RAPORT DE EVALUARE BUNURI IMOBILE SI MOBILE … · GRILE CALCULE COMPARABILE UTILIZATE . 30 noiembrie 2010 3 RAPORT DE EVALUARE CAP. 1 INTRODUCERE Prezentul raport de evaluare este

AASSOOCCIIAAŢŢIIAA NNAAŢŢIIOONNAALLĂĂ AA EEVVAALLUUAATTOORRIILLOORR DDIINN RROOMMÂÂNNIIAA AA NN EE VV AA RR

CCEENNTTRRUULL TTEERRIITTOORRIIAALL CCRRAAIIOOVVAA

RRAAPPOORRTT DDEE EEVVAALLUUAARREE BBUUNNUURRII IIMMOOBBIILLEE SSII MMOOBBIILLEE

AAPPAARRŢŢIINNÂÂNNDD SSCC FFEELLVVIIOO PPRROODD SSRRLL

30 noiembrie 2010

Datele, informaţiile, opiniile şi conţinutul prezentului raport de evaluare, fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate parţial sau în totalitate şi nu vor putea fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al executantului

30 noiembrie 2010

2

CCUUPPRRIINNSS

CUPRINS

CAP 1 INTRODUCERE

CAP 2 PREMISELE EVALUĂRII

2.1. Identificarea clientului

2.2. Scopul şi utilizarea evaluării

2.3. Data inspecţiei, şi data întocmirii Raportului

2.4. Ipoteze şi condiţii limitative

2.5. Forma de exprimare a valorii

CAP 3 PREZENTAREA DATELOR

CAP 4 ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII

4.1. Cea mai buună utilizare

4.2. Date privind piaţa imobiliară

4.3. Metode de evaluare

4.3.1. Metoda comparatiilor directe terenuri

4.3.2. Metoda prin randament

4.3.3 Metoda costului net de inlocuire

4.4. Alegerea valorii finale

Condiţii şi ipoteze limitative

Certificare

ANEXE

POZE BUNURI IMOBILE si BUNURI MOBILE

GRILE CALCULE

COMPARABILE UTILIZATE

30 noiembrie 2010

3

RRAAPPOORRTT DDEE EEVVAALLUUAARREE

CCAAPP.. 11 IINNTTRROODDUUCCEERREE

Prezentul raport de evaluare este efectuat la cererea proprietarului SC FELVIO

PROD SRL, cu sediul in comuna Bucovaţ, Platforma Bucovaţ, jud Dolj, J16/56/1994, CUI

5218309, pentru bunurilor imobile şi mobile cuprinse în anexă, proprietatea SC FELVIO

PROD SRL societate supusă procedurii de insolvenţă. Scopul evaluării este estimarea valorii de lichidare .

Inspecţia la faţa locului s-a făcut împreună cu reprezentanţii proprietarului în perioada

25.11.2010 – 30.11.2010.

Studiul pieţei în ceea ce priveşte bunurile evaluate a fost realizat la nivelul lunilor

octombrie – noiembrie 2010.

Data evaluării este 30.11.2010.

Valoarea estimată pentru dreptul de proprietate asupra acestor bunuri este valoarea de lichidare.

Valoarea de lichidare reprezintă valoarea activelor estimata avand in vedere situatia

in care activele folosite intr-o intreprindere sunt oferite la vanzare in mod individual, de obicei

in urma inchiderii intreprinderii. (conform standardelor ANEVAR similare cu standardele

internaţionale de evaluare IVS1).

La cererea beneficiarului se va specifica şi raportul leu/euro la data realizării acestui

raport. De asemenea, valorile estimate vor fi exprimate şi în EURO. Pentru estimarea valorii

s-au folosit metode de evaluare acceptate de Standardele Internaţionale de Evaluare.

Valoarea bunurilor imobile este cea obţinută prin metoda comparatiilor directe pentru proprietatile imobiliare terenuri, prin randament pentru proprietatile imobiliare de tip industrial si comercial ( hale, abator, ferma, sediu administrativ), şi prin costul net de înlocuire pentru echipamente, si pentru imobilul Hala Apele Vii avand în vedere că bunul este greu închiriabil:

30 noiembrie 2010

4

1. garanţii Piraeus Bank - teren extravilan situat in Pielesti T56, P58, în suprafaţă de 6000 mp, cf 547/Pielesti,

nr. Cad. 731 ...........................................................................................18.000 euro/ 77.320 lei

- teren extravilan situat in Pielesti T57, P68/1, în suprafaţă de 7900 mp,cf

1238/Pielesti,nr. Cad. 1190 ..................................................................23.700 euro/ 101.806 lei

- teren extravilan situat in Pielesti T38, P54, în suprafaţă de 5000 din acte (4727 mp

din masuratori), cf 1214/Bucovat, nr. Cad.1172..................................14.181 euro/ 60.916 lei


din masuratori), cf 1215/Pielesti, nr. Cad.1173, .................................14.439 euro/ 62.024 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P33, în suprafaţă de 10000 mp din acte (9206

mp din masuratori),cf 808/Bucovat,nr. Cad. 1022..................... .......27.618 euro/ 118.636 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P61 în suprafaţă de 3600 mp din acte (3554

mp din masuratori),cf 805/Bucovat,nr. Cad. 1019, .............................10.662 euro/ 45.800 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P61/1 în suprafaţă de 2000 mp din acte (1953

mp din masuratori),cf 807/Bucovat,nr. Cad.1021 ................................5.859 euro/ 25.168 lei


mp din masuratori),cf 806/Bucovat,nr. Cad. 1020 ..............................7.356 euro/ 31.598 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P43 în suprafaţă de 4000 mp, cf 804/Bucovat,

nr. Cad.1018...........................................................................................12.000 euro/ 51.547 lei


mp din masuratori), cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 793....................7.485 euro/ 32.153 lei


mp din masuratori), cf 17691/Bucovat, nr. Cad. 689/2, .....................11.040 euro/ 47.423 lei

- teren intravilan situat in comuna Cârcea( fost Cosoveni T8, P13), în suprafaţă de

10300 mp din acte (7651 mp din masuratori) , cf 651/Cosoveni, nr.Cad. 610/2

..............................................................................................................145.369 euro/624.447 lei

- valoare teren+hale Apele Vii – 144.880 euro/ 622.345 lei

- echipament hala broiler – 3 buc - 57.102 euro/ 245.288 lei

30 noiembrie 2010

5

2. garanţii Banca Comercială Română - teren extravilan situat in Pielesti T6, P114, în suprafaţă de 95000 mp, cf 108/Pielesti,

nr. Cad. 163 .......................................................................................190.000 euro/ 816.164 lei

- teren extravilan situat in Pielesti T6, P114/1, în suprafaţă de 5000 mp, cf 108/Pielesti,

nr. Cad. 163 ............................................................................................15.000 euro/ 64.434 lei

- teren extravilan situat in Pielesti T35, P78, în suprafaţă de 10000 mp din acte (10078

mp din masuratori),cf. 772/Pielesti,nr. Cad. 952............................... 20.156 euro/ 86.582 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P14, în suprafaţă de 1800 din acte (2262 mp

din masuratori), cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 894............................6.786 euro/ 29.150 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P5, în suprafaţă de 2500 mp, cf. a comunei

Bucovat, nr. Cad. 895.............................................................................. 7.500 euro/ 32.217 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79P44, în suprafaţă de 4000 mp,cf. a comunei

Bucovat,nr. Cad. 944...............................................................................12.000 euro/ 51.547 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P39, în suprafaţă de 4000 mp,cf. a comunei

Bucovat, nr. Cad. 945..............................................................................12.000 euro/ 51.547 lei - teren extravilan situat in Bucovat T79, P10, în suprafaţă de 2750 mp din acte (2139

mp din masuratori),cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 792....................6.417 euro/ 27.565 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P12,în suprafaţă de 2500 mp din acte (1995

mp din masuratori),cf. a comunei Bucovat,nr. Cad. 791.......................5.985 euro/ 25.709 lei


mp din masuratori),cf 17692/Bucovat, nr. Cad. 687/2, .......................5.631 euro/ 24.189 lei

3. garanţii CR Firenze - teren extravilan situat in comuna Cârcea (fostă Cosoveni) T8, P13, în suprafaţă de

7.582 mp, cf 586 Cârcea, nr.Cad.610/1/2 .......................................... 98.566 euro/ 423.400 lei

- teren intravilan situat in comuna Cârcea (fostă Cosoveni) T8, P13, în suprafaţă de

10.418 mp,cf 586 Cârcea, nr.Cad.610/1/1.......................................... 197.942 euro/ 850.280 lei

30 noiembrie 2010

6


mp din masuratori),cf. comunei Bucovat,nr. Cad. 790........................ 5.130 euro/ 22.036 lei


mp din masuratori),cf 17956/Bucovat,nr. Cad.686/2, ......................... 5.505 euro/ 23.647 lei

- valoare teren + sediu P+1 Bucovat ....................................... – 246.842 euro/ 1.060.336 lei

- teren + Hale monobloc, hale noi Bucovat, cu teren excedentar aproximat la 8.000 mp

parţial betonat .......................................................................... – 686.081 euro/ 2.947.130 lei

- instalaţie automată pentru hrănirea şi adăparea păsărilor hala – 5 buc

………………………………………………………………………..– 11.989 euro/ 51.500 lei

- instalaţii de ventilaţie, încălzire şi întărire echipament pentru 5 hale montate la

ferma Bucovăţ ................................................................................. – 21.952 euro/ 94.296 lei

- echipament pentru hale broiler – 2 buc ……………………….. - 18.137 euro/ 77.911 lei

4. garanţii Bancpost SA - teren extravilan situat in Pielesti T38, P87, în suprafaţă de 6286 mp,cf. a comunei

Pielesti,nr. Cad. 904..............................................................................18.858 euro/ 81.006 lei

- teren extravilan situat in Pielesti T38,P87/1,în suprafaţă de 11800 mp,cf.a comunei

Pielesti, nr.Cad.905................................................................................23.600 euro/ 101.376lei


mp din masuratori),cf. a comunei Pielesti, nr. Cad. 730.....................14.988 euro/ 64.382 lei

- teren extravilan situat in Pielesti T38, P34, în suprafaţă de 4600 mp,cf. a comunei

Pielesti,nr. Cad. 854..................................................................................13.800 euro/59.280 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T11, P11/1, în suprafaţă de 2410 mp,cf.a comunei

Bucovat,nr. Cad.819.................................................................................7.230 euro/ 31.057 lei


Bucovat,nr. Cad. 820...........................................................................32.000 euro/ 137.459 lei

30 noiembrie 2010

7

- teren extravilan situat in Bucovat T11, P11,în suprafaţă de 7906 mp,cf.a comunei

