ANALISIS HIGHEST and BEST USE (HBU)GAMA BOOK PLAZA
Dosen: Drs. Djasmanuddin, M. Ec. Dev., MAPPI (cert).Anggota
Kelompok:
BAB IPENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANGTanah merupakan properti yang unik dan
mempunyai karakter khusus, terutama pada sifat kelangkaan dan
kegunaannya. Hal ini dikarenakan terbatasnya jumlah tanah atau
persediaan tanah yang relative tetap tetapi kebutuhan manusia akan
tanah cenderung bertambah sehingga membuat tanah mempunyai nilai
ekonomi, sedangkan penggunaan tanah dipengaruhi oleh karakteristik
fisik dan fasilitas. Menurut Hidayati dan Hadjanto (2003:82-85)
karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran
dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan
lingkungan.Pengaruh lokasi suatu tanah terhadap nilainya merupakan
hal yang penting, karena setiap bagian tanah memiliki keunikan
tersendiri berdasarkan lokasinya, dalam penentuan lokasi untuk
kegiatan ekonomi tertentu, faktor lokasi merupakan bahan
pertimbangan yang utama, untuk itu diperlukan peraturan sebagai
alat pengendali, dan dalam lingkup kota diimplementasikan dalam
Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) yang kemudian dijabarkan lebih
lanjut dalam Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK). RUTRK ini
digunakan sebagai pedoman dalam ruang, rencana ini juga memuat
tentang arahan dalam pemanfaatan tanah.Sejak Universitas Gadjah
Mada menjadi Badan Hukum Milik Negara sesuai dengan Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia Nomor 153 Tahun 2000 tentang
Universitas Gadjah Mada sebagai Badan Hukum Milik Negara, maka UGM
berusaha mencari sumber pendanaan baru untuk menaikkan kondisi
keuangannya. Salah satu upaya UGM adalah mendirikan pusat
perbelanjaan bagi kebutuhan civitas akademika. Pada tahun 2006, PT.
Gama Book Store yang merupakan anak perusahaan dari PT. Gama Multi
Usaha Mandiri menjalin kerja sama dengan PT. Neocelindo Intibeton
selaku investor untuk membangun Gama Book Plaza yang berlokasi di
jalan Kaliurang KM. 4 Yogyakarta, tepatnya sebelah utara BNI Cabang
UGM. Gama Book Plaza adalah sebuah pusat perbelanjaan yang
didirikan dengan tujuan sebagai wujud perhatian dan kepedulian UGM
untuk dapat memenuhi kebutuhan fasilitas penunjang pendidikan bagi
mahasiswa UGM khususnya dan mahasiswa di luar UGM umumnya. Kontrak
antara PT. Gama Book Store dan PT. Neocelindo Intibeton merupakan
kontrak BOT (Build, Operate, Transfer) yang dituangkan dalam
Perjanjian Kerja Sama Nomor 4312/P/KS/2003 dan Nomor
057/MOU-NI/2003 tanggal 22 Agustus 2003 jo. Surat Perjanjian
Kontrak Nomor 5069/P/KS/2003 tanggal 26 September 2003. Yang pada
intinya PT. Neocelindo Intibeton berkewajiban membangun gedung enam
lantai dan basement dengan luas 8.631 m di atas tanah seluas 2.911
m dengan nilai kontrak sebesar 43,6 Miliar Rupiah termasuk
pajak-pajak yang menyertainya. PT. Gama Book Store terdiri dari
tiga divisi usaha yaitu Gama Book Store, Gama Office Supply, dan
Square Store. Dengan adanya pembangunan Gama Book Plaza, maka PT.
Gama Book Store akan menjadi anchor tenant dengan mengusung konsep
The Inteligent Pleasure Style dengan mottonya Smart Location, Smart
Choice dan Smart Shopping. Gama Book Plaza terdiri atas enam lantai
dan satu basement, dimana lantai satu dan dua direncanakan akan
digunakan oleh PT. Gama Book Store untuk menjual berbagai kebutuhan
civitas akademika, dan sisanya akan disewakan, sementara basement
akan dipergunakan sebagai lahan parkir.Namun hingga bangunan
tersebut secara fisik telah selesai dibangun, tetapi sampai dengan
saat ini bangunan tersebut belum dapat difungsikan dikarenakan
berbagai kendala perizinan dan persoalan hukum yang menyelimutinya.
