1

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

NEKRETNINA: STAN

ADRESA: Tome Mendeša 26, PRIZEMLJE, P= 76m²

DOKUMENTACIJA: ZK IZVADAK, br.065-0-NAR-19-103 722, od 15.11.2019.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST: 101.600,00 KM

NARUČITELJ: Tvornica automobila Sarajevo d.o.o.- u stečaju

ADRESA: Igmanska 36, Vogošća

KONTAKT: Enis Džihanić, stečajni upravnik

MJESTO I DATUM PROCJENE: Sarajevo, 17. 01 2020. god.

PROCJENITELJ: Ramela Jahić, MA-dipl.ing.arh.

Sudski vještak arhitektonske struke

___________________________

2

SADRŽAJ

1. SAŽETAK TRŽIŠNE PROCJENE

2. UVOD I OPĆE NAPOMENE

- Svrha procjene

- Ostale napomene

- Posebne napomene

- Literatura

3. OPIS NEKRETNINE

- Vlasnička dokumentacija

- Identifikacija

- Opis lokacije

- Tehnički opis nekretnine

- Površine nekretnine

4. PROCJENA

- Građevinska vrijednost objekta za potrebe police osiguranja

- Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

- Kalkulacija tržišne vrijednosti nekretnine

5. ZAKLJUČAK

6. PRILOZI

- Fotodokumentacija- Fotografije nekretnine od 11.01.2020.

- Tlocrt stana- dispozicija prostorija

- Zemljišnoknjižni izvadak br.065-0-NAR-19-103 722, od 15.11.2019., ZK uložak br. 6643, K.O.

Vogošća, Općinski sud u Sarajevu

- Kopija rešenja Rješenje:Broj: 01-06-3-667-414/18 od 29.07.2019., Federalno ministarstvo pravde

Sarajevo

- Kopija svečane izjave

3

1. SAŽETAK TRŽIŠNE PROCJENE

NARUČILAC PROCJENE: Tvornica automobila Sarajevo d.o.o. Vogošća-u stečaju Igmanska 36, Vogošća FBiH, Bosna i Hercegovina

IME POSJEDNIKA NEKRETNINE: Tvornica automobila Sarajevo d.o.o. Vogošća-u stečaju OBIM POSJEDNIŠTVA: 1/1

ADRESA NEKRETNINE:

Tome Mendeša 26, PRIZEMLJE 71320 Vogošća Federacija Bosne i Hercegovine Bosna i Hercegovina

SINOPSIS NEKRETNINE:

Tip imovine: Stan

ZK uložak broj: 6643

Katastarska/Politička općina: Vogošća

Broj parcele: 1404/U6J1

Površina nekretnine prema ZK: 76 m²

Tereti: Nema upisan teret

Metodologija tržišne procjene: Primarna metoda: Uporedni metod

Metoda provjere: Metod kapitalizacije

Tržišna vrijednost: KM 101.600,00

Građevinska vrijednost za potrebe police

osiguranja:

KM 73.100,00

Napomena:

Identifikacija rađena na osnovu podataka iz ZK izvadka br. , br.065-0-NAR-19-103 722 i uvida na licu mjesta.

Datum uvida na licu mjesta: 11.01.2020

Datum tržišne procjene: 17.01.2020.

PROCJENU URADILA: Ramela Jahić,MA- dipl.ing.arh.

Sudski vještak arhitektonske struke

Rješenje:Broj: 01-06-3-667-414/18 od 29.07.2019.

Federalno ministarstvo pravde Sarajevo

Adresa: Dr.Fetaha Bećirbegovića, Novo Sarajevo

71 000 Sarajevo

Kanton Sarajevo, Bosna i Hercegovina

Kontakt telefon: + 387 61 879 550

4

2. UVOD I OPĆE NAPOMENE

Na zahtjev Naručioca rađen je izvještaj tržišne procjene vrijednosti nekretnine, stan površine 76 m2, Ul. Tome Mendeša 26, PRIZEMLJE, 71320 Vogošća.

Dana 11.01.2020. Procjenitelj je izvršio fizički pregled nekretnine, u prisustvu predstavnika naručioca nekretnine.

