THÞ TR¦êNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë CéNG HßA D¢N CHñ NH¢N …hcma.vn/Uploads/2016/11/4/Lu_n án 10.11.2016.doc Kin.pdfhỌc viỆn chÍnh trỊ quỐc gia hỒ chÍ minh daosavanh

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

DAOSAVANH KHEUAMYXAY

THÞ TR¦êNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT

ë CéNG HßA D¢N CHñ NH¢N D¢N LµO

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRỊ Mã số: 62 31 01 02

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THANH

HÀ NỘI - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng

tôi. Các số liệu, trích dẫn trong luận văn bảo đảm độ tin cậy, chính xác, trung thực và được trích dẫn đầy đủ theo quy định.

Tác giả luận án

Daosavanh KHEUAMYXAY

MỤC LỤC

Trang MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1. Các công trình nghiên cứu ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 6 1.2. Những công trình nghiên cứu của tác giả nước ngoài liên quan

đến thị trường quyền sử dụng đất 9 1.3. Những vấn đề được tiếp tục nghiên cứu trong luận án 22

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 24

2.1. Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất 24 2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất 52 2.3. Kinh nghiệm phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam và

Trung Quốc - bài học đối với Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 56

Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 68

3.1. Quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 68

3.2. Thực trạng cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường quyền sử dụng đât ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 76

3.3. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 93

3.4. Những vấn đề đặt ra đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 105

Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030 116

4.1. Dự báo xu hướng phát triển và quan điểm về phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 và tầm nhìn 2030 116

4.2. Giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 tầm nhìn 2030 125

KẾT LUẬN 149 DANH MỤC CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 151 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 152 PHỤ LỤC 163

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

CHDCND : Cộng hòa Dân chủ Nhân dân

CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CNXH : Chủ nghĩa xã hội

ĐTH : Đô thị hóa

KT-XH : Kinh tế - xã hội

KTTT : Kinh tế thị trường

NDCM : Nhân dân Cách mạng

NN : Nông nghiệp

Nxb : Nhà xuất bản

QLNN : Quản lý nhà nước

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

SHTD : Sở hữu toàn dân

TTQSDĐ : Thị trường quyền sử dụng đất

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH

Trang Bảng 3.1: Tỷ lệ tăng trưởng của GDP giai đoạn (2010-2015) 68 Bảng 3.2: Tổng sản phẩm quốc nội bình quân đâu người 69 Bảng 3.3: Cơ cấu kinh tế năm 2011-2015 69 Bảng 3.4: Mức giá tô nhượng đất vì mục đích nông nghiệp 85 Bảng 3.5: Mức giá tô nhượng đất vì mục đích trồng cây 85 Bảng 3.6: Các đặc khu kinh tế được quy hoạch 97 Biểu đồ 3.1: Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính toàn quốc năm

2015-2016 80 Biểu đồ 3.2: Thực trạng thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, năm 2014 92 Hình 2.1: Cung về đất đai 37 Hình 2.2: Cung quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa 37 Hình 2.3: Cầu về quyền sử dụng đất 38

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá,

là tặng vật của tự nhiên cho con người, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người, là điều kiện của lao động; đất đai kết hợp với lao động là nguồn gốc sinh ra mọi của cải vật chất. William Petty đã từng nói: “Lao động là cha, còn đất là mẹ của mọi của cải vật chất”. Tuy nhiên, để phát huy tốt vai trò của mình, đất đai, một mặt phải được đánh giá một cách đầy đủ về tiềm năng lợi thế, mặt khác, đất đai phải được chuyển hóa thành hàng hóa. Một trong những điều kiện để giao dịch đất đai với tư cách hàng hóa là phải có được môi trường pháp lý và kinh tế cho sự hình thành thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ). Cộng hòa Dân chủ Nhân dân (CHDCND) Lào là một trong các quốc gia đang trong quá trình chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường. Vì vậy, các loại thị trường đã và đang từng bước được hình thành và phát huy tác dụng, trong đó có TTQSDĐ. Việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo điều kiện để người nông dân quay về với đất đai, yên tâm đầu tư khai thác đất đai, từng bước gắn khai thác với bảo vệ và nâng cao chất lượng đất đai, tạo nên những thành tựu của sản xuất nông nghiệp. Đặc biệt, QSĐĐ được xác lập đã cho phép hình thành TTQSDĐ đối với các hoạt động phi nông nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng các cơ sở hạ tầng, từng bước hình thành thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi đó TTQSDĐ biến động phức tạp, chưa phù hợp với quá trình chuyển đổi nền kinh tế sang kinh tế thị trường, gần đây còn có những biểu hiện vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đặc biệt, các hoạt động của TTQSDĐ ở Lào còn chủ yếu diễn ra trên thị trường ngầm, cản trở hoạt động kiểm soát của Nhà nước về thuế giao dịch đất khiến thất thu ngân sách nhà nước.

2

Những phân tích trên cho thấy, việc nghiên cứu TTQSDĐ ở CHDCND

Lào hiện nay vừa có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, vừa mang tính thời sự cấp

bách, nhằm góp phần tìm ra bước đi, giải pháp phù hợp cho việc phát triển và

hoàn thiện loại thị trường đặc biệt này. Với ý nghĩa đó, đề tài “Thị trường

quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào” được chọn làm đối

tượng nghiên cứu trong luận án tiến sĩ.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1. Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ, luận án phân tích

đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào nhằm đề xuất quan điểm và giải

pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTQSDĐ ở CHDCND Lào tới

năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030.

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ và vai trò của nó trong nền

kinh tế thị trường.

- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTQSDĐ của Việt Nam và Trung

Quốc từ đó rút ra bài học cho CHDCND Lào. - Phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, chỉ ra những

vấn đề đặt ra và nguyên nhân, tạo tiền đề cho việc đề xuất quan điểm và giải

pháp tương ứng.

- Đề xuất những quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở

CHDCND Lào giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn đến 2030.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án được xác định là thị trường quyền

sử dụng đất, nơi hàng hóa được mua bán là quyền sử dụng đất.

3.2. Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian nghiên cứu: Luận án nghiên cứu ở nước CHDCND Lào.

3

- Về thời gian nghiên cứu: Các khảo sát đều được bắt đầu từ năm 1995 (thời điểm mà Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 về thí điểm cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất được triển khai) đến 2015.

4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1. Cơ sở lý luận - Cơ sở lý luận của luận án là lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, các

quan điểm, đường lối chính sách của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào, pháp luật của Nhà nước CHDCND Lào về vấn đề quan hệ đất đai, TTQSDĐ; nghiên cứu tham khảo tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước Việt Nam về vấn đề đất đai và TTQSDĐ, đồng thời sử dụng chọn lọc các kết quả nghiên cứu trong một số công trình của các tác giả trong và ngoài nước có liên quan đến luận án.

- Cơ sở thực tiễn của luận án dựa trên kết quả nghiên cứu về TTQSDĐ ở Việt Nam và Trung Quốc rút ra một số kinh nghiệm cho việc phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào.

4.2. Phương pháp nghiên cứu Luận án dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin như

phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đặc biệt là phương pháp trừu tượng hóa khoa học. Đồng thời có sử dụng các phương pháp như: phương pháp lôgic với lịch sử, phương pháp khảo sát, phương pháp tổng kết kinh nghiệm, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp hệ thống hóa, so sánh, phương pháp thống kê, sử dụng số liệu thống kê để làm rõ đối tượng nghiên cứu.

Các phương pháp sử dụng cụ thể như sau: - Phương pháp phân tích hệ thống được sử dụng trong việc phân tích hệ

thống lý luận về TTQSDĐ và phân tích quá trình hình thành và phát triển của TTQSDĐ ở CHDCND Lào, một cách đồng bộ, gắn với từng quá trình lịch sử và hoàn cảnh lịch sử cụ thể của đất nước.

- Phương pháp trừu tượng hóa khoa học được sử dụng để khái quát những đặc điểm của TTQSDĐ ở CHDCND Lào, những nguyên nhân cơ bản

4

của hạn chế của quá trình phát triển của TTQSDĐ, những đề xuất về quan điểm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào.

- Phương pháp thu thập thông tin: nhằm phục vụ cho việc chứng minh cho các luận điểm, các lập luận và nhận định đánh giá về thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, luận án sử dụng phương pháp thu thập thông tin trực tiếp và gián tiếp các số liệu, các đánh giá nhận xét trong báo cáo tổng kết hàng năm, các tài liệu hội thảo, các sách, tạp chí,...

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: trên cơ sở phân tích những nội dung cơ bản về TTQSDĐ, luận án đã sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa ra những đánh giá chung mang tính khái quát về thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào. Thực trạng này đặt trong bối cảnh chung của cả nước.

- Phương pháp so sánh: Luận án tiến hành nghiên cứu một vấn đề chuyên sâu về TTQSDĐ dưới góc độ kinh tế chính trị. Đồng thời nội dung phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào được so sánh đối chiếu với việc phát triển TTQSDĐ của một số nước trên thế giới, nhằm rút ra kinh nghiệm cho nước CHDCND Lào.

5. Những đóng góp mới của luận án - Luận án tiếp cận vấn đề TTQSDĐ dưới góc độ kinh tế chính trị, vì vậy,

kết quả nghiên cứu của luận án góp phần hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hàng hoá QSDĐ và TTQSDĐ trong điều kiện đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở CHDCND Lào. Đặc biệt đã đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của hàng hoá QSDĐ theo các phương diện bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi; luận giải những đặc thù của TTQSDĐ thể hiện thông qua quan hệ cung, cầu, giá cả và các nhân tố ảnh hưởng.

- Luận án phân tích, nghiên cứu thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, phân tích những cấu trúc của TTQSDĐ đó là vấn đề cung, cầu quyền sử dụng đất, giá cả quyền sử dụng đất và các thể chế của TTQSDĐ. Luận án chỉ ra những vấn đề đặt ra đối với TTQSDĐ, nhất là chỉ ra những hạn chế trong nhận thức về TTQSDĐ, hạn chế trong quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ qua các giai đoạn.

5

- Luận án đưa ra các quan điểm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, để làm luận cứ đưa ra các giải pháp có tính khả thi cao về hoàn thiện TTQSDĐ, góp phần tạo lập căn cứ cho việc hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách đất đai, cơ chế điều chỉnh quan hệ lợi ích phù hợp với điều kiện cụ thể của Lào, tạo điều kiện thúc đẩy sản xuất hàng hóa, thúc đẩy quá trình CNH, HĐH đất nước trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN.

6. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

luận án gồm có 4 chương, 12 tiết.

6

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

1.1.1. Các đề tài nghiên cứu B.Wehrmann và cộng sự (2006) trong công trình “Nghiên cứu về thị

trường đất đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [126] đã nghiên cứu cơ chế phát triển thị trường đất đai ở thành thị như: quyền mua - bán, đăng ký QSDĐ, quản lý nhà nước về đất đai, môi trường phát triển của thị trường đất đai. Tác giả nghiên cứu thực trạng phát triển của thị trường đất đai ở thành thị, trong đó đi sâu nghiên cứu về giá cả QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, mua bán QSDĐ, thuê đất, thế chấp đất, đầu cơ đất đai, thực trạng môi giới mua bán bất động sản, thương nhân trung gian,... trên cơ sở đó tác giả đã kiến nghị những yếu tố để phát triển đất đai bảo đảm sự bền vững của môi trường. Phạm vi nghiên cứu về không gian của tác giả chỉ tập trung vào 4 huyện trung tâm của thủ đô Viêng Chăn.

B. Wehrmann và cộng sự (2007) trong công trình “Nghiên cứu về thị trường đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [127] đã nghiên cứu thị trường đất đai ở nông thôn tại CHDCND Lào, với mẫu nghiên cứu là 4 tỉnh: Savannakhet, Khammoun, Sayyabouly và Borkeo, trong đó tập trung vào 11 huyện với 20 bản. Các tác giả của công trình này đã nêu được các điều kiện để thị trường đất đai phát triển hiệu quả, nêu các yếu tố cấu thành của thị trường đất đai ở nông thôn như: mua - bán QSDĐ, giá cả QSDĐ, đầu cơ đất, thuê đất, thế chấp và kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất một số kiến nghị nhằm phát triển thị trường đất đai trên địa bàn nông thôn ở CHDCND Lào.

1.1.2. Các bài viết trên tạp chí khoa học Khăm Pha Xay Nha Xeng (2009) trong công trình “Vai trò của Nhà

nước trong vốn hóa đất đai ở nước ta” [60] đã nêu được một số quan điểm

7

của Đảng NDCM Lào về vấn đề đất đai, phân tích một số văn bản pháp lý mà Nhà nước đã ban hành nhằm vốn hóa đất đai, đồng thời tác giả đã nêu được thực trạng vốn hóa đất đai để trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc vốn hóa đất đai.

Khăm Chen Vông Phô Xy (2010) trong công trình “Một số vấn đề trong quản lý và sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta” [59] đã nghiên cứu những thực trạng quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào trong thời gian qua, nêu được những thành tựu và hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng đất NN, trên cơ sở đó đã đề xuất một số định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào.

Chăn Tha Vông Luông Lạt (2012) trong công trình “Phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất” [16] đã nêu những nỗ lực của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách đất nhằm sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, nêu được những thành tựu trong việc sử dụng đất vào phát triển kinh tế, trên cơ sở đó đã đề xuất một số nhiệm vụ cần phải tập trung làm vào thời gian tới nhằm phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất.

Khon Xa Vẳn Lắt Ta Na Văn Nô (2012) trong công trình“Quản lý và sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật” [61] đã nêu được vị trí vai trò của đất đai trong đời sống của con người, đồng thời tác giả đã đánh giá thực trạng sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là đánh giá thực trạng các hình thức cho thuê hoặc tô nhượng đất, từ đó rút ra một số hạn chế và đề xuất phương hướng khắc phục.

Văn Thong Xay Khăm Pheng (2012) trong bài “Kiểm tra quyền sử dụng đất cho đúng với mục đích sử dụng đất và bảo đảm hiệu quả mặt kinh tế” [120] đã khái quát được những quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất, cụ thể, đã nêu 8 loại đất được sử dụng với 8 mục đích khác nhau. Trên cơ sở đó đã điểm lại việc thực hiện mục đích sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất như: đối tượng thuê hoặc tô nhượng đất quy mô lớn, đối tượng được Nhà nước giao và các đối tượng được nhận quyền sử dụng đất khác.

8

Viêng Xa Vẳn Đuông Xa Vẳn (2014) trong bài“Đất đai với phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [121] đã dựa trên quan điểm của Đảng NDCM

Lào và chính sách của Nhà nước Lào về vấn đề đất đai để nêu tầm quan trọng

của vấn đề đất đai trong phát triển KT-XH của đất nước, phân tích thực trạng

và nêu được nguyên nhân dẫn đến những khó khăn phức tạp của quản lý đất

đai. Đồng thời tác giả đã đề xuất một số giải pháp khắc phục.

Việc điểm lại các công trình nghiên cứu về lĩnh vực đất đai cho thấy quá

trình phát triển TTQSDĐ còn đang là vấn đề chưa được nghiên cứu thấu đáo

ở CHDCND Lào, do đó cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu sắc, có hệ thống, phù

hợp với điều kiện thực tiễn của Lào, giúp Lào hoàn thiện thể chế kinh tế thị

trường định hướng XHCN.

1.1.3. Các luận án tiến sĩ Khăm La Lovanxay (2013) trong luận án "Quản lý nhà nước bằng

pháp luật đối với đất đai ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào" [58] đã tập

trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước về đất đai dưới góc độ Lý luận

lịch sử Nhà nước và pháp luật, nghiên cứu các phương tiện pháp lý cấu

thành quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai như: quá trình xây

dựng hệ thống pháp luật về đất đai; việc tổ chức thực hiện pháp luật về đất

đai và xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai, cùng với ý thức pháp luật và

pháp chế lĩnh vực đất đai là môi trường và nguyên tắc hoạt động của quản

lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai, trong sự tác động qua lại của

một thể thống nhất.

Bunkoong Phuthichac (2003) trong luận án “Những khuyết tật của cơ

chế thị trường của Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào hiện nay - phương hướng và giải pháp phòng ngừa” [14] đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận

về thị trường, cơ chế thị trường và sự nảy sinh các khuyết tật của cơ chế thị

trường; những tác động của các khuyết tật của cơ chế thị trường nói chung và

ở nước CHDCND Lào nói riêng; kiến nghị và phương hướng cơ bản phòng

ngừa khuyết tật của cơ chế thị trường ở Lào hiện nay.

9

Có thể nói, tài liệu tham khảo ở CHDCND Lào liên quan tới đề tài

nghiên cứu của tác giả khá đa dạng và phong phú về chủng loại, đây là cơ sở

quan trọng để tác giả luận án tiếp thu. Tuy nhiên, theo đánh giá của tác giả

mặc dù khá đa dạng và phong phú xong vẫn chưa có một công trình nghiên

cứu nào phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTQSDĐ tại

CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị. Đây là một yếu tố quan trọng

trong quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu của tác giả. 1.2. NHỮNG CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ NƯỚC NGOÀI

LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1. Các công trình nghiên cứu của tác giả Việt Nam 1.2.1.1. Những công trình nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất

và thị trường bất động sản - Sách chuyên khảo và tham khảo: Thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện SHTD về đất đai là lĩnh

vực khá đặc thù ở Việt Nam và chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu. Từ khi Việt Nam ban hành Luật Đất đai năm 1993, trong đó thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, lúc đó các vấn đề về thị trường BĐS trong đó có TTQSDĐ mới được quan tâm nghiên cứu. Một số công trình tiêu biểu như sau:

Bùi Thị Tuyết Mai (2005) trong công trình "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam" [71] đã tập trung phân tích QSDĐ và TTQSDĐ. Tác giả đã làm rõi đặc thù của Việt Nam trong những phân tích khái quát về TTQSDĐ và khẳng định TTQSDĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng để tạo điều kiện cho việc thương mại hoá QSDĐ, từ đó tạo ra một nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước. Việc phân tích những tác động tích cực và tiêu cực của TTQSDĐ là điểm nổi bật của cuốn sách này.

Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” [15] đã nghiên cứu những yêu cầu và tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường (KTTT) định hướng xã hội chủ nghĩa. Đồng thời, cuốn

10

sách cũng nêu ra các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng và kinh nghiệm của một số nước. Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam được cuốn sách phân tích khá tỉ mỉ và sâu sắc. Thêm vào đó, các tác giả cũng đã đề cập tới vai trò quản lý nhà nước (QLNN) đối với thị trường BĐS và đặc thù QLNN đối với thị trường BĐS ở Việt Nam.

Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” [4] đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về BĐS và thị trường BĐS. Đồng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trò, tính tất yếu của sự phát triển thị trường BĐS. Cuốn sách cũng đã phân tích các nhân tố chính của thị trường BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường; các nhân tố tác động tới giá cả BĐS. Các kinh nghiệm quốc tế được nêu ra là một bài học quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó.

Đinh Thị Mai Phương (2013),"Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam" [82] trong cuốn sách nghiên cứu khá tỉ mỉ cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thể chế thị trường bất đông sản, đưa ra được những hệ thống khái niệm, vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, đây được coi là điểm nhấn của cuốn sách. Tác giả cuốn sách có nghiên cứu thể chế thị trường bất động sản ở một số nước và rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam. Trên cơ sở phân tích thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam, nhóm tác giả đã dề xuất giải pháp nhằm góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, hiệu quả. Liên quan đến vấn TTQSDĐ, tác giả chỉ dừng lại ở chỗ nghiên cứu, đánh giá thể chế phát triển của thị trường này từ trang 100 đến 112 của cuốn sách.

Trần Thị Minh Châu (2013), "Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam" [19] đã tập trung trình bày một số vấn đề lý luận về vốn hóa đất đai và nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về vốn hóa đất đai. Tác giả cuốn sách đã phân tích khá tỉ mỉ về các điều kiện vốn hóa đất đai ở Việt Nam và các hình thức vốn hóa đất đai như: Vốn hóa

11

đất đai thông qua việc cho thuê đất, chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ và thông qua hình thức chứng khoán hóa. Trên cơ sở đó đề xuất một số các kiến nghị và giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho vốn hóa đất đai ở Việt Nam đến năm 2020.

Lê Hữu Nghĩa và cộng sự (2010), "Những vấn đề lý luận và thực tiễn phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam và Lào" [73] với đối tượng nghiên cứu là những vẫn đề lý luận và thực tiễn phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa qua kinh nghiệm của Việt Nam và Lào, tập thể tác giả đã nghiên cứu khá đầy đủ quá trình nhận thức và chuyển từ kinh tế tự nhiên sang kinh tế hàng hóa theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Lào và quá trình nhận thức và chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam; tập thể tác giả so sánh những điểm tương đồng và khác biệt giữa quá trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường ở Việt Nam, sang kinh tế hàng hóa theo cơ chế thị trường ở Lào, đồng thời nêu một số dự báo và giải pháp về phát triển KT-XH ở Việt Nam và Lào tầm nhìn đến năm 2020.

- Đối với bài viết trên tạp chí khoa học: Hiện nay, các công trình nghiên cứu của các tác giả được công bố trên

các tạp chí khoa học xuất hiện ngày càng nhiều, dưới đây xin nêu một số công

trình liên quan đến đề tài Luận án như:

Lê Trọng Hùng (2010), “Phát triển thị trường quyền sử dụng đất rừng

sản xuất ở nước ta - thực trạng và giải pháp” [49] đã đánh giá được thực

trạng TTQSDĐ rừng sản xuất và các nhân tố ảnh hưởng đến các giao dịch

trên thị trường này, trên cơ sở đó đề xuất được các giải pháp nhằm góp phần

thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất rừng sản xuất ở Việt Nam.

Lê Văn Tứ (1997), “Quyền sử dụng đất - một khái niệm pháp lý, một

khái niệm kinh tế” [107] nhằm cụ thể hóa nội dung quyền sử dụng đất được

quy định trong Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 của Việt Nam,

tác giả đã nghiên cứu các nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất được quy

12

định trông các văn bản pháp luật để chỉ ra những khái niệm pháp lý và khái

niệm kinh tế về quyền sử dụng đất.

Đoàn Xuân Thủy (2013), “Vận dụng lý luận về giá cả ruộng đất của

C.Mác vào xác định giá cả quyền sử dụng đất ở Việt Nam” [100] đã nghiên

cứu và nêu được những nội dung cơ bản về học thuyết giá cả ruộng đất của

C.Mác làm căn cứ khoa học để tiếp cận phạm trù giá cả quyền sử dụng đất

trong nền kinh tế thị trường. Từ đó tác giả đã đề xuất những định hướng

vận dụng lý luận giá cả ruộng đất của C.Mác vào xác định giá cả quyền sử

dụng đất ở Việt Nam.

- Đối với Luận án tiến sĩ:

Bùi Minh Hồng (2014), “Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện

nay ở tỉnh Vĩnh Phúc” [47] đã nghiên cứu thị trường quyền sử dụng đất trên

các nội dung: hàng hóa QSDĐ nông nghiệp, các yếu tố cấu thành và các yếu

tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ nông nghiệp, để làm căn cứ cho việc đánh giá,

phân tích thực trạng TTQSDĐ nông nghiệp hiện nay trên địa bàn tỉnh Vĩnh

Phúc. Trên cơ sở đó tác giả đề xuất những quan điểm, phương hướng và giải

pháp phát triển TTQSDĐ nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

Lê Văn Huy (2015), “Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội” của Lê

Văn Huy [51] đã làm rõ những khái niệm, đặc trưng vai trò của thị trường nhà

đất, các yếu tố cấu thành của thị trường nhà đất. Trên cơ sở làm rõ những vấn

đề lý luận về thị trường nhà đất nói trên, luận án phân tích đánh giá thực trạng

thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội nhằm đề xuất quan điểm và giải pháp

thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả thị trường nhà đất Hà Nội trong

giai đoạn tới năm 2030.

Nguyễn Thị Dũng (2011), “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất

động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” [28] đối tượng

nghiên cứu của luận án là các quy định pháp Luật Đất đai nói chung, QSDĐ

nói riêng; các học thuyết liên quan đến tài sản đất đai và QSDĐ; các tình

13

huống thực tiễn phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật đất đai nói chung

và QSDĐ ở Việt Nam nói riêng. Do vậy, luận án có đề cập đến giao dịch

quyền sử dụng đất hiện nay, hệ thống pháp luật về quyền sử dụng đất và các

giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và

thực trạng các giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở

Việt Nam. Từ đặc trưng của thị trường bất động sản tại các nước như Mỹ,

Singapore, Nhật Bản,... tác giả chỉ ra những đặc thù của thị trường bất động

sản ở Việt Nam so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc trưng về chế

độ pháp luật, và đặc trưng của TTQSDĐ, tác giả đã đề xuất những giải pháp

nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu phát triển

của thị trường bất động sản trong sự phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị

trường định hướng XHCN ở Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của

hệ thống pháp lý khu vực và thế giới.

Lê Minh Tuynh (2011), “Quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với phát triển kinh tế ở các tỉnh Bắc Trung Bộ” [106] đã phân tích vấn đề ruộng đất với tư cách là tư liệu sản xuất, làm rõ những khái niệm về quyền sử dụng đất, vai trò của nó đối với phát triển kinh tế và các yếu tố tác động đến quyền sử dụng đất NN. Đánh giá tình hình về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất NN ở các tỉnh Bắc Trung Bộ, chỉ ra những vấn đề đặt ra cần giải quyết về quyền sử dụng đất NN. Trên cơ sở đó tác giả đã nêu một số quan niệm và giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất NN đối với phát triển kinh tế ở các Tỉnh Bắc Trung Bộ.

1.2.1.2. Những công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

- Đối với sách tham khảo và chuyên khảo Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), "Quản lý nhà nước đối với thị

trường bất động sản ở Việt Nam" [52] đã tiếp cận thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý kinh tế, phân tích những vấn đề lý luận cung - cầu của thị trường bất động sản, vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản,

14

nghiên cứu kinh nghiệm của quốc tế và rút ra bài học cho Việt Nam; nghiên cứu quá trình đổi mới quản lý nhà nước với sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, phân tích sâu vào thực trạng quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản và thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam. Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận và những kết quả đạt được cũng như hạn chế trong quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ ở Việt Nam, nhóm tác giả cuốn sách đã đưa ra những dự báo sự vận động của thị trường bất động sản Việt Nam, đưa ra những quan điểm, định hướng và một số giải pháp hoàn thiện quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Việc hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS là một điểm nhấn trong cuốn sách này. Những kiến nghị mà cuốn sách đưa ra mang tính khái quát hoá cao.

Nguyễn Điền (2012), "Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh Thực trạng và giải pháp" [42] đã hệ thống hóa nội dung cơ bản của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Theo cách tiếp cận đó, tác giả đã phân tích thực trạng thị trường BĐS và chính sách quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở rút ra 6 thành công, 7 điểm yếu kém, 15 nguyên nhân dẫn đến yếu kém trong hoạt động quản lý Nhà nước. Cuối cùng, tác giả đã đề xuất 6 định hướng, 5 mục tiêu và 6 nhóm giải pháp đổi mới quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn sắp tới.

Đinh Văn Ân (2011), "Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" [2] đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò nhà nước trong chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam; Nghiên cứu kinh nghiệm chính sách phát triển thị trường BĐS ở các nước phát triển và kinh nghiệm từ một số nước, vùng lãnh thổ công nghiệp mới và đang phát triển như: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn Quốc, Trung Quốc, v.v… Cũng theo quan điểm của nhóm tác giả, thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Ở Việt Nam, thị

15

trường BĐS là một bộ phận của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây là một trong những đặc trưng riêng có của Việt Nam. Bên cạnh đó thị trường BĐS Việt Nam lại được hình thành chính thức sau thị trường các yếu tố khác. Vì vậy hệ thống chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam cũng có những đặc thù riêng. Về triển vọng lâu dài, thị trường BĐS Việt Nam sẽ còn phát triển và hoàn thiện của các thể chế thị trường. Cuối cùng, cuốn sách đưa ra những quan điểm, định hướng và những giải pháp tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020.

Nguyễn Đình Bồng (2006), “Quản lý đất đai và thị trường bất động sản” [11] đã sử dụng biện pháp tổng hợp và khái quát để xây dựng hệ thống lý thuyết về quản lý đất đai và quản lý thị trường BĐS. Trên cơ sở phân tích những kinh nghiệm thực tiễn tại một số nước, cuốn sách đã nêu cơ sở lý thuyết cơ bản cho chính sách quản lý đất đai và thị trường BĐS tại Việt Nam trên các phương diện pháp lý, quy hoạch, tài chính, giá cả…

Nguyễn Hải An (2012), "Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam" [1] cuốn sách đã dựa trên cơ sở cụ thể hóa quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản trong đó có TTQSDĐ, để đi sâu nghiên cứu một khía cạnh của quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất, trong đó có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Tác giả tiếp cận vấn đề quyền sử dụng đất dưới góc độ pháp luật đất đai, cụ thể là tác giả đã phân tích khá rõ khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất trên khía cạnh pháp luật, phân tích nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất nhìn nhận qua hoạt động xét xử của tòa án, đồng thời tác giả đã kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất góp phần tạo ra một cơ sở pháp lý cho quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất.

Nguyễn Đình Bồng (2012), "Quản lý đất đai ở Việt Nam (1945-2010)" [12] cuốn sách là một công trình tổng kết chọn lọc quá trình hình thành, phát triển và hoàn thiện quản lý đất đai ở Việt Nam dưới chế độ xã hội mới, với bốn nội dung: Một là, hệ thống chủ trương, đường lối, chính sách đất đai của Đảng Cộng sản Việt Nam; Hai là, phân tích chính sách pháp luật của Việt

16

Nam; Ba là, phân tích bộ máy tổ chức và quản lý đất đai; Bốn là, thực trạng tổ chức quản lý đất đai của Việt Nam qua các thời kỳ. Qua đó cuốn sách đã cung cấp tầm nhìn khái quát về quá trình lịch sử xây dựng chế độ quản lý đất đai theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trên cơ sở phân tích công tác quản lý đất đai ở Việt Nam qua các giai đoạn phát triển, tâp thể tác giả đã đưa ra dự báo, định hướng và giải pháp cơ bản để hoàn thiện quản lý đất đai ở Việt Nam.

Nguyễn Đình Bồng (2014), "Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam" [13] đã phân tích công cụ quản lý nhà nước về đất đai như: hệ thống pháp luật đất đai; quy hoạch sử dụng đất; hệ thống đăng ký quyền, hệ thống thông tin đất đai; định giá đất... qua đo cho chúng ta thấy được tính hiện đại của mô hình quản lý đất đai của các nước tiên tiến trren thế giới. Tác giả cuốn sách chỉ ra được quản lý đất đai ở mỗi nước có nguồn gốc hình thành, phát triển, đặc điểm riêng phù hợp với mỗi nước, nên không có mô hình được cho là hoàn chỉnh của nước này mà có thể áp dụng nguyên bản vào nước khác.

Đặng Thị Bích Liễu (2013), "Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam" [65] đã phân tích những vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất, phân tích thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Cụ thể là đi sâu nghiên cứu thực trạng các quy định về đối tượng, chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, các trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Trên cơ sở những vấn đề lý luận đã được giải quyết, kết hợp với phân tích, đánh giá một cách toàn diện pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian qua, tác giả đã đưa ra những đề xuất những định hướng và các giải pháp cho hoàn thiện, thực hiện có hiệu quả pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

- Đối với bài viết trên tạp chí khoa học: Vũ Văn Phúc, Trần Thị Minh Châu (2006), “Vai trò của Nhà nước trong

việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản” [81] đã phân tích vai trò của Nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản như: Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản, Nhà nước

17

xây dựng hệ thống chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người sở hữu và người sử dụng bất động sản ở quy mô lớn. Qua nghiên cứu tác giả đã kết luận rằng, Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ thị trường bất động sản như các nước khác, mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc xây dựng CNXH.

- Đối với Luận án tiến sĩ Trần Tú Cường (2006), “Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối

với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội” [26] đã trình bày khái quát lý luận về vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai nói chung và trong quá trình đô thị hóa ở Hà Nội nói riêng. Những vấn đề liên quan đến đất đai đặt ra trong quá trình đô thị hóa ở Hà Nội bao gồm quá trình dịch chuyển dân cư, thay đổi kết cấu hạ tầng, chất lượng cuộc sống, chuyển đổi các loại hình sử dụng đất đai,... Từ thực trạng những vấn đề trên đã tác động mạnh mẽ tới quá trình đô thị hóa ở Hà Nội và đòi hỏi sự quản lý của Nhà nước về đất đai cần chặt chẽ, đồng bộ và hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong quản lý đất đai, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước từ đất. Trên cơ sở đó, tác giả đã đưa ra những kiến nghị nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước ở thành phố Hà Nội về đất đai trong quá trình đô thị hóa hiện nay, đặc biệt cần phải kết hợp với cơ chế thị trường để mang lại hiệu quả thực sự của các công cụ quản lý nhà nước.

1.2.1.3. Những công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu đất đai, chính sách đất đai

Vũ Văn Phúc (2013), "Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay" [79] đã tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận và thực tiễn về sở hữu, quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam, nhằm đưa ra những căn cứ khoa học cho việc thực hiện chế độ SHTD về đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Để đạt được mục địch nghiên cứu, tập thể tác giả đã xuất phát từ việc hệ thống hóa quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư

18

tưởng Hồ Chí Minh và chủ trương của Đảng và Nhà nước Việt Nam về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ quá độ lên CNXH. Cơ sở lý luận và thực tiễn về chế độ SHTD về đất đai ở Việt Nam; Đánh giá mặt được, mặt chưa được trong cơ chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đai trong những năm gần đây và tập thể tác giả đã đề xuất những quan điểm, giải pháp nhằm hoàn thiện sở hữu, quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam.

Trần Quốc Toản (2013), "Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai lý luận và thực tiễn" [101] đã làm rõ bản chất và hình thái vận động đặc thù quan hệ sở hữu ruộng đất qua các giai đoạn và trình độ phát triển khác nhau để từ đó thấy rõ tính quy luật khách quan của quá trình vận động và phát triển quan hệ đất đai trong giai đoạn mới; nghiên cứu đặc điểm quan hệ ruộng đất ở các vùng khác nhau và định hướng phát triển KT-XH ở Việt Nam để luận giải một cách có căn cứ khoa học - thực tiễn đổi mới quan hệ đất đai, góp phần đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách và cơ chế quản lý đất đai ở Việt Nam.

Nguyễn Đình Kháng (2013), “Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam” [57] đã phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn về chế độ sở hữu đất đai, sau đó rút ra rằng quyền sử hữu đất có tính độc lập tương đối với quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng đất) và vì vậy, người sử dụng đất đai vẫn thực hiện được lợi ích kinh tế của mình khi đầu tư vào đất đai bất luận là chế độ sở hữu nào; quyền sở hữu tư nhân về đất đai dẫn tới độc quyền kinh doanh và do đó cản trở việc giải phóng sức sản xuất trong NN, từ đó làm giảm sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế; chế độ sở hữu đất đai mang tính đa dạng bởi được quyết định trên các cơ sở của những điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sử phù hợp với từng quốc gia nhất định. Đồng thời tác giả đã nêu điều kiện tác động đến chế độ sở hữu đất đai của Việt Nam, đó là điều kiện tự nhiên, tập quán, văn hóa để chứng minh rằng chế độ SHTD về đất đai của Việt Nam là tất yếu lịch sử có tính đặc thù riêng.

Trần Thị Minh Châu (2007), "Về chính sách đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay" [18] đã khảo sát đánh giá thực trạng, cả những thành công và yếu kém trong chính sách đất NN ở Việt Nam, cuốn sách đã luận chứng khá sâu sắc một

19

số vấn đề lý luận và thực tiễn về các yếu tố cơ bản của kinh tế thị trường tác động trực tiếp đến chính sách đất NN; từ đó rút ra những bài học bổ ích cho việc định ra các giải pháp để hoàn thiện chính sách đất NN ở Việt Nam.

Nguyễn Đình Kháng (2008), "Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai" [55] đã nghiên cứu sâu sắc về nội dung cơ bản của lý luận Mác - Lênin về quan hệ đất đai qua việc làm rõ nội dung học thuyết địa tô, quan hệ đất đai tư bản chủ nghĩa, lý luận về địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối, đã làm rõ sự phát triển lý luận Mác về quan hệ đất đai của Lênin, sự vận động của quan hệ đất đai và chính sách đất đai của một số nước, từ đó nghiên cứu thực trạng vận động quan hệ đất đai qua các giai đoạn lịch sử của Việt Nam, đánh giá mức độ vận dụng quan điểm lý luận của chủ nghĩa Mác về quan hệ đất đai thông qua việc xây dựng và thực thi chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta. Trên cơ sở đó luận giải xu hướng vận động của quan hệ đất đai trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN. Trong đó, tác giả đã nghiên cứu về xu hướng thị trường hoá quyền sử dụng đất, đưa ra giải pháp phát triển, hoàn thiện thể chế cho hoạt động thị trường QSDĐ.

Tóm lại, các tài liệu tham khảo của tác giả Việt Nam bao gồm sách, các đề tài khoa học và các bài viết trên tạp chí chuyên ngành. Đây là các công trình khoa học công phu có chất lượng nghiên cứu khá cao liên quan trực triếp và gián tiếp tới TTQSDĐ dưới nhiều góc độ. Các cuốn sách, bài báo đã phân tích, khái quát, đặc điểm vai trò, cấu trúc và tính tất yếu tồn tại của thị trường BĐS, (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất), phân tích khái quát về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Các tác giả đã đi sau nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cấu thành, cũng như quá trình vận động của thị trường BĐS; phân tích, làm rõ các chủ trương chính sách ảnh hưởng tới việc phát triển hàng hóa BĐS và thị trường BĐS ở Việt Nam. Trên cơ sở phân tích lý thuyết và thực tiễn, có khảo cứu kinh nghiệm của khu vực, quốc tế, các tác giả đã nêu ra mục tiêu, định hướng và đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, hiệu quả ở Việt Nam, đặc biệt nhấn mạnh một số giải

20

pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS, nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất, kiến nghị sử đổi các chính sách như tài chính, đầu tư, thuế; đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế độ SHTD về đất đai ở Việt Nam.

Các luận án tiến sĩ đã nghiên cứu các vấn đề liên quan tới thị trường BĐS, TTQSDĐ, Quyền sử dụng đất nông nghiệp, quản lý nhà nước về đất đai đã được thực hiện khá nhiều với các chuyên ngành khác nhau như: luật, quản lý kinh tế và kinh tế chính trị và được nghiên cứu chủ yếu tại Việt Nam. Các tác giả của luận án đã nghiên cứu các bộ phận cấu thành của thị trường như: hệ thống pháp lý, các yếu tố liên quan tới cung - cầu,... nhưng do tính phức tạp của loại thị trường đặc biệt này, nên vẫn còn khoảng trống làm cơ sở để tác giả khai thác và nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố cấu thànhvà những nhân tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ. Theo quan điểm của mình, nghiên cứu sinh ghi nhận những đóng góp của các tác giả trong việc xây dựng một hệ thống các vấn đề khoa học liên quan trực tiếp và gián tiếp TTQSDĐ. Tuy vậy, vẫn chưa có công trình luận án tiến sĩ nào nghiên cứu trực tiếp đến TTQSDĐ dưới góc độ kinh tế chính trị.

1.2.2. Công trình của các tác giả trên thế giới Gershon Fedor (1998), “Institutions and land markets” (Các thể chế và

thị trường đất đai) [130] đã tổng hợp thể chế về Luật Đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình là các nước Châu Âu. Những quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài. Huy động các nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển KT-XH của đất nước. Các điều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên.

William C. Wheaton & DiPasquale, Denise (1996), “Urban economics and real estate markets” (Nền kinh tế đô thị và thị trường bất động sản) [134] đã phân tích tác động của quá trình đô thị hoá tới sự hình thành thị trường BĐS tại Mỹ. Nội dung được đề cập đã bao hàm các vấn đề lý thuyết về quá trình chuyển dịch cơ cấu dẫn tới đô thị hoá và sự hình thành thị trường BĐS. Các dẫn

21

chứng thực tiễn từ sự phát triển của thị trường BĐS Mỹ đã cho chúng ta một góc nhìn rõ ràng hơn về xu hướng khách quan của việc hình thành thị trường BĐS và cách thức Nhà nước kiểm soát và định hướng sự phát triển của nó.

Williams, Joseph T (1991), “Real estate development as an option” (Phát triển bất động sản như một sự lựa chọn) [135] đã chỉ rõ các điều kiện pháp lý ràng buộc, chủ sở hữu BĐS tiềm năng chưa thể làm các tài sản của mình gia tăng giá trị. Điều này có thể khiến anh ta rời bỏ mảnh đất của mình. Giá trị của các lựa chọn phụ thuộc một phần vào sự phát triển ngẫu nhiên qua thời gian của doanh thu hoạt động và chi phí xây dựng của nhà phát triển. Trong bài báo này thì vấn đề định giá quyền chọn được giải quyết phân tích và số lượng cho các dữ liệu tối ưu và mật độ phát triển, ngày tối ưu bị bỏ rơi, và các giá trị thị trường do các đặc tính phát triển và kém phát triển.

David C.Parks (1992), “Environmental management for real estate professionals” (Quản lý môi trường cho các chuyên gia bất động sản) [128] đã trình bày những vấn đề về môi trường quản lý thị trường bất động sản, những yêu cầu về pháp luật, tài chính và đạo đức đề phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ.

Klaus Deininger (2004), “Land registration, governance, and develop-ment: evidence and implications for policy” (Các bước phát triển của chính sách đất đai ngân hàng thế giới: Các nguyên tắc, kinh nghiệm và thách thức tương lai) [131] tài liệu thống kê của Ngân hàng Thế giới với các định chế chính sách quản lý đất đai, hệ thống nguyên tắc chung và nguyên tắc đối với từng khu vực. Sự hoàn thiện và bổ sung chính sách về đất đai. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước có nền kinh tế phát triển và nền kinh tế chuyển đổi, những thách thức đặt ra trong quản lý, sử dụng đất đai toàn cầu và khu vực.

David Palmer & John Mc Langhlin (1996), “Land Registration and Development” (Quản lý đất đai lồng ghép: Các cách thức về mặt thể chế và kỹ thuật) [129] đã nêu ra phương pháp lồng ghép về quản lý đất đai theo kiểu truyền thống với quản lý đất đai theo phương pháp hiện đại. Những ưu điểm của mô hình lồng ghép tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý và quy hoạch. Tuy nhiên, đặt vào mỗi quốc gia cụ thể vướng phải những rào cản về

22

pháp luật, đồng thời trình độ phát triển công nghệ thông tin các quốc gia cũng khác nhau nên không thể cùng một lúc áp dụng theo quy mô lớn. Kiến nghị giải pháp để vượt qua thách thức.

GTZ - Deutsche Gesellschaft for Techinische Zusammenarbeit (1998), “Deutsche Gesellschaft for Techinische Zusammenarbeit” (Sử dụng đất trong hợp tác phát triển - Các nguyên tắc cơ bản) [133] đã chỉ rõ xu hướng phát triển của thế giới trong lĩnh vực kinh tế là công ty xuyên quốc gia mở rộng hoạt động cắm nhánh sang các nước đang phát triển. Vấn đề cần tính toán và giải quyết tốt lợi ích kinh tế của các hợp đồng dài hạn khi sử dụng đất đối với mỗi bên.

Grareth Jones & Peter M.Ward, eds (1994), “Methodology For Land And Housing Market Analysis” (Phương pháp luận về phân tích thị trường nhà đất) [132] đã chỉ rõ những nguyên lý cơ bản của thị trường nhà đất liên quan đến lý luận địa tô. Tính đặc thù khác biệt với các thị trường khác. Tính quy luật của quan hệ cung - cầu đối với thị trường này.

1.3. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐƯỢC TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN

Nhìn lại các công trình nghiên cứu trong lĩnh vực đất đai thời gian qua có thể khẳng định, cho đến nay chưa có nhiều công trình nghiên cứu ở cấp độ tiến sĩ nghiên cứu chuyên sâu về TTQSDĐ, đặc biệt đối với nước đang phát triển như CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị. Do vậy, có nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn về TTQSDĐ đang còn bỏ ngỏ hoặc cần được nghiên cứu, luận giải một cách sau sắc, toàn diện nhằm thúc đẩy loại thị trường đặc biệt này phát triển lành mạnh, minh bạch, thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu quả hơn. Cụ thể là:

Một là, về phương pháp luận cần tiếp tục nghiên cứu của thị trường quyền sử dụng đất. Các công trình nghiên cứu về vấn đề đất đai và các nội dung liên quan đã được nghiên cứu rất đa dạng và phong phú, điều này chỉ được thể hiện một phần trong các tài liệu tham khảo mà tác giả đã nêu ở trên. Tuy nhiên, trong quá trình khảo cứu để tiến hành viết luận án nghiên cứu sinh nhận thấy, hầu như tất cả các tài liệu tham khảo chủ yếu vẫn chỉ viết thiên về

23

chính sách thị trường BĐS, chính sách đất đai, thị trường BĐS dưới góc nhìn của chuyên ngành kinh tế học, kinh tế tài nguyên và quản lý kinh tế. Điều này một mặt giúp cho người đọc có thể hiểu rõ các vấn đề một cách cụ thể và dễ hiểu. Còn dưới góc độ kinh tế chính trị vẫn còn thiếu vắng những tài liệu được xây dựng bằng các phương pháp của Kinh tế chính trị như: logic lịch sử, trừu tượng hoá khoa học, duy vật biện chứng để chỉ rõ bản chất bền vững cho sự hình thành và phát triển TTQSDĐ. Đây là một vấn đề hết sức quan trọng để hình thành một hệ thống lý luận gốc, giúp hình thành một điểm tựa cho những người nghiên cứu, những nhà làm chính sách trong việc hoàn thiện một cấu trúc thị trường bền vững.

Hai là, kế thừa cơ sở lý luận của các công trình nghiên cứu đã có, nghiên cứu sinh sẽ tiếp tục nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận về TTQSDĐ, cụ thể là:

- Khái niệm, bản chất, đặc điểm của QSDĐ dưới chế độ SHTD về đất đai. - Khái niệm, bản chất, đặc điểm, vai trò của TTQSDĐ trong điều kiện

chế độ SHTD về đất đai. - Các yếu tố cấu thành và những nhân tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ. Ba là, tổng kết kinh nghiệm của các nước có điểm tương đồng với

CHDCND Lào về chế độ sở hữu đất đai nhằm rút ra những bài học cho CHDCND Lào trong việc phát triển TTQSDĐ trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Bốn là, phân tích đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, xác định rõ nhân tố quyết định và tác động tới sự hình thành, phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, rút ra những thành công, vẫn đề đặt ra và nguyên nhân những vấn đề đặt ra.

