กฏหมายควบคุมอาคาร การ ... MRE 22/Law HBU...กฏหมายควบค มอาคาร: การว เคราะห การใช

กฏหมายควบคมอาคาร:

การวเคราะหการใชประโยชนทดทสดทสงทสด

ดร. นต รตนปรชาเวช

โครงการธรกจอสงหารมทรพย

คณะพาณชยศาสตรและการบญช

Real Estate Business Program, TBS Thammasat University

A Site in search of a Use

2

• กฎหมายขอก าหนดตาง ๆ ทเกยวของ (Legal permissibility) • ลกษณะทางกายภาพ (Physical suitability) • การเมอง (Political acceptability) • การตลาด (Market possibility) • การเงน (Financial feasibility)


Alternative Uses

3

บานเดยว อพารทเมนท อาคารพาณชย

อาคารชด ศนยการคา

กฏหมาย O O O O O

กายภาพ O O O - O

ตลาด O O O - -

การเงน O O - - -

เหตผลเฉพาะ O - - - -

Highest and Best Use Analysis

บานกลางกรง ทองหลอ

หมบานซอตรง

http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B8%81%E0%B8%A5%E0%B8%B2%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B8%A3%E0%B8%B8%E0%B8%87+%E0%B8%97%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%A5%E0%B9%88%E0%B8%AD&source=images&cd=&cad=rja&docid=ZuovvWKC6EDClM&tbnid=vbqOHFOr6O-J4M:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.welovethailand.com/webboard/index.php?topic=1480.0&ei=voLEUZ2qDsmMrQfPzIGoAw&bvm=bv.48293060,d.bmk&psig=AFQjCNH9L-HG0cW7PXu16nybPTAklXUEVA&ust=1371919411468681

http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=%E0%B8%AB%E0%B8%A1%E0%B8%B9%E0%B9%88%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%95%E0%B8%A3%E0%B8%87+%E0%B8%A5%E0%B8%B2%E0%B8%94%E0%B8%9E%E0%B8%A3%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%A7&source=images&cd=&cad=rja&docid=uD5yKVDdmVECmM&tbnid=2f_H83T-zfumCM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.homelivingmall.com/product/project_detail.php?project_id=PJ-08082026-3&ei=goPEUZPnMoXsrAf07YHgCg&bvm=bv.48293060,d.bmk&psig=AFQjCNHBDf460N8C132KYf9Asp-CRtZJ0w&ust=1371919550704651


Alternative Uses

5

http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=%E0%B8%95%E0%B8%B6%E0%B8%81%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A7+%E0%B8%AA%E0%B8%B5%E0%B8%A5%E0%B8%A1&source=images&cd=&cad=rja&docid=Ww_3fAO-uScX6M&tbnid=I6IhT-_gZHeIeM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.easyhorpak.com/Overview.php?id=12818&ei=uIPEUb7aDsq-rgeXtoCgAw&bvm=bv.48293060,d.bmk&psig=AFQjCNGnNtEUVRDP43ncph5GvhcnXl9SgA&ust=1371919646125826

http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=%E0%B8%81%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%AD%E0%B8%B2&source=images&cd=&cad=rja&docid=ZdBFfbSdRPzRzM&tbnid=fqdn5rtZ9mRVfM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.aroi.com/kuanah&ei=MoTEUZPJN8aFrQeb-4DoDQ&bvm=bv.48293060,d.bmk&psig=AFQjCNEuEpzDUL-n-3Eh14wiIfrwOlrXrA&ust=1371919784376566

http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=aua+%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%8A%E0%B8%94%E0%B8%B3%E0%B8%A3%E0%B8%B4&source=images&cd=&cad=rja&docid=L1p5ggNNyRadgM&tbnid=2WAwW61PUXMUBM:&ved=0CAUQjRw&url=http://th.88db.com/thailand/Bangkok-Area+Pathum-Wan/Lesson-Learn/Language-Lessons/ad-111689/&ei=u4bEUYCfM8-zrAey34GACw&bvm=bv.48293060,d.bmk&psig=AFQjCNHY_hGcIwXbLkTwnzx3uf3e0dTY7w&ust=1371920387882450


Alternative Uses

6

Highest and Best Use Analysis

“the reasonably probable and legal use of vacant land or an improved Property, which is physically possible, appropriately supported, financially Feasible, and that results in the highest value”

Most Fitting Use (MFU), for Individual Investor

Most Probable Use (MPU), Most Probable Buyer,

for individuals and the sake of society

Real Estate Business Program, TBS Thammasat University 7

กฎหมายทเกยวของกบอสงหารมทรพย


http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&docid=z1Axasxb2hnpeM&tbnid=jtE1TqnGfIdv3M:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=467057&page=20&ei=uf7OU9_sJJCfugSG5YCYCw&bvm=bv.71667212,d.c2E&psig=AFQjCNHRByAaWwmd_f_jQpanl4b_u_MH4Q&ust=1406160931879977


Change

10

Legal Analysis

อาคารพาณชยหรอ อาคารสง

A

B

Legal Analysis

อาคารพาณชยหรอ อาคารสง

50 เมตร


กฎหมายมกรปแบบและแตละรปแบบมลกษณะเชนไร ?


