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Da cessação do contrato de arrendamento de
prédios urbanos no Novo Regime do Arrendamento
Urbano (NRAU)
Ano lectivo 2008/2009
1
Abreviaturas:
CC - Código Civil
CPC - Código de Processo Civil
RAU - Regime do Arrendamento Urbano
NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano
RJOPA - Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados
2
Sumário:
I. Com o NRAU, implantou-se um regime de cessação do contrato de
arrendamento urbano eminentemente liberal, procurando uma maior flexibilização das
formas de cessação do contrato de arrendamento.
II. O NRAU abriu a possibilidade de qualquer das partes resolver o contrato, com
base no incumprimento da contraparte, e ampliou o poder de denúncia do senhorio,
atenuando assim o carácter vinculístico do arrendamento urbano.
3
Índice:
Abreviaturas: .................................................................................................................. 1
Sumário: .......................................................................................................................... 2
Índice: .............................................................................................................................. 3
1 Enquadramento legal ............................................................................................. 4
2 Da cessação do contrato de arrendamento urbano ............................................. 6
2.1 O “vinculismo mitigado” ................................................................................... 6
2.2 Generalidades ..................................................................................................... 6
2.3 Causas da cessação do contrato de arrendamento urbano ................................. 9
2.3.1 Revogação .................................................................................................. 9 2.3.2 Resolução ................................................................................................. 10 2.3.3 Caducidade ............................................................................................... 15
2.3.4 Denúncia e oposição à renovação ............................................................. 18
Bibliografia: .................................................................................................................. 23
Sites consultados: .......................................................................................................... 24
4
1 Enquadramento legal
I. Nos termos do art.1022º do CC, “locação é o contrato pelo qual uma das partes
se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.
A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel (art.1023º).
Originariamente o contrato de locação era regulado nos arts.1022º a 1120º, que
se dividiam em 3 secções: arts.1022º a 1063º- locação em geral; arts.1064º a 1082º -
arrendamento rural; arts.1083º a 1120º- arrendamento urbano.
Posteriormente, o regime do arrendamento rural foi revogado em 1975, e passou
a constar de diploma próprio que ainda hoje vigora (DL. 385/88, de 25 de Outubro).
O regime do arrendamento urbano foi revogado pelo art.3º, nº1, a) do DL 321-
B/90, de 15 de Outubro que aprovou o RAU, que passou a regular o arrendamento
urbano em diploma avulso ao Código Civil.
O DL 6/2006, de 27 de Fevereiro, revogou o RAU e devolveu a matéria
substantiva do arrendamento de prédios urbanos ao Código Civil, nomeadamente os
arts.1064º a 1113º.
Portanto, actualmente a locação em geral é regulada nos arts.1022º a 1063º e a
matéria do arrendamento de prédios urbanos compreende os arts.1064º a 1113º, sendo
os arts.1092º a 1107º relativos ao arrendamento para habitação e os arts.1108º a 1113º,
normas especiais do arrendamento para fins não habitacionais.
II. Esta bipartição do arrendamento urbano é uma inovação do NRAU.
Com o RAU o arrendamento urbano podia ter as seguintes finalidades:
habitacional, comercial, industrial, para exercício de profissão liberal ou para outros fins
lícitos.
O NRAU dividiu o arrendamento urbano em habitacional e não habitacional.
Portanto, o novo regime não contém uma divisão formal destinada aos arrendamentos
para comércio, indústria, exercício de profissões liberais ou outros fins lícitos. Estes
arrendamentos cabem agora na ampla categoria dos arrendamentos para fins não
habitacionais, embora lhes sejam destinadas algumas disposições especiais.
Quando um prédio seja arrendado para fins habitacionais e não habitacionais,
estamos perante a figura dos arrendamentos mistos, prevista no art.1028º sob a epígrafe
“pluralidade de fins”.
Importa esclarecer que regime se aplica relativamente á cessação de um contrato
de arrendamento misto.
De acordo com o art.1028º, se as finalidades não se encontrarem subordinadas,
aplica-se o respectivo regime relativamente a cada um deles, pelo que as causas de
cessação que respeitem a um dos fins não afectam a parte restante da locação. Assim
não será se um dos fins está combinado com o outro por não ser possível destrinçá-los
ou no caso de haver uma relação de solidariedade entre eles (1028º/1 e 2).
5
O art.1028º/3, prevê a situação de um dos fins ser principal e o outro
subordinado, estabelecendo que as regras relativas ao fim principal prevalecem em caso
de conflito, ou seja, o regime correspondente ao fim acessório só se aplica na medida
em que não contrarie nem seja incompatível com o regime principal1.
III. Antes de estudarmos a cessação contratual no NRAU, cumpre verificar que
contratos estão sujeitos a essas regras, isto é, qual é o seu âmbito de aplicação.
Conforme dispõe o art.59º/1 da Lei n.º 06/2006 de 27 de Fevereiro, o NRAU
aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações
contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas
transitórias.
Assim, nos termos dos arts.26º/1; 27º e 28º do NRAU, os contratos
habitacionais celebrados, quer na vigência do RAU, quer anteriores, passam a estar
submetidos ao regime instituído pelo NRAU, com as excepções previstas nos nºs 2 a 6
do art.26º.
Significa isto que as acções que visem obter a resolução do contrato de
arrendamento, (independentemente da data em que se constituíram), se instauradas após
27/06/06 (art.65º/2), devem reger-se pelo NRAU.
As únicas limitações à aplicabilidade do NRAU, são as previstas no referido
art.26º, bem como no n.º 3 do art.59º, ao indicar que as normas supletivas contidas no
NRAU, só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei
quando o seu conteúdo não seja oposto ao da norma supletiva vigente aquando da
celebração, caso em que é essa a norma aplicável.
1 A determinação da solidariedade entre os fins ou da subordinação de um fim a outro principal, deve
resultar do próprio contrato de arrendamento e das circunstâncias que o acompanham, como decorre do art.1028º/2. Vejamos alguns exemplos na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça: relativamente à solidariedade entre os fins, o acórdão do STJ de 06/02/97, proc. nº 084873: “Caduco o arrendamento para habitação, caduca também o arrendamento para colégio, se o arrendamento foi feito para colégio particular e habitação do inquilino, e, nem do contrato, nem das circunstâncias que o acompanharam, resulta discriminação das partes correspondentes a cada uma dessas finalidades, antes resulta que estas são solidárias entre si” e num caso em que um fim é subordinado o acórdão do STJ de 05/07/07, proc. nº 07B193: “O fim principal e o subordinado do contrato de arrendamento misto para a indústria e a habitação devem ser determinados por via da interpretação das declarações negociais das partes e das demais circunstâncias envolventes (…) ”.
6
2 Da cessação do contrato de arrendamento urbano
2.1 O “vinculismo mitigado”
O conjunto de regras que historicamente restringia o direito das partes se
desvincularem do contrato de arrendamento, foi denominado pela doutrina como
vinculismo.
