RAPORTDE EVALUARE · RAPORTDE EVALUARE Proprietateaimobiliar

RAPORT DEEVALUARE

Proprietatea imobiliar< tipapartament cu 4 camere în bloc

AUGUST 2018

Bucureーti, sector 3

str. Valea Buz=ului nr. 6, bl. G32, scara A, parter, apartament 1

Client: ROMACCES COMUNICAーII SRL

Destintar: Cabinet Individual de Insolven―< CIURARU REMUS

Proprietar: ROMACCES COMUNICAーII SRL

EVALUATOR

COTEX-M;GUREAN BOGDAN PERSOAN; FIZIC; AUTORIZAT;

CUI: 27650870; NR. REG. COM.: F40/5195/2010

Str. Pa〇cani nr. 5, bl. D7, scara B, etaj 3, ap. 18, s. 6, Bucureşti

Telefon: 0721.32.55.22; 0742.46.32.83

e-mail: [email protected]; [email protected]

URL: www.estimatorul.ro

2 / 16

RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂłILOR IMOBILIARE TIP APARTAMENT

ÎNREGISTRARE LA EVALUATOR 1645/21.08.2018

1. EVALUATOR COTEł-MĂGUREAN BOGDANLegitimaŃie ANEVAR Nr. 11773 / valabilă 2018

Parafa Nr. 11773 / valabilă 2018

Firma COTEł-MĂGUREAN BOGDAN PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂCUI: 27650870; NR. REG. COM: F40/5195/2010

Adresa evaluatorului Oraşul: BUCUREŞTI, sector 6 Strada Pașcani nr. 5, bloc D7, scara B, etaj 3, ap. 18 Telefon : 0721.32.55.22; 0742.46.32.83 URL: estimatorul.ro Email: [email protected]; [email protected]

2. CLIENT ROMACCES COMUNICAȚII SRLDESTINATAR Cabinet Individual de Insolvență CIURARU REMUS

3. PROPRIETATEAEVALUATĂ

Apartament cu 4 (patru) camere situat la parter în bloc cu S+P+4E

Proprietar ROMACCES COMUNICAȚII SRL

Adresa proprietăŃii București, sector 3 str. Valea Buzăului nr. 6, bl. G32, scara A, parter, apartament 1

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAłĂ ESTIMATĂ PRINMETODA COMPARAłIEI DE PIAȚĂ(nu conține TVA)

92.000 euro,echivalent a 427.600 lei

5. BAZA DE EVALUARE Valoarea de piaŃăValoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie arputea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzătorhotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile auacționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

SCOPUL EVALUĂRII Procedură de insolvențăDATA EVALUĂRII 21.08.2018DATA ELABORĂRIIRAPORTULUI

21.08.2018

CURS DE SCHIMB BNRLA DATA DE REFERINłĂ

1 EURO = 4,6483 LEI

DATA INSPECłIEIPROPRIETĂłII

InspecŃia a fost efectuată de către ec. CoteŃ-Măgurean Bogdan la datade 10.08.2018, în prezența reprezentantului proprietaruluiapartamentului, respectiv dl. Olteanu Virgil.

4 / 16

8. DATE PRIVINDDREPTUL DEPROPRIETATE

Dreptul de proprietate: Deplin asupra construcției, cu cotă de terenindiviză în folosință

Date privitoare la proprietate și modul de dobândire (sursa: ExtrasCF)

Extras de Carte Funciară nr. 57688/26.07.2018. Descrierea proprietății (sursa: CVC aut. nr. 547/28.02.2008 rectificatcu încheiere aut. nr. 1690/03.03.2008)

5 / 16

Apartamentul se evaluează în ipoteza ca fiind liber de sarcini și cădreptul de proprietate descris este valabil.În ANEXA nr. 1 sunt prezentate copiile documentelor de atestare adreptului de proprietate / a provenienŃei proprietăŃii.

9. ISTORICTRANZACȚIONARESursa: documente puse ladispoziție de către client /proprietar

2008: 123.000 EURO

10.