Izin yang sudah dimiliki PT. Gama Book Store adalah Izin
Pemanfaatan Tanah dari Bupati Sleman Nomor : 02-IPT/Kep.KDH/A/2008
tanggal 14 Januari 2008 tentang Izin Pemanfaatan Tanah UGM untuk
pusat perdagangan dan jasa GAMA Plaza, sedangkan Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) dan AMDAL atas bangunan Gama Book Plaza belum
didapatkan. Bangunan Gama Book Store tidak bisa mendapat IMB dari
pemerintah daerah Yogyakarta dikarenakan tidak memenuhi persyaratan
adminstratif dan teknis, yang di antaranya terkait dengan jarak
bangunan dari sempadan jalan Kaliurang. Pernah ada informasi
menyebutkan bahwa proses pengurusan IMB menjadi bagian dari
tanggung jawab investor, sementara investor mengatakan bahwa
tanggung jawab pengurusan IMB juga menjadi tanggung jawab UGM dan
perjanjian pembangunan disepakati untuk dimulai meskipun IMB belum
terbit.Hal inilah yang mengakibatkan sengketa antara PT. Gama Book
Store dan PT. Neocelindo Intibeton sehingga mengakibatkan tidak
optimalnya keberadaan dan fungsi ekonomisnya bangunan tersebut.
Secara nyata telah terjadi kerugian dari semua pihak, dalam hal ini
adalah investor dan UGM karena bangunan yang secara fisik sudah
berdiri namun tidak bisa memberikan manfaat. UGM merugi karena
tidak bisa memanfaatkan asetnya, sementara investor merugi karena
sudah mengeluarkan biaya untuk pembangunan gedung dan tidak
mendapatkan penggantian biaya.Oleh karena itu, perlu dilakukan
kajian mendalam untuk menghasilkan solusi terbaik bagi peruntukan
penggunaan bangunan tersebut agar dapat dipergunakan secara layak
dan dapat menghasilkan nilai ekonomis tertinggi.
1.2. PERUMUSAN MASALAHPerumusan masalah yang berkaitan dengan
tulisan ini adalah kajian Highest and Best Use (HBU) menyangkut
tujuan terbaik dari penggunaan bangunan Gama Book Plaza agar
memberikan profit yang tertinggi dan kompetitif atas penggunaannya
tersebut (maximum profitability which result in highest property
value).
1.3. BATASAN MASALAHPembahasan masalah dari tulisan ini adalah
untuk mendapatkan solusi terbaik dari penggunaan bangunan Gama Book
Plaza yang dibatasi pada 2 (dua) kriteria, yaitu :1. Kriteria
memungkinkan secara fisik (physical possibility) yang meliputi
bentuk tanah dan ukuran tanah, topografi tanah, lokasi tanah,
sarana dan prasarana.2. Kriteria memungkinkan secara hukum (legal
permissibility), yang meliputi zoning dan peraturan bangunan
(building codes), dan peraturan lingkungan.Penggunaan terbaik dan
tertinggi (Highest and Best Use) sebagai dasar pengembangan dapat
diartikan kemungkinan terbesar dari penggunaan bangunan Gama Book
Plaza yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, dan
akan memberikan nilai tertinggi atas bangunan tersebut.
1.4. TUJUANTujuan dari tulisan ini adalah untuk :1. Memenuhi
tugas mata kuliah Elemen Penilaian Properti dengan dosen pengampu
Bapak Drs. Djasmanuddin, M. Ec. Dev., MAPPI (cert).2. Memberikan
pemahaman dasar kepada mahasiswa tentang daya guna dasar dari
analisa High and Best Use (HBU) berdasarkan kajian kriteria fisik
dan kajian kriteria hukum pada bangunan bersangkutan.