Năm là, trên cơ sở lý luận và thực tiễn về TTQSDĐ ở CHDCND Lào hiện nay, luận án đề xuất các quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.

24

Chương 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1. Các khái niệm cơ bản 2.1.1.1. Quyền sử dụng đất - hàng hóa đặc biệt * Khái niệm về quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố quyết

định cấu thành nên giang sơn đất nước. Đất đai vừa đóng vai trò là một nguồn lực, vừa đóng vai trò là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong hoạt động sản xuất. C.Mác đã từng chỉ rõ: “Đất là không gian là yếu tố cần thiết của tất cả mọi quá trình sản xuất và mọi hoạt động của loài người” [70, tr.473-474]. Trong sản xuất, nhất là sản xuất NN, đất đai không chỉ tham gia với tư cách là yếu tố thông thường, mà là yếu tố tích cực của sản xuất NN, là tư liệu sản xuất chủ yếu, C.Mác đã nói: “Đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản, phổ biến và quý báu nhất của sản xuất NN” [69, tr.324]. Thực tế chứng minh rằng, nếu quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ là tài nguyên vô tận của mỗi quốc gia. Ngược lại, tài nguyên đất đại sẽ không phát huy hiệu quả nếu không được quản lý và sử dụng hợp lý. Do đó mỗi quốc gia đều tìm cách thiết kế và xây dựng một chế định pháp luật riêng về quyền sở hữu đất đai, hoặc thậm chí có những quốc gia đã tìm cách thiết kế một chế định đặc thù - gọi là quyền sử dụng đất.

Theo Từ điển Kinh tế: “QSDĐ là phương thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của nhà nước. Chế độ sở hữu đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định” [108, tr.513]. Để làm rõ nội dung này trước hết phải xét về quan hệ sở hữu, tức là quan hệ giữa người với người về mặt chiếm hữu những của cải vật chất nhất định. Sở hữu là quan hệ kinh tế luôn ở trạng thái vận động, đối tượng của sở hữu (tức là sở hữu cái gì) cũng luôn luôn biến đổi thích ứng.

25

Trong điều kiện của CHDCND Lào, nhìn chung đối tượng chủ yếu của sở hữu còn là những tư liệu sản xuất quan trọng như: đất đai, tài nguyên, tiền, vốn... Vì thế, làm chủ những đối tượng sở hữu chủ yếu là điều kiện tiên quyết cho việc làm chủ các quan hệ kinh tế. Lý luận và thực tiễn đều khẳng định rằng, giai cấp nào nắm quyền sở hữu những tư liệu sản xuất chủ yếu thì giai cấp ấy nắm quyền thống trị xã hội, nắm quyền chi phối tổng sản phẩm xã hội. Bởi vậy, xét đến cùng vấn đề sở hữu tư liệu sản xuất là vấn đề cơ bản của mọi cuộc cách mạng xã hội. Do đó, việc xác định các hình thức sở hữu thích hợp cho từng đối tượng sẽ bảo đảm cho tư liệu sản xuất, của cải vật chất xã hội đều có chủ đích thực, nhờ đó tránh được những trao đổi, thất thoát các nguồn lực đất nước, trong đó có nguồn lực tài nguyên đất.

Như trên đã phân tích, QSDĐ là tư liệu sản xuất đặc biệt, thì quan hệ sở hữu về tư liệu sản xuất này nói lên bản chất bên trong của quan hệ giữa con người với con người, về việc chiếm hữu của cải vật chất của xã hội.

Quan hệ sở hữu được thể hiện bằng hệ thống pháp luật (kể cả các quy định dưới luật) tạo nên chế độ sở hữu, hay quan hệ sở hữu được thể hiện dưới hình thức pháp lý nhất định gọi là chế độ sở hữu.

Khi xây dựng chế độ sở hữu ruộng đất thì người ta quy định tập hợp nhiều quyền như: quyền sở hữu, quyền định đoạt, quyền quản lý kinh doanh, quyền sử dụng, quyền trao đổi, quyền chuyển nhượng... Trong tập hợp các quyền đó, có hai nhóm quyền quan trọng, đó là: quyền sở hữu và quyền quản lý kinh doanh (quyền sử dụng). Hai nhóm quyền này chúng vừa thể thống nhất với nhau ở một chủ thể, cũng có sự phân chia, tách biệt tương đối ở hai hoặc nhiều chủ thể khác nhau. Khi kinh tế - xã hội càng phát triển thì sự tách biệt, tác động qua lại giữa hai nhóm quyền này càng phong phú, đa dạng. Vận dụng luận điểm về sự tách biệt tương đối giữa quyền sở hữu và quyền quản lý kinh doanh là hướng căn bản lâu dài để xử lý quan hệ đất đai ở CHDCND Lào và phát triển nông nghiệp hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo động lực phát triển kinh tế bền vững.

26

Sau Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào được ban hành vào năm 1992 và lần đầu tiên sự tách biệt tương đối giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng về đất đai được chế định bằng văn bản pháp luật, trong đó dất đai là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý tập trung và thống nhất trên phạm vi cả nước và giao cho cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức sử dụng hiệu quả. Theo Luật Đất đai năm 1997 (Luật Đất đai đầu tiên của CHDCND Lào) người được giao đất sẽ có các quyền “quyền giữ gìn đất, quyền sử dụng đất, quyền hưởng kết quả từ đất, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thừa kế quyền sử dụng đất” [87, tr.16]. Tuy vậy, Luật Đất đai năm 1997 chưa quy định đầy đủ về QSDĐ, “Quyền sử dụng đất là quyền được dùng đất vào mục đích nào đó theo quy hoạch nhà nước để đáp ứng yêu cầu của người được nhận quyền sử dụng đất” [87, tr.16], có thể nói rằng, Luật Đất đai năm 1997 vẫn chưa cho phép QSDĐ được trao đổi như một hàng hóa, tuy trên thực tế việc mua, bán QSDĐ vẫn xảy ra nhất là ở các thành phố và các thành thị.

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2003 và các văn bản hướng dẫn mở rộng thêm các quyền năng của QSDĐ, theo đó QSDĐ được hiểu là: “Quyền sử dụng đất có nghĩa là quyền của cá nhân hoặc tổ chức được nhận QSDĐ chính thức, có giấy chứng nhận QSDĐ là minh chứng cho QSDĐ chính thức” [98, tr.3]. QSDĐ có các quyền năng khác nhau “quyền gìn giữ, quyền dùng đất, quyền được hưởng kết quả từ đất, quyền chuyển nhượng QSDĐ và quyền thừa kế QSDĐ. Cá nhân hoặc tổ chức được nhận QSDĐ có quyền cho người khác thuê, làm tài sản thế chấp, góp vốn hoặc cổ phần bằng QSDĐ, trao đổi hoặc có thể bán QSDĐ” [98, tr.3]. Theo cách hiểu nêu trên, khi nói đến QSDĐ là nói đến quyền của một chủ thể trong việc khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất “Quyền sử dụng đất là khả năng pháp lý do pháp luật quy định cho người sử dụng đất để giúp chủ thể này thỏa mãn tối đa các lợi ích của mình trong quá trình khai thác công dụng của đất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất” [28, tr.13].

Với tư cách là một quyền trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai, QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với quyền năng còn lại của quyền sở hữu, đó

27

là quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Mối quan hệ này thể hiện ở chỗ, QSDĐ được xem là sự tiếp nối của quyền chiếm hữu, nhưng đồng thời cũng là cầu nối giữa chiếm hữu và định đoạt tài sản đất đai.

Qua phân tích trên đây, có thể hiểu QSDĐ là quyền của người sử dụng đất được thực hiện việc khai thác những thuộc tính có ích từ đất đai, thể hiện mối quan hệ kinh tế giữa người sở hữu và người sử dụng đất.

Như vậy, khái niệm QSDĐ được không ngừng bổ sung hoàn thiện và phát triển trong thời kỳ đổi mới phù hợp với sự hình thành, phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, nhờ đó đã tạo cơ sở pháp lý ngày càng rõ ràng và ổn định hơn cho việc sử dụng đất, từ đó tạo lập vị thế làm chủ của chủ thể QSDĐ, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. QSDĐ hợp pháp trong chế độ SHTD về đất đai như ở CHDCND Lào được thừa nhận chính thức là quyền tài sản công dân. So với quyền sử hữu đất đai do Nhà nước đại diện, QSDĐ có giới hạn về phạm vi thời gian và do luật pháp quy định. QSDĐ tạo lợi ích kinh tế cho chủ thể sử dụng hợp pháp trong thời hạn được chính thức nắm quyền sử dụng hợp pháp.

* Quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa Khi nghiên cứu về nguồn gốc gia đình của chế độ sở hữu và của Nhà

nước, Ăngghen đã chỉ ra rằng Bên cảnh của cải bằng hàng hóa, bằng nô lện, bên cạnh của cải bằng tiền, bây giờ còn xuất hiện của cải bằng ruộng đất. Ngày nay, quyền sở hữu của những tư nhân về những mạnh ruộng đất do thị tộc hoặc bộ lạc đã chia cho họ ban đầu đã được củng cố đến mức những ruộng đất đó đã trở thành tài sản dựa trên quyền cha truyền con nối của họ... Quyền sở hữu tự do và hoàn toàn về ruộng đất không những chỉ có nghĩa là khả năng sở hữu ruộng đất một cách không bị trở thành hay không bị hạn chế, mà còn có nghĩa là khả năng đem nhượng nó đi. Chừng nào mà ruộng đất còn là tài sản của thị tộc thì khả năng đó còn tồn tại... Từ nay ruộng đất trở thành một hàng hóa mà người ta đem bán hay đem cầm cố được [68, tr.248].

28

Khi nghiên cứu phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa, C.Mác đã chỉ ra rằng khi quyền sở hữu ruộng đất xuất hiện thì lúc đó ruộng đất sẽ trở thành hàng hóa “người sở hữu ruộng đất có thể sử dụng ruộng đất của họ, cũng như mỗi người sở hữu hàng hóa đều có thể sử dụng hàng hóa của họ” [69, tr.243], với ý nghĩa đó dưới phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa kẻ sở hữu ruộng đất có thể sử dụng cái độc quyền ấy như là hàng hóa “quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt” [32, tr.61]. Với tư cách là một hàng hóa, hàng hóa QSDĐ cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị.

- Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ thể hiện ở chỗ nó thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của người mua. Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ thể hiện qua quá trình sử dụng đất đai đó như là một tài sản hoặc như một tư liệu sản xuất để sản xuất ra một hàng hóa, dịch vụ nào đó. Khác với giá trị sử dụng của các tư liệu sản xuất thông thường, đất đai trong quá trình sử dụng, nếu được sử dụng đúng cách, thì nó vừa không bao giờ mất đi giá trị sử dụng, mà còn tăng lên vì có các tài sản bất động sản khác gắn với nó, hoặc độ màu mỡ tăng thêm. Đặc tính này các tư liệu sản xuất khác không bao giờ có được, vì chúng phải chịu hao mòn vô hình và hữu hình. Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ, như vậy, là một giá trị sử dụng đặc biệt. Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ còn phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng (phụ thuộc vào quy hoạch) hay nói cách khác là phụ thuộc vào lợi ích mà người sử dụng đất đầu tư trên đó đem lại, chứ không phải chỉ dựa vào bản thân đất đai tạo nên.

- Giá trị của hàng hóa QSDĐ: Với tư cách là hàng hóa đặc biệt, giá trị hàng hóa QSDĐ được quyết định bởi địa tô, tỷ suất lợi tức và giá trị các khoản đã đầu tư vào đất. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không do con người tạo ra, do đó về nguyên tắc không có giá trị như những hàng hóa do lao động tạo ra. Tuy nhiên, thực tiễn lịch sử hình thành và phát triển của kinh tế thị trường cho thấy, đất đai với tư cách là yếu tố, nguồn lực đặc biệt quan trọng của sản xuất, kinh doanh và đời sống cũng trở thành hàng hóa và được lưu thông trên thị trường đặc thù là TTQSDĐ. Mức giá hình thanh trên thị trường này rõ ràng không phải do lao động khai phá đất tạo nên, mà chủ yếu

29

là do trình độ phát triển của kinh tế thị trường, thông qua mức thu nhập dự kiến của chủ thể có đất cho thuê (địa tô) và tỷ suất lợi tức quyết định. Do đó, giá trị của đất về thực chất là địa tô được vốn hóa “giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [86, tr.10]. Giá trị QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. “Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quy định giá đất cụ thể” [86, tr.22]. Là hàng hóa đặc biệt, giá trị hàng hóa QSDĐ khác với giá trị hàng hóa thông thường ở chỗ giá trị hàng hóa này gắn với đất đai - loại tài sản không dùng một lần, không thể di dời được và trong quá trình sử dụng nếu được sử dụng tốt thì giá trị và gái trị sử dụng có thể tăng lên nhiều. Hơn nữa, ngoài độ phì của đất, do tính không di dời được của đất đai, cho nên vị trí của đất đai quyết định việc giữ nguyên hay tăng thêm giá trị của hàng hóa QSDĐ.

* Tính chất đặc biệt của hàng hóa quyền sử dụng đất - Người có quyền sử dụng đất không được tự do thay đổi mục đích sử

dụng đất. Đây là đặc điểm có tính chất đặc thù của hàng hóa QSDĐ, việc thay đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện theo quy định pháp luật “các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” [86, tr.57]. Luật Đất đai năm 2003 của Lào cũng quy định: “việc chuyển loại đất này thành loại đất khác chỉ được tiến hành khi thấy rằng nó cần thiết được sử dụng vào mục đích khác mà không tác động xấu đến môi trường tự nhiên hoặc xã hội và phải được phép của cơ quan quản lý đất đai” [88, tr.8]. Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

- Khi chuyển nhượng, mua - bán hàng hóa QSDĐ phải thông qua sự xác nhận của chính quyền nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua - bán QSDĐ khác với hàng hóa thông thường ở chỗ, nếu nhiều hàng hóa thông thường khác khi

30

chuyển nhượng, mua - bán không phải thông qua chính quyền nhà nước để xác nhận, nhưng đối với hàng hóa QSDĐ việc chuyển nhượng, mua - bán phải thông qua chính quyền Nhà nước coi đây là một nguyên tắc mang tính đặc thù khi mua - bán QSDĐ.

- Hàng hóa QSDĐ là loại hàng hóa có điều kiện khi mua - bán. Khác với các hàng hóa thông thường, hàng hóa - QSDĐ vừa phải thỏa mãn nhu cầu người mua, vừa phải hội đủ điều kiện thì mới tham gia vào quá trình giao dịch. Các điều kiện của hàng hóa quyền sử dụng đất thường là: bảo đảm tính hợp pháp, bảo đảm yêu cầu quy hoạch, bảo đảm tính chính xác về thông tin địa bạ. Ngoài ra, nó còn bị chi phối bởi các yếu tố xã hội khác như tin ngưỡng, tâm linh,...

Do vậy, hàng hóa đặc biệt này có nhiều đặc điểm khác với hàng hóa khác. Trên cơ sở đó có thể tiên liệu những diễn biến của nó khi tham gia vào thị trường. Đây là một gợi ý để tìm hướng tiếp cận hàng hóa QSDĐ trên thị trường, như vậy việc phân tích TTQSDĐ sẽ đầy đủ.

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Kinh tế chính trị học đưa ra định nghĩa về sở hữu là “quan hệ giữa người với người trong việc chiếm hữu tư liệu sản xuất và của cải sản xuất được tạo ra nhờ tư liệu sản xuất ấy” [108, tr.81]. Theo định nghĩa này, “quan hệ giữa người với người” thông qua mối quan hệ xã hội. Ở đó, lợi ích xã hội gắn với quyền sở hữu về tư liệu sản xuất. Sở hữu được coi là điều kiện của sản xuất xã hội. C.Mác viết: “Bất kỳ nền sản xuất nào cũng đều là việc con người chiếm hữu những vật phẩm của tự nhiên trong phạm vi một hình thái xã hội nhất định và thông qua hình thái đó. Theo ý nghĩa đó, nói rằng sở hữu (chiếm hữu) là một điều kiện của sản xuất” [67, tr.860]. C.Mác nói: “Nhưng khi người ta nói rằng, nơi nào không có một hình thái sở hữu nào cả thì ở đó cũng không thể có một nền sản xuất nào cả, do đó cũng không có một xã hội nào cả, thì đấy chỉ là một điều lắp lại” [67, tr.860]. Với ý nghĩa đó, quan hệ sở hữu nó gắn liền với hình thái KT-XH nhất định và luôn luôn biến đổi gắn liền sự phát triển của lực lượng sản xuất “Sở hữu vừa là kết qủa vừa là điều kiện cho sự phát triển của lực lượng sản xuất, tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm lực lượng sản xuất”[54, tr.63].

31

Toàn dân, tức là toàn thể công dân của một nước (không bao gồm người nước ngoài) và thiết chế đại diện chung cho họ là Nhà nước chia nhau quyền của chủ sở hữu đất đai theo Hiến pháp và luật pháp mà họ đã chấp nhận. Do đó, nếu chúng ta nhất trí đất đai thuộc sở hữu nhà nước thì có nghĩa là công dân không còn chút quyền nào đối với đất đai, giống như ngân sách nhà nước, Nhà nước sẽ được toàn quyền sử dụng đất đai.

Từ những phân tích trên có thể rút ra rằng, SHTD về đất đai là sở hữu chung của nhiều thế hệ ở một quốc gia dân tộc, nhưng để thực hiện thì phải có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất và Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Bản chất của cơ chế đó là phân chia một cách hợp lý các quyền của chủ sở hữu đất đai giữa người dân và Nhà nước, cũng như giữa các cơ quan các cấp. Quan hệ sở hữu đất đai là một trong những vấn đề phức tạp và mang tính chất lịch sử. Đối với nước đi theo con đường XHCN như CHDCND Lào việc lựa chọn SHTD về đất đai là mang tính tất yếu lịch sử phù hợp với cả lý luận và thực tiễn hiện nay.

Ở CHDCND Lào, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, là tài nguyên đặc biệt quan trọng của quốc gia, có được từ sự hy sinh xương máu của không biết bao nhiêu thế hệ. Ngay từ đầu Đảng và Nhà nước Lào luôn nhận thức đước rằng chế độ SHTD về đất đai làm cho mọi người dân đều có quyền, Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý, nhờ đó bảo đảm đời sống, mưu cầu phúc lợi cho mọi người “Trong chế độ mới của chúng ta, đất đai là sở hữu toàn xã hội mà Nhà nước Trung ương là đại diện” [38, tr.98]. Các chủ trương, đường lối của Đảng được cụ thể hóa bằng Hiến pháp, Pháp luật. Hiến pháp năm 2015 của nước CHDCND Lào cũng khẳng định: “đất đai, khoáng sản, nước, không khí, lâm sản, động vật, các tài nguyên thiên nhiên khác là thuộc SHTD do Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý trong phạm vi cả nước theo quy định của pháp luật” [89, tr.8].

Nói đất đai thuộc chế độ SHTD, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, điều này có nghĩa là SHTD không phải là sở hữu nhà

32

nước về đất đai. Nhà nước chỉ là đại diện cho chủ SHTD, tức là toàn thể công dân của một nước. Nhà nước thay mặt toàn dân quy định việc phân định các quyền năng và cơ cấu các chủ thể thực hiện các quyền năng này nhằm khai thác, sử dụng có hiệu quả đất đai và quy định việc phân chia lợi ích thu được từ đất đai đáp ứng yêu cầu của toàn dân và của toàn xã hội. Theo Luật Đất đai năm 2013 của Việt Nam, thì Nhà nước có được một tập hợp các quyền cơ bản: Quyền sở hữu; quyền định đoạt và quyền quản lý.

Người sử dụng có các quyền năng, như: Quyền chiếm hữu, QSDĐ, quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; quyền được bảo vệ khi người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; quyền được chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền được giao dịch trên thị trường đất đai, quyền thế chấp, thừa kế, cho, tặng QSDĐ. Đây là các quyền hoàn toàn chính đáng trong khái niệm “sở hữu toàn dân”. Bởi người dân là chủ thể chính chứ không phải Nhà nước.

Cần khẳng định rằng, chế độ SHTD về đất đai trong giai đoạn hiện nay là cần thiết và phù hợp về phương diện lý luận và thực tiễn. Chủ nghĩa Mác - Lênin cho rằng mục tiêu của chủ nghĩa cộng sản là xóa bỏ chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất, trong đó có chế độ tư hữu về đất đai. CHDCND Lào xây dựng CNXH dựa trên nền tảng học thuyết của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Cay Xỏn Phôm Vi Hản và truyền thống tốt đẹp của Đảng, vì vậy việc xác lập chế độ SHTD về đất đai là phù hợp về phương diện lý luận. Đồng thời, việc xây dựng CNXH và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, với vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước, tất yếu đòi hỏi phải dựa trên nền tảng của chế độ SHTD về đất đai.

2.1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất * Khái niệm về thị trường quyền sử dụng đất

Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia đều gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế và xã hội cho sự ra đời của sản xuất hàng hóa chính là sự phân công lao động xã hội và sự tồn tại của những người chiếm hữu khác nhau về tư liệu sản xuất, trước hết là chiếm hữu tư nhân về

33

đất đai. Khi đất đai sinh lợi cho chủ sở hữu thì người ta tiến hành các hình thức trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê đất đai và các hình thức giao dịch khác. Đây là tiền đề cho sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai. Nhu cầu sản xuất, kinh doanh và nâng cao đời sống ngày càng tăng khuyến các giao dịch đất đai ngày càng trở nên phổ biến. Nói cách khác khi cung và cầu đất đai xuất hiện thì cũng là lúc nhu cầu về giao dịch đất đai hình thành và từ đó hình thành thị trường đất đai. Chỉ đến khi nào Nhà nước thừa nhận và thực sự tham gia quản lý hay điều tiết các quan hệ giao dịch đó thì thị trường đất đai hay TTQSDĐ chính thức hoạt động hợp pháp. Ở CHDCND Lào, đất đai thuộc SHTD mà Nhà nước là đại diện, người sử dụng đất được Nhà nước giao QSDĐĐ với các quyền năng được pháp luật quy định. Do vậy, thị trường đất đai ở CHDCND Lào chính là TTQSDĐ. Đối với CHDCND Lào, sự ra đời và phát triển của TTQSDĐ là một tất yếu khách quan.

Thị trường quyền sử dụng đất được coi là một bộ phận của thị trường

BĐS “Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường QSDĐ” [35,

tr.324], là nơi diễn ra việc mua, bán hàng hoá QSDĐ, trong đó người mua và

người bán trao đổi hàng hoá với nhau theo giá cả được hình thành dưới tác động

của các quy luật thị trường, nơi cơ chế vận hành thị trường chịu ảnh hưởng bởi

mong muốn của những người tham gia thị trường cùng những can thiệp điều tiết

của Nhà nước và hệ thống chính trị vào thị trường “TTQSDĐ là thị trường của

hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch QSDĐ theo quy

luật thị trường có sự quản lý của Nhà nước” [15, tr.12]. Cũng có thể hiểu rằng

TTQSDĐ là môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn

nhau để thực hiện mua bán QSDĐ thông qua cơ chế giá thị trường.

Xét về yếu tố cấu thành, TTQSDĐ gồm hàng hoá đặc biệt là QSDĐ, các chủ thể chủ yếu là người mua và người bán, cơ chế thị trường (sự thể hiện của quy luật giá trị ra bề mặt thị trường thông qua quan hệ cung - cầu, cạnh tranh - độc quyền) và sự điều tiết của Nhà nước, trong đó QSDĐ là hàng hoá đặc biệt là đối tượng trao đổi mua bán. Khi tiếp cận theo cách phân chia loại TTQSDĐ, cũng có thể hiểu:

34

Thị trường QSDĐ là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện quyền SHTD về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của các tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức và cá nhân sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ của mình [4, tr.91].

Hiểu theo cách này, thì Nhà nước là một chủ thể tham gia vào hoạt động thị trường với vai trò bên cung QSDĐ lần đầu hay gọi là thị trường QSDĐ sơ cấp, còn sau đó các thực thể khác tiếp tục tiến hành các giao dịch QSDĐ với nhau hay còn gọi là thị trường QSDĐ thứ cấp. Đồng thời với tư cách là đại diện của chủ sở hữu, Nhà nước có vai trò to lớn trong việc quản lý, điều tiết thị trường đặc biệt này thông qua các chính sách, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo tác giả Bùi Thị Tuyết Mai: “TTQSDĐ được hiểu là tổng hòa các mối quan hệ giao dịch có điều kiện về QSDĐ diễn ra trong một không gian nhất định, tại một địa điểm nhất định, vào khoảng thời gian nhất định” [71, tr.42-43]. Với cách hiểu này, TTQSDĐ là mối quan hệ giao dịch, có nghĩa là tại thị trường này, những thể chế bảo đảm cho việc mua bán QSDĐ hợp pháp đối với diện tích đất xác định, được thực hiện thuận lợi trên cơ sở lợi ích của các bên tham gia.

Vậy, TTQSDĐ có thể hình dung một cách trừu tượng là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản, là hệ thống giao dịch theo nguyên tắc trao đổi hàng hóa QSDĐ và các dịch vụ liên quan trên một địa bàn xác định, trong khoảng thời gian xác định.

Trong nền kinh tế theo cơ chế tập trung quan liêu bao cấp QSDĐ chủ yếu được giao dịch ngầm vì lúc đó QSDĐ chưa được công nhận là hàng hóa. Cho đến nay, cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, TTQSDĐ được hình thành và phát triển ngày càng sôi động, góp phần quan trọng vào việc phát triển KT-XH, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và nâng cao đời sống của nhân dân, song thị trường ngầm vẫn diễn ra phổ biến và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Đều này dẫn đến diễn biến phức tạp, thậm chí ảnh hưởng

35

tiêu cực đến sự phát triển KT-XH, làm giảm hiệu quả sử nguồn lực đất đai của quốc gia. Thực trạng giao dịch QSDĐ hiện nay cho thấy tính tất yếu khách quan việc phát triển một TTQSDĐ hợp pháp ở CHDCND Lào.

* Phân loại thị trường quyền sử dụng đất

Tùy theo tiêu chí có thể phân chia TTQSDĐ thành các loại hình khác

nhau. Tuy nhiên trong chế độ SHTD về đất đai quan trọng hơn cả là phân theo

cấp độ thị trường thành TTQSDĐ sơ cấp và thứ cấp “phát triển TTQSDĐ, bao

gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, nhất là đất nông nghiệp, để

khuyến khích tích tụ và tập trung đất” [36, tr.276]. Trong đó:

- Thị trường sơ cấp: Trong thị trường sơ cấp, giao dịch được diễn ra giữa

một bên là Nhà nước với bên kia là người sử dụng đất. Hình thức giao dịch là

giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất “TTQSDĐ sơ cấp là thị trường chuyển

nhượng, giao hoặc cho thuê QSDĐ” [52, tr.28]. Trong hoạt động của thị

trường sơ cấp tồn tại các loại hình giao dịch QSDĐ như: Nhà nước giao đất

cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền sử dụng đất và thu tiền

sử dụng đất; Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng thuê

QSDĐ vào mục đích sản xuất, kinh doanh; Nhà nước tổ chức đấu thầu QSDĐ

đối với loại đất sử dụng cho dự án xây dựng, các khu công nghiệp, khu

thương mại, khu dân cư và nhà ở.

- Thị trường thứ cấp là thị trường giao dịch QSDĐ giữa những người sử

dụng đất được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê,

cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, qui mô của thị

trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung

QSDĐ cho người sử dụng đất. Trên thị trường thứ cấp dựa vào các quyền

năng của người sử dụng đất mà các giao dịch về QSDĐ được thực hiện. Từ

các giao dịch đó có thể hình thành nên các hình thức TTQSDĐ như:

Thị trường mua bán, chuyển nhượng QSDĐ: đây là thị trường ra đời và

phát triển sớm nhất trong lịch sử, nó xuất hiện cùng với sự ra đời cùng với sự

chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay, việc mua bán, trao đổi QSDĐ đã

36

phát triển rất mạnh mẽ và được diễn ra trực tiếp giữa người mua và người bán

hoặc thông qua môi giới trung gian, qua tư vấn.

Thị trường cho thuê QSDĐ: đây là thị trường chuyển QSDĐ trong một khoảng thời gian nhất định trước. Có thể là thị trường thuê trực tiếp giữa Nhà nước và cá nhân người sử dụng hoặc giữa những người sử dụng với nhau.

Thị trường thế chấp QSDĐ: khi quan hệ tín dụng phát triển, QSDĐ là một tài sản có giá và được thừa nhận là một hàng hóa đặc biệt nên nó được sử dụng để làm vật thế chấp, cầm cố huy động vốn, do đó thị trường thế chấp QSDĐ xuất hiện. Thế chấp QSDĐ có thể được thực hiện giữa những người sử dụng đất với nhau, cũng có thể được thực hiện giữa người sử dụng đất với tổ chức tín dụng để vay vốn. Thị trường này tạo ra một điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn để phát triển kinh tế.

Thị trường góp vốn liên doanh: khi người sử dụng có quyền dùng QSDĐ để góp vốn liên doanh thì sẽ hình thành nên một loại thị trường cho nó.

Đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Loại đất này ở Lào còn khá nhiều, cho nên Nhà nước CHDCND Lào, với tư cách là đại diện chủ SHTD về đất đai, sẽ phải sớm định đoạt loại đất này cho gia nhập vào TTQSDĐ để làm tăng hiệu quả sử dụng đất, như C.Mác nói “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” [70, tr.248].

2.1.2. Cấu trúc thị trường quyền sử dụng đất 2.1.2.1. Cung trên thị trường quyền sử dụng đất Cung trên TTQSDĐ là khối lượng QSDĐ sẵn sàng tham gia thị trường

tại một thời điểm nhất định. Cung về QSDĐ, không phải là toàn bộ quỹ đất, mà chỉ là quỹ đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch trên thị trường. Những QSDĐ không được tính vào lượng cung trên thị trường là những QSDĐ mà người có được quyền đó không có nhu cầu bán hoặc muốn bán với giá cao hơn mặt bằng giá hiện tại của thị trường.

Cung QSDĐ là cung của một loại hàng hóa đặc biệt, có những đặc điểm rất đặc thù so với hàng hóa thông thường khác. Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có hạn, con người không thể tạo ra

37

thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn “Chủ đất, tức là các hộ gia đình có thể mua bán đất, nhưng phần cung đất đai hầu như không thay đổi, nghĩa là cung đất hoàn toàn không co giãn” [66, tr.182].

Hình 2.1: Cung về đất đai; Hình 2.2: Cung QSDĐ với tư cách là hàng hóa

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Cung hàng hóa QSDĐ hội tụ các điều kiện sau: Một là, quỹ hàng hóa QSDĐ hiện có phải đáp ứng yêu cầu của thị trường

hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị

trường chấp nhận về giá trị sử dụng.

Hai là, người có QSDĐ không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu

dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..), tức là sẵn sàng

chuyển giao hàng hóa QSDĐ đó cho người khác.

Ba là, Phải có TTQSDĐ xuất hiện và quỹ hàng hóa QSDĐ đó tham gia

vào giao dịch trên thị trường được pháp luật thừa nhận.

Bốn là, cung QSDĐ trên TTQSDĐ không thể phản ứng nhanh chóng với

sự thay đổi của cầu.

Trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai, cung QSDĐ chịu ảnh hưởng

của các yếu tố như: Quỹ nhà đất trong quy hoạch của nhà nước; Sự phát triển

của hệ thống kết cấu hạ tầng; Chính sách và pháp luật của nhà nước. Mặc dù cung đất trên TTQSDĐ không có tính co giãn theo giá, nhưng

xét TTQSDĐ theo mục đích sử dụng thì cung QSDĐ có tính co giãn, nhất là đất ở và đât sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Sở dĩ hai loại thị trường

Giá

38

sau có cung co giãn là do có thể chuyển một bộ phận đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Ngay trong các thị trường bộ phận này cũng có sự di chuyển cung đất ở các phân khúc thị trường có giá mua thấp sang các phân khúc thị trường có giá mua cao. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất ở những nước có chế độ SHTD về đất đai là không dễ dàng và phải do cơ quan nhà nước quy định trong các quy hoạch sử dụng đất.

2.1.2.2. Cầu trên thị trường quyền sử dụng đất Cầu trên TTQSDĐ là khối lượng QSDĐ mà người tiêu dùng sẵn sàng

chấp nhận mua và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng QSDĐ đó trên thị trường.

Hình 2.3: Cầu về quyền sử dụng đất Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Cầu về QSDĐ xuất hiện trên cơ sở sự hội tụ của ba điều kiện: Một là, có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng hoặc đầu tư. Hai là, có các nguồn lực tài chính để bảo đảm khả năng thanh toán của các nhu cầu này. Ba là, có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và nhu cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.

Cầu trên TTQSDĐ ảnh hưởng bởi các yếu tố như: sự tăng trưởng về dân số; sự tác động của thu nhập, quá trình đô thị hóa, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng, chính sách của nhà nước và tác động của đầu cơ tới sự hình thành cầu giả tạo. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố này cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cầu và giá cầu về QSDĐ.

Giá

Đường cầu QSDĐ

Lượng cầu

39

2.1.2.3. Cơ chế hình thành giá trên thị trường quyền sử dụng đất Về nguyên tắc, giá cả của mọi hàng hóa phụ thuộc vào tương quan

cung - cầu trên thị trường. TTQSDĐ không phải ngoại lệ. Tuy nhiên, do là một thị trường đặc biệt nên cơ chế hình thành giá trên

TTQSDĐ cũng khá đặc biệt. Trên thị trường sơ cấp, giá QSDĐ do cơ quan nhà nước quy định. Việc

quy định giá này liên quan đến quyết định giao đất của nhà nước. Ở các nước lựa chọn xu hướng XHCN và SHTD về đất đai, giá QSDĐ trên thị trường sơ cấp gồm ba loại: một là, giá đất bằng không (0) khi cơ quan nhà nước giao đất cho nông dân, cho các tổ chức chính trị, xã hội, thậm chí cho cả doanh nghiệp nhà nước; hai là, giá do chính quyền cấp tỉnh quy định hàng năm hay cho một số năm có tính đến giá thị trường; ba là, giá đấu thầu khi cơ quan nhà nước giao đất.

Giá trên thị trường thứ cấp vừa chịu ảnh hưởng của giá nhà nước trên thị trường sơ cấp, vừa chịu sự chi phối của quan hệ cung – cầu. Quan hệ cung - cầu chi phối giá như thế nào còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá.

Trên TTQSDĐ, tổng cung QSDĐ cho tất cả các mục đích là cố định, mặc dù cải tạo đất có thể làm ra tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung QSDĐ không nhất thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung QSDĐ là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng đến giới hạn cung QSDĐ bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể. Do vậy, cung trên TTQSDĐ không phản ánh nhanh chóng và theo kịp sự thay đổi của cầu. Do đó, cung ít có giãn hơn so với cầu.

Trong trạng thái tĩnh, khi cầu lớn hơn cung, giá cả QSDĐ thường đẩy lên cao. Ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá cả QSDĐ có xu hướng giảm xuống. Trong trạng thái vận động, khi lượng cầu QSDĐ tăng làm đường cầu dịch chuyển lên trên, cân bằng trên thị trường được xác lập ở mức giá và lượng cao hơn. Do cung ít co giãn đối với giá làm giá tăng mạnh, có nghĩa là giá cả quyền sử dụng đất do cầu quyết định.

40

Đường cung và đường cầu là hàm số của giá. Giá cả trên thị trường hình thành trên cơ sở sự vận động của đường cung và đường cầu. Bất cứ sự thay đổi nào của đường cung, đường cầu hoặc đường cung lẫn đường cầu đều dẫn đến sự thay đổi về giá trên thị trương. Tuy nhiên, sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào sự co giãn của cung và cầu theo giá. Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng mở rộng của cung để đáp ứng cầu. Ngược lại cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi mạnh và cân bằng không thể đạt được một cách nhanh chóng bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu.

Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho lượng cầu tăng lên hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động. Chẳng hạn, khi cầu co giãn, cung tăng lên sẽ thiết lập điểm cân bằng mới trên thị trường tương ứng với mức giá giảm xuống nhỏ hơn mức tăng lên của lượng cầu. Ngược lại, khi cung giảm xuống, giá tăng lên, lượng cân bằng giảm xuống. Trong cả hai trường hợp này, sự thay đổi của giá đều nhỏ hơn sự thay dổi của lượng. Nếu cầu ít co giãn thì mỗi sự thay đổi trong lượng cầu sẽ làm cho cầu ít thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá cả sẽ biến động mạnh. Đây là mối quan hệ mang tính quy luật giữa cung và cầu đối với mọi hàng hoá và dịch vụ, nhưng để thấy được sự vận động của nó trong TTQSDĐ chúng ta cần phải xem xét đặc tính và những nhân tố cụ thể ảnh hưởng đến lượng cung và cầu đối với tài sản đặc biệt này.

Ngoài yếu tố về cung – cầu, giá QSDĐ còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác như: quỹ đất đai trong quy hoạch của chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, chính sách và luật pháp, sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá, phong tục tập quán, những chính sách của chính phủ. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố trên cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên TTQSDĐ sẽ thay đổi (tăng lên hoặc giảm đi).

41

2.1.2.4. Các chủ thể tham gia thị trường quyền sử dụng đất * Nhà nước Sự tham gia của Nhà nước vào TTQSDĐ được thể hiện chủ yếu trên

hai mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của TTQSDĐ và tham gia quản lý trên TTQSDĐ.

Nhà nước là người (chủ thể) chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động TTQSDĐ.

Nhà nước tham gia TTQSDĐ với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của TTQSDĐ. Nhà nước quản lý, giám sát thông qua các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy TTQSDĐ phát triển. Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả QSDĐ. Bên cạnh đó, Nhà nước có thể cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên TTQSDĐ, như cung cấp hệ thống thông tin về QSDĐ. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch trên TTQSDĐ như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về QSDĐ trong thực hiện các chức năng quản lý nhà nước.

* Người sử dụng đất với tư cách bên mua Người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường khá đa dạng, bao gồm hộ

gia đình cần đất ở, người sản xuất nông nghiệp cần đất với tư cách tư liệu sản xuất, người kinh doanh phi nông nghiệp cần đất với tư cách mặt bằng, các cơ quan công quyền và tổ chức chính trị, xã hội cần đất để xây trụ sở, … Ngoài ra, xã hội cần một số diện tích đất dùng chung như đường, công viên, mặt hồ…

Tùy theo nhu cầu và thu nhập, mỗi chủ thể kinh tế được tự do nhận QSDĐ trên TTQSDĐ theo quy định của pháp luật. Nếu xét về nhu cầu, mỗi chủ thể kinh tế đều muốn có nhiều đất hơn. Tuy nhiên, diện tích đất họ có thể mua phụ thuộc vào năng lực tài chính của họ. Vì thế, có hiện tượng các gia đình có nhu cầu về nhà nhưng không có thu nhập đủ để mua. Các doanh nghiệp có nhu cầu lớn về mặt bằng những khả năng tài chính không đủ chi trả…

Các chủ thể mua QSDĐ thường cạnh tranh với nhau. Do các thửa đất có vị trí độc nhất nên áp lực cạnh tranh giữa những người mua khá lớn. Ngoài cơ chế thỏa thuận về giá, nhiều người mua còn tìm các phương thức ngoài giá

42

để cạnh tranh mua thửa đất có vị trí đắc địa. Vì thế, thị trường đất, xét về phương diện người mua là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

* Người chuyển nhượng QSDĐ với tư cách bên bán Chủ thể muốn chuyển nhượng QSDĐ là những người có QSDĐ nhưng

chưa có nhu cầu sử dụng và muốn chuyển tài sản của mình thành tiền. Trên TTQSDĐ chủ thể bán QSDĐ cũng đa dạng. Đó có thể là hộ gia đình bán đất nông nghiệp, đất ở; có thể là doanh nghiệp bán mặt bằng kinh doanh; có thể là các pháp nhân bán đất cùng với trụ sở của họ. Thậm chí cơ quan nhà có thể bán QSDĐ công…

Nhìn chung, số người bán QSDĐ luôn gắn với các thửa đất được Nhà nước giao và thường ít hơn số người có QSDĐ. Ở các nước chưa công nghiệp hóa, đa phần QSDĐ là QSDĐ nông nghiệp và chủ QSDĐ ít khi muốn bán QSDĐ của họ, trừ phi họ muốn chuyển nghề.

* Các tổ chức tạo lập và dịch vụ thị trường Các tổ chức tạo lập thị trường là các sàn giao dịch bất động sản. Hình

thái phổ biến của tổ chức kinh doanh sàn bất động sản là doanh nghiệp. Ngoài ra, các phương tiện thông tin truyền thông như báo, trang tin điện tử cũng có thể tạo dựng các sàn giao dịch trên báo hoặc mạng. Do TTQSDĐ có tính địa phương, nên các doanh nghiệp kinh doanh sàn bất động sản cũng hoạt động theo phạm vi địa phương.

Tham gia cung ứng dịch vụ trên TTQSDĐ còn có các tổ chức cung ứng dịch vụ hỗ trợ như tổ chức định giá QSDĐ, tổ chức cho vay thế chấp đất, tổ chức cung cấp thông tin thị trường, thông tin liên quan đến thửa đất, TTQSDĐ. Sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ tạo điều kiện phát triển TTQSDĐ.

2.1.3. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, TTQSDĐ là thị trường không hoàn hảo, đòi hỏi phải có sự

điều tiết rất cao của Nhà nước. TTQSDĐ là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn của thị trường trong lý thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán QSDĐ nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị

43

trường, giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo. Ngoài ra, cung về đất đai là tương đối ổn định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch.

Thứ hai, đất đai thuộc SHTD nên pháp luật chỉ cho phép có quyền sử dụng đất với các quyền năng: chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, góp cổ phần,... không cho phép có quyền định đoạt. Vì vậy, đối tượng giao dịch trên thị trường không phải là đất đai mà là QSDĐ. Hay nói cách khác trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, pháp luật không thừa nhận sự tồn tại của đất đai với tư cách là đối tượng mua bán trên thị trường, mà chỉ ghi nhận và bảo hộ sự tồn tại của TTQSDĐ. Ở khía cạnh khác, do đất đai thuộc SHTD giao cho Nhà nước quyền đại diện chủ sở hữu thông qua hành vi pháp lý như: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Như vậy, có thể nhận thấy, ở CHDCND Lào tồn tại hai loại TTQSDĐ là: Thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Thứ ba, TTQSDĐ mang tính chất vùng địa lý và khu vực sâu sắc. Do đặc tính cố định, không di dời được, sự dư cung hay cầu về QSDĐ ở nơi này không thể bù đắp được bằng cách chuyển QSDĐ từ nơi khác để cân bằng, do vậy TTQSDĐ mang tính chất địa phương. Bên cạnh đó QSDĐ gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực, ngoài ra, hàng hóa QSDĐ có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quan, thị hiếu,... do vậy mà tính phân vùng, từng khu vực càng sâu sắc. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về QSDĐ cũng sẽ khác nhau về số lượng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của TTQSDĐ ở từng địa phương. Đặc điểm mang tính vùng và địa phương làm cho giá cả QSDĐ ở các vị trí, các vùng khác nhau. Ví dụ, QSDĐ ở vị trí gần trung tâm thành phố sẽ có giá trị cao hơn QSDĐ ở vị trí xa trung tâm thành phố.

44

Thứ tư, sự tách biệt giữa hàng hóa giao dịch và địa điểm giao dịch. Đối với hàng hóa thông thường thì địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của các hàng hóa giao dịch còn đối với TTQSDĐ thì địa điểm giao dịch lại tách biệt với hàng hóa giao dịch. Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của hàng hóa QSDĐ có vị trí cố định không thể di dời được. Do đặc tính cố định của loại hàng hóa đặc biệt này, việc giao dịch QSDĐ được tiến hành ở các trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc và sàn giao dịch BĐS.v.v. Việc giao dịch BĐS thường diễn ra trong một thời gian khá dài, thông qua các khâu như: đàm phán, kiểm tra thực địa và đăng ký hợp pháp. Đây là quy trình có tính chất bắt buộc để bảo đảm tính công khai, minh bạch và hạn chế rủi ro trên thị trường, bảo đảm sự kiểm tra giám sát của Nhà nước.

Thứ năm, TTQSDĐ là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong đó. Không giống như các loại hàng hóa thông thường khác, QSDĐ là một loại hàng hóa tiêu dùng lâu bền, không bị hao mòn hay mất đi trong quá trình sử dụng. Người sử dụng đất không sử dụng nó như các loại hàng hóa khác mà họ mong muốn các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Bởi vậy, các giao dịch về QSDĐ là giao dịch các quyền lợi phát sinh khi sử dụng đất. Do đó, khi xem xét về giá cả QSDĐ cần phải xem xét khả năng sinh lợi của đất và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

Thứ sáu, cung trên TTQSDĐ thường có phản ứng chậm hơn cầu. Theo quan hệ cung cầu, khi xuất hiện nhu cầu người sản xuất sẽ tăng lượng cung để đáp ứng nhu cầu đó. Nhưng đối với QSDĐ, cung của QSDĐ không thể phản ứng nhanh kịp với tốc độ tăng của cầu. Đặc điểm này cũng xuất phát từ tính cố định và khan hiếm của hàng hóa QSDĐ. Tổng cung quyền sử dụng đất là cố định, do đó không thể tăng đất tự nhiên để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất. Để đáp ứng được nhu cầu QSDĐ người ta chỉ có cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mà quá trình chuyển đổi này lại chịu sự tác động của công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Do vậy, khi nhu cầu tăng cao, cung không đáp ứng được nổi cầu thì sẽ tác động trực tiếp đến mức giá cả QSDĐ.

45

Thứ bảy, TTQSDĐ rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác TTQSDĐ cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng,... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. Do vậy, khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thi trường và trình độ dân chí thấp.

Thứ tám, ở CHDCND Lào, đất đai thuộc SHTD mà người đại diện là Nhà nước. Với ý nghĩa là khách thể của quan hệ sở hữu, ở CHDCND Lào, đất đai không được coi là đối tượng của quan hệ giao dịch trên thị trường. Nhà nước không thể bán đất - vốn thuộc sở hữu toàn dân, giống như đối với tài sản khác, vì không thể chuyên giao quyền sở hữu đất đai cho bất kỳ ai khi mà ngoài hình thức SHTD thì không có một hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai. Người sử dụng đất cũng không thể bán đất. Do vậy, thị trường đất đai ở CHDCND Lào thực chất là TTQSDĐ, đây là một đặc điểm riêng đối với nước có chế độ SHTD về đất đai.

2.1.4. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, TTQSDĐ góp phần đảm bảo một trong ba yếu tố đầu vào

trong sản xuất kinh doanh (lao động, đất đai và vốn). Nền sản xuất xã hội có ba yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài

nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội; đồng thời, góp phần hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua kế hoạch, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê

46

đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xóa đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hóa, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hóa nhằm bảo đảm tính bền vững.

