Stor-Oslo Eiendom Årsrapport 2013

Årsrapport 2013

Årsrapport stor-oslo EiEndom 2013 3

stor-oslo Eiendom er en uavhengig partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Vi har primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i stor-oslo regionen. Vi har 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighets-behandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør, og har et tett samarbeid med både institusjonelle oppdragsgivere og finansielle investorer.

04 stor-oslo Eiendom, vel gjennom 2013

08 stor-oslo prosjekt – Utvikl ing og ledelse av eiendomsprosjekter

08 prosjekter ful lført i 2013

10 prosjekter etablert i 2013

11 stor-oslo management – Kjøp og forvaltning av eiendomsprosjekter

12 stor-oslo invest – investeringer

14 Kompetanse og eierskap

16 ledelse og ansatte

18 prosjekter under oppføring

19 prosjekter under utvikl ing

21 Årsregnskap stor-oslo prosjekt

27 Årsregnskap stor-oslo management

33 Årsregnskap stor-oslo invest

38 referanseliste – næring

41 referanseliste – Bol ig

42 stor-oslo Eiendom tar mil jøet på alvor

Innhold

ForretningsidésoE utvikler eiendom

Visjonden foretrukne eiendomsutvikler

VerdierKompetente – Verdiskapende –løsningsorienterte – pålitelige

MisjonVerdiskapende eiendomsutvikling

Årsrapport stor-oslo EiEndom 20134

stor-oslo Eiendom, vel gjennom 2013Vi har for første gang fått inn en ekstern eier i vårt investeringsselskap, stor-oslo invest, gjennom en rettet emisjon mot Br. Jensen as. Br. Jensen har vært og er, en av våre faste investorer og samarbeidspartnere i svært mange av våre utviklingsprosjekter. dette gir stor-oslo Eiendom ytterligere økonomisk kraft til å delta i enda flere og større prosjekter sammen med våre finansielle investorer.

Ved avslutningen av 2013 og ved inngangen til 2014, sier vi oss godt fornøyde med det grunnlaget som er lagt. Vi har store forhåpninger til at vår virksomhet skal fortsette å levere gode prosjekter og god avkastning til våre finansielle samarbeidspartnere, og at vi fortsatt skal kunne tilby våre kolleger interessante arbeidsoppgaver.

Vi hevder ubeskjedent at vi gjør en viktig samfunns-oppgave ved å ta tak i eiendomsmasse som har utspilt sin rolle. Vi utvikler denne til moderne boliger og næringslokaler for på den måte å skape bedre rammebetingelser for det samfunnet vi ser komme.

arild rygg, styreleder

2013 startet med et betydelig trykk i eiendomsmarkedet, stort sett en god fortsettelse av 2012. Utover i året så vi tendenser til usikkerhet i markedet, spesielt knyttet til bolig og en rekke avisoppslag om stor usikkerhet rundt boligprisene.

For stor-oslo Eiendom har 2013 vært et bra år, selv om vi ikke klarte å nå de særskilt gode resultatene fra 2012, noe vi heller ikke hadde ambisjoner om. 2012 var et år med betydelige suksesshonorarer for stor-oslo Eiendom som følge av ferdigstillelse og realisering av meget suksessfulle og lønnsomme prosjekter for våre oppdragsgivere og investorer.

2013 har i større grad vært preget av omsetning basert på det arbeidet vi har utført nettopp i 2013, både gjennom utvikling av eksisterende portefølje og med etablering av flere nye bolig- og næringsprosjekter. Forhåpentligvis har vi i 2013 lagt et godt grunnlag for fremtidige suksesser og ditto suksesshonorarer. Vi har ferdigstilt to nye boligprosjekter. Vi har arbeidet med regulering av flere store bolig- og næringsprosjekter, og vi har prosjektert og igangsatt flere næringsprosjekter.

de bakenfor følgende presentasjoner redegjør godt for hvert enkelt av selskapene, som alle nok en gang viser gode tall, både hva angår omsetning og resultater.

Bemanningen i stor-oslo Eiendom har i 2013 vært svært stabil. Ved starten av året flyttet vi til nye lokaler i Kirkegata 17 og vi har funnet oss svært godt til rette der.

Vi har i 2013 etablert et nytt og felles styre for våre virksomhetsområder for å få et felles strategisk blikk på stor-oslo Eiendoms virkefelt. Vi har vært heldige og fått med oss meget godt skolerte styremedlemmer fra bransjen vi opererer i.

Årets oppsummering• lagt et godt grunnlag for fremtidige suksesser og suksesshonorar• Ferdigstilt to nye boligprosjekter• igangsetting av flere næringsprosjekter• regulering av flere store bolig- og næringsprosjekter• Br.Jensen ble samarbeidspartner og investor i stor-oslo invest as

omsetning/suksesshonorarer

omsetning/ordinære honorarer

Årsresultat

Verdijustert egenkapital

Verdiendring

netto kapitaltilførsel

Stor-oSlo ManageMent aS (9 ansatte)Kjøp og forvaltning• Transaksjonerogf inansiering• Forvaltning• Forretningsførsel

total utbyggingsverdi mnoK 11 .000

Stor-oSlo ProSjeKt aS (14 ansatte)Utvikling og prosjektledelse• Prosjektutvikl ing• Prosjektledelsevedgjennomføring

total prosjektkostnad på igangværende prosjekter mnoK 75.00

Stor-oSlo InveSt aSMedinvestor• InvesteringrettetmotprosjekterderSOM og/el ler sop har en aktiv rol le

MNoK 29,2

MNoK 6,6

5,7

23,5

2011

MNoK 83,8

MNoK 41,2

2011

MNoK 97,2

MNoK 13,4

2012

MNoK 131

MNoK 33,8

2013

MNoK 54,7

MNoK 19

24,1

2012

MNoK 35,3

MNoK 9,5

8,7

2013

MNoK 14,4

MNoK 4,7

2011

MNoK 32,7

MNoK 15,4

6,2

2012

MNoK 26,7

MNoK 11,7

2013

stor-oslo EiENdoM

30,6

26,6

26,5

17,5

16,3

24,6

16,6

14,5

-1,1



Felles styre i stor-oslo prosjekt og stor-oslo Management. Bak f.v: ole anders Engebretsen og Fredrik torgersen. Foran f.v: arne Brovold, terje Urnes, Gunnar Bøyum, Mathis Grimstad, arild rygg og Nils thomas Lien.


Tyri�orden

Eikeren

Hols�orden

Nes�ell

Styggmann

Stikkvanns-kollen

Drøbak

Svelvik

Askim

ÅsTomter

Fjellstrand

Fager-strand

Kolbotn

Åneby

Slattum

Drammen

Sætre

Tofte

Lierbyen

Slemmestad

Lysaker

Nordstrand

Bygdøy

GrefsenBærums Verk

Bekkestua

Fornebu

Ask

HolmsbuFiltvet

Klokkarstua

Frogn

Gjerdrum

Nordby Bruk

Holmen-kollen

Berger

Finnemarka

Nordmarka

Krokskogen

Vestmarka

Øst-markaNesøya

150

163

22

23

4

120

122

151

152

154

155

157165

167

168

171

280

282

283

284

285

286

287

289

313

319

35

40

E134

E16

E18

E6

© Kartagena0 30 km

Kongsberg

1

1

2

3

4

5

6

2

3

4 5

7

8

prosjEKtEr FUllFørt og EtaBlErt i 2013

Fullført – ref. prosjektreferanser side 8 etablert – ref. prosjektreferanser side 10


1

rotnesbeitet, Nittedal28 selveierleiligheter på rotnes i nittedal kommune. areal: 2 500 kvmoppdragsgiver: rotnesbeitet assoEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

prosjEKtEr FUllFørt i 2013

3

skullerud torg iii, oslo78 selveierleiligheter samt rema 1000 butikk, på skullerud i oslo kommune. areal: 9 000 kvmoppdragsgiver: millennium property ii assoEs rolle: prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

2

profilbygget, FornebuKontorbygg for accenture, på Fornebu i Bærum kommune.areal: 5 200 kvmoppdragsgiver: it Fornebu assoEs rolle: prosjektutvikling og prosjektledelse.

4

Kirkegata 17, osloareal: 6 000 kvmoppdragsgiver: Kirkegata 17 assoEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, forretningsførsel, prosjektledelse og medeier.

