POROČILO O OCENI TRŽNE VREDNOSTI STANOVANJA NA NASLOVU BRILEJEVA UL. V LJUBLJANI

NAROČNIK Časnik Finance d.o.o., Dalmatinova ul. 2, Ljubljana; LASTNIK NALOGA Ocena tržne vrednosti stanovanja ŠT. POROČILA 131465 ŠT. DEL. NALOGA 111371 DATUM CENITVE 31.05.2013 DATUM IZDELAVE 05.06.2013 OCENJEVALEC Jožef Murko

2

ČASNIK FINANCE d.o.o. Ga. Marja Milić Dalmatinova ul. 2 1000 LJUBLJANA e-mail: Marja.Milic@finance.si Datum: 05.06.2013 Naš znak 131465 Zadeva: Spremno pismo1 Spoštovani! V skladu z dogovorom in vašim naročilom z dne 23.05.2013 smo za vas izdelali Poročilo o oceni vrednosti stanovanja št. na naslovu Brilejeva ul. v Ljubljani glede na ustrezen namen. Obrazložitev metodologije in metode vrednotenja je podrobneje predstavljena v nadaljevanju poročila. Namen ocenjevanja vrednosti je ocena tržne vrednosti obravnavanega stanovanja oz. celokupnih nepremičninskih pravic na stanovanju za potrebe javnega prikaza poročila o oceni vrednosti stanovanja. Obravnavano nepremičnino tvori stanovanje št. v nadstropju večstanovanjskega objekta na naslovu Brilejeva ul. v Ljubljani, s kletno shrambo z isto številko, v skupni izmeri 60,80 m2. Ocena vrednosti je narejena v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV, 2012). Vse podane vrednosti v poročilu se nanašajo na dan 31.05.2013, ki predstavlja tudi datum ogleda nepremičnine. Obravnavano oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, strojev in opreme Jožef Murko. V skladu z opravljenimi analizami trga nepremičnin, izvedenimi načini ocene vrednosti in z upoštevanjem predpostavk in omejitev ocenjujemo, da je tržna vrednost obravnavanega stanovanja na dan vrednotenja 31.05.2013:

Stanovanje št. – Brilejeva ul. Ljubljana: 124.000,00 €

Zahvaljujemo se vam za dano priložnost in upamo, da nas boste ob morebitnih prihodnjih potrebah po ocenjevanju ponovno upoštevali. V kolikor imate glede zaključkov in vsebine tega poročila kakršnakoli vprašanja, nas prosim obvestite. Glede nadaljnjih informacij pa usmerjamo vašo pozornost na poročilo o vrednotenju. Lep pozdrav! DODOMA d.o.o.

Direktor: Jožef Murko 1 V skladu z določili Standarda MSOV 103 Povzetek poročila oz. spremno pismo ni zahtevano

1 IZHODIŠČA2 Naročnik: ocene vrednosti je Časnik Finance d.o.o., Dalmatinova ul. 2 v Ljubljani. Predstavnica naročnika je novinarka ga. Marja Milić. Lastnik: obravnavanega stanovanja in z njim povezanih lastninskih pravic je ga.

Predmet cenitve je stanovanje št. v nadstropju večstanovanjskega objekta na naslovu Brilejeva ul. v Ljubljani, s kletno shrambo z isto številko, v skupni izmeri 60,80 m2. Namen: ocenjevanja vrednosti je ocena tržne vrednosti obravnavanega stanovanja oz. celokupnih nepremičninskih pravic na stanovanju za potrebe javnega prikaza poročila o oceni vrednosti stanovanja. Standardi vrednotenja: Ocenjevanje vrednosti se je izvajalo v skladu s sprejeto Hierarhijo standardov ocenjevanja vrednosti (Ur.l. RS št. 106/2010) in v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV 2012). Podlaga vrednosti: Iščemo najverjetnejšo ceno za obravnavano nepremičnino, ki bi jo dosegli v hipotetični menjavi na prostem in odprtem trgu. Za podlago vrednosti upoštevamo tržno vrednost, ki je v točki 30 Okvirja MSOV (MSOV, 2012) podana kot ocenjeni znesek, po katerem naj bi voljni kupec in voljni prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki ravnali seznanjeno, previdno in brez prisile. Načini vrednotenja tržne vrednosti: Pri vrednotenju se običajno uporablja najmanj enega izmed treh načinov k vrednotenju. Ti načini so način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način. Vsak način ima več metod ocenjevanja vrednosti. Cilj uporabe več kot enega načina vrednotenja je pridobiti z različnih zornih kotov podprto osnovo za oblikovanje cenitvenih sklepov. Definicija nepremičnine: Nepremičnina je fizično sredstvo in predstavlja zemljišče in objekte, ki so na, nad ali pod njim. Sveženj nepremičninskih pravic predstavlja vse pravice, deleže in koristi, ki so povezani z lastništvom nepremičnine. Nepremičninske pravice so last tistega, ki je lastnik nepremičnine in so lahko vse ali posamezna med njimi predmet pravnega posla in hkrati predmet cenitve. Sveženj nepremičninskih pravic predstavlja skupek stvarnih pravic na nepremičnini, med katere spadajo lastninska pravica (pravico do posesti, razpolaganja in izkoriščanja stvari), služnost (upravičenec lahko na stvari izvaja le nekatera lastninska upravičenja, lastnik je dolžan to trpeti, zato je njegova lastninska pravica omejena), zastavna pravica (pri nepremičninah se imenuje hipoteka, je oblika zavarovanja terjatve, pri kateri je dodatno jamstvo za izpolnitev obveznosti še vrednost zastavljene stvari), zemljiški dolg (je oblika zavarovanja terjatve v obliki prenosljivega vrednostnega papirja, katerega prinositelj lahko zahteva poplačilo obveznosti iz vrednosti nepremičnine), stvarno breme in stavbna pravica (je omejena stvarna pravica na zemljišču, ki daje njenemu imetniku pravico da ima na, nad ali pod tujim zemljiščem zgrajen objekt in je časovno omejena).

