Podstawowe definicje związane z gospodarowaniem

Bibliografia

• Bieniek G., Rudnicki St., Nieruchomości. Problematyka prawna. Lexis Nexis. Warszawa 2006

• Brzeski W., Cichoń D., Jurek K., Rogatko B., (red.) Nieruchomości w Polsce, Kompendium. Warszawa-Kraków 2007

• Bryx M., Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie. Warszawa 2006

• Bryx M., Matkowski R., Inwestycje w nieruchomości. Warszawa 2001

• Czerkas K., Project Finance w polskiej praktyce. Zastosowanie w działalności deweloperskiej, Biblioteka Bankowca, Twigger, Warszawa 2001

• Dydenko J., (red.) Szacowanie nieruchomości. Warszawa 2006

• Foryś I., Nowak M., Zarządzanie przestrzenią w gospodarowaniu nieruchomościami. Poltext, Warszawa 2014

• Gniewek E.,: Prawo rzeczowe. C.H. Beck, Warszawa 2010

• Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo rzeczowe. Lexis Nexis, Warszawa 2012

• Kucharska – Stasiak E., Nieruchomości w gospodarce rynkowej. Warszawa 2006

• Kucharska – Stasiak E: Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa, 1997

• Szachułowicz J., Gospodarka nieruchomościami. Warszawa 2004

• Wierzbowski B., Gospodarka nieruchomościami. Podstawy Prawne. Lexis Nexis. Warszawa 2008

• Źróbek S., Gospodarka nieruchomościami. Wydawnictwo GALL. Katowice 2008

Gospodarka przestrzenna, a gospodarka nieruchomościami

Gospodarka przestrzenna - to całokształt działań biernych i czynnych dotyczących podmiotów i przedmiotów związanych z organizacją użytkowania przestrzeni. Celem gospodarki przestrzennej jest zarówno ochrona określonych wartości przestrzeni, jak i racjonalne kształtowanie przestrzeni przez stymulowanie procesów gospodarczych. Działania ochronne obejmują dążenie do zachowania równowagi pomiędzy elementami naturalnymi środowiska, a wytworami działalności ludzkiej. Gospodarowanie przestrzenią jako dobrem rzadkim opiera się na zasadzie gospodarności, czyli optymalizacji efektów przy danych zasobach przestrzeni i nakładach, które muszą być poniesione aby te efekty uzyskać.

↓

Gospodarka przestrzenna to działalność mająca doprowadzić do racjonalnego wykorzystania przestrzeni (terenu) zgodnie z potrzebami społeczeństwa oraz ustalonymi celami społecznymi.

Racjonalna gospodarka przestrzenna powinna być spójna ze wszystkimi instrumentami i mechanizmami samorządowej polityki przestrzennej, takimi jak:

• inwestycje,

• instrumenty prawne i finansowe,

• gospodarka nieruchomościami !

Gospodarka nieruchomościami sensu stricte dotyczy:

• wszystkich podmiotów publicznych, na każdym szczeblu samorządu

Gospodarka nieruchomościami sensu largo dotyczy:

• osób prywatnych

• podmiotów gospodarczych

Tym niemniej pojęcie gospodarowania nieruchomościami jest przede wszystkim utożsamiane z nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność JST, służących realizacji celów publicznych

Gospodarka nieruchomościami - definicja

Gospodarka nieruchomościami określana jako zespół ustalonych relacji i procedur zachodząca pomiędzy podmiotem a przedmiotem, dotyczy szerokiej strefy gospodarowania przestrzenią, a ściślej – obiektami rozmieszczonymi w tej przestrzeni. Przedmiotem gospodarki nieruchomościami, jest szeroko rozumiane mienie, definiowane jako własność i inne prawa majątkowe. Podmiotem są zaś osoby uprawnione posiadające określone prawa do tych rzeczy.

Wycena nieruchomości – mienie

Mienie – termin oznaczający w zależności od kontekstu:

• w znaczeniu ogólnym ogół rzeczy będących czyjąś własnością

• w znaczeniu prawnym, dokładnie KC art..44 własność i inne prawa majątkowe

Prawami majątkowymi są:

prawa rzeczowe - własność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe.

wierzytelności, czyli prawa wynikające ze stosunków zobowiązaniowych np. najem, dzierżawa, roszczenia pieniężne

prawa na dobrach niematerialnych o charakterze majątkowym, np. prawa autorskie, wynalazcze, określane łącznie jako prawo

własności intelektualnej;

prawa rodzinne o charakterze majątkowym, np. prawo do świadczeń alimentacyjnych;

prawa spadkowe, w tym prawo do spadku

prawa majątkowe o charakterze bezwzględnym, których przedmiotem są dobra materialne, nie będące rzeczami w znaczeniu

techniczno-prawnym, tj. prawa górnicze, wodne, oraz prawa dotyczące energii

prawo do przedsiębiorstwa.

Przedmiotem praw majątkowych są:

1.dobra materialne, (rzeczy w znaczeniu techniczno-prawnym oraz przedmioty materialne nie będące rzeczami, np. wody, kopaliny, przedsiębiorstwo.

2.dobra niematerialne (np. utwór literacki, naukowy, muzyczny, program komputerowy, wynalazek, znak towarowy).

Gospodarka nieruchomościami –mienie vs majątek

Mienie a własność

• Mienie jest pojęciem zbiorczym dla ogółu podmiotowych praw majątkowych; prawo własności (art. 140 k.c.) stanowi zaś jedno z tych praw. Prawo własności jest zatem składnikiem mienia. Niekiedy jednak terminu: własność (zwykle bez poprzedzającego go słowa: prawo) używa się w znaczeniu szerszym, tj. jako synonimu mienia

Mienie a majątek

• pojęcie: majątek występuje (także w przepisach prawnych) w dwóch znaczeniach:

– węższym - dla oznaczenia ogółu aktywów przysługujących określonej osobie (bez pasywów). Długi (pasywa) nie wchodzą w skład tak rozumianego majątku, lecz ciążą na nim, obniżając wartość ekonomiczną majątku z uwagi na to, iż mogą być z niego zaspokojone;

– szerszym - dla określenia ogółu aktywów i pasywów, czyli praw i obowiązków majątkowych danego podmiotu.

W przeciwieństwie do majątku mienie obejmuje wyłącznie same aktywa (nigdy pasywa !),

Gospodarka nieruchomościami - nieruchomość jako składnik mienia

• W aspekcie prawnym nieruchomość to składnik mienia, którym jest własność i inne prawa majątkowe

• W ramach mienia wyróżnia się „rzeczy”, a wśród nich nieruchomości

• Z p. widzenia właściciela mienia wyróżnia się mienie państwowe, samorządowe, prywatne (tj osób fizycznych, spółdzielni, spółek oraz niepaństwowych spółek prawnych)

Składniki mienia

Rzeczy Przedmioty

niematerialne

Wierzytelności Prawa do

korzystania z rzeczy

cudzych

Nieruchomości Energia Zabezpieczenia

hipoteczne

Użyczenia

Rzeczy ruchome Dobra intelektualne Zabezpieczenia

notarialne

Dzierżawa

Dobra osobiste Czynsz Najem

Pieniądze Służebność

Papiery wartościowe

Kompetencje organów administracji rządowej i samorządowej w zakresie

gospodarki nieruchomościami

Rodzaj mienia Organ

stanowiący i

kontrolny

Organ

wykonawczy

Zadania

Gminne Rada gminy Wójt, burmistrz,

prezydent

Własne i zlecone

Powiatowe Rada powiatu Zarząd powiatu Własne i zlecone

Wojewódzkie Sejmik

wojewódzki

Zarząd

województwa

Własne i zlecone

Państwowe

Minister ds. wew.,

wojewoda

Starosta

wykonujący zad. z

zakresu adm.

rządowej

Zadania z zakresu

administracji

rządowej

Prywatne właściciel

Miejsce nieruchomości w systemie prawa. Główne działy prawa, źródła i stosowanie

Źródła prawa cywilnego (art. 87 Konstytucji RP):

• Konstytucja

• Ustawy

• Ratyfikowane umowy międzynarodowe

• Rozporządzenia

Istotną funkcję prawotwórczą pełnią również:

• Zwyczaj

• Zasady współżycia społecznego

• Wzorce umowne

• Orzecznictwo sądowe


Dział Prawa źródła i stosowanie

Prawo cywilne → najważniejszy dział prawa

dla nieruchomości!

Kodeks cywilny → Prawo rzeczowe (art. 126–352), prawo

zobowiązań (umów) (art. 126–352), prawo spadkowe (art. 922–

1088)

Prawo karne

Kodeks karny → Czyny dot. zagrożenia mienia. Ograniczone

zastosowanie

Prawo rodzinne

Kodeks rodzinny i opiekuńczy → Małżonkowie jako właściciele,

dłużnicy, małżeński ustrój majątkowy

Prawo gospodarcze

(w tym układowe i upadłościowe)

Kodeks spółek handlowych, prawo spółdzielcze, ustawy o

działalności gospodarczej→ nieruchomość jako element

działalności gospodarczej

Prawo handlowe

Kodeks spółek handlowych→ prawo spółek (węziej rozumiane

prawo gospodarcze)

Prawo administracyjne

Kodeks postępowania administracyjnego→ proces budowlany,

planowanie przestrzenne, gospodarka nieruchomościami

Prawo budżetowe Ustawy budżetowe, ustawa o finansach publicznych

Prawo podatkowe

Ordynacja podatkowa, ustawa karna skarbowa

Prawo bankowe Ustawa Prawo Bankowe


Systematyka prawa cywilnego

PRAWO CYWILNE

Działy kodeksowe Działy pozakodeksowe

Część ogólna

Prawo zobowiązań

Prawo spadkowe

Prawo rzeczowe

Prawo rodzinne

Prawo własności intelektualnej


Kodeks Cywilny składa się z czterech ksiąg:

Kodeks cywilny

Księga Pierwsza Cześć Ogólna

Księga Druga Własność i inne prawa rzeczowe

Księga Trzecia Zobowiązania

Księga Czwarta Spadki

Podstawy prawne wyceny nieruchomości

• Kodeks cywilny

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami,

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,

• Ustawa z dnia17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne,

• Ustawa z dnia 26 marca 1982 roku o scalaniu i wymianie gruntów,

• Ustawa z dnia 28 września 1991 roku o lasach,

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

• Ustawa z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,

• Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. prawo wodne,

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

• Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym,

• Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym,

• Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie województwa,

• Inne.

