กฏหมายควบคุมอาคาร การ ... MRE 22/Law HBU...กฏหมายควบค มอาคาร: การว เคราะห การใช

กฏหมายควบคมุอาคาร: การวิเคราะหก์ารใชป้ระโยชนท่ี์ดีท่ีสุดท่ีสูงท่ีสุด

ดร. นิต ิ รตันปรีชาเวช โครงการธุรกิจอสงัหาริมทรพัย ์

คณะพาณิชยศาสตรแ์ละการบญัชี

Real Estate Business Program, TBS Thammasat University

A Site in search of a Use

2

• กฎหมายข้อก าหนดต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง (Legal permissibility) • ลกัษณะทางกายภาพ (Physical suitability) • การเมือง (Political acceptability) • การตลาด (Market possibility) • การเงิน (Financial feasibility)


Alternative Uses

3

บ้านเดี่ยว อพาร์ทเมนท์ อาคารพาณิชย์

อาคารชุด ศูนย์การค้า

กฏหมาย O O O O O

กายภาพ O O O - O

ตลาด O O O - -

การเงิน O O - - -

เหตผุลเฉพาะ O - - - -

Highest and Best Use Analysis

บา้นกลางกรุง ทองหล่อ

หมู่บา้นซ่ือตรง

http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B8%81%E0%B8%A5%E0%B8%B2%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B8%A3%E0%B8%B8%E0%B8%87+%E0%B8%97%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%AD&source=images&cd=&cad=rja&docid=ZuovvWKC6EDClM&tbnid=vbqOHFOr6O-J4M:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.welovethailand.com/webboard/index.php?topic=1480.0&ei=voLEUZ2qDsmMrQfPzIGoAw&bvm=bv.48293060,d.bmk&psig=AFQjCNH9L-HG0cW7PXu16nybPTAklXUEVA&ust=1371919411468681http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=%E0%B8%AB%E0%B8%A1%E0%B8%B9%E0%B9%88%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%95%E0%B8%A3%E0%B8%87+%E0%B8%A5%E0%B8%B2%E0%B8%94%E0%B8%9E%E0%B8%A3%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%A7&source=images&cd=&cad=rja&docid=uD5yKVDdmVECmM&tbnid=2f_H83T-zfumCM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.homelivingmall.com/product/project_detail.php?project_id=PJ-08082026-3&ei=goPEUZPnMoXsrAf07YHgCg&bvm=bv.48293060,d.bmk&psig=AFQjCNHBDf460N8C132KYf9Asp-CRtZJ0w&ust=1371919550704651


Alternative Uses

5

http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=%E0%B8%95%E0%B8%B6%E0%B8%81%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A7+%E0%B8%AA%E0%B8%B5%E0%B8%A5%E0%B8%A1&source=images&cd=&cad=rja&docid=Ww_3fAO-uScX6M&tbnid=I6IhT-_gZHeIeM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.easyhorpak.com/Overview.php?id=12818&ei=uIPEUb7aDsq-rgeXtoCgAw&bvm=bv.48293060,d.bmk&psig=AFQjCNGnNtEUVRDP43ncph5GvhcnXl9SgA&ust=1371919646125826http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=%E0%B8%81%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%AD%E0%B8%B2&source=images&cd=&cad=rja&docid=ZdBFfbSdRPzRzM&tbnid=fqdn5rtZ9mRVfM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.aroi.com/kuanah&ei=MoTEUZPJN8aFrQeb-4DoDQ&bvm=bv.48293060,d.bmk&psig=AFQjCNEuEpzDUL-n-3Eh14wiIfrwOlrXrA&ust=1371919784376566http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=aua+%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%8A%E0%B8%94%E0%B8%B3%E0%B8%A3%E0%B8%B4&source=images&cd=&cad=rja&docid=L1p5ggNNyRadgM&tbnid=2WAwW61PUXMUBM:&ved=0CAUQjRw&url=http://th.88db.com/thailand/Bangkok-Area+Pathum-Wan/Lesson-Learn/Language-Lessons/ad-111689/&ei=u4bEUYCfM8-zrAey34GACw&bvm=bv.48293060,d.bmk&psig=AFQjCNHY_hGcIwXbLkTwnzx3uf3e0dTY7w&ust=1371920387882450


Alternative Uses

6

Highest and Best Use Analysis

“the reasonably probable and legal use of vacant land or an improved Property, which is physically possible, appropriately supported, financially Feasible, and that results in the highest value”

Most Fitting Use (MFU), for Individual Investor

Most Probable Use (MPU), Most Probable Buyer,

for individuals and the sake of society

Real Estate Business Program, TBS Thammasat University 7

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์


http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&docid=z1Axasxb2hnpeM&tbnid=jtE1TqnGfIdv3M:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=467057&page=20&ei=uf7OU9_sJJCfugSG5YCYCw&bvm=bv.71667212,d.c2E&psig=AFQjCNHRByAaWwmd_f_jQpanl4b_u_MH4Q&ust=1406160931879977

Change

10

Legal Analysis

อาคารพาณิชย์หรือ อาคารสูง

A

B

Legal Analysis

อาคารพาณิชย์หรือ อาคารสูง

50 เมตร


กฎหมายมีก่ีรูปแบบและแต่ละรูปแบบมีลักษณะเช่นไร ?


Legal Analysis

14

กฎหมายที่ใช้บังคับทั่วไป กฎหมายรัฐธรรมนญู พระราชบญัญตัิ พระราชก าหนด พระราชกฤษฏีกา กฏกระทรวง ข้อบงัคบั ระเบียบ ค าสัง่ กฏ ประกาศ พรบ


Legal Analysis

15

กฎหมายส่วนท้องถิ่น ก ข้อบญัญตัิกรุงเทพมหานคร ข ข้อบญัญตัิจงัหวดั ค เทศบญัญตั ิง ข้อบญัญตัิสขุาภิบาล จ ข้อบญัญตัิเมืองพทัยา


Legal Analysis

16

ที่มาของกฎหมายควบคุมอาคาร ผังเมือง • เป็นการป้องกนัแก้วิกฤตการณ์ท่ีอาจเกิดขึน้ได้ • เป็นการรวบรวมองค์ความรู้จากประสบการณ์ท่ีเกิดขึน้ เข้าด้วยกนัเพ่ือตราเป็นบทบญัญตัิในการควบคมุการก่อสร้าง ให้เป็นไปด้วยดี • แผน่ดินไหว ไฟไหม้ ตกึถลม่ อาคารทรุด คณุภาพชีวิตแย ่ สิ่งแวดล้อมวิบตัิล้วนแล้วแตเ่ป็นท่ีมาของการก าหนดข้อกฎหมายทัง้สิน้ • ชีวอนามยั คณุภาพชีวิต


Legal Analysis

17

ความผิดพลาดด้านกฎหมายที่เกิดขึน้จริง • โครงการเกียกกาย • โครงการท่ีสงูเกิน 23 เมตร • โครงการท่ีถนนหน้าโครงการไมถ่งึ 10 เมตร • โครงการท่ีไมผ่่าน EIA โรงแรม…..ร่วมฤดี • ซือ้ท่ีมาแตอ่ยูใ่นพืน้ท่ีห้ามสร้างโรงแรม • อีกมากมาย


