Právní úprava metodiky oceňování nemovitostí

institut

Autor:

Praha Leden, 2011

.

dne 14. ledna 2011 _____________________________

Anotace

Annotation The objective of the bachelor thesis is to describe current methods of real estate valuation,

determining of the elementary terms within realestate valuation and price comparison

according to 151/1997 act and consecutive price regulations, so caled administrative price

and usual price determined in accordance with market valuation methods. Than the

analytical comparation both of these aproaches.

Obsah

................................................................................................................................... 5

........................................................................................................ 6

1.

MAJETKU ....................................................................................................................... 6

1.1 .............................................................................................. 6

1.1.1 ........................................................ 6

1.1.2 Pozemek .................................................................................................... 7

1.1.3 Stavba ........................................................................................................ 8

1.1.4 .......................................................................................... 9

1.2 Cena a hodnota ................................................................................................ 9

1.2.1 Cena ......................................................................................................... 10

1.2.2 Hodnota ................................................................................................... 11

1.3 ........................................................................................ 12

1.3.1 .................................................. 12

1.3.2 ................................................................... 12

1.3.3 ................................... 12

1.3.4 ...................................................... 13

2. .................................................. 15

2.1.1 Oc ........................................ 15

2.1.2 ............................................... 16

2.1.3 .................................................................................... 16

2.2 ...................................................................................... 17

2.2.1 ........................................................................... 17

2.2.2 ................................ 17

2.2.3 ..................... 18

2.3 ................................................................ 18

2.3.1 ............................................ 18

2.3.2 ................................................ 19

2.3.3 ............................................... 19

3. ................................................................... 21

3.1 Meto ......................................................................................... 21

3.1.1 ........................................... 21

3.1.2 ........................................ 22

3.1.3 ................................................................ 23

3.1.4 .................................................................... 23

3.2 ........................................................................................... 24

3.2.1 ......................................................... 24

3.2.2 .............. 25

3.2.3 ..................................................................................... 26

3.3 ...................................................................................... 26

3.4 Fakto ................................................. 27

......................................................................................................... 31

4. .......................... 31

4.1 ................................................................................ 31

4.2 Obsah posudku .............................................................................................. 32

4.3 .............................................................................. 33

4.3.1 ........................................................................................... 33

4.3.2 ............................................... 36

4.3.3 ..................................................................................... 37

4.3.4 .......................... 45

4.3.5 ................................... 45

4.3.6 ...................... 46

4.3.7 Pozemky .................................................................................................. 47

4.3.8 Rekapitulace cen nemovitosti .................................................................. 48

5. ................ 49

5.1 Pop ................................................................................ 49

5.2 ....................................................................... 50

5.2.1 ............................... 51

5.2.2 ................................... 52

5.2.3 ................................. 53

5.2.4 .......................................................... 58

6. ........................... 59

............................................................................................................................... 64

ATURY ............................................................................. 66

5

kvalif

adce.

od.

V

6

1.

.

-

1

v

.

. Vy

2

1.1

1.1.1

Nemovitost je vymeze

1 2

7

a

1.1.1.1

1.1.1.2

V

tomu, aby byly s

tomu, aby byly

s byte3

1.1.2 Pozemek

katas

druhu

parcelou.

pro

3

8

v

skute

1)

a)

ny k

b)

v

c)

v

2)

3)

4) katastru nemov

5)

jako je roklina, mez s 4

1.1.3 Stavba

v

Z

- -li po

4

9

k

5

1)

2)

3)

4) j

6

1.1.4

7

1.2 Cena a hodnota

enou v

5 6 7

10

1.2.1 Cena

V odle

1)

2) prodeji

- -li se strany jinak.

8

9

10tejnou nebo porovnatelnou novou

Je to cena, za kter

8 sti 9 10

11

V

takto:

z nim11

Stopcena

v 12

1.2.2 Hodnota

nic

13

11 12 ztahy, Linde Praha, 2007, s. 81 13

12

apod.

