Raport de Evaluare Cluj

7/28/2019 Raport de Evaluare Cluj

1/20

RAPORT DE EVALUARE al proprietiiRAPORT DE EVALUARE al proprietii imobiliare:imobiliare:

Apartament cu 1 camerApartament cu 1 camerNREGISTRARE LANREGISTRARE LAEVALUATOREVALUATOR Nr. ........... / ....-....-.......Nr. ........... / ....-....-....... NREGISTRARE LANREGISTRARE LABANCBANC Nr.Nr.

1.1. EVALUATOREVALUATOR ................................................................................

Legitimaie ANEVARLegitimaie ANEVAR Nr. .................... / 2010Nr. .................... / 2010

ParafaParafa Nr. ...................... valabil 2010Nr. ...................... valabil 2010

FirmaFirma

Adresa evaluatoruluiAdresa evaluatorului

2.2. CLIENTCLIENT Persoan juridic : ...Persoan juridic : ...AdresaAdresa Localitatea: ............ , str. .................., nr. .......... , ap............ ,Localitatea: ............ , str. .................., nr. .......... , ap............ ,

jud. ............ .jud. ........... ..

DESTINATARULDESTINATARULRAPORTULUIRAPORTULUI

Banca ...................... Sucursala ....................Banca ...................... Sucursala ....................

3.3. PROPRIETATEAPROPRIETATEAEVALUATEVALUAT

Apartament cu 1 camerApartament cu 1 camer situat la parterul unui bloc cu regimul desituat la parterul unui bloc cu regimul denlime P+4E, Au = 23,00 mpnlime P+4E, Au = 23,00 mp

Apartamentul conform CF se compune din 1 camer, buctrie, baie,Apartamentul conform CF se compune din 1 camer, buctrie, baie, antreu, nia, cu suprafaa util Su=23,00 mp.antreu, nia, cu suprafaa util Su=23,00 mp.

ProprietariProprietari Proprietar asupra constructiei: ....Proprietar asupra constructiei: ....Proprietar asupra terenului: teren n folosin cota 17/670mpProprietar asupra terenului: teren n folosin cota 17/670mp

Adresa proprietiiAdresa proprietii Oraul: Cluj - NapocaOraul: Cluj - Napoca Str. ...Str. ...

4. DECLARAREA VALORII4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIA ESTIMATVALOAREA DE PIA ESTIMAT

PRIN ABORDAREA PRIN COMPARAIIPRIN ABORDAREA PRIN COMPARAII22.500 EUR22.500 EUR

echivalent 94.500 RONechivalent 94.500 RONFactor de ajustareFactor de ajustare ... %... %Valoare ajustataValoare ajustata ... EUR echivalent ... RON... EUR echivalent ... RON

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFICVALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC

5.5. BAZA DE EVALUARE Valoarea de piaValoarea de pia


2/20

SCOPUL EVALURIISCOPUL EVALURII Garantare creditGarantare credit

CURS DE SCHIMB BNR LACURS DE SCHIMB BNR LADATA DE REFERINDATA DE REFERIN

1 EURO = 4,2 RON1 EURO = 4,2 RON

DATA INSPECIEIDATA INSPECIEI

PROPRIETIIPROPRIETII

Inspecia a fost efectuat de ctre evaluator .............. n prezenaInspecia a fost efectuat de ctre evaluator .............. n prezena

reprezentantului solicitantului .reprezentantului solicitantului .6.6. DATE PRIVIND DREPTULDATE PRIVIND DREPTUL

DE PROPRIETATE,DE PROPRIETATE,SUPRAFAA I COTESUPRAFAA I COTEINDIVIZEINDIVIZE

Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriuDreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriu n favoarea lui .... in baza contractului de vnzare cumprare autentificatn favoarea lui .... in baza contractului de vnzare cumprare autentificatsub nr.....sub nr.....