Legal Analysis

18

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง กับอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง ? ที่จ าเป็นที่ควรรู้


Legal Analysis

19

พระราชบัญญัตคิวบคุมอาคาร 2522 2535 2543 2550 กฏกระทรวงออกตามความในพระราชบัญญัตคิวบคุมอาคาร พศ 2522 ข้อบัญญัตกิรุงเทพมหานคร เร่ืองควบคุมอาคาร พศ 2554 พระราชบัญญัตกิารผังเมือง พศ 2518 กฏกระทรวง ผังเมืองรวม กรุงเทพมหานคร 2556 พระราชบญัญตัิ การจดัสรรท่ีดิน พศ 2543 พระราชบญัญตัิ อาคารชดุ ฉบบัท่ี 4 พศ 2551 พระราชบญัญตัิส่งเสริมและรักษาคณุภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment: EIA) กฎหมายตามประเภทอาคารและการใช้สอย เช่น กฎหมายว่าด้วยอาคารชดุ กฎหมายว่าด้วยหอพกั กฎหมายว่าด้วยโรงแรม กฎหมายว่าด้วยโรงงาน เป็นต้น กฎหมายอ่ืน ๆ


Legal Analysis

20

1. พระราชบัญญัตกิารผังเมือง พ.ศ. 2518 (ฉบับที่ 3) 1.1. กฎกระทรวงบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 “การใช้ประโยชน์ที่ดนิ” การใช้ท่ีดินเพื่อประกอบกิจการใด ๆ ไม่วา่กิจการนัน้ จะกระท าบนพืน้ดิน เหนือพืน้ดิน หรือใต้พืน้ดิน และไม่วา่จะอยู่ภายในอาคารหรือนอกอาคาร “อัตราส่วนพืน้ที่อาคารรวมต่อพืน้ที่ดนิ” – Floor Area Ratio: FAR อตัราสว่นพืน้ท่ีอาคารรวมทกุชัน้ของอาคารทกุหลงัตอ่พืน้ท่ีดินท่ีใช้เป็นท่ีตัง้อาคาร “อัตราส่วนของที่ว่างต่อพืน้ที่อาคารรวม” – Open Space Ratio: OSR อตัราสว่นของท่ีว่างอนัปราศจากสิ่งปกคลมุตอ่พืน้ท่ีอาคารรวมทกุชัน้ของอาคารทกุหลงั ท่ีก่อสร้างในที่ดินแปลงเดียวกนั ขนาดเขตทาง ริมถนนสาธารณะ “พืน้ที่น า้ซมึผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้” - BIOTOPE AREA FACTOR


Legal Analysis

21


Legal Analysis

22

ท ำเล ช่ือท ำเล ผังเมืองใหม่ รำคำที่ดินเดิม เปลี่ยนแปลง ร้อยละ รำคำที่ดินใหม่ ประเภท FAR

(เท่ำ)

OSR (ร้อยละ)

บำท

CBD สีลม พ.5 10 3 400,000.00 เท่ำเดิม 0 400,000.00 พระรำม3-

คลองเตย พ.4 8 4 150,000.00 ลดลง 24 114,566.33

พระรำม3-สะพำนแขวน

ย.9-ย.10 6-8 5-6.5 150,000.00 ลดลง 27 108,965.29

เพลินจิต-รำชประสงค์

พ.5 10 3 350,000.00 เท่ำเดิม 0 350,000.00

สุขุมวิทช่วงต้น พ.4 8 4 200,000.00 ลดลง 24 152,755.10 พหลโยธินช่วงต้น ย.10 8 5 200,000.00 ลดลง 14 171,688.62 อโศก พ.4 8 4 200,000.00 ลดลง 24 152,755.10

สมมติฐาน คือ ราคาขายเท่าเดิม เน้ือท่ีเท่าเดิม แต่ก่อสร้างไดน้อ้ยลง (โสภณ พนโชคชยั, 2555)


Legal Analysis

23

การเปล่ียนแปลงผังเมืองที่ส าคัญ - การเปลี่ยนสีการใช้ประโยชน์ท่ีดินเช่นจากสีเหลืองเป็นสีส้ม - การก าหนดขนาดที่ดินขัน้ต ่าของการพฒันาตามสีผงัเมือง เช่นต ่าสดุอยูท่ี่ 20 ตารางวา ในการพฒันาโครงการบ้านแถว (townhouse) - FAR ลดลง 8:1 เป็น 6:1 เพ่ือลดความหนาแน่น? - OSR เพิ่มขึน้ เช่นเป็น ร้อยละ 50 - รายละเอียดของ OSR คือการเป็นพืน้ท่ีเปิดโลง่ท่ีน า้ซมึผ่านได้ (BIOTOPE AREA FACTOR- BAF) (พืน้ท่ีสีเขียว) - ถนนหน้าโครงการจากเดิม 10 เมตร เปล่ียนแปลงเป็น 12- 16 เมตร - ยกเลกิกิจกรรมอ่ืนไมเ่กิน ร้อยละ 5 - การวดั 500 เมตรจากปลายสถานีรถไฟฟ้า สถานีท่ีด าเนินการแล้ว


Legal Analysis

24

การเปล่ียนแปลงผังเมืองที่ส าคัญ - ท า Bonus 1) การสร้างพืน้ท่ีหน่วงน า้ 2) การสร้างพืน้ท่ีจอดรถสาธารณะ 3) การก่อสร้างอาคารประหยดัพลงังาน 4) การจดัให้มีท่ีอยูอ่าศยัส าหรับผู้ มีรายได้น้อย/ ผู้อยูอ่าศยัเดิม 5) การสร้างอาคารในพืน้ท่ีสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร -ได้ Bonus ไม่เกนิร้อยละ 20 ของ FAR คุ้ม? ไม่คุ้ม?


Legal Analysis

25

การเปล่ียนแปลงผังเมืองที่ส าคัญ - รุกล า้พืน้ท่ีเกษตรชานเมือง - หนาแน่นแตไ่ม่แออดั? - การลดขนาดพืน้ท่ีจอดรถเพื่อสง่เสริมรถไฟฟ้า? - สงิค์โปร์ กรุงเทพ? - สีผงัเมืองท่ีไม่ได้ดีเสมอไป ? เพราะมีเง่ือนไขครอบคลมุเพิ่มเตมิ - ไม่ใช่ก าหนดท่ีอาคารขนาดใหญ่ อาคารขนาดใหญ่พิเศษแตมี่ขนาดพืน้ท่ียอ่ยลงมา


Legal Analysis

26

ผังเมืองกับแนวคดิ Transit Oriented Development (TOD) - เส้นทางคมนาคมชีน้ าการพฒันาเมือง - Superblock กบักรุงเทพ - รถไฟลอยฟ้าและเสาไฟฟ้า ความอจุาดของเมือง - คนจนอยูน่อกเมือง? คนรวยอยูใ่นเมือง? - ลกัษณะการเติบโตของเมือง Star shape (Axial)? Multiple Nuclei? - รถไฟฟ้าความเร็วสงูกบัมลูค่าท่ีดิน? - ปัญหารถติด 1km/1hr?

