Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico · O objetivo deste (PTAM) Parecer Técnico de Avaliação deste Imóveis é a determinação (técnica) mercadológica do valor do

PTAM

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico

FINALIDADE: Avaliações para fins de licitações (venda)

IMOVEL:

Um lote de terra com 78.625,30m² contendo um parque

industrial com 8.426,10M² de edificações de armazém

convencional e instalações complementares

PTAN - Nº 000000-00

Perito e Avaliador mercadológico

João Luiz Novaes CRECI 26.177 e CNAI 14.567

Página :2 Rua Xisto Ramirez Gutierrez, 287- SALA 202 – Aeroporto – Pato Branco – PR.-Cep: 85503-040

Site: peritoeavaliador.com.br - E-mail: [email protected] - cell: (46) 9941-6600

Sumário introdução ..................................................................................................................................... 5

Conformidade ............................................................................................................................... 5

Objetivo Do Ptam .......................................................................................................................... 6

Solicitantes .................................................................................................................................... 6

Imóvel: ........................................................................................................................................... 7

Documentos Recebidos ................................................................................................................. 8

Característica Da Região................................................................................................................ 8

Indicadores .................................................................................................................................... 9

Bairros E Distritos .......................................................................................................................... 9

Hidrografia .................................................................................................................................... 9

Etimologia ................................................................................................................................... 10

Economia ..................................................................................................................................... 10

Indústrias ..................................................................................................................................... 11

Serviços: ...................................................................................................................................... 12

Transporte ................................................................................................................................... 12

Transporte Urbano ...................................................................................................................... 13

Atividades Existentes No Entorno ............................................................................................... 13

Parque Estadual........................................................................................................................... 14

Represa Dos Alagados ................................................................................................................. 14

Edifícios Históricos: ..................................................................................................................... 14

Ensino Superior ........................................................................................................................... 15

Educação Profissional: ................................................................................................................. 15

Esporte ........................................................................................................................................ 16

Localização Da Gleba ................................................................................................................... 16

Descrição Da Gleba ..................................................................................................................... 17

Vistoria: ....................................................................................................................................... 17

Defeitos E Avalias ........................................................................................................................ 18

mailto:[email protected]





Característica Da Benfeitorias ..................................................................................................... 18

Planilha Das Edificações .............................................................................................................. 19

Análise Mercadológica ................................................................................................................ 20

Metodologia Aviatória ................................................................................................................ 21

Método Comparativo: Usado No Terreno ................................................................................. 21

Pressupostos ............................................................................................................................... 22

Descritivo Da Visita...................................................................................................................... 23

Zoneamento Da Área .................................................................................................................. 23

Pesquisas E Amostras .................................................................................................................. 23

Quadro Da Pesquisa .................................................................................................................... 26

Amostras Selecionadas ............................................................................................................... 28

Infraestruturas Da Área ............................................................................................................... 29

Evolução Do Preço ....................................................................................................................... 29

Edificação .................................................................................................................................... 30

Tabela Cub (Pini) ......................................................................................................................... 31

Parque Industrial ......................................................................................................................... 32

Fator De Correção ....................................................................................................................... 34

Depreciação ............................................................................................................................. 34

Vida Útil Do Imóvel ...................................................................................................................... 35

Tabela Vida Útil ........................................................................................................................... 35

Tabela De Ross-Heidecke ............................................................................................................ 35

Tabela Depreciação De Imóveis .............................................................................................. 36

Tabela Dos Depreciados .............................................................................................................. 37

Itens Não Avaliados ..................................................................................................................... 38

Valor De Mercado ....................................................................................................................... 38

Quadro De Unificação ................................................................................................................. 39

Conclusões .................................................................................................................................. 40

Termo De Encerramento ............................................................................................................. 41

Fotos Local Pg Nº 1 ...................................................................................................................... 42






Fotos Local Pg Nº 2 ...................................................................................................................... 43

Fotos Local Pg Nº 3 ...................................................................................................................... 44

Fotos Local Pg Nº 4 ...................................................................................................................... 45

Fotos Local Pg Nº 5 ...................................................................................................................... 47

Fotos Local Pg Nº 6 ...................................................................................................................... 48

Fotos Local Pg Nº 7 ...................................................................................................................... 49

Fotos Local Pg Nº 8 ...................................................................................................................... 51

Fotos Local Pg Nº 9 ...................................................................................................................... 52