Thứ hai, TTQSDĐ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, QSDĐ được chuyển từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị trường, làm cho TTQSDĐ trở nên phong phú. Đồng thời, thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Nhờ có sự hoạt động của TTQSDĐ, việc khai thác và sử dụng đất trở nên hợp lý và gắn với quá trình phát triển và phân công lao động xã hội. Đất đai có hạn, trong khi đó các nhu cầu về đất cho hoạt động sản xuất xã hội thì vô cùng lớn. Sự hình thành và phát triển của TTQSDĐ sẽ tạo những điều kiện thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng đất đai theo hướng “ai giỏi nghề gì làm việc ấy” qua đó nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả.

Thứ ba, TTQSDĐ góp phần tạo tiền đề cho sự tăng trưởng và phát triển kinh tế. Phát triển và quản lý có hiệu quả TTQSDĐ sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển KT-XH, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm TTQSDĐ và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển” [34, tr.27]. Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được giới nghiên cứu chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các quyền sử dụng đất có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Sự vận hành hiệu quả của TTQSDĐ góp phần khuyến

47

khích dân cư sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất và các công trình xây dựng hữu hạn hiện nay. Cùng với tác động của các quy luật thị trường, thị trường QSDĐ lành mạnh có thể kích thích phát triển các loại bất động sản gắn liền với đất, phù hợp với thị hiếu và thu nhập của dân cư. TTQSDĐ tự động điều tiết, phân bổ đất đai vào các ngành kinh tế cần thiết để phục vụ sự phát triển KT-XH.

Thứ tư, TTQSDĐ góp phần tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Đất là tài sản quý của mọi quốc gia, là một trong những nguồn thu chủ yếu ngân sách nhà nước và là yếu tố cơ bản của quá trình phát triển. Hiện nay, sự phát triển dựa vào nội lực đang được quan tâm từ mọi quốc gia, nhất là vấn đề sử dụng đất có hiệu quả. Chính vì vậy, phát triển TTQSDĐ sẽ giúp cho người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, tạo nguồn thu từ các lệ phí, đăng ký QSDĐ, thuê đất, bán quyền sử dụng đất, lệ phạt, lệ phí chuyển đổi quyền sử dụng đất, phí dịch vụ,... Qua đó Nhà nước sẽ có nguồn thu từ đất. Nghị định của Thủ tướng Chính phủ nước CHDCND Lào số 88/CP, ngày 03/6/2008 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã ghi rõ:

Nguồn thu từ thuế sử dụng đất, các lệ phí, đăng ký quyền sử dụng đất, thuê đất, bán quyền sử dụng đất, lệ phạt, lệ phí chuyển đổi QSDĐ, phí dịch vụ... theo quy định của luật pháp. Cơ quan quản lý đất đai là cơ quan chịu trách nhiệm trong việc thu thuế sử dụng đất, các lệ phí, đăng ký QSDĐ, thuê đất, bán QSDĐ, lệ phạt, lệ phí chuyển đổi QSDĐ, phí dịch vụ chuyên môn như: phí thăm dò, đo đạc, vẽ bản đồ, bán hồ sơ; thu nhập thu từ đất đai phải đóng vào ngân sách nhà nước theo luật ngân sách và theo Sắc lệnh của Thủ tướng Chính phủ về nguồn thu chuyên môn [20, tr.15].

Thuế đất đai là một loại thuế có nguồn gốc lâu đời và tồn tại tại tất cả mọi nơi trên thế giới. Mặc dù không phải chiếm một tỷ trọng cao trong tổng GDP và tổng nguồn thu quốc gia nhưng gần đây, thuế đất đai mới được sử dụng như là một công cụ hữu hiệu để tăng nguồn thu và giúp cân đối ngân sách, đặc biệt là tại các quốc gia đang phát triển. Chính vì vậy, TTQSDĐ có vai trò to lớn cho việc thực hiện chính sách tạo thu nhập, bảo đảm cho công

48

tác quản lý đất đai có hiệu quả, tránh tình trạng lãng phí tài nguyên đất và thất thoát nguồn thu vào ngân sách nhà nước .

Thứ năm, hoạt động của TTQSDĐ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý nhà nước đối với đất đai. TTQSDĐ được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua hoạt động của TTQSDĐ, nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng "kinh doanh ngầm", tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh QSDĐ đang có chiều hướng gia tăng ở CHDCND Lào. TTQSDĐ hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất và các công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất.

2.1.5. Quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất là loại hình thị trường vô cùng phức tạp,

sự vận động và phát triển của nó có tác động rất lớn tới phát triển KT-XH của từng quốc gia, vùng, miền, do đó luôn cần tới sự quản lý của Nhà nước.

Quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ trong điều kiện nền kinh tế chuyển đổi ở CHDCND Lào là công việc hết sức khó khăn, phức tạp và chưa có tiền lệ. Tính chất phức tạp trong quản lý TTQSDĐ là do đặc điểm hoạt động giao dịch trong giai đoạn sơ khai hình thành của thị trường này. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, quan lý nhà nước đối với TTQSDĐ từng bước được hoàn thiện. Trong mỗi giai đoạn của quá trình phát triển, có sự khác biệt về biện pháp, cách thức, phương thức để đạt được mục tiêu. Xong xét về mục đích của quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ là nhằm phát triển bền vững và hoạt động có hiệu quả của thị trường. Nhà nước thực hiện quản lý thị trường thông qua việc thực hiện bốn chức năng cơ bản: một là, tạo môi trường cho hoạt động của thị trường; hai là, định hướng hoạt động của thị trường; ba là, điều tiết thị trường; bốn là, thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường.

49

- Nhà nước tạo môi trường cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất. Vai trò Nhà nước đối với việc tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất hình thành và phát triển trước hết thể hiện ở việc Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khung khổ pháp lý cho hoạt động của TTQSDĐ. Khung khổ pháp lý cho hoạt động của TTQSDĐ bao gồm hệ thống các luật, các chính sách điều chỉnh hành vi của chủ thể hoạt động trong lĩnh vực này như bên cung và bên cầu. TTQSDĐ chỉ có thể phát triển nếu có khung khổ pháp lý hoàn thiện và đồng bộ. Khung khổ pháp lý phải bao quát được hoạt động của bên cung, cầu, các trung gian trên thị trường,v.v.. Bên cạnh các chủ thể chính tham gia trên thị trường như cơ quan tài chính, cơ quan quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ, các trung gian môi giới trên thị trường. Vì thế cần xây dựng khung khổ pháp lý cho hoạt động của cả các chủ thể này.

Việc ban hành hệ thống văn bản là cơ sở đảm bảo tính đồng bộ trong việc điều tiết quan hệ về đất đai, bao gồm:

+ Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các chế định hỗ trợ quản lý hoạt động cho TTQSDĐ.

+ Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký quyền sử dụng đất, với các loại hình giao dịch QSDĐ như khung giá đất, giá tài sản gắn với đất,...

+ Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất.

+ Phát hành trái phiếu với QSDĐ, bất động sản, gắn TTQSDĐ với hệ thống chứng khoán...

+ Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐS, như tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch bất động sản.

- Nhà nước định hướng hoạt động của TTQSDĐ. Các thị trường hàng hóa và dịch vụ nói chung, TTQSDĐ nói riêng đều hoạt động theo các quy luật và cơ chế thị trường. Tuy vậy, do trên thị trường luôn tồn tại những khuyết tật, các chủ thể trên thị trường luôn theo đuổi mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, dẫn đến nguồn lực không được phân bổ hợp lý, nên Nhà nước cần có sự định

50

hướng để thị trường vận động và phát triển bền vững. TTQSDĐ cũng không phải ngoại lệ. Định hướng của Nhà nước đối với loại thị trường đặc biệt này thể hiện trước hết ở việc Nhà nước xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo quỹ đất để phát triển nguồn cung thị trường. Thông qua quy hoạch, Nhà nước sẽ gián tiếp hướng dẫn sự phân bổ các nguồn lực trên thị trường

Để quyền sử dụng đất có thể được giao dịch trên thị trường thì Nhà nước phải xây dựng quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các cách thức, biện pháp mà Nhà nước thực hiện nhằm tổ chức sử dụng và quản lý đất đai hợp lý, khoa học và có hiệu quả nhất. Quy hoạch sử dụng đất đai là công cụ mà Nhà nước thực hiện nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển đổi mục đích sử ụng đất tùy tiện, trái quy định cũng như ảnh hưởng đến việc thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội quốc gia.

Việc lâp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm, điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết cho mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, bao đảm an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa - xã hội.

Nhà nước quản lý TTQSDĐ bằng quy hoạch, kế hoạch vừa thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu của Nhà nước, vừa đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đúng mục đích. Bằng công cụ quy hoạch, kế hoạch, Nhà nước có thể phân bổ, điều chỉnh, cơ cấu lại quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để đưa ra nguồn cung phù hợp với nhu cầu xã hội cũng như phù hợp với mục tiêu phát triển của quốc gia. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là tiền đề cho thị trường sơ cấp phát triển, từ đó phát triển thị trường thứ cấp.

51

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng phù hợp, khoa học, được công bố công khai, minh bạch là điều kiện quan trọng để thị trường phát triển ổn định, vững chắc.

- Nhà nước điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Để điều tiết thị trường Nhà nước có thể sử dụng một số công cụ chính như điều tiết thông qua thuế, điều tiết thông qua chính sách tín dụng, điều tiết qua các quy định mang tính hành chính,... Các biện pháp điều tiết này vừa có tác dụng bình ổn thị trường, trống đầu cơ đất đai, đồng thời tạo ra sự cân bằng và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Đầu cơ quá mức vào đất đai là nguyên nhân gây ra bất ổn trên thị trường. Chính vì thế, Nhà nước thường ngăn chặn tình trạng này thông qua việc thực hiện các giải pháp để bình ổn giá, chống đầu cơ đất đai. Thực hiện nội dung này chính là việc Nhà nước thực hiện chức năng điều tiết thị trường, thông qua tác động vào cung, cầu trên thị trường đẻ bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai, đặc biệt trong giai đoạn giá trên thị trường bị đẩy lên cao.

Đối với tất cả các quốc gia, thuế là công cụ tạo lập nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời là công cụ điều tiết của Nhà nước đối với toàn bộ nền kinh tế. Chính sách và pháp luật về thuế trong lĩnh vực đất đai là một trong những công cụ hiệu quả mà các quốc gia thường sử dụng để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Các loại thuế được áp dụng để tác động vào thị trường là thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,.v.v.. Mức thuế cao thường làm thu hẹp quy mô giao dịch, đồng thời hạn chế việc minh bạch hóa các giao dịch. Đồng thời, mức thuế cao có tác dụng ngăn chặn đầu cơ trên thị trường.

- Thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất. Thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động và giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện trên TTQSDĐ. Kiểm tra, giám sát là nội dung rất quan trọng của hoạt động quản lý TTQSDĐ. Thông qua hoạt động này, nhà nước có thể kịp thời định hướng và điều chỉnh để thị trường vận động đúng hướng, giảm thiểu các rủi ro, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia thị trường. Nội dung

52

chủ yếu của hoạt động kiểm tra, giám sát được thể hiện ở một số mặt như sau: Một là, Nhà nước kiểm tra, giám sát hoạt động sử dụng và giao dịch đất đai trên thị trường sơ cấp để đảm bảo tính hiệu quả, tránh lãng phí; Hài là, Nhà nước kiểm tra, giám sát năng lực, trình độ của các tổ chức trung gian trên TTQSDĐ trên các mặt: môi giới, tư vấn, định giá, khả năng tài chính để đảm bảo năng lực khi tham gia; và Ba là, Nhà nước kiểm tra việc tuân thủ pháp luật và chính sách của Nhà nước của các đối tượng tham gia TTQSDĐ. Nhà nước thành lập các tổ chức làm chức năng trọng tài, hòa giải, Tòa án để giải quyết tranh chấp trên TTQSDĐ. Do QSDĐ là hàng hóa có giá trị lớn, giao dịch phức tạp, vì lòng tham, thiếu hiểu biết, khi giao dịch, khi giao dịch dễ nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện giữa các chủ thể với nhau, thẩm chí với cả cơ quan nhà nước. Cơ quan nhà nước có vị thế thuận lợi, đảm đương vai trò này do có khả năng xử lý vấn đề công tâm và có cơ chế thực thi hiệu quả hơn các tác nhân khác.

2.2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1. Những điều kiện tự nhiên Đất đai nói chung là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Với

tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu của sản xuất nông nghiệp, các thửa đất thường rất khác nhau về diện tích, ví trí địa lý, địa hình, thổ nhưỡng, khí hậu, thủy văn, điều kiện khai thức, sử dụng đất.v.v… từ đó tạo ra những điều kiện rất khác nhau cho sản xuất nông nghiệp, đặc biệt đối với ngành trồng trọt. Mặc dù bản thân điều kiện tự nhiên không có vai trò quyết định đối với việc chuyển hóa QSDĐ thành hàng hóa, song nó có ảnh hưởng không nhỏ tới QSDĐ khi chúng đã trở thành hàng hóa.

Điều kiện tự nhiên của đất có thể tạo ra những ưu thế nhất định cho các chủ thể có QSDĐ. Những thửa đất có điều kiện thuận lợi hơn cho sản xuất, kinh doanh sẽ được nhiều chủ thể sản xuất, kinh doanh quan tâm, do đó khả năng chuyển hóa quyền sử dụng những thửa đất này thành hàng hóa sẽ lớn hơn so với những thửa đất ít thuận lợi hơn cho sản xuất, kinh doanh.

Đặc biệt là, khi QSDĐ trở thành hàng hóa, mức độ thuận lợi của điều kiện tự nhiên về đất là yếu tố quan trọng tạo ra căn cứ cho sự hình thành địa

53

tô, và do vậy có ảnh hưởng rất lớn tới giá cả TTQSDĐ. Như vậy, sự khác biệt về điều kiện tự nhiên trở thành một trong những nhân tố có ảnh hưởng quan trọng tới giá cả của hàng hóa QSDĐ. Giá trị của đất đai và các tài sản gắn trên đất hiện thực và tiềm năng đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên TTQSDĐ nhưng tất cả đều bị sự chi phối của các nhân tố tự nhiên.

2.2.2. Các điều kiện kinh tế - xã hội * Về điều kiện kinh tế Trong sự khác biệt với điều kiện tự nhiên, các yếu tố thuộc nhóm điều

kiện kinh tế - xã hội có vai trò quyết định đối với sự hình thành và phát triển của TTQSDĐ. Nếu xét theo giác độ lịch sử, sự hình thành và phát triển của TTQSDĐ phụ thuộc rất lớn vào sự hình thành, phát triển của kinh tế thị trường. Chính sự phát triển của nền kinh tế thị trường mới làm cho QSDĐ có thể trở thành hàng hóa và TTQSDĐ trở thành phương thức bổ sung cho phân phối đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất. Trình độ phát triển kinh tế ảnh hưởng đến tính chất và mục đích sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng đến sự thay đổi của cầu về QSDĐ, nền kinh tế phát triển làm nảy sinh cầu về quyền sử dụng đất ở cấp độ và quy mô khác nhau. Trong nông nghiệp khi tính chất sản xuất tha đổi từ sản xuất nhỏ sang sản xuất hàng hóa với quy mô lớn hơn thì cầu về đất đai cho sản xuất nông nghiệp tăng lên. Trong nền sản xuất nhỏ, nhu cầu có đất đai để sản xuất được thỏa mãn bằng khai phá tự nhiên. Đến giai đoạn phát triển cao hơn, nhu cầu về đất đai cho phát triển sản xuất chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua TTQSDĐ. Khi đó, nhu cầu về đất đai cho sản xuất làm xuất hiện cầu về QSDĐ trên thị trường.

Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất giữa các hoạt động sản xuất khác cũng làm nảy sinh quan hệ cầu QSDĐ cho sản. Giả sự, việc chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang phát triển nhà ở, công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ, thương mại,... làm cho nhu cầu QSDĐ phục vụ cho hoạt động này tăng lên. Sự thay đổi mục đích sử dụng đất dẫn đến sự thay đổi về giá cả trao đổi về cung một loại đất đai, cùng với vị trí điều kiện nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng đất.

54

Mặc dù yêu cầu của phát triển kinh tế tạo cơ sở khách quan cho sự hình

thành và phát triển TTQSDĐ, song hoạt động của TTQSDĐ trong các chế độ

sở hữu khác nhau cũng khác nhau. Trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,

giá trị thị trường của QSDĐ chủ yếu được chi phối bởi mức địa tô dự kiến thu

được từ cho thuê, còn trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, QSDĐ có nội

hàm rộng hơn, do đó giá trị thị trường của quyền sử dụng đất không những

phụ thuộc vào địa tô dự kiến mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, đặc

biệt là cơ chế phân chia lợi ích giữa chủ sở hữu đất với đại diện là Nhà nước

và các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao QSDĐ.

Để hình thành và phát triển TTQSDĐ văn minh, rất cần có hệ thống thể

chế pháp lý đầy đủ và đồng bộ về đất đai nói chung và QSDĐ nói riêng. Thực

tiễn phát triển kinh tế thị trường cho thấy, chỉ khi nào các nhóm quyền sở hữu

và QSDĐ được xác định rõ ràng về pháp lý và được thừa nhận, đảm bảo tuân

thủ trên thực tế, thì các chủ thể của TTQSDĐ mới có thể thực hiện được các

giao dịch thuận lợi với chi phí thấp. Vì vậy, bên cạnh các yếu tố tâm lý, tập

quán, Nhà nước luôn có vai trò đặc biệt quan trọng trong định hướng, điều tiết

TTQSDĐ. Ngoài ra, sự phát triển của TTQSDĐ còn phụ thuộc vào sự hoàn

thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng hỗ trợ thị trường như hệ thống tư vấn, định

giá, thông tin, giám sát… đối với TTQSDĐ.

* Về điều kiện quy mô dân số, tập quán. Tăng trưởng dân số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu

về QSDĐ tăng lên. Để cung cấp nhu cầu lương thực cho dân cư, cầu về

QSDĐ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp cũng tăng lên. Trong giai đoạn

đầu của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, năng xuất lao động còn thấp,

các khu vực hoạt động phi nông nghiệp chưa phát triển cho nên toàn bộ lực

lượng lao động xã hội tập trung chủ yếu vào lĩnh vực nông nghiệp làm cho

nhu cầu đất sản xuất nông nghiệp tăng, kéo theo cầu QSDĐ cho sản xuất nông

nghiệp tăng. Tuy nhiên, trong giai đoạn này do nền sản xuất xã hội phát triển

mạnh nên cầu QSDĐ cho sản xuất chưa được trở thành hàng hóa, chính vì

55

vậy mặc dù nhu cầu QSDĐ tăng nhanh, nhưng cầu về đất đai cho sản xuất

trong giao đoạn này chưa tăng theo tốc độ tăng của nhu cầu.

Trong khi đó, sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về QSDĐ ở và nhà ở, Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích đất đai, nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập làm cho cầu QSDĐ ở cũng tăng lên một cách tương đối. Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một nhân tố tác động đến TTQSDĐ, tức là nó tác động làm thay đổi cầu QSDĐ ở. Các quốc gia có dân số trẻ thì nhu cầu về QSDĐ ở và nhà ở độc lập tăng lên.

Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh hưởng đến TTQSDĐ của các nhóm dân cư. Những tập quán đó có thể do thói quen về tiêu dùng, điều kiện cuộc sống và quan niệm xã hội đưa lại. Ở một số nước, nhất là các nước đang phát triển và chuyển đổi như CHDCND Lào, khi dân cư chưa có thói quen đăng ký quyền sử dụng đất ở các cơ quan quản lý nhà nước, thì Nhà nước sẽ khó giám sát các giao dịch trên thị trường. Hơn nữa, nếu dân cư có thói quen giao dịch trên thị trường phi chính thức thì quản lý nhà nước càng khó khăn hơn. Nếu người dân có thói quen giải quyết các tranh chấp thông qua các tổ chức phi chính thức cũng ảnh hưởng đến khả năng giải quyết tranh chấp và làm phức tạp hơn nhiệm vụ quản lý của cơ quan nhà nước đối với TTQSDĐ. Thói quen không công khai giao dịch, giao dịch bằng tiền mặt,.v.v.. cũng dẫn tới giao dịch ngầm phát triển khó kiểm soát. Ngoài ra, ý thức và thái độ tuân thủ pháp luật của dân cư cũng ảnh hưởng đến TTQSDĐ.

2.2.3. Tác động của hội nhập kinh tế quốc tế Hội nhập quốc tế là một quá trình phát triển tất yếu, do bản chất xã hội

của lao động và quan hệ giữa con người. Sự ra đời và phát triển của kinh tế thị trường là động lực hàng đầu thúc đẩy quá trình hội nhập. Hội nhập đã trở thành một xu thế lớn của thế giới hiện đại, tác động mạnh mẽ đến quan hệ quốc tế và đời sống của từng quốc gia và đang là lựa chọn chính sách của hầu hết các quốc gia để phát triển.

Việc thực hiện chính sách hội nhập kinh tế sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, với việc tham gia vào các tổ chức thương mại tự do, đã tác động mạnh

56

mẽ đến TTQSDĐ của các nước tham gia. Bởi vì, việc ký kết các Hiệp định tự do sẽ giúp cho việc thu hút nhiều đầu tư nước ngoài vào nước tham gia, đặc biệt là các dự án sản xuất để được hưởng các ưu đãi về xuất xứ hàng hoá, nhiều công ty và tập đoàn có thể dịch chuyển nhà máy và cơ sở sản xuất từ các quốc gia khác sang nước tham gia hiệp định, từ đó tác động đến nhu cầu thuê đất từ nhà đầu tư nước ngoài đối với đất trong khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp, đất nông nghiệp tăng lên, điều này có thể sẽ thúc đẩy việc hình thành và phát triển TTQSDĐ của khu công nghiệp. Với việc mở cửa thị trường dịch vụ theo cam kết trong các Hiệp định quốc tế, ví dụ dịch vụ logistics, dịch vụ tài chính ngân hàng, dịch vụ bảo dưỡng bảo trì, dịch vụ y tế, và nhiều dịch mới chưa có tại nước tiếp nhận đầu tư, nhiều tập đoàn lớn về dịch vụ cũng sẽ mở văn phòng tại nước đó, thông thường là sẽ mở văn phòng đại diện để tìm hiểu thị trường và sau đó sẽ mở công ty con, điều này sẽ làm tăng cầu quyền sử dụng đất, thúc đẩy thị trường cho thuê quyền sử dụng đất phát triển.

2.3. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ TRUNG QUỐC - BÀI HỌC ĐỐI VỚI CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

2.3.1. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam Giai đoạn trước năm 1988 Nhận thức về QSDĐ là một quá trình lâu dài cần có thời gian, đều này

đúng với mọi quốc gia và mọi nền kinh tế. Đối với Việt Nam đang phát triển kinh tế theo con đường đi lên CNXH, cho nên nhận thức về QSDĐ bị phụ thuộc nhiều vào thể chế và Nhà nước, hơn nữa trước đổi mới, cơ chế vận hành nền kinh tế Việt Nam là cơ chế kinh tế kế hoạch hóa, tập trung bao cấp, cho nên nhận thức về QSDĐ càng bị chi phối bởi nhận thức của Nhà nước, có thể nói trước năm 1981, là chưa nhận thức được đất đai trên phương diện kinh tế. Công cuộc đổi mới tư duy kinh tế trong lĩnh vực quản lý đất đai có thể nói được khởi đầu bằng Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IV (tháng 9-1979). Cùng các vấn đề khác, tại Hội nghị đã đưa ra chủ trương nới lỏng quản lý trong hợp tác xã NN, cho phép xã viên mượn đất để sản xuất, thừa nhận kinh

57

tế hộ gia đình xã viên như một bộ phận của kinh tế XHCN. Chỉ sau một thời gian gắn sản xuất của các hộ gia đình trên đất phàn trăm và đất mượn đã phát triển rất tốt, góp phần khá lớn trong cải thiện năng suất của nông dân.

Nắm bắt nhân tố mới đó, ngày 13/1/1981 Ban Bí thư Trung ương Đảng ra chỉ thị số 100 về “Cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm người lao động trong hợp tác xã NN”, được coi là khâu đột phá lớn nhất trong lĩnh vực đất đai, mở đầu cho việc đổi mới tư duy kinh tế trong quản lý đất đai. Chỉ thị 100 hoặc khoán 100 có nội dung cơ bản là giao diện tích ruộng đất cho đội sản xuất, cho nhóm và người lao động sử dụng để thực hiện sản lượng khoán, tránh để đồng ruộng bị chia cắt, manh mún... khoán 100 đã tạo động lực khuyến khích lợi ích vật chất đối với người nhận khoán, nông dân phấn khởi, đầu tư thêm công sức, tiền vốn, vật tư, áp dụng tiến bộ kỹ thuật, tận dụng đất đai để phát triển sản xuất.

Sau khoán 100, Ban Bí thư ban hành Chỉ thị số 35 ngày 18/01/1984, về khuyến khích phát triển kinh tế hộ gia đình, “cho phép các hộ gia đình nông dân tận dụng mọi nguồn đất đai mà hợp tác xã, nông, lâm trường chưa sử dụng hết để đưa vào sản xuất” [33, tr.43].

Giai đoạn từ có Nghị quyết 10 đến Luật Đất đai năm 2003. Nghị quyết số 10 của Bộ Chính trị ngày 05/4/1988 về việc giao đất cho

hộ nông dân sử dụng ổn định lâu dài đã mở đầu cho một loạt các chính sách đổi mới về đất đai sau này. Kết quả của công tác đổi mới này là tiền đề cho sự phân định các quyền năng giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở “Quan điểm mới, tư duy lý luận mới về giải phóng sức sản xuất trong NN, sự phù hợp giữa quan hệ sản xuất và lực lượng sản xuất trong cơ chế thị trường định hướng XHCN” [5], lúc này người dân đã có quyền sử dụng đất dựa trên sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Việc chính thức mở rộng các quyền của người sử dụng đất được bắt đầu từ Luật Đất đai năm 1993 với 5 quyền năng cơ bản là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã mở rộng thêm quyền góp vốn để sản xuất, kinh doanh. Như vậy từ giao đất ổn định lâu dài đến việc mở rộng các quyền năng cơ bản

58

trên đã giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, bảo vệ và khai thác, sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả. Nền kinh tế ngày càng phát triển, các quan hệ về đất đai ngày càng phong phú, đa dạng nhưng cũng rất phức tạp. Việc phân định rõ ràng và mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đã góp một phần không nhỏ vào việc phát triển TTQSDĐ một cách hợp pháp, Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 7, khóa IX của Đảng Cộng sản Việt Nam khẳng định:

Quyền sử dụng đất bước đầu trở thành một nguồn vốn để Nhà nước và nhân dân đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Thị trường bất động sản tuy còn sơ khai, nhưng đã thu hút được lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện về nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị [31, tr.58].

Nhưng do các quan hệ kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất đai ngày càng khẳng định giá trị trong đời sống xã hội: đất đai vừa là tài sản quốc gia, đồng thời lại là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của mỗi hộ gia đình, cá nhân, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên cấp thiết, các quan hệ đất đai ngày càng phát triển, các tranh chấp về đất đai ngày càng gia tăng và diễn biến phức tạp. Đó xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng trong đó có nguyên nhân “chưa nhận thức đúng mức đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất nước; chưa khẳng định rõ QSDĐ là hàng hóa đặc biệt và cần có cơ chế quản lý phù hợp...” [31, tr.59].

Giai đoạn từ năm 2003 đến nay. Trên quan điểm bảo vệ chế độ SHTD và bảo vệ quyền cho người sử

dụng đất, các chính sách đất đai không ngừng hoàn thiện và đổi mới theo hướng có lợi cho người dân. Luật Đất đai năm 2003 đã làm tăng giá trị của đất đai khi Nhà nước tiếp tục mở rộng các quyền năng cho người sử dụng. Không chỉ dừng lại ở 5 quyền cơ bản nói trên, những người sử dụng đất còn có quyền cho thuê lại, tặng cho, bảo lãnh và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc phát triển, mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất thực sự đã làm cho đất đai càng ngày càng sử dụng hiệu quả hơn và trở

59

thành một nguồn lực tài chính để đầu tư phát triển sản xuất. Các quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất trở thành các quan hệ hàng hóa tiền tệ, góp phần hình thành và phát triển TTQSDĐ nói riêng, thị trường bất động sản nói chung trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Các quyền của Nhà nước cũng được mở rộng và dần được hoàn thiện từ chỗ giới hạn ở quyền giao đất, thu hồi đất sang cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức đấu thầu quyền sử dụng đất và đấu giá các dự án có sử dụng đất. Các quyền năng này đã góp phần không nhỏ trong việc làm tăng ngân sách nhà nước , đồng thời cũng tạo nên tính minh bạch để phát triển TTQSDĐ một cách lành mạnh.

Luật Đất đai năm 2013, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân…) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Các quyền năng của Nhà nước cũng được quy định cụ thể về 08 quyền của Nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai như: quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quyết định mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất, quyết định giá đất, quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Với những quy định cụ thể và rộng mở hơn về quyền năng của người sử dụng đất cũng như Nhà nước của Luật Đất đai năm 2013 đã góp phần quan trọng vào việc hoàn thiện chính sách đất đai, thúc đẩy TTQSDĐ phát triển năng động hơn nhất là trong điều kiện hội nhập quốc tế hiện nay.

Từ khi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã dẫn đến một quan niệm khác về thực hiện quyền SHTD về đất đai thông qua các việc mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất. Nhà nước đã thừa nhận các thuộc tính hàng hóa của QSDĐ trong nền kinh tế thị trường, đồng thời công

60

bố khung giá các loại đất, cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước, trong đó láy giá cả QSDĐ làm nội dung kinh tế của các hành vi chuyển QSDĐ, không ảnh hưởng đến chức năng quản lý về đất đai của Nhà nước. Như vậy, thị trường mua bán, chuyển nhượng QSDĐ hay thị trường mua bán chuyển nhượng các quyền năng sử dụng đất đã được hình thành và phát triển một cách tự nhiên.

Tuy đạt được nhiều bước tiến trong phát triển TTQSDĐ, nhưng do tính phức tạp của vấn đề đất đai TTQSDĐ của Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn, xuất hiện những cơn sốt trên thị trường, TTQSDĐ còn thiếu ổn định. Đặc biệt, tình trạng tố cáo, khiếu kiện, khiếu nại ngày càng gia tăng. Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cho triển khai việc đánh giá quá trình thực thi Luật Đất đai trên phạm vi cả nước, theo đó có một số kết quả như: Các dạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai: Khiếu nại hành chính về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (70.64%), tố cáo về vi phạm pháp luật của cán bộ quản lý và cơ quan hành chính (10.03%), khiếu nại về quyết định hành chính đối với giải quyết tranh chấp đất đai (8.59%), đòi lại đất cũ hiện do người khác đang sử dụng (6.80%), các dạng khiếu nại tố cáo khác (3.94%); Khiếu nại hành chính về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Khiếu nại về giá đất để tính bồi thường quá thấp so với giá thực tế trên thị trường (70%), người sử dụng đất đã nhận bồi thường theo chính sách đất đai trước đây, nay đòi bồi thường theo chính sách mới (20%), đòi bồi thường đất với đất Nhà nước đã thu hồi trong thời kỳ kinh tế bao cấp nên chưa được bồi thường (6%), khiếu nại về việc chưa được giải quyết tái định cư khi bị thu hồi toàn bộ đất ở, nhà ở (3%), khiếu nại, tố cáo đối với tình trạng bất công trong bồi thường, tái định cư do có biểu hiện vi phạm pháp luật, tham nhũng (1%).

Từ những số liệu trên có thể thấy, người bị thu hồi đất có khiếu nại, tố cáo về đất đai chủ yếu tập trung vào việc giải quyết bồi thường, tái định cư không thỏa đáng (chiếm 70.64% số lượng đơn), sau đó là ý kiến về tình trạng vi phạm pháp luật trong thực thi công việc quản lý đất đai của các cán bộ, cơ

61

quan hành chính (chiếm 10.03%). Tiếp tục trong số đơn khiếu nại, tố cáo về việc giải quyết bồi thường, tái định cư không thỏa đáng thì chủ yếu là giá đất quá thấp so với giá đất trên thị trường (chiếm 70% số lượng đơn)…

Đến đầu năm 2007, trên địa bàn cả nước có khoảng 12.000 trường hợp khiếu nại, tố cáo về đất đai. Số đó đã tăng lên vào năm 2014 “năm 2014, các cơ quan hành chính Nhà nước đã tiếp gần 392.700 lượt công dân đến khiếu nại (tăng 3,2% so với năm 2013), với 4.876 đoàn đông người (tăng 8,8% so với năm 2013) chủ yếu về lĩnh vực đất đai. Tiếp nhận gần 235.000 đơn thư, trong đó có trên 93.700 đơn thư khiếu nại, tố cáo với trên 42.780 vụ việc thuộc thẩm quyền. Đã giải quyết gần 36.000 vụ việc khiếu nại, tố cáo thuộc thẩm quyền, trách nhiệm được giao, đạt tỷ lệ 85,9%. Qua giải quyết, đã kiến nghị thu hồi cho Nhà nước 41 tỷ đồng, 183 ha đất; trả lại cho tập thể, công dân 199 tỷ đồng, 85ha đất; kiến nghị xử lý hành chính 552 người, chuyển cơ quan điều tra xem xét trách nhiệm hình sự 39 vụ việc với 36 người” [45].

2.3.2. Thị trường quyền sử dụng đất ở Trung Quốc Trung Quốc có dân số 1,4 tỷ người (năm 2014), trong đó nông dân

chiếm gần 80%. Trung Quốc có diện tích 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới. Cùng với quá trình công nghiệp hóa nhanh, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc giải quyết vấn đề đất đai là đặc biệt quan trọng. Theo ý tưởng "một số vùng có thể trở nên giàu có trước các vùng khác", tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước đã quyết định tiến hành cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu. Đặc khu Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai (Ngày 01/12/1987, Thẩm Quyến đã tổ chức bán đấu giá cả QSDĐ cho 8.588 m2 với thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSDĐ và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT)). Lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc, QSDĐ tham gia vào thị trường với tư cách là tài sản - hàng hóa, khởi đầu cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá.

62

Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 1988, đã bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Theo quy định này, QSDĐ được tách khỏi quyền sở hữu và do đó, QSDĐ được tư nhân hóa. Các cá nhân, kể cả người nước ngoài, có quyền thuê đất dài hạn để sử dụng. Họ có thể sở hữu nhà xưởng, căn hộ và các công trình xây dựng khác trên đất như sở hữu các

tài sản cá nhân. Năm 1990, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành “Điều lệ tạm

thời về xuất nhượng và chuyển nhượng QSDĐ quốc hữu thành thị” nhằm thúc đẩy cuộc cải cách chế độ sử dụng đất đai ở thành phố và thị trấn Trung Quốc. Theo đó người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc sử dụng cho các hoạt động kinh tế khác trong giới hạn số năm quy định. Như vậy, Trung Quốc đã thực hiện chuyển đổi trong hệ thống sử dụng đất: từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian sử dụng đất chuyển sang có thời hạn; từ cứng nhắc chuyển sang linh hoạt hơn.

Hiến pháp năm 1993, đã xuất hiện thuật ngữ "Kinh tế thị trường XHCN" và hệ thống kinh tế thị trường đã được thiết lập, nguyên tắc chuyển giao đất và xác định giá đất theo cơ chế thị trường cũng dần dần được hình thành. Trung Quốc tiến hành khảo sát những khu vực mà kinh tế thị trường phát triển mạnh như: Quảng Đông, Giang Tô, Triết Giang để thành lập TTQSDĐ. Sau đó, hệ thống lưu trữ về mua bán QSDĐ ở Hàng Châu và chợ địa ốc được xây dựng ở Quảng Đông, Triết Giang đã trở thành định hướng để cải cách hệ thống quản lý, sử dụng đất.

Ngày 29/8/1998, Luật Quản lý nhà nước về đất đai của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa (sửa đổi) được ban hành. Với việc thành lập thị trường đất đai, đất đai ở hầu hết các thành phố và địa phương ở Trung Quốc đã được chuyển giao theo phương thức trả tiền cho Nhà nước.

Năm 2001, Hội đồng Nhà nước đặt ra các yêu cầu tập trung quản lý nguồn cung đất đai cho xây dựng, thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất có trả tiền thuộc sở hữu nhà nước, khuyến khích đấu giá đất công khai, quản lý chuyển QSDĐ, tăng cường quản lý đất đai dưới góc độ quản lý tài sản. Một hệ thống các biện pháp mới đã hình thành với quan điểm tăng cường quản lý

63

tài sản đất đai. Hệ thống thị trường “thực” về QSDĐ, giá cả QSDĐ tiêu chuẩn và thông tin công khai về QSDĐ, v.v. được thiết lập tại nhiều thành phố. Nghị định số 15 đã thúc đẩy việc cải cách hệ thống sử dụng đất. Nó góp phần hoàn thiện cơ chế thị trường và thể hiện đáng kể việc phân phối đất đai theo cơ chế thị trường, góp phần tiêu chuẩn hóa việc xem xét, chấp thuận cho sử dụng đất, làm cho kinh tế thị trường đi vào trật tự.

Hiến pháp 2004, đất đai cũng được đặc biệt chú trọng đến. Câu "Vì lợi ích chung, Nhà nước có thể tiếp quản đất đai để sử dụng phù hợp với luật pháp" đổi thành "Vì lợi ích chung, Nhà nước có thể sung công hoặc tiếp quản đất đai để sử dụng vì mục đích công và trả tiền bồi thường phù hợp với luật pháp". Từ trưng dụng trong Hiến pháp và “Luật Quản lý đất đai” trước năm 2004 đã được chuyển thành từ “sung công”. Điều này có nghĩa là: Nếu trước khi sửa đổi Hiến pháp năm 2004, việc trưng dụng đất đai chỉ việc chuyển đổi QSDĐ, nhưng mang tính tạm thời, QSDĐ cuối cùng vẫn thuộc về các tổ chức kinh tế tập thể nông dân thì trong Hiến pháp sửa đổi năm 2004, sau khi sung công đất đai, các tổ chức kinh tế tập thể nông dân sẽ không được hưởng quyền sở hữu đất đai nữa, quyền sở hữu đất đai đã được chuyển sang sở hữu nhà nước.

Hội nghị Trung ương lần thứ 3 khóa XVII Đảng Cộng sản Trung Quốc năm 2008 thông qua “Quyết định về những vấn đề liên quan đến việc thúc đẩy cải cách nông thôn phát triển của ĐCS Trung ương Trung Quốc”. Quyết định đã đưa ra một chính sách đột phá là nông dân được trao đổi, sang nhượng không hạn chế QSDĐ NN mà họ đang được hưởng cho những nông dân khác hoặc cho doanh nghiệp, miễn là không chuyển đổi mục đích sử dụng. Nông dân cũng sẽ được thế chấp, cầm cố “QSDĐ” để vay vốn ngân hàng hoặc góp vốn vào công ty NN. Việc nông dân được phép bán đất sẽ tạo điều kiện cho sự ra đời của các nông trại quy mô lớn với công nghệ canh tác hiện đại. Với những nông dân muốn chuyển ra thành thị sinh sống, chính sách mới cho phép họ bán đất để ra thành phố với một khoản vốn khởi nghiệp.

Đến Nghị quyết Trung ương lần thứ 3 khóa XVIII của Đảng Cộng sản Trung Quốc diễn ra từ ngày 09-12/11/2013, đã được coi là một dấu mốc mới

64

của Trung Quốc trong cải cách lĩnh vực thị trường nhất là thị trường QSDĐ, nâng cao vai trò của thị trường hơn bằng cụm từ “để thị trường đóng vai trò mang tính quyết định”. Quan điểm của Đảng Cộng sản Trung Quốc là cải cách thể chế kinh tế vẫn là trọng điểm của cải cách tòan diện sâu rộng, vấn đề hạt nhân của cải cách thể chế kinh tế vẫn là xử lý tốt quan hệ chính phủ với thị trường. Trong vấn đề đất đai, Trung Quốc dựa vào thị trường nhiều hơn để phân bổ nguồn lực đất, trao nhiều quyền lợi hơn cho nông dân trên cơ sở cải cách thể chế quản lý đất đai hiện hành. Theo tinh thần Nghị quyết, Nhà nước, khuyến khích quyền kinh doanh ruộng đất khoán công khai trên thị trường để dịch chuyển sang hộ chuyên ngành lớn, nông trường gia đình, hợp tác xã nông dân, xí nghiệp NN... Cho phép nông dân lấy quyền kinh doanh ruộng đất khoán vào cổ phần phát triển kinh doanh sản phẩm NN; trao cho nông dân càng nhiều quyền tài sản. Chủ yếu là dựa vào pháp luật bảo hộ quyền kinh doanh ruộng đất khoán nông dân, bảo đảm quyền lợi thành viên tổ chức kinh tế tập thể nông dân, bảo đảm quyền ích vật chất đất thổ cư hộ nông dân. Những chính sách này, đã góp phần xoa dịu sự phẫn nộ của nông dân Trung Quốc do tình trạng tham nhũng ở nông thôn và sự cách biệt quá lớn về thu nhập giữa nông thôn và thành thị. Hơn nữa, chính sách mới cho phép nông dân sử dụng đất vô thời hạn ngay là tín hiệu tỏ rõ quyết tâm của Đảng và Chính phủ Trung Quốc muốn dùng biện pháp mạnh hơn để bảo vệ lợi ích của nông dân.

Tuy Nhà nước Trung Quốc đã cố gắng hoàn thiện khung pháp lý, tạo cơ chế thuận lợi cho TTQSDĐ phát triển, nhưng TTQSDĐ của Trung Quốc còn tiềm ẩn sự bất ổn. Có thể thấy “hơn 50% các vụ biểu tình lớn xảy ra trong tám tháng đầu năm 2012 ở Trung Quốc đều do người dân bức xúc khi đất của họ bị thu hồi và nhà của họ bị san bằng mà không được đền bù. Những vụ biểu tình lớn ở Trung Quốc tăng nhanh từ 8.700 vụ năm 1993 lên khoảng 90.000 vụ trong năm 2010. Đến nay, dư luận Trung Quốc vẫn còn sôi sục “sự kiện Ô Khảm” ở tỉnh Quảng Đông. Ngay sau đó lại xảy ra hàng loạt vụ bất ổn do thu hồi đất tại tỉnh này. Theo Nhật Báo Quảng Đông đưa tin chỉ vài tháng sau vụ Ô Khảm, chính quyền Quảng Đông đã phải đương đầu với “bản sao Ô Khảm”

65

ở khu Vọng Giang, thành phố Quảng Châu. Hơn 3.000 dân Vọng Giang đã bao vây trụ sở chính quyền tỉnh Quảng Đông để phản đối chính quyền địa phương đầu cơ địa ốc trái phép trên đất canh tác của dân, thu lợi 63 triệu USD. Những vụ tương tự diễn ra rất nhiều. Kết quả khảo sát của Đại học Nhân dân Bắc Kinh cho biết hơn 43% nông dân được hỏi đều khẳng định mình là nạn nhân của nạn chiếm đất trái phép của chính quyền địa phương. Khoảng 1/4 trong số này khẳng định không được đền bù xu nào. Số còn lại nói họ chỉ nhận được số tiền thấp hơn 40 lần so với mức giá chính quyền địa phương bán lại cho các nhà đầu tư. Tính ra 40-50% giá trị của đất bị thu hồi rơi vào tay nhà đầu tư, chính quyền địa phương đút túi 20-30%. Khoảng 25-30% nuôi dưỡng các cơ quan hành chính thôn xã. Người nông dân bán đất chỉ nhận được vỏn vẹn 5-15% “miếng bánh” đất đai” [103].

2.3.3. Những bài học rút ra cho Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 2.3.3.1. Những bài học thành công Một là, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường QSDĐ, đặc

biệt là nhận thức đúng dưới phương diện kinh tế đối với với QSDĐ. Theo bài học của Việt Nam, trong thời gian qua Việt Nam rất coi trọng việc phát triển hệ thống lý luận về thị trường QSDĐ, nhất là những vấn đề rất cơ bản của thị trường QSDĐ đều được nghiên cứu thành hệ thống lý luận. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng những phương thức quản lý có hiệu quả thị trường QSDĐ. Ở khía cạnh này vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao.

Hai là, coi trọng việc xây dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để hình thành và phát triển TTQSDĐ. Từ kinh nghiệm các nước, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này. Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp,... cùng các quy định các bên tham gia thị trường, xác định rõ chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.

66

Ba là, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của TTQSDĐ, như yếu tố cung, cầu, giá cả QSDĐ, hệ thống thông tin và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.

Về cung, cần kết hợp giữa việc sử dụng hợp lý nguồn cung QSDĐ hiện có với việc tăng nguồn cung thông qua việc quy hoạch đô thị theo hướng hiện đại, tăng khả năng chuyển nhượng QSDĐ.... điều này đòi hỏi phải có quy hoạch dài về quỹ đất.

Về phía cầu, cần điều tiết nhu cầu về QSDĐ theo hướng không cho phép các dự án sử dụng nhiều đất trong thành phố, áp dụng chính sách hạn điền, áp dụng chính sách thuế lũy tiến đối với những cá nhân, tập thể sử dụng quá nhiều đất, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng sang vùng nông thôn, vùng khó khăn để tạo nhu cầu sử dụng đất và phát triển KT-XH vùng nông thôn.

Về giá cả QSDĐ, Chính phủ cần có quy định rõ ràng về mức thuế chuyển nhượng QSDĐ và các công trình gắn trên đất, khống chế quyết liệt tình trạng đầu cơ đất đai, tinh giản thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để tránh gây sốt về đất đai. Về định giá cả QSDĐ, theo kinh nghiệm của các nước về vấn đề định giá đất, phải đào tạo được những định giá viên chuyên về định giá đất; cần thiết phải thành lập một số hiệp hội về định giá và tổ chức khác có liên quan, như hiệp hội của các định giá viên cá nhân độc lập, hiệp hội của các công ty cung cấp dịch vụ định giá... Cần thiết phải thành lập một Hội đồng định giá quốc gia hoặc Hội đồng định giá địa phương, bao gồm đại diện của cơ quan nhà nước có chức năng quản lý về định giá và các bên thành phần khác.

Cần thiết phải thành lập một trung tâm thông tin bất động sản được tin

học hóa, hoạt động trên phạm vi toàn quốc và được cung cấp thông tin trực

tuyến để các định giá viên, tổ chức định giá sử dụng.

Bốn là, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch QSDĐ phù hợp với

điều kiện CHDCND Lào, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về

QSDĐ, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên TTQSDĐ, có khả năng

bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua QSDĐ. Cần có các

biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình

67

trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng. Sử

dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế

cao đối với những người sử dụng đất ở thành phố lớn và đánh thuế thấp đối

với người sử dụng đất ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm

mạnh giá cả QSDĐ ở thành thị, khống chế được tình trạng đầu cơ đất, giữ

bình ổn thị trường.