1.3

1.3.1

nich je

majetk

14

1.3.2

hodnoty

1.3.3

s

14

13

touto je pak

k

k

jejich cenou

metoda ren

dy

metoda zbytku

f

15

1.3.4

tomu

15

14

Podkladem k

odp

datu odhadu

dani z

ovitosti,

16

nemovitostem.

katastru.

16

15

2.

2.1.1

V

koeficientem prodejnosti:

p ady na

koeficienty pro

16

2.1.2 ceny

17

v

,

da

k

pozemky,

z

2.1.3

nebo analytickou.

-

18

17 18

17

staveb apod.

2.2

Byla vyvi

odhadnout.19

2.2.1

a,

V

tento charakter jsou pak v 2

2.2.2

19

18

2.2.3

V

2,

20

2.3

Admi

.

kapitole

Stavba.

2.3.1

-

koefic

-li

cena -

20

19

ZCU = ZC x I

ZCU

ZC

I

b.

2.3.2

budoucnu.

:

CV = ( N/ p) x 100

CV

N

p

2.3.3

stavby, z

Cen

20

ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp

ZCU

ZC

21

3. METODIKY

V

3.1

z

stanovujeme k datu pos datu

21

pracnosti),

-

3.1.1

21

22

pr

3.1.2

u

22

indivi

pohledu

dodavatele a investora. Dle zvyk

rezerva

22

23

3.1.3

jsou v

konst

3.1.4

katalogu

Vzhledem k objektem

23

(koeficient K4

4,

(koeficient K3

23

24

m3

(koeficient K2

3

(koeficient K5

obci.

Doba stavby jin

Z

3.2

K

3.2.1

25

24

3.2.2

hledem k

24 Br

26

staveb).

3.2.3

-

etalon -

3.3

25

25

27

-

26

3.4

z v

26

28

K

ce

27

Druh a stav nemovitosti

28

., o katastru nemovitos

od

27 28

29

v tomto stavu

v

29

Poloha nemovitosti

Znalci s

Poloha nemovit

makropolohu polohu v Praze)

mezopolohu polohu v

mikr opolohu polohu v

S

souladu

s

Hodnotu nemov

29

30

a

nim).30

30

31

V

tomu,

LV, adresa provozovny a nejsou k

4.

4.1

nemovitosti podl

Informace o nemovitosti

Adresa nemovitosti:

Kraj:

Okres:

Obec:

Katastr

94 936

800,-

32

Podklady pro v

se k

souladu s

Celk

souladu s

Nemovitost je n

4.2 Obsah posudku

nemovitost s

33

plot

Pozemky

4.3

3/

4.3.1

4.3.1.1 Nemovitost s

Dispozice

z

provedeno z

34

tomu,

z

deskami v kombinaci s

prode

Vzhledem k

Budova: H.budova pro obchod

CC: 123

24*16+24*17,20

1.NP 3,80 m

PVP = 3 028,60/797,00 = 3,80m

(24*16)*5,20+(24*17,20)*4,30 = 3 771,84m3

= 3 771,84m3

35

ntu K4:

standardu

[%]

[%]

Koeficient

S 6,10 100,00 1,00 6,10

S 15,30 100,00 1,00 15,30

3. Stropy: S 8,10 100,00 1,00 8,10

S 6,20 100,00 1,00 6,20

S 2,90 100,00 1,00 2,90

S 0,60 100,00 1,00 0,60

S 7,30 100,00 1,00 7,30

S 3,30 100,00 1,00 3,30

S 3,20 100,00 1,00 3,20

10. Schody: C 2,70 100,00 0,00 0,00

S 3,70 100,00 1,00 3,70

13. Okna: S 5,80 100,00 1,00 5,80

14. Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3,30

S 4,80 100,00 1,00 4,80

16. Elektroinstalace: S 5,90 100,00 1,00 5,90

17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30

S 3,20 100,00 1,00 3,20

S 3,10 100,00 1,00 3,10

S 0,40 100,00 1,00 0,40

S 2,00 100,00 1,00 2,00

C 1,90 100,00 0,00 0,00

S 4,20 100,00 1,00 4,20

C 1,30 100,00 0,00 0,00

25. Ost S 4,40 100,00 1,00 4,40

A 1,20 100,00 1,00 1,20

95,30

0,9530

36

4.3.2

OP

[%] [%]