Fotos Local Pg Nº 10 .................................................................................................................... 53

Fotos Local Pg Nº 11 .................................................................................................................... 55

Fotos Local Pg Nº 12 .................................................................................................................... 56

Campo De Futebol ....................................................................................................................... 58

Poço Semi-Artesiano ................................................................................................................... 58

Formação técnicas....................................................................................................................... 59

Credenciais do Perito .................................................................................................................. 60

Certidão de Regularidade ............................................................................................................ 61

Mapas da área pelo google ......................................................................................................... 61

Bibliografia e Fontes de Pesquisas .............................................................................................. 82

Este PTAM “Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico”,

elaborado por mim perito e avaliador: João Luiz Ribeiro Novaes da

Silva, portador do CNAI: 14.568 e CRECI: 26.177 F 6º Região, PR a

qual, reportam se minuciosamente às exigências e procedimentos






estabelecidos pela NBR 14653 – partes 1, 2, 3, da ABNT –

Associação Brasileira de Normas Técnicas.

O que é parecer |ê| conjugar (latim tardio *parescere,

do latim pareo, ere, aparecer) 5. maneira de pensar ou

de ver. = entender, entendimento, opinião. forma de

pensar ou de avaliar. = juízo, opinião, voto. opinião

baseada em argumentos (ex.: parecer favorável, parecer

técnico). 1. que pertence ou é relativo exclusivamente a

uma arte, a uma ciência, a uma profissão. 2. relativo a

técnica.

Introdução

O primeiro momento conhecido em que o homem considerou o valor

perde se na antiguidade, nos mais remotos tempos bíblicos. Foi quando

José e seus irmãos tiveram de enfrentar o problema do “valor de uso” e

o do “valor de troca”. Essa diferença foi sabiamente compreendida

pelos antigos gregos a tal ponto que Aristóteles enunciou a teoria do

“valor subjetivo”, o valor do objeto criado que somente existe na mente

humana. A mais importante contribuição á ciência da avaliação, no

entanto, é um desenvolvimento do século XX, que é o “princípio da

substituição”, que conforme Schmutz (1943) apud pini/bape (1991)

que afirma que quando uma propriedade é substituível, seu valor de

tende a ser fixado pelo custo da aquisição de uma outra propriedade

substituída, igualmente procurada, isto é, propriedade parecidas,

homogeneizando diferenças, são comparadas diferentes.

Conformidade

Base legal: Art. 3º da lei 6530/1978 Compete ao Corretor de Imóveis

exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de






imóveis, podendo ainda opinar quanto a comercialização imobiliária.

Cabe ressaltar que, através do Recurso Especial nº 277.443 (STJ)

e da resolução nº 1.066/2007, o COFECI (Conselho Federal de

Corretores de Imóveis Cadastro Nacional de Avaliadores de

Imóveis) ratificou se, definitivamente a questão concerne-te a

competência do Corretor de Imóveis poder elaborar o Parecer Técnico

de Avaliação Imobiliária (PTAM). Portanto, o órgão regulamentou

que os corretores de imóveis, diplomados em curso superior de gestão

imobiliária ou equivalente, e certificados como especialistas avaliações

imobiliárias, possuem competência para exercer a atividade de

avaliador de Imóveis.

Objetivo do PTAM

O objetivo deste (PTAM) Parecer Técnico de Avaliação deste Imóveis

é a determinação (técnica) mercadológica do valor do imóvel ou de um

direito sobre ele, empregada em uma situação, dentro e fora do âmbito

judicial, tais como, inventários, dissolução de sociedade, operações de

compra e venda, Impairment (Test) e Avaliação Patrimonial, hipotecas

e alienação. As sistemáticas e metodologias utilizadas neste (PTAM) é

avaliar o imóvel dentro dos parâmetros de comercialização do mercado

imobiliário e determinar o seu real valor como determina a NBR

14.653- item -1/2/3.

.

