RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI INSTRUMENTY ... · RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI INSTRUMENTY UBEZPIECZENIOWE finansowanie nieruchomości • czerwiec 2009 32 Michał Wydra Sekretarz

RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI INSTRUMENTY UBEZPIECZENIOWE

finansowanie nieruchomości • czerwiec 2009

32

Michał Wydra

Sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości, Związek Banków Polskich

W okresie obecnego kryzysu warto poznać doświadczenia z rynku amerykańskiego i kanadyjskiego na temat instrumentu wspierającego rozwój budownictwa

mieszkaniowego, rynku finansowania oraz zwiększania dostępności mieszkań dla ludności. Ten instrument to ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Jego

znaczenie jest o tyle ważne, że w wymienionych krajach pozwalał on transferować ryzyko poza sektor bankowy, dzięki czemu banki mogły obejmować swoją akcją

kredytową klientów z segmentu, którzy bez odpowiednich gwarancji i ubezpieczeń nie spełnialiby pozytywnych kryteriów kwalifikujących ich do otrzymania

kredytu mieszkaniowego. Z punktu widzenia naszego kraju istotne jest, jak te doświadczenia mogą wpłynąć na rozwój rynku kredytów mieszkaniowych,

a zwłaszcza na rozwój ubezpieczeń kredytów hipotecznych w Polsce.

DOŚWIADCZENIA KANADY I USA W DZIEDZINIE UBEZPIECZEŃ

KREDYTÓW HIPOTECZNYCH

W TRAKCIE OBECNEGO KRYZYSU FINANSOWEGO

INSTRUMENTY UBEZPIECZENIOWE

P ierwszy test systemu ubezpieczeń kredytów hipotecznych dokonany został w latach 80. XX wieku i był

on podobny do Wielkiego Kryzysu. Akcja rozegrała się w USA w latach 80., głównie na południowym zachodzie. W okresie od 1986 do 1988 roku stopa bezrobocia wzrosła z 6 do 9 proc. w Texasie, do 13 proc. w Luizjanie, do 8,5 proc. w Oklahomie, do 7,5 proc. w Arkansas i do 9 proc. w Nowym Meksyku.

Ceny mieszkań w centralnym południowo--zachodnim regionie spadły o 14 proc. między drugim kwartałem 1986 roku i czwartym kwartałem 1988 roku.

Ten spadek wartości był wystarczający, by pozbawić kapitału wielu posiadaczy mieszkań z wysokim wskaźnikiem LTV, u których wystąpiły problemy ze spłatą kredytów i po prostu opuścili oni swoje nieruchomości, pozostawiając kredytodawców i ubezpieczycieli z problemem. Kiedy nastąpił upadek systemu kas oszczędnościowo-kredytowych, wskaźnik strat firm ubezpieczeniowych ubezpieczających kredyty hipoteczne osiągnął poziom 180 proc., w tym momencie rezerwa kontyngencyjna, mająca zabezpieczać środki na wypłaty odszkodowań, została wyczerpana w 72 proc.

Wykres 1 prezentuje zachowanie się wskaźnika strat i zebranej przez ubezpieczycieli kredytów hipotecznych składki. Podczas recesji z lat 1973-1975 wskaźnik zebranej składki zmniejszył się, a wskaźnik strat wzrósł do poziomu 31,6 proc. W momencie wychodzenia gospodarki z recesji wskaźnik strat zmniejszył się. W 1980 roku poziom zebranej składki uległ zmniejszeniu w wyniku innej recesji, osiągając poziom 28,4 proc. w 1981 roku (najwyższy poziom z 1975 roku). Już w 1980 roku wskaźnik strat wynosił 60 proc., znacznie powyżej historycznego poziomu. W 1983 roku, kiedy kończyła się recesja, wskaźnik strat osiągnął rekordowy poziom ok. 80 proc. W 1983 roku ubezpieczyciele kredytów hipotecznych zebrali rekordowo dużą ilość składki, ale również osiągnięty został bardzo wysoki poziom strat i roszczeń1.

Począwszy od 1979 roku firmy ubezpieczeniowe zaczęły osiągać coraz wyższe zyski, ale jednocześnie zaczęły rosnąć straty. W 1982 roku poziom strat wynosił już 36 mln USD, a w 1983 roku – 98 mln USD.


33

WYKRES 1. Skala ubezpieczanych kredytów

hipotecznych mieszkaniowych i wskaźnik strat.

Źródło: wyliczenia własne w oparciu o dane MICA.

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

0

0,5

1

1,5

2

2,5

1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006

Wskażnik strat New Insurance Written

WYKRES 2. Wartość nowo udzielonych kredytów a ubezpieczenia

typu MI (Mortgage Insurance) w mld USD.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych MBA, MICA.

Nowo przypisana składka

250%

200%

150%

100%

50%

0%

W okresie od 1968 do 1972 roku ceny nowych mieszkań rosły średnio o 3,5 proc., zaś używanych – o ok. 7,8 proc. W okresie 1972-1979 r. ceny nowych mieszkań rosły średnio rocznie o ok. 10,5 proc., podczas gdy mieszkania używane o ok. 13 proc. Dochody ludności do dyspozycji rosły rocznie o ok. 8,1 proc. w okresie 1968-1972 i 10,7 proc. w okresie 1972–1979. Innymi słowy, jeśli pożyczkodawcy poczynili błędy w zarządzaniu portfelem kredytów, ubezpieczyciele, którzy ubezpieczali kredyty, uniknęli strat dzięki szybkiemu wzrostowi dochodów ludności i cen mieszkań2.

Firmy ubezpieczeniowe przeżyły ten kryzys. Ale był to bardzo trudny okres. Gdyby ubezpieczenia kredytów hipotecznych nie były oddzielone od ubezpieczeń tytułu prawnego do nieruchomości, sytuacja byłaby znacznie gorsza.

Nawet w szczytowym okresie rozwoju rynku nieruchomości, w latach 90. XX wieku, firmy ubezpieczeniowe wypłaciły ok. 8 mld USD odszkodowań. Z doświadczeń tych wynika, że tylko ubezpieczyciele trzeciej strony mogą efektywnie rozproszyć ryzyko w kraju, zbierając premie na mocnych rynkach oraz wspierając posiadaczy polis ubezpieczeniowych na słabych rynkach. Unikalne wymogi kapitałowe i rezerwy na wypadek strat katastroficznych, które ubezpieczyciele musieli posiadać, sprawdziły się w trakcie wielu różnych ekonomicznych zmian gospodarki z lat 80. Jak skala biznesu ubezpieczeniowego wpływała na rozwój kredytów hipotecznych dla ludności, prezentuje wykres 2.

Dane na wykresie 2 pokazują, że rozwój i wzrost skali udzielanych wartościowo kredytów mieszkaniowych jest ściśle skorelowany z rozwojem ubezpieczeń kredytów hipotecznych. Ponieważ w USA jest obowiązek, aby kredyty ze wskaźnikiem 80 proc. były ubezpieczane – rosnąca skala tego biznesu wyraźnie wskazuje, że bez ubezpieczeń kredytów hipotecznych w USA ogromna część kredytobiorców nie mogłaby uzyskać kredytu. Warto przy tym pamiętać, że od momentu wprowadzenia konkurencyjnych dla PMI (prywatne firmy ubezpieczające kredyty hipoteczne) piggyback loans w 2001 roku udział ubezpieczeń kredytów hipotecznych zaczął znacząco maleć, chociaż odnotowywano jeszcze przez kolejne dwa lata rekordowo duże przyrosty przyjmowanych do ubezpieczeń kredytów,

to jednak w skali całego rynku hipotecznego w 2001 roku udział ten wynosił 20 proc., w 2002 roku – 18 proc., a w 2005 roku 13 proc. Od 2006 roku zaczął się powrót do wyższych wartości 11 proc., a w 2007 roku 15 proc., co spowodowane było wprowadzeniem ułatwień podatkowych dla ubezpieczeń kredytów hipotecznych. Od 2007 do 2008 roku nastąpił spadek do poziomu 10 proc., co było już konsekwencją obecnego kryzysu. Tak, jak i w poprzednich okresach recesji, najbardziej na straty narażone były portfele kredytów mieszkaniowych o najwyższym wskaźniku LTV.

