PEMBIAYAAN DENGAN JAMINAN PROPERTY PART 4

PEMBIAYAAN DENGAN

JAMINAN PROPERTY – PART 4

Property Collateral OverviewI

Financial ModelII

Syarat dan KetentuanIii

Struktur PembiayaanIV

Flow ProcessV

CollectionVI

LelangVII

Klaim AsuransiIX

User Manual GuideIX

JENIS – JENIS LELANG

LELANG NON

EKSEKUSI SUKARELA

LELANG NON EKSEKUSI WAJIB

LELANG EKSEKUSI

1. LELANG NON EKSEKUSI SUKARELA

Lelang Non Eksekusi Sukarela adalah lelang atas barang milik swasta, Orang, Badan hukum,/badan usaha yang

dilelang secara sukarela.

Beberapa hal yang penting yang harus diperhatikan dalam pengertian lelang ini adalah:

• Balai Lelang menyelenggarakan lelang atas aset yang diserahkan ke Balai Lelang hingga penyerahan secara

fisik kepada pemenang lelang.

• Aset yang dilelang adalah aset yang menurut peraturan yang berlaku tidak dibebani titel eksekutorial,

tidak dikuasai negara serta bukan merupakan aset yang harus dieksekusi guna pelaksanaan putusan

pengadilan.

• Biaya lelang yang harus dibayarkan ke kas negara (BIAD) sebesar 0,3 % dari harga lelang yang terbentuk.

• Balai Lelang mengajukan surat permohonan lelang ke Kantor Kekayaan Negara dan Lelang dengan

merujuk pada surat kuasa dari penjual ke Balai Lelang.

Jenis – Jenis Lelang

2.LELANG NON EKSEKUSI WAJIB

Lelang Non Eksekusi Wajib adalah lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang olehperaturan

perundang-undangan diharuskan di jual secara lelang.

Dalam pelaksanaan lelang Non Eksekusi Wajib ini, balai lelang hanya sebatas jasa pra lelang dan atau jasa

pasca lelang, bukan sebagai pemohon maupun kuasa pemohon lelang.

Pemilik barang adalah pemohon lelang dan permohonan lelang di mohonkan kepada kantor Pelayanan

Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) yang berwenang.


3. LELANG EKSEKUSI

Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen

lain yang dipersamakan dengan itu, dan atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-

undangan.


Pada dasarnya prosedur pelaksanaan lelang dikelompokkan menjadi III (tiga) tahap sebagai berikut :

PROSEDUR LELANG

PRA LELANGPELAKSANAAN

LELANGPURNA LELANG

1. Penandatanganan Kerjasama (Mou/Spk)

2. Penerimaan Dokumen3. Pengecekan Aspek Hukum (Legal)4. Peninjauan Awal (Primary

Survey)5. Penilaian Aset (Appraisal)6. Perbaikan Ringan (Minor Repair)

Dan Pembersihan (Cleaning)7. Keamanan (Security)8. Penjelasan Aset9. Pemasaran(marketing)10. Pameran (Open House)11. Pengumuman Lelang

1. Hari lelang (auction day)

2. Metode lelang

3. Pemenang lelang

1. Pembayara (payment)

2. Berita acara – serah terima

dokumen asli

3. Berita acara – serah terima

barang

4. Pelayanan purna lelang (after

auction services)

5. Jasa-jasa lainnya

1. PENANDATANGANAN KERJASAMA (MOU/SPK)

Untuk mempermudah dalam pelaksanaan pekerjaan, dilakukan penandatanganan kerjasama yang dituangkan dalam suatu

MOU/SPK sebagai perintah kerja yang dilampiri data aset yang akan dilelang, Surat Kuasa dan Surat Pernyataan.

2. PENERIMAAN DOKUMEN

Pihak Balai lelang akan meminta seluruh copy dokumen mengenai aset yang akan dilelang kepada penjual/pemilik aset. Hal

ini penting karena dokumen aset tersebut menjadi dasar/ landasan “transfer of ownership” (perpindahan kepemilikan).