O vinculismo impede a cessação do contrato de arrendamento urbano por livre
iniciativa do senhorio e a resolução contratual necessita da verificação de pressupostos
difíceis de preencher, pelo que não havendo nenhum fundamento legal, nem acordo das
partes, o bem locado fica perpetuamente vinculado, não regressando à disponibilidade
do dono.
Desde 1910 até à entrada em vigor do RAU em 1990, vigorava no ordenamento
jurídico português o regime vinculístico tradicional. Desde então, estamos perante um
regime misto, que Pinto Furtado designa como “vinculismo mitigado”.
De acordo com o mesmo autor “a tendência evolutiva nos nossos dias se
manifesta (…) abertamente no sentido do afrouxamento dos vínculos, substituindo-se o
regime apertado e conjuntural, que vinha sendo imposto, por um vinculismo mitigado,
que em certos casos ganha inclusivamente características de transição para um sistema
fundamentalmente liberal”.
Portanto, o “vinculismo mitigado” é todo o espaço entre o vinculismo tradicional
e a liberdade de autonomia privada. Tanto a ordem vinculística como a ordem liberal
são insustentáveis económica e socialmente. O vinculismo tradicional não potencia a
reabilitação urbana, o investimento e o dinamismo do mercado, visto que o proprietário
não melhora, não investe nem transacciona por estar perpetuamente vinculado, por sua
vez a ordem liberal, não assegura o direito à habitação e à estabilidade familiar exigidos
constitucionalmente.
Com efeito, a lei teve de procurar uma solução intermédia conjugando direitos
conflituantes, como o direito à habitação, o direito de propriedade e a autonomia
privada, encontrada com a entrada em vigor do RAU, através da exclusão da
prorrogação forçada do contrato e da extensão do direito de denúncia pelo senhorio.
No NRAU a tendência é eminentemente liberal, no sentido de que as partes
podem desvincular-se livremente (como veremos relativamente à oposição à renovação
e à denuncia os arts.1097º; 1098º/1; 1100ª/1 e 1101º,alínea c).
2.2 Generalidades
I. Diz o art. 1079º do CC, que “o arrendamento urbano cessa por acordo das partes,
resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei”. Estão aqui previstas
as formas gerais da cessação de vínculos contratuais.
Contudo, o contrato de arrendamento urbano tem particularidades no que
respeita à sua extinção, motivadas pela tutela do locatário, indispensável para que o
direito à habitação ou à prossecução de actividade comercial não seja interrompida sem
motivo, pois, caso contrário o locatário ficaria numa situação de extrema fragilidade,
7
face à possibilidade do proprietário resolver o contrato ou de o denunciar nos termos
gerais.
Com efeito, o art.1080º estabelece que, o regime da cessação do contrato de
arrendamento urbano tem natureza imperativa, ou seja, não está na autonomia das partes
a faculdade de alterar o regime fixado para a cessação contratual.
II. Nas comunicações dirigidas à cessação contratual, não vigora o princípio da
liberdade de forma previsto no art. 212º/2.
O art.9º/1 do NRAU determina a forma a adoptar nas comunicações entre as
partes, relativas à cessação do contrato: “Salvo disposição em contrário, as
comunicações legalmente exigidas entre as partes, relativas a cessação do arrendamento
[…], são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta
registada com aviso de recepção”.
Devido o interesse em causa, a lei optou por estabelecer como regra geral a via
postal com aviso de recepção ou nos termos do art.9º/6 a entrega em mão, devendo
neste caso o destinatário apor a sua assinatura em cópia da comunicação, com nota de
recepção.
Note-se que esta forma se aplica às “comunicações legalmente exigíveis entre as
partes”, pelo que as comunicações contratualmente exigidas ou voluntariamente feitas,
não estão sujeitas à forma do art.9º/1.
Contudo nos casos de resolução do contrato pelo senhorio, com fundamento em
mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de
oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública
(arts.1083º/3 e 1084º/1 do CC), o art.9º/7 exige “notificação judicial avulsa” ou
“contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso
feita na pessoa do notificado, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos
documentos que a acompanhem, devendo o notificado assinar o original”
O recurso à via judicial para cessação do contrato de arrendamento, foi
notoriamente restringido. No RAU, dispõe o art.55º/2 que a acção de despejo é o meio
idóneo para efectivar a cessação do arrendamento sempre que o arrendatário não aceite
ou não execute o despedimento resultante de qualquer causa de cessação, por sua vez, o
NRAU limitou a acção de despejo aos casos previstos na lei (art.14º NRAU), pelo que,
em todos os outros casos em que o locado não seja desocupado na data devida, pode o
senhorio propor acção executiva de entrega de coisa imóvel arrendada (art.15º do
NRAU e art.930º-A do CPC).
Portanto, tal como dispõe o art.1047º, inserido nas normas relativas à locação em
geral, a resolução do contrato pode ser feita judicial ou extrajudicialmente.
Posto isto, como interpretar o art. 1048º do CC? Pode o senhorio intentar acção
de despejo para resolução do contrato, por falta de pagamento de rendas, dispensando a
forma exigida no art.9º/7 do NRAU?
O art.1048º/1 do CC ao referir que o “direito à resolução do contrato por falta de
pagamento da renda […] caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a
contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer
esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a
8
indemnização referida no n.º 1 do art.º 1041º ", indicia a possibilidade de o senhorio
usar acção declarativa para resolução do contrato por falta de pagamento de rendas. No
entanto, não é este o entendimento maioritário.
Por um lado o art. 1048º insere-se nas disposições gerais da locação e não nas
normas específicas do arrendamento urbano como o art.1084º/1 que tem natureza
injuntiva, por força do art.1080º; por outro lado, pode na verdade ocorrer uma situação
em que o senhorio deva propor acção de despejo por falta de pagamento de renda, para
obter a resolução do contrato, como é o caso do art.21º/1 e 2 do NRAU, destinada à
impugnação de depósito, pelo que, o art.1048º tem efectivamente aplicabilidade no que
diz respeito às situações de resolução do contrato por falta de pagamento de renda, mas
não nos casos do art.1083º/3, onde tem de se verificar, necessariamente, a forma
prevista no art.9º/7 do NRAU.
III. A cessação do contrato de arrendamento só produz efeitos se realizada nos
termos previstos na lei. Vamos agora ver quais são esses efeitos.
Nos termos do art.434º/2 do CC, a resolução de um contrato de arrendamento
produz efeitos ex nunc, ou seja, não tem eficácia retroactiva. É esta a regra para os
contratos de execução duradoura.
Determina o art.1081º/1 do CC, que a cessação contratual torna exigível a
desocupação do local e a sua entrega imediatas (art.1038º,i)), salvo os casos em que é
concedida uma moratória de desocupação, nomeadamente na cessação do contrato por
resolução em que a desocupação só é exigível passados três meses da data em que o
contrato se resolveu (art.1087º) e na extinção contratual por caducidade, onde a
moratória é de seis meses (1053º).
Se o locatário não restituir o imóvel arrendado, findo o contrato ou no prazo
fixado, é obrigado, a título de indemnização, a pagar a renda até ao momento da
restituição nos termos do art.1045º/1. Se entretanto for interpelado, incorre em mora
ficando obrigado a pagar a renda em dobro (1045º/2).