Legal Analysis

14

กฎหมายทใชบงคบทวไป กฎหมายรฐธรรมนญ พระราชบญญต พระราชก าหนด พระราชกฤษฏกา กฏกระทรวง ขอบงคบ ระเบยบ ค าสง กฏ ประกาศ พรบ


Legal Analysis

15

กฎหมายสวนทองถน ก ขอบญญตกรงเทพมหานคร ข ขอบญญตจงหวด ค เทศบญญต ง ขอบญญตสขาภบาล จ ขอบญญตเมองพทยา


Legal Analysis

16

ทมาของกฎหมายควบคมอาคาร ผงเมอง • เปนการปองกนแกวกฤตการณทอาจเกดขนได • เปนการรวบรวมองคความรจากประสบการณทเกดขน เขาดวยกนเพอตราเปนบทบญญตในการควบคมการกอสราง ใหเปนไปดวยด • แผนดนไหว ไฟไหม ตกถลม อาคารทรด คณภาพชวตแย สงแวดลอมวบตลวนแลวแตเปนทมาของการก าหนดขอกฎหมายทงสน • ชวอนามย คณภาพชวต


Legal Analysis

17

ความผดพลาดดานกฎหมายทเกดขนจรง • โครงการเกยกกาย • โครงการทสงเกน 23 เมตร • โครงการทถนนหนาโครงการไมถง 10 เมตร • โครงการทไมผาน EIA โรงแรม…..รวมฤด • ซอทมาแตอยในพนทหามสรางโรงแรม • อกมากมาย


Legal Analysis

18

กฎหมายทเกยวของ กบอสงหารมทรพยมอะไรบาง ? ทจ าเปนทควรร


Legal Analysis

19

พระราชบญญตควบคมอาคาร 2522 2535 2543 2550 กฏกระทรวงออกตามความในพระราชบญญตควบคมอาคาร พศ 2522 ขอบญญตกรงเทพมหานคร เรองควบคมอาคาร พศ 2554 พระราชบญญตการผงเมอง พศ 2518 กฏกระทรวง ผงเมองรวม กรงเทพมหานคร 2556 พระราชบญญต การจดสรรทดน พศ 2543 พระราชบญญต อาคารชด ฉบบท 4 พศ 2551 พระราชบญญตสงเสรมและรกษาคณภาพสงแวดลอมแหงชาต รายงานผลกระทบสงแวดลอม (Environmental Impact Assessment: EIA) กฎหมายตามประเภทอาคารและการใชสอย เชน กฎหมายวาดวยอาคารชด กฎหมายวาดวยหอพก กฎหมายวาดวยโรงแรม กฎหมายวาดวยโรงงาน เปนตน กฎหมายอน ๆ


Legal Analysis

20

1. พระราชบญญตการผงเมอง พ.ศ. 2518 (ฉบบท 3) 1.1. กฎกระทรวงบงคบใชผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 “การใชประโยชนทดน” การใชทดนเพอประกอบกจการใด ๆ ไมวากจการนน จะกระท าบนพนดน เหนอพนดน หรอใตพนดน และไมวาจะอยภายในอาคารหรอนอกอาคาร “อตราสวนพนทอาคารรวมตอพนทดน” – Floor Area Ratio: FAR อตราสวนพนทอาคารรวมทกชนของอาคารทกหลงตอพนทดนทใชเปนทตงอาคาร “อตราสวนของทวางตอพนทอาคารรวม” – Open Space Ratio: OSR อตราสวนของทวางอนปราศจากสงปกคลมตอพนทอาคารรวมทกชนของอาคารทกหลง ทกอสรางในทดนแปลงเดยวกน ขนาดเขตทาง รมถนนสาธารณะ “พนทน าซมผานไดเพอปลกตนไม” - BIOTOPE AREA FACTOR


Legal Analysis

21


Legal Analysis

22

ท ำเล ชอท ำเล ผงเมองใหม รำคำทดนเดม เปลยนแปลง รอยละ รำคำทดนใหม ประเภท FAR

(เทำ)

OSR (รอยละ)

บำท

CBD สลม พ.5 10 3 400,000.00 เทำเดม 0 400,000.00 พระรำม3-

คลองเตย พ.4 8 4 150,000.00 ลดลง 24 114,566.33

พระรำม3-สะพำนแขวน

ย.9-ย.10 6-8 5-6.5 150,000.00 ลดลง 27 108,965.29

เพลนจต-รำชประสงค

พ.5 10 3 350,000.00 เทำเดม 0 350,000.00

สขมวทชวงตน พ.4 8 4 200,000.00 ลดลง 24 152,755.10 พหลโยธนชวงตน ย.10 8 5 200,000.00 ลดลง 14 171,688.62 อโศก พ.4 8 4 200,000.00 ลดลง 24 152,755.10

สมมตฐาน คอ ราคาขายเทาเดม เนอทเทาเดม แตกอสรางไดนอยลง (โสภณ พนโชคชย, 2555)


Legal Analysis

23

การเปลยนแปลงผงเมองทส าคญ - การเปลยนสการใชประโยชนทดนเชนจากสเหลองเปนสสม - การก าหนดขนาดทดนขนต าของการพฒนาตามสผงเมอง เชนต าสดอยท 20 ตารางวา ในการพฒนาโครงการบานแถว (townhouse) - FAR ลดลง 8:1 เปน 6:1 เพอลดความหนาแนน? - OSR เพมขน เชนเปน รอยละ 50 - รายละเอยดของ OSR คอการเปนพนทเปดโลงทน าซมผานได (BIOTOPE AREA FACTOR- BAF) (พนทสเขยว) - ถนนหนาโครงการจากเดม 10 เมตร เปลยนแปลงเปน 12- 16 เมตร - ยกเลกกจกรรมอนไมเกน รอยละ 5 - การวด 500 เมตรจากปลายสถานรถไฟฟา สถานทด าเนนการแลว


Legal Analysis

24

การเปลยนแปลงผงเมองทส าคญ - ท า Bonus 1) การสรางพนทหนวงน า 2) การสรางพนทจอดรถสาธารณะ 3) การกอสรางอาคารประหยดพลงงาน 4) การจดใหมทอยอาศยส าหรบผ มรายไดนอย/ ผอยอาศยเดม 5) การสรางอาคารในพนทสถานรถไฟฟา 500 เมตร -ได Bonus ไมเกนรอยละ 20 ของ FAR คม? ไมคม?


