STEDSUTVIKLING OG SAMARBEID

Jan Willy Føreland 21.11.2012

Stedsutvikling og samarbeid - utfordring

• Behov for helhetlig utvikling – på tvers av eiendomsgrenser

• Viktig for å sikre kvalitet og gode planfaglige grep

• Men hvordan få det til med flere grunneiere?

Strategier for samarbeid

Fordele kostnader og framtidige gevinster

Plan med kvalitet som er gjennomførbar

Utfordringer

• Stor forskjell i kompetansen blant grunneierne

• Naboforholdet?

• Alt for høye forventninger til raske gevinster

• Løsninger som oppfattes som rettferdige

• Kommunen også grunneier?

Kommunens mange roller

Mange meninger om kommunen

Strategier - utgangspunkt

• Utfordringene med å få fram en plan må klargjøres

Det koster

Det tar tid

Gevinstene er usikre – dette er risikosport

• Spillereglene må defineres

Alle m2 like viktige - forutsigbarhet

Noen med kompetanse og kapital må drive prosessen

Sikre en helhetlig organisering i planleggingsfasen

Kanskje være med på planprosessen – men ikke lenger

Prosessen bør kjøres av folk uten egeninteresser

Eksempel Nordbøåsen i Bø

• Utpekt i kommuneplanen som det store framtidige utbyggingsområde

• 5 grunneiere – til sammen 450.000 m2

• Stor forskjell på kompetansen

• Strategi:

Få fram utfordringene – må samarbeide

Stort økonomisk løft – felles spilleregler - risikovurdering

Skape mest mulig verdier – felles planlegging, markedsføring og salg

Vedtatt kommuneplan

Bilde fra Nordbøåsen

Eksempel Nordbøåsen

• En av grunneierne etablerte Nordbøåsen Utbyggingsselskap – avtale med 3 av de 4 andre

• Arbeidet fram områdereguleringsplan etter avtale med kommunen

• Ansvarlig for planlegging, markedsføring og salg

• Ansvarlig for planlegging, finansiering og utbygging av infrastruktur

• Krav til dialog i prosessen

Eksempel Nordbøåsen

• På forhånd avtalt et minimumsoppgjør pr m2 – basert på at det godkjennes minimum 300 tomter

Uavhengig av hva området blir brukt til (bolig, friområde, veg mv)

• Opsjonspremie som betales når reguleringsplanen er godkjent

• Oppgjør for tomt når tomtene blir solgt. KPI justering

• Grunneierne kan drive som i dag – men ikke foreta inngrep på eiendommen uten godkjenning av utbyggingsselskapet

Planen er nå sendt kommunen

Utbyggingsområde

• Mørk farge nybygg – lys farge boliger som skal bestå

Mørkt område: Nybygg

Boliger vist uten farge skal bestå

• Eierforhold

60 eiendommer

25% kommunale, 25% private som bor i område 50% private eiere som ikke bor i området

Kvartal A Kvartal B Kvartal C

BLÅ – KOMMUNALE EIENDOMMER HVITE – PRIVATE EIENDOMMER SOM IKKE SELV BOR I OMRÅDET

RØDSKRAVERT – PRIVATE EIENDOMMER OG SOM SELV BOR I OMRÅDET

Utfordringer

Planen utarbeidet uten aktiv involvering og eierfølelse hos berørte eiere

• Må derfor etablere plattform for åpen og god dialog

• Skape felles forståelse for utfordringene – synliggjøre

verdier og samlet utvikling av hvert kvartal

• Utarbeide felles strategi innenfor hvert kvartal – spilleregler for fordeling av verdiene

• Legge grunnlag for videre handling

Adresse

Verdivurdering

snittpris Tomt m2

Fordeling

merverdi Total

30-70

salgspris (30-70)

*

xxx 3 400 000 258 1 282 565 4 682 565

xxx 1 900 000 257 1 067 300 2 967 300

xxx 1 350 000 159 684 997 2 034 997

xxx 1 250 000 159 670 853 1 920 853

xxx 2 900 000 380 1 590 932 4 490 932

xxx 2 450 000 217 1 020 801 3 470 801

xxx 2 500 000 197 965 727 3 465 727

xxx 2 400 000 406 1 601 002 4 001 002

xxx 1 950 000 93 564 781 2 514 781

xxx 1 800 000 200 876 042 2 676 042

Sum eiendommer 21 900 000 2 326 10 325 000 32 225 000

xxx 2 050 000 226

xxx 400 000 120

xxx 25 000 20

Sum ubebygde tomter 2 475 000

Ny salgspris

Justert salgspris eks

ubebygd

34 700 000 32 225 000

Nedre Malmø, Mandal

• Området tett på sentrum

• Dominerende industri og noe bolig

• Industrien i stor grad avviklet

• Fortsatt ca 60 næringsvirksomheter og ca 500 arbeidsplasser

• ca 10 boligeiere

• Område på 150 da

Strategi

• Kommunen så behov for en annen prosess. Støtte fra Husbanken

• Ekstern prosessledelse fra første stund i planprosessen Kartlegge eierinteresser Stedsanalyse Bygningsmessig tilstand

• Etablere dialog og tillit med eierne

• Avklare overordnet mulighetsrom og grunnlag for reguleringsplanprosessen

• Åpen og involverende reguleringsplanprosess

• Koordinert med analyse av økonomiske konsekvenser – særlig på infrastruktur. Infrastrukturbidrag fastsatt før planarbeidet startet