O art.1081º/1 obriga ainda o arrendatário, a fazer as reparações que lhe
incumbem, antes da restituição do imóvel. Decorre, desde logo, do art.1073º que deve o
arrendatário reparar as pequenas deteriorações lícitas que tenha feito em prol do seu
conforto e comodidade, contudo importa estabelecer uma fronteira em relação às
deteriorações derivadas do uso normal da coisa, bem como do habitual desgaste dos
bens, atendendo ao fim do contrato e à diligência do bom pai de família, visto que, de
acordo com o art.1043º/1, estas não são exigíveis ao arrendatário.
Portanto, cabe ao arrendatário restituir o imóvel tal como o recebeu, sem
prejuízo das deteriorações que a lei entende como inerentes à utilização normal de um
imóvel.
Os nºs 2, 3 e 4 do art.1081º estabelecem deveres acessórios anteriores da
restituição do imóvel, como por exemplo o dever de mostrar o imóvel a futuros
inquilinos.
Por último, de acordo com o art.15º do NRAU, pode o senhorio recorrer à via
judicial para exigir a entrega do imóvel. Em sede de acção executiva para entrega de
coisa imóvel arrendada (art.930º-A do CPC), cumpre destacar a possibilidade de o
9
arrendatário, em oposição à execução, pedir o diferimento da desocupação do imóvel
com fundamento em razões sociais imperiosas, como a carência de meios financeiros,
ou o facto de ser portador de deficiência grave (art.930º-C/1 e 2, alíneas b) e c)).
IV. No arrendamento urbano para fins habitacionais, um dos interesses em causa
relativamente à tutela do arrendatário e das pessoas que com ele habitam é a protecção
da casa de morada da família.
A casa de morada de família é a “sede” da vida familiar em condições de
habitualidade e continuidade.
O art.1673º do CC, impõe o dever dos cônjuges escolherem a residência da
família e na falta de acordo é o Tribunal que decide a requerimento de qualquer dos
cônjuges. Nada impede que residência da família seja um imóvel arrendado.
Com a entrada em vigor do NRAU2, o direito ao arrendamento tornou-se
comunicável, isto é, o cônjuge do arrendatário também ganha o estatuto de arrendatário,
quando tal decorra do regime de bens (art.1068º)3.
Assim sendo, relativamente à cessação do contrato de arrendamento tem
relevância o art.1682º-A, alíneas a) e b), que exigem o consentimento de ambos os
cônjuges para a resolução, denúncia ou revogação do contrato, quando esteja em causa a
casa de morada da família. O cônjuge que não deu o consentimento, pode nos termos do
art.1687º/1 requerer a anulação do acto.
Também o senhorio tem de dar a conhecer as suas comunicações a ambos os
cônjuges quando esteja em causa a casa de morada da família, como prevê o art.12º/1
do NRAU.
2.3 Causas da cessação do contrato de arrendamento urbano
2.3.1 Revogação
Segundo o art.1079º, o contrato de “arrendamento urbano cessa por acordo das
partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei”4.
Portanto, ao abrigo do princípio da autonomia privada (art.406ª/1), as partes
podem acordar, em qualquer momento, a extinção do contrato, como resulta do
art.1082º/1.
Determina o nº2 do mesmo artigo, que a revogação deve adoptar a forma escrita,
excepto quando seja imediatamente executada (revogação real), caso em que não é
exigida qualquer forma.
2 No RAU vigorava o princípio da incomunicabilidade do arrendamento para habitação. Segundo o art.
83º: “Seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge e caduca por morte, sem prejuízo do disposto nos artigos seguintes”. 3 Não há comunicabilidade no regime de separação de bens e no regime de comunhão de adquiridos,
quando o contrato de arrendamento tenha sido celebrado antes do casamento. 4 No decurso deste trabalho não vamos abordar as “outras causas previstas na lei”, mas ficam desde já
identificadas: denúncia por insolvência do arrendatário ou do senhorio (108º e ss do CIRE) e confusão nos termos dos arts.868º e ss do CC.
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Sendo a revogação baseada na autonomia privada os efeitos são livremente
estipulados pelas partes, ou seja, arrendatário e senhorio acordam o prazo e os termos da
entrega do imóvel arrendado.
Relativamente aos efeitos da revogação, levantam-se duas questões
relativamente à amplitude da autonomia privada.
A primeira consiste em saber se as partes podem acordar o pagamento de
eventuais compensações ao locatário?
No RAU, o art.62º disponha no mesmo sentido do 1082º/2, permitindo que as
partes acordassem cláusulas compensatória, no entanto o art.14º do D.L. 321-B/90, de
15/10, considerava como crime de especulação, o pagamento de quantias não devidas
aos inquilinos, pela desocupação do imóvel, ou seja, admitia-se o pagamento de
compensações devidas, como por exemplo pelas benfeitorias realizadas, mas o
pagamento de outras compensações constituía crime de especulação.
O NRAU revogou o art.14º do D.L. 321-B, de 15/10, deixando assim de existir
qualquer limitação à atribuição de contrapartida ao arrendatário pela desocupação do
prédio.
A segunda questão, consiste em saber se podem as partes acordar efeitos
retroactivos.
Como vimos (supra,2.2, III), em princípio, a revogação não pode ter eficácia
retroactiva, na medida em que o senhorio conserva o direito às rendas devidas pelo
período de utilização do imóvel.
Contudo, certa doutrina admite que existam determinadas situações em que as
partes podem acordar efeitos retroactivos, designadamente no caso de o arrendatário não
chegar a utilizar o prédio e por esse motivo, o senhorio decidir não lhe cobrar as rendas
anteriores5.
Em suma, a revogação do contrato, rege-se essencialmente pelo princípio da
autonomia privada, o que veio a ser enfatizado pelo NRAU, ao não impor limites
relativamente ao acordo de compensações a atribuir ao arrendatário, apenas exigindo
que assumam a forma escrita.
2.3.2 Resolução
I. Nos contratos de execução instantânea o incumprimento de uma parte, permite à
outra resolver o contrato nos termos dos arts.801º e seguintes.
Perante os contratos de execução continuada ou duradoura é necessário adoptar
um critério especial, para avaliar a gravidade do inadimplemento susceptível de
legitimar a resolução.
Decorre da natureza dos contratos de execução duradoura, que o incumprimento
de uma prestação não deva ser valorado isoladamente, mas antes com referência à
relação contratual no seu todo. Assim sendo, o incumprimento legitima a resolução se
pela sua natureza e circunstâncias forem causa suficiente para fazer desaparecer a
confiança do credor no cumprimento das subsequentes prestações. Nestes casos diz-se
que existe “justa causa”, para resolver o contrato.
5 Cfr. LEITÃO, Luís Menezes – Arrendamento Urbano, p. 95 e nota 88.
11
Segundo Baptista Machado “será justa causa qualquer circunstância, facto ou
situação em face da qual, e segundo a boa fé, não seja exigível a uma das partes a
continuação da relação contratual; todo o facto capaz de fazer perigar o fim do contrato
ou de dificultar a obtenção desse fim, qualquer conduta que possa fazer desaparecer
pressupostos, pessoais ou reais, essenciais ao desenvolvimento da relação,
designadamente qualquer conduta contrária ao dever de correcção e lealdade”6.
