rom eiendom årsrapport 2013

Årsrapport 2013

ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2013

Samfunnsansvar i praksisSAMFUNNSANSVAR

ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2013 32

rom eiendom årsrapport 2013

Innhold


Innhold

14samfunnsoppdraget

40eiendomsutvikling

24boligutvikling

48eiendomsforvaltning

32knutepunktsutvikling

62årsberetning

Miljø 16Arkitektur 18Kulturarv 19Rom for kunst 20Romkonferansen 21Elin Børrud 22

Schweigaards gate 21 og 23 42Østbanehallen 44Quadrum 45Bergen kontorbygg 45Paradis 45Filipstad 46Lagårdsveien utvikling 46Munkedamsveien 62 46Ragnar Eggen 47

Grefsen Stasjon 26OperaKvarteret 28Skien Brygge 29Jessheim 29Bellevuehagen 29Kjetil Senneset 30

To Tårn 50Kafé Perrongen 52Gave- og interiørbutikk 53Jernbaneverket 54Montesorriskolen 55YamYam 56Roar Sether 57Miljøtiltak 58Byggfordeling 59Våre bygg 60

Gjøvik skysstajon 34Oslo S 36Voss 37Trondheim S 37Sandvika 37Geir Isaksen 38

Ledelsen 64Styret 65Styrets beretning 66Resultatregnskap 70Balanse 71

Året som gikk 6Dette er Rom 8Innledning 12


Året som gikkDETTE ER ROM


Året som gikk

cityprisen til barcodeJuryen mente prosjektet representerer ”et frem-tidsrettet grep der klassiske verdier rundt be-handling av byrom, bygninger og arkitektur fin-ner et nytt, kraftfullt og vitalt uttrykk.”

bellevuehagen påbegyntOppføringen av totalt 65 leiligheter i sentrum av Fredrikstad. Beboerne vil kunne glede seg over en av områdets beste beliggenheter, i umiddelbar nærhet til Gamlebyen og Glomma.

skien brygge – et pilotprosjektSom landets første, ble prosjektet godkjent som pilot for BREEAM Communities, et internasjo-nalt verktøy i miljøsertifisering av byutviklings-prosjekter.

elverum skysstasjon åpnetProsjektet var et samarbeid mellom Rom, Jernbaneverket, Hedmark Trafikk og Elverum kommune.

bergen stasjon 100 år Markering med familiearrangement og rallar-opera. Stasjonen er fredet.

innflytting på grefsen stasjon De første beboerne flyttet inn i Hus 1 og Hus 2. Totalt omfatter prosjektet 1.000 boliger.

nytt kontorbygg på filipstad Rom inngikk avtale med RS Platou ASA om leie av et nytt kontorbygg like ved den verneverdige Generaldirektørboligen på Filipstad. Bygget vil stå ferdig våren 2015.

nytt knutepunkt i trondheimSingel purpose-selskapet Trondheim Stasjonssenter AS ble etablert for å utvikle en ny sentralstasjon for tog, buss og båt. Prosjektet om-fatter også næringsbygg og leiligheter.

ipd pris til romFor tredje år på rad, får Rom prisen for høyeste relative avkastning siste tre år blant samtlige diversifiserte porteføljer i Skandinavia.

saga senter ferdigstiltFørste byggetrinn på Jessheim består av 120 leilig-heter og rundt 9.000 kvadratmeter næringslokaler.

landets første breeam-nor «excellent»Schweigaards gate 23 ble ferdigstilt som landets første BREEAM-NOR «Excellent» næringsbygg. Leietaker er NSB-konsernet.

deloitte-huset solgtOslo S Utvikling AS solgte Deloitte-huset i OperaKvarteret i Bjørvika til Braathen Eiendom.

byggestart i operakvarteretTårn A vil bestå av 85 leiligheter og er forventet ferdigstilt i 2015.

montessori til drammenPå Sundland i Drammen åpnet byens første Montessoriskole i ombygde lokaler i Hall C.

skien-planen klarPlanforslaget for Skien Brygge omfatter boliger, kontor- og servicebygg, og ble formelt oversendt Skien kommune.

rom ble kåret til årets gårdeierReitan Convenience mente Rom hadde «bidratt til vekst gjennom gode forhandlinger av eksiste-rende butikkportefølje, og i etableringer av nye butikker».

utvikling av gjøvik stasjonSingel purpose-selskapet Gjøvik Utvikling AS ble etablert for å utvikle området ved stasjonen.

nettbuss-eiendommer til romRom kjøpte 19 eiendommer og 25 bygg spredt over hele landet.

schweigaards gate 21Gjensidige Forsikring ASA flytter inn i nabo-bygget til NSB-konsernet. Bygget er sertifisert BREEAM-NOR «Excellent».

østbanehallen tilduketØstbanehallen ble stengt for omfattende renovering og fornyelse. Hallen vil, når den åpner, fremstå i ny drakt under navnet Ø.

nytt kontorbygg ved bergen stasjonBergen kommune vedtok reguleringsplan som åpner for etablering av et nytt kontorbygg på 16.000 kvm. Blant leietakerne vil være KLP og Konkurransetilsynet.

gjøvik skysstasjon åpnetProsjektet er et samarbeid mellom Oppland fylkes-kommune, Opplandstrafikk, Gjøvik kommune, Jernbaneverket, Statens vegvesen og Rom.

utvikling av paradisSingle purpose-selskapet Paradis Boligutvikling AS ble vedtatt etablert for å utvikle området Paradis i Stavanger. Ny reguleringsplan vil om-fatte både boliger og næringseiendom.

operakvarteretBåde Deloitte-huset og østbygget til DNB ble fer-digstilt. Byggestart for Tårn B med 60 leiligheter.

alnabru-tomter solgtRom inngikk avtale med Posten Norge AS om salg av tomteområder ved Alnabru-terminalen.

høyt score i leietakerundersøkelseRom oppnådde 74 poeng, mot et landsgjennom-snitt på 71.

romkonferansenPolitikere, eiendomsutviklere og arkitekter disku-terte temaer knyttet til befolkningsvekst, byut-vikling, boligbygging og infrastruktur.

utvikling av hokksund sentrumSingle purpose-selskapet Hokksund Vest Utvikling AS ble etablert for å utvikle sentrumstomter i Hokksund.

Januar - mars april - Juni Juli - september oktober - desember


DETTE ER ROM

8

Rom Eiendom AS er et av landets ledende eiendomsselskaper. Selskapet eier og utvikler eiendommer over store deler av landet, hovedsaklig i sentrum av byer og tettsteder, og langs jernbanetra-séene. Rom er aktive i alle ledd i verdikjeden, fra prosjektutvikling og bygging til drift og forvaltning. Selskapets eiendomsportefølje spenner fra kontor- og næringslokaler, skolebygg og verksteder, til stasjoner og ulike driftsrelaterte bygg.

Rom vil møte den forventede befolkningsveksten i de store by-ene med å bygge flere boliger og næringsbygg, og tilrettelegge for et bredere servicetilbud. Gjennom selskapets eiendomsportefølje bidrar Rom til å konsentrere byutviklingen rundt kollektivknute-punktene slik at flere kan bruke kollektivtransport og miljøbelast-ningen reduseres. Rom arbeider aktivt for å bedre butikk- og ser-vicetilbudet på stasjonene og jobber kontinuerlig med å gjøre alle byggene til gode miljøbygg med effektive energiløsninger.

Rom-konsernet er heleid av NSB AS, og består av Rom Eiendom AS med tilhørende datterselskaper og Single purpose-selskaper. Rom har hovedkontor i Oslo og regionskontorer i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Skien og Trondheim.

Rom Eiendom

Vi skal skape bedre byrom der mennesker møtes.

administrerende

direktør

strategi og

samfunnskontakt

økonomi og

administrasJon

personal og

organisasJon

utviklingmarked

og forvaltningdrift og vedlikehold

Rom skal gjennom utvikling og forvaltning av eiendom,

skape verdier for eier og samfunn. Rom skal utvikle

attraktive og effektive kollektivknutepunkt slik at flere

velger å reise kollektivt.

forretningsidé

Romslig – Offensiv – Miljøskapende

verdier


DETTE ER ROM

10

Utvikle gode kollektivknutepunkt som bidrar

til at flere reiser kollektivt

Bygge boliger ved kollektivknutepunktene for å møte

den forventede befolkningsveksten

ansvar

ansvar

Kilde: Akershus Eiendom/Newsec Kilde: Akershus Eiendom/Newsec

verdi av utleide arealer

verdi av utviklings-prosjekter

realiserte tilbakelagte inntekter

antall bygg

990derav stasJoner

330bygg som er fredet/vernet

345

mnok portefølJeverdi

12 000utviklingsprosJekter

100

antall eiendommer

2 200

finansielle nøkkeltall, mnok 2012 2013

totalomsetning 748 699

driftsresultat 768 401

resultat før skattekostnad 634 261

årsresultat 565 280

investeringer i egenregi 683 1 006

noen igangsatte boligprosjekter antall boliger

grefsen stasjon 1 100

Jessheim 1 000

bjørvika 1 100

fredrikstad 350

operakvarteret 400

Energiklasse A og/eller BREEAM-NOR «Excellent» på nye bygg, og energi-klasse B ved større rehabiliteringer.

ambisJon

menn58 %

kvinner42 %

93ansatte:

kvadratmeter forvaltningsareal

kvadratmeter utviklingspotensial

730 000

2 000 000

millioner kroner millioner kroner

5000

6000

8000

10000

60004000

4000

3000

2000

20001000

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 130 0

verdiutvikling driftsuavhengig portefølje, ekskl. oslo s utviklingverdiutvikling driftsavhengig portefølje


DETTE ER ROM


Utviklingsporteføljen og forvaltningsporteføl-jen fikk også en meget god verdiutvikling gjen-nom 2013 med en økning på i overkant av 700 millioner kroner. Rom hadde også stor aktivi-tet i sine boligprosjekter. Til tross for et fallende marked solgte Rom cirka 200 boliger på Grefsen, Jessheim, OperaKvarteret og Fredrikstad gjen-nom fjoråret.

effektive kollektivknutepunktI august flyttet Rom inn i nybygde lokaler i Schweigaards gate 23, et bygg som eies av Rom og som var det første næringsbygget i Norge med sertifiseringen BREEAM-NOR «Excellent». Ved selv å være plassert i nærheten av Oslo S, Norges viktigste kollektivknutepunkt, ønsker vi i prak-sis å vise hvor viktig det er å etablere arbeidsplas-ser der de ansatte og besøkende kan benytte tog, buss, trikk og bane. Dette bidrar til å redusere an-tall bilreiser og er en viktig forutsetning for å re-dusere miljøbelastningen. Transportøkonomisk institutt utarbeidet høsten 2013 en rapport som viser at ved å etablere arbeidsplasser i Bjørvika ved Oslo S, fremfor å spre dem rundt i Oslo, så sparer dette samfunnet for 1,5 millioner bilreiser og 3.500 tonn klimautslipp pr. år.

Som Norges ledende knutepunktsutvikler vil Rom fortsette å planlegge sentral lokalisering av arbeidsplasser, boliger, handel og service der vi er til stede med eiendommer. Dette vil bidra til lavere biltrafikk og reduserte utslipp. I løpet av 2013 igangsatte og ferdigstilte Rom flere knute-punktsporsjekter, blant annet på Elverum, Gjøvik og Notodden.

store utviklingsprosjekterOslo S er Norges viktigste kollektivknutepunkt. Rom ønsker å bygge et helt nytt Oslo S. Planen omfatter blant annet konferansehotell og ikke

minst bussterminal, noe som vil gjøre det en-klere for passasjerene med overgang mellom buss, tog og bane. I 2013 startet arbeidet med å re-habilitere selve Østbanehallen, der det etter hvert vil komme hyggelige spisesteder og bli et møte-punkt i byen.

Blant de største eiendomsutviklingsprosjektene i 2013 var ferdigstillelsen av Schweigaards gate 21 og 23 i Oslo, hvor Gjensidige Forsikring ASA og NSB-konsernet flyttet inn. Rom planlegger også videre utvikling av Schweigaards gate med flere kontorbygg. På Filipstad er det igangsatt bygging av et nytt kontorbygg og barnehage, på Alnabru bygges det et større logistikkbygg og i Bergen er reguleringsplan for nytt kontorbygg på stasjonen godkjent.

god forvaltningRom har en variert og spennende eiendoms-portefølje; fra stasjoner, kontorer og hoteller til fjellhaller, parkeringsanlegg og godstermina-ler. Utleiegraden var ved utgangen av 2013 på 95 prosent, noe vi er meget godt fornøyd med, hensyntatt en så variert portefølje. Vi var blant de selskapene som scoret høyst når det gjelder leietakertilfredshet i 2013. Det viser at vi setter kunden i fokus og at vi hver dag jobber for et godt samarbeid med våre leietakere. Rom fikk også i 2013 tildelt pris for høyeste relative avkastning siste tre år blant samtlige diversifiserte porteføl-jer i Skandinavia for tredje år på rad.

2013 ble et år både på godt og vondt for oss som jobber i Rom. Pål Berger, vår administrerende direktør gjennom de siste 11 år, måtte i oktober gi tapt for sykdom. Dette har preget organisasjonen, men vi er takknemlige for alt han har gjort for Rom som selskap og for de ansatte i disse årene.

Rom Eiendom i medvind

2013 ble et godt år for Rom på mange områder. Selskapet fikk et overskudd på 280 millioner kroner, et resultat av gode utviklingsprosjekter, høy utleiegrad og reduserte eierkostnader.

jørn seljelid, Fungerende adm. dir.

Foto terje borud

Innledning

samfunnsoppdraget

En av de største utfordringene i årene som kommer er den sterke befolkningsveksten i og rundt Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Drammen. For å møte denne utfordringen er det viktig å legge til rette for økt brukt av kollektivtransport. Roms viktigste sam-funnsoppdrag er å utvikle gode kollektivknutepunkt med boliger, arbeidsplasser og servicetilbud. Rom eier de aller fleste stasjonene i Norge. Ved å skape gode knutepunkt som bidrar til trygghet og trivsel kan vi få flere til å velge kollektivt, og slik bidra til en mer bærekraftig befolkningsvekst. Samtidig vil Rom øke satsingen på boligbygging i InterCity-triangelet for å dempe boligpresset i Oslo.

Det er viktig for Roms virksomhet å komplettere utbyggingen av jernbanens infrastruktur. En god sentrumsutvikling rundt stasjo-nene vil gi et mer bærekraftig samfunn ved å redusere det samlede transportbehovet. Gode knutepunkter er nødvendig for å gjøre to-get til et attraktivt transportmiddel. En offensiv satsing på gode miljøbygg bidrar til at vår eiendomsportefølje blir mer attraktiv i markedet, og at de samlede miljøbelastningene reduseres.

Roms visjon er å bygge gode byrom der mennesker møtes. Det be-tyr at vi legger vekt ikke bare på det enkelte bygg, men også på hvordan bygget bidrar til by- og tettstedsutvikling. Det handler om å utvikle kollektivknutepunkter med stasjoner, bygg og byrom som oppleves trygge, tilgjengelige og attraktive.