Wykres 3 przedstawia, jak w czasach spowolnienia gospodarczego zachowywały się kredyty z wysokim wskaźnikiem LTV. Recesja z lat 1981-1983 i 1993-1995 spowodowała gwałtowny wzrost strat w kredytach, których wskaźnik przekraczał 90 proc. LTV. Jeśli zestawimy ten wynik z wynikiem średniej skali start na portfelu ubezpieczeń kredytów hipotecznych, to widać będzie, że ten właśnie segment portfela najbardziej dotyka prywatnych ubezpieczycieli kredytów hipotecznych w czasie spowolnienia gospodarczego.

Według raportu agencji ratingowej Fitch, w 2007 roku nastąpił wzrost ubezpieczeń w użyciu (primary insurance in force) do poziomu 959,8 mld USD. Wzrost o ponad 27 proc. w porównaniu do roku 2007 (782,3 mld USD). Tak duży wzrost portfela

ubezpieczeń kredytów hipotecznych był spowodowany bardzo dużym wzrostem zawieranych umów ubezpieczeniowych, w 2007 roku szacowany na ok. 34 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. Znacząca część portfela to kredyty ze wskaźnikiem LTV powyżej 95 proc. Tak duża zmiana spowodowana była załamaniem się rynku produktów typu piggy back z przełomu 2006 i 2007.3 Biznes ubezpieczany w 2007 roku charakteryzował się większym udziałem kredytów z dużym wskaźnikiem LTV, powyżej 95 proc., niż w przeszłości, ale za to było więcej ubezpieczonych kredytów o stałej stopie procentowej i z wyższym wskaźnikiem tzw. FICO. Według raportu Fitch-a, portfel ubezpieczycieli będzie miał lepszą jakość niż ten z 2006-2007. Wynika, to z wdrożonych przez prywatnych ubezpieczycieli, znaczących zmian w polityce uderwriting’u oraz ceny ich produktów. Takie działania w ich strategii to zwiększenie składki dla różnych kategorii kredytów, głównie w ramach segmentu ALT A, zweryfikowanie wytycznych dotyczących oceny ryzyka, ograniczenia geograficzne, wyłączenia niektórych produktów kredytowych z zakresu ubezpieczeń, jak np. nieruchomości, które nie stanowią własności w określonych obszarach. Doświadczenia z poprzednich okresów pokazały, że część objętych ubezpieczeniem kredytów hipotecznych może nosić znamiona tzw. fraud’u, czyli celowego zatajania informacji kredytowej, np. o dochodach kredytobiorcy,


34


WYKRES 3. Poziom strat wynikający

z ubezpieczania kredytów o wysokim wskaźniku LTV.

Źródło: AIG UG.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

Source: Mortgage Insurance Companies of America (MICA) represents the private mortgage insurance industry. MICA provides information on relative legislation and regulatory issues and strives to enhance understanding of the vital role Private MI plays in housing Americans.

LTV 97%

LTV 95%

LTV 90%

LTV 85%

Downturn Downturn

0%

5%

10%

15%

20%

25%

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

0%

5%

10%

15%

20%

25%

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

Source: Mortgage Insurance Companies of America (MICA) represents the private mortgage insurance industry. MICA provides information on relative legislation and regulatory issues and strives to enhance understanding of the vital role Private MI plays in housing Americans.

LTV 97%

LTV 95%

LTV 90%

LTV 85%

Downturn Downturn

sfałszowanie wyceny nieruchomości. Tego rodzaju przypadki, jeśli zostaną udowodnione, zaliczane będą do klauzul tzw. wyłączeń. Z wstępnych analiz portfela z lat 2007 i 2008 (zwłaszcza tego pierwszego) wynika, że takich przypadków będzie dużo, co oznaczać może zmniejszenie poziomu strat, ale zależeć to będzie od indywidualnego podejścia każdego z ubezpieczycieli i od dobrze przyjętej polityki. Może to zadecydować o dalszym istnieniu firm, gdyż w ocenie wielu ekspertów, chociaż finanse i rezerwy są dobre i bezpieczne, obecny kryzys i fala składanych wniosków o odszkodowania może zachwiać kondycją finansową firm. Obserwując zachowanie portfela udzielonych kredytów mieszkaniowych, w wyniku szybko spadających cen mieszkań skala niespłacanych kredytów wzrosła gwałtownie. Najciekawsze, że najbardziej niebezpieczny segment subprime nie jest już liderem niespłacanych kredytów, ale od IV kw. 2008 roku został nim najbezpieczniejszy segment prime.

Rosnące ceny mieszkań i brak płynności na rynku będzie dalej wywierał naciski banków na wypłatę odszkodowań, zwłaszcza jeśli chodzi o segment kredytów z wysokim wskaźnikiem LTV. Z danych, jakie opublikowano na koniec IV kwartału 2008 roku wynika, że fala rosnących strat w sektorze bankowym jest większa w dotychczas uważanym za najbezpieczniejszy segmencie prime niż

subprime, co obrazuje powyższy wykres 4. Skutki rosnącej presji na odszkodowania spowodowały duże ograniczenia wśród PMI, w wyniku czego rządowy ubezpieczyciel FHA (Federal Housing Administration) po latach marginalizacji znów jest liderem.

Na wykresie 5 pokazane zostały dane obrazujące skalę rozwoju biznesu ubezpieczeniowego w USA, np. FHA (rządowy ubezpieczyciel kredytów hipotecznych), VA (rządowy ubezpieczyciel kredytów hipotecznych dla weteranów wojennych) i PMI (prywatni

ubezpieczyciele kredytów hipotecznych). Widać wyraźnie, że między FHA, VA i PMI istnieje konkurencja w sprzedaży kredytów hipotecznych. Co ciekawe, w różnych okresach FHA zajmowało dominującą pozycję i miało to miejsce zwykle, gdy kryzys/załamanie na rynku kredytów hipotecznych osiągało swoje apogeum. Tak jest i teraz, gdy w wyniku rosnącego zamieszania wszyscy wracają do instytucji rządowych, pragnąc tym samym zabezpieczyć się przed upadkiem prywatnych firm.

Ogromna presja konkurencyjna (w latach 70. na tym rynku było ok. 17 prywatnych ubezpieczycieli, przed obecnym kryzysem – 7) spowodowała przejmowanie, bądź likwidację tych firm. W chwili obecnej, w związku z obecnym kryzysem, FHA jako firma mająca rządowe wsparcie wzbudza szczególne zainteresowanie banków, chcących korzystać z jej usług. Oczekuje się, że FHA ubezpieczy w tym roku ok. 1 mln kredytów. To jest efekt kryzysu. Wcześniej, z uwagi na dużą konkurencję prywatnych firm, ubezpieczano średnio 200-500 tys. kredytów rocznie, albo nawet mniej.

Portfelowe ubezpieczenia kredytów hipotecznychLos prywatnych ubezpieczycieli w USA zdeterminowany jest rosnącymi stratami, głównie z rynku default swap’ów. Z obecnych


35


WYKRES 4. Najpoważniej dotknięte stratami

segmenty rynku kredytów mieszkaniowych.

Źródło: OCC, OTS

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

subprime ALT A Prime Inne

1 kw 2008 2 kw 2008 3 kw 2008 4 kw 2008

WYKRES 5. Rozwój ubezpieczeń kredytów hipotecznych (prywatnych i rządowych).

Źródło: MICA.

