PROPERTY TIMES Обережний оптимізм · України на 2018 рік, який базується на прогнозі зростання ... Ринок праці

cushmanwakefield.com.ua PROPERTY TIMES 1

PROPERTY TIMES

Обережний оптимізм

Україна: Q1-Q4 2017 року

• Після двох років економічного спаду, з початку 2016 року економічна динаміка в

Україні покращилася. Для економіки України 2017 рік був відносно стабільним:

хоча економічне зростання було повільним із ростом ВВП на рівні 2,3%, динаміка

споживчого попиту та інвестиційної активності покращилася, а волатильність

обмінного курсу була помірною.

• В результаті посилення попиту з боку орендарів у поєднанні з рекордно низькою

новою пропозицією у сегменті офісної нерухомості в Києві, упродовж 2017 року

первинна вакантність у сегменті поступово знизилася і наприкінці року досягла

8,9%, що є найнижчим показником за період з Q1 2009 року.

• У 2016 році у Києві та деяких інших містах України були відкриті декілька

масштабних ТЦ і ТРЦ, і ще більше об’єктів торговельної нерухомості є у планах

до 2020 року, що створює цікаві можливості для розвитку торговельних мереж

на українському ринку. Незважаючи на великий обсяг перспективної пропозиції

у сегменті, єдиними об’єктами, відкритими у 2017 році, стали ТЦ ACADEM CITY

мікрорайонного формату в Києві і ТРЦ Kadorr City Mall в Одесі.

• Нова пропозиція у сегменті складської та логістичної нерухомості в Києві та

передмісті у 2017 році оцінюється на рівні 36 500 кв.м і складається здебільшого з

об’єктів, які були побудовані компаніями для власних операційних потреб.

Внаслідок невеликого обсягу нової пропозиції у сегменті та посилення попиту

орендарів, за останні 12 місяців вакантність знизилась на 4,4% і досягла 4% у

грудні 2017 року.

• У 2017 році суттєво збільшилася кількість інвестиційних угод з купівлі-продажу

об’єктів комерційної нерухомості в Україні, а обсяг вторинного інвестування у

сегмент на 56% перевищив показник 2016 року. Експерти Cushman & Wakefield

очікують, що інвестиційна динаміка на ринку комерційної нерухомості буде надалі

покращуватися, оскільки місцеві та міжнародні інвестори все частіше готові

розглядати цей сектор для інвестування.

Графік 1

Попит, вакантність і орендні ставки в сегменті офісної нерухомості в Києві

Джерело: Cushman & Wakefield

січень 2018 року

Зміст

Економічний огляд 2

Oфісна нерухомість 4

Торговельна нерухомість 10

Складська нерухомість 15

Інвестиції в нерухомість 19

Визначення 21

Автори

Марта Костюк

Керівник департаменту аналітики

та консалтингу з питань

девелопменту нерухомості

[email protected]

Вікторія Власова

Старший аналітик

[email protected]

Контакти

Марта Костюк

Керівник департаменту аналітики

та консалтингу з питань

девелопменту нерухомості

+38 044 220 30 60

[email protected]

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]



Економічний огляд Економічне зростання

Після двох років економічного спаду, з початку 2016 року

економічна динаміка в Україні покращилася, і за весь 2016 рік

зростання ВВП склало 2,3%.

Для економіки України 2017 рік був відносно стабільним:

хоча економічне зростання було повільним, а інфляція

склала 13,7%, динаміка споживчого попиту та інвестиційної

активності покращилася, а волатильність обмінного курсу

була помірною.

Згідно з офіційними статистичними даними, у Q1 2017 року

реальний ВВП зріс на 2,5%, у другому кварталі – на 2,3%

і на 2,1% – у третьому. Згідно з експертною думкою Oxford

Economics, основним фактором економічного зростання

упродовж періоду стало збільшення споживання населенням

та покращення інвестиційної динаміки.

У звіті Oxford Economics за cічень 2018 року міститься

прогноз, згідно з яким економічне зростання у 2017 році

оцінюється у 2,3%, і очікується подальше зростання ВВП на

3,2% у 2018 році та 3% у 2019 році. У середньостроковому

періоді експерти очікують зростання ВВП у середньому на

2,5% в рік у зв’язку з недостатніми структурними та

інвестиційними реформами в Україні, а також продовженням

військових дій у зоні АТО, які негативно впливають на притік

прямих іноземних інвестицій та конкурентоздатність країни.

У грудні 2017 року був прийнятий Державний бюджет

України на 2018 рік, який базується на прогнозі зростання

ВВП у 2018 році на 3%, 9% інфляції та офіційному обмінному

курсі на рівні 29,3 гривень за $1.

Споживчі настрої покращилися, а очікування бізнес

спільноти щодо довгострокового розвитку України є загалом

позитивними. Однак судова система потребує реформування,

а високий рівень корупції та політичні ризики залишаються.

У серпні 2017 року міжнародне агентство Moody's підвищило

рейтинги уряду України в українській та іноземній валюті

з ''Caa3'' до ''Caa2'', а також змінило прогноз зі "стабільного"

на "позитивний". Головними чинниками підвищення рейтингу

стали загальний вплив структурних реформ в Україні,

котрі можуть допомогти уряду впоратися з борговим

навантаженням, та посилення експортної позиції країни на

зовнішніх ринках. Рейтингове агентство S&P Global Ratings

також підтвердило суверенний кредитний рейтинг України

на рівні ''B-'' зі стабільним прогнозом у листопаді 2017 року.

Ряд важливих реформ були здійснені в Україні у 2016 році

та розпочаті у 2017 році. Україна посіла 76 місце серед

190 країн світу в рейтингу Doing Business-2018, який готує

Світовий банк. За рік Україна покращила свої позиції за

такими показниками: отримання дозволів на будівництво,

оподаткування, отримання електроенергії та вирішення

неплатоспроможності.

Графік 2

Основні макроекономічні показники в Україні (%)

Джерело: Державний комітет статистики України, Oxford Economics

* Прогноз

Примітка: Починаючи з червня 2014 року, дані не враховують показники для території АР Крим. З 2015 року дані також не враховують показники для АР Крим та зони АТО на сході України.

Промислове виробництво

У 2016 році обсяг промислового виробництва збільшився на

2,8% порівняно з аналогічним періодом попереднього року.

У січні-листопаді 2017 року обсяг промислового виробництва

зменшився на (-0,1%), однак обсяг виробництва у переробній

промисловості збільшився на 3,9% порівняно з аналогічним

періодом 2016 року.

Станом на грудень 2017 року, експерти Oxford Economics

очікують зростання обсягів промислового виробництва на

4,4-5% щорічно у 2018-2019 роках.

Сільське господарство

Обсяг сільськогосподарського виробництва в Україні

збільшився в річному вимірі на 6,3% у 2016 році, в той час як

у 2015 році зниження даного показника склало (-4,8%).

За результатами 2017 року обсяг сільськогосподарського

виробництва скоротився на (-2,7%). При цьому, в сегменті

спостерігається позитивна інвестиційна динаміка, а індекс

капітальних інвестицій у січні-вересні 2017 року склав 36,7%.

Інфляція

У грудні 2017 року індекс споживчих цін в Україні виріс на

13,7% за період з грудня 2016 року. (Аналогічний показник

у 2016 році становив 12,4%.)

Станом на січень 2018 року, експерти Oxford Economics

очікують, що інфляція в Україні буде на рівні 13%

у 2018 році та знизиться до 10% у 2019 році.

Державний бюджет України на 2018 рік базується на

прогнозі інфляції на рівні 9%.



Ринок праці та доходи домогосподарств

Відповідно до методології Міжнародної організації праці,

рівень безробіття в Україні у 2016 році склав 9,3% порівняно з

показником на рівні 9,1% у 2015 році. У січні-вересні 2017 року

рівень безробіття був зафіксований на рівні 9,4%.

Експерти Oxford Economics прогнозують рівень безробіття

в Україні на рівні 8,5% за результатами 2017 року, а також

подальше зниження показника до приблизно 7,5% у 2018 році

та 6,8% у 2019 році.

За даними Державного комітету статистики України,

у січні-листопаді 2017 року середньомісячна номінальна

заробітна плата становила 6 953 гривні (еквівалент $259,

враховуючи офіційний курс НБУ в листопаді 2017 року),

що на 37% перевищує показник 2016 року в гривневому

еквіваленті і на 32% у доларовому.

У 2016-2017 роках динаміка реальної заробітної плати

в Україні була позитивною. В той час, як у 2016 році показник

підвищився на 9% (після зниження у 2015 році на 20,2%),

у січні-листопаді 2017 року зростання реальної заробітної

плати склало 19,1%. Експерти Oxford Economics очікують, що

упродовж 2018 року реальна заробітна плата в Україні буде

надалі зростати у зв’язку з посиленням дефіциту робочої сили

у деяких галузях економіки.

Реальний наявний дохід населення зріс на 2,1% у першому

півріччі 2017 року (порівняно з 0,3% у 2016 році). У третьому

кварталі 2017 року приріст показника склав 0,2%.