2 V skladu z določili Standarda MSOV 103 so vsi odstavki v tč 1 obvezni, razen odstavka »definicija nepremičnine«. Glavno načelo tega standarda je, da poročilo o ocenjevanju vrednosti sporoča informacije, potrebne za pravilno razumevanje ocenjevanja vrednosti. Poročilo ne sme biti dvoumno ali zavajajoče in mora bralcu, ki mu je namenjeno, zagotoviti jasno razumevanje ocenjevanja vrednosti.

2

V obravnavanem primeru ocenjujemo vrednost celotnih lastninskih pravic. Izvajalec: Predmetno oceno vrednosti je izvedlo podjetje DODOMA d.o.o., s sedežem na naslovu Partizanska cesta 13/a v Mariboru, zanj pa jo je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, strojev in opreme Jožef Murko, dipl.inž.grad..3 K poročilu je priložena izjava o neodvisnosti ocenjevalca vrednosti, s katero ocenjevalec izjavlja, da je ocenjevanje vrednosti izvedeno strokovno in nepristransko. Splošni omejitveni pogoji in okoliščine: Poročilo je izdelano ob upoštevanju naslednjih splošnih omejitvenih pogojev in okoliščin:

Informacije, ocene in mnenja, ki jih vsebuje to poročilo, se nanašajo le na zadevno vrednotenje in ne smejo biti uporabljene izven tega konteksta. Ocena vrednosti velja le za v poročilu navedeni namen uporabe in datum vrednotenja. Ocena vrednosti ne predstavlja nasveta v zvezi z investiranjem in se zato tudi ne sme smatrati kot tako.

Naročnik jamči, da so informacije in podatki, ki nam jih je posredoval, popolni in točni, z naše strani so preverjeni v skladu z možnostmi in prikazani ter uporabljeni v dobri veri. Ocena vrednosti temelji na informacijah, ki so bile ocenjevalcu znane v času izdelave poročila.

Posedovanje tega poročila ali njegove kopije ne nosi s seboj pravice javne objave dela ali celote tega poročila, niti ne sme biti uporabljeno za noben namen s strani koga drugega ali brez pisne privolitve naročnika. (Komentar – Gre za obvezno določilo vsakega poročila o oceni vrednosti. Bralca obveščamo, da smo ocenjevalci zavezani k molčečnosti. V obravnavanem primeru tako izvajalec, naročnik in lastnik soglašajo z javno objavo poročila)

Ocenjevalec ne prevzema odgovornosti za morebitne skrite napake na nepremičnini, na katere ga naročnik ni posebej opozoril.

Ocenjevalec ni dolžan pričati pred sodiščem ali sodelovati v pogajanjih v zvezi s vsebino tega poročila, v kolikor to ni dodatno dogovorjeno.

Ocenjevalec ni dolžan spreminjati ali aktualizirati tega poročila, če nastopijo drugačne okoliščine od tistih, ki so veljale na dan ocenjevanja, v kolikor to ni posebej dogovorjeno.

Predpostavljamo, da gre za odgovorno lastništvo in odgovorno upravljanje z nepremičnino, ki je predmet ocenjevanja.