Procjenitelj je procjenu uradio na osnovu informacija dobivenih sa terena i dostavljene dokumentacije, u skladu sa

standardima i minimalnim sadržajem izvještaja tržišne procjene vrijednosti nekretnine prema standardu RICS-a

(Royal Institution of Chartered Surveyors). Informacije od strane predstavnika posjednika nekretnine su uzete u obzir

u procjeni.

Svrha procjene

Procjena se radi u svrhu utvrđivanja objektivne tržišne vrijednosti nekretnine, te se kao takva može koristiti od strane

naručioca u svrhu formiranja prodajne cijene.

Definicija tržišne vrijednosti:

''Tržišna vrijednost'' nekretnine predstavlja iznos za koji nekretnina može biti razmijenjena između voljnog kupca i

voljnog prodavca, u transakciji gdje se kupac i prodavac ponašaju nezavisno nakon marketinške promocije

nekretnine. Također, kupac i prodavac djeluju promišljeno, nezavisno i u skladu sa prikupljenim informacijama.

(RICS Red Book 2012.)

Ostale napomene

Pretpostavlja se da je objekat izgrađen u skladu sa važećim propisima i da je korišten u skladu sa odobrenjem

nadležnih organa.

Predmet ove Procjene nije imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravnog naslova.

Procjena uključuje isključivo građevinu, dijelove građevine, površine pripadajućih površina stana te pribavljanje

potrebnih podataka za objektivnu procjenu sadašnje vrijednosti. Predmet procjene nije namještaj i uređenje i

opremanje prostora. Procjenjivanje predstavlja određivanje tržišne vrijednosti gdje se imovina sveukupno evidentira,

iz čega se izračunava tržišna vrijednost, odnosno očekivana vrijednost za projekte koji su još u fazi planiranja.

Procjenitelj je uradio vizuelne preglede konstrukcije i stanja nekretnine koja je predmet procjene. Detaljna ispitivanja

nisu predmet narudžbe naručioca procjene te shodno tome nisu rađena.

Procjenitelj je uzeo u obzir troškove za građevinske/konstruktivne nedostatke, renoviranje ili popravke kao elemente

umanjenja ako je to potrebno.

Korisna površina je uzeta iz dokumenata koje je obezbijedio naručitelj.

Procjena se odnosi na ključni datum.

Procjenitelj preporučuje da se radi redovna reevaluacija predmetne nekretnine kako bi se mogli uključiti eventualni

budući nepredvidivi događaji, posebno elementi ekonomske situacije koji direktno utiču na transakcije i tržište

nekretnina.

Cijene su izražene u KM (konvertibilnim markama) a u odnosu na status nekretnine prema važećim

računovodstvenim standardima mogu da uključuju PDV.

5

Posebne napomene

Procjenitelj ističe da je procjena isključivo validna kao cjelina, te da njeni pojedinačni izvodi nemaju vrijednost.

Procjena je urađena na osnovu dostavljene dokumentacije, te procjenitelj ne preuzima odgovornost za postojanje

eventualnih (skrivenih) dodatnih pravnih konflikta vezanih za predmetnu nekretninu. Ukoliko se pojave nove

informacije, koje utiču na vrijednost nekretnine, mora se uraditi ponovna procjena.

Literatura

RICS Valuation – Professional Standards January 2014

The International Valuation Standards (IVS) 2017

TEGoVA, European Valuation Standards, 2016. – The Blue Book. 8th ed.

Građevinska regulativa, standardi, normativi i pravila struke

Zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou Federacije Bosne i Hercegovine

3. OPIS NEKRETNINE

Vlasnička dokumentacija

Zemljišnoknjižni izvadak: ZK uložak br. 6643

Broj i datum: br.065-0-NAR-19-103 722, od 15.11.2019

Politička općina: K.O. Vogošća

A. POPISNI LIST 1. Trosoban stan u Vogošći, ul. Tome Mendeša br.26, sprat prizemlje ukupne površine 76 m2, suvlasnički dio

76/3472 na nekretnini označenoj kao k.č.1404 povezano s vlasništvom na posebnom dijelu Etažna jedinica 0000 00 76 00

2. Dio zajedničkih prostorija i uređaja koji pripadaju stanu i zgardi kao cjelini i zemljište ispod zgrade

B. VLASNIČKI LIST

3. Udio:1/1 TVORNICA AUTOMOBILA SARAJEVO D.O.O. VOGOŠĆA- U STEČAJU Tip:Vlasništvo Adresa: IGMANSKA 36 VOGOŠĆA Pr.20.10.2018.god 065-0-Dn-18-050 345 Na osnovu Rješenja Zemljišnoknjižnog ureda Općinskog suda u Sarajevu, 065-0-Dn-18-050 345 od 30.10.2019.godine uknjižuje se pravo vlasništva na nekretnini u A listu.