Hvert døgn passerer 150.000 mennesker gjennom Oslo S. Inkluderer vi de reisende med buss, trikk og bane på knutepunktet, er antallet 250.000. For at disse skal ha en god opplevelse på kol-lektivknutepunktet Oslo S har Rom et nært og godt samarbeid med Kirkens Bymisjon. Gjennom prosjektet «Lønn som fortjent» syssel-setter vi vanskeligstilte mennesker på og omkring Oslo S. I tillegg driver Rom og Kirkens Bymisjon samarbeidsprosjektet «Sporet». Med eget kontor og stillerom møter vi vanskeligstilte med kunn-skap og omsorg.

Rom har også et eget kunstprosjekt med temporær kunst som bi-drar til å gi reisende på Oslo S en kulturopplevelse i hverdagen.


MiljøSAMFUNNSOPPDRAGET


Byggenæringen står for 40 prosent av klimautslippene. Rom skal benytte de mest miljøvenn-lige løsningene i utvikling, forvaltning og drift av våre eiendommer. Vår ambisjon er at alle nye bygg skal oppnå energiklasse A og/eller BREEAM-NOR «Excellent». Å bygge miljøvennlig innebærer en lavest mulig miljøbelastning under bygging, bruk av bærekraftige materialer, gode inneklima- løsninger med effektiv styring, løsninger som sørger for lavt energi- og vannforbruk, og nærhet til kollektivtilbud.

Rom har nylig ferdigstilt landets to første kontor-bygg med BREEAM-NOR «Exellent»-sertifisering. Begge ligger i Schweigaards gate og er hovedkon-torer for NSB-konsernet og Gjensidige Forsikring ASA. I porteføljen av eldre bygg arbeider Rom kontinuerlig med energi- og miljøtiltak.

Miljø

Hensynet til miljøet er en av vår tids store utfordringer. Roms viktigste bidrag er utvikling av gode kollektivknutepunkt, og utvikling av boliger, arbeidsplasser og servicetilbud i nærheten av disse.

Foto terje borud


Arkitektur og kulturarvSAMFUNNSOPPDRAGET


arkitekturLandets jernbanebygg kan leses som en kaval-kade over arkitekturhistoriens mange tidsepo-ker, fra de tidligste byggene på hovedbanen mel-lom Christiania og Eidsvoll, til nyskapende og prisbelønte miljøbygg som NSBs kompetanse-senter i Drammen og NSB-konsernets hoved-kontor ved Oslo S.

Jernbanearkitekturen favner en rekke stilarter; fra nasjonalromantikken, via jugend, ny-barokk og ny-klassisisme, til funksjonalismen og moder-nismen, og avspeiler når den enkelte jernbane-strekningen ble bygget ut.

NSB har alltid benyttet de fremste blant landets arkitekter og etablerte allerede i 1913 sitt eget ar-kitektkontor. Kontoret sto bak en imponerende rekke nybygg og ombygninger, svært mange av disse gamle arkitekturperlene er bevart. NSBs arkitektkontor eksisterte helt frem til år 2000, da det ble videreført i det frittstående Linje Arkitektur AS.

kulturarvRom forvalter en mangfoldig kulturarv. Våre bygninger spenner fra større lokstaller og verk-stedbygg via de mange velkjente stasjonsbygnin-gene, til mindre godshus og priveter.

Omkring 345 av våre bygg er underlagt fredning eller annet kulturminnevern. Disse bygningene og deres lokalisering er en verdifull formidler av landets samfunnshistorie. Rom forvalter denne verdien gjennom å forene den opprinnelige arki-

tekturen med moderne bruk. I de mange knute-punktene som vokser frem i og rundt byene utvi-kler vi moderne, bærekraftig arkitektur side om side med historisk jernbanearkitektur. På denne måten bidrar Rom til å ivareta en viktig del av vår felles kulturelle identitet.

Foto terje borud Foto terje borud


SAMFUNNSOPPDRAGET

rom for kunstRom for kunst har som intensjon å skape positive opphevelser for de mange besøkende på Oslo S. De første kunstverkene ble vist på stasjonen i 2001 og siden den gangen har over 80 ulike kunstpro-sjekter blitt vist. Ved å løsrive kunstverk fra tra-disjonelle visningsrom og plassere de på store visningsflater på Oslo S og Flytogterminalen, henvender kunsten seg til publikum på helt nye

premisser. I 2013 ble seks ulike kunstnere pre-sentert gjennom året. Kunsten på visningsfla-tene har gjennom året hatt et variert uttrykk. Her er et verk av TheMoen, en kultskikkelse i Norges kunstneriske undergrunn. Det kunstfag-lige arbeidet ble ivaretatt av Oslo Kunsthall ved Elisabeth Byre og Rachel Dagnall.

Innen 2030 vil landets befolkning passere seks millioner. Befolknings - veksten vil kreve økt boligbygging, en mer miljøvennlig byutvik-ling og bedre infrastruktur. De største byene vil få det største pres-set, men er de klare til å møte utfordringene? På Romkonferansen 2013 ble politikere, eiendomsutviklere og arkitekter utfordret til å dele sine tanker om utfordringer og muligheter i årene fremover.

– At Rom eier 970 eiendommer, hvorav 330 er stasjonsbygg, gir oss et spesielt ansvar i by- og stedsutviklingen. Denne må i fremtiden være basert på en mer integrert forståelse av transport og infra-struktur, med boligbygging i nærheten av kollektivknutepunkter, mente konsernsjef i NSB Geir Isaksen i sitt innlegg om den mo-derne stasjonsbyen.

Isaksen fikk støtte for sitt syn i debatten som fulgte, med byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen og ordførerne i Asker, Bærum og Drammen, Lene Conradi, Lisbeth Hammer Krog og Tore Opdal Hansen. Deres konklusjon var at dersom kommunene skal kunne innta en mer aktiv rolle i boligutviklingen må de få lov til å tenke mer helhetlig.

– Dette kan bare skje dersom staten slutter med sektorstyringen av kommunene og åpner opp for at kommunene selv kan planlegge og utvikle gode bomiljøer ut fra egne behov, sa Folke Fredriksen. Hans eksempel var ikke begrenset til Oslo by, men gjaldt hele hoved-stadsområdet, som han og de tre ordførerne understreket er i ferd med å bli én integrert storbyregion. I en slik region må infrastruk-tur- og boligplanlegging sees i sammenheng, uavhengig av nasjo-nale transportplaner.

Partner Nicolai Riise i Mad arkitekter, partner David Zahle i BIG Architects og professor Elin Børrud fra UMB diskuterte trender og suksessfaktorer i fremtidens boligutvikling, og konkluderte med at en vellykket byutvikling vil kreve en mer visjonær tilnærming enn den vi ser i dag.

Romkonferansen 2013

Konferansesalen var fullsatt da Romkonferansen ble arrangert for fjerde gang i oktober.


Elin BørrudSAMFUNNSOPPDRAGET


For meg er spørsmålet en påminnelse om at sta-sjonen - og perrongen ikke bare er en funksjonell og praktisk innretning for å komme av og på to-get. Den er også et av byens offentlige rom og et sted med krav til oppholdskvalitet. Perrongen er en forlengelse av fortauet. Når jeg er invitert til å reflektere over Rom Eiendoms samfunnsoppdrag i lys av knutepunktutvikling, både starter jeg og avslutter her, på perrongen.

stasjonen – den nye sjøfrontenVi må fortette i knutepunktene våre. I internasjo-nale tidsskrifter ser vi hvordan utbygging rundt stasjoner og jernbanelinjer i dag får lignende oppmerksomhet som havne- og sjøfront-utvik-ling hadde for et par tiår siden. Og med mange av de samme kjennetegnene. Vi kjenner igjen de «pakkede bylandskapene» hvor hver kvadratme-ter blir utnyttet, verdsatt og gjennomdesignet. Og vi kjenner igjen de offentlig-private gjennom-føringsstrategiene som skal sørge for at politiske mål blir realisert. Krav om flere reisende med kol-lektivtransport går som hånd i hanske med for-ventninger om verdiskapning i byggenæringen. I hele Europa er jernbanesystemet under forny-else. Fornyelsen er ledsaget av omfattende urban transformasjon. Det skjer ved at selve stasjonen moderniseres og tilpasses ny teknologi, men ty-deligst ved at stasjonens tidligere driftsarealer blir byggetomter, og at omkringliggende nabo-lag innlemmes i utviklingsstrategiene. Offentlige investeringer trigger privat initiativ og vice versa (Bertolini & Spit 1998; Campkin 2013).

til beste for samfunnetI et slikt perspektiv er det vanskelig å se en aktør som er viktigere for fremtidens byutvikling, enn Rom Eiendom. Som forvalter av statlig eiendom følger både et ansvar for økonomisk verdiskapning og et ansvar for å etablere omgivelser med tilnær-

met evigvarende verdier. Rom-eiendommene er ofte origopunktene i byer og tettsteder. Hvordan disse brukes og utvikles vil gi sterke føringer for vi-dere byutvikling. Omgivelser vi planlegger i dag, skal holde flere generasjoner – om ikke bygningene selv, så i hvert fall de strukturene som bygningene etablerer. Det er nødvendig å ha et perspektiv på at gevinstene, ved å utvikle og tilrettelegge for boli-ger, arbeidsplasser og service i nærheten av kollek-tivknutepunktene, ikke nødvendigvis er noe som kan telles opp på kort sikt. Vi kan selvsagt måle an-tall kollektivreisende og omsetning av kvadratme-ter bolig og næringsarealer, men som evaluerings-kriterier for suksess blir dette for snevert. Dersom planleggingen knyttes for tett opp til økonomiske gjennomføringsmuligheter på det tidspunktet som planen lages, oppdager man gjerne ikke potensiell verdiutvikling som ligger i grep som ikke umid-delbart lar seg gjennomføre. Det er da det er lett å velge alternativer som kan rettferdiggjøres på kort sikt, men som kanskje ikke bidrar til de løft som området som helhet trenger.

Som forvalter av en stor statlig eiendomsporte-følje kan Rom Eiendom være både tålmodig og handlekraftig. Det er mulig å forestille seg en plan for områdeutvikling som regulerer strukturene, men ikke definerer bruk og utnyttelse. Den type endringer som forventes skje i knutepunktene vil pågå over et så langt tidsrom og med inngripen i så mange store markedsavhengige utbygginger, at en samlet bruk og utnyttelse ikke kan bestemmes gjennom ett politisk vedtak om hva som er gjen-nomførbart over et tidsrom på 15-20 år eller mer. tetthet og tilgjengelighetEn grunnleggende faktor i enhver bymessig ut-vikling er relasjonen tetthet og tilgjengelighet. I et kollektivknutepunkt er dette definert som antall reisendes tilgjengelighet til og fra andre

Hva gjør du på perrongen?

Spørsmålet er ikke mitt. Det var tidligere samferdselsminister Kleppa som stilte det på en konferanse. Hun var opptatt av at toget skulle være i rute og at vi skulle slippe å stå på perrongen og vente.

destinasjoner. Suksessen er et system med total integrering av ulike transportmidler som gir kor-test mulig ventetid. I en knutepunktsutvikling hvor målet er en høyere arealutnyttelse på og ved selve stasjonen, er tilgjengelighet korte og effektive gangforbindelser mellom bolig, arbeids-plasser, service, rekreasjon og transportmidler. Suksessen avhenger ikke bare av kvaliteten på transporttjenestene, men også på integreringen av generell urban mobilitet i den fysiske og funk-sjonelle tettheten. Man trenger en infrastruk-tur som bryter toglinjenes barriereeffekt og med arkitektoniske kvaliteter som øker områdets at-traktivitet og verdipotensial.

med stasjonen som plattformDet leder meg tilbake til stasjonen og perrongen. Hvis suksessen for knutepunktutvikling måles i hvor liten barriereeffekt sporene skaper, må sta-sjonen bli oppfattet som en funksjonell kontinui-tet, ikke bare for de reisende, men også for dem som skal ferdes på tvers. Stasjonen må være den totale plattformen som fortettingen vokser ut fra. De romlige overgangene mellom reise, bolig, arbeid, rekreasjon, er offentlige byrom som er ut-formet, bygget og driftet med omtanke helt fra togdøra. Hvis noen spør hva du gjør på perron-gen, skal du kunne svare: Jeg trives.

professor elin børrud Institutt for landskapsplanleggingNorges miljø- og biovitenskapelige universitet NMBU

bertolini, l. & spit, t. (1998). Cities on rails: the redevelopment of railway station areas. london: e & fn spon. Xi, 236 s. : ill. pp.

Campkin, b. (2013). remaking london: deCline and regeneration in urban Culture. london: i. b. tauris. Xii, 242 pages : ill. pp.

lami, i. m. ( 2007). transformation proCesses of large railway stations in europe: when urban Quality is direCtly related to

positional value. international ConferenCe on whole life urban sustainability and its assessment, glasgow

Foto terje borud

boligutvikling

Norges befolkning vil passere seks millioner innen 2030. Befolkningsveksten vil være størst i og rundt de største byene, og vil forsterke behovet for boligbygging, miljøvennlig byutvikling og bedre infrastruktur.

Svært mange av Roms eiendommer ligger sentralt i de store by-ene. Disse utvikles i takt med boligetterspørselen og tilbyr en unik nærhet til kollektivknutepunkt som gir beboerne muligheten til å benytte kollektive løsninger fremfor bil.

I 2013 forsterket Rom sin satsing på boligbygging, både gjennom heving av boligkompetansen i egen organisasjon og gjennom eta-blering av flere nye prosjekter. Boligene utvikles både i egen regi og i samarbeid med andre profesjonelle eiendomsaktører. Rom har i dag nesten 2.500 boliger under planlegging eller bygging.


Grefsen StasjonBOLIGUTVIKLING


Grefsen Stasjon er en av de siste store tomtene eg-net for boligutvikling innenfor Ring 3. Området var tidligere fylt av småindustri, lager og en gods-terminal, men er i dag på vei til å bli en ny grønn bydel med kort vei til både byen og marka.

Utbyggingen starter ved Storo i nordvest, og fort-setter i en trinnvis kvartalsstruktur mot den fremtidige Stasjonsparken i sørøst. Byggene er delt opp i sprang og ulike høyder for å skape va-riasjon, og danner en skjerm mot vei og jernbane. På innsiden av denne skjermen ligger lavere blokker som trapper seg ned mot eksisterende bebyggelse. Leilighetene åpner seg mot store, sammenhengende grøntområder med gang- og sykkelstier, og en enestående utsikt over byen.

Grefsen Stasjon ligger ved et av byens mest sen-trale kollektivknutepunkt. To T-banestasjoner, fire trikkelinjer, flere busslinjer og tog gjør det enkelt for beboerne her å la bilen stå. Sommeren 2013 flyttet de første inn.

Grefsen Stasjon

Ved Storo i Oslo skaper Rom og JM en ny bydel med nærhet til både marka og byen. Mer enn 1000 leiligheter skal bygges de neste ti årene. De første 85 ble ferdigstilt i 2013.

