Realkredit- og prioritetslån 2020 - kfst.dk...2020/04/15 · 6.3 Prissammenligning ..... 36 SIDE 4 KAPITEL 1 SAMMENFATNING Kapitel 1 Sammenfatning 1.1 Baggrund for redegørelsen

Realkredit-ogprioritetslånPriserogmarkedsudvikling

April2020

Realkredit-ogprioritetslån–PriserogmarkedsudviklingKonkurrence-ogForbrugerstyrelsenCarlJacobsensVej352500ValbyTlf.:+4541715000E-mail:[email protected]ørelsenerudarbejdetafKonkurrence-ogForbrugerstyrelsenApril2020

Indhold

Kapitel1 Sammenfatning.................................................................................................................................4

1.1 Baggrundforredegørelsen................................................................................................................4 1.2 Indtjeningfrabidragoggebyrer.....................................................................................................4Kapitel2 Bidragoggebyrer.............................................................................................................................9

2.1 Udviklingibidragssatser....................................................................................................................9 2.2 Udviklingikursskæring...................................................................................................................12 2.3 Gebyreriforbindelsemedlåneoptagelse................................................................................14 2.4 Indtægterialt........................................................................................................................................15Kapitel3 Realkreditinstitutternesdrifts-ogtabsomkostninger...................................................18

3.1 Realkreditinstitutternesdrifts-ogtabsomkostninger.......................................................18Kapitel4 Realkreditinstitutternesindtjening......................................................................................22

4.1 Realkreditinstitutternesindtjeningsevne................................................................................22 4.2 Vurderingafindtjeningsniveau....................................................................................................23Kapitel5 ØvrigeMarkedsforhold...............................................................................................................26

5.1 Udlåntilejerboligerogfritidshuse.............................................................................................26 5.2 Husholdningernesrealkreditgæld..............................................................................................27 5.3 Realkreditinstitutterne.....................................................................................................................29 5.4 Begrænsetforbrugermobilitetpårealkreditmarkedet.....................................................30 5.5 Formidlingafrealkreditlån.............................................................................................................32 5.6 Statuspåkapitalkravtilrealkreditinstitutterne...................................................................33Kapitel6 Prioritetslån....................................................................................................................................35

6.1 Prioritetslån...........................................................................................................................................35 6.2 Prioritetslånsomalternativellersupplerendeboligfinansiering................................35 6.3 Prissammenligning.............................................................................................................................36

SIDE 4 KAPITEL 1 SAMMENFATNING

Kapitel1Sammenfatning

1.1 BaggrundforredegørelsenDen26.januar2017indgikSocialdemokratiet,Venstre,DanskFolkeparti,DetKonservativeFol-kepartiogLiberalAllianceenaftaleomøgetgennemsigtighedogmobilitetpårealkreditmarke-det. 1Afaftalenspunkt9fremgår:”Herudover vil Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen i samarbejde med Forbrugerombudsmanden

’en gang om året redegøre for udviklingen i bidragssatser, rentetillæg m.v. og i de markedsforhold,

som institutterne agerer i. Det vil bidrage til gennemsigtighed om konkurrencen på realkredit-

markedet.”

Denneredegørelse–somerdenandenredegørelseirækken–følgeroppådettepunktiaftalen.2Konkurrence-ogForbrugerstyrelsenhartilbrugforredegørelsenindhentetoplysningerhosdefemstørsterealkreditinstitutter,samtforetagetenspørgeskemaundersøgelsehos15pengein-stitutter.Selvomspørgeskemaetikkeersendttilallepengeinstitutter,vurderesdeindkomnesvaratgiveetnogenlundedækkendebilledeafmarkedet,daderesponderendepengeinstitut-terstårforlangthovedpartenafudbuddetafprioritetslån.1.2 IndtjeningfrabidragoggebyrerDetsamledeudlånfradanskerealkreditinstituttervar i2018pågodt2.750mia.kr.,hvilketsvaredetilomtrent123pct.afbruttonationalproduktet(BNP).Herafhavdehusholdningernesamletsetrealkreditlånmedpantideresejerboligellerfritidsboligforomkring1.600mia.kr.Siden2011hardetsamlederealkreditudlåntilhusholdningermedsikkerhediejerboligerogfritidshuseliggetretstabiltpå71-73pct.afBNP.Realkreditinstitutternesindtægterstammerfrabidragoggebyrer(fxkursskæring),somlånta-gernebetalerforbl.a.oprettelseogadministrationafderesrealkreditlån.Indtægtenfrareal-kreditudlåntilprivateogerhvervudgjorde25,3mia.kr.i2018,hvilketsvarertilknap0,9pct.afudlånene.Deterca.50pct.mereendi2005-2008,hvordisseindtægterudgjordeigennem-snit0,6pct.afudlånet.3Denkraftigestigningiindtægternefraudlånsforretningenharisærvæ-retdrevetafstørrebidragoghøjeresatserforkursskæringsiden2009.Stigningenidisseind-tægterhardermedsamletsetværetstørreendfaldetiafkastetfrafondsmidlerne.Dermederindtægterneirealkreditinstitutternesamletsetstegetdesenereår.Desenestestørrestigningeribidragssatserneblevgennemførti2016,ogsidenharbidragssat-serneværetforholdsvisstabile, jf. figur1.1.Sidenforrigeredegørelseblevoffentliggjorti fe-bruar2019,harrealkreditinstitutterneikkejusteretderesbidragssatseroggebyrerinogetsær-ligtomfang.

__________________1

Alternativettilsluttedesigefterfølgendeaftalen.2

Denførsteredegørelseompris-ogmarkedsudviklingforrealkredit-ogprioritetslånudkomifebruar2019.3

Siden2008erdettotaleudlånsteget37,5pct.fragodt2.000mia.kr.tilgodt2.750mia.kr.

SIDE 5 REALKREDIT- OG PRIORITETSLÅN

Figur1.1Udviklingibidragssatserneforforskelligerealkreditlån(ejerboliger–vedfuldbelåning)

Note1:NykreditafgaviforbindelsemedfusionenmedTotalkrediti2003ettilsagnom,atbidragssatsenforlånoptagetiNykreditRealkreditikkemåtteoverstige0,50pct.vedfuldbelåning.I2011blevdetmaksimalebidragforøgettil0,55pct.forfastforrentedelånog0,60pct.forvariabeltforrentedelån.I2017trafKonkurrencerådetafgørelseom,atdenmaksimalesatsforeksisterendeNykredit-kunderfortsater0,55pct.forfastforrentedelån,0,75pct.forF1-F4lån(medogudenafdrag)og0,70pct.forøvrigelån,mensNykreditfornyekunderiNykreditRealkreditstårfritiforholdtilatkunnesættenyebidragssatser.IfigurenvisesalenesatsernefordeafNykreditskunder,somer/harværetomfattetaffusionstilsagnet.Dissesatserindgårikkeiberegningenafgennemsnittet.

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

1,25

1,35

1,45

2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

Fastforrentet lån med afdrag

Pct.

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

1,25

1,35

1,45

2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

Cita-baserede variabelt lån med afdrag [3]

Pct.

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

1,25

1,35

1,45

2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

F5-lån uden afdrag

Pct.

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

1,25

1,35

1,45

2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

F3-lån uden afdrag

Pct.


Note2.:I2017lanceredeNykreditkonceptetKundeKroner,dergælderforalleboligejeremedrealkreditlåniTotalkredit,samtevt.nyekunderiNykredit,derikkeeromfattetaftilsagnetnævntinote1.Ordningenbetyder,atendelafNykreditsoverskudtilbageførestil låntagerneiefterfølgenderegnskabsår.AktueltmarkedsførerNykredit/Totalkredit,atkundernefår0,15pct.afderesrestgældpr.åriKundeKronerfremtil31.december2021.

Note3:Cita-baseredevariabeltforrentederealkreditlånblevførstlanceretomkring2013.Disselånomfatterbl.a.F-korthosTotalkredit,FlexKorthosRealkreditDanmarksamtKortRentehosNordeaKredit.JyskeRealkredittilbyderp.t.ikkevariabeltforrentederealkreditlån,dererknyttetoppåCita-renten.JyskeRealkreditsrealkreditlånmedrentetilpasning–JyskeRentetilpasningF1–harp.t.sammebidragssatssomfremgåraffiguren(0,75pct.).

Anm.:Figurenviserfaktiskeændringerogikketidspunktforvarslingenafændringerne.Bidragssatserneifigurenerberegnetiforholdtilenbelåningpå80pct.afenejerboligsværdi.

Kilde:Indsamlet hos udbyderne.

Stigningerneiindtægternefraudlånsforrentningenharmedførtenforøgelseafrealkreditsek-torensegenkapitalforrentningefterenperiodeunderfinanskrisen,hvorindtægternevarrela-tivtlave,jf.figur1.2.Iperioden2015-2019harmerafkastetefterskatvedatinvestereirealkreditfremforen10-årigstatsobligationliggetpåomkring8pct.igennemsnit.Determereendideforegåendeca.20år,hvormerforrentningenikkepånogettidspunktharværetstørreend5pct.Dethøjeremerafkastskalblandtandetsesisammenhængmeddegennemførtebidragsstigningersiden2009ogbegrænsedetabdesenereår.I forhold til 2017 faldt egenkapitalforrentningen en anelse i 2018. Baseret på tal for førstehalvår2019serdetdogudtil,atrealkreditinstitutternei2019fårenforrentningafkapitalenpåniveaumed2017.Iforholdtildenrisikofrirenteliggerforrentningeni2019fortsathøjt.


Figur1.2Realkreditinstitutternesegenkapitalforrentningiforholdtildenrisikofrierente

(a) Udviklingen i egenkapitalforrentningen og risikofrie rente (b) Forskel mellem egenkapitalforrentning og risikofri rente

Note1: Egenkapitalforrentningen er i perioden 1996-2018 baseret på tal fra Fi-nanstilsynet. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har beregnet egenkapitalfor-rentningenfor1.halvår2019påbaggrundafRealkreditinstitutterneshalvårsrap-porter.Resultaternefor1.halvår2019eromregnettilhelårstal.Destorefaldiegen-kapitalforrentningeni2008og2011skyldesnegativkursreguleringiNykredit.Kor-rigeres herfor, er egenkapitalforrentningen højere end den risikofrie rente overheleperioden

Note2:Rentenforen10-årigdanskstatsobligationanvendessomproxyfordenrisikofrirente.

Kilde: Danmarks statistik, Finanstilsynet og egne beregninger på baggrund af real-

kreditinstitutternes halvårsrapporter for 2019

Anm.:Figurenviserforskellenmellemkurverneifigur1.2(a)

Kilde: Danmarks statistik og Finanstilsynet

Realkreditinstitutternekananvendeeteventueltoverskudtilopbygningafegenkapitalellertiludbyttebetalingtilaktionærerne.Forregnskabsårene2016og2017erderudbetaltudbytterfraRealkreditDanmark,NordeaKreditogNykredit(kunfor2017),påsamletgodt15mia.kr.(svarendetilca.60pct.afåretsresultatefterskati2016og2017hosdetrerealkreditinstitut-ter).I2018harRealkreditDanmark,NordeaKreditogNykreditudbetaltca.9mia.kr.iudbyttesvarendetilca.70pct.afåretsresultatefterskat.Nykreditsstørsteaktionær,ForenetKredit,besluttedeimarts2018attilbageføre2,4mia.kr.tilNykredit-koncernentiludbetalingi2018og2019.Detteblevimarts2019fulgtopmedennybeslutningomattilbageføre1,25mia.kr.tilNykredit-koncernentiludbetalingi2020.JyskeRealkreditogDLRKreditharikkeudbetaltudbytteefterdetrenævnteregnskaber.Kapitaldækningenersideløbendeblevetstyrketdesenereår.Somvedforrigeredegørelseerdetstyrelsensopfattelse,atrealkreditinstitutterneoverordnetergodtrustetiforholdtilimple-menteringenafnyekapitalkravsregleriforlængelseafBaselIV-anbefalingerne,derkomide-cember2017.Kraveneindfasesgradvistfra2022ogfremmod2027.BaselIV-anbefalingerneskaldogførstgennemenprocesiEUforatbliveomsattilkonkretEU-lovgivning.