PRA LELANG

DOKUMEN

LELANG SUKARELA LELANG EKSEKUSI

PROPERTI• Sertifikat Tanah (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Milik atas

satuan Rumah Susun,, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Girik, dll• Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)• Bukti Pembayaran PBB 3 tahun terakhir & Rekening 3 bulan terakhir

(PAM, Listrik, Telepon)• Polis Asuransi Gedung (jika ada)• Denah Bangunan/Lantai (Floor Plan), Dimensi/Ukuran• Surat Kuasa & Surat Pernyataan

-HAK TANGGUNGAN• Salinan/copy Perjanjian Kredit• Salinan/copy Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak

Tanggungan• Salinan/copy bukti bahwa debitur wanprestasi yang dapat berupa

peringatan-peringatan maupun pernyataan dari pihak kreditor.• Surat Pernyataan dari Kreditur yang akan bertanggung jawab

apabila terjadi gugatan.

-FIDUCIA• Salinan/copy Perjanjian Fiducia.• Salinan/copy Sertifikat Fiducia dan Pemberian Hak Fiducia.• Surat Keterangan dari Kantor Pendaftaran Fiducia• Salinan/copy bahwa debitur wanprestasi yang dapat berupa

peringatan- peringatan maupun pernyataan dari kreditur.• Surat Pernyataan dari Kreditur bahwa barang yang akan dilelang

dalam pengurusan kreditur• Surat Pernyataan dari Kreditur yang akan bertanggung jawab

apabila terjadi gugatan

PENETAPAN PENGADILAN• Salinan/copy putusan dan/atau penetapan pengadilan• Salinan/copy penetapan sita oleh Ketua Pengadilan• Salinan/copy berita acara sita dan bukti sita• Salinan/copy penetapan aanmaning/teguran dari Ketua

Pengadilan Negeri• Salinan/copy -perincian hutang/jumlah yang harus dipenuhi

PRA LELANG

3. PENGECEKAN ASPEK HUKUM (LEGAL)

Pembuatan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)

Khusus aset properti, sebagai persyaratan untuk dilakukan lelang harus mendapatkan Surat Keterangan

PendaftaranTanah (SKPT) dari Kantor Pertanahan setempat.

SKPT merupakan hal yang penting bagi calon pembeli untuk mengetahui mengenai aset tersebut apakah terdapat

permasalahan atau tidak, sehingga kepastian hukum saat dilakukan balik nama sertifikat akan terjamin

Pengecekan Ke Tata Kota

Apabila diperlukan, kami akan meminta keterangan ke Dinas Tata Kota setempat untuk melihat kesesuaian

bangunan/konstruksi dengan peraturan dan/atau peruntukkan yang berlaku terutama peruntukkan tanahnya untuk

selanjutnya kami akan memberikan informasi tersebut kepada calon pembeli.

Pengecekan/pemblokiran ke Instansi Terkait

Setiap aset non properti dilakukan pengecekan terutama guna mendapatkan keabsahan kepemilikan aset.

Tujuannya adalah untuk menjamin kepastian hukum bagi pembeli mengingat barang bergerak mudah sekali

perpindahan kepemilikan.

PRA LELANG

4. PENINJAUAN AWAL (PRIMARY SURVEY)

Memastikan bahwa kondisi bangunan/fisik aset tersebut cocok dengan dokumen pendukungnya.

Khusus aset properti, meneliti lokasi dan lingkungan sebagai bahan masukan dalam pertimbangan nilai dan marketability

property tersebut.

5. PENILAIAN ASET (APPRAISAL)

Merupakan bagian krisis yang perlu pemaduan atau harmonisasi antara hasil penilaian dengan harga yang dikehendaki.

Penilaian ini juga digunakan untuk menentukan harga jualnya (harga limit).

Penentuan harga limit (harga terendah) merupakan bagian yang kritis oleh karena itu kami akan melakukan

pemaduan/harmonisasi antara hasil penilaian dengan harga pasar yang dikehendaki investor (menurut pengalaman lelang

Balai Lelang sebelumnya).

