Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce,

co będzie dalej i dlaczego:

Dziennikarz dowiaduje się ostatni?!

Fikcja

Zapewne wielu z Państwa oglądało już rozmaite portale poświęcone nieruchomościom. Z pewnością zwrócili Państwo uwagę na eksponowaną ilość ofert zamieszczonych na takim portalu. Ale czy kiedykolwiek zastanowiło Państwa, że jakiś portal chwali się posiadaniem ponad 180.000 ofert sprzedaży mieszkań, działek i domów w Warszawie i okolicach?

Czyżby co trzecie mieszkanie było na sprzedaż?

A oto fakty:

• a) Od połowy lat dziewięćdziesiątych liczba wszystkich aktów notarialnych sporządzanych w całej Polsce oscyluje około 1 miliona, z czego akty dokumentujące zmianę właściciela nieruchomości stanowią od 57 do 63 procent tej liczby. W rekordowym 1998 roku sporządzono 670 tysięcy takich aktów, a np. w 2002 niecałe 530 tysięcy.

• b) rok rocznie jedynie 35-40 % wyżej wymienionych aktów odnosi się do transakcji rynkowych sprzedaży nieruchomości rolnych, działek budowlanych, budynków niemieszkalnych, mieszkań i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu na rynku pierwotnym i wtórnym.

• c) Reszta, czyli 60-65% aktów dokumentuje, darowizny, działy spadków, umowy ustanawiające prawo użytkowania wieczystego, zbycie nieruchomości za emeryturę rolniczą, itp.

• d) Udział nieruchomości rolnych w wolnorynkowym obrocie od lat kształtuje się na poziomie 24-26 %).

• Co roku na rynku wtórnym w Polsce właściciela zmienia mniej więcej co pięćdziesiąta nieruchomość mieszkaniowa (2% ogółu).

Czy jest miejsce w którym poznamy unikalne oferty i uzyskamy wiarygodną

informację o:

• Cenach transakcyjnych?

• Różnicy pomiędzy ceną transakcyjną, a ceną ofertową?

• Czasie sprzedaży nieruchomości?

Dziennikarz dowiaduje się ostatni –możemy to zmienić!

012345678

Wstawienie oferty/cena ofertowa

Weryfikacja Oferty

Czas poszukiwania nabywcy

Cena transakcyjna/ustalenie warunków transakcji

Umowa Przedwstępna

Wystąpienie o kredyt

Umowa ostateczna

Przekazanie i opracowanie danych USTAT

Info dla Dziennikarzy

Publikacje

Pośrednik

Portal ofertowy

Notariusz

Urząd Skarbowy

Analityk bankowy

GUS

Dziennikarz

Opinia publiczna

Analiza perspektyw warszawskiego rynku mieszkaniowego - segment mieszkań w domach wielorodzinnych (fragmenty)

• Na każdym rynku wpływ na poziom cen ma relacja pomiędzy podażą a popytem.

• Analizując tę relację w odniesieniu do mieszkań należy cały czas pamiętać, że rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym.

• Zmiany popytu na tym rynku mogą następować szybko i mogą być powodowane nie tylko decyzjami ekonomicznymi, ale również czynnikami politycznymi i administracyjnymi.

• Zmiany podaży z uwagi na długie procesy inwestycyjne na rynku pierwotnym następują powoli.

• Ta potencjalna szybkość zmiany trendów popytowych w zderzeniu z powolnością zmian podaży prowadzi do okresowych nadwyżek, bądź niedoborów mieszkań, co oczywiście ma bezpośredni wpływ na cenę.

• Alternatywą do rynku mieszkań w domach wielorodzinnych, jest rynek domów jednorodzinnych położonych tak w mieście, jak i na przedmieściach.

Popyt to: potrzeba posiadania poparta posiadaniem pieniędzy.

Prognoza ludności Warszawy na lata 2002 - 2030

1450000,00

1500000,00

1550000,00

1600000,00

1650000,00

1700000,00

1750000,00

Rok

Lu

dn

ość

Warszawa – opłacalność finansowa wynajmu mieszkaniawyrażona w latach zwrotu zainwestowanego kapitału.

Czy to się opłaca?