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

3500000

4000000

4500000

5000000

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

FHA VA Private Originations

7 firm pozostanie 4-5 i chociaż obserwuje się spadek zainteresowania banków prywatnymi ubezpieczeniami kredytów hipotecznych na rzecz FHA, biznes ten powinien być dalej realizowany z uwagi na długoterminowy charakter kredytu hipotecznego. Dla przykładu, United Guaranty, które jest własnością AIG, nie jest uwikłane w straty wynikające z default swap’ów. UG nie angażowało się w te produkty i w chwili obecnej, chociaż odnotowują straty i rosnące wykorzystanie rezerwy kontyngencyjnej, to jednak nie są zagrożeni upadkiem. Niemniej jednak, wraz z pojawieniem się piggy back

loans na rynku pierwotnym wierzytelności

hipotecznych, a później transmisji ryzyka

z segmentu subprime poprzez nieregulowany

rynek rynku wtórnego, spadał udział

prywatnych ubezpieczycieli w zakresie

ubezpieczeń portfelowych (wykres 6).

Odporność systemu ubezpieczeń kredytów hipotecznych na kryzysy

Ubezpieczenia kredytów hipotecznych stworzone zostały, aby w czasach dekoniunktury chronić sektor bankowy przed rosnącymi stratami w wyniku narastającej recesji. Tak, jak zostało to pokazane poniżej, jego efektywność wskazywały trzy wskaźniki:

1. Combined ratio jest najważniejszym wskaźnikiem, przedstawiającym kondycję finansową ubezpieczycieli, który reprezentuje procentowy udział przychodu z zebranej składki firmy, z której wypłacane są roszczenia i wydatki. Im mniejszy wskaźnik, tym lepsza kondycja firm i jej zyski.

2. Loss ratio – wskaźnik strat, jakie MI ponoszą w związku z rosnącymi odszkodowaniami.

3. Expense ratio – wskaźnik wydatków operacyjnych na działalność i funkcjonowanie firm MI.

Na wykresie 7 zostały przedstawione wyniki strat, jakie ubezpieczyciele kredytów hipotecznych ponieśli w latach 1993-2006. Widać wyraźnie, że ponoszone przez nich straty zmniejszały się od 1993 roku, co było skutkiem zarządzania ryzykiem oraz zmniejszających się kwot wypłacanych z tytułu odszkodowań dla banków. Ten przyrost i spadek był okresem związanym z recesją z przełomu lat 80. i 90. XX wieku. Poziom strat był stabilny mniej więcej do 2003 roku (25,72 proc.), po czym zaczął rosnąć do


36


WYKRES 6. Portfelowe ubezpieczenia kredytów hipotecznych.

Źródło: MICA.

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

1997

1Q 2Q 3Q 4Q

1998

1Q 2Q 3Q 4Q

1999

1Q 2Q 3Q 4Q

2000

1Q 2Q 3Q 4Q

2001

1Q 2Q 3Q 4Q

2002

1Q 2Q 3Q 4Q

2003

1Q 2Q 3Q 4Q

2004

1Q 2Q 3Q 4Q

2005

1Q 2Q 3Q 4Q

2006

1Q 2Q 3Q 4Q

2007

1Q 2Q 3Q 4Q

2008

1Q 2Q 3Q 4Q

Pool Risk Written Pool Insurance Written

WYKRES 7. Wskaźnik strat, wydatków.

Źródło: MICA.

0%

50%

100%

150%

200%

250%

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

Loss Ratio Expense Ratio Combined Ratio

Kanadyjski system ubezpieczeń kredytów hipotecznych tym różni się od amerykańskiego, że uruchomiony został dopiero po zakończeniu II wojny światowej, w 1948 roku. Jego struktura i działalność zdominowana jest środkami publicznymi, tak jak w początkowej fazie amerykańskiego. Państwo od samego początku, wspólnie z OSFI – odpowiednikiem w Polsce KNF – dbają, aby zachowana była odpowiednia płynność. W odróżnieniu od systemu amerykańskiego, Kanada nie rozdrobniła swojego sytemu sekurytyzacji i gwarantowania ubezpieczanych kredytów między FHA, Fannie Mae, Freddie Mac i Ginnie Mae. Wszystkie te czynności zostały skupione w Canadian Mortgage Housing Corporation (CMHC), która oprócz nich,

poziomu 40,77 proc. w 2006 roku4 a w 2007 do 134 proc., a w 2008 aż do 218 proc.

Na wykresie 7 dostrzec można także jeszcze jedną tendencję. W przypadku obecnego kryzysu widać, że wskaźnik strat i połączony wskaźnik tzw. combined ratio rośnie gwałtownie, osiągając poziom 248 proc. Co ciekawe, po stronie firm ubezpieczeniowych obniża się wskaźnik wydatków, co spowodowane było cięciami po stronie kosztów wobec pierwszych sygnałów informujących o nadchodzącym kryzysie. Rosnące straty przyczyniają się do zwiększenia wykorzystania rezerwy kontyngencyjnej.

Rozwój rynku ubezpieczeń kredytów hipotecznych wyraźnie związany jest z poziomem posiadanych przez firmy ubezpieczeniowe rezerw. Widać wyraźnie, jak w czasach dekoniunktury, ok. 12 lat po wystąpieniu pierwszych zjawisk świadczących o nadchodzącym kryzysie, następuje wykorzystywanie zgromadzonych przez PMI rezerw. W okresie 1985-1989 nastąpiło znaczne wykorzystanie rezerw (poziom strat wynosił wtedy ok. 4 mld USD), a w 2006 roku nastąpił kolejny kryzys. Jednak jego przebieg i wpływ na wykorzystanie rezerw jest bardziej gwałtowny i przekroczył w pierwszym, czyli 2006 roku, 2 mld USD, w 2007 roku – 6 mld, a w 2008 roku aż 13 mld USD strat.

Kanadyjski system ubezpieczeń kredytów hipotecznych

korzystając z szerokich gwarancji rządowych, realizuje programy socjalne dla ludności, jak wspieranie programów energooszczędności w budownictwie mieszkaniowym.

Od 1954 roku w ramach CMHC stworzony został Mortgage Insurance Fund (MIF). Jego celem było zastąpienie dotychczasowego modelu współpracy między bankami i CMHC w postaci jego udziału w finansowaniu inwestycji. Zamiast niego, nowy fundusz miał na celu:

zwiększenie płynności i transferu kredytowanych nieruchomości

zapewnienie wsparcia dla banków dotychczas zaangażowanych we współpracę na rynku nieruchomości

umożliwienia licencjonowanym bankom i bankom oszczędnościowym wchodzenia na rynek finansowania nieruchomości

zabezpieczenia na wypadek utraty tytułu do własności nieruchomości finansowanej kredytem i ubezpieczonej.

W tym samym roku CMHC uzyskał prawo do ubezpieczania, jak i prowadzenia sekurytyzacji portfeli banków. Wykres 9 przedstawia, jak rozwijał się MIF.

W 1982 roku prowadzony przez CMHC MIF odnotowuje pierwszą stratę – aż do 1989 roku. Zaś w 1980 roku po raz pierwszy korzysta z pożyczek rządowych, aby, oprócz ubezpieczania kredytów hipotecznych, realizować inne istotne dla rynku


37


WYKRES 8. Poziom kapitałów i rezerwy

kontyngencyjnej prywatnych ubezpieczycieli kredytów hipotecznych.

Źródło: MICA.

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

Admitted Assets Unearned Reserve Premium Loss Reserve Contingency Reserve

WYKRES 9. Rozwój Mortgage Insurace Fund w Kanadzie w latach 1954-1989.

Źródło: CMHC, własne szacunki.