BAB IILANDASAN TEORI
Tapak (Site) dapat didefinisikan sebagai tanah yang sudah
dikembangkan dan telah siap untuk digunakan bagi tujuan penggunaan
tanah tertentu. Sebuah tapak dapat mempunyai dua buah pengembangan,
yaitu onsite dan offsite improvement untuk menjadikan tanah siap
untuk dibangun. Pengembangan tapak ini meliputi antara lain:
penyediaan sistem drainase, saluran air kotor, saluran utilitas
(listrik, telepon, air dan gas), pemetaan dan pembuatan jalan
masuk/keluar ke jalan utama. Deskripsi tanah atau tapak adalah
sebuah sebuah daftar data faktual yang meliputi deskripsi
kepemilikan (legal description, other title and record data) dan
informasi yang berkaitan dengan karakteristik fisik. Analisis
tanah/tapak adalah sebuah studi yang saksama terhadap data-data
faktual yang berkaitan dengan karakteristik-karakteristik
persekitaran (neighborhood characteristic) yang menciptakan,
mempertinggi atau justru mengurangi kegunaan dan daya jual
(marketability) dari tanah/tapak sebagaimana tanah/tapak
pembandingnya (Hidayati dan Harjanto, 2013).Bangunan gedung adalah
wujud fisik pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di
dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal,
kegiatan keagamaan, kegiataan usaha, kegiatan social, budaya,
maupun kegiatan khusus (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor
29/PRT/M/2006).Aset adalah barang atau benda yang terdiri dari
benda tidak bergerak dan benda bergerak baik yang berwujud
(tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang tercakup dalam
aktiva/kekayaan perusahaan. Keberadaan aset sangat membantu
perusahaan dalam menjalankan kegiatannya. Akan tetapi jika dalam
pelaksanaannya aset tidak dirawat dan dikelola dengan baik akan
dapat menghambat kegiatan perusahan itu sendiri. Maka perlu adanya
sebuah manajemen aset yang dapat mengelola seluruh aset yang
dimiliki.Highest and Best Use artinya dayaguna yang maksimal dari
lahan yang secara fisik dimungkinkan dan paling mungkin digunakan,
secara hukum diizinkan dan secara keuangan layak. Kesimpulannya
menghasilkan daya guna yang maksimal dari Lahan. Daya guna maksimal
ialah penggunaan yang secara hukum diizinkan dan memiliki
kemungkinan cukup besar untuk digunakan, terhadap suatu lahan
kosong atau sebidang lahan yang sudah berdiri bangunan, yang secara
fisik bisa dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara
financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal.
Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. Data yang
dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan,
juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha
properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat. Highest and
Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa
daya saing dalam pasaran, jadi Highest and Best Use juga
mencerminkan Nilai Pasar dari suatu Lahan.Faktor - Faktor HBU untuk
Properti Berupa Tanah dan Bangunan:1. Fisik, antara lain: Bentuk
tanah dan ukuran tanah Topografi tanah Lokasi tanah / Letak tanah
Sarana dan Prasarana2. Peraturan Pemerintah, antara lain:
Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota KDB (Koefisien Dasar
Bangunan) KLB (Koefisien Lantai Bangunan) KDH (Koefisien Dasar
Hijau) GSB (Garis Sempadan Bangunan) Tinggi Maksimum Bangunan3.
Supply and Demand, antara lain: Banyaknya supply dari para
developer untuk Properti yang sejenis di pasar Demand dari pasar
Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan Harga sewa dari
Properti sejenis Harga jual dari Properti Sejenis.4. Dari
alternatif - alternatif pengembangan yang sesuai peraturan
pemerintah, kemudian dipilih alternatif yang memberikan hasil
tertinggi.
Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Pabrik:1. Tanah dan
Bangunan, antara lain: WaktuFaktor waktu kadang-kadang sangat
menentukan, terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat
ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. Hal tersebut
menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design
produksi terhambat LokasiLokasi menjadi suatu hal yang sangat
penting, apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan
tertinggi. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada
lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat
transportasi untuk mengangkut karyawan Permintaan PasarAnalisis
Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu
barang kadang-kadang harus mendekati Pasar Keadaan Topografi
TanahKeadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana
& prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi Teknologi MembangunTeknologi
membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit, akan
mempengaruhi proses penyelesaian proyek. Bila proyek selesai dalam
waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek
membengkak (overrun) Kelengkapan UtilitasMisalnya suplai air,
pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan
limbah yang tinggi serta tenaga listrik2. Mesin - Mesin dan
PeralatanPenggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan
peralatannya (plant and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin
dan peralatannya (plant and machinery), secara benar yang akan
menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa
tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan
nilai yang tertinggi.