Fred olsens gate 1, osloKontorer.areal: 7 300 kvmoppdragsgiver: Fo1 invest assoEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, forretningsførsel, prosjektledelse og medeier.

5

stor-oslo prosjekt hadde i 2013 nok et aktiv år både mht. utvikling og ferdigstillelse av eksisterende prosjekter, men også oppstart av 11 nye prosjekter. selskapet arbeider nå aktivt innenfor segmentene bolig, kontor, hotell og logistikk. samlet omfang i porteføljen selskapet har under utvikling er 2700 boliger, 160.000 kvm næringsarealer og 800.000 kvm tomtearealer for omregulering til næringsformål.

store og tunge reguleringsprosesser har vært dominerende i 2013, hvor blant annet lørenveien 55-65 i oslo, skårer syd i lørenskog, Frysjaparken i oslo og

Utvikling og ledelse av eiendomsprosjekter solbakken i drammen er eksempler på dette. i 2013 ferdigstilte selskapet 106 leiligheter og 14.200 kvm kontorer.

den største delen av oppdragsmengden er knyttet til prosjekter hvor stor-oslo Eiendom har et totalansvar og er med på eiersiden, men selskapet fortsetter også å betjene eksterne oppdragsgivere, primært store industrielle eiendomsselskaper, i tiden fremover.

selskapet har ved utgangen av året 14 kompetente og motiverte medarbeidere. Vi går inn i 2014 med stor optimisme, og fornyet energi. Flytting til nye kontorer

i Kirkegaten 17 har vært positivt ift. samhandling, kulturbygging og gir oss rom for videre ekspansjon i årene som kommer.

arne Brovold, adm.dir/partner i Stor-oslo Prosjekt

Årets oppsummering• 2013 var nok et aktivt år• store og tunge reguleringsprosesser har vært dominerende• Ved utgangen av året har vi 14 kompetente og motiverte medarbeidere


”Vi går inn i 2014 med stor optimisme, og fornyet energi.”

stor-oslo prosjEKt

arne Brovold, adm.dir/partner i Stor-oslo Prosjekt


1

Nedre skøyen vei 11Utvikling av boligprosjekt, nedre skøyen vei 11, i oslo kommune. areal: antatt 2 500 kvmoppdragsgiver: nedre skøyen vei 11 assoEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

5

tollbugata 8Eksisterende næringsbygg i Kvadraturen i oslo, for konvertering til moderne kontorerareal: Ca 2 700 kvmoppdragsgiver: t8 Holding assoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

2

schultz gate 1, oslotomt for utvikling til nytt nærings- og boligvolumareal: Ca 3 200 kvmoppdragsgiver: schultz Hus assoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

sildetomta, Kongsbergtomt i sentrum av Kongsberg, for utvikling til hotell, bolig og næringsbebyggelse.areal: Ca 14 000 kvmoppdragsgiver: sølvknuten assoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

6

SANNERGATA 3 ARCASA ARKITEKTER 24.01.14PERSPEKTIV

7

sannergata 3, oslotomt m/påstående næringsbebyggelse for utvikling til bolig- og næringsprosjektareal: Ca 8 700 kvmoppdragsgiver: sannergata 3 assoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

tunveien 8, LørenskogUtviklingtomt m/næring, for konvertering til bolig. nabotomt til losbyveien 1, som vi etablerte i 2012.areal: inntil 30 000 kvm boligoppdragsgiver: skårer syd assoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

8

prosjEKtEr EtaBlErt i 2013

3

Bragerhagen, drammentomt med bensinstasjon for konvertering til bolig.areal: inntil 6 500 kvmoppdragsgiver: Bragerhagen assoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

Hovseterveien 70-72, osloEksisterende forretning og p-hus, for videre utbygging samt nytt boligvolumareal: inntil 5 000 kvmoppdragsgiver: Hovseterveien 70-72 assoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

4


stor-oslo Management har ansvaret for transaksjoner og finansiering, samt forvaltning og forretningsførsel.

2013 har vært nok et aktivt år for selskapet, både mht. etablering av nye prosjekter og utvikling av eksisterende portefølje. gjennom 2013 ble det etablert 8 nye prosjekter, og på slutten av året hadde stor-oslo management 24 prosjekter under utvikling og forvaltning med en samlet utviklingsverdi på noK 11 milliarder.

porteføljen av prosjekter har hatt en positiv verdiutvikling i 2013, til tross for det vi opplever har vært et marked med fallende verdier på enkelte segmenter innen utviklingseiendom. den positive utviklingen for vår portefølje skyldes primært bra progresjon på reguleringsprosesser hva gjelder både økt areal og type areal, samt inngåelse av flere attraktive leiekontrakter.

stor-oslo management har sitt konkurransefortrinn i kombinasjonen av finansiell og eiendomsfaglig kompetanse, samt integrering med de øvrige selskapene i stor-oslo Eiendom. selskapet skaper verdier gjennom solide transaksjoner, aktivt arbeid med eiendommene og en opportunistisk exit-strategi. det jobbes aktivt med håndtering av eksisterende og nye leietakere, samt tett oppfølging av løpende forvaltning.

selskapet har et solid og entusiastisk team på 9 medarbeidere, og vi er godt rustet for å møte de mulighetene og utfordringene som 2014 bringer. på denne bakgrunn bør vi ha de beste forutsetninger for å skape og utvikle interessante investerings-muligheter i eiendomsutviklingsmarkedet.

Fredrik torgersen, adm.dir/partner i Stor-oslo Management

stor-oslo MaNaGEMENt

Årets oppsummering• 8 nye prosjekter etablert• 24 prosjekter under utvikling og forvaltning• Utviklingsverdi på noK 11 milliarder

Kjøp og forvaltning av eiendomsprosjekter

stor-osLo inVEst

Bolig MnoK 67,9Næring MnoK 49,9annet MnoK 1,7

verdIUtvIKlIng

2009 2010 2011 2012 2013

150

200

100

50

aksjekurs

Utbyttejustert aksjekurs

eKSPonerIng


stor-oslo invest er et investeringsselskap som investerer i prosjektene som er etablert av stor-oslo Eiendom.

selskapet er et rent investeringsselskap som er eiet av alle de ansatte i stor-oslo Eiendom, samt Br. Jensen as (17 %) som er en av våre faste medinvestorer i de fleste av prosjektene vi har hatt, og har, under utvikling.

soi deltar med typisk 10 – 30 % av egenkapitalen i alle prosjektene som stor-oslo Eiendom etablerer, og investerer alltid på helt like vilkår som øvrige investorer. gjennom deleierskap hos de ansatte sikrer vi at alle ansatte er fullt ut motivert og incentivert til å skape best mulig avkastning for våre investorer.

selskapet hadde pr 31/12-13 deleierskap i totalt 23 eiendomsutviklings-prosjekter, og en samlet verdijustert egenkapital på mnoK 131. gjennom 2013 har selskapet hatt en verdiendring på 17,4 %, noe vi er meget godt fornøyd med i et år med varierende markedsutvikling.

selskapet har gjennom 2013 investert totalt mnoK 22,7. fordelt på 8 nye prosjekter. samtidig har selskapet realisert 2 prosjekter med samlet salgsproveny på mnoK 9,5. porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene. de fleste prosjektene har god løpende kontantstrøm i utviklingsperioden.

selskapet har ved inngangen av 2014 god investeringskapasitet, og er godt posisjonert for nye investeringer i 2014 og fremover.

selskapet har ingen ansatte, og forvaltes av stor-oslo management as.