Національна валюта

Упродовж 12 місяців, починаючи з Q1 2015 року, українська

гривня істотно знецінилася, але вже у січні 2016 року

стабілізувалася на рівні 23,5 гривень за $1 (долар США).

У 2016 році та в січні-листопаді 2017 року офіційний обмінний

курс коливався у діапазоні 23-27 гривень за $1, однак

упродовж грудня 2017 року знизився до 28 гривень за $1.

Експерти Oxford Economics очікують, що до кінця 2018 року

гривня девальвує до рівня 28,5 гривень за долар США, а у

2019 році середній обмінний курс становитиме 29 гривень

за $1. Державний бюджет України на 2018 рік базується на

прогнозі обмінного курсу на рівні 29,3 гривні за $1.

Роздрібна торгівля

У 2016 році оборот роздрібної торгівлі збільшився на 4,3%,

а впродовж січня-листопада 2017 року виріс на 8% у річному

вимірі. Для порівняння, в січні-листопаді 2016 року цей

показник виріс лише на 3,7%, а в аналогічному періоді 2015

року скоротився на (-21,4%).

Експерти Oxford Economics вважають, що внутрішнє приватне

споживання було одним із ключових факторів економічного

зростання в Україні у 2017 році.

Графік 3

Кумулятивний притік прямих іноземних інвестицій в Україну

за галузями економіки, станом на 1 жовтня 2017 року

Джерело: Державний комітет статистики України

Примітка: Починаючи з червня 2014 року, дані не враховують показники для території АР Крим. З 2015 року дані також не враховують показники для АР Крим та зони АТО на сході України.

У 2017 році споживчий попит виріс на 3,6% у річному вимірі

завдяки двократному зростанню мінімальної зарплати

з січня 2017 року, перегляду зарплат у приватному секторі та

підвищенню пенсій з жовтня 2017 року. Відносна курсова

стабільність у поєднанні з контрольованою інфляцією та

зростанням споживчого кредитування також сприяли

приватному споживанню упродовж року.

Згідно прогнозів Oxford Economics, у 2018 році споживчі

витрати виростуть на 3,5%.

Зовнішня торгівля та іноземні інвестиції

Згідно з Oxford Economics, у 2016 році спостерігалося

відновлення позитивної динаміки експорту з України, що

передовсім пов’язано зі зростанням ринків збуту за межами

Європи для таких груп як продовольчі товари і промислова

сировина, а також розвитком нових галузей економіки

(в основному тих, котрі пов’язані з інформаційними

технологіями).

У січні-листопаді 2017 року обсяги експорту товарів

з України виросли на 20,9% (для порівняння у 2016 році

обсяги експорту впали на 4,6%), а обсяги імпорту товарів

виросли на 27,5% (у 2016 році приріст показника склав 4,6%).

Експерти Oxford Economics очікують, що позитивну динаміку

імпорту в 2018 році визначатимуть такі фактори як зміцнення

внутрішнього споживання, зростання інвестицій і потреба

в імпорті енергоносіїв для компенсації втрат внутрішнього

виробництва. Також очікується відновлення експорту завдяки

посиленню попиту на світових ринках.

Після 2 років негативної динаміки у 2015-2016 роках, приріст

обсягу прямих іноземних інвестицій (ПІІ) в Україну в 2016 році

склав $4,4 мільярда. У січні-вересні 2017 року обсяг ПІІ

в Україну збільшився на $2,2 мільярда або 5,9%.



Oфісна нерухомість

У результаті посилення попиту з боку орендарів у поєднанні з

низькою новою пропозицією у сегменті офісної нерухомості в

Києві, упродовж 2017 року первинна вакантність у сегменті

поступово знизилася і наприкінці року досягла 8,9%, що є

найнижчим показником за період з Q1 2009 року (Графік 4).

Пропозиція

Загальна орендна площа офісних приміщень у Києві

наприкінці 2017 року склала приблизно 1,85 мільйона кв.м

(GLA) (Графік 4). Даний показник не враховує площу

державних установ і офісних будівель, споруджених до

2000 року компаніями виключно для власного використання.

У Києві приблизно 93% усіх офісних приміщень, які

підлягають класифікації, розташовані на західному березі ріки

Дніпро: в нецентральних районах міста (34%), у

Центральному діловому районі (ЦДР) (27%), на Подолі (12%)

та в інших центральних районах за межами ЦДР (Графік 5).

За 2017 рік ринок офісної нерухомості в Києві збільшився

на 43 300 кв.м за рахунок відкриття першої фази

Інноваційного парку UNIT.City, розширення бізнес парку

''Протасов'' і відкриття перших двох фаз бізнес центру

ASTARTA Organic Business Centre.

Незважаючи на збільшення попиту з боку орендарів та

зниження вакантності на ринку офісної нерухомості у Києві,

у короткостроковому періоді планується введення в

експлуатацію відносно невеликої кількості об’єктів. У 2018 році

нова пропозиція у сегменті потенційно може скласти приблизно

85 000 кв.м (GLA) і буде здебільшого сформована наступними

фазами UNIT.City та ASTARTA Organic Business Centre, бізнес

парком ''Європасаж'', а також іншими невеликими об’єктами.

Девелопмент ряду проектів офісної нерухомості у Києві,

кумулятивна орендна площа яких становить приблизно

181 000 кв.м, був призупинений на різних етапах. З огляду на

дороге кредитне фінансування, наявне сьогодні на ринку

нерухомості в Україні, та порівняно низькі досяжні орендні

ставки у сегменті, деякі девелопери готові відновити

будівництво своїх об'єктів офісної нерухомості в Києві за

умови залучення великого орендаря або під конкретного

користувача приміщень (в рамках контракту built-to-suit).

Графік 4

Основні показники ринку офісної нерухомості в Києві


Примітка: Всі показники подані на кінець року.

Графік 5

Загальний обсяг офісних приміщень у Києві за офісними районами, Q4 2017 року (%)


Примітка: Всі показники подані на кінець року.

ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР;

НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро;

НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра

Таблиця 1

Основні показники ринку офісної нерухомості у Києві

2015 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Річний прогноз

Загальний обсяг ринку (кв.м) 1 784 240 1 805 000 1 805 000 1 811 600 1 819 520 1 848 300

Нова пропозиція (кв.м) 69 960 20 740 0 6 600 7 920 28 800

Обсяг орендованих приміщень (кв.м) 174 400 177 100 51 000 31 500 32 000 90 500

Чисте поглинання (кв.м) 88 000 124 300 28 900 27 500 21 500 82 700

Рівень вакантності (%) 21,6 15,6 14,0 12,8 12,0 8,9

Орендна ставка на приміщення

найвищої якості ($ / кв.м / місяць)

17-28 15-25 16-25 16-25 18-26 19-27


Примітка: Всі показники вказані на кінець періоду і можуть підлягати подальшому уточненню. Показники обсягу зданих в оренду (поглинутих) офісних

приміщень і вакантності не враховують суборенду.



Таблиця 2

Основні об’єкти офісної нерухомості, введені в експлуатацію в Києві у 2017 році

Об’єкт Розташування* GLA (кв.м) Девелопер Країна походження

девелопера

ASTARTA Organic Business Centre (фази 1, 2) Поділ 28 770 ''Енергоінвест'' Україна

Бізнес парк ''Протасов'' (фаза 3, частина 2) НЦ-ЗБ 7 920 ''ДМВ Груп'' Україна

Інноваційний парк UNIT.City (фаза 1, частина 1) НЦ-ЗБ 6 600 UNIT.City Україна

Джерело: Cushman & Wakefield GLA (Gross Lettable Area) – загальна орендна площа

* ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.

Таблиця 3

Основні об’єкти офісної нерухомості, заплановані до здачі в експлуатацію в Києві у 2018 році**

Об’єкт Розташування* GLA (кв.м) Девелопер / власник

Інноваційний парк UNIT.City (фаза 1, частина 2) НЦ-ЗБ 25 300 UNIT.City

Бізнес парк ''Європасаж'' (фаза 2) Ц 13 800 локальний девелопер

БЦ на вул. Васильківській, 98 Ц 9 200 VS Energy / Dragon Capital Investments Limited

ASTARTA Organic Business Centre (фаза 3) Поділ 8 930 ''Енергоінвест''

БЦ K\Most НЦ-ЗБ 5 450 ''Людмила Фарма''

БЦ на вул. Володимирській, 101 (фаза 2) Ц 5 000 INOR

БЦ на пр. М. Бажана, 1Л НЦ-СБ 4 800 локальний девелопер

БЦ Амурський (фаза 1) НЦ-ЗБ 1 500 локальний девелопер


* ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.