Foto eve images


BoligprosjekterBOLIGUTVIKLING


operakvarteret En ny bydel ved landets største kollektivknutepunkt

I OperaKvarteret utvikler Rom, sammen med det deleide Single purpose-selskapet Oslo S Utvikling, et urbant bomiljø med kulturtilbud, serveringssteder, handel og romslige allmenninger. Byggene er alle ulike og representerer en innovativ arkitektur. Boligene bygges på toppen av næringsbygg, i egne selvstendige bygg og som del av et kvartal. På bakkeplan planlegges et variert tilbud av forretninger, restauranter, kaféer og treningssenter. 250 boliger er til nå solgt, og av disse er halvparten ferdigstilt. Prosjektet omfatter totalt 400 leiligheter og planlegges ferdigstilt i 2016.

skien bryggeEn ny bydel i Skien sentrum

I samarbeid med Grenland Havn IKS utvikler Rom Skien Brygge. Det attraktive området vil frem-stå som en utvidelse av eksiste-rende bykjerne. Den nye bydelen vil få 400 nye boliger, butikker, kontor, kulturaktiviteter og of-fentlige uterom. Skien Brygge vil gi byen ny kontakt med van-net og samtidig trekke nye men-nesker til Skien. Endelig god-kjent plan forventes å foreligge i løpet av 2014.

jessheimNy bydel i gangavstand til buss og tog

På Jessheim bygger Rom og Ø.M. Fjeld Utvikling AS en ny bydel rett øst for jernbanestasjonen. Prosjektet omfatter til sammen 1.000-1.200 nye boliger, butikker, kontorer, barnehage og offent-lige uterom. Det attraktive områ-det på østsiden av jernbanesta-sjonen skal utvikles til en helt ny bydel med høye bo- og miljøkva-liteter. Første byggetrinn, Saga Senter, sto ferdig i 2013. Andre byggetrinn, Saga Atrium, legges ut for salg våren 2014.

bellevuehagenBoliger med god tilgjengelighet, skjer-mede møteplasser og områder for lek

I bydelen Cicignon i Fredrikstad bygger Rom og OBOS Nye Hjem 65 leiligheter med kort vei til Fredrikstad sentrum, jernbane-stasjonen, Glommastien og Gamlebyen. Bellevuehagen lig-ger på vestbredden av Glomma, og boligene er organisert rundt trivelige hagerom som åpner seg mot elven. Neste byggetrinn er under planlegging.

1

2 3

1 2 3

Foto eve images Foto rom eiendom Foto webdesign group

Foto a-lab


Kjetil SennesetBOLIGUTVIKLING


Per, Kari, Ole og Bente er gode venner. Alle nærmer seg midten av 20-årene, og bor enten hjemme hos foreldrene eller på studenthybel. Bente og Ole er kjærester og skal flytte sammen, mens Kari og Per er single, også på jakt etter sin første bolig. Alle vil bo i nærheten av hverandre sånn at de kan treffes uten å måtte ty til trans-portmidler. De vil også bo i nærheten av kaféer, restauranter, kinoer og andre kulturtilbud. Da gir det seg selv hvor de ønsker å bo; sentrums-nært i en større by.

Disse fire er ganske representative for bostedsøn-sker i denne aldersgruppen. Prognosesenterets Future Living undersøkelse fra 2012 viser at blant personer i alderen 20-29 år er andelen som vil bo midt i en storby vesentlig høyere enn andelen som vil bo spredtbygd. Andelen som vil bo i storby er høyere blant de unge enn for befolkningen un-der ett. Undersøkelsen viser også at det er ett for-hold som overskygger alt annet for førstegangse-tablererne: Boligen må være rimelig. Dermed kan drømmen om den sentrumsnære boligen i storby komme i klemme.

Så hvordan gikk det med boligplanene til de fire ungdommene? Bente og Ole hadde fått sikre job-ber og betjeningsevne til å kjøpe seg bolig til rundt to millioner kroner. Problemet var egenkapitalen de måtte skaffe. Bankene la ikke lenger hovedvekt på betjeningsevnen, men på egenkapitalen, som Finanstilsynet hadde bestemt at skulle være på 15 prosent. Ved hjelp av Startlån fra Husbanken og litt hjelp hjemmefra, klarte de å skrape sammen egenkapital til en to-roms i gangavstand til både vannhull og kulturtilbud. Men de måtte likevel nøye seg med en ettroms; det ble ikke plass til se-parat soverom innenfor budsjettet. Kari flyttet inn like ved, i en leilighet med kjøkken, stue og sove-rom. Foreldrene var rike.

Per hadde ikke velstående foreldre. Som hånd-verker tjente han bra, men hverken eie- eller leiemarkedet i samme strøk som resten av ven-negjengen var økonomisk tilgjengelig, og han måtte leie seg en hybelleilighet i en enebolig. Heldigvis var det kollektivtilbudet på stedet så bra at han klarte å holde god kontakt med resten av vennegjengen.

Alle fire kom dermed ganske greit ut av sin bolig-etablering. Men heller ikke mer. Lånemarkedet og prisnivået i storbyen førte til lav boligstan-dard for Bente og Ole, og uønsket lokasjon og ei-erform for Per. Kari måtte fortsatt lene seg på foreldrenes økonomi. Primærønsket deres, å eie sin egen sentrumsnære bolig med separat sove-rom og noenlunde romslig stue, ble ikke realisert. Hovedårsaken var det høye prisnivået i det områ-det der de så gjerne ville bo.

Høyt, sentrumsnært – og ungdomsvennlig

Unge førstegangsetablerere søker seg mot sentrum av de store byene. Samtidig er boligprisen den viktigste faktoren i deres valg av bolig. Hvordan skal byene gi rom for fremtidens unge?

De fleste vil nok si at det ikke var noe synd på dem. Men kanskje burde bestemmende myndigheter gitt dem en sjanse til å skaffe seg det de egentlig ønsket? Strømmen av unge voksne mot storby-sentraene vil nok ikke avta. Den vil heller øke. Da blir det feil, som for eksempel i Oslo, å bestemme at det ikke skal bygges småboliger i sentrum. Det bør tvert imot legges opp til å bygge overveiende små boliger i sentrum av de store byene for å få plass til flest mulig unge. Det bør aksepteres at boligene legges i høyhus, og for å få plass til disse må det også aksepteres at det rives mer enn i dag. Verneinteressene må holdes i sjakk.

Etter hvert ble Bente og Ole foreldre, og bostedspre-feransene endret seg. Kari og Per fant ut at de passet godt sammen de også, og enden på visa ble at de to parene bygget seg en tomannsbolig i et av de mange nye knutepunktene med rask transport til byen. Som kloke myndigheter hadde funnet ut at var den beste løsningene for voksende storbyområder.

kjetil senneset Prognosesenteret

Senneset skriver på egne vegne. Prognosesenteret har ingen mening i denne type spørsmål.

Foto ntb scanpix

Foto prognosesenteret

knutepunktsutvikling

Rom eier bygg, stasjoner og tomter sentralt i de store byene og langs jernbanestrekningene. De fleste ligger på eller i nærheten av en jernbanestasjon, ofte med muligheter for overgang til andre kollektivtransportmidler. Rom har ansvaret for å forvalte og utvi-kle disse knutepunktene, og er opptatt av hvordan transportom-fang, utslipp og andre forhold påvirkes av utbyggingsstrategier. Slik blir den samfunnsnyttige gevinsten størst.

Stasjonene skal ikke bare være et stoppested for tog, men også tilby venterom og servicetilbud for reisende med andre transportmidler som buss, trikk, T-bane og taxi. Slike skysstasjoner gjør det enklere for folk å reise kollektivt.

Den sterke befolkningsveksten i og rundt de største byene stiller høye krav til utnyttelsen av områdene rundt knutepunktene, først og fremst fordi trafikkveksten må baseres på kollektivtransport og ikke biltrafikk. Rom vil legge til rette for sømløse overganger mel-lom tog og andre tilbud, og bygge boliger, arbeidsplasser og servi-cetilbud i knutepunktets nærhet. Slik kan vi bidra til mer miljø-vennlig og effektiv byutvikling.

En rapport fra Transportøkonomisk institutt viser at Bjørvika-utbyggingen i Oslo har gitt store miljøfordeler. Å lokalisere ar-beidsplasser i Bjørvika, tett opp til kollektivtilbudet rundt Oslo S, fremfor å spre dem utover hele Oslo, gir en halvering i klimagass-utslipp relatert til jobbreiser. Analysen viser at bygging av 12.500 arbeidsplasser her sparer byen for 6.250 bilturer og 110.000 kjøre-tøykilometer med bil per døgn fordi de ansatte reiser kollektivt. Dette gir blant annet 15 tonn mindre CO2-utslipp per døgn.

Selv om denne analysen gjelder utbygging i Oslo sentrum, gir den grunn til å tro at en tett utbygging også rundt andre knutepunkter vil ha en gunstig effekt på klimautslippene, og at Roms strategi om å utvikle bolig, næring og service på og rundt stasjonene vil bidra til en mer bærekraftig by- og stedsutvikling.

Gjøvik skysstasjonKNUTEPUNKTSUTVIKLING

ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2013 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2013 3534

Med mellom 300 og 400 bussavganger og 11 tog-avganger daglig er Gjøvik skysstasjon en sentral brikke i kollektivtrafikken i Mjøsregionen. Hvert år reiser en million mennesker via skysstasjonen. Oppgraderingen er et samarbeidsprosjekt mel-lom Oppland fylkeskommune, Opplandstrafikk, Gjøvik kommune, Jernbaneverket, Statens veg-vesen og Rom.

Rom har stått for arbeidene på den gamle sta-sjonsbygningen og det nye venteromsbygget. Eksisterende kioskbygg er blitt utvidet, fått nye publikumsarealer med venterom, toalett og kafé, og fremstår i dag som en moderne skys-stasjon. I tillegg er den fredede stasjons- bygningen rehabilitert.

Jernbaneverket har oppgradert parkeringsom-rådene, Opplandstrafikk, Oppland Fylkeskommune og Statens vegvesen har bygget ny gateterminal for busser, og Gjøvik kommune ruster opp park-området. Prosjektet er en del av byutviklingen i Gjøvik sentrum, og har gjort Gjøvik skysstasjon til et moderne regionalt kollektivknutepunkt.

Gjøvik skysstasjon

I slutten av 2013 åpnet nye Gjøvik skysstasjon. En omfattende oppgra-dering har gitt en million mennesker nok en grunn til å reise kollektivt.

Foto terje borud


KnutepunktsprosjekterKNUTEPUNKTSUTVIKLING


oslo sHelhetlig utbygging av landets viktigste kollektivknutepunkt

Med en forventet dobling i trafikken frem mot 2030 er utbyggingen av et nytt Oslo S et av Romshøyest prioriterte prosjekter. I samarbeid med Ruter og KLP utarbeider Rom et felles planprogram for området. Planprogrammet ble lagt ut på offentlig høring første kvartal 2014.

vossHelhetlig utvikling av turistvennlig knutepunkt

I samarbeid med Voss kom-mune, Hordaland fylkes-kommune, Statens vegvesen, Jernbaneverket og NSB har Rom planlagt en helhetlig ut-vikling av Voss. Planen knyt-ter tog, buss og turisttransport sammen med hotell og gon-dolbane opp til skibakkene, og legger samtidig til rette for ut-vikling av boliger, næring og parkering i området mellom sentrum og stasjonen.

trondheim s Landets første kollektivknutepunkt med tog, buss, båt og taxi

I Trondheim har Rom, i samar-beid med Sør-Trøndelag fylkes-kommune og Trondheim kom-mune, utviklet planer for en ny sentralstasjon som knytter sammen tog, buss, båt og taxi. Arbeidet med ny regulerings-plan vil pågå gjennom 2014, og nytt kollektivknutepunkt kan stå ferdig i 2018.

notodden skysstasjonSkal betjene 500.000 reisende med tog og buss i året

Notodden Skysstasjon åpnes formelt 11. april av statssekre-tær i Samferdselsdepartementet Bård Hoksrud. I tillegg til ven-terom, publikumstoaletter og tekniske rom, skal stasjonsbyg-get inneholde en kiosk eller kafé. Skysstasjonen ligger rett ved buss-terminalen, og er finansiert i et samarbeid mellom flere parter, deriblant Notodden kommune, Telemark fylkeskommune, Statens Vegvesen, Jernbaneverket og Rom.

1 2 3

2 3

1

Foto space group and luxigon

Foto mir og nordic office of architects

Foto rom eiendom

Foto pir ii as


Geir IsaksenKNUTEPUNKTSUTVIKLING


Skal byen fungere, må folk kunne reise trygt og raskt til og fra arbeid. De må kunne komme seg greit til butikker, servicetilbud, offentlige tjenester og fritidsaktiviteter. I takt med at byene vokser blir bilbruken et større problem. Sentrumsområdene har rett og slett ikke plass til flere biler på dagtid. Den kollektive reisen må overta, og det må legges til rette for syklister og fotgjengere. Det sier vi, og alle er enige i det. Men hva betyr det?

Den beste måten å dekke reisebehovet på er å re-dusere det. Hvis boliger og arbeidsplasser kan legges slik at folk ikke trenger å bruke bil, vel, så bruker de ikke bil. Eller hvis den kollektive rei-sen er så godt tilrettelagt at bilen framstår som upraktisk, vel, så bruker man ikke bil.

By- og stedsutvikling og utviklingen av kollektiv-transporten må henge sammen. Vi må kjøre buss og tog der folk bor – og vi må bygge boliger og ar-beidsplasser ved kollektive knutepunkter.

sterk befolkningsvekstNorges befolkning øker kraftig. I løpet av 15 år vil vi passere seks millioner nordmenn her til lands. Storbyregionene i Sør-Norge vil vokse med 40 prosent frem til 2040. Vi må vente en kraftig vekst i transport av både mennesker og varer.

Allerede i dag står bilene støtfanger mot støtfanger i og rundt de største byene i rushtiden. Gjør vi ikke noen grep nå, vil situasjonen bli enda verre i årene som kommer. Veikapasiteten i rushtiden er sprengt.

I all byplanlegging må vi derfor tenke nøye igjen-nom samspillet mellom kollektive trafikkløsnin-ger og lokaliseringen av boliger og arbeidsplasser. I Bjørvika – rett ved Norges aller største kollek-tive knutepunkt, Oslo S, er det etablert 12.500 ar-beidsplasser. Mye av dette er etablert på våre tid-

ligere eiendommer. Ifølge Transportøkonomisk institutt sparer det Oslo for 6.500 daglige bilrei-ser vi ville ha hatt dersom disse arbeidsplassene hadde vært fordelt rundt i byen. Også boliger bør legges tett på knutepunkter slik at de kollektive reiseløsningene blir attraktive.

Folk må komme seg til og fra jobb uten at for mye tid går til spille. Samtidig må de greie å få utført oppgavene som må til for å få hverdagskabalen til å gå opp – uten å måtte ty til bilen.

den gode reisenDet dreier seg også om å gjøre selve reisen praktisk og attraktiv. Hyppige avganger, korte omstignings-tider, enkle billettsystemer. Alt dette arbeider NSB og de fylkeskommunale kollektivtransportselska-pene for å bringe til veie. Rom Eiendom legger til rette for dette gjennom å omskape gamle togstasjo-ner til moderne skysstasjoner.