Carte Funciar nr.....Carte Funciar nr..... Numr topografic :Numr topografic : Sarcini nscrise n Cartea Funciar: nu suntSarcini nscrise n Cartea Funciar: nu sunt Suprafaa nscris n CF:Suprafaa nscris n CF: Au = 23,00 mpAu = 23,00 mp Prile indivize comune: 1,13/100Prile indivize comune: 1,13/100 Teren atribuit n folosin / proprietate : 17/670 parte in folosintaTeren atribuit n folosin / proprietate : 17/670 parte in folosinta

MENIUNI 1: SituaiaMENIUNI 1: Situaia

privind Cartea Funciarprivind Cartea Funciar

Extras de Carte Funciar: Evaluatorul a avut la dispoziie un extrasExtras de Carte Funciar: Evaluatorul a avut la dispoziie un extras

de carte funciar eliberat la data de 25.11.2008 , din care s-au extras datelede carte funciar eliberat la data de 25.11.2008 , din care s-au extras datele mai sus prezentate, anexat prezentului raport i considerat partemai sus prezentate, anexat prezentului raport i considerat parteintegrant . Conform extrasului de carte funciar prezentat proprietateaintegrant . Conform extrasului de carte funciar prezentat proprietateaimobiliar este liber de sarcini .imobiliar este liber de sarcini .

La prezentarea raportului la finanator, solicitantul trebuie sLa prezentarea raportului la finanator, solicitantul trebuie sprezinte un extras actualizat n conformitate cu normele interne aleprezinte un extras actualizat n conformitate cu normele interne alefinanatorului.finanatorului.

Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c proprietateaValoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c proprietatea este liber de sarcini.este liber de sarcini.

7.7. DATE PRIVINDDATE PRIVINDDOCUMENTATIADOCUMENTATIACADASTRALACADASTRALA

Evaluatorul nu a avut la dispoziie documentatie cadastral .Evaluatorul nu a avut la dispoziie documentatie cadastral . Suprafaa nregistrat n CF/ act de proprietate: Au = 23,00 mpSuprafaa nregistrat n CF/ act de proprietate: Au = 23,00 mp Prile indivize comune: 5,66/100Prile indivize comune: 5,66/100 Teren atribuit n folosin : 17/670 parteTeren atribuit n folosin : 17/670 parte

8.8. SITUAIA ACTUAL ASITUAIA ACTUAL AAPARTAMENTULUIAPARTAMENTULUI

Situatia ocupantilor :Situatia ocupantilor : Ocupat de proprietar / inchiriat / liberOcupat de proprietar / inchiriat / liber Contracte de concesiune / inchiriereContracte de concesiune / inchiriere :: nu e cazulnu e cazul

9.9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASAREDESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASAREZONA DE AMPLASARE Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial pe str. ...,Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial pe str. ...,cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca .cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca .

n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlimen zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime P+4E.P+4E.

Distana fa de proprieti complementare (piee, magazine,Distana fa de proprieti complementare (piee, magazine,

instituii de nvmnt etc.) este relativ mic.instituii de nvmnt etc.) este relativ mic. Complexul Expoziional Expo Transilvania este amplasat la oComplexul Expoziional Expo Transilvania este amplasat la o

distan reletiv mic.distan reletiv mic. Accesul este facil iar mijloacele de transport n comun sunt laAccesul este facil iar mijloacele de transport n comun sunt la

distan medie.distan medie. Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior,Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior,

utilitile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare:utilitile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: ap -canalizare, energie electric, gaz metan, telefonie, TV cablu , Internetap -canalizare, energie electric, gaz metan, telefonie, TV cablu , Internet


3/20

ARTERE IMPORTANTEARTERE IMPORTANTEDE CIRCULAIE NDE CIRCULAIE NAPROPIEREAPROPIERE

Auto i pietonal: - str. ...Auto i pietonal: - str. ... Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 i 2 benzi pe sensCalitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 i 2 benzi pe sens


4/20

CARACTERUL EDILITARCARACTERUL EDILITARAL ZONEIAL ZONEI

Tipul zoneiTipul zonei Zon rezidenialZon rezidenial Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe str. ....,Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe str. ....,

cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca.cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca.

n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlimen zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime

P+4E.P+4E.n zon se afl:n zon se afl: Reea de transport n comun: la o distan medie, cu mijloace deReea de transport n comun: la o distan medie, cu mijloace de

transport suficientetransport suficiente Uniti comerciale: sunt amplasate la distan relativ mic,Uniti comerciale: sunt amplasate la distan relativ mic,

Complexul Expoziional Expo Transilvania este amplasat la o distanComplexul Expoziional Expo Transilvania este amplasat la o distan reletiv mic .reletiv mic .

Uniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la distan medieUniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la distan medie Uniti medicale:Uniti medicale: Instituii de cult: sunt amplasate la distan relativ micInstituii de cult: sunt amplasate la distan relativ mic Sedii de bnci: la distan relativ mic pe str.......Sedii de bnci: la distan relativ mic pe str.......

Instituii guvernamentale: -Instituii guvernamentale: - Parcuri: -Parcuri: -

UTILITI EDILITAREUTILITI EDILITARE Reea urban de energie electric:Reea urban de energie electric: existentexistent Reea urban de ap:Reea urban de ap: existentexistent Reea urban de termoficare:Reea urban de termoficare: existentexistent Reea urban de gaze:Reea urban de gaze: existentexistent Reea urban de canalizare:Reea urban de canalizare: existentexistent Reea urban de telefonie, cablu tv i internet:Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existentexistent

AMBIENTAMBIENT CivilizatCivilizat

CONCLUZIE PRIVINDCONCLUZIE PRIVINDZONA DE AMPLASAREZONA DE AMPLASARE Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe str. ....,Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe str. ....,cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca.cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca. n zon sunt amplaste preponderent blocuri cu regimul de nlimen zon sunt amplaste preponderent blocuri cu regimul de nlime

P+4E.P+4E. Dotri i reele edilitare satisfactoare.Dotri i reele edilitare satisfactoare. Ambient civilizat.Ambient civilizat. Atractivitate bunaAtractivitate buna

10.10. DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (BLOCUL)DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (BLOCUL)

AMPLASAMENTAMPLASAMENT Bloc de locuine tip P+4EBloc de locuine tip P+4E Apartament situat la parterApartament situat la parter

ANUL PIFANUL PIF

Aprox. 1970Aprox. 1970LOCUINTE PE PALIERLOCUINTE PE PALIER 1616

ORIENTAREORIENTARE Cardinal: SUDCardinal: SUD

CARACTERISTICICARACTERISTICI Structur: fundaii din beton armatStructur: fundaii din beton armat nchideri perimetrale: perei portani din panouri prefabricate din betonnchideri perimetrale: perei portani din panouri prefabricate din beton

armat, perei de compartimentare din zidrie de BCAarmat, perei de compartimentare din zidrie de BCA Planee din beton armatPlanee din beton armat


5/20

Acoperiul este de tip teras cu hidroizolaie bituminoasAcoperiul este de tip teras cu hidroizolaie bituminoas Finisaj exterior: tencuieli i zugrFinisaj exterior: tencuieli i zugrveliveli simplesimple Ua de acces n bloc este din pvc armat cu geam termopanUa de acces n bloc este din pvc armat cu geam termopan La ua de acces n bloc este montat interfonLa ua de acces n bloc este montat interfon Aspect exterior: ngrijitAspect exterior: ngrijit

Aspect interior: ngrijitAspect interior: ngrijitCONCLUZIE PRIVINDCONCLUZIE PRIVINDCONSTRUCIA DE BAZCONSTRUCIA DE BAZ

Starea general a blocului este bun, aspectul este ngrijitStarea general a blocului este bun, aspectul este ngrijit Categoria cldirii in punct de vedere al rezistenei la foc I Coeficient de rezisten la seismicitate - zona F Imobilul nu se afl n zon inundabil.


6/20

11.11. DESCRIEREA APARTAMENTULUIDESCRIEREA APARTAMENTULUI

SUPRAFASUPRAFA Apartamentul, conform CF, se compune din 1 camer, buctrie,Apartamentul, conform CF, se compune din 1 camer, buctrie, baie, antreu, ni, cu aria util Au=23,00 mp si aria desfasurata Ad = 28 mpbaie, antreu, ni, cu aria util Au=23,00 mp si aria desfasurata Ad = 28 mp

Apartamentul este : semidecomandatApartamentul este : semidecomandat

Gradul de confort : 1Gradul de confort : 1 La inspecia propriet ii imobiliare evaluatorul a constatat cLa inspecia propriet ii imobiliare evaluatorul a constatat c

apartamentul, fa de cele nscrise n CF mai are un balcon.apartamentul, fa de cele nscrise n CF mai are un balcon.TMPLRIETMPLRIE Exterioar: din lemn cu geam normalExterioar: din lemn cu geam normal

Interioar: ui din lemn, u de acces este metalic tip antiefracieInterioar: ui din lemn, u de acces este metalic tip antiefracie Balconul a fost nchis cu tmplrie metalic cu geam normal.Balconul a fost nchis cu tmplrie metalic cu geam normal.