** Базуючись на інформації, актуальній станом на січень 2018 року.

Таблиця 4

Вибрані угоди оренди офісних приміщень у Києві у 2017 році

Період Орендар GLA (кв.м) Профіль орендаря* Об’єкт Розташування**

Q4 2017 Lifecell 5 050 ICT БЦ Eleven НЦ-ЗБ

Q3 2017 Netcracker 4 147 ICT ASTARTA Organic Business Centre Поділ

Q1 2017 Microsoft 2 980 ICT БЦ ''Євразія'' ЦДР

Q2 2017 Creative Quarter 2 400 Бізнес послуги / ICT ASTARTA Organic Business Centre Поділ

Q1 2017 Coworking Platforma 2 300 Бізнес послуги / ICT БЦ ''Леонардо'' ЦДР

Q2 2017 Megogo 2 270 ICT БЦ ''Ріальто'' Поділ

Q1 2017 Nextiva 1 970 ICT БЦ 101 Tower Ц

Q3 2017 Siemens 1 837 Виробництво ASTARTA Organic Business Centre Поділ

Q2 2017 FragLab 1 800 ICT БЦ Forum West Side НЦ-ЗБ

Q2 2017 Grammarly 1 500 ICT БЦ ''Гулівер'' ЦДР

Q4 2017 DataRobot 1 200 ICT БЦ на вул. Володимирській, 101 Ц

Джерело: Cushman & Wakefield, Київський дослідницький форум (Kyiv Research Forum)

* ICT – інформаційно-комунікаційні технології

**ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.



Попит

Більшість корпоративних орендарів офісної нерухомості

в Україні планують достатньо консервативний розвиток

у короткостроковому періоді, але вже багато з них

відзначають поліпшення загальної ситуації в Україні та

формування сприятливих умов для розвитку їх бізнесу.

Відповідно до тенденції, сформованої у 2015-2016 роках,

у 2017 році орендарі продовжували користуватись своїми

сильними переговорними позиціями на ринку офісної

нерухомості у Києві. Також збільшився попит на покупку

компаніями офісних приміщень у Києві з метою

використання для власних операційних потреб бізнесу.

Площа офісних приміщень, зданих в оренду в Києві

впродовж 2017 року, оцінюється на рівні 205 000 кв.м (GLA),

що на 16% і 18% вище показників у 2016 та 2015 роках

відповідно. Приблизно 44% від загальної площі знятих в

оренду в 2017 році офісних приміщень – це угоди, які були

укладені в четвертому кварталі 2017 року.

У жовтні-грудні 2017 року чисте поглинання офісних

приміщень у Києві, яке відображає зміну площі орендованих

приміщень у сегменті, склало приблизно 83 000 кв.м (GLA).

Таким чином, чисте поглинання за весь 2017 рік досягло

161 000 кв.м (GLA), що на 30% перевищує показник за

2016 рік і майже вдвічі більше показника 2015 року.

У 2017 році угоди оренди, пов'язані з переміщенням компаній

в інші офісні приміщення, склали приблизно 67% від

усіх угод у сегменті офісної нерухомості в Києві, ще плюс 22%

сформували угоди з перегляду умов оренди чи продовження

орендних договорів. Важливо зазначити, що 10% − це частка

укладених упродовж року попередніх договорів оренди, які

були відсутні на ринку Києва з 2009 року (Графік 6).

Попит на офісні приміщення у Києві залишається відносно

високим, що зумовлено переміщенням та розширенням

швидкозростаючих ІТ компаній та компаній, котрі надають

бізнес послуги (Графік 7).

Вакантність

У жовтні-грудні Q4 2017 року первинна вакантність на ринку

офісної нерухомості в Києві знизилася на додаткових 3% і

наприкінці року склала приблизно 9%, що є найнижчим

показником за період з Q1 2009 року.

У грудні 2017 року найвища вакантність була зареєстрована

у нецентральному районі Києва на східному березі Дніпра

та в районі Печерська. Водночас найнижчий рівень

вакантності на рівні нижче 4% спостерігався у центральних

районах за межами ЦДР, а в Центральному діловому районі

досяг 5% порівняно з 6,8% у Q3 2017 року (Графік 8).

У першому півріччі 2018 року ми очікуємо подальшого

зниження рівня первинної вакантності на ринку офісної

нерухомості у Києві.

Графік 6

Угоди оренди офісних приміщень у Києві за типами (%)


Графік 7

Обсяг офісних приміщень, зданих в оренду в Києві у 2017, за видами діяльності орендарів* (%)

Джерело: Cushman & Wakefield *ICT – інформаційно-комунікаційні технології

Графік 8

Вакантність у Києві за офісними районами, Q4 2017 року (%)


ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР;

НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.



Орендні ставки

Низька девелоперська активність у поєднанні з посиленням

попиту орендарів призвели до деякого підвищення досяжних

орендних ставок на офісні приміщення у Києві (Графік 9).

За період з початку жовтня до кінця грудня 2017 року орендні

ставки на найкращі офісні приміщення у Києві зросли на 4%

до $27 за кв.м у місяць (Графік 10). Водночас досяжні ставки

оренди офісних приміщень класів В і С були на рівні $8-17 за

кв.м у місяць та $5-13 за кв.м у місяць відповідно, залежно від

особливостей їх розташування та інших характеристик.

Експерти Cushman & Wakefield очікують, що упродовж

наступних 12 місяців орендні ставки на найкращі офісні

приміщення у Києві підвищаться. В інших класах офісних

приміщень середні досяжні орендні ставки, скоріше за все,

залишатимуться на теперішньому рівні, однак орендодавці

все рідше погоджуватимуться на орендні пільги (наприклад,

компенсацію витрат на оздоблення та орендні канікули).

Прогноз

Згідно з прогнозами компанії Cushman & Wakefield,

у 2018 році теперішня динаміка попиту орендарів на офісні

приміщення в Києві суттєво не зміниться. Водночас ми

очікуємо, що рівень вакантності у сегменті продовжуватиме

знижуватися, а орендні ставки на якісні приміщення

зростатимуть, і особливо це стосується об’єктів у

центральних районах Києва.

Малоймовірно, що у період до середини 2018 року

будівельна активність на ринку офісної нерухомості в Києві

суттєво зросте. Це пов’язано з тим, що більшість

девелоперів хочуть упевнитися в тому, що орендарі

формують стійкий попит на офісні приміщення, особливо з

огляду на відносно низькі досяжні орендні ставки та високу

вартість кредитного фінансування.

У середньостроковому періоді динаміка орендних ставок і

рівень вакантності на ринку офісної нерухомості в Києві

будуть залежати від загальної економічної і політичної

ситуації в Україні. Такі фактори, як темпи введення в

експлуатацію нових офісних об'єктів у місті та цінова

стратегія у ключових бізнес центрах також істотно

впливатимуть на ринкові показники.

Графік 9

Орендні ставки на приміщення найвищої якості та рівень вакантності на ринку офісної нерухомості у Києві


Графік 10

Орендні ставки на офісні приміщення за офісними районами в Києві, кінець 2017 року ($ / кв.м / місяць)


ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.



Карта 1

Основні об’єкти офісної і торговельної нерухомості, розташовані у центральних районах Києва




Карта 2

Основні об’єкти офісної і торговельної нерухомості, розташовані в нецентральних районах Києва




Торговельна нерухомість

У 2016 році у Києві та деяких інших містах України були

відкриті декілька масштабних ТЦ і ТРЦ, і ще більше

об’єктів торговельної нерухомості є у планах до 2020 року,

що створює цікаві можливості для розвитку торговельних

мереж на українському ринку. Незважаючи на великий

обсяг перспективної пропозиції у сегменті, єдиними

об’єктами, відкритими у 2017 році, стали ТЦ ACADEM CITY

мікрорайонного формату в Києві і ТРЦ Kadorr City Mall

в Одесі.


Київ, Одеса, Львів, Дніпро і Харків є найбільшими містами

України, які привертають особливий інтерес торговельних

мереж, девелоперів та інвесторів.

Наприкінці 2017 року загальний обсяг сучасних торговельних

приміщень у цих п'яти найбільших містах України склав

приблизно 3,5 млн кв.м або 490 кв.м на 1 000 мешканців.

Цей показник враховує всі об'єкти торговельної нерухомості

орендною площею від 5 000 кв.м, у тому числі торговельні

центри та окремі супермаркети / гіпермаркети.

В Україні ринок торговельної нерухомості найбільш

розвинутий у Києві, в той час як у Львові обсяг ринку сучасних

торговельних приміщень в абсолютному вираженні є

найменшим. Виходячи з офіційних показників чисельності

населення, найбільш насиченим з розрахунку на

1 000 мешканців є ринок торговельної нерухомості у Києві та

Одесі, а найменш насиченим – у Харкові (Графік 11).

Хоча в 2016 році пропозиція на ринку торговельної

нерухомості у Києві склала приблизно 171 000 кв.м, що

перевищило показник 2015 року в 5,5 разів, торговельний

центр мікрорайонного формату ACADEM CITY орендною

площею 8 000 кв.м був єдиним об’єктом, відкритим у

2017 році. Таким чином, наприкінці 2017 року загальний обсяг

сучасних торговельних приміщень у столиці склав

1 739 000 кв.м або 593 кв.м на 1000 мешканців.