DATE PRIVINDDOCUMENTAłIACADASTRALĂ

SuprafaŃa înregistrată în documentaŃia cadastrală:Su = 77,43 mpSlogie = 3,43 mpSt = 80,86 mp

Cota parte indiviză de teren aferent 26 mp în folosințăCota parte indiviză spatii comune 1,70%

11.

SITUAłIA ACTUALĂ AAPARTAMENTULUI

Ocupat de reprezentantul proprietarului

12.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE zona median-periferică a Capitalei, sector 3, cartier Sălăjan - zonaTrapezului;

Blocul este situat semi-stradal, pe str. Valea Buzăului, în perimetrulconturat de străzile Trapezului, Burniței, Prevederii și Mizil;

în zonă se află cu preponderență blocuri din anii 70-80, dar și blocurinoi de după anii 2000 (Pallady Towers) și case/vile;

Unități de învățământ (Școala 92, Școala 20, Colegiul Nenițescu),grădinițe, instituții de cult, agenții bancare, secție de poliție (nr. 13),piață agroalimentară (Trapezului), supermarketuri (Carrefour, Penny,Lidl, Mega Image), stații de distribuire a carburanților, restaurante,unități medicale, parcuri se găsesc în zonă.

6 / 16

Sursă hartă: Google MapsARTERE IMPORTANTEDE CIRCULAłIE ÎNAPROPIERE

Auto- Bd. 1 Decembrie 1918;- Bd. Nicolae Grigorescu;- Bd. Theodor Pallady.

Calitatea reŃelelor de transport: asfaltate cu una/ mai multe benzi pesens

Transport în comun suprateran asigurat de RATB (troleibuz, tramvai,autobuz)

Cea mai apropiată stație de metrou: 1 Decembrie 1918 (la cca. 500 mîn partea de nord).

CARACTERULEDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei Zonă dominată de proprietăți cu destinație rezidențială, dar șicomercială.

UTILITĂłI EDILITARE ReŃea urbană de energie electrică: existentă ReŃea urbană de apă: existentă ReŃea urbană de termoficare: existentă ReŃea urbană de gaze: existentă ReŃea urbană de canalizare: existentă ReŃea urbană de telefonie: existentă

AMBIENT Civilizat

CONCLUZIE PRIVIND ZONADE AMPLASARE

Zona de referinŃă median-periferică, amplasare favorabilă. Dotări şireŃele edilitare satisfacătoare. Ambient civilizat.

13.

DESCRIEREA CONSTRUCłIEI DE BAZĂ (BLOCUL)

AMPLASAMENT BLOC DE LOCUINłE S+P+4E Parter

ANUL PIF 1974 (sursa: istoric CVC)

RISC SEISMIC Sursa:www.pmb.ro

Blocul nu figurează în ”Listele imobilelor expertizate tehnic din punctde vedere al riscului seismic actualizate la 13.08.2018”.

LOCUINłE PE PALIER 2

ORIENTARE Fațada blocului Cardinal: est

CARACTERISTICI Structură: beton armat.

7 / 16

Închideri perimetrale: beton armat prefabricat Compartimentări: zidărie bca/cărămidă Acoperiș: terasă Aspect exterior: finisaje în stare satisfăcătoare, fără degradări majore Imobil nereabilitat termic Aspect interior: bun Restanțieri la plata întreținerii: număr mic Imobil fără spații comerciale la parter Imobil fără lift Imobil fără boxe la subsol Cu locuri de parcare de închiriat de la ADP

CONCLUZIE PRIVINDCONSTRUCłIA DE BAZĂ

Aspect îngrijit, utilități complete etc. Nu se recomandă efectuarea unei expertize tehnice. Stare tehnică: bună

14.