C. TERETNI LIST

1. Nema upisanih tereta

Identifikacija

Procjenitelj je na licu mjesta utvrdio da se predmetna nekretnina nalazi na adresi Tome Mendeša 26, PRIZEMLJE 71320 Vogošća. Na lokaciji je identifikovana nekretninu opisanu u ZK izvatku, kao trosoban stan koji se sastoji od hodnika, dnevne sobe sa trpezarijom i izlazom ne terasu, kuhinje, dvije spavace sobe, kupatila, wc, ostava i degažmana. Na licu mjesta vidljivo je da se stambeni prostor ne koristi duži niz godina. Stan se nalazi na prizemlju objekta i

trostrano je orjentisan (istok, jug i sjever). Dispozicija prostora je funkcionalna i optimalna za raspoloživi prostor.

6

Opis lokacije

Predmetna nekretnina, stan koji je u sklopu stambenog objekta za kolektivno stanovanje nalazi se u ulici Tome Mendeša 26, 71320 Vogošća.

Radi se o stanu na prizemnoj etaži višespratnog stambenog objekta spratnosti P+4, izgrađenog krajem osamdesetih.

Sama mikrolokacija je odlično povezana sa centralnim dijelom opštine. U bližem okruženju se nalazi centralni dio

opštine Vogošća sa svim sadržajima kao što su trgovački centar, mnoštvo ugostiteljskih i trgovačkih objekata, pošta,

banka, osnovna škola itd. U neposrednom okruženju lokacije, nalaze se značajni objekti i institucije poput Općine

Vogošća, Fakultet za javnu upravu, vjerski objekti, vrtić, sportska dvorana... Objekat je okružen sličnim stambenim

objektima, manje spratnosti, sa mnoštvom manjih zelenih površina i parkova. Ispred objekta na sjevernoj stani

smješten je veliki parking prostor za putničke automobile.Sama lokacija je atraktivna zbog blizine sadržaja koji

doprinose kvaliteti življenja, te se u radijusu od samo 200m nalaze: marketi,vrtić, škola, banke, mnogobrojni

ugostiteljski objekti, trgovačke radnje, apoteka, dječije igralište, sportski objekti, itd. Lokacija je izuzetno dobro

povezana javnim gradskim saobraćajem sa ostalim dijelovima grada, tako da je najbliže autobusko stajalište

udaljeno samo cca 150 m od zgrade. U pristupnom holu ulaza na broju 26, nalazi se vjetrobran iz koga se pristupa u

stepenišni prostor i jednim stepenišnim krakom pristupa u prizemlje, odnosno predmetnom stanu. Na istom spratu

nalaze se još dva ulaza u dva druga stana, te pristup u podrumske prostore.

Lokacija- VOGOŠĆA (Googe Maps)

MIKROLOKACIJA- VOGOŠĆA

7

Tehnički opis nekretnine

Nekretnina se nalazi na prizemlju kolektivne stambene zgrade, kojoj se pristupa sa sjeverne strane preko vjetrobrana

i prvog silaznog kraka dvokrakog stepeništa. Stambena zgrada u kojoj se nalazi predmetna nekretnina izgrađena je

krajem osamdesetih i zahvaljujući redovnom održavanju unutrašnji zajednički prostori nalaze se u dobrom stanju.

Ulazna vrata u stan su u izvornoj izvedbi i direktno sa stepenišnog podesta pristupa se u hodnik, odakle se dalje

pristupa u degažman, wc i ostavu. Iz degažmana se pristupa u prostrani dnevni boravak orjentiran na južnu stranu,

povezan sa trpezarijom, koja je dalje povezana sa terasom na južnoj strani, te kuhinjom na sjevernoj. Kuhinja je dalje

kružno povezana sa degažmanom iz koga se pristupa i u 2 spavaće sobe i kupatilo. Sve prostorije su na istom nivou

i svijetla visina prostora je 2,5m.