На даний момент у структурі ринку торговельної нерухомості

в Києві переважають ТЦ і ТРЦ різної якості, а їх частка

становить приблизно 73% від загальної орендної площі усіх

торговельних об’єктів у місті. При цьому сукупна орендна

площа ТЦ і ТРЦ сьогодні становить приблизно 1 254 000 кв.м

(або 427 кв.м на 1 000 мешканців), з яких 27% – це об'єкти

''першого покоління'' і торговельні центри низької якості, які

володіють деяким потенціалом для редевелопменту.

У Києві строки відкриття більшості торговельних центрів, котрі

були раніше заявлені на 2017 рік, були перенесені, як мінімум,

на 2018 рік. Експерти очікують, що у першому півріччі 2018 року

нова пропозиція у сегменті перевищить 100 000 кв.м (GLA) і

складатиметься із перших фаз ТРЦ Rive Gauche і ''Рітейл парку

Петрівка'' компанії Immochan, ТЦ ''Епіцентр'' на Петрівці та ТЦ

Smart Plaza у структурі багатоквартирного ЖК.

Графік 11

Насиченість ринку торговельної нерухомості у

найбільших містах України (кв.м на 1 000 мешканців)


Примітка: Дані представлені на кінець 2017 року і враховують усі ТЦ/ТРЦ і

окремі гіпермаркети / супермаркети орендною площею від 5 000 кв.м.

* Базуючись на даних, наявних станом на січень 2018 року, та на експертній

оцінці Cushman & Wakefield.

Додатково, станом на січень 2018 року, в Києві заявлене

відкриття впродовж року кількох інших об’єктів торговельної

нерухомості кумулятивною орендною площею приблизно

355 000 кв.м. Серед них ТРЦ River Mall, ТРЦ Retroville і

Blockbuster Mall (усі регіонального формату), а також ряд

менших торговельних центрів. Однак ми очікуємо, що нова

пропозиція у сегменті торговельної нерухомості в Києві

у 2018 році не буде більшою 200 000 кв.м орендної площі.

Загалом у Києві на етапі активного планування та

будівництва знаходяться проекти ТЦ і ТРЦ кумулятивною

орендною площею приблизно 685 000 кв.м. Якщо всі ці

об'єкти будуть відкриті відповідно до заявлених строків, до

кінця 2020 року теперішній обсяг ринку торговельної

нерухомості у столиці збільшиться на 39%. Більшість об’єктів,

які заплановані до відкриття впродовж наступних 36 місяців,

за форматом є регіональними і суперрегіональними ТРЦ.

Якщо говорити про регіони України, то у 2017 році був відкритий

ТРЦ Kadorr City Mall в Одесі. Наступна черга ТРЦ Gagarin Plaza

в Одесі, відкриття якої раніше було заплановане на 2017 рік,

очікується у 2018 році.

Серед проектів, відкриття яких є імовірним упродовж

наступних 3 років у регіональних містах України, є ТРЦ Les

Vignes в Одесі компанії Immochan, ТРЦ ''Нікольський''

у Харкові і ТРЦ ''Фабрика-2'' у Запоріжжі компанії

''Будхаус Груп'', а також ТРЦ у центрі Запоріжжя Групи

компаній ''Александр''.



Таблиця 5

Основні показники ринку торговельної нерухомості у Києві



Нова пропозиція (кв.м) 30 700 170 880 0 8 000 0 0

Орендні ставки на приміщення в найкращих

торговельних центрах ($ / кв.м / місяць)

45-65 45-65 45-70 45-70 50-70 50-70 /

Орендні ставки на кращі приміщення вздовж

торговельних коридорів ($ / кв.м / місяць)

30-50 35-80 40-85 40-85 55-85 55-85 /


Примітка: Дані представлені на кінець періоду; орендні ставки вказані для торговельних приміщень орендною площею 100-250 кв.м.

Таблиця 6

Основні ТЦ і ТРЦ, відкриття яких планується в Україні у 2018-2020 роках

Заплановане відкриття* Проект Місто GLA (кв.м) Девелопер Країна походження

девелопера

немає точної інформації ТРЦ ''Республіка'' Київ 139 000 немає інформації

Q4 2018 ТРЦ Blockbuster Mall Київ 135 000 ''Мандарин Плаза'' Україна

2019 ТРЦ Hartz Київ 95 180 ''Будхаус Груп'' Україна

2018-2019 (фазами) ТРЦ Odesa Les Vignes Одеса 92 800 ''Immochan Україна'' Франція

2018 ТРЦ Retroville Київ 82 700 Stolitsa Group Україна

Q4 2018 ТРЦ Ocean Mall Київ 75 000 ''Мандарин Плаза'' Україна

немає інформації ТРЦ ''Квадрат Вирлиця'' Київ 75 000 ''XXI Століття'' Україна

2019 ТРЦ ''Фабрика-2'' Запоріжжя 68 000 ''Будхаус Груп'' Україна

Q3-Q4 2018 ТРЦ River Mall Київ 59 700 Triumph Media Group /

''Вільна Україна''

Україна

немає інформації ТРЦ KyivMall Київ 58 000 ''Ділайс'' Україна

Q1 2018/2019 (фазами) ТРЦ Rive Gauche Київ 55 234 ''Іммошан Україна'' Франція

2019 ТРЦ ''Нікольський'' Харків 52 000 ''Будхаус Груп'' Україна

немає інформації ТРЦ ''Лук’янівка Молл'' Київ 47 050 Arricano Development Україна

2018 ТРЦ Yessa Одеса 40 000 ''Будхаус Груп'' Україна

2018 ТРЦ Sky Mall (фаза 3) Київ 37 100 Astra Property Україна

Q1 2018 ТРЦ Smart Plaza Polytech Київ 15 000 Leviter / UDP Україна

Q2 2018 ТРЦ Smart Plaza Obolon Київ 12 000 Leviter / UDP Україна

Q1 2018 ''Рітейл парк Петрівка'' (фаза 1) Київ 12 000 ''Іммошан Україна'' Франція


* Базуючись на інформації у відкритих джерелах станом на січень 2018 року



Попит

Внаслідок тривалого економічного спаду і девальвації гривні,

у 2015-2016 роках споживчий попит в Україні послабився, а

загальна динаміка ринку роздрібної торгівлі погіршилася.

Незважаючи на це, українські та деякі міжнародні модні

бренди, продовольчі супермаркети та магазини товарів для

краси і здоров’я продовжували розширювати присутність в

Україні, користуючись своїми переговорними перевагами в

умовах ринку з достатньо низькою активністю орендарів.

Також, у 2016-2017 роках оператори категорії F&B відкривали

нові заклади харчування як в популярних торговельних

центрах, так і в приміщеннях вздовж центральних

торговельних вулиць по Україні.

У 2016 році в Україні були відкриті перші магазини таких

брендів: UTERQUE (входить в Inditex Group); Maje; Sandro;

Silvian Heach; Isabel Garcia; KIWE; Reima; Converse; Ravin

Jeans; Armani Exchange (через компанію МТІ); Atos

Lombardini; Steiff, Falke і Roeckl (всі 3 бренди представлені

компанією Little House); Tezenis і Falconeri (частина

Calzedonia Group); Rinascimento (компанія Glabal Trade).

У жовтні 2016 року перші магазини Intersport з’явилися у

торговельних центрах «Епіцентр» у Києві, Львові та Одесі.

У 2017 році на ринок рітейлу України вийшло декілька нових

брендів, зокрема, Under Armour (через MD Group); Falconeri

(група Calzedonia); Stradivarius Men і ZARA Home (Inditex

Group); Okaidi; Xetra; Cole Haan; Liu Jo і Scotch & Soda (через

ARGO) та MINISO. Також були відкриті перші монобрендові

магазини adidas Originals, Saucony, Hanro, Hatley, Tous і

O bag Store. Декілька брендів, серед яких BALDESSARINI та

Lee Cooper, повернулися на український ринок.

Відомо, що перші магазини мережі спортивних товарів

Decathlon (входить в Auchan Group) будуть відкриті в Україні

вже у 2018 році. Також довгоочікуваний рітейлер H&M

оголосив про наміри відкрити свої перші українські магазини

впродовж року, як і турецькі рітейлери Defacto, KOTON і Flo.

На сьогодні в Україні представлено близько 600 модних

брендів, у багатьох випадках – по франшизі. Більшість

мережевих рітейлерів мають магазини у Києві.

Геополітичні та економічні умови, що сформувалися в

Україні з 2014 року, створили сприятливі умови для

динамічного розвитку цілого ряду мультибрендових і

монобрендових магазинів українських брендів, а їх магазини

працюють, як у торговельних центрах, так і вздовж

центральних торговельних коридорів.

У короткостроковій і середньостроковій перспективі

очікується вихід ряду інших відомих іноземних брендів на

український ринок.