Dererstadigbegrænsetkundemobilitetmellemrealkreditinstitutterne.Desenestegodt10årerdetmellem1og2pct.aflåntagerne,derårligtskifterrealkreditinstitut.I2018varkundemo-biliteten0,9pct.mensdeni2015varpå1,9pct.Andelenaflåntagere,deriforbindelsemedomlægningaflånsamtidigskifterrealkreditinstitut,erfaldetmarkantsiden2004.Omkring9pct.aflåntagerne,deromlagdelån,skifterrealkreditinstitutsamtidigmedomlægningeni2018.I2004vartalletomkring22,5pct.Denfaldendemobilitetafspejlersåledesogså,atenmindreandelafdekunder,deromlæggerlån,samtidigvælgeratskifterealkreditinstitut.Denafdæm-pedemobilitetskalblandtandetsesisammenhængmed,atforskelleneiprisernepårealkre-ditlånirealkreditinstitutterneerbegrænsede,ogherunderatstørreforskellenormaltermid-lertidige.Pengeinstitutternesprioritetslåneralmindeligvisdyrereendetrealkreditlånforprivatekun-der,derønskeretlåniejerbolig.Deårligeomkostningeriprocent(ÅOP)foretprioritetslånmedvariabelrentemedafdraglåperaugust2019igennemsnitpå1,91pct.,mensÅOPforettilsvarenderealkreditlån(F-kortmedafdrag)var0,61pct.Dererdogenkeltepengeinstitutter,derudbyderprioritetslåntilenlaverepris,ogprioritetslånenekandermedinogletilfældekon-kurreremedprisernepåvisserealkreditlån.DetbilligsteprioritetslånhavdeenÅOPpå0,61pct.,hvilketerpåniveaumedprisenpåettilsvarenderealkreditlån.Somnogetnytiforholdtildenførsteredegørelsefrafebruar2019harstyrelseninærværenderedegørelseogsåinddragetDLRKredit.DLRKreditsmarkedsandelirelationtillåntilejerboli-gerogfritidshuseermegetbeskeden,jf.figur5.5.UdfordringenforDLRKreditiforholdtilatkunnefåenstørreporteføljeaflåntilejerboligerer,atdepengeinstitutter,somiøvrigtsamar-bejdermedDLRKreditomformidlingaflåntillandbrugs-ogbyerhvervsejendomme,ogsomidagikkeselvejerellerindgårikoncernmedetrealkreditinstitut,harensamarbejdsaftalemedTotalkreditomformidlingafrealkreditlåntilejerboligerogfritidshuse.DenneformidlingsaftalevanskeliggørDLRKreditsmarkedsadganggennemdissepengeinstitutter.Dererikkeirapportenforetagetensammenligningmedprisernepådetdanskemarkedforboligfinansieringmedtilsvarendepriseriandrelande.Tidligereanalyserpegerimidlertidpå,atpriserneiDanmarksamletset,dvs.kombinationenafrenteogbidragm.v.,erlavesammen-lignetmedandrelande,ogatdetdanskerealkreditmarkedoverordnetermegetvelfungerende.4

__________________4

Seevt.Rapport fra Ekspertudvalget om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet,Ekspertudvalgomgennemsigtighedogmobilitetpårealkreditmarkedet,september2016.


Kapitel2Bidragoggebyrer

2.1 UdviklingibidragssatserLåntagernebetalerbidragogkursskæringsamtvisseandregebyrertilrealkreditinstitutterne.Bidrageterdenvæsentligstekomponentogudgjordei201890pct.afdesamledebetalinger,somrealkreditinstitutternemodtogfralåntagere(hersesbortfrarentebetalinger,deroverfø-restilobligationsinvestorerne).Udoveratskabeindtjeningirealkreditinstituttet–herunderafkasttilejerne–ogdækkeforventedetab,erbidragetmedtilatdækkedeløbendedriftsom-kostningervedlånet,såsomadministrationafydelserfralåntagerenogefterfølgendeudbeta-lingtilobligationsejeren.Bidragetberegnessomenandel(enbidragssats)aflånetsrestgældvedhvertermin.Bidrags-satsenforetlåntilprivatefastsættesvedlånetsoprettelsepåbaggrundaflånetypeogejendom-mensbelåningsprocent.Bidragssatsennedsættesdermedikkeautomatiskitaktmed,atlånetafdrages,ellerhvisejendommenstigeriværdi(ligesomdenhellerikkeautomatisksættesop,hvisejendommenfalderiværdi).Realkreditinstituttetharmulighedforatændrebidragssatsenilånetsløbetid,idetstigningeribidragssatsendogskalvarslesogoverordnetbegrundesover-forlåntagerne.5Bidragssatsenforfastforrentedelånmedafdrag låpåomkring0,50-0,55pct.afrestgældeniperioden2000-2009fordeflesterealkreditinstituttersvedkommende.Siden2009–ognavnligfra2012ogfrem–harallerealkreditinstitutterforøgetbidragssatsernebetydeligt,jf.figur2.1,derviserudviklingenforbidragssatserneforlåntilejerboligersidenjanuar2007forenrækkelånetyper.Sidenforrigeredegørelseifebruar2019haringenafrealkreditinstitutternejusteretderesbi-dragssatser.

__________________5

Jf.bekendtgørelsenomgodskikforboligkredit§7,skalaftalenvedetrealkreditlånindeholdeenangivelseafdeforhold,derkanudløseenændringigebyrerne,ogdenneangivelsemåikkegiverealkreditinstituttetenvilkårligadgangtilatforetageændringer.

SIDE 10 KAPITEL 2 BIDRAG OG GEBYRER

Figur2.1Udviklingibidragssatserneforforskelligerealkreditlån(ejerboliger–vedfuldbelåning)

Note1:NykreditafgaviforbindelsemedfusionenmedTotalkrediti2003ettilsagnom,atbidragssatsenforlånoptagetiNykreditRealkreditikkemåtteoverstige0,50pct.vedfuldbelåning.I2011blevdetmaksimalebidragforøgettil0,55pct.forfastforrentedelånog0,60pct.forvariabeltforrentedelån.I2017trafKonkurrencerådetafgørelseom,atdenmaksimalesatsforeksisterendeNykredit-kunderfortsater0,55pct.forfastforrentedelån,0,75pct.forF1-F4lån(medogudenafdrag)og0,70pct.forøvrigelån,mensNykreditfornyekunderiNykreditRealkreditstårfritiforholdtilatkunnesættenyebidragssatser.IfigurenvisesalenesatsernefordeafNykreditskunder,somer/harværetomfattetaffusionstilsagnet.Dissesatserindgårikkeiberegningenafgennemsnittet.

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

1,25

1,35

1,45

2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

Fastforrentet lån med afdrag

Pct.

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

1,25

1,35

1,45

2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

Cita-baserede variabelt lån med afdrag [3]

Pct.

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

1,25

1,35

1,45

2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

F5-lån uden afdrag

Pct.

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

1,25

1,35

1,45

2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

F3-lån uden afdrag

Pct.


Note2.:I2017lanceredeNykreditkonceptetKundeKroner,dergælderforalleboligejeremedrealkreditlåniTotalkredit,samtevt.nyekunderiNykredit,derikkeeromfattetaftilsagnetnævntinote1.Ordningenbetyder,atendelafNykreditsoverskudtilbageførestil låntagerneiefterfølgenderegnskabsår.AktueltmarkedsførerNykredit/Totalkredit,atkundernefår0,15pct.afderesrestgældpr.åriKundeKronerfremtil31.december2021.

Note3:Cita-baseredevariabeltforrentederealkreditlånblevførstlanceretomkring2013.Disselånomfatterbl.a.F-korthosTotalkredit,FlexKorthosRealkreditDanmarksamtKortRentehosNordeaKredit.JyskeRealkredittilbyderp.t.ikkevariabeltforrentederealkreditlån,dererknyttetoppåCita-renten.JyskeRealkreditsrealkreditlånmedrentetilpasning–JyskeRentetilpasningF1–harp.t.sammebidragssatssomfremgåraffiguren(0,75pct.).

Anm.:Figurenviserfaktiskeændringerogikketidspunktforvarslingenafændringerne.Bidragssatserneifigurenerberegnetiforholdtilenbelåningpå80pct.afenejerboligsværdi.Låntyperneifigurenudgørgodthalvdelenafdesamlederealkreditudlåntilejerboligerogfritidshuse.

Kilde:Indsamlet hos udbyderne.

Dengennemsnitligebidragssatsforetfastforrentetlånerpt.påca.0,70pct.Denerstegetfra0,53pct.i2009,hvilketsvarertilenstigningpåca.38pct.Detgennemsnitligeårligebidragforetfastforrentetlånpå1,5mio.kr.medafdragogenbelåningsgradpå80pct.påoptagelsestids-punkteterdermedgodt2.550kr.størreførskati2018,enddetvari2009.Dabidragetreduce-rerdenskat,somkundenskalbetaletilstaten,erkundensudgiftefterskatca.1.900kr.Forfastforrentedelån(medafdrag)liggerdeforskelligerealkreditinstituttersbidragmellem0,55pct.og0,75pct.medundtagelseafDLRKredit,derharenbidragssatspå0,95pct.pr.sep-tember2019.Imarts2016lanceredeNykreditkonceptetKundeKronerforderesprivatelånta-gereiTotalkredit.Ordningenbetyder,atendelafNykreditsoverskudtilbageførestillåntagerneiefterfølgenderegnskabsår.AktueltmarkedsførerNykredit/Totalkredit,atkundernefår0,15pct.afderesrestgældpr.åriKundeKronerfremtil31.december2021.I2011afgjordeKonkurrencerådet,atNykreditRealkreditfraapril2012kunnegennemføreenmidlertidigforhøjelseafbidragssatsenfra0,50til0,55/0,60pct.afhængigaflånetypeienperi-odepåfemår.Iseptember2017afgjordeKonkurrencerådet,atNykreditforeksisterendelåniNykreditRealkredit(bestanden)kunnesættebidragssatsernetil0,55pct.forfastforrentedelånmedafdrag,0,75pct.forF1-F4lån(medogudenafdrag)og0,70pct.forøvrigelån,mensderfornyudlånikkelængeregælderensådanøvregrænsepåbidragssatserne.Nykreditskaldogblandtandetundladeatopkrævekurstillæg,kurtageellerandregebyreriforbindelsemedob-ligationshandlerforetagetafNykredittilbrugforindfrielseafrealkreditlånhoskunder,derharopsagt lånene inden for de første seks måneder efter Nykredits varsling af eventuelle kom-mendebidragsforhøjelser.6Bidragenefordemestrisikablelånergenereltstegetmestdeseneste10år.Detgældersåledesforvariabeltforrentedelånogforlånudenafdrag.ForetF3lånudenafdraglåbidragetigen-nemsnitpå0,55pct.afrestgældeniperioden2007-2009,mensbidragssatserneideefterføl-gendeårerstegettili2019atvære1,32pct.,hvilketsvarertilenprisstigningpå140pct.,jf.figur2.1.ForetF3lånpå1,5mio.kr.udenafdragogenoprindeligbelåningsgradpå80pct.erdenårligebidragsbetalingknap12.000kr.størrei2019end10årtidligerei2009.Dengennemsnitligebidragsbetalingpåhusholdningernesudeståenderealkreditlån(beholdnin-gen)erstegetfra0,5pct.i2009tilknap0,9pct.ultimo2019,dvs.medca.80pct.,jf.figur2.2.Dengennemsnitligebidragssatsforhusholdningerharimidlertidværetsvagtvigendedesidstetreår,hvordergenereltikkeersketsærligeændringeribidragssatserne.Detafspejlerenvisændringafhusholdningerneslånesammensætningiretningaflånmedlaverebidrag(dvs.lånmedafdragogmindrehyppigrefinansiering).Denrelativtlilleændringidegennemsnitligebi-dragafspejlerblandtandet,atdettagertidatskifteudidensamledelånevifte,jf.ogsåkapitel5.__________________6

SeKonkurrencerådetsafgørelse,NykreditstilsagnomadministrationsbidragII,27.september2017.


Figur2.2Gennemsnitligbidragssatsforhusholdningersudeståenderealkreditlån

Note:NykreditKundeKronererikkeinkluderetiberegningenafgennemsnitligbidragssats.HvisKundeKronerskulleindgå,villetendensenfra2016medsvagtfaldendegennemsnitligebidragssatserværelidtstørre.