Procjenitelj je izvršio detaljni obilazak predmetne nekretnine i svih njenih prostorija, te dobio uvid da je stan pravilnog

oblika, duže strane u smjeru sjever-jug, tako da su otvori (prozori) orjentisani na sjever i jug, te istok. Na svakoj strani

su prozori na fasadnom zidu, vidljivi i izvana, a sa južne strane je postavljena i terasa. Ispod stana se nalaze

podrumski prostori, ostave.

Nekretninu karakteriše prostranost, trostrana orijentacija i otvoreni pogled što osigurava komforan i ugodan boravak

u stanu. Atraktivna lokacija, blizina autobuske stanice te dobra saobraćajna povezanost samo su neke od prednosti

koje odlikuju ovu nekretninu. Stan je u izvornom stanu, ali uz detaljno čišćenje i minimalne opravke i radove useljiv.

Pregradni zidovi Pregradni zidovi su izvedeni od blok opeke za pregradne zidove Obečni blokovi

Obrada unutrašnjih zidova

Gletovano i bojeno; keramičke pločice Gletovano i bojeno

Keramičke pločice

Ulazna vrata Izvorna izvedba, drveni štok i krilo vrata Drvena ulazna Unutrašnja vrata Drvani štokovi, furnirana krila Drvena stolarija

Prozori Drvena stolarija sa mogućnošću Drvena stolarija Podovi Parket u sobama i keramičke pločice u „mokrim“ prostorijama Lamelni parket

keramičke pločice Opremljenost sanitarnog čvora

kada, wc, lavabo standardna

Grijanje Centralno grijanje toplane; radijadori gradska toplana Klimatizacija / Ventilacija

otvarajući prozori ne

Priključci Predmetna nekretnina ima priključke na elektro-energetsku mrežu, lokalni vodovod i kanalizaciju, te posjeduju priključke slabe struje, u dovoljnom broju za njihovo nesmetano funkcionisanje i korištenje.

Privremeno isključeno sve zbog nekorištenja

Stepenište Monolitno stepenište monolitno Lift Ne, zgrada je spratnosti P+4 ne

Površine nekretnine

Prema aktuelnom ZK izvatku, predmetna nekretnina je ukupne površine 76 m2. Stan se sastoji od sljedećih prostorija

- hodnik - dnevni boravak sa trpezarijom i izlazom na terasu - kuhinja - degažman - 2 spavaće sobe - Kupatilo - Wc - ostava

8

DISPOZICIJA PROSTORIJA

4. PROCJENA - Građevinska vrijednost objekta za potrebe police osiguranja

- Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

- Kalkulacija tržišne vrijednosti nekretnine

Građevinska vrijednost nekretnine

Prema odluci donesenoj 28.03.2019. o utvrđivanju prosječne konačne građevinske cijene po 1 m2 korisne površine u

stambenoj izgradnji na području Općine Vogošća u 2018.godini i visini naknade za pogodnost – rente na području

Općine Vogošća za 2019.godinu, Prosječna konačna građevinske cijena po jednom (1) m2 korisne površine u

stambenoj izgradnji, na području Općine Vogošća u 2018.godini, utvrđena je u iznosu od 961,85 KM.

76 x 961,85 = 73.100,60 KM

Uzimajući to u obzir, usvojena je građevinska vrijednost nekretnine od (ZAOKRUŽENO) 73.100 KM. ( u ovu

vrijednost nije ukalkulisana vrijednost zemljišta i mobiljara)

HODNIK01 DEGAŽMAN02 KUHINJA04

D.BORAVAK I TRPEZARIJA03

SOBA 206 KUPATILO07 SOBA 105

WC08 OSTAVA09

9

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

Standardi RICS-a preporučuju korištenje najmanje dvije metode za izradu tržišne procjene vrijednosti nekretnine.

Jedna od tih metoda se koristi kao osnovna metoda tržišne procjene vrijednosti (primary method), a druga kao

metoda provjere (check method).1

U skladu sa gore navedenim standardom za ovu vrstu nekretnina, kao primarna metoda tržišne procjene nekretnine

se koristi uporedna metoda, dok se kao metoda provjere koristi prihodovna metoda.