Solicitantes

Solicitante: CODOPAR Companhia De Desenvolvimento

Agropecuário Do Paraná


http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/avaliadores.php?nCreci=3&ltr=v







Visa o presente parecer, atender a solicitação do (a)

Sr. José Venázio Voss

Propriedade de: CODOPAR Companhia de Desenvolvimento

Agropecuário Do Paraná

Imóvel:

Um parque industrial com área de: 8.426,10m² de edificações com várias

unidades de beneficiamentos, armazenamentos, processamento, balança

e pátio de estacionamento no terreno de: n.9-A (nove), oriunda do

desdobro da área Nº.9, quadrante S-E, indicação cadastral municipal

- Nº 15-3-29-10-1567-001, situado no lugar denominado Fundo Grande,

Distrito industrial de Cará – Cará, neste Município, Distante 72,48cm , à

direita do eixo da Rodovia BR-376, do KM504+826m, no sentido

Curitiba-Ponta Grossa, lado ímpar, sentido norte-sul, da Rodovia BR-

376, onde está situado o ponto A, ponto de partida, deste ponto com o

rumo de 60º12’NE e distância de 350,76cm, confrontando com área

Nº.4, até o ponto B; deste ponto, com rumo de 19º00’SE e distância de

247, confrontando com área Nº.9/R-1, até o ponto C, deste ponto com

rumo de 60º12’SO e distância de 299,02cm, confrontando com a

área Nº.5, até o ponto D; Deste ponto, com rumo de 29º48’NO e

distância de 242m, confrontando com área Nº.9/R, até o ponto

A, onde teve início , perfazendo um total de 78.625,30m² área.






Documentos Recebidos

Certidão atualizada junto ao registro de Imóveis com a matricula nº

22.912 -1 do 2º oficio de registro de imóvel de ponta grossa –PR,

Número do contribuinte municipal com Nº 15-3-29-10-1568-001

Anexo relação de inventario de maquinas existentes no local;

Planta baixa do parque industrial, com suas respectivas instalações e

ruas internas

Característica da Região

Ponta Grossa é um município localizado no centro do estado do Paraná,

distante 107 quilômetros da capital Curitiba. A cidade, também

conhecida como "Princesa dos Campos", é a quarta (4°) mais populosa

do Paraná e 76ª do Brasil. Posição geográfica do município Altitude

Média: 975 metros Latitude: 25º50'58'' - SUL Longitude: 50º09'30'' -

W-GR.

Aniversário 15 de Setembro

Fundação 15 de setembro de 1823 (188 anos)

Gentílico Ponta-Grossense

Unidade federativa Paraná

Mesorregião Centro Oriental Paranaense

Distância até a capital 103 km

Características geográficas

Área 2 067,545 km² (BR: 722º)

Densidade 152,13 hab./km²

Altitude 975 m

Subtropical Úmido Mesotérmico

Fuso horário UTC−3 Brasão de Ponta Grossa






Indicadores

IDH 0,804 (PR: 18º) – elevado PNUD/2000

PIB R$ 5 020 449,122 mil (BR:91º) – IBGE/2008

PIB per capita R$ 16 137,42 IBGE/2008

Microrregião Ponta Grossa

Municípios limítrofes Campo Largo, Carambeí, Castro, Ipiranga,

Palmeira, Teixeira Soares e Tibagi

Bairros e Distritos

Boa Vista, Cará Cará, Centro, Chapada, Colônia Dona Luiza, Contorno,

Estrela, Jardim Carvalho, Neves, Nova Rússia, Oficinas, Olarias, Órfãs,

Periquitos, Ronda, Uvaranas

Hidrografia

Área bem irrigada por ampla rede hidrográfica, onde se destacam os

rios: Tibagi, verde, Pitangui, também o arroio da chapada, além das

bacias hidrográficas do botuquara, cará-cará de olarias, do rio da morte,

arroio terra vermelha, ribeirão quebra perna, etc. tais bacias são

relativamente pequenas, mas, devido a sua cobertura vegetal de

retenção de umidade, permitem um desaguar relativamente rápido para

as calhas destes cursos d’água.






Etimologia

O termo "Ponta Grossa" é derivado de sua fitogeografia, referindo-se a

um capão de mato. Este local foi escolhido antecipadamente pelo

capataz da Fazenda Bom Sucesso, Francisco Mulato, a pedido de

Miguel da Rocha Ferreira Cavalares, para começar a construir um

povoado (atualmente Ponta Grossa). Naquele momento Francisco

Mulato teria expressado de uma linguagem bem informal, de escravo

que mal sabia ler e escrever: "Sinhô sabe bem porque é encostado

naquele capão que tem a ponta grossa". A sugestão do nome caiu no

gosto de toda a população do atual município. A população é composta

das mais diversas etnias. Em seus primórdios, ela se deu pela soma de

desbravadores portugueses, tropeiros e famílias ilustres vindas

principalmente de São Paulo. A partir do início do século XX, se

estabeleceram eslavos (russos, polacos e ucranianos), árabes, italianos,

japoneses, neerlandeses e alemães, sendo alemães e eslavos os mais

numerosos.