http://www.google.co.th/url?sa=i&source=images&cd=&cad=rja&docid=arGLENZMflFIvM&tbnid=ONz4Qk8RfrLwPM:&ved=0CAgQjRwwADj0AQ&url=https://systemicfailure.wordpress.com/tag/tod/&ei=AOEyUqvUGIvSrQe7xYCICw&psig=AFQjCNEY_WpL4rZnsECzNSs7If2_8AoShg&ust=1379152512491593http://www.google.co.th/url?sa=i&source=images&cd=&cad=rja&docid=1glU-eT-1d6y0M&tbnid=O8Yz8HTMSo43dM:&ved=0CAgQjRwwADhk&url=http://www.ourtransitfuture.com/index.php/newsroom/2012-media-kit/&ei=4eAyUqa0AYflrAfIiIHgDA&psig=AFQjCNEimyB7e6XjqMnC1YBiIXRiy9l0Hw&ust=1379152481160724


Legal Analysis

27

ผังเมืองกับแนวคดิ Transit Oriented Development (TOD) - ความเป็นเอกลกัษณ์ของแตล่ะสถานี? - เจริญเติบโตแบบญ่ีปุ่ น? - ผลติภาพทางด้านการขนสง่มวลชนกบัอตุสาหกรรม - การกระจายรายได้ให้กบัคนตา่งจงัหวดั


Comments - การใชป้ระโยชน์ท่ีดินรอ้ยละ 10 เพื่อกิจการอ่ืน - การปรบัเปล่ียน FAR กบัผงัเมืองปี 2556 - ยิง่สรา้งหนาแน่นยิง่ดีจริงหรือ กลุ่มตลาด? - พื้ นท่ีใหญ่มากสรา้ง Low rise หรือ High rise ดี

- Cost of Building, mechanic, structure, architecture - Time - Market

- ผงัเมือง และขอ้ก าหนดเฉพาะเช่นสนามบิน อนุรกัษ์ศิลปะวฒันธรรม รฐัสภา - พื้ นท่ีจากจุดศนูยก์ลางสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร ใหส้รา้งอาคารสงูได ้


Comments - การเก็บค่าเขา้เมือง - การเก็บค่าจอดรถในพื้ นท่ีสาธารณะ - การซ้ือขายโอนจ าหน่าย FAR - การวางผงัเมืองแบบบรูณาการจงัหวดัรอบขา้ง

http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&docid=e8ayjRiuSWuZjM&tbnid=Su5W5Gw-2zSqAM:&ved=0CAUQjRw&url=http://en.wikipedia.org/wiki/Electronic_Road_Pricing&ei=sQbOU6GCLdeJuATK74HgDQ&bvm=bv.71198958,d.c2E&psig=AFQjCNFR1sAa2AfuSsLHcbB8iNfokK6_BQ&ust=1406097452449521//upload.wikimedia.org/wikipedia/en/4/41/Couponparking.jpg


Legal Analysis

30

2. พระราชบญัญตัคิวบคุมอาคาร 2522 2535 2543 2550 2.1 กฎกระทรวงฉบบัที่ 33, 50 พ.ศ. 2543 ควบคุมอาคารสงู อาคารขนาดใหญ่พิเศษ • ประเภทอาคาร • ระยะรน่แนวด่ิง แนวราบ (set back) • ความกวา้งถนนหนา้โครงการ • ระบบดบัเพลิง • บนัไดหนีไฟ • พื้ นท่ีวา่ง

2.2 กฎกระทรวงฉบบัที่ 55 พ.ศ. 2543 ออกตามความในพระราชบญัญติัควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522


อาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พเิศษ กฎกระทรวงฉบับที่ 33

อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พเิศษ

32

`อาคารสงู' หมายความวา่ อาคารท่ีบคุคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ โดยมีความสงูตัง้แต ่23.00 เมตรขึน้ไป การวดัความสงูของอาคารให้วดัจาก ระดบัพืน้ดินท่ีก่อสร้างถึงพืน้ดาดฟ้า ส าหรับอาคารทรงจัว่หรือปัน้หยาให้วดัจาก ระดบัพืน้ดินท่ีก่อสร้างถึงยอดผนงัของชัน้สงูสดุ `อาคารขนาดใหญ่พิเศษ' หมายความวา่ อาคารท่ีก่อสร้างขึน้เพ่ือใช้อาคาร หรือสว่นหนึง่สว่นใดของอาคารเป็นท่ีอยู่อาศยัหรือประกอบกิจการประเภทเดียว หรือหลายประเภทโดยมีพืน้ท่ีรวมกนัทกุชัน้หรือชัน้หนึง่ชัน้ใดในหลงัเดียวกนัตัง้แต่ 10,000 ตารางเมตรขึน้ไป


33

ข้อ 3 อาคารสงูหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีถนนหรือท่ีวา่งปราศจาก สิ่งปกคลมุโดยรอบอาคารกว้างไมน้่อยกวา่ 6.00 เมตร และรถดบัเพลงิสามารถ เข้าออกได้โดยสะดวก ข้อ 13 อาคารสงูต้องมีระบบป้องกนัอนัตรายจากฟ้าผา่ ซึง่ประกอบด้วย เสาลอ่ฟ้า สายลอ่ฟ้า สายน าลงดิน และหลกัสายดินท่ีเช่ือมโยงกนัเป็นระบบ ส าหรับสายน าลงดินต้องมีขนาดพืน้ท่ีภาคตดัขวางเทียบได้ไมน้่อยกวา่สายทองแดง ตีเกลียว ขนาด 30 ตารางมิลลเิมตร สายน าลงดินนีต้้องเป็นระบบที่แยกเป็น อิสระจากระบบสายดินอ่ืน


34

ข้อ 14 อาคารสงูหรืออาคารใหญ่พิเศษต้องมีระบบจ่ายพลงังานไฟฟ้าส ารองส าหรับกรณีฉกุเฉินแยกเป็นอิสระจากระบบอ่ืน และสามารถท างานได้โดยอตัโนมตัิเม่ือระบบจ่ายไฟฟ้าปกติหยดุท างาน ข้อ 16 ในอาคารสงูหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีระบบสญัญาณเตือนเพลิงไหม้ทกุชัน้ ระบบสญัญาณเตือนเพลิงไหม้อย่างน้อยต้องประกอบด้วย(1) อปุกรณ์สง่สญัญาณเพ่ือให้หนีไฟที่สามารถสง่เสียงหรือสญัญาณให้คนท่ีอยู่ในอาคารได้ยินหรือทราบอย่างทัว่ถึง(2) อปุกรณ์แจ้งเหตท่ีุมีทัง้ระบบแจ้งเหตอุตัโนมตัิและระบบแจ้งเหตท่ีุใช้มือเพ่ือให้อปุกรณ์ตาม (1) ท างาน