Bucovat,nr. Cad. 822..............................................................................23.718 euro/101.883 lei


mp din masuratori),cf. a comunei Bucovat,nr. Cad. 691...................29.928 euro/ 128.559 lei


Bucovat,nr. Cad. 690/1...........................................................................7.143 euro/ 30.683 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P20, în suprafaţă de 1919 mp din acte(1905

mp din masuratori),cf 464/Bucovat, nr. Cad. 690/2, ........................... 5.715 euro/ 24.550 lei


Bucovat,nr. Cad. 688/1...............................................................................2.097 euro/ 9.008 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P15,în suprafaţă de 732 mp,cf. a comunei

Bucovat,nr. Cad. 686/1................................................................................2.196 euro/ 9.433 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79 P19, în suprafaţă de 4311 mp,cf. comuna

Bucovat,nr. Cad. 689/1............................................................................12.933 euro/ 55.555 lei - teren intravilan situat in Craiova, Str.Industriilor nr.66, în suprafaţă de 5000 mp, cf

43363/Craiova, nr.Cad. 18170 ...... ...................................................100.000 euro/ 429.560 lei

- teren intravilan situat in Craiova T20, P67, în suprafaţă de 5000 din acte (4587 mp

din masuratori), cf 44741/Craiova, nr.Cad. 19784, ...........................91.740 euro/ 394.078 lei

- valoare proprietate abator cu spatii frigorifice, linie procesare pasari, instalatii –

1.479.644 euro/6.355.960. lei

Formata din:

- teren + abator cu spatii frigorifice – 1.170.552 euro/ 5.028.222 lei

- linie procesare părări – 214.925 euro/923.232 lei;

- echipamente spaţii frigorifice -84.009 euro/ 360.870 lei

- maşină procesat carne INJECT STAR – 10.158 euro/ 43.636 lei

30 noiembrie 2010

8

Valoarea totală estimată pentru bunurile imobile şi

mobile evaluate este

16.919.940. lei

Valoarea estimata nu ţine cont de TVA Opinia de mai sus nu reprezintă valoarea pentru asigurare;; Valoarea se referă la proprietatea în întregime aşa cum se prezintă ea la data evaluării Valoarea este valabilă în condiţiile prezentate în acest raport (vezi anexe). Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România). Etapele parcurse pentru estimarea valorii de piata au fost : * documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate proprietarului actual al proprietatii ; * elaborarea fiselor de inspectie ; * inspectarea amplasamentului, cu realizarea masuratorilor de rigoare, a schitelor proprietatii si confruntarea lor cu informatiile anterioare ; * discutii asupra aspectelor constatate si completarea informatiilor ; * obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare a proprietatilor imobiliare asemanatoare ; * aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune in vederea determinarii valorii ; * determinarea valorii de piata. Informaţiile utilizate au fost: - situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi a amplasamantului informaţii privind piaţa imobiliară specifică proprietăţilor rezidenţiale. Principalele surse de informaţii au fost: - proprietarii, care au furnizat informaţii despre proprietatea imobiliară. Responsabilitatea informaţiilor furnizate este a proprietarilor;; - agenţiile imobiliare;; - anunţurile de mică publicitate din presa scrisă şi internet - Standardele Internaţionale de Evaluare, Ediţia a-VIII-a 2007; Clauza de nepublicare

Acest raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietari, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Opinia evaluatorului a fost exprimată ţinând cont de condiţiile de piaţă existente în perioada când a avut loc operaţiunea de evaluare şi ţinând cont de faptul că scopul raportului este determinarea valorii de piata. Dacă se vor schimba condiţiile în mod semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor cunoscute la această dată.

Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai pentru uzul destinatarului şi numai în scopul precizat. Nu acceptăm nicio responsabilitate dacă acest raport este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat fie pentru un alt scop.

30 noiembrie 2010

9

CCAAPP.. 22 PPRREEMMIISSEELLEE EEVVAALLUUĂĂRRIIII

Evaluarea este un proces de estimare (atribuire a valorii), care este un concept economic ce se

referă la preţul cel mai probabil la care ar ajunge vânzătorii şi cumpărătorii unui bun sau serviciu

pus în vânzare la o anumita data, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii. Valoarea nu este un

fapt, ci o estimare pe baza unui preţ ipotetic .

Valoarea reflectă punctul de vedere al pieţei referitor la beneficiile viitoare aşteptate de

proprietar din utilizarea activului respectiv.

Pentru bunurile mobile se pot distinge doua premise de evaluare pornind de la utilizarea

viitoare a bunului:

- vânzare şi reamplasare pentru o utilizare similară sau alternativă (cel mai probabil)

- utilizare în continuitate (pe acelaşi amplasament) în scopul proiectat iniţial şi pentru care

a fost construit (ceea ce în situaţia data este puţin probabil)

Definiţia valorii trebuie adaptată pentru a se acomoda cu una dintre cele doua premise.

22..11.. IIDDEENNTTIIFFIICCAARREEAA CCLLIIEENNTTUULLUUII

Solicitantul prezentului Raport de evaluare este SC FELVIO PROD SRL, cu sediul in

comuna Bucovaţ, Platforma Bucovaţ, jud Dolj, J16/56/1994, CUI 5218309, societate supusa

procedurii de insolvenţă.

22..22.. SSCCOOPPUULL ŞŞII UUTTIILLIIZZAARREEAA EEVVAALLUUĂĂRRIIII

Acest raport de evaluare a fost întocmit în scopul estimării valorii de lichidare pentru bunurile

imobile şi mobile specificate in raport aparţinând SC FELVIO PROD SRL, cu sediul in comuna

Bucovaţ, Platforma Bucovaţ, jud Dolj, J16/56/1994, CUI 5218309, societate supusă procedurii de

insolvenţă. Valoarea estimată pentru aceaste bunuri va fi utilizată în scopul prezentat in raportul de

evaluare şi nu poate fi folosită de către alte persoane şi în alte scopuri.

30 noiembrie 2010

10

22..33.. DDAATTAA IINNSSPPEECCŢŢIIEEII ŞŞII DDAATTAA ÎÎNNTTOOCCMMIIRRIIII RRAAPPOORRTTUULLUUII

Studiul pieţei şi datele necesare evaluării au fost realizate la nivelul lunilor octombrie –

noiembrie 2010, iar valoarea estimată se consideră corectă în aceste condiţii.

Inspecţia s-a efectuat în perioada 25.11.2010– 30.11.2010.

Data evaluării este 30.11.2010.

22..44.. IIPPOOTTEEZZEE ŞŞII CCOONNDDIIŢŢIIII LLIIMMIITTAATTIIVVEE

Raportul de evaluare a fost realizat pe baza următoarelor ipoteze şi condiţii limitative:

1. Prin prezentul Raport, evaluatorii nu îşi asumă nici o responsabilitate privind

descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de proprietate.

Acestea se consideră a fi valabile, iar bunurile pot fi înstrăinate.

2. Informaţiile furnizate de către reprezentantii solicitantului se consideră a fi

autentice şi reale dar nu se dă nici o garanţie asupra preciziei lor.

3. Toate documentaţiile se presupun a fi corecte.

4. Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existenţei unor vicii ascunse

privind obiectul evaluării, factorii de mediu etc., care ar putea influenţa în vreun

sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o

garanţie referitoare la starea tehnică şi economică a acestuia, ulterioară evaluării.

5. În timpul efectuării identificării proprietatii supuse evaluării, în unele cazuri,

evaluatorul nu a putut inspecta părţi acoperite si/sau inaccesibile ale acestora, fapt

pentru care acestea sunt considerate a fi potrivt destinatie lor; Orice

neconcordanţă între situaţia „luată în calcul” de evaluator (estimată în lipsa

posibilităţii de inspecţie, pe baza informaţiilor de la proprietar/utilizator) şi cea

„faptic existentă” impune reanalizarea raportului în vederea cuantificării valorice

a neconcordanţelor.

6. Deţinerea acestui raport sau a unei copii a acestui raport nu dă dreptul de a-l face

public.

7. Previziunile sau estimările de exploatare conţinute în raport sunt bazate pe

condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scurt

şi pe o economie stabilă. Prin urmare aceste condiţii se pot schimba în viitor.

30 noiembrie 2010

11

22..55.. FFOORRMMAA DDEE EEXXPPRRIIMMAARREE AA VVAALLOORRIIII

Valoarea estimată va fi exprimată cash, în moneda naţională (lei), la cererea clientului,

specificându-se şi raportul de transformare leu/euro la data realizării acestui raport de evaluare.

Cursul de schimb comunicat de BNR la data evaluării 30.11.2010 este:

1 Euro = 4,2956 lei

CCAAPP.. 33.. PPRREEZZEENNTTAARREEAA DDAATTEELLOORR

OOBBIIEECCTTUULL EEVVAALLUUAARRIIII.. AAMMPPLLAASSAAMMEENNTT.. DDRREEPPTTUULL DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTEE..

DDEESSCCRRIIEERREEAA PPRROOPPRRIIEETTAATTIIII SSAAUU AA AAMMEENNAAJJAARRIILLOORR

- teren extravilan situat in Pielesti, T6, P114, în suprafaţă de 95000 mp, înscris în cf 108/Pielesti, cu nr. Cad. 163, achiziţionat conform cvc nr. 3311/17.11.2008, deschidere de 304,40 ml la Dc 21, adancime de 351,60 ml, accesul se realizează pe un drum neamenajat. - teren extravilan situat in Pielesti, T6, P114/1, în suprafaţă de 5000 mp, înscris în cf 108/Pielesti, cu nr. Cad. 163, achiziţionat conform cvc nr. 3311/17.11.2008, deschidere de 18,25 ml catre terenul extravilan T6, p114 care apartine aceluiasi proprietar si a fost achizitionat prin acelasi cvc, adancime de 303,63 ml, accesul se realizează pe terenul anterior mentionat, si care are acelasi nr. cadastral. - teren extravilan situat in Pielesti, T35, P78, în suprafaţă de 10000 mp din acte (10078 mp din masuratori), înscris în cf. 772/Pielesti, cu nr. Cad. 952, achiziţionat conform cvc nr. 2694/06.04.2006, deschidere de 12,16 ml la De 292, adancime de 832,04 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat în Pielesti, T56, P58, în suprafaţă de 6000 mp, înscris în cf 547/Pielesti, cu nr. Cad. 731, achiziţionat conform cvc nr. 4212/15.11.2007, deschidere de 9,06 ml, adancime de 730,00, accesul se realizează pe un drum neamenajat. - teren extravilan situat in Pielesti, T50, P54, în suprafaţă de 5000 mp din acte (4996 mp din masuratori), înscris în cf. a comunei Pielesti, cu nr. Cad. 730, achiziţionat conform cvc nr. 2482/10.03.2005, deschidere de 11,10 ml la De 373, adancime de 488,77 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Pielesti, T38, P34, în suprafaţă de 4600 mp, înscris în cf. a comunei Pielesti, nr. Cad. 854, achiziţionat conform cvc nr. 1253/18.08.2005, deschidere de 6,86 ml la De 289, adancime de 675,53 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Pielesti, T57, P68/1, în suprafaţă de 7900 mp, înscris în cf 1238/Pielesti,cu nr. Cad. 1190, achiziţionat conform cvc nr. 4028/06.12.2006, deschidere de 15,16 ml la De 395, adancime de 529,04 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat.