FINISAJEFINISAJE Apartamentul are grad de finisaj superior.Apartamentul are grad de finisaj superior. Pardoseli: parchet (camer), gresie (buctrie, baie)Pardoseli: parchet (camer), gresie (buctrie, baie) Perei placai cu faian la baie i buc t rie ( buctrie, baie) Perei placai cu faian la baie i buc t rie ( buctrie, baie) Tencuieli gletuite, zugrveli lavabile.Tencuieli gletuite, zugrveli lavabile.

INSTALAII I DOTRIINSTALAII I DOTRIELECTRICEELECTRICE

NormaleNormale Instalaii n stare bunInstalaii n stare bun

INSTALAII I DOTRIINSTALAII I DOTRINCLZIRENCLZIRE

nczirea se face cu regitrii de font alimentai cu agent termic de lanczirea se face cu regitrii de font alimentai cu agent termic de lacentral termic de zon .central termic de zon .

Instalaii n stare bunInstalaii n stare bunINSTALAII I DOTRIINSTALAII I DOTRIALIMENTARE CU APALIMENTARE CU AP

De la reeaua orauluiDe la reeaua oraului Instalaiile sunt ntreinute bineInstalaiile sunt ntreinute bine

INSTALAII I DOTRIINSTALAII I DOTRIALIMENTARE CU GAZEALIMENTARE CU GAZE

Din reeaua orauluiDin reeaua oraului Alimenteaz aragazulAlimenteaz aragazul Instalaiile sunt ntreinute bineInstalaiile sunt ntreinute bine

NECESAR DE INVESTITNECESAR DE INVESTIT Necesar de lucrari pentru aducerea in stare deNecesar de lucrari pentru aducerea in stare de

functiune :......................functiune :......................CONCLUZIE PRIVINDCONCLUZIE PRIVINDAPARTAMENTULAPARTAMENTUL

Aspect ngrijit, utiliti complete .Aspect ngrijit, utiliti complete . Stare tehnic general este bun .Stare tehnic general este bun . Deprecieri identificate : nu e cazulDeprecieri identificate : nu e cazul

12.12. ANALIZA PIEEI IMOBILIAREANALIZA PIEEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEEI IDEFINIREA PIEEI ISUBPIEEISUBPIEEI

Piaa locuinelor rezideniale cu 1 camera amplasate n blocuri dePiaa locuinelor rezideniale cu 1 camera amplasate n blocuri de locuinelocuine

Delimitarea pietei : municipiul Cluj - NapocaDelimitarea pietei : municipiul Cluj - NapocaNATURA ZONEINATURA ZONEI Zon preponderent rezidenialZon preponderent rezidenial

Din punct de vedere edilitar: zona stabilDin punct de vedere edilitar: zona stabil

Din punct de vedere economic: ora cu economie activ, nDin punct de vedere economic: ora cu economie activ, ndezvoltare cu omaj redusdezvoltare cu omaj redus

OFERTA DE LOCUINEOFERTA DE LOCUINESIMILARESIMILARE

MedieMedie

CEREREA DE LOCUINECEREREA DE LOCUINESIMILARESIMILARE

MedieMedie


7/20

ECHILIBRUL PIEEIECHILIBRUL PIEEI(RAPORTUL CERERE/(RAPORTUL CERERE/OFERT)OFERT)

In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii aniIn ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia araporturile s-au inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia acumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008.cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008.

Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-aTransformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia -context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar icoroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de accentuare a continurii trendului descendent a evoluieipreviziunile de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat.preurilor pe piaa menionat.