35

ข้อ 18 อาคารสงูหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีระบบป้องกนัเพลิงไหม้ซึง่ประกอบด้วยระบบท่อยืน ท่ีเก็บน า้ส ารอง และหวัรับน า้ดบัเพลิงดงัตอ่ไปนี ้ ข้อ 19 อาคารสงูหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ นอกจากต้องมีระบบป้องกนัเพลิงไหม้ตามข้อ 18 แล้ว ต้องติดตัง้เคร่ืองดบัเพลิงแบบมือถือตามชนิดและขนาดท่ีเหมาะสมส าหรับดบัเพลิงท่ีเกิดจากประเภทของวสัดท่ีุมีในแตล่ะชัน้ โดยให้มีหนึง่เคร่ืองตอ่พืน้ท่ีอาคารไม่เกิน 1,000 ตารางเมตรทกุระยะไม่เกิน 45.00 เมตรแตไ่ม่น้อยกว่าชัน้ละ 1 เคร่ือง ข้อ 20 อาคารสงูหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องจดัให้มีระบบดบัเพลิงอตัโนมตัิ เช่น SPRINKLE SYSTEM หรือระบบอ่ืนท่ีเทียบเท่า ท่ีสามารถท างานได้ด้วยตวัเองทนัทีเม่ือมีเพลิงไหม้ โดยให้สามารถท างานครอบคลมุพืน้ท่ีทัง้หมดทกุชัน้ ในการนี ้ให้แสดงแบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนของระบบดบัเพลิงอตัโนมตัิในแต่ละชัน้ของอาคารไว้ด้วย


Legal Analysis

36

• กฎหมายข้อก าหนดตา่ง ๆ ท่ีเก่ียวข้อง อาคารแนวสูง หรือไม่เกิน 23 เมตรหรือ 8 ชัน้ - ระบบดบัเพลงิ - ระยะร่น - ระบบไฟฟ้าส ารอง


Legal Analysis

37

กฎกระทรวง ฉบบัท่ี 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบญัญตัคิวบคมุอาคาร พ.ศ. 2522

หมวด 1 ลกัษณะของอาคาร หมวด 2 ส่วนต่าง ๆ ของอาคาร หมวด 3 ท่ีวา่งภายนอกอาคาร หมวด 4 แนวอาคารและระยะต่าง ๆ ของอาคาร


Legal Analysis

38

ขอ้ 1 ในกฎกระทรวงน้ี “ อาคารอยูอ่าศยั ” หมายความวา่ อาคารซ่ึงโดยปกติบุคคลใชอ้ยูอ่าศยัไดท้ั้งกลางวนัและกลางคืน ไมว่า่จะเป็นการอยูอ่าศยัอยา่งถาวรหรือชัว่คราว “ หอ้งแถว ” หมายความวา่ อาคารท่ีก่อสรา้งต่อเน่ืองกนัเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคหูาขึ้ นไป มีผนัง แบ่งอาคารเป็นคหูาและประกอบดว้ยวสัดุไมท่นไฟเป็นส่วนใหญ่ “ ตกึแถว ” หมายความวา่ อาคารท่ีก่อสรา้งต่อเน่ืองกนัเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคหูาขึ้ นไปมีผนังแบ่ง อาคารเป็นคหูาและประกอบดว้ยวสัดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ “ บา้นแถว ” หมายความวา่ หอ้งแถวหรือตึกแถวท่ีใชเ้ป็นท่ีอยูอ่าศยัซ่ึงมีท่ีวา่งดา้นหน้าและดา้น หลงัระหวา่งรั้วหรือแนวเขตท่ีดินกบัตวัอาคารแต่ละคหูา และมีความสงูไมเ่กินสามชั้น


Legal Analysis

39

“ บ้านแฝด ” หมายความวา่ อาคารท่ีใช้เป็นท่ีอยู่อาศยัก่อสร้างติดตอ่กนัสองบ้าน มีผนงัแบ่งอาคาร เป็นบ้าน มีท่ีว่างระหว่างรัว้หรือแนวเขตท่ีดินกบัตวัอาคารด้านหน้า ด้านหลงั และด้านข้างของ แตล่ะบ้าน และมีทางเข้าออกของแตล่ะบ้านแยกจากกนัเป็นสดัสว่น “ อาคารพาณิชย์ ” หมายความวา่ อาคารท่ีใช้เพ่ือประโยชน์ในการพาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจ หรืออตุสาหกรรมที่ใช้เคร่ืองจกัรท่ีมีก าลงัการผลิตเทียบได้ไมน้่อยกวา่ 5 แรงม้า และให้หมายความ รวมถงึ อาคารอื่นใดท่ีก่อสร้างห่างจากถนนหรือทางสาธารณะไมเ่กิน 20 เมตร ซึง่อาจใช้เป็น อาคารเพ่ือประโยชน์ในการพาณิชยกรรมได้ “ อาคารสาธารณะ” หมายความว่า อาคารท่ีใช้เพ่ือประโยชน์ในการชมุนมุคนได้โดยทัว่ไป เพ่ือ กิจกรรมทางราชการ การเมือง การศกึษา การศาสนา การสงัคม การนนัทนาการ หรือการ พณิชยกรรม เช่น โรงมหรสพ หอประชมุ โรงแรม โรงพยาบาล สถานศกึษา หอสมดุ สนามกีฬา กลางแจ้ง สนามกีฬาในร่ม ตลาด ห้างสรรพสินค้า ศนูย์การค้า สถานบริการ ทา่อากาศยาน อโุมงค์ สะพาน อาคารจอดรถ สถานีรถ ทา่จอดเรือ โป๊ะจอดเรือ สสุาน ฌาปนสถาน ศาสนสถาน เป็นต้น


Legal Analysis

40

“ อาคารพิเศษ ” หมายความวา่ อาคารท่ีตอ้งการมาตรฐานความมัน่คงแข็งแรง และความปลอดภยั เป็นพิเศษ เช่น อาคารดงัต่อไปน้ี ( ก ) โรงมหรสพ อฒัจนัทร ์หอประชุม หอสมุด หอศิลป์ พิพิธภณัฑสถาน หรือ ศาสนสถาน ( ข ) อู่เรือ คานเรือ หรือท่าจอดเรือ ส าหรบัเรือขนาดใหญ่เกิน 100 ตนักรอส ( ค ) อาคารหรือส่ิงท่ีสรา้งขึ้ นสงูเกิน 15 เมตร หรือสะพานหรืออาคาร หรือโครง หลงัคา ช่วงหน่ึงเกิน 10 เมตร หรือมีลกัษณะโครงสรา้งท่ีอาจกอ่ใหเ้กิดภยนัตรายต่อสาธารณชนได ้ ( ง ) อาคารท่ีเก็บวสัดุไวไฟ วสัดุระเบิด หรือวสัดุกระจายแพรพ่ิษ หรือรงัสีตามกฎหมาย วา่ดว้ยการน้ัน “ อาคารอยูอ่าศยัรวม ” หมายความวา่ อาคารหรือส่วนใดส่วนหน่ึงของอาคารท่ีใชเ้ป็นท่ีอยูอ่าศยั ส าหรบัหลายครอบครวั โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกนั ส าหรบัแต่ละครอบครวั


