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ZONAPROP
INDEX
INFORME DE MERCADO
BUENOS AIRES. DICIEMBRE 2019
RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS
ALQUILER
INCREMENTO DE 32.8% EN EL AÑO
Alquilar un departamento de dos ambientes
en la ciudad cuesta $17.792 por mes, sube
2.4% en el mes. En 2019 acumulan suba de
32.8%. 2019 es el segundo año consecutivo
donde el alquiler ajusta por debajo de la
inflación. La dinámica salarial marca un limite a
la velocidad de ajuste del alquiler.
Las cuotas de los créditos UVA registraron
una suba de suba de 50.9% en 2019, por
encima del incremento de los alquileres de
mercado.
80% de los barrios registran alquiler de 2
ambientes entre 16.300 y 19.200 pesos por
mes
RENTABILIDAD
2.8% BRUTO ANUAL. BAJANDO
Relación alquiler/precio baja a 2.8% anual,
mínimo histórico de la serie. La caída del
precio de alquiler medido en dólares
(consecuencia de la devaluación sistemática
de la moneda) es mayor a la baja de precio de
las propiedades.
Actualmente se necesitan 36.1 años de alquiler
para recuperar la inversión, 19% más que un
año atrás.
Constitución, Balvanera y Once se mantiene
como los mejores barrios para inversores que
buscan renta.
VENTA
PRECIO BAJAN 2.2% EN 2019
El precio medio de un departamento en la
Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.501
usd/m2, registrando una baja de 0.3%
respecto al mes pasado.
Diciembre es el decimo mes consecutivo con
retroceso de precio; en 2019 los precios
acumularon una caída de 2.2%, la mayor desde
el inicio de la serie.
La baja de precios es general, el 90% de los
barrios porteños registra baja de precio en el
año.
Puerto Madero es el barrio más caro con
precio medio de USD 5.701 por m2. Villa
Lugano es el barrio mas económico: USD 1.216
por m2.
ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES
PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL
METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS
ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO
METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM
OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS
Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO
FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE
INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM
01PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 131 mil dólares.
Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 183 mil dólares.
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 2.501 USD/M2
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 2.501 USD/M2
2 AMB 3 AMB
VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
-2.2%
7.6%
10.8%
4.9%
5.5%
0.7%
-0.1%
2.0%
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
1,8901,915
2,005
2,235
2,555
2,501
feb.-12 oct.-12 jun.-13 feb.-14 oct.-14 jun.-15 feb.-16 oct.-16 jun.-17 feb.-18 oct.-18 jun.-19
VARIACIÓN ANUALEVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
Precio medio se ubica en USD 2.501 por m2, 0.3% por debajo del mes previo.
Diciembre es el decimo mes consecutivo con baja de precio. En 2019 los precios acumulan retroceso de 2.2%.
80%
48%
-41% -35%
En junio ’18 el 69% de los barrios registraba incremento de precio.
Actualmente el 88% de los barrios registran disminución
o estancamiento de precio.
Las operaciones de compra venta en la Ciudad registraron fuerte incremento
desde Ago ‘16 hasta Jun’18. Desde entonces el mercado se contrae. En Nov ‘19
se realizaron 35% menos transacciones que hace un año atrás.
OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA
% variación respecto al mismo mes del año anterior
VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD
% de incremento respecto al mes previo
VENTAPRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD
EXPANSION DE MERCADO
Fuente: colegio de escribanos de CABA
BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL
% respecto al total de barrios de la ciudad
0.6%
1.2%1.5%
1.2%
0.5%0.0%
-0.2% -0.3%
35%49%
62% 60%35%
17% 12%
35%36%
22% 22%
35%51%
43%
30%18%
29% 32%45%
0.92
1.21
0.85
1.08
0.72 0.73
1,890 1,934
2,113
2,501
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD
La devaluación de Mayo 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy: actualmente e l
costo es 32% menor al registrado en abril’ 18, previo a la devaluación . El costo se mantiene en sus valores mas bajos desde 2012.