Kilde: Nationalbanken

Totalkreditformidlerlångennemetstortantalsmåogmellemstorepengeinstitutter.I2018fikdisseformidlingsbankerudbetaltca.55pct.afTotalkreditsbidragsindtægteriformidlingspro-vision.7Styrelsenharundersøgt, ihvilketomfangpengeinstitutterne iTotalkredit-samarbejdetkom-pensererkundernefordebidragsstigninger,somTotalkreditforetogi2016.Ifølgeundersøgel-senharétpengeinstitut–ArbejdernesLandsbank–valgtdirekteattilbagebetalenogleafdeforhøjedeprovisionsindtægtertilkunderne.ArbejdernesLandsbankudbetalersåledesp.t.0,12pct.iBoligBonustildereskundermedboliglån. 8 9Dettesvarertil,atArbejdernesLandsbankgiverdereskunderenbidragsrabatpåca.14pct.iforholdtildengennemsnitligebidragssats.2.2 UdviklingikursskæringLåntagernebetalerkursskæring vedoprettelseafrealkreditlånogvedrefinansieringafvaria-beltforrentederealkreditlån.Forbrugernessamledeudgifttilkursskæringerderforstørreforlån,derrefinansieresofte,fxF1-ogF3-lån,endvedet30-årigtfastforrentetlån,derikkerefi-nansieres.Forfastforrentedelånogvariabeltforrentedeobligationslånerkursskæringetgebyr,derfast-sættessometnedslagidenkurs,somenlåntagerslånudbetalestil.Hvislånetsbagvedliggende

__________________7

Jf.Totalkreditsårsrapportfor20188

Jf.oplysningerpåArbejdernesLandbankshjemmeside:https://www.al-bank.dk/privat/bolig/boligbonus9

0,12pct.svarertil1.200kr.forhvermio.kr.lånt,somkundenharlånt.


obligationfxsælgestilobligationsinvestorenstilkurs99,ogrealkreditinstituttetherefterud-betalerlånettillåntagerentilkurs98,7,såvilkursskæringenudgøre30basispunkter(eller0,3pct.).Foretlånpå1,5mio.kr.svarerdettil4.500kr.Foretrentetilpasningslån(F1-F10)beregneskursskæringensåledes,atlåntagerenipraksisbe-talerlidthøjererentepålånetenddenrente,dervidereførestilobligationsinvestoren.Kursskæringvedrentetilpasningslånberegnesvedhverrefinansiering,hvilket isærfordyrerlån,derrefinansieresofte,fxF1-lån.Disselånharsamtidigenhøjbidragssats.Udviklingen i realkreditinstitutters kursskæring fremgår af figur 2.5, som viser satserne forhenholdsvisetF1-lånogetF5-lånitilfældeafrefinansiering.Satserneforkursskæringvar0før2012,menstegderefteroverfåårtil30basispunkter(eller0,3pct.).Idesidstefireårharsat-serneværetuændret,ogmegetensideforskelligerealkreditinstitutter.ForetF1-lånharreal-kreditinstitutterneallevalgtathaveenkursskæringpå30basispunkter(0,3pct.)ogforetF5-lånharrealkreditinstitutterneenkursskæringpå20basispunkter(0,2pct.)undtagenNordeaKredit,derharenkursskæringpåetF5-lånpå30basispunkter(0,3pct.).

Figur2.3KursskæringvedrefinansieringafF1-ogF5-lånhossamtligeaktører

(a) Kursskæring for F1-lån (b) Kursskæring for F5-lån

Note1:NykreditogTotalkreditskursskæringeridentisk.

Anm.:Figurenviserkursskæringvedrefinansiering.Før2012opkrævederealkre-ditinstitutternekunkursskæringvedlånetsoprettelse.

Kilde: Indsamlet hos udbyderne.

Note1:NykreditogTotalkreditskursskæringeridentisk.

Anm.:Figurenviserkursskæringvedrefinansiering.Før2012opkrævederealkre-ditinstitutternekunkursskæringvedlånetsoprettelse.

Kilde: Indsamlet hos udbyderne.

EnkundemedF1-lånmedafdragvilefter10årmedårligrefinansiering(hvorkursskæringenantagesatvære0,3pct.)ogenkursskæringpå0,2pct.vedoptagelsenaflånet,havebetaltknap40.000kr.førskatisamletkursskæringforetlånpå1,5mio.kr.Forøgelsenafbidragogkursskæringsiden2010ersamletsetudtrykforenkraftigstigningidenpris,somrealkreditinstitutternetagerfordereslåntilprivate,isærnårdetgældervariabeltforrentedelånoglånudenafdrag.Stigningenibidragogkursskæringersketienperiode,hvorrenteniveauet har været lavt og faldende. Renten på de obligationer, som realkreditinstitut-

0

0,05

0,1

0,15

0,2

0,25

0,3

0,35

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Jyske Realkredit NordeaKredit

Realkredit Danmark Nykredit / Totalkredit [1]

DLR Kredit

0

0,05

0,1

0,15

0,2

0,25

0,3

0,35

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Jyske Realkredit NordeaKredit

Realkredit Danmark Nykredit / Totalkredit [1]

DLR Kredit


terneudstedermedhenblikpåatfinansiererealkreditudlån,ersåledesfaldetkraftigtsidenbe-gyndelsenaf00’erne.Detgælderbådefordekorteogdelangeløbetider.Derforerlåneomkost-ningernesamletsetfaldet,selvombidragm.v.erstegetkraftigt,jf.ogsåfigur5.4nedenfor.2.3 GebyreriforbindelsemedlåneoptagelsePårealkreditmarkedeterderomkostninger forbundetmedlåneoptagelsen–herunderogså,hvisforbrugerneønskeratflyttedereslåntilenandenudbyder.Detteskyldesikkemindstetevt.markedsbestemtkurstabiforbindelsemedobligationshandlen.10Udoverdetmarkedsbestemtekurstabbeståromkostningernevedlåneoptagelseogsåaffor-skelligegebyrer,somrealkreditinstitutterneopkræver.Dissegebyrerharforskelligebetegnel-ser, fx ”lånesagsgebyr”, ”sagsekspedition”, ”låneoptagelse”, ”ekspeditionsgebyr”, ”bevillingsom-

kostninger”eller”prioriteringsgebyr”m.v.Somnævntiafsnit2.2betalesderogså”kursskæring”iforbindelsemedlåneoptagelsen.Højeskifteomkostningerkanreduceremobilitetenmellemrealkreditinstitutterogstyrkeinsti-tutternesmulighedforatsætteenhøjprisforeksisterendekunder.Hvisetlånalligevelskalomlægges,erdedirekteekstraomkostningervedatflytterealkreditinstitutdogalmindeligvisretbegrænsede.Desamledeomkostningervedlåneoptagelseforetrealkreditlånpå1,5mio.kr.liggerp.t.igen-nemsnitpåca.12.000kr.,jf.figur2.4.Herierikkemedregnetomkostningertiltinglysning.Disseskønforskifteomkostningererdogbaseretpålistepriserhosdepågældendeinstitutter.Realkreditinstitutterharoplyst,atdeilængereellerkortereperioderhartilbudtnyekunderatfårefunderetalleellerdeleafomkostningernevedlåneoptagelsen.Regnskabstalindberettetfrainstitutternetydersåledespå,atomkostningenforengennemsnitlignykundevarpåca.5.600kr. i2018,jf.ogsåfigur2.4.Dererdermedmulighedforatfåenbetydeligrabatiforholdtillisteprisernevedlåneoptagelse.

__________________10

Kurstabeterforskellenmellemetlånsnominellestørrelseogdetbeløb,somkundenfårudbetalt(kursværdien).


Figur2.4Samledeprisvedlåneoptagelsei2019(skraveredefelterviserforskellenpåhø-jesteoglavesteomkostninger)

Note1:Densortestregangiverdegennemsnitligefaktiskeomkostningervedlåneoptagelse.Degennemsnitligefaktiskeomkost-ningervedlåneoptagelsei2018var5.590kr.IberegningenaffaktiskeomkostningerindgåromkostningernevedoptagelseafTotalkreditlånbådeviaNykreditBankogenrækkeandreformidlendepengeinstitutter.

Note2:JyskeRealkreditsomkostningeri2019afhængeraflånetype.VedF1-lånbetalesikkekursskæring(0,20)ogkurtage(0,15pcts.)vedudbetaling,menistedetenstiftelsesprovisionpå0,30pct.(dogmaks.9.000kr.).Detskraveredearealviserforskellenpåhøjesteoglavesteomkostninger.

Note3:StørrelsenpåRealkreditDanmarkssamledeomkostningerafhængerafkundeforhold.”Private-Banking”-kunderog”Eks-klusivPlus”-kunderfår25pct.rabatpålånesagsgebyrogtinglysningsservice.Detskraveredearealviserforskellenpåhøjesteoglavesteomkostninger.

Note4:StørrelsenpåNykreditssamledeomkostningerafhængerafkundeforhold.Detskraveredearealviserforskellenpåhøje-steoglavesteomkostninger.PrisenvisesforkunderiNykreditBank,somfåretlåniTotalkreditviaNykreditRealkredit.NykreditBankdistribuererrealkreditlånforTotalkreditligesomca.55pengeinstitutteriDanmark.Deenkeltedistributørervælgerselv,hvaddeopkræveraflåntagernefordenneydelse.Styrelsenvurderer,atgebyrernehosNykreditBank(NykreditRealkredit)kansammenlignesmedgebyrerforJyskeRealkredit,RealkreditDanmarkogNordeaKredit.

Anm.:Søjlerneviserlisteprisernevedlåneoptagelseafetrealkreditlånpå1,5mio.kr.veddepågældenderealkreditinstitutter.Tinglysningsafgifttilstatenerikkeinkluderetitallene.Totalkreditfremgårikkeaffigurenforsåvidtangårlistepriser.Detskyldes,atstyrelsenikkeharlisteprisernefordegebyrer,somopkrævesafdeenkeltepengeinstituttervedoptagelseafetrealkreditlånhosTotalkredit.

Kilde: Indsamlet hos realkreditinstitutterne samt ni pengeinstitutter.

2.4 IndtægterialtRealkreditinstitutterneharoverordnetsetindtægterfratokilder–frarealkreditudlånogfraforrentningafdenbeholdningafandreaktiver,sominstitutterneejer.Indtægterfraudlånsak-tiviteternekommersomnævntfrabidrag,kursskæringoggebyrer.Regnskabsmæssigtbehand-lesbidragenesomenrenteindtægt.Realkreditinstitutternesindtægterfragebyrererbetalingforenrækkeforskelligeaktiviteteriforbindelsemedoprettelseaflån,kreditvurderingerm.v.Ligeledesharnoglerealkreditinstitutterimindreomfangindtægteriformafprovision,fxvedhenvisningafenkundetilensamarbejdspartner.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

JyskeRealkredit [2]

Nordea Kredit RealkreditDanmark [3]

Nykredit [4] DLR Kredit

Kr.

[1]

Max.

Min.


Realkreditinstitutterneharogsåindtægterfrainvesteringeriandreaktiverendrealkreditud-lån.Deterprimærtrealkreditinstitutternesegnebeholdningsmidler,derkanplaceresiforskel-ligeværdipapirer.Derudoverkanrealkreditinstitutternehaveetplaceringsbehovsomfølgeaf,atbetalingernefralåntagererhyppigereendudbetalingernetildeinvestorer,somharinveste-retidebagvedliggendeobligationer.Dererreglerfor,hvilketyperfinansielleaktiverrealkre-ditinstitutternemåplaceremidlernei.Realkreditinstitutternekansåledesikkeforetagemegetrisikableinvesteringer,oginstitutternesindtægterfraforrentningafderesaktivervilihøjgradværeprægetafudviklingenidetgenerellerenteniveau.Realkreditinstitutternes indtægter fraudlånsforretningenogfraplaceringenafegne behold-ningsmidlerudgjordesamletsetgodt0,9pct.afudlånenei2018jf.figur2.5.Indtægternefraudlånomfatterbådeudlåntilprivatpersonerogtilerhvervidenneopgørelse.