Najistotniejszym przepisem jes: t kodeks cywilny , ustawa o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenie Rady Ministrów

Podstawy prawne –wycena nieruchomości

Prawo rzeczowe

Dział prawa cywilnego regulujący powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności i innych praw do rzeczy.

Kwestie związane z prawem rzeczowym reguluje księga II kodeksu cywilnego – Własność i inne prawa rzeczowe – a także wiele ustaw szczególnych, (np. ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ustawa o własności lokali, ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów i inne).

Prawo rzeczowe jest prawem bezwzględnym, czyli skutecznym wobec wszystkich (erga omnes)

Dla polskiego prawa rzeczowego charakterystyczne jest zamknięcie przez ustawodawcę katalogu praw rzeczowych – tzw. zasada numerus clausus praw rzeczowych:

• własność,

• użytkowanie wieczyste,

• prawa rzeczowe ograniczone.

Prawo zobowiązaniowe

Przepisy prawne odnoszące się do stosunków zobowiązaniowych. Głównym źródłem prawa zobowiązaniowego jest III Księga Kodeksu Cywilnego, przepisy tego prawa zawarte są w innych aktach normatywnych

Zobowiązanie – stosunek prawny, w którym jedna ze stron zwana wierzycielem może domagać się od drugiej strony określonego zachowania, czyli świadczenia.

Źródła powstania zobowiązań:

- umowy - przyrzeczenie publiczne - czyn niedozwolony - bezpodstawne wzbogacenie - prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia - akt administracyjny

W ramach zobowiązania, jako stosunku cywilnoprawnego, można wyodrębnić

Trzy elementy:

Podmioty zobowiązania (dwie osoby- fizyczne lub prawne), między którymi występuje stosunek zobowiązaniowy, przy czym pierwszy spośród nich, nazwany wierzycielem jest podmiotem uprawnionym, drugi zaś – dłużnik - jest podmiotem zobowiązanym,

Przedmiot zobowiązania, którym jest świadczenie, rozumiane jako wymagane treścią zobowiązania zachowanie się dłużnika wobec wierzyciela,

Treść zobowiązania, którą stanowią uprawnienia wierzyciela oraz odpowiadające tym uprawnieniom obowiązki dłużnika.

Źródła zobowiązań

Umowy - zgodne oświadczenie woli dwóch lub więcej stron, które mają zamiar doprowadzić do powstania zmiany lub ustania stosunku prawnego

Akty administracyjne - władcze jednostronne oświadczenie woli organu wykonującego zadania z zakresu administracji publicznej, oparte na przepisach prawa administracyjnego, określające w sposób prawnie wiążący sytuację konkretnie wskazanego adresata.

Czyny niedozwolone - na ogół zawiniony czyn człowieka wyrządzają- cy drugiemu szkodę majątkową lub niemajątkową

Bezpodstawne wzbogacenie -uzyskanie korzyści majątkowej bez podstawy prawnej kosztem inne osoby.

Wśród praw do nieruchomości wyróżniamy:

Prawa rzeczowe

Własność i współwłasność

Użytkowanie wieczyste

Ograniczone prawa rzeczowe

użytkowanie

służebności

Prawa spółdzielcze

zastaw

hipoteka

Prawa zobowiązaniowe

najem

dzierżawa

użyczenie

darowizna

renta

dożywocie

Podstawy prawne – wycena nieruchomości

Rzecz - w sensie prawnym i ekonomicznym są to tylko istniejące części przyrody, które występują w stanie pierwotnym lub przetworzonym – bez względu na to, czy mają jakąś wartość majątkową.

Na pojęcie rzeczy składają się dwie cechy:

• materialny charakter – w szczególności tylko przedmioty materialne mogą być posiadane w sposób powszechnie widoczny;

• wyodrębnienie z przyrody – jest niezbędną przesłanką tego, aby rzeczy mogły funkcjonować w obrocie cywilnoprawnym.

Wyodrębnienia

• Wyodrębnione materialnie przedmioty mogą być wyjęte z obrotu cywilnoprawnego ze względów moralnych lub w interesie publicznym. Tracą wtedy właściwość „rzeczy” (res extra commercium). Rzeczami nie są:

• zwłoki oraz odłączone od ciała ludzkiego tkanki i narządy, w tym krew • zwierzęta – jednakże zastrzeżono, że w sprawach nieuregulowanych w ustawie o ochronie

zwierząt stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące rzeczy (zwłaszcza przepisy regulujące prawo własności i obrót zwierzętami)

Różne podziały rzeczy:

indywidualnie oznaczone (tożsame) - to rzeczy posiadające cechy indywidualne, im tylko właściwe, np. obraz konkretnego malarza, samochód zarejestrowany na kogoś,

gatunkowo oznaczone - to rzeczy określone jedynie przez wskazanie ich cech rodzajowych oraz oznaczenie ilości, miary i ciężaru, np. zboże, węgiel.

Podzielne – niepodzielne; zużywalne – niezużywalne; ruchome – nieruchome !!!

Podstawy prawne –wycena nieruchomości Ruchomość – brak definicji

Ruchomość – rzeczy ruchome. Kodeks cywilny nie zawiera definicji ruchomości. Jest ona definiowana w doktrynie w sposób negatywny jako wszystko to, co nie jest nieruchomością

Podstawy prawne –wycena nieruchomości

Sens prawny podziału na nieruchomości i rzeczy

ruchome

• Polega na poddaniu obydwu kategorii rzeczy odmiennym reżimom prawnym.

• Szczególną wagę przykłada się do regulacji sytuacji prawnej nieruchomości. Decyduje o tym przede wszystkim znaczenie gruntów, tj. ich rola gospodarcza i cecha niepomnażalności.

Główne różnice reżimów prawnych:

• Przedmiotem niektórych praw rzeczowych mogą być: tylko ruchomości (zastaw; wyjątek: zastaw na prawach), tylko nieruchomości:

• użytkowanie wieczyste,

• służebności

• hipoteka.

• niektóre prawa zobowiązaniowe mogą dotyczyć tylko nieruchomości (np. dożywocie); inne tylko rzeczy ruchomych (np. komis);

Ale wyłącznie

• Wyłącznie instytucja ksiąg wieczystych przeznaczona jest dla nieruchomości i części składowych nieruchomości (księgi wieczyste dla praw do lokali spółdzielczych).

• Wyłącznie nieruchomości mogą podlegać wywłaszczeniu;

• wyłącznie w stosunku do nieruchomości ustanawia się ustawowe prawo pierwokupu.

Podstawy prawne wycena nieruchomości - własność

Własność

Najszersze i najsilniejsze prawo rzeczowe. Daje uprawnionemu najwięcej korzyści i możliwości wykorzystywania rzeczy. Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia:

• do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy,

• do wyzbycia się własności (np. przeniesienie, zrzeczenie, czy rozrządzenie na wypadek śmierci)

• do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, np. hipoteka, lub poprzez dokonanie czynności – zobowiązań dotyczących rzeczy o skutkach obligacyjnych tj. oddanie w dzierżawę, najem itp,

Czyli jest:

• Nieograniczone w czasie

• Dziedziczne

• Zbywalne

• Podlegające egzekucji

Podstawy wyceny nieruchomości miejskich

Prawo własności limituje:

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 27.03.2003 r)→ w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania wprowadza obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określa szczegółowo możliwy sposób zagospodarowania terenu;

Możliwość wywłaszczenia. (Zgodnie z Konstytucją jest możliwe jedynie na cele publiczne i za odszkodowanie);

Prawo budowlane uregulowane ustawa z 7 lipiec 1994 roku wraz z późniejszymi nowelizacjami;

Kodeks cywilny → zawęża swobodę dysponowania nieruchomością poprzez wprowadzenie prawa pierwokupu (na przykład prawo pierwokupu przez gminę nieruchomości zabytkowej)

Podstawy prawne - własność

Nabycie i utrata własności:

Sposoby nabycia prawa własności :

- przeniesienie własności (nabycie własności na podstawie umowy), zasiedzenie i przemilczenie ,

- zrzeczenie się własności,

- nabycie własności w toku egzekucji sądowej

Nabycie:

• Pierwotne – nie występuje tutaj stosunek następstwa prawnego pomiędzy dotychczasowym a nowym właścicielem

• Pochodne – polega na przejściu prawa własności albo na podstawie umowy albo w wyniku spadkobrania. Nabywca uzyskuje prawo własności w granicach jakie przysługiwało ono zbywcy tzn. w zasadzie ze wszystkimi obciążeniami

Podstawy prawne - własność

Ochrona prawa własności → Konstytucja RP, która zakłada, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia, oraz Kodeks cywilny, gdzie na pierwszy plan wysuwają się dwie skargi, z których skorzystanie uzależnione jest od sposobu naruszenia prawa własności, a wynikają one bezpośrednio z art. 222 KC. Są nimi:

Roszczenie windykacyjne:

• Roszczenie zakłada, iż nieposiadający właściciel może żądać od posiadającego niewłaściciela, żeby rzecz została mu zwrócona. Dlatego powództwo to jest stosowane w sytuacjach dotyczących wydania rzeczy. Należy pamiętać, iż powództwo dąży do zwrotu rzeczy w stanie, w jakim się aktualnie znajduje, a w przypadku zniszczenia rzeczy, właściciel może żądać odszkodowania.