2.3.3.2. Những bài học không thành công Vấn đề đất đai nói chung, TTQSDĐ nói riêng là vấn đề phức tạp, khó

khăn, bởi nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của người dân. Từ thực tiễn

TTQSDĐ ở Việt Nam và Trung Quốc đã cho thấy tính phức tạp của nó, thể

hiện ở chỗ tranh chấp về quyền và lợi ích trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày

càng đa dạng và phức tạp. Từ đó có thể rút ra một bài học như sau:

Thứ nhất, cần sự nhận thức và vận dụng chủ nghĩa Mác - Lênin về quan

hệ ruộng đất, đặc biệt là phải có nhận thức đầy đủ về chế độ SHTD về đất đai

và phương pháp xử lý quan hệ lợi ích trong điều kiện kinh tế thị trường là

chưa sâu sắc.

Thứ hai, phải hoàn thiện việc ban hành quyết định hành chính: một số

quyết định hành chính thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chuyển mục

đích sử dụng đất, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai,... còn sai sót, một

số quyết định giao đất, cho thuê đất chưa bảo đảm những điều kiện cần thiết

theo quy định.

Thứ ba, tăng cường công tác tổ chức thi hành pháp luật đất đai và gương mẫu về phẩm chất đạo đức của cán bộ, công chức trong thi hành pháp luật đất đai để tránh tình trạng cán bộ lợi dụng chức quyền để chục lợi.

Thứ tư, tăng cường giáo dục, nâng cao kiến thức và ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân nhất là các văn bản pháp luật về đất đai.

Như vậy, nghiên cứu quan hệ đất đai và thị trường QSDĐ ở những khía cảnh trên đây là nhằm tìm đến một sự lựa chọn những bước đi và cách làm tốt để lực lượng sản xuất phải phù hợp với quan hệ sản xuất.

68

Chương 3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

Sự ra đời, tồn tại và phát triển của TTQSDĐ cũng giống như các thị thị trường khác - là một quá trình, chúng đều phải tuân thủ những quy luật chung và đặc thù. Đối với quá trình hình thành và phát triển của TTQSDĐ ở CHDCND Lào thì có đặc thù nổi bật là hai vấn đề như: Một là, tác động của kinh tế - xã hội đến thị trường quyên sử dụng đất và Hai là, quá trình nhận thức về hàng hóa quyền sử dụng đất. Vì vậy để nhận rõ thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào thì không thể không phân tích hai vấn đề trên.

3.1.1. Những tác động kinh tế - xã hội đến quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

3.1.1.1. Tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và đâu tư phát triển - Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, những năm gần đây nền

kinh tế Lào đã tăng trưởng tương đối ổn định, GDP tăng trung bình 7,8-8%/năm, trong đó năm 2011-2012 đạt mức tăng trưởng cao nhất 8,3% (xem bảng 3.1). Từ những mức tăng trưởng cao của nền kinh tế, đã tác động tích cực nâng cao đời sống của nhân dân, tổng sản phẩm quốc nội bình quân đầu người đạt đạt được ở mức 1.970 USD/đầu người (xem bảng 3.2).

Bảng 3.1: Tỷ lệ tăng trưởng của GDP giai đoạn (2010-2015) Đơn vị tính: %

Mục tiêu

(2011-2015) 2010-2011

2011-2012

2012-2013

2013-2014

2014-2015

Trung bình 5 năm

Tăng trưởng của GDP >8 8,1 8,3 8,0 7,8 7,5 Nông-lâm nghiệp 3,5 2,9 2,8 3,1 3,0 3,0

Công nghiệp 15,0 15,8 14,4 7,4 8,5 8,9

Dịch vụ 6,5 7,8 8,1 9,7 9,3 9,1

7,9

Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư [6].

69

Bảng 3.2: Tổng sản phẩm quốc nội bình quân đâu người

Năm Dân số (triệu người)

Tổng GDP (tỷ kíp)

Kế hoạch (USD/người)

Thực hiện được(USD/

người) So sánh (%)

2010-2011 6,30 62.458 1.155 1.217 5,37

2011-2012 6,51 70.343 1.332 1.349 1,28

2012-2013 6,64 80.199 1.520 1.534 0,92

2013-2014 6,77 90.823 1.674 1.671 - 0,01

2014-2015 6,90 102.320 1.890 1.970 5,91

Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư [6]. Tăng trưởng kinh tế cao nhờ tăng trưởng của từng ngành đã tạo cho cơ

cấu kinh tế của tỉnh có sự chuyển dịch mạnh theo hướng CNH, HĐH. Tình hình cụ thể được thể hiện qua các số liệu của Bảng 3.3 dưới đây:

Bảng 3.3: Cơ cấu kinh tế năm 2011-2015 2010-2011 2011-2012 2012-2013 2013-2014 2014-2015

Tổng giá trị GDP theo giá hiện hành (tỷ kíp)

62.458 70.343 60.199 90.823

102.320

Cơ cấu (%) 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Nông-lâm nghiệp (%) 27,9 26,7 25,2 24,8 23,7

Công nghiệp (%) 26,9 29,6 28,0 27,5 29,1

Dịch vụ (%) 45,2 43,7 46,8 47,7 47,2

Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư [6].

Các số liệu trên cho thấy, tỷ trọng nông nghiệp có xu hướng giảm mạnh, còn công nghiệp, xây dựng và dịch vụ có xu hướng tăng nhanh nhất là ngành dịch vụ. Tình hình đó có tác động không nhỏ tới TTQSDĐ thông qua các hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích khác cùng với sự chuyển dịch lao động từ nông nghiệp sang các ngành khác.

- Trong lĩnh vực đầu tư và phát triển, trong những năm qua do có sự điều chỉnh và củng cố lại cơ chế chính sách đầu tư, đã tác động thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ. Tổng mức đầu tư toàn xã hội đã tăng lên hàng năm, nếu năm 2010-2011 tổng mức đầu tư của toàn xã hội là 26.483,93

70

tỷ kíp, chiếm 42% của GDP, tăng thành 36.327,07 tỷ kíp, chiếm 52% của GDP vào năm 2011-2012, 45.179,64 tỷ kíp, chiếm 56% của GDP vào năm 2012-2013 và 41.323,56 tỷ kíp, chiếm 45,1% của GDP vào năm 2013-2014. Nguồn vốn đầu tư ngân sách nhà nước, vốn viện trợ ODA, nguồn vốn đầu tư của tư nhân trong và ngoài nước và nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng.

3.1.1.2. Dân số, phong tục tập quán tác động đến thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

- Tác động tích cực đến thị trường quyền sử dụng đất. Dân số, CHDCND Lào là cộng đồng quốc gia các bộ tộc, được hợp

thành từ 49 bộ tộc cùng sinh sống, dân số của Lào hiện đang trong quá trình

phát triển. Nếu năm 1985, có 3,36 triệu dân thì đến năm 2005 có 5,61 triệu

người và có 6,492 triệu người vào năm 2015. Mật độ dân số của Lào so với

các nước trong vùng và thế giới thấp hơn rất nhiều, hiện có khoảng 27

người/km2. Dân cư cũng phân bố không đều, ở thành phố, thị xã, những nơi

thuận lợi cho sản xuất NN thì đông dân, còn lại dân cư rất thưa. Theo khảo

sát, mật độ dân số ở Viêng Chăn là cao nhất 209 người/km2; tỉnh Say Sổm

Bun 10 người/km2, tỉnh Phongsaly có 11 người/km2, tỉnh Xê-Kong có 15

người/km2 và At-Ta-Pư chỉ có 14 người/ km2 (xem phụ lục 1). Dân số Lào là

dân số trẻ, độ tuổi từ 0-14 tuổi chiếm 37,02%; từ 15 - 60 tuổi chiếm 57,15%.

Còn lại là ở độ tuổi từ 61 trở lên [102, tr.24]. Việc dân số tăng khá nhanh

trong những năm qua, đã tạo nhu cầu về đất đai phục vụ cho sinh hoạt (ở) và

sản xuất kinh doanh ngày càng tăng thêm, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự

gia tăng của số hộ gia đình độc lập làm cho cầu diện tích đất ở và sản xuất

kinh doanh tăng thêm.

Phong tục tập quán, CHDCND Lào, nông nghiệp, nông thôn có vai trò

rất quan trọng trong xuất quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Trong

những năm đổi mới, nông nghiệp nông thôn, nông dân lại đi trước mở đường

cho quá tình đổi mới. Vì vậy, quá trình phát triển kinh tế của đất nước tác

động rất lớn đến xã hội Lào, đặc biệt là phong tục tập quán.

71

Trong giai đoạn hiện nay, tập tuán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp

vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch QSDĐ trên thị trường quyền sử

dung đất. Kết cấu xã hội nông thôn ở các vùng của Lào là sự pha trộn giữa

các tình chất, kinh tế xã hội khác nhau. Trong điều kiện như vậy người dân có

khả năng thích nghi cao trong quá trình lịch sử đầy biến động của chế độ thực

dân nửa phong kiến và khi cách mạng thành giành độc lập, thống nhất đất

nước và hội nhập quốc tế, phát triển kinh tế theo cơ chế kế hoạch hóa tập

trung bao cấp, chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Các vùng, miền, nông thôn của Lào với nếp sống bản làng, ở nhà sàn có

mối quan hệ cộng đồng gắn bó chặt chẽ, tạo nên cơ chế ràng buộc tự nhiên,

giám sát các cá nhân về đạo đức, tâm lý hình thành nên kỷ luật làng xã và tạo

sự thống nhất trong hành động. Những tập quán truyền thống và thị hiếu của

nông dân, nông thôn của Lào có tác động rất lớn đến sự hình thành và phát

triển thị trường quyền sử dụng đất.

- Tác động tiêu cực đến thị trường quyền sử dụng đất.

Tuy dân số có tác động tích cực trong việc thúc đẩy sự hình thành và

phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào trong thời gian qua, nhưng trên thực

tiễn đất rộng người thưa dẫn tới việc sử dụng đất không hiệu quả, lãng phí,

xuất hiện cơ chế “xin - cho” QSDĐ và hiện nay vẫn còn tồn tại ở các vùng

nhất là vùng nông thôn, làm cho Nhà nước thất thoát nguồn thu. Sự chênh

lệch giữa giá cả quyền sử dụng đất của các vùng miền khá lớn ảnh hưởng đến

sự phát triển không đồng đều của thị trường quyền sử dụng đất.

Với địa hình đất tự nhiên phân dị phức tạp, vùng núi, cao nguyên chiếm

¾ của diện tích tự nhiên, hành lang hẹp, độ dốc lớn, nhất là ở các tỉnh phía

Bắc, đồng bằng ít, khí hậu ở các vùng miền khác nhau, khí hậu các tỉnh phía

Bắc khắc nhiệt, phía Nam thời tiết nóng hơn, thương xuyên bị hạn hán. Nền

kinh tế Lào vốn xuất phát từ nền kinh tế tự nhiên, nửa tự nhiên tự cung tự cấp

đã ảnh hưởng lớn đến tâm lý của người nông dân sản xuất nhỏ, mang tính tự

phát manh mún đã tồn tại nhiều thế kỷ.

72

Do đặc trưng của văn hóa phương Đông về vấn đề quan hệ huyết thống cũng là một nhân tố làm cho quy mô sử dụng đất của gia đình có chiều hướng giảm dần theo lịch sử phát triển của dân số. Truyền thống văn hóa: “An cư mới lạc nghiệp” đã thấm đẫm vào trong tâm thức của người Lào. Mỗi một gia đình, những người thuộc thế hệ trước luôn mong muốn và chủ động tạo lập cho con cái họ những diện tích đất nhất định để có thể ổn định cuộc sống, đây cũng tạo được cầu về quyền sử dụng đất theo xu hướng tăng của dân số. Đất đai thì có hạn, trong khi đó, dân số luôn gia tăng. Kết quả là quy mô ruộng đất mà các thành viên xã hội theo đó giảm dần. Các thành viên trong xã hội dù có muốn có khả năng sử dụng đất đai quy mô lớn thông qua con đường tập trung đất đai cũng gặp phải những giới hạn của điều kiện tự nhiên - xã hội, đặc biệt là giới hạn của sự phát triển lực lượng sản xuất, nếu không được quản lý tốt dễ dẫn tới đầu cơ đất, thị trường giao dịch ngầm phát triển. Như vậy, quan hệ đất đai ở Lào về cơ bản vẫn chịu tác động của đặc điểm văn hóa tập quán của dân tộc.

3.1.1.3. Hội nhập kinh tế quốc tế tác động đến thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

Thực hiện nhất quán chủ trương đường lỗi đối ngoại nhất quán của Đảng NDCM Lào, Hội nhập kinh tế quốc tế khu vực và quốc tế ngày càng đi vào chiều sâu, CHDCND Lào đã thiết lập quan hệ ngoại giao với 139 quốc gia và vùng lãnh thổ, ký kết hiệp định song phương về kinh tế, thương mại với 15 nước và tham gia khung hợp tác thương mại đa phương như: cộng đồng kinh tế ASEAN, hoàn thành việc tham gia kỹ kết nhiều Hiệp định như: Hiệp đinh thương mại hàng hóa AESEAN (ATIGA: ASEAN Trade In Goods Agreement), Hiệp định đầu tư toàn diện ASEAN (ACIA: ASEAN Comprehensive Investment Agreement) và Hiệp định khung ASEAN về dịch vụ với 7 gói cam kết; hoàn tất đàm phán thương mại tự do ASEAN - Trung Quốc, ASEAN + 6, ASEAN - Nhật, hoàn tất đàm phán và ký kết vào Hiệp định thương mại tự do ASEAN + Úc và Newzeland và Hiệp định hàng hóa ASEAN + Ấn Độ; ký kết Hiệp định đầu tư ASEAN + Hàn Quốc, hoàn tất

73

Biên bản nghi nhớ hình thành khu vực thương mại tự do ASEAN + 3 và ASEAN + 6, nổi bật nhất trong hội nhập kinh tế quốc tế là hoàn tất quá trình đàm phán lâu dài và trở thành thành viên của tổ chức Thương mại thế giới (WTO) vào năm 2013, vị thế và vai trò CHDCND Lào ngày được nâng cao trên trường quốc tế.

Hội nhập kinh tế quốc tế đã tác động mạnh mẽ vào TTQSDĐ, làm tăng

nguồn cầu QSDĐ để phục vụ vào xây dựng nhà máy, trung tâm thương mại,

sản xuất nông nghiệp, khoáng sản, năng lượng.v.v.. Với việc thành lập 13 đặc

khu kinh tế trên cả nước, đã thu hút đước 180 công ty nước ngoài đến thuê và

tô nhượng đất, với tổng vốn đầu tư lên tới hàng tỷ USD. Lĩnh vực nông

nghiệp, qua tiến trình mở cửa Hội nhập kinh tế quốc tế, nền sản xuất nông

nghiệp đã chuyển dần từ sản xuất nhỏ tự cung tự cấp sang sản xuất hàng hóa

với mô hình thuê và tô nhưởng đất quy mô lớn.

3.1.2. Quá trình nhận thức về hàng hóa quyền sử dụng đất

3.1.2.1. Giai đoạn trước đổi mới 1986 Sau đất nước được giải phóng, đất đai và tài nguyên thiên nhiên đã thuộc

về SHTD, Nhà nước đã có chính sách chuyển hóa đất đai thành tài sản chung

của dân tộc và được sử dụng dưới hai hình thức là hợp tác xã và quốc doanh.

Tuy nhiên, do sản xuất trong giai đoạn này chưa phải là sản xuất hàng hóa

QSDĐ chưa được thừa nhận là hàng hóa, nên TT QSDĐ chưa hình thành,

mặc dù vẫn có thị trường ngầm về chuyển nhượng QSDĐ.

Trong giai đoạn này, một mặt nhận thức trên phương diện kinh tế đối với

QSDĐ chưa được sâu sắc, nhất là đất phục vụ sản xuất. Lúc bây giờ, đất đai

chưa thật sự được quản lý, nhiều hộ gia đình không quan tâm đến QSDĐ;

công tác quản lý hồ sơ đất đai của Nhà nước chưa được quan tâm thích đáng,

còn bên chủ sử dụng đất hoặc người sử dụng đất vẫn coi nhẹ đến hồ sơ đất

đai, nhất là khi mất hồ sơ hoặc tài liệu liên quan đến đất đai. Điều đó đã ảnh

hưởng nặng nề đến quan hệ đất đai hiện nay. Mặt khác, bộ máy tổ chức quản

lý đất trong giai đoạn này còn chưa lành mạnh, làm việc còn theo cơ chế bao

74

cấp, công tác quản lý đất xây dựng và đất thành thị là thuộc Vụ quản lý tài sản

đất Bộ Tài chính, còn đất ruộng, đất vườn là thuộc Vụ Hợp tác xã Bộ NN và

Thủy lợi vào lúc đó.

Tại Đại hội lần thứ III (1982) của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào, Đảng đã có cố gắng lớn trong việc đổi mới nhận thức về kinh tế, có thể nói đây là bước ngoặt quan trọng cho tư duy đổi mới của Đảng, Đảng đã cố gắng chuyển nền kinh tế tự nhiên sang nền kinh tế hàng hóa, khuyến khích sử dụng sức mạnh của thị trường, khuyến khích đầu tư và thúc đẩy việc phát triển nguồn nhân lực. Năm 1983 Chính phủ đã có ý tưởng về thu thuế QSDĐ, và đã làm thí nghiệm ở 4 huyện trong thủ đô Viêng Chăn trước như: Huyện Chăn Tha Bu Ly, Huyện Xy Xắt Ta Nak, Huyện Xy Khốt Ta Bong và Huyện Xay Xệt Thả sau đó triển khai sang các địa phương khác.

Có thể nói, giai đoạn trước năm 1986 là giai đoạn thực hiện cơ chế kinh tế tập trung quan liêu bao cấp, sản xuất hàng hóa còn hạn chế, các loại thị trường còn hạn chế, việc trao đổi mua bán quyền sử dụng đất chưa được bàn đến, cho nên thị trường quyền sử dụng đất giai đoạn này chưa đủ điều kiện để hình thành, phát triển cả cơ sở nhận thức và thực tiễn.

3.1.2.2. Giai đoạn từ năm 1986 đến nay Năm 1986 Chính phủ nước CHDCND Lào đã chuyển từ cơ chế kế hoạch

hóa sang cơ chế mới, coi đơn vị hộ gia đình là điểm khởi đầu, đồng thời cũng đã khuyến khích kinh tế hợp tác của nhân dân với nhiều hình thức, nhiều cấp độ khác nhau dựa trên đặc điểm của từng khu vực. Đối với ruộng đất của nông dân được tịch thu vào tài sản của Hợp tác xã trước đây, được trao trả lại cho chủ cũ và quy hoạch lại, đây được coi là bước tiến quan trọng trong nhận thức về QSDĐ. Từ đó, việc sử dụng đất ở CHDCND Lào đã bước vào giai đoạn mới, với yêu cầu phải có sự quản lý đất đai bằng pháp luật, khuyến khích và bảo đảm việc thực hiện QSDĐ của công dân Lào cũng như nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đến năm 1988 lần đầu tiên Đảng có chủ trương trao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức và không tập thể

75

hóa ruộng đất “Đất đai là thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước Trung ương là đại diện, Nhà nước phải phân chia đất đai cho nông dân sử dụng, vì vậy chúng ta có thể tuyên bố rằng không tập thể hóa ruộng đất, để nông dân yên tâm đầu tư sản xuất” [37, tr.25]. Đây là bước tiến quan trọng về tư duy của Đảng trong quan hệ đất đai, QSDĐ được coi là động lực phát triển kinh tế hộ, thúc đẩy sản xuất nông phẩm hàng hóa.

Nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai, năm 1989 Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Nghị định số 129, ngày 18/11/1989 về giải quyết các vấn đề đất đai và nhà ở của bọn phản động bị tòa án xét xử, những người bỏ đi nước ngoài và những người bị cải tạo. Ban hành Nghị định số 99/TTg, ngày 19/12/1993 về vấn đề Đất đai và Chỉ thị bổ sung của Thủ tướng Chính phủ số 02/TTg, ngày 15/2/1994 về việc Giải quyết vấn đề đất đai và một số văn bản khác về vấn đề đất đai. Các văn bản pháp lý nêu trên đã góp phần hoàn thiện kiến trúc thượng tầng, nhằm điều chỉnh quan hệ sản xuất phù hợp với lực lượng sản xuất hiện tại. Đến năm 1994 Bộ Chính trị đã tiến hành tổng kết đánh giá lại quá trình quản lý và sử dụng đất. Đến giai đoạn này, vấn đề đất đai đã trở thành vấn đề vĩ mô, nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng, nhất là nhu cầu có QSDĐ hợp pháp, mua - bán, thế chấp QSDĐ theo cơ chế thị trường ngày càng phổ biến.v.v.. Trong khi không ít trường hợp tiến hành không đúng quy định pháp luật, tố cáo nhau, không thể hòa giải được phải nhờ tới tòa án để giải quyết, gây bất ổn trong xã hội.

Cũng trong năm 1994, Bộ chính trị đã chỉ đạo Chính phủ tiến hành quy hoạch lại đất đai và Chính phủ đã ban hành Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 nhằm tiến hành thí điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ, ban đầu là tiến hành thí điểm ở Thủ đô Viêng Chăn. Đồng thời tiến hành tổng kết và đánh giá lại quá trình quản lý và sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Qua đó thấy rằng, cần phải có sự đổi mới trong quan hệ đất đai, nhằm thúc đẩy sự phát triển của TTQSDĐ như: công tác ban hành pháp luật và các quy chế khác, công tác tổ chức và nhân sự, cơ chế quản lý và điều chỉnh hiệu quả sử dụng đất đai, tạo nguồn thu từ đất và công tác thu thuế sử dụng đất, công tác

76

cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chuẩn hóa bản đồ đất và sử dụng công cụ hiện đạ. Đồng thời giải quyết các khiếu kiện, khiếu nại và các biểu hiện tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Nhằm đáp ứng yêu cầu đó, năm 1997 Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai đầu tiên của Lào, theo Luật “cá nhân hoặc tổ chức được được quyền sử dụng đất trên cơ sở: Nhà nước giao; chuyển nhượng và thừa kế tài sản. Người có quyền sử dụng đất có những quyền: giữ gìn đất; sử dụng đất; quyền được hưởng kết quả từ đất; có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; có quyền thừa kế quyền sử dụng đất” [87, tr.16]. Đây là bước tiến quan trọng trong việc hợp thức hóa hàng hóa quyền sử dụng dất. Luật Đất đai sửa đổi bộ sung năm 2003 và các văn bản dưới luật đều quy định rõ về quyền sử dụng đất. Trong đó, đã bổ sung thêm về cơ sở có quyền sử dụng đất là từ việc “được giao, trao đổi, mua - bán và thừa kế tài sản” [88, tr.3]. Như vậy, sau khi ban hành Luật Đất đai năm 1997, sửa đổi bổ sung 2003, QSDĐ đã được hợp thức hóa, được coi như là một hàng hóa được lưu thông trên thị trường.

3.2. THỰC TRẠNG CUNG, CẦU VÀ SỰ HÌNH THÀNH GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

Như đã phân tích ở chương 2, với đặc tính cung trên TTQSDĐ ít co giãn do ảnh hưởng của quỹ đất tự nhiên, địa hình, hoạt động sử dụng đất, cho nên giá cả quyền sử dụng đất phủ thuộc chủ yếu vào nhu cầu sử dụng đất (tức là cầu về QSDĐ). Quỹ đất của nước CHDCND Lào có tổng diện tích 236.800 km2, trong đó đã chia thành hai quỹ đất:

Một là, quỹ đất bảo tồn giữ gìn tài nguyên thiên nhiên khoảng 17.400.000 ha hoặc bằng 73,50% (loại đất này không tham gia vào thị trường QSDĐ) trong đó: diện tích đất rừng phòng hộ có 12.500.000 ha hoặc bằng 52,78%, đât rừng bảo tồn có 4.500.00 ha hoặc bằng 19% và đất khu vực nước (hồ, ao, sông ngòi...) có 400.000 ha chiếm 1,72%.

Hai là, quỹ đất sử dụng có 6.280.000 ha hoặc bằng 26,5%. Trong đó: diện tích đất NN 2.800.000 ha chiếm 11,82% (Đất trồng lúa 2.000.000 ha chiếm 8,45%, đất trồng cây ngắn hạn và trung hạn có 400.000 ha chiếm 8,45%, đất trồng cây ăn quả 150.000 ha chiếm 0,63% và đất trồng cỏ 250.000

77

ha chiếm 1,10%); diện tích đất rừng sản xuất có 1.800.000 ha bằng 7,60% (Đất rừng sản xuất tự nhiên 1.000.000 ha chiếm 4,22% và đất trồng cây công nghiệp 800.000 ha chiếm 3,38%); và diện tích đất xây dựng và các loại đất phát triển khác có 1.680.000 ha chiếm 7,10% (trong đó bao gồm cả đất xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, xây dựng đập thủy điện, diện tích đất khoáng sản và loại đất khác...). Loại đất sử dụng với diện tích có hạn đang là những loại đất đang tham gia trực tiếp vào thị trường QSDĐ, nhất là thị trường cho thuê và tô nhượng đất và đặc biệt là loại đất xây dựng sẽ có những biến đổi mạnh trong thời gian tới.

Số liệu trên cho thấy, quỹ đất bảo tồn sẽ không tham gia vào TTQSDĐ hiện tại, chỉ có quỹ đất sử dụng tham gia vào TTQSDĐ, đó là đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

3.2.1. Quá trình hình thành chủ thể quyền sử dụng đất thông qua hợp thức hóa quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Như đã phân tích ở chương 2, đặc điểm của TTQSDĐ là giao dịch về QSDĐ chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ địa bạ, giấy chứng nhận QSDĐ Giấy chứng nhận QSDĐ được coi là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất, “giấy tờ chứng nhận QSDĐ có giá trị cao nhất về mặt pháp lý, người có tên trong giấy chứng nhận QSDĐ được coi là chủ của giấy tờ đó và có quyền sử dụng nó thành tài sản thế chấp, góp vốn, trao tặng, mua - bán và trao đổi, cho thuê, cho kế thừa” [98, tr.16].

Vì vậy, giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Trong pháp luật về đất đai, giấy chứng nhận QSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định về đăng ký, theo dõi sự biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về QSDĐ. Trong thời gian qua do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không thể kiểm soát được việc mua, bán trao đổi QSDĐ. Nếu các hộ gia đình, tổ chức và cá nhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy giấy chứng nhận QSDĐ thì khi trao đổi, mua, bán trên thị

78

trường phải trình “giấy chứng nhận QSDĐ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Giấy chứng nhận QSDĐ không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại khi bị thu hồi QSDĐ. Giấy chứng nhận QSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.

Cấp giấy chứng nhận QSDĐ là vấn đề rất cần thiết hiện nay nhằm tăng thêm giá trị của QSDĐ, thúc đẩy quá trình giao dịch, mua bán QSDĐ. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các hoạt động giao dịch QSDĐ trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT-XH. Đồng thời, giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Hiện nay, nhiều địa phương còn tồn tại dạng “ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm, và đó đang là một khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý đất đai.

Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT-XH, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Với Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 về thí điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giai đoạn đầu được thí điểm ở 25 bản, thuộc 2 huyện của Thủ đô Viêng Chăn (Huyện Xy Xăt Ta Nak và Huyện Xay Xệt Tha) với nguồn viện trợ của Chính phủ Úc, sau đó đến tháng 7 năm 1996, Chính phủ đã vay vốn từ Ngân hàng thế giới để triển khai Dự án cấp giấy chứng nhận QSDĐ giai đoạn I, Dự án cấp giấy chứng nhận QSDĐ được triển khai ra 9 tỉnh/thành (trong 17 tỉnh/thành vào thời điểm bây giờ) và kết thúc giai đoạn I vào năm 2003, qua thực hiện có thể “đo đạc và điều tra đất được 190.392 thửa đất, bằng 95,2% của kế hoạch dự án, cấp 172.066 giấy chứng nhận QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình, chiếm 107% trong đó đất công có 23.610 thửa” [111, tr.3].

Sau đó Chính phủ tiếp tục cho phép triển khai Dự án cấp giấy chứng nhận QSDĐ giai đoạn II bắt đầu từ 1/10/2003 đến cuối năm 2008, trên cơ sở

79

tập trung vào các khu thành thị cũng như ngoại ô của 9 tỉnh trong giai đoạn I và mở rộng thêm 5 tỉnh nữa. Qua thực hiện đã đo đạc và điều tra được 273.628 mảnh đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ được 247.175 mảnh đất. Nếu tính cả hai giai đoạn của Dự án đã có 463.020 mảnh đất được đo đạc, điều tra và cấp giấy chứng nhận QSDĐ được 419.241 tờ [111, tr.3].

Qua thực thi Nghị dịnh số 42/TTg của Thủ thướng Chính phủ và kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong hai giai đoạn đã tác động tích cực vào nền kinh tế nói chung, TTQSDĐ nói riêng. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ giúp cho người dân, nhà đầu tư nước ngoài yên tâm hơn trong việc sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh. Một số người dân đã sử dụng giấy chứng nhận QSDĐ làm tài sản thế chấp vay tiền ngân hàng cũng như trên thị trường tài chính, chuyển nhượng, mua - bán QSDĐ, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong kinh doanh,v.v.. tác động tới việc đầu tư phát triển đất, xây dựng các công trình, nhà ở, sản xuất hàng hóa phát triển, sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và dịch vụ tăng lên, góp phần tăng thêm thu nhập cho hộ gia đinh cũng như tác động đến nền kinh tế phát triển, nguồn thu từ đất tăng lên nhờ nguồn thu từ việc chuyển nhượng, đăng ký, mua - bán QSDĐ tăng.

Từ những kết quả trên, Chính phủ đã cho phép mở rộng phạm vi cấp giấy chứng nhận QSDĐ, với mục tiêu đến hết năm 2015 phải cấp được 1.000.000 giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng khi triển khai với nhiều lý do khác nhau nên chỉ đạt được khoảng 89,56%, tức là cấp được khoảng 895.619 giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức (xem phụ lục 2).

Ngoài việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho những mảnh đất đã hoàn tất công tác điều tra làm rõ nguồn ngốc của đất và lập hồ sơ địa chính để làm cơ sở cho việc thu tiền sử dụng đất (thu thuế sử dụng đất) và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đến tháng 8 năm 2016 cả nước có thể lập bản đồ địa chính được hơn 3 triệu thửa đất (xem biểu đồ 3.1), với diện tích 43.167.445.453 mét vuông, và thu được 90 tỷ kíp vào ngân sách. Trong đó, đất nông nghiệp được 1,7 thửa đất, đất xây dựng 1,2 triệu thửa và đất công hơn 55 nghìn thửa (xem phụ lục 3). Tuy việc đo đạc, lập bản đồ địa chính chưa được như mong muốn, nhưng cũng tạo nền

80

tảng về mặt pháp lý cho người sử dụng đất, để người sử dụng đất có quyền gìn giữ và phát triển mảnh đất và là cơ sở để xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Biểu đồ 3.1: Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính toàn quốc

năm 2015-2016 Nguồn: Vụ Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường [125].

Kết quả của việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong thời gian qua đóng góp to lớn vào việc phát triển KT-XH, xóa đói giảm nghèo, ổn định chính trị - xã hội ở cấp cơ sở, đồng thời đã tác động mạnh mẽ đến sự hình thành và phát triển của TTQSDĐ. Khi QSDĐ được hợp thức, quá trình chuyển nhượng, mua đi, bán lại, thế chấp, góp vốn ngày càng sôi nổi, làm tăng thêm giá trị tài sản đặc biệt này và góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước .

Sau khi Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2003 ra đời, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ đã đạt được những thành tựu đáng kể nhưng bên cảnh đó vẫn tồn tại một số điểm yếu kém như:

- Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ chủ yếu được cấp ở các thành phố, các thị trấn chưa bao trùm được hết đến vùng nông thôn, giấy chứng nhận QSDĐ, bản đồ địa chính được chủ yế là đất xây dựng, đất nhà ở, việc này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của TTQSDĐ nhát là TTQSDĐ nông nghiệp.

81

- Cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn thiếu sự điều tra, phân vùng, phân loại, quy hoạch cụ thể và chưa lập bản đồ địa chính. Từ đó dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận lẫn chiếm khu đất rừng cấm, đất bảo tồn, đất vùng nước, đất công,... gây khó khăn trở ngại khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích công cộng hoặc người được nhận quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp.

- Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở một số địa phương còn sai phạm các quy định pháp luật như: Luật về quy hoạch đô thị, Luật về Quốc lộ, Luật về điện lực, Luật về Tài sản công, Luật về Khoáng sản liên quan đến việc sử dụng đất, gây tác động tiêu cực cho quản lý nhà nước về đất đai, nhất là khi có thu hồi QSDĐ và đền bù, gây bất lợi cho Nhà nước và xã hội.

3.2.2. Cung, cầu và sự hình thành giá cả quyền sử dụng đất nông nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất

Nhà nước là chủ thể cung lớn nhất trên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, bằng hình thức giao đất, cho thuê hoặc tô nhượng đất, Nhà nước đã tạo được động lực mới cho sản xuất, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiẹp dần xuất hiện. Nhà nước thực hiện việc giao đất, giao rừng cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình theo hạn mức không thu tiền sử dụng đất. Theo Nghị định số 186/TTg ngày 12/10/1994 về phân đất, phân rừng để trồng rừng và giữ rừng “Nhà nước miễn thuế sử dụng đối với đất trồng rừng với số lượng 1.100 cây/ha trở lên; đồng thời miễn thuế sử dụng đất đối với diện tích đất trông rừng kết hợp với trồng cây nông nghiệp, chăn nuôi vào số lượng cây trồng không dưới 1.100 cay/ha” [95, tr.3]. Sau ban hành Nghị định số 186/TTg, việc giao đất giao rừng được thực hiện thí điểm ở một số tỉnh, thành như: Thủ đô Viêng Chăn, Luâng Pha Băng, Xay Nha Bu Ly, Xa La Văn, Chăm Pa Sắc và một số tỉnh khác. Sau đó Chính phủ đã ra Chỉ thị số 03/TTg, ngày 25/6/1996 về tiếp tục giao đất, giao rừng, đồng thời cũng ban hành thêm nhiều văn bản pháp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ giao đất, giao rừng. Giao đất, giao rừng là nhằm: “phân bố lại đất nông - lâm nghiệp trên phạm vi cả nước, phù hợp với chiến lược phát triển KT-XH, góp

82

phần vào việc củng cố và nâng cao đời sống của nhân dân các bộ tộc, bảo vệ môi trường và chuyển nền kinh tế tự nhiên sang nền kinh tế hàng hoá. Đồng thời, cũng nhằm hạn chế việc chiếm đất bừa bãi, trái với pháp luật” [95, tr.2] và “nhằm quản lý và sử dụng tài nguyên thiên nhiên nói chung, tài nguyên đất đai nói riêng hiệu quả, bền vững và bảo đảm giữ gìn môi trường và sự phong phú của thiên nhiên; giảm và tiến tới chấm dứt hoàn toàn về vấn đề phá rừng làm rẫy, phát triển NN và định canh, định cư, nâng cao đời sống của nhân dân nhất là gia đình làm nương, làm rẫy” [7, tr.2]. Và để hộ nông dân yên tâm đầu tư vào mảnh đất của mình “Nhà nước thừa nhận quyền hợp pháp của hộ nông dân, cá nhân và các tổ chức được giao đất như: quyền chiếm hữu, sử dụng, quyền được hưởng kết quả từ sản xuất, chuyển nhượng, thừa kế và quyền được nhận đền bù từ Nhà nước nếu Nhà nước thu hồi đất” [95, tr.4].

Việc giao đất giao rừng cho người dân quản lý và sử dụng được tiến

hành theo các bước như: chuẩn bị các cơ sở pháp lý, phối hợp làm việc với

chính quyền địa phương, thu thập số liệu, bàn bạc với cơ sở, đo đạc thực tế,

tổng kết, tức là cơ quan quản lý đất đai cấp giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời

cho những người nhận đất, giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời không thể

chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp hoặc cho thuê; bước tiếp theo là cơ quan

quản lý đất đai phối hợp với Sở nông - lâm nghiệp, Ngân hàng nông nghiệp

tiến hành thúc đẩy phát triển sản xuất NN; và sau 3 năm là tiến hành kiểm tra

đánh giá việc sử dụng đất NN, có đúng mục đích hay không, có hiệu quả hay

không để rút kinh nghiệm. Sau 3 năm nếu mảnh đất được sử dụng đúng mục

đích, không trái với pháp luật, không có tranh chấp hoặc tranh chấp được giải

quyết, người sử dụng đất mới có quyền đề nghị cơ quan quản lý đất đai tỉnh,

thành cấp giấy chứng nhận QSDĐ lâu dài.

Đến nay, sau hơn 20 năm thực hiện chính sách giao đất, giao rừng của

Đảng và Nhà nước Lào, đã giao đất, giao rừng cho nhân dân quản lý và sử

dụng ở 7.130 bản (trong 10.868 bản cả nước), bao gồm 443.523 hộ gia đình

83

được giao, giao đất NN cho nhân dân tiến hành sản xuất 4.215.760 ha, giao

cho cấp Bản quản lý và sử dụng 6.649.524 ha [8, tr.2].

Việc giao đất, giao rừng đã được thực hiện song song với việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình có thể được coi là một biện pháp hữu hiệu nhằm sử dụng đất hiệu quả, tạo cơ sở cho sự hình thành của TTQSDĐ. Tuy nhiên một số nơi triển khai còn chậm, đặc biệt là đất đồi rừng tình trạng nhiều nơi “vô chủ” vẫn còn. Việc giao đất, giao rừng hiện nay phổ biến vẫn mang nội dung “khoán rừng, khoán đất”. Do vậy, gây trở ngại cho việc bảo đảm cho hộ nông dân là đơn vị kinh tế tự chủ và chưa khai thác tốt tiềm năng của kinh tế hộ nông dân trong việc sử dụng có hiệu quả đất đai.

Nhà nước cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích sản xuất kinh doanh, hình thức Nhà nước cho thuê hoặc tô nhượng đất công đã bắt đầu từ khi có Luật đất đai. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 135/TTg, ngày 25/5/2009 về cho thuê hoặc tô nhượng đất. Sau đó đất đã được cho thuê hoặc tô nhượng một cách rộng rãi, nhất là đất trồng cây công nghiệp (cao su, bạch đàn và các loại cây ngắn hạn khác). Từ năm 2000-2010 có 533 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất từ Nhà nước với diện tích 365.038 ha, trong đó diện tích trồng cao su 234.042 ha (xem phụ lục 5) [115, tr.2-3]. Đến năm 2012 Chính phủ đã có Chỉ thị số 13/TTg, ngày 11/6/2012 về tạm dừng xem xét và cấp phép dự án mới đối với các dự án khai thác, thăm dò khoáng sản, trồng cây cao su và cây bạch đàn. Chỉ thị đã tác động khá lớn vào nguồn cung đất nông nghiệp, từ năm 2011 - 2015, giai đoạn thực hiện kế hoạch phát triển KT-XH, một số dự án sử dụng nông nghiệp đã dược tiếp tục ký kết thêm 25 dự án cho trồng trọt, chăn nuôi, với tổng diện tích 110.728 ha (xem phụ lục 7).

Ngoài ra, ở CHDCND Lào các hộ gia đình còn tham gia vào nguồn cung quyền sử dụng đất nông nghiệp với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án nông nghiệp (hình thức 2+3: đất đai và lao động là của hộ gia đình; còn vốn, khoa học - kỹ thuật và thị trường là của doanh nghiệp; hinh thức 1+4: đất đai là của hộ gia đình còn lao động, vốn, khoa

84

học - kỹ thuật và thị trường là của doanh nghiệp), tính đến thời điểm hiện tại, có khoảng gần 60 dự án thực hiện theo hình thức này với tổng diện tích góp hơn 70.000 ha, tuy không có số liệu thống kê có bảo nhiêu hộ tham gia góp vốn bằng QSDĐ, nhưng với số lượng diện tích lớn như vậy, cũng cho thấy là hộ gia đình tham gia vào thị trường này khá nhiều, nhất là hộ gia đình ở vùng nông thôn.

Việc cho thuê đất được thực hiện theo Nghị định số 135/TTg, ngày 25/5/2009, về cho thuê hoặc tô nhượng đất công. Theo Nghị định, đối với hình thức thuê đất ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, người thuê đất phải trả trước ít nhất một năm kể từ ngày tiến hành dịch vụ, còn những năm tiếp theo là trả bình thường theo hợp đồng, giá tiền thuê đất sẽ được thẩm định lại 5 năm một lần “mức giá thuê hoặc tô nhượng đất công của cá nhân và tổ chức được thẩm định lại 5 năm một lần dựa trên tình hình phát triển KT-XH và giá cả QSDĐ ở khu vực đó” [113, tr.4].

Trên thực tế Nhà nước có thể linh hoạt cho việc thuê đất nhất là lựa chọn hình thức giao đất và chuyển đổi các hình thức giao đất tùy theo yêu cầu sản xuất kinh doanh và đối tượng sử dụng đất và thời hạn của dự án đầu tư. Đơn giá cho thuê QSDĐ được tính theo mức thầu của người sử dụng đất nhưng mức giá thấp nhất cũng phải bằng mức giá được quy định tại Sắc lệnh số 02/CTN, ngày 18/11/2009 của Chủ tịch nước CHDCND Lào về mức giá thuê và giá tô nhượng đất công.

Đồng thời Chính phủ đã phân chia lĩnh vực cho thuê đất theo vị trí địa lý của đất và được chia thành 3 khu vực:

“Khu vực 1: Miền núi, cao nguyên, đồng bằng chưa có cơ sở hạ tầng kinh tế thuận tiện cho đầu tư; Khu vực 2: Miền núi, cao nguyên, đồng bằng có cơ sở hạ tầng kinh tế đảm nhận cho quá trình đầu tư được một phần và Khu vực 3: Miền núi, cao nguyên, đồng bằng có cơ sở hạ tầng kinh tế thuận tiện cho đầu tư” [22, tr.3]. (xem bảng 3.4 và 3.5) cụ thể như sau:

85

Bảng 3.4: Mức giá Tô nhượng đất vì mục đích nông nghiệp Mức giá trên ha (Đơn vị USD)

TT Mục đích tô nhượng Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3

1 Trồng cây lương thực 5 10 15 2 Chăn nuôi loại động vật lớn 5 10 20 3 Trồng cây ăn quả 5 10 20 4 Cây kinh tế 6 10 20 5 Trồng lâm phẩm, cây thuốc 7 15 25 6 Chăn nuôi động vật nhỏ 10 15 25 7 Nuôi trồng thủy sản 10 20 30

Nguồn: Sắc lệnh số 02/CTN, ngày 18/11/ 2009 [22]. Bảng 3.5: Mức giá Tô nhượng đất vì mục đích trồng cây

Mức giá trên ha (Đơn vị USD) TT Mục đích tô nhượng Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3

1 Trồng cây kinh tế 10 năm trở lên 8 15 25

2 Trồng cây nhanh lớn 10 năm trở xuống 10 20 30

3 Trồng cây cao su 30 40 50

Nguồn: Sắc lệnh số 02/CTN, ngày 18/ 11/ 2009 [22].

Tuy nhiên, trên thi trường cho thuê hoặc tô nhượng đất công một số tồn tại bất cập, còn xảy ra, tình trạng nhiều dự án thuê hoặc tô nhượng đất sử dụng đất không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất ảnh hưởng đến quy hoạch chung cũng như nhiều bất cập khác. Việc sử dụng đất của các doanh nghiệp thuê hoặc tô nhượng đất cũng có nhiều sai phạm, như sử dụng đất không đúng mục đích được giao, sai diện tích, vị trí, không đúng tiến độ, không sử dụng đất hoặc bỏ hoang.

Việc cấp phép cho thuê hoặc tô nhượng còn thiếu sự điều tra, quy hoạch, đo lạc cụ thể tại hiện trường và công tác phân giới cắm mốc không rõ ràng, dẫn tới việc cấp phép lấn chiếm đất sản xuất của nhân dân, đất công thuộc sự quản lý của Bản, đất nghĩa trang, đất

86

chăn nuôi, đất dùng để khai thác lâm phẩm,... có trường hợp cấp phép lấn chiếm đến đất rừng rậm, rừng bảo tồn tới 200 đến 300 ha hoặc có dự án chiếm tới 600-700 ha [3, tr.2].

Đây là vấn đề phức tạp, nan giải dẫn đến khiếu kiện khiếu nại, tranh

chấp xảy ra.

3.2.3. Cung, cầu và sự hình thành giá cả quyền sử dụng đất phi nông

nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất * Đối với quyền sử dụng mà nhà nước cho thuê và tô nhượng đât

Nhà nước cho thuê hoặc tô nhượng đất đối với các công trình công

nghiệp, khu du lịch, nghỉ dưỡng, dịch vụ và nhà ở, xây dựng sân vận động và

khai thác khoáng sản. Giai đoạn từ 2000-2010 cả nước có 1.602 hợp đồng thuê

hoặc tô nhượng đất. Trong đó ngành công nghiệp 294 hợp đồng, khoáng sản 377

hợp đồng, dịch vụ 188 hợp đồng, Công chính và vận tải 66 hợp đồng, Du lịch 37

hợp đồng, Xây dựng 422 hợp đồng, Thương mại 148 hợp đồng, Năng lượng 10

hợp đồng dự án và 60 hợp đồng dự án chưa xác định được, với tổng diện tích

1.282.026 ha (diện tích cho thuê là 1.836 ha và và hình thức khác 8.276 ha) [115,

tr.2-3]. Trong các hợp đồng Dự án cho thuê và tô nhượng đất công là ngành

khoáng sản chiếm diện tích lớn hơn tất cả các ngành khác chiếm khoảng 845.233

ha, đứng thứ hai là ngành năng lượng có diện tích tô nhượng là 323.559 ha, xếp

sau là ngành dịch vụ với 35.162 ha, du lịch 7.242 ha, công nghiệp 5.324 ha, xây

dựng 384 ha, thương mại 92 ha và giao thông 40 ha (xem phụ lục 6).

Giai đoạn từ 2011-2015, sau triển khai Chỉ thị số 13, một số dự án thăm

dò và khai thác khoáng sản đã được tạm dừng triển khai, nhưng hình thức

thuê hoặc tô nhượng đất theo hình thức khác vẫn được triển khai bình thương

theo quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước và đã “ký kết với tư nhân trong và

ngoài nước 31 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất, trong đó, có Dự án khu

công nghiệp và chế biến 10 dự án, xây dựng công sở và phát triển khu du lịch

2 dự án và 19 dự án thủy điện, với tổng diện tích giai đoạn này là hơn 13.828

ha” (xem phụ lục 7).