Figur2.5Indtægterfraudlåns-ogbeholdningsforretningipct.afudlånet

Note:Deflesterealkreditinstitutteropgørindtægternefrakurtageogkursskæringunderregnskabspostengebyrer-ogprovisi-onsindtægter.Etrealkreditopgørindtægterfrakurtageogkursskæringsomenbeholdningsindtægt,mensetandetrealkreditin-stitutopgørindtægterfrakursskæringunderkursregulering.Isidstnævntetilfældeindgårindtægternefrakursskæringikkeifiguren.Indtægternefraudlånomfatterbådeudlåntilprivatpersonerogtilerhvervidenneopgørelse.

Kilde: Egne beregninger på baggrund af realkreditinstitutternes årsrapporter.

Indtægternesomandelafudlånetharliggetmellem0,9og1,0pct.iårene2015-2018medensvagtfaldendetendenssomfølgeafetfaldirealkreditinstitutternesforrentningaffondsmidler.Indtjeningenlåi2018fortsatpåethøjtniveausammenlignetmedperiodenfra2005til2015ogpåethøjereniveauendiåreneumiddelbartførfinanskrisen.I2005-2009komenvæsentligdelafrealkreditinstitutternesindtægterfraforrentningaffonds-midlersamtgebyrerogprovisionsindtægter.Indtægternefraisærfondsmidlerneerfaldetsi-denbl.a.somfølgeaffaldetirenteniveauet.I2018varindtjeningenfraplaceringaffondsmid-lernesåledespådetlavesteniveausiden2005,jf.figur2.5.Omvendtvarindtjeningenfrabidragm.v.somandelafudlånenepådethøjesteniveauidenneperiode,ogbidragsindtægterneernudenklartvæsentligstekilde(90pct.)tilrealkreditinstitutternesindtjening.


Realkreditinstitutternessamledeindtægterfraudlånm.v.udgjorde25,3mia.kr.i2018.Herafkom22,8mia.kr.frabidragenefrarealkreditlånene,mens2,5mia.kr.komfragebyr-ogprovi-sionsindtægt. I tidligereårharrealkreditinstitutternehaftindtægter fraderesbeholdningaffondsmidler,mensdei2018harværettætpånul.Realkreditinstitutternesgebyr-ogprovisi-onsindtægterfraprivat-ogerhvervskunderharsiden2007udgjortenretstabilandelafudlå-nene,jf.figur2.5.Robusthedenirealkreditinstitutternesindtjeningerformentligøget,iogmedatenstørreandelafindtægternekommerfrabidragistedetforfondsmidler.Dettekanunder-støtteratingenafdedanskerealkreditobligationer.

SIDE 18 KAPITEL 3 REALKREDITINSTITUTTERNES DRIFTS- OG TABSOMKOSTNINGER

Kapitel3Realkreditinstitutternesdrifts-ogtabsomkostninger

3.1 Realkreditinstitutternesdrifts-ogtabsomkostninger11DriftsomkostningerPersonale-ogadministrationsomkostningerdækkeroverenrækkealmindeligeomkostningertilfxledelseogandrestabsfunktioner,husleje,driftogudviklingafITm.v.Derudoveromfattesenrækkeaktiviteter,derknyttersigtilatrådgiveomlånogvurderekundensøkonomiogvær-dienafpantet,dvs.ejendommen.Derskaludarbejdeslånedokumenter,rådgivningsskemaogpantetskaltinglyses.Ligeledesskaldersælgesobligationer,ogprovenuetskaludbetales.Nårlåneterydetogudbetalt,skaldetadministreres.Hviskundenikkebetalerrettidigt,krævesfxenvisadministration.Realkreditinstitutterneskalligeledesløbendeovervågedepantsatteejendommesværdi,nårdeudstedteobligationerentener”særligtdækkedeobligationer”(SDO)eller”særligtdækkederealkreditobligationer”(SDRO),idetdetforbeggekræves,atrealkredit-institutternestillersupplerendesikkerhedfordendelafbelåningen,somliggerudoverdelov-bestemtebelåningsgrænser.Realkreditinstitutterneharansatvurderingsfolk,derløbendebe-sigtigerogvurdererejendommene.Derudover har institutterne omkostninger i forbindelse med handel med de bagvedliggendeobligationer,somfinansiererudlånene.Enhverudbetaling,refinansieringellerindfrielseafetrealkreditlånkræverenunderliggendeobligationshandel,somerforbundetmedomkostnin-ger. Realkreditinstitutterne har en forpligtelse til at afregne obligationerne til markedskon-formepriser.Realkreditinstitutterneskalderforløbendeforetagerisikoopgørelseogrisikosty-ringiallefondskoder,deranvendestillåneudbetalingerog–indfrielsermedhenblikpåatsikreetopdateretkursbilledeaflåntagerne.Ogsåiperioder,hvorderikkeertilgængeligekurseriobligationsmarkedet, skal realkreditinstitutterne ligge inde med obligationsbeholdningerspredtpåmangefondskoder.Dervedkandertilbydesstraksafregningerpåindfrielsertillånta-gerne.Endeligtskalinstitutterneservicereinvestorerogratingbureauersamtoverholdereglernem.v.omkringrisikostyring,revisionosv.Complianceomkostningerne,dvs.omkostningersomskalafholdesforatoverholdereguleringm.v.,erstegetdesenereårsomfølgeafnyreguleringpåområdet.Udviklingen i realkreditinstitutternes driftsomkostninger Nårrealkreditinstitutternesdriftsomkostningersammenlignes,skalderkorrigeresfor,atinsti-tutterneharforskelligeforretningsmodeller.Noglerealkreditinstituttervælgerfxatudlicitereaktiviteter,herunderformidlingaflån,mensandreselvstårfordenopgave,jf.boks3.1neden-for.Derforskalgebyrerogprovisionsudgifterregnessomdriftsomkostninger,såledesatinsti-tutter, der eksempelvis køber ydelser af eksterne parter, kan sammenlignes med institutter,somløseropgaverneinternt.

__________________11

Analyserne idettekapitelvedrørerrealkreditinstitutternessamledeaktiviteter,dvs.udoverudlåntil privateogsåudlåntilerhvervogandreformålsamtandreaktiviteter.


Figur3.1Driftsomkostninger(udgiftertilpersonale,administrationsamtgebyrerogpro-visionsudgifteripct.afudlån)

Note1:Nykredithari2016ændretregnskabspraksissåledes,atposten”udgiftertilpersonaleogadministration”ihøjeregradpåvirkesafkoncerninternetransaktioner.Dererfor2016korrigeretherformed983mio.kr.,jf.Nykreditsårsrapportfor2017,side78,menfor2017og2018kankorrektionenikkeforetages.2017-og2018-talerderforudeladtforNykreditsvedkommende.

Note2:PågrundafNykreditsændrederegnskabspraksis,jf.note1,indgårNykreditikkeiberegningenafgennemsnitfor2017og2018.

Kilde: Egne beregninger på baggrund af årsrapporter.

Derervæsentligeforskellepåderegistreredeomkostningsniveauerideforskelligeinstitutter–despændermellemgodt0,2og0,5pct.afudlånene,nårdersesbortfraTotalkredit.ForTo-talkredithardersiden2010(ogisæri2015,2016,2017og2018)væretenstigningideopgjortedriftsomkostninger(måltsomandelafudlånet)setiforholdtiltidligere,selvomTotalkreditsudlånervoksetmarkant.Stigningeniomkostningerneskyldessomnævntsærligt,atTotalkre-ditharoplevetstigendeprovisionsudgiftertilde formidlendepengeinstitutter i taktmed,atbidragenepådisselånersatop.NordeaKreditogDLRKreditharogsåhaftetstigendeomkost-ningsniveausiden2011.OmkostningsniveauetiJyskeRealkreditogRealkreditDanmarkharderimodværetfaldende.Detskalbemærkes,atsammenligningenafrealkreditinstitutternesomkostningererforbundetmedusikkerhed.Detersåledesvanskeligtatforetageenpræciskorrektionfor,atinstitutterneerorganiseretforskelligt,jf.boks3.1.

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Pct.

Realkredit Danmark Nordea KreditJyske Realkredit Nykredit (ekskl. Totalkredit) [1]Tota lkredit Gennemsn it af institutterne [2]DLR

SIDE 20 KAPITEL 3 REALKREDITINSTITUTTERNES DRIFTS- OG TABSOMKOSTNINGER

Boks3.1Totale driftsomkostnin-gerogusikkerhedsfakto-rer

BehandlingaftotaledriftsomkostningerNårRealkreditinstitutterneudarbejderårsregnskab,skerdetioverensstemmelsemedFinanstil-synetsbekendtgørelseherom.12Detbetyder,atderespektiverealkreditinstituttersårsrapportersomudgangspunktersammenlignelige.Realkreditinstitutternehardogiforskelligtomfangudliciteretopgaverfxvissestabsfunktioner,vurderingafejendommeogformidlingaflån.NårRealkreditinstitutternevælgeratudlicitereop-gaver,kandetpåvirkedenregnskabsmæssigeplaceringafdeomkostninger,dererforbundetmedatudføreopgaven.Enudliciteretopgavekanfxindgåsomenafregning(fxiformafetgebyr)iregnskabetforetrealkreditinstitut,mensopgavenkanindgåsompersonaleudgiftietandetreal-kreditinstitut,derløseropgaven”inhouse”.Størstedelenafrealkreditinstitutternesdriftsomkostningerbestårafgebyrerogprovisionsudgif-tersamtpersonale-ogadministrationsudgifter.Derforerdetdisseomkostningskategorier,somindgårivurderingen.13Der kan også være forskel på, om realkreditinstitutterne kategoriserer en omkostning som endriftsomkostningellersomenafskrivning.Derforerdetvalgtatmedregneafskrivningerneiana-lysen.Afskrivningerudgørdogkunenlilledelafrealkreditinstitutternesomkostninger.UsikkerhedsfaktorerNår realkreditinstitutterne opgør deres samlede omkostninger ved realkreditudlån, vil det fornogleaktiviteterskepåbaggrundafenfordelingafomkostningersomvedrørerflereforretnings-områder.Detgiverenvisusikkerhed,idetderkanværeforskelpå,hvordanrealkreditinstitut-terneharfordeltderesomkostninger.Omkostningertilsalgogdistributionerdestørsteomkostningerforrealkreditinstitutterne.Lige-ledes er der realkreditinstitutter, der køber risikoafdækning af deres formidlingsbank, hvilketindgårsomensalgs-ogdistributionsomkostning.Detteøgerderesomkostninger,menkangøredetvanskeligtatsammenlignemedrealkreditinstitutter,derikkekøberrisikoafdækning.Fællesfunding aflånkanligeledespåvirkerealkreditinstitutternesomkostninger.Nåretpenge-instituttilbyderlånmedfællesfunding,harbankenalleomkostningertilsalgogdistribution.Lå-netvildogståpårealkreditinstitutternesbalance,ogkandermedgiveanledningtillavereenheds-omkostningerforrealkreditinstitutter,dertilbyderfællesfunding,endforrealkreditinstitutter,der ikke tilbyder fælles funding, da sidstnævnte må afholde salgs- og distributionsomkostnin-gerneforallelånene.JyskeBankharsidenfusionenmedJyskeRealkredit(tidligereBRFkredit)solgtendelfællesfundedelån,hvilketpåvirkerJyskeRealkreditssalgs-ogdistributionsomkost-ninger.BlandtandresælgerSydbankogNykreditBankogsåfællesfundedelån.Derkanværeforskellepåomkostningernevedatdriverealkreditforretningpåhenholdsvispri-vat-ogerhvervsmarkedet,daprivatudlåneret”masseprodukt”,menserhvervsudlånermerespe-cialiserede.Dermedkandetotaledriftsomkostningerværepåvirketafsammensætningenafhen-holdsvisprivat-ogerhvervskunder.Dererdogikkevæsentligeforskelleiandelenaferhvervs-ogprivatkundermellemrealkreditinstitutterne,medundtagelseafDLRKredit.Realkreditinstitut-ternes udlånssammensætning på erhvervs- og privatkunder bør derfor ikke give anledning tilstørreusikkerhed,nårrealkreditinstitutternessamledeomkostningerogindtjeningsammenlig-nes.

__________________12

Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber, m.fl. (bekendtgørelse nr 281. af26/03/2014ogændringsbekendtgørelsenr.707af01/06/2016).13

Inoglerealkreditinstituttersregnskaberindgårenomkostningskategori”andredriftsudgifter”.Disseomkostningererligeledesmedregnetsomdriftsomkostninger.