Roszczenie negatoryjne:

• Powództwo negatoryjne przysługuje przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Jest roszczeniem o przywróceniem stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, dlatego zwykle uprawnienie do wystąpienia z powództwem występuje w sytuacji zakłóceń korzystania z nieruchomości, czyli immisji. Właściciel może domagać się, tylko przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub zaniechania naruszeń albo zarówno przywrócenia stanu zgodnego z prawem jak i zaniechania naruszeń.

Nieruchomość - Przestrzenne granice prawa własności

Przestrzenne granice prawa własności reguluje:

• Prawo sąsiedzkie ► nie stanowi formalnie wyodrębnionego działu prawa cywilnego, zaś jego normy rozsiane są po różnych aktach prawnych.

• Trzon prawa sąsiedzkiego stanowią art. 143-154 Kc, które określają zasady korzystania z nieruchomości oraz regulują stosunki graniczne.

• Do prawa sąsiedzkiego zaliczają się również przepisy ustaw szczególnych normujące zasady rozgraniczenia nieruchomości sąsiednich oraz stosunki wodne.

Prawo sąsiedzkie - rodzaje immisji

Immisja

działanie właściciela nieruchomości na

własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na

gruncie sąsiedzkim

immisja pośrednia

materialną (zapach, dźwięk, cień)

niematerialną (wpływa na odczucia sąsiada np.

gromadzenie materiałów wybuchowych,

organizowanie spotkań osób uzależnionych od

środków odurzających w lokalu sąsiednim)

immisja bezpośrednia

umyślnym działaniem właściciela nieruchomości

dokonującego immisji, (np. celowe skierowanie

wody deszczowej lub nieczystości na grunt

sąsiedni).

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność - Art. 195.).

Współwłasność zwykła

(ułamkowa)

Współwłasność łączna

• każdy ze współwłaścicieli ma

swój określony ułamkiem udział;

• współwłaściciel może swoim

udziałem dowolnie rozporządzać;

• zwykły współwłaściciel może w

każdym czasie żądać zniesienia

współwłasności (z zastrzeżeniem

nielicznych wyjątków);

• współwłasność łączna jest bez

udziałowa;

• współwłaściciel łączny nie

może w ogóle dysponować

swoim prawem do przedmiotu

majątku wspólnego;

• współwłaściciel łączny nie

może żądać zniesienia

współwłasności

Wycena nieruchomości – użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste – forma specyficzna dla polskiego prawa cywilnego → kategoria pośrednia między własnością, a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Ze wszystkich pozostałych praw rzeczowych najbliżej mu do własności, a w pewnych przypadkach od własności może różnić się jedynie tym, że będzie trwać przez ściśle ograniczony okres → 99 lat, a gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania terenu na tak długi czas możliwe jest ustanowienie użytkowania na czas nie krótszy niż 40 lat. Ratio legis wprowadzenia użytkowania wieczystego była zasada panująca w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach.

• Zostało wprowadzone 14 lipca 1961 r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Konstrukcją nawiązuje luźno do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy wieczystej i charakterystycznej dla prawa feudalnego własności podzielonej.

• Obecnie prawo użytkowania wieczystego regulują: Kc w artykułach od 232 do 243; Do powstania prawa bezwzględnie koniecznym jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis tego prawa do księgi wieczystej.

Wycena nieruchomości – użytkowanie wieczyste

Uprawnienia użytkownika wieczystego :

1. korzystanie z nieruchomości

2. rozporządzanie swoim prawem użytkowania: możliwość przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na inną osobę* możliwość obciążenia tego prawa niektórymi ograniczonymi prawami

rzeczowymi – hipoteką, użytkowaniem i służebnością możliwość rozporządzenia nim w testamencie – jest prawem zbywalnym,

dziedzicznym i podlega egzekucji

* warunkiem skutecznego przeniesienia takiej własności jest wpis do księgi wieczystej, a do jej przeniesienia nie jest wymagana zgoda Skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, podlega natomiast ograniczeniom - wymóg zgody na nabycie przez cudzoziemca, ustawowe prawo pierwokupu czy ograniczenia podziału nieruchomości

Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego

1.

upływ czasu, na który została zawarta umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste - jeżeli

strony jej nie przedłużą

2.

rozwiązanie przez strony umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste

3.

konfuzja praw - "złączenie się praw„ Np: Skarb Państwa będący właścicielem gruntu nabywa od użytkownika wieczystego tego gruntu jego prawo użytkowania wieczystego. W momencie nabycia, prawo użytkowania wieczystego ulega konfuzji z prawem własności Skarbu Państwa i wygasa (nie może być on jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym tego samego gruntu).

4.

jednostronne rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego przez właściciela gruntu - w przypadku gdy wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. (np. zamiast osiedla mieszkaniowego wybudował hipermarket).


Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - 29 lipca 2005 r. O przekształcenie mogą ubiegać się:

• osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi • osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej

obejmuje prawo użytkowania wieczystego, • spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Do przekształcenia prawa konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa.

• Decyzję wydaje:

• starosta (prezydent miasta w miastach na prawach powiatu) - gdy w użytkowaniu wieczystym znajduje się nieruchomość Skarbu Państwa,

• wójt, burmistrz, prezydent miasta - gdy nieruchomość jest własnością gminy;

• zarząd powiatu - gdy nieruchomość jest własnością powiatu;

• zarząd województwa - gdy nieruchomość jest własnością województwa.

Prawa rzeczowe ograniczone Prawa rzeczowe ograniczone to prawa do określonego korzystania z cudzej rzeczy. Zaliczamy do nich:

• użytkowanie, • służebności, a wśród nich:

- służebności gruntowe, - służebności osobiste, • zastaw, • hipotekę • prawa spółdzielcze:

• spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

• spółdzielcze prawo do domku 1-rodzinnego .

Prawa rzeczowe ograniczone

charakterystyczne cechy praw rzeczowych ograniczonych:

są skuteczne wobec wszystkich (erga omnes), co wynika z tego, że są to prawa rzeczowe,

mają za przedmiot tylko rzeczy (wyjątkowo – prawa) i polegają na korzystaniu z rzeczy (z wyjątkiem zastawu i hipoteki),

W polskim prawie cywilnym katalog ograniczonych praw rzeczowych jest zamknięty, tzn. strony nie mogą skutecznie ustanowić ograniczonego prawa rzeczowego nieznanego ustawie – tzw. zasada numerus clausus (liczby zamkniętej) ograniczonych praw rzeczowych.


Ograniczone prawa rzeczowe, których jednoczesnego wykonywania nie da się pogodzić, wykonuje się w określonej przepisami kolejności:

• prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem

powstałym później (pierwszeństwo zwykłe), • prawo wpisane do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem

nie wpisanym (pierwszeństwo wieczystoksięgowe), • prawo wpisane wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem

wpisanym później (pierwszeństwo hipoteczne). • Pierwszeństwo praw rzeczowych ograniczonych może zostać

zmienione umową między uprawnionymi. • Prawa rzeczowe ograniczone mogą (dla hipoteki wpis jest – co do

zasady – konstytutywny) zostać wpisane do księgi wieczystej.

Prawo rzeczowe ograniczone może zostać zniesione umową stron


Użytkowanie (łac. ususfructus) – jedno z ograniczonych praw rzeczowych wyrażające się w obciążeniu rzeczy prawem do: • jej używania • pobierania pożytków.

Użytkowanie jest regulowane przez: • Kc (art. 252-284), • ogólne przepisy dotyczący ograniczonych praw rzeczowych - art. 244-

251).

Kodeks wyróżnia trzy odmiany użytkowania : 1. przez osoby fizyczne, 2. przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne (instytucja w praktyce

martwa) 3. "inne wypadki" (osoby prawne pozostałych rodzajów).

Prawa rzeczowe ograniczone - użytkowanie

Powstanie prawa

• Użytkowanie powstaje wyłącznie w drodze umowy stron. Stronami umowy są właściciel obciążanej nieruchomości oraz osoba, która nabywa prawo.

• Do ustanowienia użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Jednakże, jedynie oświadczenie właściciela obciążanej nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.

• Użytkowanie nieruchomości może także zostać ustanowione z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Prawo to podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, jednakże nie jest to konieczne dla ważności umowy. Użytkowania nie można natomiast nabyć przez zasiedzenie.

Wygaśniecie prawa

• Użytkowanie jest prawem niezbywalnym, ściśle związanym z osobą, na rzecz której je ustanowiono, w związku z tym wygasa ze śmiercią użytkownika, jeśli jest nim osoba fizyczna, oraz z chwilą ustania bytu osoby prawnej.

• Ponadto użytkowanie wygasa, gdy użytkownik przez okres dziesięciu lat nie wykonuje swojego prawa. Oprócz tego użytkowanie wygasa w sytuacjach, które prawo cywilne przewiduje jako podstawę wygaśnięcia innych ograniczonych praw rzeczowych.