Economia

A economia de Ponta Grossa teve três grandes impulsos durante o

século XX. O primeiro em meados de 1900 com a instalação da

ferrovia, o segundo na década de 70 com a instalação de grande

indústria da área alimentícia e moageira, e o terceiro na segunda metade

da década de 1990 com a instalação de grandes empresas nacionais do

setor logístico e de produção e investimentos de grandes redes do setor

de serviços. O município está próximo dos principais mercados






consumidores do país, São Paulo e Curitiba, e é ponto de passagem para

a exportação de produtos pelo Porto de Paranaguá e pelo Corredor do

Mercosul, rodovia que liga o Sudeste do Brasil aos países do Mercosul.

É a quarta principal cidade exportadora paranaense e a décima do

Sul, em especial, para o Japão e a Europa.

Indústrias

A cerca de dez quilômetros do centro da Ponta Grossa está o Distrito

Industrial Ciro Martins. O complexo, localizado próximo á região do

Bairro Cara-Cará, é o maior do interior do estado, atrás apenas de

Curitiba e sua região metropolitana. A cidade tem indústrias nos

seguintes ramos: extração de talco, pecuária, agroindústria (em

particular a soja, que confere ao município o título de Capital Mundial

da Soja), madeireiras, metalúrgicas como a Metalizem do Brasil

Especializada em Movimentação e Armazenagem, metalomecânico,

alimentícias, têxteis. Algumas das plantas industriais instaladas em

Ponta Grossa são: Monofil, LP Masisa, Braslar Eletrodomésticos,

Makita, Cervejarias Heineken, Continental, Tetra Pak, Beaulieu do

Brasil, Cargill, Bunge, Batavia, Sadia, CrownCork, Codapar

companhia de desenvolvimento do Paraná entre outras principalmente

do ramo moageiro-alimentício.

Na região do Distrito Industrial também está instalado está o armazém

Graneleiro da CONAB (Companhia Nacional de Abastecimento), o

maior complexo armazenador de grãos do Brasil, com capacidade

estática para 420 mil toneladas. A posição geográfica estratégica

garante a proximidade para o transporte para portos (de Paranaguá ou

mesmo Santos, aeroportos (Curitiba e o projetado dos Campos Gerais)

e países vizinhos, como Argentina e Paraguai.






Serviços:

Por tratar-se de um grande tronco rodoferroviário, Ponta Grossa é

conhecida como capital dos caminhões. O setor que atua nesta área é

amplamente desenvolvido e diversificado, atraindo frotistas e

caminhoneiros de todo pais para

efetuar reparos em seus veículos, este

setor este concentrado nas regiões das

avenidas Souza Naves e Presidente

Kennedy e também na rodovia PR 151. No setor de serviços, a cidade

conta com grandes redes de supermercados, como do Hipermercado

Big (controlado pela gigante Wal-Mart), shoppings centers, redes de

fast-food (como Mc Donald, Bob's e o Burger King) e o já anunciado

Habib's, além de grandes lojas nacionais e regionais de lojas de

departamentos, eletro-eletrônicos e varejo.

Transporte

Ponta Grossa é o principal entroncamento rodoferroviário do estado do

Paraná, de onde partem rodovias e ferrovias para todas as regiões - além

do potencial aquaviário inexplorado. O município é cortado pelas

rodovias BR-376, BR-373 e PR-151. A cidade é servida pelo moderno

Terminal Rodoviário Intermunicipal de Ponta Grossa e pelo Aeroporto

Santana.






Transporte urbano

O transporte urbano da cidade é baseado no sistema denominado de

"Tronco-alimentador", que consiste em linhas alimentadoras e

principais interligadas pelos quatro terminais urbanos (Central, Nova

Rússia, Oficinas e Uvaranas). A concessionária atual de todas as linhas

é a Viação Campos Gerais (VCG).