Legal Analysis

25

การเปลยนแปลงผงเมองทส าคญ - รกล าพนทเกษตรชานเมอง - หนาแนนแตไมแออด? - การลดขนาดพนทจอดรถเพอสงเสรมรถไฟฟา? - สงคโปร กรงเทพ? - สผงเมองทไมไดดเสมอไป ? เพราะมเงอนไขครอบคลมเพมเตม - ไมใชก าหนดทอาคารขนาดใหญ อาคารขนาดใหญพเศษแตมขนาดพนทยอยลงมา


Legal Analysis

26

ผงเมองกบแนวคด Transit Oriented Development (TOD) - เสนทางคมนาคมชน าการพฒนาเมอง - Superblock กบกรงเทพ - รถไฟลอยฟาและเสาไฟฟา ความอจาดของเมอง - คนจนอยนอกเมอง? คนรวยอยในเมอง? - ลกษณะการเตบโตของเมอง Star shape (Axial)? Multiple Nuclei? - รถไฟฟาความเรวสงกบมลคาทดน? - ปญหารถตด 1km/1hr?

http://www.google.co.th/url?sa=i&source=images&cd=&cad=rja&docid=arGLENZMflFIvM&tbnid=ONz4Qk8RfrLwPM:&ved=0CAgQjRwwADj0AQ&url=https://systemicfailure.wordpress.com/tag/tod/&ei=AOEyUqvUGIvSrQe7xYCICw&psig=AFQjCNEY_WpL4rZnsECzNSs7If2_8AoShg&ust=1379152512491593

http://www.google.co.th/url?sa=i&source=images&cd=&cad=rja&docid=1glU-eT-1d6y0M&tbnid=O8Yz8HTMSo43dM:&ved=0CAgQjRwwADhk&url=http://www.ourtransitfuture.com/index.php/newsroom/2012-media-kit/&ei=4eAyUqa0AYflrAfIiIHgDA&psig=AFQjCNEimyB7e6XjqMnC1YBiIXRiy9l0Hw&ust=1379152481160724


Legal Analysis

27

ผงเมองกบแนวคด Transit Oriented Development (TOD) - ความเปนเอกลกษณของแตละสถาน? - เจรญเตบโตแบบญป น? - ผลตภาพทางดานการขนสงมวลชนกบอตสาหกรรม - การกระจายรายไดใหกบคนตางจงหวด


Comments

- การใชประโยชนทดนรอยละ 10 เพอกจการอน

- การปรบเปลยน FAR กบผงเมองป 2556

- ยงสรางหนาแนนยงดจรงหรอ กลมตลาด?

- พ นทใหญมากสราง Low rise หรอ High rise ด

- Cost of Building, mechanic, structure, architecture

- Time

- Market

- ผงเมอง และขอก าหนดเฉพาะเชนสนามบน อนรกษศลปะวฒนธรรม รฐสภา

- พ นทจากจดศนยกลางสถานรถไฟฟา 500 เมตร ใหสรางอาคารสงได


Comments

- การเกบคาเขาเมอง

- การเกบคาจอดรถในพ นทสาธารณะ

- การซอขายโอนจ าหนาย FAR

- การวางผงเมองแบบบรณาการจงหวดรอบขาง

http://www.google.co.th/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&docid=e8ayjRiuSWuZjM&tbnid=Su5W5Gw-2zSqAM:&ved=0CAUQjRw&url=http://en.wikipedia.org/wiki/Electronic_Road_Pricing&ei=sQbOU6GCLdeJuATK74HgDQ&bvm=bv.71198958,d.c2E&psig=AFQjCNFR1sAa2AfuSsLHcbB8iNfokK6_BQ&ust=1406097452449521

//upload.wikimedia.org/wikipedia/en/4/41/Couponparking.jpg


Legal Analysis

30

2. พระราชบญญตควบคมอาคาร 2522 2535 2543 2550

2.1 กฎกระทรวงฉบบท 33, 50 พ.ศ. 2543 ควบคมอาคารสง อาคารขนาดใหญพเศษ

• ประเภทอาคาร

• ระยะรนแนวดง แนวราบ (set back)

• ความกวางถนนหนาโครงการ

• ระบบดบเพลง

• บนไดหนไฟ

• พ นทวาง

2.2 กฎกระทรวงฉบบท 55 พ.ศ. 2543

ออกตามความในพระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522


อาคารสงอาคารขนาดใหญพเศษ กฎกระทรวงฉบบท 33

อาคารสง อาคารขนาดใหญพเศษ

32

`อาคารสง' หมายความวา อาคารทบคคลอาจเขาอยหรอเขาใชสอยได โดยมความสงตงแต 23.00 เมตรขนไป การวดความสงของอาคารใหวดจาก ระดบพนดนทกอสรางถงพนดาดฟา ส าหรบอาคารทรงจวหรอปนหยาใหวดจาก ระดบพนดนทกอสรางถงยอดผนงของชนสงสด `อาคารขนาดใหญพเศษ' หมายความวา อาคารทกอสรางขนเพอใชอาคาร หรอสวนหนงสวนใดของอาคารเปนทอยอาศยหรอประกอบกจการประเภทเดยว หรอหลายประเภทโดยมพนทรวมกนทกชนหรอชนหนงชนใดในหลงเดยวกนตงแต 10,000 ตารางเมตรขนไป