• Jedną z przyczyn ograniczonego wykorzystywania użytkowania w stosunkach gospodarczych jest fakt, iż prawo to jest niezbywalne.

Prawa rzeczowe ograniczone. Użytkowanie, a dzierżawa

Użytkowanie w swojej treści jest w zasadzie identyczne z instytucją

dzierżawy.

dzierżawa to stosunek czysto obligacyjny (prawo zobowiązań), wiążący tylko strony umowy

dopuszcza praktycznie dowolne kształtowanie uprawnień i obowiązków stron.

użytkowanie, jako prawo rzeczowe, jest skuteczna wobec osób trzecich (erga omnes)

rozkład uprawnień i obowiązków stron stosunku użytkowania jest sztywny (strony mogą go zmieniać tylko w ściśle określonym, niewielkim zakresie)


Służebność – ograniczone prawo rzeczowe:

1. służebność gruntowa obciąża nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą,

2. służebność osobista zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej,

3. służebność przesyłu można ustanowić na rzecz przedsiębiorcy (niezależnie od tego czy jest on właścicielem jakiejkolwiek nieruchomośc)i

Służebność ogranicza możność dysponowania

obciążoną nieruchomością przez jej właściciela.


Służebność gruntowa

Art. 285-295 KC - Obciążenie jednej nieruchomości (obciążonej, służebnej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega: bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym

zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności

dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać

określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

• Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części.

• Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

• Uprawnionym (posiadaczem służebności) jest każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej.

Przykłady: dojazd do nieruchomości (tzw. droga konieczna), prawo przejścia, przejazdu, przepędu bydła, korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb (wyrok SN – Wigierski Park Narodowy – potwierdzenie prawa włościan nadanego ukazem carskim z 1869r., mimo ustawy prawo wodne nacjonalizującej jeziora), służebność widoku z okien lub światła, pobierania ściółki z cudzego lasu, prawo oparcia budynku o budynek sąsiada, ograniczenie wysokości zabudowy.

Służebności czynne i bierne:

służebność czynna (pozytywna) polega na uprawnieniu właściciela jednej nieruchomości do ograniczonego korzystania z nieruchomości innego właściciela np. przegon bydła, wypas bydła, pobieranie ściółki, wody, owoców, wydobywania kruszywa, korzystanie z cudzych urządzeń energetycznych, kanalizacyjnych etc.

służebność bierna (negatywna) polega na obowiązku niewykonywania przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych uprawnień, wchodzących w zakres tego prawa np. zakaz wycinki drzew, wznoszenia ogrodzenia lub budynku ponad określoną wysokość, zakaz wybicia okien na stronę sąsiada, zakaz uprawy określonych roślin lub sadzenia określonych drzew (uczulenie), zaniechanie dokonywania pogłębienia rowu melioracyjnego, które obniżyłoby poziom wody w studni sąsiada.


Służebność osobista

• Art. 296-305 KC - Obciążenie nieruchomości tylko na rzecz osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Wygasa najpóźniej za śmiercią uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i małżonkowi, uprawniony może przyjąć do wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci, prawo do współzamieszkiwania może dotyczyć innych osób przyjętych jako domowników np. gosposi), nie można jej nabyć przez zasiedzenie, może być wyjątkowo zamieniona na rentę (wkład do spółdzielni produkcyjnej).

• Służebność osobista w przeciwieństwie do gruntowej jest nie zbywalna i nie podlega dziedziczeniu!!!

• Nie można ustanowić służebności osobistej na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego (wtedy np. „umowa o przeżycie”, „umowa o dożywocie”, nie jest to „umowa o opiekę”).

Przykłady: prawo dożywotniego zamieszkiwania, również zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru, droga dojazdowa - ale uprawnioną jest określona osoba fizyczna.


Służebność przesyłu

Jest to prawo polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. W szczególności może przeprowadzić:

• linię energetyczną, • wodociągową, • kanalizacyjną

przez obciążoną nieruchomość, ma też prawo do dokonywania remontów, usuwania awarii tych urządzeń.

Rzeczy, których dotyczy służebność przesyłu, to obszerna grupa urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej i podobnych.


Powstanie służebności

Służebność można nabyć na podstawie:

• Umowy- jest ona najczęstszym sposobem powstania służebność, jej stronami są właściciel nieruchomości, która ma zostać obciążona oraz właścicielem nieruchomości władnącej. Prawo służebności ujawnia się w księdze wieczystej ale nie jest to konieczne do ważności umowy;

• Orzeczenia sądowego - przykładowo orzeczenie sądu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej;

• zasiedzenia - zasiedzenie służebności dotyczy tylko służebności gruntowej. Koniecznym jest upływ 20 lat w razie nabycia posiadania służebności w dobrej wierze i 30 lat w razie nabycia jej posiadania w złej wierze.;

• Decyzji administracyjnej - w obowiązującym stanie prawnym mogą to być jedynie decyzje wywłaszczeniowe na cele użyteczności publicznej.

Wygaśnięcie służebności

Służebność wygasa w szczególności na skutek: • upływu terminu określonego w umowie, • zrzeczenia się jej przez uprawnionego, • niewykonywania jej przez lat 10, • zniesienia służebności prawomocnym orzeczeniem sądu.

Służebność mieszkania, a dożywocie

Służebność mieszkania:

• Istotą tej służebności jest zapewnienie przez właściciela lokalu mieszkalnego prawa do zamieszkiwania i korzystania z określonych części lub całości lokalu mieszkalnego bez ponoszenia żadnych dodatkowych kosztów - w tym również kosztów mediów zainstalowanych w przedmiotowym lokalu. Zakres służebności mieszkania zezwala uprawnionemu na korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Stronom wolno umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwała jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi, a ponadto, że uprawniony może przekazać część przysługujących mu uprawnień do wykonywania służebności mieszkania małżonka i dzieci małoletnie (lub inne osoby pozostające na jego utrzymaniu) przez to, że przyjmie je na mieszkanie.

• Uprawniony do służebności może zrzec się swojego prawa.

• Natomiast właściciel obciążony taką służebnością może domagać się zamiany jej na rentę tylko w przypadku gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Prawo zamiany na rentę nie przysługuje więc osobie uprawnionej do służebności.

Umowa o dożywocie:

• Umowa ta polega na tym, że zbywca nieruchomości (dożywotnik) przenosi na rzecz nabywcy własność nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy lub także osobom mu bliskim dożywotniego utrzymania. Zakres służebności dożywocia w art. 908 kc reguluje podstawowe obowiązki jakie przyjmuje na siebie zobowiązany. W braku odmiennej umowy powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Strony w umowie dożywocia mogą jednak ustanowić inny katalog uprawnień i obowiązków.

• Prawo dożywocia podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.

• Z chwilą podpisania umowy o dożywocie zobowiązany staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości i może nią rozporządzać jak właściciel. W przypadku zbycia nieruchomości dożywotnik ma prawo domagać się zamiany przysługującego mu prawa na rentę.


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – ograniczone prawo rzeczowe będące jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych.

Regulacja prawna - Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo to nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało ustanowione.


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Podstawowe uprawnienia (Uprawnionym do lokalu jest członek spółdzielni mieszkaniowej):

1. prawo do korzystania z lokalu,

2. prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu;

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym → przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie, obciążyć hipoteką. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Z prawem do lokalu związany jest obowiązek wnoszenia do spółdzielni tzw. opłat eksploatacyjnych oraz obowiązek świadczeń na wkład budowlany oraz obowiązek uzupełniania wkładu budowlanego.

W przypadku gdy uprawniony dopuszcza się długotrwałych zaległości z zapłatą opłat lub rażąco bądź uporczywie wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, spółdzielnia mieszkaniowa może żądać, aby sąd nakazał sprzedaż jego lokalu w drodze licytacji.

Wygaśnięcie prawa

• Wygaśnięcie prawa może nastąpić z tych samych przyczyn co innych ograniczonych praw rzeczowych, przykładowo zrzeczenia się prawa przez uprawnionego.

Przekształcenie prawa do lokalu w prawo własności lokalu

• Na pisemne żądanie uprawnionego po dokonaniu określonych czynności spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć z uprawnionym umowę o przeniesienie własności lokalu (wykup lokalu).

Odrębna własność lokali

Ustanowienie odrębnej własności lokalu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

W przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy którym jesteśmy tylko uprawnionymi do posiadania danego mieszkania czy lokalu użytkowego, w przypadku jego odrębnej własności jesteśmy rzeczywistymi jego właścicielami, wraz z prawami z nim związanymi: prawem do gruntu pod budynkiem oraz wszelkich części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali.


ZASTAW → Jest zabezpieczeniem wierzytelności, którego przedmiotem są jedynie:

- rzeczy ruchome

- niektóre prawa zbywalne:

• wierzytelność

• obligacje

• akcje

Wraz z zaspokojeniem wierzyciela zastaw upada (jest więc prawem akcesoryjnym→ jego istnienie jest zależne od istnienia wierzytelności).


Odróżnia się zastaw:

- umowny, do ustanowienia którego potrzebna jest umowa między właścicielem ,a wierzycielem oraz, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wydanie rzeczy Wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły; - ustawowy, powstający na mocy szczególnego przepisu ustawy,

(np. posiadacz gruntu może zająć cudze zwierzę, które wyrządziło szkodę na gruncie, jeżeli zastaw jest potrzebny dla zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody (art.432 1 KC); - rejestrowy do ustanowienia, którego potrzebna jest umowa między osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu, zwanym zastawcą a wierzycielem zwanym zastawiennikiem oraz wpis do rejestru zastawców.