Stopy zwrotu z inwestycji w "przeciętne" mieszkanie przeznaczone na wynajem - Warszawa

III kwartał 2006

0

5

10

15

20

25

30

35

lata

Stopa zwrotu (przedodjęciem kosztów ipodatków)

Stopa zwrotu (po odjęciukosztów)

Konkurencja: Fundusz Inwestycyjny – niekłopotliwa inwestycja

Ile złotych zysku przyniosło 1 października 2006 każde 100 PLN zainwestowanych 1 około

października każdego roku w fundusze Arka

0,00 zł

50,00 zł

100,00 zł

150,00 zł

200,00 zł

250,00 zł

300,00 zł

350,00 zł

400,00 zł

450,00 zł

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Rok

PL

N

Zrównoważony

Akcji

Ochrony Kapitału

Obligacji

Warszawa – historia siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia

Warszawa - Ilość m2 mieszkania którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie(dane MLS i GUS)

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

sty-0

7

Warszawa – stabilizacja, czy przełom?

Ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie(dane z systemu MLS)

3 000,00

3 500,00

4 000,00

4 500,00

5 000,00

5 500,00

6 000,00

6 500,00

7 000,00

7 500,00

sty-0

7

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2 średnia cena ofertowa 1 m2

Warszawa – stosunek sił popytu i podaży

Współczynnik L - stosunek sił podaży i popytuWarszawa

Linia czarna to linia trendu.

-0,6000

-0,4000

-0,2000

0,0000

0,2000

0,4000

0,6000

0,8000

sty-0

7

Kraków – ceny transakcyjne

Ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie(dane z systemu MLS)

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

8 000,00

sty-0

7

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2 średnia cena ofertowa 1 m2

Kraków – historia siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia

Kraków - Ilość m2 mieszkania którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

sty-0

7

Poznań – ceny transakcyjne

Ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu(dane z systemu MLS)

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

3000,00

3500,00

4000,00

4500,00

sty-0

7

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2 średnia cena ofertowa 1 m2

Poznań – rynek bez „nadmiernego” zróżnicowania cen

Poznań - prównanie średniej arytmetycznej i mediany cen sprzedaży(dane z systemu MLS)

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

3000,00

3500,00

4000,00

4500,00

sty-0

7

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2 mediana transakcyjnej ceny sprzedaży 1 m2

Poznań – w górę, bez szaleństw?

Współczynnik L - stosunek sił podaży i popytuPoznań

Linia czarna to linia trendu.

-0,5000

-0,4000

-0,3000

-0,2000

-0,1000

0,0000

0,1000

0,2000

0,3000

0,4000

0,5000

0,6000

sty-0

7

Gdańsk – ceny transakcyjne

Ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku(dane z systemu MLS)

1 000,00

1 500,00

2 000,00

2 500,00

3 000,00

3 500,00

4 000,00

4 500,00

5 000,00

5 500,00

6 000,00

sty-0

7

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2 średnia cena ofertowa 1 m2

Gdańsk – spowolnienie tempa wzrostu cen.Czy nastąpi odwrócenie trendu?

Współczynnik L - stosunek sił podaży i popytuGdańsk

Linia czarna to linia trendu.

-1,0000

-0,8000

-0,6000

-0,4000

-0,2000

0,0000

0,2000

0,4000

0,6000

0,8000

1,0000

sty-0

7

Gdynia – ceny transakcyjne wyższe od ofertowych

Ceny transakcyjne mieszkań w Gdyni(dane z systemu MLS)

2 000,00

2 500,00

3 000,00

3 500,00

4 000,00

4 500,00

5 000,00

5 500,00

6 000,00

I kwartał2005

II kwartał2005

III kwartał2005

IV kwartał2005

I kwartał2006

II kwartał2006

III kwartał2006

IV kwartał2006

sty-07

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2 średnia cena ofertowa 1 m2

Sopot – perła trójmiejskich nieruchomości

Ceny transakcyjne mieszkań w Sopocie(dane z systemu MLS)

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

8 000,00

9 000,00

sty-0

7

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2 średnia cena ofertowa 1 m2

Śląski rynek jest najlepszym przykładem na potwierdzenie jak bardzo lokalny jest rynek nieruchomości.

Województwo śląskie – to kilkadziesiąt miast, bezpośrednio ze sobą sąsiadujących, w tym 12 miast pow.100.000 mieszkańców.

Każde z tych miast – to odrębny lokalny rynek nieruchomości z własnymi cenami i inną specyfiką.