II. Diferentemente do que sucedia no RAU, onde o senhorio apenas podia resolver
o contrato nos casos legalmente tipificados, com a entrada em vigor do NRAU abriu-se
a possibilidade de qualquer das partes resolver o contrato de arrendamento, com base no
incumprimento do contrato pela contraparte (art.1083º/1).
O art.1083º/2, 1ª parte, esclarece que é fundamento de resolução, o
incumprimento que pela sua gravidade e consequências, torne inexigível a manutenção
do arrendamento, portanto, estabelece uma cláusula geral de justa causa e no
art.1083º/2, 2ª parte e 3, enumera exemplos, ou seja, enumera os fundamentos típicos
que pela sua gravidade e consequências permitem que o senhorio resolva o contrato de
arrendamento urbano.
Nestes termos, o legislador abandonou a enumeração taxativa que constava do
art.64º/1 do RAU, optando por estabelecer uma cláusula geral conjugada com uma
enumeração meramente exemplificativa.
Perante esta nova técnica legislativa, quais os fundamento de resolução do
contrato de arrendamento pelo senhorio?
Mora superior a três meses no pagamento de renda, encargos ou despesas
(art.1083º/3, 1ª parte).
O pagamento da renda é a primeira obrigação do locatário, enumerada no
art.1038º.
Passados três meses do vencimento da obrigação deve o senhorio comunicar ao
arrendatário a sua intenção de resolver o contrato, mediante notificação avulsa ou
contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, como decorre dos
arts.1084º/1 e 9º/7 do NRAU.
Portanto, no arrendamento urbano, não é necessário interpelar o arrendatário
para transformar uma situação de mora em incumprimento definitivo, basta que o
arrendatário incorra em mora, para ser facultada ao senhorio a resolução do contrato,
contudo esta fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses
(art.1084º/3).
Conjugando os arts.1083º/3 e 1084º/3, o arrendatário pode furtar-se ao
pagamento num prazo máximo de seis meses e pode repeti-lo sucessivamente, visto que
o art.1048º/2, só se aplica em fase judicial.7
Oposição do arrendatário à realização de obras ordenadas por autoridade pública
(art.1083º/3, parte final).
6 Cfr. MACHADO, J. Baptista – Obra dispersa, p. 143.
7 Num tom crítico, cfr. MARTINEZ, Pedro Romano – Da cessação, p.346.
12
Tal como na falta de pagamento de renda, determina o art.1084º/1 e 4 que o
senhorio deve comunicar a sua intenção de extinguir o vínculo contratual sob a forma
prevista no art.9º/7 do NRAU e que a resolução fica sem efeito se no prazo de três
meses o arrendatário cessar a oposição à realização da obra.
Violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança
ou de normas constantes do regulamento do condomínio (art.1083º/2,a)).
Utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública
(art.1083º/2, b)).8
Uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina (art.1083º/2, c)).
De acordo com o art.1038º,c) é obrigação do locatário não aplicar a coisa locada
a fim diverso daquele a que se destina.
O que está em causa é a violação dos termos do contrato, ou seja, o senhorio tem
fundamento para resolver o contrato, independentemente do imóvel sofrer maior
desgaste ou desvalorização, pelo facto de ser utilizado para fim diverso do acordado.
Importa referir que no arrendamento para fins habitacionais, são estabelecidas
algumas excepções nos arts.1092º e 1093º, relativamente a indústrias domésticas e à
possibilidade de residirem no prédio um número máximo de três hóspedes, salvo
estipulação em contrário.
A doutrina e a jurisprudência, sustentam a teoria do acessório, segundo a qual o
exercício de actividades acessórias da principal, não constitui um uso diverso do
estabelecido no contrato de arrendamento, desde que, exista uma relação de
instrumentalidade entre os fins e o arrendatário proceda de boa fé, nos termos do
art.762º/2.9
O não uso do locado por mais de um ano, salvo os casos previstos no art.1072º/2
(art.1083º/2, d))
Estatui o art.1072º, que é obrigação do locatário usar efectivamente a coisa para
o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano, excepto nos casos
enumerados no nº2, em que a lei considera justificado o não uso do locado pelo
arrendatário. Esta obrigação é uma contrapartida que o legislador exige ao locatário, isto
é, a lei tutela a situação jurídica do locatário e por essa razão exige que ele utilize o
prédio arrendado, caso contrário não há razão para que o legislador proteja,
designadamente, o direito à habitação do locatário.
8 Esta norma deve ser interpretada restritivamente, uma vez que nem todas as práticas que infrinjam a
lei ou os bons costumes poderão fundamentar a resolução do contrato, mas só aquelas situações de maior gravidade, como por exemplo, jogo ilícito ou prostituição; neste sentido cfr. LEITÃO, Luís Menezes – Arrendamento Urbano, p.98. 9 Cfr. LEITÃO, Luís Menezes – Arrendamento Urbano, p. 98; MARTINEZ, Pedro Romano – Da cessação, p.
347. Na jurisprudência, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 19/03/98, alerta para a necessidade de razoabilidade na interpretação das alterações de actividades no arrendamento para fins comerciais e industrias.
13
“Na realidade, sobre o locatário não impende o dever de usar a coisa locada; ele
tem é o direito de a usar. Mas em sede de arrendamento vinculístico justifica-se a
imposição do dever de usar o bem arrendado.”10
11
A cessão total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita,
quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio (art.1083º/2, e)).
Resulta do art. 1038º, alíneas f) e g) que o arrendatário não pode proporcionar a
outrem o gozo total ou parcial da coisa, excepto nos casos em que a lei permita ou o
senhorio autorize e, nestes casos, deve no prazo de 15 dias comunicar a cessão do gozo
da coisa, sob pena de o negócio não ser eficaz perante o senhorio. Portanto, a cessão do
gozo da coisa não autorizada, ou se autorizada, não comunicada ao senhorio,
fundamenta a resolução do contrato, excepto se o beneficiário da cedência for
reconhecido como tal ou se for este a comunicar a cessão ao senhorio, ressalva o
art.1049º.
A art.1083º/2, e) fala apenas em cessão e não refere qual o objecto da cessão.
Devemos concluir com base no estabelecido no antigo art.64º/1, f) do RAU, que a
cessão pode abranger a posição contratual, ou o gozo do prédio mediante
subarrendamento ou comodato.
Como vimos o legislador optou por abandonar a enumeração taxativa do
art.64º/1 do RAU, estabelecendo no art.1083ª2 do CC uma enumeração exemplificativa
conjugada com uma cláusula geral de justa causa.
Portanto, cumpre verificar se os fundamentos previstos nas alíneas do art.64º/1
do RAU, não transpostos pelo NRAU para a enumeração exemplificativa do
art.1083º/2, se inserem na cláusula geral de justa causa, ou se o legislador entendeu que
não devem constituir fundamento de resolução:
Obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna
das divisões do prédio, sem o consentimento do senhorio ou deteriorações não
justificáveis (art.64º/1, d)).