Comments - การถือก าเนิดของอาคารอยูอ่าศยัรวม - ประเภทท่ีอยูอ่าศยักบัคูแ่ข่งทางออ้ม - ขนาดของท่ีดินขั้นต า่ตามท่ีกฏหมายก าหนด - ตลาด กลุ่มเป้าหมาย - รปูร่างท่ีดิน - Concept


Legal Analysis

42

“ อาคารขนาดใหญ ่” หมายความวา่ อาคารท่ีมีพื้ นท่ีรวมกนัทุกชั้นหรือชั้นหน่ึงชั้นใดในหลงัเดียว กนัเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารท่ีมีความสงูตั้งแต่ 15.00 เมตรขึ้ นไป และมีพื้ นท่ีรวม กนัทุกชั้นหรือ ชั้นหน่ึงชั้นใดในหลงัเดียวกนัเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไมเ่กิน 2,000 ตารางเมตร การวดัความสงูของ อาคารใหว้ดัจากระดบัพื้ นดินท่ีก่อสรา้งถึงพื้ นดาดฟ้า ส าหรบัอาคารทรงจัว่ หรือป้ันหยาใหว้ดัจากระดบัพื้ นดินท่ีก่อสรา้งถึงยอดผนังของชั้นสงูสุด “ ส านักงาน ” หมายความวา่ อาคารหรือส่วนหน่ึงส่วนใดของอาคารท่ีใชเ้ป็นส านักงานหรือท่ี ท าการ


อาคารขนาดใหญ่ - การขออนุญาตกบั กทม


Legal Analysis

44

ขอ้ 19 อาคารอยูอ่าศยัรวมตอ้งมีพื้ นท่ีภายในแต่ละหน่วยท่ีใชเ้พื่อการอยูอ่าศยัไม่น้อยกวา่ 20 ตารางเมตร ขอ้ 20 หอ้งนอนในอาคารใหม้ีความกวา้งดา้นแคบท่ีสุดไม่นอ้ยกวา่ 2.50 เมตร และ มีพื้ นท่ีไมน่้อยกวา่ 8 ตารางเมตร

ขอ้ 44 ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหน่ึงจุดใด ตอ้งไม่เกินสองเท่าของระยะราบวัดจากจุดนั้นไป ตั้งฉากกับแนวเขตดา้นตรงขา้มของถนนสาธารณะท่ีอยู่ใกล้อาคารน้ันท่ีสุด ความสูงของอาคารใหว้ดัแนวด่ิงจากระดับถนนหรือระดับพื้ นดินท่ีก่อสรา้งขึ้ นไปถึงส่วนของอาคาร ท่ีสูงท่ีสุด ส าหรบัอาคารทรงจัว่หรือป้ันหยาใหว้ดัถึงยอดผนังของชั้นสงูสุด


Legal Analysis

45


Comments - ขนาดหอ้งนอนท่ีเล็กท่ีสุดท่ีสรา้งจริง ในปัจจุบนั 21 ตารางเมตร กบัขอ้ถกเถียงมากมาย การสรา้งความรูสึ้กวา่ครอบครองได ้- ออกแบบหอ้งนอน 1 – 2 -3 หอ้งนอนดี กบัความสมัพนัธข์องท่ีจอดรถ - ขนาดพื้ นท่ีหอ้งเท่าไรดี ใหญ่หรือเล็ก - Sinking funds, ค่าส่วนกลาง, ค่าประกนัภยัส่วนตวัส่วนกลาง - ขนาดพื้ นท่ี +- รอ้ยละ 5 จากขนาดหอ้งในสญัญาจะซ้ือจะขาย - ความสงูของอาคารกบัรปูร่างท่ีดิน - เพดานไมน่้อยกวา่ 2.40 เมตร กบั MOFF Design - สดัส่วนในการถือครองกบัการออกแบบคอนโดแนวราบ - Fragmented Ownership เพื่อสดัส่วนการถือครองของต่างชาติ


Legal Analysis

47

ขอ้ 41 อาคารท่ีก่อสรา้งหรือดดัแปลงใกลถ้นนสาธารณะท่ีมีความกวา้งน้อยกวา่ 6 เมตรใหร้่นแนวอาคารหา่งจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอยา่งน้อย 3 เมตร อาคารท่ีสงูเกินสองชั้นหรือเกิน 8 เมตร หอ้งแถว ตึกแถว บา้นแถว อาคารพาณิชย ์โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้ายหรือส่ิงท่ีสรา้งขึ้ นส าหรบัติดหรือตั้งป้าย หรือคลงัสินคา้ ท่ีก่อสรา้งหรือดดัแปลงใกลถ้นนสาธารณะ (1) ถา้ถนนสาธารณะน้ันมีความกวา้งนอ้ยกวา่ 10 เมตร ใหร้่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอยา่งนอ้ย 6 เมตร (2) ถา้ถนนสาธารณะน้ันมีความกวา้งตั้งแต่ 10 เมตรขึ้ นไป แต่ไมเ่กิน 20 เมตร ใหร้่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอยา่งนอ้ย 1 ใน 10 ของความกวา้งของถนนสาธารณะ (3) ถา้ถนนสาธารณะน้ันมีความกวา้งเกิน 20 เมตรขึ้ นไป ใหร้่นแนวอาคารหา่งจากเขตถนน สาธารณะอยา่งนอ้ย 2 เมตร


Legal Analysis

48

ขอ้ 42 อาคารท่ีก่อสรา้งหรือดดัแปลงใกลแ้หล่งน ้าสาธารณะ เช่น แมน่ ้า ค ูคลอง ล าราง หรือล ากระโดง ถา้แหล่งน ้าสาธารณะน้ันมีความกวา้งนอ้ยกวา่ 10 เมตร ตอ้งรน่แนวอาคารใหห้า่งจากเขตแหล่งน ้าสาธารณะน้ันไมน่้อยกวา่ 3 เมตร แต่ถา้แหล่งน ้าสาธารณะน้ันมีความกวา้งตั้งแต่ 10 เมตรขึ้ นไป ตอ้งรน่ แนวอาคารให้หา่งจากเขตแหล่งน ้าสาธารณะน้ันไม่น้อยกวา่ 6 เมตร ส าหรบัอาคารท่ีก่อสรา้งหรือดดัแปลงใกลแ้หล่งน ้าสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือ ทะเล ตอ้งรน่แนวอาคารใหห้า่งจากเขตแหล่งน ้าสาธารณะน้ันไม่น้อยกวา่ 12 เมตร ทั้งน้ี เวน้แต่ สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน ้า ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือ หรือท่ีวา่งท่ีใช้เป็นท่ีจอดรถ ไมต่อ้งรน่แนวอาคาร


Legal Analysis

49

3. ขอ้บญัญตักิรุงเทพมหานครเร่ืองควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 •พื้ นท่ี จ านวนท่ีจอดรถ การออกแบบท่ีจอดรถอยา่งไรดี พื้ นท่ีรวมโฉนดดีไหม?ความ เพียงพอของท่ีจอดรถ การเก็บค่าท่ีจอดรถ สิทธ์ิในการจอดรถ การจอดรถแนวขวาง •ความสงูของชั้น •ประเภทอาคารตึกแถว บา้นแถว •ระยะรน่จากถนนสาธารณะ และแหล่งน ้าสาธารณะ •ท่ีวา่ง •ความกวา้งถนนในโครงการ •ขนาดหอ้งนอน หอ้งน ้า ความสงู