Rynek śląski

Okres 2000-2005 – to na śląskim rynku mieszkaniowym okres głębokiego załamania i prawie całkowitego wstrzymania sprzedaży. Przeciętne ceny mieszkań osiągnęły dno:

2000-2005 – załamanie

Przy tak niskim poziomie cen, deweloperom nie opłacało się więc budować nowych mieszkań. Na tym terenie działało tylko dwóch deweloperów - Katowicach i Bielsku Białej. Poza nimi i kilkoma inwestycjami lokalnych TBS-ów nie budowało się żadnych mieszkań.

od 500,-zł/mkw w Raciborzu

do 1200,-zł/mkww Katowicach

i Gliwicach

Po zwiększeniu podaży tanich kredytów od 2005 zaczęły powoli, a w 2006 r. gwałtownie wzrastać ceny mieszkań, które pod koniec 2006 roku osiągnęły przeciętne ceny w różnych miejscowościach na poziomie:

2006 – gwałtowny wzrost

odw Bytomiu

1000,-zł/mkw

do w Katowicach,

Gliwicach 3000,-zł

Wysokie ceny 1 mkw mieszkania obserwuje się tylko w kilku najlepiej rozwijających się miastach śląskich:Gliwicach, Katowicach, Bielsku-Białej, Tychach, Rybniku. W wielu miastach można jeszcze kupić mieszkania w cenie ok. 1000,-zł/mkw – kilka przykładów cen:

2006 – gwałtowny wzrost

Najniższe zł/m2:Bytom - 960 – 3 pok.Pszów- 1.035 – 1 pok.Rybnik - 1.066 – 3 pok.Jastrzębie Zdrój -1.170 – 4 pok.

Najwyższe zł/m2:Dąbrowa Górn. - 4.423 – 2 pok.Katowice - 4.200 – 4 pok.Gliwice - 3.500 – 3 pok.Tychy - 3.700 – 2 pok.

Wobec faktu, że na Śląsku w poprzednich latach nic się nie budowało, popyt znacznie przewyższył podaż i stąd takie wysokie – wzrosty.

2006 – gwałtowny wzrost

Najniższe zł/m2:Bytom - 960 – 3 pok.Pszów- 1.035 – 1 pok.Rybnik - 1.066 – 3 pok.Jastrzębie Zdrój -1.170 – 4 pok.

Najwyższe zł/m2:Dąbrowa Górn. - 4.423 – 2 pok.Katowice - 4.200 – 4 pok.Gliwice - 3.500 – 3 pok.Tychy - 3.700 – 2 pok.

Stan aktualny jest taki, że brak mieszkań na rynku. Pojawili się deweloperzy chcący inwestować, ale zanim oddadzą coś do użytku upłynie rok - dwa lata. Sytuacja ta spowodowała również duże zainteresowanie gruntami pod inwestycje deweloperskie, ale tu pojawia się bariera braku planów przestrzennego zagospodarowania.

Aktualny stan obrazuje następny wykres

2007 – stan aktualny

Wrocław – ceny transakcyjne

Porównanie trzech miastIle m2 mieszkania kupimy dziś za średnie lokalne wynagrodzenie

Ilość m2 mieszkania którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

Warszawa Kraków Poznań

Porównanie czterech miastWarszawa, Poznań, Kraków, Sopot

Ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie(dane z systemu MLS)

3 000,00

3 500,00

4 000,00

4 500,00

5 000,00

5 500,00

6 000,00

6 500,00

7 000,00

7 500,00

sty-0

7

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2średnia cena ofertowa 1 m2

Wielom. (średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2)

Ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu(dane z systemu MLS)

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

3000,00

3500,00

4000,00

4500,00

sty-0

7

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2średnia cena ofertowa 1 m2Wielom. (średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2)

Ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie(dane z systemu MLS)

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

8 000,00

sty-0

7

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2 średnia cena ofertowa 1 m2

Wielom. (średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2)

Ceny transakcyjne mieszkań w Sopocie(dane z systemu MLS)

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

8 000,00

9 000,00

sty-0

7

pln

średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2 średnia cena ofertowa 1 m2

Wielom. (średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2)

Dostępność finansowania zakupów

średnie oprocentowanie kredytów złotówkowych dla osób prywatnych i średnie oprocentowanie

rachunków ROR 1996 - 2006

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

gru

-96

gru

-97

gru

-98

gru

-99

gru

-00

gru

-01

gru

-02

gru

-03

gru

-04

gru

-05

Rok

Op

rocen

tow

an

ie

kredyty gotówkowezłotowe dla osóbprywatnych

ROR złotowy osobyprywatne

kredyty mieszkanioweogółem

inflacja

PODAŻ

• Cechą podaży nowych mieszkań jest jej swoista duża „bezwładność” w reagowaniu na dynamiczne zmiany popytu. Wynika to z samej długości cyklu inwestycyjnego, w którym upływa kilka lat od chwili podjęcia przez dewelopera decyzji o rozpoczęciu inwestycji, poprzez wyszukanie i zakup odpowiedniego gruntu, uzyskanie stosownych pozwoleń do zakończenia budowy i sprzedaży mieszkań. Warto też przypomnieć, że w końcówce lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku warszawscy deweloperzy (podobnie jak obecnie) byli w komfortowej sytuacji w której mieszkania sprzedawały się niemal na etapie „dziury w ziemi”.