33

ขอ 3 อาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษตองมถนนหรอทวางปราศจาก สงปกคลมโดยรอบอาคารกวางไมนอยกวา 6.00 เมตร และรถดบเพลงสามารถ เขาออกไดโดยสะดวก ขอ 13 อาคารสงตองมระบบปองกนอนตรายจากฟาผา ซงประกอบดวย เสาลอฟา สายลอฟา สายน าลงดน และหลกสายดนทเชอมโยงกนเปนระบบ ส าหรบสายน าลงดนตองมขนาดพนทภาคตดขวางเทยบไดไมนอยกวาสายทองแดง ตเกลยว ขนาด 30 ตารางมลลเมตร สายน าลงดนนตองเปนระบบทแยกเปน อสระจากระบบสายดนอน


34

ขอ 14 อาคารสงหรออาคารใหญพเศษตองมระบบจายพลงงานไฟฟาส ารองส าหรบกรณฉกเฉนแยกเปนอสระจากระบบอน และสามารถท างานไดโดยอตโนมตเมอระบบจายไฟฟาปกตหยดท างาน ขอ 16 ในอาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษตองมระบบสญญาณเตอนเพลงไหมทกชน ระบบสญญาณเตอนเพลงไหมอยางนอยตองประกอบดวย(1) อปกรณสงสญญาณเพอใหหนไฟทสามารถสงเสยงหรอสญญาณใหคนทอยในอาคารไดยนหรอทราบอยางทวถง(2) อปกรณแจงเหตทมทงระบบแจงเหตอตโนมตและระบบแจงเหตทใชมอเพอใหอปกรณตาม (1) ท างาน


35

ขอ 18 อาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษตองมระบบปองกนเพลงไหมซงประกอบดวยระบบทอยน ทเกบน าส ารอง และหวรบน าดบเพลงดงตอไปน ขอ 19 อาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษ นอกจากตองมระบบปองกนเพลงไหมตามขอ 18 แลว ตองตดตงเครองดบเพลงแบบมอถอตามชนดและขนาดทเหมาะสมส าหรบดบเพลงทเกดจากประเภทของวสดทมในแตละชน โดยใหมหนงเครองตอพนทอาคารไมเกน 1,000 ตารางเมตรทกระยะไมเกน 45.00 เมตรแตไมนอยกวาชนละ 1 เครอง ขอ 20 อาคารสงหรออาคารขนาดใหญพเศษตองจดใหมระบบดบเพลงอตโนมต เชน SPRINKLE SYSTEM หรอระบบอนทเทยบเทา ทสามารถท างานไดดวยตวเองทนทเมอมเพลงไหม โดยใหสามารถท างานครอบคลมพนททงหมดทกชน ในการน ใหแสดงแบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนของระบบดบเพลงอตโนมตในแตละชนของอาคารไวดวย


Legal Analysis

36

• กฎหมายขอก าหนดตาง ๆ ทเกยวของ อาคารแนวสง หรอไมเกน 23 เมตรหรอ 8 ชน - ระบบดบเพลง - ระยะรน - ระบบไฟฟาส ารอง