BAB IIIMETODOLOGI PENELITIAN
3.1. JENIS PENELITIANPenelitian ini didasarkan pada analisa
Highest and Best Use (HBU) dari Gama Book Plaza berdasarkan kajian
memungkinkan secara fisik dan kajian memungkinkan secara hukum yang
melekat pada properti tersebut.
3.2. DATA PENELITIANAda dua sumber data dan metode pengumpulan
data, yaitu :1) Data Primer, yaitu data penelitian yang diperoleh
sendiri melalui observasi langsung pada objek bangunan Gama Book
Plaza.2) Data Sekunder, yaitu data penelitian yang diperoleh
sendiri melalui berbagai sumber yang dapat dipercaya.
3.3. METODE PENGUMPULAN DATAPengamatan dengan melakukan
pengukuran pada objek bangunan Gama Book Plaza. Selain itu
pencatatan hasil dapat dilakukan dengan bantuan alat rekam
elektronik berupa kamera.
3.4. ANALISA DATADari data observasi yang diperoleh pada
bangunan Gama Book Plaza dilakukan analisa Highest and Best Use
(HBU), berdasarkan kriteria memungkinkan secara fisik (physically
possible) dan kriteria memungkinkan secara hukum (legally
permissible). 3.4.1. Kriteria memungkinkan secara fisik (physically
possible), meliputi :1) Bentuk tanah dan ukuran tanah2) Topografi
tanah3) Lokasi tanah / Letak tanah4) Sarana dan Prasarana /
Aksesibilitas
3.4.2. Kriteria memungkinkan secara legalitas (legally
permissible), meliputi :Dalam aspek legal ini terdapat dua hal yang
dapat ditinjau, yaitu zoning dan building code. Untuk zoning
meliputi analisa penggunaan properti apakah properti tersebut
sesuai dibangun dengan rencana tata kota atau tidak. Sedangkan
building code sendiri, meliputi : a. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) c. Koefisien Lantai Bangunan
(KLB)
BAB IVPEMBAHASAN MASALAH
Berdasarkan The Uniform Standards of Profesional Appraisal
Practise, pengertian HBU Analysis adalah the reasonable probable
and legal use of property that is physically possible.
Appropriately supported and financially feasible and the result is
the highest value. Berdasarkan pengertian tersebut, maka HBU dapat
diartikan sebagai alat yang membantu untuk menentukan penggunaan
aset yang memungkinkan secara legal, fisik, finansial dan dapat
memberikan nilai yang paling tinggi.Highest and Best Uses Analysis
adalah penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu
tanah atau tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik
memungkinkan, didukung, atau dibenarkan oleh peraturan, layak
secara keuangan dan menghasilkan niai tertinggi.Analisis Highest
and Best Use (HBU) terhadap Gama Book Plaza yang dilakukan hanya
meliputi analisis terhadap dua kriteria, yaitu kriteria
memungkinkan secara fisik (physically possible) dan kriteria
memungkinkan secara peraturan (legally permissible).1. 2. 3. 4.
4.1. Kriteria memungkinkan secara fisik (physically
possible)Keiteria memungkinkan secara fisik ini meliputi lokasi,
ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian, dan kontur tanah
berpengaruh terhadap kegunaan aset yang dibangun diatasnya.1)
Lokasi LahanGama Book Plaza terletak di Jalan Kaliurang KM. 4,
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah Istimewa
Yogyakarta.
Sumber Google Earth 2014
2) Ukuran dan Bentuk LahanGama Book Plaza merupakan bangunan
enam lantai dan basement dengan luas 8.631 m. Bentuk tanah dari
obyek properti adalah persegi panjang, dengan panjang (frontage)
72,77 m dan lebar 40 m dengan luas 2.911m.
3) TofografiTopografi tapak berada pada 130 Meter dari permukaan
laut (sumber google earth) dengan kontur tanah datar, dan elevasi
tanah kurang lebih 60 cm dari permukaan jalan existing.