Foi bastante criticado o facto deste fundamento não constar do art.1038º/2, por
ser óbvio que se trata de uma situação de extrema gravidade. Contudo, é unânime que
constitui fundamento de resolução a realização de obras não autorizadas ou
deteriorações que não decorram do uso normal e prudente da coisa, nos termos da
cláusula geral de justa causa do art.1038º/2, 1ª parte, a partir do incumprimento dos
deveres dos arts.1043º, 1073º e 1074º/2.
Segundo Menezes Leitão esta alteração alargou o âmbito do fundamento de
resolução, pois todas as obras e deteriorações que não sejam permitidas por aquelas
disposições passaram a constituir fundamento de resolução do contrato,
independentemente das suas características.
Cobrar ao subarrendatário renda superior à legalmente exigida (art.64º/1, g))
10
Cfr. MARTINEZ, Pedro Romano – Da cessação, p. 352. 11
Cfr. Art.14º/2 do NRAU, que estabelece um regime especial para a acção de despejo fundada na falta de residência permanente do locatário, quando este tenha outra residência no mesmo concelho ou nos conselhos de Lisboa ou Porto.
14
Só constitui fundamento de resolução se, pela sua gravidade e consequências, for
inexigível que o senhorio mantenha o arrendamento, ou seja, o senhorio tem de invocar
justa causa para resolver o contrato, nos termos do art.1038º/2, 1ª parte.
Arrendatário deixa de prestar ao senhorio os serviços que determinaram a
ocupação do prédio (art.64º/1, j)).
Esta situação está agora prevista no art.1051º, g), como causa de caducidade do
contrato de arrendamento urbano.
Menezes Leitão entende que esta alteração não é completamente satisfatória,
pois se nos casos em que tal ocorra por facto não imputável ao arrendatário se justifica
que o contrato venha a caducar como Pinto Furtado já sustentava, nos casos em que o
arrendatário não preste os serviços estipulados no contrato, por causa que lhe seja
imputável, estamos perante o incumprimento de uma obrigação, que fundamenta o
direito de resolução do contrato através clausula geral de justa causa.
Importa ainda referir que o art. 1083º, alargou a amplitude do regime da
resolução do contrato de arrendamento urbano, designadamente à possibilidade de
resolução do contrato por alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a
decisão de contratar, nos termos e condições do art.437º.
III. “A resolução do contrato de locação pode ser feita judicial ou
extrajudicialmente” (art.1047).
Com efeito, a resolução fundada no art.1038º/2, é decretada nos termos da lei do
processo, ou seja, tem de ser proposta acção de despejo nos termos do art.14º do NRAU
(1084º/2); a resolução fundada no art.1038º/3 deve ser operada por comunicação à
contraparte extrajudicialmente nos termos do art.9º/7 do NRAU, onde invocam
fundadamente a obrigação incumprida (1084º/1).
Decorre do art.1085º que a resolução deve ser efectivada no prazo de um ano a
contar da data de conhecimento do facto, ou tratando-se de facto duradouro, do
momento da cessação do facto, sob pena de caducidade.
IV. No que diz respeito ao arrendatário, este pode resolver o contrato nos termos
gerais, com base no incumprimento do senhorio, tal como estabelecia o art.63º/1 do
RAU. Aplica-se igualmente, a cláusula geral de justa causa do art.1038º/2, 1ªparte,
relativamente ao incumprimento do senhorio.
Para além da cláusula geral, refere o nº4 do mesmo artigo, que o arrendatário
pode resolver o contrato se o senhorio não realizar as obras que a este caibam, com o
fim de assegurar a habitabilidade do locado.
Inserida sistematicamente nas normas relativas à resolução da locação em geral,
dispõe o art.1050º que o locatário pode resolver o contrato, independentemente de
responsabilidade do locador, se for privado do gozo da coisa por motivo que não lhe
seja imputável nem aos seus familiares (a)), ou se na coisa locada existir ou sobrevier
defeito que ponha em perigo a vida ou saúde do locatário ou dos seus familiares (b)).
Importa ainda salientar, que a celebração do contrato de arrendamento urbano
sem licença de utilização ou de qualquer documento que o substitua, também constitui
fundamento de resolução do contrato, nos termos do D.L. 160/2006, de 08/08, art.5º/7.
15
V. A comunicação da resolução ao senhorio, é feita nos termos do art.9º/7 do
NRAU, onde invoca fundadamente a obrigação incumprida (1084º/1).
VI. A resolução do contrato tem como efeito a desocupação do locado, nos termos
do art.1081º (supra, 2.2,III), no prazo de três meses ou no prazo fixado convencional ou
judicialmente.
Em suma, diferentemente do que sucedia no RAU, que previa a possibilidade de
o arrendatário resolver o contrato com fundamento em incumprimento do senhorio e de
o senhorio apenas poder resolver o contrato nos casos legalmente tipificados, o NRAU
abriu a possibilidade de qualquer das partes resolver o contrato de arrendamento, com
base no incumprimento do contrato pela contraparte, atenuando assim o carácter
vinculístico do arrendamento urbano.
2.3.3 Caducidade
I. A caducidade de um contrato determina a extinção do vínculo ipso iure, ou seja,
ocorre um facto jurídico stricto sensu, designadamente o decurso do prazo convencional
ou legal, que faz extinguir o vínculo contratual. Cumpre desde já alertar, que nos
contratos renováveis automaticamente como o arrendamento de prédios urbanos, o
decurso do prazo não determina a caducidade do vínculo contratual, pois este renova-se
assim que o prazo termine, tendo de haver denúncia prévia para que o contrato se
extinga, como veremos adiante. As causas de caducidade do arrendamento urbano estão enumeradas no
art.1051º:
Decurso do prazo (art.1051º, a)).
A caducidade do contrato de arrendamento urbano, ocorrerá apenas nos casos
em que o contrato não seja renovável por ter sido celebrado para habitação não
permanente ou para fim especial transitório (arts.1096º do CC e 15º/1, b) do NRAU),
visto que estão excluídos os contratos de duração indeterminada e os contratos
celebrados por prazo certo, estes últimos renovam-se automaticamente de acordo com o
art.1054º/1.
A regra é a renovação automática do vínculo, nos termos do art.1054º e
especialmente do art.1096º, na medida em que se insere na secção relativa ao
arrendamento de prédios urbanos, e como tal tem natureza injuntiva, por força do
art.1080º, portanto só os contratos excepcionados na 1ªparte do art.1096º e previstos no
art.15º/1 do NRAU é que caducam pelo decurso do prazo.12
Verificação de condição resolutiva ou certeza de que não se verificará a
condição suspensiva (art.1051º, b)).
12 Segundo MARTINEZ, Pedro Romano - Da cessação, p.44 e nota 58, apesar da renovação automática
resultar da lei, “nada obsta a que se celebre um contrato por um prazo determinado não renovável” ao
abrigo da autonomia privada das partes. Em sintonia com a posição que defendemos: PIRES DE LIMA /
ANTUNES VARELA consideram inválida a “cláusula pela qual as partes convencionam a
improrrogabilidade da locação, logo no momento da sua celebração.”