87

Giá cho thuê hoặc tô nhượng được quy định do Nhà nước, cho nên cung và cầu không ảnh hưởng đến mức giá. Mức giá thay đổi theo từng khu vực. Giá cho thuê hoặc tô nhượng đất làm công trình công nghiệp thuộc khu vực I là từ 100-1.000 USD/ha, khu vực II là từ 200-2.000 USD/ha và khu vực III là từ 300-3.000 USD/ha; Dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng thuộc khu vực I là từ 70-300 USD/ha, khu vực II là từ 100-300 USD/ha và khu vực III là từ 200-500 USD/ha; Dự án dịch vụ và nhà ở thuộc khu vực I là từ 100-5.000 USD/ha, khu vực II là từ 300-30.000 USD/ha và khu vực III là từ 500-70.000 USD/ha; Xây dựng các công trình sân vận động thể thao thuộc khu vực I là từ 50-150 USD/ha, khu vực II là từ 150-250 USD/ha và khu vực III là từ 250-450 USD/ha; Còn với Dự án khai thác khoáng sản sẽ dao động từ 20-70 USD.

* Quan hệ cung, cầu, giá cả QSDĐ đối với các loại đất ở Luật Đất đai năm 1997 sửa đổi bổ sung 2003 đã cho phép các hộ gia

đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất (mua bán QSDĐ). Từ mua bán QSDĐ bất hợp pháp, phải núp bóng dưới dạng mua nhà, nay đã được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán, đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu nhà đất yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tìm mua QSDĐ để xây nhà ở, làm trang trại một cách chính thức. Do vậy, cùng với nền kinh tế phát triển ổn định và sự gia tăng dân số Lào những năm qua, đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là ở thành thị và các thành phố lớn. Đồng thời cũng xuất hiện đông đảo người sử dụng đất hợp pháp, bao gồm cả hàng triệu hộ gia đình (hộ sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp; những hộ có quyền sử dụng đất và sở hữu các tài sản gắn liền với đất...), hàng trăm nghìn doanh nghiệp, có đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh (công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ). Đội ngũ này không chỉ ngày càng đông đảo thêm từ thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp do Nhà nước đảm nhận vai trò của bên cung, mà còn làm xuất hiện trong nền kinh tế một bên cung mới, trong đó người đang sử dụng đất bắt đầu thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình (một cách hợp pháp) cho người có nhu cầu mới về sử

88

dụng đất nhưng chưa được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Theo số liệu công bố chính thức của Bộ Tài nguyên và Môi trường việc chuyển nhượng, mua bán QSDĐ ở diễn khá sôi nổi, nhất là các tỉnh/thành lớn như Thủ đô Viêng Chăn với 5.047 lượt đăng ký chuyển nhượng, mua bán vào năm 2014 và năm 2015 là 4.942 lượt, tỉnh Chăm Pa Sắc với 992 lượt đăng ký vào năm 2014 và 774 lượt vào năm 2015; tỉnh Sa Văn Na Khệt với 876 lượt vào năm 2014 và 930 lượt vào năm 2015, tiếp theo là tỉnh Say Nha Bu Ly và tỉnh Luâng Pra Brang, tuy nhiên các tỉnh khác cũng có đăng ký chuyển nhượng và mua bán QSDĐ nhưng rất ít, chủ yếu diễn ra ở thành thị, thị trấn còn ngoại ô việc trao đổi mua bán diễn ra ít hoặc không thông qua chính quyền (xem phụ lục 8).

Chủ thể tham gia vào việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu là những cá nhân, hộ gia đình. Ở CHDCND Lào, với tổng số 1.177.600 hộ gia đình đây có thể là chủ thể tiềm năng tham gia với tư cách là người mua - bán trên thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên TTQSDĐ không phải tất cả hộ gia đình điều tham gia mua bán QSDĐ. Theo số liệu thống kê từ Vụ Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2014 cả nước chỉ có khoảng 10.610 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, và số lượng đó vào năm 2015 là 9.338 trường hợp, nếu giả sử rằng mối trường hợp tương đương với một hộ gia đình tham gia mua bán trên thị trường thì tính cả hai năm sẽ có 19.948 hộ gia đình tham gia giao dịch đất đai hoặc chiếm 1,7% của tổng số hộ.

Những năm qua thị trường QSDĐ ở Lào còn mang tính tự phát, biểu hiện ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó là trong một thời gian dài nhận thức về vị trí vai trò của thị trường QSDĐ chưa được đầy đủ. Từ đó chưa chính thức thừa nhận thị trường này và chưa có chủ trương chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo quy luật thị trường, vừa phù hợp với định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu giao dịch trên thị trường QSDĐ lại là nhu cầu thực tế, cần thiết và có xu

89

hướng tăng mạnh. Điều đó dẫn đến hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán QSDĐ ở CHDCND Lào trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức.

Nhìn chung, kết quả khảo sát cho thấy mục đích chủ yếu của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là do điều kiện kinh tế khó khăn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu là giải quyết khó khăn gia đình. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung vào phân khúc đất ở và diễn ra chủ yếu tại các khu đô thị như thành phố và thị trấn, đa số là các trường hợp có mục đích kinh doanh đất ở hoặc đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hình thành một cách tự phát, thường xuyên xuất phát từ nhu cầu của người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng; giá chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận.

Việc xác định giá QSDĐ, Nhà nước được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường và cấp địa phương là sở Tài nguyên và Môi trường của tỉnh/thành nghiên cứu định giá, xin ý kiến chính quyền cấp trên mình, sau đó trình lên Bộ Tài nguyên và Môi trường ra quyết định với thời hạn 2 năm xác định lại một lần. Nhà nước đã cố gắng điều chỉnh giá đất để làm thế nào cho nó sát với giá chuyển nhượng thực tế (giá thị trường), nhất là các thành phố lớn như Thủ đô Viêng Chăn, huyện Luông Prabang thuộc tỉnh Luông Prabang, huyện Cay Xỏn Phôm Vi Hản thuộc tỉnh Sa Vẳn Na Khệt và huyện Park Sế, tỉnh Chăm Pa Sắc đây là những thành phố lớn là trung tâm kinh tế, du lịch năng động của 3 miền Bắc, Trung và Nam.

Đối với giá đất ở 4 huyện trung tâm của Thủ đô Viêng Chăn, do quá trình đô thị hóa đã làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng cao, giá cả đất đai biến động mạnh, giá cao nhất là ở huyện Chăn Tha Bu Ly là 13.200.000 Kíp/m2 (khoảng 1.650 USD/m2) so với 5.850.000 kíp/m2 vào năm 2011 là tăng gấp 2,25 lần, và so với năm 2007 là tăng 4,9 lần; huyện Xay Xệt Thạ cũng được điều chỉnh tăng hơn 3,2 lần, nếu vào năm 2011 giá đất ở mức 3.200.000 kíp/m2 thì vào năm 2015 được điều chỉnh lên thành 10.500.000 kíp/m2; huyện Xỷ Xắt Ta Nak được điều chỉnh từ 4.200.000 kíp/m2

vào năm 2011 lên thành

90

9.400.000 kíp/m2 vào năm 2015; huyện Xỷ Khốt Ta Bỏng được điều chỉnh lên từ 2.500.000 kíp/m2 vào năm 2011 thành 10.500.000 kíp/m2 vào năm 2015 tức là tăng gấp 4,2 lần sau 4 năm. Ở tỉnh Luâng Pra Brang, giá đất được Nhà nước xác định vào năm 2012 dao động ở mức 460.000 - 970.000 Kíp/m2 trên trục đường chính, từ 25.000-730.000 Kíp/m2 đối với đường nối, từ 10.000-450.000 Kíp/m2 đối với đường ngõ và từ 5.000-220.000 Kíp/m2 đối với đường truyền thống (đường đất ở nông thôn).

Tại huyện Cay Xỏn Phôm Vi Hản tỉnh Sa Vẳn Na Khệt, vào năm 2015

giá đất dao động ở mức 25.500 - 1.500.000 Kíp/m2 trên trục đường chính, từ

12.000-500.000 Kíp/m2 đối với đường nối, từ 10.000-448.000 Kíp/m2 đối với

đường ngõ và từ 10.000-180.000 Kíp/m2 đối với đường truyền thống. Do

huyện trung tâm của tỉnh Sa Vẳn Na Khệt là khá rộng lớn có sự chênh lệnh

khá lớn về sự phát triển của các vùng, nên có sự chênh lệch nhiều về giá cả

QSDĐ ở các vùng.

Còn giá cả QSDĐ ở các trung tâm của các tỉnh phía Nam như tỉnh Át Ta

Pư năm 2015, giá đất được xác định ở mức 60.000 - 500.000 Kíp/m2 trên trục

đường chính, từ 30.000-350.000 Kíp/m2 đối với đường nối, từ 10.000-200.000

Kíp/m2 đối với đường ngõ và 5.000 Kíp/m2 đối với đường truyền thống.

Có thể nói, giá cả QSDĐ ở CHDCND Lào có sự khác nhau giữa các

vùng miền, tùy thuộc vào trình độ phát triển KT-XH của các tỉnh, thành và

mật độ dân số. Giá giao dịch ở trên thị trường thứ cấp tại các tỉnh phía Bắc

do hạn chế về vị trí địa lý nên giá cả QSDĐ ở dao động ở mức thấp hơn,

còn các tỉnh Trung Lào là thuộc khu vực có tiềm năng phát triển hơn nên

nhu cầu sử dụng đất cao và giá cả QSDĐ, còn ở phía Nam thì cũng khá

chênh lệnh giữa các tỉnh như tỉnh Chăm Pa Sắc thì giá đất sẽ dao động cao

hơn, bởi đây là một tỉnh có trình độ phát triển kinh tế nhất phía Nam, là

trung tâm kinh tế phía Nam, còn các tỉnh khác kém phát triển hơn, có quy

mô dân số ít hơn như Xê Kong, Sa La Văn và Át Ta Pư thì giá cả QSDĐ sẽ

dao động ở mức thấp hơn.

91

3.2.4. Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 1997, sửa đổi bổ sung 2003 đã cho phép các hộ gia

đình, cá nhân được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

để vay vốn tại các tổ chức tín dụng và cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho

thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị

quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Với

những quy định đó, thị trường thế chấp QSDĐ đã phát triển khá rộng rãi, phổ

biến bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ sung

cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai. Giá trị QSDĐ thường

chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản của mỗi hộ gia đình cũng như

trong nguồn vốn của các doanh nghiệp. Vì vậy, thế chấp QSDĐ là một giải

pháp thường được ưu tiên lựa chọn để giải quyết nhu cầu về vốn cho hộ gia

đình, cá nhân và doanh nghiệp. Thị trường thế chấp về QSDĐ thường chiếm

tỷ trọng lớn trong thị trường cho vay có thế chấp bằng tài sản.

Những năm qua việc thế chấp QSDĐ diễn ra khá phổ biến ở các trung

tâm kinh tế hoặc các thành phố lớn, nơi tập trung các ngân hàng và các tổ

chức tín dụng, nơi có mặt bằng lãi xuất cảnh tranh cao, nơi các tổ chức kinh tế

hoặc các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn vay lớn. Mặt khác do

giá cả QSDĐ ở các thành phố cao hơn vùng nông thôn nên người có quyên sử

dụng đất có thể thế chấp QSDĐ để vay lượng vốn lớn hơn.

Ở một số địa phương kinh tế kém phát triển, việc thế chấp quyền sử

dụng đất để vay vốn còn khá hạn chế do việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ

chậm chạp, do đất có giá thấp, do người dân ngại các thủ tục thế chấp vay vốn

phức tạp. Thậm chí, ngay cả trong trường hợp thiếu tiền người dân thường

tìm đến tín dụng cầm cố phi chính thức, nặng lãi hơn là thế chấp vay vốn

ngân hàng.

Theo số liệu của Vụ quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2014 đã có 14.786 trường hợp thế chấp bằng QSDĐ, trong đó các tỉnh / thành

92

có thế chấp QSDĐ nhiều nhất là các tỉnh đang trong đà phát triển về NN và thành phố lớn như: Thủ đô Viêng Chăn có 3.343 trường hợp (chiếm khoảng 23%), Xiêng Khoảng 1.376 trường hợp (chiếm khoảng 9%), Luâng Năm Tha 1.239 trường hợp (chiếm khoảng 8%) và Xa La Văn 1.109 trường hợp (chiếm khoảng 8%) (xem Biểu đồ 3.2).

Biểu đồ 3.2: Thực trạng thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở

Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào, năm 2014 Nguồn: Vụ Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường [125]. Hoạt động dưới dạng thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng để vay

vốn sản xuất kinh doanh, trước đây diễn ra ít vì trước đó giá trị QSDĐ thấp nhất là đất NN. Mặt khác, QSDĐ được Nhà nước giao có thời hạn nên việc giao dịch ít. Tuy nhiên, trong những năm gần đây do giá trị QSDĐ cao hơn, Nhà nước giao đất thời gian dài hơn nên các giao dịch này diễn ra nhiều hơn và phần lớn được thực hiện ở các hộ có nhiều đất, theo số liệu thông kế của Ngân hàng ngoại thương Lào, trong các tài sản thế chấp để vay vốn tại Ngân hàng ngoại thương Lào là 99% là thế chấp bằng QSDĐ.

Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được chấp nhận trên có sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp bất động sản gắn liền với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn hạn chế trong

93

khi cả hai bên: người cung cấp tín dụng và người sử dụng đất đều săn sàng tham gia.

Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào là một quá trình khó khăn có sự đấu tranh về mặt tư tưởng để thay đổi quan điểm, điều chỉnh khung pháp lý lẫn tạo dựng điều kiện và tìm các phương thức thực hiện hiệu quả. Song với sự quyết tâm cao của Đảng và Nhà nước trong việc tìm kiếm phương thức vận hành kinh tế một cách hiệu quả đi đôi với giữ vứng định hướng XHCN, được sự ủng hộ tích cực từ dân chúng và cộng đồng doanh nghiệp. Sự hình thành và phát triển của TTQSDĐ đã cụ thể hóa đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước, các thể chế TTQSDĐ từng bước được hoàn thiện, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký QSDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong những năm gần đây có những chuyển biến tích cực. Hình thức giao dịch hàng hóa QSDĐ trên thị trường ngày càng đa dạng bởi các chủ thể tham gia ngày càng nhiều, với cách thức tiếp cận khác nhau, với nhu cầu khác nhau. TT QSDĐ ngày càng có tác động tích cực tới phát triển KT-XH với nguồn lực vô cùng lớn là đất đai - với tư cách là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất được khai thác tốt hơn, sử dụng tiến bộ khoa học vào NN, chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi trong NN, thông qua TTQSDĐ tạo điều kiện cho tích tụ và tập trung ruộng đất chuyển nền nông nghiệp nhỏ, tự cung tự cấp lên nền nông nghiệp hàng hóa.

3.3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.3.1. Nhà nước tạo khung pháp lý thích ứng với nguyên tắc thị trường Kể từ khi đổi mới việc tạo khung pháp lý của các cơ quan nhà nước có

thẩm quyền nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH nói chung, các văn bản pháp luật đáp ứng nhu cầu của sự hình thành TTQSDĐ nói riêng đã có những kết quả tích cực, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, đặc biệt là sản xuất nông nghiệp góp phần giữ vững ổn định chính trị - xã hội, đánh dấu bước ngoặt trong xây dựng hệ thống các quy định pháp luật đất đai.

94

Sau Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI (1986) của Đảng NDCM Lào, Luật Đất đai đầu tiên của nước CHDCND Lào đã được Quốc hội khóa IV thông qua vào tháng 7 năm 1997 và có hiệu lực thi hành từ năm 1998. Luật Đất đai 1997 cụ thể hóa chủ trương đổi mới quan hệ sản xuất trong nông nghiệp, lấy kinh tế hộ gia đình làm trọng tâm, trong đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lau dài. Luật Đất đai 1997 và các văn bản hướng dẫn thực thi đã được triển khai được 5 năm đã nhanh chóng trở nên bất cập, hạn chế, không đáp ứng được yêu cầu của nông nghiệp hàng hóa. Do đó, Luật Đất đai năm 1997 đã được sửa đổi bổ sung bằng Luật Đất đai năm 2003.

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa V thông qua ngày 21/10/2003, là đạo luật quan trọng thể hiện đường lỗi tiếp tục đổi mới của Đảng, trong đó điểm đột phá của Luật Đất đai 2003 là Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài; người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; Nhà nước bắt đầu xác định các loại giá đất để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, với những đổi mới đó, Luật Đất đai năm 2003 là một hệ thống khá đầy đủ các quy định để điều chỉnh các quan hệ đất đai trong kinh tế hàng hóa nông nghiệp, tạo điều kiện cho người sử dụng đất nông nghiệp yên tâm và năng động hơn trong việc sản xuất, phát triển các khu kinh tế, đồng thời cũng thúc đẩy sự hình thành của TTQSDĐ.

Những nỗ lực lớn của Nhà nước trong việc ban hành khung pháp lý được thể hiện rõ từ sau khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời từ 1997 đến nay, ngoài việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003, thì số lượng các đạo luật liên quan đến đất đai và các văn bản dưới luật được ban hành khá là nhiều. Hiện nay, ngoài Hiến pháp năm 1992, sửa đổi bổ sung năm 2003 và 2015, thì có hơn 10 đạo luật luật liên quan đến đất đai như: Luật Đất đai năm 2003; Luật Nông nghiệp (1998); Luật Quyền sở hữu (1990); Luật Đầu tư (2009); Luật Xây dựng (2009); Luật Mỏ (1997); Luật Xúc tiến đầu tư (2009); Luật Doanh nghiệp (2005); Luật Rừng (2007); Luật Quy hoạch đô thị (1999); Luật Quốc

95

lộ (1999); Luật Giữ gìn môi trường (1999),... và có hơn 30 văn bản quy định dưới luật như: 5 văn bản thuộc thẩm quyền của Chủ tịch nước, 25 văn bản thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, gần 20 văn bản thuộc thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước (cấp Bộ). Ngoài ra, còn có các văn bản pháp lý có liên quan đến đất đai như: Luật Hình sự, Luật Dân sự, Luật Đầu tư...

Đó thể hiện sự phát triển nhanh chóng về số lượng các văn bản pháp luật đất đai nhưng năm qua, là kết quả nỗ lực, cố gắng của Nhà nước trong việc tạo môi trường pháp lý cho TTQSDĐ phát triển. Sự ban hành khung pháp lý về đất đai nêu trên càng củng cố thêm sự lãnh đạo của Đảng, thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với người dân, đảm bảo sự quản lý tập trung của Nhà nước đối với đất đai.

Tuy nhiên, trong hoạt động tạo khung pháp lý cho TTQSDĐ phát triển của Nhà nước Lào trong thời gian qua còn tồn tại một số hạn chế bất cập như:

- Nhìn chung Luật Đất đai ra đời kịp thời, nhưng một số văn bản hướng dẫn thi hành lại chậm được bản hành, chậm sửa đổi. Chẳng hạn , trong thực tế giá cả quyền sử dụng đất thay đổi liên tục nhưng khung giá quyền sử dụng đất lại chậm được thay đổi, theo như Luật Đất đai năm 2003 đã có quy định về cho phép các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh tế thuê hoặc tô nhượng đất, thì đến năm 2009 Chính phủ mới ban hành Nghị định số 135/TTg, ngày 25/5/2009 về cho thuê và tô nhượng đất công và ngày 18/11/2009 Chủ tịch nước mới ký ban hành Sắc lệnh số 02/CTN về mức giá cho thuê hoặc giá tô nhượng đất của Nhà nước, trong khi trên thực tế việc cho thuê và tô nhượng đất của Nhà nước đã diễn ra khá lâu.

- Các văn bản pháp lý lĩnh vực đất đai chưa theo kịp thực tiễn, chưa đáp ứng được chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong quản lý đất đai phục vụ phát triển KT-XH đất nước, thể hiện như: Một là, Các văn bản pháp lý chưa cụ thể hóa được một số chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Đánh giá về vấn đề này, Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX khẳng định: “Một số chủ trương chính sách lớn của Đảng về

96

đất đai chưa được thể chế hóa như: chế độ SHTD về đất đai, thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất...” [40, tr.75]; Hai là, Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành còn cồng kềnh, chưa thật đồng bộ, có trường hợp chồng chéo, mâu thuẫn, với hơn 30 các văn bản pháp luật do cơ quan Trung ương ban hành. Chính vì vậy, Chính phủ trong tờ chình Quốc hội (khóa VI) tại kỳ họp thứ hai về dự án Luật Đất đai (sửa đổi bổ sung), đã khẳng định “Các văn bản pháp lý về đất đai được ban hành và sửa đổi nhiều lần vừa thiếu đồng bộ vừa có mặt chồng chéo, mâu thuẫn làm cho việc thi hành có nhiều lúng túng và trong nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất” [97, tr.2]. Ba là, còn nhiều quy định mang tính chung chung, thiếu cụ thể, làm giảm hiểu lực hiệu quả khi áp dụng vào thực tiễn. Cùng với tình trạng chung của hệ thống văn bản pháp lý ở CHCND Lào hiện nay, “thường quy định những vấn đề chung, mang tính nguyên tắc, thiếu tính cụ thể”. Các quy định này chưa thật chính xác nên việc vận dụng và đảm bảo thực hiện rất khó. Tính chung chung thiếu cụ thể là một trong những nguyên nhân làm cho hệ thống các văn bản pháp lý đất đai thiếu nhiều quy định, hoạt động quản lý đất đai kém hiệu lực, hiệu quả, dễ tạo ra khả năng cho việc giải thích và áp dụng tuy tiện, không đảm bảo tính thống nhất trong cuộc sống.

3.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một công cụ chủ yếu phục vụ công

tác quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ. Quy hoạch sử dụng đất được hiện trên cơ sử nghiên cứu, tính toán, phân bổ đất đai về lượng, phạm vi, địa bàn cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh,.v.v..

Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở CHDCND Lào hiện nay, về cơ bản có thể đáp ứng được nhu cầu phát triển KT-XH hiện tại, các tỉnh, thành và từng loại đất cụ thể về cơ bản đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong năm qua (2011-2015) đã tiến hành “điều tra, quy hoạch đất nông nghiệp được 37 huyện, trong đó đã bàn giao bản quy hoạch cho huyện sử dụng 118 huyện và chuẩn bị bàn giao thêm 19 huyện. Chuẩn bị quy hoạch, phân vùng nông nghiệp như: đất trồng lúa và trồng các loại rau quả, đất trông

97

cây và đất chăn nuôi để đảm bảo lương thực, tập trung vào 7 vùng đồng bằng lớn, 16 vùng đồng bằng trung bình và 12 đồng bằng nhỏ và hai mô hình đồng bằng trọng điểm Kham Muộn và Sa Văn Na Khệt để sản xuất lúa gạo xuất khẩu” [6, tr.16]; Đến nay cả nước có đã có quy hoạch sử dụng đất cấp bản 3.779/8.854 bản, chiếm 43,2%; cấp huyện được 55/148 huyện, chiếm 37,1%; hoàn thành quy hoạch sử dụng đất cho 13 đặc khu kinh tế (xem bảng 3.6) với tổng diện tích khoảng 19.499 ha, có tổng vốn đầu tư khoảng 5.115.500.000 USD (xem phụ lục 4).

Bảng 3.6: Các đặc khu kinh tế được quy hoạch

TT Tên đặc khu

kinh tế Địa điểm

Năm thành lập

Tổng vốn đầu tư (USD)

Diện tích (ha)

1 Savan-Seno Sa Văn Na Khệt 2002 74.000.000 1.012

2 Tam giác vàng Bo Kẹo 2007 1,000,000,000 3.000

3 Bo ten den ngam Luâng Nam Tha 2003 500.000.000 1.640

4 viêng chăn - Nôn Thong

TĐ Viêng Chăn 2009 43.000.000 110

5 Say Sệt Thả TĐ Viêng Chăn 2010 128.000.000 1.000

6 Phu Khiểu Kham Muộn 2011 708.000.000 4.850

7 Hồ Thát Luâng TĐ Viêng Chăn 2011 1.600.000.000 365

8 Long Thành - Viêng Chăn

TĐ Viêng Chăn 2008 1.000.000.000 560

9 Đông Phô Sy 1 TĐ Viêng Chăn 2009 50.000.000 54

10 Tha Khech Kham Muộn 2012 80.000.000 1.035

11 Chăm Pa Sắc Chăm Pa Sắc 2015 162.500.000 995

12 Luangprabang Luangprabang 2016 120.000.000 4.850

13 Đông Phô Sy 2 TĐ Viêng Chăn 2016 100.000.000 28

Tổng 5.115.500.000 19.499

Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư [6, tr.25-30].

Các đặc khu kinh tế kể trên bảo gồm cả khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ được quy hoạch chi tiết nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thu hút đầu tư nước ngoài. Tính đến hiện nay, đã có khoảng 249 công ty

98

trong và ngoài nước vào thuê và tô nhượng đất tại các đặc khu kinh tế, với tổng giá trị vốn đầu tư hơn 5 tỷ USD. Trong đó đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp chiếm khoảng 16,03%, thương mại 34,60% và dịch vụ 49,37%.

Tuy vậy, những hạn chế trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gây nhiều bức xúc. Công tác quy hoạch còn chậm chạp, hiện tại vẫn chưa có Tổng quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh, mặc dù Quốc hội giao cho Ủy ban quản lý đất đai (cũ) chủ trì soạn thảo từ trước năm 2010 nhưng đến nay vẫn chưa được Quốc hội thông qua. Một số quy hoạch hiện có chưa phải là quy hoạch tổng thể, chỉ là quy hoạch theo vùng, lĩnh vực, chưa tạo được sự thống nhất đồng bộ giữa quy hoạch và phát triển KT-XH, quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch kiến trúc đô thị trong không gian và thời gian cụ thể. Tình trạng quy hoạch treo, quy hoạch đi sau đầu tư xây dựng, gây nhiều khó khăn cho phát triển TTQSDĐ. Quy hoạch chưa có tầm nhìn chiến lược của TTQSDĐ.

Do thiếu quy hoạch, kế hoạch tổng thể nên dẫn tới việc sử dụng đất thiếu hiệu quả, do công tác quy hoạch và kế hoạch kém hiệu quả cho nên khi cho thuê hoặc tô nhượng còn lẫn chiếm đất rừng, đất sản xuất của người dân. Công tác quy hoạch còn nhiều yếu kém, hạm lượng khoa học ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển xanh, bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Nhà nước chưa thật sự có hành lang thông thoáng về các thủ tục hành chính trong việc phê duyệt dự án, giao đất, thu hồi đất,.v.v.. các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng còn vướng mắc. Việc lập và tổ chức xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm, tính khả thi chưa cao. Có những dự án quy hoạch sử dụng đất vừa được phê duyệt đã phải điều chỉnh. Tình trạng đất được giao, thuê hoặc tô nhượng không đưa vào sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích diễn ra phổ biến. Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được coi trọng và chưa được tổ chức thực hiện tốt, nhất là với đất sản xuất nông nghiệp, đất ở của dân cư đô thị. Trong khi đó dân cư đô thị tăng nhanh, thu nhập và sức mua của của dân cư được tăng lên làm cho nhu cầu sử dụng đất ở đô thị tăng. Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu cơ đất đai. Hiện

99

tượng đầu cơ đất đai diễn ra khá phổ biến và đa dạng trong khi các cơ quan quản lý nhà nước lại hầu như chưa được quan tâm và chưa có biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các hiện tượng đầu cơ đất.

3.3.3. Năng lực của bộ máy quản lý nhà nước liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất

Hiện nay, ở CHDCND Lào chưa có cơ quan chuyên trách về quản lý TTQSDĐ. Tức là chưa có một cơ quan quản lý nhà nước riêng về TTQSDĐ mang tính chất đầu mối tổng hợp. Các cơ quan quản lý các vấn đề chung về QSDĐ và TTQSDĐ ở CHDCND Lào hiện nay: (1) Bộ Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm nghiên cứu, ban hành quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH, các chính sách về nông nghiệp, về đầu tư và đầu tư nhà nước. (2) Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý vấn đề về đất đai: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ; (3) Bộ Nông - Lâm nghiệp quản lý đất nông, lâm nghiệp. (4) Ngân hàng Nhà nước quản lý vấn đề tín dụng, về tiền tệ, về thế chấp, công ty tài chính... (5) Bộ Tài chính quản lý các vấn đề tài chính liên quan đến đầu tư phát triển đất: thuế sử dụng đất, lệ phí sử dụng đất... (6) Bộ Tư pháp quản lý các vấn đề giao dịch dân sự,...

Thị trường QSDĐ là một lĩnh vực, không đơn thuần chỉ là một ngành kinh tế - kỹ thuật. Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức và quản lý TTQSDĐ cần được phân giao cho một số cơ quan nhà nước đồng thời phối hợp thực hiện theo chức năng quản lý. Sau Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, Chính phủ đã thành lập Ủy ban quản lý đất đai quốc gia (Theo Nghị định số 67/TTg, ngày 18/5/2004 về cơ cấu Bộ máy và hoạt động của Ủy ban quản lý đất đai quốc gia) và chức năng nhiệm vụ của cơ quan này được quy định ngay trong Luật Đất đai năm 2003 và có cơ cấu bộ máy đến cấp huyện, bản với mong muốn quản lý tập trung đất đai.

Đến năm 2011, trên cơ sở quán triệt Nghị quyết Đại hội IX của Đảng NDCM Lào (2011), Chính phủ đã tiến hành kiện toàn bộ máy Chính phủ, trong đó đã sáp nhập một số cơ quan liên quan đến tài nguyên và môi trường vào nhau và thành lập Bộ Tài nguyên và Môi trường (được thành lập theo

100

Nghị định số 435/TTg, ngày 28/11/2011 về Bộ máy và hoạt động của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Có thể nói, công tác quản lý TTQSDĐ ở CHDCND Lào hiện nay còn rất

dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành, chủ yếu vẫn đều phân

chia theo sự quản lý từ cấp Bộ. Vai trò của cơ quan tài nguyên và môi trường

chưa được xác định rõ đối với vấn đề có liên quan đến sự phát triển của

TTQSDĐ. Để thực hiện các giao dịch QSDĐ, người sử dụng đất phải đến rất

nhiều cơ quan để thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Nhà đầu tư vào

BĐS cũng gặp nhiều khó khăn để có các thông tin chính thức về đất đai, BĐS,

các trang mạng của ngành tài nguyên và môi trường chưa được củng cố, rất ít

thông tin đăng tài liên quan đến TTQSDĐ. Trong thời gian qua, dù Chính phủ

đã cố gắng kiện toàn bộ máy ngành tài nguyên và môi trường từ Trung ương

đến địa phương, nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, phong cách

làm việc chưa bảo đảm tính khoa học, còn thiếu cán bộ cả về số lượng và chất

lượng nhất là cán bộ chuyên trách về công tác giao dịch, cho nên việc quản lý

TTQSDĐ chưa thực sự đi vào khuôn khổ, chưa được điều tiết tốt bằng chính

sách các văn bản pháp luật hiện hành.

3.3.4. Thực trạng hoạt động kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp

trên thị trường quyền sử dụng đất Kiểm tra, giám sát trên TTQSDĐ thực chất là công tác giám sát việc giữ

gìn, phát triển và sử dụng đất của cá nhân và tổ chức nhằm đảm bảo sử dụng

đất đúng mục đích, quy định pháp luật và hiệu quả. Kiểm tra, giám sát nhằm

phát hiện các hiện tượng sai phạm pháp luật về đất đai. Trong những năm

qua, qua công tác kiểm tra đã phát hiện không ít các công trình, dự án sử dụng

đất không đúng với quy phạm pháp luật, không đúng với hợp đồng thuê hoặc

tô nhượng đất. Kiểm tra phát hiện không ít trường hợp chiếm giữ đất trái với

pháp luật; phá rừng để chiếm đất; kiểm tra thấy không ít dự án thuê hoặc tô

nhượng đất bừa bãi với diện tích rộng chiếm lấy vùng đất sử dụng của người

dân; đền bù không thỏa đáng, thời gian cho thuê dài hơn quy định,...

101

Ngoài ra, qua công tác thanh tra, còn phát hiện các sai phạm chủ yếu là

chuyển nhượng đất trái pháp luật trong đó có một số trường hợp đất có nguồn

ngốc là đất công; sử dụng đất không đúng mục đích hoặc chưa được cấp có

thẩm quyền phê duyệt; chủ đầu tư được giao đất chậm triển khai hoặc đầu tư

xây dựng khi chưa có quyết định thu hồi đất, giao đất của cấp có thẩm quyền;

lấn chiếm đất công, san lấp, xây dựng công trình, xây dựng nhà ở trái phép;

tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân lô bán nên làm phá vỡ quy

hoạch; chủ đầu tư không tuân thủ các quy định của Nhà nước trong công

tác bồi thường giải phóng mặt bằng; một số trường hợp giao đất, cho thuê

đất sai vượt thẩm quyền, không đúng với quy hoạch và kế hoặc sử dụng đất

được duyệt “kiểm tra thấy một số hợp đồng cho thuê hoặc tô nhượng đất

cấp địa phương vượt quá pháp luật cho phép (3 ha với cấp huyện và 100 ha

với cấp tỉnh), kiểm tra thấy một số hợp cho thuê hoặc tô nhượng đến 70-

100 năm”[114, tr.49]. Nếu tính từ khi triển khai thực thi Luật Đất đai năm

2003 đến nay (2015), các tỉnh, thành phố đã tiến hành 7.536 cuộc thanh tra,

phát hiện 21.310 trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và xử lý 39.131 vụ,

kiến nghị thu hồi cho Nhà nước hơn 23,1 tỷ kíp. Kịp thời xử lý cảnh báo,

buộc thôi việc và truy cứu trách nhiệm hình sự nhiều trường hợp. Trong đó,

thanh tra ngành địa chính tiến hành 439 cuộc thành tra phát hiện gần 600

trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, không đúng mục đích sử dụng

đất 1.231 ha, lấn chiếm 4.230 ha, đã xử lý 85 người, chuyển hồ sơ của 19 vụ

sang cơ quan điều tra truy cứu trách nhiệm hình sự. Kể từ khi đổi mới đến

nay, nhất là từ giải đoạn năm 1990 đến nay, theo báo cáo của Vụ Quản lý đất

đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ riêng việc chuyển nhượng, chuyển mục

đích sử dụng đất trái phép đã có khoảng hơn 200.000 trường hợp vi phạm

[124, tr.4-5]. Theo chúng tôi con số thực tế còn lớn hơn nhiều.

Trong quá trình giải quyết các tranh chấp nêu trên, đã thực hiện những

biện pháp đảm bảo lợi ích của Nhà nước - chủ đầu tư - người bị thu hồi đất,

đảm bảo phát triển sản xuất, ổn định và từng bước cải thiện đời sống nhân dân

102

và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Các biện pháp

thường dùng trong giải quyết tranh chấp đất đai là hòa giải tranh chấp đất đai

tại cấp cơ sở (bản); nếu chưa giải quyết được thì kiến nghị lên Chính quyền

cấp huyện, tỉnh và giải quyết thông qua Tòa án nhân dân (Tòa dân sự). Trong

giai đoạn từ năm 2011-2015 đã có khoảng 284 trường hợp tranh chấp đất gửi

lên Tòa án nhân dân tối cao để xử lý, trong đó giải quyết xong 181 trường

hợp, việc này thể hiện rõ tính phức tạp, nan dải của vấn đề tranh chấp đất đai.

Đồng thời Quốc hội tiếp thu ý kiến và giải quyết các thắc mắc của người sử

dụng đất qua đường dây nóng tại các kỳ họp thứ 6,7,8 và 9 của Quốc hội khóa

VII và Văn phòng Quốc hội đã có công văn yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi

trường giải thích và làm rõ.

Tuy nhiên, cũng có thể nhìn nhận rằng công tác kiểm trả, giám sát, xử lý

các tranh chấp chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, thời hạn giải quyết khiếu

nại vẫn còn kéo dài, tình trạng đơn thư tồn đọng quá hạn giải quyết, vẫn chưa

được khác phục triệt để. Các vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực

bồi thường, giải tỏa và tái định cư vẫn là chủ yếu gây bức xúc lớn trong dân.

Do tính chất nội dung đơn khiếu kiện, khiếu nại phức tạp, cần thời gian

nghiên cứu kỹ, khối lượng đơn thư khá lớn trong khi cán bộ còn thiếu kinh

nghiệm, trình đô nên gặp nhiều khó khăn.

3.3.5. Nhà nước quản lý thị trường quyền sử dụng đất bằng việc tham gia vào thị trường với tư cách là người mua và người bán

Sự tham gia mua, bán QSDĐ của cơ quan nhà nước vào trên TTQSDĐ

được thể hiện chủ yếu trên các vai trò: người cung đất lớn nhất trên thị trường sơ

cấp với tư cách cơ quan giao đất (có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất)

và cơ quan thu hồi đất (theo giá nhà nước đi đôi với chính sách đền bù, hỗ trợ

tương thích). Theo văn bản pháp luật về đất đai hiện hành, thì Chính phủ, Bộ

Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh/thành có quyền

cho cá nhân hoặc các tổ chức thuê hoặc tô nhượng đất công theo phạm vi

quyền hạn của mình. Theo Nghị định số 135/TTg, ngày 25/5/2009 về cho

103

thuê hoặc tô nhượng đất công thì Nhà nước đã phân câp việc cho thuê hoặc tô

nhượng như sau:

- Đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà máy, khu công nghiệp:

sở Tài nguyên và Môi trưởng cấp tỉnh có thể cấp phép không quá 50 ha với

thời hạn cho thuê và tô nhượng không quá 30 năm; Bộ Tài nguyên và Môi

trường cấp phép cho thuê hoặc to nhượng đất công từ 50-10.000 ha với thời

gian thuê 30-50 năm (ra hạn được nhưng không quá 70 năm); với diện tích

trên 10.000ha thì Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua, theo đề nghị của

Chính phủ.

- Đối với đất sử dụng vào cơ sở hạ tầng và dịch vụ: sở Tài nguyên và

Môi trưởng cấp tỉnh có thể cấp phép không quá 15 ha/dự án với thời hạn cho

thuê và tô nhượng không quá 30 năm; Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp phép

cho thuê hoặc to nhượng đất công từ 15-10.000 ha/dự án với thời gian thuê

30-50 năm (có thể ra hạn theo từng trường hợp); với diện tích trên 10.000ha

thì Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua, theo đề nghị của Chính phủ.

- Đối với đất sử dụng vào dự án du lịch: sở Tài nguyên và Môi trưởng

cấp tỉnh chỉ có thể cấp phép đối với địa điểm du lich cấp địa phương với thời

hạn cho thuê và tô nhượng không quá 30 năm; Bộ Tài nguyên và Môi trường

cấp phép cho thuê hoặc to nhượng khu du lịch cấp quốc gia với thời gian thuê

30-50 năm và phải phối hợp với các bộ, ban, ngành liên quan.

- Đối với đất sử dụng vào dự án thể thao: sở Tài nguyên và Môi trưởng

cấp tỉnh có thể cấp phép không quá 30 ha/dự án với thời hạn cho thuê và tô

nhượng không quá 30 năm; Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp phép cho thuê

hoặc to nhượng đất công từ 30-10.000 ha/dự án với thời gian thuê 30-50 năm

(có thể ra hạn theo từng trường hợp); với diện tích trên 10.000ha thì Ủy ban

thường vụ Quốc hội thông qua, theo đề nghị của Chính phụ.

- Đối với đất sử dụng vào mục đích ngoại giao và tổ chức quốc tế: Bộ

Tài nguyên và Môi trường cấp phép cho thuê với thời gian thuê không quá 99

năm và có sự thống nhất với Bộ Ngoại giao.

104

- Đối với đất nông nghiệp, việc cho thuê sẽ dao động tùy theo loại đất trống, đất rừng bỏ hoang, đồi núi trọc, rừng cạn kiệt không tự khôi phục, được Nhà nước quy định tại Luật Lâm nghiệp 2007, theo đó sở Tài Nguyên và Môi trường có thể cấp phép từ 150 - 500 ha/dự án với thười hạn từ 30-40 năm (tùy theo loại đất); Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp từ 150-30.000 ha/dự án với thời gian từ 40-60 năm.

- Đối với dự án khai thác khoáng sản, thỉ chỉ có chính phủ mới có thể cấp giấy phép tô nhượng với thời hạn tô nhượng không quá 20 năm kể từ ngày cấp phép.

- Còn việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất dùng của hộ gia đình thì người sử dụng đất có thể gửi đơn đăng ký QSDĐ với Chính quyền cấp Bản, Bản đề xuất Chính quyền huyện nghiên cứu cấp phép theo phạm vi quyền hạn của mình.

Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thể tham gia thị trường thứ cấp với tư cách mua lại QSDĐ đã được giao của hộ gia đình hoặc các pháp nhân khác nhằm tối ưu hóa hoạt động của từng cơ quan. Khi tham gia thị trường thứ cấp, cơ quan nhà nước phải chịu mức giá thị trường như các chủ thể khác. Ở CHDCND Lào, Nhà nước tham gia thị trường thứ cấp bằng cách thu hồi QSDĐ phục vụ cho các dự án công cộng, vì quốc phòng, an ninh, xây dựng các chủ sở cơ quan nhà nước và người bị thu hồi sẽ được đền bù. Trên thực tế, cũng có hình thức cơ quan sự nhiệp của Nhà nước nhất là các doanh nghiệp nhà nước trực tiếp mua QSDĐ từ các hộ gia đình, các tổ chức nhằm xây dựng các Chủ sở, cơ quan hoặc đại lý với giá thị trường (có khi ngay cả mua từ chính quyền cũng phải trả với giá thị trường).

Nhà nước còn có thể tham gia TTQSDĐ với tư cách là người thúc đẩy TTQSDĐ phát triển thông qua sử dụng các đòn bẩy kinh tế để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả QSDĐ. Đối với các nước phát triển, Nhà nước sẽ dùng các Trung tâm phát triển quỹ đất để điều tiết TTQSDĐ. Theo Pháp luật đất đai hiện hành của Lào đã quy định: Chính phủ thành lập công ty phát triển quỹ đất và dịch vụ về đất đai, nhằm phát triển quỹ đất và làm các dịch vụ liên

105

quan đến đất đai theo sự quyết định của Nhà nước. Ở các nước cũng như ở Lào, việc Nhà nước thành lâp Trung tâm phát triển quỹ đất là nhằm điều tiết giá quyền sử dụng đất, hạn chế những cân sốt về đất đai hoặc tình trạng đóng băng của thị trường này bằng việc bán ra hàng hóa QSDĐ khi giá trên thị trường cao nhằm tăng cung, và mua vào khi giá thấp nhằm tăng cầu. Nhưng do QSDĐ có giá trị lớn, nên các trung tâm này tác động không nhiều đến thị trường quyền sử dụng đất. Nhà nước còn sử dụng thuế sử dụng đất để điều tiết thị trường, bằng hình thức tăng hoặc giảm thuế sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Nhà nước có thể cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên TTQSDĐ như cung cấp hệ thống thông tin về đất đai, thực hiện các thủ tục hành chính xác nhận QSDĐ của các chủ thể kinh tế khác.

3.4. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.4.1. Nhận thức chưa đầy đủ về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Trên thực tế, sự vận hành chế độ SHTD về đất đai ở CHDCND Lào

trong thời gian qua đã có nhiều kết quả tích cực, song cũng bộc lộ những hạn chế và tiêu cực, nhất là tình trạng lạm dụng, tham nhũng, sử dụng kém hiệu quả và lãng phí đất đai. Chẳng hạn yếu tố “lạm dụng”: Thời gian qua, các lạm dụng trong lĩnh vực đất đai chủ yếu đến từ các doanh nghiệp và các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương. Sự “lạm dụng” xảy ra đặc biệt nghiêm trọng trong quan hệ sử dụng đất và trong thu hồi QSDĐ của người dân (nhất là nông dân) để xây dựng các dự án công nghiệp, thương mại, kinh doanh nông nghiệp và khai thác khoáng sản.

Trong một số trường hợp, khi có sự tham gia và bị chi phối bởi các nhóm lợi ích mà Nhà nước không quản lý, giám sát được sẽ dẫn đến những hậu quả là quan hệ sử dụng đất không còn phục vụ các mục đích chung vì cộng đồng và vì lợi ích của người dân, mà tạo điều kiện cho các nhóm lợi ích tìm kiếm lợi nhuận được che đậy thông qua các dự án đầu tư về KT-XH. Thực tế cho thấy, các dự án kinh tế quy mô vừa và nhỏ có thể đáp ứng yêu cầu phải tuân thủ quy hoạch, song các dự án lớn, thậm chí “khổng lồ”, với

106

vốn đầu tư được đưa ra hàng trăm triệu USD hay hàng tỷ USD, thì chắc chắn sẽ tác động làm thay đổi quy hoạch phát triển. Và hơn nữa, các dự án đó đa phần lại được khởi xướng bởi các “lực lượng tư nhân” - lực lượng quan tâm chủ yếu đến tỷ suất đầu tư, lợi nhuận hơn là những mục tiêu quốc kế dân sinh.

Trong thời gian qua một diện tích rừng khá lớn được các địa phương giao cho nhà đầu tư nước ngoài thuê. Có những địa phương đã ký quyết định giao đất cho nhà đầu tư vượt quá thời hạn cho thuê hoặc tô nhượng đất được quy định trong luật pháp. Điều này cảnh báo rằng, chế độ sở hữu đất đai dễ bị định đoạt bằng quyết định hành chính sẽ tạo cơ hội cho nhóm lợi ích.

Bên cạnh đó, sự lạm dụng quyền để thu hồi đất với diện tích lớn hơn nhu cầu thực tế, thu hồi đất sai đối tượng, những quyết định hành chính thu hồi đất sai… diễn ra khá phổ biến ở các địa phương. Công tác quy hoạch, đầu tư phát triển và sử dụng đất tại các khu kinh tế, phát triển đô thị… chưa được cân nhắc kỹ lưỡng dẫn đến tình trạng nhiều khu công nghiệp chưa được lấp đầy, nhiều dự án “treo” đất bị bỏ hoang vô lối.

Công tác quản lý đất đai còn nhiều hạn chế, thiếu minh bạch, tình trạng tham nhũng đất cũng ngày càng nặng nề, nguồn lực đất đai bị phân tán. Nguồn thu từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, Nhà nước chưa điều tiết một cách hợp lý các loại lợi ích khi sử dụng quỹ đất dẫn đến hậu quả là lợi ích rơi nhiều vào túi các nhà đầu tư, tư nhân nước ngoài, lỏng lẻo trong quản lý đất đai, những yếu kém trong định giá đất, giải phóng mặt bằng… đã gây ra những hiệu ứng xã hội “bất thuận”: Tình trạng khiếu kiện về đất đai ngày càng diễn biến phức tạp.

Những điều nêu trên, không phải do bản chất của chế độ SHTD về đất đai, mà chủ yếu là chưa xác định rõ nội dung các quyền và cơ cấu chủ thể sử dụng đất, cũng như cơ chế chính sách vận hành phù hợp với SHTD về đất đai.