4) Aksesibilitas / Sarana dan PrasaranaStatus jalan yang
melintasi depan bangunan Gama Book Plaza menurut Peraturan Daerah
Kabupaten Sleman Nomor 12 Tahun 2012 pasal 13 ayat (5) huruf a
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sleman Tahun 2011-2031
adalah jalan lokal. Beberapa alternatif sarana transportasi yang
melintasi lokasi antara lain adalah bus kota, minibus, taksi dan
kendaraan pribadi.
5) Fasilitas UmumFasilitas umum yang berada di sekitar obyek
properti antara lain rumah sakit, klinik, sarana pendidikan
diantaranya adalah Sekolah Menengah Pertama, Madrasah Aliyah
Negeri, Sekolah Menengah Atas dan Universitas Gadjah Mada.
Sedangkan sarana umum yang tersedia di sekitar Gama Book Plaza
antara lain adalah perumahan, rumah makan, tempat ibadah, jasa
perbankan dan ATM, pos polisi, pusat perbelanjaan, sarana
komunikasi, kantor pos, halte Trans Jogja, gedung pertemuan,
penginapan dan hotel dan sarana olahraga. Di samping itu terdapat
fasilitas seperti instalasi listrik, air bersih, telepon dan
penerangan jalan
4.2. Kriteria memungkinkan secara hukum (legally permissible)1.
Zoning Tanaha. Peruntukan TanahBerdasarkan Peraturan Daerah
Propinsi Daerah Istimewa Yogyakara Nomor 2 Tahun 2010 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi Daerah IstimewaYogyakarta tahun
2010 2029 jo. Peraturan Daerah Wilayah Kabupaten Sleman Nomor 12
Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sleman
Tahun 2011-2031, lokasi Gama Book Plaza berada dalam kawasan
perkotaan. Sehingga dapat disimpulkan bahwa peruntukkan dan
penggunaan lahan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi
Daerah Istimewa Yogyakarta dan Kabupaten Sleman. Berdasarkan
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan klaster
Sekip-Bulaksumur-Boulevard, obyek identifikasi properti termasuk
zona layanan masyarakat (komersial).
b. Hak Atas TanahTanah Gama Book Plaza merupakan tanah dari
Universitas Gadjah Mada dengan status Hak Pakai atas nama
Pemerintah Republik Indonesia cq. Kementerian Pendidikan Nasional
Republik Indonesia (dh. Departemen Pendidikan dan Kebudayaan
Republik Indonesia). Status Hak Pakai ini memberikan hak kepada
Universitas Gadjah Mada hanya untuk tujuan dan kegunaan pokok
pemberi kewenangan, yaitu di bidang pendidikan. Berdasarkan pasal
41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan
dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat
yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian
pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan
jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.Berdasarkan
Peraturan Pemerintah Nomor 61 Tahun 1999 tentang Kekayaan Perguruan
Tinggi jo. Peraturan Pemerintah Nomor 53 Tahun 2000 tentang
Universitas Gadjah Mada sebagai Badan Hukum Milik Negara,
dimungkinkan bagi Universitas Gadjah Mada untuk melakukan kerjasama
dengan pihak ketiga, dengan catatan bahwa Universitas Gadjah Mada
harus mengajukan permohonan pengalihan Hak Pengelolaan Tanah kepada
Depdikbud dengan rekomendasi dari Departemen Keuangan. Pada tahun
2004, Universitas Gadjah Mada pernah mengajukan permohonan tersebut
kepada Depdikbud dengan tembusan kepada Departemen Keuangan, namun
hingga saat ini tidak ada kejelasan, sehingga menghambat penerbitan
Izin Mendirikan Bangunan (IMB).Dikutip dari Putusan Mahkamah Agung
Nomor : 1946-K/Pdt/2010 tanggal 29 November 2010, bahwa atas
penggunaan tanah tersebut (untuk pembangunan GBP) tidak perlu ada
izin tertulis dari Departemen Pendidikan dan Kebudayaan Republik
Indonesia, melainkan cukup hanya dengan melaporkannya saja. Karena
UGM dan dan Depdikbud selaku departemen induk merupakan satu Satuan
Kerja. Berdasarkan hal tersebut di atas gedung Gama Book Plaza
dibangun atas dasar izin lisan yang selanjutnya menghambat
penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
2. Building Code 2. 2.1. Kesesuaian Bangunan Dengan
PeraturanBerdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 1
Tahun 1990 tentang Peraturan Bangunan dan Peraturan Daerah Propinsi
DIY Nomor 7 Tahun 1997 tentang Garis Sempadan Jalan Nasional dan
Jalan Propinsi, dan berdasarkan RTBL (Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan) Bulak sumur persyaratan yang harus dipenuhi antara
lain:a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimal 40%.b. Garis
Sempadan Jalan (GSJ) depan Jalan Raya Kaliurang 17.5 mc. Garis
Sempadan Jalan (GSJ) samping jalan lingkungan 9 md.