stor-oslo iNVEst

sois prosjektengasjementer sois Eierandel prosjektbeskrivelseFo1 invest as 21,00 % rehabilitering av kontorbygg, ca 7 200 kvmKonowsgate 67 B as 31,92 % rehabilitering og restrukturering av leie, ca 19 200 kvmoslo øst Holding as 20,00 % to næringstomter for omregulering til næringHellerudsletta Eiendom as 0,78 % messesenter Hellerudsletta, skedsmosørkedalsveien 8 Holding as 9,90 % Kontorbygg for utbygging og konvertering til kontor/hotell/boliggrunneiernes tomteselskap as 10,00 % tomteopsjoner på ca 700 da lager-/logistikktomterFrogner næringspark as 18,00 % regulering av ca 300 da lager-/logistikktomtertollbugata 8 as 15,00 % gammelt næringsbygg for rehabilitering til moderne kontorermillenium property Ks (+as) 20,67 % Boligprosjekt på skullerud, med 130 leilighetermillenium property ii as 23,73 % Boligprosjekt på skullerud, med 85 leilighetersolbakken 1-7 as 10,00 % Boligprosjekt i drammen med 80 leiligheterskårer syd Holding as 11,25 % Boligprosjekt på lørenskog med inntil 800 leiligheternitteberg Vest as 26,40 % Boligutviklingsprosjekt på nitteberg, 50 rekkehusrotnesbeitet as 33,00 % leilighetsprosjekt på rotnes, 28 leiligheterlørenveien Utvikling as 10,00 % Boligutviklinsprosjekt på løren, ca 450 leiligheter og næringHøvikHagen as 12,50 % næringseiendom i Bærum som skal omreguleres til boligBragerhagen as 20,00 % næringseiendom i drammen som skal omreguleres til boligHovseterveien 70 - 72 as 20,00 % Forretn. og p-hus, Hoveseter i oslo, utvides og reguleres for nytt boligprosjektsannergata 3 invest as 20,00 % næringseiendom i oslo for utvikling til boliger og dagligvareforretninggood Hope properties as 37,84 % Vinfarm i sør-afrika med potensial for utvikling av feriehus

investeringer


ansatte i stor-oslo Eiendom har bred erfaring og kompetanse fra entreprenørvirksomhet, eiendomsutvikling, myndighetsbehandling, megling og finans. Med denne sammensetningen av mennesker mener vi å ha de beste forutsetninger for å kunne skape verdier i prosjektene og dermed for våre investorer.

Våre ansatte har fra 4 til 40 års erfaring fra tilsvarende eller bransjetilknyttede virksomheter. Vi er stolte av våre ansatte, deres arbeidsglede, kompetanse og evne til å identifisere seg med prosjektenes mål. alle ansatte er, i ett eller flere av selskapene, medeiere i virksomheten.

Vi går inn i 2014 med fortsatt fokus på å finne nye eiendommer med et godt utviklingspotensial og å fortsette tradisjonen med optimalisering av verdier.

stor-oslo Eiendom er en fleksibel organisasjon som evner å snu seg raskt og ta ansvar for alle ledd i prosjektene. gjennom effektivt samvirke av våre ressurser gjør det oss godt rustet til å vurdere potensialet i nye eiendommer og å utvikle dem til lønnsomme prosjekter.

stor-oslo Eiendom har totalt 23 ansatte, hvorav 10 er på eiersiden i stor-oslo prosjekt og stor-oslo management. alle ansatte inviteres til å investere kapital i stor-oslo invest. de ansatte har med sin deltakelse på eiersiden et klart incitament til å drive frem god lønnsomhet i hvert enkelt prosjekt.

arild rygg er styreleder i alle de interne virksomhetene og deltar aktivt både mht til kjøp og utvikling av prosjekter. arne Brovold leder stor-oslo prosjekt, og Fredrik torgersen leder stor-oslo management og stor-oslo invest.

KompEtansE, EiErsKap, lEdElsE og ansattE

Kompetanse og eierskapEierskap stor-oslo prosjekt stor-oslo Management stor-oslo investstor-oslo prosjekt as 20 % stor-oslo management as 10 % stor-oslo invest as 7,20 % Brødrene Jensen as 15,14 %real Costa as (arild rygg) 25,86 % 20,85 % 22,83 %troya invest as (arne Brovold) 14,50 % 5,67 %Freto invest as (Fredrik torgersen) 20,00 % 3,03 %Ki invest as (Karsten Hjertholm) 14,50 % 7,78 %sprint invest as (mathis grimstad) 14,50 % 1,90 %Walkabout invest as (geir Johnsen) 6,50 % 4,13 %pared as (nikolai olsen) 5,50 % 1,83 %rinde as (gunnar rinde) 4,50 % 0,39 %argentum invest (nils thomas lien) 20,00 % 1,61 %Expo invest as (peter Hougen) 15,00 % 1,19 %BmH invest as 4,14 % 4,15 % nomocco Eiendom as (nikolai olsen) 13,20 %Hjørnet rms as (Bård rieber-mohn) 2,49 %Expo Holding as (Fredrik torgersen/peter Hougen) 5,65 %Win as (lars Erik Wogsted) 2,01 %richard Zagar 1,23 %lars Erik Heramb Fjeld 0,91 %martin Bræmnes invest as (martin Bræmnes) 0,62 %investmaer as (Erlend ramnefjell) 0,66 %graff invest as (Carl-Henrik graff) 0,15 %ragnhild Bjella skjørten 0,08 %Kathinka lien augustine 0,08 %thomas Børnich 0,23 %sum 100,00 % 100,00 % 100,00 %


nærIng 160 000 KvM logIStIKK 100 000 KvM

= 3 enheter

= 400 kvm

= 400 kvm

stor-oslo Eiendom utvikler de neste fem år...

strategi: Kontorarealer med høy standard i sentrale vekstområder

strategi: logistikkarealer med god eksponering og sentral beliggenhet

BolIger 2700 enheter

strategi: leiligheter og småhusbebyggelse i sentrale område



arild ryggstyreleder og partnertlf: 90 88 18 [email protected]

Lars Eirik Heramb Fjeldprosjektledertlf: 90 58 74 [email protected]

Karsten Hjertholmprosjektleder og partnertlf: 97 97 39 [email protected]

arne Brovoldadm. dir. og partnertlf: 41 51 33 [email protected]

Carl Henrik Graffarealplanleggertlf: 97 51 20 [email protected]

Erlend ramnefjellprosjektledertlf: 90 77 77 [email protected]

Nikolai olsenprosjektleder og partnertlf: 93 41 07 [email protected]

ragnhild Bjella skjørtenadministrasjonssekretærtlf: 90 91 83 [email protected]

Mathis Grimstadprosjektleder og partnertlf: 41 29 48 [email protected]

richard Zagarprosjektledertlf: 93 89 66 [email protected]

Kathinka Lien augustineprosjektledertlf: 90 60 29 [email protected]

thomas Børnichprosjektledertlf: 99 63 97 [email protected]

ansatte i stor-oslo Eiendom

stor-oslo prosjektstor-oslo Eiendom

KompEtansE, EiErsKap, lEdElsE og ansattE


Geir johnsenprosjektleder og partnertlf: 90 23 48 [email protected]

Fredrik torgersenadm. dir. og partnertlf: 91 62 84 [email protected]

Nils thomas Lienpartnertlf: 92 81 52 [email protected]

Lars-Erik Wogstedtlf: 92 42 84 [email protected]

Kjell Kristian olstadtlf: 93 49 71 [email protected]

Gunnar rindeprosjektleder og partnertlf: 95 21 88 [email protected]

Martin Bremnæsprosjektledertlf: 99 61 86 [email protected]

Christian Kaastlf: 93 03 05 13 [email protected]

peter Hougenpartnertlf: 90 93 53 [email protected]

peder rye Liertlf: 48 31 96 [email protected]

per Christian Holmøkonomisjef/controllertlf: 46 93 45 [email protected]

stor-oslo Managementstor-oslo prosjekt


1

solbakken, drammen70 selveierleiligheter på Bragernes i drammen kommune. areal: 7 000 kvmoppdragsgiver: solbakken 1-7 assoEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

3

KNa-hotellet, osloUt- og ombygging av eksisterende hotell.areal: 12 000 kvmoppdragsgiver: pandox aBsoEs rolle: prosjektledelse

4

Konows gate 67Eksisterende parkerings/lagerbygg under omregulering, ny utleie og fremtidig utbyggingareal: 19 200 kvmoppdragsgiver: Konowsgate 67 B anssoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

Hotell Karl johans gate 12ombygging av eksisterende bygninger til hotell med 181 rom, i oslo kommune. areal: 9 800 kvm Btaoppdragsgiver: Karl Johans gate 12 as & as Kirkegata 24 v/Union Eiendomskapital assoEs rolle: Utvikling og prosjektledelser.

5

schweigaards gate 16, oslonytt hovedkontor for statoil Fuel & retail. areal: 1 500 kvmsoEs rolle: Utvikling og prosjektledelse.

2

prosjEKtEr UndEr oppFøring

Haugerud p-husoppgradering av parkeringshus for 400 biler,for videre salg til lokalt borettslag.