-50000

0

50000

100000

150000

200000

Nadwyżka/Strata Ubezpieczenia obsługiwane Undertakings to insure mln CAD - left scale

wypłacone odszkodowania borrowings Przedsięwzięcia ubezpieczone - prawa skala

nieruchomości działania o charakterze socjalnym. Przyczynami rosnących strat były:

mało elastyczna i zbiurokratyzowana struktura biznesowa CMHC; np. ustalanie opłat odbywało się na szczeblu ministerialnym (w 1982 roku zmieniono ten stan rzeczy, dając szerokie uprawnienia samodzielnego ustalania opłat i składek tak, jak robiły firmy konkurujące z CMHC)

nadmierny udział finansowania programów socjalnych, których koszty realizacji stawały się coraz trudniejsze do udźwignięcia przez budżet CMHC – stąd pożyczki zewnętrzne.

Część zadłużenia wynikłego ze strat zostało umorzone przez rząd kanadyjski z powodu obciążenia wcześniej CMHC realizacją dwóch ważnych programów socjalnych – AHOP i ARP (programy wspierające budownictwo na wynajem dla gospodarstw o niskich dochodach w formie dopłat oraz przedsiębiorców budowlanych realizujących te programy). Duża część strat wynikała właśnie z obciążeń spowodowanych przez te dwa programy socjalne. Aby poprawić sytuację MIF zaostrzono standardy udzielania ubezpieczeń oraz podniesiono opłaty. Wycofanie ze swojego portfela deficytowych programów socjalnych oraz dostosowanie swojej oferty do warunków rynkowych spowodowało, że w 1986 roku CMHC nie potrzebowało pożyczek na finansowanie podstawowej działalności.

W 1992 r. CMHC rozszerzył swój program ubezpieczanych kredytów hipotecznych tak, że zwiększono pułap dopuszczalnego wskaźnika LTV do 95 proc. Na początku ten nowy pułap dotyczył osób kupujących po raz pierwszy mieszkanie, potem rozszerzono go na inne segmenty4.

CMHC traktowany jest jako tzw. gwarant ostatniej szansy dla kredytobiorców, którzy nie uzyskają ubezpieczenia z innych instytucji finansowych. Dominująca rola Canadian Mortgage Housing Corporation (CMHC) spowodowała, że praktycznie nie miała sobie równego konkurenta. Jedyna firma ubezpieczeniowa, jaka istniała, postawiona została w stan upadłości w 1994 roku, głównie z powodu przeszacowania transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych.

Aby jednak zachować konkurencyjność, co powinno wpływać na zwiększenie efektywności rynku, zezwolono na wejście zagranicznych międzynarodowych ubezpieczycieli kredytów hipotecznych. Na początku pojawił się Genworth, który przejął upadającą firmę, a od 2001 roku na rynek wszedł AIG UG. Obecnie ok. 50 proc. rynku jest w posiadaniu CMHC, 40 proc. – Genworth, 10 proc. – AIG UG. Szacuje się, że ok. 50 proc. kredytów mieszkaniowych jest ubezpieczanych.

Efektem konkurencji było zwiększenie efektywności rynku, co widoczne jest na wykresie obok. Wynika z niego, że MIF CMHC nadal się rozwija. Braki w danych za okres 1990-1996 wynikają głównie z powodu zmian w sprawozdawczości i definicji. Z informacji uzyskanych od CMHC i innych uczestników rynku wynika, że w okresie tym rozwój ubezpieczeń kredytów hipotecznych nie został zahamowany. Innym pozytywnym zjawiskiem związanym z rozwojem ubezpieczeń kredytów hipotecznych przy udziale rządowej firmy i jej konkurentów, był ogromny wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego i gospodarki.”

Jak ich skala wpływa na wzrost rynku, pokazuje tabela 1.

Jak widać, wzrost zatrudnienia jest ściśle związany z rozwojem rynku nieruchomości, jego budową, obrotem i dostępem do kapitału. Jeśli 50 proc. akcji kredytowej banków ma obowiązkowe ubezpieczenia, nietrudno wyobrazić sobie skutki dla gospodarki, gdyby ten udział zaczął maleć. Warte odnotowania jest, że w czasie, gdy w USA następowały zjawiska kryzysowe, na


38


0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

-200

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 P

Nadwyżka/Strata Ubezpieczenia obsługiwane

wypłacone odszkodowania Przedsięwzięcia ubezpieczone - prawa skala

TABELA 1.

Źródło: CMHC, wyliczenia własne.

Źródło: CMHC.

przełomie lat 2006/2007 w Kanadzie rynek dalej rozwijał się, osiągając duże wzrosty. Innym ciekawym wskaźnikiem zwracającym uwagę na dużą efektywność ubezpieczeń kredytów hipotecznych jest ich wpływ na wzrost liczby mieszkań własnościowych.

Jednym z głównych czynników wzrostu udziału mieszkań własnościowych było zwiększenie dostępności kredytu dla ludności. Wykres 10 najlepiej to obrazuje na podstawie danych dotyczących rosnącej liczby aktywnie obsługiwanych kredytów hipotecznych przez kanadyjski system bankowy w latach 1990-2008.

Wg kanadyjskiego prawa bankowego ubezpieczenie kredytów hipotecznych jest obligatoryjne, jeśli bank udziela kredytu hipotecznego, którego wskaźnik LTV przekracza 75 proc. (od 20 kwietnia 2007 roku zwiększono limit do 80 proc. LTV). Składki za ubezpieczenie obciążają całą kwotę kredytu, pokrywając okres jego amortyzacji. W USA ubezpieczenie kredytu hipotecznego pokrywa tylko część brakującego wkładu własnego i wymagane jest dla kredytów powyżej 80 proc. LTV. Składki za ubezpieczenie podlegają odpisom podatkowym tylko w USA. Kanadyjski system ubezpieczeń kredytów hipotecznych cechuje się niższym wskaźnikiem szkód niż w USA. O ile w 1996 roku wskaźnik strat wynosił 60 proc., to w 2007 roku wynosił tylko 18 proc. (wykres 11). W USA odpowiednio w 1998 roku – ok. 35 proc., a w 2007 roku – 135 proc. (wykres 12).


39


WYKRES 10. Procent ubezpieczanych kredytów mieszkaniowych.

Źródło: Bank of Canada. Financial System Reviev. Czerwiec 2004.

Źródło: Clayton Research.

1951 1961 1966 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001

% Udział gospodarstw domowych posiadających mieszkania na własność 66 66 63,1 60,3 61,8 62,1 62,4 62,6 63,6 65,8

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

% Udział gospodarstw domowych posiadających mieszkania na własność

WYKRES 11. Poziom strat ubezpieczeń kredytów hipotecznych w Kanadzie.

Źródło: niepublikowane materiały.

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Wskaźnik strat 60,60% 53,20% 38,20% 31,50% 28,30% 29,20% 10,30% 6,50% 12,10% 12,40% 13,60% 18,00%

Wskaźnik sumy wydatków i strat 89,00% 67,20% 53,50% 45,30% 45,90% 43,70% 23,30% 35,00% 39,70% 34,60% 34,20% 33,50%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

90,00%

100,00%

Wskaźnik strat Wskaźnik sumy wydatków i strat

WYKRES 12.Liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych i opóźnienia w ich spłacie.

Źródło: CBA.

Porównanie rozwoju USA i KanadyOpierając sie na danych z raportu firmy ratingowej DBRS, danych Canadian Bankers Association i Mortgage Bankers Association w USA, wskaźnik braku spłaty tzw. default (opóźnienie w spłacie kredytu powyżej 90 dni) dla kredytów z segmentu prime był podobny i stabilny od 1998 r. Kształtował się na poziomie od 0,5 proc. lub mniej w Kanadzie i ok. 1 proc. w USA. W przypadku pozostałych segmentów rynku było już inaczej. Jakość kredytów niekonwencjonalnych w Kanadzie, bazując na danych udostępnionych firmie DBRS, była znacznie lepsza niż ich odpowiedników w USA. W Kanadzie poziom kredytów niespłacanych, z uwzględnieniem kredytów windykowanych, wynosił 1,49 proc. dla rynku niekonwencjonalnego i 1,92 proc. dla segmentu subprime na koniec II kwartału 2007 roku. W USA te same wskaźniki razem wynosiły 8,83 proc. na koniec I kwartału 2007 roku.