DESCRIEREA APARTAMENTULUI

PERFORMANȚAENERGETICĂ

N/a

OBSERVAȚII Compartimentarea apartamentului a fost modificată prin eliminareatâmplăriei dintre WC și vestibul și desființarea cămării și a wc-ului deservici

Nu au fost puse la dispoziție expertize sau autorizații privind lucrărilede modificare.

BILANłUL DESUPRAFAłĂ

SuprafaŃa înregistrată în documentaŃia cadastrală:Su = 77,43 mpSlogie = 3,43 mpSt = 80,86 mp

Cota parte indiviză de teren aferent 26 mp în folosințăCota parte indiviză spatii comune 1,70%

Sursa: releveuGRADUL DE CONFORT Confort: 1

decomandatTÂMPLĂRIE Exterioară: ferestrele apartamentului sunt realizate din tâmplărie PVC

cu geam termopan de calitate superioară; ușa de acces aapartamentului – metal de calitate superioară;

Interioară: uși MDF.

8 / 16

FINISAJE Finisaje de calitate superioară- Pardoseli: gresie ceramică și parchet lemn;- Pereții sunt placați cu faianță în baie și parțial în bucătărie;- Pereții sunt zugrăviți lavabil în restul apartamentului.

INSTALAłII ŞI DOTĂRIELECTRICE

Dimensionată pentru consumul aparatelor de răcire, cu multipleswitch-uri de siguranță

CurenŃi slabi (telefonie, cablu TV) Instalații înlocuite, funcționale interfon Alarmă anti-efracție cu monitorizare BGS

INSTALAłII ŞI DOTĂRIÎNCĂLZIRE / RĂCIRE

Încălzire cu centrală termică pe gaze Calorifere de oțel (noi) Instalații noi, funcționale Cu aparate de aer condiționat (3 buc.)

INSTALAłII ŞI DOTĂRIALIMENTARE CU APĂ

Din reŃeaua orasului Instalații înlocuite, funcționale

INSTALAłII ŞI DOTĂRIALIMENTARE CU GAZE

Instalații întreținute, funcționale (conductă mascată parțial cu placă degips-carton)

Alimentează aragazul și centrala termicăCONCLUZIE PRIVINDAMPLASAMENTUL

Aspect îngrijit, utilităŃi complete.

15.

ANALIZA PIEłEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEłEI ŞISUBPIEłEI

PiaŃa locuinŃelor amplasate în blocuri

NATURA ZONEI Zonă dominată de construcții cu destinație rezidențială, dar șicomercială.

Zona este construită în procent de cca. 90%. Din punct de vedere edilitar: zonă dezvoltată, în zona de est aCapitalei.

Din punct de vedere economic: localitate dezvoltată.OFERTA DE LOCUINłESIMILARE

Medie

CEREREA DELOCUINłE SIMILARE

Mică

ECHILIBRUL PIEłEI(RAPORTUL CERERE/OFERTĂ)

Dezechilibru în favoarea cumpărătorului

PREłURI ÎN ZONĂPENTRU PROPRIETĂłISIMILARE

Minim: 70.000 EURO (oferte/tranzacții) Maxim: 110.000 EURO (oferte/tranzacții)

CHIRII ÎN ZONĂPENTRU PROPRIETĂłISIMILARE

Minim: 400 EURO / lună Maxim: 500 EURO / lună

STAREA PIETEI; Sursa:https://www.imobiliare.ro/imoexpert/preturile-locuintelor-pe-zone-in-marile-orase-bucuresti-cluj-napoca-si-timisoara_db/?utm_source=campanie_1560&utm_medium=newsletter_1&utm_campaign=newsletter&utm_content=Bucur

În ciuda variațiilor de preț consemnate în ultimele luni, clasamentul cartierelorcu cele mai scumpe apartamente din București rămâne neschimbat: Kiseleff –Aviatorilor se menține pe prima poziție, cu o valoare medie de listare de 2.580de euro pe metru pătrat util, la o distanță considerabilă față de zonaHerăstrău – Nordului, unde un apartament costă, în medie, 2.410 euro pemetru pătrat util. O asemenea unitate locativă ajunge, pe de altă parte, la1.990 de euro pe metru pătrat în zona Dorobanți – Floreasca, la 1.870 de europe metru pătrat util în Aviației și, respectiv, la 1.720 de euro pe metru pătrat