K UP

[%]

PP

[%]

celku

S 6,10 100,0 1,00 6,10 6,40 3 150 2,00 0,1280

S 15,30 100,0 1,00 15,30 16,05 3 150 2,00 0,3210

3. Stropy: S 8,10 100,0 1,00 8,10 8,50 3 150 2,00 0,1700

S 6,20 100,0 1,00 6,20 6,51 3 150 2,00 0,1302

S 2,90 100,0 1,00 2,90 3,04 3 40 7,50 0,2280

S 0,60 100,0 1,00 0,60 0,63 3 40 7,50 0,0473

S 7,30 100,0 1,00 7,30 7,66 3 50 6,00 0,4596

S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,46 3 40 7,50 0,2595

S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,36 3 40 7,50 0,2520

10. Schody: C 2,70 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000

S 3,70 100,0 1,00 3,70 3,88 3 60 5,00 0,1940

12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000

13. Okna: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6,09 3 60 5,00 0,3045

14. Povrchy podlah: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,46 3 30 10,00 0,3460

S 4,80 100,0 1,00 4,80 5,04 3 30 10,00 0,5040

16. Elektroinstalace: S 5,90 100,0 1,00 5,90 6,19 3 40 7,50 0,4643

17. Bleskosvod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,31 3 40 7,50 0,0233

S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,36 3 40 7,50 0,2520

S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,25 3 50 6,00 0,1950

S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,42 3 50 6,00 0,0252

21. S 2,00 100,0 1,00 2,00 2,10 3 30 10,00 0,2100

C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000

S 4,20 100,0 1,00 4,20 4,41 3 40 7,50 0,3308

C 1,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000

25. S 4,40 100,0 1,00 4,40 4,62 3 50 6,00 0,2772

X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000

A 1,20 100,0 1,00 1,20 1,26 3 50 6,00 0,0756

95,30 5,1975

Tabu

37

= 2 669,-

* 1,0320

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9282

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,8526

Koe * 0,9530

* 1,1250

* 2,1630

=

3 771,84 * 5 054,95 = 19 066 462,61

-

=

4.3.3

4.3.3.1 -

- CC: 2222

- =

5 - bce): * 1,1250

i * 2,2960

=

38

- =

4.3.3.2 -

3

- CC: 2222

3 * 3 500,-

3 = 3 500,-

5 - * 1,1250

i * 2,2960

=

metodou

- =

4.3.3.3 -

- CC: 2223

- - K

5 - * 1,1250

39

i * 2,2940

=

- =

4.3.3.4 -

- CC: 2223

- = 184 264,-

5 - * 1,1250

i * 2,2940

=

- =

b5 -

40

- hloubka 3.00 m

- CC: 2223

- = 56 700,-

5 - * 1,1250

i * 2,2940

na: =

- =

4.3.3.5 -

Typ stavby: -

Hodnotit: za 1 kus slou

- CC: 2224

3,00 ks

= 12 000,-

5 - * 1,1250

i * 2,2290

=

=

41

- =

4.3.3.6 -

2

- CC: 211

2 * 475,-

2 =

5 - * 1,1250

i * 2,2670

= 555 682,08

- =

4.3.3.7 -

2

-

- CC: 211

42

0 m2 * 515,-

2 =

5 - * 1,1250

i * 2,2670

=

- =

4.3.3.8 -

2

-

- CC: 211

2 * 340,-

2 =

t K5 - * 1,1250