Nepremičnina je ovrednotena kot prosta oseb, stvari in bremen. Plačilo za našo storitev v zvezi z oceno vrednosti ni vezano na kakršenkoli poslovni

dogodek, ki bi bil posledica analize, mnenj ali sklepov tega poročila. Avtorske pravice so zavarovane. Veljajo samo originalno podpisani izvodi

cenitvenega poročila. Podatki v poročilu so izračunani s pomočjo programa Microsoft Excel. Morebitna

odstopanja v izračunanih vrednostih so možna ob uporabi drugačnega orodja za računanje.

Lastništvo na nepremičnini-stanovanju smo povzeli po rednem izpisu iz zemljiške knjige.

3 Imenovani ima Odločbo Slovenskega inštituta za revizijo (SIR) št. DOS-P-1/13-73 z dne 14.2.2013 in Odločbo Slovenskega inštituta za revizijo (SIR) št. DON-P-1/13-171 z dne 14.2.2013, s katerima se mu je podaljšalo veljavnost dovoljenja za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin, strojev in opreme do 3.3.2015 in je vpisan v imenik pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti nepremičnin, strojev in opreme pri SIR (www.si-revizija.si)

3

Površino stanovanja smo povzeli po javno objavljenih podatkih – zemljiški kataster (GURS; https://prostor.gov.si).

Površine prostorov stanovanja smo izmerili v času ogleda stanovanja. Posebni omejitveni pogoji in okoliščine: Ni posebnih omejitvenih pogojev ali okoliščin, razen samega namena ocenjevanja. Postopek dela : Pri ocenjevanju smo izvedli naslednje aktivnosti:

pregledali smo dokumente in informacije v zvezi z obravnavano nepremičnino, opravili smo ogled nepremičnine, proučili smo vpliv, ki ga imajo na uporabo in vrednost nepremičnine razmere na trgu

nepremičnin, predvidene spremembe v soseski in najboljšo uporabo nepremičnine, zbrali smo ustrezno ugotovljene opisane podatke o primerljivih prodajah in ponudbi,

ki so primerne za ocenjevanje vrednosti. Pred izvedbo ocene vrednosti smo prikazali opravljeno analizo trga nepremičnin, kjer smo preverili stanje na trgu nepremičnin v Sloveniji ter v Ljubljani. Nismo opravili analize najgospodarnejše uporabe zemljišča na obravnavani lokaciji. Pri izvedbi ocene vrednosti smo upoštevali Hierarhijo standardov ocenjevanja vrednosti (Ur.l. RS 106/2010). V skladu z omenjeno Hierarhijo so osnovna podlaga za izvedbo ocene vrednosti Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti, ki predpisujejo tri osnovne načine ocene vrednosti nepremičnin: način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način. Vsak način ima več metod ocenjevanja vrednosti. 2 PREDMET OCENJEVANJA Predmet ocene vrednosti je nepremičnina - stanovanje št. v nadstropju večstanovanjskega objekta na naslovu Brilejeva ul. v Ljubljani, s kletno shrambo z isto številko, v skupni izmeri 60,80 m2. 2.1 Soseska: Obravnavano stanovanje se nahaja v stanovanjski soseski ob Brilejevi ulici v Ljubljani, v Šiški, v k.o. Dravlje. V neposredni bližini je Celovška cesta, ki je glavna severna vstopna cesta v središče mesta. Soseska je bila zgrajena v letu 1982 in je bila zasnovana po tedanjih urbanističnih smernicah. Glavno os tvori ploščad na nivoju terena z zelenicami med objekti, ki je namenjena pešcem, promet je v kletni etaži in na južnem robu soseske.

4

Slika 1: Lokacija obravnavane nepremičnine (Atlas okolja, http://gis.arso.gov.si, 2013)

2.2 Stanovanjski objekt Brilejeva ul. in : Zgrajen je bil leta 1982 kot K+P+10 etažen

objekt v armiranobetonski izvedbi po sistemu tunelske gradnje. Fasada je slikani beton, streha je ravna. Ogrevanje vključno s toplo vodo je centralno. Objekt ima ustrezne vodovodne in elektro instalacije s priklopi na javno omrežje ter kanalizacijo. Objekt ima 140 stanovanj različne strukture, ki so dostopna iz dveh vhodov po stopnišču in dvigalih, ki pa se ustavljajo samo na sodih etažah. Objekt upravlja od leta 2007 podjetje za upravljanje Naša soseska d.o.o., ki in je začela z razreševanjem lastninske problematike na vmesni ploščadi ter z sistematičnem vzdrževanjem in obnovo objekta. Trenutno je v pripravi toplotnoizolacijska fasada objekta. Iz Registra nepremičnin je razvidno, da je številka stavbe 1348 v k.o. 1738 – Dravlje.