PRA LELANG

6. PERBAIKAN RINGAN (MINOR REPAIR) DAN PEMBERSIHAN (CLEANING)

Aset yang telah ditinjau dan dinilai perlu dipilah, aset-aset mana yang memerlukan perbaikan ringan karena akan

mempengaruhi penilaian/keputusan positif bagi setiap calon pembeli pada saat open house.

Setiap aset dilakukan pembersihan ringan sebelum dilakukan open house yang meliputi:

• Kebersihan bagian dalam (Interior cleaning) termasuk perbaikan interior dan eksterior seperlunya.

• Jika diperlukan akan diberikan pengharum untuk menghilang Jika diperlukan akan diberikan pengharum untuk

menghilangkan bau yang mengganggu.Perbaikan atap bocor atau plafon.

• Memberikan lampu penerangan seperlunya.

• Perbaikan kunci, gerendel pintu/jendela, saklar dan kran air seperlunya.

• Guna menambah keindahan dan daya tarik pemasaran aset maka dapat dilakukan pengecatan ringan agar tidak nampak

kusam, kotor, dan gelap.

• Perbaikan-perbaikan ringan lainnya.

Hasil pekerjaan tersebut di atas harus tetap dipertahankan sampai dengan pelaksanaan lelang.

PRA LELANG

7. KEAMANAN (SECURITY)

Terhitung sejak aset diserahterimakan ke BALAI LELANG, petugas keamanan akan ditempatkan di setiap aset yang akan

dilelang. Petugas keamanan mutlak diperlukan selama masa perbaikan hingga open house berlangsung karena banyak calon

pembeli yang akan melihat aset.

8. PENJELASAN ASET

Dibuat rangkuman atau penjelasan secara menyeluruh mengenaikeunikan setiap aset/barang yang akan dijual melalui lelang

untuk keperluan pemasaran.

Dengan selesainya aset particulars ini, maka secara teknis, aset siap dievaluasi dari segi nilai dan siap dipasarkan (marketing

campaign).

9. PEMASARAN(MARKETING)

Untuk mendapatkan pembeli langkah yang diambil adalah pemasaran.

10.PAMERAN (OPEN HOUSE)

Sebelum dilaksanakan lelang para calon pembeli dipersilakan untuk melakukan peninjauan aset yang akan dijual (open

house) guna mendapatkan data atau gambaran terhadap aset yang akan dilelang tersebut bagi calon pembeli.

Pada saat open house, pemandu BALAI LELANG telah dibekali data-data atau hal-hal yang perlu disampaikan kepada

pengunjung. Apabila pengunjung tertarik untuk mengikuti lelang maka diberikan penjelasan mengenai syarat-syarat untuk

mengikuti lelang.

PRA LELANG

11.PENGUMUMAN LELANG

Berdasarkan peraturan yang berlaku, lelang harus diumumkan. Pengumuman tersebut memuat syarat-syarat peserta lelang,

penyetoran jaminan, open house dan cara pembayaran serta mendukung program pemasaran.

Pengumuman I :1 (satu) bulan sebelum pelaksanaan lelang

Pengumuman II:2 (dua) minggu sebelum pelaksanaan lelang

PRA LELANG

PENGUMUMAN LELANG NON EKSEKUSI SUKARELA & LELANG NON

EKSEKUSI WAJIB : (1x Pengumuman)

PENGUMUMAN LELANG EKSEKUSI

Barang Tidak Bergerak : 7 hari sebelum acara pelaksanaan lelang

Barang Tidak Bergerak & Barang Bergerak : (2 X Pengumuman)

1 (satu) bulan sebelum acara pelaksanaan lelang

2 (dua) minggu sebelum acara pelaksanaan lelang

Barang Bergerak: 5 hari sebelum acara pelaksanaan lelang

Barang Bergerak (1 X Pengumuman)

6 (enam) hari sebelum acara pelaksanaan lelang

Barang Bergerak & tidak Bergerak : 7 hari sebelum acara pelaksanaan lelang

1. HARI LELANG (AUCTION DAY)

Sebelum lelang dilaksanakan, peserta lelang wajib memenuhi syarat–syarat untuk mengikuti lelang yaitu sebagai berikut:

• Melakukan penyetoran uang jaminan yang telah ditentukan.