TabsomkostningerEndelafrealkreditinstitutternesomkostningerskyldestabpåudlån.Isituationer,hvorlånta-gereikkekanbetalederesydelse,enderdetoftemed,atejendommentilsidstmåsælges.Hvisejendommensværdiidensituationermindre,endhvadlåntagerskylder,giverdetanledningtilettabforrealkreditinstituttet,nårejendommensælges.Nårrealkreditinstituttetvurderer,atdererrisikofor,atetudlånkangiveanledningtiltab,foretagesenregnskabsmæssignedskriv-ningaflånet.Reglernefornedskrivningerændretfleregangedesenesteårtier,mennedskriv-ningernevurderesalligevelatgiveetrimeligtbilledeafudviklingenitabsomfanget.Realkreditinstitutternesnedskrivningerstegefterkrisentiltypiskopmod0,2pct.afdesamledeudlån.Siden2013harnedskrivningerneimidlertidigenværetaftagendeognåedei2017nedpådetlavesteniveausiden2007,jf.figur3.2.

Figur3.2Nedskrivningsprocent

Anm.:JyskeRealkredit(tidligereBRFkredit)harivisseårhaftstørrenedskrivningerenddeøvrigerealkreditinstitutter.Størrenedskrivningerkangenereltskyldesenmererisikabelportefølje,elleratrisikoenfortabimindregraddelesmedsamarbejds-partnere.

Kilde: Egne beregninger på baggrund af årsrapporter.

Sammenlignetmedlavkonjunkturenistartenaf1990’erne,hvornedskrivningernelåtætpåel-lerover1pct.,havderealkreditinstitutterneunderfinanskrisenrelativtlavenedskrivninger.Underkrisenogfremtilogmed2014lånedskrivningsprocentenigennemsnitopmod0,2pct.I2018stegrealkreditinstitutternenedskrivningerpåudlånibegrænsetomfang.Detskaldogsesisammenhængmedovergangentilnyenedskrivningsregler,IFRS9.14

__________________14

Jf.Finanstilsynetshalvårsrapportforrealkreditinstitutter2018.

SIDE 22 KAPITEL 4 REALKREDITINSTITUTTERNES INDTJENING

Kapitel4Realkreditinstitutternesindtjening

4.1 Realkreditinstitutternesindtjeningsevne15Normaltvurderesrealkreditinstitutternesindtjeningvedatsepårealkreditinstitutternesegen-kapitalforrentning.Egenkapitalforrentningmålessomåretsresultatiforholdtilegenkapital.Realkreditinstitutternesgennemsnitligeegenkapitalforrentningførskatkorrigeretforkapital-andeleogkursreguleringvaromkring10pct.ibåde2017og2018,jf.figur4.1.Vedatkorrigereforkapitalandeleogkursreguleringopnåsenegenkapitalforrentning,somihøjeregradvedrø-rerdenrenerealkreditforretning,ogsomerlidtmeresammenligneligmellemrealkreditinsti-tutterne.Realkreditinstitutternesegenkapitalforrentninghardesenestetreårværetpådethøjesteni-veausiden2005.Detskalsesisammenhængmedforøgelsenafbidragssatserneogindføringafkursskæring,somharopvejet indtægtstabfrablandtandet fondsbeholdningen. Detstigendeoverskuderblandtandetbrugttilatudloddeudbyttetilejerneinoglerealkreditinstitutterogtilatstyrkesolvensen.Etstørreoverskud,sombl.a.anvendestiløgetsolvens,vilstyrkedenfinansiellestabilitetmenogsåforøgeværdienafvirksomhedenogdermedgiveejerneetstørreafkastafderesinvestering.RealkreditDanmarkogNordeaKreditharistortsetheledenanalyseredeperiodehaftenhøjereegenkapitalforrentningendøvrigerealkreditinstitutter.JyskeRealkreditharomvendtiårenetil2014(pådettidspunktsomBRFkredit)haftenrelativlavforrentning,herunderisæriåreneligeefterfinanskrisen.Dettekanblandtandethængesammenmed,atrealkreditinstituttetikkeharafdækketrisikoved,atformidlendepengeinstitutterharstilletsikkerhedforendelaflå-nene.Dettevilgiveanledningtilhøjeretab(menogsåmindreløbendeudgiftertilrisikoafdæk-ning).Nykredit foretogvæsentligenedskrivningerafgoodwill i2014og2015,sompåvirkeregenkapitalforrentningennegativt.

__________________15

Analyserneidettekapitelvedrørerrealkreditinstitutternessamledeaktiviteter,dvs.udoverudlåntilprivate,ogsåudlåntilerhvervogandreformålsamtandreaktiviteter.


Figur4.1Egenkapitalforrentningførskateksklusivekapitalandelogkursregulering

Kilde: Indberetninger fra realkreditinstitutter samt egne beregninger på baggrund af realkreditinstitutternes årsrapporter.

4.2 VurderingafindtjeningsniveauEngrovmetodetilatvurdererealkreditinstitutternesindtjening,eratsepåforskellenmellemrealkreditinstitutternesrealiseredeegenkapitalforrentningogetmålfordenrisikofrierene(il-lustreretvedrentenpåen10-årigstatsobligation)overtid.Hvisforskellenmellemindtjeningogdenrisikofrierenteerstegettilethøjtniveau,kandetværeenindikationpå,atrealkredit-institutternefårenforrentning,dererrelativhøjift.denrisiko,sominvesteringenerforbundetmed.Enovernormalmerforrentningkanfxafspejle,atkonkurrencenpåmarkedetikkeeref-fektiv.Idenneanalyse–somserpåudviklingenforhelebranchen–anvendesFinanstilsynetsnøgletalsstatistik,hvoregenkapitalforrentningenikkeerkorrigeretforkapitalandeleogkurs-regulering.

SIDE 24 KAPITEL 4 REALKREDITINSTITUTTERNES INDTJENING

Figur4.2Realkreditinstitutternesegenkapitalforrentningiforholdtildenrisikofrierente

(a) Udviklingen i egenkapitalforrentningen og risikofri rente (b) Forskel mellem egenkapitalforrentning efter skat og risikofri rente

Note1: Egenkapitalforrentningen er i perioden 1996-2018 baseret på tal fra Fi-nanstilsynet. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har beregnet egenkapitalfor-rentningenfor1.halvår2019påbaggrundafrealkreditinstitutterneshalvårsrap-porter.Resultaternefor1.halvår2019eromregnettilhelårstal.Destorefaldiegen-kapitalforrentningeni2008og2011skyldesnegativkursreguleringiNykredit.Kor-rigeresherforeregenkapitalforrentningenhøjereenddenrisikofrierenteoverheleperioden.

Note:Rentenforen10-årigdanskstatsobligationanvendessomproxyfordenrisi-kofrirente.

Kilde: Danmarks Statistik, Finanstilsynet og egne beregninger på baggrund af real-

kreditinstitutternes halvårsrapport 2019.

Anm.:Figurenviserforskellenmellemkurverneifigur4.2(a).

Kilde: Danmarks Statistik og Finanstilsynet

Dentiltagendeforskelmellemforrentningogdenrisikofrierenteidesenereår,skalsesisam-menhængmedstigningenibidragssatserogkursskæringsiden2009,somharmedførtenøgetindtjening i realkreditinstitutterne. Den faldende rente har samtidig givet realkreditinstitut-ternemulighedforathævebidragene,udenatrisikoenformisligholdelsesamletsetøges.Lån-tagernessamledebetaling,derbestårafbåderente,bidragoggebyrer,ersåledesfaldetsiden2009,jf.figur5.4nedenfor.

-4

-2

0

2

4

6

8

10

1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017

Procentpoint


RealkreditinstitutternesindtjeningsammenlignetmedpengeinstitutternesDenegenkapitalforrentning,sommedrimelighedkanforventesvedatinvestereietrealkredit-institut,skalsesisammenhængmed,atrealkreditmåansessomenrelativtsikkerforretning.Detskyldessærligtreguleringenpåområdet,herunderatrealkreditinstitutternesforretnings-områdeerbegrænsettiludlånmedpantimaksimalt80pct.afejendomsværdierne.Deterder-forrimeligtatantage,atdetforventedeafkastvedatinvesterei”realkreditinstitutter”erfor-holdsvistlavtsammenlignetmedandreplaceringer,ogformentliglavereendeksempelvispen-geinstitutter.Egenkapitalforrentningenvarlavereirealkreditinstitutterneendipengeinstitutterneiåreneførfinanskrisen,jf.figur4.3.Samtidigblevrealkreditinstitutternesegenkapitalforrentningramtmindrehårdtaftilbageslaget,endtilfældetvarforpengeinstitutternesegenkapitalforrentning.Beggedeleunderstøtter,atdensystematiskerisikovedatinvestereipengeinstitutterneerhø-jereendvedinvesteringirealkreditinstitutterne.

Figur4.3Egenkapitalforrentningefterskatforrealkreditinstitutterogpengeinstitutter

(a) Udviklingen i egenkapitalforrentningen for realkreditinstitut-ter og pengeinstitutter

(b) Forskel mellem egenkapitalforrentning of risikofri rente

Kilde: Finanstilsynet

Anm.:Figurenviserforskellenmellemkurverneifigur4.3(a)ogrentepåen10-årigdanskstatsobligation(seogsåfigur4.2(a)).Rentenforen10-årigdanskstats-obligationanvendessomproxyfordenrisikofrirente.

Kilde: Danmarks Statistik og Finanstilsynet

Idesenereårerpengeinstitutternesegenkapitalforrentningigenstegettilethøjereniveauendtilfældet er for realkreditinstitutterne. Måles afkast ift. den 10-årige statsobligationsrente(proxy for risikofri rente), er egenkapitalforrentningen for både pengeinstitutter og (somnævnt)isærrealkreditinstitutterpåethøjtniveauhistoriskset.Dennesammenligningskaldes-udensesisammenhængmed,atrealkreditinstitutterneerejetafpengeinstitutterneellerind-gårikoncernhermed.

SIDE 26 KAPITEL 5 ØVRIGE MARKEDSFORHOLD

Kapitel5ØvrigeMarkedsforhold

5.1 UdlåntilejerboligerogfritidshuseRealkreditmarkedeteretstortmarkedafcentralbetydningfordetdanskesamfund.Dedanskerealkreditinstitutterhavdeislutningenaf2018udlånfor2.750mia.kr.,hvilketsvaredetilom-kring123pct.afBNP.Udlåntilejerboligogfritidshuseudgjordeknap1.630mia.kr.,jf.figur5.1,svarendetil58pct.afdetsamlederealkreditudlån.Udlåntilejerboligerogfritidshuseerstegetmed12,2pct.siden2011.

Figur5.1Udviklingirealkreditlånogprioritetslåntilejerboligerogfritidshuse

Note1:Opgørelsenafprioritetslånerbegrænsettildelån,dererfinansieretafpengeinstitutternepåderesegenbalanceellerviaegneSDO’erudstedtafpengeinstituttetselv.Defællesfundedeprioritetslånindgårderimodiopgørelsenafrealkreditlån,dadeerfinansieretviaetrealkreditinstitutogdermederpårealkreditinstituttetsbalance.

Kilde: Indsamling af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen hos realkreditinstitutterne samt hos 15 pengeinstitutter.

Etalternativtiltraditionellerealkreditlåntilejerboligerogfritidshuseerpengeinstitutternesprioritetslån,somtypiskermerefleksibleendrealkreditlån.Prioritetslånkanværefinansieretpåpengeinstituttetsegenbalanceellerviapengeinstituttetsegneudstedteobligationer(SDO)16,ellersomfællesfundedelånidetrealkreditinstitut,sompengeinstituttetsamarbejdermedellererkoncernforbundetmed.

__________________16

1.juli2007trådtelovomændringaflovomfinansielvirksomhedogforskelligeandrelove(særligtdækkedeobligationer),nr.577af06/06/2007ikraft.Hermedblevdetmuligt forpengeinstitutteratblive godkendttilatudstedeegnesærligtdækkedeobligationertilfunding afboligkredit.