Hipoteka → jest sposobem zabezpieczenia określonej wierzytelności pieniężnej przez obciążenie nieruchomości ze skutkiem przeciwko każdoczesnemu właścicielowi i z pierwszeństwem przez wierzycielami osobistymi właściciela.

Przedmiotem hipoteki może być: • nieruchomość (gruntowa, budynkowa i lokalowa)

• prawo użytkowania wieczystego gruntu (obejmuje wtedy również budynki i inne urządzenia na gruncie)

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

• wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat).


Dla hipoteki charakterystycznych jest kilka zasad, w których najbardziej istotne są:

zasada oznaczoności → (hipoteką można zabezpieczyć jedynie wierzytelność pieniężną o ściśle sprecyzowanej wysokości)

zasada wpisu → (powstanie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej, co nie jest możliwe jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej)

zasada szczegółowości → (hipoteką można obciążyć jedynie oznaczoną, konkretną nieruchomość wchodzącą w skład majątku dłużnika). Hipoteka obciąża nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, przynależnościami i pewnymi pożytkami cywilnymi


Powstanie hipoteki → może być ustanowiona:

• w drodze czynności prawnej

• na podstawie orzeczenia sądu,

• decyzji odpowiedniego organu podatkowego – Urzędu Skarbowego, ZUS, KRUS (w tym także w formie doręczonej decyzji nie ostatecznej).

Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej – wpis ten ma więc charakter konstytutywny. Hipotekę ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej.

Hipoteka umowna/ zwykła

• Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki złożone w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku (tzw. hipoteka bankowa) lub SKOK-u, to wymogi prawne zostały złagodzone – wystarcza oświadczenie złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

• Rygor formy nie dotyczy oświadczenia składanego przez drugą stronę (wierzyciela hipotecznego).

• wierzyciel może uzyskać zabezpieczenie swojej wierzytelności równocześnie od dłużnika osobistego i rzeczowego, którzy mogą być jednym, ale mogą być również odmiennymi podmiotami (np. jedna osoba zaciąga dług, a druga udziela zabezpieczenia spłaty tego długu na własnej nieruchomości, albo nieruchomość obciążona hipotecznie jest zbywana)

Prawa rzeczowe ograniczone. Szczególne postacie hipoteki

hipoteka łączna

Hipoteka kaucyjna

Hipoteka przymusowa


Hipoteka łączna • Hipoteka, która obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że

wierzyciel może żądać zaspokojenia się z dowolnej nieruchomości spośród obciążonych, wedle własnego wyboru.

• Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej ilości osób. Dzięki szerokiemu uprzywilejowaniu interesów wierzyciela, ten rodzaj hipoteki umożliwia uzyskanie zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przekraczającej wartość zabezpieczonej wierzytelności. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną bądź przymusową – po spełnieniu wymagań przewidzianych dla tych odmian hipoteki. Hipoteka łączna może powstać również na skutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wówczas wszystkie nowo powstałe nieruchomości.


Hipoteka kaucyjna

Hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznacza się sumę pieniężną, do wysokości której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.

Począwszy od dnia 23 lutego 2011 r. nie można ustanowić hipoteki kaucyjnej, co nie zmienia faktu, że hipoteki kaucyjne ustanowione przed tą datą dalej widnieją w działach IV Ksiąg wieczystych do czasu ich wykreślenia.

Obecnie nie ma wymogu aby hipoteka zabezpieczała jedną, ściśle określoną, rzeczywiście istniejąca wierzytelność, od którego to wymogu hipoteka kaucyjna stanowiła wyjątek. Z tego powodu przepisy regulujące hipotekę kaucyjną zostały uchylone jako zbędne.


Hipoteka przymusowa → powstaje, gdy wierzyciel na podstawie tytułu wykonawczego żąda zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości dłużnika. Hipoteka taka jest ustanawiana bez zgody właściciela nieruchomości. (przysługuje skarbowi państwa i jednostce samorządu terytorialnego, ZUS).

Hipoteka przymusowa może być także ustanowiona na podstawie:

• Postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia

• Tytułu wykonawczego

• Postanowienia prokuratora

• Ostatecznej decyzji administracyjnej

• Tymczasowego zarządzenia sądu.


Wygaśnięcie hipoteki

• Hipoteka co do zasady wygasa z chwilą wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności– jako prawo akcesoryjne, hipoteka nie może istnieć jeżeli wygasła wierzytelność, którą zabezpiecza.

• Hipoteka wygasa, jeśli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się jednocześnie uprawnienia do odebrania jej z powrotem. Do wniosku o wykreślenie takiej hipoteki z księgi wieczystej należy dołączyć prawomocne postanowienie sądu o zezwoleniu na złożenie kwoty do depozytu, dowód wpłaty kwoty do depozytu oraz oświadczenie o zrzeczeniu się uprawnienia do jej odebrania.

• W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej (np. omyłkowego), hipoteka wygasa po upływie 10 lat.


Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości

• W przypadku, gdy dłużnik nie wykonał swojego zobowiązania, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego → zatem wierzyciel hipoteczny nie może sam sprzedać lub przejąć nieruchomości obciążonej hipoteką.

• W celu uzyskania swojej należności wierzyciel musi złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z tytułem wykonawczym do Komornika. Podstawowym sposobem uzyskania tytułu wykonawczego jest wniesienie do sądu pozwu przeciwko właścicielowi nieruchomości. Prawomocny wyrok sądu będzie stanowił tytuł egzekucyjny, który sąd na wniosek wierzyciela zaopatrzy w klauzulę wykonalności tworząc tytuł wykonawczy.

Odwrócona hipoteka

Odwrócona hipoteka (reverse mortgage)

• Jest to produkt bankowy adresowany do osób w wieku powyżej 60 lat, którzy mają własnościowe mieszkanie (dom) lub własnościowe prawo do mieszkania spółdzielczego i umożliwia uwolnienie kapitału zamrożonego w posiadanej nieruchomości. Jej wysokość zależna jest od wartości nieruchomości, płci i wieku kredytobiorcy oraz formy wypłaty należności.

• Osoba, która korzysta z tego kredytu, otrzymuje comiesięczne raty lub jednorazową wypłatę od banku. Po śmierci tej osoby bank przejmuje nieruchomość i sprzedaje ją po aktualnej cenie rynkowej. Różnica pomiędzy wypłaconymi ratami (raty są powiększane o odsetki) a wartością sprzedanej nieruchomości przypada spadkobiercom.

Hipoteka dożywotnia (ang. Lifetime mortgage )

• bank pod hipotekę udziela dożywotniego kredytu. Odsetki są bądź z góry dyskontowane, bądź sukcesywnie naliczane powiększają zadłużenie. Kapitał może być zainwestowany np. w obligacje, fundusz powierniczy itp. i przynosić właścicielowi stały dochód, a jednocześnie być ewentualnym dodatkowym zabezpieczeniem kredytu

• Po śmierci właściciela nieruchomość jest sprzedawana, a uzyskana kwota reguluje zobowiązanie. Jeśli po spłacie kredytu pozostaną wolne środki, przekazywane są spadkobiercom.

Przeniesienie własności (ang. Home reversion)

• polega na przekazaniu, w zamian za jednorazową wypłatę, bądź za dożywotnią rentę, albo za oba te świadczenia, praw własności do całości bądź części nieruchomości z jednoczesnym udzieleniem dotychczasowemu właścicielowi dożywotniej (zwykle bezpłatnej) dzierżawy. Takie rozwiązanie jest nieco podobne do umowy o dożywocie.


• najem - umowa cywilna nazwana, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (na czas oznaczony bądź nie), a najemca ma płacić wynajmującemu czynsz oznaczony w pieniądzach lub w innego rodzaju świadczeniach.

• dzierżawa - umowa nazwana, dwustronnie zobowiązująca, wzajemna oraz konsensualna. Na jej podstawie wydzierżawiający ma obowiązek oddać dzierżawcy rzecz do używania oraz do pobierania z niej pożytków (przez czas oznaczony bądź nie), podczas gdy dzierżawca ma obowiązek płacić mu czynsz. Umowa ta nie przenosi własność, ale udostępnia innej osobie prawo lub rzeczy.

• użyczenie - zezwolenie biorącemu na bezpłatne korzystanie z oddanej mu rzeczy (przez czas oznaczony bądź nie).

• darowizna - umowa, na podstawie której darczyńca ma obowiązek do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Przedmiot darowizny może stanowić każda rzecz posiadająca jakąś wartość (np. pieniądze, dzieła sztuki bądź nieruchomości).

• renta - zobowiązanie względem innej osoby do określonych świadczeń okresowych.

• dożywocie - umowa cywilnoprawna, na podstawie której jedna strona zobowiązuje się do zapewnienia drugiej utrzymania dożywotniego w zamian za przeniesienie przez drugą stronę własności nieruchomości.

• Inne prawa zobowiązaniowe dotyczące nieruchomości – leasing, wkład niepieniężny do spółki (aport) itp

Umowy pokrewne - Najem, dzierżawa, użyczenie

Najem Dzierżawa Użyczenie

•Umowa odpłatna

•Umowa odpłatna

Umowa nieodpłatna

•Czas umowy dowolny →

określony w umowie przez

strony



strony



strony

Dzierżawione mogą być

także prawa (np. prawo do

użytkowania wieczystego).

uprawniony do pobierania

pożytków z przedmiotu

dzierżawy


Umowa najmu lokalu mieszkalnego • Szczególna umowa najmu dotycząca lokalu służącego najemcy do

zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jego i jego rodziny. Najem lokalu mieszkalnego podlega przepisom ogólnym Kc. dotyczącym najmu (art. 659-679), a także przepisom szczególnym Kc. dotyczącego najmu lokali (art. 680-692).