Atividades Existentes no Entorno

Turismo de Ponta Grossa

Dentre as várias opções de atrações turísticas, muitas delas sem a oferta

de transporte público. Além da falta de informação, muitas das belezas

sofrem com a falta de infra-estrutura. O objetivo é que essa condição

seja melhorada com a fundação do Ponta Grossa Convention & Visitors

Bureau, entidade que visa desenvolver a cidade e a Campos Gerais do

Paraná com o aumento do fluxo de turistas. O acesso à cidade se dá

pelas rodovias duplicadas BR-376 (ligação do Porto de Paranaguá ao

Norte e Noroeste paranaense, assim como ligando o estado com São

Paulo e Mato Grosso) e 277 (acesso às regiões Oeste e Sudoeste do

Paraná), além da PR-151 (ligação Ponta Grossa - Itararé) e a - em obras

Transbrasiliana. A cidade conta com moderna rodoviária, inaugurada

em 2008, e é servida com voos regulares pelo Aeroporto Internacional

de Curitiba (a 120 quilômetros)






Parque Estadual

Buraco do Padre e a Cachoeira da Mariquinha, ambos administrados

pela iniciativa privada. Para esportes náuticos, os turistas e ponta-

Grossenses desfrutam da represa dos Alagados, a cerca de doze

quilômetros do centro da cidade. Todos esses lugares são considerados

muito bonitos e tranquilos para passeios em família. O acesso a todos

eles são por trechos de estradas pavimentadas e de terra.

Represa dos Alagados

Em viagens de um dia, atrações da região dos Campos Gerais também

estão disponíveis. O destaque é para o Canyon Guartelá, em Tibagi, e a

vila holandesa e seu moinho em Castrolanda e o Museu do Tropeiro,

ambos em Castro. Os esportes radicais mais comuns na região são a

escalada/rapel, na área rural de Ponta Grossa, como nos paredões da

Cachoeira da Mariquinha e Buraco do Padre, e o slalom/canoagem nas

águas no rio Tibagi.

Edifícios históricos:

do ponto de vista arquitetural, o município conta com um patrimônio

interessante. Construções como a Mansão Vila Hilda (atual sede da

Secretaria Municipal de Cultural), as antigas estações de trem Casa da

Memória Paraná, Estação Arte e Estação Saudade, o Museu Campos

Gerais, o Museu Época, o Cineteatro Ópera, Hotel Planalto Palace,

entre outras, nos remetem ao século XIX e começo do século XX,






quando a cidade chegou a ser a terceira maior da região sul. Entre as

atrações religiosas históricas estão o Mosteiro da Ressurreição, Igreja

do Rosário, a Capela de Santa Bárbara do Pitangui e o Cemitério São

José. A cidade conta ainda com outros poucos prédios e casas

centenárias sobretudo no eixo das ruas XV, Vicente Machado e

arredores. A cidade sofreu com o surto de modernização da área central,

sobretudo na década de 1970, que se prolonga até os dias atuais. Nas

construções modernas e de vanguarda estão a Catedral Santana e vários

edifícios particulares.

Ensino superior

A cidade conta com duas instituições públicas de ensino superior:

Universidade Estadual de Ponta Grossa (UEPG)

Universidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR)

Ambas instituições atraem estudantes de graduação e pós-graduação

de diversas regiões, sobretudo do sul do país.

Educação profissional:

Na Área de Educação Profissional, a cidade conta com seis escolas. A

chamada Sistema S (Senac, Sesi, Senai e Sesc) ofertam cursos técnicos

em várias aulas, de moda e beleza à turismo e torneiro mecânico. Além

do Colégio Sant'Ana com cursos de Informática, Administração,

Análises Clínicas, Farmácia e Formação de Docentes






Esporte

A cidade incentiva de várias formas a diversidade esportiva.

O ginásio de esportes para portadores de necessidades especiais de

Ponta Grossa representa o único do gênero na América Latina, com uma

pista de atletismo especialmente adaptada. Apedef, associação ponta-

grossense de esportes para deficientes, mantém o time de basquete para

cadeirantes. A equipe ganhou prata no primeiro Campeonato

Paranaense da modalidade. Ponta Grossa é detentora de tricampeonato

no tênis de campo, nos Jogos Abertos do Paraná; também possui boa

representação no tênis de mesa. Em 2008 Ponta Grossa conquistou a

quinta colocação geral entre todos os municípios nos Jogos da

Juventude do Paraná.