5

2.3 Stanovanje št. : se nahaja v V. nadstropju objekta, ki je dostopno iz vhoda Brilejeva ul. z dvigalom do VI. nadstropja in potem po eni rami stopnic v V. nadstropje, kar je nenavadno. Stanovanje obsega predprostor, kuhinjo, dnevno sobo z ložo, kabinet, kopalnico in spalnico. Orientiranost prostorov je na jug, spalnica na sever. Svetla višina stanovanja znaša 248 cm. Stanovanje je bilo v letu 2009 obnovljeno. Zamenjana so bila okna, obnovljena kopalnica, vključno z inštalacijami, keramiko in sanitarno opremo. Preuredila se je bivša kuhinja z jedilnico v delovno kuhinjo in kabinet, jedilna miza je sedaj v dnevni sobi. Povsod, razen v kopalnici, je po tleh položen laminat, stene in stropi so slikani. Kopalnica ima po tleh in stenah keramične ploščice, vgrajen je priklop za pralni stroj, wc školjka s kotličkom, umivalnik ter obložena kad. Kuhinja je opremljena, štedilnik je na elektriko, plina ni. Na podlagi delilnikov toplote znaša mesečni strošek ogrevanja ca 65 €. Stanovanju pripada uporaba kletne shrambe v velikosti 3 m2 označeno z isto številko kot stanovanje in pravica parkiranja enega vozila v kletni etaži.

Površina stanovanja je povzeta iz Registra nepremičnin Geodetske uprave Republike Slovenije in iz njega je razvidno, da je :

številka dela stavbe : številka stanovanja : uporabna površina : 60,70 m2 neto tlorisna površina : 60,80 m2 parkirno mesto : 1 vrednost nepremičnine: 133.781 €

6

Ob ogledu sem opravil kontrolne izmere stanovanja:

Prostor dolžin širina dolžina širinaHodnik 2,40 1,61 1,19 0,42 4,30 m²Kuhinja 3,00 2,7 1,8 0,45 8,85 m²Dnevna soba 5,40 3,32 17,93 m²Kabinet 3,00 2,72 8,16 m²Kopalnica 2,37 1,71 4,05 m²Spalnica 4,83 3 14,49 m²

57,78 m²Loža 3,31 1,41 4,67 m²Kletna shramba 3,00 m²

65,45 m²

Površina

Ogrevana površina skupaj

Neto tlorisna površina Nastalo razliko med površino iz registra nepremičnin in izmero v času ogleda je možno obrazložiti kot sledi. Dejansko izmerjena površina je skladna z veljavnim SIST ISO 9836. Prej veljavni standard za izračun površin stavb JUS U.C2.100 pa je imel za določene površine korekcijske faktorje in sicer za klet 0,50 in balkone 0,25, kar daje površino 60,45 m2. Razliko v rezultatih velikosti 0,35 m2 oz 0,6 % lahko pripišemo stopnji natančnosti meritev. Očitno je, da je v uradnih evidencah površina izračunana po starem neveljavnem standardu. 3 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE UPORABE4 Po definiciji lahko opredelimo najgospodarnejšo uporabo zemljišča kot tisto, ki odraža najverjetnejšo uporabo, ki je fizično možna, primerno upravičena, urbanistično sprejemljiva, zakonsko dopustna, finančno izvedljiva in katere rezultat je najvišja vrednost ocenjevanega zemljišča.

V obravnavanem primeru, stanovanje v etažni lastnini, je analiza najboljše uporabe nesmiselna in je ne opravim. Predpostavljamo, da je sedanja raba zemljišča uzstreza najboljšemu načinu uporabe. 4 ANALIZA PODATKOV 4.1 ANALIZA OKOLJA – Pomladanska napoved gospodarskih gibanj 20135 Po dveh letih skromne rasti se je gospodarska aktivnost v Slovenji lani zmanjšala za 2,3 %. Poleg predvidenega nadaljnjega slabšanja gospodarskih razmer v mednarodnem okolju sta ključni predpostavki, na katerih temelji Pomladanska napoved, nadaljevanje oteženega dostopa do virov financiranja za državo in banke ter nadaljevanje fiskalne konsolidacije. Letos pričakujemo nadaljnje upadanje gospodarske aktivnosti (-1,9 %). Prihodnje leto bi se lahko začelo počasno okrevanje gospodarstva, čeprav ostaja negotovost doma in v mednarodnem okolju velika. Razmere na trgu dela se bodo letos še zaostrile, zaradi zamika v prilagajanju gospodarski aktivnosti pa tudi prihodnje leto ne pričakujemo izboljšanja. Letos in prihodnje leto pričakujemo le skromno nominalno povišanje povprečne bruto plače v dejavnostih zasebnega

4 Analiza najboljše uporabe je pri oceni tržne vrednosti nepremičnin po MSOV obvezna. 5 http://www.umar.gov.si/fileadmin/user_upload/publikacije/analiza/spomladanska_napoved_2013/PNGG_2013.pdf

7

sektorja, v dejavnostih javnih storitev pa se bo zaradi javnofinančnih omejitev letos še zmanjševala. Zaradi krčenja gospodarske aktivnosti letos pričakujemo nižjo inflacijo kot lani, cenovna gibanja pa bodo v primeru odsotnosti šokov iz tujine ostala umirjena tudi v prihodnjih dveh letih. Tudi v letošnjem in prihodnjih letih se ohranjajo visoka tveganja, da bo gospodarska aktivnost nižja od pričakovane (več na6). Posledično vse to pomeni tudi nadaljnje ohlajanje trga nepremičnin.