Et eksempel på et godt knutepunkt er Gjøvik skysstasjon som åpnet i desember i fjor. Mellom 300 og 400 busser og 11 tog-avganger hver eneste dag har fått sitt knutepunkt. En million passa-sjerer reiser til og fra det som er blitt en topp mo-derne skysstasjon hvert eneste år.

I Oslo er Rom Eiendom i ferd med å fornye Østbanehallen til et helårs torg som for svært mange blir en ny inngangsport til Oslo. Her sam-les det spisesteder og forretninger med tilbud til reisende og forbipasserende gjennom hele døgnet.

Men moderne knutepunkter er langt mer enn bare en stasjon. I Bjørvika, for eksempel, har 12.500 mennesker oppdaget at det er mye enklere å reise kollektivt til jobb enn å kjøre bilen inn og lete etter parkering. Vi må rett og slett sørge for at store arbeidsplasser plasseres slik at de ansatte

Byen, reisen og livet

Byer har alltid vært uløselig knyttet sammen med reiser. Byene vokste fram på steder der det var praktisk å møtes. Et veikryss, en havn, en jernbanesta-sjon. Dagens store byer dekker en mangfoldighet av behov, og skal legge til rette for at innbyggerne kan leve sine liv slik de ønsker i arbeid og fritid.

heller velger å reise med buss og tog enn i egen bil. Samtidig må vi legge til rette for at folk bosetter seg ved kollektivknutepunktene. På Grefsen – tett ved både buss, trikk, T-bane og tog – bygges det nå 27 hus med hele 1.100 leiligheter. På Jessheim, rett ved togstasjonen, hadde Rom Eiendom 120 leiligheter klare allerede i mai 2013.

verner om tiden Rom Eiendom har som motto å skape «bedre byrom der mennesker møtes». Vi tegner ofte et bilde av en attraktiv plass med fin beplantning, uteservering (det er sommer, må vite), blide folk på farten – og påfallende mange som snakker i mobil telefonen. Det ser trivelig ut, det er ungt og dynamisk. Men om dere ser nøyere etter vil dere se at vi har tegnet en stasjon, et kollektivt knute-punkt. Menneskene på bildet er midt i en reise, som oftest til eller fra arbeid. Plassen er høyst funksjonell. Den verner om det viktigste vi har, nemlig tiden. Tiden er livet.

geir isaksenKonsernsjef NSB

Foto thinkstock

Foto nsb as

eiendomsutvikling

Rom driver for tiden rundt ett hundre eiendomsutviklings-prosjekter med et totalt utviklingsareal på omkring to millioner kvadratmeter. Vi har satt oss høye miljømål, og har BREEAM-NOR «Excellent»-sertifisering som ambisjon for alle våre nye bygg.

BREEAM er den ledende kvalitetsreferansen innenfor miljøvennlig eiendomsutvikling, med et helhetlig miljøperspektiv favner den videre enn tradisjonelle energiklassifiseringer. Effektiv ventila-sjon, høy varmegjenvinning, lavt vannforbruk, miljøklassifiserte materialer, kildesortering, nærhet til kollektivtransport og godt tilbud til syklende er bare noen av kravene som stilles.

Utviklingen av nye hovedkontor for Gjensidige Forsikring og NSB-konsernet i Schweigaards gate 21 og 23 var et pilotprosjekt i BREEAM-NOR-sammenheng. Byggene er landets første med BREEAM-NOR «Excellent»-sertifisering, og Rom er nå i gang med sertifiseringen av øvrige nybygg påbegynt i 2013.

Miljø og økonomi står ikke nødvendigvis i motsetning til hver-andre. Redusert energiforbruk betyr reduserte driftskostnader, bruk av materialer som kan gjenbrukes bidrar til reduserte livs-sykluskostnader. En eventuell merinvestering i miljøvennlige løsninger vil gi lavere driftskostnader over tid og høyere pris ved et salg. I tillegg til en mer bærekraftig samfunnsutvikling.


Schweigaards gate 21 og 23EIENDOMSUTVIKLING


I Schweigaards gate 21 og 23 har Rom ferdigstilt nye hovedkontorer for henholdsvis Gjensidige Forsikring og NSB-konsernet. Prosjektet omfatter to sammenhengende bygg på åtte etasjer med del-vis felles kjellerareal over tre plan. Mellom byggene åpner det seg et byrom med trær og busker. Prosjektet viderefører transformasjonen av Bjørvika østover og har gitt området som helhet en etterlengtet oppgradering.

Prosjektet har hatt et særlig fokus på miljøriktige løsninger, og byggene har som landets første kontor-bygg fått BREEAM-NOR «Excellent»-klassifisering. BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) er i dag Europas ledende miljøklassifiseringssys-tem. Systemet legger vekt på alle sider ved prosjektet, gjennom ulike evalueringsverktøy vurderes byggets prestasjon på en rekke områder.

Byggene i Schweigaards gate har skåret høyt på effektiv ventilasjon, høy varmegjenvinning, lavt vannforbruk, miljøklassifiserte materialer og kilde-sortering. Det at byggene, med sin nærhet til kollek-tivtransport med få parkeringsplasser og innendørs sykkelparkering som legger til rette for redusert bil-bruk, har også bidratt til den høye klassifiseringen.

Schweigaards gate 21 og 23

I Oslo har Rom ferdigstilt to nye kontorbygg. Høye miljøambisjoner har gitt byggene landets to første BREEAM-NOR «Excellent»-klassifiseringer.

Foto terje borud


UtviklingsprosjekterEIENDOMSUTVIKLING


østbanehallenNy storstue ved landets største kollektivknutepunkt

I samarbeid med Rikantikvaren løfter Rom frem Østbanehallens opprinnelige storhet. Gjennom å fjerne nyere bygningselementer og løfte frem de opprinnelige aksene tilbakeføres byggets hoved-volum til sitt opprinnelige uttrykk. Den nye Østbanehallen vil få navnet ”Ø”, og vil med et bredt spekter av serveringssteder bli en storstue for befolkning og tilreisende. ”Ø” åpner 4. kvartal 2014.

quadrumEt nytt knutepunkt ved Kristiansand stasjon

Kristiansand kommune vedtok i 2013 reguleringsplanen for et nytt knutepunkt og nærings-område ved Kristiansand sta-sjon. Prosjektet omfatter 40.000 kvadratmeter kontorer, hotell, boliger og forretninger. Planens frie komposisjon av bygninger står i kontrast til kvadraturen, men ivaretar byens siktlinjer og akser, og vil med sine solrike by-rom vitalisere skal denne delen av Kristiansand sentrum.

bergen kontorbygg600 nye kontorplasser ved Bergen stasjon

Bergen kommune vedtok høs-ten 2013 en reguleringsplan som åpner for et nytt kontor-bygg på 16.000 kvadratmeter ved Bergen stasjon, med både tog, buss og bybane i umiddel-bar nærhet. Bygget ligger i et historisk område med mange fredede bygninger. I prosjekt-eringen har man tatt hensyn til de historiske verdiene, samti-dig som man har gitt bygget en markant og spennende design

med høy kvalitet. Store deler av bygget er allerede leid ut til KLP og Konkurransetilsynet. Byggestart er våren 2014.

paradisNy bydel på gammelt godsområde

I Stavanger planlegger Rom en stor transformasjon av de tid-ligere godsområdene i Paradis. På områdene utvikles boliger og næringsbebyggelse med nærhet til offentlige transportmidler, sentrum og sjøen. Planene vil bli behandlet i løpet av 2014.

1

2

3

1 2

3

Foto visCo as

Foto lund+slaatto arkitekter as

Foto link arkitektur as

Foto l2 arkitekter


Ragnar EggenEIENDOMSUTVIKLING


Dette er en konsekvens av at byen er i vekst og at flere reiser kollektivt til og fra jobb - det er både en nødvendighet, og en ønsket utvikling fra myndighetenes side at arbeidsplasser lokaliseres på steder med kollektivtransport.

På en måte er dette en videreutvikling av ideen med Bjørvika: Ved at knutepunktene får en større andel arbeidsplasser og boliger, reduseres behovet for per-sontransport med bil, og på den måten også utfor-dringer knyttet til køer og større vei-investeringer. I vårt arbeid er det naturlig å fokusere på hvordan vi opplever denne trenden i kontormarkedet.

Våren 2013 undersøkte vi hvordan ledigheten i kon-tormarkedet fordeler seg mellom kontorlokaler i ulik avstand til de største kollektivknutepunktene. Vi målte dette i perioden fra januar 2011 til januar 2013, en periode da ledigheten var omtrent konstant i Oslo-markedet. I en periode med konstant ledighet ser man tydeligere hvilke beliggenheter som over tid forblir ledige og hvilke som tiltrekker seg leietakere. Ved begynnelsen av perioden var ledigheten jevnt fordelt mellom ulike beliggenheter (målt i luftlinje-avstand fra et større kollektivknutepunkt), mens det mot slutten av perioden var en tydelig overvekt av ledighet i byggene som lå lengst fra knutepunktene.

Det er en tydelig trend at nybygg i større grad opp-føres tett på kollektivknutepunktene. For Oslo har vi gode tall på dette, og det er mest relevant å se på kontorutvikling utenfor sentrumssonen. I perioden fra 2001 til 2012 har kontorområder som kan kalles kollektivknutepunkter, det vil si Majorstuen, Skøyen, Nydalen, Lysaker, Økern og Helsfyr-Bryn, sett en vekst på cirka 25 prosent kontorareal, mens resten av Oslo utenfor sentrum har hatt en vekst på cirka 10 prosent. I sentrum har det også vært nybygg, men begrenset tilgang på tomter og et stort eksisterende volum har ført til at tilveksten her er på 11 prosent.

Samtidig som nye kontorbygg spretter opp tett på knutepunktene, ser vi at flere eldre kontorbygg med dårligere beliggenhet blir sanert og/eller kon-vertert til andre formål, primært bolig, men også hotell, skole eller studentboliger. Bygg som kon-verteres er nesten uten unntak dem som ligger i «mellomsonene», eller i et kontorområde, med mer enn én kilometer fra tog eller t-bane.

Det eneste området i Oslo-regionen som ikke kan kalles et knutepunkt, men som stadig ser nye større kontorbygg bli igangsatt, er Fornebu. Siden 2002, da Telenor etablerte seg her, har hele 24 prosent av nybyggingen i kontormarkedet i det vi regner som Stor-Oslo, funnet sted her. En av grunnene til dette er at Fornebu har hatt store, åpne tomter og andre kvaliteter som har vært spesielt ettertraktet blant større aktører. I tillegg har man antatt at transportproblemet vil bli løst.

Både politiske signaler og vår opplevelse av mar-kedskreftene fortsetter å peke mot et økt fokus på knutepunktene som utviklingsområder. For kontorbrukere er den opplevde nytteeffekten av å sitte nær kommunikasjonslinjene stor, og «den nye normalen» er at en stor del av de ansatte kjø-rer kollektivt til jobb.

Størst trykk på kollektivknutepunktene

Som megler og rådgiver har vi et stort fokus på arealer, bygg og prosjekter nær kollektivknutepunktene i Stor-Oslo. Det er «alminnelig kunnskap» at det er enklest å leie ut eller selge eiendom med gunstig beliggenhet.

filipstadEn helhetlig og fremtidsrettet plan for en helt ny bydel i Oslo

I samarbeid med Oslo Havn KF har Rom utarbeidet en plan for utvikling av Filipstad. Planen gir rom for 2.200 boliger, 4.000 arbeidsplasser, en større bypark ytterst i vest og flere spennende byrom. Grunneierne og kommu-nen har i fellesskap utformet et eget kvalitetsprogram som vil bidra til en mest mulig selvfor-synt bydel, godt tilrettelagt for gående og syklende. Planen er til politisk behandling.

lagårdsveien utvikling700 arbeidsplasser i gangavstand fra Stavanger sentrum

I Stavanger bygger Rom og K2 Stavanger AS to nye kontorbygg på Paradis stasjon. Prosjektet om-fatter totalt 18.500 kvadratmeter over fem plan, og får 700 kontor-plasser med felles kantine, dusj/garderobeanlegg og underjordisk parkeringsanlegg. Byggene skal ha fremtidsrettede og energief-fektive løsninger. Prosjektet er planlagt ferdigstilt i årsskiftet 2015/2016.

m62Nytt kontorbygg i historiske omgivelser på Filipstad

I Munkedamsveien 62 bygger Rom et nytt kontorbygg med en unik beliggenhet. M62 grenser til den historiske generaldirektør-boligen med omkringliggende park. Med utsikt til parken vil arbeidsplassene få tett kontakt med de landlige omgivelsene. Bygget omfatter 6.250 kvadrat-meter fordelt på fem plan, og vil få BREEAM-NOR «Excellent»-klassifisering. M62 er leid ut til RS Platou og vil stå ferdig 1. kvartal 2015.

1

2

3

1 2 3

ragnar eggenAnalysesjef Akershus Eiendom

Foto diiZ

Foto link arkitektur as

Foto lpo

Foto Cf-wesenberg/kolonihaven.no

Rom er et av Norges største eiendomsselskap innen forvaltning, drift og utleie. Eiendomsporteføljen er svært variert og omfatter blant an-net jernbanestasjoner, kontorer, skoler, næringslokaler, logistikksen-tre, restauranter, butikker, kjøpesentre, hoteller, boliger, godstermi-naler og verksteder. 730.000 kvadratmeter fordelt på 990 bygg.

Stasjonene får en stadig mer sentral rolle i byutviklingen. I årene som kommer vil befolkningen øke kraftig, særlig i og rundt de større byene. En bærekraftig by- og tettstedsutvikling innebærer at boliger, næring og service etableres på og rundt kollektivknute-punktene. Det er derfor viktig at stasjonene oppleves som attrak-tive og trygge, og bidrar til at flest mulig reiser kollektivt.

Rom har som ambisjon å være blant de beste på miljøeffektiv eien-domsforvaltning. Til alle bygg over 50 kvadratmeter utarbeides energiattester, og på bakgrunn av disse iverksettes tiltaksplaner for hvert enkelt bygg. Så langt har 280 bygg fått slike energiattester.

Utleiegraden på porteføljen var ved utgangen av året på 95 prosent, en forbedring fra året før. Leietakerundersøkelsen som ble gjen-nomført av NæringsEiendom gjennom Norsk Leietakerindeks i oktober 2013, viste at våre leietakere er blant de mest fornøyde i lan-det, en LTI-score på 74 plasserer oss blant de beste aktørene i vår bran-sje. For tredje år på rad fikk Rom utdelt IPDs (European Investment Property Databank) pris for høyeste relative avkastning siste tre år blant samtlige diversifiserte porteføljer i Skandinavia.

Leietakere etterspør i økende grad gode miljøbygg med effektive energiløsninger. Rom jobber etter en miljøstrategi som legger opp til omfattende miljøtiltak i årene fremover. Flere enn 200 av våre bygg er mer enn hundre år gamle, mange er fredede kulturskatter. I disse byggene kreves det ekstra varsomhet når gode energiløs-ninger skal implementeres.