Ta różnica zaczęła się poszerzać w momencie, gdy zaczął jeszcze bardziej psuć się segment kredytów subprime w USA. Przyczyną pogorszenia były rosnące stopy procentowe i duży udział produktów z początkowo niskim oprocentowaniem, tzw. kredyty teaser rates, co przy spadających cenach mieszkań w różnych regionach USA dodatkowo zaogniało sytuację na rynku.5

Z powyższych danych widać wyraźnie, że dopóki rynek nie jest rozchwiany, może być bezpieczny dla wszystkich uczestników i generować nowe możliwości rozwoju nawet w czasach dekoniunktury, o czym świadczą dane z rynku kanadyjskiego. Badając możliwości firm ubezpieczających kredyty hipoteczne i ich rolę w stabilizacji rynku, warto mieć na uwadze, że w czasach przed kryzysem i w jego trakcie mogą one wspierać działania negatywnie oddziałujące na rozwój rynku, przynajmniej w początkowej fazie jego rozwoju, a przy dopuszczeniu produktów ryzykownych i złej polityce podatkowej, promującej złe rozwiązania, ubezpieczenia mogą być niewystarczające. Dlatego istotną rolę odgrywa dobra wycena ubezpieczanego ryzyka oraz świadomość, jakie konsekwencje może nieść za sobą nadmierne ryzyko w ubezpieczanym portfelu. Nie bez znaczenia jest także rola regulatora nadzoru bankowego. W świetle ostatnich wydarzeń na rynku

Jak widać, poziom strat z tytułu ubezpieczanych kredytów jest bardzo niski. Stale od 1990 r. obniżał się. Jeśli te dane porównamy z poziomem strat z rynku amerykańskiego, to okaże się, że straty znacznie przekraczały takie same wyniki dla rynku kanadyjskiego.

Jak widać, rynek kredytów hipotecznych rozwija się. Zwiększa się liczba udzielanych kredytów, ale nie tak dynamicznie, jak w USA. Poziom opóźnień w spłacie kredytów mieszkaniowych jest w dalszym ciągu na bardzo niskim poziomie 0,30 proc. (koniec grudnia 2008 roku), (wykres 12).

Rynek kredytów hipotecznych w Kanadzie jest stabilny. W grudniu 2008 roku opóźnienia w spłacie kredytów hipotecznych ogółem wynosiły 0,33 proc. W czerwcu 2007 roku wynosił 0,24 proc. Ceny mieszkań pozostają na stabilnym poziomie. Od 1994 roku wzrosły o ok. 50 proc., podczas gdy w USA o ok. 125 proc. Nie dopuszczono na rynek kanadyjski produktów i mechanizmów, które rozchwiały rynek kredytów hipotecznych w USA, np. teaser rates, możliwość odpisywania odsetek od kredytów mieszkaniowych od podatku dochodowego. Rynek subprime w Kanadzie wynosi ok. 5 proc. portfela kredytów mieszkaniowych, w USA – powyżej 20 proc. Nie ma na rynku kanadyjskim non conforming market, czyli nieregulowanego rynku wtórnego wierzytelności hipotecznych. W USA poprzez ten rynek rozproszone zostało ryzyko kredytów hipotecznych po całym świecie.

O tym, czy działająca w Kanadzie CMHC jest gotowa zmierzyć się z rosnącą falą odszkodowań w wyniku załamania rynku, niech świadczy wykres 13, przedstawiający minimalne wymogi kapitałowe nakazujące utrzymywanie przez ubezpieczycieli kredytów hipotecznych dodatkowych kapitałów. Zgodnie z regulacjami nadzorczymi obowiązującymi w Kanadzie każda firma ubezpieczeniowa musi mieć zgromadzony kapitał uwzględniający wystąpienie ryzyka o charakterze operacyjnym oraz strat, jakie mogą powstać w wyniku niesprzyjających okoliczności biznesowych. Minimalny wskaźnik kapitału, jaki się dopuszcza, to 150 proc., ale możliwe jest ustalenie innego wskaźnika, np. niższego, jeśli profil działalności i ryzyka instytucji na takie podejście będzie pozwalał.

amerykańskim, nadzór nie zapobiegał przyjmowaniu przez niektóre instytucje finansowe nadmiaru ryzyka. Przykład z rynku USA może służyć tu za wzór.

KONKURENCJA ZE STRONY PIGGYBACK LOANS:

Duży wpływ na wzrost obecnych strat firm ubezpieczeniowych miała decyzja o ubezpieczaniu kredytów z segmentu subprime. W USA kredyty, których wskaźnik (LTV) przekracza 80 proc., muszą mieć ubezpieczenie, inaczej nie mogą być skupowane przez Fannie Mae i Freddie Mac. Składki za ubezpieczenie kredytów hipotecznych nie były jednak zwolnione z podatku. Stąd też w 2000 r. na rynku pojawiły się nowe produkty, tzw. piggyback loans. Oczywiście, nastąpił szybki rozwój tego typu produktu na rynku. Ten rodzaj finansowania powodował, że wielu kredytobiorców uzyskiwało kredyty praktycznie bez wkładu własnego, tzn. 80/20. To uprzywilejowanie podatkowe piggyback loans stanowiło konkurencję dla firm ubezpieczeniowych. Według różnych szacunków nastąpił spadek udziału tych firm ubezpieczeniowych w rynku o ok. 40 proc. Aby utrzymać się na rynku i nie stracić swoich klientów, możliwa była tylko jedna strategia: ubezpieczać produkty, które nie były z punktu zarządzania ryzykiem bezpieczne, czyli subprime. Kredyty te, na szczęście, stanowiły znikomy procent w portfelu ubezpieczycieli (ok. 10 proc. na koniec IV kw. 2006 roku).

Różnice i czynniki wpływające na rozwój rynku kredytów hipotecznych w USA i Kanadzie


40


WYKRES 13.

Źródło: CMHC.

z oprocentowania. W USA nie ma kar. Z powodu braku odpisów podatkowych w Kanadzie kredytobiorcy dążą do spłaty kredytu szybciej niż to jest zapisane w umowie kredytowej, w odróżnieniu od USA, gdzie z powodów podatkowych to się im nie opłaca. Brak wzrostu wartości mieszkań, brak opłat karnych za wcześniejsza spłatę, przyczynił się do pozbawienia wielu gospodarstw domowych kapitału, wprowadzając je w poważne trudności finansowe.

Kredyty hipoteczne z zmiennym oprocentowaniem: ok. 1/4 kredytów hipotecznych w Kanadzie to kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, podczas gdy w USA – 1/3. Dodatkowo, kredyty udzielane w Kanadzie i ich oprocentowanie bazowane jest na krzywych swap. Innymi słowy, kredytobiorca kwalifikowany jest do spłaty każdej raty odsetkowo- -kapitałowej wg jego miesięcznej zdolności do spłaty kredytu (od 3 do 5 lat). W USA raty kredytu są dyskontowane tzw. systemem teaser rates. Dzięki takiemu rozwiązaniu więcej kredytobiorców w Kanadzie jest odporna na szoki w przypadku wzrostu stóp procentowych.