Legal Analysis

50

ขอ้บญัญตักิรุงเทพมหานครเรื่องควบคมุอาคาร พ.ศ.2544 หมวด ๑ วเิคราะหศ์พัท ์หมวด ๒ หลกัเกณฑ ์วธีิการและเงื่อนไขเกี่ยวกบัการอนุญาต การด าเนินการแจง้ การออกใบรบัรองและใบแทน หมวด ๓ ลกัษณะต่างๆ ของอาคาร หมวด ๔ บนัไดและบนัไดหนีไฟ หมวด ๕ แนวอาคารและระยะต่างๆ หมวด ๖ แบบและจ านวนของหอ้งน ้าและหอ้งสว้ม หมวด ๗ ระบบการจดัแสงสวา่ง การระบายอากาศ การระบายน ้าและการก าจดัมลูฝอยและส่ิงปฏิกลู หมวด ๘ แบบและวธีิการเกี่ยวกบัการติดตั้งระบบการประปาไฟฟ้า กา๊ซ และการป้องกนัอคัคีภยั หมวด ๙ อาคารจอดรถ ท่ีจอดรถ ท่ีกลบัรถและทางเขา้ออกของรถ หมวด ๑๐ ก าลงัวสัดุและน ้าหนักบรรทุก หมวด ๑๑ การกอ่สรา้ง ดดัแปลง รื้ อถอนและเคล่ือนยา้ยอาคาร


Legal Analysis

51

(๗) “ความสงูของอาคาร” หมายความวา่ ส่วนสงูของอาคารวดัตามแนวด่ิงจากระดบัถนนขึ้ นไปถึงส่วนของอาคารท่ีสงูท่ีสุด (๓๖) “ท่ีว่าง” หมายความว่า พื้ นท่ีอนัปราศจากหลังคาหรือส่ิงก่อสรา้งปกคลุม ซ่ึงพื้ นท่ีดงักล่าวอาจจะจดัใหเ้ป็นบ่อน ้า สระวา่ยน ้า บ่อพกัน ้าเสีย ท่ีพกัรวมมลูฝอยหรือท่ีจอดรถ ท่ีอยู่ภายนอกอาคารก็ได ้และใหค้วามหมายรวมถึงพื้ นท่ีของส่ิงก่อสรา้งหรืออาคารท่ีสูงจากระดบัพื้ นดินไมเ่กิน ๑.๒๐ เมตร และไมม่ีหลงัคาหรือส่ิงก่อสรา้งปกคลุมเหนือระดบัน้ัน


Legal Analysis

52

ขอ้ ๕๔ อาคารดา้นชิดท่ีดินเอกชน ช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียง ส าหรบัชั้น ๒ ลงมาหรือสูงไม่เกิน ๙ เมตร ตอ้งอยู่ห่างเขตท่ีดินไม่น้อยกว่า ๒ เมตร และส าหรบัชั้น ๓ ขึ้ นไป หรือสงูเกิน ๙ เมตร ตอ้งหา่งไมน่้อยกวา่ ๓ เมตร ขอ้ ๕๕ อาคารท่ีมีความสงูไม่เกิน ๑๕ เมตร ตอ้งมีท่ีวา่งโดยรอบอาคารไม่น้อยกวา่ ๑ เมตร ยกเวน้ บา้นพกัอาศยัท่ีมีพื้ นท่ีไมเ่กิน ๓๐๐ ตารางเมตร อาคารท่ีมีความสงูเกิน ๑๕ เมตร ตอ้งมีท่ีวา่งโดยรอบอาคารไม่น้อยกวา่ ๒ เมตร ท่ีว่างตามวรรคหน่ึงและวรรคสองจะใชร้่วมกบัท่ีว่างของอาคารอีกหลงัหน่ึงไม่ได ้เวน้แต่ใช้ร่วมกบัท่ีวา่งของอาคารสงู หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ขอ้ ๕๖ บา้นพกัอาศยัท่ีมีพื้ นท่ีไม่เกิน ๓๐๐ ตารางเมตร ใหผ้นังดา้นท่ีไม่มีช่องเปิดสามารถสรา้งห่างเขตท่ีดินไดน้้อยกว่า ๑ เมตร ถา้ห่างเขตท่ีดินน้อยกว่า ๕๐ เซนติเมตร ตอ้งไดร้บัความยนิยอมเป็นหนังสือจากเจา้ของท่ีดินดา้นน้ันดว้ย


Legal Analysis

53

ขอ้ ๕๗ ระหวา่งแถวดา้นขา้งของหอ้งแถวหรือตึกแถวท่ีสรา้งถึงสิบคหูา หรือมีความยาวรวมกนัถึง ๔๐ เมตร โดยวดัระหวา่งจุดศนูยก์ลางของเสาแรกถึงจุดศนูยก์ลางของเสาสุดทา้ย ตอ้งมีท่ีวา่งระหวา่งแถวดา้นขา้งของหอ้งแถวหรือตึกแถวน้ันกวา้งไมน่้อยกวา่ ๔ เมตร เป็นช่องตลอดความลึกของหอ้งแถวหรือตึกแถวเพื่อเช่ือมกบัท่ีวา่งหลงัอาคาร หอ้งแถวหรือตึกแถวท่ีสรา้งติดต่อกนัไมถึ่งสิบคหูา หรือมีความยาวรวมกนัไมถึ่ง ๔๐ เมตรโดยวดัระหวา่งจุดศนูยก์ลางของเสาแรกถึงจุดศนูยก์ลางของเสาสุดทา้ย แต่มีท่ีวา่งระหวา่งแถวดา้นขา้งของหอ้งแถวหรือตึกแถวน้ันกวา้งนอ้ยกวา่ ๔ เมตร ไมใ่หถื้อวา่เป็นท่ีวา่งระหวา่งแถวดา้นขา้งของหอ้งแถวหรือตึกแถว แต่ใหถื้อเสมือนวา่หอ้งแถวหรือตึกแถวน้ันสรา้งต่อเน่ืองเป็นแถวเดียวกนั ท่ีวา่งตามวรรคหน่ึงและวรรคสอง จะก่อสรา้งอาคาร รั้ว ก าแพง หรือส่ิงกอ่สรา้งอ่ืนใดหรือจดัใหเ้ป็นบ่อน ้า สระวา่ยน ้า ท่ีพกัมลูฝอยหรือท่ีพกัรวมมลูฝอยหรือส่ิงของอ่ืนใดท่ีจะขดัขวางทางเดินรว่มไม่ได ้


Comments - เหตุผลของสิบคหูา และการเวน้วา่ง 4 เมตร - หน้ากวา้งของทาวน์เฮาสก์บัมลูค่าโครงการ - การจอดรถยนต ์ดว้ยพื้ นท่ี 5.7 เมตร แต่ใหร้ะวงักลุ่มเป้าหมาย