Legal Analysis

37

กฎกระทรวง ฉบบท 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความ

ในพระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522

หมวด 1 ลกษณะของอาคาร

หมวด 2 สวนตาง ๆ ของอาคาร

หมวด 3 ทวางภายนอกอาคาร

หมวด 4 แนวอาคารและระยะตาง ๆ ของอาคาร


Legal Analysis

38

ขอ 1 ในกฎกระทรวงน

“ อาคารอยอาศย ” หมายความวา อาคารซงโดยปกตบคคลใชอยอาศยไดทงกลางวนและกลางคน

ไมวาจะเปนการอยอาศยอยางถาวรหรอชวคราว

“ หองแถว ” หมายความวา อาคารทกอสรางตอเนองกนเปนแถวยาวตงแตสองคหาข นไป มผนง

แบงอาคารเปนคหาและประกอบดวยวสดไมทนไฟเปนสวนใหญ

“ ตกแถว ” หมายความวา อาคารทกอสรางตอเนองกนเปนแถวยาวตงแตสองคหาข นไปมผนงแบง

อาคารเปนคหาและประกอบดวยวสดทนไฟเปนสวนใหญ

“ บานแถว ” หมายความวา หองแถวหรอตกแถวทใชเปนทอยอาศยซงมทวางดานหนาและดาน

หลงระหวางรวหรอแนวเขตทดนกบตวอาคารแตละคหา และมความสงไมเกนสามชน


Legal Analysis

39

“ บานแฝด ” หมายความวา อาคารทใชเปนทอยอาศยกอสรางตดตอกนสองบาน มผนงแบงอาคาร เปนบาน มทวางระหวางรวหรอแนวเขตทดนกบตวอาคารดานหนา ดานหลง และดานขางของ แตละบาน และมทางเขาออกของแตละบานแยกจากกนเปนสดสวน “ อาคารพาณชย ” หมายความวา อาคารทใชเพอประโยชนในการพาณชยกรรม หรอบรการธรกจ หรออตสาหกรรมทใชเครองจกรทมก าลงการผลตเทยบไดไมนอยกวา 5 แรงมา และใหหมายความ รวมถง อาคารอนใดทกอสรางหางจากถนนหรอทางสาธารณะไมเกน 20 เมตร ซงอาจใชเปน อาคารเพอประโยชนในการพาณชยกรรมได “ อาคารสาธารณะ” หมายความวา อาคารทใชเพอประโยชนในการชมนมคนไดโดยทวไป เพอ กจกรรมทางราชการ การเมอง การศกษา การศาสนา การสงคม การนนทนาการ หรอการ พณชยกรรม เชน โรงมหรสพ หอประชม โรงแรม โรงพยาบาล สถานศกษา หอสมด สนามกฬา กลางแจง สนามกฬาในรม ตลาด หางสรรพสนคา ศนยการคา สถานบรการ ทาอากาศยาน อโมงค สะพาน อาคารจอดรถ สถานรถ ทาจอดเรอ โปะจอดเรอ สสาน ฌาปนสถาน ศาสนสถาน เปนตน