6

Tyri�orden

Eikeren

Hols�orden

Nes�ell

Styggmann

Stikkvanns-kollen

Drøbak

Svelvik

Askim

ÅsTomter

Fjellstrand

Fager-strand

Kolbotn

Åneby

Slattum

Drammen

Sætre

Tofte

Lierbyen

Slemmestad

Lysaker

Nordstrand

Bygdøy

GrefsenBærums Verk

Bekkestua

Fornebu

Ask

HolmsbuFiltvet

Klokkarstua

Frogn

Gjerdrum

Nordby Bruk

Holmen-kollen

Berger

Finnemarka

Nordmarka

Krokskogen

Vestmarka

Øst-markaNesøya

150

163

22

23

4

120

122

151

152

154

155

157165

167

168

171

280

282

283

284

285

286

287

289

313

319

35

40

E134

E16

E18

E6

© Kartagena0 30 km

Kongsberg

1

1

234

5

2

3

45

6

768


1

Lørenveien 55-65Ca 400 leiligheter, 3 500 kvm forretning og 9 000 kvm kontor. areal: Ca 45 000 kvmsoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeierskap.

5

skårer syd70 000 kvm boligutvikling på skårer i lørenskog kommune.areal: 70 000 kvmoppdragsgiver: skårer syd Holding assoEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

6

Frogner Næringspark asnæringsareal under regulering for lager/industri. areal: 165 300 kvmsoEs rolle: prosjektutvikling, prosjektledelse, og medeier.

schultz Hus, oslo32 leiligheter og ca 1 000 kvm næring i schultz gate 1 i oslo kommune. areal: 5 000 kvmoppdragsgiver: schultz Hus assoEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

7

prosjEKtEr UndEr UtViKling

Nitteberg Hage 54 småhus på nitteberg gård i skedsmo kommune.areal: 7 200 kvmoppdragsgiver: nitteberg Vest assoEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

2

sørkedalsveien 8Kontorbygg på majorstua i oslo, for konvertering til kontor, hotell og bolig.areal: 26 000 kvmoppdragsgiver: sørkedalsveien 8 assoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier

3

Kirkeveien 59

Kirkeveien 59, Bærumnæringseiendom for konvertering til næring og bolig.areal: 10 000 kvmoppdragsgiver: Høvik Hagen invest assoEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

4

Vålerenga stadion, Valle Hovin, osloområderegulering for bl.a. bygging av ny fotballstadion og skole.

8


ÅrsrEgnsKap stor-osLo prosjEKt as

stor-oslo Eiendoms kontorer i Kirkegata 17


selskapets virksomhet selskapets virksomhet er prosjektledelse og prosjektutvikling på vegne av tilknyttede investeringsselskaper og eksterne eiendomsbesittere. selskapet ble etablert i august 2001 og har siden det hatt meget sterk vekst og god lønnsomhet.

aktiviteten i 2013 har vært noe lavere enn i 2012, men selskapet har fortsatt god inntjening og inngangen til 2014 gir grunn til optimisme med hensyn til resultater for inneværende år. i 2013 har selskapet hatt en rekke oppdrag i forbindelse med prosjektutvikling, kostnads- og lønnsomhetsanalyser, samt generell prosjekt- og prosjekteringsledelse for flere store nærings- og boligprosjekter.

selskapet har i 2013 beskjeftiget rundt 14 årsverk. selskapet har ved utgangen av året 14ansatte. Virksomheten drives fra oslo.

Finansiell stilling og resultat selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:

det er, som følge av ny bonusavtale med de ansatte, avsatt kr. 4 000 000 i lønnskostnader for 2013. Bonus vil komme til utbetaling etter at årsregnskapet er godkjent.

styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir et rettvisende bilde avselskapets drift og status for 2013.

det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for detframlagte årsregnskapet.

Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. styret bekrefter at vilkåret fordenne forutsetningen er tilstede.

arbeidsmiljø, personale og likestilling styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. sykefraværet i 2013 var meget lavt og det har ikke forekommet skader eller ulykker.

selskapet har ved årets slutt to kvinnelige ansatte og 12 menn. styret består i sin helhet av menn. når selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

arild rygg Styreleder

gunnar Bøyum Styremedlem

ole anders engebretsen Styremedlem

arne Brovold adm.dir.

Mathis grimstad Styremedlem

Fredrik torgersen Styremedlem

styrets årsberetning 2013

2013 2012driftsinntekter 36 017 234 54 693 774driftsresultat 7 316 881 22 611 760Årsresultat før skatt 11 668 583 25 407 434Årsresultat etter skatt 9 516 641 18 993 571

31.12.2013 31.12.2012Balansesum 24 405 234 40 230 691Egenkapital 3 659 410 4 097 785

terje Urnes Styremedlem

oslo, 14.02.2014


resultatregnskap

driftsinntekter og kostnader note 2013 2012Honorarinntekter 35 256 917 54 606 566annen driftsinntekt 760 317 87 208sum driftsinntekter 36 017 234 54 693 774

Fremmedytelser 1 906 141 4 595 596lønnskostnad 2 19 673 788 21 610 395avskrivning på driftsmidler 7 113 260 0annen driftskostnad 7 007 164 5 876 022sum driftskostnader 28 700 353 32 082 014

driftsresultat 7 316 881 22 611 760

Finansinntekter og finanskostnaderannen renteinntekt 175 569 102 781inntekt på investering i aksjer 10 4 218 089 2 760 000annen rentekostnad 41 557 59 566annen finanskostnad 399 7 541resultat av finansposter 4 351 702 2 795 674

ordinært resultat før skattekostnad 11 668 583 25 407 434skattekostnad på ordinært resultat 3 2 151 942 6 413 863ordinært resultat 9 516 641 18 993 571

Årsresultat 9 516 641 18 993 571

overføringeravsatt til utbytte 10 200 000 16 700 000avsatt til annen egenkapital -683 359 2 293 571sum overføringer 9 516 641 18 993 571



Balanse – eiendeler


note 2013 2012Varige driftsmidlermaskiner og anlegg 0 47 500driftsløsøre, inventar o.a. utstyr 7 322 372 26 665sum varige driftsmidler 322 372 74 165

Finansielle anleggsmidlerinvesteringer i tilknyttet selskap 10 381 723 381 723andre langsiktige fordringer 250 000 250 000sum finansielle anleggsmidler 631 723 631 723

sum anleggsmidler 954 095 705 888

omløpsmidlerFordringerKundefordringer 5 101 961 20 766 741andre kortsiktige fordringer 9 10 875 150 4 774 021sum fordringer 15 977 112 25 540 762

Bankinnskudd, kontanter o.l. 8 7 474 027 13 984 041

sum omløpsmidler 23 451 139 39 524 803

sum eiendeler 24 405 234 40 230 691

Egenkapital note 2013 2012innskutt egenkapital aksjekapital 4, 6 100 000 100 000Egne aksjer 5 0 -5 824sum innskutt egenkapital 100 000 94 176

opptjent egenkapitalannen egenkapital 6 3 559 410 4 003 609sum opptjent egenkapital 3 559 410 4 003 609

sum egenkapital 3 659 410 4 097 785

Gjeldavsetning for forpliktelserUtsatt skatt 3 40 960 67 333sum avsetning for forpliktelser 40 960 67 333

Kortsiktig gjeldleverandørgjeld 535 764 334 618Betalbar skatt 3 2 178 315 6 372 663skyldig offentlige avgifter 2 301 659 5 554 318Utbytte 6 10 200 000 16 700 000annen kortsiktig gjeld 5 489 125 7 103 974sum kortsiktig gjeld 20 704 863 36 065 573sum gjeld 20 745 823 36 132 906

sum egenkapital og gjeld 24 405 234 40 230 691

Balanse – egenkapital og gjeld




arne Brovold adm.dir.

Mathis grimstad Styremedlem

Fredrik torgersen Styremedlem


oslo, 14.02.2014


NotEr tiL rEGNsKapEt

Lønnskostnader 2013 2012

lønn 12 615 894 14 090 679

arbeidsgiveravgift 2 574 065 2 392 494

pensjonskostnader 236 665 241 877

andre lønnsrelaterte ytelser 247 164 785 345

avsatt bonus for året 4 000 000 4 100 000

sum 19 673 788 21 610 395

Selskapet har i 2013 sysselsatt 14 årsverk.