30 noiembrie 2010

12

- teren extravilan situat in Pielesti, T38, P54, în suprafaţă de 5000 din acte (4727 mp din masuratori), înscris în cf 1214/Pielesti, cu nr. Cad.1172, achiziţionat conform cvc nr. 3829/21.11.2006, deschidere de 6,91 ml la De 289, adancime de 686,00 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Pielesti, T38, P87, în suprafaţă de 6286 mp, înscris în cf. a comunei Pielesti, nr. Cad. 904, achiziţionat conform cvc nr. 1707/21.10.2005, deschidere de 8,77 ml la De 289, adancime de 719,00 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Pielesti, T38, P87/1, în suprafaţă de 11800 mp, înscris în cf. a comunei Pielesti, nr. Cad. 905, achiziţionat conform cvc nr. 1707/21.10.2005, deschidere de 16,41 ml la De 289, adancime de 719,00 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Pielesti, T38, P92, în suprafaţă de 5000 din acte (4813 mp din masuratori), înscris în cf 1215/Pielesti, cu nr. Cad.1173, achiziţionat conform cvc nr. 3830/21.11.2006, deschidere de 6,32 ml la De 289, adancime de 734,81 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T11, P11/1, în suprafaţă de 2410 mp, înscris în cf. a comunei Bucovat, cu nr. Cad. 819, achiziţionat conform cvc nr. 8488/17.10.2005, deschidere de 3,46 ml la De 87 si De 81, adancime de 697,38 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, sat Leamna de Sus, T71, P11, în suprafaţă de 16000 mp, înscris în cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 820, achiziţionat conform cvc nr. 8489/17.10.2005, deschidere de 41,89 ml la De 907, adancime de 382,00 ml, accesul se realizează pe un drum drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, sat Leamna de Sus, T11, P11, în suprafaţă de 7906 mp, înscris în cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 822, achiziţionat conform cvc nr. 8489/17.10.2005, deschidere de 11,35 ml la De87 di De 81, adancime de 697,72 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P15, în suprafaţă de 1768 mp din acte (1835 mp din masuratori),înscris în cf 17956/Bucovat,nr. Cad.686/2, achiziţionat conform cvc nr. 6418/01.08.2005, deschidere de 10,61 ml la De 1579, adancime de 174,51, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P13, în suprafaţă de 2100 mp din acte (1710 mp din masuratori), înscris în cf. comunei Bucovat, cu nr. Cad. 790, achiziţionat conform cvc nr. 1260/18.08.2005, deschidere de 9,33 ml la De 1579, adancime de 181,77 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P33, în suprafaţă de 10000 mp din acte (9206 mp din masuratori), înscris în cf 808/Bucovat, cu nr. Cad. 1022, achiziţionat conform cvc nr. 3832/21.11.2006, deschidere de 23,25 ml la De 1579, adancime de 400,46 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P61 în suprafaţă de 3600 mp din acte (3554 mp din masuratori), înscris în cf 805/Bucovat,nr. Cad. 1019, achiziţionat conform cvc nr. 3834/21.11.2006, deschidere de 8,50 ml la De 1579, adancime de 420,00 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat.

30 noiembrie 2010

13

- teren extravilan situat in Bucovat, T79, P61/1 în suprafaţă de 2000 mp din acte (1953 mp din masuratori), înscris în cf 807/Bucovat,cu nr. Cad.1021, achiziţionat conform cvc nr.3833/21.11.2006 , deschidere de 4,71 ml la De 1579, adancime de 415,34 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P62, în suprafaţă de 2500 mp din acte (2452 mp din masuratori), înscris în cf 806/Bucovat, cu nr. Cad. 1020, achiziţionat conform cvc nr. 3834/21.11.2006, deschidere de 5,90 ml la De 1579, adancime de 417,25, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P43 în suprafaţă de 4000 mp, înscris în cf 804/Bucovat,cu nr. Cad.1018, achiziţionat conform cvc nr. 3835/21.11.2006, deschidere de 10,40 ml la De, adancime de 401,62 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P14, în suprafaţă de 1800 din acte (2262 mp din masuratori), înscris în cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 894, achiziţionat conform cvc nr. 1063/18.08.2006, deschidere de 11,11 ml la De 1579, adancime de 245,40, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P5, în suprafaţă de 2500 mp, înscris în cf. a comunei Bucovat, cu nr. Cad. 895, achiziţionat conform cvc nr. 1088/23.08.2006, deschidere de 17,40 ml la De 1579, adancime de 142,65, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P44, în suprafaţă de 4000 mp, înscris în cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 944, achiziţionat conform cvc nr. 1080/23.08.2006, deschidere de 10,09 ml la De 1579, adancime de 400,22 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P39, în suprafaţă de 4000 mp, înscris în cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 945, achiziţionat conform cvc nr. 1007/23.08.2006, deschidere de 10,04 ml la De 1579, adancime de 400,55 ml, accesul se realizează pe un drum drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P21, în suprafaţă de 10000 mp din acte (9976 mp din masuratori), înscris în cf. a comunei Bucovat, cu nr. Cad. 691, achiziţionat conform cvc nr. 827/04.03.2005, deschidere de 23,78 ml la De 1579, adancime de 420,00 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P20, în suprafaţă de 2381 mp, înscris în cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 690/1, achiziţionat conform cvc nr. 830/04.03.2005, deschidere de 10,21 ml la De 1556/1, adancime de 232,50 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P20, în suprafaţă de 1919 mp din acte(1905 mp din masuratori), înscris în cf 464/Bucovat, nr. Cad. 690/2, achiziţionat conform cvc nr. 6472/03.08.2005, deschidere de 10,22 ml la De 1579, adancime de 185,85 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P17, în suprafaţă de 699 mp, înscris în cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 688/1, achiziţionat conform cvc nr. 838/04.03.2005, deschidere de 10,25 ml la De 1578/1, adancime de 67,62ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P15,în suprafaţă de 732 mp, înscris în cf. a comunei Bucovat, cu nr. Cad. 686/1, achiziţionat conform cvc nr. 833/04.03.2005, deschidere de 10,60 ml la De 1578/1, adancime de 69,80 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat.

30 noiembrie 2010

14

- teren extravilan situat in Bucovat, T79, P9, în suprafaţă de 3300 mp din acte (2495 mp din masuratori), înscris în cf. a comunei Bucovat, cu nr. Cad. 793, achiziţionat conform cvc nr. 1257/18.08.2005, deschidere de 14,64 ml la De, adancime de 167,96 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P10, în suprafaţă de 2750 mp din acte (2139 mp din masuratori), înscris în cf. a comunei Bucovat, cu nr. Cad. 792, achiziţionat conform cvc nr. 1259/18.08.2005, deschidere de 12,20 ml la De 1579, adancime de 173,29 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat T79, P19, în suprafaţă de 4311 mp, înscris în cf. comuna Bucovat, cu nr. Cad. 689/1, achiziţionat conform cvc nr. 837/04.03.2005, deschidere de 151,73 ml la De 1578/1, adancime de 20,11 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat T79, P19, în suprafaţă de 3689 mp din acte (3680 mp din masuratori), înscris în cf 17691/Bucovat,cu nr. Cad. 689/2, achiziţionat conform cvc nr. 6348/28.07.2005, deschidere de 20,00 ml la De 1579, adancime de 185,85 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P12,în suprafaţă de 2500 mp din acte (1995 mp din masuratori), înscris în cf. a comunei Bucovat, cu nr. Cad. 791, achiziţionat conform cvc nr. 1258/18.08.2005, deschidere de 11,11 ml la De 1579, adancime de 177,73 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in Bucovat, T79, P16, în suprafaţă de 1766 mp din acte (1877 mp din masuratori), înscris în cf 17692/Bucovat, cu nr. Cad. 687/2, achiziţionat conform cvc nr. 6347/28.07.2005, deschidere de 10,61 ml la De 1579, adancime de 176,20 mp, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren extravilan situat in comuna Cârcea, fostă Cosoveni, T8, P13,, în suprafaţă de 7.582 mp, înscris în cf 586/Cârcea, cu nr.Cad. 610/1/2, achiziţionat conform cvc nr. 2231/30.09.2003, act dezmembrare 785/15.06.2006, accesul se realizează pe un drum asfaltat. - teren intravilan situat in comuna Cârcea, fostă Cosoveni, T8, P13, în suprafaţă de 10.418 mp, înscris în cf 586/Cârcea, cu nr.Cad. 610/1/1, achiziţionat conform cvc nr. 2231/30.09.2003, act dezmembrare 785/15.06.200, accesul se realizează pe un drum asfaltat. - teren extravilan situat in comuna Cosoveni, sat Carcea, T8, P13, în suprafaţă de 10300 mp din acte (7651 mp din masuratori), înscris în cf 651/Cosoveni, cu nr.Cad. 610/2, achiziţionat conform cvc nr. 2254/01.10.2003, deschidere de 23,56 ml la Dc 238, adancime de 324,65 ml, accesul se realizează pe un drum asfaltat. - teren intravilan situat in Craiova, Str.Industriilor nr. 66, în suprafaţă de 5000 mp, înscris în cf 43363/Craiova, cu nr.Cad. 18170, achiziţionat conform cvc nr. 3960/28.20.2005, deschidere de 19,33 ml la De 154/1, adancime de 258,00 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat. - teren intravilan situat in Craiova, T20, P67, în suprafaţă de 5000 din acte (4587 mp din masuratori), înscris în cf 44741/Craiova, cu nr.Cad. 19784, achiziţionat conform cvc nr. 3106/21.09.2006, deschidere de 19,40 ml la hc 151, adancime de 230,78 ml, accesul se realizează pe un drum de exploatare neamenajat.