Legal Analysis

55

4. พระราชบัญญัต ิการจัดสรรที่ดนิ พ.ศ. 2543 4.1 ประกาศคณะกรรมการจดัสรรท่ีดินกลาง เร่ือง ก าหนดนโยบายการจดัสรรท่ีดินเพ่ือท่ีอยูอ่าศยัและพาณิชยกรรม 5. พระราชบัญญัต ิอาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551


Comments • ขนาดเนือ้ท่ีของที่ดินจดัสรร

• ภาระจ ายอมของ พรบ จดัสรร และการสร้างอาคารท่ีไม่เหมาะสม • สาธารณปูโภคท่ีจ าเป็นต้องมี สาธารณปูการละ่ • พืน้ท่ีนิติบคุคล พืน้ท่ีสีเขียว การวางต าแหน่งอาคารกบัมลูค่า

• พรบ จดัสรรขนาดเลก็ • จ านวนแปลงท่ีดิน


Legal Analysis

57

6. พระราชบญัญตัสิ่งเสริมและรกัษาคณุภาพส่ิงแวดลอ้มแห่งชาติ 6.1 ประกาศกระทรวงทรพัยากรธรรมชาติและส่ิงแวดลอ้ม เร่ือง ก าหนดประเภทและขนาดของโครงการหรือกิจการซ่ึงตอ้งจดัท ารายงาน การวิเคราะหผ์ลกระทบส่ิงแวดลอ้ม และหลกัเกณฑ ์วิธีการ ระเบียบปฏิบติั และแนวทางการจดัท ารายงานการวิเคราะหผ์ลกระทบส่ิงแวดลอ้ม


Comments - จ านวนมากใชก้บักลุ่มอุตสาหกรรม - 80 หอ้ง หรือ 4,000 ตารางเมตร - ออกแบบเป็นหอ้งเก็บของ - 79 หอ้ง


กรณีศึกษา


Legal Analysis

60

40 เมตร 40 เมตร

1,600 ตารางเมตร

• กฎหมายข้อก าหนดตา่ง ๆ ท่ีเก่ียวข้อง กรณีศึกษา: อาคารแนวสูง


Legal Analysis

61

• กฎหมายข้อก าหนดตา่ง ๆ ท่ีเก่ียวข้อง FAR 1:10= 1,600 ตารางเมตร พืน้ที่ก่อสร้างอาคาร= 1,600 x 10 = 16,000 ตารางเมตร Set back อาคารขนาดใหญ่พิเศษ 6 เมตรโดยรอบ เหลือพืน้ที่ก่อสร้าง = 28x 28= 784 ตารางเมตร จ านวนชัน้สงูสดุที่ก่อสร้างได้ = 16,000/784= 20 ชัน้


784 ตารางเมตร

Legal Analysis

62

จ านวนชัน้สงูสดุที่ก่อสร้างได้ = 16,000/784= 20 ชัน้

FL 1

FL 2

FL 3

FL 4

FL 5

FL 6

FL 7

FL 8

FL 9

Legal Analysis

ถนน กว้าง 12 เมตร + ร่น 6 เมตร

Legal Analysis

ระยะร่นแนวดิ่ง = 2x = 2 (18 เมตร) = 36 เมตร โดยทัว่ไปชัน้ละ 3.00 เมตร

FL 3

FL 4

FL 5

FL 6

FL 7

FL 8

FL 9

FL 10

FL 11

FL 12

B 1

B 2

Legal Analysis

FL 1

FL 2

FL 3

FL 4

FL 5

FL 6

FL 7

FL 8

FL 9

FL 10

FL 11

พืน้ที่ก่อสร้างอาคาร= 1,600 x 10 = 16,000 ตารางเมตร OSR =3% ของพืน้ที่ก่อสร้าง = 480 ตารางเมตร พืน้ที่ก่อสร้างคลมุดิน = 480/ 1,600 ตรม ในขณะท่ีพืน้ที่โดยรอบอาคาร = 576 ตารางเมตร พืน้ที่น า้ซมึผ่านได้ (Biotope Area Factor- BAF) = 50% ของ OSR

Legal Analysis

มลูค่าโครงการอสงัหาริมทรัพย์= ท่ีดิน + สิง่ปลกูสร้าง + การพฒันา ท่ีดิน 400 ตารางวา @ 200,000 = 80,000,000 บาท สิง่ปลกูสร้าง 16,000 ตารางเมตร @ 20,000 = 320,000,000 บาท (ยงัขาดต้นทนุสาธารณปูโภค การพฒันาพืน้ที่) การพฒันาโครงการ = 50,000,000 บาท ต้นทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์นี ้= 450,000,000 บาท พืน้ที่ขายได้ (salable area) = 65%(พืน้ที่ก่อสร้าง) = 65%(16,000 ตารางเมตร) = 10,400 ตารางเมตร ราคาทุน= 450,000,000/ 10,400= 43,269 บาท/ ตารางเมตร ราคาขาย (+30%)= 56,249 บาท/ ตารางเมตร มูลค่าโครงการ = 584,989,600 บาท

Legal Analysis

60 เมตรแรกใชค้วามกวา้งถนนหลกั


Legal Analysis

• กฎหมายข้อก าหนดตา่ง ๆ ท่ีเก่ียวข้อง กรณีศึกษา: อาคารแนวราบ: บ้านเดี่ยว โดยทัว่ไปท่ีดินหนึ่งไร่สร้างบ้านเด่ียวได้ 4-5 หลงั 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร บ้านเด่ียว = 200 ตารางเมตร@ 4= 800+ ถนน (8x40)


Legal Analysis

69

• กฎหมายข้อก าหนดตา่ง ๆ ท่ีเก่ียวข้อง กรณีศึกษา: อพาร์ทเมนท์ อาคารแนวราบ: บ้านแถว

หนา้แคบ 4 เมตร

16 เมตร

บ้านแถวต้องมีเนือ้ที่ขัน้ต ่า 16 ตารางวา และหากเป็นตกึแถวจะมีข้อก าหนดปลีกย่อย ท่ีแตกต่าง

หนา้กวา้ง 12 เมตร

5.5 เมตร

A

B

หนา้กวา้ง 5.7 เมตร

5 เมตร C


Legal Analysis

70

• กฎหมายข้อก าหนดตา่ง ๆ ท่ีเก่ียวข้อง กรณีศึกษา: อาคารแนวราบ: บ้านแถว

บ้านแถวต้องมีเนือ้ที่ขัน้ต ่า 16 ตารางวา ต่อเน่ืองกนัได้ไมเ่กิน 10 หลงัหรือ 40 เมตร


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10


Legal Analysis

71


บ้านแถวต้องมีเนือ้ที่ขัน้ต ่า 16 ตารางวา ต่อเน่ืองกนัได้ไมเ่กิน 10 หลงัหรือ 40 เมตร หลายที่นิยม 5.7 @7