3.4.2. Sự bất cập về năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất

* Sự bất cập về bộ máy quản lý nhà nước về đất đai Bộ máy quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ

sở, trước đây gọi là Ủy ban quản lý đất đai quốc gia, sau này sáp nhập thành

107

Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tại Chương II, điều 8 Luật Đất đai năm 2003 quy định Ủy ban quản lý đất đai ở CHDCND Lào, bao gồm Ủy ban quản lý đất đai quốc gia, Ủy ban quản lý đất đai cấp tỉnh/thành, Ủy ban quản lý cấp huyện/thị trấn và Đơn vị đất đai cấp Bản là rất chung chung, chưa quy định rõ ràng về chức năng, quyền hạn. Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai không quy định cụ thể phải quản lý như thế nào, do ai làm và làm như thế nào. Điều 10, Chương II Luật Đất đai năm 2003 về "Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với đất đai và quản lý nhà nước về đất đai" chưa chế định đủ rõ và đúng mức nghĩa vụ và trách nhiệm của Nhà nước trong lĩnh vực này, nghĩa là Luật Đất đai năm 2003, chưa được quy định rõ “trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai”. Như vậy, Luật Đất đai đã bỏ qua một nguyên tắc pháp quyền quan trọng là “không chỉ người dân, mà chính Nhà nước cũng phải thi hành pháp luật, cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Từ thực trạng trên thấy rằng thị trường chưa được tổ chức chặt chẽ, công tác quản lý nhà nước gặp nhiều khó khăn, những người tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất khó thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, mua bán. Từ đó, nhiều trường hợp mua bán trao tay, không chính thức khiến cho các cơ quan quản lý khó theo dõi, quản lý, kiểm soát hiệu quả.

* Sự bất cập trong hệ thống pháp lý Cơ sở pháp lý để quản lý TTQSDĐ vẫn còn nhiều bất cập. Các văn bản

pháp lý của TTQSDĐ mặc dù từng bước hoàn thiện, bổ sung sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần được sửa đổi bổ sung, nhiều văn bản đôi khi chồng chéo, phức tạp cho người sử dụng, khó áp dụng khi giải quyết các vấn đề liên quan đến thị trường QSDĐ. Trước khi thực hiện mua quyền sử đất người dân thường cần được tư vấn các thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sở hữu, sử dụng, thế chấp, tranh chấp nếu có. Nếu cơ quan nghiệp vụ địa chính tổ chức tư vấn được những vấn đề này cho người dân (có thể thu phí) thì đây là đầu mối thông tin đáng tin cậy để người dân tìm đến trước khi quyết định mua QSDĐ. Do nhiều yếu tố khác nhau, hệ thống pháp luật về đất đai ở CHDCND Lào hiện nay chưa phản ánh được thực chất những quan hệ đất đai trong thực tiễn, không đủ đáp ứng cho việc quản lý và giải quyết tranh chấp đất đai, không xác định được

108

trách nhiệm của tổ chức, cá nhân về những yếu kém trong quản lý, sử dụng đất đai. Về vấn đề này, có thể chỉ ra một số điểm cụ thể như:

+ Văn bản quy phạm pháp luật quy định về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế tuy đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, nhưng còn nhiều vấn đề chưa được quy định cụ thể, rõ ràng, nhất là xác định trường hợp được, hoặc không được đền bù, xác định loại đất để đền bù. Mặt khác, việc thu hồi đất để phục vụ mục đích phát triển kinh tế đã hành chính hóa các quan hệ thị trường đối với một “hàng hóa đặc biệt” là đất đai và “QSDĐ”, trong nhiều trường hợp đã biến Nhà nước thành một người phục vụ vô điều kiện cho lợi nhuận của các chủ đầu tư.

+ Thủ tục chuyển nhượng còn rườm rà, thời gian hoàn thiện thường bị kéo dài, trên thực tế còn có nhiều hiện tượng tiêu cực, phiền hà trong giao dịch. Tình trạng lợi dụng các sơ hở của luật pháp để tham nhũng về đất đai diễn ra ở nhiều nơi, tranh chấp đất đai, khiếu kiện về đất đai còn xảy ra nhiều ngày một phức tạp và khó giải quyết. Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Để hoàn tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các địa điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần.

+ Tài chính đất đai và thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, khó kiểm soát; tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất, đặc biệt ở đô thị đã đẩy giá đất lên cao, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi; bồi thường giải phóng mặt bằng khó khăn, ách tắc, ảnh hưởng lớn đến sức cạnh tranh phát triển của tỉnh. Thất thu về thuế nhiều và khó xác định.

* Sự bất cập trong công tác định giá đất Công tác định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá thị

trường, hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Tại một số địa phương, việc triển khai công tác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 còn chậm; thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn kéo dài, chưa đáp ứng kịp yêu cầu về tiến độ để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê

109

đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn phức tạp. Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không ký vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin về giá đất đã cung cấp.

* Sự bất cập trong công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp đất đai

Về công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất: Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất chưa đáp ứng được yêu cầu của tình hình mới. Nhiều vi phạm pháp luật về đất đai tồn tại lâu dài, không được phát hiện kịp thời, chậm xử lý đã gây nhiều bức xúc, khiếu kiện kéo dài của nhân dân, ảnh hưởng không tốt tới niềm tin của dân vào Đảng và Nhà nước. Công tác xây dựng kế hoạch thanh tra, kiểm tra chưa sát với thực tế và yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai; các đoàn thanh tra, kiểm tra chậm triển khai theo kế hoạch đã được duyệt; việc ban hành kết luận thanh tra có lúc còn chậm; một số trường hợp thanh tra không đúng đối tượng. Việc thanh tra hàng năm còn ít, mang tính bị động theo các vụ việc mà dư luận phản ánh; việc xử phạt vi phạm qua thanh tra ở cả Trung ương và địa phương còn rất ít. Hiệu quả thanh tra chưa cao do một số vụ việc thanh tra không phát hiện được vi phạm; nhiều trường hợp phát hiện hành vi vi phạm pháp luật nhưng việc thực hiện kết luận thanh tra còn chậm; tỷ lệ thu hồi tiền, thu hồi đất qua thanh tra còn thấp; việc phát hiện hành vi tham nhũng qua hoạt động thanh tra chuyên ngành đất đai còn hạn chế, chưa tương xứng với thực trạng vi phạm.

Bên cạnh đó việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đai chưa tương xứng. Các vi phạm, tranh chấp về đất đai tuy có giảm nhưng lại diễn biến phức tạp, đặc biệt tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai vẫn còn diễn ra ở nhiều địa phương, nhưng một số vụ việc chưa được thanh tra, phát hiện và xử lý kịp thời “tranh cấp về quyền sử dụng đất, quyền dùng đất của nhân dân ở thành thị ngày càng gia tăng” [121, tr.51]. Ý thức chấp hành pháp luật của người dân, kể cả cán bộ, công chức trong hệ

110

thống cơ quan quản lý đất đai các cấp chưa nghiêm, mức độ sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai còn nhiều. Nhiều tranh chấp đất đai tồn tại lâu, ầm ỉ trong nội bộ nhân dân mà không được cơ quan nhà nước quan tâm giải quyết thỏa đáng, triệt để, vai trò của ngành Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện chức năng hòa giải chưa được phát huy tốt, nên đã dẫn tới nhiều hiện tượng tiêu cực mâu thuẫn, mất đoàn kết nội bộ nhân dân, khiếu kiên kéo dài ảnh hưởng tới sản xuất và đời sống của nhân dân.

* Quy hoạch sử dụng đất còn bị động, chưa khoa học và chưa đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, đặc biệt cấp huyện còn chậm. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bất cập về: phân định cấp độ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất giữa các cấp; kết hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; gắn với mục tiêu phát triển bền vững, bảo đảm an ninh lương thực. Trong lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu sự giám sát chặt chẽ, tuân thủ triệt để chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải là chỉ tiêu pháp lệnh; việc áp dụng các công nghệ tiên tiến còn nhiều hạn chế.

Quy hoạch thiếu tính khả thi, tình trạng “quy hoạch treo”, “nắn quy hoạch”, “quy hoạch ảo” diễn ra khá phổ biến, một số đề án quy hoạch chỉ được thực hiện trên giấy, không phù hợp với hoàn cảnh thực tại, thường xuất phát từ lợi ích chủ quan nên rất khó thực hiện, hoặc phải chờ đợi nhiều thời gian mới có thể áp dụng. Nhiều địa phương chưa coi trọng nguyên tắc dân chủ và công khai trong công tác quy hoạch đất đai, thậm chí còn giấu quy hoạch hoặc thông tin sai nội dung quy hoạch. Bên cạnh đó, do không chú trọng công tác thông tin nên công tác quy hoạch bị lợi dụng, điều này đã làm méo mó TTQSDĐ. Nhiều trường hợp quy hoạch đúng, rất cần thiết nhưng không có lộ trình thực hiện, không phân kỳ quy hoạch, dẫn tới cách làm lệch lạc, giản đơn. Trong quy hoạch sử dụng đất vẫn còn những địa phương sử dụng nhiều đất có ưu thế đối với sản xuất NN để chuyển sang mục đích khác, trong khi nông dân tại một số địa phương đang còn thiếu

111

đất hoặc không có đất để sản xuất thì diện tích đất NN lại chuyển sang mục đích sử dụng khác.

Công tác quản lý nhà nước đối với việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; việc quản lý, sử dụng tài nguyên đất ở một số nơi còn lãng phí, hiệu quả không cao; tình trạng lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép còn diễn ra ở nhiều nơi; việc thu hồi, cấp đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại một số địa phương còn có những sai phạm.

* Bất cập trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm với nhiều thủ tục

rầm rà, hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính, do đó hạn chế hiệu quả đầu tư của việc đo vẽ bản đồ. Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.

Kết quả đo đạc bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận chưa kịp thời đưa vào cơ sở dữ liệu đất đai để quản lý, vận hành và khai thác sử dụng. Mục tiêu xây dựng mỗi tỉnh, thành phố một mô hình cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh của một đơn vị cấp huyện để làm mẫu chưa được hoàn thành. Tại một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng bộ dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai chưa kết nối được giữa huyện, tỉnh và Trung ương.

Một số địa phương đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhưng hạ tầng kỹ thuật chưa đảm bảo cho việc vận hành hệ thống thông tin đất đai, do đó cơ sở dữ liệu không được vận hành khai thác sử dụng, dẫn tới cơ sở dữ liệu không được cập nhật biến động thường xuyên dễ dẫn tới tình trạng cơ sở dữ liệu bị lỗi thời, không có giá trị sử dụng.Việc lồng ghép giữa đo vẽ bản đồ địa chính với đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn hạn

112

chế. Hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính chưa được cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên, kịp thời theo quy định.

3.4.3. Tính minh bạch thấp của thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

Thực trạng thông tin về thị trường thua thiệt thường về bên nhận chuyển nhượng, thông tin thị trường cũng như thông tin tiếp cận thị trường còn chưa minh bạch, công tác dự báo còn nhiều hạn chế. Hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất không chính thức (giao dịch không thông qua các cơ quan nhà nước ) ngày càng tăng, vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, gây thất thu cho ngân sách nhà nước . Thị trường quyền sử dụng đất hiện còn thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và tạo tâm lý không tin tưởng đối với các quy định của hệ thống pháp luật. Những quy định pháp lý về giá đất còn chênh lệch khá xa so với giá thị trường đã góp phần không nhỏ làm cho TTQSDĐ đã kém hoàn hảo lại có thêm méo mó, dị dạng, tạo môi trường thuận lợi cho phát sinh tiêu cực trong bộ máy quản lý nhà nước về đất đai.

3.4.4. Còn nhiều bất cập trong việc thu hồi quyền sử dụng đất của Nhà nước

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện SHTD về đất đai và quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật công nhận. Trong nhiều trường hợp, quyền của người sử dụng đất trên thực tế là quyền sở hữu. Nhưng trong các trường hợp phải thu hồi, bồi thường, các cơ quan chức năng lại quá nhấn mạnh quyền của Nhà nước (quyền chủ sở hữu), mà chưa quan tâm đầy đủ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đã tạo dựng, bồi bổ cho đất. Khi định giá đất bồi thường, xử lý hoặc chưa thỏa đáng mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất tái định cư (thu hồi theo giá Nhà nước quy định quá thấp, giao đất tái định cư lại theo giá gần sát giá thị trường).

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội với lợi ích của những người có đất bị thu hồi; chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi, mà thường nhấn mạnh

113

đến môi trường đầu tư, nóng vội giải phóng mặt bằng để giao đất, cho thuê đất, tô nhượng đất. Việc quy định giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ứng gay gắt của những người có đất bị thu hồi.

- Quy hoạch thu hồi đất NN để giao cho các nông trường, lâm trường, các dự án đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng hạ tầng trong nhiều trường hợp chưa được nghiên cứu kỹ lưỡng, tính khả thi thấp, dẫn tới tình trạng thu hồi đất nhưng không sử dụng, sử dụng không có hiệu quả trong khi nông dân thiếu đất hoặc không còn đất sản xuất, đời sống khó khăn.

- Không chấp hành đúng các quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như ra thông báo giải phóng mặt bằng mà không có quyết định thu hồi đất, không thông báo trước về kế hoạch, phương án thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi, cưỡng chế giải phóng mặt bằng trong khi chưa bố trí nơi tái định cư. Quyết định thu hồi đất không đúng thẩm quyền, thu hồi đất để sử dụng vào mục đích trái quy hoạch đã được xét duyệt. Đối với một số dự án còn có tình trạng áp dụng pháp luật thiếu công bằng giữa những trường hợp có điều kiện tương tự.

Từ những vấn đề đặt ra nêu trên luận án cho rằng nguyên nhân của thực trạng đó là:

Thứ nhất, nhận thức chưa đúng về sở hữu toàn dân về đất đai. Xuất phát từ nhận thức và vận dụng chủ nghĩa Mác - Lênin về quan hệ ruộng đất trong điều kiện kinh tế thị trường là chưa sâu sắc, thiếu tính sáng tạo, vận dụng một cách giản đơn và phiến diện. Chưa nhận thức đúng về đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. QSDĐ là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai. Do nhận thức về sở hữu đất đai không đồng nhất với quy định của pháp luật, cùng với sự tồn tại các phong tục, tập quán truyền thống, hương ước, luật tục với những quy định lạc hậu về sở hữu đất đai chưa được loại bỏ đã "ăn sâu, bám rễ" trong tiềm thức của một bộ phận dân chúng vốn ít có điều kiện tiếp xúc với pháp luật. Trong tiềm thức của một bộ phận dân cư (đặc biệt là những

114

người dân sống ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa hoặc người dân có trình độ học vấn thấp) vẫn tồn tại quan niệm đất đai là của ông cha, tổ tiên để lại. Hoặc cũng có một số người dân quan niệm rằng đất đai là của Nhà nước nhưng khi Nhà nước đã giao cho sử dụng ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì là của họ. Chính vì nhận thức không đúng này nên trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày càng trở nên có giá thì tình trạng đòi lại đất của ông cha ngày càng gia tăng.

Thứ hai, việc tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về đất đai của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục. Sự hiểu biết và ý thức chấp hành chính sách, pháp luật về đất đai và pháp luất khiếu nại, tố cáo của một bộ phận người dân còn hạn chế.

Thứ ba, một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hóa như: chế độ SHTD về đất đai trong thực tế vừa qua có mâu thuẫn: quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng quyền của chủ sở hữu, nhất là quyền định đoạt và quyền hưởng lợi từ đất đai chưa được định rõ, trong khi đó người được giao đất tự coi là người chủ sở hữu, tùy tiện mua bán, trên thực tế Nhà nước phải mặc cả với người sử dụng đất khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng và quốc phòng an ninh. Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai chưa đồng bộ, thiếu thống nhất; thường xuyên sửa đổi, bổ sung; có khi chồng chéo, khó thực hiện; lĩnh vực tài nguyên là lĩnh vực rất nhạy cảm, phức tạp và liên quan đến nhiều tổ chức, cá nhân; cơ sở dữ liệu về tài nguyên lạc hậu, không đồng bộ, nhất là việc xác định nguồn gốc đất nhiều khi rất khó khăn.

Thứ tư, bộ máy quản lý đất đai chưa khoa học; năng lực, trình độ, phẩm chất của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai còn nhiều bất cập. Đội ngũ cán bộ làm công tác trong lĩnh vực quản lý đất từ Trung ương đến cơ sở còn thiếu về số lượng, yếu về chuyên môn nên việc tham mưu cho cấp uỷ, chính quyền có việc chưa kịp thời và chất lượng không cao, cá biệt có việc chưa chính xác. Tinh thần, thái độ phục vụ của một bộ phận cán bộ, công chức, cán bộ địa chính chưa đáp ứng yêu cầu, thậm chí còn gây phiền hà, sách nhiễu; có biểu hiện vụ lợi trong giải quyết công việc, một bộ phận cán bộ, đảng viên tha hóa, đã lợi dụng chức quyền để trục lợi, tham nhũng trong công tác quản lý, sử

115

dụng đất đai, gây ảnh hưởng xấu trong xã hội và gây bất bình trong nhân dân. Một số cấp uỷ đảng, chính quyền, nhất là cấp cơ sở thiếu kiểm tra, giám sát, thậm chí buông lỏng sự lãnh đạo, quản lý; việc phát hiện, xử lý các sai phạm trên thị trường quyền sử dụng đất không kịp thời, thiếu kiên quyết, không đúng các quy định của pháp luật; hiện tượng đùn đẩy, né tránh còn diễn ra phổ biến.

Việc thu thập thông tin, tài liệu có liên quan phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra chưa được đơn vị quan tâm thực hiện, dẫn đến việc xây dựng và triển khai kế hoạch thực hiện chậm; tổ chức thanh tra chuyên ngành thiếu ổn định, lực lượng cán bộ, công chức làm công tác thanh tra chuyên ngành còn quá mỏng, nhiều công việc đột xuất phát sinh, bên cạnh đó còn phải tham gia, phối hợp các đoàn công tác của Bộ, ngành khác chủ trì; việc phân công thực hiện nhiệm vụ thanh tra còn chưa phù hợp, chức năng thanh tra chuyên ngành còn chồng chéo với các đơn vị khác (như trả lời đơn thư, hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ, giải quyết khiếu nại, tố cáo); quy định về phạt tiền vi phạm mang tính hình thức khó thực hiện và kinh phí cấp phục vụ cho các đoàn thanh tra, kiểm tra còn chưa kịp thời, khó khăn khi triển khai công tác tại địa phương.

Thứ năm, chậm tổng kết để làm rõ nhiều vấn đề lý luận về quản lý đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Công tác nghiên cứu khoa học về đất đai còn hạn chế, rất ít công trình nghiên cứu với góc độ khoa học liên quan đến đất đai và thị trường quyền sử dụng đất, vì vậy việc đề ra các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tính kho học chưa cao.

Thứ sáu, tập quán nhận thức của các chủ thể sử dụng đất còn chưa thích hợp với nến kinh tế thị trường phát triển. Một bộ phận không nhỏ người dân không khai báo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước, với lý do: chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thất lạc hoặc làm hư hỏng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; một số khác có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất; việc đăng ký chuyển nhượng, việc đăng ký chuyển nhượng phải qua chính quyền các cấp, cho nhên nhiều hộ gia đình chọn giải pháp viết tay khi chuyển quyền sử dụng đất, có thể có hoặc không có người làm chứng, không muốn khai báo với cơ quan nhà nước vì sợ phải nộp thuế.

116

Chương 4 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030

4.1. DỰ BÁO XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ QUAN ĐIỂM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030

4.1.1. Dự báo xu hướng phát triển của thị trường quyền sử dụng đất đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030

Theo tầm nhìn phát triển KT-XH của Lào, đến năm 2020 dân số Lào sẽ có khoảng 7,3 triệu người, năm 2025 sẽ là 7,96 triệu người và 8,5 triệu người vào 2030. Năm 2020 cũng là năm mà Lào kỳ vọng hoàn thành mục tiêu đưa đất nước khỏi danh sách nước kém phát triển và tạo được các yếu tố cơ bản cho quá trình công nghiệp hóa gắn với hiện đại hóa. Với quy mô và cơ cấu dân số như thế đi đôi với cơ cấu kinh tế hiện đại, nhu cầu sử dụng đất sẽ tăng lên, trong khi diện tích đất tự nhiên không đổi, thậm chí có nguy cơ giảm do biển đổi khí hậu và khai thác tài nguyên trong lòng đất không hợp lý. Trong Chiến lược sử dụng đất đã phân chia quỹ đất thành hai nhóm lớn như: “Nhóm thứ nhất là đất bảo tồn và bảo tồn tài nguyên thiên nhiên, mà là khu phải giữ gìn dài hạn không dưới 70% của diện tích cả nước và phải có rừng tự nhiên che phủ; Nhóm thứ hai là diện tích dùng để phát triển hoặc dùng vì mục đích kinh tế, ở là không quá 30% của diện tích cả nước” [117, tr.33]. Có thể sự báo một số thay đổi về nhu cầu sử dụng đất của các nhóm như sau:

- Diện tích đất bảo tồn và khu bảo tồn tài nguyên thiên nhiên, là diện tích đất bảo tồn, diện tích rừng đặc dụng, vườn quốc gia, diện tích rừng phòng hộ là những diện tích mà Nhà nước nghiêm cấm, không cho phép khai thác tà nguyên thiên nhiên. Mục đích của sự bảo tồn là nhằm giữ diện tích đất có rừng che phủ không dưới 70% của diện tích cả nước, giữ nguồn nước và các hệ sinh thái, chống sự biến đổi khí hậu. Diện tích loại đất này chiếm khoảng

117

16,7 triệu ha tương đương với 70,6% của diện tích cả nước, đồng nghĩa với diện tích bảo tồn này sẽ không tham gia vào TTQSDĐ. Cụ thể như:

Đất rừng thiên nhiên 13,3 triệu ha (bằng 69,5%), trong đó đất rừng phòng hộ, đất rừng biên giới 9,4 triệu ha (bằng 39,7%) và đất rừng đặc dụng và vườn quốc gia 3,9 triệu ha (bằng 16,4%); Đất hồ nước, sông ngòi, đập thủy lợi chiếm 0,6 triệu ha (bằng 2,5%) và đất rừng sản xuất tự nhiên 2,8 triệu ha (bằng 11,9%) [117, tr.33].

- Diện tích đất để phát triển hoặc cho phép sử dụng, diện tích đất nhóm này phải được phân nhóm sử dụng của các ngành và chia thành lĩnh vực thành thị, thị trấn, khu ở ở nông thôn, khu công nghiệp, đất làm đường, làm thủy điện, làm đặc khu kinh tế. Ngoài ra diện tích đất dùng vào mục đích phát triển còn có đất làm nông nghiệp, đất rừng sản xuất diện tích trồng cây công nghiệp hoặc cây cao su, cây năng lượng và đất xây dựng. Diện tích đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, phát triển cơ sở hạ tầng và đất ở phải phù hợp với mức tăng trưởng của dân số thì đất dùng cho lĩnh vực này phải chiếm 6,9 triệu ha bằng 29,4% của diện tích cả nước. Trong đó

Đất dùng để sản xuất lương thực 4,5 triệu ha (đất trồng lúa 2,1 triệu ha, đất trồng hoa màu ngắn hạn và trung hạn 1,1 triệu ha, đất trồng cây ăn quả 0,69 triệu ha, đất trồng cỏ nuôi thú lớn 0,65 ha); Đất trồng cây công nghiệp 0,5 triệu ha; đất xây dựng, xây dựng khu đô thị mới, xây dựng cơ sở hạ tầng, đất xây dựng các khu công nghiệp, nhà xưởng 1,85 triệu ha [117, tr.34].

Dưới sự áp lực của tăng dân số và tăng diện tích đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, giá cả QSD đất được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm tới và sẽ tác động đến TTQSDĐ có biến động mạnh theo khía cạnh sau:

- Giá QSD đất sẽ tiếp tục tăng, nhất là đất ở thành phố lớn như: Thủ đô Viêng Chăn và các huyện thuộc trung tâm của các tỉnh như: huyện Luang-prabrang tỉnh Luangprabang, huyện Pakse tỉnh Chăm Pa Sắc, huyện Cảy Sỏn Phôm Vi Hản tỉnh Sa Văn Na Khêt,... cùng với đất ở, thì giá QSD đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ tăng mạnh.

118

- Dân cư ở thành phố tăng nhanh yêu cầu lượng vốn và diện tích đất lớn để xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng trong đô thị, đòi hỏi Nhà nước phải tích cực quy hoạch và quản lý đất đô thị cho tốt, bảo đảm sự mua bán trao đổi QSDĐ diễn ra đúng pháp luật, hạn chế thị trường ngầm gây thất thoát cho ngân sách nhà nước .

- Đất nông nghiệp cũng có giá, sẽ tác động đến việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn do áp dụng công nghệ hiện đại, sử dụng đất tiết kiệm và tăng giá trị lấy ra từ đất. Khi đó sẽ tác động làm cho giá cả QSDĐ nông nghiệp tăng.

- Cạnh tranh sử dụng đất giữa các nhu cầu khác nhau sẽ tác động đến sự biến động của nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng kinh doanh, nhà ở,... sẽ tăng lên, dẫn đến giá cả loại đất này tăng lên; sẽ có tình trạng thay đổi mục đích sử dụng đất nhiều hơn.

Tóm lại, mặc dù có nhiều lạc quan tin tưởng rằng, với công nghệ ngày càng tiên tiến hơn, với việc mở rộng tính năng sử dụng đất theo không gian ba chiều, nền kinh tế tương lai sẽ đòi hỏi diện tích đất ít hơn cho việc tạo ra khối lượng của cải và môi trường sống thuận lợi hơn, nhưng có một chân lý vĩnh viễn rằng, không có đất thì cũng không thể mở rộng không gian ba chiều và cũng không thể tính đến việc dành nhiều quỹ đất cho vui chơi sinh hoạt, nghỉ ngơi, văn hóa, nghệ thuật của dân cư. Chính vì thế, đi đôi với việc tiết kiệm đất, hiệu quả quỹ đất hiện có, để phòng chống tác động bất lợi cho con người của biến đổi khí hậu, ngay từ bây giờ cần quan tâm đến bảo vệ và khai thác hiệu quả quỹ đất thuộc chủ quyền quốc gia. Mặt khác, trong thời gian tới dưới sự tác động của TTQSDĐ, sẽ kích thích cho con người sử dụng đất hiệu quả hơn, đất đai sẽ càng ngày càng được chú trọng hơn.

4.1.2. Quan điểm phát triển thị trường quyền sử dụng đất 4.1.2.1. Phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải xuất phát từ yêu

cầu phát triển lực lượng sản xuất, tạo điều kiện đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước

Đất đai là một nhân tố cấu thành của lực lượng sản xuất, đồng thời là một điều kiện cơ bản của đời sống gia đình, cá nhân và cộng đồng. Vì vậy,

119

trước yêu cầu phát triển lực lượng sản xuất, việc phát triển TTQSDĐ phải đáp ứng yêu cầu thay đổi các mối quan hệ trong sử dụng đất để bảo đảm phát triển KT-XH trong quá trình tạo tiền đề cho CNH, HĐH đất nước. Sự biến đổi cơ cấu các ngành kinh tế trong quá trình CNH, HĐH dẫn tới sự biến đổi về nhu cầu sử dụng nguồn lực đất đai vào các mục đích sản xuất kinh doanh tại các ngành kinh tế tăng cao, sự biến đổi cơ cầu ngành kinh tế còn làm cho quá trình chuyển nhượng, giao dịch QSDĐ diễn ra sôi động hơn, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất NN sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ đi liền với sự chuyển dịch QSDĐ từ nông dân sang các cá nhân và tổ chức hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ. Để quá trình chuyển nhượng, giao dịch, chuyển dịch này thực hiện được thuận lợi thì chính sách đất đai phải tạo được khuôn khổ và cơ chế phù hợp, tạo môi trường thuận lợi cho quá trình giao dịch QSDĐ, đồng thời bảo đảm lợi ích của mỗi bên tham gia giao dịch, cũng như lợi ích của đất nước và toàn xã hội. Đặc biệt là, các thủ tục pháp lý phải rõ ràng bảo đảm sự tiếp cận bình đẳng và minh bạch với tất cả các đối tượng của các tổ chức kinh tế xã hội có nhu cầu tiếp cận nguồn lực đất đai.

Đối với sản xuất NN, để đưa sản xuất NN lên sản xuất lớn, ngoài việc ứng dụng những thành tựu khoa học, công nghệ tiên tiến về thâm canh, giống vật nuôi, cây trồng là tất yếu, thì xét về mặt hiệu quả kinh tế quy mô về đất đai là điều kiện không thể thiếu. Trong điều kiện ruộng đất manh mún do quá trình giao đất trong thời gian qua, để sự tập trung đất đai cho sản xuất NN thì phải tạo môi trường thúc đẩy TTQSDĐ phát triển, nhằm tập trung đất sản xuất NN, làm cho QSDĐ chuyển từ tay người sử dụng đất kém hiệu quả, đầu cơ đất và có đất nhưng không sử dụng vào sản xuất kinh doanh vào tay người sử dụng đất hiệu quả và người có nhu cầu sử dụng đất.

4.1.2.2. Phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải trên cơ sở đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức kinh tế - xã hội theo pháp luật

Xuất phát từ lập trường “tất cả quyền lực thuộc về nhân dân”, thì nhân dân phải là chủ sở hữu đối với tư liệu sản xuất đặc biệt quý giá của quốc gia là

120

đất đai. Đất đai là thành quả của sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc, không để một người nào đó may mắn trên thị trường có quyền độc chiếm sở hữu. Đất đai của quốc gia dân tộc phải thuộc sở hữu chung của toàn dân tộc, của nhân dân. Việc xác định SHTD về đất đai vừa là mục tiêu vừa là động lực của cách mạng Lào. Nguyên tắc này cho phép Nhà nước của dân, do dân và vì dân có quyền quản lý đất đai vì mục tiêu lợi ích chung của xã hội, không cho phép sử dụng đất đai như một công cụ để đầu cơ hay bóc lột.

Bởi vì, dưới góc độ chính trị, pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia dân tộc, nó gắn liền với chủ quyền của một Nhà nước. Xâm phạm đất đai là xâm phạm chủ quyền lãnh thổ quốc gia. Nhà nước là đại diện chủ quyền quốc gia có quyền và trách nhiệm thực hiện các biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai khỏi sự xâm phạm từ bên ngoài. Dưới góc độ KT-XH đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nơi cư trú sinh sống của con người, là tư liệu sản xuất chính của con người không thể thay thế được của sản xuất NN, lâm nghiệp “Đất đai là yếu tố sản xuất chủ yếu - để bảo đảm lương thực cho nhân loại”; là nguồn nguyên liệu chính của một số ngành sản xuất vật liệu xây dựng và tiêu dùng như ngói, xi măng, đồ gốm... Đất đai là nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị nhất của con người. Đất đai còn là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái là yếu tố hàng đầu của môi trường sống, thiếu nó con người không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống, nên theo kinh nghiệm của Việt Nam và Trung Quốc là những nước có TTQSDĐ phát triển hơn, thì phải nhất quán quan điểm đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, không tư nhân hoá quyền sở hữu đất đai, không cho phép bất cứ tổ chức, cá nhận nào có quyền bán đất đai; chỉ cho phép bán quyền sử dụng đất được Nhà nước giao với các quyền năng được quy định trong pháp luật.

Do vậy, sở hữu đất đai luôn luôn là một vấn đề quan trọng hàng đầu trong quan hệ xã hội, giữa các quốc gia, dân tộc và ngay cả trong một quốc gia. Trong một xã hội, vấn đề sở hữu đối với đất đai luôn luôn là một vấn đề hệ trọng nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và lợi ích của các giai cấp, các tầng lớp dân cư trong xã hội.

121

Ở CHDCND Lào, từ đổi mới (1986) đến nay, là giai đoạn nền kinh tế Lào có nhiều biến động, đổi mới và phát triển theo hướng ngày càng phát huy các yếu tố kinh tế, nhất là các yếu tố nội lực nhằm kích thích phát triển. Lợi ích về mặt vật chất của từng đơn vị sản xuất, hộ gia đình và các cá nhân được coi trọng hơn và gắn bó trực tiếp với hiệu quả sử dụng các tư liệu và hiệu quả sản xuất của họ. Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng đặc biệt, vì vậy các lợi ích kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ tới quan hệ sử dụng đất đai. Trong những năm qua, nhiều chính sách kinh tế đã được ban hành, sửa đổi, điều chỉnh hay huỷ bỏ nhằm tạo cơ hội tốt hơn cho việc phát triển nền kinh tế thị trường và nâng cao đời sống của nhân dân. Trong đó, có những chính sách kinh tế liên quan nhiều nhất tới TTQSDĐ có thể bao gồm những chủ trương chính sách làm tăng nhu cầu về đất đai của các cá nhân và tập thể: giao đất, giao rừng, giao QSDĐ cho các cá nhân và tập thể, chính sách cho thuê đất phát triển NN với quy mô lớn nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài, kích thích các thành phần kinh tế phát triển, đề cao vai trò hộ nông dân là đơn vị kinh tế tự chủ... Có thể nói rằng, chính sách về đất đai nói chung, chính sách thúc đẩy TTQSDĐ phát triển nói riêng là một trong những chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước Lào. Vì vậy, thực hiện tốt quan điểm đất đai là sở hữu của toàn dân, Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu này và chịu trách nhiệm quản lý, sử dụng có hiệu quả. Các địa phương cần phải giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền sở hữu (toàn dân) do Nhà nước đại diện và QSDĐ được Nhà nước giao cho cá nhân, tổ chức và hộ gia đình, nhằm tạo động lực nâng cao năng suất, chất lượng hiệu quả sử dụng đất.

Trong quan hệ đất đai, CHDCND Lào vẫn giữ nguyên chế độ sở hữu toàn dân, nhưng giao QSDDD cho người sử dụng đất với các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, mua-bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, liên doanh, liên kết sản xuất, kinh doanh, từ đó đất đai đã có người chủ thực sự. Quan hệ mới đó là cơ sở cho cách nhìn nhận và đánh giá về cách thức quản lý và cơ chế khai thác hiệu quả sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay.

Vì vậy, cần tiếp tục khẳng định rằng giữa sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai và quyền của người sử dụng đất hoặc QSDĐ

122

không có gì mâu thuẫn. QSDĐ nó là hàng hóa đặc biệt, do vậy, Nhà nước cần lập quy hoạch, kế hoạch và xác định mục đích sử dụng đất rõ ràng để tạo cơ sở cho người sử dụng đất, vừa phát huy tính chủ động của mình trong quá trình sử dụng đất, vừa bảo đảm môi trường cho TTQSDĐ phát triển. Do đó, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu và người sử dụng đất được thực hiện các quyền lợi là một thể thống nhất, Nhà nước giao cho người sử dụng, tạo điều kiện gắn bó với ruộng đất và sử dụng có hiệu quả, tạo môi trường thuận lợi cho việc trao đổi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc tô nhượng, góp vốn bằng QSDĐ thì cần thực hiện tốt các quan điểm trên.

4.1.2.3. Phát triển thị trường quyền sử dụng đất nhằm khuyến khích mọi đối tượng có quyền sử dụng đất - sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả và bền vững

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Cho nên để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững nguồn lực đất đai, một mặt, luật phải tạo ra được khuôn khổ pháp lý và cơ chế ưu tiên cho những dự án sử dụng đất có hiệu quả, loại bỏ hay hạn chế những hoạt động đầu cơ, không lành mạnh trên TTQSDĐ. Tạo ra những công cụ hữu hiệu (kinh tế, hành chính) để Nhà nước can thiệp vào thị trường nhằm hạn chế và khắc phục tính chu kỳ của thị trường bất động sản nói chung, TTQSDĐ nói riêng. Chính sách về đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, xã hội, cá nhân người sử dụng đất. Tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất. Chính sách tài chính về đất đai phải được hoàn thiện bằng biểu thuế và thuế suất phù hợp cho từng thời kỳ nhất định để điều tiết thu nhập trong giao dịch quyền sử dụng bất động sản gắn với QSDĐ...

Quán triệt quan điểm này, đi đôi với chính sách khuyến khích TTQSDĐ phát triển, phải ưu tiên cho việc sử dụng đất bền vững. Ưu tiên sử dụng đất tốt cho NN, dành đất xấu (có khả năng sản xuất thấp) cho các mục đích phi NN, nhằm bảo đảm an ninh lương thực, Đại hội lần thứ IX của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào nhấn mạnh “Trong thời gian tới, phải khẩn trương hoàn thành

123

quy hoạch sử dụng đất NN trong phạm vi cả nước, bảo đảm diện tích sản xuất lương thực, để tạo được an ninh lương thực” [40, tr.31]. Điều hòa giữa áp lực tăng dân số và tăng trưởng về kinh tế nhằm đáp ứng yêu cầu sử dụng đất bền vững. Phải sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch bảo đảm lợi ích trước mắt cũng như lâu dài của người sử dụng đất và cộng đồng. Khi giao đất, cho thuê hoặc tô nhượng đất cần sử dụng bản đồ, tài liệu đất và đánh giá phân hạng đất đai, nâng cao chất lượng quy hoạch và dự báo sử dụng lâu dài.

Để bảo đảm sử dụng đất bền vững, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách quản lý và bảo tồn tài nguyên đất. Đẩy mạnh công tác khuyến nông, khuyến lâm, chuyển giao tiến bộ khoa học - kỹ thuật, giao đất, giao rừng, cho dân vay vốn phát triển sản xuất, thâm canh nhằm xóa đói, giảm nghèo và bảo đảm an toàn lương thực. Phát động quần chúng làm công tác bảo vệ đất. Đẩy mạnh hợp tác giữa các tổ chức trong nước, khu vực và quốc tế trong việc thực hiện các chính sách, chương trình, dự án và kế hoạch hành động bảo vệ và sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và bền vững.

4.1.2.4. Phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải đảm bảo ổn định chính trị - xã hội và bảo vệ lợi ích quốc gia

Ngày nay, những tác nhân gây bất ổn định trên thế giới vẫn đang tồn tại và tiềm ẩn, quan hệ kinh tế, chính trị,... giữa các quốc gia, dân tộc vẫn phức tạp, việc giữ được ổn định xã hội và giữ an ninh quốc gia vẫn đang là yêu cầu cấp thiết bảo đảm cho sự phát triển KT-XH. Do đất đai vừa là yếu tố đáp ứng nhu cầu cơ bản (nhu cầu ở) của cá nhân, vừa là yếu tố cấu thành lực lượng sản xuất, vì vậy để ổn định xã hội, chính sách đất đai phải được xây dựng thành hệ thống cơ chế điều chỉnh những bất bình đẳng đang phát sinh. Trong nền kinh tế thị trường, bởi nhiều lý do khác nhau, tất yếu có một bộ phận dân cư không có điều kiện sử dụng đất cho nhu cầu cá nhân và sản xuất, cụ thể là nhà ở, đất sản xuất cho nông dân, người nghèo, ở nông thôn, dân tộc thiểu số đặc biệt khó khăn,... Do vậy, trong những hệ thống chính sách đất đai phải có những quy định cụ thể đối với đối tượng này, phải bảo đảm chính sách đất đai sẽ đem lại cơ hội để các bộ phận dân cư đều thỏa mãn được nhu cầu thiết yếu, chính đáng, loại bỏ những nguy cơ tiềm ẩn về bất ổn xã hội.

124

Lào là một nước có dân số hơn 6,5 triệu người, diện tích ¾ là đồi núi và cao nguyên, nên đất NN có ít, để bảo đảm an ninh lương thực là một trong những yếu tố quan trọng bảo đảm tính độc lập của đất nước. Nhưng trong điều kiện CNH, HĐH và hội nhập quốc tế hiện nay, diện tích đất NN đang bị ảnh hưởng. Để bảo đảm được đất sản xuất NN, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sản xuất lương thực sang mục đích khác cần có quy hoạch và kế hoạch rõ ràng, phù hợp với trình độ thâm canh và ứng dụng khoa học kỹ thuật để tăng năng suất cây lương thực tương ứng với phần sản lượng mất đi do giảm diện tích.

Ngoài ra việc khai thác sử dụng đất để phát triển KT-XH phải bảo đảm vấn đề quốc phòng an ninh, quán triệt phương châm kết hợp kinh tế với quốc phòng, quốc phòng với kinh tế, tôn trọng phong tục tập quán của đồng bào, giữ gìn và phát huy bản sắc văn hoá dân tộc, góp phần giữ vững an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Đối với đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng và các công trình công cộng quan trọng của quốc gia, trong chính sách đất đai phải thể hiện được tính ưu tiên trong thủ tục, thu hồi, giao đất, cơ chế tài chính và tính bắt buộc trong thực hiện. Khi chuyển đổi diện tích đất đang sử dụng từ mục đích dân sự sang mục đích quốc phòng và ngược lại, cần tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và làm tốt công tác tuyên truyền để nhân dân biết mục đích sử dụng, tránh những vướng mắc, hiểu nhầm. Bên cạnh đó, các đơn vị quân đội trực tiếp quản lý đất sử dụng cho mục đích quốc phòng cần phối hợp với chính quyền địa phương trong việc bảo vệ mốc giới, chống lấn chiếm trái phép, nhất là các khu vực trường bắn, sân bay, trường huấn luyện... Cần tập trung đánh giá hiện trạng việc quản lý, sử dụng đất quốc phòng của các đơn vị trong thời gian qua; đồng thời, xác định nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc phòng trong thời gian tới, làm cơ sở để xác định chỉ tiêu đất cho mục đích quốc phòng trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia.

4.1.2.5. Phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải đảm bảo lợi ích của chủ sở hữu và người sử dụng đất

Ở CHDCND Lào, sở hữu tư nhân về đất đai đã được xóa bỏ, đất đai đã thuộc SHTD do Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý. Người đại diện chủ

125

sở hữu thực sự đất đai ở Lào là Nhà nước của dân, do dân, vì dân. Nhờ đó mà bảo đảm lợi ích công bằng cho mọi công dân. Do đó, phát triển TTQSDĐ phải bảo đảm đất đai đem lại lợi ích kinh tế của công dân cũng như xã hội. Có như vậy, mặt kinh tế của SHTD mới được thực hiện, vừa đem lại lợi ích xã hội vừa bảo đảm lợi ích cá nhân và mọi loại đất được tham gia vào thị trường được sử dụng hợp lý có hiệu quả.

Với những quan điểm trên đặt ra yêu cầu cho CHDCND Lào phải mở rộng hơn nữa phạm vi xây dựng luật, tăng thêm số lượng các chương, điều, khoản trong luật nhằm hạn chế tình trạng chờ đợi quá nhiều văn bản hướng dẫn thi hành luật; luật phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ công dân trong việc giám sát hoạt động của cơ quan hành pháp trong quản lý đất đai; giám sát việc sử dụng đất đai của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được giao đất, cho thuê đất...

4.2. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 TẦM NHÌN 2030

4.2.1. Thể chế hóa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo hướng phân định rõ quyền của người sở hữu và quyền của người sử dụng

Thứ nhất, tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở CHDCND Lào tất yếu khách quan. Việc xác lập chế độ SHTD về đất đai là khẳng định quyền của mỗi công dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển v à bảo vệ đất đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ SHTD về đất đai sẽ bảo đảm cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức sở hữu cụ thể được thể chế hóa bằng luật pháp, chính sách gắn với những hoạt động cụ thể ở nhiều tầng nấc khác nhau. Ngoài ra, chế độ SHTD về đất đai còn có ý nghĩa trong quan hệ giữa CHDCND Lào với các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia. Chế độ SHTD về đất đai còn tạo điều kiện để các cộng đồng dân cư tham gia định đoạt, khai thác, sử dụng và hưởng lợi từ đất đai, đồng thời bảo đảm cho mọi người dân giám sát việc quản lý, quy hoạch, khai thác và sử dụng đất đai của chính quyền các cấp.

126

Thứ hai, tiếp tục phát triển các ưu điểm của chế định SHTD về đất đai. Chế định sở hữu toàn dân về đất đai là sự thể chế hóa những quan điểm, đường lối chủ đạo của Đảng, Nhà nước ta về vấn đề đất đai, nông nghiệp, nông dân và nông thôn trong phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở CHDCND Lào. Việc xác lập chế định sở hữu toàn dân về đất đai góp phần vào việc giữ ổn định quan hệ đất đai, tránh gây ra những xáo trộn không cần thiết và duy trì sự ổn định chính trị, xã hội là tiền đề rất quan trọng để phát triển đất nước, phù hợp với điều kiện thực tiễn của Lào.

Thứ ba, phân chia quyền đối với đất đai giữa chủ thể khác nhau trong xã hội. Hiến pháp sửa đổi bổ sung 2015 đã tiếp tục khẳng định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Việc hiến định về chế độ SHTD về đất đai là bởi chế độ này cho phép giải quyết được các vấn đề thực tế về đất đai mà không làm xáo trộn trong xã hội. Tuy nhiên, chế độ SHTD chỉ thật sự có ý nghĩa khi luật pháp chế định rõ ràng quyền của các chủ thể quản lý, đại diện chủ sở hữu và quyền của người sử dụng. Cần phải làm rõ quyền sử dụng đất trên phương diện chiếm giữ, hưởng lợi, sử dụng, giao dịch dân sự với tư cách là tài sản cũng như cơ chế để người sử dụng đất có thể bảo vệ quyền của mình khi các quyền của họ bị xâm phạm.

Quy định rõ ràng, cụ thể hơn và thực thi đầy đủ và đúng đắn hơn các quyền của đại diện chủ sở hữu và quyền thống nhất quản lý của Nhà nước, đặc biệt là trong việc quyết định quy hoạch, kế hoạch, sử dụng đất; quyết định giá QSDĐ; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển KT-XH theo quy định của pháp luật; tái định cư, tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi.

Quy định rõ quyền của người người sử dụng đất trong đó QSDĐ cũng là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu. Người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng ổn định,

127

lâu dài hoặc có thời hạn; được có một số quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. tăng cho,...) theo quy định của pháp luật và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, có sự phân biệt các loại đất và nguồn gốc đất; Để hưởng các điều kiện giao dịch thị trường thuận lợi, người có quyền sử dụng đất phải trả một phần hoặc toàn bộ các chi phí dịch vụ thị trường. Người sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch nhưng phải nộp địa tô phát sinh do chuyển mục đích sử dụng đất cùng với các quyền quy định theo pháp luật về đất đai; bảo đảm ưu thế về quyền tiếp cận đất đai của các chủ thể trong nước, phù hợp với bản chất của chế độ sở hữu đất đai của Lào là đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đồng thời, để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai một cách hữu hiệu, cần xây dựng cơ chế hướng tới việc giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai chủ yếu bằng con đường Tòa án, thông qua các thủ tục tố tụng chặt chẽ.