• Dodatkowo, umowa najmu lokalu mieszkalnego musi spełniać zasady określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz.266 ze zm.)

Umowy pokrewne • Najem od dzierżawy różni się zakresem uprawnień najemcy, który

może tylko używać rzeczy, podczas gdy dzierżawcy przysługuje ponadto prawo pobierania przynoszących przez rzecz pożytków (plonów, zysków). Dzierżawę od najmu rozróżnia także zakres przedmiotowy umowy. Dzierżawione mogą być także prawa (np. prawo do użytkowania wieczystego).

• Najem i użyczenie odróżnia odpłatność, gdyż umowa najmu jest zawsze odpłatna, a użyczenie jest umową nieodpłatną.

Prawa zobowiązaniowe Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać co najmniej następujące elementy:

• data i miejsce zawarcia umowy

• strony umowy (najemcę/najemców i wynajmującego/wynajmujących)

• opis przedmiotu najmu (lokalu mieszkalnego)

• określenie czynszu najmu i sposobu jego opłacania

• zapisy dotyczące innych kosztów związanych z lokalem

• zapisy dotyczące kaucji

• prawa i obowiązki stron

• okres obowiązywania umowy i określenie, czy umowa została zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony

• zapisy dotyczące rozwiązania umowy najmu i zwrotu przedmiotu najmu

• inne zapisy m.in. określające np. sąd właściwy.

Charakterystyka wybranych praw do nieruchomości PRAWA RZECZOWE

Nazwa Główne przepisy

określające treść prawa

Zakres podstawowych

uprawnień

Źródła głównych ograniczeń

Własność nieruchomości

gruntowej

Kodeks cywilny Art. 140. - Korzystanie pełne,

- Pobieranie pożytków i innych

dochodów,

- Rozporządzanie.

- Zasady współżycia

społecznego,

- Ustawy (przepisy szczególne)


budynkowej

Kodeks cywilny Art. 140.

- Korzystanie pełne,

-Pobieranie pożytków i innych

dochodów,

-Rozporządzanie.


społecznego,


- Umowa użytkowania

wieczystego gruntu (termin,

cel, odpłatność).


lokalowej

Kodeks cywilny Art. 140 oraz

ustawa z dnia 25.06. 1994r.

własności lokali

- Korzystanie pełne z lokalu i

współ korzystanie z

nieruchomości wspólnej,

- Pobieranie pożytków i innych

dochodów,

- Rozporządzanie.

-Zasady współżycia

społecznego,


- Współwłasność

nieruchomości wspólnej,

-oraz w przypadku

nieruchomości budynkowej

umowa użytkowania


cel, odpłatność)

Użytkowanie wieczyste Kodeks cywilny Art. 233, 235

i 238 oraz ustawa z dnia

21.08. 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami.

- Korzystanie pełne zgodnie z

celem,

-Pobieranie pożytków i innych

dochodów,

-Rozporządzanie.


społecznego,


Umowa użytkowania,


cel, odpłatność).

OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE

Nazwa Główne przepisy

określające treść prawa

Zakres podstawowych

uprawnień


Użytkowanie Kodeks cywilny Art.

252, 256, 259.

- Pobieranie pożytków i

innych dochodów,

- Rozporządzanie

częściowe.

-Używanie (korzystanie),

Umowa,

Zasady prawidłowej

gospodarki,

Ustawy (przepisy szczególne)


czynna

Kodeks cywilny Art. 285. Korzystanie,

Rozporządzanie wraz z

nieruchomością władnącą.

Umowa

Ustawy (przepisy

szczegółowe

Cel zwiększenie użyteczności

nieruchomości władnącej


bierna

Kodeks cywilny Art. 285.

Ograniczenia w korzystaniu

Rozporządzenie wraz z

nieruchomością władnącą

Umowa

Ustawy (przepisy

szczegółowe

Cel zwiększenie użyteczności

nieruchomości władnącej

Służebność osobista Kodeks cywilny Art. 296.

Korzystanie

Umowa

Ustawy (przepisy szczególne)

Służebność przesyłu

Kodeks cywilny Art. 305

Korzystanie Umowa

Zasady współżycia

społecznego i zwyczaje

Ograniczone prawa rzeczowe

Nazwa Główne przepisy określające

treść prawa

Zakres podstawowych

uprawnień


Spółdzielcze

własnościowe prawo

do lokalu

Kodeks Cywilny Art.

244 (zm. w 2004r.),

Ustawa z dnia 16

września 1982r. prawo

spółdzielcze art. 213 §1

oraz ustawa dnia 15

grudnia 2000r. o

spółdzielniach

mieszkaniowych

Korzystanie

Pobieranie pożytków i

innych dochodów

Rozporządzanie

Ustawy

Statut Spółdzielni

Hipoteka Ustawa z dnia 6 lipca

1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece

Dochodzenie

zaspokojenia

wierzytelności

Ustawy

Umowa

Zastaw Kodeks Cywilny

Art.306-326

Ekspektatywa odrębnej

Własności lokalu

Ustawy

Umowa



treść prawa

Zakres podstawowych

uprawnień


Najem Kodeks cywilny Art. 659 § 1. Używanie (korzystanie

Dokonywanie ulepszeń

Umowa

Ustawy

Dzierżawa Kodeks cywilny Art. 693 § 1. Używanie (korzystanie


Pobieranie pożytków

Umowa

Ustawy

Prawo dzierżawy i najmu

z opcją kupna Art. 38a Ustawy z dnia 19

października 1991 r. o

gospodarowaniu

nieruchomościami rolnymi

Skarbu Państwa.

Używanie (korzystanie



Umowa

Ustawy

Prawo najmu lub

dzierżawy z opcją

podnajmu lub

poddzierżawy

Kodeks cywilny Art. 698 § 1 Używanie (korzystanie



Prawo poddzierżawy

Umowa

Ustawy

Leasing Kodeks cywilny Art. 709 Używanie (korzystanie


Umowa

Ustawy



treść prawa

Zakres podstawowych

uprawnień


Użyczenie Kodeks cywilny Art. 710-

719.

-Używanie (bezpłatne)

Umowa

Ustawy

Dożywocie Kodeks cywilny Art. 908-

916.

-Używanie (korzystanie)

Umowa

Ustawy

Prawo korzystania z

budynku lub z

pomieszczenia

mieszkalnego – time

sharing

Art. 1.1. Ustawa z dnia 13

lipca 2000 r. o ochronie

nabywców prawa

korzystania z budynku lub

pomieszczenia

mieszkalnego w

oznaczonym czasie w

każdym

-Używanie (korzystanie)

-Pobieranie pożytków

Umowa

Ustawy

Inne (nie nazwane) Kodeks Cywilny Ustawy

Wartość w rozumieniu nauk ekonomicznych

Wartość jedna z podstawowych kategorii aksjologii, która określa wszystko co jest pożądane, godne i cenne dla jednostki; to co stanowi cel dążeń ludzkich.

Kategorie definicji wartości: 1. Psychologiczne cele każdego człowieka, jego przeżycia, które są zgodne z jego przekonaniami, samooceną lub oceną

innych ludzi.

2. Socjologiczne wartości wyznawane przez jednostkę, jej cele, które są ogólnie zgodne i akceptowalne przez społeczeństwo

3. Kulturowe mówią o wartości jako o pożądanych dobrach, sądach i przekonaniach, które postrzegane są jako kryterium określające zachowanie jednostki wśród grupy.

Wartość w ekonomii to cecha, która jest podstawą wyceny i wymiany dobra. Do dziś estetycy i etycy toczą spór o to, czy wartość jest czymś, co należy przypisywać przedmiotowi subiektywnie, czy obiektywnie.

• Obiektywiści twierdzą, że wartość przedmiotu to cecha niezależna od jego oceny subiektywnej przez dany podmiot i określony punkt widzenia.

• Subiektywiści określają wartość przedmiotu jako cechę nadaną przez podmiot.

Dla pasjonatów: Zadora H., Wartość w naukach ekonomicznych, Wydawnictwo Politechniki Śląskiej, Gliwice 2004

Wycena nieruchomości

Wartość subiektywna i obiektywna nieruchomości

• Wartość subiektywna – to wartość określana przez stronę transakcji kupna – sprzedaży z uwzględnieniem jej indywidualnych preferencji (przykład: wyeliminowanie z rynku konkurencji, pozbycie się uciążliwego sąsiada)

• Wartość obiektywna – wartość zweryfikowana przez rynek. Podstawą wyceny są ceny rynkowe

porównywalnych obiektów.

.

• Oszacowana w sposób subiektywny lub obiektywny wycena służy jako cena wyjściowa do ustalenia rzeczywistej ceny zakupu. Nie jest ona znana do momentu samej transakcji.

• Cena po jakiej zostanie dokonana transakcja kupna – sprzedaży jest wynikiem negocjacji między kupującym – sprzedającym czyli wynikiem zderzenia ceny subiektywnej z obiektywnymi przesłankami wyceny.