Miljøtiltak inngår ved forhandling og reforhandling av leiekon-trakter. Fra 2013 har vi begynt å introdusere grønne leiekontrakter som legger til rette for at både vi og våre leietakere får reduserte kostnader ved gjennomføring av miljøtiltak.

eiendomsforvaltning


Nytt liv i tårneneEIENDOMSFORVALTNING


NSBs gamle vann- og sandtårn på Marienborg i Trondheim hadde stått tomme i rundt 40 år da Rom og en ølinteressert gründer fra Melhus ga dem nytt liv. I dag huser sandtårnet bryggeri, mens vanntårnet huser en bar. I bygget mellom tårnene er det innredet et selskapslokale med ut-sikt mot jernbanen utenfor.

ølbrygging i fem etasjerDe to tårnene har en grunnflate på kun 15 kva-dratmeter og var i utgangspunktet ikke egnet for ølbrygging i profesjonell skala. Etter å ha studert ulike løsninger ble det bygget et gravitasjonsbryg-geri, landets eneste, med produksjonslinjen gående over fem etasjer. Fra vanntanken på toppen går prosessen via bryggetanken i etasjen under, ned til gjæring og videre ned til tapperiet, før det ferdige produktet til slutt ender på lageret i kjelleren.

Siden produksjonsstart våren 2013 har To Tårn brygget 13 stortanker med øl og i overkant av tretti pilotbrygg. Bryggeriet har et eget ølutsalg, alt som brygges selges også i baren og bryggeriets pubkvelder har blitt en stor suksess. Ølet fra To Tårn selges i dag på en rekke ser-veringssteder i Trondheimsområdet, og allerede har eierne begynt å se på mulighetene for utvidelse.

Nytt liv i tårnene

Tidligere forsynte de gamle tårnene på Marienborg utenfor Trondheim damplokomotiv med vann og sand. I dag forsyner To Tårn tørste trøndere med egenbrygget øl.

Foto petter angell


LeietakereEIENDOMSFORVALTNING


kongsberg stasjonEndelig kaffe på perrongen

Etter 40 år i familiebedriften i Numedal, ønsket Nils Hagbart Henriksen flere ben å stå på. Leserinnlegg i avisen fikk ham til å åpne kafé på Kongsberg stasjon.

– Flere av avisens lesere etterlyste et bedre til-bud til ventende passasjerer, en mulighet til å sette seg ned med en kopp kaffe. Jeg så umiddel-bart dette som en mulighet til å utvide virksom-heten min og tok kontakt med Rom, forteller Henriksen.

Henriksen var ikke alene om idéen om å eta-blere et serveringstilbud på Kongsberg stasjon. Rom hadde en stund sett behovet, og tok i mot Henriksen med åpne armer.

– Jeg hadde gjort meg noen tanker om hvordan jeg ville ha det. Rom lyttet til mine planer, var svært imøtekommende, og pusset opp lokalene helt i tråd med mine ønsker. Resultatet ble veldig bra, forteller Henriksen.

Kafé Perrongen åpnet sommeren 2013, og stadig flere passasjerer setter seg ned med en kaffe på perrongen. Henriksen opplever en jevnt økende omsetning.

– Det går bedre og bedre, jeg er sikker på at dette blir god butikk. Ikke bare for meg, men for hele området. Stasjonen er et av Kongsbergs fineste bygg, det er viktig at det skjer noe her.

gran stasjonNye varer i gammelt godslager

Det gamle godsrommet på Gran stasjon er igjen fylt av varer. Men nå er varene til salgs. Sist som-mer flyttet Losse Lovise Johannessen inn med sin gave- og interiørbutikk.

– Jeg hadde butikk på Gjøvik Gård. Da kommunen sa opp leiekontrakten måtte jeg se meg om etter et nytt lokale. Jeg fant et ledig lokale på Gran sta-sjon, og tenkte den nydelige gamle stasjonsbyg-ningen ville skape en fin ramme rundt varene jeg selger.

Lokalet hadde stått forlatt i 6-8 år og bar preg av det. Selv om denne delen av bygget ikke var fredet og utleieren la til rette for en oppgradering, valgte Losse Lovise å la det meste være som det var.

– Det var jo dette jeg falt for. De gamle klinker-flisene på gulvet, med flekker av olje og maling. De gamle okermalte tømmerveggene og den gamle Jøtul-ovnen. Det er jo dette som gir den helt unike atmosfæren, forteller den entusias-tiske Johannessen.

Ventende passasjerer utgjør en betydelig andel av kundene.

– Jeg merker at butikken tiltrekker seg ventende passasjerer. En titt inn i den lille butikken min forkorter ventetiden, og gjør det litt hyggeligere å vente på toget.

Foto terje borud Foto terje borud


LeietakereEIENDOMSFORVALTNING


trondheim10 år i gammel lokomotivstall

I 2003 flyttet Jernbaneverkets regionskontor inn i en ombygget lokomotivstall fra 1920 på Marienborg i Trondheim. I 2013 feiret de 10-års-jubiléet i det tidligere maler- og snekkerverkstedet.

Inger-Lise Holden, avdelingsleder for Jernbaneverkets administrasjons- og servicesen-ter i Trondheim trives godt i den gamle lokomo-tivstallen.

– Det er ganske spesielt å arbeide med jernbane i en gammel ombygd verkstedhall. Bygget har en unik sjel, våre besøkende kommenterer måten vi har klart å utvikle verkstedbygget uten å miste det opprinnelige. To eksempler er de opprinne-lige søylene og takåsene. Bygget er tidløst, etter 10 år er det fortsatt moderne, forteller Holden.

Den gamle stallen rommer 270 ansatte, og nylig ble lokalene utvidet med et tilbygg. Utvidelsen er knyttet til eksisterende bygg med en broforbin-delse og har blant annet gitt Jernbaneverket nye møterom. Holden er godt fornøyd med resultatet, og med samarbeidet med Rom.

– Jernbaneverket og Rom har gjennom alle disse årene hatt et godt samarbeid. Vi trives bare bedre og bedre i den gamle lokomotivstallen vår. Jernbaneverket blir på Marienborg.

drammenBarneskole i gammel verkstedhall

Da Drammen Montessori Skole AS lette etter lo-kaler til en barneskole var nok ikke en gammel verkstedhall det første de tenkte på.

Det gamle plate- og kjeleverkstedet på Sundland virket ikke umiddelbart som noe godt alternativ, særlig ikke med tanke på at en eventuell etable-ring forutsatte åpning til skolestart - kun ti må-neder senere. Men Drammen Montessori Skole AS så at beliggenheten var ideell. Et tett og godt

samarbeid mellom Rom, Drammen kommune, arkitekt og entreprenør gjorde at skolen sto ferdig på rekordtid.

I dag fremstår Drammen Montessoriskole som topp moderne, med flott skolegård og masse plass til fysisk aktivitet.

Foto øystein lie Foto norsense design


Roar SetherEIENDOMSFORVALTNING


Reitan Convenience har lang erfaring med eta-bleringer av butikker og vet hva som er lønnsomt. Vi etablerer oss der trafikkstrømmen er størst, og har spesifikke krav til «footfall» (antall forbipas-serende pr. time gjennom døgnet og året) som et styrende parameter ved etablering av nye butik-ker. Vi ser kun etter lokaler i den desidert beste trafikkstrømmen - trippel A lokaler - innenfor våre prioriterte segmenter. For all vår virksomhet er lønnsomhet for våre kjøpmenn det overord-nede. Vi skal gi våre kjøpmenn de beste verktøy for å lykkes, og må derfor skaffe oss lokalene der trafikken er størst. Rom Eiendom har mange av disse lokalene på sine skysstasjoner.

Vi ser helt tydelig at utviklingen av fremtidens stasjoner, med et vesentlig bredere tjenestetilbud enn i dag, vil bidra til at folk i større grad benyt-ter kollektivtransport, og at handelsnæringen i byene vil vokse som en følge av dette. Vekst i kol-lektivtransport og handelsnæring vil også bidra til å sette større fart på bolig- og eiendomsutvik-lingen i områdene. Dette stiller krav til utleier og utvikler av stasjonene, og til leietakere og tjeneste-tilbydere.

Reitan Convenience er opptatt av å bidra til at våre kunder kan spare både tid og miljøet i en travel hverdag. Vi ønsker å komplettere frem-voksende netthandel ved å være et servicepunkt i knutepunkter. Vi ønsker å foredle eksisterende butikkportefølje og samtidig etablere nye lønn-somme butikker. I dag trenger vi ikke leie 150 kvadratmeter for å etablere en Narvesen-kiosk. Dersom lokalene ligger riktig plassert og innfrir våre etableringskriterier omsetter vi like mye fra 70 kvadratmeter, og vi jobber derfor nå mot flere butikker med mindre, men mer effektivt areal.

Reitan Convenience samarbeider med omkring 250 utleiere over hele landet og leier cirka 60.000 kvadratmeter butikkareal. En god utleier tenker langsiktig og legger til rette for lønnsomhet for leietaker. Vi ønsker å samarbeide med utleiere som tilbyr oss de beste beliggenhetene og forstår viktigheten av beliggenhet for våre konsepter. Utleieren må være løsningsorientert og fleksi-ble i forhandlingene. Det er vesentlig at utleieren har fokus på kommersiell utvikling av eiendom-men og jobber systematisk for økt kundetrafikk. I tillegg er det viktig for oss at utleieren ser mer-verdien i våre merkevarer og vår driftsform gjen-nom kjøpmannskapet. En avtale skal være god for begge parter og i dette legger vi at det skal være tilstrekkelig lønnsomhet for utleier og leietaker i et langsiktig perspektiv. Når vi gjør det bra, gjør utleier det bra.

Effektive knutepunkt god business

Reitan Convenience har i Norge, gjennom Narvesen, 7-Eleven og Shell/ 7-Eleven, 525 butikker fordelt på åtte ulike segmenter. De mest lønnsomme segmentene og de som har den største trafikkutviklingen ligger innenfor kollektivtransport og helsesektoren. I disse segmentene har vi i dag rundt 100 butikker som alene omsetter for i overkant av 1,2 milliarder kroner.

roar setherEtableringsdirektør, Reitan Convenience

oslo sLynrask asiatisk mat

Da den internasjonale kjeden YamYam i høst skulle etablere seg i Norge, valgte de å åpne sitt første utsalg på Oslo S. Aldri har dårlig tid smakt bedre.

YamYam er asiatisk mat med en ny vri. Stedet tilbyr fersk mat fra Østen, forberedt raskere enn på en typisk take-away. Sushi og wraps lages fra bunnen med ferske råvarer og serveres lynraskt til travle mennesker på farten. Avdelingsleder Terje Aaraas er stolt av konseptet.

– Hver tallerken er tilberedt med ingredienser av høy kvalitet og serveres i måltidsbokser. Maten kan spises her, på reisen eller hjemme.

YamYam overtok lokalene etter Narvesen. Etter flere års salg av aviser og magasiner ønsket Rom å tilføre Oslo S noe nytt. Ulike sushi-konsepter ble vurdert, og valget falt til slutt på YamYam. Lokalene måtte tilrettelegges for servering, med blant annet ny ventilasjon og avtrekk, og bedre kjøling. Resultatet er blitt en suksess.

– Vi trives kjempegodt. Stedets puls kler vårt konsept godt. Oslo S er et hektisk sted, med høyt tempo og en uendelig strøm av travle mennesker, sier Aaraas.

– Litt som Asia.

Foto terje borud

Foto reitan Convenience


EIENDOMSFORVALTNING

58

Energi- og miljøarbeid har hatt stort fokus i Rom i 2013. Det er gjennomført leietakermøter hvor energibruk og mulige energi-tiltak er gjennomgått, og det er gjennomført energi- og miljøopp-læring av alle driftsteknikere og driftssjefer. Til alle bygg over 50 kvadratmeter utarbeides energiattester, og på bakgrunn av disse iverksettes tiltaksplaner for hvert enkelt bygg. Så langt har 280 bygg fått slike energiattester.

Rom benytter Entros «EOS-loggen» for analyse og oppfølging av energiarbeidet. Her er i dag 167 av våre største bygg registrert, 67 flere enn i 2012. Disse representerer cirka 70 – 80 % av det totale energiforbruket i Roms eiendomsportefølje, og hadde i 2013 et for-bruk på 118 GWh. Til tross for en betydelig økning i antall bygg, er forbruket redusert med 7,2 GWh i forhold til 2010. Verkstedene i porteføljen har et særlig stort energisparingspotensiale, og Rom har et godt samarbeid med leietakeren Mantena gjennom deres energiprogram for verkstedene.

Oppvarmet areal som følges opp i EOS-loggen er 476.516 kvadrat-meter. Totalt energiforbruk for denne porteføljen var 118 GWh, en reduksjon på 7,2 GWh siden 2010.

Andel energi fra fossilt brennstoff utgjør 0,9 % av det totale energi-forbruket. Dette er en reduksjon fra 1,5 % i 2012 som følge av at olje-fyringsanlegg i seks bygg er fjernet og erstattet med fjernvarme.

Snitt energiforbruk i EOS-loggen i 2013 (12 måneders forbruk pr. november 2013): - Inklusive verksteder: 290 KWh/kvm. Redusert med 12,4 % fra 2010 - Eksklusive verksteder: 242 KWh/kvm. Redusert med 11,8 % fra 2010

Rom tilrettelegger for kildesortering og god håndtering av avfall i hele porteføljen. Målsetningen er 60 % sorteringsgrad på utvalgte stasjoner og med en gjenvinningsgrad på 90 %.

NSB-konsernets nye hovedkontor i Schweigaards gate 23 i Oslo er Norges første næringsbygg med BREEAM-NOR «Excellent»-sertifisering. Som strategisk partner med NGBC har Rom bidratt i utviklingen av den norske versjonen av BREEAM in-Use, et lavter-skel forvaltningsverktøy til bruk for eiere, forvaltere og leietakere med fokus på bærekraft. I løpet av 2014 har Rom som mål å imple-mentere verktøyet for enkelte av våre bygg.

Miljøtiltak

stasJoner

lokstall/vognhall

verksted lager

bolig

kontor

forretning/hotell

garasJe

øvrige

totalt 990 bygg

«Eiendomsporteføljen er svært variert og omfatter blant

annet jernbanestasjoner, kontorer, skoler, næringslokaler,

logistikksentre, restauranter, butikker, kjøpesentre,

hoteller, boliger, godsterminaler og verksteder.»

fordeling type bygg

Forvaltningen av gamle bygg så vel som nye er underlagt strenge miljøkrav.