30 noiembrie 2010

15

Ferma Apele Vii Proprietatea este amplasata în comuna Apele Vii, are numar cadastral 39, 40 si este inscrisa in CF 23 a localitatii Apele Vii, este dobandită prin următoarele documente: - contract de vanzare-cumparare nr. 1162/11.04.2008 Proprietatea este formata din: Teren extravilan în suprafata totala de 25.033 mp din care suprafata de 24.615.mp mp împreuna cu constructiile C1, C2, C3, C4, C5 amplasate pe acesta are numar cadastral nr. 40 si suprafata de teren extravilan de 418,00 mp cu numar cadastral nr. 39. Pe teren sunt amplasate urmatoarele constructii :

- C1 Birouri cu suprafata utila de 285,02 mp, iar cea construita la sol de 339 mp ; Descrierea constructiei „birouri”: Este realizata din fundatie din beton, închideri din caramida, acoperis tip sarpanta si invelitoare din tigla, tocarie de lemn, pardoseli din ciment,tencuieli, zugraveli simple, are regim de inaltime parter, si este în avansata stare de degradare.

- C2 post trafo cu suprafata utila de 48,80 mp, iar cea construita la sol de 60 mp. - C3 hala suprafata utila este de 2011,60 mp, iar cea construita la sol de 2.107,00 mp ;

Descrierea constructiei „hala”: Este realizata din fundatie din beton, închideri din cărămidă, este acoperită cu izopan, pardoseli din beton, are regim de inaltime parter.

- C4 hala suprafata utila este de 2015,87 mp, iar cea construita la sol de 2.122,00 mp ; Descrierea constructiei „hala”: Este realizata din fundatie din beton, închideri din cărămidă, este acoperită cu izopan, pardoseli din beton, are regim de inaltime parter.

- C5 hala suprafata utila este de 2016,77 mp, iar cea construita la sol de 2.117,00 mp ; Descrierea constructiei „hala”: Este realizata din fundatie din beton, închideri din cărămidă, este acoperită cu izopan, pardoseli din beton, are regim de inaltime parter.

Sediu P+1 cu teren – Bucovat

Proprietatea este amplasata în Bucovaţ, nr. P3, are numar cadastral 1/4/1, fiind înscrisă în CF 434 a localităţii Bucovăţ, este dobandită prin următoarele documente: - contract de vanzare-cumparare nr. 4492/03.12.2004 (pentru suprafata de teren de 3224 mp din care 2.968 mp proprietate exclusiva si 256 mp indiviza) - contract de vanzare-cumparare nr. 4491/03.12.2004 (pentru suprafata de teren de 1000 mp proprietate exclusive) - act dezmembrare 6656/10.08.2005 - act alipire nr. 1591/28.09.2005 Proprietatea este formată din: Teren în suprafata totala de 3.968 mp cota exclusiva(formata din 2.968 mp + 1.000 mp ) si 256,00 mp in indiviziune, reprezentand cale de acces Sediul P+1 este construit în anul 2005, pe baza autorizatiei de construire nr. 01/17.01.2005 Suprafata utila a proprietatii este de 468,68 mp, iar cea construita la sol de 256 mp. Clădirea C1 Sediu administrativ are: infrastructura : fundaţii din beton armat suprastructura: structura de rezistenta din beton armat acoperiş: sarpanta de lemn invelitoare tabla planşee: din beton finisaje exterioare tencuieli lavabile Pardoseli: gresie si parchet in unele birouri

30 noiembrie 2010

16

Finisaj pereţi: zugraveli var lavabil, faianta in bai Tâmplăria: geam termopan cu tâmplărie PVC la exterior Instalaţii: Iluminat electric si prize Instalaţii sanitare de apă şi fosa septica, Încălzirea se realizează cu ajutorul unei centrale proprii pe gaze Imobilul are montat sistem de supraveghere video şi de stingere a incendiilor.

Hale pui + teren – Bucovat

Proprietatea este amplasata în Platforma Bucovat, Ferma 10, Bucovaţ, are numar cadastral 1/1, si este dobandită prin următoarele documente: - contract de vanzare-cumparare nr. 3721/01.10.1999 - autorizatie de modernizare si extindere fermă nr. 51/05.09.2006 Proprietatea este formata din: Teren în suprafaţă totală de suprafata totala de 19.345 mp din care 18.257,00 mp cota exclusiva si 1.088,00 mp in indiviziune, reprezentand cale de acces. Pe teren sunt amplasate urmatoarele constructii :

- Hala monobloc cu anexe si vestiate are suprafata utila de 4.403,08 mp, iar cea construita la sol de 5.412 mp ;

Descrierea constructiilor „Hale”: infrastructura : fundaţii din beton armat suprastructura: structura de rezistenta din beton armat, cu inchideri din bca acoperiş: chesoane invelitoare bitum planşee: din beton finisaje exterioare tencuieli simple Pardoseli: ciment Finisaj pereţi: zugraveli simple Tâmplăria: pvc Instalaţii: Iluminat electric si prize,instalaţie electrică de forţă Instalaţii sanitare de apă şi fosa septica, Încălzirea se realizează cu ajutorul unor instalatii speciale pentru activitatea care s-a desfasurat, fiind pe gaze are regim de inaltime parter

- Halele tineret suprafata utila este de 2.862 mp, iar cea construita la sol de 3.012,57 mp.

Descrierea constructiilor „Hale tineret”: infrastructura : fundaţii din beton armat suprastructura: structura metalica inchederi izopan acoperiş: ferme metalice invelitoare izopan finisaje exterioare izopan Pardoseli: ciment Finisaj pereţi: izopan Tâmplăria: metalica Instalaţii: Iluminat electric si prize, instalatie electrică de forţă are regim de inaltime parter

30 noiembrie 2010

17

Abator + teren – Bucovat

Proprietatea este amplasata în Platforma Bucovat, Bucovaţ, are numar cadastral 1/2 si este dobandită prin următoarele documente: - contract de vanzare-cumparare nr. 1269/02.03.2001 - autorizatie de modernizare si abator nr. 178/09.07.2004 - autorizatie de modernizare si abator nr. 11/22.06.2005 - autorizatie de modernizare si abator nr. 01/29.01.2007 Proprietatea este formată din: Teren în suprafata totala de 6.587 mp din care 6.187,00 mp cota exclusiva si 400,00 mp in indiviziune, reprezentand cale de acces, are o deschidere de 52,50 mp si o adancime de 119,43 mp. Pe teren sunt amplasate urmatoarele constructii :

- C1 – hala incubatie suprafata utila este de 1.357,84 mp, iar cea construita la sol de 1.538,00 mp ;

Descrierea constructiei „hala incubatie”: infrastructura : fundaţii din beton armat suprastructura: caramida acoperiş: ferme metalice invelitoare izopan finisaje exterioare tencuieli Pardoseli: ciment Finisaj pereţi: izopan Tâmplăria: pvc Instalaţii: Iluminat electric si prize, instalatie electrice de forta Instalaţii sanitare de apă şi fosa septica, Încălzirea se realizează cu ajutorul unei centrale proprii pe gaze

Constructia are regim de inaltime parter - C2 – depozit frigorific suprafata utila este de 240,80 mp, iar cea construita la sol de

294,00 mp ; Descrierea constructiei „depozit frigorific”: Este realizata pe schelet metalic, invelitoare si inchideri laterale cu panouri termoizolante, are regim de inaltime parter.

- C3 – put apa suprafata utila este de 4,66 mp, iar cea construita la sol de 7,00 mp ;

Descrierea constructiei „put apa”: Este realizata din fundatie din beton, zidarie BCA, acoperis metalic si invelitoare din tabla, are regim de inaltime parter.

- C4 – cladire gospodarie apa suprafata utila este de 108,88 mp, iar cea construita la sol

de 122,00 mp ; Descrierea constructiei „cladire gospodarie apa”: Este realizata din fundatie din beton, zidarie BCA, acoperis metalic si invelitoare din panouri termoizolante, are regim de inaltime parter.

- C5 – spatiu receptie pasari vii suprafata utila este de 159,82 mp, iar cea construita la sol de 164,00 mp ;

Descrierea constructiei „spatiu receptie pasari vii”: Este realizata pe schelet metalic, invelitoare si inchideri din panouri termoizolante, are regim de inaltime parter.

30 noiembrie 2010

18

- C6 – cladire agregate frigorifice suprafata utila este de 134,52 mp, iar cea construita la sol de 136,00 mp ;

Descrierea constructiei „cladire agregate frigorifice”: Este realizata pe schelet metalic, fundatie din beton, inchideri laterale plasa sirma, invelitoare tabla cutata, pardoseala din beton sclivisit, are regim de inaltime parter.

- C7 – cladire spalare-uscare navete suprafata utila este de 85,59 mp, iar cea construita la sol de 93,00 mp ;

Descrierea constructiei „cladire spalare-uscare navete”: Este realizata pe schelet metalic, fundatie din beton,invelitoare tabla cutata, pardoseala din beton sclivisit, are regim de inaltime parter.

- C8 – depozit navete suprafata construita la sol de 28,00 mp ; Descrierea constructiei „depozit navete”: Este realizata pe schelet metalic, fundatie din beton,invelitoare tabla cutata, pardoseala din gresie, are regim de inaltime parter.

- C9 – depozit GPL suprafata construita la sol de 34,00 mp . Descrierea constructiei „depozit GPL”: Platforma din beton, imprejmuire gard plasa sarma.

CCAAPP.. 44.. AANNAALLIIZZAA DDAATTEELLOORR ŞŞII CCOONNCCLLUUZZIIII

44..11.. CCEEAA MMAAII BBUUNNĂĂ UUTTIILLIIZZAARREE Cunoasterea comportamentului pietei imobiliare presupune cunoasterea relatiilor dintre

comportamentul economic si evaluare, iar intelegerea comportamentului pietei este esentiala pentru

conceptul de „ cea mai buna utilizare”.

Scopul prezentei evaluari fiind estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari

identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.

Astfel Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a

unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are

ca rezultat cea mai mare valoare.

Practic, ţinând cont cele mentionate, cea mai bună alternativă posibila pentru proprietatile

imobiliare terenuri este cea de teren liber, iar pentru bunurile imobile teren+costructii este de

proprietate de tip comercial şi industrial. Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de C.M.B.U.

aceasta abordare este permisibilă legal, îndeplineşte condiţia de fizic posibilă, este fezabilă

financiar şi este maxim productivă.

Cea mai buna utilizarea a bunurilor mobile nu poate fi decât în scopul în care au fost

achiziţionate şi utilizate de proprietar

30 noiembrie 2010

19

4.2. DATE PRIVIND PIATA IMOBILIARA Definirea pieţei

O piaţă imobiliară este un grup de persoane sau firme care sunt în contact unii cu alţii în

scopul de a efectua tranzacţii imobiliare.