Vedudgangenaf2018havdede15pengeinstitutter,somindgåristyrelsensundersøgelse17,ud-lånfor134mia.kr.iprioritetslånpåpengeinstitutternesegenbalanceellerviaegneudstedteobligationer–dvs. lån,derikkeindgårirealkreditinstitutternesbalance.Dermedstårdennetypelånforca.8pct.afdetsamlederealkredit-ogprioritetslåntilejerboligerogfritidshuse.Ialtvardersåledesudlåntmereend1.750mia.kr.irealkreditlånogprioritetslåntilejerboligerogfritidshuse.Mængdenafprioritetsudlånpåpengeinstitutternesegenbalanceellerviaegneobligationerharværetfaldendedesenesteparår,jf.figur5.1.Omvendtharmængdenafprioritetslån,somerfællesfundede,væretstigende,jf.kapitel6.5.2 HusholdningernesrealkreditgældHusholdningernessamlederealkreditgæld,vari2018påca.1.630mia.kr.,hvilketsvaredetilca.71pct.afBNP.Realkreditgældenerstegetnomineltmedca.25pct.siden2009,mensomandelafBNPergældenreduceret(fraca.75pct.afBNPtildenævnte71pct.).GældensandelafBNPharværetsvagtstigendedesidsteparår,jf.figur5.2.

Figur5.2Forbrugernesrealkreditgældmedpantiejerboligerogfritidshuse

(a) Al gæld (b) Nyoprettet gæld

Kilde: Danmarks Statistik (forskeradgang). Kilde: Danmarks Statistik (forskeradgang).

Nyudlånenessammensætningerændretsidenfinanskrisen,såledesatenstørredelafnyudlå-netidagbeståraffastforrentedelånoglånmedafdrag.Hvismanserpåantalletaflån,erande-lenafnyelån,somermedafdragsfrihed,faldetfraetniveaupålidtover70pct.afnyudlånetibegyndelsenafperiodentilatværeunder45pct.i2018,jf.figur5.3.I2016og2017harandelenafnyeudlån,somerafdragsfrie,liggetpåca.50pct.

__________________17

Styrelsenharinærværendeundersøgelsespurgt15pengeinstitutter.Baseretpåsvarenefraenundersøgelse,somstyrelsenforetogi2016vurderesdet,atde15responderendepengeinstitutterstårfor99pct.afdetsamledeprioritetsudlåniDanmark.

67

68

69

70

71

72

73

74

75

1200

1250

1300

1350

1400

1450

1500

1550

1600

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Samlet gæld Gæld ifht. BNP

Mia. kr. Pct.


Andelenafnyelån,somerfastforrentede,eromvendtstegetstøtfra20pct.afnyoprettedelåni2009til70pct.i2015,jf.figur5.3.Andelenerherigenmåltpåantallån.Siden2015erandelenaffastforrentedenyudlåndogfaldetigen,oglåpåligeunder60pct.i2018.

Figur5.3Andelenaffastforrentedelånogafdragsfrierealkreditlånblandthhv.eksisterendeognyoprettedelån

(a) Fastforrentede lån (b) Lån med afdragsfrihed

Anm.:Udviklingenieksisterendeognyoprettedelånharværetdensamme,nårlå-nenevægtesmedgældensstørrelse.

Kilde: Danmarks Statistik (forskeradgang).

Anm.:Udviklingenieksisterendeognyoprettedelånharværetdensamme,nårlå-nenevægtesmedgældensstørrelse.

Kilde: Danmarks Statistik (forskeradgang).

Fra2010til2018erbidragssatserneogkursskæringgradvistblevethævetpåisærvariabeltforrentede lånogafdragsfrielån.Dennestigendeforskel i bidrageneharmedvirkettilat til-skyndeforbrugernetilatsubstituereovermodfastforrentedelånfremforvariabeltforrentedelån.Samtidighardethistorisk laverenteniveaugjort fastforrentede lån,hvorden laverentelåsesfastihelelånetsløbetid,mereattraktiveendtidligere.Dettagernogettid,førændringerisammensætningenafnyudlåneneslårfuldtigennemidensamledelånemasse.Andelenaffastforrentedelån(udafdetsamledeantalafeksisterendelån)ersåledesidagpåsammeniveau,somi2010.Siden2013harderdogværetenvisstigningiandelenaffastforrentedelån.Andelenaffastforrentedelånersåledesstegetfraomkring40pct.i2013tilca.45pct.i2018.Hvisderistedetmålesudfraværdienaflånene,harstigningeniandelenaffastforrentedelånfra2013til2018væretlidtstørre.Andelenaflånudenafdragerogsåpåomtrentsammeniveausomi2010,menharværetsvagtfaldendesiden2014.Detbøridenforbindelseogsånævnes,atgodskik-reglerneblevændretidecember2017,såle-desatenrækkelåntypernudefineressomsærligtrisikable.Reglernemedfører,atdisselåne-typer18 ikke bør tilbydes til husstande meden LTV (”Loan-To-Value”) over 60 pct. og en LTI(”Loan-To-Income”,dvs.etudtrykforlåntagersgældsfaktor)påover4.19

__________________18

Lånmedvariabelrentemedenrentebindingpåkortereendfemårsamtlånmedvariabelrentemedrentebindingsperiodepåfemårellermereogmedafdragsfrihed.19

Jf.Finanstilsynetsmarkedsudviklingforrealkreditinstitutter,2017.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Eksisterende gæld Nyoprettet gæld

Pct.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Eksisterende gæld Nyoprettet gæld

Pct.


Setfralåntagernessynspunkterlåneomkostningerneipct.afgældenfaldetsidenslutningenaf00’erne,jf.figur5.4.Detafspejler,atrenteniveauet–ogdermedrenteomkostningerne–erfal-det,mensdesamledebidragoggebyrersomnævntersteget.Fra2009til2018ergebyrom-kostningerne(inkl.bidrag)stegetfragodt0,55pct.afgældentilgodt0,9pct.(svarendetilenstigningpåca.60pct.).Faldetirenteomkostningernehardogværetstørreendstigningenige-byrer,hvilketsamletsetgiverenlaveresamletlåneomkostning.Låneomkostningernevedud-gangenaf2018varsåledeshistorisklave.

Figur5.4Udviklingenidesamledebetalingerpårealkreditmarkedet(ipct.afgælden)

Note1:Desamledegebyrbetalingerindeholderbidragplusetskønoverdeøvrigegebyrertilrealkreditinstituttet.Skønneterforetagetudfravidenom,atbidragsindtægtenfraudlånmedpantiejerboligerogfritidshuseudgøromtrent60pct.afrealkredit-institutternessamledebidragsindtægter.Deterantagetatgebyrer(kursskæring,lånesagsgebyrm.v.)fralånmedpantiejerboli-gerogfritidshuseudgørca.60pct.afrealkreditinstitutternessamledegebyrindtægt.

Anm.:Iperioden2009-2018erhusholdningernessamlederealkreditgældstegetfraca.1.300mia.kr.tilca.1.600mia.kr.

Kilde: Registerdata, Danmarks Statistik, indsamlet data fra Realkreditinstitutterne og realkreditinstitutternes årsrapporter

5.3 RealkreditinstitutterneIdagerderseksrealkreditinstitutterpådetdanskemarked.DeterNykreditRealkreditA/SogTotalkredit,sombeggeejesafNykredit,RealkreditDanmark,NordeaKredit,JyskeRealkreditogDLRKredit.LRRealkreditblevultimo2019overtagetafNykredit.DeterkunhosNykredit/Totalkredit,RealkreditDanmark,NordeaKredit,JyskeRealkreditogDLRKredit,atprivatehusholdningerkanoptagerealkreditlånmedpantiejerboligerogfritids-huse.DLRKreditsudlåntilejerboligerogfritidshuseomfatterimidlertidreeltkunejerboligermedtilknytningtillandbruget,såsomfxnedlagtelandbrugogboliglandbrugunder10ha.Detteskyldesbl.a.,atdepengeinstitutter,somDLRKreditsamarbejdermedomformidlingaflåntillandbrugs-ogbyerhvervsejendomme,harensamarbejdsaftalemedTotalkredit.Denneaftalevanskeliggørparalleldistributionafrealkreditlånmedpantiejerboligerogfritidshuseogder-medDLRKreditsnaturligemarkedsadgang.Derersåledespt.kunfirerealkreditinstitutter,someraktivepåmarkedetforrealkreditlånmedpantialmindeligeejerboligerogfritidshuse.PådettedelmarkedhavdeNykreditenmarkedsandelpå44pct.i2018måltpåudlån,jf.figur5.5.RealkreditDanmarkhavdeenmarkedsandelpå28pct.,mensNordeaKredit,JyskeRealkre-ditogDLRKreditharenmarkedsandelpåhenholdsvis16pct.,11pct.og0,5pct.Detersåledesetrelativtkoncentreretmarkedmedfåaktører.

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

2009 2015 2016 2017 2018

Rentebetaling Samlet gebyrbetaling [1]

Pct. af gæld


Fra2017til2018harmarkedsstrukturenværetretstabil.JyskeRealkreditsmarkedsandelersteget1pct.-point.RealkreditDanmarkogNordeaKreditsmarkedsandeler faldetensmule,mensNykreditharliggetstabilt.

Figur5.5Markedsandelemåltpåudlånmedpantiejerboligerogfritidshuse

Kilde: Indsamlet af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen hos realkreditinstitutterne

Desenereårharderværetforsøgpåatoprettenyebankuafhængigerealkreditinstitutterelleralternativelåneformer–fxBoligejernesRK.Dissealternativererdogpånuværendetidspunktikkekommetsålangt,atdetermuligtatoptagelån.5.4 BegrænsetforbrugermobilitetpårealkreditmarkedetForatkonkurrencenkanvirkeeffektivt,erdetvigtigt,atforbrugerneafsøgermarkedetogaktivtvælgerdenboligfinansiering,dererbilligogiøvrigttilfredsstillerforbrugerensbehov.Rentefaldeller-stigninger,nyeprodukterellerændringer ibidragssatserogkursskæringogandregebyrer,kanhavebetydningfor,omforbrugerehardetoptimalelån.Isærietmarkedmedrentefald–somharværettilfældetdesenereår–erdergrundlagforoptimeringaflånetviakonverteringtil lånmedlavererente.Faldenderentergiversåledesnogle fordelevedatværeaktivforbrugerogeventueltskifterealkreditinstitut.Samletseterkundemobilitetenrelativlavpåmarkedet.Mobiliteten–dvs.denandelaflånta-gerne,hvertår,derskifterrealkreditinstitut–erfaldetfra6pct.i2005efterenstørrekonver-teringsbølge,tilomkring2pct.i2007.Siden2007hardetværetmellem1og2pct.afdeperso-ner,somhavderealkreditlån,derharvalgtatskifterealkreditinstitut.Detkræveromlægningafrealkreditlånene.I2018varmobilitetenfaldettilligeunder1pct.,jf.figur5.6.Forbrugermobilitetenertætforbundetmed,hvormangederomlæggerlån,dvs.omlægnings-aktiviteten.I2005omlagde35pct.aflåntagernedereslån,mensca.10pct.omlagdedereslåni2018.Denhøjere forbrugermobilitet i2005sketesåledes underenstorkonverteringsbølge,hvordetforudgåendefaldirenten,gunstigeforholdpåboligmarkedetogintroduktionafdenyerentegarantilånmedførte,atetrekordstortantalaflåntagereomlagdelån.Hereftersketederenafmatningilåneomlægningerne,hvilketogsåharbidragettil,atfærrelåntagereharskiftetrealkreditinstitut.Fra2011harfortsatfaldenderenterogændringeribidragm.v.gjortdetmere

44%

28%

16%

11%0%

2018

Nykredit Realkredit Danmark Nordea Kredit Jyske Realkredit DLR Kredit

44%

29%

17%

10%

0%2017


fordelagtigtatomlæggetiletfastforrentetrealkreditlån.Isammeperiodeharforbrugermobili-tetenværetstabil.Derharværetganskemangeomlægningeriløbetaf2019.Derblevsåledesomlagtlånforover700mia.kr.,hvorafprivatekunderhartegnetsigfor460mia.kr.20Dettekanmedføreøgetmobilitet.Derforeliggerdogendnuikketalformobilitetenfor2019.