Ytelser til ledende personer daglig leder styre

lønn og pensjon 1 191 666 34 000

annen godtgjørelse 912 200 0

sum 2 103 866 34 000

note 2 – lønn og andre ytelser

Årets skattekostnad fordeler seg på 2013 2012

Betalbar skatt 2 178 315 6 346 530

Endring i utsatt skatt -26 373 67 333

sum skattekostnad 2 151 942 6 413 863

Beregning av årets skattegrunnlag:

resultat før skattekostnad 11 668 583 25 407 434

permanente forskjeller -3 963 860 -2 500 781

Endring i midlertidige forskjeller 74 974 -240 474

Årets skattegrunnlag 7 779 697 22 666 179

oversikt over midlertidige forskjeller

driftsmidler 39 168 76 368

Fordringer 44 133 81 906

inntektsført avsatt utbytte 68 400 82 200

sum 151 701 240 474

27 %/28 % utsatt skatt 40 960 67 333

Utsattskattefordel bokføres ikke i tråd med god regnskapsskikk for små foretak.

note 3 – Skatt

Godtgjørelse til revisordet er i 2013 kostnadsført kr. 55 000 (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar. dette inkluderer teknisk utarbeidelse av årsregnskap og ligningspapirer

pensjonSelskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. ordningen oppfyller lovkravene.

BonusSelskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning.

note 1 – regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og Nrs 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

driftsinntektertjenester inntektsføres i takt med utførelsen. andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenesterbalanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.

Suksesshonorarer inntektsføres først når det foreligger endelig avtale. Selskapet får på det tidspunkt en ubetinget rett til honoraret og inntekten kan måles pålitelig.

skattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellomregnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kanreversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Klassifisering og vurdering av balanseposteranleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. omløpsmidler vurderes til laveste verdi avanskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

FordringerKundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

aksjer i datterselskap og tilknyttede selskaper stor-oslo prosjektInvesteringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak. Utbytte fra investering i Stor-oslo Management aS inntektsføres normalt i opptjeningsåret, da man anser å ha tilstrekkelig samlet innflytelse og kontroll over beslutningen til å kunne foreta inntektsføring.


ÅrsrEgnsKap stor-osLo prosjEKt asÅrsrEgnsKap stor-osLo prosjEKt as

aksjekapital antall pålydende Balanseført

ordinære aksjer 1 000 100 100 000

alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

aksjonærer aksjer Eierandel

real Costa as (arild rygg, styrets leder) 258,60 25,86 %

troya invest as (arne Brovold, daglig leder) 145,00 14,50 %

Ki invest as (Karsten Hjerholm, styremedlem) 145,00 14,50 %

sprint invest as (mathis grimstad, styremedlem) 145,00 14,50 %

stor-oslo management as 100,00 10,00 %

(arild rygg, styrets leder og Fredrik torgersen, styremedlem)

rinde as 45,00 4,50 %

Walkabout invest as 65,00 6,50 %

pared as 55,00 5,50 %

BmH invest as 41,40 4,14 %

totalt antall aksjer 1 000 100 %

note 4 – antall aksjer, aksjeeiere m.v

Selskapet har i løpet av 2013 solgt 58,24 egne aksjer til kr. 244 984,84. Pålydende på aksjene er kr 5 824.

note 5 – egne aksjer

aksjekapital Egne aksjer annen EK sum

Egenkapital 01.01.13 100 000 -5 824 4 003 609 4 097 785

salg av egne aksjer 5 824 239 161 244 985

Årets resultat 9 516 641 9 516 641

avsatt utbytte -10 200 000 -10 200 000

Egenkapital 31.12.13 100 000 -3 559 410 3 659 410

note 6 – egenkapital

inventar Kunst sum

anskaffelseskost 01.01.13 - 26 664 26 664

tilgang 408 967 408 967

avgang -

anskaffelseskost 31.12.13 408 967 26 664 435 631

akkumulerte avskrivninger 31.12.13 113 260 113 260

akkumulerte nedskrivninger 31.12.13 -

Balanseført verdi pr. 31.12.13 295 707 26 664 322 372

Årets avskrivninger 113 260

avskrivningsplan 3-5 år -

note 7 – anleggsmidler

av selskapets bankinnskudd er kr 723 262 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.

note 8 - Bankinnskudd

oversikt over sikkerhets-/pantstillelser pr 31.12.13:tinglyst factoringpant på kr 5.000.000 i favør danske Bank (pantet gjelder kassekreditten som ikke er benyttet).

andre kortsiktige fordringer inkluderer opptjente ikke fakturerte inntekter samt inntektsført utbytte fra Stor-oslo Management aS.

note 9 - garanti/pantstillelser

tilknyttet selskap eierandel resultat egenkapital Kostpris Bokført verdiStor-oslo eiendom aS 50 % -19 924 67 625 53 250 53 250trosterudveien 45 aS 25 % -215 425 -193 799 51 625 51 625Stor-oslo Management aS 20 % 11 705 671 1309 025 254 848 254 848Frogner næringspark Invest aS 20 % -148 428 -111 649 22 000 22 000Sum investeringer i tilknyttet selskap 381 723

* Foreløpige tall 2013

Inntekt på investering i aksjer består av vederlag knyttet til salg av aksjer i Fo1 Invest aS samt inntektsføring av utbytte fra Stor-oslo Management aS.

note 10

revisors beretning



ÅrsrEgnsKap stor-osLo MaNaGEMENt as



selskapets virksomhetselskapets virksomhet er å etablere, utvikle og forvalte eiendomsutviklingsprosjekter i stor-oslo regionen. arbeidet innebefatter søk etter nye prosjekter, bistand med finansiering, daglig ledelse, strategisk utvikling, forretningsførsel og aktivt arbeid med leietakere.

Virksomheten ble etablert i desember 2009 og har siden oppstart hatt god vekst i både antall ansatte, omsetning og resultat. pr. 31.12.13 forvalter selskapet 25 utviklingsprosjekter som er etablert gjennom de siste tre årene. Utviklingsprosjektene har en samlet utbyggingsverdi på ca. noK 11 milliarder.

i 2013 var selskapet rådgiver i forbindelse med etablering av 8 nye prosjekter med et samlet utbyggingspotensial på ca. noK 2,4 milliarder, innenfor segmentene bolig, handel og kontor. det er realisert ett prosjekt. det er gjennom året fremforhandlet og skrevet flere store leiekontrakter som har gitt flere prosjekter en betydelig verdiøkning.

selskapet hadde pr. 31.12.2013 ni fast ansatte. i tillegg leies det inn ressurser på regnskap.selskapets virksomhet drives fra oslo.



det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Fortsatt driftÅrsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

arbeidsmiljø, personale og likestillingstyret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. selskapet har ikke hatt langtidssykemeldte i 2013 og det har ikke forekommet skader eller ulykker.

det er ingen kvinner ansatt i selskapet og styret består i sin helhet av menn. i den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljøstyret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.


2013 2012driftsinntekter 26 745 440 32 735 573driftsresultat 11 517 941 18 721 249Årsresultat før skatt 15 117 886 20 758 769Årsresultat etter skatt 11 705 671 15 383 322

31.12.2013 31.12.2012Balansesum 20 832 757 29 971 183Egenkapital 1 309 025 3 088 032




arne Brovold Styremedlem

nils thomas lien Styremedlem

Fredrik torgersen adm.dir.


oslo, 14.02.2014


resultatregnskap

driftsinntekter og driftskostnader note 2013 2012

Honorarinntekter 26 745 440 32 735 573sum driftsinntekter 26 745 440 32 735 573

Fremmedtjenester 277 890 583 920lønnskostnad 2 11 044 274 10 556 298annen driftskostnad 3 905 335 2 874 105sum driftskostnader 15 227 499 14 014 324

driftsresultat 11 517 941 18 721 249

Finansinntekter og finanskostnaderannen renteinntekt 575 034 394 774annen finansinntekt 8 3 061 436 1 670 000annen rentekostnad 26 093 26 754annen finanskostnad 10 432 500resultat av finansposter 3 599 945 2 037 520

ordinært resultat før skattekostnad 15 117 886 20 758 769skattekostnad på ordinært resultat 3 3 412 215 5 375 447ordinært resultat 11 705 671 15 383 322

Årsresultat 11 705 671 15 383 322

overføringeravsatt til utbytte 11 400 000 13 700 000avsatt til annen egenkapital 5 305 671 1 683 322sum overføringer 11 705 671 15 383 322