Uporedna metoda se najčešće koristi. Da bi izračun tržišne vrijednosti temeljem Uporedne metode bio adekvatan

potrebno je odabrati najmanje 3 slična objekta i posmatrati ih. Za upoređivanja nije samo bitna prodajna cijena nego i

karakteristike objekta koji se upoređuju (lokacija, ukupna površina, starost, itd…). Aritmetički prosjek ove tri

vrijednosti predstavlja obračunatu jediničnu cijenu nekretnine.

Metoda kapitalizacije se bazira na godišnje ostvarenim ili mogućim prihodima nekretnine, odnosno godišnjem bruto

prihodu. Bruto iznos se umanjuje za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, a

preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod.

Ovaj neto prihod se u smislu gotovinskog obračuna uvećava za odgovarajući faktor kapitalizacije, što daje iznos

prihoda. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se dobit. Kapitalizacija dobiti je izračun

svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće rizike.

Ukoliko se stvarni postignuti prihodi, uslijed nedostatka podataka, ne mogu utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su

mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja. Za ovo se mogu

koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za

proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator i

s time i vrijednost nekretnine, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost nekretnine. Sa

padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate.

Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i

nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.

Troškovna metoda se temelji na određivanju vrijednosti nekretnine na osnovu ekonomskog pravila da kupac neće

platiti nekretninu više od troškova potrebnih za potpuno istu građevinu, bilo to kupovinom ili izgradnjom.Radi

vjerodostojnosti podataka prilikom izrade svih izvještaja tržišne procjene, podaci se uvijek prikupljaju iz više izvora.

LIKVIDNOST NEKRETNINE NA TRŽIŠTU

Dobra, obzirom na atraktivnost lokacije, ali i same mikrolokacije nekretnine. Neposredna blizina svih potrebnih

sadržaja, kao i samo stanje nekretnine doprinosi tome. Ono sto bi moglo umanjiti vrijednost je položaj nekretnine na

prizemlju, ali i dalje je presudna lokacija, odnosno veliko interesovanje za nekretnine u ovoj oblasti, što uveliko utiče i

na likvidnost nekretnine na tržištu. Orijentacija stambenog objekta je povoljna (istok, jug i sjever), obzirom da su

otvori glavnih prostora stana okrenuti ka južnoj, a prateći prostori orjentirani su na sjevernu i istočnu stranu. Sa

druge strane, obzirom na dispoziciju i broj prostorija u stanu, nekretnina je pogodna za iznajmljivanje i dugoročno i po

principu „stan na dan“.

OPTIMALNA ISKORIŠTENOST (HIGHEST AND BEST USE)

Procjenitelj smatra da je trenutna iskorištenost nekretnina kao stambeni prostor ujedno i njihova optimalna

iskorištenost.

GODINA IZGRADNJE OBJEKTA: GODINA ADAPTACIJE:

Kraj osamdesetih izvorno stanje

1

Za više pogledati RICS Red Book, Professional Standards 2012.

10

EKOLOŠKI ASPEKT OBJEKTA

Procjenitelj nije upoznat da nekretnine imaju karakteristike koje negativno utiču na okolinu, niti da postoje ekološki

negativne karakteristike koje negativno utiču na predmetne nekretnine.

TROŠKOVI ODRŽAVANJA IMOVINE

Troškovi predmetne imovine su na nivou tekućeg održavanja odnosno zakonske amortizacije u visini 1,50%

UPOREDNA METODA– PRIMARNA METODA:

PRIMJER 1:

https://www.olx.ba/artikal/21499453/vogosca-stan-od-77-5-m2-na-prodaju/

Na prodaju trosoban stan u Vogošći u ulici 24. Juni. Radi se o novogradnji, zgrda stara 3 godine. Stan je na visokom

prizemlju zgrade, sastoji se od ulaznog hodnika, dnevnog boravka sa balkonom, kuhinje, trpezarije, 2 spavace sobe,

kupatila i toaleta. Stan je u odlicnom stanju, ocuvan, raspolaze etaznim plinskim grijanjem. Stan ima i pripadajucu

podrumsku prostoriju. Ispred zgrade postoji veci parking prostor. Zgrada je locirana na dobroj lokaciji, par minuta od centra

Vogosce. U neposrednoj blizini su svi neophodni sadrzaji.