Thứ tư, phân chia quyền năng giữa Nhà nước và người sử dụng đất theo nguyên tắc: đất đai là thuộc sở hữu của toàn thể công dân Lào, do đó cần quy định ngay trong Hiến pháp của các quyền của người sử dụng đất theo hướng trả lại cho người dân đa số các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước chỉ giữ những quyền vừa đủ để quản lý thống nhất ở tầm vĩ mô phục vụ lợi ích chung (quốc gia và địa phương). Các quyền của người dân gồm sử dụng, giao dịch dân sự về đất như loại tài sản đặc biệt (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, cho tặng). Nhà nước được giao các quyền quy hoạch sử dụng đất nhằm bảo đảm nhu cầu về đất sử dụng công cộng, về an ninh quốc phòng, về công trình bảo vệ đất cũng như quy hoạch sử dụng đất bảo đảm sử dụng quỹ đất của quốc gia một cách hiệu quả.

Với cơ chế cụ thể hóa SHTD về đất đai như vậy, chế độ sở hữu đất đai vừa tạo điều kiện, cung cấp môi trường thuận lợi cho TTQSDĐ phát triển, đồng thời vẫn giữ được nguyên tắc XHCN trong sở hữu và phân chia lợi ích từ đất đai.

128

4.2.2. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

4.2.2.1. Hoàn thiện pháp luật về đất đai phù hợp với điều kiện phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Thứ nhất, sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003 làm cho Luật Đất đai

bao quát được đầy đủ các vấn đề quản lý và sử dụng đất đai trong nền kinh tế

thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Cụ thể là cần chế đinh rõ ràng hơn về

quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa, tư cách là tài sản của hộ gia đình,

vấn đề môi trường, về mục đích sử dụng đất và dân số... Nên giảm bớt chế

định mang tính nghiệp vụ hành chính, tăng các chế định nguyên tắc thị trường

và Nhà nước làm dịch vụ công.

Thứ hai, cần làm rõ nội dung của Nhà nước quản lý đất đai với tư cách là

cơ quan công quyền. Hiện tại, luật có ghi nội dung quản lý nhà nước về đất

đai trên các mặt xây dựng quy hoạch, đo vẽ bản đồ, cấp giấy chứng nhận

QSDĐ, quản lý hồ sơ đăng ký đất đai... Nhưng luật cần phân định rõ hơn nữa

đâu là dịch vụ công mà Nhà nước sẽ cung cấp như một thứ hàng hóa công

cộng, đâu là trách nhiệm Nhà nước phải phục vụ nhân dân không điều kiện

với tư cách là cơ quan tiêu dùng thuế của nhân dân. Cần quy định rõ như vậy

để cơ quan nhà nước và người dân, chủ yếu là nông dân hiểu rõ cách sử dụng

quyền của mình và cơ quan nhà nước buộc phải thực hiện trách nhiệm một

cách nghiêm túc, tránh tùy tiện như hiện nay.

Thứ ba, cần rà soát các văn bản dưới luật và hướng dẫn thi hành luật

nhằm loại bỏ những văn bản quá lạc hậu, tránh sự lạm dụng của các công

chức biến chất. Những văn bản còn thiếu phải được ban bố một cách đầy đủ,

kịp thời, niêm yết công khai để người dân biết và thực hiện. Mọi chính sách

về đất đai như quy hoạch, quỹ đất, giá đất... phải được quy định trong luật

buộc cơ quan có thẩm quyền công khai hóa. Quy định rõ ràng quy trình cho

phép người sử dụng đất tố cáo, khiếu kiện nếu các cơ quan nhà nước không

thực thi hoặc thực thi không hết trách nhiệm của mình trong việc cung cấp các

129

dịch vụ công theo luật. Đồng thời, nên có điều khoản trừng phạt nghiêm khắc

các hành vi của công chức tiếp tay cho người sử dụng đất làm trái pháp luật.

Thứ tư, cần điều chỉnh để tạo ra sự đồng bộ về các luật liên quan đến tài chính, tài sản, hoạt động ngân hàng,... theo hướng bảo đảm tốt nhất quyền sở hữu, định đoạt, sự minh bạch và tạo điều kiện tối đa cho việc ra đời các công cụ tài chính từ đất, giúp cho các giao dịch QSDĐ hoạt động hiệu quả. Đặc biệt, cần hình thành hệ thống pháp luật đồng bộ về thế chấp tài sản QSDĐ trong tương lai vì đây còn là khoảng trống trong luật pháp hiện nay. Các quy định đặt ra phải đồng bộ với nhau và phù hợp với đặc thù của việc giao dịch bảo đảm bằng tài sản QSDĐ. Một khi các trình tự, thủ tục được quy định cụ thể, chặt chẽ thì sẽ hạn chế được các cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ sẽ thông suốt, kiểm soát và giảm thiểu được các rủi ro, bảo đảm được mục đích của giao dịch, bảo đảm thu hồi được nợ khi phải xử lý tài sản QSDĐ cũng như bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất.

Thứ năm, cần nhanh chóng hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sự vận hành của TTQSDĐ. Những quy định hiện hành về quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp QSDĐ chưa đủ, chưa thuận tiện để QSDĐ được lưu chuyển như hàng hóa bình thường. Để thực sự có TTQSDĐ, cần mở rộng chủ thể được phép mua bán, trao đổi QSDĐ nhất là QSDĐ nông nghiệp cũng như phải đơn giản hóa thủ tục pháp lý xác nhận sự chuyển đổi. Hơn nữa, để giải quyết triệt để vấn đề này cần tách vấn đề nông dân mất ruộng và vấn đề xóa nghèo ra khỏi vấn đề phát triển TTQSDĐ. Nên quy định xác đáng về mặt pháp lý quyền của người sử dụng đất nông nghiệp đối với hàng hóa của mình. Còn vấn đề nông dân mất ruộng cần được giải quyết như một mục tiêu xã hội, trong đó công cụ để thực hiện mục tiêu phải bao gồm không chỉ là chính sách đất đai mà còn nhiều chính sách khác như chính sách tín dụng cho người nghèo, chính sách khuyến nông, chính sách trợ cấp...

4.2.2.2. Củng cố các cơ quan thực thi pháp luật và quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai

Thứ nhất, kiện toàn các cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước cả Trung ương và địa phương theo hướng: đồng bộ với cải cách hành chính nhà nước ở

130

Lào trong thời gian tới, trong đó chú trọng tập trung việc quản lý đất đai vào một dầu mối là Bộ Tài nguyên và Môi trường và các sở Tài nguyên và Môi trường địa phương thay vì quản lý phân tán như hiện nay, đông thời kiện toàn bộ máy cập vụ và cấp sở “tiếp tục tổ chức lại bộ máy cấp vụ, cấp sở cùng với chức năng nhiệm vụ quản lý vĩ mô rõ ràng và đầy đủ, phù hợp với phương châm trong giai đoạn mới, theo pháp luật nhằm bảo đảm hoạt động hiệu quả hơn” [10, tr.17]. Phải nhất quán nguyên tắc quản lý chặt chẽ nhưng hợp lý đất đai, bảo vệ đất đai với tư cách là tài sản quý giá của dân tộc, tránh lãng phí và hủy hoại đất đai, nhất là đất nôn nghiệp. Đồng thời khi xây dựng quy chế hoạt động của cơ quan quản lý đất đai phải chú ý đến tính đa chức năng của nó về các phương diện: là cơ quan chấp hành pháp luật, cơ quan dịch vụ công ích, cơ quan thu thập, lưu giữ, xử lý, cung cấp thông tin chuyên dụng về đất dai cho thị trường, cơ quan thụ lý khiếu kiện hành chính về đất đai... với tư cách cơ quan quản lý và cung cấp thông tin, cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước còn chức năng giám sát thị trường bất động sản.

Bên cạnh việc kiện toàn bộ máy và tăng cường năng lực quản lý đất đai, cần tổ chức tốt công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật trong đầu tư, giao dịch trên TTQSDĐ theo hướng: hoàn thiện thiết chế đi đôi với giao trách nhiệm cụ thể cho cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền các cấp kiểm tra, giám sát mọi hoạt động của TTQSDĐ theo quy định của pháp luật. Củng cố và hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của bộ máy thanh tra, tăng cường cơ sở vật chất để đội ngũ này hoàn thành nhiệm vụ. Cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo điều kiện thông thoáng tất cả các khâu liên quan đến hoạt động phát triển, giao dịch và quản lý TTQSDĐ. Quản lý, điều hành TTQSDĐ theo quy luật thị trường, hạn chế tới mức thấp nhất sự can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính của Nhà nước đối với TTQSDĐ.

Thứ hai, nâng cao trình độ, bản lĩnh, phẩm chất của cán bộ quản lý nhà nước về đất đai

- Các cơ quan ban, ngành của Trung ương, địa phương, cơ sở cần tăng cường phối hợp chặt chẽ hơn nữa trong việc bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý đất

131

nông nghiệp cho cán bộ, nhất là đội ngũ cán bộ địa chính huyện. Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ địa chính ở địa phương, cơ sở nhằm thực hiện ngày càng thành thạo hơn, chất lượng cao hơn chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước. Giáo dục công chức nhà nước quản lý đất đai nhằm nâng cao trình độ và phẩm chất cho họ trước hết là ý thức và trách nhiệm trong quản lý đất đai, coi đó là công sức và tài sản của nhân dân mà bản thân mình được giao phó quyền và trách nhiệm quản lý.

- Chú trọng tiêu chuẩn hóa trong tuyển chọn cán bộ quản lý đất sao cho không những phải đáp ứng các điều kiện về chuyên môn mà còn phải có bản lĩnh, phẩm chất tốt, vững vàng. Vì thế chế độ quản lý đất đai theo nguyên tắc thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở CHDCND Lào còn là công việc mới mẻ, chưa có tiền lệ trên thế giới nên nội dung quản lý nhà nước vẫn chưa hoàn toàn định hình, ngược lại còn tiếp tục thay đổi. Đặc điểm này càng đòi hỏi cán bộ quản lý đất đai phải là những người có trình độ hiểu biết sâu sắc không chỉ pháp luật mà còn các quan hệ xã hội chính thống và không chính thống đang điều chỉnh quan hệ đất đai ở Lào hiện nay, từ đó có nhãn quan sâu rộng, đúng đắn trong xử lý công việc.

- Ngoài việc tuyển chọn các ứng cử viên xứng đáng, các cơ quan quản lý đất đai còn phải chú trọng bồi dưỡng tinh thần công tác đúng đắn, ý thức tuân thủ pháp luật của Nhà nước cũng như thường xuyên giáo dục đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước đến từng cán bộ, nhất là các cán bộ trực tiếp thụ lý các thủ tục đất đai cho dân cư. Phải coi công tác giáo dục và tự phê bình cán bộ là công việc hàng ngày ở các cơ quan địa chính sao cho cán bộ địa chính cũng phải tuân thủ kỷ luật và trách nhiệm công tác như các cán bộ quản lý tài sản công khác. Trên phương diện quản lý tài sản của Nhà nước, cán bộ địa chính nên chăng cũng phải có chứng chỉ hành nghề, tránh việc sử dụng cán bộ địa chính tùy tiện như hiện nay, nhất là cán bộ địa chính ở cơ sở.

- Chú trọng đúng mức công tác đào tạo nghiệp vụ cho cán bộ quản lý nhà nước về đất đai trên cơ sở chuẩn hóa quy trình quản lý nhà nước về đất đai trên tất cả các mặt như luật pháp, chuyên môn sâu, thủ tục pháp lý, phương pháp tiếp xúc và giải quyết công việc với dân cư…

132

- Đổi mới chính sách cán bộ quản lý đất đai. Do cán bộ quản lý đất đai vừa mang tính chất cán bộ quản lý kinh tế, vừa mang tính chất cán bộ quản lý hành chính nhà nước, hơn nữa, bản thân họ luôn phải đối phó với các thủ đoạn mua chuộc của các nhóm lợi ích khác nhau nên cần phải xây dựng cho họ một chế độ đãi ngộ đặc thù, giống như chế độ đối với hải quan, cán bộ thu thuế… sao cho cán bộ địa chính toàn tâm, toàn ý vì công việc. Đi cùng chế độ ưu đãi trong đối xử cần xác định chế độ công tác với kỷ luật nghiêm minh nhằm vừa nuôi dưỡng, vừa sàng lọc cán bộ, xây dựng cho được đội ngũ cán bộ quản lý đất đai có hiểu biết, trung thành, tận tụy với công việc của cơ quan.

Một nội dung quan trọng nữa là tạo điều kiện cho người dân có quyền phát hiện những sai trái trong quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức nhà nước trong việc quản lý đất đai, nhất là quy hoạch sử dụng đất để tạo áp lực hạn chế tiêu cực của cán bộ địa chính. Ngoài ra, chế độ công tác và quy trình giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền lợi của người sử dụng đất phải được công khai hóa để nhân dân biết và kiểm tra, giám sát. Phải có chế tài rõ ràng để xử lý nghiêm khắc các vụ vi phạm pháp luật và chính sách đất đai của công chức nhà nước.

4.2.2.3. Hoàn thiện các chính sách liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất

Thứ nhất, sửa đổi chính sách thuế đối với quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử dụng đất.

Cần xem xét kiến nghị để điều chỉnh chính sách thuê đối với bất động sản (trong đó có QSDĐ) và giao dịch QSDĐ sao cho hợp lý hơn. Trước hết, nên thu thuế sử dụng đất ở mức cao hơn hiện nay với tư cách là địa tô tuyệt đối với các diện tích đất phi nông ngiệp nhằm thực hiện thực sự lợi ích của chủ sở hữu, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và thúc đẩy đưa đất đai chư có nhu cầu sử dụng vào giao dịch. Các cơ quan nhà nước và doanh nghiệp nhà nước cũng phải nộp thuế sử dụng đất như một khoản chi phí cho ngân sách của họ để hạn chế tình trạng sử dụng đất công lãng phí như hiện nay. Tuy nhiên, cần quy định cơ quan nhà nước và doanh nghiệp nhà nước không được

133

quyền giao dịch QSDĐ không có nhu cầu sử dụng mà phải trả lại cho quỹ đất nhà nước.

Nghiên cứu sử dụng thuế giá trị gia tăng đối với QSDĐ, không do người sử dụng tạo ra nhằm hạn chế những xung đột và cơ hội tham nhũng trong những khu vực QSDĐ tăng giá do Nhà nước đầu tư hạ tầng cơ sở. Thuế này khác với thuế giao dịch QSDĐ. Ngay cả khi không có giao dịch, nếu giá thị trường của QSDĐ trong khu vực tăng không do chủ đầu tư hoặc người sử dụng đất tạo ra thì Nhà nước có thể áp dụng loại thuế này. Thuế giá trị gia tăng có tác động hạn chế đầu cơ đất đai khá tốt. Và đề có thể thu thuế QSDĐ và thuế giao dịch QSDĐ, Lào cần phải có hệ thống đăng ký QSDĐ và hệ thống thông tin về giá cả QSDĐ vận hành tốt.

Thứ hai, hoàn thiện chính sách giá cả quyền sử dụng đất - Về chính sách giá cả quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi quyền sử

dụng đất: + Cần khẳng định quyền định giá của nhà nước đối với QSDĐ trong

công tác giao dịch ở thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, phương thức định giá Nhà nước cần sửa đổi theo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa các bên. Về nguyên tắc, giá Nhà nước nên tham chiếu giá thị trường nhưng không phải là giá thị trường. Nên thành lập hội đồng định giá chuyên nghiệp hoạt động như một cơ quan tư vấn chính sách để hỗ trợ chính quyền định giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không nên xác định giá theo phương thức hành chính. Nên điều tra, thu thập thông tin thị trường để xây dựng mức giá tham chiếu hợp lý. Giá đền bù thực tế, hoặc giá giao đất không nhất thiết là giá tham chiếu mà nên có sự thỏa thuận với bên bán hoặc bên mua trên tình thần hài hòa lợi ích.

+ Nghiên cứu hoàn thiện chính sách về giá đất để bồi thường theo nguyên tắc phải đảm bảo tính đủ giá trị quyền sử dụng đất cho người dân có đất bị thu hồi; giao chính quyền cấp tỉnh quyết định giá đất được xác định theo phương pháp thị trường tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Các Bộ, ngành có lien quan phải hướng dẫn cụ thể phương pháp xác định giá cả QSDĐ nông nghiệp theo cơ chế thị trường, bổ sung các tiêu thức định giá

134

phải theo hạng đất kết hợp với vị trí theo khu vực và theo vùng, để người dân có điều kiện kiểm tra giám sát việc định giá.

+ Nhà nước dành một phần đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng

đất và đầu tư kết cấu hạ tầng để giao lại cho người bị thu hồi đất, để họ tổ

chức các hoạt động dịch vụ, kinh doanh, phục vụ sinh hoạt cho các khu dân

cư, khu đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch....

+ Tổng kết chính sách hỗ trợ quy định của Nghị định số 192/TTg, ngày

07/07/2005, làm cơ sở cho hoàn thiện chính sách này đồng bộ giữa bồi

thường và hỗ trợ giữa các loại đất, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người bị

thu hồi đất thông qua phân phối giá trị tăng thêm từ đất do chuyển mục địch

sử dụng đất từ đất NN sang phi NN sau khi thu hồi.

+Nghiên cứu xây dựng chính sách giá đất trước và sau khi thu hồi đất và

thực hiện dự án để khấu trừ phần giá trị tăng thêm từ đất do thu hồi chỉ một

phần diện tích đất đang sử dụng, chủ yếu là các trường hợp thu hồi đất cho

các dự án công trình giao thông.

+ Nghiên cứu ban hành chính sách hỗ trợ dài hạn đảm bảo việc làm

cho lao động bị thu hồi đất từ nguồn tài chính hỗ trợ một lần, nhưng Nhà

nước quản lý và xây dựng Quỹ hỗ trợ bảo đảm việc làm cho người có đất bị

thu hồi, đó là một dạng quỹ xã hội do nhiều nguồn đóng góp, trong đó có

ngân sách nhà nước , đóng góp của các nhà đầu tư, đóng góp của các tổ chức

hỗ trợ phát triển. Quỹ có thể hỗ trợ trực tiếp cho người lao động như hỗ trợ

bằng tiền, hỗ trợ bằng đào tạo nghề, hỗ trợ giới thiệu việc làm.

+ Nghiên cứu ban hành các chính sách hỗ trợ đặc biệt về đời sống, việc

làm cho những hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi hết đất NN hoặc diện tích đất

NN còn lại quá ít; đồng thời nghiên cứu ban hành chính sách bảo hiểm thất

nghiệp, bảo hiểm hưu trí đối với người bị thu hồi đất NN; phí bảo hiểm có thể

trích từ tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương thức Nhà nước giữ lại lập quỹ

bảo hiểm hưu trí; nghiên cứu ban hành chính sách coi người bị thu hồi đất là

đối tượng có công đóng góp cho CNH, HĐH.

135

+ Xây dựng phương thức tham khảo ý kiến của những người có đất bị

thu hồi, trước khi xác định giá cả QSDĐ để thu hồi.

- Hoàn thiện quản lý nhà nước về giá cả QSDĐ.

+ Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật thống nhất đồng bộ trong việc

tổ chức thực hiện chính sách giá cả QSDĐ; xây dựng, ban hành, công bố bảng

giá các loại đất; tạo hành lang pháp lý cho các tổ chức, cá nhân hành nghề tư

vấn giá cả QSDĐ khách quan, trung thực, đúng pháp luật. Trên cơ sở những

thông tin về TTQSDĐ, về giá cả QSDĐ thị trường, cơ quan quản lý nhà nước

có thể chủ động định kỳ công bố chỉ số giá cả QSDĐ theo vùng, loại đô thị và

từng loại đất để định hướng ban hành bảng giá cả QSDĐ và quyết định giá cả

QSDĐ cá biệt để thu tài chính đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước

thu hồi đất. + Nghiên cứu tổ chức cơ quan quản lý nhà nước về giá cả QSDĐ theo

nguyên tắc một đầu mối, có đủ điều kiện về cung cấp thông tin đất đai, lượng

cung và cầu về đất đai, thông tin giá đất thị trường; có kinh nghiệm và chuyên

môn trong việc hướng dẫn chỉ đạo điều hành giá cả QSDĐ, đáp ứng yêu cầu ban

hành bảng giá cả QSDĐ và tham mưu, trình phê duyệt giá cả QSDĐ cá biệt.

+ Nghiên cứu ban hành chế độ kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm trong

tổ chức xây dựng và công bố bảng giá các loại đất; tư vấn giá cả QSDĐ, thực

hiện chính sách giá cả QSDĐ để thu thuế, phí, lệ phí và xử lý vi phạm pháp

luật đất đai; tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; ban hành cơ chế

giải quyết khiếu nại về giá cả QSDĐ khi áp dụng giá cả QSDĐ để tính thu tài

chính đất đai, tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

- Xây dựng chỉ số giá đất, chỉ số thị trường QSDĐ:

Chỉ số giá cả QSDĐ cung cấp một công cụ theo dõi sự phát triển của

TTQSDĐ phản ánh mức độ biến động giá chung toàn thị trường, được xác

định trên cơ sở mức độ biến động giá của từng phân khúc thị trường chủ yếu

như: chỉ số giá cả QSDĐ trống (đất nền), chỉ số giá cả QSDĐ gắn với nhà,

công trình kiến trúc...

136

Các chỉ số giá cả QSDĐ bao gồm: chỉ số chung cả nước; chỉ số từng vùng, khu vực (nông thôn, thành thị, miền Bắc, miền Trung, miền Nam v.v.; chỉ số theo loại đô thị, từng tỉnh, thành phố; Cơ quan chịu trách nhiệm công bố chỉ số giá cả QSDĐ có thể là cơ quan đầu mối chủ trì quản lý nhà nước về giá đất theo phân công của Chính phủ.

Chỉ số TTQSDĐ bao gồm các tiêu chí về cung, cầu về QSDĐ theo phân khúc của thị trường, số lượng QSDĐ đấu giá thành, đấu thầu dự án có sử dụng đất, cơ cấu các loại đất, cơ cấu diện tích thửa đất theo từng loại đất theo phân khúc thị trường v.v…

- Hoàn thiện chính sách đấu giá quyền sử dụng đất Tiến hành đấu giá QSDĐ, “đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, những người muốn được nhận QSDĐ tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định. Người trả giá cao nhất hoặc ít nhất bằng giá khởi điểm là người được nhận QSDĐ đấu giá” [65, tr.24]. Đối với việc đấu giá QSDĐ ở Lào là một vấn đề mới, nhưng theo kinh nghiệm của Việt Nam thấy rằng, đây được coi là phương pháp tiên tiến để xác định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường. Trong đó có quy định nguyên tắc đấu giá, các trường hợp đấu giá và thực hiện đấu giá. Cần áp dụng phương pháp này nhiều trên thực tế và có quy định về trình tự, thủ tục chặt chẽ, bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan, trung thực. Chính phủ cần ban hành các văn bản về quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất với phạm vi rộng hơn và tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể trong việc tiếp cận sử dụng đất.

Thứ ba, xây dựng một thể chế tài chính TTQSDĐ lành mạnh theo hướng: - Cho vay vốn ưu đãi để phát triển, tạo ra nhu cầu sử dụng đất (kích cung),

cũng như để mua QSDĐ (kích cầu) là cần thiết cho sự phát triển của TTQSDĐ. Tuy nhiên, mục đích tốt đẹp của việc cho vay này dễ bị lu mờ trước những can thiệp và hành vi tiêu cực. Do vậy cần hạn chế việc cho vay ưu đãi tràn lan.

137

- Thể chế tài chính thực sự cần thiết về lâu dài hỗ trợ cho các giao dịch

mua bán QSDĐ, là một thị trường tài chính phát triển, có khả năng "hấp thụ"

rủi ro tốt, chứ không phải là sự ưu đãi. Được như vậy, các dự án gắn với

QSDĐ sẽ được đánh giá không phải trên cơ sở ưu đãi, mà trên cơ sở triển

vọng thương mại, tính hấp dẫn của việc sử dụng mảnh đất đó. Có như vậy,

"bàn tay vô hình" của thị trường mới phát huy tác dụng trong TTQSDĐ.

- Nhà nước nên hạn chế việc can thiệp vào hoạt động của các ngân

hàng thương mại để các tổ chức này có thể chấn chỉnh và đổi mới cơ chế hoạt

động cho phù hợp với cơ chế thị trường ở tất cả các khâu: huy động, tín dụng,

thanh toán, bảo lãnh, bảo hiểm, chứng khoán, cho thuê, tư vấn đầu tư. Mặt

khác, Nhà nước cần phải tiếp tục hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu

cầu phát triển thị trường bất động sản; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách

thế chấp - giải chấp, bảo lãnh cũng như việc xử lý bất động sản thế chấp để thu

hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất

động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất các giải pháp cho vay dài

hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại

nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hóa cho thị trường bất động sản.

4.2.2.4. Kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị trường quyền sử dụng đất

* Tăng cường kiểm tra, giám sát trên thị trường quyền sử dụng đất.

Các cơ qua nhà nước thực hiện tổ chức tốt công tác kiểm tra, giám sát

việc thực thi pháp luật trên thị trường quyền sử dụng đất. Bên cạnh việc hoàn

thiện thể chế, cần giao trách nhiệm cụ thể cho các cơ quan quản lý nhà nước

và chính quyền các cấp để kiểm tra, giám sát tính tuân thủ pháp luật của các

chủ thể trên TTQSDĐ; xây dựng chế tài phạt và xửa lý nghiêm minh đối với

các hành vi vi phạm pháp luật của chủ đầu tư, nhà môi giới trên thị trường.

Nhà nước nên kiểm tra thường xuyên việc sử dụng đất, bảo đảm việc sử dụng đất được thực hiện nghiêm túc trên cơ sở quy hoạch được phê duyệt. Kiểm tra toàn bộ quỹ đất đang sử dụng cho các mục đích, qua đó đề ra các

138

biện pháp phát triển hoặc không phát triển một số loại đất, bảo đảm phát triển cân bằng, bền vững, nâng cao hiệu quản sử dụng đất; xây dựng quy chế quản lý chặt chẽ quy trình thực hiện quy hoạch để phát hiện mâu thuẫn, bất hợp lý, có phương án điều chỉnh kịp thời. Kiên quyết thu hồi đất của các cơ quan, đơn vị sử dụng đất không hiệu quả, sai mục đích, không sử dụng đất, nhất là đối với nhà đầu tư nước ngoài thuê hoặc tô nhượng đất nhưng sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn chiếm, hoặc không sử dụng hết diện tích được giao.

Các cơ quan chức năng nên tăng cường việc kiểm tra tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới, kiểm tra tình hình sử dụng đất công; có biện pháp xử lý cụ thể đối với các trường hợp cố tình chậm triển khai thực hiện hoặc sử dụng đất sai mục đích khi được nhà nước giao đất, cho thuê hoặc tô nhượng đất.

Cần quan tâm đến công tác hậu kiểm đối với các dự án, công trình sau khi được giao đất, cho thuê đất ít được các địa phương chú ý. Nhiều dự án được phê duyệt nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm. Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng tiến độ, không đầu tư theo dự án mà chỉ chờ chuyển nhượng kiếm chênh lệch giá ít được phát hiện và xử lý kịp thời. Việc kiểm tra, thanh tra thực hiện chế độ công vụ và xử lý những vi phạm của cán bộ, công chức trong công tác quản lý và sử dụng đất đai chưa được đặt ra một cách cụ thể và tích cực.

* Đổi mới quy trình giải quyết tranh chấp và công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo đất đai, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ, công chức giải quyết tranh chấp đất đai.

Theo quy định, các tranh chấp liên quan đến đất đai trước tiên phải đưa ra chính quyền Bản nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Nếu một bên không đồng ý với kết quả hòa giải thì khi đó tranh chấp sẽ được đưa ra tòa án, hoặc chính quyền cấp huyện, tỉnh tùy theo trường hợp để giải quyết cuối cùng. Quy trình này có thể dễ dàng bị phá vỡ khi có một bên không hợp tác. Vì vậy, Luật Đất đai nên được sửa đổi để có một cơ chế rõ ràng giải quyết vấn đề trong trường hợp một bên không hợp tác. Cơ chế đó có thể là nếu một bên trong các bên tranh chấp không tham dự buổi hòa giải (đã gửi thông báo hai lần) thì quá

139

trình hòa giải sẽ được xem là không thành và (các) bên tham gia có thể đưa tranh chấp ra tòa án hay chính quyền huyện, tỉnh/thành để giải quyết, bất kể việc không có chứ ký của bên không tham dự trong biên bản hòa giải.

Tranh chấp xảy ra chủ yếu do mâu thuẫn gay gắt giữa người dân với nhau, nhân dân với tổ chức, doanh nghiệp, chính quyền cơ sở. Nhưng khi tranh chấp bị đẩy lên đến đỉnh điểm chỉ có thể được xử lý bởi vai trò của lực lượng trung gian, đó là các cơ quan quản lý nhà nước cấp trên. Vì vậy, các cơ quan quản lý chỉ có thể đóng vai trò trung gian hòa giải, hoặc đứng trên để giải quyết tranh chấp khi họ không phải là một bên, chủ thể của tranh chấp.

Trong công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, người có quyền giải quyết phải trực tiếp tiếp dân, tránh tình trạng người có quyền không không tiếp dân, người tiếp dân lại không có quyền, từ đó đùn đẩy, né tránh, vòng vo, gây bức xúc trong nhân dân. Cán bộ được phân công tiếp dân phải hiểu biết pháp luật, có tín nhiệm với nhân dân, có khả năng tham mưu cho cấp ủy và chính quyền địa phương. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tăng cường giám sát công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân; nâng cao ý thức trách nhiệm của đội ngũ cán bộ, công chức trong bộ máy nhà nước. Tăng cường kiểm tra việc thực hiện công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân. Xử lý triệt để các nguyên nhân gây khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp như giao đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng; giao sai diện tích, vị trí, chồng chéo; sử dụng tiền thu từ đất sai quy định của pháp luật; không cấp hoặc chậm cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định luật pháp.

Đội ngũ cán bộ làm công tác tiếp dân, giải quyết các khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai phải nắm vững kiến thức pháp luật để giải đáp các vấn đề thắc mắc, liên quan đến khiếu nại như thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật; việc áp dụng Luật Tố tụng hành chính trong giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai; giải đáp hướng dẫn cách thức xử lý đối với những tình huống xảy ra trong thực tế. Thông qua công tác tiếp dân, đội ngũ cán bộ cần tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, về quản lý và sử dụng, thu hồi và đền bù, giải

140

tỏa đất đai để nhân dân nắm vững tinh thần cũng như quy định của pháp luật về đất đai giúp cho việc chấp hành pháp luật nghiêm túc và đầy đủ.

Cần nâng cao trách nhiệm của thanh tra các cấp trong quá trình thanh tra, xác minh khiếu nại, tố cáo về đất đai. Việc tiến hành thanh tra phải bảo đảm khách quan, trung thực, đối chiếu với các căn cứ pháp luật về đất đai tại thời điểm xảy ra các quan hệ đất đai trong khiếu nại, tố cáo. Trên cơ sở đó thanh tra các cấp có kết luận chính xác, đúng pháp luật và kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các vi phạm pháp luật về đất đai nếu có.

Để giải quyết tranh chấp đất đai cần có đội ngũ cán bộ am hiểu pháp luật, có nghiệp vụ chuyên sâu, làm việc chuyên trách, có trách nhiệm cao vì lợi ích chung. Cần nâng cao trình độ, nhận thức về pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng cho đội ngũ cán bộ, công chức giải quyết tranh chấp đất đai. Nâng cao năng lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai, nhất là cán bộ địa chính. Thường xuyên tổ chức các lớp bồi dưỡng, cập nhật kiến thức pháp luật nhằm tăng cường, xây dựng năng lực cán bộ. Đội ngũ cán bộ cần có kỹ năng sử dụng thành thạo công cụ pháp luật và ứng dụng linh hoạt trong các tình huống thực tế một cách thích hợp, hiệu quả nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước.

4.2.3. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển

4.2.3.1. Nâng cao chất lượng và kỷ luật tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Đại hội lần thứ IX (2011) của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào đã nhấn mạnh “xây dựng quy hoạch sử dụng đất ở cấp vĩ mô và vi mô đồng thời phải hoàn thành kế hoạch sử dụng đất trong phạm vi toàn quốc” [40, tr.75]. Trên tinh thần Đại hội lần thứ IX của Đảng, Nhà nước đã xúc tiến quá trình quy hoạch đất đai trên phạm vi toàn quốc, hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện tự nhiên và kế hoạch phát KT-XH của đất nước. Trong thời gian tới, hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở CHDCND Lào phải thực hiện được các nội dung sau:

141

- Nâng cao trình độ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cơ quan chức năng quản lý đất đai của Nhà nước. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải được thống nhất từ Trung ương đến cơ sở, tránh tình trạng thay đổi quy hoạch quá nhiều, hoặc quy hoạch "treo" quá lâu làm người dân không an tâm đầu tư sản xuất.

- Đẩy nhanh việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung, quy hoạch nông thôn mới (theo tiêu chuẩn 3 xây) đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; xác định và công bố quỹ đất được phép sử dụng theo quy hoạch để làm cơ sở tổ chức triển khai các dự án phát triển đất và tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo quy hoạch.

- Quy hoạch, kế hoạch phải gắn với chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và trở thành căn cứ, bộ phận cấu thành chiến lược đó. Quy hoạch sau khi được phê duyệt phải có tính pháp lệnh trong tuân thủ. Trước mắt, cần gấp rút hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu sử dụng phân loại đất. Về lâu dài, cần xây dựng quy hoạch tổng thể, hệ thống trên các mặt: quan hệ phân bổ giữa các loại đất; bảo vệ môi trường sinh thái; khai thác triệt để quỹ đất… Đặc biệt, cần xây dựng hệ thống các quy chế mới, sửa đổi, bổ sung các quy chế hiện có về đền bù giải phóng mặt bằng, phát triển cơ sở hạ tầng ở cả nông thôn và đô thị. Kết nối các quy hoạch địa phương theo chiến lược phát triển vùng và đất nước. Đề cao trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc quy hoạch, có chế tài xử lý quy hoạch sai nhằm tăng cường sự đầu tư của các ngành, các cấp cho công tác quy hoạch đất… Bởi vì, quy hoạch sai không những làm tổn hại quá trình phát triển kinh tế nói chung, mà còn gây mâu thuẫn, xung đột không đáng có giữa người sử dụng đất với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với Nhà nước… Pháp lý hóa việc điều chỉnh quy hoạch để tránh tùy tiện làm vô hiệu hóa quy hoạch. Nâng cao tính khoa học của các căn cứ quy hoạch thông qua đầu tư đúng mức cho công tác điều tra cơ bản.

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với sự vận động của quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường. Khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc đưa ra quyết định sử dụng đất phải dựa trên cơ sở các động lực

142

của thị trường. Giá trị đền bù, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch khi phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất được xem là khoản ứng trước lợi ích do quy hoạch sử dụng đất mang lại. Yêu cầu của thị trường mà nước nào cũng phải áp dụng là quy hoạch sử dụng đất phải làm cho tổng giá trị đất đai trong vùng được tăng cao, đặc biệt là quy hoạch phát triển đô thị, thì toàn bộ đất đô thị phải được đầu tư hệ thống hạ tầng đồng bộ, vốn đầu tư phải được khai thác từ chính việc khai thác đất đô thị theo chủ trương và quy hoạch thống nhất. Quy hoạch khu công nghiệp phải dựa trên tiêu chí thu hút và phát triển được công nghiệp, thu hút được lao động, chuyển dịch được cơ cấu kinh tế...

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải cân đối được lợi ích giữa các tầng lớp dân cư, giữa nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu văn hóa, tinh thần, giữa lợi ích chung của địa phương, quốc gia và lợi ích của người sử dụng đất.

- Quy trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm tính dân chủ, phản ánh được lợi ích của đông đảo dân cư sử dụng đất. Một yêu cầu trong quy trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là bản dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết phải được được giới thiệu đến từng Bản làng,... để lấy ý kiến của nhân dân trước khi phê duyệt. Sau khi được phê duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng được phải công khai tại các địa điểm mà người dân có thể tiếp cận thuận lợi để bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trở thành kế hoạch hành động chung của mọi người.

- Cần tính toán thận trọng, khoa học, có cân nhắc lựa chọn phương án sử dụng đất tối ưu nhằm cân đối giữa các mục tiêu ngắn hạn, mục tiêu dài hạn, mục tiêu kinh tế, mục tiêu chính trị, xã hội và nâng cao hiệu quả khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Tăng cường kỷ luật thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bằng các biện pháp kiểm tra, giám sát và chế tài phù hợp. Nâng mức phạt hành chính, kinh tế, thậm chí cả hình sự đối với các hành vi vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, khen thưởng thích đáng đối với các đơn vị quản lý tuân thủ nghiêm chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

143

4.2.3.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý bản đồ đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa kinh tế, pháp lý vô cùng lớn ở Lào. Với mục tiêu đến năm 2020 phải “hoàn thành tổng quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và địa phương với sự tham gia của 18 tỉnh thành, 92 huyện và 3.455 bản trên phạm vi cả nước, đăng ký hồ sơ địa bạ được ít nhất 1,4 triệu mảnh đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ được không dưới 400.000 thửa đất trong phạm vi cả nước” [10, tr.15]. Để đẩy nhanh tiến độ giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần đổi mới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng:

- Thay đổi quan niệm về cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Điều cốt yếu trong quản lý đất đai của Nhà nước là hướng tới nội dung kinh tế, khơi dậy các động lực kinh tế trong việc sử dụng đất đai. Vì vậy, trên lĩnh vực sử dụng đất đai nhằm phục vụ phát triển kinh tế hiện nay, không chỉ đơn thuần là sử dụng đất vào sản xuất theo hình thức giao mà các cơ quan nhà nước phải coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp có giá trị như một tài sản mà Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức sử dụng theo trách nhiệm bảo toàn và sinh lời lớn nhất. Do đó, nhiệm vụ của các cơ quan này là tạo mọi điều kiện để người dân có giấy chứng nhận QSDĐ chứ không phải kiểm soát ngặt nghèo việc cấp giấy đó. Tuy nhiên, đi đôi với việc mở rộng thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần tăng cường thanh tra, kiểm soát nhằm phòng ngừa tình trạng lạm dụng hoặc sai lầm của cán bộ địa chính cơ sở.

- Giảm thiểu thủ tục, thời gian và chi phí đăng ký giao dịch nhằm khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời nghiên cứu ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận và bảo hộ cho các giao dịch không thực hiện đăng ký giao dịch. Cần nhấn mạnh rằng, mục tiêu của đăng ký giao dịch không phải để buộc những người giao dịch thừa nhận các nghĩa vụ tài chính về đất đai mà là công khai hóa các quan hệ thị trường, tăng cường các công cụ quản lý và thực hiện bảo hộ cho người tham gia giao dịch.

144

- Để đẩy nhanh công tác giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần phối hợp đồng bộ các khâu như ưu tiên lập bản đồ đất đai làm tiền đề cho cấp giấy, phân cấp hơn nữa cho cấp huyện trong lập hồ sơ, thậm chí ủy quyền cấp giấy nhiều hơn cho huyện thị, củng cố hệ thống phân định ranh giới sao cho có độ tin cậy dài hạn, kết hợp công tác cấp giấy với công tác dồn điền đổi thửa để tránh làm hại…

- Cơ quan quản lý đất đai cần ưu tiên người và thời gian để nhanh chóng hoàn thành dứt điểm công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức kinh tế sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp, làm cho người dân yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao độ phì của đất. Phải xác định rõ việc giao đất và cấp chứng nhận QSDĐ hiện nay là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trong quá trình quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này mà còn tác động trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần của hàng triệu hộ gia đình nông dân và các tầng lớp dân cư khác.

- Đầu tư đúng mức cho công tác lập và quản lý bản đồ đất đai. Bản đồ đất đai, xét về phương diện sử dụng, chính là các chứng cứ pháp lý cho quyền sử dụng của người sử dụng đất. Xét về phía cơ quan quản lý, bản đồ là bản kê khai tài sản quý giá của địa phương, của cả nước. Nếu không có bản đồ sẽ không có căn cứ pháp lý để phân xử khi xuất hiện tranh chấp đất đai, nhà nước cũng không kiểm soát được nguồn tài nguyên đất, không thể hiện được các ý tưởng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạn chế nguồn vốn đầu tư vào sản xuất.

Trong những năm tới, Nhà nước cần ưu tiên tài trợ cho hoạt động này, bởi bản đồ đất đai được hoàn thiện sớm sẽ mang lại lợi ích theo cấp số nhân. Trước mắt, cần hoàn thiện công tác bản đồ theo hướng bổ sung, chỉnh sửa, hoàn thiện dự án tổng thể xây dựng hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính cho phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế 20 năm. Về lâu dài cần tổ chức công tác đăng ký, lập bản đồ địa chính có nền nếp, có dữ liệu trước những xu hướng biến đổi để xây dựng hệ thống bản đồ có tính dài hạn, tránh làm đi làm lại nhiều lần. Chấn chỉnh công tác quản lý bản đồ theo hệ thống thông tin

145

thống nhất trong cả nước nhằm sử dụng tối đa giá trị sử dụng của bản đồ. Tổ chức công tác quản lý địa chính có quy củ từ Trung ương tới cơ sở cho phép không chỉ kiểm soát được việc sử dụng quỹ đất mà còn đủ sức cập nhật những thay đổi về hiện trạng đất đai cũng như hiện trạng sử dụng đất đai.

4.2.3.3. Lưu trữ đầy đủ và cho phép tiếp cận tự do đối với các thông tin về đất đai

Áp dụng thành tựu khoa học vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Công tác quản lý đất đai không những liên quan đến nguồn lực lớn và quý giá của quốc gia cũng như của từng gia đình nên cần được Nhà nước quan tâm đầu tư các phương tiện hiện đại nhằm đáp ứng được yêu cầu ngày càng phức tạp của nền kinh tế trong khi biên chế bộ máy và báo cáo quản lý địa chính còn hạn hẹp. Đặc biệt chú ý đầu tư đúng mức cho công tác lập và quản lý bản đồ, hồ sơ đất đai sao cho thành hệ thống liên hoàn, thống nhất trong cả nước, tiến tới nối mạng và cung cấp thông tin cho thị trường theo nhu cầu.

Thông tin về đăng ký QSDĐ nếu không được công bố rộng rãi, sẽ làm tăng chi phí giao dịch. Việc này làm giảm tốc độ tiếp cận thông tin về QSDĐ và tính chỉnh thể của hệ thống. Để giải quyết vấn đề này, cần phải sử dụng phương pháp xác định và chứng thực một cách có hệ thống các QSDĐ cụ thể. Thành lập nhóm chuyên nghiệp đo đạc bản đồ và cung cấp tài liệu về QSDĐ. Bất kỳ tranh chấp phát sinh nào cũng đều được tất cả những người liên quan giải quyết ngay tại chỗ. Khi việc đo đạc bản đồ và cung cấp tài liệu về QSDĐ đã hoàn thành, thông tin sẽ được công bố rộng rãi, nhờ đó những người liên quan có thể thông báo những bất đồng của họ nếu có. Cho đến khi không còn thông báo tranh chấp nào được ghi nhận ở mảnh đất này, thì QSDĐ sẽ được công nhận. Trong thời gian tới tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết để có cơ sở quản lý và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản.

4.2.4. Phát triển các dịch vụ hỗ trợ thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

Thị trường QSDĐ mang tính không hoàn hảo, do không thể tập trung hàng

hóa vào một địa điểm để đấu giá cạnh tranh, hàng hóa có độ khác biệt cao, thông

146

tin về hàng hóa và về giá cạnh tranh khan hiếm, chất lượng hàng hóa phụ thuộc

rất lớn vào hệ thống quản lý đất đai quốc gia và địa phương,... Chính vì vậy, để

có thể vận hành TTQSDĐ cần những tổ chức hỗ trợ thị trường đặc biệt này. Tại

Hội nghị công tác đất đai toàn quốc lần thứ I (2007) cũng đã nhấn mạnh rằng

“khuyến khích việc sử dụng Doanh nghiệp phát triển và dịch vụ đất đai của Nhà

nước nhằm góp phần vào việc phát triển đất đai, vốn hóa tài sản đất đai và giao

dịch mua - bán QSDĐ đi vào nề nếp và hiệu quả” [118, tr.5]. Từ những quan

điểm trên, trong thời gian tới nên tập trung một số giải pháp sau:

Một là, khuyến khích phát triển các trung tâm giao dịch bất động sản

Trung tâm (hoặc sàn) giao dịch bất động sản có vai trò quan trọng trong

tổ chức TTQSDĐ. Các trung tâm này là cầu nối để cung - cầu trên TTQSDĐ

có thể gặp nhau, thỏa thuận về giá và các điều kiện trao đổi. Ở nhiều nước có

thị trường bất động sản phát triển với nhiều trung tâm giao dịch bất động sản

có tiềm lực mạnh, các trung tâm còn đóng vai trò tạo thị trường bằng cách tự

doanh, mua vào bán ra nhằm bảo đảm tính liên tục của thị trường. Nếu không

có các trung tâm giao dịch chuẩn tắc, các giao dịch QSDĐ dù đã xuất hiện lực

cung và lực cầu. Trước mắt nên thành lập trung tâm giao dịch bất động sản tại

Thủ đô Viêng Chăn, nơi có sự giao dịch bất động sản phát triển nhất đất nước,

sau đó phát triển sang các tỉnh lớn như Sa Văn Na Khệt, Chăm Pa Sắc, Luâng

Pra Brang... Đồng thời cũng tham khảo kinh nghiệm của quốc tế trong việc

thành lập trung tâm giao dịch bất động sản, nhất là về khung pháp lý, chính

sách nhằm buộc các trung tâm giao dịch bất động sản phải hoạt động chuẩn

tắc, trên cơ sở minh bạch, công khai và chịu trách nhiệm pháp lý trong giao

kết hợp đồng với khách hàng, hạn chế được những bất cập có thể xảy ra trong

hoạt động của trung tâm giao dịch loại hàng hóa đặc biệt này.

Hai là, tạo điều kiện thành lập và vận hành các tổ chức tư vấn và thẩm định giá cả QSDĐ

Theo Luật Đất đai hiện hành của Lào, việc thẩm định giá cả QSDĐ là do các cơ quan hữu quan các cấp tiến hành thẩm định giá đất nhằm bồi thường

147

thiệt hại cho những người bị thu hồi QSDĐ, nhưng do tính phức tạp, nhạy cảm, liên quan trực tiếp đến lợi ích của người có QSDĐ, cho nên đã có nhiều trường hợp người sử dụng đất không chấp nhận giá bồi thường, đòi hỏi phải thẩm định giá lại, hoặc khiếu kiện, khiếu nại gây bất ổn trong xã hội. Do vậy, trong thời gian tới việc hình thành những tổ chức thẩm định giá và tư vấn giá bất động sản lộc lập như các nước trong khu vực. Cần khuyến khích phát triển các tổ chức này bằng biện pháp sau:

- Tạo hành lang pháp lý cho các tổ chức, cá nhân hành nghề tư vấn giá đất khách quan, trung thực đúng pháp luật.