• Calon pembeli wajib mengetahui hak dan kewajibannya, termasuk pembayaran biaya/pajak yang dikeluarkan sesuai

peraturan yang berlaku.

• Memastikan bahwa aset yang akan dibeli sudah dilihat dalam kondisi sebagaimana adanya (sesuai dengan

informasi/spesifikasi/particular yang diberikan) untuk menghindari keluhan di kemudian waktu.

2. METODE LELANG

PROSEDUR LELANGPELAKSANAAN LELANG

- LELANG LISAN - LELANG TERTULIS

Dilaksanakan dengan cara mengundang khalayak ramai dan menghadirkan calon pembeli.

Calon pembeli harus melakukan penawaran secara tertulis.

Harga minimum (pembukaan) langsung ditawarkan kepada pengunjung lelang.

Dimasukkan ke dalam amplop tertutup selambat-lambatnya pada batas waktu yang ditentukan oleh penyelenggara lelang.

Kenaikan harga dipandu oleh Pemandu Lelang. Calon pembeli harus memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan.

Calon pembeli yang setuju akan mengangkat panel bid tanda setuju demikian seterusnya sampai tersisa satu pembeli pada harga yang tertinggi dan dinyatakan sebagai pemenang lelang.

Pada hari yang telah ditentukan kotak penawaran akan dibuka, penawar tertinggi akan dinyatakan sebagai pemenang

3. PEMENANG LELANG

Setelah pelaksanaan lelang selesai pemenang lelang akan diberikan Berita Acara Pemenang Lelang.

Selanjutnya pemenang lelang menyelesaikan seluruh kewajiban sesuai dengan persyaratan lelang.

Apabila pemenang lelang telah menyelesaikan seluruh kewajibannya maka diberikan Risalah Lelang.

PELAKSANAAN LELANG

III. PURNA LELANG

1. PEMBAYARAN (PAYMENT)

Pembayaran sesuai ketentuan yang diberlakukan.

2. BERITA ACARA – SERAH TERIMA DOKUMEN ASLI

Berdasarkan kesepakatan, maka dokumen asli akan diperlihatkan pada saat lelang dan baru dapat diserahkan kepada

pemenang lelang setelah pelunasan dilakukan.

3. BERITA ACARA – SERAH TERIMA BARANG

Kondisi gedung dan perlengkapan (fixtures) maupun aset yang lain sebagaimana adanya, termasuk seluruh kunci akan

diserahkan kepada pemenang lelang setelah terjadi pelunasan dan penandatanganan Berita Acara–Serah Terima Barang.

4. PELAYANAN PURNA LELANG (AFTER AUCTION SERVICES)

Bagi pemenang lelang, BALAI LELANG memberikan jasa Balik Nama Sertifikat ke BPN dengan biaya sesuai tarif yang berlaku,

sebagai salah satu bentuk layanan purna lelang.

5. JASA-JASA LAINNYA

PROSEDUR LELANGPURNA LELANG (POST AUCTION SERVICES)