16
Decorre dos arts.270º e seguintes que o contrato extingue-se pela verificação da
condição resolutiva ou pela certeza da não verificação da condição suspensiva.
Convém referir que a previsão de condições resolutivas nos contratos de
arrendamento urbano estão limitadas, pelo art.1080º, ou seja as partes não podem usar
uma clausula resolutiva que crie fundamentos de resolução contrários a normas
imperativas.
Extinção do direito ou de poderes de administração com base nos quais o
contrato foi celebrado (art.1051º, c)).
Os administradores e os titulares de direitos reais menores sobre o imóvel não
podem dar de arrendamento, por tempo que exceda os limites temporais da sua
administração ou do seu direito, se o fizerem considera-se que o direito caduca no
momento em que se atinge esse limite temporal. Nestes casos o contrato não caducará
em três situações previstas no art.1052º: a) se for celebrado pelo usufrutuário e a
propriedade se consolidar na sua mão; b) se o usufrutuário alienar o seu direito ou
renunciar a ele; c) se for celebrado pelo cônjuge administrador.
Nos termos do art.1091/1, b), o arrendatário que viu o seu contrato caducar por
efeito do art. 1051º, c) goza de direito de direito de preferência, enquanto não for
exigível a restituição do prédio, ou seja, o arrendatário tem seis meses para exercer o
seu direito de preferência (art.1091º/1, b) e 2).13
Nota ainda para o facto de ter de constar no contrato a natureza do direito do
locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em
poderes de administração de bens alheios (D.L. 160/2006, 08/08, art.3º/1, b)), de forma
a assegurar o conhecimento por parte de locatário, de que findo o direito ou o poder de
administração o arrendamento caduca.
Morte do locatário ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo
convenção escrita em contrário (art.1051º, d)).
Os arts.1106º e 1113º, relativos à transmissão por morte do arrendatário no
arrendamento para fins habitacionais e para fins não habitacionais respectivamente,
admitem a transmissão por morte do arrendatário, ou seja, em princípio a morte do
arrendatário não faz caducar o contrato. Portanto, só nos casos não abrangidos por estas
normas é que o arrendamento caduca.
Note-se que a morte do senhorio, não acarreta a caducidade do contrato nos
termos do art.1057º.
Perda da coisa locada (art.1051º, e)).
Nestes casos, o contrato caduca, por impossibilidade de o senhorio assegurar o
gozo da coisa ao locatário, visto que, o contrato de locação ficou sem objecto. Convém
distinguir estas situações, daquelas em que o arrendatário é privado do gozo da coisa,
mas esta não se perdeu (art.1050º), pois nestes casos o contrato não caduca, mas o
locatário pode resolve-lo.
13
No RAU, o arrendatário tinha direito a celebrar um novo contrato nos termos do art.90º, por efeito do art.66º/2.
17
A jurisprudência tem entendido ser necessário que a perda seja total, tornando
inviável técnica e economicamente a reparação do prédio ou que os danos tornem o
prédio inapto para o fim a que se destinava.14
Expropriação por utilidade pública (art.1051º,f)).
É pressuposto da caducidade a incompatibilidade da expropriação com a
manutenção do arrendamento, como resulta da letra do próprio artigo.
Cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada (art.1051º,
g)).15
Nas três últimas alíneas do art.1051º, o arrendatário que eventualmente já tivesse
pago alguma renda sem chegar a gozar do bem locado, por ocorrência de alguma destas
causas de caducidade, tem direito a exigir a restituição do que pagou, nos termos do
art.795º/1.
Para além da enumeração do art.1051º, o contrato de arrendamento também
pode caducar pela não reocupação do imóvel, pelo locatário, no prazo de três meses
após as obras realizadas pelo senhorio ou pelo município, salvo justo impedimento
(arts.10º/7 e 17º do RJOPA).
Há quem defenda que o arrendamento caduca com a venda executiva, contudo
esta é uma questão bastante controvertida, porque resulta de divergências doutrinais em
relação à qualificação da natureza jurídica do direito do arrendatário, visto que o
art.824º/2, determina que os bens penhorados, devem transmitir-se livres de direitos de
garantia e demais direitos reais. Ora quem defenda que o arrendatário tem um direito
real sobre o bem locado, em princípio entende que o arrendamento caduca com a venda
executiva; quem defenda a tese personalista, considera que o arrendatário tem um
direito pessoal de gozo, pelo que, o arrendamento não caduca com a venda executiva.16
No entanto, nem sempre é assim, veja-se por exemplo a posição de Romano
Martinez, que defende a tese personalista, mas entende que o arrendamento caduca com
a venda executiva, porque “a ratio do nº2 do art.824º do CC é a venda dos bens
vendidos judicialmente serem transmitidos sem encargos, entre os quais se inclui a
vinculação decorrente do arrendamento.”17
II. O art.1056º, prevê a possibilidade de sanação da caducidade.
Se após a caducidade do contrato de arrendamento urbano, o locatário continuar
a gozar da coisa pelo período de um ano, sem oposição do locador, o contrato renova-se.
O legislador presume da inércia do locador a vontade de restabelecer a relação
contratual.
14
Seguem este entendimento: o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10/04/97 e o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24/10/96. 15
Remissão para 2.2.2, II, na parte relativa ao art.64º/1, j) do RAU. 16
Defendem a primeira posição, entre outros OLIVEIRA ASCENSÃO e HENRIQUE MESQUITA; entendem que o arrendamento não caduca, entre outros CUNHA DE SÁ e MENEZES LEITÃO. 17
MARTINEZ, Da cessação, p. 327.
18
Contudo esta possibilidade não vale para todas as causas de caducidade, as
alíneas e) e f) não estão abrangidas por impossibilidade objectiva e as alíneas c) e d),
por impossibilidade subjectiva.
III. A lei nada refere sobre a forma do locador obter a restituição do prédio, pelo
que deve seguir a forma escrita de acordo com o princípio geral do art.9º/1 do NRAU.
Se o locatário não restituir livremente o prédio, nos casos em que a caducidade
tenha ocorrido pelo decurso do prazo, pode o senhorio propor acção executiva para
entrega de imóvel arrendado, desde que o prazo fixado pelas partes conste do contrato,
nos outros casos resta ao senhorio propor uma acção de reivindicação (arts.1311º e ss.).
O recurso à acção de despejo nos casos de caducidade, deixou de ser possível
com o NRAU, pois se no RAU existia o art.55º/2 que permitia o recurso à acção de
despejo em qualquer causa de cessação, mesmo que em segunda instância, ou seja, após
o arrendatário não ter desocupado o locado livremente, actualmente o art.14º/1, do
NRAU, dispõe inversamente, restringindo a acção de despejo aos casos em que a lei
imponha o recurso à via judicial para promover a cessação, o que não acontece com a
cessação contratual por caducidade.
IV. Extinto o contrato por caducidade cabe ao arrendatário desocupar e entregar de
imediato o prédio, com as reparações que lhe incumbem fazer (art.1081º/1).