- Hỗ trợ các tổ chức tư vấn, thẩm định giá bất động sản bằng hệ thống thông tin về giá Nhà nước, về giá thị trường đăng ký, cung cấp thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên phương tiện truyền thông đại chúng...

- Ngoài ra cơ quan nhà nước có thể chủ động định kỳ công bố chỉ số giá đất theo vùng và từng loại đất để định hướng ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cá biệt phục vụ thu tài chính đất đai nói riêng, phục vụ TTQSDĐ nói chung.

- Tăng cường kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm trong tổ chức xây dựng và công bố bảng giá các loại đất, hoạt động tư vấn giá đất, thực hiện chính sách giá đất để thu phí sử dụng đất và xử lý vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết khiếu nại về giao dịch bất động sản.

- Khi điều kiện có thể, nên xây dựng chỉ số giá đất, chỉ số TTQSDĐ. Chỉ số giá đất - bất động sản là công cụ theo dõi sự phát triển của TTQSDĐ - bất động sản khá tốt, nó phản ánh mức độ biến động giá chung toàn thị trường và được xác định trên cơ sở mức độ biến động giá của từng phân khúc thị trường chủ yếu như: chỉ số giá đất trống (đất nền), chỉ số giá đất gắn với nhà, công trình kiến trúc... Có thể xây dựng chỉ số chung cả nước, chỉ số chung cả vùng - khu vực, từng tỉnh, thành phố...

Ba là, tạo điều kiện hình thành các tổ chức hỗ trợ khác trên thị trường quyền sử dụng đất

- Xây dựng các tổ chức phát triển quỹ đất thành “cánh tay nối dài của Nhà nước” để tham gia thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp theo nguyên tắc

148

thị trường, cung ứng đất đai kịp thời cho các mục tiêu công cộng và an ninh, quốc phòng, tạo thuận lợi cho đầu tư phát triển đồng thời có thể điều tiết thị trường thứ cấp nhằm bảo đảm sự lành mạnh của thị trường trong những thời điểm cần thiết.

- Chỉ nên hình thành tổ chức phát triển quỹ đất ở cấp tỉnh, thành vì nhiệm vụ tổ chứ này không nhiều, có thể bao quát cả cấp huyện. Cơ chế vận hành nên là đơn vị sự nghiệp thuần túy được ngân sách nhà nước cấp kinh phí hoạt động, mọi khoản doanh thu phải nộp vào ngân sách nhà nước . Đơn giản hóa nhiệm vụ của tổ chức phát triển quỹ đất trong các hoạt động có tính dịch vụ, loại bỏ các nhiệm vụ có chức năng quản lý nhà nước. Phải ghi rõ là tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng giúp Nhà nước thực hiện các giao dịch về đất đai theo chỉ đạo của Chính quyền tỉnh, không phải là tổ chức kinh doanh, càng không được khoán thu, chi cho tổ chức này, vì làm vậy sẽ rất nguy hiểm, tạo kẽ hở cho tham nhũng từ các quan hệ đất đai.

- Nhà nươc nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp cận QSDĐ theo nguyên tắc thị trường nhằm bảo đảm tính minh bạch cho thị trường về phía cung.

Bốn là, phát triển hệ thống thông tin quyền sử dụng đất Thiếu thông tin là một trong những nguyên nhân khiến TTQSDĐ kém

minh bạch và khó bền vững. Do đó, để nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai. Muốn vậy yêu cầu: hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; Nghiên cứu xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá TTQSDĐ trên địa bàn các tỉnh, thành phố; Phải thực hiện công khai các quy hoạch có sử dụng đất đã được duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra và thực hiện.

149

KẾT LUẬN 1. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia phải được phát huy tối đa

năng lực vào tăng trưởng, phát triển kinh tế, cải thiện đời sống của nhân dân. Trong môi trường kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là nguồn lực của tăng trưởng và phát triển, mà còn là khối tài sản có giá trị lớn của cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội. Với tầm quan trọng của tài sản đặc biệt này, vấn đề chính sách đất đai, thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất và nhiều đề tài khác liên quan đến đất đai đã trở thành đối tượng nghiên cứu của giới nhà khoa học, kết quả nghiên cứu đã làm sáng tỏ và phong phú thêm kho tàng lý luận về vấn đề đất đai.

2. Với chế độ SHTD về đất đai quyền sở hữu đất đai có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất và Nhà nước, tức là Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu đã giao cho người dân quyền sử dụng cùng với các quyền năng theo luật định, đó là các quyền trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,... và từ đó QSDĐ đã trở thành hàng hóa và là hàng hóa đặc biệt được trao đổi mua bán trên thị trường quyền sử dụng đất. Trong chế độ SHTD về đất đai, thị trường quyền sử dụng đất có vai trò to lớn trong việc phân bổ nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần hoàn thiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. TTQSDĐ được hình thành trên cơ sở sự tác động giữa những yếu tố cấu thành như: quan hệ cung, cầu, giá cả, các chủ thể tham gia vào thị trường, đồng thời, cũng bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố khác nhau.

3. Sau 30 năm đổi mới, cùng với các loại thị trường khác, TTQSDĐ ở CHDCND Lào đang trong quá trình hình thành và phát triển, công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ bước đầu đã tạo tiền đề cho TTQSDĐ phát triển, các chủ thể tham gia thị trường ngày càng đa dạng, quan hệ cung cầu, giá cả các loại đất đã tạo nên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp hoạt động khá sôi động. Nhà nước ngày càng thể hiện vai trò quan trọng trong việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất với việc hoàn

150

thiện các môi trường cho thị trường phát triển. Tuy đạt được nhiều thành tựu, nhưng còn một số vấn đề đặt ra để tiếp tục tìm tòi giải pháp hữu hiệu nhất để giải quyết như: vấn đề nhận thức sở hữu toàn dân về đất đai; Năng lực bộ máy, hệ thống chính sách, khung pháp lý liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất; về công tác quy hoạch sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vấn đề liên quan đến các dịch vụ thị trường, với nhiều nguyên nhân khác nhau.

4. Dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án đã có dự báo xu hướng vận động của thị trường quyền sử dụng đất ở CHDCND Lào trong thời gian tới, đưa ra những quan điểm phát triển thị trường quyền sử dụng đất trên cơ sở đặc thù riêng của CHDCND Lào, và đã đề xuất 4 nhóm giải pháp để phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở CHDCND Lào, đó là: Một là, thể chế hóa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo hướng phân định rõ quyền của người sở hữu và quyền của người sử dụng, Hai là, nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất, Ba là, hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển, Bốn là, phát triển các loại dịch vụ hỗ trợ thị trường.

Với tính phức tạp của vấn đề đất đai và mức độ nghiên cứu còn hạn chế, tác giả luận án mong muốn nhận được sự tham gia góp ý của các nhà khoa học trong và ngoài nước.

151

DANH MỤC CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

1. Daosavanh KHEUAMYXAY (2014), “Chính sách đất đai trong điều kiện

hội nhập ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Lý luận chính trị - hành chính,

(04), tr.23-29.

2. Daosavanh KHEUAMYXAY (2015), “Quá trình hình thành và phát triển trị

trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam và Trung Quốc - Kinh nghiệm

đối với Lào” Tạp chí Kinh tế và quản lý, (15), tr.57-60

3. Daosavanh KHEUAMYXAY (2016), “Hoàn thiện thể chế phát triển trị

trường quyền sử dụng đất ở CHDCND Lào” Tạp chí Kinh tế và quản

lý, (17), tr.70-72.

4. Daosavanh KHEUAMYXAY (2016), “Thị trường quyền sử dụng đất ở Lào -

Thực trạng và giải pháp” Tạp chí Lý luận chính trị, (3), tr.107-111.

152

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Hải An (2012), Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

2. Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.

3. Ban Tuyên huấn Trung ương (2012), Tài liệu làm công tác tư tưởng về những vấn đề nổi bật trong lĩnh vực đất đai và hướng giải quyết cần nắm vứng, Viêng Chăn.

4. Lê Xuân Bá (2003), CIEM, sự hình thành và phát triển trị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội.

5. Bộ Chính trị (1988), Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp, Hà Nội.

6. Bộ Kế hoạch và Đđầu tư (2015), Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia 5 năm lần thứ VIII giai đoạn 2016-2020, Viêng Chăn.

7. Bộ Nông - Lâm nghiệp (1996), Hướng dẫn số 0822/BNLN, ngày 02/08/1996 thi hành công tác giao đất - giao rừng của Bộ trưởng Bộ Nông - lâm nghiệp, Viêng Chăn.

8. Bộ Nông - Lâm nghiệp (2010), Báo cáo tổng kết việc chấm dứt phá rừng làm rẫy, giai đoạn 2005-2010 và kế hoạch 2011-2015, Viêng Chăn.

9. Bộ Tài chính (2009), Quy định về quyền sử dụng đất (Trong Luật Đất đai năm 2003, được sửa đổi bổ sung năm 2009 và các văn bản hướng dẫn thi hành), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

10. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Báo cáo tóm tắt việc tổ chức thực hiện kế hoạch 5 năm 2011-2015 và kế hoạch 5 năm 2016-2020 của ngành Tài nguyên và Môi trường, Viêng Chăn.

11. Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị trường bất động sản, Nxb Bản đồ, Hà Nội

12. Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai ở Việt Nam (1949-2010), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

153

13. Nguyễn Đình Bồng (2014), Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

14. Bunkoong Phuthichac (2003), Những khuyết tật của cơ chế thị trường của Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào hiện nay - phương hướng và giải pháp phòng ngừa, Luận án Tiến sĩ Kinh tế, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

15. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyễn Nam (2003), Thị trường bất động sản - những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội.

16. Chăn Tha Vông Luông Lạt (2012), “Phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất”, Tạp chí Alunmai, (2), tr.25-32.

17. Trần Thị Minh Châu (2005), Chính sách đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay - Thực trạng và giải pháp, Tổng quan khoa học đề tài khoa học cấp bộ, Hà Nội.

18. Trần Thị Minh Châu (2007), Về chính sách đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

19. Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

20. Chính phủ nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào (2008), Nghị định số 88/CP, ngày 03/6/2008 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Viêng Chăn.

21. Chính phủ nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào (2014), Tổng kết tình hình phát triển KT-XH các năm, từ 2011-2014, Viêng Chăn.

22. Chủ tịch nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào (2009), Sắc lệnh số 02/CTN, ngày 18 tháng 11 năm 2009 của Chủ tịch nước về mức giá thuê đất công, Viêng Chăn.

23. Nguyễn Cúc, Kim Văn Chính (2006), Sở hữu nhà nước và doanh nghiệp nhà nước trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, Nxb Lý luận chính trị, Hà Nội.

24. Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phượng (2007), Quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, Nxb Tư Pháp, Hà Nội.

154

25. Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phượng (2007), Thủ tục hành chính một cửa về đất đai, nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

26. Trần Tú Cường (2006), Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội, Luận án

Tiến sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội.

27. Trương Minh Dục (2013), “Từ quan điểm của C.Mác và Ăngghen về sở

hữu đất đai trong các xã hội tiền tư bản đến thực tiễn Việt Nam”,

Tạp chí Kinh tế và Quản lý, (7), tr.14-20.

28. Nguyễn Thị Dũng (2011), Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ

Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.

29. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

30. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

31. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

32. Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

33. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đảng toàn tập, Tập 45, Nxb

Chính trị quốc gia, Hà Nội.

34. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

35. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.

36. Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.

37. Đảng Nhân dân Cách mạng Lào (1988), Chuyển kinh tế tự nhiên sang kinh tế hàng hóa, Nxb Nhà nước Lào, Viêng Chăn.

155

38. Đảng Nhân dân Cách mạng Lào (1988), Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa IV, Nxb Nhà nước Lào, Viêng Chăn.

39. Đảng Nhân dân Cách mạng Lào (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Nhà nước Lào, Viêng Chăn.

40. Đảng Nhân dân Cách mạng Lào (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Nhà nước Lào, Viêng Chăn.

41. Nguyễn Điền (2000), “Vấn đề sở hữu và sử dụng ruộng đất ở nước ta”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (271), tr.51-54.

42. Nguyễn Điền (2012), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh, Thực trạng và giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

43. Nguyễn Ngọc Điệp (1996), 117 câu hỏi về quyền sử dụng đất, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.

44. Nguyễn Văn Đợi (2004), Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.

45. Lam Hạnh (2016), "Vì sao tranh chấp, khiếu kiện đất vẫn là "điểm nóng", tại trang http://baophapluat.vn/ca-phe-luat/vi-sao-tranh-chap-khieu-kien-dat-van-la-diem-nong-222442.html, [truy cập ngày 8/1/2016].

46. Hoàng Ngọc Hoà (2008), Nông nghiệp, nông dân, nông thôn trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá nước ta, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

47. Bùi Minh Hồng (2014), Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay ở Tỉnh Vĩnh Phúc, Luận án Tiến sĩ Kinh tế, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

48. Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam (1995), Từ điển bách khoa Việt Nam I, Trung tâm Biên soạn từ điển bách khoa Việt Nam, Hà Nội.

49. Lê Trọng Hùng (2010), “Phát triển thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất ở nước ta - thực trạng và giải pháp”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (381), tr.56-64.

156

50. Lê Văn Hùng, Phạm Văn Minh (2007), “Chính sách đất đai từ khi “đổi mới” - tư duy và hiện thực”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (350), tr.32-34.

51. Lê Văn Huy (2015), Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội, Luận án Tiến sĩ Kinh tế, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

52. Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011): Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

53. Nguyễn Đình Kháng (1993), Sở hữu về tư liệu sản xuất trong nền kinh tế nhiều thành phần ở Việt Nam hiện nay, Luận án Phó Tiến sĩ Khoa học Kinh tế, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

54. Nguyễn Đình Kháng (2007), Phát triển nhận thức kinh tế chính trị Mác - Lênin trong thời kỳ đổi mới ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

55. Nguyễn Đình Kháng (2008), Cơ sở luận và thực tiễn tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai ở Việt Nam, Nxb Lao động, Hà Nội.

56. Nguyễn Đình Kháng (2008), Tập trung đất và tích tụ vốn trong nông nghiệp ở nước ta, Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài cấp cơ sở 2008, Hà Nội.

57. Nguyễn Đình Kháng (2013), "Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam", Tạp chí Cộng sản, (853).

58. Khăm La Lovanxay (2013), Quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai ở CHDCND Lào, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

59. Khăm Chen Vông Phô Xy (2010), “Một số vấn đề trong quản lý và sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta”, Tạp chí Lý luận Chính trị - Hành chính, (8), tr.6-13.

60. Khăm Pha Xay Nha Xeng (2009), “Vai trò của Nhà nước trong vốn hóa đất đai ở nước ta”, Tạp chí Lý luận Chính trị - Hành chính, (6), tr.29-34.

61. Khon Xa Vẳn Lắt Ta Na Văn Nô (2012), “Quản lý và sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật ”, Tạp chí Alunmai, (2), tr.33-39.

157

62. V.I.Lênin (1975), Toàn tập, Tập 5, Nxb Tiến bộ, Mátxcơva. 63. V.I.Lênin (1979), Toàn tập, Tập 16, Nxb Tiến bộ, Mátxcơva.

64. V.I.Lênin (1976), Toàn tập, Tập 34, Nxb Tiến bộ, Mátxcơva.

65. Đặng Thị Bích Liễu (2013), Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.

66. Phạm Ngọc Linh, Nguyễn Thị Kim Dung (2011), Giáo trình kinh tế phát triển, Nxb Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội.

67. C.Mác và Ph.Ăngghen (1993), Toàn tập, Tập 12, Nxb Chính trị quốc

gia, Hà Nội.


gia, Hà Nội.


gia, Hà Nội.

70. C.Mác và Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập, Tập 25, Phần II, Nxb Chính trị

quốc gia, Hà Nội.

71. Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội.

72. Nguyễn Văn Nam (2010), Vấn đề giao đất, giao rừng định canh, định cư vùng đồng bào các dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên, Nxb Chính trị

quốc gia, Hà Nội.

73. Lê Hữu Nghĩa và cộng sự (2010), Những vấn đề lý luận và thực tiễn phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt

Nam và Lào, Nxb Chính trị - Hành chính, Hà Nội.

74. Lê Hữu Nghĩa và cộng sự (2013), Xây dựng Đảng cầm quyền trong quá

trình phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam và Kinh tế hàng hóa theo cơ chế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa ở Lào, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.

75. Hoàng Xuân Nghĩa (1998), “Một số vấn đề lý luận về sở hữu trong thời kỳ

chuyển sang kinh tế thị trường”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (243).

158

76. Nguyễn Tấn Phát (2006), "Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ

đổi mới", Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (332).

77. Nguyễn Tấn Phát (2009), “Giải pháp hoàn thiện quan hệ tổ chức - quản

lý đất đai trong nông nghiệp và phát triển nông thôn trong thời kỳ

chuyển đổi kinh tế ở Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (376).

78. Lê Du Phong (2007), “Vấn đề đất đai ở nông thôn Việt Nam”, Tạp chí

Nghiên cứu kinh tế, (355).

79. Vũ Văn Phúc (2013), Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất

đai trong giai đoạn hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

80. Vũ Văn Phúc (2014), Quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai gắn với xây

dựng nông thôn mới ở các Tỉnh Tây Nguyên, Nxb Chính trị quốc

gia - Sự thật, Hà Nội.

81. Vũ Văn Phúc - Trần Thị Minh Châu (2006), “Vai trò của Nhà nước

trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (339).

82. Đinh Thị Mai Phương (2013), Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb

Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.

83. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp

năm 1992, Hà Nội.

84. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất

đai năm 1993, Hà Nội.

85. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Luật Đất

đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009, Nxb Chính trị quốc

gia, Hà Nội.

86. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Luật Đất đai (sửa đổi bổ sung năm 2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

87. Quốc hội nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào (1997), Luật Đất đai năm 1997, Viêng Chăn.

159

88. Quốc hội nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào (2003), Luật Đất đai năm 2003, Viêng Chăn.

89. Quốc hội nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào (2015), Hiến pháp (sửa đổi bổ sung năm 2015, Viêng Chăn.

90. Nguyễn Văn Quy (1998), “Sở hữu ruộng đất trong nông nghiệp - nhìn từ

thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (246).

91. Nguyễn Văn Sửu (2010), Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

92. Nguyễn Quốc Thái (2005), “Một số vấn đề về chính sách đất nông

nghiệp ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (320).

93. Lê Đinh Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường đất đai, Nxb

Chính trị quốc gia, Hà Nội.

94. Lê Đình Thắng (1998), “Vấn đề quan hệ ruộng đất trong nông nghiệp -

thực trạng và giải pháp”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (237).

95. Thủ tướng Chính phủ (1994), Nghị định số 186/TTg ngày 12/10/1994 về

phân đất, phân rừng để trồng rừng và giữ rừng, Viêng Chăn.

96. Thủ tướng Chính phủ (1996), Chỉ thị số 03/TTg, ngày 25/6/1996 về việc

tiếp tục triển khai công tác phân bố đất và giao rừng, Viêng Chăn.

97. Thủ tướng Chính phủ (2003), Tờ trình Quốc hội về dự án Luật Đất đai

sửa đổi, bộ sung số 138/TTg tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa VI , Viêng Chăn.

98. Thủ tướng Chính phủ (2008), Nghị định số 88/CP, ngày 03/06/2008 về tổ chức thực hiện Luật đất đai, Viêng Chăn.

99. Thủ tướng Chính phủ (2007), Nghị định số 343/TTg, ngày 25/9/2007 về thực thi chính sách đối với người có công ơn trong sự nghiệp phục

vụ cách mạng dân tộc dân chủ, Viêng Chăn.

100. Đoàn Xuân Thủy (2013), “Vận dụng lý luận về giá cả ruộng đất của

C.Mác vào xác định giá cả quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Tạp chí Kinh tế và Quản lý, (6), tr.10-14.

160

101. Trần Quốc Toản (2013), Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.

102. Tổng cục Thống kê (2016), Niên giám thống kê năm 2016, Viêng Chăn.

103. TTO (2016), "Trung Quốc: Sửa Luật Đất đai để bình ổn xã hội", tại trang

http://www.quochuyanhcorp.vn/zone/trung-quoc-sua-luat-dat-dai-de-binh-on-xa-hoi/256/723?page=31, [truy cập ngày 8/1/2016].

104. Nguyễn Minh Tuấn (2013), "Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai - Một số

vấn đề cần kiên quyết thực hiện", Tạp chí Cộng sản, (846).

105. Lê Minh Tuynh (2002), Giao quyền sử dụng đất lâu dài cho nông dân để phát triển nông nghiệp hàng hoá ở Quảng Bình, Luận văn Thạc

sĩ Kinh tế, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

106. Lê Minh Tuynh (2011), Quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với phát triển kinh tế ở các tỉnh Bắc Trung bộ, Luận án Tiến sĩ Kinh tế, Học

viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

107. Lê Văn Tứ (1997), “Quyền sử dụng đất một khái niệm pháp lý, một khái

niệm kinh tế”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (232).

108. Từ điển kinh tế (1979), Nxb Sự thật, Hà Nội.

109. Từ điển kinh tế - chính trị học (1987), Nxb Tiến bộ, Mátxcơva.

110. Từ điển kinh tế (1995), Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng.

111. Ủy ban Quản lý đất đai quốc gia (2007), Báo cáo số 58, ngày 1/3/2007 về việc thực hiện dự án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

giai đoạn I và II, Viêng Chăn.

112. Ủy ban Quản lý đất đai quốc gia (2009), Chính sách đất đai và Tài

nguyên thiên nhiên, Viêng Chăn.

113. Ủy ban Quản lý đất đai quốc gia quốc gia (2009), Hướng dẫn thực thi

Nghị định số 537/CP ngày 25/12/2009 của Chủ tịch nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào về mức giá thuê đất, Viêng Chăn.

114. Ủy ban Qản lý đất đai quốc gia (2010), Báo cáo tổng kết về cho thuê - tô nhượng đất công, Viêng Chăn.

161

115. Ủy ban Quản lý đất đai quốc gia (2011), Báo cáo số 008, ngày 29/4/2011, về kết quả Hội thảo vốn hóa đất đai và quá trình cho thuê hoặc tô nhượng đất công, Viêng Chăn.

116. Ủy ban Quản lý đất đai quốc gia (2011), Báo cáo tổng kết 5 năm (2006-2011), Viêng Chăn.

117. Ủy ban Quản lý đất đai quốc gia (2015), Bản thảo tổng quy hoạch đất đai đến 2020, Viêng Chăn.

118. Văn phòng Chính phủ (2007), Nghị quyết Hội nghị đất đai toàn quốc lần thứ I, Viêng Chăn.

119. Văn phòng Chính phủ (2012), Chiến lược phát triển Đặc khu kinh tế của Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào đến năm 2011-2020, Viêng Chăn

120. Văn Thong Xay Khăm Pheng (2012), “Kiểm tra quyền sử dụng đất cho đúng với mục đích sử dụng đất và bảo đảm hiệu quả mặt kinh tế”, Tạp chí Alunmai, (5), tr.55-59.

121. Viêng Xa Văn Đuông Xa Vẳn (2014), “Đất đai với phát triển KT-XH của đất nước”, Tạp chí Nhà quản trị, (2), tr.50-53.

122. Viện Nghiên cứu nông - lâm nghiệp Lào, Bộ Nông - Lâm nghiệp Lào (2011), Báo cáo phân tích trồng cây cao su, Viêng Chăn.

123. Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị ở Việt Nam (Khung giá đất năm 2008), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

124. Vụ Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Bản tổng kết 30 năm đổi mới trên lĩnh vự đất đai, Viêng Chăn.

125. Vụ Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2016), Báo cáo thống kê từ năm 1995-2016, Viêng Chăn.

126. B.Wehrmann và cộng sự (2006), Nghiên cứu về thị trường đất đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, Đề án hợp tác Lào - Đức trong phát triển chính sách đất đai, Viêng Chăn.

127. B. Wehrmann và cộng sự (2007), Nghiên cứu về thị trường đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, Đề án hợp tác Lào - Đức trong phát triển chính sách đất đai, Viêng Chăn.

162

Tiếng Anh 128. David C.Parks (1992), Environmental management for real estate

professionals, Institute of Real Estate Management of the National Association of Realtors.

129. David Palmer & John Mc Langhlin (1996), "Land Registration and Development", ITC Journal, No. 96-1, pp. 10-18.

130. Gershon Fedor (1998), Institutions and land markets. 131. Klaus Deininger (2004), Land registration, governance, and development:

evidence and implications for policy. 132. Grareth Jones & Peter M.Ward, eds (1994), Methodology For Land And

Housing Market Analysis, University College Peress, London. 133. GTZ - Deutsche Gesellschaft for Techinische Zusammenarbeit (1998),

Land use in collaborative development subsidiary solely basic principles, Wies baden, Universum Verlagsanttalt.

134. William C. Wheaton & DiPasquale, Denise (1996), "Urban economics and real estate markets", Vol. 23. No. 7. Englewood Cliffs, NJ: Prentice Hall.

135. Williams, Joseph T (1991), "Real estate development as an option", The Journal of Real Estate Finance and Economics 4.2 (1991): 191-208.

163

PHỤ LỤC Phụ lục 1

Thống kê dân số CHDCND Lào năm 2015

Dân số TT Tên tỉnh thành

Diện tích (km2) Tổng Nữ

Mật độ dân số

(người/km2)

1 VientianCapital 3.920 820.900 412.200 209

2 Phongxaly 16.720 178.000 87.300 11

3 Luangnamtha 9.325 175.700 88.400 19

4 Oudomxay 15.370 307.600 152.900 20

5 Borkeo 6.196 179.300 89.300 29

6 Luangprabang 16.875 431.900 213.200 26

7 Xayyabouly 16.389 381.300 186.400 23

8 Huaphanh 16.500 289.400 141.700 18

9 Xiengkhoang 14.751 244.700 120.300 17

10 Vientiane Provinec 15.610 419.100 207.700 27

11 Borlykhamxay 14.863 273.700 135.100 18

12 Khammuon 16.315 329.100 197.300 24

13 Savannakhet 21.774 969.700 489.000 45

14 Salavan 10.691 397.000 201.300 37

15 Champasack 15.415 694.000 348.800 45

16 Sekong 7.655 113.200 56.400 15

17 Attapue 10.320 139.600 69.800 14

18 Saysomboun 8.551 85.200 40.500 10

Tổng 236.800 6.492.400 3.237.600 27

Nguồn: Tổng cục Thống kê [102].

164

Phụ lục 2 Thống kê đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất từ năm 1995-2015

Đơn vị tính: lượt

TT Tên tỉnh thành

2011-2015

1995-2010

2010-2011

2011-2012

2012-2013

2013-2014

2014-2015 Tổng

1 VientianCapital 213.124 163.044 5.378 5.296 4.543 7.487 12.189 197.937

2 Phongxaly 15.369 0 587 598 693 2.290 1.190 2.290

3 Luangnamtha 29.702 4.651 3.066 3.121 6.457 3.156 2.363 22.814

4 Oudomxay 19.853 5.379 589 599 660 4.670 3.315 15.212

5 Borkeo 21.853 5.375 1.467 1.587 1.134 2.788 2.235 14.586

6 Luangprabang 76.585 53.505 1,512 1.307 5.988 6.835 6.288 75.435

7 Huaphanh 17.996 0 881 898 2.717 4.427 9.537 18.460

8 Xayyabouly 52.875 34.887 1.362 1.648 4.985 7.003 10.190 60.075

9 Xiengkhoang 18.139 0 606 618 1.915 8.477 3.025 14.641

10 Vientiane Provinec

100.038 78.554 1.291 1.341 2.044 2.357 1.907 87.494

11 Borlykhamxay 45.968 25.886 1.087 1.415 2.190 1.390 2.938 34.906

12 Khammuon 48.709 31.457 1.970 330 1.577 1.211 2.063 38.608

13 Savannakhet 125.393 95.343 1.792 731 6.721 11.966 12.094 128.647

14 Salavan 45.175 26.019 1.001 1.214 2.299 2.250 5.103 37.886

15 Sekong 17.262 5.005 682 596 908 1.132 2.044 10.367

16 Champasack 131.929 82.860 7.002 6.912 10.264 9.230 9.654 125.922

17 Attapue 18.612 5.953 450 382 1.180 1.156 1.038 10.159

18 Saysomboun 1.500 0 5 175 180

Tổng 1.000.000 617.918 30.723 28.584 56.275 77.830 87.348 895.619

Nguồn: Vụ Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường [125].

165

Phụ lục 3 Bảng thống kê lập hồ sơ địa chính toàn quốc năm 2015-2016

Đất công và tập thể Đất xây dựng Đất nông nghiệp Tổng TT Tỉnh Huyện Bản

Số thửa Diện tích (m2) Số thửa Diện tích (m2) Số thửa Diện tích (m2) Số thửa Diện tích (m2)

1 Vientiane Capital 9 481 19,766 52,748,903 126,837 419,275,836 184,738 2,516,356,034 311,575 2,988,380,773

2 Attapu 5 146 725 73,889 23,710 3,000,160 22,867 365,470,100 47,302 1,082,729,188

3 Xekong 4 200 514 17,775 10,553,159 18,136 1,678,335,327 36,425 1,688,888,486

4 Xalavan 8 592 857 15,647,274 160,768 454,773,285 69,778 829,254,079 231,403 1,299,674,638

5 Champasack 10 646 4,798 44,430,764 117,456 86,261,537 159,204 16,032,227,584 281,458 16,162,919,885

6 Xavannaket 15 1,052 8,041 43,884,040 185,051 163,069,734 305,858 3,579,769,782 498,950 3,786,723,556

7 Khammuon 10 582 2,431 223,483,217 69,094 578,644,618 95,911 1,849,571,618 167,436 2,651,699,453

8 Bolykhamxay 8 520 655 5,564,978 43,531 60,926,624 48,375 723,504,848 92,561 789,996,450

9 Vientiane Pro. 11 421 3,549 45,532 74,023 48,259,863 114,687 1,383,624,486 192,259 1,431,929,881

10 Xayyabouly 11 370 2,844 423,102,639 83,357 51,044,424 206,892 1,970,576,840 293,093 2,444,723,903

11 Luangprabang 12 773 6,817 10,181,934 102,465 46,693,602,10 155,277 1,461,262,10 264,559 4,825,668,354

12 Xiengkhoang 7 469 1,292 252,833,898 43,198 53,463,716 69,909 327,889,458 114,399 634,187,072

13 Huaphanh 11 719 665 5,328,152 45,423 642,242,288 169,492 2,151,578,109 249,663 2,793,820,397

14 Uodomxay 7 279 486 6,161,050 35,406 30,890,000 56,916 6,881,640 92,808 43,932,690

15 Luangnamtha 5 273 526 1,207,824 20,280 7,948,997 38,825 146,505,962 59,631 155,662,783

16 Bokeo 5 265 846 1,816,471 25,631 16,520,113 26,147 149,284,776 52,624 167,621,360

17 Phongxaly 7 521 526 1,207,824 25,631 16,520,113 26,147 149,284,776 52,304 167,012,713 18 Saysomboun 5 94 171 7,129,243 8,724 44,267,056 14,176 477,572 23,071 51,873,871 Tổng cả 18 tỉnh 150 8,403 55,509 1,089,519,480 1,208,360 2,734,355,135 1,783,335 33,862,054,263 3,061,521 43,167,445,453

Nguồn: Vụ Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường [125]

166

Phụ lục 4 BẢN ĐỒ ĐẶC KHU KINH TẾ

167

Phụ lục 5 Diện tích cho thuê và tô nhượng trồng cây cao su

ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào tính đến năm 2010

Diện tích trồng cây cao su (ha)

TT Tỉnh 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

I Miền Bắc 595 6.225 7.390 7.453 17.118 73.521 111.686 139.047

1 Phongsaly 0 0 0 0 13 12.587 15.929 16.115

2 Luangnamtha 472 4.244 4.590 4.590 8.770 21.664 27.171 35.085

3 Bokeo 120 701 701 701 701 9.809 25.551 34.266

4 Xaynhabuly 0 0 66 66 637 2.762 7.411 9.287

5 Oudomsay 3 880 1.567 1.567 4.530 17.143 22.124 30.296

6 Luangprabang 0 400 518 529 2.467 9.556 13.500 13.999

7 Houaphanh 0 0 0 0 0 0 0 0

II Miền Trung 237 588 1.746 1.846 2.946 30.414 37.871 41.462

8 Vientian Capital 130 130 130 130 130 610 714 738

9 Xiengkhoang 0 0 0 0 0 810 956 1.102

10 Vientian 0 0 0 100 100 9.201 9.642 9.742

11 Bolykhamsay 4 107 1.026 1.026 1.026 5.107 8.942 10.110

12 Khammoun 103 347 347 347 1.447 6.144 6.144 6.740

13 Savannakhet 0 4 243 243 243 8.542 11.473 13.030

III Miền Nam 74 74 2.227 2.747 8.738 43.515 48.530 53.532

14 Salavan 0 0 0 0 1.419 4.740 5.542 6.299

15 Champasack 74 74 2.227 2.747 6.719 24.600 24.600 28.282

16 Sekong 0 0 0 0 100 6.212 6.818 7.302

17 Attapu 0 0 0 0 500 7.963 11.570 11.649

Tổng diện tích 906 6.887 11.363 12.046 28.802 147.450 198.087 234.042

Nguồn: Viện Nghiên cứu nông - lâm nghiệp, Bộ Nông - Lâm nghiệp [122].

168

Phụ lục 6

Các hợp đồng dự án đầu tư thuê hoặc tô nhượng đất công

tính đến năm 2011

Đơn vị tính: hợp đồng

TT Nước đầu tư Số lượng hợp đồng TT Nước đầu tư Số lượng

hợp đồng 1 Lào 1.440 18 Lào - Thủ Điển 3

2 Trung Quốc 197 19 Lào - Hàn Quốc 2

3 Việt Nam 153 20 Lào - Malaysia 2

4 Thái Lan 85 21 Đan Mạch 2

5 Hàn Quốc 43 22 Thái Lan -Ấn Độ -

Inđônexia

2

6 Lào - Việt Nam 23 23 Ý 2

7 Lào - Trung Quốc 23 24 Canada 1

8 Lào - Thái Lan 21 25 Úc 1

9 Nhật Bản 17 26 Ba Lan 1

10 Malaysia 9 27 Lào - Hà Lan 1

11 Singrapor 8 28 Lào - Nga 1

12 Ấn Độ 7 29 Lào - Thụy Sỹ 1

13 Lào - Nhật 5 30 Thái Lan - Trung Quốc 1

14 Lào - Pháp 5 31 Lào-Thái Lan - Trung

Quốc

1

15 Triều Tiên 4 32 Lào - Mỹ 1

16 Pháp 4 33 Lào - Miến Điện 1

17 Đài Loan 3 34 Các nước khác 65

Tổng cộng: 2.135 hợp đồng

Nguồn: Ủy ban quản lý đất đai Quốc gia [116].

169

Phụ lục 7 Thống kê diện tích cho thuê và tô nhượng đất ở CHDCND Lào từ 2010-2015

(Cấp Trung ương cấp phép)

Diện tích thuê Diện tích Tô nhượng Tổng diện tích

TT Công ty Dự án ha mét

vuông ha mét vuông ha mét

vuông

số mảnh Ngày ký

Thời gian

(năm)

Năm thu tô

Tổng giá trị dự án (USD)

I. Thủ đô Viêng Chăn

1 Tơ tằm Lào -Thủy sĩ

Trồng dâu- nuôi tằm và nhà máy

kéo sợi tằm 6,908 6,908 1 9/11/2010 20 2010 10,775

2 Chế biến gỗ 1 tháng 5

Nhà máy chế biến gỗ và sản phẩm

thủ công 8 8,498 8 8,498 1 4/2/2011 50 2011 191,220

3 Tập đoàn 1 tháng 5 Nhà máy trộn bê tổng 9,905 9,905 1 15/6/2011 50 2011 26,750

4 LaosCobou Xây dựng chủ sở 2,644 2,644 1 22/2/2012 50 2014 551,576 Tổng 8 21,047 0 6,908 8 27,955 4

II. Tỉnh Viêng Chăn.

1 Trang trại KoLao

Trồng cây dầu và xây dựng Nhà

máy BIODESELL

7,027 4,500 7,027 4,500 18 12/3/2013 50 2017 2,958,643

2 Nam Lick 1 Đập thủy điện 14 906 14 906 2 03/01/2014 30 2014 483,689

3 Công ty Điện lực Lào quần chúng (Năm Lick 1)

Đập thủy điện 6 9,800 6 9,800 5 30/1/2014 30 2014 64,822

4 Công ty Điện lực Lào quần chúng (Năm Măng 3)

Đập thủy điện 208 8,600 208 8,600 6 30/1/2014 30 2014 152,310

5 Công ty Điện lực Lào quần chúng

(Năm Song) Đập thủy điện 579 5,400 579 5,400 8 30/1/2014 30 2014 192,188

6 Công ty Điện lực Lào quần chúng (Năm Ngừm 1)

Đập thủy điện 189 473 189 473 23 30/1/2014 30 2014 332,391

7 Lào Sun UN phát triển

Phát triển du lịch và giải trí Đen Xa

Vẳn 3,000 3,000 43 3/7/2014 70 2014 5,648,125

170




vuông


Thời gian

(năm)

Năm thu tô


8 Xy Măng Lào Văng Viêng

xây dựng Nhà máy 23 3,305 23 3,305 2 30/10/2014 29 2009 481,036

Tổng 4,019 28,484 7,027 4,500 11,046 32,984 107 III. Bo Ly Khăm Xay

1 Công ty thép Lào 1 Nhà máy đúc thép 341 985 341 985 1 26/4/2013 30 2013 2,385,454

2 Công ty điện Nam

Nghiệp 1 ( KANZAI )

Đập thủy điện 12 3,538 12 3,538 4 29/8/2013 30 2015 123,964

3 Công ty điện Nam Măng 1 Đập thủy điện 12 6,798 12 6,798 5 18/3/2014 30 2014 143,542

4 Oji - Lào trồng cây Trồng cây công nghiệp 22,415 22,415 186 27/1/2012 50 …..

Tổng 365 11,321 22,415 0 22,780 11,321 196 VI.Sa Vẳn Na Kệt

1 Công ty đường Lào Trồng mía và xây dựng Nhà máy 150 9,850 10,000 352 9/6/2009 40 2006 4,155,000

2 Sunpaper holding Laos

Trồng cây công nghiệp 7,324 7,324 81 15/9/2010 50 2016 3,929,812

3 Phát triển cao su Yong Ziêng Lào Trồng cây cao su 1,233 3,203 1,233 3,203 10 28/2/2011 45 2015 1,714,549

4 Quang Đà Lào Trồng cây cao su 1,000 1,000 8 22/12/2011 45 2016 1,398,145

5 CT cổ phần

Kouangsa - SyLuCo Lào

Trồng cây cao su và cây keo 4,246 4,246 31/12/2011 30 2013 3,309,889

6 Hơ Man Thien Quan INTERPRISE Trồng sắn 1,005 8,567 1,005 8,567 17 25/5/2012 20 2013 81,833

Tổng 150 0 24,658 11,770 24,808 11,770 468 V. Salavan

1 Lao Simula Trồng cây thuốc 156 1,413 156 1,413 2 6/7/2010 30 2010 82,425

2 Stoenso Lao Trồng cây công nghiệp 812 812 20 26/8/2010 50 2017 496,944

3 Lao Simula Trồng cây thuốc 215 9,100 215 9,100 5 23/11/2012 30 2012 118,793

4 Điện lực (Se Sết 1 và 2) Đập thủy điện 124 6,303 124 6,303 17 30/1/2014 30 2014 283,646

5 Đắc Lắc Ruber Trồng cây cao su

và cây công nghiệp

8,611 8,611 69 31/8/2009 50 2012 4,520,775

171




vuông


Thời gian

(năm)

Năm thu tô


6 CT CP phát triển cao su Giàu tiếng

Việt Lào Trông cây cao su 4,739 6,173 4,739 6,173 131 30/12/2011 40 2015 5,972,666

Tổng 124 6,303 14,533 16,686 14,657 22,989 244 VI. Chăm Pa Sắc

1 CT Span Bolyven Cà phê 638 638 1 17/9/2010 35 2010 290,290 2 CT Span Bolyven Cà phê 831 5,700 831 5,700 15 21/12/2011 35 2010 379,758

3 CT Cao su Thủ đô HCM Trông cây cao su 1,736 2,855 1,736 2,855 14 30/10/2012 30 2016 1,665,559

4 Se Pềm - Se Năm Noi Đập thủy điện 184 600 184 600 9 24/1/2014 32 2014 836,589

5 Điện lực (Se la băm) Đập thủy điện 6 5,500 6 5,500 6 30/1/2014 30 2014 37,132

6 Sy Phan Đon Bo Ly Ven Phát triển

Trồng mía, xây dưng Nhà máy đường , Nhà máy SX điện từ phế thải mía, Nhà máy phân bón sinh học, Nhà

máy SX Athanon

150 1,882 6,194 8,118 6,344 10,000 5 7/4/2014 50 2018 3,125,548

Tổng 340 7,982 9,399 16,673 9,739 24,655 50 VII. Xê Kong.

1 CN và NN Cao su Hoang Anh Quang

Minh Trông cây cao su 4,900 4,900 22 30/9/2011 50 2013 1,534,059

2 Cao su LVF

Dự án trồng cao su và xây dựng

Nhà máy chế biến Cao su

12 1,329 3,017 5,374 3,029 6,703 80 5/11/2014 42 2015 1,520,551

Tổng 12 1,329 7,917 5,374 7,929 6,703 102 VIII. Attapu

1 Điện Sekhaman 1 Đập thủy điện 7 540 7 540 7/4/2011 30 2016 49,339

2 Phát triển NN Hoàng Anh Attapu

Nhà máy chế biến đường và nhà

máy chế biến cao su

7 6,000 7 6,000 1 19/11/2012 50 2011 50,095

172




vuông


Thời gian

(năm)

Năm thu tô


3 CT Đường Hoàng Anh Attapu

Nhà máy đường, Ê Ta Nôn, phân

bón và nhiệt điện 51 51 1 19/11/2012 50 2011 336,074

4 Phát triển NN Hoàng Anh Attapu Trông cây cao su 9,938 2,900 9,938 2,900 12 25/1/2013 50 2014 19,789,748

5 Điện lực Hoàng Anh Attapu

Nhà máy điện Năm Kong 2 15 7,300 15 7,300 4 24/4/2013 34 2012 78,212

6 Điện lực Sê Năm Noi 1

Đập thủy điện Sê Năm Noi 1 11 8,836 11 8,836 6 5/6/2013 30 2013 282,160

7 Phát triển NN Hoàng Anh Attapu Trông cây cao su 5,588 5,588 10 26/12/2013 50 2017 15,403,454

8 Phát triển NN Hoàng Anh Attapu Trông cây dầu 2,093 6,000 2,093 6,000 2 26/12/2013 50 2017 6,269,279

9 CT Đường Hoàng Anh Attapu Trồng mía 6,165 2,000 6,165 2,000 16 26/12/2013 50 2011 6,099,547

Tổng 91 22,676 23,784 10,900 23,875 33,576 52 IX. Xiengkhoang.

1 Điện Năm Nghiếp 3 A

Đập thủy điện Năm Nghiếp 3 A 15 9,486 15 9,486 5 5/6/2013 30 2013 206,277

2 Điện lực Năm Săn 3A Đập thủy điện 71 800 71 800 2 18/7/2013 30 2014 502,441

3 Điện lực Năm Săn 3B Đập thủy điện 51 7,000 51 7,000 3 18/7/2013 30 2014 301,835

4 Điện lực Năm Nghiếp 2 Đập thủy điện 5 4,665 5 4,665 2 30/12/2011 25 2012 88,425

Tổng 142 21,951 0 0 142 21,951 12 X. Phong Sa Ly - Luâng Pra Brang.

1 CT SX điện lực Năm U 2,5,6 Đập thủy điện 15 9,490 15 9,490 6 12/3/2013 34 2014 318,512

Tổng 15 9,490 0 0 15 9,490 6 XI. Bo Keo.

1 Namtha 1 Lào Đập thủy điện 51 9,206 51 9,206 2 19/12/2014 28 2014 281,147

2 AEC Green city Laos Phát triển du lịch 129 8,138 129 8,138 7 18/09/2015 40 2010 3,277,018

Tổng 180 17,344 0 0 180 17,344 9 XII. Oudomsay.

173




vuông


Thời gian

(năm)

Năm thu tô


1 VRG - Oudomsay Cot.

Trồng cao su và XD Nhà máy chế

biến cao su 5 995 1,000 2 9/7/2014 40 2022 1,207,235

2 Điện lực Nam Beng Đập Thủy điện 13 71 13 71 5 29/10/2014 25 2013 145,638 Tổng 18 71 995 0 1,013 71 7

XIII. Xay Nha Bu Ly. 1 Điện lực Hongsa Nhà máy điện 7,778 7,216 7,778 7,216 4 1/10/2010 ບໍມີລາຄ່າ

2 Xay Nha Bu Ly Prower Đập Thủy điện 123 5,656 123 5,656 3 24/1/2011 29 1,212,136

Tổng 7,901 12,872 0 0 7,901 12,872 7 XIV. Say Sổm Boun.

1 Điện lực Nam Phay Đập Thủy điện 23 5,561 23 5,561 5 22/4/2014 30 2015 110,691 Tổng 23 5,561 0 0 23 5,561 5

Tổng cộng 57 dự án 13,388 166,431 110,728 72,811 124,116 239,242 1,269 105,209,711

Diện tích bình quân 13,404 6,431 110,735 2,811 124,139 9,242 1,262


174

Phụ lục 8

Thực trạng chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất

năm 2014 và 2015

Năm 2014 Năm 2015

STT

Tỉnh/Thành

Chuyển

nhượng

Thừa

kế

Chuyển

nhượng Thừa kế

1 Phongsaly 103 67 - -

2 Luangnamtha 300 6 55 16

3 Bokeo 75 4 60

4 Oudomsay 432 10 222

5 Xaynhabuly 656 220 154 6

6 Luangprabang 625 90 902 110

7 Houaphanh 108 5 232 73

8 Xiengkhoang 212 76

9 Vientian Province 750 48 633

10 Vientian Capital 5.047 254 4.942 42

11 Bolykhamsay 184 6 281 224

12 Khammoun 86 58 33 4

13 Savannakhet 876 107 930 121

14 Salavanh 100 43 133

15 Champasack 992 98 774

16 Sekong 21 1 437

17 Attapu 43

Tổng cộng 10.610 973 9.338 1.166


Documents

THÞ TR¦êNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë CéNG HßA D¢N CHñ NH¢N …hcma.vn/Uploads/2016/11/4/Lu_n án 10.11.2016.doc Kin.pdfhỌc viỆn chÍnh trỊ quỐc gia hỒ chÍ minh daosavanh