VARIACIÓN ACUMULADA
FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN
VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN
DEVALUACION
ENE’14
DEVALUACION
DIC’ 15
DEVALUACION
2018
ULTIMO TRIMESTRE
VARIACION DESDE ABRIL 2018
Fuente: Cámara Argentina
de la Construcción
-4.9% -1.0%
CAC EN USD MEDIA CABA
-32%
0.5%
CAC EN USD MEDIA CABA
-0.2% -2.3%
-0.4% -2.3%
-0.3% -2.2%
0.0% -3.6%
-0.4% -1.4%
-0.4% -2.7%
-0.2% -1.9%
-0.2% -0.6%
-0.1% 0.8%1,217
2,031
2,082
2,331
2,361
2,454
2,501
2,724
3,245
SUR
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
NOROESTE
MEDIA BUENOSAIRES
CORREDORNOROESTE
CORREDOR NORTE
REGIÓN USD/M2 MES 12 MESES
VALORACIÓN
VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
1,216
1,716
1,744
2,151
2,239
2,375
2,493
2,689
3,446
3,483
5,701
Villa Lugano
Constitución
Boca
Monserrat
Villa Luro
Abasto
Parque Centenario
Villa Devoto
Las Cañitas
Palermo
Puerto Madero
BARRIO USD/M2RANKING
VENTAHEAT MAP DE PRECIOS
Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.701 y mínimo en Villa Lugano USD 1.216
MAYOR
PRECIO
ZONA
MEDIA
MENOR
PRECIO
5,701
3,446
2,964
2,6282,412
2,239 2,159 2,056 1,970
1,216
PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2
VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS
-8%
-6%
-5%
-3%
-3%
-2%
-2%
-1%
0%
1%
1%
Velez Sarsfield
Villa Santa Rita
Villa Pueyrredón
Villa Ortuzar
Parque Chacabuco
Parque Patricios
Balvanera
Barracas
Floresta
Constitución
Villa Lugano
BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING
MAYOR
SUBA
ZONA
MEDIA
MAYOR
BAJA
VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
90% de los barrios registran baja de precio en 2019. Zona suroeste es la que mejor resiste la baja de precios (zona coloreada)
BARRIOS CON VARIACION DE
PRECIO MAYOR A LA MEDIA
02PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de
2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 17.792 pesos por mes.
Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 24.909 pesos por mes.
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 356 $/M2/MES
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 338 $/M2/MES
2 AMB 3 AMB
ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
2,238
4,367
8,269
10,885
17,792
Feb-12 Oct-12 Jun-13 Feb-14 Oct-14 Jun-15 Feb-16 Oct-16 Jun-17 Feb-18 Oct-18 Jun-19
EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO
El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad sube 2.4% en el mes y se ubica en $ 17.792 por mes. En 2019 el incremento fue de 32.8%. Es el
segundo año donde el alquiler ajusta menos que la inflación. La dinámica salarial marca un limite a la velocidad de ajuste de l alquiler.
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
32.8%
36%
33%
27%
33%
54%
48%
25%
2019
2018
2017
2016
2015INFLACIÓN
ALQUILER
FUENTE: INDEC. DIC 19 ESTMADO REM BCRA
*
DEVALUACION DEVALUACIONLEY
ALQUILERES DEVALUACION
VARIACION
MENSUAL
VARIACION
SEMESTRAL
ANUALIZADA
224%182%
UVA ALQUILER
50.9%
32.8%
UVA ALQUILER
VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA ALQUILER VS. UVA
UVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA
VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016
VARIACIÓN DURANTE 2019
Alquileres aumentan 2.4% en el mes a una velocidad del 34% anual en los últimos 6 meses.