4.2 ANALIZA TRGA NEPREMIČNIN Geodetska uprava RS je objavila poročilo o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu za 4. četrtletje 20127. Gibanje cen: Ocene gibanja cen nepremičnin v lanskem letu, ki temeljijo na primerjavi povprečnih letnih prodajnih cen, kažejo, da so na ravni države cene večine nepremičnin realno padle napram cenam v letu 2011. Stanovanja -4,4% (1.656 €/m2), hiše -0,4% (119.168 €), garaže -2,7% (8.193 €), pisarne -3,7% (1.299 €/m2), lokali -11,7% (1.332 €/m2), gradbena zemljišča -11,7% (55 €/m2), kmetijska zemljišča -2,9% (1,4 €/m2) in gozdovi +2,8% (0,64 €/m2). Stanovanja v Ljubljani na sekundarnem trgu so v letu 2012 padle napram letu 2011 za 5,2 % iz povprečnih 2.498 na 2.367 €/m2. Prav tako se je zmanjšalo število transakcij za 6,4 % iz 1.903 na 1.782 transakcij. Trend : Trg s sekundarnimi stanovanji se še v naprej ohlaja, cene so v trendu upadanja. 5 OCENA TRŽNE VREDNOSTI NEPREMIČNINE 5.1 NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV8 Način tržnih primerjav nakazuje vrednost s primerjavo ocenjevanega sredstva z enakimi ali podobnimi sredstvi, za katera so na voljo informacije o cenah.9 Pri tem načinu je v prvem koraku treba proučiti cene za posle enakih ali podobnih sredstev, ki so se v zadnjem času pojavili na trgu. Če je bilo v zadnjem času le malo takih poslov, bo morda treba ustrezno proučiti tudi cene enakih ali podobnih sredstev, ki so na borzi ali ponujeni v prodajo, vendar je treba jasno ugotoviti in kritično analizirati ustreznost teh informacij. Informacije o cenah iz drugih poslov bo morda treba prilagoditi glede na vse razlike med pogoji dejanskega posla in podlago vrednosti ter vse predpostavke, ki jih je treba sprejeti pri ocenjevanju vrednosti. Obstajajo lahko tudi razlike v pravnih, ekonomskih ali fizičnih značilnosti sredstev iz drugih poslov in sredstva, katerega vrednost se ocenjuje.10 Iz spletne aplikacije http://www.trgnepremicnin.si/sl/trgoskop je razvidno, da je za minulo leto v k.o. Dravlje registrirano 88 transakcij s stanovanji na prostem trgu, ki so bila zgrajena v

6 http://www.umar.gov.si/fileadmin/user_upload/publikacije/analiza/spomladanska_napoved_2013/PNGG_2013.pdf 7 Poročilo o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu za 4.četrtletje 2012 – GURS, feb. 2013 8 Način tržnih primerjav je najustreznejši način za ocenjevanje nepremičnin, ki so običajno tržno blago na trgu nepremičnin. Na voljo je dovolj kvalitetnih podatkov s trga nepremičnin. 9 Tč.57 Okvirja MSOV 10 Tč.58 Okvirja MSOV

8

obdobju 1970-1990. Povprečna neto tlorisna površina znaša 50,64 m2, mediana 58,86 m2 in standardni odklon 8,28 €/m2. Povprečna vrednost stanovanja znaša 1.834 €/m2, mediana 2.016 €/m2, standardni odklon 317 €/m2. Zaradi preobsežnosti ne podajamo tabele. V drugem koraku izmed zavedenih izberemo samo dvosobna stanovanja v objektih z več kot 50 stanovanji in dobimo 24 transakcij. Št. ID prodaje Datum Kupnina Naslov leto izg. NTP (m2) Nadstr. Cena €/m2