Za dodatne informacije, kontaktirajte nas!

www.elitenekretnine.ba

Cijena: 135.000 KM

11

PRIMJER 2:

https://www.olx.ba/artikal/36140080/prodajem-trosoban-stan-u-vogosci/

„Prodajem trosoban stan u Omladinskoj ulici u Vogošći u staroj gradnji. Stan je na odlicnoj lokaciji i nalazi se na prvom

spratu površine 69m2 plus dva balkona od po 8m2, od kojih je jedan zastakljen. Stan se sastoji od 3 velike sobe, odvojene

kuhinje, kupatila i hodnika. Veliki podrum od 30m2. Stan je u sredini zgrade i orjentisan je na jug i sjever. Ispred zgrade je

parking a stan gleda sa jedne strane na potok i prirodu a sa druge strane na parking. Stan je za renoviranje i ostaju starije

stvari u stanu. 2 min od gradskog prevoza, 7 km do centra grada, 250m od skole.“ Cijena: 125.000 KM

12

PRIMJER 3:

https://www.olx.ba/artikal/29240860/my-space-stan-vogosca-igmanska-76m2/

"MY SPACE" Nekretnine prodaju dvoetažni stan u Sarajevu, opština Vogošća, u ulici Igmanska.

Stan je površine 76 m2 i nalazi se na III spratu stambene zgrade. Sastoji se od dvije etaže i stan je nadogradnja iz 2004.

godine. Po strukturi je trosoban.

Prva etaža se sastoji iz hodnika, dnevnog boravka sa izlazom na balkon, kuhinje sa trpezarijom i kupatila. Druga etaža se

sastoji iz dvije spavaće sobe i kuptila. Stan je nadogradnja iz 2004. godine. Kuhinja je nedavno renovirana. Pod na prvoj

etaži je laminat, dok je na drugoj etaži brodski pod. Vanjska stolarija je drvena. Grijanje je na struju. Plinske instalacije su

provedene u stan. Ulazna vrata su blindirana.

Za više informacija posjetite link: http://www.nekretnine-

myspace.com/index.php/property/573/ba/trosoban_stan_na_dvije_etaze_vogosca_73_m2

Cijena: 110.000 KM

13

ADRESA SPRATNOSTPOVRŠINA

(m²)

PRODAJNA

CIJENA (KM)

JEDINIČNA

CIJENA

KM/m²

DODATNA

NAPOMENA

P1 24.jun prizemlje 77,5 135.000 1.741,94

P2 Omladinska 1 69 125.000 1.811,59

P3 Igmanska 3 76 110.000 1.447,37

KOMPARATIVNA

MATRICA:

PRIMARNA

NEKRETNINAP1 P2 P3

SREDNJA

VRIJEDNOST

UPOREDNA CIJENA 135.000 125.000 110.000

POVRŠINA 77,5 69 76

CIJENA KM/m2 1.741,94 1.811,59 1.447,37 1.666,97

IZVOR INFORMACIJE oglas oglas oglas

UMANJENJE-Oglas -10% -10% -10%

Lokacija 25% 25% 25% 25%

Ukupna površina 10% 10% 9% 10%

spratnost 10% 10% 10% 9%

starost 10% 5% 10% 8%

kvaliteta 20% 20% 20% 20%

dodatne karakteristike 25% 20% 23% 21%

poređenje u procentima 100% 80% 87% 83%

ponderirana jedinična cijena 1.393,55 1.576,09 1.201,32 1.390,32

UPOREDNA METODA- KALKULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

JEDINIČNA CIJENA KM/m² 1.390,32

KORISNA POVRŠINA m² 76

VRIJEDNOST NEKRETNINE KM 105.664,10

Komentar: P1, P2 I P3 su oglašeni podaci te je % umanjen

Lokacija: P1,P2 I P3, nekretnine se nalaze na istoj/sličnoj lokaciji te je % zadržan

Površina: P1 i P3 nekretnine su slične površine te je % zadržan, I P2 je manje površine i % umanjen

Spratnost: P1 i P2, nekretnine su slične spratne pozicije te je % zadržan, a za P3 umanjen.