12 / 16

Capitalizarea venitului (capitalizarea directă), se utilizează când există informaŃii suficiente de piaŃă, cândnivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieŃei şi când există informaŃii despre tranzacŃii sauoferte de închiriere de proprietăŃi imobiliare comparabile.În metoda capitalizării directe, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitulnet din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potenŃial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potenŃialreprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiŃiile unui grad de ocupare de 100%.Pentru estimarea venitului brut efectiv, evaluatorul a ajustat venitul brut potenŃial cu pierderile aferente graduluide neocupare. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectivcheltuielile de exploatare aferente proprietăŃii, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiindcheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brutefectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pevenit şi alte taxe similare), plăŃile aferente creditului, (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă aconstrucŃiilor.

În ANEXA nr. 3 este prezentată determinarea valorii de piaŃă prin METODA CAPITALIZĂRII VENITULUIGENERAT DE PROPRIETATE.În ANEXA nr. 4 este prezentat modul de calcul al ratei capitalizării.

VALOAREA DE PIAłĂ DETERMINATĂ PE BAZACAPITALIZĂRII VENITULUI GENERAT DE PROPRIETATE


VALOAREA NU CONȚINE TVA

18. DEFINIłII, IPOTEZE, IPOTEZE SPECIALE ŞI ALTELE

18.1 DEFINIłII VALOREA DE PIAłĂValoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) ladata evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după unmarketing adecvat și în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

NOTĂ: Prevederile aferente sintagmei „valoare de piață” din Standardele ANEVAR SEV 2018 se aplică șisintagmei „valoare de circulație” așa cum este aceasta definită în Codul civil.

Definiția valorii de piață trebuie aplicată în conformitate cu următorul cadru conceptual:(a) „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-otranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține înmod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil decătre vânzător și cel mai avantajos prețobtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un prețestimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiunide vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cuvânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific.(b) „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorieeste mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectivcurent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definițiavalorii de piață la data evaluării.(c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarecepiețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă saunecorespunzătoare pentru o altă dată.Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu celeaferente oricărei alte date.(d) „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat săcumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea,acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și

16 / 16

Criteriul de estimare a valorii Metoda comparațiilor de piață Metoda capitalizării veniturilor

Adecvarea + +

Precizia + -

Cantitatea informațiilor + -

Scor 3+ 0- 1+ 2-

Abordarea recomandată Metoda comparațiilor de piață

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAłIILOR APLICABILE ŞI AFACTORILOR RELEVANłI, OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAłĂ A PROPRIETĂłIIIMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:

VALOAREA DE PIAłĂ ESTIMATĂ PRIN METODACOMPARAłIEI DE PIAȚĂ (nu conține TVA)


EXPERT EVALUATOR

COTEł-MĂGUREAN BOGDAN

PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ

ŞTAMPILA DE EVALUATOR

ŞI

SEMNĂTURA

ANEXE

ANEXA nr. 1: Contract de vânzare-cumpărare / acte de proprietate.ANEXA Nr. 2: Estimarea valorii de piață prin metoda comparației vânzărilorANEXA Nr. 3: Estimarea valorii prin metoda capitalizării venitului generat de proprietate (chirie).ANEXA Nr. 4: Estimarea ratei capitalizăriiANEXA Nr. 5: Fotografii

Anexa nr. 5 – Fotografii

Foto imobil – bloc Foto imobil – bloc

Foto imobil – bloc Foto acces bloc

Foto spații comune Foto acces apartament

Foto interior Foto interior












Foto vecinătăți / str. Valea Buzăului Foto vecinătăți / str. Valea Buzăului

Documents

RAPORTDE EVALUARE · RAPORTDE EVALUARE Proprietateaimobiliar