Oferta produktów: Udzielający kredyty w Kanadzie byli bardziej konserwatywni niż ich odpowiednicy w USA, którzy stosowali szeroką gamę produktów, aby zwiększać dostępność kredytów

1. CHARAKTERYSTYKA PRODUKTU I PROCESU UDZIELANIA KREDYTU HIPOTECZNEGO

Kredyty hipoteczne w Kanadzie są, generalnie, udzielane na okres od 1 do 5 lat, jako kredyty balonowe odnawialne, z okresem spłaty do 25 lat. Ten rodzaj kredytów zapewnia bankom duże korzyści. Dzięki nim bank może pod koniec raty kredytu zweryfikować zdolność kredytową klienta. Druga korzyść to taka, że kredyt z okresem 5 lat można bardzo łatwo połączyć produktami inwestycyjnymi o pięcioletnim stałym okresie oprocentowania. Obecnie pojawiły się na rynku nowe produkty kredytowe, z okresem amortyzacji 30, 35 lub 40 lat. W porównaniu do standardów w USA, gdzie można było uzyskać kredyt 30-letni z okresem amortyzacji do 30, albo nawet do 50 lat.

Pośrednicy kredytowi: większość akcji kredytowej w USA przechodzi przez tzw. pośredników rozliczanych prowizją – ok. 70 proc., a w Kanadzie 30 proc. W USA ten kanał sprzedaży usług finansowych sprawdzał się gorzej niż oddziały banków. Wytłumaczeniem może być to, że między pośrednikami jest duża konkurencja.

Wczesna spłata kredytu: W Kanadzie większość kredytów hipotecznych ma wymóg kary za wczesną spłatę kredytu, określaną przekroczeniem limitów (zwykle ok. 10, 20 proc. rocznie). Dzięki temu kredytodawca może odzyskać część kosztów i straconych zysków

hipotecznych. Przykładem mogą być opcyjnie kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Dzięki nim możliwa była spłata rat kredytu inaczej niż w normalnych warunkach – przez pewien krótki czas bez sprawdzania dochodów i weryfikacji kapitału, tzw. NINJA Loans. Takie produkty nie były dopuszczane do rynku kanadyjskiego. W Kanadzie stosowanie tzw. drugich hipotek lub piggy back loans było bardzo ograniczone maksymalnym limitem do 107 proc. LTV i kredytów o okresie maksymalnej amortyzacji do 40 lat, wobec 125 proc. i 50 lat w USA.

2. REGULACJE I PODATKI

Odpisy podatkowe odsetek od kredytów hipotecznych: W Kanadzie nie ma możliwości odpisywania odsetek od kredytu hipotecznego bez tworzenia złożonych tarcz podatkowych, podczas gdy w USA prawo podatkowe umożliwia to kredytobiorcy. To była zachęta, aby zwiększać wysokość kredytu i rat kredytowych, natomiast usypiała czujność, aby dbać o wkład własny w nieruchomości, co skutkowało potem zwiększonymi windykacjami i szkodowością.

3. ZACHOWANIE KONSUMENTÓW

Lewarowanie finansowe: Kanadyjczycy dążyli, aby być finansowo


41


WYKRES 14. Subprime Mortgage Defaults (Kanada vs. USA).

Source: Mortgage Bankers Associacion (USA) with prior consent for reproduction and DBRS estimate (Canada).

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

mar-01 cze-01 wrz-01 gru-01 mar-02 cze-02 wrz-02 gru-02 mar-03 cze-03 wrz-03 gru-03 mar-04 cze-04 wrz-04 gru-04 mar-05 cze-05 wrz-05 gru-05 mar-06 cze-06 wrz-06 gru-06 mar-07 cze-07

Subprime Kanada 1,30% 1,20% 1,10% 1,60% 1,50% 1,40% 1,30% 1,20% 1,30% 1,25% 1,40% 1,50% 1,40% 1,40% 1,60% 1,50% 1,50% 1,60% 1,60% 1,70% 1,80% 1,85% 1,90% 1,95% 2,00% 2,00%

Subprime USA 9% 10% 11% 12% 11,80% 11,70% 12% 11,70% 10,30% 10,25% 9,00% 8,20% 8,00% 7,00% 6,50% 6,50% 6,00% 5,90% 5,80% 6,20% 6,10% 6,10% 6,80% 7,80% 8,00% 9,00%

Subprime Kanada Subprime USA

bardziej konserwatywnymi. Na koniec 2005 roku wskaźnik dochodów dyspozycyjnych gospodarstw domowych wynosił 116 proc. w Kanadzie, a 124 proc. w USA. Według danych Merill Lynch, wskaźnik ten dla USA wzrósł do 136 proc. w 2007 r. Przez ostatnie cztery lata zadłużenie amerykańskich gospodarstw domowych rosło średnio o 70 proc. w porównaniu do 40 proc. w Kanadzie. Inny wskaźnik, szacujący poziom zadłużenia kapitału domowego do dochodów dyspozycyjnych, wynosił 8 proc. w USA i 4 proc. w Kanadzie.

Rynek kredytów hipotecznych w USA i Kanadzie Od 1994 r. średnie ceny mieszkań w Kanadzie i USA rosły, osiągając poziom odpowiednio 50 i 126 proc. w 2007 r. Tak duży przyrost cen mieszkań zwolnił jedynie w USA w 2006 r. Odwrotna sytuacja była w Kanadzie. Finansowanie kredytami hipotecznymi również zaczęło rosnąć. W USA w 2007 r. odnotowano stabilizację wzrostu zadłużenia, zaś w Kanadzie i Anglii – stały wzrost. Pod koniec lipca 2007 r. stan zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów hipotecznych w USA wynosił 11,2 tryliona

USD i 1,1 tryliona w Kanadzie. Kanadyjski system kredytów hipotecznych ma mniej więcej podobną strukturę segmentów rynku, co USA.

1. UBEZPIECZENIA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH

Wg kanadyjskiego prawa bankowego ubezpieczenie kredytów hipotecznych jest obligatoryjne, jeśli bank udziela kredytu hipotecznego, którego wskaźnik LTV przekracza 75 proc. (od 20 kwietnia 2007 r. zwiększono limit do 80 proc. LTV). Składki za ubezpieczenie obciążają całą


42


WYKRES 15 i 16.

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

USA 100 110 110 115 120 125 140 150 159 175 190 220 225

Kanada 100 101 101 101 101 101 105 105 115 125 130 140 150

0

50

100

150

200

250

USA Kanada

II połowa

1997

I połowa

1998

II połowa

1998

I połowa

1999

II połowa

1999

I połowa

2000

II połowa

2000

I połowa

2001

II połowa

2001

I połowa

2002

II połowa

2002

I połowa

2003

II połowa

2003

I połowa

2004

II połowa

2004

I połowa

2005

II połowa

2005

I połowa

2006

II połowa

2006

I połowa

2007

USA 6,00% 7,00% 8,70% 9,70% 10,00% 10,00% 9,00% 9,40% 9,90% 11,00% 12,00% 13,00% 12,70% 13,00% 14,00% 15,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,30%

Kanada 5,00% 5,80% 5,90% 5,00% 4,00% 4,10% 4,30% 5,00% 6,00% 6,80% 7,60% 8,00% 8,20% 9,00% 10,00% 10,20% 10,00% 10,10% 11,00% 10,80%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

USA Kanada

Historyczne kształtowanie się cen nieruchomości w Kanadzie i USA.

Procentowy wzrost kredytów hipotecznych w USA i Kanadzie

na niezależności decyzyjnej firmy ubezpieczeniowej od udzielającego kredyt hipoteczny, dzięki czemu ubezpieczyciel, w procesie oceny decyzji kredytowej banku, może podejmować decyzje obiektywne. Za skłonność do niedbalstwa w wykonywaniu czynności bankowych w procesie analizy kredytowej, wyceny nieruchomości, zapewnieniu zyskowności i płynności dla portfela kredytowego, stosować będzie wyższą marżę lub w ogóle nie będzie takiego ryzyka ubezpieczał. Próba połączenia niezależności kredytu hipotecznego z gwarancją ubezpieczeniową została opisana w raporcie Algera.

