam

Các chi phí dành cho việc tham gia giải thưởng của Savills sẽ được chuyển hoàn toàn thành các hoạt động từ thiện dành cho người có hoàn cảnh khó khăn tại Việt Nam.Savills cam kết luôn hỗ trợ và đồng hành cùng cộng đồng

SavillsCaresSavillsCares

Võ Thị Khánh TrangTrưởng bộ phậnNghiên cứu - Tư vấn Tp.HCM

+84 (0) 906 948 580 [email protected]

Troy GriffithsPhó Tổng Giám đốcSavills Việt Nam+84 (0) 933 276 [email protected]

Đỗ Thị Thu HằngGiám đốc, Bộ phận Nghiên cứu - Tư Vấn,Savills Hà Nội

+84 (0) 912 000 [email protected]

Documents

Việt Nam – Q1/2020 Thông cáo báo chí · biệt là các ưu đãi để đổi lấy thời hạn thuê dài hơn. Triển vọng tích cực Mặc dù tăng trưởng GDP