Lodalen, kaldgarasjeLoenga Brakkerigg Oslogt. 37Loenga DFDS-byggetLoenga velferdshusLora stasjonsbygningLosna stasjonsbygningLundamo stasjonLunde stasjonsbygningLunden uværskurLunner st. bryggerhusLunner stasjonsbygningLønsdal stasjonLørenskog betjentboligLørenskog stasjonsbygningLøten godshusLøten stasjonsbygningMagnor godshusMagnor privetMagnor stasjonsbygningMajavatn stasjonMarienborg administrasjonsbygningMarienborg badMarienborg diagnosestasjonMarienborg lokstallMarienborg lokverkstedMarienborg maler- og snekkerverkstedMarienborg motorvognverkstedMarienborg plasthallMarienborg smie/ hjulverkstedMarienborg Tine-/SpylehallMarienborg vanntårnMarienborg velferdsbyggMarnardal stasjonsbygningMarstein stasjonsbygningMatrand betj. boligMatrand godshusMatrand privetMatrand stasjonsbygningMenstad godshotell/lagerMenstad godssenter/adm.byggMenstad lokstallMenstad takoverbygg/rampeMerkebekk hvilebu/trallebuMerkebekk stasjonsbygningMeråker godshusMeråker stasjonMinnesund godshusMinnesund stasjonsbygningMjølfjell st. godshusMjølfjell stasjonsbygningMjølfjell vannverkMjøndalen stasjonsbygningMo i Rana GodssenterMo i Rana lokstall/verkstedMo i Rana stasjonMoelv bryggerhusMoelv stasjonsbygningMoi godshusMoi lager/vedskjulMoi relehus/uthusMoi stasjonsbygningMorskogen godshusMorskogen stasjonsbygningMorskogen vokterboligMosby stasjonsbygningMosjøen garasjeMosjøen godshusMosjøen lagerMosjøen lokstallMosjøen stasjonMosjøen velferdMoss ekspressgodsbygningMoss godshusMoss kontorbyggMoss stasjonsbygningMyrdal banemesterboligMyrdal funksjonærbolig IMyrdal funksjonærbolig IIMyrdal renseanleggMyrdal stasjonsbygningMyrdal vannverkMyrdal vokterbolig IIMysen banemesterkontorMysen stasjonsbygningNamnå privetbyggNamnå stasjonsbygningNamsos ekspedisjons husNamsskogan stasjonNarvik lagerbyggNationaltheatret stasjonNelaug hvilebrakke BMNelaug stasjonsbygningNelaug telefonforsterkerNesbyen banemesterkontor/hvileNesbyen garasje elektroNesbyen godshusNesbyen oljebod/truckgarasjeNesbyen Privet/UthusNesbyen stasjonsbygningNesbyen traktorstallNeslandsvatn stasjonsbygningNittedal stasjonsbygningNittedal vokterboligNodeland stasjonsbygning

Nor banemesterboligNor bryggerhusNor inspektørboligNor vedskjulNordagutu stasjonNordagutu stasjon lagerNordstrand godshusNordstrand stasjonsbygningNordstrand uthusNorefjord hvilehytteNorefjord stasjonsbygningNorefjord uthusNotodden dobbeltgarasjeNotodden godshusNotodden kollektivterminalNotodden snekkerv./smieNotodden stasjonsbygningNotodden transformator st./ hyNygard stasjonsbygningNyland store boligNærbø godshusNærbø snekkerverkstedNærbø stasjonsbygningNærbø tømmersag/lagerOgna stasjonsbygningOppdal betjentbolig IIIOppdal godshusOppdal stasjonOppegård stasjonsbygningOpphus hvilebu b-avdOpphus stasjonsbygningOs stasjonOskarsborg Narvik stasjonOslo Bispegt.13 nett.skurOslo h.hus Eneb.vn. 47Oslo S DA-byggetOslo S FlytogterminalenOslo S FyrhusOslo S Schweigaardsgt. 33Oslo S TruckverkstedOslo S ØstbanebyggetOslo Schweigaardsgate 51 IOslo Schweigaardsgate 51 IIOslo Schweigaardsgate 51 IIIOslo Schweigaardsgate 51 IVOslo SentralstasjonOslogt. 1 boligOslogt. 35 boligOslogt. 7 boligOteråga stasjonOtta fyrhus m/releromOtta lokstallOtta stasjonsbygningOttestad stasjonsbygningPorsgrunn stasjonsbygningPrestbakke godshusPrestebakke privetPrestebakke stasjonsbygningRakkestad garasjeRakkestad stasjonsbygningRanheim godshusRanheim stasjonRaufoss godshusRaufoss stasjonsbygningReimegrend garasjeReimegrend st. godshusReimegrend stasjonsbygningReinsvoll godshusReinsvoll privetbygningReinsvoll stasjonsbygninngReinunga venteskurReitan stasjonRena godshusRena stasjonsbygningRingebu stasjonsbygningRoa banemesterboligRoa bm.kontor og lagerRoa stasjonsbygningRognan stasjonRollag stasjonsbygningRollag uthusRolvsøy garasje/carportRolvsøy terminalbyggRolvsøy truckgarasjeRossedalen ekspedisjonshusRoverud bryggerhusRoverud privetRoverud stasjonsbygningRoverud tørkehusRudshøgda stasjon, uthusRudshøgda stasjonsbygningRygge godshusRygge stasjonsbygningRødberg bakeribygningRødberg godshusRødberg stasjonRøkland stasjonRøra godshusRøra lagerbyggRøra stasjonRøros pakkhusRøros stasjonRøyken stasjonsbygningRåde stasjonsbygningRånåsfoss stasjonsbygning

Sagdalen bolig 1Sagdalen bolig 2Sagdalen bolig 3Saggrenda godshusSaggrenda stasjonSand BussgarasjeSand DisponentboligSand KontorbyggSandefjord godshusSandefjord stasjonsbygningSander stasjonsbygningSandermosen stasjonsbygningSandermosen uthusSandnes betong overbyggSandnes bussanleggSandnes Gml.stasjonsbygningSandnes godshusSandnes hvilebu nySandnes stasjonsbygningSandvika nye stasjonsbygningSannidal eneboligSannidal stasjonsbygningSarpsborg godshusSarpsborg Lok.stallm/VelfSarpsborg snekkerverksted/lageSarpsborg stasjonsbygningSarpsborg velf./legekontorSchweigaardsgate 21Schweigaardsgate 23Sel godshusSel stasjon, uthusSel stasjonsbygningSelsbakk stasjonSem lagerSem stasjonSeterstøa godshusSeterstøa stasjonsbygningSingsås godshusSingsås stasjonSirevåg stasjonsbygningSjoa stasjon, uthusSjoa stasjonsbygningSjoa toalettbygningSkansen stasjonSkarnes stasjonsbyningSki stasjonsbygningSki sykkelverkstedSkien Jernbanebrygga 63Skien kontorpaviljongSkien plasthallSkien rekkegarasjeSkien Sandvikveien10Skien stasjonsbygningSkien vedlikeholdshallSkjeberg stasjonsbygningSkogn godshusSkogn ilgodshusSkogn stasjonSkollenborg godshusSkollenborg stasjonsbygningSkonseng stasjonSkoppum godshusSkoppum stasjonsbygningSkoppum takoverbyggSkotbu godshusSkotbu stasjonsbygningSkotselv godshusSkotselv stasjonsbygningSkotselv uthus/garasjeSkotterud godshusSkotterud stasjonsbygningSkøyen stasjonsbygningSlitu stasjonsbygg m/godshusSløtfjord vokterboligSnartemo stasjonsbygningSnåsa stasjonSogndal AdministrasjonsbyggSogndal VerkstedbyggSokna godshusSokna ilgodshusSokna privetSokna stasjonSoknedal privetSoknedal stasjonSolbakken vokterboligSpikkestad stasjonsbygningSpikkestad uthusSpydeberg godshusSpydeberg stasjonsbygningSpydeberg uthusStabekk lagerhusStai godshusStai stasjonsbygningStange stasjonsbygningStanghelle stasjonsbygningStavanger Biltrafikk Lagå.vn.1Stavanger Jernb.v. stasjonsbygStavanger Jernb.vn. garasje/laStavanger Jernbanevn restauranStavanger Kongsgaten garasjerStavanger Paradisvn. LG TerminStavanger paradisvn.driftsbygnStavanger PaviljongStavanger Tollpost GlobeStavanger Y.Paradis bet.ov./ga

Stavanger Y.Paradis brokarlageStavanger Y.Paradisvn.kontorb.Steinkjer LinjegodsterminalSteinkjer stasjonSteinkjer vognremisseSteinsrud godshusSteinsrud stasjonsbygningStjørdal stasjonStokke godshusStokke stasjonsbygningStorekvina garasje/materialbuStorekvina stasjonsbygningStryken hytteStrømmen stasjonsbygningStrømmen uthusStøren bolig XIStøren stasjonSundland bygg ASundland bygg BSundland bygg CSundland bygg DSundland bygg ESundland bygg FSundland bygg GSundland bygg HSundland bygg ISundland bygg JSundland bygg KSundland bygg LSundland fjærlagerSundland fyrhusSundland lagerhallSundland lagerskurSundland NSB kompetansesenterSundland renseanleggSundland Statoil-stasjonSundland stillverkshusSundland transformatorSundland Verksted 2012 NSundlandhønefoss* tilfluktromSvarstad bussgarasjeSvarstad verkstedSvenningdal stasjonSvonå brakke/feriestedSvonå vokterb./feriestedSøkkunda vokterboligSørli terminalbyggSørumsand stasjonsbygningTangen godshusTangen spise-/velferdsromTangen stasjonsbygningTinnoset pumpehusTinnoset vedskur/garasjeTistedal stasjonsbygningTolga godshusTolga stasjonTomter godshusTomter stasjonsbygningTorpo stasjonsbygningTrengereid godshusTrengereid stasjonsbygningTretten bryggerhusTretten stasjonsbygningTrevatn stasjonsbygningTrofors stasjonTrondheim driftsbanegardTrondheim stasjonTrondheim stasjon KanalhotellTrondheim stasjon VentehallTrondheim stasjon Vestre tilb.Trondheim stasjon Østre byggTvedestrand bussanleggTyristrand godshusTyristrand stasjonTønsberg godshusTønsberg kontor/lagerbyggTønsberg stasjonsbygningUlsberg stasjonUndheim bussgarasjeUpsete eksp.husUpsete vannverkUrdland stasjonsbygn.Urdland uthusUstaoset stasjonsbygningUstaoset vannverkUstaoset vokterboligVadfoss stasjonsbygningVaksdal stasjonsbygningVarhaug stasjonsbygningVatnahalsen eksp.husVatnestraum stasjonsbygningVaulen gamle verkstedVeggli hvilebuVeggli st uthusVeggli stasjonsbygningVegårshei stasjonsbygningVennesla stasjonsbygningVerdal stasjonVerma stasjonsbygningVestby godshusVestby stasjonsbygningVestfossen boligVestfossen stasjonVigrestad godhusVigrestad stasjonsbygning

Vikersund garasjeVikersund godshusVikersund maler og s.verkVikersund stasjonVikersund verkstedbyggVinstra bryggerhusVinstra godshusVinstra stasjonsbygningVoss ekspressgodsbygningVoss fraktgodshusVoss lokstallVoss snekkerverksted/lagerVoss stasjonsbygningVoss velferdshusVåler godshus nordVåler godshus sydVåler privetVåler stasjonsbygningVålåsjø hytte/feriested 1Vålåsjø hytte/feriested 2Vålåsjø stasjonsbygningVålåsjø vokterb./feriestedØyer bryggerhusØyer stasjonsbygningØyestøl vokterboligØyheim ekspedisjons husØysteinstul stasjonsbygningØysteinstul uthus/privetÅbogen garasjeÅbogen godshusÅbogen privetÅbogen stasjonsbygningÅbogen uthusÅdalsbruk godshusÅdalsbruk privetÅdalsbruk stasjonsbygningÅdalsbruk uthus/vedbuÅl betjentbolig 1Ål betjentbolig 2Ål elektroverkstedÅl garasjerÅl godshusÅl lokstallÅl materiallagerÅl stasjonsbygningÅl Trolløya kontor/veksted/garasjeÅl velferdsbyggÅl visitørhytteÅmot godshusÅmot stasjonsbygningÅndalsnes gml. Linjeg.lagerÅndalsnes godsterm. garasjeÅndalsnes godsterm.adm.byggÅndalsnes lokstallÅndalsnes renholdsbuÅndalsnes stasjonsbygningÅndalsnes åpent lagerÅneby stasjonsbygningÅrnes nye banebyggÅrnes stasjonsbygningÅs stasjonsbygningÅsen godshusÅsen stasjon

Alna Alf Bjerckes vei 30Alnabru felleseksp.Alnabru frontlastergar.Alnabru mobra overnattingAlnabru opph.rom/toalettAlnabru terminalbyggAlnabru vognverkstedAlvdal godshusAlvdal ilgodshusAlvdal stasjonsbygningArendal lokstall/verkstedArendal stasjonsbygningArna fremmøteplass/lagerArna godshusArna kontor/verks. br. BHVBArna overbygg gangveiArna stasjonsbygningArna traktorstallAsker drosjebuAsker Eikevn 53, boligAsker Eikevn 57, boligAsker stasjonsbygningAskim stasjonsbygningAspedammen stasjonsbygningAtna godshusAtna stasjonsbygningBarkald hvilebu B-avd.Barkald stasjonsbygningBerekvam eksp.husBergen driftsbygning ABergen ekspressgodsbygningBergen godshusBergen godssenterbygningBergen Stasjon Ny VestfløyBergen stasjonsbygningBergen terminalbygg nr 1Bergen terminalbygg nr 2Bergen terminalbygg nr 3Bergen terminalbygg nr 4Bergen TogbasebyggBergen VedlikeholdshallBergen velferdshusBergseng bryggerhusBergseng stasjonsbygningBerkåk stasjonBestun snust. hvilebrakkeBestun stasjonsbygningBjerka garasjeBjerka stasjonBjorli stasjonsbygningBjorli uthus/garasjeBjorli vokterbolig 1.Bjorli vokterbolig 2.Bjørkelangen BussanleggBjørkelangen Fokets husBjørkelangen Lokstall/BussanleggBlaker godshusBlaker stasjonsbygningBleiken stasjonsbygningBleiken uthusBlomheller uværskurBlommenholm stasjonsbygningBodø godshusBodø lokstallBodø stasjonBolna Garasje/vannanleggBolna stasjonBolna vokterbolig IBolstadøyri godshusBolstadøyri stasjonsbygningBolstadøyri vannverkBorgestad godshusBorgestad stasjonsbyggBorgestad takoverbyggBorgestad takoverbygg rampeBorre st.bgn. m/godshusBrakerøya garasjeBrakerøya kontorbrakkeBrakerøya skurBrakerøya velferdsbrakkeBraskereidfoss stasjonsbygningBraskereidfoss uthus/garasjeBreiskallen stasjonsbygningBreiskallen uthusBrennhaug godshusBrennhaug stasjonsbygningBrumunddal godshusBrumunddal stasjonsbygningBrusand stasjonsbygningBryn stasjonsbygningBryn stm. boligBryn stm. bolig uthusBryne stasjonsbygningBø godshusBø stasjonsbygningBøn stasjonsbygningBøn uthusDal godshusDal stasjonsbygningDalane Glava lagerDale garasje/uthusDale godshusDale stasjonsbygningDalsbotn eksp.husDalsbotn redskapsbu