*negativne karakteristike spratnosti su povezane sa nepostojanjem lifta

Starost: P1 je novogradnja iz 2015., P2 je nekretnina slične godine izgradnje te je % zadržan, a P3 je

nadogradnja iz 2004.

Kvaliteta: P1,P2 I P3, nekretnine su slične kvalitete te je % zadržan

*kvalitet je definisan dispozicijom te dnevnom insolacijom

Dodatne

karakteristike: P1,P2 I P3, nekretnine se koriste, nove ili nedavno renovirane i adaptirane

14

METODA KAPITALIZACIJE–METODA PROVJERE:

PRIMJER 1:

https://www.olx.ba/artikal/36160770/prostor-izdaje-trosoban-stan-vogosca/

PRIMJER 2:

https://www.olx.ba/artikal/33481071/prostor-izdaje-trosoban-stan-sa-lodjom-vogosca/

PRIMJER 3:

https://www.olx.ba/artikal/35103628/stan-dvosban-vogosca/

15

ADRESA SPRATNOSTPOVRŠINA

(m²)

PRODAJNA

CIJENA (KM)

JEDINIČNA

CIJENA

KM/m²

DODATNA

NAPOMENA

P1 24.juna prizemlje 76 350 4,61

P2 24.juna 4 66 350 5,30

P3 Vogošćanskog odreda 1 50 400 8,00

KOMPARATIVNA

MATRICA:

PRIMARNA

NEKRETNINAP1 P2 P3

SREDNJA

VRIJEDNOST

UPOREDNA CIJENA 350 350 400

POVRŠINA 76 66 50

CIJENA KM/m² 4,61 5,30 8,00 5,97

IZVOR INFORMACIJE oglas oglas oglas

UMANJENJE-Oglas -5% -5% -5%

Lokacija 25% 25% 25% 25%

Ukupna površina 10% 10% 9% 7%

spratnost 10% 10% 9% 10%

starost 10% 8% 8% 7%

kvaliteta 20% 15% 15% 15%

dodatne karakteristike 25% 20% 20% 20%

poređenje u procentima 100% 83% 81% 79%

ponderirana jedinična cijena 3,82 4,30 6,32 4,81

Komentar: P1, P2 I P3 su oglašeni podaci te je % umanjen

Lokacija: P1,P2 I P3, nekretnine se nalaze na istoj/sličnoj lokaciji te je % zadržan

Površina: P1 nekretnina je jednake površine te je % zadržan, P2 i P3 su manje površine te je % umanjen

Spratnost: P1,P2 nekretnine su slične spratne pozicije te je % zadržan, I P3 je na 4.spratu te je % umanjen.

*negativne karakteristike spratnosti su povezane sa nepostojanjem lifta

Starost: P1,P2 I P3, predmetna nekretnina je približne godine izgradnje ali je u izvornom stanju te je

poredbeni % umanjen

Kvaliteta: P1,P2 I P3, nekretnine su bolje kvalitete te je poredbeni % umanjen

*kvalitet je definisan trenutnim stanjem nekretnine, dispozicijom te dnevnom insolacijom

METODA KAPITALIZACIJE- KALKULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

opis karakteristike objekta mjerna jedinica

vrsta nekretnine stan

godina izgradnje 1980.-1989. godina

godina rekonstrukcije - godina

tekuća godina 2020. godina

korisni vijek trajanja 60 godina

preostali korisni vijek trajanja 20 godina

ukupna površina objekta 76 m²

najam mjesečni 4,81 KM

ukupni bruto najam godišnji 4.386,72 KM

trošak održavanja i rizik 6%

gubitak rente 5%

ukupni troškovi 482,5392 KM

ukupno renta neto-godišnje 3.904,18 KM

stopa kapitalizacije 4,00% *za stambene zgrade 2,5-4,5 %

prosječna vrijednost 1.284,27 KM/m²

tržišna vrijednost 97.604,52 KM

16

Kalkulacija tržišne vrijednosti nekretnine

PRIMARNA METODA:

UPOREDNA METODA JEDINIČNA CIJENA KM/m²

1.390,32

KORISNA POVRŠINA m² 76

VRIJEDNOST NEKRETNINE KM

105.664,10

METODA PROVJERE:

METODA KAPITALIZACIJE JEDINIČNA CIJENA KM/m²

1.284,27

KORISNA POVRŠINA m² 76

VRIJEDNOST NEKRETNINE KM

97.604,52

Uzimajući u obzir dobivene vrijednosti i primarnom, a i metodom provjere, srednja vrijednost nekretnine je:

(105.664,10 + 97.604,52)/2 = 101.634,31 KM

5. ZAKLJUČAK

Obzirom na činjenicu da je nekoliko godina unazad primjetno povećanje potražnje i prodaje stanova na širem

području Sarajeva, te sa tim i porast prodajne cijene stanova, a posebno u protekloj godini evidentna je i prodaja

stanova na lokalitetu Opštine Vogošća, može se zaključiti da predmetna nekretnina na dan procjene, na osnovu

primarne metode procjene ima tržišnu vrijednost 105.664,10 KM, a metodom provjere je dobivena je nešto manja

tržišna vrijednost. Uzimajući u obzir rezultate obje metode, usvaja se zaokružena tržišna vrijednost 101.600 KM.

U svojstvu stalnog sudskog vještaka arhitektonske struke konstatujem da nekretnina- stan na prizemlju stambenog

objekta P+4, ulaz br.26 u ulici Tome Mendeša, 71320 Sarajevo, na dan izrade ove procjene vrijedi u stvarima i

pravima:

101.600 KM (stotinujednahiljadašesto konvertibilnih maraka i 00/100)

______________________________

Ramela Jahić, MA-dipl.ing.arh.

Sudski vještak arhitektonske struke

17

6. PRILOZI

- Fotodokumentacija- Fotografije nekretnine od 11.11.2020.

- Tlocrt stana- dispozicija prostorija

- Zemljišnoknjižni izvadak br.065-0-NAR-19-103 722, od 15.11.2019., ZK uložak br. 6643, K.O.

Vogošća, Općinski sud u Sarajevu

- Kopija rešenja Rješenje:Broj: 01-06-3-667-414/18 od 29.07.2019., Federalno ministarstvo pravde

Sarajevo

- Kopija svečane izjave

18

Sl.1- Ulaz u objekat Sl.2 Ulaz u objekat Sl.3- Parking i pristup ulazu u objekat

Sl.4- istočna fasada Sl.5- Sjeverna fasada Sl.6- Sjeveroistočni dio stana/ (sjever soba2 i kupatilo; istok soba 1 i kuhinja)

19

Sl.7- Južna fasada Sl.8- južna fasada

Sl.8

Sl.9- Južna strana- dnevni boravak i terasa Sl.10 Sl.11

Sl.10- Južna strana- dnevni boravak i terasa Sl.13

20

Sl.11- ulaz Sl.12- vjetrobran Sl.13- dio vjetrobrana Sl.14- stepenišni prostor Sl.15- krak za 1. sprat

Sl.16- krak za prizemlje Sl.17- krak za podrum Sl.18 – stan 2 Sl.19- stan 1 Sl.20- ulaz u predmetni stan

21

Sl.21- hodnik Sl.22- ulazi u wc i ostavu Sl.23- degažman i ulazi u ostale prostorije

Sl.23 Sl.24

Sl.24- ulaz u dnevnu sovu Sl.25- ulaz u kuhinju Sl.26- vrata u degažmanu Sl.27- ulaz u sobu 2 Sl.28-ulaz u kupatilo i sobu 1

22

Sl.29- dnevna soba povezana sa trpezarijom Sl.30- pogled sa prozora dnevne sobe

Sl.31- prolaz do kuhinje iz trpezarije Sl.32- izlaz na terasu iz trpezarije

Sl.1

23

Sl.33- ulaz u kuhinju Sl.34 ulaz u kuhinju Sl.35-kuhinjski prozor Sl.36- kuhinja Sl.37-kuhinja

Sl.38- pogled sa prozora na sjeveroistočnu stranu Sl.39- pogled sa prozora na jugoistočnu stranu

24

Sl.40- soba 2 Sl.41- soba 2 Sl.42- soba 2 Sl.43- pogle sa prozora sobe 2

Sl.24

Sl.44- kupatilo Sl.45- kupatilo Sl.46- kupatilo Sl.47- soba 1 Sl.48- soba 1

25

26