GarisSempadanBangunan (GSB) samping dan belakang 2me. Tinggi
bangunan maksimal 40 m.Mengacu pada persyaratan tersebut di atas,
maka dilakukan perbandingan pada data hasil observasi dengan
persratan di atas. Sehingga di dapatkan data sebagai berikut.
A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)Mengacu pada ketentuan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang mensyaratkan maksimal 40%, maka
tapak Gama Book Plaza yang memiliki luas 2.911 m2 hanya dapat
dibangun bangunan dengan luas lantai dasar maksimum seluas 1.164,4
m. Namun di lapangan Book Plaza yang memiliki 6 lantai memiliki
luas total 8.631 m. Dengan menggunakan asumsi tiap lantai bangunan
adalah simetris, maka luas lantai dasar bangunan adalah 1.438,5 m.
Dengan demikian Gama Book Plaza telah melanggar koefisien dasar
bangunan yang diizinkan.B. Garis Sempadan Jalan (GSJ) depanMengacu
pada ketentuan Garis Sempadan Jalan (GSJ) depan yang mensyaratkan
17.5 meter dari depan jalan raya kaliurang Gama Book Plaza tidak
memenuhi syarat karena berjarak 14,13 meter dari as jalan.C. Garis
Sempadan Jalan (GSJ) sampingMengacu pada ketentuan Garis Sempadan
Jalan (GSJ) samping yang mensyaratkan berjarak 9 meter dari jalan
lingkungan maka Gama Book Plaza tidak memenuhi syarat karena hanya
berjarak 6,8 meter dari samping jalan lingkungan.D. Garis Sempadan
Bangunan (GSB) samping dan belakangMengacu pada ketentuan
GarisSempa dan Bangunan (GSB) samping dan belakang yang
mensyaratkan berjarak 2 meter, Gama Book Plaza tidak memenuhi
syarat karena bangunan belakang menyatu dengan bangunan KOKELGAM
dan tidak memiliki pembatas yang jelas.E. Tinggi
BangunanBerdasarkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
Bulaksumur, batasan maksimal tinggi bangunan adalah 40 meter, maka
dengan asumsi jarak per lantai adalah 4 meter maka Gama Book Plaza
memiliki tinggi bangunan 24 meter. Maka dengan demikian bangunan
Gama Book Plaza tidak melanggar peraturan.
2.2. Lahan ParkirDalam Peraturan Bupati Sleman Nomor : 18 Tahun
2005 tanggal 11 November 2005 tentang Persyaratan Tata Bangunan dan
Lingkungan, yaitu pada Paragraf 6 Pasal 70, Pasal 71, dan Pasal 72
diatur mengenai lahan parkir, yaitu sebagai berikut :Pasal 70
disebutkan :A. Perencanaan tempat parkir disusun agar sirkulasi
kendaraan tidak mengganggu kelancaran lalu lintas.B. Pada
perencanaan bangunan tipe tunggal, kewajiban penyediaan fasilitas
parkir diterapkan pada :1) Bagian halaman/pelataran di dalam daerah
perencanaan2) Bangunan (sebagai bangunan utama, bangunan khusus
parkir, dan/atau basement).