Figur5.6Mobilitetmellemrealkreditinstitutterogomlægningerafrealkreditlån

Anm.:Mobilitetenogomlægningsaktivitetenermåltsomprocentaflåntagerne,derharetrealkreditlånbådeidetindeværendeårogdetforegåendeår,ogsomhhv.skifterrealkreditinstitutelleromlæggermellemdetoår.Detudelukkerførstegangskøbere.Låntagere,deroptagertillægslånietandetrealkreditinstitut,tællerikkesometskiftogerderforhellerikkemediomlægnings-procenten.

Kilde: Registerdata, Danmarks Statistik

Denlaveforbrugermobilitetidesenereårafspejlerikkealene,atomlægningsaktivitetengene-relterfaldetsiden2005.Andelenaflåntagere,deriforbindelsemedomlægningaflånsamtidigskifterrealkreditinstitut,ersåledesogsåfaldetfragodt23pct.i2004tilca.9pct.i2018,jf.figur5.7.Denfaldendemobilitetafspejlerderforbåde,atfærrelåntagereharomlagtderesrealkre-ditlåniperioden,menogsåatenmindreandelafdem,deromlæggerderesrealkreditlån,vælgeratskifterealkreditinstitutiforbindelsemedomlægningen.

__________________20

Jf.talfraFinansDanmark.


Figur5.7Mobilitetmellemreakreditinstitutterforlåntagere,deromlæggerlån

Anm.:Mobilitetenmåltpåprocentandelenaflåntagere,deromlæggerlån,ogsomvedsammelejlighedskifterrealkreditinstitut.Beregningenerfremtil2014foretagetforlåntagere,somkunharetenkeltrealkreditlånbådeførogefterlåneomlægningen.

Kilde: Registerdata, Danmarks Statistik

Detsamledebilledeersåledes,atdererganskemangelåntagere,deromlæggerdereslånindenfordetsammerealkreditinstitut.Omvendterderrelativtfålåntagere,derskifterrealkreditin-stitut.Siden2009hargennemsnitligt89pct.afdelåntagere,derharomlagtlån,valgtatholdefastideresoprindeligerealkreditinstitutiforbindelsemedomlægningen.Denlaveforbrugermobilitetpårealkreditmarkedetdesenereår,skalogsåsesisammenhængmed,atrealkreditinstitutterneharsatpriserneopparallelt,ogatdetsomforbrugerersværtatafgøre,omenlidtlavereprisétstednuogsåerenpermanenttilstand.Realkredit-ogbankmarkedeterdesudenomfattetafskifteomkostninger,ligesommarkedeterkendetegnetvedbundling,dvs. fordelevedatsamleforretningerneétsted.Typisk indgåretrealkreditlånsometengagementikundensbanksammenmedfxlønkonto,kassekredit, for-brugslån,investeringerm.v.,jf.ogsåafsnit5.5nedenfor.Detmedfører,atforbrugerneihøjeregradkanværebundettildetpengeinstitut,deharvalgt–herunderogsådetrealkreditinstitut,sompengeinstituttetsamarbejdermed.Samtidigkanderogsåværenogleomkostningsmæssigefordele for realkreditinstitutterne ved at engagementerne samles, og disse fordele kan ogsågavneforbrugerne.Detkræverdogsædvanligvisatkonkurrencenereffektiv.5.5 FormidlingafrealkreditlånDetrestørstepengeinstituttet,DanskeBank,NordeaogJyskeBank,harderesegetrealkredit-institut,mensNykreditbådeejerNykreditBankogNykreditRealkreditogharaftaleromfor-midlingafrealkreditlånmedgodt60bankkæderviaTotalkredit.Dermederstortsetalledanskepengeinstituttersåledestilknyttetetrealkreditinstitutentenviaejerskabellerviaindgåedefor-midlingsaftaler.


Denkoncernforbundnedetailbank(ellerdesamarbejdendepengeinstitutterforTotalkredit)erstadig den klart vigtigste formidlingskanal for realkreditinstitutterne og står for 93,3 pct. afkundeformidlingen,mensrealkreditinstitutterneigennemsnitkuntiltrækkeromkring2,1pct.afkundernedirekteudenomdetailbankerne,jf.tabel5.1.Detteskaldogogsåsesilysetaf,atkundernekanføle,atdererfordelevedkunatskullekontakteénlåneformidleriforbindelsemedoptagelseafboliglån.Ejendomsmæglereogandreformidlingskanalerspilleridagenmar-ginalrolleiformidlingenafrealkreditlån.21Detskalgivetvisblandtandetsesisammenhængmed,atejendomsmæglerneefterreglerneikkemåanbefaleellerformidlerealkreditlåntildereskunder.Detgælderogsåuafhængigeejendomsmæglere.

Tabel5.1Nyelåntagerefordeltpåformidlingskanaler,2018

Realkreditinsti-

tut Ejendomsmægler Koncernforbunden eller samarbej-

dende pengeinstitut Andre penge-

institutter Andre kanaler

2,1 3 93,3 1,4 0,2

Anm.:Udregnetsometvægtetgennemsnitforsamtligerealkreditinstitutter.

Kilde: Indberetninger fra realkreditinstitutterne og egne beregninger.

Formidlingenafrealkreditlånersåledesmegetafhængigafpengeinstitutterne,ogdeterder-medsærligtkonkurrencenpåbankmarkedet,somlæggeretindirektekonkurrenceprespådeenkelterealkreditinstitutter.Detspillerherenrolle,atpengeinstitutternekunimegetringegradaktivtformidlerlånforflereforskelligerealkreditinstitutter.Dynamikkenpåmarkedeterihøjgrad,atnårkundenharvalgtpengeinstitut,såfølgerderogsåetspecifiktrealkreditinstitutmed.5.6 Statuspåkapitalkravtilrealkreditinstitutterne22I december 2017 gav Basel-komitéen23 sine endelige anbefalinger til det fremtidige kapitel-kravsregime(BaselIV).Depågældendekravtilrealkreditinstitutterne(ogpengeinstitutterne)omkapitalerstørreenddem,dergælderi2019.Kraveneerdogmindreend,hvaddervarfor-venteti2016påbaggrundafdetdaværendeudspilfraBasel-komitéen.Somveddenførsteredegørelsefrafebruar2019erdetfortsatstyrelsensvurdering,atrealkre-ditinstitutterneunderétalleredeopfylderellerermegettætpåatopfyldedekrav,somvillegælde idag,hvisdetantages,at Basel-reglerne i2027var ikraft.Derer lagtoptil,atBaselanbefalingernetilkapitalgradvistindfasesfra2022til2027.DetskaldogførstafgøresiEU,hvorvidtBasel-anbefalingerneskalgennemføresogihvilkettempo.Realkreditinstitutternesbidragsforhøjelsertilbagei2016blevblandtandetbegrundetmedbe-hovetforatoparbejdeenstørrekapitalreserve.Darealkreditinstitutternealleredenusamletsetergodtmediforholdtilatopfyldedefremtidigekrav,vilbidragenefrakunderneihøjeregradkunnegåtilaleneatforrentedenekstrakapital–ogaltsåimindregradtilatbyggemerekapitalop.Detindebærerigivetfaldisoleretset,atbidragenevilkunnesættesned.Dertilkom-

__________________21

NykreditejerfxNybolig,Realkredit Danmark ejerHome, NordeaKreditsamarbejder medDanboligogJyskeRealkreditharsamarbejdemedEDC-mæglernesamtRealmæglerne/BoligOne.22

Detteafsnitvedrørerrealkreditinstitutternessamledeaktiviteter,dvs.udoverudlåntilprivateogsåudlåntilerhvervogandreformålsamtandreaktiviteter.23

Basel-komitéenerenkomitébeståendeafnationalbankerogtilsynsmyndigheder(DanmarkerdogikkemedlemafBasel-komi-téen).Komitéenhartilformålatudvikleglobalestandarderforreguleringafkreditinstituttermeddetoverordnedemålatstyrkedenglobalefinansiellestabilitet.


mer,atrealkreditinstitutterneidagkanhentekapitalhosderesejereellermedlemmerafejer-kredsen.24Aktueltserbehovetdogikkeudtilatværepresserende.Treafdestørsterealkredit-institutterharefterregnskabsårenefor2016,2017og2018samletudbetaltgodt24mia.kr.iudbyttetilderesejere.

Boks5.1Kortomkapitalkrav

Realkreditinstitutternehargennemåreneværetunderlagtvarierendekapitalkravsregler.Reg-lerneharstilletkravtilmængdenogkvalitetenafdenkapital,somrealkreditinstituttetharsomsikkerhedfordelån(ogandreeksponeringer,dererforbundetmedrisici),somrealkreditinsti-tuttetyder.

Kapitalen er med til at finansiere realkreditinstitutternes aktiviteter og har derfor sit mod-stykkeinogleaktiver,somnormaltgiverinstituttetetafkast.Enstærkkapitaliseringreducererrisikoenforkonkursogersåledesmedtilatsikrelaverenterpårealkreditobligationerneogdermedforrealkreditkunderne.Udoverdelovmæssigekravkanratingbureauerstillekravomsupplerendesikkerhedfor,atrealkreditinstituttetkanopnåenønsketratingafdeudstedteob-ligationersamtafrealkreditinstituttetselv.Øgedekravsomfølgeafratingmedførerogsålaverefinansieringsomkostningerforrealkreditinstituttet.

Kapitalkravet består generelt af krav til, hvor meget kapital, herunderegentlig kernekapital,selskabetskalhave.

Egentligkernekapital–ogsåbenævntCET1(CommonEquityTier1)–erkapitaltypenafdenhøjestekvalitet.Detskyldes, atdennekapitalanses forat væredenmesttabsabsorberende.Egenkapitalindskydereerdermedde indskydereafkapital ivirksomheden,dernormaltstårforresttilatbetaleitilfældeafkonkurs.Egentligkernekapitalbestårblandtandetafaktiekapi-tal,andelskapitaloggarantkapital.

Endelafdetregulatoriskekravtilegenkapitalkanogsåefterlevesmedsåkaldthybridkerneka-pital–benævntAT1(AdditionalTier1)–ogsupplerendekapital–benævntTier2.Beggedissekapitaltyperforventesnormaltatvære”billigere”endCET1,fordideudgørmindrerisikovilligkapital.Hybridkernekapital erenmellemtingmellemaktiekapitalog lånekapital,ogsupple-rendekapitalbestårblandtandetafansvarliglånekapital.

Kapitalkraveneskaldækkerealkreditinstitutterneskreditrisiko(somerdenklartstørsterisi-kotypeforetrealkreditinstitut),markedsrisiko,operationelrisikooglikviditetsrisiko.

__________________24

DetsidsteertilfældetforNykredit,somistedetforenbørsnoteringfikenkredsafdanskepensionsselskaberiejerkredsenidecember2017.Deøvrigerealkreditinstitutter,somsælgerlåntilejerboligerogfritidshuse,harpengeinstituttersomejere.