Таблиця 7

Основні торговельні мережі та оператори зони розваг – ''якірні'' та ''напів’якірні'' орендарі

Сегмент Основні торговельні мережі GLA (кв.м)

Продуктовий рітейл Сільпо, Le Silpo, Фуршет, Велика Кишеня, Novus, Billa, Космос, VARUS, Таврія В, ЕКО маркет, АТБ маркет, Барвінок, Арсен, Spar

500 - 5 000 (супермаркет)

Ашан, гіпермаркет Fozzy, METRO, Novus, Там Там, Таврія В, МегаМаркет, Велмарт 4 000 - 10 000 (гіпермаркет)

Фора, Брусничка, Два кроки від хати (Львів), Яблучко (Київ), Topmart (Київ), Еко-Лавка 300 - 1 200 (магазин біля дому)

Будівельні гіпемаркети Епіцентр, Нова Лінія, Leroy Merlin, Олді 2 000 - 15 000

Побутова техніка та електроніка

Фокстрот, Eldorado, Comfy, Цитрус 800 - 1 500

Меблі і товари для дому JYSK, Homester, Margo, Меблевий дім Євразія, BRW, Zara Home (Inditex Group) 1 200 - 3 000

Одяг і взуття LC Waikiki, New Yorker, Mango, H&M, Defacto, KOTON,

Марка Україна (Marks&Spencer, GAP),

Inditex Group (Zara, Massimo Dutti, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Stradivarius Men, Oysho, UTERQUE),

LPP Group (Reserved, Cropp Town, Mohito, Sinsay, house),

MD Group (oodji, Tommy Hilfiger, G-Star, Gant, WALKER, Accessorize, REPLAY, Under Armour),

ARGO (ALDO, Benetton, Desigual, Jack&Jones, Kenvelo, Lee Cooper, Liu Jo, MANGO, Only, Orsay, OVS Kids, Parfois, Penti, Piazza Italia, Promod, Scotch & Soda, Vero Moda, ZIPPY),

MTI (Armani Jeans, Napapijri, Lee Wrangler, Intertop, Intertop Kids, Ecco, Geox, Plato, Camper, Timberland, Urban United, Marco Polo, Clarks, Skechers, Pandora, Atelier De Courcelles, Armani Exchange),

Ultra Group (Levi’s, Lagerfeld, Baldinini, Guess, Superdry, HUGO BOSS)

120 - 4 000

Спортивні товари Спортмастер, Intersport, Megasport, Марафон 400 - 1 500

Багатозальні кінотеатри Multiplex, Планета Кіно IMAX, Лінія Кіно, Оскар, Cinema Citi, Баттерфляй, Одеса-Кіно, Wizoria

3 000 - 4 000

Дитячі розважальні центри

Fly Park, Леопарк, Ігроленд, Дитяча Планета 1 000 - 2 000




Таблиця 8

Основні торговельні мережі / бренди, представлені в Україні, за категоріями товарів

Категорія товарів Основні бренди GLA (кв.м)

Одяг adL, Armani Exchange, Armani Jeans, Atos Lombardini, befree, Benetton, Bershka, Cacharel, Calvin Klein Jeans, Colin’s, Cropp Town, Defacto, Desigual, Diesel, Falke, Falconeri, Gant, GAP, Gloria Jeans, G-Star, Guess, Hanro, H&M, Hunkemöller, house, InCity, Isabel Garcia, Jack&Jones, KIWE, KOTON, Lacoste, Lee Wrangler, Levi’s, LC Waikiki, Love Republic, Maje, Marks&Spencer, Mango / Mango Megastore, Massimo Dutti, Mohito, Napapijri, New Yorker, Stradivarius, oodji, Only, Orsay, O’Stin, Oysho, Parfois, Promod, Piazza Italia, Pull&Bear, Ravin Jeans, REPLAY, Reserved, Roeckl, Sandro, Silvian Heach, Sinsay, SuiteBlanco, STEM, Tezenis, Tommy Hilfiger, Topshop/Topman, US Polo Assn, UTERQUE, Vero Moda, Zara

120 - 4 000

Одяг (сегмент luxury) Hugo Boss, Chanel, Dior, Louis Vuitton, Dolce&Gabbana, Valentino, Yves Saint Laurent, Burberry, Gucci

120 - 200

Товари для здоров’я і краси

Watsons; Bomond; Cosmo; Eva; Glossary; GOSH; INGLOT; Brocard, Bonjour, L’etoile, MAC, Kiehl’s; L’Occitane, Melvita; Lush; ProStor; Yves Rocher; NYX; MINISO

35 - 550

Спортивний одяг і товари

Arena, adidas, Columbia, Intersport, Марафон, Megasport, New Balance, Nike, Northland, Puma, Reebok, Sportmaster, Under Armour

120 - 1 500

Взуття та шкіряні вироби Aldo, Antonio Biaggi, Baldinini, Camper, Carlo Pazolini, Centro, CentrObuv, Clarks, Converse, Crocs, Ecco, Geox, Gino Rossi, Intertop, Intertop Kids, Kari, Luciano Carvari, Marco Polo, Plato, Timberland, Respect, Rieker, Skechers, SuperStep, Urban United, Vans, Welfare, Wittchen

120 - 800

Товари для вагітних і дітей

Antoshka, Bartek, Atelier De Courcelles, Будинок іграшок, Chicco, ЧудоОстрів, iDO, Idexe, HATLEY, Mikky, Mothercare, New Life, Okaidi, Original Marines, OVS Kids, Planettoys, Reima, Розумна дитина, SMYK, Steiff, Wojcik, ZIPPY

100 - 1 000

Ювелірні вироби, аксесуари і подарунки

Золотий Вік, Accessorize, Attribute, DEKA, Diva, Kimberli, Київський Ювелірний Завод, Люксоптика, Pandora, Секунда, Seta Décor, SOVA, Swarovski, Swatch, Tous, УкрЗолото

30 - 120

Ювелірний квартал (мультибрендовий) 400 - 700


Таблиця 9

Основні торговельні оператори, представлені на ринку України

Торговельний оператор Бренди / магазини в Україні Формат

Inditex Group Zara, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Stradivarius Men, Oysho, Pull&Bear, UTERQUE Офіційне представництво

LPP Group Reserved, Cropp Town, Mohito, Sinsay, house Офіційне представництво

Fashion Partners (MD Group)

Accessorize, BCBG, Calvin Klein, Diesel, DKNY Men, Etam lingerie, Fornarina, Gant, G-Star Raw, oodji, Pepe Jeans, REPLAY, Tommy Hilfiger, Walker, Under Armour, інші

Франшиза

ARGO ALDO, Benetton, Desigual, Jack&Jones,Kenvelo, Lee Cooper, Liu Jo, MANGO, Only, Orsay, OVS Kids, Parfois, Penti, Piazza Italia, Promod, Scotch&Soda, Vero Moda, ZIPPY

Франшиза

MTI Armani Jeans, Armani Exchange Atelier De Courcelles, Braska, Camper Clarks, Ecco, Geox, Intertop, Napapijri, Lee Wrangler, Marc O’Polo, Skechers, Pandora, Plato, Timberland, Urban United

Франшиза

ULTRA group Levi’s, Lagerfeld, Baldinini, Guess, Superdry, HUGO BOSS Франшиза

Melon Fashion Group Love Republic, befree Офіційне представництво

Trans Ukraine Intersport Karen Millen, Pimkie, Tally Weijl, Oasis, Warehouse Франшиза

Марка Україна Marks&Spencer, GAP Франшиза

Delta Sport Nike, All Stars, Converse Франшиза

Osauhing Ellipse Group Monton, Mosaic Офіційне представництво

KarKat Fashion Group Pedro del Hierro, Springfield, Women's Secret, Names.UA Франшиза

Eroğlu Holding Colin’s, Loft, Mexx Офіційне представництво

BNS Trade Calvin Klein Jeans, Michael Kors, TopShop / Topman Франшиза

Little House Falke, Roeckl, Hanro, Steiff, Sanetta, Elsy Франшиза

Calzedonia Group Calzedonia, Tezenis, Intimissimi, Falconeri Офіційне представництво

Helen Marlen group Gucci, Burberry, Loro Piana, Salvatore Ferragamo Франшиза





Впродовж 2016 року середні орендні ставки на якісні

приміщення в існуючих торговельних центрах у Києві істотно

не змінилися, а на кращі приміщення уздовж центральних

торговельних коридорів дещо підвищилися.

Так, у 2016 році середні орендні ставки на приміщення в

якісних торговельних центрах у Києві знаходилися в діапазоні

$25-65 за кв.м, сягаючи $45-65 для найкращих торговельних

центрів. Упродовж року рівень вакантності в сегменті

торговельної нерухомості поступово знижувався, і власники

тих торговельних центрів, які працюють успішно, неохоче

йшли на поступки щодо розміру орендної плати.

У першому півріччі 2017 року спостерігалося підвищення

орендних ставок на торговельні приміщення як у якісних

торговельних центрах, так і вздовж центральних

торговельних коридорів Києва. Така тенденція, головним

чином, пов’язана зі стабілізацією економічної та політичної

ситуації в Україні і, як результат, підвищенням попиту

населення на придбання товарів і послуг.