Dilling godshusDilling stasjonsbygningDombås e-avd. verkstedbygningDombås stasjonDovre godshusDovre stasjonsbygningDrammen - lagerbygg TangenDrammen *tønsberg godshusmatr.bu/bgf.Drammen garasje for kranDrammen garasje GrunningaDrammen gartneribygningDrammen godshallDrammen godsterminalDrammen Grunninga g.rekkeDrammen Grønland Adm/VerkstedbyggDrammen Grønland Vaske-/SmørehallDrammen håndverksenterDrammen lager/redskapsbuDrammen PresenningstørkeDrammen spiserom/verkstedDrammen st.bygn.-bygg ADrammen st.bygn.-bygg BDrammen stasjon - bygg CDrammen stasjon - bygg DDrammen terminalkontorDrammen velferdsbyggDrammen verkst/lager/garDrammen vognlastbrakkerDrangedal godshus/relehusDrangedal stasjonsbygningDrevvatn stasjonDunderland stasjonEgersund bussgarasjeEgersund godshusEgersund stasjonsbygningEgersund truckg/sykkelskurEggedal bussgarasjeEidanger godshusEidanger stasjonsbygningEidanger uthusbygningEidsberg stasjonsbygningEidsvoll Adm.bygg bussEidsvoll b.avd. smielagerEidsvoll betj. boligEidsvoll betj.bolig uthusEidsvoll bgf ’s lagerEidsvoll flishusEidsvoll garasje 1 sandl.Eidsvoll garasje 2Eidsvoll nye stasjonsbygningEidsvoll snekkerverkstedEidsvoll Verkstedbygning bussEikonrød stasjonsbygningEikonrød uthus/garasjeEina godshusEina relehus/garasjeEina stasjonsbygningEina uthusEina velferd og lokstallElsfjord stasjonElverum godshusElverum ilgods-/velferdsbygninElverum lager/el. verkstedElverum mellombyggElverum stasjonsbygningElverum truckgarasjeEvanger godshusEvanger stasjonsbygningFauske garasje sidelasterFauske godshusFauske ServicebyggFauske stasjonFetsund godshusFetsund stasjonsbygningFiggjo ekspedisjonshusFiggjo pakkhusFilipstad gml. GD-boligFilipstad lagerbyggFilipstad lokstallFilipstad portnerboligFilipstad terminalbyggFinse betjentbolig uthusFinse st. godshusFinse stasjonsbygningFlekkefjord eksp/godshusFlesberg garasjeFlesberg st.EkspedisjonshusFlisa bryggerhusFlisa godshusFlisa privetFlisa stasjonsbygningFlå stasjonsbygningFlåm funk.bolig I VelferdshusFlåm funk.bolig IIFlåm lokstallForus kontor/lagerForus rubbhallFossmarkli anleggsboligFredrikstad stasjonsbygningFrogner godshusFrogner stasjonsbygningFåberg bryggerhusFåberg godshus

Fåberg stasjonsbygningFåberg velferdsbygg BaneFåvang godshusFåvang stasjonsbygningGalterud godshusGalterud stasjonsbygningGamle Mandalsvei 10Gamle Mandalsvei 12Gamle Mandalsvei 2Gamle Mandalsvei 4Gamle Mandalsvei 6Gamle Mandalsvei 8Garnes lokstallGarnes stasjonsbygningGarnes uthusGarnes vognhallGautestad bryggerhusGautestad stasjonsbygningGeilo stasjonsbygningGeithus godshusGjerstad stasjonsbygningGjøvik lokstallGjøvik privetbygn./kioskGjøvik stasjonsbygningGjøvik tollbuGjøvik uthusGlåmos godshusGlåmos stasjonGol fremmøteplassGol stasjonsbygningGran DrosjebuGran godshusGran stasjonsbygningGrefsen stasjonsbygningGrefsen VelferdsbyggGrinder bryggerhusGrinder privetGrinder stasjonsbygningGrong garasjeGrong godshusGrong stasjonGrong velferdsbyggGrorud b.avd.brakkeGrorud b.avd.lagerGrorud godshusGrorud h.hus JernkrokenGrorud kontorGrorud KontrollhallGrorud lagerbygg 2Grorud oksygenlagerGrorud PortvaktGrorud st. uthusGrorud stasjonsbygningGrorud store trelastlagerGrorud tilfluktsrom 1 (syd)Grorud tilfluktsrom 2Grorud tilfluktsrom 3 (nord)Grorud verkstedGrorud vst. tekn. lab.Grua stasjonsbygningGrua vokterboligGrundset stasjonsbygningGudå godshusGudå stasjonGulskogen stasjonsbygningGulsvik smieGulsvik st. ilgodshusGulsvik st. pakkhusGulsvik stasjon snekkerverksteGulsvik stasjonsbygningGulsvik traktorstallGvarv DV-garasjeGvarv godshusGvarv stasjonsbygningGyland stasjonsbygningHafslund vokterboligHaga stasjonsbygningHakadal bryggerhusHakadal godshusHakadal stasjonsbygningHalden bryggerhusHalden godshus m.rampeob.Halden lokstall/velferd.Halden stasjonsbygningHallingskeid eksp.husHallingskeid pumpestasjonHaltdalen stasjonHamar bm.garasje TjuvholmenHamar forsyn.lager m/fHamar garasje/lager LoppholmenHamar garderobe bad/Lopph.Hamar godslagerHamar jernbanerestrurantHamar kontor /lager m/f.Hamar lager/garasje m/fHamar motorvognhallHamar oljebu/lager m/fHamar ringstallHamar RørosbanestallHamar smie LoppholmenHamar snekkerv.Loppholmen.Hamar stasjonsbygningHamar toalettanleggHamar undervisn.bygn.m/fHamar velfb.linjep.bm.kontor

Hamar verkstedbygning m/fHamar verkstedkontor m/fHamar verkstedlager m/fHanestad stasjonsbygningHauerseter bfm boligHauerseter godshusHauerseter stasjonsbygningHaugastøl funksjonærbolig 2Haugastøl funksjonærbolig 3Haugastøl stasjonsbygningHaugastøl uthusHaugastøl vannverkHaugenstua vokterboligHauketo stasjonsbygningHeggedal stasjonsbygningHeglingen vokterb./feriestedHeimdal stasjonHell ilgodshusHell stasjonHelleland godshus/hvilebuHelleland stasjonsbygningHellvik eneboligHellvik stasjonsbygningHerefoss stasjonsbygningHeskestad stasjonsbygningHinna stasjonsbygningHjellum godshusHjellum stasjonsbygningHjerkinn godshusHjerkinn lokstallHjerkinn stasjonsbygningHjuksebø pumpehusHjuksebø stasjonHokksund bussanleggHokksund godshusHokksund jernbanekioskHokksund stasjonsbygningHokksund tilfluktsromHolmestrand smieHommelvik godshusHommelvik stasjonHorten stbgn/godshusHovemoen adm.bygg/godshusHovemoen lokstallHovin godshusHovin stasjonHundorp stasjonsbygningHvalstad gml. st. bygn.Hvalstad godshusHvalstad hybelhusHvalstad vaktm. boligHynnekleiv stasjonsbygningHønefoss bussgarasjeHønefoss garasjeHønefoss godshusHønefoss PersonalbyggHønefoss stasjonHønefoss uthusHøvik ekspressavd.Høvik godshusHøybråten stasjonsbygningHågår stasjonsbygningHågåseter brakke/feriestedHåreina eksp.husIlseng stasjonsbygningIse lagerhusIse stasjonsbygning m/godshusJaren godshus 2Jaren lagerbyggJaren stasjonsbygningJessheim stasjonsbygningJessnes stasjonsbygningJevnaker stasjonsbygningJevnaker vokterboligKirkenær bryggerhusKirkenær privetbyggKirkenær stasjonsbygningKjelsås anneksKjelsås banevokterboligKjelsås stasjonsbygningKlepp stasjonsbygningKlokkarstua kontor/bussgarasjeKløfta nye stasjonsbygningKløfta stasjonsbygningKløfta v. bolig DragvollKolbotn godshusKolbotn stasjonsbygningKongsberg bmkont./lagerKongsberg bussgarasjeKongsberg godshusKongsberg stasjonKongsvinger betjentboligKongsvinger bolig nr. 1Kongsvinger bolig nr. 3Kongsvinger bolig nr. 4Kongsvinger bolig nr.2Kongsvinger bolig nr.5Kongsvinger bolig nr.6Kongsvinger bolig nr.7Kongsvinger bolig nr.8Kongsvinger boliger, boderKongsvinger felleslagerKongsvinger godshusKongsvinger ishusKongsvinger lokstall

Kongsvinger stasjonsbygningKongsvinger velferd/lokstallKongsvinger velferdshusKongsvoll godshusKongsvoll pumpehusKongsvoll stasjonKongsvoll trykkbassengKoppang godshusKoppang stasjonsbygningKopperå godshusKopperå stasjonKornsjø garasjeKornsjø godshusKornsjø lok.stallKornsjø privetbyggKornsjø traktorstallKr.sand bryggerig.kontorbygninKr.sand driftsbygningKr.sand garasje v/miljøstasj.Kr.sand kontorbygningKr.sand MiljøhusKr.sand omlastningsoverbyggKr.sand pakkhus/godsoverbyggKr.sand plattformkioskKr.sand restaurant/kioskKr.sand Setesd.v.garasje for 3Kr.sand Setesdalsv. 79 dobbelbKr.sand Setesdalsveien 81,enebKr.sand sovevognterminal/oppbeKr.sand spor 1, 33 romKr.sand stasjonsbygningKr.sand TogservicebaseKr.sand østre brokar ROMKragerø godshusKristiansund bussterminalKronstad stasjonsbygningKrossen dieselpumpehusKrossen el.lokstallKrossen kontorbygning/hybelKrossen velferdsbygningKrossen verksted/lokstallKråkstad privetbyggKråkstad stasjonsbygningKvaleberg garasjeKvaleberg lagerbyggKvaleberg lokstallKvaleberg mellomlasthusKvaleberg verkstedKvalfors stasjonKvam godshusKvam stasjon, uthusKvam stasjonsbygningKvernum vokterboligKyrksæterøra bussgarasjeKårdal uværskurLademoen stasjonLangemyr godsoverbyggLangemyr kontor/garasjeLangemyr spisebrakkeLanghus Parkveien 5Langhus stasjonsbygningLangsjø hvilebrakkeLangstein stasjonLarvik bryggerhusLarvik garasjerLarvik godshusLarvik lokomotivstallLarvik smie & snekkerverkstedLarvik stasjonsbygningLassemoen stasjonLeangen godshusLeangen stasjonLeira stasjonsbygningLeite brakkeLesja rampeskurLesja stasjonsbygningLesjabekk uthus 1Lesjabekk uthus 2Lesjabekk vokterboligLesjaverk stasjonsbygningLesjaverk vokterbolig feriesteLevanger garasjeLevanger stasjonLillehammer godshusLillehammer kunstpaviljongLillehammer nye skysstasjonLillehammer renholdsbuLillestrøm “Musikkskolen”Lillestrøm gml lokstallLillestrøm nye st.bygningLillestrøm ParkeringshusLisleby stasjonsboligLjan godshusLjan stasjonsbygningLodalen blåbyggLodalen BM’s lager t.hyttaLodalen dreiebenkhusLodalen FjellstallenLodalen garasje og lagerLodalen mekaniske verkstedLodalen tilfluktsromLodalen tinehusLodalen toghallLodalen vognbeh.hallLodalen vognvaskemaskin

Våre bygg

årsberetning


Ledelsen og StyretÅRSBERETNING


Ledelsen Styret

cecilie martinsenvar Direktør Markedi Rom siden 2009, og fratrådte ved årsskiftet

morten austestadDirektør UtviklingAnsatt i Rom 2005-2008, og siden 2011

bjørn birkelundDirektør DriftAnsatt i Rom siden 2005

kristin boge benthDirektør Personal og organisasjonAnsatt i Rom siden 2007

jørn seljelidDirektør Økonomi og finansAnsatt i Rom siden 2006, fungerende administrerende direktør siden januar 2013

signe hornDirektør Strategi og samfunnskontaktAnsatt i Rom siden 2009, og fungerende direktør Marked siden oktober 2013

arne fosenAdministrerende direktør i CargoNet ASStyremedlem i Rom siden 2008

geir isaksenKonsernsjef NSB ASStyreleder i Rom siden 2011

hilde synnøve svindalAvdelingssjef i Assistor RegnskapStyremedlem i Rom siden 2005

camilla wahlAdvokat i Wahl EiendomStyremedlem i Rom siden 2007

anne siiri øyasæterProsjektdirektør i Rom og ansattrepresentant.Styremedlem i Rom siden 2012. Gikk ut av styret 11/2-2014 og Hege Messel Grande (leder Økonomi Marked) gikk inn som ansattrepresentant

hans kristian voldstadSelvstendig næringsdrivendeStyremedlem i Rom siden 2005

truls mortensenKonsernregnskapssjef i Rom og ansattrepresentant. Styremedlem i Rom siden 2012

Foto hans fredrik asbjørnsen


Styrets beretningÅRSBERETNING


Rom Eiendom AS har i 2013 ferdigstilt to nye kontorbygg i Schweigaards gate 21 og 23, hvorav Schweigaards gate 23 er nytt hovedkontor for NSB-konsernet. Begge byggene har oppnådd sertifise-ringen BREEAM-NOR «Excellent» som første kon-torbygg i Norge med denne sertifiseringen.

Arbeidet med energiattester på byggene er vi-dereført i 2013. Det er nå i alt 280 bygg som har energiattest. I løpet av 2013 har oljefyrer blitt er-stattet med fjernvarme på stasjonsområdene Hamar, Kongsvinger, Gjøvik og Elverum.

Klima- og forurensningsdirektoratet har tidli-gere gitt pålegg om rensing av forurenset grunn på konsernets eiendom på Brakerøya utenfor Drammen. Utkjøring av forurenset masse ble fullført i 2012, og ved årsskifte 2012/2013 gjenstår kun noe tilbakefylling med rene masser samt planering. Overvåkingsprogrammet på land og i sjø har blitt gjennomført i 2013.

redegjørelse om samfunnsansvarI henhold til Regnskapslovens § 3-3 c skal store foretak redegjøre for hva foretaket gjør for å inte-grere hensynet til menneskerettigheter, arbeids-takerrettigheter og sosiale forhold, det ytre miljø og bekjempelse av korrupsjon i sine forretnings-strategier, i sin daglige drift og i forholdet til sine interessenter. Rom Eiendom AS er et heleid dat-terselskap av NSB AS. For redegjørelse om sam-funnsansvar henvises det til redegjørelse gitt i NSB AS sin årsberetning for konsernet som også omfatter datterselskaper.

eiendomsmarkedet og fremtidige utsikterÅrets første måneder var preget av få eiendom-stransaksjoner, mens det i løpet av siste halvdel av 2013 har tatt seg opp igjen. Kjøpsinteressen er selektiv, men god. Dette gjenspeiles i prisene som har holdt seg stabile gjennom året, dog med store variasjoner. Transaksjonsvolumet er på nivå med fjoråret. Rom Eiendom AS er tilfreds med opp-nådde priser på de salgene som er gjennomført. Rom Eiendom AS sine boligprosjekter har totalt solgt godt i 2013 selv om selskapet har registrert en lavere interesse i boligmarkedet de siste

månedene i året. Prognosene fra flere sentrale aktører i eiendomsmarkedet viser stabile priser i 2014. Det er imidlertid en del makroforhold som gjør at markedsutsiktene er usikre og vi vil trolig se økende forskjeller og nyanser i både transak-sjons- og utleiemarkedet fremover.