Participanţii pe piaţă pot fi cumpărătorii, vânzătorii, chiriaşii, proprietarii, creditorii, debitorii

antrepenorii, constructorii, administratorii, investitorii şi intermediarii.

Locatia a reprezentat in continuare primul factor de delimitare intre ofertele existente din

piata pe segmentul industrial, fiind in stransa legatura cu drumurile de acces .

Standardele creditarii bancare s-au inasprit in zona euro.

De asemenea, conform statisticilor tranzactiile pe piata imobiliara cunosc o scadere

semnificativa in ultimii doi ani, perioada in care preturile au continuat sa scada, piata fiind in cadere,

iar perioada medie in care o proprietate imobiliara scoasa la vanzare ajunge sa fie tranzactionata a

crescut cu 25%-50%.

Concluzia ce se desprinde din analiza pietei, atat la nivelul intregii tari, cat si la nivelul

judeţului Dolj, este ca desi oferta de proprietatati exista, cererea este scazuta, pe fondul crizei

economice.

Terenurile, spatiile de birouri, productie, agroindustriale sau de depozitare urmeaza conditiile

pieti imobiliare .

Analiza ofertei. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza proprietăţi

competitive, care includ stocul de proprietăţi existente, în construcţie şi în proiect.

Piaţa proprietăţilor industriale a avut o perioadă de creştere la nivelul judetului Dolj,

la inceputul anului 2008, influenţată atât de cresterea puterii de cumparare cât şi de posibilităţile de

finanţare a achiziţiilor prin credit, insa incepand cu 2009, in conditiile crizei economice actuale, si

scumpirii creditelor, precum si avand in vedere modificarile conditiilor de creditare, intreaga piata

este in scadere.

Piata imobiliara a terenurilor este blocata in marile orase ale tarii. Chiar daca preturile

terenurilor din Craiova şi zonele limitrofe au scazut cu pana la 60% din luna noiembrie a lui 2008 si

pana in prezent, cumparatorii se lasa asteptati.

Analiza cererii. Cererea reflectă necesităţile, dorinţele materiale, puterea de cumpărare şi preferinţele

cumpărătorilor. Analiza cererii se bazează pe identificarea utilizatorilor potenţiali.

În analiza cererii pentru piaţa proprietatilor rezidentiale au fost avuţi în vedere următorii

factori:

30 noiembrie 2010

20

Populaţia în aria pieţei

Veniturile populatiei

Considerente financiare

Factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătăţii

Din analiza cererii si ofertei se desprind urmatoarele concluzii privind nivelul preturilor in

zona:

Ofertele pentru terenuri situate in Craiova, zona centrura de nord sunt intre 20-25 euro

euro/mp, in functie de suprafata, drum de acces, utilitati .

Ofertele pentru terenuri situate in Pielesti, zona Casa Noastra – Peugeot sunt intre 3-6 euro, in

functie de suprafata, drum de acces, utilitati.

Ofertele pentru terenuri situate in Carcea, zona Metro sunt intre 12-16 euro, in functie de

suprafata, drum de acces, utilitati.

Ofertele pentru spatii industriale situate in apropierea orasului Craiova, sunt intre 0,30-1

euro/mp pentru hale în funcţie de amplasament, 3-5 euro/mp pentru birouri, pentru spatii frigorifice

cu instalaţii specifice pentru procesare pasari sau preparate din carne sunt între 8-12 euro/mp.

44..33.. MMEETTOODDEELLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE

44..33..11.. MMEETTOODDAA CCOOMMPPAARRAATTIIEEII DDIIRREECCTTEE PPEENNTTRRUU TTEERREENNUURRII Metoda comparaţiei directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piaţă se

face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare şi comparând apoi aceste proprietăţi cu

cea de evaluat.

Premiza majoră a metodei comparaţiei directe este aceea că valoarea de piaţă a unei

proprietăţi imobiliare este direct în relaţie cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile.

Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si deferentele dintre proprietati si tranzactii/oferte,

care influenteaza valoarea.

Limitele aplicabilitatii metodei sunt generate de schimbari ale mediului economic si legislativ.

Numarul de vanzari recente comparabile poate fi influentat de conditiile si costul finantarii,

inflatia, schimbarea reglementarilor de urbanism, restrictii administrative de construire sau

dezvoltare a infrastructurii.

Etapele procedurii de bază în aplicarea comparaţiei directe sunt:

cercetarea pieţei pentru a obţine infirmaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare

ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data

vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;;

30 noiembrie 2010

21

verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale şi corecte şi că

tranzacţiile au fost obiective;;

alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative

pe fiecare criteriu;

compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluată utilizând elemente de

comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi

comparabile, sau dacă nu e posibil compararea se trece la scoaterea din categoria

comparabile;

analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea unei valori sau a unui interval de valori.

În metoda comparaţiei directe sunt 9 elemete de comparţie de bază:

1. Drepturile de proprietate;

2. Condiţiile de finanţare;;

3. Condiţiile de vânzare;;

4. Condiţiile pieţei;;

5. Localizarea;

6. Conditiile fizice;

7. Condiţiile economice;;

8. Utilizarea;

9. Componente non valori

Procesul analitic are patru etape:

1. Identificarea elementelor de comparţie ce afectează valoarea tipului de proprietate

evaluată;;

2. Compararea atributelor fiecărei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate

şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare elemnt de comparaţie;;

3. Obţinerea corecţiei nete pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra

pieţei;;

4. Efectuarea unei comparaţii globale a proprietăţilor comparabile corectate sau

clasificate şi extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.

Corectiile absolute sunt corectii pentru diferentele dintre subiect si proprietatile

comparabile, exprimate in bani.

Corectia bruta este corectia totala a fiecarui pret de vanzare al comparabilelor,

calculata in termeni absoluti. Toate corectiile, pozitive sau negative, sunt adunate pentru a determina

corectia bruta aplicata pretului de vanzare al comparabilelor.

30 noiembrie 2010

22

Corectia neta reprezinta diferenta dintre totalul corectiilor pozitive si negative ale unui

pret de vanzare al unei proprietati comparabile.

Am ales ca valoare de piata pretul corectat cu corectia totala bruta cea mai mica.

44..33..22.. MMEETTOODDAA PPEE BBAAZZĂĂ DDEE VVEENNIITT ((RRAANNDDAAMMEENNTT)) Valoarea proprietatii imobiliare de tip industrial (teren plus constructii) a fost estimata prin

metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita

valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul)

realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin

castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.

Aplicarea metodei de randament duce la estimarea valorii integrale a proprietaţii (ca entitate

indivizibila intre teren si constructii).

In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:

- determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul brut disponibil prin

inchiriere)

- stabilirea ratei de capitalizare aferenta veniturilor si chiriilor brute.

Venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total atribuit unei proprietati imobiliare, la grad

de utilizare 100%, inainte de deducerea cheltuielilor de exploatare.

Venitul brut efectiv (VBE) este venitul total anticipat a fi generat de o proprietate, dupa

deducerea alocarilor legate de gradul de neocupare si de neincasarea chiriei.

Venitul din exploatare (VNE) reprezintă venitul net anticipat rezultat după deducere tuturor

cheltuielilor operaţionale.

Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin

intermediul caruia un venit brut se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de

forma in care aceasta este realizata (cumpararea unei intreprinderi, achizitionarea de actiuni,

plasamente in domeniul imobiliar etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit

brut in capital se face numai in cazul in care venitul brut este de forma unei anuitati (marimi egale

anuale).

Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de

evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat

in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare etc.

30 noiembrie 2010

23

Rata de capitalizare exprima rata rentabilitatii (profit brut / capital investit * 100) pe care o

accepta un investitor pentru a-si plasa capitalul intr-o afacere pe care o prefera altor alternative de

plasament.

Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un profit constant, atat

profitul cat si rata de actualizare trebuie exprimate in termeni reali (fara includerea efectelor

inflatiei).

Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete

furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate.

Rata de capitalizare aleasa, avand la baza date de pe piaţa imobiliară specifică segmentului imobiliar similar este de 14% Relatia de calcul a valorii de randament a proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii beneficiilor este:

Vproprietatii = VNE/c unde: c = rata de capitalizare VNE = venitul net din exploatare

VNE=VBE-cheltuieli unde VBE=VBP-(suma alocata pentru gradul de neocupare si neplata chiriei)

Pentru proprietatea imobiliara evaluata a fost considerata o chirie bruta medie obtenabila pentru

obiectivele inchiriabile, tinand cont de destinatia, amplasarea si dimensiunile fiecarei compartimentari a

proprietatii de 1,00 -1,50 euro /luna/mp pentru depozite, respectiv 0,30 euro /luna/mp si 5,50 euro

/luna/mp pentru birouri, 8,50 euro /luna/mp pentru abator dotat cu spatii frigorifice si utilaje specifice

activităţii de procesare păsări

se considera grad de neocupare 30% Cheltuieli avute in vedere atat pentru birouri cat si pentru depozite de 5% (impozite, taxe,

asigurare; cheltuielile de intretinere si reparatii uzuale cad in sarcina chiriasilor, spatiile fiind deja

amenajate la standarde)

Tinand cont de consideratiile prezentate anterior si avand o rata de capitalizare de 14% pentru

depozite si 10% pentru birouri rezulta valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare prin metoda

capitalizarii :

V proprietatii teren+hale Apele vii = 114.314 euro/ 491.046 lei V proprietatii teren+spatiu birouri Bucovaţ = 246.842 euro/1.060.336 lei

V proprietatii teren+hale Bucovat = 566.081 euro/2.431.659 lei V proprietatii teren+Abator Bucovat cu spaţii frigorifice = 1.170.552 euro/ 5.028.222 lei la care se adaugă valoarea echipamentelor şi a liniei de procesare păsări de 84.009 euro(360.870 lei), 10.158

lei(43.636), respectiv 214.925 euro (923.232 lei)

30 noiembrie 2010

24

44..33..33.. MMEETTOODDAA CCOOSSTTUULLUUII NNEETT DDEE IINNLLOOCCUUIIRREE Metoda costurilor poate fi aplicată când utilizarea metodei comparaţiei directe este limitată

(piaţa imobiliară nu este activă) sau când proprietatea nu este destinată realizării de venituri (locuinţe

ocupate de proprietari).

Prin aplicarea metodei costurilor se estimează costul de a construi o reproducere a proprietăţii

de evaluat (teren+construcţie) din care se scade deprecierea construcţiei estimată la data evaluării.