PREURI N ZONPREURI N ZONPENTRU APARTAMENTEPENTRU APARTAMENTECU 1 cameraCU 1 camera

Minim: 18.000 EUROMinim: 18.000 EURO Maxim: 26.000 EUROMaxim: 26.000 EURO

CHIRII N ZON PENTRUCHIRII N ZON PENTRUAPARTAMENTE CU 1APARTAMENTE CU 1cameracamera

Minim: 130 EURO / lunMinim: 130 EURO / lun Maxim: 160 EURO / lunMaxim: 160 EURO / lun

CONCLUZII I TENDINE PRIVINDCONCLUZII I TENDINE PRIVINDPIAA PROPRIETIIPIAA PROPRIETII

pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008.pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus deTrend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de

tranzacii.tranzacii. Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe segmentulAnexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe segmentul

de pia al proprietiide pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE13. CEA MAI BUN UTILIZARE

Conceptul deConceptul de cea mai buna utilizarecea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variantereprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite varianteposibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor deposibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale lucrrii.evaluare in capitolele urmtoare ale lucrrii.Cea mai buna utilizareCea mai buna utilizare -- este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construiteste definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construitcare este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:oo cea mai bun utilizare a terenului libercea mai bun utilizare a terenului liberoo cea mai bun utilizare a terenului construit.cea mai bun utilizare a terenului construit.

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie:Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie:oo permisibil legalpermisibil legaloo posibila fizicposibila fizicoo fezabil financiarfezabil financiaroo maxim productivmaxim productiv

Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentruPractic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea evaluat este cea de proprietateproprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenialimobiliar rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc. Prin prisma criteriilor care definescnoiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:

oo esteeste permisibil legal;permisibil legal;oo ndeplinete condiia dendeplinete condiia de fizic posibilfizic posibil..oo esteeste fezabil financiarfezabil financiar..oo esteeste maxim productivmaxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizrise refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri

(destinaii).(destinaii).

14. EVALUARE14. EVALUARE


8/20

REGLEMENTRI I CADRU LEGALREGLEMENTRI I CADRU LEGAL

STANDARDESTANDARDEINTERNAIONALE DEINTERNAIONALE DEEVALUARE EDIIA AEVALUARE EDIIA AOPTA, 2007OPTA, 2007

IVS 1 Valoarea de pia tip de valoareIVS 1 Valoarea de pia tip de valoare IVS 3 Raportarea evaluriiIVS 3 Raportarea evalurii IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutuluiIVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului GN 1 Evaluarea proprietii imobiliareGN 1 Evaluarea proprietii imobiliare

CADRU LEGALCADRU LEGAL Legislatia in vigoareLegislatia in vigoare


9/20

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII

Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectivestimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi acesteproprieti cu cea "de evaluat".Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie directcu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeazpe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea.

Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia,reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat

n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabilesatisfctor.

S-a aplicat ca metod analiza comparativ. Pentru unele elemente de comparaie s-au fcut coreciicantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat asupra unor preuri unitare corectate. Evaluatorul a

analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioaresau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate n termeni de necesar de ajustare pozitiv saunegativ fa de proprietatea evaluat. Valorile rezultate au fost reconciliate prin ordonarea comparabilelorcomparativ cu proprietatea n cauz. Elementul de comparaie utilizat a fost valoarea unitara.Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniileimobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:


10/20

Grila de comparatii este :

Coreciile cantitative s-au luat n considerare pentru:- S-a corectat comparabila 3 pentru oferta cu -10%- drepturi de proprietate transmise: nu au fost necesare corecii- condiii de finanare: nu au fost necesare corecii- condiii de vnzare: nu au fost necesare corecii


11/20

La preurile corectate, s-a aplicat analiza calitativ. Corectiile estimate a fi necesare preturilorcomparabilelor sunt:

Comparabila 1: Tranzactia a fost realizata in luna mai 2009, fiind nevoie de o ajustare negativa datorita

evolutiei pietei; Proprietatea este situat la ultimul etaj din 10, fiind nevoie de o ajustare pozitiv; Suprafaa util este mai mare decat a subiectului, fiind necesar o ajustare negativa;

Ca i comparabilitate general proprietatea este superoiara.

Comparabila 2: Tranzactia a fost realizata in luna mai 2009, fiind nevoie de o ajustare negativa datorita

evolutiei pietei; Proprietatea este situat la etajul 4 din 4, fiind nevoie de o ajustare pozitiv; Finisajele sunt medii fata de ale subiectului care sunt superioare, fiind necesara o ajustare

pozitiva;

Nu am considerat necesara corectie pentru diferenta de 2 mp Arie utila;Ca i comparabilitate general proprietatea este inferioara.