No art.1056º, o legislador estabeleceu uma moratória especial de seis meses para
a desocupação do local, quando o contrato caducar por uma das causas previstas nas
alíneas b) e seguintes do art.1051º, portanto o decurso do prazo não permite ao locatário
permanecer por mais seis meses, o que é compreensível, pois o locatário já devia contar
com o termo do contrato, ao contrário das outras alíneas em que o contrato pode caducar
inesperadamente. Precavendo essa situação, o legislador protege o arrendatário,
permitindo que ele permaneça por mais seis meses antes de entregar o locado.
2.3.4 Denúncia e oposição à renovação
I. Nos contratos de execução duradoura ou continuada, existe uma forma típica de
extinção contratual que é a denúncia ad nutum.
Não podendo ficar vinculadas perpetuamente, a cumprir certa prestação
contratual, as partes têm o poder de denunciar o contrato, sem causa justificativa.
Mota Pinto refere que, “o fundamento desta denunciabilidade ad nutum é a tutela
da liberdade dos sujeitos que seria comprometida por um vínculo demasiadamente
duradouro. (…) Uma tal vinculação ou “servidão” eterna ou excessivamente duradoura
violaria a ordem pública, pelo que os negócios de duração indeterminada ou ilimitada só
não serão nulos, por força do art.280º, se estiverem sujeitos ao regime da livre
denunciabilidade ou denunciabilidade ad nutum.18
Contudo, em certos casos, a denúncia está condicionada, como por exemplo no
arrendamento urbano onde condicionou-se o exercício do direito de denúncia de forma a
não ser completamente livre, só podendo ser usado dentro de determinados parâmetros.
18
MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, p.622 e ss.
19
Tais limitações existem exclusivamente em relação ao senhorio e justificam-se como
formas de protecção dos arrendatários, de modo a não serem facilmente despejados.
Com o NRAU atenuou-se o vinculismo, pois tanto nos contratos com prazo certo
como nos contratos de duração indeterminada, ampliou-se o poder de denúncia do
senhorio.
Assim sendo, qual o regime da denúncia no NRAU?
Antes de mais, cumpre esclarecer que nos termos do art.1094º/1, o contrato de
arrendamento urbano pode ser celebrado, com prazo certo ou por duração
indeterminada. No silêncio das partes, o contrato tem-se como celebrado por duração
indeterminada (art.1094º/3), ou seja, diferentemente do que acontece no art.1026º,
relativamente à locação em geral, no arrendamento urbano não há prazo supletivo.
Note-se que tanto o art.1026º, como os arts.1054º/1 e 2 e 1055º são afastados pelo
regime do arrendamento de prédios urbanos (arts.1094º e ss.).
Com efeito, os arts.1094º e seguintes regulam a duração (1094º), a
denunciabilidade dos contratos com prazo certo (1095º a 1098º) e dos contratos de
duração indeterminada (1099º a 1104º).
II. Nos contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais, de duração
indeterminada, o princípio geral é de que ambas as partes podem denunciar o contrato
(1099º).
Nos termos do art.1100º/1, o arrendatário pode denunciar o contrato, sem
qualquer causa justificativa, desde que, comunique a sua intenção de fazer cessar o
contrato, sob a forma prevista no art.9º/1 do NRAU, com a antecedência de 120 dias.
Caso a comunicação seja extemporânea, não obsta à cessação do contrato, contudo fica
o arrendatário obrigado a pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em
falta (1100º/2 e 1098º/3).
O art.1101º enumera os casos em que o senhorio pode denunciar o contrato:
Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes de 1ºgrau
(art.1101º, a))
O senhorio tem legitimidade para denunciar o contrato, com fundamento na
necessidade de habitação própria ou de descendente de 1ºgrau se preencher os requisitos
do art.1102º:
Tem de pagar ao arrendatário o montante equivalente a um ano de renda
(1102º/1, 1ªparte), no prazo do art.1103º/5;
No caso da denúncia se destinar a habitação pelo próprio, o senhorio tem de ser
proprietário, comproprietário ou usufrutuário há mais de cinco anos, ou tenha adquirido
o prédio por sucessão (art.1102º/1, a) e 3);
Caso a habitação se destine a descendente em 1ºgrau, o senhorio não pode ter, há
mais de um ano, no mesmo concelho da casa arrendada ou nos concelhos de Lisboa ou
Porto e seus limítrofes, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de
habitação própria ou dos seus descendentes (art.1102º/1, b) e 3);
“Se o senhorio tiver diversos prédios arrendados só pode denunciar o contrato
relativamente àquele que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e de
família, esteja arrendado há menos tempo” (art.1102º/2).
20
Cumpridos os pressupostos, o senhorio fica obrigado a dar ao local a utilização
invocada no prazo de seis meses e por um período mínimo de três anos, como resulta do
art.1103º/2, se não o fizer, fica responsável por todas as despesas e demais danos,
ocasionados ao arrendatário, tendo de o indemnizar num valor não inferior a dois anos
de renda e fica o arrendatário com o direito de reocupar o locado. È o que resulta do
art.1103º/6, salvo caso de força maior que justifique o incumprimento do art.1103º/2.
Demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo
(art.1101º, b)).
A invocação da denúncia, nestes termos, obriga o senhorio, mediante acordo ao
pagamento de todas as despesas e danos, suportados pelo arrendatário, não podendo ao
valor da indemnização ser inferior a dois anos de renda ou a garantir realojamento no
mesmo concelho em condições análogas às que detinha (art.1103º/3). A lei prevê ainda
uma outra alternativa, mas não parece viável ao abrigo do RJOPA, como veremos de
seguida.
Antes, convém esclarecer que na falta de acordo, prevalece a primeira
alternativa, ou seja, o senhorio vai ter de indemnizar o locatário, num valor não inferior
a dois anos de renda (art.1103º/4).
O art.1103º/8, remete-nos para o RJOPA, onde consta nos arts.5º e seguintes o
regime de denúncia para remodelação ou restauro.
No RJOPA, resulta do art.5º/2, a contrario, que a denúncia só é possível
relativamente a obras de remodelação e restauro estruturais, em que não se preveja, a
existência de local com características equivalentes às do locado antes da obra; quando
assim não for o senhorio só pode suspender a execução do contrato.
O art.6º/1 do RJOPA estabelece um regime semelhante ao art.1103º/3, mas não
contem a alínea c), esta insere-se na disposição do art.9º/2 do RJOPA, destinada ao
realojamento nos casos de suspensão do contrato para remodelação ou restauro, portanto
não tem aplicabilidade nos casos de denúncia previstos no art.1101, b).
Se o senhorio não iniciar a obra no prazo de seis meses, responde pelos danos
causados ao arrendatário, num valor não inferior a dois anos de renda, e confere ao
arrendatário o direito a reocupar o locado.
A denúncia pelo senhorio com base nos fundamentos das alíneas a) e b), devem
seguir a via judicial, ou seja, o senhorio deve propor acção de despejo (1103º/1 do CC e
14º do NRAU), para que em acção declarativa o Tribunal decida sobre a validade do
fundamento da denúncia.