Pentru a ajunge la valoarea estimată prin metoda costurilor trebuie parcurse următoarele

etape: 1 estimarea valorii terenului în ipoteza că este liber şi disponibil pentru a fi realizată cea mai

bună utilizare a sa;;

2 estimarea costului total de înlocuire a construcţiilor efective la data evaluării;;

3 estimarea deprecierii construcţiilor;

4 scăderea deprecierii cumulate din costul total de înlocuire pentru a obţine costul net;;

5 estimarea costului de înlocuire şi a deprecierii pentru clădirile adiacente sau îmbunătăţiri ale

amplasamentului scăzând în final deprecierea estimată;;

6 adăugarea costului net al clădirilor adiacente şi a îmbunătăţirilor amplasamentului la costul

net al construcţiilor;;

7 adăugarea valorii terenului pentru a obţine valoarea totală a proprietăţii imobiliare.

Estimarea costului de reconstrucţie, înlocuire a clădirii Estimarea valorii de piaţă prin metoda costului se bazează pe comparaţia costului de construire

a unei proprietăţi cu valoarea proprietăţii existente. Metoda reflectă faptul că participanţii pe piaţă

recunosc o relaţie între cost şi valoare .

Fundamental pentru metoda costului este principiul substituţiei, care arată că nici un

cumpărător prudent nu va plăti pentru o proprietate imobiliară decât costul necesar pentru a obţine

imediat un teren şi a construi o clădire, cu utilitate şi activitate similare .

Costul de înlocuire = costul estimativ pentru a construi, la preţurile curente de la data

evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă celei de evaluat, folosind materiale moderne, normative şi

planuri actualizate. V costuri ferma Apele Vii = 144.880,00 euro/ 622.345 lei

V costuri spatiu P+1 = 255.500,00 euro/1.097.527 lei

V costuri hale monobloc si hale tineret Bucovat = 597.351,00 euro/ 2.565.981 lei

V costuri abator + instalatii =1.479.661,00 euro/ 6.356.031 lei

30 noiembrie 2010

25

44..44.. AALLEEGGEERREEAA VVAALLOORRIIII FFIINNAALLEE Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii evaluări pentru a putea

avea siguranţa că datele disponibile, tehnicile analitice, logica şi raţionamentele aplicate, au condus la

judecăţi consistente .

Datele utilizate sunt autentice, pertinente şi suficiente, fiind obţinute din surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasa de evaluator, este necesar sa prezentam urmatoarele

considerente :

Urmand criteriile prevazute in analiza si reconcilierea rezultatelor:

- adecvarea metodelor: cea mai adecvata din punct de vedere al scopului intocmirii raportului este

metoda comparatiei directe.

- precizia: calculele si informatiile primite si utilizate la metoda utilizata sunt corecte.

- cantitatea si calitatea informatiilor: se observa ca cele mai multe informatii de piata au fost utlizate

la metoda comparatiilor directe, acestea provenind si din surse de incredere.

Având în vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare,

relevanţa acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor şi pe de altă parte scopul

evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea

estimată pentru proprietatea în discuţie va trebui să ţină seama de valoarea obţinută prin metoda de

randament pentru constructii+teren, prin costuri pentru imobilul fermă Apele Vii, având în vedere că

este greu închiriabil datorită amplasamentului, şi prin comparatii directe pentru terenuri.

Ca rezultat al investigaţiilor şi analizelor efectuate, valoarea fiecarui bun imobil evaluat la data de 30.11.2010 este:

1. garanţii Piraeus Bank - teren extravilan situat in Pielesti T56, P58, în suprafaţă de 6000 mp, cf 547/Pielesti,

nr. Cad. 731 ...........................................................................................18.000 euro/ 77.320 lei

- teren extravilan situat in Pielesti T57, P68/1, în suprafaţă de 7900 mp,cf

1238/Pielesti,nr. Cad. 1190 ..................................................................23.700 euro/ 101.806 lei


din masuratori), cf 1214/Bucovat, nr. Cad.1172..................................14.181 euro/ 60.916 lei

30 noiembrie 2010

26


din masuratori), cf 1215/Pielesti, nr. Cad.1173, .................................14.439 euro/ 62.024 lei


mp din masuratori),cf 808/Bucovat,nr. Cad. 1022..................... .......27.618 euro/ 118.636 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P61 în suprafaţă de 3600 mp din acte (3554

mp din masuratori),cf 805/Bucovat,nr. Cad. 1019, .............................10.662 euro/ 45.800 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P61/1 în suprafaţă de 2000 mp din acte (1953

mp din masuratori),cf 807/Bucovat,nr. Cad.1021 ................................5.859 euro/ 25.168 lei


mp din masuratori),cf 806/Bucovat,nr. Cad. 1020 ..............................7.356 euro/ 31.598 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P43 în suprafaţă de 4000 mp, cf 804/Bucovat,

nr. Cad.1018...........................................................................................12.000 euro/ 51.547 lei


mp din masuratori), cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 793....................7.485 euro/ 32.153 lei


mp din masuratori), cf 17691/Bucovat, nr. Cad. 689/2, .....................11.040 euro/ 47.423 lei

- teren intravilan situat in comuna Cârcea( fost Cosoveni T8, P13), în suprafaţă de

10300 mp din acte (7651 mp din masuratori) , cf 651/Cosoveni, nr.Cad. 610/2

..............................................................................................................145.369 euro/624.447 lei

- valoare teren+hale Apele Vii – 144.880 euro/ 622.345 lei

- echipament hala broiler – 3 buc - 57.102 euro/ 245.288 lei

2. garanţii Banca Comercială Română - teren extravilan situat in Pielesti T6, P114, în suprafaţă de 95000 mp, cf 108/Pielesti,

nr. Cad. 163 .......................................................................................190.000 euro/ 816.164 lei

- teren extravilan situat in Pielesti T6, P114/1, în suprafaţă de 5000 mp, cf 108/Pielesti,

nr. Cad. 163 ............................................................................................15.000 euro/ 64.434 lei

30 noiembrie 2010

27


mp din masuratori),cf. 772/Pielesti,nr. Cad. 952............................... 20.156 euro/ 86.582 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P14, în suprafaţă de 1800 din acte (2262 mp

din masuratori), cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 894............................6.786 euro/ 29.150 lei


Bucovat, nr. Cad. 895.............................................................................. 7.500 euro/ 32.217 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79P44, în suprafaţă de 4000 mp,cf. a comunei

Bucovat,nr. Cad. 944...............................................................................12.000 euro/ 51.547 lei


Bucovat, nr. Cad. 945..............................................................................12.000 euro/ 51.547 lei - teren extravilan situat in Bucovat T79, P10, în suprafaţă de 2750 mp din acte (2139

mp din masuratori),cf. a comunei Bucovat, nr. Cad. 792....................6.417 euro/ 27.565 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P12,în suprafaţă de 2500 mp din acte (1995

mp din masuratori),cf. a comunei Bucovat,nr. Cad. 791.......................5.985 euro/ 25.709 lei


mp din masuratori),cf 17692/Bucovat, nr. Cad. 687/2, .......................5.631 euro/ 24.189 lei

3. garanţii CR Firenze - teren extravilan situat in comuna Cârcea (fostă Cosoveni) T8, P13, în suprafaţă de

7.582 mp, cf 586 Cârcea, nr.Cad.610/1/2 .......................................... 98.566 euro/ 423.400 lei

- teren intravilan situat in comuna Cârcea (fostă Cosoveni) T8, P13, în suprafaţă de

10.418 mp,cf 586 Cârcea, nr.Cad.610/1/1.......................................... 197.942 euro/ 850.280 lei


mp din masuratori),cf. comunei Bucovat,nr. Cad. 790........................ 5.130 euro/ 22.036 lei


mp din masuratori),cf 17956/Bucovat,nr. Cad.686/2, ......................... 5.505 euro/ 23.647 lei

- valoare teren + sediu P+1 Bucovat ....................................... – 246.842 euro/ 1.060.336 lei

30 noiembrie 2010

28

- teren + Hale monobloc, hale noi Bucovat, cu teren excedentar aproximat la 8.000 mp

parţial betonat .......................................................................... – 686.081 euro/ 2.947.130 lei

- instalaţie automată pentru hrănirea şi adăparea păsărilor hala – 5 buc

………………………………………………………………………..– 11.989 euro/ 51.500 lei

- instalaţii de ventilaţie, încălzire şi întărire echipament pentru 5 hale montate la

ferma Bucovăţ ................................................................................. – 21.952 euro/ 94.296 lei

- echipament pentru hale broiler – 2 buc ……………………….. - 18.137 euro/ 77.911 lei

4. garanţii Bancpost SA - teren extravilan situat in Pielesti T38, P87, în suprafaţă de 6286 mp,cf. a comunei

Pielesti,nr. Cad. 904..............................................................................18.858 euro/ 81.006 lei

- teren extravilan situat in Pielesti T38,P87/1,în suprafaţă de 11800 mp,cf.a comunei

Pielesti, nr.Cad.905................................................................................23.600 euro/ 101.376lei


mp din masuratori),cf. a comunei Pielesti, nr. Cad. 730.....................14.988 euro/ 64.382 lei

- teren extravilan situat in Pielesti T38, P34, în suprafaţă de 4600 mp,cf. a comunei

Pielesti,nr. Cad. 854..................................................................................13.800 euro/59.280 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T11, P11/1, în suprafaţă de 2410 mp,cf.a comunei

Bucovat,nr. Cad.819.................................................................................7.230 euro/ 31.057 lei


Bucovat,nr. Cad. 820...........................................................................32.000 euro/ 137.459 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T11, P11,în suprafaţă de 7906 mp,cf.a comunei

Bucovat,nr. Cad. 822..............................................................................23.718 euro/101.883 lei


mp din masuratori),cf. a comunei Bucovat,nr. Cad. 691...................29.928 euro/ 128.559 lei


Bucovat,nr. Cad. 690/1...........................................................................7.143 euro/ 30.683 lei

30 noiembrie 2010

29

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P20, în suprafaţă de 1919 mp din acte(1905

mp din masuratori),cf 464/Bucovat, nr. Cad. 690/2, ........................... 5.715 euro/ 24.550 lei


Bucovat,nr. Cad. 688/1...............................................................................2.097 euro/ 9.008 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79, P15,în suprafaţă de 732 mp,cf. a comunei

Bucovat,nr. Cad. 686/1................................................................................2.196 euro/ 9.433 lei

- teren extravilan situat in Bucovat T79 P19, în suprafaţă de 4311 mp,cf. comuna

Bucovat,nr. Cad. 689/1............................................................................12.933 euro/ 55.555 lei - teren intravilan situat in Craiova, Str.Industriilor nr.66, în suprafaţă de 5000 mp, cf

43363/Craiova, nr.Cad. 18170 ...... ...................................................100.000 euro/ 429.560 lei

- teren intravilan situat in Craiova T20, P67, în suprafaţă de 5000 din acte (4587 mp

din masuratori), cf 44741/Craiova, nr.Cad. 19784, ...........................91.740 euro/ 394.078 lei

- valoare proprietate abator cu spatii frigorifice, linie procesare pasari, instalatii –

1.479.644 euro/6.355.960. lei

Formata din:

- teren + abator cu spatii frigorifice – 1.170.552 euro/ 5.028.222 lei

- linie procesare părări – 214.925 euro/923.232 lei;

- echipamente spaţii frigorifice -84.009 euro/ 360.870 lei

- maşină procesat carne INJECT STAR – 10.158 euro/ 43.636 lei

Valoarea totală estimată pentru bunurile imobile

şi mobile evaluate este

16.919.940 lei

Valoarea estimata nu ţine cont de TVA Opinia de mai sus nu reprezintă valoarea pentru asigurare;; Valoarea este valabilă în condiţiile prezentate în acest raport (vezi anexe).