Comparabila 3: Oferta este din luna mai 2009, fiind nevoie de o ajustare negativa datorita evolutiei pietei; Localizarea este in cartierul Fabric, considerat similar ca si localizare, nefiind nevoie de

ajustari; Nu am considerat necesara corectie pentru diferenta de 2 mp Arie utila si diferenta de 5 ani ca

vechime;Ca i comparabilitate general proprietatea este superioara.

Comparabila 4:

Proprietatea este situat la etajul 4 din 4, fiind nevoie de o ajustare pozitiv; Finisajele sunt medii fata de ale subiectului care sunt superioare, fiind necesara o ajustare

pozitiva;Ca i comparabilitate general proprietatea este inferioara.

Astfel, dupa analiza clasamentului si incadrarea proprietatii subiect in scara valorica a preturilorcomparabilelor intre comparabilelele care ii sunt superioare si cele care ii sunt inferioare, valoarea unitarestimat pentru proprietatea subiect este 939 EUR/mp arie utila, respectiv 21.600 EUR ( 91.200 RON)

VALOAREA DE PIA DETERMINATVALOAREA DE PIA DETERMINAT

PRIN ANALIZA COMPARATIVPRIN ANALIZA COMPARATIV21.600 EUR21.600 EUR

echivalent 91.200 RONechivalent 91.200 RON

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelorparti indivize comune din imobilul in care este situat.

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII ( se va aplica una din cele doua variante)( se va aplica una din cele doua variante)


12/20

S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare elementde comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dacacestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentualsau n valoare absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul devnzare cea mai mic.

Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniileimobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:


13/20

Grila de comparatii este urmatoarea :


14/20


15/20

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel: S-a corectat comparabila 3 pentru oferta cu -10% Conditii de piata:

o Corectia de 4 % a fost extrasa extrasa din analiza pe perechi de date intre comparabila 2si comparabila 4;

o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1 ,2 si 3; Localizare :

o Zona Fabric a fost considerata similara cu zona Manastur, in consecinta nu s-au operatcorectii;

Carateristici fizice etaj:o Corectia de 13% intre etaj intermediar si ultimul etaj a fost extrasa din analiza pe perechi

de date intre valorile corectate ale comparabilelor 1 si 3;o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1, 2 si 4;

Carateristici fizice finisaje:o Corectia de 170 euro / mp Au intre finisajele medii si cele superioare a fost extrasa din

analiza pe perechi de date intre valorile corectate ale comparabilelor 2 si 3;o Corectia a fost aplicata comparabilelor 2 si 4;

Carateristici fizice vechime:o Nu am considerat necesara corectia pentru diferenta de 5 ani vechime a comparabilei 3;

Caracteristici fizice arie utila:o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul corectat / mp Au a

fiecarei comparabile;o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1,2 si 3 inmultind corectia unitara cu diferenta de

arie utila intre fiecare comparabila si subiect;;

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectatea proprietatii comparabile 3 deoarece proprietatii 3 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia brutaprocentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prinabordarea prin comparatii de piata, analiza pe perechi de date este:


PRIN ANALIZA COMPARATIVPRIN ANALIZA COMPARATIV22.720 EUR22.720 EUR


Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelorparti indivize comune din imobilul in care este situat.


16/20

14.2. ABORDAREA PE BAZ DE VENIT14.2. ABORDAREA PE BAZ DE VENIT

Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii proprietilorimobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n valoare.

Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea acesteia fiindrecomandat i de literatura de specialitate.

Procedura are trei etape:A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect VBp;B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute MVBp;C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp (VBp * MVBp);

Valoarea, ca formul de calcul :Vmvbp = VBp * MVBp

Astfel:

A. Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria potenial lunar.Din analizadatelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate chiriile variaz ntre 120 i 150 EUR, uneori

i mairidicat, dar tendina general a pieei este n scdere. Avnd in vedere i c cererea cea mai

mare lanchiriere este pentru proprietile mici, chiria selectat este de 130 EUR/lun.

B. Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor obinute de pe pia:

Intervalul obinut este de 165 196 pentru MVBp. Proprietatea fiind mai apropiat de comparabilele 2,3 si 4pentru scopul evalurii s-a optat pentru un multiplicator de 171.