Legal Analysis

40

“ อาคารพเศษ ” หมายความวา อาคารทตองการมาตรฐานความมนคงแขงแรง และความปลอดภย

เปนพเศษ เชน อาคารดงตอไปน

( ก ) โรงมหรสพ อฒจนทร หอประชม หอสมด หอศลป พพธภณฑสถาน หรอ

ศาสนสถาน

( ข ) อเรอ คานเรอ หรอทาจอดเรอ ส าหรบเรอขนาดใหญเกน 100 ตนกรอส

( ค ) อาคารหรอสงทสรางข นสงเกน 15 เมตร หรอสะพานหรออาคาร หรอโครง หลงคา

ชวงหนงเกน 10 เมตร หรอมลกษณะโครงสรางทอาจกอใหเกดภยนตรายตอสาธารณชนได

( ง ) อาคารทเกบวสดไวไฟ วสดระเบด หรอวสดกระจายแพรพษ หรอรงสตามกฎหมาย

วาดวยการนน

“ อาคารอยอาศยรวม ” หมายความวา อาคารหรอสวนใดสวนหนงของอาคารทใชเปนทอยอาศย

ส าหรบหลายครอบครว โดยแบงออกเปนหนวยแยกจากกน ส าหรบแตละครอบครว


Comments

- การถอก าเนดของอาคารอยอาศยรวม

- ประเภททอยอาศยกบคแขงทางออม

- ขนาดของทดนขนต าตามทกฏหมายก าหนด

- ตลาด กลมเปาหมาย

- รปรางทดน

- Concept


Legal Analysis

42

“ อาคารขนาดใหญ ” หมายความวา อาคารทมพ นทรวมกนทกชนหรอชนหนงชนใดในหลงเดยว

กนเกน 2,000 ตารางเมตร หรออาคารทมความสงตงแต 15.00 เมตรข นไป และมพ นทรวม

กนทกชนหรอ ชนหนงชนใดในหลงเดยวกนเกน 1,000 ตารางเมตร แตไมเกน 2,000 ตารางเมตร

การวดความสงของ อาคารใหวดจากระดบพ นดนทกอสรางถงพ นดาดฟา ส าหรบอาคารทรงจว

หรอปนหยาใหวดจากระดบพ นดนทกอสรางถงยอดผนงของชนสงสด

“ ส านกงาน ” หมายความวา อาคารหรอสวนหนงสวนใดของอาคารทใชเปนส านกงานหรอท

ท าการ


อาคารขนาดใหญ

- การขออนญาตกบ กทม


Legal Analysis

44

ขอ 19 อาคารอยอาศยรวมตองมพ นทภายในแตละหนวยทใชเพอการอยอาศยไม

นอยกวา 20 ตารางเมตร

ขอ 20 หองนอนในอาคารใหมความกวางดานแคบทสดไมนอยกวา 2.50 เมตร

และ มพ นทไมนอยกวา 8 ตารางเมตร

ขอ 44 ความสงของอาคารไมวาจากจดหนงจดใด ตองไมเกนสองเทาของระยะ

ราบวดจากจดนนไป ตงฉากกบแนวเขตดานตรงขามของถนนสาธารณะทอยใกล

อาคารนนทสด ความสงของอาคารใหวดแนวดงจากระดบถนนหรอระดบพ นดนท

กอสรางข นไปถงสวนของอาคาร ทสงทสด ส าหรบอาคารทรงจวหรอปนหยาใหวดถง

ยอดผนงของชนสงสด


Legal Analysis

45


Comments

- ขนาดหองนอนทเลกทสดทสรางจรง ในปจจบน 21 ตารางเมตร กบขอถกเถยงมากมาย

การสรางความรสกวาครอบครองได

- ออกแบบหองนอน 1 – 2 -3 หองนอนด กบความสมพนธของทจอดรถ

- ขนาดพ นทหองเทาไรด ใหญหรอเลก

- Sinking funds, คาสวนกลาง, คาประกนภยสวนตวสวนกลาง

- ขนาดพ นท +- รอยละ 5 จากขนาดหองในสญญาจะซอจะขาย

- ความสงของอาคารกบรปรางทดน

- เพดานไมนอยกวา 2.40 เมตร กบ MOFF Design

- สดสวนในการถอครองกบการออกแบบคอนโดแนวราบ

- Fragmented Ownership เพอสดสวนการถอครองของตางชาต


Legal Analysis

47

ขอ 41 อาคารทกอสรางหรอดดแปลงใกลถนนสาธารณะทมความกวางนอยกวา 6 เมตร

ใหรนแนวอาคารหางจากกงกลางถนนสาธารณะอยางนอย 3 เมตร อาคารทสงเกนสอง

ชนหรอเกน 8 เมตร หองแถว ตกแถว บานแถว อาคารพาณชย โรงงาน อาคาร

สาธารณะ ปายหรอสงทสรางข นส าหรบตดหรอตงปาย หรอคลงสนคา ทกอสรางหรอ

ดดแปลงใกลถนนสาธารณะ

(1) ถาถนนสาธารณะนนมความกวางนอยกวา 10 เมตร ใหรนแนวอาคารหางจาก

กงกลางถนนสาธารณะอยางนอย 6 เมตร

(2) ถาถนนสาธารณะนนมความกวางตงแต 10 เมตรข นไป แตไมเกน 20 เมตร ใหรน

แนวอาคารหางจากเขตถนนสาธารณะอยางนอย 1 ใน 10 ของความกวางของถนน

สาธารณะ

(3) ถาถนนสาธารณะนนมความกวางเกน 20 เมตรข นไป ใหรนแนวอาคารหางจากเขต

ถนน สาธารณะอยางนอย 2 เมตร


Legal Analysis

48

ขอ 42 อาคารทกอสรางหรอดดแปลงใกลแหลงน าสาธารณะ เชน แมน า ค คลอง ล า

ราง หรอล ากระโดง

ถาแหลงน าสาธารณะนนมความกวางนอยกวา 10 เมตร ตองรนแนวอาคารใหหางจาก

เขตแหลงน าสาธารณะนนไมนอยกวา 3 เมตร

แตถาแหลงน าสาธารณะนนมความกวางตงแต 10 เมตรข นไป ตองรน แนวอาคารให

หางจากเขตแหลงน าสาธารณะนนไมนอยกวา 6 เมตร

ส าหรบอาคารทกอสรางหรอดดแปลงใกลแหลงน าสาธารณะขนาดใหญ เชน บง

ทะเลสาบ หรอ ทะเล ตองรนแนวอาคารใหหางจากเขตแหลงน าสาธารณะนนไมนอย

กวา 12 เมตร

ทงน เวนแต สะพาน เขอน รว ทอระบายน า ทาเรอ ปาย อเรอ คานเรอ หรอทวางทใช

เปนทจอดรถ ไมตองรนแนวอาคาร


Legal Analysis

49

3. ขอบญญตกรงเทพมหานครเรองควบคมอาคาร พ.ศ. 2544

•พ นท จ านวนทจอดรถ การออกแบบทจอดรถอยางไรด พ นทรวมโฉนดดไหม?ความ

เพยงพอของทจอดรถ การเกบคาทจอดรถ สทธในการจอดรถ การจอดรถแนวขวาง

•ความสงของชน

•ประเภทอาคารตกแถว บานแถว

•ระยะรนจากถนนสาธารณะ และแหลงน าสาธารณะ

•ทวาง

•ความกวางถนนในโครงการ