1 622595 15.11.2012 95.000 Ob žici 1 1970 53,00 N 1.792

4 608013 17.7.2012 100.000 Klopčičeva ul. 4 1972 62,70 N 1.595

8 622621 26.9.2012 60.000 Brilejeva 16 1982 31,00 N 1.935

9 611873 10.8.2012 118.000 Ob žici 3 1970 62,60 P 1.885

10 615718 7.9.2012 105.000 Ul. 28.maja 59 1972 56,20 N 1.868

11 640292 26.2.2013 85.036 Ul. 28 maja 65 1974 55,60 N 1.529

16 618304 29.8.2012 36.000 Brilejeva 6 1982 29,60 N 1.216

20 618828 26.9.2012 113.166 Adamičeva ul. 11 1972 63,80 N 1.774

21 617808 10.10.2012 100.000 Brilejeva 9 1980 60,90 N 1.642

27 611175 24.7.2012 118.000 Zoletova ul. 11 1974 52,90 N 2.231

28 630120 19.12.2012 110.000 Kunaverjeva ul. 12 1979 62,80 N 1.752

35 624002 5.12.2012 87.000 Ob žici 1 1970 39,10 N 2.225

47 629919 15.1.2013 110.000 Brilejeva ul. 13 1982 63,30 N 1.738

49 609454 31.8.2012 125.000 Na Korošci 2 1983 72,70 N 1.719

53 613814 20.9.2012 136.000 Brilejeva ul. 4 1983 48,30 N 2.816

54 614587 7.9.2012 100.000 Ul. 28.maja 59 1972 56,20 N 1.779

60 602309 21.6.2012 123.000 Gotska ul. 13 1972 61,60 N 1.997

63 622534 24.10.2012 33.333 Ul. 28.maja 55 1972 13,90 N 2.398

65 618187 27.9.2012 93.000 Kogojeva ul. 6 1970 49,40 N 1.883

67 618447 11.10.2012 60.000 Kamnogoriška c. 43 1975 43,60 N 1.376

69 628944 18.1.2013 91.000 Plešičeva ul. 41 1981 56,30 N 1.616

83 639231 25.3.2013 101.700 Brilejeva ul. 22 1982 60,70 N 1.675

85 622359 29.10.2012 105.000 Brilejeva ul. 9 1980 45,40 N 2.313

87 604978 22.6.2012 130.000 Brilejeva ul. 9 1980 60,90 N 2.135

88 614215 28.8.2012 144.981 Kamnogoriška c. 49 1975 64,71 N 2.240

2.480.216 aritm.povp. 55,30 1.868,74

Povprečna neto tlorisna površina znaša 55,30 m2. Povprečna vrednost stanovanja znaša 1.869 €/m2. Prikažemo še vse transakcije po izbranih kriterijih v Brilejevi ul. Št. ID prodaje Datum Kupnina Naslov leto izg. NTP (m2) Cena €/m2

8 622621 26.9.2012 60.000 Brilejeva 16 1982 31,00 1.935

16 618304 29.8.2012 36.000 Brilejeva 6 1982 29,60 1.216

21 617808 10.10.2012 100.000 Brilejeva 9 1980 60,90 1.642

47 629919 15.1.2013 110.000 Brilejeva ul. 13 1982 63,30 1.738

53 613814 20.9.2012 136.000 Brilejeva ul. 4 1983 48,30 2.816

58 605121 15.7.2012 130.000 Brilejeva ul. 2 1983 78,60 1.654

62 603845 11.6.2012 100.000 Brilejeva ul. 22 1982 49,07 2.038

66 634316 19.7.2100 73.250 Brilejeva ul. 12 1983 39,60 1.850

77 603359 21.6.2012 180.000 Brilejeva ul. 15 1982 97,10 1.854

78 637663 19.3.2013 87.500 Brilejeva ul. 1 1983 47,80 1.831

83 639231 25.3.2013 101.700 Brilejeva ul. 22 1982 60,70 1.675

85 622359 29.10.2012 105.000 Brilejeva ul. 9 1980 45,40 2.313

86 625693 27.11.2012 69.000 Brilejava ul. 12 1983 33,30 2.072

87 604978 22.6.2012 130.000 Brilejeva ul. 9 1980 60,90 2.135

1.418.450 aritm.povp. 57,35 1.902,50

9

Ter samo dvosobna stanovanja v Brilejevi ul. Št. ID prodaje Datum Kupnina Naslov leto izg. NTP (m2) Cena €/m2

21 617808 10.10.2012 100.000 Brilejeva 9 1980 60,90 1.642

47 629919 15.1.2013 110.000 Brilejeva ul. 13 1982 63,30 1.738

53 613814 20.9.2012 136.000 Brilejeva ul. 4 1983 48,30 2.816

83 639231 25.3.2013 101.700 Brilejeva ul. 22 1982 60,70 1.675

85 622359 29.10.2012 105.000 Brilejeva ul. 9 1980 45,40 2.313

87 604978 22.6.2012 130.000 Brilejeva ul. 9 1980 60,90 2.135

682.700 aritm.povp. 56,58 2.010,90

Analiza podatkov nam kaže, da so primerljive nepremičnine pod zap. št.85 in 87. Št. ID prodaje Datum Kupnina Naslov leto izg. NTP (m2) Cena €/m2