[email protected]= 39.9 เมตร

1 2 3 4 5 6 7

2.40

5.50


Legal Analysis

72


พืน้ที่ว่างร้อยละ 5 ของพืน้ที่ขาย และขนาดถนนภายในโครงการ

40 เมตร

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

พืน้ท่ีว่างร้อยละ 5 และจดัหาท่ีตัง้ส านกังานนิติบคุคล 20 ตรม


Legal Analysis

• กฎหมายข้อก าหนดตา่ง ๆ ท่ีเก่ียวข้อง กรณีศึกษา: อาคารแนวราบ: บ้านแถว โดยทัว่ไปท่ีดินหนึ่งไร่สร้างทาวน์เฮาส์ได้ 10 หลงั 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร ทาวน์เฮาส์ = 64 ตารางเมตร@10= 640+ ถนน (8x40)= 940 ตรม

40 เมตร

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

16+8= 24 เมตร

Legal Analysis

มลูค่าโครงการอสงัหาริมทรัพย์= ท่ีดิน + สิง่ปลกูสร้าง + การพฒันา ท่ีดิน 400 ตารางวา @ 200,000 = 80,000,000 บาท สิง่ปลกูสร้าง 44 ตารางเมตร (ร่นหน้า 3 หลงั 2) @ 12,[email protected]หลงั@3 ชัน้ = 15,840,000 บาท (ยงัขาดต้นทนุการพฒันาพืน้ที่สาธารณปูโภค) การพฒันาโครงการ = 5,000,000 บาท มูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์นี ้= 100,840,000 บาท พืน้ที่ขายได้ (salable area) = 1,320 ตารางเมตร ราคาทุน= 100,840,000/ 1,320= 76,393 บาท/ ตารางเมตร ราคาขาย (+30%)= 99,312 บาท/ ตารางเมตร ราคาขายต่อหน่ึงหลัง = 99,312 x 132= 13,109,184 บาท

[ Real Knowledge for Real Estate]

กฏหมายควบคุมอาคาร การ ... MRE 22/Law HBU...กฏหมายควบค มอาคาร: การว เคราะห การใช

Text of กฏหมายควบคุมอาคาร การ ... MRE 22/Law...

การวิเคราะห์เชิงโครงข่ายบน ...geography/wp-content/uploads/2017/...1 1 การว เคราะห เช งโครงข

การวิจัยและพัฒนา เพื่อการ ...¸าร...บ ญช ตาราง 1. การว เคราะห ว ตถ ประสงค

การวิเคราะห ์การบร ิหารสิน ...thesis.swu.ac.th/swuthesis/Man_Econ/Walaiporn_P.pdfการว เคราะห การบร หารส

4escr iptive Research - dsd.go.thhome.dsd.go.th/kamphaengphet/km/information/RESECARCH/04...1.2 การว เคราะห งาน (Job Analysis) 1.3 การว เคราะห

€¦ · Web viewบทท 5 การว เคราะห SWOT ความเป นมา การว เคราะห SWOT หมายถ ง จ ดแข งและจ

รายงานการวิจัย เรื่อง ...รายงานการว จ ย เร อง การว เคราะห โครงข ายสาธารณ

การวิเคราะห์ความเหมาะสมทาง ...dede-peecb.bright-ce.com/document/LCC2e.pdfการว เคราะห ความเหมาะสมทางการเง

รายงานรายงาน การว เคราะห ผลการประเม นค ณธรรม และความโปร งใสในการด

บทที่ 10 การวิเคราะห การถดถอยอย ...pirun.ku.ac.th/~faasatp/734421/data/chapter10.pdfการว เคราะห การถดถอยอย

5 DPUlibdoc.dpu.ac.th › thesis › 160422.pdfบทท หน า 3.5 การว เคราะห ข อม ล 41 3.6 สถ ต ท ใช ในการว เคราะห

บทที่ 7(ต่อ) การวิเคราะห์ความ ......7.2 การว เคราะห ความแปรปรวนแบบจ าแนกทางเด

การวิเคราะห์ด้านการสื่อสาร ...gscm.nida.ac.th/uploads/files/1591607224.pdfการว เคราะห ด านการส

การวิเคราะห์เพื่อจัดทำคำ ... · Web viewTitle การว เคราะห เพ อจ ดทำคำอธ บายรายว

การวิเคราะห์สถานภาพการเป็น ...ithesis-ir.su.ac.th/dspace/bitstream/123456789/1314/1/...การว เคราะห สถานภาพการเป

ตัวชี้วัดที่ 2 เปรียบเทียบและ ... · Web viewความเข าใจ, การว เคราะห , การส งเคราะห

วันพืชมงคล€¦ · Web view3.1 การว เคราะห ภารก จ อำนาจหน าท ความร บผ ดชอบของเทศบาลตำบลม

การ วิเคราะห์ ความ สามารถ ใน การ ...CMU. Journal of Economics การว เคราะห ความสามารถ ในการแข

การวิเคราะห์ไฟไนต์อิลิเมนต์ ...tej.engr.tu.ac.th/wp-content/uploads/2018/07/001-58.pdfการว เคราะห ไฟไนต

การเลือกภารกิจสำหรับการ ... - dsd.go.thhome.dsd.go.th/oitt/temasek/sites/default/files/3 Notes... · Web viewการว เคราะห

การจัดทํารายงานการบริหาร ...php.diw.go.th/safety/wp-content/uploads/2015/01/...3.7 การว เคราะห อ นตรายของกระบวนการผล

บทที่ 2 เอกสารที่เกี่ยวข้องบทท 2 เอกสารท เก ยวข อง การว เคราะห ผลการทดสอบทางการศ

การวิเคราะห์ต้นทุนและผล ......68 การว เคราะห ต นท นและผลประโยชน ของโครงการสายเล

การวิเคราะห์หน่วยค า อะไร ที่ ...thesis.swu.ac.th/swuthesis/Ed_Lin/Wanlapaporn_S.pdfการว เคราะห หน วยค

แผนกการตลาด คณะบริหารธุรกิจ ......1.การว เคราะห สถานการณ -ประเม นสภาพแวดล

การวิเคราะห การถดถอยพห ุคูณ ...และคร งส วน การว เคราะห การถดถอยพห ค ณจะเก

ร่างการวิเคราะห์สถานการณ์และ ......Office การว เคราะห สถานการณ และช องว างเก

Canonical Correlation หาความสัมพันธ์ของตัว ... · Web viewการว เคราะห สหส มพ นธ คาโนน คอลหร

แผนบริหารความต่อเนื่อง ของ ...intranet.dcy.go.th/intranet_child/src/qa/...3 5. การว เคราะห ทร พยากรท

สารนิพนธ ของ กฤษณา รอดมาthesis.swu.ac.th/swuthesis/Pub_Pol/Kritsana_R.pdfกฤษณา รอดมา. (2550) การว เคราะห

การวิเคราะห์ตําแหน่งที ... › thesis › Thesis_2556 › 59...การว เคราะห ต าแหน งท เหมาะสมในการต

Documents

กฏหมายควบคุมอาคาร การ ... MRE 22/Law HBU...กฏหมายควบค มอาคาร: การว เคราะห การใช

Text of กฏหมายควบคุมอาคาร การ ... MRE 22/Law...