У Q3 2017 року динаміка попиту орендарів на ринку

торговельної нерухомості в Києві значно покращилася, що

призвело до зростання орендних ставок до $50-70 за кв.м у

місяць для приміщень у найкращих торговельних центрах і

$55-85 за кв.м у місяць для якісних приміщень, розташованих

уздовж центральних торговельних коридорів столиці.

Впродовж періоду з жовтня до грудня 2017 року середні

орендні ставки на якісні торговельні приміщення в Києві та в

інших містах України практично не змінилися.

Експерти Cushman & Wakefield очікують, що в 2018 році

базові орендні ставки на якісну торговельну нерухомість у

Києві можуть дещо підвищитися. Однак очікувана упродовж

року девальвація української гривні, скоріше за все, матиме

вплив на динаміку орендних ставок у доларовому еквіваленті.

Подальша еволюція орендних ставок у сегменті торговельної

нерухомості в Україні залежатиме від реальних строків

будівництва та якості масштабних ТРЦ, відкриття яких

анонсоване у 2018-2020 роках, та від загальної економічної

ситуації в Україні.

Прогноз

Україна володіє високим потенціалом розвитку сегменту

роздрібної торгівлі, незважаючи на теперішню все ще

складну економічну і політичну ситуацію, а також існуючі

геополітичні ризики та відносно низький середній рівень

доходів населення.

Для більшості девелоперів та інвесторів, що оперують на

українському ринку нерухомості, сегмент торговельної

нерухомості залишається одним із найцікавіших, особливо

що стосується якісних об’єктів у містах із населенням понад

750 000 мешканців. Україна поступово стає знову цікавою для

експансії провідних міжнародних рітейлерів.

Конкуренція між орендодавцями в сегменті торговельної

нерухомості в Україні посилюється у зв'язку з появою все

більшої кількості сучасних об’єктів, особливо в Києві.

Тому передумовою для комерційного успіху торговельних

центрів в Україні є їх висока якість і подальше професійне

управління.

Декілька масштабних торговельних і торговельно-

розважальних центрів були нещодавно відкриті в Києві та в

інших містах України. Також цілий ряд масштабних об’єктів

торговельної нерухомості сьогодні знаходиться на стадії

девеломенту і плануються до відкриття у період до 2020 року.

Збільшення кількості якісних торговельних об’єктів посилює

конкуренцію в сегменті, водночас підвищуючи загальну

привабливість українського ринку для подальшого розвитку

торговельних мереж в Україні та виходу нових гравців.



Складська і логістична нерухомість

Нова пропозиція у сегменті складської та логістичної

нерухомості в Києві та передмісті у 2017 році оцінюється на

рівні 36 500 кв.м і складається здебільшого з об’єктів, які були

побудовані компаніями для власних операційних потреб.

Внаслідок невеликого обсягу нової пропозиції у сегменті та

посилення попиту з боку орендарів, за останні 12 місяців

вакантність знизилась на 4,4% і досягла 4% у грудні 2017 року.


Загальний обсяг сучасних складських приміщень у Києві та

передмісті наприкінці 2017 року склав приблизно 1 867 000 кв.м

(GLA) (Графік 12). Окрім сухих складів, цей показник враховує

сучасні спеціалізовані холодильні і морозильні, а також хімічні

та фармацевтичні складські приміщення, площа яких у

Київському регіоні оцінюється у 405 000 кв.м.

Більшість сучасних складських комплексів у Київському

регіоні розташовані вздовж автомобільної траси М-06 (Київ-

Житомир-Чоп), а також уздовж траси М-01 (Київ-Москва) та

кільцевої дороги між містами Бровари і Бориспіль (Графік 13).

Як і в 2016 році, девелоперська активність у сегменті

складської та логістичної нерухомості в Києві та передмісті

у 2017 році була дуже низькою. Упродовж року були введені

в експлуатацію складський комплекс SAN factory (фази 3, 4) у

Києві, логістичний комплекс FM Logistic (фаза 3, частини 1 і 2)

та новий логістичний термінал компанії ‘‘Нова Пошта‘‘, а нова

пропозиція в сегменті склала лише 36 500 кв.м (GLA).

Згідно з експертними оцінками Cushman & Wakefield, у 2018 році

нова пропозиція у сегменті складської та логістичної нерухомості

у Київській області складе приблизно 60 000 кв.м (GLA). Зокрема

було анонсовано, що у 2018 році будуть введені в експлуатацію

наступна черга логістичного комплексу Universal Logistic Park і

декілька інших невеликих складських комплексів.

Девелопмент ряду раніше заявлених комерційних об'єктів

складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті був

призупинений до часу, коли загальна динаміка ринку суттєво

покращиться, або буде укладений попередній договір оренди

приміщень у майбутньому об’єкті (built-to-suit).

Графік 12

Основні показники ринку складської і логістичної

нерухомості в Києві та передмісті


Примітка: Всі показники представлені на кінець періоду.

Графік 13

Обсяг складських приміщень у Києві та передмісті з

розбивкою по ключовим локаціям, Q4 2017 року


Деякі девелопери анонсували свою готовність розпочати

девелопмент об’єктів у Києвському регіоні, коли для

складських приміщень базові орендні ставки на рівні

$4,8-5 за кв.м у місяць стануть досяжними.

Таблиця 10

Основні показники ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті*



Нова пропозиція (кв.м) 75 500 25 300 5 000 7 000 0 24 500

Обсяг орендованих приміщень (кв.м) 165 800 116 190 15 500 73 000 56 560 45 055 /

Чисте поглинання (кв.м) 21 000 31 700 2 500 36 000 30 440 46 715 /

Рівень вакантності (%) 8,9 8,4 8,5 6 9 5,2 4

Орендна ставка на приміщення

найвищої якості ($ / кв.м / місяць)

2,5-5 2-4 2,5-4 2,5-4 2,8-4 2,8-4,2

Джерело: Cushman & Wakefield * Враховуючи допоміжні офісні і мезонінні приміщення.



Попит

Загальний обсяг складських і логістичних приміщень, які були

здані в оренду в Києві та передмісті у 2017 році, склав

приблизно 190 000 кв.м (GLA), що на 63% і 15% перевищує

показники 2016 та 2015 років відповідно (Графік 14).

У Q1 2017 році показник чистого поглинання у сегменті був

дуже низьким – на рівні 2 500 кв.м. Протягом наступних

6 місяців чисте поглинання склало приблизно 66 500 кв.м,

однак понад 46% від цього показника становить Логістичний

парк ''Копилов'', який був куплений компанією ''АТБ'' для

власного використання. У жовтні-грудні 2017 року ринок

поглинув понад 46 000 кв.м. За весь 2017 рік загальний обсяг

чистого поглинання в сегменті складської та логістичної

нерухомості в Київському регіоні досяг 116 000 кв.м, що майже

у 4 рази більше показника 2016 року.

Попит на складські та логістичні приміщення у Києві та

передмісті у 2017 році передусім формували підприємства,

які працюють у сферах логістики і перевезень (у тому числі,

поштові оператори та служби доставки), рітейлу та онлайн-

торгівлі (e-commerce). Кумулятивна частка компаній цих

категорій склала приблизно 78% у загальному обсязі

складських приміщень, зданих в оренду у Київському регіоні у

2017 році (Графік 15).

Як і в 2014-2016 роках, у 2017 році запитів на оренду

складських приміщень у Київському регіоні від компаній, які б

виходили на український ринок, практично не надходило.

У 2017 році користувачі складських приміщень активно

цікавилися можливостями придбання об’єктів на ринку

складської та логістичної нерухомості в Київському регіоні

для власного користування. Упродовж року український

продовольчий рітейлер - компанія ''АТБ'' здійснила покупку

Логістичного парку ''Копилов'' площею 31 000 кв.м у передмісті

Києва і складського комплексу площею 20 600 кв.м у Львові.

Крім цього, компанія GoodWine придбала будівлю площею

16 000 кв.м у Києві, яка раніше використовувалася для

виробничо-складських цілей.

Ми очікуємо, що у короткостроковій перспективі попит

на якісні сучасні складські приміщення в Києві та передмісті

залишатиметься приблизно на теперішньому рівні.

Графік 14

Обсяг орендованих складських і логістичних приміщень

(take-up) у Києві та передмісті (кв.м)


Графік 15

Обсяг орендованих складських приміщень (take-up) у

Києві та передмісті за профілем діяльності орендарів

(частка в кумулятивній площі угод)


Таблиця 11

Вибрані угоди оренди об’єктів складської і логістичної нерухомості в Києві у 2017 році

Період Об’єкт Орендар Профіль орендаря* Площа (кв.м) Розміщення

Q2 2017 Логістичний парк ''Копилов'' ''АТБ'' Продовольчий рітейл 30 755 M-06, E40

Q4 2017 Національний Термінал ''Нова Пошта'' L&T / послуги з доставки 16 300 Кільцева дорога

Q1 & Q3 2017 ''Омега-2'' ''Нова Пошта'' L&T / послуги з доставки 8 000 M-01, E95

Q2 2017 FM Logistic (фаза 3, 4) FM Logistic (Metro Cash&Carry) Продовольчий рітейл 14 000 P-03

Q3 2017 ''МЛП-Чайка'' ''Юг-Контракт'' Дистрибуція / електроніка 6 500 M-06, E40

Q4 2017 FIM Service Kuehne + Nagel L&T 6 200 M-06, E40

Q3 2017 Склад у м. Вишневе ''IEK Україна'' Виробництво / електроніка 6 100 M-05, E-95

Q3 2017 Логістичний парк ''Комодор'' Studio Moderna Торгівля / e-commerce 5 300 M-06, E40

Джерело: Cushman & Wakefield * L&T – логістика і перевезення



Вакантність

У 2017 році низька девелоперська активність і посилення

попиту з боку компаній-орендарів у сегменті призвели до

подальшого зниження рівня вакантності та деякого

підвищення орендних ставок у найбільш затребуваних

складських і логістичних об'єктах у Київському регіоні.