Kapitel6Prioritetslån

6.1 PrioritetslånFremforatoptageetrealkreditlånharnoglelåntagereistedetvalgtheltellerdelvistatfinan-sierederesejendommedetprioritetslånhosetpengeinstitut.Idettekapitelundersøgesudvik-lingenipengeinstitutternesudlånafprioritetslån.Endvidereforetagesenoverordnetsammen-ligning af priserne for realkreditlån og prioritetslån. Undersøgelsen er baseret pået spørge-skema,somblevbesvaretafenrækkepengeinstitutteriefteråret2019.256.2 PrioritetslånsomalternativellersupplerendeboligfinansieringPrioritetslånhartidligereprimærtfinansieretdedeleafenejendom,somikkekunnefinansie-resmedrealkreditsomfølgeafbelåningsgrænserneforrealkredit.Prioritetslånharderforty-piskliggetyderstiprioriteringsrækkefølgen,hvilketbevirkerenlaveresikkerhedforlångiverogdermedenhøjererenteforlåntager.Pengeinstitutterhardogsiden2003haftmulighedforatudstedeprioritetslånmed1.priori-tetspantiejendommen,påsammemådesomvedetrealkreditlån.Detharmedført,atflerepen-geinstituttererbegyndtattilbydeprioritetslånforenstørreandelafejendommensværdi,ogatprioritetslånmeredirekteharmulighedforatkonkurreremedrealkreditlån.Prioritetslånkan”fundes”(ellerfinansieres)påtreforskelligemåder1)viapengeinstituttetsegenbalance,2)viaSDOerudstedtafdeenkeltepengeinstituttereller3)viaSDOerellerSDROerudstedt af et realkreditinstitut (fælles fundede prioritetslån). De fælles fundede prioritetslånindgåriopgørelsenoverudstedelsenafobligationerfrarealkreditinstitutterne(ogdermedpårealkreditinstitutternesbalance),dadeerudstedtviaetrealkreditinstitut.Prioritetslånudstedtpåpengeinstitutternesegnebalancerertypiskmerefleksible,fordiderermulighedforataftalefxekstraordinærindfrielseellerudskydelseafetafdrag.Nogleprioritets-lånfungerersomenformforkassekredit,hvorderkunbetalesrenter,nårderertrukketpengepåkreditten.Pengeinstitutternesprioritetslån,somdeafgrænsesidenneanalyse,erstegetfraca.155mia.kr.i2011tilca.230mia.kr.i2018,jf.figur6.1.I2018udgjordeprioritetslånsåledes13,3pct.afdetsamledemarkedforrealkredit-ogprioritetslåntilprivatepåca.1.730mia.kr.Herafud-gjorde omkring 42 pct. fælles fundede lån, som finansieres som realkreditlån inden forram-merneirealkreditlovgivningen.Desudenerstigningeniomfangetafprioritetslånalenedrevetafenstigningidefællesfundedelån–dvs.lånsomreeltfinansieresviaudstedelseafrealkreditobligationer.Omfangetafpriori-tetslån,udstedtafpengeinstitutternetilboligformål,somikkeerfællesfundede,erfaldetfraknap160.mia.kr.i2011tilca.134mia.kr.i2018,jf.figur6.1.Denneomlægningfraikkefællesfundedelåntilfællesfundedelån,skalsesilysetaf,atprioritetslångenereltfundesbilligstviaetrealkreditinstitut,hvorobligationernesælgesistoreserier.Faldetimængdenafikkefællesfun-

dedelånerdogbremsetvæsentligtopi2018,jf.figur6.1.

__________________25

Styrelsenharinærværendeundersøgelsespurgt15pengeinstitutter.Baseretpåsvarenefraenundersøgelse,somstyrelsenforetogi2016,vurderesdet,atde15responderendepengeinstitutterstårfor99pct.afdetsamledeprioritetsudlåniDanmark.

SIDE 36 KAPITEL 6 PRIORITETSLÅN

Figur6.1Udviklingipengeinstituttersprioritetslån

Note1:Fællesfunding vilsige,atpengeinstituttetfinansiererderesprioritetslåntilenkundevedudstedelseafobligationeridettilknyttederealkreditinstitut.

Kilde: Indsamlet af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen hos 15 pengeinstitutter

6.3 PrissammenligningRentenpåprioritetslånertypiskfastsatvedCIBORellerCITArenten(ellerenafNationalban-kensrentesatser)plusetrentetillæg,oglånenevilderforoftestværevariabeltforrentet.Derfindesdogligeledesprioritetslånmedfastrentei30årogmedrenteloftm.v.Prioritetslånfåsbådemedogudenafdrag,ogrentenertypiskhøjerevedprioritetslånudenafdrag–genereltsvarendenogenlundetildebidragstillæg,somfindesvedafdragsfrierealkreditlån.Rentenpåprioritetslåntilprivatekundertillåniejerboligog/ellerfritidshusfastsættestypiskpåbaggrundafbelåningsprocenten.Derudovererrentenimangetilfældeindividueltbestemtafhængigafkundensøkonomiskeforhold.Detmedfører,atpengeinstitutterneikkeharenfastrentesatsvedprioritetslån,mennærmereetrentespændafhængigafbl.a.betalingsevneogkre-dithistorie.Detteadskillersigfrarealkreditlån,hvorrentenfastlæggesviaobligationsmarkedet,ogbidrageterensforallelåntageremedsammebelåningoglånetype,dvs.uafhængigafkun-densøkonomiskeforhold.Endeligvildertilmangeprioritetslånværeknyttetenindlånskontomedenrente,derheltellerdelvistmatcherlånerenten.Idissetilfældebetalerlåntagerkunreeltrenteaf”nettolånet”,fordiboliglån,kassekreditoglønkontoersamletiét.IdetfølgendeerÅOPforprioritetslånberegnetpåbaggrundafenrækkebesvarelserfrapen-geinstitutter,derideflestetilfældeharangivetetintervalforÅOP.Vedberegningafdengen-nemsnitligeÅOPblandtdeadspurgtepengeinstitutter,harundersøgelsentagetudgangspunktimidtenafdetafgivneinterval.Dissetalfrapengeinstitutterneerhereftersammenvejetmedudlånetsomfang,såledesatpengeinstitutternemedflestprioritetslånharstørstbetydningforgennemsnittet.Detsammeergjortvedberegningerafdetgennemsnitligerentetillægvedprio-ritetslån.Prioritetslånersomnævnttypiskdyrereendetrealkreditlånforprivatekundertillåniejerbo-ligerogfritidshuse.Deårligeomkostningeriprocent(ÅOP)foretprioritetslånmedvariabelrenteudenafdrager2,00pct.(vægtetgennemsnit),mensetrealkreditlån(F-kortudenafdrag)harenÅOPpå0,73pct., jf. figur6.2.Densammeforskelfindesforlånmedafdrag,hvorden

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Mio. kr.

Prioritetslån på egen balance eller via egne SDO Fælles fundede prioritetslån [1]


gennemsnitligeÅOPforetprioritetslånmedvariabelrenteer1,88pct.(vægtetgennemsnit),mensÅOPforettilsvarenderealkreditlån(F-kortmedafdrag)er0,61pct.Somnævntafspejlerrentenpåetprioritetslånblandtandetkundenskreditrisikom.v.ogfinan-sieringsomkostninger.Derforerderogsåeksemplerpåprioritetslånmedrelativtlavepriserogsåsammenlignetmedrealkreditlån.Topengeinstitutterudbydersåledesprioritetslånudenafdrag,hvorÅOPer1pct.ellermindre.DetbilligsteprioritetslånharenÅOPpå0,61pct.,hvilketerdetsammeiÅOPsomforettilsvarenderealkreditlån.Detbemærkes,atdebilligstepriori-tetslåndogtypisker fælles fundede lån,hvorfordisse iprincippeterrealkreditlån.Omvendtudbyderfirepengeinstitutterkunprioritetslån,hvorÅOPer2pct.ellerhøjere.Udfraetpris-mæssigt synspunkt vil prioritetslån således – særligt for personer med mindre sikkert pantog/ellermindregodkredithistorie–imangetilfældeikkeværeetkonkurrencedygtigtalterna-tivtilrealkreditlån,daÅOPvedetprioritetslånfordeflestepengeinstituttersvedkommendeerrelativthøjsammenlignetmedettilsvarenderealkreditlån.Derersamtidigpengeinstitutter,hvorkundernekunellermegetoftevilblivetilbudtprioritets-låntilfuldfinansiering.DetgælderfxudenlandskepengeinstituttersåsomHandelsbanken.DetharogsåværetgældendeforJyskeBank,somdogharomlagtderesproduktporteføljedesene-steår.SåledestilbyderJyskeBankikkelængereprioritetslånmedvariabelrente,menudbyderalenevariabeltforrentedeprioritetslånmedrentelofttildereskunder.

Figur6.2SammenligningafÅOPforprioritetslånogrealkreditlån

(a) ÅOP uden afdrag (b) ÅOP med afdrag

Note1:HererÅOPberegnetudfraetvægtetgennemsnit,såledesatpengeinsti-tutternemedflestprioritetslånharstørrebetydningforgennemsnittet.Hvispen-geinstitutterneharopgivetetintervalforÅOP,erdertagetudgangspunktigen-nemsnittetafintervallet.

Note2:DetteerhenholdsvisdenlavesteoghøjesteÅOP,dererblevetoplyst iforbindelsemedspørgeskemaundersøgelsen.

Anm.:Figurenangiverbesvarelsenaf14pengeinstitutteri2019.Detbemærkes,atJyskeBankhverkenudbyderprioritetslånmedvariabelrenteellerrealkredit-lånaftypenF-kort.

Note1:HererÅOPberegnetudfraetvægtetgennemsnit,såledesatpengeinstitut-ternemedflestprioritetslånharstørrebetydningforgennemsnittet.Hvispengein-stitutterneharopgivetetintervalforÅOP,erdertagetudgangspunktigennemsnit-tetafintervallet.

Note2:DetteerhenholdsvisdenlavesteoghøjesteÅOP,dererblevetoplystifor-bindelsemedspørgeskemaundersøgelsen.

Anm.:Figurenangiverbesvarelsenaf14pengeinstitutteri2019.Detbemærkes,atJyskeBankhverkenudbyderprioritetslånmedvariabelrenteellerrealkreditlånaftypenF-kort.

SIDE 38 KAPITEL 6 PRIORITETSLÅN

Kilde: Indsamlet af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen Kilde: Indsamlet af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen

Rentenpåetprioritetslånkansomnævntværesammensatafenreferencerente(eksempelvisCIBOR-rentenellerenandenpengemarkedsrente)ogetrentetillæg.Rentetillæggettjenerietvistomfangsammefunktionsombidragetpåetrealkreditlån.Udoveratskabeindtjeningforhenholdsvispenge-ogrealkreditinstituttetsamtdækkeforven-tedetab,skalbåderentetillæggetogbidragetværemedtilatdækkeløbendedriftsomkostnin-gervedlånet,såsomadministrationafydelserfralåntageren.Bidragogrentetillægadskillersigdogsamtidigfrahinandenved,atbidrageterettillægtillå-nerenten,dersvarertilrealkreditinstitutternesegnefunding-ellerfinansieringsrenter,mensrentetillæggeterettillægtilreferencerenten,derikkenødvendigvissvarertilpengeinstitutter-nesegnefundingrenter.Såledeskanprioritetslånietpengeinstitutfxværefinansieretmedind-lån, hvor fundingrenten adskiller sig fra referencerenten. Det vil sige, at pengeinstitutternesindtjeningikkesvarertilrentetillægget,menligeledesafhængeraf,hvorvidtderesfundingrenteerhøjereellerlavereendreferencerenten.Rentetillæggetvedetprioritetslånertypiskhøjereendbidragetpåettilsvarenderealkreditlån.Detgennemsnitligerentetillægforetprioritetslånmedvariabelrenteudenafdrager1,36pct.,jf.figur6.3.Tilsammenligningvilbidragssatsenpåtilsvarenderealkreditlån,F-kortmedafdragtypiskværeca.0,9pct.

Figur6.3Rentetillægforprioritetslånmedvariabelrente(august2019)


Note1:Hererrentetillæggetberegnetudfraetvægtetgennemsnit,såledesatpengeinstitutternemedflestprioritetslånharenstørrebetydningforgennemsnittet.Hvispengeinstitutterneharopgivetetintervalforrentetillæg,erdertagetudgangspunktigennemsnittetafintervallet.

Note2:Detteerhenholdsvisdetlavesteogdethøjesterentetillæg,dererblevetoplystiforbindelsemedspørgeskemaundersø-gelsen.Detvilsige,atrentetillæggetspænderfra0,80til6,70pct.foretprioritetslånudenafdragblandtdeadspurgtepengeinsti-tutter.

Anm.:Depågældenderentetillægangivetifigurenerforprioritetslånmedvariabelrente,løbetidpå30år,fuldbelåningoglåne-beløbpå1,5mio.kr.Detbemærkes,atdepågældendeprioritetslånkanværebaseretpåforskelligereferencerenter.

Kilde: Indsamlet af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen hos ni pengeinstitutter.

Rentenpåetprioritetslånerdogikkealtidsammensatafenreferencerenteogetrentetillæg.Detersåledeskun9(udaf15)afdeadspurgtepengeinstitutter,deranvenderetrentetillægvedprioritetslån.Derskalsåledestagesdetforbehold,atundersøgelsenafrentetillægerbaseretpåetmindreantalobservationer.

Documents

Realkredit- og prioritetslån 2020 - kfst.dk...2020/04/15 · 6.3 Prissammenligning ..... 36 SIDE 4 KAPITEL 1 SAMMENFATNING Kapitel 1 Sammenfatning 1.1 Baggrund for redegørelsen