•ขนาดหองนอน หองน า ความสง


Legal Analysis

50

ขอบญญตกรงเทพมหานครเรองควบคมอาคาร พ.ศ.2544

หมวด ๑ วเคราะหศพท

หมวด ๒ หลกเกณฑ วธการและเงอนไขเกยวกบการอนญาต การด าเนนการแจง

การออกใบรบรองและใบแทน

หมวด ๓ ลกษณะตางๆ ของอาคาร

หมวด ๔ บนไดและบนไดหนไฟ

หมวด ๕ แนวอาคารและระยะตางๆ

หมวด ๖ แบบและจ านวนของหองน าและหองสวม

หมวด ๗ ระบบการจดแสงสวาง การระบายอากาศ การระบายน าและการก าจดมลฝอยและสง

ปฏกล

หมวด ๘ แบบและวธการเกยวกบการตดตงระบบการประปาไฟฟา กาซ และการปองกนอคคภย

หมวด ๙ อาคารจอดรถ ทจอดรถ ทกลบรถและทางเขาออกของรถ

หมวด ๑๐ ก าลงวสดและน าหนกบรรทก

หมวด ๑๑ การกอสราง ดดแปลง ร อถอนและเคลอนยายอาคาร


Legal Analysis

51

(๗) “ความสงของอาคาร” หมายความวา สวนสงของอาคารวดตามแนวดงจากระดบถนน

ข นไปถงสวนของอาคารทสงทสด

(๓๖) “ทวาง” หมายความวา พ นทอนปราศจากหลงคาหรอสงกอสรางปกคลม ซงพ นท

ดงกลาวอาจจะจดใหเปนบอน า สระวายน า บอพกน าเสย ทพกรวมมลฝอยหรอทจอดรถ ท

อยภายนอกอาคารกได และใหความหมายรวมถงพ นทของสงกอสรางหรออาคารทสงจาก

ระดบพ นดนไมเกน ๑.๒๐ เมตร และไมมหลงคาหรอสงกอสรางปกคลมเหนอระดบนน


Legal Analysis

52

ขอ ๕๔ อาคารดานชดทดนเอกชน ชองเปด ประต หนาตาง ชองระบายอากาศ หรอรม

ระเบยง

ส าหรบชน ๒ ลงมาหรอสงไมเกน ๙ เมตร ตองอยหางเขตทดนไมนอยกวา ๒ เมตร และ

ส าหรบชน ๓ ข นไป หรอสงเกน ๙ เมตร ตองหางไมนอยกวา ๓ เมตร

ขอ ๕๕ อาคารทมความสงไมเกน ๑๕ เมตร ตองมทวางโดยรอบอาคารไมนอยกวา ๑ เมตร

ยกเวน บานพกอาศยทมพ นทไมเกน ๓๐๐ ตารางเมตร

อาคารทมความสงเกน ๑๕ เมตร ตองมทวางโดยรอบอาคารไมนอยกวา ๒ เมตร

ทวางตามวรรคหนงและวรรคสองจะใชรวมกบทวางของอาคารอกหลงหนงไมได เวนแตใช

รวมกบทวางของอาคารสง หรออาคารขนาดใหญพเศษ

ขอ ๕๖ บานพกอาศยทมพ นทไมเกน ๓๐๐ ตารางเมตร ใหผนงดานทไมมชองเปดสามารถ

สรางหางเขตทดนไดนอยกวา ๑ เมตร ถาหางเขตทดนนอยกวา ๕๐ เซนตเมตร ตองไดรบ

ความยนยอมเปนหนงสอจากเจาของทดนดานนนดวย


Legal Analysis

53

ขอ ๕๗ ระหวางแถวดานขางของหองแถวหรอตกแถวทสรางถงสบคหา หรอมความยาว

รวมกนถง ๔๐ เมตร โดยวดระหวางจดศนยกลางของเสาแรกถงจดศนยกลางของเสา

สดทาย ตองมทวางระหวางแถวดานขางของหองแถวหรอตกแถวนนกวางไมนอยกวา ๔

เมตร เปนชองตลอดความลกของหองแถวหรอตกแถวเพอเชอมกบทวางหลงอาคาร

หองแถวหรอตกแถวทสรางตดตอกนไมถงสบคหา หรอมความยาวรวมกนไมถง ๔๐

เมตรโดยวดระหวางจดศนยกลางของเสาแรกถงจดศนยกลางของเสาสดทาย แตมทวาง

ระหวางแถวดานขางของหองแถวหรอตกแถวนนกวางนอยกวา ๔ เมตร ไมใหถอวาเปน

ทวางระหวางแถวดานขางของหองแถวหรอตกแถว แตใหถอเสมอนวาหองแถวหรอ

ตกแถวนนสรางตอเนองเปนแถวเดยวกน

ทวางตามวรรคหนงและวรรคสอง จะกอสรางอาคาร รว ก าแพง หรอสงกอสรางอนใด

หรอจดใหเปนบอน า สระวายน า ทพกมลฝอยหรอทพกรวมมลฝอยหรอสงของอนใดทจะ

ขดขวางทางเดนรวมไมได


Comments

- เหตผลของสบคหา และการเวนวาง 4 เมตร

- หนากวางของทาวนเฮาสกบมลคาโครงการ

- การจอดรถยนต ดวยพ นท 5.7 เมตร แตใหระวงกลมเปาหมาย


Legal Analysis

55

4. พระราชบญญต การจดสรรทดน พ.ศ. 2543 4.1 ประกาศคณะกรรมการจดสรรทดนกลาง เรอง ก าหนดนโยบายการจดสรรทดนเพอทอยอาศยและพาณชยกรรม 5. พระราชบญญต อาคารชด ฉบบท 4 พ.ศ. 2551


Comments

• ขนาดเนอทของทดนจดสรร • ภาระจ ายอมของ พรบ จดสรร และการสรางอาคารทไมเหมาะสม

• สาธารณปโภคทจ าเปนตองม สาธารณปการละ • พนทนตบคคล พนทสเขยว การวางต าแหนงอาคารกบมลคา

• พรบ จดสรรขนาดเลก • จ านวนแปลงทดน


Legal Analysis

57

6. พระราชบญญตสงเสรมและรกษาคณภาพสงแวดลอมแหงชาต

6.1 ประกาศกระทรวงทรพยากรธรรมชาตและสงแวดลอม

เรอง ก าหนดประเภทและขนาดของโครงการหรอกจการซงตองจดท ารายงาน

การวเคราะหผลกระทบสงแวดลอม และหลกเกณฑ วธการ ระเบยบปฏบต

และแนวทางการจดท ารายงานการวเคราะหผลกระทบสงแวดลอม


Comments

- จ านวนมากใชกบกลมอตสาหกรรม

- 80 หอง หรอ 4,000 ตารางเมตร

- ออกแบบเปนหองเกบของ

- 79 หอง


กรณศกษา


Legal Analysis

60

40 เมตร 40 เมตร

1,600 ตารางเมตร

• กฎหมายขอก าหนดตาง ๆ ทเกยวของ กรณศกษา: อาคารแนวสง


Legal Analysis

61

• กฎหมายขอก าหนดตาง ๆ ทเกยวของ FAR 1:10= 1,600 ตารางเมตร พนทกอสรางอาคาร= 1,600 x 10 = 16,000 ตารางเมตร Set back อาคารขนาดใหญพเศษ 6 เมตรโดยรอบ เหลอพนทกอสราง = 28x 28= 784 ตารางเมตร จ านวนชนสงสดทกอสรางได = 16,000/784= 20 ชน