i * 2,2670

=

- =

43

4.3.3.9 -

- CC: 211

- = 15 600,-

5 - * 1,1250

i * 2,2670

=

- zj =

4.3.3.10 Plot -

Plocha: 45,80 m2

- CC: 123 (46.21.14.2..) budovy pro obchod, prodejny

2 * 840,-

2 = 38 472,-

5 - * 1,1250

i * 2,1630

=

S): 3 roky

44

Plot - =

4.3.3.11 -

- CC: 123 (46.21.14.2..) budovy pro obchod, prodejny

- = 6 900,-

5 - * 1,1250

i * 2,1630

=

- =

45

4.3.4

198 85

Plot

- celkem

4.3.5

Plot

celkem

Cena

46

4.3.6

4.3.6.1

lze pronajmout. V

v - -

y. V

k -

Druh objektu: Nemovitosti pro obchod a administrativu

8,00 %

Skupina: B)

Plocha [m2]

2]

785,00 1 900,- 1 491 500,-

1 491 500,-

:

= 1 491 500,-

1 491 500,00 * 40 % = 596 600,00

- 596 600,- K

= 894 900,-

= 11 186 250,-

Skupina:B)

47

CN = 19 926 073,07

CV = 11 186 250,00

R = 8 739 823,00

ohy 17 tab. 2, skupiny B):

CV + 0.20 R =

4.3.7 Pozemky

4.3.7.1 - -

[m2]

Jedn. cena 2]

Cena

123/1 839,00 800,00 671 200,-

671 200,-

75 %

75 %

m 150 % + 1 006

800,-

1 678 000,-

plynu

10 %

10 % + 167 800,-

1 845 800,-

Koeficient prodejnosti Kp - * 0,7490

Koefici i - * 2,1630

- celkem 2 990 356,58

48

- /m2.

[m2]

Jedn.

cena 2]

Cena

123/2 1 019,00 800,00 815 200,-

123/3 106,00 800,00 84 800,-

900 000,-

-

tavby 75 %

75 %

150 % + 1 350 000,-

2 250 000,-

plynu

10 %

10 % + 225 000,-

2 475 000,-

* 0,4000

Koeficient prodejnosti Kp - * 0,7490

i - * 2,1630

- celkem 1 603 886,13

-

4.3.8 Rekapitulace cen nemovitosti

= 12 934 214,60

= 4 594 24

17.528.460,-

49

5. ITOSTI METODAMI

5.1

Typ nemovitosti:

Adresa nemovitosti: Ulice:

Obec:

Kraj:

Objednatel:

Zhotovitel:

15. prosince 2010

20. prosince 2010

50

5.2

:

z

51

5.2.1

jednotkovou cenou

24*16+24*17,20

1.NP 3,80 m

(24*16)*5,20+(24*17,20)*4,30 = 3 771,84m3

= 3 772 m3

-

3 772 m3

4 700,-

100%

17 728 840,-

3 roky

97 let

5%

16 841 980,-

52

Pozemek

V - 4 000,-

-

839 m2

123/2 1 019 m2

106 m2

1 964 m2

1 964 m2 * = 4 320 000,-

16 841 980 + 4 320 000 = 21 162 780 = 21 200 000,-

Vy -

5.2.2

out.

V

- -

tomto p

53

-

y

--------------------------------------

Plocha [m2]

2]

785,00 1 900,- 1 491 500,-

sy celkem 1 491 500,-

1 491 500

kapitalizace v %

Vh = 1 193 200 * 100 / 8 = 14 915 000

-

-

5.2.3

u v prodeji. Text

54

3.089 m2.

Lokalita

-

1 161 m2

Plocha pozemku 3 089 m2

Konstrukce budovy

Cena nemovitosti 20 000 000,-

Cena nemovitosti za 1m2

17 226,-

20 %

nemovitosti

16 000 000,-

13 800,-

55

Lokalita

-

708

Plocha pozemku 863

Konstrukce budovy

Cena nemovitosti 25 000 000,-

Cena nemovitosti za 1m2

35 310,-

Redukce 10 %

nemovitosti

22 500 000,-

31 800,-

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