Financial ModelII



Flow ProcessV

CollectionVI

LelangVII

USER MANUAL GUIDEIX

Klaim AsuransiVIII

• Debitur/Ahli

waris Lapor

Klaim ke

Cabang

ADMF, isi

Form laporan

klaim dan

kirimkan

• Max 30 hari

kalender dari

kejadian

• Nasabah

melengkapi

dokumen

maksimal 30

hari

•Menerima

konfirmasi

persetujuan

klaim dari AAD

maksimal 7 hari

dari tgl

investigasi

•AAD

melakukan

investigasi

max 14 hari

kerja dari tgl

dok lengkap

Mekanisme Klaim Asuransi Aman 24 Jam

•Pencairan

Dana Klaim

AAD maksimal

7 hari

Mekanisme Klaim Asuransi Jiwa

• Ahli waris

Lapor Klaim

ke Cabang

ADMF ,

• Max 90 hari

kalender

sejak kejadian

• Ahli waris

melengkapi

dokumen

maksimal 90

hari kalender

sejak kejadian

•Menerima

konfirmasi

persetujuan

klaim dari BNI

Life maksimal 5

hari dari tanggal

selesainya

investigasi

•BNI melakukan

investigasi

maksimal 90

hari sejak dok

dilengkapi

•Pencairan

Dana Klaim

BNI maksimal

10 hari

Mekanisme Klaim Asuransi Kebakaran

• Debitur Lapor

Klaim ke

Cabang ADMF

• Max 14 hari

kalender dari

kejadian

• Bag Klaim AAD

akan menghubungi

nasabah untuk

mengetahui

kronologis

,kerugian dan

terkait dokumen

yang harus

dilengkap

• Jika dibutuhkan

AAD akan survey

untuk mengetahui

besar kerugian

• Nasabah

melengkapi

dokumen

maksimal 30

hari

•Menerima

konfirmasi

Hasil klaim

dari AAD

maksimal 10

hari

•Pencairan

Dana Klaim

dari AAD

maksimal 7

hari

Klaim asuransi kebakaran tidak dapat membuat kontrak di terminate. Pencairan atas klaim akan digunakan untuk menutup angsuran Konsumen


Financial ModelII



Flow ProcessV

CollectionVI

LelangVII

Klaim AsuransiIX

User Manual GuideIX

IDE

No Field Penginputan

1 Financing Type Konvensional

2 Financial Product Consumer Finance

3 Core Product Jasa

4 Sales Through 03 / 07/ 18 / 19

5 Initial Regular

6Dealer

MULTIGUNA JASA PENDIDIKAN

PROPERTI

7 Application Tag 1

(Pilih Application Tag sesuai

dengan produk)

• 19102001 --> Jasa Renovasi

• 19102002 --> Jasa Pendidikan

• 19102003 --> Jasa Extraguna

• 19102004 --> Jasa Travel

• 19102005 --> Jasa Kesehatan

8 Object Code JASA PROPERTI

9Object Brand

• RUMAH TINGGAL

• RUMAH TOKO

10Object Type

• RUMAH TINGGAL

• RUMAH TOKO

11 Object Model Input sesuai jaminan

12 Object Purpose Pribadi

IDE


13 Tenor (TOP)Input sesuai pricing &

ketentuan yg berlaku

14 Effective RateInput sesuai pricing &


15 Total ProvisiInput sesuai pricing &


16 Total Insr Fee Terisi otomatis

17 Total Insr Fee 2 Terisi otomatis

18 Total Life Insr Terisi otomatis

19 Net DPMinimal sesuai ketentuan

yg berlaku

20 Nilai Bangunan Input sesuai nilai bangunan

21

Nilai

Jasa/Barang Input sesuai nilai pencairan

Credit Approval


22 Kegiatan Usaha Multiguna

23 Jenis Pembiayaan PPSA-JASA

Credit Approval

Area Coverage Maksimal 60 km Penginputan AOL

Jarak antara Kantor Branch/Satelite ADIRA

FINANCE terdekat ke tempat tinggal /

domisili Calon Konsumen perorangan

diisi pada bagian “Jarak Rumah

Customer dengan Kantor Adira”

Jarak antara Kantor Branch/Satelite ADIRA

FINANCE terdekat ke lokasi jaminan

diisi pada bagian “Jarak Kantor/Usaha

Customer dengan Kantor Adira”

Penginputan data Area Coverage melalui Ad1Sys.Online pada menu Credit Approval diantaranya sebagai

berikut:

Ket: masing-masing

area coverage tersebut

maksimal < 60 km.