30 noiembrie 2010

30

CONDITII ŞI IPOTEZE LIMITATIVE La baza evaluării stau o serie de ipoteze si condiţii limitative, prezentate in cele ce urmează. Opinia din prezentul raport este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii,

precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de

evaluare sunt următoarele: Ipoteze: Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile si documentele furnizate de către

proprietarii si au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil;;

Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementarilor si restricţiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport;

Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanţi si costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea;; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care sa indice prezenta contaminanţilor sau a materialelor periculoase;;

Situaţia actuala a proprietăţii imobiliare si scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate si a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabila a valorii proprietăţii in condiţiile tipului valorii selectate;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;;

- Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existentei si a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţa.

Condiţii limitative: Suprafeţele considerate se bazează pe valorile înscrise in contractul de schimb si schiţele puse la

dispoziţia evaluatorului de către proprietar;; valorile estimate in EUR sunt valabile atât timp cat condiţiile in care s-a realizat evaluarea (starea

pieţei, nivelul cererii si ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaţia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);

intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa

depună mărturie in instanţa relativ la proprietatea in chestiune; a) nici prezentul raport, nici părţi ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;; b) orice valori estimate in raport se aplica întregii proprietăţi si orice divizare sau distribuire a

valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzuta in raport.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificam ca afirmaţiile

prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de

ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. în plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenta legata de pârtile implicate.

30 noiembrie 2010

31

Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.

Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC).

Proprietatea a fost inspectata personal de către evaluator. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte

persoane. Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România).

30.11.2010 EXPERT EVALUATOR E.P.I., E.B.M. Craiova, jur. Andreea Mihaela Colhon

30 noiembrie 2010

32

POZE BUNURI IMOBILE

Teren +Ferma Apele Vii

30 noiembrie 2010

33

Teren Carcea-Cosoveni

Teren Pielesti T6

Pielesti T57

30 noiembrie 2010

34

Pielesti T38

Terenuri Pielesti T35

Terenuri Craiova, str. Industriilor

Teren + Spatiu

30 noiembrie 2010

35

Teren + hala monobloc si hale noi

Teren + Abator

30 noiembrie 2010

36

Terenuri Bucovat

30 noiembrie 2010

37

Anexe

Abordarea prin comparatii

Element de comparatie Subiect, teren Pielesti

Comparabila A, Pielesti

Comparabila B , Pielesti

Comparabila C, Pielesti

Pret vanzare euro 5 3 9 Drept de proprietate integral integral integral integral Corectie 0 0 0 Pret corectat 5 3 9 Conditii de finantare cash cash cash cash Corectie 0 0 0 Pret corectat 5 3 9 Oferta/tranzactie fara oferta oferta Oferta Corectie -7% -7% -7% Pret corectat 5 3 8 Conditii de piata prezent noiembrie noiembrie noiembrie Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 5 3 8 Localizare Pielesti Pielesti Pielesti Pielesti Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 5 3 8 Caracteristici fizice Suprafata teren 4000/9999 5000 8500 3000 Corectie 0% 0% -5% Pret corectat 5 3 8 Deschidere 25 13 16 Corectie 6-15 ml -2% 0% 0% Pret corectat 5 3 8 Utilitati curent curent curent curent, apa Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 5 3 8 Drum acces drum neamenajat drum

neamenajat drum

neamenajat asfalt

Corectie 0% 0% -7% Pret corectat 5 3 7 Tip teren extravilan extravilan extravilan extravilan Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 5 3 7 Corectie totala neta 0 0 -2 Corectie totala neta (%) -9% -7% -18% Corectie totala bruta 0 0 2 Corectie totala bruta (%)

9% 7% 18%

opinie 3 euro

30 noiembrie 2010

38

Element de comparatie Subiect, teren

Pielesti Parsani Comparabila

A, Pielesti Comparabila

B , Pielesti Comparabila C,

Pielesti

Pret vanzare euro 5 3 9 Drept de proprietate integral integral integral integral Corectie 0 0 0 Pret corectat 5 3 9 Conditii de finantare cash cash cash cash Corectie 0 0 0 Pret corectat 5 3 9 Oferta/tranzactie fara oferta oferta Oferta Corectie -7% -7% -7% Pret corectat 5 3 8 Conditii de piata prezent noiembrie noiembrie noiembrie Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 5 3 8 Localizare Pielesti Parsani Pielesti Pielesti Pielesti Corectie -15% -15% -15% Pret corectat 4 2 7 Caracteristici fizice Suprafata teren 10000-95000 5000 8500 3000 Corectie -25% -20% -25% Pret corectat 3 2 5 Deschidere 25 13 16 Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 3 2 5 Utilitati fara curent curent curent,apa Corectie -7% -7% -10% Pret corectat 3 2 5 Drum acces drum neamenajat drum

neamenajat drum

neamenajat asfalt

Corectie 0% 0% -7% Pret corectat 3 2 4 Tip teren extravilan extravilan extravilan extravilan Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 3 2 4 Corectie totala neta -2 -1 -4 Corectie totala neta (%) -38% -34% -43% Corectie totala bruta 2 1 4 Corectie totala bruta (%)

38% 34% 43%

opinie 2 euro

30 noiembrie 2010

39


Bucovat Comparabila A, Bucovat

Comparabila B , Bucovat

Comparabila C, Bucovat

Pret vanzare euro 3 1 1 Drept de proprietate integral integral integral integral Corectie 0 0 0 Pret corectat 3 1 1 Conditii de finantare cash cash cash cash Corectie 0 0 0 Pret corectat 3 1 1 Oferta/tranzactie fara oferta oferta Oferta Corectie -7% -7% -7% Pret corectat 3 1 1 Conditii de piata prezent noiembrie noiembrie noiembrie Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 3 1 1 Localizare Bucovat Bucovat Bucovat Bucovat Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 3 1 1 Caracteristici fizice Suprafata teren <10000 3200 100000 5000 Corectie 0% 15% 0% Pret corectat 3 1 1 Deschidere 10-11 ml 12 16 16 Corectie 0% 5% 0% Pret corectat 3 1 1 Utilitati curent curent fara fara Corectie 0% 10% 10% Pret corectat 3 1 1 Drum acces drum neamenajat asfalt drum

neamenajat drum neamenajat

Corectie -5% 0% 0% Pret corectat 3 1 1 Tip teren extravilan intravilan extravilan extravilan Corectie -5% 0% 0% Pret corectat 3 1 1 Corectie totala neta 0 0 0 Corectie totala neta (%) -13% 18% 2% Corectie totala bruta 0 0 0 Corectie totala bruta (%)

13% 38% 16%

opinie 3 euro

30 noiembrie 2010

40


Bucovat Comparabila A, Bucovat

Comparabila B , Bucovat

Comparabila C, Bucovat

Pret vanzare euro 3 1 1 Drept de proprietate integral integral integral integral Corectie 0 0 0 Pret corectat 3 1 1 Conditii de finantare cash cash cash cash Corectie 0 0 0 Pret corectat 3 1 1 Oferta/tranzactie fara oferta oferta Oferta Corectie -7% -7% -7% Pret corectat 3 1 1 Conditii de piata prezent februarie februarie februarie Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 3 1 1 Localizare Bucovat Bucovat Bucovat Bucovat Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 3 1 1 Caracteristici fizice Suprafata teren >10000 3200 100000 5000 Corectie -5% 10% -3% Pret corectat 3 1 1 Deschidere 40 12 16 16 Corectie -15% 12% 12% Pret corectat 2 1 1 Utilitati curent curent fara fara Corectie 0% 10% 10% Pret corectat 2 1 1 Drum acces drum neamenajat asfalt drum


Corectie -3% 0% 0% Pret corectat 2 1 1 Tip teren extravilan intravilan extravilan extravilan Corectie -5% 0% 0% Pret corectat 2 1 1 Corectie totala neta -1 0 0 Corectie totala neta (%) -22% 21% 19% Corectie totala bruta 1 0 0 Corectie totala bruta (%)

22% 33% 25%

opinie 2 euro

30 noiembrie 2010

41

Element de comparatie Subiect, teren Craiova str. Industriilor

Comparabila A, Craiova str.

Industriilor

Comparabila B , Craiova

str. Industriilor

Comparabila C, Craiova str. Industriilor

Pret vanzare euro 25 23 22 Drept de proprietate integral integral integral integral Corectie 0 0 0 Pret corectat 25 23 22 Conditii de finantare cash cash cash cash Corectie 0 0 0 Pret corectat 25 23 22 Oferta/tranzactie fara oferta oferta Oferta Corectie -7% -7% -7% Pret corectat 23 21 20 Conditii de piata prezent noiembrie noiembrie noiembrie Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 23 21 20 Localizare Craiova str.