784 ตารางเมตร

Legal Analysis

62

จ านวนชนสงสดทกอสรางได = 16,000/784= 20 ชน

FL 1

FL 2

FL 3

FL 4

FL 5

FL 6

FL 7

FL 8

FL 9

Legal Analysis

ถนน กวาง 12 เมตร + รน 6 เมตร

Legal Analysis

ระยะรนแนวดง = 2x = 2 (18 เมตร) = 36 เมตร โดยทวไปชนละ 3.00 เมตร

FL 3

FL 4

FL 5

FL 6

FL 7

FL 8

FL 9

FL 10

FL 11

FL 12

B 1

B 2

Legal Analysis

FL 1

FL 2

FL 3

FL 4

FL 5

FL 6

FL 7

FL 8

FL 9

FL 10

FL 11

พนทกอสรางอาคาร= 1,600 x 10 = 16,000 ตารางเมตร OSR =3% ของพนทกอสราง = 480 ตารางเมตร พนทกอสรางคลมดน = 480/ 1,600 ตรม ในขณะทพนทโดยรอบอาคาร = 576 ตารางเมตร พนทน าซมผานได (Biotope Area Factor- BAF) = 50% ของ OSR

Legal Analysis

มลคาโครงการอสงหารมทรพย= ทดน + สงปลกสราง + การพฒนา ทดน 400 ตารางวา @ 200,000 = 80,000,000 บาท สงปลกสราง 16,000 ตารางเมตร @ 20,000 = 320,000,000 บาท (ยงขาดตนทนสาธารณปโภค การพฒนาพนท) การพฒนาโครงการ = 50,000,000 บาท ตนทนโครงการอสงหารมทรพยน = 450,000,000 บาท พนทขายได (salable area) = 65%(พนทกอสราง) = 65%(16,000 ตารางเมตร) = 10,400 ตารางเมตร ราคาทน= 450,000,000/ 10,400= 43,269 บาท/ ตารางเมตร ราคาขาย (+30%)= 56,249 บาท/ ตารางเมตร มลคาโครงการ = 584,989,600 บาท

Legal Analysis

60 เมตรแรกใชความกวางถนนหลก


Legal Analysis

• กฎหมายขอก าหนดตาง ๆ ทเกยวของ กรณศกษา: อาคารแนวราบ: บานเดยว โดยทวไปทดนหนงไรสรางบานเดยวได 4-5 หลง 1 ไร = 1,600 ตารางเมตร บานเดยว = 200 ตารางเมตร@ 4= 800+ ถนน (8x40)


Legal Analysis

69

• กฎหมายขอก าหนดตาง ๆ ทเกยวของ กรณศกษา: อพารทเมนท อาคารแนวราบ: บานแถว

หนาแคบ 4 เมตร

16 เมตร

บานแถวตองมเนอทขนต า 16 ตารางวา และหากเปนตกแถวจะมขอก าหนดปลกยอย ทแตกตาง

หนากวาง 12 เมตร

5.5 เมตร

A

B

หนากวาง 5.7 เมตร

5 เมตร C


Legal Analysis

70

• กฎหมายขอก าหนดตาง ๆ ทเกยวของ กรณศกษา: อาคารแนวราบ: บานแถว

บานแถวตองมเนอทขนต า 16 ตารางวา ตอเนองกนไดไมเกน 10 หลงหรอ 40 เมตร


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10


Legal Analysis

71


บานแถวตองมเนอทขนต า 16 ตารางวา ตอเนองกนไดไมเกน 10 หลงหรอ 40 เมตร หลายทนยม 5.7 @7

5.7@7= 39.9 เมตร

1 2 3 4 5 6 7

2.40

5.50


Legal Analysis

72


พนทวางรอยละ 5 ของพนทขาย และขนาดถนนภายในโครงการ

40 เมตร

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

พนทวางรอยละ 5 และจดหาทตงส านกงานนตบคคล 20 ตรม


Legal Analysis

• กฎหมายขอก าหนดตาง ๆ ทเกยวของ กรณศกษา: อาคารแนวราบ: บานแถว โดยทวไปทดนหนงไรสรางทาวนเฮาสได 10 หลง 1 ไร = 1,600 ตารางเมตร ทาวนเฮาส = 64 ตารางเมตร@10= 640+ ถนน (8x40)= 940 ตรม

40 เมตร

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

16+8= 24 เมตร

Legal Analysis

มลคาโครงการอสงหารมทรพย= ทดน + สงปลกสราง + การพฒนา ทดน 400 ตารางวา @ 200,000 = 80,000,000 บาท สงปลกสราง 44 ตารางเมตร (รนหนา 3 หลง 2) @ 12,000@10หลง@3 ชน = 15,840,000 บาท (ยงขาดตนทนการพฒนาพนทสาธารณปโภค) การพฒนาโครงการ = 5,000,000 บาท มลคาโครงการอสงหารมทรพยน = 100,840,000 บาท พนทขายได (salable area) = 1,320 ตารางเมตร ราคาทน= 100,840,000/ 1,320= 76,393 บาท/ ตารางเมตร ราคาขาย (+30%)= 99,312 บาท/ ตารางเมตร ราคาขายตอหนงหลง = 99,312 x 132= 13,109,184 บาท

[ Real Knowledge for Real Estate]

Documents

กฏหมายควบคุมอาคาร การ ... MRE 22/Law HBU...กฏหมายควบค มอาคาร: การว เคราะห การใช