Первинна вакантність на ринку складської та логістичної

нерухомості у Києві та передмісті зменшилася упродовж

2017 року з 8,5% у першому кварталі до 4% у грудні.

Згідно з очікуваннями експертів Cushman & Wakefield,

зважаючи на низьку девелоперську активність, первинна

вакантність у сегменті складської і логістичної нерухомості

у Києві та передмісті, скоріше за все, у 2018 році

продовжуватиме знижуватися.


Незважаючи на поступове зниження вакантності та

деяке підвищення фактичної вартості оренди у сегменті

складської та логістичної нерухомості в Київському регіоні,

у січні-вересні 2017 року орендні ставки на найкращі

приміщення залишалися незмінними і поступово зросли

лише впродовж останнього кварталу.

Станом на кінець 2017 року, орендні ставки на складські

приміщення найвищої якості у Київському регіоні

знаходилися в діапазоні $2,8-4,2 за кв.м у місяць,

а для приміщень класу B у середньому були на рівні

$2,5-2,8 за кв.м у місяць. Більше того, наприкінці року

орендодавці найпопулярніших складських об’єктів

оголосили про свої наміри підвищити ставки оренди до

20% у гривневому еквіваленті вже з січня 2018 року.

Таким чином, беручи до уваги теперішню динаміку ринку

складської та логістичної нерухомості в Київському регіоні,

а також загальну економічну ситуацію в Україні, у 2018 році

орендні ставки на найбільш затребувані приміщення у

сегменті можуть дещо підвищитися.

Як і в попередньому році, більшість договорів оренди,

укладених упродовж 2017 року, були підписані в українській

гривні без прив'язки до курсу долара США або з фіксацією

максимального коридору коливання курсу долара США

відносно української гривні.

Прогноз

Девелоперська активність на ринку складської та

логістичної нерухомості у Києві та передмісті, скоріше за все,

залишатиметься низькою у 2018 році, оскільки девелопери

чекають на подальше покращення динаміки ринку.

Якщо розглядати довгостроковий період прогнозування,

очікуване подальше поліпшення динаміки ділової

активності в Україні і посилення попиту з боку орендарів

можуть призвести до зниження вакантності, підвищення

орендних ставок і, як результат, збільшення нової

пропозиції у сегменті складської та логістичної

нерухомості в Київському регіоні.

Однак еластичність пропозиції складської нерухомості у

Київському регіоні до ціни вища порівняно з іншими

сегментами ринку комерційної нерухомості в Україні.

Виходячи з цього, за сприятливих ринкових умов динаміка

будівництва нових складських і логістичних об'єктів у

Київському регіоні може відновитися відносно швидко.



Карта 3

Основні об’єкти складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті




Інвестиції у нерухомість

У 2017 році інтерес інвесторів до комерційної нерухомості

в Україні посилився, і зросла кількість фактично укладених

угод. Це було зумовлено зниженням ризиків інвестування

в країні, відносною стабільністю національної валюти і

покращенням економічної ситуації, а також зростанням

кількості українських компаній, які мали інтерес інвестувати

в нерухомість як з метою вкладення накопиченого капіталу,

так і для розміщення власного операційного бізнесу.

Інвестиційні угоди

У 2017 році суттєво збільшилася кількість інвестиційних

угод з купівлі-продажу об’єктів комерційної нерухомості в

Україні, що пов’язано з покращенням економічної ситуації,

а також зростанням цікавої пропозиції заставленого майна

від комерційних банків.

Обсяг вторинного інвестування на ринку нерухомості

в Україні у 2017 році склав приблизно $137 мільйонів,

що на 56% більше показника 2016 року. (У цьому звіті

враховані вторинні інвестиційні угоди на ринку

комерційної нерухомості в Україні вартістю

від $1 мільйона, про укладення яких стало відомо

впродовж періоду, що розглядається.)

У першому півріччі 2017 року в Києві були укладені дві значні

інвестиційні угоди: компанія Ghelamco продала Логістичний

парк «Копилов» площею 30 235 кв.м українському

продовольчому рітейлеру – компанії "АТБ", а також уряд

іноземної держави здійснив покупку офісної будівлі площею

2 000 кв.м у центральній частині Києва (обидві угоди були

укладені за участю компанії Cushman & Wakefield).

Серед угод, які були укладені на ринку вторинного

інвестування в комерційну нерухомість у третьому кварталі

2017 року, доцільно зазначити придбання компанією Dragon

Capital Investments Limited бізнес центрів "Прайм" і "Євразія"

у Києві, а також покупку українською девелоперською

компанією Merx бізнес центру "Ренессанс", розташованого в

столиці України. Крім цього, український продовольчий

рітейлер компанія GoodWine здійснила покупку будівлі

площею 16 000 кв.м у Києві, яка раніше використовувалася

для виробничо-складських цілей, і були придбані складські

комплекси у місті Бровари Київської області та у Львові.

Упродовж останніх трьох місяців 2017 року стало відомо

про цілий ряд угод вторинного інвестування на ринку

нерухомості в Україні. Одна з ключових – придбання

компанією Dragon Capital Investments Limited логістичного

комплексу "Термінал Буча" площею 32 000 кв.м у місті Буча

(траса М-07). Також були укладені інвестиційні угоди з

продажу кількох оперуючих об’єктів офісної і складської

нерухомості в Києві та інших містах України.

У 2016-2017 роках інвестиційними можливостями

на ринку комерційної нерухомості в Україні найактивніше

цікавилися приватні українські інвестиційні компанії,

національні логістичні компанії, великоформатні рітейлери

та локальні інвестори.

Графік 16

Обсяг вторинних інвестиційних угод на ринку

комерційної нерухомості в Україні* ($ млн.)

Джерело: Cushman & Wakefield **Прогноз

Примітка: Всі показники вказані на кінець періоду.

* Показник враховує інвестиційні угоди вартістю понад $1 мільйон з

придбання об'єктів комерційної нерухомості (операції з придбання земельних ділянок не враховані).

Українська компанія Dragon Capital Investments Limited, яка

є інституційним інвестором, була найактивнішим покупцем

об’єктів нерухомості на вторинному інвестиційному ринку

в Україні у 2017 році. Також упродовж року на стороні

покупців в угодах фігурували місцеві приватні інвестори і

компанії-рітейлери.

У період з грудня 2017 року до середини січня 2018 року

Антимонопольний комітет України дав дозвіл компанії

Dragon Capital Investments Limited придбати декілька інших

об’єктів комерційної нерухомості в Україні, в тому числі

ТРЦ Victoria Gardens у Львові, бізнес центр ECO Tower

у Запоріжжі, офісну будівлю на вулиці Великій

Васильківській, 98 у Києві та ряд складських комплексів.

З 2015 року декілька українських комерційних банків

знаходяться в процесі ліквідації, а їхні активи виставлені

на продаж через Фонд гарантування вкладів та інші

ліцензовані торговельні платформи. Так зокрема, у грудні

2016 року Фонд гарантування вкладів відкрив потенційним

покупцям доступ до даних щодо проекту девелопменту

ТРЦ "Республіка" у Києві орендною площею 139 000 кв.м,

будівництво якого було призупинене декілька років тому.

Актив зараз контролюється Національним банком України,

і право вимоги по кредитному договору на нього було

виставлене на продаж через державну систему

електронних закупівель "ProZorro". З липня 2017 року

проведено декілька аукціонів, однак поки безрезультатно.



Капітальна вартість і ставки дохідності

У зв'язку зі зниженням орендних ставок у доларовому

еквіваленті та досить низькою інвестиційною активністю

в Україні, впродовж періоду з червня 2014 року

до червня 2016 року вартість активів на ринку комерційної

нерухомості в Україні знизилася. Однак багато власників

об'єктів нерухомості були не готові їх продавати

за істотно зниженими цінами, в тому числі враховуючи

наявні боргові зобов'язання по деяким активам.

З другого півріччя 2016 року до кінця 2017 року вартість

активів у сегменті комерційної нерухомості в Україні була

відносно стабільною, що підтверджують укладені у цей

період інвестиційні угоди.