Balanse – eiendeler Balanse – egenkapital og gjeld

Eiendeler note 2013 2012anleggsmidlerFinansielle anleggsmidlerinvesteringer i datterselskap 8 7 364 457 432 000lån til foretak i samme konsern 9 125 765 2 081 089investeringer i tilknyttet selskap 8 263 181 263 181lån til tilknyttet selskap 9 250 000 250 000 og felles kontrollert virksomhetsum finansielle anleggsmidler 8 003 403 3 026 270sum anleggsmidler 8 003 403 3 026 270

omløpsmidlerFordringerKundefordringer 1 598 169 5 984 730andre kortsiktige fordringer 9 6 967 652 3 341 598sum fordringer 8 565 821 9 326 328

Bankinnskudd, kontanter o.l. 6 4 263 533 17 618 584sum omløpsmidler 12 829 354 26 944 913

sum eiendeler 20 832 757 29 971 183

Egenkapital og gjeld note 2013 2012

innskutt egenkapitalaksjekapital 4, 5 1 250 000 1 250 000sum innskutt egenkapital 1 250 000 1 250 000

opptjent egenkapitalannen egenkapital 59 025 1 838 032sum opptjent egenkapital 59 025 1 838 032

sum egenkapital 5 1 309 025 3 088 032

Gjeldavsetning for forpliktelserUtsatt skatt 8 246 14 028sum avsetning for forpliktelser 8 246 14 028

Kortsiktig gjeldleverandørgjeld 2 828 562 965Betalbar skatt 3 0 5 361 419skyldig offentlige avgifter 913 299 1 914 174Utbytte 11 400 000 13 700 000annen kortsiktig gjeld 7199 358 5 330 565sum kortsiktig gjeld 19 515 486 26 869 123sum gjeld 19 523 732 26 883 151





arne Brovold Styremedlem




oslo, 14.02.2014



Lønnskostnader 2013 2012

lønn 7 429 030 5 713 632

arbeidsgiveravgift 1 421 644 990 091

pensjonskostnader 135 377 99 942

andre lønnsrelaterte ytelser 308 223 1 002 633

avsatt bonus for året 1 750 000 2 750 000

sum 11 044 274 10 556 298

Ytelser til ledende personer daglig leder styre

lønn 1 191 666 150 000

annen godtgjørelse 1 292 200

sum 2 483 866 150 000

Styremedlemmer som er ansatt i selskapet mottar ikke styrehonorar. disse er, sammen med daglig leder, dekket av selskapets ordinære pensjonsordning.

Godtgjørelse til revisordet er i 2013 kostnadsført kr. 31 817 (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar.

pensjonSelskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. ordningen oppfyller lovkravene.

BonusSelskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning.

note 2 – lønn og andre ytelser note 3 – Skatt

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og Nrs 8 – God regnskapsskikk for små foretak.

driftsinntektertjenester inntektsføres i takt med utførelsen. andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.

Suksesshonorarer inntektsføres først når det foreligger endelig avtale. Selskapet får på det tidspunkt en ubetinget rett til honoraret og inntekten kan måles pålitelig.

skattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier.

Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Klassifisering og vurdering av balanseposteranleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.


aksjer i datterselskap og tilknyttede selskaperInvesteringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak. Utbytte fra investering i Stor-oslo Prosjekt aS inntektsføres normalt i opptjeningsåret, da man anser å ha tilstrekkelig samlet innflytelse og kontroll over beslutningen til å kunne foreta inntektsføring.

Årets skattekostnad fordeler seg på: 2013 2012

Betalbar skatt - 5 356 379

avgitt skatt på konsernbidrag 3 417 997 -

Endring i utsatt skatt -3 028 19 068

sum skattekostnad 3 414 969 5 375 447

Beregning av årets skattegrunnlag:

resultat før skattekostnad 15 117 886 20 758 769

permanente forskjeller -2 910 755 -1 578 745

Endring i midlertidige forskjeller - -50 100

avgitt konsernbidrag -12 207 131

Årets skattegrunnlag - 0 19 129 924

Betalbar skatt i balansen:

Betalbar skatt på årets resultat 3 417 997 0

Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag - 3 417 997 0

Betalbar skatt i balansen 0 0

oversikt over midlertidige forskjeller: 2013 2012

inntektsført avsatt utbytte 30 542 50 100

sum 30 542 50 100

27 % utsatt skatt 8 246 14 028




ordinære aksjer 50 000 25 1 250 000



stor-oslo prosjekt as v/ arne Brovold, styremedlem 10 000 20,00 %

real Costa as v/ arild rygg, styrets leder 10 425 20,85 %

BmH invest as 2 075 4,15 %

Freto invest as v/Fredrik torgersen, adm.direktør 10 000 20,00 %

Expo invest as 7 500 15,00 %

argentum invest v/ nils thomas lien, styremedlem 10 000 20,00 %

totalt antall aksjer 50 000 100 %


aksjekapital annen EK sum

Egenkapital 01.01.13 1 250 000 1 838 032 3 088 032

Årets resultat 11 705 671 11 705 671

avgitt konsernbidrag -2 084 678 -2 084 678

avsatt utbytte -11 400 000 -11 400 000

Egenkapital 31.12.13 1 250 000 59 025 1 309 025

Selskapet har ingen heftelser per 31.12.2013

datterselskap eierandel resultat egenkapital Kostpris Bokført verdihaugerud Boliginvest 1 aS 100 % -11 319 603 -5 305 169 6 810 457 6 810 457haugerud Boliginvest 2 aS 100 % -2 752 377 106 000 106 000 106 000eiendomsselskapet 18 aS 100 % -12 225 87 775 112 000 112 000eiendomsselskapet 19 aS 100 % -14 433 12 057 567 112 000 112 000eiendomsselskapet 24 aS 100 % -12 979 87 021 112 000 112 000eiendomsselskapet 25 aS 100 % -9 311 97 023 112 000 112 000Sum investeringer i datterselskap 7 364 457

* Basert på foreløpige tall 2013

det er ikke utarbeidet konsernregnskap da selskapene samlet ikke overstiger kravene i regnskapsloven § 3-2.

det er i 2013 etterbetalt oppgjør for salg av aksjer i Fo1 Invest aS med kr 1 938 088. det ble også utbetalt kr 103 276 mer i utbytte fra Stor oslo Prosjekt aS enn det som ble avsatt i årsregnskapet for 2012.

note 7 - garanti/pantstillelser


note 6 – Bankinnskudd

av selskapets bankinnskudd er kr 373 768 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.

note 8 – Investering i aksjer

selskap type lån rente SaldoFrogner næringspark Invest aS ansvarlig - 1 040 000trosterudveien 45 aS ansvarlig - 250 000haugerud Boliginvest 1 aS driftslikviditet (ramme mnok 10) 8 % 5 618 066haugerud Boliginvest 2 aS driftslikviditet (ramme mnok 4) 8 % 2 892 565

Mellomværende med haugerud Boliginvest 1 aS og haugerud Boliginvest 2 aS er i regnskapet nettet mot avgitt konsernbidrag. andre kortsiktige fordringer består av opptjente ikke fakturerte inntekter samt inntektsført utbytte fra Stor-oslo Prosjekt.

note 10 – annen kortsiktig gjeld

note 9 - Mellomværende med datterselskaper og tilknyttede selskaper

annen kortsiktig gjeld inkluderer skyldig konsernbidrag på 3,696 Mnok etter nettoføring mot haugerud Boliginvest 1 og 2 aS.

revisors beretning



styret i stor-oslo invest as. F.v: Nikolai olsen, Karsten Hjertholm, arild rygg og Nils thomas Lien.

ÅrsrEgnsKap stor-osLo iNVEst as


selskapets virksomhet selskapets virksomhet er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter alene eller sammen medandre investorer der søsterselskapene stor-oslo prosjekt as og stor-oslo Management ashar en aktiv rolle.

Virksomheten ble etablert i juni 2008 og har gjennom emisjoner og realiserte prosjekter blittbetydelig oppkapitalisert. selskapet har pr. 31.12.13 deleierskap i totalt 23 prosjekter, og haren samlet verdijustert egenkapital på ca. noK 130 mill.

stor-oslo invest as har gjennom 2013 investert totalt noK 21,4 mill. fordelt på 6 nyeprosjekter. selskapet har deltatt i to boligprosjekter som er ferdigstilt i 2013. porteføljen ergodt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene.

selskapet har ved inngangen av 2014 en investeringskapasitet på ca. 15 mill. dette sammenmed forventede realiseringer utover i 2014 gjør at selskapet er godt posisjonert for nyeinvesteringer i inneværende år.