Nie istnieje jedna, prawidłowa cena nieruchomości- jest ona warta tyle ile jest skłonny zapłacić za nią

konkretny kontrahent

Wycena nieruchomości. Kiedy i dlaczego jest niezbędna

Główne kierunki w teorii wyceny

• Absolutystyczny (jedynym kryterium wyceny jest zdolność do

przynoszenia dochodu – wartość dochodowa

• Relatywistyczny (każdy obiekt majątkowy ma wiele wartości, w

zależności od celu wyceny i stopnia zróżnicowania interesów stron

zaangażowanych w transakcję)

• Mieszany (dopuszczalne różnorodne metody wyceny przy czym

teza, że słuszna jest jedynie wycena rynkowa jest dominująca).

Wycena nieruchomości – kiedy i dlaczego jest niezbędna

Szacowanie wartości nieruchomości – różne cele:

• Bankowe - zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy;

• Stała lub czasowa zmiana właściciela (transakcje kupna – sprzedaży, leasingu, uwłaszczenie);

• Przekształcenia rzeczowo – prawne nieruchomości i zmiany jej przeznaczenia (odrolnienie, wywłaszczenie);

• Ubezpieczenie nieruchomości;

• Wycena powszechna do podatków i opłat na poziomie lokalnym i krajowym (określenie wielkości opodatkowania);

• Spadkowe (np. podział majątku w przypadku dziedziczenia);

• Odszkodowawcze;

• Aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste gruntów;

• Doradztwo inwestycyjne;

• Ustalenia stawek czynszu najmu;

• Potrzeby sprawozdawczo – bilansowe;

• Inne (np. określenie wartości udziałów).

Wycena nieruchomości. Rodzaje wartości

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej; 2) określenia wartości odtworzeniowej; 3) ustalenia wartości katastralnej; 4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości.


Wartość rynkowa

W potocznym rozumieniu ►cena, jaką nabywca jest w stanie zapłacić za

nieruchomość. Prawna definicja wartości rynkowej nieruchomości jest zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce

nieruchomościami.

Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być

przedmiotem obrotu rynkowego.


Wartość odtworzeniowa nieruchomości

jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Jest określana, gdy: • wycena dotyczy nieruchomości nie występujących na rynku. • gdy wartość ma oparcie w przepisach szczególnych, np. w przepisach

regulujących obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych,

• przy określaniu wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.


Wartość odtworzeniowa

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych.

Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach.

Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji.

Algorytm:

Wo = Wb + Wg = (Ko – SzKo) + Kzgr

gdzie: • Wb – wartość części składowych gruntu, • Wg – wartość gruntu, • Ko – koszt odtworzenia części składowych gruntu, • SzKo – zużycie części składowych gruntu, • Kzgr – koszt zakupu gruntu.

Przy wyliczeniu kosztów odtworzenia należy uwzględniać te same technologie, jakie stosowano przy wznoszeniu części składowych zaś koszty zastąpienia wylicza się przy zachowaniu dotychczasowych funkcji i zastosowaniu aktualnych technologii.

Wycena nieruchomości. Rodzaje wartości. Wartości nierynkowe nieruchomości

Wartość odtworzeniowa – jest równa kosztom odtworzenia nieruchomości, czyli kosztom zakupu gruntu i odtworzenia jego części składowych, pomniejszonym o wartość jej zużycia. Wartość tą określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy.

Wartość katastralna – jest to wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości i jest ona zbliżona do wartości rynkowej w stopniu na jaki pozwalają metody masowej wyceny. Wartość tą ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania wartości katastralnej reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Wartość bankowo-hipoteczna – oznacza wartość nieruchomości określoną w drodze ostrożnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości przy uwzględnieniu długoterminowych cech nieruchomości, normalnych warunków rynkowych i warunków na rynku lokalnym, obecnego użytkowania oraz odpowiednich alternatywnych możliwości użytkowania nieruchomości.

Wartość ubezpieczeniowa – jest to kwota pieniężna określona przez rzeczoznawcę majątkowego dla przedmiotu ubezpieczenia, oznaczająca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn podanych w umowie ubezpieczeniowej.

Wartość indywidualna – zwana również inwestycyjną, jest to wartość określana dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.

Wartość godziwa – jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów może być wymieniony na zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami.

Wartość dla wymuszonej sprzedaży – jest to kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży

Wycena nieruchomości na potrzeby gospodarki nieruchomościami (sensu stricte)

Określenie wartości nieruchomości konieczne jest dla następujących procedur:

a. dla ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości,

b. dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,

c. dla ustalenia wysokości opłat za korzystanie z nieruchomości,

d. dla ustalenia wysokości odszkodowania za grunty, które przeszły na własność gminy,

e. dla ustalenia pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego,

f. dla ustalaniu opłaty przy oddawaniu nieruchomości w zarząd trwały

Wycena nieruchomości – przedmiot wyceny z punktu widzenia prawa

Przedmiot wyceny Wyszczególnienie

• Prawa rzeczowe do nieruchomości

• Wybrane ograniczone prawa rzeczowe

Własność


Służebność

Użytkowanie

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

• Szkody Straty

Utracone pożytki

• Nakłady Dotyczy przypadku gdy użytkownik zależny ponosi nakłady na nieruchomość

Zestawienie cech nieruchomości

Podstawowe cechy nieruchomości jako dobra :

Cechy fizyczne:

• stałość w miejscu,

• Niepodzielność

• różnorodność,

• Trwałość.

Cechy ekonomiczne:

• rzadkość (deficytowość),

• lokalizacja,

• współzależność,

• duża kapitałochłonność

Cechy instytucjonalne i

prawne :

• zestaw regulacji prawnych dotyczących praw władania, sposobów gospodarowania,

• instytucje zajmujące się zawodowo obsługą rynku nieruchomości (stowarzyszenia właścicieli nieruchomości, rzeczoznawców, pośredników czy zarządców).

Podstawowe funkcje nieruchomości w gospodarce:

obiekt rynkowy – przedmiot obrotu

obiekt inwestowania i lokaty kapitału

obiekt użytkowania obiekt zarządzania

obiekt dochodowy Wkład niepieniężny

(aport) do spółki handlowej

obiekt fiskalny obiekt prawny

obiekt kredytowania i zabezpieczenia

zaciągniętego kredytu

Podział rynku nieruchomości dla potrzeb wyceny

Ze względu na zasięg przestrzenny:

- Lokalny

- Regionalny

- Krajowy

- Międzynarodowy

Ze względu na przedmiot obrotu:

- Mieszkaniowy

- Rekreacyjny

- Przemysłowy

- Komercyjny

- Rolny, leśny

- Specjalnego przeznaczenia

Ze względu na charakter transakcji:

- Pierwotny

- Wtórny

Ze względu na kryterium własności

- Rynek lokat

- Rynek najmu i dzierżawy

Rodzaje nieruchomości w polskim systemie prawnym Kodeks cywilny nie definiuje wprost jednego pojęcia nieruchomości lecz wskazuje na trzy jej rodzaje. Nieruchomości dzielimy na:

nieruchomości gruntowe "nieruchomościami są

części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot

własności (grunty),..."

nieruchomości budynkowe

"... budynki trwale z gruntem związane...,

jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią

odrębny od gruntu przedmiot własności."

części budynków (określane jako

nieruchomości lokalowe) – "... części budynków,

jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią

odrębny od gruntu przedmiot własności."

Kodeks cywilny wyróżnia grunty rolne i nierolnicze.

• Grunty rolne – grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej (w tym sadowniczej i ogrodniczej) oraz zwierzęcej (w tym rybnej) → są to pola uprawne, pastwiska, łąki, ogródki przydomowe, sady i szkółki drzew owocowych, trwałe plantacje (np. chmielu, wikliny, winnice itp.). Także grunty:

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,

• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,

• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,

• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,

• pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,

• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa,

• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,

• torfowisk i oczek wodnych,

• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

• Grunty nierolnicze – grunty, które nie są gruntami rolnymi.

• Do użytków rolnych nie wlicza się terenów leśnych, szkółek leśnych ani wód śródlądowych

Nieruchomość leśna

Nieruchomość leśna – Ustawa o lasach (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59 ze zm.), art. 3.

Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:

o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:

• przeznaczony do produkcji leśnej,

• stanowiący rezerwat przyrody,

• wchodzący w skład parku narodowego,

• wpisany do rejestru zabytków;

związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Nieruchomość - grunt

Powierzchnia użytków rolnych w Polsce – 18,87 mln ha (2011), co stanowi 60,3% ogólnej powierzchni kraju.

• Użytkowanie ziemi w Polsce według danych z roku 2011:

• użytki rolne 60,3%

• Grunty orne 44,5% • łąki 7,3% • pastwiska 5,2% • sady 0,9% • nieużytki 1,5%

• lasy 30,6%

• Główne obszary rolnicze w Polsce:

Wyżyna Lubelska, Wyżyna Sandomierska, Równina Wrocławska, Nizina Wielkopolska, Kujawy, Żuławy Wiślane, Nizina Szczecińska.

http://pl.wikipedia.org/wiki/Wy%C5%BCyna_Lubelska

Nieruchomość budynkowa

Nieruchomość budynkowa - cd

Obowiązki użytkownika wieczystego:

• Nie może zbyć prawa własności budynku, nie zbywając zarazem prawa użytkowania wieczystego.

• Nie może po wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego zatrzymać sobie prawa własności budynku (niezależnie od tego, czy budynek ten został przez niego wzniesiony, czy też nie).

• W przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu na inną osobę użytkownik wieczysty musi przenieść również na tę osobę własność budynku.