FDE No Field Penginputan

24 Capacity Luas Tanah

25 Tahun Pembuatan Tahun Penerbitan Sertifikat

26 Color / Warna Jenis Sertifikat

27 Engine No Nomor surat ukur/gambar situasi

28 Chasis No Luas Bangunan berdasarkan IMB

29

Address Alamat Jaminan

RT/RW RT/RW Jaminan

Desa/Kelurahan Desa/Kelurahan jaminan

Kecamatan Kecamatan Jaminan

Kabupaten/Kotamadya Kab/Kota Jaminan

Provinsi Provinsi Jaminan

30 STNK Exp. Date Masa berlaku hak

31 BPKB No Nomor sertifikat

32 BPKB Name Nama pemegang hak

33 BPKB Address Alamat/lokasi jaminan

34 No. Polisi No. IMB

35

Sertifikat dan surat

ukur/Gambar situasi

dikeluarkan oleh

Input sesuai dokumen jaminan

36 Sifat Jaminan

37 Jenis Jaminan Tidak Bergerak

38 Bukti Kepemilikan Jaminan Input sesuai dokumen jaminan

39 Tanggal Penerbitan Sertifikat Input sesuai dokumen jaminan

40Tanggal Sertifikat Ukur/Gambar

Situasi

Input sesuai dokumen jaminan

41 Tanggal IMB Input sesuai dokumen jaminan

Pemilihan Asuransi pada FDE

1

2

3

Keterangan

1. Field Insurance Name Pilih “Adira Insurance” (Asuransi Properti & Kecelakaan Diri)

2. Field Kolom Periode Pilih sesuai tenor kredit & Coverage 1 pilih “Kebakaran”

3. Field Perusahaan Life Insr akan terisi otomatis “BNI Life”

Menu PPD (Verification & Confirmation

Input total nominal yang ada di invoice notaris pada field Biaya APHT

• Lampiran yang dicetak melaluisistem :

a. Perjanjian Pembiayaanb. Lampiran Perjanjian untukTanah

•Lampiran yang dicetak manual :a. Surat Aksepb. Surat Permohonanc. Tanda Terima Uang olehDebiturd. Surat Pengakuan atasPenerimaan Pembayarane. Rincian Produk Pembiayaan

Pencetakan PP

Pencetakan Ikhtisar Asuransi Kebakaran



Pencetakan Sertifikat Asuransi Jiwa




1. Kolom Location Pilih lokasi dimana diterima Jaminan

Properti tersebut, Cabang atau RO

2. Klik New Memo

3. Kolom Diterima Dari diinput dengan nama notaris dan

Alamatnya

4. Kolom Tgl Memo, Tgl Referensi dan Tempat terisi

otomatis.

5. Masukan Jumlah jaminan properti yang akan diinput.

6. Tombol Add Detail digunakan pada saat input jaminan

melebihi 1 jaminan setelah klik tombol save.

7. Kolom No kontrak diisi no kontrak jaminan yang akan

diinput.

8. Kolom Dealer, No Mesin , No Rangka, Tahun

Pembuatan, Merk, Model, Type, Warna dan Capacity

akan secara otomatis dan harus dicocokan dengan jaminan

properti. Untuk kolom No Mesin dan No Rangka Free Teks

,bisa di rubah langsung apabila ada perbedaan dengan

fisik jaminan properti sebelum di confirm.

9. Kolom No Reg BPKB diisi dengan No Registrasi Sertifikat

10. Kolom No Faktur diisi dengan No SHT

11. Kolom Tgl STNK dan Tgl BPKB diisi dengan tgl Sertifikat

12. Tombol Save untuk menyimpan registrasi jaminan

13. Tombol Confirm untuk confirm proses inputan jaminan

properti.

14. Tombol Print Barcode untuk proses print barcode yang

akan ditempel pada amplop.

New BPKB Registration

Documents

PEMBIAYAAN DENGAN JAMINAN PROPERTY PART 4