Virksomheten drives fra oslo.



det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for detframlagte årsregnskapet.

Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

arbeidsmiljø, personale og likestilling selskapet har i 2013 ikke beskjeftiget noen ansatte. styret og daglig leder består kun av menn. i den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetningen vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.


2013 2012driftsinntekter 0 0driftsresultat -1 974 605 -1 250 058Årsresultat før skatt 5 808 433 13 460 934Årsresultat etter skatt 3 720 752 13 460 934

31.12.2013 31.12.2012Balansesum 105 391 183 76 957 881Egenkapital 82 513 633 61 451 724Egenkapitalandel 78,3 % 79,9 %



nikolai g. olsen Styremedlem


Karsten hjertholm Styremedlem

oslo, 14.02.2014


resultatregnskap

driftsinntekter og kostnader note 2013 2012

annen driftskostnad 2 1 974 605 1 250 058sum driftskostnader 1 974 605 1 250 058

driftsresultat -1 974 605 -1 250 058

Finansinntekter og finanskostnaderinntekt på investering i annet foretak i samme konsern 2 862 895 16 514 247annen renteinntekt 581 229 363 208annen finansinntekt 6 296 917 1 078 144nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler 0 1 300 000annen rentekostnad 1 958 003 1 867 693annen finanskostnad 0 76 914resultat av finansposter 7 783 038 14 710 992

ordinært resultat før skattekostnad 5 808 433 13 460 934skattekostnad på ordinært resultat 3 2 087 681 0

ordinært resultat 3 720 752 13 460 934

Årsoverskudd 3 720 752 13 460 934

overføringeravsatt til utbytte 5 5 800 000 13 365 914avsatt til annen egenkapital 5 -2 079 248 95 020sum overføringer 3 720 752 13 460 934

Balanse – eiendeler

note 2013 2012

anleggsmidlerimmaterielle eiendelerUtsatt skattefordel 3 0 2 087 681sum immaterielle eiendeler 0 2 087 681

Varige driftsmidlerdriftsløsøre, inventar o.a. utstyr 21 958 21 958sum varige driftsmidler 21 958 21 958

Finansielle anleggsmidlerinvesteringer i tilknyttet selskap 6 45 665 057 30 631 357investeringer i aksjer og andeler 6 34 675 213 29 356 390sum finansielle anleggsmidler 80 340 270 59 987 747

sum anleggsmidler 80 362 228 62 097 386

omløpsmidlerFordringerandre kortsiktige fordringer 9 10 312 593 12 249 152sum fordringer 10 312 593 12 249 152

Bankinnskudd, kontanter o.l. 14 716 362 2 611 343

sum omløpsmidler 25 028 955 14 860 495

sum eiendeler 105 391 183 76 957 88



Balanse – egenkapital og gjeld

note 2013 2012

innskutt egenkapitalaksjekapital 4 55 187 185 41 481 785Egne aksjer -3 974 855 -761 260overkurs 34 729 620 17 860 970sum innskutt egenkapital 85 941 950 58 581 495

opptjent egenkapitalannen egenkapital -3 428 318 2 870 229sum opptjent egenkapital -3 428 318 2 870 229

sum egenkapital 5 82 513 633 61 451 724

Gjeldgjeld til kredittinstitusjoner 8 15 000 000 0sum annen langsiktig gjeld 15 000 000 0

Kortsiktig gjeldleverandørgjeld 36 563 52 563Betalbar skatt 3 0 2 087 681Utbytte 5 800 000 13 365 914annen kortsiktig gjeld 2 040 988 0sum kortsiktig gjeld 7 877 551 15 506 157

sum gjeld 22 877 551 15 506 157



Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og Nrs 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

investeringer og inntektsføringInvesteringer er vurdert etter kostmetoden, med nedskrivning i de tilfeller der verdinedgangen ikke anses å være forbigående.

Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost. Utbytte fra selskap hvor Stor-oslo Invest aS har bestemmende innflytelse regnskapsføres det samme året som givende selskap avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt / utbetaling skjer.

skattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellomregnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret . Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Klassifisering og vurdering av balanseposteranleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. anleggsmidler er vurdert til

anskaffelseskost. varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.


EstimaterUtarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.



nikolai g. olsen Styremedlem


Karsten hjertholm Styremedlem

oslo, 14.02.2014


NotEr tiL rEGNsKapEt

Årets skattekostnad fordeler seg på 2013 2012Betalbar skatt - 2 087 681endring i utsatt skatt 2 087 681 -2 087 681Sum skattekostnad 2 087 681 -

Beregning av årets skattegrunnlag:resultat før skattekostnad 5 808 433 13 460 934

permanente forskjeller:nedskrivning på aksjer - 1 300 000Skattemessig overskudd på andel i deltakerlignet selskap 143 413 13 986 570gevinst ved realisasjon av aksjer -2 862 895 -16 514 247tilbakeføring av inntektsført utbytte -176 000 -700 840tilbakeføring av inntektsført utdeling fra KS -6 120 917 -andre forskjeller -46 523 64 789endring i midlertidige forskjeller - -anvendelse av fremførbart underskudd - -4 141 201Årets skattegrunnlag -3 254 489 7 456 005

Betalbar skatt i balansen:Betalbar skatt på årets resultat - 2 087 681Sum betalbar skatt i balansen - 2 087 681

oversikt over midlertidige forskjellerandel i deltakerlignede selskap (resultatforskjeller) - -7 456 005Underskudd til fremføring -3 254 490 -Sum -3 254 490 -7 456 005

27 % utsatt skatt/skattefordel -911 257 -2 087 681

note 3 – Skatt


ordinære aksjer 649 261 85 55 187 185



real Costa as (arild rygg, styrets leder) 148 220 22,83 %

Brødrene Jensen as 98 266 15,14 %

nomoco Eiendom as 85 686 13,20 % (nikolai gomez olsen, styremedlem)

Ki invest as (Karsten Hjertholm, styremedlem) 50 520 7,78 %

stor-oslo invest as (egne aksjer) 46 763 7,20 %

troya invest as 36 781 5,67 %

Expo Holding as (Fredrik torgersen, adm.dir.) 36 671 5,65 %

Walkabout invest as 26 837 4,13 %

Freto invest as (Fredrik torgersen, adm.dir.) 19 666 3,03 %

Hjørnet rms as 16 180 2,49 %

Win as 13 035 2,01 %

sprint invest as 12 308 1,90 %

pared as (nikolai gomez olsen, styremedlem) 11 878 1,83 %

argentum invest as (nils thomas lien, styremedlem) 10 451 1,61 %

richard Zagar 8 000 1,23 %

Expo invest as 7 741 1,19 %

lars Eirik Heramb Fjeld 5 890 0,91 %

investmaer as 4 300 0,66 %

m. Bremnæs invest as 4 000 0,62 %

rinde as 2 558 0,39 %

thomas Børnich 1 500 0,23 %

graff invest as 1 000 0,15 %

ragnhild Bjella skjørten 505 0,08 %

Kathinka lien augustine 505 0,08 %

sum 649 261 100 %


LønnskostnaderSelskapet har ikke hatt ansatte gjennom året 2013.

Ytelser til ledende personerdet har ikke blitt utbetalt lønn eller annen godtgjørelse til daglig leder eller styret i 2013.