85 622359 29.10.2012 105.000 Brilejeva ul. 9 1980 45,40 2.313

87 604978 22.6.2012 130.000 Brilejeva ul. 9 1980 60,90 2.135

235.000 aritm.povp. 53,15 2.210,72

Iz spletne aplikacije http://www.nepremicnine.netje razvidno, da sta trenutno naprodaj dva podobna stanovanja v tej soseski:

ponudba pod št. 5723517, 2 S, 60,94 m2 se prodaja za 122.000 € ponudba pod št. 5724487, 2 S, 60 m2 se prodaja za 125.000 €

Opravim prilagoditev glede na mikrolokacijo, velikost in datum transakcije. št. P št. P ocenjevana

Lokacija Brilejeva Brilejeva Brilejeva cena (€) 105.000 130.000 NTP (m2) 45,40 60,90 60,80 obseg nep.pravic absolutna 0% absolutna 0% Absolutna prodajni pogoji prosti trg 0% prosti trg 0% prosti trg vrsta transakcije prodaja 0% prodaja 0% Prodaja datum transakcije 29.10.12 -3,0% 22.6.12 -4,8% 31.5.2013 vmesna prilagoditev 101.850,00 123.760,00 vmesna prilagoditev €/m2 2.243,39 2.032,18 Lokacija podobna 0% podobna 0%

Velikost manjše 0,03% enako 0 € Dostop Sodo -8% liho 0% Liho končna prilagoditev -7% 0% indikacija vrednosti 94.245,88 123.760,00 ind.vr. €/m2 2.075,90 2.032,18 2.040,93 Ponder 20% 80% ocena vrednosti (€) 124.088,37 Datum transakcije: Iz podatkov Gursa je razvidno, da so cene stanovanj v zadnjem letu upadle za 5,2 %. Ta upad preračunamo na datum ocenjevanja. Velikost enote : analiza vseh registriranih transakcij nam kaže spremembo v višini ca 5 €/m2. Dostop : z dvigalom le na sode etaže. Stanje : Ogled primerljivih stanovanj ni bil mogoč. Vrednost obravnavanega stanovanja, po načinu tržnih primerjav, ocenjujemo na 124.000 €.

10

5.2 NA DONOSU ZASNOVAN NAČIN Na donosu zasnovan način nakazuje vrednost s pretvorbo prihodnjih denarnih tokov v sedanjo vrednost kapitala.11 Ta način upošteva donos, ki ga bo sredstvo ustvarilo v okviru svoje dobe koristnosti, in nakazuje njegovo vrednost v procesu kapitalizacije. Kapitalizacija pomeni pretvorbo donosa v sedanjo vrednost z uporabo ustrezne diskontne mere. Tok donosa lahko izhaja iz pogodbe ali pogodb, lahko pa tudi nima pogodbene podlage, npr. pričakovani dobiček, ustvarjen z uporabo ali posedovanjem sredstva. Metode, ki spadajo v na donosu zasnovan način, so:

Metoda kapitalizacije donosa, pri čemer se za normalizirani donos tipičnega obdobja uporablja ena mera za vsa tveganja ali splošna mera kapitalizacije;

Metoda diskontiranega denarnega toka, pri čemer se diskontna mera uporablja za vrsto denarnih tokov za prihodnja obdobja, ki se diskontirajo na sedanjo vrednost;

Različni modeli ocenjevanja vrednosti opcij;12 Ta način ni ustrezen način za oceno tržne vrednosti zaradi neverodostojnih podatkov o najemninah za stanovanja. Najemnine namreč v Sloveniji niso predmet načrtnega zbiranja podatkov. 5.3 NABAVNOVREDNOSTNI NAČIN Nabavnovrednostni način nakazuje vrednost z uporabo ekonomskega načela, da kupec ne bo plačal več, kot je cena za pridobitev sredstva enake koristnosti z nakupom ali z gradnjo oziroma izdelavo.13 Ta način temelji na načelu substitucije, da cena, ki bi jo kupec na trgu plačal za sredstvo, katerega vrednost se ocenjuje, ne bi bila višja od stroškov za nakup ali gradnjo oziroma izdelavo enakovrednega sredstva, razen če gre za neprimeren čas, težave ali nevšečnosti, tveganja ali druge dejavnike. Pogosto je sredstvo, katerega vrednost se ocenjuje, zaradi starosti ali zastarelosti manj privlačno od drugega, ki bi ga bilo mogoče kupiti ali izdelati. V takem primeru utegnejo biti potrebne tudi prilagoditve na ceno drugega možnega sredstva glede na zahtevano podlago vrednosti.14 Ocenimo strošek gradnje nadomestne nepremičnine z enako uporabnostjo. Potrebno je oceniti tekoče reprodukcijske stroške (oz. nadomestitvene stroške) novega objekta; od te vrednosti se odštejejo stroški za odpravo pomanjkljivosti (fizično, funkcionalno in ekonomsko zastaranje) ter se doda vrednost nezazidanega stavbnega zemljišča. S formulo bi postopek lahko na kratko izrazili kot:

V = (VO – IV) + (VZU – IV)+VZ Pri čemer so: V = vrednost nepremičnine VZ = vrednost zemljišča VZU = vrednost nove zunanje ureditve VO = nadomestitvena (ali reprodukcijska) vrednost novega objekta IV = izguba vrednosti zaradi vseh vrst zastaranja Zaradi poenostavitve v nadaljevanju uporabljamo za izgubo vrednosti kratice, ki pomenijo:

11 Tč.59 Okvirja MSOV 12 Tč.60 Okvirja MSOV 13 Tč.63 Okvirja MSOV 14 Tč.64 Okvirja MSOV

11

FiZ = fizična obraba in zastaranje FuZ = funkcionalno zastaranje EZ = gospodarsko (ekonomsko ali zunanje) zastaranje Ta način ocenjevanja vrednosti ni primeren način za oceno vrednosti posameznih delov objekta, kot npr. stanovanje, ki je pravzaprav običajno in najštevilčnejše tržno blago na slovenskem trgu nepremičnin. 5.4 USKLADITEV TRŽNE VREDNOSTI V tč. 5.1 smo podali oceno vrednosti stanovanja na podlagi načina tržnih primerjav, saj smo imeli na razpolago zadostno število verodostojnih podatkov s trga nepremičnin. Ostala dva načina ocene vrednosti nismo uporabili zaradi manjka ustreznih podatkov s trga nepremičnin. V skladu z opravljenimi analizami trga nepremičnin, izvedenimi načini ocene vrednosti in upoštevanjem predpostavk in omejitev ocenjujemo, da znaša tržna vrednost obravnavanega stanovanja na dan 31.05.2013:

Stanovanje št. Brilejeva ul. , Ljubljana 124.000,00 €

6 SEZNAM VIROV

Appraisal Institute. 2008. The Appraisal of Real Estate. Chichago: Appraisal Institute 13th Edition.

Betts Richard M. in Silas J. Ely, 2008. Basic Real Estate Appraisal. New York: South-Western Educational Publishing, 7th Edition.

DODOMA d.o.o.. 2012. Nepremičninski portal DODOMA. (online). Available: www.dodoma.si

International Valuation Standards Committee. 2011. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti 2011. London: IVSC.

Pšunder, Igor in Milan, Torkar, 2007. Vrednost nepremičninskih pravic. Ljubljana: Slovenski inštitut za revizijo.

http://www.trgnepremicnin.si/sl/trgoskop Ostali viri

12

7 IZJAVA OCENJEVALCA VREDNOSTI Podatki in informacije, ki so prikazani v poročilu, so preverjeni v skladu z možnostmi ter uporabljeni v dobri veri, pri čemer verjamem in zaupam v njihovo točnost. Prikazane analize, mnenja in sklepi so omejeni samo s predpostavkami in omejitvenimi pogoji, navedenimi v tem poročilu pri čemer poudarjam, da so to nepristranske analize, mnenja in sklepi avtorja poročila. Nimam sedanjih ali prihodnjih interesov do premoženja, ki je predmet tega poročila, niti osebnega interesa ter nisem pristranski glede oseb (fizičnih ali pravnih), katerih se ocena vrednosti tiče. Plačilo za storitev v zvezi z oceno vrednosti ni vezano na vnaprej določeno oceno vrednosti predmeta vrednotenja, ki bi bila ugodna za naročnika, ali na velikost ocenjene vrednosti, doseganje dogovorjenega rezultata ocenjevanja vrednosti ali pojava kakršnegakoli dogodka, povezanega s tako obliko dogovora. Ocena vrednosti je bila izvedena v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalec vrednosti, ki je izdelal poročilo o oceni vrednosti, ima pooblastilo za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin, ki ga je izdal Inštitut za revizijo Republike Slovenije. Ocenjevalec vrednosti ima strokovne izkušnje na področju ocenjevanja vrednosti nepremičninskih pravic. Ocenjevalec vrednosti je opravil osebni ogled obravnavane nepremičnine, dne 31.05.2013.

POOBLAŠČENI OCENJEVALEC VREDNOSTI NEPREMIČNIN

STROJEV IN OPREME

Jožef Murko