Cuotas de créditos UVA aumentan 50.9% en 2019, muy por encima del incremento de los alquileres de 32.8%
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
2.4%
24%
36%
39%
27%
39%
34%
feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18 dic.-18 jul.-19
14,817
15,922
16,824
17,014
17,790
17,792
18,772
20,727
SUR
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
NOROESTE
MACROCENTRO
MEDIA BUENOSAIRES
CORREDORNOROESTE
CORREDOR NORTE
S/D
REGIÓN ARS/MES MES 12 MESES
VARIACIÓN
ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
2.6% 34%
1.6% 35%
2.4% 33%
2.8% 32%
2.8% 33%
2.5% 31%
2.0% 32%
2.4% 31%
14,672
14,906
14,988
16,356
17,439
17,626
17,988
19,198
22,247
22,410
31,026
Liniers
Flores
Floresta
San Cristobal
Abasto
Balvanera
Almagro
Colegiales
Las Cañitas
Palermo
Puerto Madero
BARRIO ARS/MESRANKING
ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS
80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 16.300 y 19.200 pesos por mes
MAYOR
PRECIO
ZONA
MEDIA
MENOR
PRECIO
24%
24%
25%
29%
30%
32%
34%
36%
43%
44%
58%
San Cristobal
Centro / Microcentro
Boedo
Las Cañitas
Villa Crespo
Caballito
Palermo
Villa Urquiza
Paternal
Once
Constitución
BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING
BARRIOS CON MAYOR
INCREMENTO DE PRECIO
ALQUILERHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
MAYOR
SUBA
ZONA
MEDIA
MENOR
SUBA
Constitución es el barrio con mayor incremento interanual. Once, Paternal, Saavedra, Villa Urquiza suben por encima del promedio
03RENTABILIDAD
INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión
17.7 17.5 20.7 22.2 21.8 19.6 18.3 20.3
36.1
5.9%5.7%
4.9%
4.5%
5.2%
5.6%
5.2%
4.6%
3.4%
2.8%
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
May-12 Dec-12 Jul-13 Feb-14 Sep-14 Apr-15 Nov-15 Jun-16 Jan-17 Aug-17 Mar-18 Oct-18 May-19 Dec-19
3.3%
5.0%
5.4%
5.0%
4.7%
4.6%
5.0%
5.6%
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
EVOLUCIÓN MENSUAL.
Relación alquiler/precio se ubica en 2.8%, mínimo histórico. Luego de la devaluación de 2018 el alquiler medido en dólares se mantiene bajo
en relación al precio de las propiedades. Se necesitan 36.1 años de alquiler para recuperar la inversión, 19% más que un año atrás.
PROMEDIO ANUAL
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
AÑOS PARA RECUPERAR
INVERSION
↑ ↓
↑ ↓
= ↓
↓ ↓
↓ ↓
↓ ↓
↓ ↓
↓ ↓2.6%
2.6%
2.7%
2.8%
2.8%
2.8%
3.0%
3.2%
CORREDOR NORTE
CORREDORNOROESTE
NOROESTE
MEDIA BUENOS AIRES
OESTE
EJE CENTRAL
SUR ESTE
MACROCENTRO
S/DSUR
REGIÓN RENTA ANUAL, %PRECIO MES 12 MESES
VARIACIÓN
RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER
2.1%
2.4%
2.5%
2.5%
2.6%
2.8%
2.8%
3.1%
3.3%
3.3%
3.6%
Puerto Madero
Belgrano
Villa Devoto
Villa Urquiza
Villa del Parque
Boedo
Parque Chacabuco
Parque Patricios
Once
Balvanera
Constitución
RANKING BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO
Constitución, Balvanera y Once son los mejores barrios para inversores que buscan renta
RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER
MAYOR
PRECIO
ZONA
MEDIA
MENOR
PRECIO
CONTACTO COMERCIAL
XXXXXX
CONTACTO MARKETING & PRENSA
XXXXXXX
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BUENOS AIRES. DICIEMBRE 2019