Godtgjørelse til revisordet er i 2013 kostnadsført kr 102 125 (inkl. mva) i revisjonshonorarer. dette inkluderer 21 500 (eks. mva) for andre attestasjonstjenester samt teknisk bistand i forbindelse med teknisk utarbeidelse av årsregnskap og ligningspapirer.

note 2 – lønn og andre ytelser




note 6 – Investeringer

tilknyttet selskap aksjekapital overkursfond egne aksjer annen eK Sumegenkapital 01.01.13 41 481 785 17 860 970 -761 260 2 870 229 61 451 724Kapitalforhøyelse 13 705 400 16 868 650 30 574 050erverv av egne aksjer -3 213 595 -4 219 299 -7 432 894Årets resultat 3 720 752 3 720 752avsatt utbytte -5 800 000 -5 800 000egenkapital 31.12.13 55 187 185 34 729 620 -3 974 855 -3 428 318 82 513 633

tilknyttet selskap Kontor eier- og resultat egenkapital Kostpris Bokført stemmeandel (100 %) (100 %) verdirugen eiendom aS* oslo 22,00 % -441 807 26 259 1 032 691 282 691Millennium Property II aS** oslo 23,73 % -433 000 -7 219 000 1 192 280 1 192 280Millennium Property aS/KS* oslo 18,605 % -1 003 000 1 966 000 4 214 769 4 214 769good hope Properties aS** oslo 37,84 % -627 000 4 532 000 2 155 637 1 605 637Konowsgate 67 B aS* oslo 31,92 % -3 924 155 26 211 600 12 032 000 12 032 000oslo Øst holding aS* oslo 20,00 % -471 471 15 287 400 3 580 000 3 580 000nedre romerike Boligutvikling aS* oslo 33,00 % 346 361 23 978 579 7 723 980 7 723 980eiendomsselskapet 21 aS* oslo 20,00 % 2 291 233 10 708 767 3 253 000 3 253 000Sannergata 3 Invest aS* oslo 20,00 % -2 738 186 27 261 814 6 002 400 6 002 400hovseterveien 70-72 aS* oslo 27,50 % -2 486 314 18 513 686 5 778 300 5 778 300Sum investeringer i tilknyttet selskap 45 665 057

investering i aksjer og andelerPilestredet Park Invest aS** oslo 5,34 % 104 000 1 498 000 80 025 80 025Skårer Syd holding aS* oslo 15,00 % -3 927 105 24 172 012 3 711 273 3 711 273Solbakken 1-7 aS* oslo 10,00 % -4 986 057 12 552 772 2 010 000 2 010 000hellerudsletta eiendom holding aS** oslo 0,78 % 2 003 000 183 666 000 198 000 198 000grunneiernes tomteselskap aS** oslo 10,00 % -99 000 2 310 000 709 375 709 375Sørkedalsveien 8 holding aS* oslo 9,90 % - 105 300 648 10 692 990 10 692 990lørenveien Utvikling aS* oslo 10,00 % 3 415 780 100 303 460 11 500 000 11 500 000newton aS** oslo 0,11 % -4 937 000 -2 438 000 40 000 40 000Phoenix Petrol Station aS** oslo 0,16 % 10 000 10 000Frogner næringspark Invest aS* oslo 18,00 % 148 428 -111 649 66 000 66 000høvikhagen aS* oslo 12,50 % -3 082 891 20 904 125 3 000 750 3 000 750t8 holding aS* oslo 15,00 % -2 367 857 15 332 143 2 656 800 2 656 800Investering i andre selskap 34 675 213

* Foreløpige tall 2013** Årsregnskap 2012

Selskapet har stilt følgende sikkerhet for 3. manns gjeldsforpliktelser:

til sikkerhet for alt ansvar selskapet har til danske Bank vedrørende salg av Fo1 Invest aS er det stilt følgende sikkerhet:1. prioritet panterett i 309 aksjer i Millenium Property II aS1. prioritet panterett i 1100 aksjer i Solbakken 1-7 aS

Kontantdepoet som er stilt til sikkerhet ovenfor danske Bank vedrørende Fo1 Invest aS er på kr 157 000.

til sikkerhet for byggelån og garantier ovenfor kjøpere i selskapet Millennium Property II aS har selskapet stilt en proratarisk selvskyldnerkausjon på kr. 1.779.750

note 8 – Sikkerhetsstillelse

note 9 – gjeld

Selskapet har per 31.12.13 en langsiktig gjeld i form av en nedbetalingskreditt til Pareto på mnook 15

gjelden renteberegnes med 7 % per år, og forfaller til betaling 30.3.2015.det er stilt sikkerhet i selskapets investeringer i aksjer.

tilknyttet selskap Fordring

millennium property ii as 3 878 314

Frogner næringspark invest as 3 120 000

solbakken 1-7 as 2 512 000

sum 6 998 314

note 10 – Mellomværende med tilknyttede selskaper

revisors beretning



1

statoilbygget, Fornebunytt kontorbygg og parkeringshus for statoil, 65 000 kvm kontor og 50 000 kvm parkeringsgarasje. Ferdigstilt: 2012.

5

sjølyst arkenUtvikling av ny masterplan for hele området. Ferdigstilt: 2009.

2

scandic-Hotell, Fornebunytt hotell, 330 rom, 27 000 kvm. Ferdigstilt: 2013.

tollbugata 7ombygging til kontorer i Kvadraturen i oslo.realisert: 2011.

6 7

Kunnskapens Husnytt næringsbygg for kunnskapsbedrifter i skedsmo kommune. Ferdigstilt: 2009.

skøyenhagen Næringnytt kontorbygg for multiconsult as.Ferdigstilt: 2008.

8

rEFEransEprosJEKtEr NæriNG

3

ryenstubben 10Kontorbygg for gK norge as på ryen i oslo. 14 000 kvm. Ferdigstilt: 2012.

pilestredet 28Kontorbygg, bygget for Entra Eiendom, med forskjellige leietakere. 3 800 kvm. Ferdigstilt: 2012.

4


rEFEransEprosJEKtEr NæriNG

9

Borgartingnytt tinghus for Borgarting lagmannsrett i munch-kvartalet i oslo. Ferdigstilt: 2005.

13

posthusetrehabilitering av postgirobygget i oslo. påbygg på henholdsvis 6 og 4 etasjer. Ferdigstilt: 2003.

10

Ut (Universitetsgaten 2)Hovedkontor for Helsedirektoratet i oslo, samt noen mindre butikker og postkontor.Ferdigstilt: 2003.

akersgata 51total rehabilitering, ombygging og påbygging av aftenposten sitt tidligere hovedkontor i akersgata i oslo. Ferdigstilt: 2007.

14 15

Kr. augusts gate 23rehabilitering av verneverdig gård i oslo for etablering av nytt hovedkontor for nasjonalmuseet. Ferdigstilt: 2005.

politi- og tinghus i MossBygging av nye kontorer og rettssaler.Ferdigstilt: 2003.

16

11

Vøyenengany ungdomsskole og flerbrukshall i Bærum kommune. Ferdigstilt: 2007.

statens strålevernrehabilitering og påbygging av kontorbygg.Ferdigstilt: 2006.

12


Bak f.v: Gunnar rinde og Geir johnsen. Midten fra venstre: Carl Henrik Graff, Kathinka Lien augustine og Erlend ramnefjell. Foran fv. thomas Børnich og Martin Bremnæs.


rEFEransEprosJEKtEr BoLiG

1

skullerud torg135 selveierleiligheter. 11 000 kvm. Ferdigstilt: 2012.

5

Nedre skøyen vei 218 selveierleiligheter av høy kvalitet på skøyen i oslo. Ferdigstilt: 2006.

2

Big City Life113 leiligheter, barnehage, butikk og kontorer i pilestredetpark i oslo. Ferdigstilt: 2008.

Wexels plass284 nye leiligheter og 1 000 kvm forretningsbygg i Herslebsgate i oslo. Ferdigstilt: 2007.

6 7

skøyenhagen208 leiligheter på skøyen i oslo. Ferdigstilt: 2008.

Christian Kroghs gate 30gammel ærverdig teglstens-gård fra 1897, konvertert fra lager/industribygg til rimelige boliger for etableringsmarkedet. Ferdigstilt: 2007.

8

3

pilestredet park Utsyn138 leiligheter i pilestredet park i oslo.Ferdigstilt: 2007.

Ekebergpynten10 terrasseleiligheter i Hans C. gjefles vei i oslo.Ferdigstilt: 2007.

4


Stor-oslo eiendom er medlem av norwegian green Building Council (ngBC) og leder BreeaM sertifiseringen av flere store næringsbygg i oslo-regionen.

stor-oslo Eiendom tar miljøet på alvor.

statoil bygget på Fornebu for it-Fornebu as sertifisering: Very Good

schweigaardsgate 16 for Entra Eiendom as (nytt hovedkontor for statoil Fuel and retail) sertifisering: Excellent

profilbygget på Fornebu for it-Fornebu as (nytt hovedkontor for accenture) sertifisering: Very Good

Følgende bygg er under sertifisering i samarbeid med ngBC:


Besøksadresse: KirKEgata 17 -5 etg. 0153 oslopostadresse: postBoKs 606, 0106 oslotelefon: 21 60 52 20telefax: 21 60 52 21E-post: [email protected]

Documents

Stor-Oslo Eiendom Årsrapport 2013