• W ostatnim okresie gwałtownie wzrosły ceny mieszkań w domach wielorodzinnych

oferowanych tak na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym. • Podstawową przyczyną wzrostu cen jest to, że gwałtownemu zwiększeniu popytu

nie była w stanie równie szybko odpowiedzieć zwiększona podaż. Ta krótkoterminowa „bezwładność” podaży jest zjawiskiem typowym dla rynku nieruchomości. W dłuższym okresie należy spodziewać się zwiększenia podaży mieszkań oferowanych przez deweloperów.

• Wiele mieszkań kupionych zostało z myślą o uzyskaniu zysku z ich późniejszej odsprzedaży. Gdy spadnie tempo wzrostu cen, mieszkania te w dużej części trafią na rynek wtórny. Już w tej chwili obserwuje się wzrost podaży ofert cesji umów z deweloperami na mieszkania z terminem wybudowania w 2007 i 2008.

• Bariery administracyjne (brak planów zagospodarowania przestrzennego miasta) mają charakter przemijający, ponieważ władze miasta zdają sobie sprawę z tego, że należy „odblokować” tereny budowlane

• Wysoka zyskowność działalności deweloperskiej sprzyja wchodzeniu nowych deweloperów na warszawski rynek.

• Stopy zwrotu z inwestycji w zakup mieszkania na wynajem są obecnie bardzo wysokie, a zyski z inwestycji w proste instrumenty finansowe mogą być wyższe od zysków z najmu.

• Restrykcyjna ustawa o ochronie lokatorów zniechęca do wynajmowania mieszkań.• Łatwa dostępność i wysoki stopień kredytowania zachęcają i ułatwiają nabywania

nieruchomości.• KNB wprowadził ograniczenia utrudniające zaciąganie kredytów w walutach.

Jednocześnie rosną stopy procentowe w UE i w Szwajcarii, co powoduje, że kredyty walutowe drożeją.

• Wzrost zarobków, ich wysoki poziom i niskie na tle kraju bezrobocie zachęcają do przeprowadzania się do Warszawy i kupowania tu mieszkań.

• Wraz ze wzrostem zamożności i łatwiejszym dostępem do kredytów rośnie liczba osób, które zamiast kupić duży apartament wolą zamieszkać w domu jednorodzinnym.

• Ogólny rozwój gospodarczy i nowe technologie sprawiają, że życie na przedmieściach jest coraz łatwiejsze.

• Im więcej bloków budowanych w nowych technologiach i z większymi, lepiej zaprojektowanymi mieszkaniami, tym mniejszym zainteresowaniem będą cieszyć się mieszkania „substandardowe”.

• Mieszkania te mogą być coraz częściej oferowane do sprzedaży, przy czym popyt na nie może stopniowo zanikać.

• Badania demograficzne wskazują, że powinniśmy liczyć się ze zmniejszeniem i jednoczesnym starzeniem się ludności Polski, co może doprowadzić do zmniejszenia popytu.

• Jednocześnie wydaje się, że przemiany kulturowe i czynniki ekonomiczne powodują obecnie zanik rodzin wielopokoleniowych, zmniejszanie się ilości osób w przeciętnym gospodarstwie domowym, co z kolei może doprowadzić do zwiększenia się popytu.

• Wydaje się, że rynek osiągnął stosunkowo wysoki na dziś pułap cen, a na dalszy rozwój sytuacji na rynku wpływ będą miały zarówno czynniki makroekonomiczne, czynniki polityczne, jak i decyzje administracyjne podejmowane przez władze Warszawy. Taka wielorakość czynników utrudnia prognozowanie.

• Na rynku nie istnieją dwie identyczne nieruchomości.

Dlatego też podejmując decyzję o kupnie mieszkania należy odnieść wymienione powyżej ogólne czynniki oddziaływujące na rynek do tej konkretnej nieruchomości. W szczególności należy zastanowić się nad jakością i perspektywami danej lokalizacji, nad technologią, stanem technicznym i wiekiem budynku, nad ogólnymi parametrami mieszkania, oraz – co najważniejsze – nad samym celem inwestycji.

• Dopiero tak głęboko przeanalizowana inwestycja może przynieść spodziewane profity.

• Bezrefleksyjne naśladowanie działań innych ludzi nie zawsze przynosi dobre skutki!

Prezentację tę zawdzięczacie Państwo systemom wymiany ofert

przyjętych na wyłączność

Wyłącznie jawna reklama ofert wyłącznych chroni konsumentów przed:

1. Zbyt drogim kupnem

2. Zbyt tanią sprzedażą