Gwarant powinien osiągnąć wystarczający poziom średniego ryzyka z różnych punktów widzenia banku, w zależności od rodzaju nieruchomości, sąsiedztwa, wskaźnika kredytu, agenta serwisowego i roku udzielenia kredytu. Osiągnięcie satysfakcjonującego poziomu średniej wymagać będzie dywersyfikacji ryzyka ubezpieczanych kredytów, tak, aby średnia odzwierciedlała odgałęzienia lokalnych rynków, regionalnych rynków spadków i wzrostów zatrudnienia oraz cykli cen nieruchomości.

Potrzeba dywersyfikacji geograficznej wynika z potrzeby osiągania zrównoważonych dochodów. Mimo, że ubezpieczyciel może rozłożyć sobie straty tak, aby nie przewyższały zysków, bank jest pod presją wynikającą z załamania lokalnej gospodarki, a jego kondycja wpływa na wartość cen nieruchomości i wysokość poziomu windykacji. Chociaż spadki koniunktury są trudne do zaobserwowania, a nawet jeśli są oczekiwane, lokalne banki nie mogą wycofać się z rynku kredytów hipotecznych z uwagi na poważny interes inwestycyjny, chyba, że ich działania zmierzają do uporządkowania gospodarki.

Ubezpieczyciel i jego własna kadra musi, w trakcie dzielenia się z bankiem swoją wiedzą, widzieć także potrzebę wdrażania i ulepszania metod działania i wprowadzać ocenę programów biznesowych zgodnie z wymogami underwritingu ubezpieczeniowego.

kwotę kredytu, pokrywając cały okres jego amortyzacji. W USA ubezpieczenie kredytu hipotecznego pokrywa tylko część brakującego wkładu własnego i wymagane jest dla kredytów powyżej 80 proc. LTV. Składki za ubezpieczenie podlegają odpisom podatkowym tylko w USA. Kanadyjski system ubezpieczeń kredytów hipotecznych cechuje się niższym wskaźnikiem szkód niż w USA. O ile w 1996 r. wskaźnik strat wynosił 60 proc., to w 2008 r. 18 proc. (wykres 11). W USA odpowiednio w 1998 r. – ok. 35 proc., a w 2007 – 218 proc. (wykres 1).

Wnioski i rekomendacje dla rynku polskiego oraz możliwości implementacji rozwiązań USA i Kanady na rynku polskimDoświadczenia z rynku USA i Kanady pozwalają na sformułowanie wniosku, że ubezpieczenia kredytów hipotecznych mogą stabilizować rynek, wpływając korzystnie na jego rozwój. Rozchwianie jednak rynku kredytów mieszkaniowych, jak pokazał przykład USA, przyczyniło się do poważnych strat nienotowanych od kilkudziesięciu lat. Bez prywatnych ubezpieczeń kredytów hipotecznych bardzo duży odsetek klientów banków nie mógłby zostać objęty ubezpieczeniami.

Doświadczenia Kanady pokazały, że tylko stosowanie bezpiecznych standardów może uchronić rynki finansowe przed nadmiernym ryzykiem. Wydaje się, że jednym z najważniejszych wniosków z obecnego kryzysu winna być mocniejsza kontrola Fannie Mae i Freddie Mac. Być może połączenie tych agencji w jedną pozwoli na przyszłość uchronić się przed błędami.

Ciekawe wnioski z doświadczeń na rynku amerykańskim sformułowano już kilkadziesiąt lat temu, gdy w 1956 roku uruchomiono w USA7 system prywatnych ubezpieczeń kredytów hipotecznych. W jednym z raportów8 sformułowano następujące tezy:

System gwarancji i ubezpieczeń kredytów hipotecznych oparty jest

Bank, który jest zainteresowany ubezpieczaniem kredytów hipotecznych, nie zatrudni nowych pracowników, ale będzie szkolił swoją kadrę.

Główną funkcją ubezpieczeń kredytów hipotecznych jest ochrona przed:

konsekwencjami cyklu ekonomicznego, który niszczy wartość zabezpieczenia

zaniedbaniami ze strony pracowników banku

wszelkimi przypadkowymi zdarzeniami, które mogą bankowi nie zapewnić pełnej ochrony w momencie korzystania z zabezpieczenia, jakim jest nieruchomość

W celu stabilizacji rynku przed cyklami na rynku nieruchomości ubezpieczyciel musi mieć zapewnioną dywersyfikację geograficzną, wystarczający kapitał, rezerwy o znacznie większej skali niż w przypadku innych linii biznesu ubezpieczeniowego

Nie ma mowy, aby bank ubezpieczał nadzorcę przed jego błędami lub prawnika za jego opinię, lub właściciela nieruchomości za stratę wartości nieruchomości, dopóki te zabezpieczenia nie będą przenoszone poza bilans banku i jego spółek. Tak samo nie ma sensu, aby bank sam sobie ubezpieczał kredyty hipoteczne, dopóki skutki i konsekwencje cyklu ekonomicznego nie będą przenoszone poza bilans banku i jego spółek. Jeden raz w historii spróbowano takiego modelu, gdzie wszystkie funkcje bankowe i ubezpieczeniowe skumulowane były w jednej instytucji, co przyniosło ogromne straty i konflikt interesów, opisane w raporcie Alger’a z 1934 roku.

Bardzo trudno wyobrazić sobie koncepcyjnie i operacyjnie lub historycznie jakikolwiek związek między ubezpieczeniami kredytów hipotecznych w zakresie underwritungt’u i bankowości. Bardzo trudno także przewidzieć, jak banki wchodzące na rynek ubezpieczeń kredytów hipotecznych mogłyby osiągać wystarczające korzyści, które pomogłyby im sprostać


43


masowym stratom, jakie wynikają z usług ubezpieczeniowych.

Podsumowanie i wnioskiSystem ubezpieczeń kredytów hipotecznych może być efektywny i chronić sektor bankowy przed nadmiernym ryzykiem, tzw. moral hazard, pod warunkiem, że może być on odpowiednio limitowany do pewnych grup klientów, segmentów rynku i poddany bardzo restrykcyjnym kryteriom udzielania kredytów. Wydaje się, że ciekawym przykładem może być rynek kanadyjski. Jest on mocno zabezpieczony przez rządowe gwarancje; w ponad 50 proc. rynek zdominowany jest przez rządowego ubezpieczyciela CMHC.

Wydaje się, że kluczowe jest znalezienie punktu równowagi między ryzykiem, jakie ponosi ubezpieczyciel, a bankiem oferującym swój produkt. Jak zostało to pokazane, bank zainteresowany jest przede wszystkim dobrym sprzedaniem jak największej ilości swoich produktów. W otoczeniu konkurencyjnym istnieje duża presja na poluzowanie kryteriów udzielania kredytów, a firma ubezpieczeniowa stoi przed trudnym wyborem utraty klientów, wycofania się z rynku, albo wspierania poprzez ubezpieczanie produktów o dużym ryzyku niespłacalności, jak to ma miejsce w USA w przypadku niektórych z nich.

Jak pokazał przykład z USA, oddziaływanie segmentu subprime na najbezpieczniejszy segment rynku – prime – spowodowało wzrost strat po stronie ubezpieczycieli. Chociaż firmy te wycofywały się z angażowania w ten segment, co było widać po ich zmniejszającym się portfelu, to nie były w stanie wytrzymać tak dużej fali odszkodowań, co musiało skutkować obniżeniem ratingu.

W chwili obecnej po latach bardzo dobrego rozwoju system MI przechodzi kolejny test. Rok 2009 będzie kluczowy dla całego systemu. Jak pokazały dane MICA, rezerwa kontyngencyjna w znacznym stopniu jest już wykorzystywana. Rodzi się fundamentalne pytanie, czy wystarczy na spłatę zobowiązań w 2009 i 2010 roku?