Denúncia sem causa justificativa (art.1101º, c)).
Esta é uma disposição inovadora do NRAU, que permite ao senhorio denunciar
o contrato sem causa justificativa, ao contrário das alíneas a) e b) que prevêem causas
justificativas.
No RAU o senhorio podia denunciar o contrato em quatro casos específicos,
previstos no art.69º do respectivo diploma: necessidade de habitação pelo próprio ou
pelos seus descendentes em 1ºgrau, necessidade do prédio para construir a sua
residência ou dos seus descendente em 1ºgrau, quando se proponha ampliar o prédio ou
21
nele construir novos edifícios ou sempre que estando o prédio degradado, não se mostre
aconselhável a sua reparação.
A revogação deste artigo e a posterior previsão da livre denunciabilidade pelo
senhorio, constitui uma ruptura com o vinculismo, confirmando a evolução liberalista
que Pinto Furtado previa.19
Contudo, o legislador impõe uma antecedência de cinco anos, o que não se
compadece com a ratio de acautelamento do destinatário, subjacente às comunicações
prévias por ser excessiva.
No entanto, note-se que, excepto os casos de denúncia pelo arrendatário, a
durabilidade mínima de um contrato de arrendamento urbano é de cinco anos, como
decorre do art.1095º/2, no que diz respeito aos contratos com prazo certo, assim como
do art.1103º/7, aos contratos de duração indeterminada, pois da denúncia não pode
resultar uma duração total do contrato inferior a cinco anos.
Portanto, ao exigir uma antecedência mínima de cinco anos, para que o senhorio
possa denunciar livremente o contrato, o legislador visa assegurar a durabilidade que
considera mínima para contratos de arrendamento.
De acordo, com o art.1104º, para que a denúncia sem causa justificativa produza
efeitos, tem de ser confirmada com uma antecedência mínima de um ano, caso contrário
o contrato não se extingue, sendo necessária nova denúncia nos termos do art.1101º, c).
Esta confirmação com antecedência de um ano, também é exigida para a
denúncia ou oposição à renovação pelo senhorio nos contratos com prazo certo
(art.1097º).
Assim sendo, o art.1101º, c), permite ao senhorio impor um prazo certo a um
contrato de duração indeterminada, visto que, o senhorio pode denunciar o contrato em
qualquer momento, estabelecendo um prazo de cinco anos (à semelhança do
art.1095º/2) e pode com antecedência de um ano extingui-lo livremente (tal como no
art.1097º), o que em certa medida pode gerar algum desconforto por desproteger o
arrendatário, mas por lado impede que o senhorio fique vinculado eternamente.
Portanto, com a alínea c) do art.1101º, o legislador rompeu com o vinculismo do
art.69º do RAU, permitindo ao senhorio denunciar o contrato livremente, mas o contrato
nunca se extinguirá, por efeito de denúncia pelo senhorio, antes de estarem decorridos
cinco anos de contrato, o que assegura a tutela do arrendatário, na medida em que,
independentemente do senhorio poder extinguir o contrato livremente, o arrendatário
tem cinco anos para se precaver, na eventualidade do senhorio confirmar a denúncia, tal
como aconteceria num contrato com prazo certo de cinco anos.
III. Nos contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais, com prazo
certo, o art.1095º/1, obriga a que o prazo conste de cláusula inserida no contrato,
acrescentando no nº2, que esse prazo tem o limite mínimo de cinco anos e o limite
máximo de 30 anos, sendo reduzido a esses limites quando os ultrapasse.
De acordo com o art.1096º/1, os contratos celebrados com prazo certo renovam-
se automaticamente, por períodos sucessivos de três anos, salvo se as partes
convencionarem outro período de renovação.
19
Cfr. supra, 2.1
22
As partes podem fazer cessar o contrato de arrendamento urbano, com prazo
certo, mediante oposição à renovação (art.1096º/2). Ambas as partes, são livres de se
oporem à renovação do vínculo contratual, tendo apenas de respeitar a antecedência
exigida na lei.
A oposição à renovação deduzida pelo senhorio, deve ser comunicada ao
arrendatário com antecedência não inferior a um ano do termo do contrato (art.1097º).
O arrendatário pode impedir a renovação do contrato, mediante comunicação
ao senhorio, com antecedência mínima de 120 dias do termo do contrato (art1098º/1).
Pode ainda o arrendatário, denunciar o contrato a todo o tempo, mediante
comunicação ao senhorio com a antecedência de 120 dias do termo pretendido do
contrato, desde que estejam decorridos seis meses de contrato (art.1098º/2). O
incumprimento da antecedência devida, não obsta à extinção do contrato mas fica o
arrendatário obrigado a pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em
falta (art.1098º/3).
IV. O regime do arrendamento para fins não habitacionais, está previsto nos
arts.1108º e seguintes, sendo que o art.1110º, dispõe regras especiais relativamente à
duração do contrato e às condições de denúncia e oposição à renovação do contrato.
O art.1110º/2, prevê um prazo supletivo, ou seja, se as partes não estipularem
um prazo, nos termos da lei considera-se que o contrato foi celebrado com prazo certo
de dez anos. Contudo, podem existir contratos de duração indeterminada, desde que
conste do contrato clausula nesse sentido.
As regras relativas à denúncia e à oposição à renovação são livremente
estabelecidas pelas partes, aplicando-se supletivamente o regime do arrendamento para
habitação (art.1110º/1).
Portanto, no arrendamento para fins não habitacionais, em matéria de extinção
do contrato, prevalece o princípio da autonomia privada, ao abrigo do qual as partes
podem estabelecer os prazos e termos da denúncia, o que pode resultar numa maior
desprotecção do arrendatário.
23
Bibliografia:
CID, Nuno Salter – A protecção da casa de morada de família no direito
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FURTADO, Jorge Henrique C. Pinto – Manual de arrendamento urbano, Vol. I,
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FURTADO, Jorge Henrique C. Pinto – Manual de arrendamento urbano, Vol.
II, 4ª edição, Coimbra, Almedina, 2008;
LEITÃO, Luís Manuel Teles de Menezes – Arrendamento urbano, 3ª edição,
Coimbra, Almedina, 2007;
MACHADO, J. Baptista – Pressupostos da resolução por incumprimento, in
Obra dispersa, vol. I, Braga, 1991, pp.125 e ss
MARTINEZ, Pedro Romano – Da cessação do contrato, 2ª edição, Coimbra,
Almedina, 2006
PINTO, Carlos Mota – Teoria Geral do Direito Civil, 3ªedição, reimpressão,
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SÁ, Fernando Augusto Cunha de; COUTINHO, Leonor – Arrendamento
Urbano2006, 2ª edição, Coimbra, Almedina, 2007;
SARDINHA, Ana; METELLO, Francisco Cabral – Novo Regime do
Arrendamento Urbano – Anotado e comentado, Coimbra, Almedina, 2007.
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Sites consultados:
www.arrendamento.gov.pt
http://vlex.pt
www.justicaindependente.net
www.trp.pt
www.trc.pt
www.dgsi.pt