У період з Q3 2014 року до Q2 2016 року ставки дохідності

на ринку комерційної нерухомості в Києві та передмісті

залишалися практично без змін. Так, початкові ставки

дохідності найякісніших об'єктів офісної і торговельної

нерухомості в Києві були на рівні 13,5%, а для преміальних

об'єктів логістичної нерухомості в передмісті столиці

становили приблизно 15%.

В другому півріччі 2016 року ставки дохідності дещо

знизилися і наприкінці року для найякісніших об’єктів

офісної і торговельної нерухомості становили 13% і 13,25%

відповідно, а для преміальних об'єктів логістичної

нерухомості в передмісті столиці – приблизно 14%.

У 2017 році відбулося подальше зниження ставок дохідності

на ринку комерційної нерухомості у Києві у зв’язку із

загальними очікуваннями подальшої стабілізації економічної

ситуації в Україні і поверненням до економічного зростання, а

також підвищенням інвестиційного попиту. У кінці 2017 року

початкові ставки дохідності найякісніших об’єктів офісної і

торговельної нерухомості у Києві були на рівні 12,25% і 12,5%

відповідно, а для логістичних комплексів найвищої якості

становили 13% (Графік 17).

Прогноз

Експерти Cushman & Wakefield очікують, що інвестиційна

динаміка на ринку комерційної нерухомості буде надалі

покращуватися, оскільки місцеві та міжнародні інвестори

все частіше готові розглядати цей сектор для інвестування.

Згідно з нашими прогнозами на початку 2018 року,

загальний обсяг вторинного інвестування на ринку

комерційної нерухомості в Україні упродовж 2018 року

буде в діапазоні від $200 мільйонів до $350 мільйонів.

Продовжуючи тенденцію другого півріччя 2017 року, у 2018

році інституційні інвестори залишатимуться активними на

ринку комерційної нерухомості в Україні, у тому числі через

механізми непрямого інвестування. Однак інвестори будуть

і надалі оцінювати інвестиційні можливості в Україні досить

обережно, зважаючи на військові дії в зоні АТО та все ще

непросту загальну економічну ситуацію в країні.

Графік 17

Ставки дохідності об’єктів комерційної нерухомості

найвищої якості в Києві (%)

Джерело: Cushman & Wakefield * Прогноз

Незважаючи на обмежені можливості, пов'язані із

залученням кредитного фінансування в Україні, найбільші

комерційні банки оцінюють загальну ситуацію в країні

більш оптимістично. Це, в свою чергу, створює передумови

для відновлення кредитування в сфері нерухомості вже

потенційно у 2018 році.

У довгостроковому періоді є декілька можливих сценаріїв

розвитку ситуації у сегменті вторинного інвестування

в нерухомість в Україні.

Однак з подальшою еволюцією ринку комерційної

нерухомості в країні існує очевидний потенціал для

зниження теперішніх достатньо високих ставок дохідності

оперуючих об'єктів офісної і торговельної нерухомості

найвищої якості до рівня 12%.



Визначення

Офісна нерухомість

Обсяг ринку офісної

нерухомості (total stock):

Загальна орендна площа комерційних об'єктів офісної нерухомості, які позиціонуються

у класах А, В і С і були введені в експлуатацію після 1991 року.

Обсяг поглинання

приміщень (take-up):

Загальна площа офісних приміщень, які були здані (попередньо здані для споруджуваних

об'єктів) в оренду або продані (попередньо продані для споруджуваних об'єктів) компаніям-

користувачам упродовж досліджуваного періоду, і угода була оформлена юридично. Обсяг

поглинутих офісних приміщень включає продовження договорів оренди, але не враховує

угоди суборенди.

Чисте поглинання

(net absorption):

Чиста зміна фізично зайнятої площі офісних приміщень упродовж досліджуваного періоду,

що враховує площу приміщень, що були звільнені, і нову пропозицію у сегменті.

Найвища орендна ставка

на офісні приміщення:

Найвища середня досяжна орендна ставка для приміщень площею від 100 кв.м у сучасних

якісних бізнес центрах у Центральному діловому районі міста. Ставка вказана як базова,

тобто не включає експлуатаційні та комунальні платежі, а також податки.

Київський дослідницький

форум (Kyiv Research

Forum, KRF):

Київський дослідницький форум (Kyiv Research Forum, KRF) складається з трьох міжнародних

компаній, які є консультантами з питань нерухомості: Cushman & Wakefield, Colliers

International і JLL. Представники цих компаній щоквартально обмінюються інформацією про

угоди оренди / продажу офісних приміщень, що були укладені за їх участю упродовж звітного

періоду. Основне завдання – стандартизувати інформацію щодо попиту на ринку офісної

нерухомості в Києві.

Торговельна нерухомість

Обсяг ринку торговельної

нерухомості:

Кумулятивна орендна площа сучасних торговельних і торговельно-розважальних центрів,

а також окремих супермаркетів і гіпермаркетів орендною площею від 5 000 кв.м.


на торговельні

приміщення:

Середня досяжна орендна ставка на торговельні приміщення площею 100-250 кв.м, які

розташовані вздовж центральних торговельних коридорів (prime high street rent) або в

якісному торговельному центрі (prime shopping centre rent). Ставка вказана як базова,

тобто не включає експлуатаційні та комунальні платежі, а також податки.

Складська і логістична нерухомість

Обсяг ринку складських і

логістичних приміщень:

Кумулятивна орендна площа сучасних об'єктів складської і логістичної нерухомості, площа

яких перевищує 1 000 кв.м і які виведені на ринок в період з 2001 року. Показник враховує

складські приміщення, а також допоміжні офісні приміщення і мезонін.


на складські та логістичні

приміщення:

Найвища середня досяжна орендна ставка на складські приміщення площею від 1 000 кв.м

в сучасних об'єктах, які мають ефективне розташування за межами міста і відносно

основних транспортних магістралей. Орендна ставка вказана як базова, тобто не враховує

експлуатаційні і комунальні платежі, а також податки. Ставка відображає вартість оренди

лише складських приміщень, тобто не поширюється на вартість оренди офісної складової

об'єкта і мезоніну.

Інвестиції в нерухомість

Ставка дохідності

найбільш якісних об'єктів

нерухомості:

Початкова ставка дохідності, досяжна на дату дослідження для об'єкта нерухомості найкращої

якості і в найкращому розташуванні, який повністю зданий в оренду і генерує орендний дохід.



Керуючий директор

Ніколас Коттон

+38(0)44 220 30 60

+38(0)50 332 25 64

[email protected]

Аналітика та консалтинг з питань девелопменту Марта Костюк

+38(0)44 220 30 60

+38(0)50 371 27 05

[email protected]

Оцінка і управління нерухомістю

Яна Литвинчук

+38(0)44 220 30 60

+38(0)50 381 91 66

[email protected]

Агентські послуги у сегменті офісної нерухомості Левон Папоян

+38(0)44 220 30 60

+38(0)50 351 12 22

[email protected]

Інвестиційний консалтинг і операції з земельними ділянками Володимир Мисак

+38(0)44 220 30 60

+38(0)50 382 39 44

[email protected]

Агентські послуги у сегменті складської нерухомості Дмитро Пасенков

+38(0)44 220 30 60

+38(0)50 386 52 83

[email protected]

Відділ по роботі з користувачами приміщень і корпоративними клієнтами Вікторія Горулько

+38(0)44 220 30 60

+38(0)50 330 41 83

[email protected]

Агентські послуги у сегменті торговельної нерухомості

Євгенія Соломатіна

+38(0)44 220 30 60

+38(0)50 444 45 89

[email protected]

Агентські та консультаційні послуги в сегменті аграрної нерухомості і землі Пітер Томсон

+38(0)44 220 30 60

+38(0)50 311 60 32

[email protected]

Обмеження відповідальності

Даний звіт був підготовлений компанією Cushman & Wakefield в Україні для тих, хто цікавиться комерційною нерухомістю, виключно для цілей ознайомлення. Документ не готувався як детальний і повний опис ринків та проектів, які в ньому згадуються. У звіті використовується інформація, отримана з відкритих джерел, які ми вважаємо надійними, однак ми не можемо гарантувати, що ця інформація точна і повна. Ми не надаємо жодних гарантій, прямих чи непрямих, щодо точності або повноти інформації, що міститься в цьому документі. Cushman & Wakefield в Україні не несе відповідальності перед читачами цього звіту або будь-якою третьою стороною. Публікація, відтворення або посилання на інформацію, що міститься в даному звіті, в цілому або його частині, не дозволяється без попередньої письмової згоди компанії Cushman & Wakefield в Україні.

©2018 Cushman & Wakefield в Україні. Авторські права застережені.

Для ознайомлення з нашими іншими

публікаціями перейдіть за посиланням

cushmanwakefield.com

Cushman & Wakefield в Україні

БЦ Maxim

вул. Антоновича, 33в

Київ, Україна

тел.: +38 044 220 3060

email: [email protected]

Documents

PROPERTY TIMES Обережний оптимізм · України на 2018 рік, який базується на прогнозі зростання ... Ринок праці