Gjennom sitt eierskap i Oslo S Utvikling AS har Rom Eiendom AS oppnådd gode resultater i 2013. Oslo S Utvikling AS solgte tre kontorbygg primo 2012, hvorav det tredje, og siste, ble ferdigstilt ul-timo 2013. Oslo S Utvikling AS har i løpet av året også solgt to andre bygg.

Leieprisene på kontorarealer med god standard og beliggenhet har vært svakt stigende gjen-nom 2013. For øvrige kontorarealer har leiepri-sene vært relativt stabile i gjennom året. Netto arealabsorbsjon for kontorlokaler i Oslo i 2013 er vesentlig lavere enn fjoråret, som var rekordhøyt. Det forventes en nedgang i årene fremover som følge av svakere vekstutsikter.

Rom Eiendom AS erfarer at det i 2013 har vært til-fredsstillende finansieringsbetingelser for nye utbyggingsprosjekter, dog et krav fra bankene om økte marginer. For boligbygg kreves det i tillegg høyere andel av forhåndssalg.

Selskapet har fortsatt fokus på å ha god dialog med eksisterende leietakere. Dette knytter seg til overvåkning og vurdering av risikoutsatte bran-sjer, krav til garantistillelse og innkreving av utestående leie.

finansiell risikoMarkedsrisikoKonsernets evne til å skape merverdier i utvi-klingsporteføljen vil avhenge av fremtidig etterspørsel etter boliger og næringslokaler. Opprettelse av Single-Purpose selskaper med pro-fesjonelle samarbeidspartnere kombinert med attraktive og sentrumsnære utviklingseiendom-mer gjør konsernet mindre eksponert for eventu-elt fall i etterspørselen. Konsernet gjennomfører årlig en verdivurdering av eiendomsporteføljen. Disse rapportene har dokumentert betydelige

virksomhetens artRom Eiendom AS har som formål å styrke det økonomiske grunnlaget for NSB-konsernet gjennom utvikling, forvaltning og salg av NSB-konsernets eiendomsportefølje.

Rom-konsernet består av morselskapet Rom Eiendom AS med tilhørende datterselskap og fel-leskontrollerte virksomheter. Konsernet har ho-vedkontor i Oslo og driver eiendomsutvikling og forvaltning i Sør-, Øst-, Vest- og Midt-Norge. Rom Eiendom AS er et heleid datterselskap av NSB AS.

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av Rom Eiendom AS og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat.

fortsatt driftI samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekref-tes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Denne konklusjonen er basert på resul-tatprognoser for år 2014 og konsernets langsik-tige strategiske prognoser for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling.

arbeidsmiljø og personaleSykefraværet for Rom Eiendom AS for 2013 var på 4,2 prosent mot 3,4 prosent i 2012. Selskapet vil fortsette å arbeide for å holde et lavt sykefravær.

Det har ikke forekommet eller blitt rapportert om alvorlige arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året som har resultert i materielle skader eller per-sonskader.

Arbeidsmiljøet betraktes som godt, og det iverksettes løpende tiltak for forbedringer. Medarbeiderundersøkelsen i oktober/november 2013 viste en meget høy medarbeidertilfredshet.

Arbeidsmiljøet i selskapet er preget av motiverte medarbeidere som yter god innsats.

Rom Eiendom AS’ administrerende direktør gjennom 10 år ble rammet av kreft i januar 2013 og døde i oktober. Direktør for Økonomi- og

finans har i denne perioden vært konstituert som administrerende direktør. I januar 2014 ble Petter Eiken ansatt som ny administrerende direktør med tiltredelse 1. mars 2014.

likebehandlingKonsernet har som mål å være en arbeidsplass der det er full likestilling mellom kvinner og menn, og med lønns- og arbeidsvilkår som ikke diskriminerer. Konsernet hadde 93 ansatte pr 31.12.2013, hvorav 40 er kvinner. Samtlige er an-satt i morselskapet. Rom Eiendom AS legger vekt på å forsøke å rekruttere personer med innvan-drerbakgrunn.

Styret består av tre kvinner og fire menn.

miljørapporteringKonsernets virksomhet har ikke forurenset det ytre miljø i 2013, men konsernets eiendomsmasse kan forårsake forurensing av det ytre miljø. Dette gjelder i hovedsak forurensing av grunn som føl-ger av tidligere miljøskadelige utslipp på eien-dommer som Rom Eiendom AS nå besitter.

Den videre håndtering av det ytre miljø skal skje i henhold til styringssystemet i NSB-konsernet, som ivaretar dette på en faglig forsvarlig måte. Konsernet har fokus på gode miljø- og energiløs-ninger. Det er utarbeidet en miljøhåndbok som gir retningslinjer i både prosjektutviklingsarbei-det og forvaltningsarbeidet.

Rom Eiendom AS har gjennom flere år hatt fo-kus på å utvikle gode og miljøriktige kollektiv-knutepunkt. Også i 2013 har dette hatt full fo-kus. Dette er et viktig satsningsområde og Rom Eiendom AS vil fortsette arbeidet i årene som kommer. Rom Eiendom AS har som en del av sin klima- og miljøstrategi ambisjon om å redusere energi- og CO2-forbruket med 20 prosent innen 2015. Målet om å redusere vannforbruket i virk-somhetens eiendommer med fem prosent innen 2015 er allerede nådd i 2013. Virksomheten har også ambisjon om at nybygg som minimum skal være innenfor miljøstandardene klasse A bygg og BREEAM-NOR Excellent.

Årsberetning

Styrets beretningÅRSBERETNING


utviklingspotensial og merverdier. For 2013 er verdien av utviklingseiendommene økt sammen-lignet med 2012.

En stor andel av utleieporteføljen, om lag 50 pro-sent, retter seg mot leietakere i NSB og annen jernbanerelatert virksomhet. Andelen har vært og er relativt stabil. Dette gjør konsernet mindre eksponert for svingninger i etterspørselen etter næringslokaler. Regjeringsskifte høsten 2013 kan medføre endringer i NSB-konsernet og øvrig jernbanerelatert virksomhet, noe som kan endre selskapets risikobilde noe.

Gjenstående leietid på utleid areal er 6,46 år.

KredittrisikoVed avhendelse av utviklingseiendommer vurde-res kredittrisikoen som lav da eiendomsverdien ikke anses å bli forringet dersom et salg skulle bli hevet.

På utleiesiden anses risikoen for at leietager ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forplik-telser som moderat, da deler av utleieporteføljen leies ut internt i NSB-konsernet og til øvrig jern-banerelatert virksomhet med statlig eierskap. Ved utleie til eksterne selskap kreves det tilfreds-stillende garantier.

Det er ikke inngått avtaler om motregning eller andre finansielle instrumenter som minimerer kredittrisikoen i selskapet eller konsernet.

LikviditetsrisikoRom Eiendom AS har som et heleid dattersel-skap i NSB AS, inngått avtale om deltagelse i konsernkontosystemet. Selskapet har tilgang på finansiering gjennom NSB-konsernet og har pr 31.12.2013 et langsiktig lån fra NSB AS på MNOK 4.453 (MNOK 3.403 i 2012).

Styret vurderer likviditeten i selskapet som til-fredsstillende, tatt i betraktning selskapets kapi-taltilgang fra NSB. Konsernets likviditetsbehold-ning var MNOK 91 pr 31.12.2013 mot MNOK 44 ved utgangen av 2012.

resultat, kontantstrøm, investeringer, finansiering og likviditetRom Eiendom AS konsernet har pr 01.01.2013 endret regnskapsprinsipp for innarbeidelse av regnskapstall fra Single-Purpose selskap og be-nytter nå ek-metoden ved konsolidering. Alle sammenligningstall under er omarbeidet til ek-metoden.

Omsetningen i konsernet har gått ned fra MNOK 749 i 2012 til MNOK 699 i 2013.

Årsresultatet i 2013 ble MNOK 276 mot MNOK 581 i 2012. Samlet kontantstrøm fra driften var MNOK -43. Det er gjort betydelige investeringer i utviklings-prosjektene i 2013.

Selskapets investeringer i 2013 var MNOK 333 som også inkluderer kjøp av eiendom fra Nettbuss- konsernet. Investeringer gjennom datterselskap utgjorde i 2013 MNOK 674, og investeringer gjen-nom deleide Single-Purpose selskaper utgjorde MNOK 458. De samlede investeringene for kon-sernet i 2013 blir da MNOK 1 465.

Konsernets kortsiktige gjeld pr 31.12.2012 utgjorde 15,6 prosent av samlet gjeld, mot 24,1 prosent i 2012.

Konsernets egenkapital ved utgangen av året var MNOK 1 565 sammenlignet med MNOK 1 608 året før. Egenkapitalandelen pr 31.12.2013 var 22,7 pro-sent sammenlignet med 26,5 prosent pr 31.12.2012.

Det har ikke oppstått forhold etter regnskaps-årets slutt som har vesentlig betydning for regnskapet.

årsresultat og disponeringerStyret foreslår følgende disponering av års-resultatet i Rom Eiendom AS på MNOK 143:

Overført til annen egenkapital MNOK 143Sum disponert MNOK 143

Selskapets frie egenkapital var MNOK 791 per 31.12.2013.

oslo, 11. februar 2014

På bakgrunn av forslaget til årsregnskap for 2013 foreslår styret at det ytes konsernbidrag med MNOK 209.

eierstyring og selskapsledelseNSBs konsernstyre er opptatt av at eier og andre interessenter har tillit til NSB-konsernet, og ved-tok i 2005 å innføre norsk anbefaling om eiersty-ring og selskapsledelse med tilpassing til konser-nets og datterselskapenes eierstruktur.

Styret vil rette en takk til alle ansatte for meget godt utført arbeide i 2013.

geir isaksenStyrets leder

hilde synnøve svindal

hans kristian voldstad truls mortensenAnsattevalgt

arne fosen hege messel grandeAnsattevalgt

camilla wahl jørn seljelidFungerende adm.dir.



driftsinntekter 679 336 741 786 699 030 748 589

lønn og andre personalkonstnader (122 181) (113 843) (122 188) (113 841)

aktiverte prosjekttimer 17 546 18 213 17 546 18 213

avskrivninger og nedskrivninger (198 734) (130 240) (218 601) (132 735)

andre driftskostnader (277 653) (259 377) (259 502) (275 818)

Sum driftskostander (581 022) (485 247) (582 745) (504 181)

resultatandel felleskontroller virksomhet - - 284 917 523 874

inntekt på investering i felleskontr. virks. 178 053 322 389 118 -

Driftsresultat 276 367 578 928 401 320 768 282

netto finansielle poster (135 651) (128 282) (139 868) (133 195)

netto finanspost pensjoner (622) (741) (622) (741)

Resultat før skattekostnad 140 094 449 905 260 830 634 346

skattekostnad 2 981 (38 133) 19 407 (69 159)

Årsresultat 143 075 411 772 280 237 565 187

årlig estimatavvik pensjoner over utvidet resultat (6 067) 22 534 (6 067) 22 534

utsatt skatt på estim.avvik pensjoner utv.res. 1 638 (6 310) 1 638 (6 310)

Utvidet resultat (4 429) 16 224 (4 429) 16 224

Årsresultat 138 646 427 996 275 808 581 411

Årets totalresultat 138 646 427 996 275 808 581 411

Totalresultat tilordnes

aksjonærene i morselskapet 138 646 427 996 275 808 581 411

Årets totalresultat 138 646 427 996 275 808 581 411

Opplysninger om:

overført til (+)/fra (-) annen ek 138 646 427 996 275 808 581 411

avsatt konsernbidrag, etter skatt - - - -

Sum 138 646 427 996 275 808 581 411

EIENDELER

ANLEGGSMIDLER

utsatt skattefordel - 23 368 - 10 332

varige driftsmidler 448 236 764 409 1 059 459 842 241

investeringseiendom 3 146 348 2 838 544 3 679 136 2 900 964

investering i datterselskap 233 741 141 141 - -

investering i fkv 313 666 298 110 649 455 534 785

finansielle anleggsmidler 897 878 403 351 25 161 325 290

Sum anleggsmidler 5 039 869 4 468 923 5 413 211 4 613 612

OMLØPSMIDLER

utv.eiendom under utv. for salg 961 427 1 092 106 1 047 501 1 076 385

eiendommer for salg 26 205 - 26 205 -

kundefordringer og andre fordr. 469 714 377 112 301 020 335 275

kontanter og kontantekvivalenter 6 587 6 577 91 693 43 855

Sum omløpsmidler 1 463 933 1 475 795 1 466 419 1 455 515

Sum eiendeler 6 503 802 5 944 718 6 879 630 6 069 127

morselskapet morselskapetkonsern konsern

Resultatregnskap Balanse

Tall i TNOK Tall i TNOK2013 20132013 20132012 20122012 2012

Resultatregnskap og balanseÅRSBERETNING


ÅRSBERETNING

EGENKAPITAL OG GJELD

EGENKAPITAL

aksjekapital og overkurs 440 225 440 100 440 225 440 100

opptjent egenkapital 810 604 981 662 1 124 528 1 167 962

Sum egenkapital 1 250 829 1 421 762 1 564 753 1 608 062

GJELD

LANGSIKTIG GJELD

lån 4 453 000 3 403 000 4 460 259 3 402 964

utsatt skatt (61 528) - (52 654) -

pensjonsforpliktelser 70 307 57 745 70 307 57 745

andre avsetninger for forplikt. 7 000 7 000 7 000 7 000

Sum langsiktig gjeld 4 468 779 3 467 745 4 484 912 3 467 709

KORTSIKTIG GJELD

kassakeditt/kortsiktig gjeld morselskap 30 846 137 851 - 137 852

lev.gjeld og annen korts. gjeld 719 808 793 036 792 104 728 827

betalbar skatt 33 539 124 324 37 861 126 677

lån - - - -

Sum kortsiktig gjeld 784 193 1 055 211 829 965 993 356

Sum gjeld 5 252 972 4 522 956 5 314 877 4 461 065

Sum egenkapital og gjeld 6 503 801 5 944 718 6 879 630 6 069 127

Balanse

Tall i TNOK 2013 20132012 2012

oslo, 11. februar 2014

geir isaksenStyrets leder

hilde synnøve svindal

hans kristian voldstad truls mortensenAnsattevalgt

arne fosen hege messel grandeAnsattevalgt

camilla wahl jørn seljelidFungerende adm.dir.

morselskapet konsern


Rom Eiendom AS

Postadresse: 0048 Oslo

Besøksadresse: Schweigaardsgate 23, Oslo

Sentralbord: +47 47 62 05 00

E-post: [email protected]

romeiendom.no

Design: REDINK

Foto: Ole Musken

Papir: 150 g Munken Polar

Trykk: RK Grafisk

ROMEIENDOM.NO

Documents

rom eiendom årsrapport 2013