Differensiering av områdene

• Virksomheter som ønsker å forbli i området – trygghet og mulig utvikling

• Virksomheter som ønsker å forbli – framtidig fleksibilitet

• Områder som bør utvikles – nye og sentrumsnære funksjoner

• Grunnlag for å sette i gang reguleringsprosessen

• Kommunen tok en aktiv rolle ifht infrastruktur

Tangen i Kristiansand

Tangen i Kristiansand

• Tidligere søppelfyllplass og gassverktomt

• Nedslitt område – «uslipt juvel» - område med stort potensiale

• 140 da

• Ca 20 grunneiere og festere

• Kommunalt initiativ på begynnelsen av 1990 tallet

Nå snart ferdig utbygget

• 800 boliger

• Stor ny videregående skole

• 40.000 m2 næring

• Aquarama – offentlig privat samarbeid om bad og idrettshall. I tillegg kontor og byens største hotell

• Byens mest attraktive boområde

• Bystranda og store friområder

Tangen i 2012

Organisering

• Kommunen tok initiativet til at private grunneiere og festere skulle organisere seg.

• Etablerte Tangen Utviklingsselskap AS (TUAS)

Samarbeidet med kommunen om å lage reguleringsplan. Vedtatt i 2002

Engasjerte felles prosjektkoordinator til å lede prosessen

Delta kostnadene 50/50

Alle private aktører var koordinert i planprosessen – enklere prosess

• Sikre at TUAS ble en aktør – virkemiddel:

Festerne kunne kjøpe grunn før reguleringsplan – forplikte på samarbeid med TUAS

Organisering

• TUAS kjøpte kommunal eiendom etter at reguleringsplanen var godkjent – basert på takst

Gjennom planlegging ble skapt betydelige verdier

• TUAS som utbyggingsselskap - inngikk avtale med kommunen om å bygge ut infrastrukturen

Anleggsbidragsmodell – mva refusjon

Basert på m2 pris på ca kr. 1.000 i 2004

Avtale med alle aktørene på Tangen

Infrastrukturen er bygget ut innenfor de gitte rammene

Kystveien Utvikling AS i Arendal

• 5-6 grunneiere i et attraktivt og sentrumsnært område. Kommunen en av grunneierne. Tomteområdet ca 14.000 m2

• Foreligger reguleringsplan, men krav om detaljregulering

• Samtaler mellom alle grunneierne om hva de ønsker og hvilken rolle de vil ha.

• Ett felles aksjeselskap for utvikling av eiendommen:

De som har ressurser til langsiktig utviklingsprosess ble med videre. Kjøpe ut eller inngå samarbeidsavtale med andre

Kommunen med som likeverdig aktør – som grunneier

Trinn 3 i utbyggingen

Eurekabygget og

Trinn 3

Eureka 2

Uavklart

P-hus

700 biler

Eurekabygget og Havnegården

Eiendomsoversikt

Kystveien Utvikling AS

• Ett felles selskap for helhetlig utvikling av området Optimalisere totalverdiene - alle får mer ut enn det en kunne klare alene

Får en helhetlig utvikling av området. Planfaglig riktig – lettere å få planen godkjent

• Viktige problemstillinger: Hva er grunnlaget for aksjesitsen?

Konklusjon: Arealandel

Hvordan priser en eiendommer som selskapet overtar for utvikling av området?

Konklusjon: Markedspris ut fra nåværende bruk grunnlag forhandlinger

Og når blir det kjøpt inn?

Konklusjon: Når selskapet har bruk for det

Kystveien utvikling

• Idemøte – få fram mulighetene - forankring

• Konseptutvikling

• Teknisk og økonomisk gjennomførbart

• Dialog med omgivelsene

• Deretter varsles oppstart detaljregulering

Horten – Indre havneby

Horten - strategi

• Kommunen har utarbeidet områdereguleringsplanen

• Fokus på kvalitet og gjennomførbarhet Bykvaliteter

Plan som incitament til utvikling

Glideskala gir fleksibilitet

Infrastrukturbelastning utbyggerne kan tåle

• Grunneiersamarbeid Styringsgruppe alle grunneierne – tett på prosessen

Grunnlaget for at de tar over: Infrastrukturselskap og detaljreguleringsplaner

Etablering av infrastrukturselskap

• Kommunen vil inngå avtale med infrastrukturselskap – basert på anleggsbidragsmodellen

• Kommunen vil stimulere til at infrastrukturselskapet blir etablert – en forutsetning for planen:

• Forkjøpsrett kommunale eiendommer i området – markedspris etter godkjent områdereguleringsplan

• Rett til å bygge ut parkeringsanlegg i området

• Rett til å disponere 50 % av båtplassene og alle plassene til husbåter

Oppsummering

• Grunneiersamarbeid kan være avgjørende for å få en plan som gir størst verdiskaping

Må kjøre plan og økonomi i koordinert prosess

Da må en ha klare spilleregler for hvordan verdiene skal fordeles

Kan organiseres på ulike måter, fra selskap til avtalemodeller

Ryddig og åpen prosess – ekstern prosessleder uten særinteresser

• Grunneierne samarbeide om infrastrukturtiltak

Ønskelig med anleggsbidragsmodellen i bunnen

Avtale som reduserer grunneierrisiko

Selskap og en klar avtalestruktur er da det beste virkemiddelet