Industriilor Craiova str. Industriilor

Craiova str. Industriilor

Craiova str. Industriilor

Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 23 21 20 Caracteristici fizice Suprafata teren 5000 9250 3500 2500 Corectie 3% -3% -7% Pret corectat 24 21 19 Deschidere 47 37 16 Corectie -3% -2% 0% Pret corectat 23 20 19 Utilitati curent curent, gaze 150

m curent curent

Corectie -5% 0% 0% Pret corectat 22 20 19 Drum acces drum neamenajat asfalt drum


Corectie -5% 0% 0% Pret corectat 21 20 19 Tip teren intravilan extravilan extravilan extravilan Corectie 5% 5% 5% Pret corectat 21 20 19 Corectie totala neta -4 -2 -3 Corectie totala neta (%) -16% -10% -13% Corectie totala bruta 5 3 3 Corectie totala bruta (%)

22% 13% 14%

opinie 20 euro

30 noiembrie 2010

42

Element de comparatie Subiect, teren Carcea

Comparabila A, Carcea,

Metro

Comparabila B , Carcea,

Metro

Comparabila C, Carcea, Metro

Pret vanzare euro 20 16 21 Drept de proprietate integral integral integral integral Corectie 0 0 0 Pret corectat 20 16 21 Conditii de finantare cash cash cash cash Corectie 0 0 0 Pret corectat 20 16 21 Oferta/tranzactie fara oferta oferta Oferta Corectie -5% -5% -5% Pret corectat 19 15 20 Conditii de piata prezent noiembrie noiembrie noiembrie Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 19 15 20 Localizare Carcea, spate

Metro Carcea, spate

Metro Carcea, spate

Metro Carcea, spate

Metro Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 19 15 20 Caracteristici fizice Suprafata teren 10300/10418 3300 1000 1399 Corectie -5% -7% -7% Pret corectat 18 14 19 Deschidere 20 16 28 Corectie 0% 5% -5% Pret corectat 18 15 18 Utilitati curent, gaze curent, gaze curent, gaze curent, gaze Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 18 15 18 Drum acces asfalt drum pietruit asfalt asfalt Corectie 3% 0% 0% Pret corectat 19 15 18 Tip teren intravilan intravilan intravilan intravilan Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 19 15 18 Corectie totala neta -1 -2 -3 Corectie totala neta (%) -7% -12% -16% Corectie totala bruta 2 3 3 Corectie totala bruta (%)

12% 16% 16%

opinie 19 euro

30 noiembrie 2010

43

Element de comparatie Subiect, teren Carcea

Comparabila A, Carcea,

Metro

Comparabila B , Carcea,

Metro

Comparabila C,Carcea, Metro

Pret vanzare euro 15 16 21 Drept de proprietate integral integral integral integral Corectie 0 0 0 Pret corectat 15 16 21 Conditii de finantare cash cash cash cash Corectie 0 0 0 Pret corectat 15 16 21 Oferta/tranzactie fara oferta oferta Oferta Corectie -5% -5% -5% Pret corectat 14 15 20 Conditii de piata prezent noiembrie noiembrie noiembrie Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 14 15 20 Localizare Carcea, spate

Metro Carcea, spate

Metro Carcea, spate

Metro Carcea, spate

Metro Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 14 15 20 Caracteristici fizice Suprafata teren 7582 8000 1000 1399 Corectie 0% -5% -5% Pret corectat 14 14 19 Deschidere 92 16 28 Corectie -5% 5% -5% Pret corectat 14 15 18 Utilitati curent, gaze curent, gaze curent, gaze curent, gaze Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 14 15 18 Drum acces asfalt asfalt asfalt asfalt Corectie 0% 0% 0% Pret corectat 14 15 18 Tip teren extravilan intravilan intravilan intravilan Corectie -5% -5% -5% Pret corectat 13 15 18 Corectie totala neta -2 -2 -3 Corectie totala neta (%) -10% -10% -15% Corectie totala bruta 2 2 3 Corectie totala bruta (%)

10% 15% 15%

opinie 13 euro

Abordarea prin randament

30.11.2010 euro

curs 4,2956

Denumire suprafata construita

VB / luna VB / an EUR VB / an mii

lei

VBE=VB-Grad de

neocupare 30 %

VNE: VBE - Cheltuielile aferente

5 %

rata capitalizare

Valoare EURO

Valoare mii lei

Hala abator cu linie automatizata

si depozite frigorifice 2.416 20.536 246.432 1.058.573 741.001 703.951 14,0% 1.170.552 5.028.222

Hala monobloc 5.412 5.412 64.949 278.994 195.296 185.531 14,0% 308.507 1.325.222

Hale noi 3.013 4.519 54.226 232.934 163.054 154.901 14,0% 257.574 1.106.437

Birouri 562 3.093 37.119 159.449 111.614 106.034 10,0% 246.842 1.060.336

Hale Apele vii 6.685 2.006 24.066 103.378 72.365 68.746 14,0% 114.314 491.046

TOTAL 311.381 1.337.567 2.097.789 9.011.261

Rate de capitalizare

Nivel tranzactii Nivel chirii

9,82% 110.000

900

14,40% 150.000

1.800

. valoare teren excedentar hale monobloc si hale noi Bucovat, aproximat la 8.000 mp partial betonati valoare 120.000

euro lei Valoare hale monobloc + noi , cu teren 18.257 mp din care estimat supr. excedentara de 8.000 mp partial betonata 686.081 2.947.130

Abordarea prin costul de inlocuire net

Nr. Supraf CIB CIB CIB Depr Depr Depr Depr Valoare Depr Depr Grad CIN CIN

crt Denumire desf Data euro/mp euro ron fizica fizica funct funct inainte de ext externa depr ron euro

(mp) PIF % absolut % absolut depr.ext % absolut real

estimat

1 Hala apele vii 6.685 1970 60 401.100 1.722.965 40% 689.186,00 0,00 0,00 1.033.779 45% 465.201 67,00% 568.579 132.363

2 Spatiu Bucovat 562 2005 500 281.000 1.207.064 2% 24.141,00 0,00 0,00 1.182.923 10% 118.292 11,80% 1.064.630 247.842

3 Abator Bucovat cu instalatii si spatii frigorifice

2.416 1980-2007 900 2.174.400 9.340.353 10% 934.035,00 0,00 0,00 8.406.318 25% 2.101.579 32,50% 6.304.738 1.467.720

4 Hale Bucovat 8.425 1980-2006 100 842.500 3.619.043 10% 361.904,00 0,00 0,00 3.257.139 25% 814.285 32,50% 2.442.854 568.687

TOTAL CONSTRUCTII 18.088 401.100 1.722.965 689.186 1.033.779 465.201 67,00% 568.579 132.363

teren apele vii 25.033 53.766 12.517 teren spatiu 3.968 32.897 7.658 teren abator 6.187 51.293 11.941

teren hale bucovat 18.257 123.127 28.663

TOTAL proprietate Apele Vii 622.345 144.880 TOTAL proprietate spatiu birouri 1.097.527 255.500

TOTAL proprietate abator 6.356.031 1.479.661 TOTAL proprietate hale Bucovat 2.565.981 597.351

30 noiembrie 2010

46

Echipamente si intalalatii abator

Nr. Denumire Buc. Val.cont/buc Uzura fizica Functionala Economica Total uzura

Val . Ramasa/buc

Val.* Nr.buc

1 ECHIPAMENT FRIGORIFIC ASPERA TIP UJ9238GK 1

9.084,74 35,00% 5905,081 15,00% 5019,3189 30,00% 3513,5232 61,33% 3513,52 3513,52 functional

2

ECHIPAMENT FRIGORIFIC PENTRU PASTRARE PRODUSE REFRIGERATE 1

11.889,67 45,00% 6539,3185 15,00% 5558,4207 30,00% 3890,8945 67,28% 3890,89 3890,89 semifunctional

3

ECHIPAMENT FRIGORIFIC+VAPORIZATOR GUNTNER+ELEMENTE AUTOMATIZ 1

94.624,95 35,00% 61506,218 15,00% 52280,285 30,00% 36596,199 61,33% 36596,20 36596,20 functional

4 INSTALATIE FRIGORIFICA CONGELARE RAPIDA 1

40.751,00 35,00% 26488,15 15,00% 22514,928 30,00% 15760,449 61,33% 15760,45 15760,45 functional

5

INSTALATIE FRIGORIFICA -TUNEL REFRIGERARE +MATERIALE MONTAJ 1

103.316,92 35,00% 67155,998 15,00% 57082,598 30,00% 39957,819 61,33% 39957,82 39957,82 functional

6

INSTALATIE FRIGORIFICA-TUNEL CONGELARE +MATERIALE MONTAJ 1

254.396,59 35,00% 165357,78 15,00% 140554,12 30,00% 98387,881 61,33% 98387,88 98387,88 functional

7

INSTALATIE FRIGORIFICA-TUNEL CONGELARE +MATERIALE MONTAJ 1

254.396,59 35,00% 165357,78 15,00% 140554,12 30,00% 98387,881 61,33% 98387,88 98387,88 functional

8 INCINTA TUNEL CONGELARE 1 43.650,65 35,00% 28372,923 15,00% 24116,984 30,00% 16881,889 61,33% 16881,89 16881,89 functional 9 INCINTA TUNEL CONGELARE 1 43.650,65 35,00% 28372,923 15,00% 24116,984 30,00% 16881,889 61,33% 16881,89 16881,89 functional

10 INCINTA TUNEL REFRIGERARE 1 60.438,43 35,00% 39284,98 15,00% 33392,233 30,00% 23374,563 61,33% 23374,56 23374,56 functional

11 USA CAMERA FRIGORIFICA 603/LWT 1000*2000 1

18.713,20 35,00% 12163,58 15,00% 10339,043 30,00% 7237,3301 61,33% 7237,33 7237,33 functional

360.870 84.009 LINIE PROCESARE PASARI 1 1.609.119,51 15,00% 1367751,6 10,00% 1230976,4 25,00% 923232,32 42,63% 923232,32 923232,32 functional 923.232 214.925

MASINA PROCESAT CARNE"INJECT STAR"INJECTOR CU MAI MULTE ACE 1

112.826,47 35,00% 73337,206 15,00% 62336,625 30,00% 43635,637 61,33% 43635,64 43635,64 functional

43.636 10.158

30 noiembrie 2010

47

Grad de depreciere estimat de evaluator

Nr. Denumire Buc. Val.cont/buc Uzura fizica Functionala Economica

Total uzura Val . Ramasa/buc

ECHIPAMENT PENRU HALA BROILER 1 213.832,85 40,00% 128.300 15,00% 109.055 25,00% 81.791 61,75% 81791,07

ECHIPAMENT PENTRU HALA BROILER 1 213.721,74 40,00% 128.233 15,00% 108.998 25,00% 81.749 61,75% 81748,57


245.288 57.102



77.911 18.137

Instalatie automata pt. hranirea si adaparea pasarilor hala 1 15.120,56 40,00% 9.072 15,00% 7.711 25,00% 5.784 61,75% 5783,61





51.500 11.989

Instalatie ventilatie, incalzire si intarire echipament 1 246.526,00 40,00% 147.916 15,00% 125.728 25,00% 94.296 61,75% 94.296 21.952

Comparabile

30 noiembrie 2010

49

30 noiembrie 2010

50

30 noiembrie 2010

51

30 noiembrie 2010

52

30 noiembrie 2010

53

Documents

RAPORT DE EVALUARE BUNURI IMOBILE SI MOBILE … · GRILE CALCULE COMPARABILE UTILIZATE . 30 noiembrie 2010 3 RAPORT DE EVALUARE CAP. 1 INTRODUCERE Prezentul raport de evaluare este