C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii:


17/20

In aceste condiii valoarea obinut prin aceast metod este:


PE BAZ DE VENITPE BAZ DE VENIT22.230 EUR22.230 EUR


14.3. ABORDAREA PRIN COST14.3. ABORDAREA PRIN COST

Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a pieei imobiliare.Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a pieei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestorai informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicileproprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietiiimobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDATVALOAREA DE PIA RECOMANDAT 21.600 EUR echivalent 91.200 RON21.600 EUR echivalent 91.200 RON

VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRINVALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN ABORDAREA PE BAZ DEABORDAREA PE BAZ DECOMPARAIICOMPARAII

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIARVALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

16. DEFINIII16. DEFINIII

VALOAREA DE PIA conform IVS 1

Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii,ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o


18/20

activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz,prudent i fr constrngere.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVELa baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opiniaevaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieridin acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport deevaluare sunt urmtoarele:

Ipoteze: Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au

fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietateeste considerat valabil si marketabil;

Evaluatorul a avut la dispoziie documentele ce s-au anexat prezentului raport i considerate parteintegrant, din care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluat iconsiderat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen ntre situaia luat n calcul de evaluator i ceaprezentat finanatorului impune invalidarea prezentului raport.

Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare siutilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata inconsiderare in prezentul raport;

Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nuafecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezentacontaminanilor sau a materialelor periculoase;

Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectriimetodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultatesa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;

In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii iacest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost

rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd

posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.

Condiii limitative: Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia

evaluatorului; Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea

pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ.Pe pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului sivariaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);

Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport.

Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca suntastfel utilizate;

Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa

depun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune; Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;


19/20

Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valoriipe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuirea fost prevzut in raport.

Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierileexprimate n raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei iunie 2009;

Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare; Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la

cerinele legale; Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAII UTILIZATE18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului; Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate; Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie

juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitateainformaiilor furnizate;

presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala; baza de date a evaluatorului; informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Edil, Nobila Casa, Casa Pitas, Welt Imobilaire etc.)

privind tranzacii similare; informaii existente pe site-urile www.piaa-az.ro, www.imobiliare.ro, www.mix-

up.company.imobiliare.ro, www.edil.ro, etc.; revistele de profil: Piaa de la A la Z; Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Cluj-

Napoca i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE19. TIPUL VALORII ESTIMATEinnd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie nevaluare: IVA 2- Evaluarea pentru garantarea mprumutului.

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip Apartament cu 1 camer .Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune,de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor.

n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit nstandardul internaional de evaluare IVS 1.

23. RISCUL DE GARANIE23. RISCUL DE GARANIE

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential - Apartament cu 1camer. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impusede form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimareaunei valori de pia, utilizabile pentru scopul exprimat (garanie bancar).

Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVA 2 Evaluarea pentrugarantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari :

Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante :

o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008;o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar;
http://www.imobiliare.ro/http://www.mix-up.company.imobiliare.ro/http://www.mix-up.company.imobiliare.ro/http://www.edil.ro/http://www.imobiliare.ro/http://www.mix-up.company.imobiliare.ro/http://www.mix-up.company.imobiliare.ro/http://www.edil.ro/


20/20

o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pepiaa menionat.

Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate incadrul localitatii:

o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent, cererea

a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantarei a creterii costurilor cu aceasta;o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii

cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de putereade cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderiicererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential;

Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative , datorita tipului proprietatii sicaracteristicilor tehnico constructive nu exista posibile utilizari alternative, in consecinta nu exista nicicerere pentru o alta utilizare a proprietatii;

Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizamca vandabilitatea curenta a proprieatii in acest moment este peste media pietei, datorita faptuilui caproprietatile rezidentiale de mici dimensiuni sunt cele mai tranzactionate in acest moment. Acest faptestimam ca se va mentine si in viitor;

Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei,pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad i anumescderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor

proprietatilor imobiliare de tip rezidential.

Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata precizam ca

opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind proprietatileimobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE24. CLAUZA DE NEPUBLICAREPrezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudineasi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorileestimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dupaceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare,stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul prezentului raport. Daca acestea se modificasemnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute deacesta la data evalurii.

Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului sidestinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopuldeclarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.

Documents

Raport de Evaluare Cluj