Przez cały okres działalności do chwili obecnej PMI, wraz z recesją (lata 70., 80. i 90. XX wieku), odnotowywały rosnące straty, wykazując przy tym, dzięki swoim


44

unikalnym rezerwom, wyjątkową odporność na kryzys. Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest kolejnym testem dla PMI. Zaksięgowana strata tych firm za 2008 rok wyniosła ponad 13 mld USD i była najwyższą od momentu ich istnienia. Oczekuje się, że w 2009 roku ich strata może być jeszcze wyższa. Z danych Mortgage Insurance Company of America (MICA) wynika, że specjalna rezerwa utrzymywana na wypadek recesji jest wykorzystywana w ok. 40 proc. Firmy te, chociaż mają bardzo dobre rezerwy na wypłatę odszkodowań, nie mają już w dużej mierze kapitału na inwestycje. Większość z nich wdrożyła programy oszczędnościowe, redukując swoje przedstawicielstwa w Europie i Azji. Niektóre z nich, np. Genworth, próbuje nawet sprzedać swój portfel ubezpieczanych kredytów hipotecznych w USA. Niedawno MICA otrzymała od Federal Housing Finance Agency informację o uruchomieniu programu restrukturyzującego dotychczasowe warunki udzielonych kredytów, gwarantowanych przez Fannie Mae i Freddie Mac. Poprzez refinansowanie ich przez rząd, ubezpieczyciele otrzymają korzyści w postaci mniejszego ryzyka kredytów, którym grozi brak spłaty. Program ma obowiązywać do czerwca 2010. ...


PRZYPISY

1. Wiliam A. Simpson, The Seven Deadly Sins of Mortgage Insurance, Lawyers Title News, January-February, 1985, str. 4.

2. Ibidem, str. 5.

3. Fitch Ratings, Deliquencies amd Losses Are Up, Mortgage Insureres US and Canada Special Report, July 16, 2008.

4. 2007-2008 Fact Book & Membership Directory MICA Mortgage Insurance Companies of America, str. 18.

5. „Economic Analysis of the Statutory Requirement for Insurance on High-Ratio Mortgage Loans”, Clayton Research, 26 May 2005.

6. Szerzej nt. wpływu obecnego kryzysu na działalność MI na świecie patrz artykuł Andrzeja Saniewskiego „Nie można wyciągać wniosku, że MI się nie sprawdziło”, kwartalnik „Finansowanie Nieruchomości”, nr 4/2008.

7. Szerzej nt. roli, jaką odgrywały i mogą odgrywać na rynku polskim ubezpieczenia typu MI patrz: Jacek Łaszek, „Uwagi dotyczące kształtowania się systemu finansowania mieszkalnictwa w Polsce na tle opracowania IBnGR „Wdrożenie w Polsce ubezpieczenia typu Mortgage Insurance – korzyści dla banków i polskiego systemu bankowego”, kwartalnik „Finansowanie Nieruchomości”, nr 4/2008.

8. James A. Graaskamp, Private Mortgage Guaranty Insurance as Distinguished from Banking and the Extension of Credit”, Board of Governors of the Federal Reserve System, January 24, 1974, str. 39.

LITERATURA

1. James Graaskamp, Richard M. Heins, Mortgage Loan Guaranty Insurance Recosidered – An Objective study of Modern Mortgage Loan Default Insurance -Its Economics, Law, Regulation, and Administartion as Related to Reserve Adequacy, April 1961.

2. James A. Graaskamp, Private Mortgage Guaranty Insurance as Distinguished from Banking and the Extension of Credit, Board of Governors of the Federal Reserve System, January 24, 1974.

3. Susan M. Wtachter, Mandatory Mortgage Insurance in Canada: The Public Policy Consequences, 5/24/2005.

4. Clayton Research Associated Limited, Economic Analysis of the Statutory Requrement for Insurance on High Ratio Mortage Loans, May 26, 2005, Canada.

5. CMHC – SCHL, Corporate Profile, 1988.6. CMHC – SCHL, Canadian Housing Observer 2008.7. DBRS, Canadian, US and UK Residential

Mortgage Lending Markets”, October 2007.8. Wiliam A. Simpson, The Seven Deadly Sins of Mortgage

Insurance, Lawyers Title News, January-February, 1985.9. Michael F. Molesky “How Moodys Rates MIs”

Mortage Banking, February 1987.10. Susan Wachter, Frank Clayton, Keeping

Canada s Residential Mortgage Market Safe, Fair, Efficient, and Competitive, 2005.

11. Moodys Investor Services, An Examination of Subprime Mortgage Risk Exposure Among the US Mortgage Insurers, June 2007.

12. Fitch Ratings, Deliquencies and Losses Are Up, July 16, 2008.13. Ernest M. Fisher, Chester Rapkin, The Mutual

Mortgage Insurance Fund – A Study of the Adequacy of Its Reserves and Resources, New York 1956.

14. Chester Rapkin, J. Robert Ferrari, Rofer Blood and Grace Milgram, The Private Insurance of Home Mortgages – A study of Mortgage Guaranty Insurance Corporation, December 1967.

15. D.G. McFertidge, The Mortgage Insurance Market: An Industrial Organization Perspective, October 1984.

16. Hans Achim Duebel, Die Krise am Hypothekarkreditmarkt der USA – Empirische Analyse und Ueberlegungen fuer Duetschland, Band 70 der Schriftenreihe des Instituts fuer Staedtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen, Berlin 2007.

17. Michał Wydra, Kryzys na rynku finansowania nieruchomości w USA – skutki dla rynku, rekomendacje dla Polski, kwartalnik Finansowanie Nieruchomości Nr 13, grudzień 2007.

18. Michał Wydra, Impact of Mortgage Insurance on Developers Liquidity Improvement – International Comparison as a Benchmark for Poland, PBA, Warsaw, 2006.

19. Michał Wydra, Porównanie bieżących doświadczeń rynku ubezpieczeń kredytów hipotecznych z USA i Kanady – wnioski z raportu IBnGR, kwartalnik „Finansowanie Nieruchomości” nr 4, 2008.

20. Jack Guttentag and Igor Roitburg, A Plan to Break the Back of the Financial Crisis, And Strengthen the Housing Finance System, December 12, 2008.

21. Roger F. Blood, Mortgage Default Insurance—International Perspective, Urban Institut, 2003.

22. Jacek Łaszek, Sektor Nieruchomości Mieszkaniowych w Polsce – stan i perspektywy rozwoju, Szkoła Główna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2004.

23. Jacek Łaszek, Uwagi dotyczące kształtowania się systemu finansowania mieszkalnictwa w Polsce na tle opracowania IBnGR „Wdrożenie w Polsce ubezpieczenia typu Mortgage Insurance – korzyści dla banków i polskiego systemu bankowego”, kwartalnik „Finansowanie Nieruchomości” nr 4, 2008.

24. Potencjalna rola ubezpieczeń gwarancyjnych kredytów hipotecznych we wspieraniu rynku finansowania mieszkalnictwa w Polsce, USAID, wrzesień 1998.

25. MICA Fact Book, published annually by the Mortgage Insurance Companies of America, 727 15th Street, NW, Washington, DC. 20005.

26. Roger Blood, Housing price “bubble” here is for real, Radio Interview (21 August, 2002).

27. Roger Blood, “Mortgage Default Insurance for Developing Economies Rationale for Use, Preconditions for Success, Sponsorship and Program Issues”, (revised) June 29, 1999.

28. Roger Blood “Which Way will the Pendulum Swing?”, February 1987 September 1996, International Union for Housing Finance, 111 East Wacker Drive, Chicago, IL 60601.29. Andrzej Saniewski, „Nie można wyciągnąć wniosku, że MI się nie sprawdziło”, kwartalnik „Finansowanie Nieruchomości” nr 4, 2008.

Documents

RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI INSTRUMENTY ... · RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI INSTRUMENTY UBEZPIECZENIOWE finansowanie nieruchomości • czerwiec 2009 32 Michał Wydra Sekretarz