Nieruchomość lokalowa

Nieruchomość lokalowa (lokal wyodrębniony) – nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub budynkowej), w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Źródła prawne

• Możliwość wydzielenia nieruchomości lokalowej konstytuuje kc w art. 46 § 1 kc, który mówi, iż nieruchomością może być także m. in. część budynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. W tym przypadku takimi przepisami szczególnymi jest ustawa o własności lokali. W art. 2 ust. 1 uwl ustawodawca zdecydował, że odrębną nieruchomością lokalową może być tylko samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu. Oznacza to, iż lokal musi spełniać odpowiednie wymogi samodzielności, potwierdzone przez odpowiedni organ administracji publicznej ( starostę) zaświadczeniem o samodzielności lokalu (art. 2 ust. 3 uwl).

Nieruchomość lokalowa

Wymagania samodzielności lokalu (w rozumieniu ustawy o własności lokali):

• lokal składa się z izby lub zespołu izb położonych w obrębie budynku;

• wydzielony musi zostać trwałymi ścianami;

• pomieszczenia wchodzące w skład lokalu muszą spełniać wymogi dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (według odrębnych przepisów);

• pomieszczenia wchodzące w skład lokalu wraz z ewentualnymi pomieszczeniami pomocniczymi muszą służyć zaspokajaniu określonych potrzeb:

• mieszkaniowych, • innych niż mieszkaniowe.

• Ustawodawca dopuszcza również możliwość, aby do lokalu przynależały (jako części składowe lokalu), pomieszczenia przynależne położone poza lokalem lub nawet poza budynkiem. Jedynym warunkiem jest, aby takie pomieszczenie przynależne znajdowało się w granicach nieruchomości (gruntowej, na której położony jest samodzielny lokal), art. 2 ust. 4 uwl.

Nieruchomość lokalowa - rodzaje

Lokale mieszkalne

• Najbardziej rozpowszechnionymi nieruchomościami lokalowymi są mieszkania. Lokale takie muszą spełniać wszystkie wymogi stawiane przez przepisy odrębne dla mieszkań, co w praktyce oznacza, że często mieszkania w starych budynkach, mimo że użytkowane od lat do chwili obecnej jako mieszkania, nie spełniają obecnie obowiązujących kryteriów i nie mogą zostać z tego powodu wydzielone jako nieruchomości lokalowe, bez znacznych nakładów inwestycyjnych na przebudowę. Do mieszkań przynależeć może: komórka lokatorska, garaż, strych.

Lokale użytkowe

• W budynkach obok mieszkań mogą występować lokale użytkowe, przeznaczone pod określoną działalność usługową, handlową itp.. Takie lokale również mogą zostać wydzielone jako nieruchomość lokalowa. To, jaka działalność może być prowadzona w takim samodzielnym lokalu decyduje jego przeznaczenie ustalone według przepisów odrębnych.

Części składowe nieruchomości

Część składowa rzeczy : Wszystko to, co jest trwale związane z nieruchomością

zwykle ma podobny stan prawny jak sama nieruchomość od tej zasady są wyjątki np.:

• lokal mieszkalny może stanowić odrębną składową, jeśli ustanowiona zostanie odrębna własność lokalu,

• w przypadku tzw. „lokali wyodrębnionych”, gdzie pozostałe składowe zabudowy jak klatki schodowe, dojazdy, sam budynek i pobliskie grunty stanowią współwłasność.

• infrastruktura (np. służąca do doprowadzania wody, gazu ziemnego; grzewcza; kanalizacyjna; łącza prądu elektrycznego, Internetu, telewizji kablowej, itp.) będąc na trwałe wbudowana w nieruchomość, może nie należeć do części składowych działki lub budynku, jeżeli podmiot odpowiedzialny, zastrzegł (wyodrębnił) jej własność na terenie działki w odpowiedniej umowie.

Do części składowych nieruchomości należą:

1) budynki, budowle i inne urządzenia trwale z gruntem związane istnieją wyjątki np. użytkowanie wieczyste),

2) drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania art..48 k.c. (drzewa i inne rośliny są odrębnymi rzeczami ruchomymi tylko wtedy, gdy przepisy szczególne przewidują, że stanowią one samoistny przedmiot własności – art. 279 k.c.),

3) wody stojące, czyli powierzchniowe wody stojące, wody w rowach i studniach, wody w naturalnych lub sztucznych jeziorach i innych zbiornikach bez przepływowych, wody z opadów atmosferycznych, wody pozostałe po wylewie wody płynącej,

4) złoża kopalin nie stanowiących własności Skarbu Państwa w świetle przepisów Prawa geologicznego i górniczego (art. 7), czyli kopaliny pospolite,

5) za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością (wg art. 50 k.c.), czyli służebność gruntową, udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej, w wypadku ustanowienia odrębnej własności lokali oraz przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku i urządzeń na użytkowanym gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

• więź fizykalno-przestrzenna – niemożność odłączenia bez zniszczenia rzeczy;

• więź funkcjonalna – niemożność odłączenia bez zmiany przeznaczenia rzeczy;

• połączenie trwałe

Podstawy prawne –przynależności nieruchomościami

Przynależności – samoistna rzecz ruchoma, związana z inną rzeczą (ruchomą lub nieruchomością), tj. rzeczą główną.

• Cechy:

• ta sama osoba właścicielem;

• przynależność jest potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem;

• przynależność jest z rzeczą główną w faktycznym i stałym związku, a przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną nie powoduje utraty charakteru przynależności.

Jedna rzecz główna może mieć kilka przynależności, ale jedna przynależność nie może mieć wielu rzeczy głównych.

Czynność prawna, której przedmiotem jest rzecz główna, odnosi skutki także względem przynależności. Oznacza to, że rzeczy główne uczestniczą w obrocie prawnym razem ze swymi przynależnościami (art.52 KC).

Pojęcie nieruchomości gruntowej funkcjonuje w Polsce w dwóch, nie w pełni tożsamych znaczeniach:

Nieruchomość - Ujęcie prawa cywilnego (kodeksowe)

• Zgodnie z art. 46. § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.): ►„nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

• Wyodrębnienie nieruchomości winno się odbyć pod względem prawnym (własnościowym) i fizycznym (w odniesieniu do gruntów – geodezyjnym).

Nieruchomość - Ujęcie wieczysto księgowe

• W myśl zapisów 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

► „nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą”.

• Fakt utworzenia dla nieruchomości odrębnej księgi wieczystej jest wymogiem formalnym jej wyodrębnienia. „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”.

• Jednak, w ramach jednej księgi wieczystej mogą być ujawnione działki, które niekoniecznie muszą spełniać warunki określone w przytoczonym powyżej art. 46. § 1 k.c. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.

Podział nieruchomości gruntowych

Podział geodezyjny

• polega na wydzieleniu z jednej działki ewidencyjnej dwu lub większej ilości działek ewidencyjnych. Podział taki nie prowadzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości.

Podział cywilny (prawny)

• ma miejsce wówczas, gdy dochodzi do zmiany podmiotu własności części nieruchomości gruntowej (wyodrębnionej geodezyjnie w postaci działki lub działek ewidencyjnych).

Podział wieczystoksięgowy

• polega na tzw. manipulacjach wieczystoksięgowych, w wyniku których z jednej nieruchomości wieczystoksięgowej odłącza się jej część (działkę ewidencyjną) i tę odłączoną część dołącza się do nieruchomości objętej inną księgą wieczystą. W wypadku takim niekoniecznie musi dojść do zmiany podmiotu własności.

Podział nieruchomości

Aktami prawnymi, będącymi podstawą do przeprowadzenia procedury podziału nieruchomości są: - ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, - ustawa o gospodarce nieruchomościami, - rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, - ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Nieruchomość - grunt

Granice przestrzenne nieruchomości gruntowych - rozgraniczenie nieruchomości.

Prawnego wyodrębnienia nieruchomości gruntowej dokonuje się przez wytyczenie jej granic i założenie dla niej księgi wieczystej. Przez granice nieruchomości gruntowych należy rozumieć granice w ujęciu:

• Horyzontalnym: właściciel gruntu jest równocześnie właścicielem słupa powietrza nad gruntem oraz ziemi pod gruntem (art. 143 k.c.). Granice w pionie określane są zarówno przez możliwości oddziaływania właściciela nieruchomości, jak i przepisy szczególne, głównie o charakterze administracyjnym, zawarte w prawie lotniczym, prawie wodnym, w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym oraz w prawie geologicznym i górniczym.

• Wertykalnym: zasięg poziomy wyznaczają granice określające nieruchomość danego właściciela, a więc fizycznie decyduje tu wytyczenie geodezyjne i ujawnienie granic nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków oraz cecha prawna w postaci przysługiwania prawa własności określonemu właścicielowi (ewidencja zawiera informacje odnoszące się do położenia gruntów, ich granic, powierzchni, rodzaju użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych).

• Rozgraniczenie nieruchomości, tj. ustalenie przebiegu granic nieruchomości, dokonywane jest co do zasady w trybie administracyjnym (przesłanki i tryb postępowania rozgraniczeniowego reguluje pr. geodez. i kartogr.), a w wypadkach wyczerpania trybu administracyjnego w trybie postępowania sądowego (art. 153 k.c.).

• O specyfice postępowania o rozgraniczenie decyduje to, że ma ono dwie fazy: administracyjną (obligatoryjną) i sądową, do której nie musi dojść → skoro faza postępowania administracyjnego jest obowiązkowa, to postępowanie przed sądem bez jej wyczerpania jest niedopuszczalne

Documents

Podstawowe definicje związane z gospodarowaniem