Pasal 71 mengatur mengenai rasio luas bangunan dengan standar
parkir satu mobil, yaitu untuk bangunan jasa perdagangan, standar
parkir satu mobil untuk setiap 60 m luas lantai bruto. Artinya,
untuk GBP dengan luas bangunan 8.631 m haruslah memiliki lahan
parkir yang cukup untuk 143,85 (144) unit mobil.Pasal 72 mengatur
mengenai luasan Satuan Ruang Parkir (SRP), yaitu 3 m x 5 m (15 m)
untuk bangunan jasa perdagangan. Jika ditarik ke ketentuan Pasal
71, maka GBP harus menyediakan lahan parkir seluas 2.160 m. ini
berarti luas lahan parkir yang harus disediakan hampir seluas tapak
tanah GBP itu sendiri.Berdasarkan survei lapangan yang dilakukan
kelompok kami bahwa bangunan Gama Book Plaza tidak melangggar
Peraturan Bupati Sleman Nomor : 18 Tahun 2005 tanggal 11 November
2005 tentang Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan pasal 70,
pasal 71 dan pasal 72. Sedangkan pada kesimpulan yang dikehendaki
dalam kedua pasal setelahnya, yaitu keharusan untuk menyediakan
lahan parkir seluas 2.160 m, dimana berdasarkan data yang ada
diperoleh, area timur GBP yang telah disiapkan memiliki luas 810 m,
sementara yang tersisa (1.350 m) dirasa tidak mampu dicukupi oleh
lahan lainnya yang ada di timur BNI, karena luasnya dirasa tidak
sebesar itu.
2.3. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Analisa Mengenai Dampak
Lingkungan (AMDAL)Bangunan Gama Book Plaza belum memiliki Izin
Mendirikan Bangunan (IMB) karena belum memenuhi beberapa syarat,
terutama batas ROI jalan atau jarak sempadan yang tidak terpenuhi
oleh bangunan tersebut dan untuk Analisa Mengenai Dampak Lingkungan
(AMDAL) belum diperlukan karena persyaratan untuk itu adalah
memiliki luas bangunan harus di atas 10.000 m2, sedangkan bangunan
yang di bawah 10.000 m2 hanya memerlukan Upaya Pengelolaan
Lingkungan Hidup (UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup
(UPL).
BAB VKESIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan analisis kelompok kami bangunan Gama Book Plaza
memenuhi kriteria secara fisik namun tidak memenuhi kriteria secara
legal, karena tidak sesuai dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Garis Sempadan Jalan (GSJ) depan Jalan Raya Kaliurang. Garis
Sempadan Jalan (GSJ) samping jalan lingkungan dan Garis
SempadanBangunan (GSB) samping dan belakang sehingga dapat
dikatakan tidak memenuhi kriteria Highest and Best Use (HBU).Jadi
menurut kami, solusi terbaik adalah membongkar bangunan tersebut
dan mendirikan bangunan baru yang sesuai dengan peraturan yang
berlaku.Pelajaran yang bisa diambil dari permaasalah Gedung Gama
Book Store antara lain adalah :1. Dalam proses perencanaan, tidak
hanya aspek teknis saja yang diutamakan, namun aspek-aspek non
teknis juga harus diperhatikan karena bisa jadi aspek non teknis
juga menentukan keberhasilan pembangunan.2. Membangunan komunikasi
yang efektif antara berbagai pihak dalam proses perencanaan adalah
ketrampilan dasar yang harus dipunyai oleh semua orang yang
terlibat dalam proses perencanaan.3. Pengambilan keputusan yang
didasarkan pada asumsi yang tidak valid bisa menimbulkan kekeliruan
dan kerugian yang fatal.
DAFTAR PUSTAKA
Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2013, Konsep Dasar Penilaian
Properti, BPFE, Fakultas Ekonomi dan Bisnis UGM,
Yogyakarta;Prastowo, A, 2003, Teori dan Pratik Penilaian Properti,
BPFE, Fakultas Ekonomi dan Bisnis UGM, Yogyakarta;Peraturan Daerah
Kabupaten Sleman Nomor 1 Tahun 1990 tentang Peraturan
BangunanPeraturan Daerah Propinsi DIY Nomor 7 Tahun 1997 tentang
Garis Sempadan Jalan Nasional dan Jalan PropinsiPeraturan Bupati
Sleman Nomor : 18 Tahun 2005 tanggal 11 November 2005 tentang
Persyaratan Tata Bangunan dan LingkunganPeraturan Menteri Pekerjaan
Umum nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Bangunan GedungPutusan Mahkamah Agung Nomor : 1946-K/Pdt/2010
tanggal 29 November 2010