Localização da gleba

Uma gleba situada no meio de um parque industrial às margens da BR

306, Km 504, sendo uma quadra inteira margeadas de rua laterais e de

fundo no parque industrial do lugarejo passo fundo – ponta Grossa - PR






Descrição da gleba

Identificação do imóvel: Complexo industrial, com todas as

infraestruturas , com sarjetas, guias pavimentação asfálticas de alta

resistências para trafego pesados, galerias de aguas fluviais, galerias de

passagens de cabos elétricos, poço semi - artesiano, reservatórios de

agua potável, caixas tipo torre para distribuição de agua potável e uma

área total de 8.426,10m² de galpões de alvenaria com estruturas

metálicas, constituído pelas seguintes unidades: Unidade de

beneficiamento de Mel-UBM, com área de 258,10m², Posto de

Mecanização Agrícola—PMA com área de 655m², e Unidade de

Beneficiamento de sementes – UBS, com área de 7.513m², e respectiva

Vistoria:

Eu Agente avaliador: João Luiz Ribeiro Novaes da Silva, CNAI:

14.568, estive na área aqui citada, para a devida vistoria em in loco,

Início. - Às 9 Horas e 40 minutos do 31 de outubro de 2015 a qual fui

recebido pelo Sr Egon Hinsching funcionário, que já me aguardava.

Iniciamos de imediato a vistoria, sempre acompanhado pelo Sr Egon a

qual sempre pronto a me responder. Percorremos todas as instalações

do parque industrial, após vistoriar todas as dependências internas e

externas com requintes de detalhes do local, conforme amplo registrado

fotográfico e todas fotos datadas, constatei que o local estava sem

atividade operacional e com aspecto de abandono, visita terminada as

15 horas e 45 minutos do mesmo dia a qual dou fé o texto por mim, aqui

relacionadas e fotografados segue abaixo os itens constatados.






Defeitos e avalias

Portas e janelas arrancadas (várias internas)

Portas de aços com avançado estado de oxidação, varia já

quebradas sem condições de uso

Banheiros sem loucas e metais sanitários (70%)

Refeitórios sem pias e metais (70%)

Transformadores arrancados dos postes e jogados no chão

Caixas de distribuições elétricas sem os devidos disjuntores

Caixas/ inspeções subterrâneas sem as tampas e cabos elétricos

Caixa/inspeções, desusos sem devidas tampas e quebradas

Galerias de agua pluviais, com várias avalias e sem tampas

Constatei no fundo do campo de futebol um poço artesiano

Rede de agua pelo parque industrial, parcialmente danificadas

Continha nos galpões vários maquinários danificados, corroídos

pela oxidação, a seus quadros de comandos elétricos e

eletrônicas quebradas e com suas fiações retiradas

Característica da Benfeitorias

Tabela 1

Mel-UBM, com área de 258,10m², Posto de Mecanização Agrícola

PMA com área de 655m², e Unidade de Beneficiamento de sementes

UBS, com área de 7.513m², e respectiva






Planilha das Edificações

Nº Descrição do espaço Capacidade

01 Cabine de proteção e medição 24,38m²

02 Cisterna 45,95m²

03 Residência operacional 70,00m²

04 Reservatório elevado 4,15m²

05 Centro administrativo 387,20m²

06 Portaria 13,63m²






07 Posto de mecanização 655,00m²

08 Descarregador e lavador 40,95m²

09 Sanitários e vestiários 376,00m²

10 Cozinha e refeitório 152,63m²

11 Sala do relógio ponto 14,10m²

12 Escritório da UBM 45,36m²

13 UBM 258,10m²

14 Controle de balança 54,79m²

15 Balança rodoviária 60t 60Toneladas

16 Moegas 329,00m²

17 Silos armazenadores 4x 52,29m²

18 Armazém para ensacados A 2.119,04m²

19 Casa de máquinas 383,04m²

20 Sanitários 6,60m²

21 Cabine de transformação 40,22m²

22 Armazém para ensacados B 2.119,04m²

23 Armazém para ensacados C 458,00m²

24 Pré-limpezas 241,25m²

25 Armazém para ensacados D 458,00m²

Análise Mercadológica

O processo de industrialização aconteceu na cidade no período entre

1975 e 2005 impulsionado pela boa infra-estrutura de transporte, mão-

de-obra qualificada e barata, com a presença da Universidade Estadual

de Ponta Grossa (UEPG) e, a partir de 1991, da Universidade

Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR). Atualmente, mais um

Complexo Industrial está se desenvolvendo na região norte da cidade,

com a implantação de indústrias alimentícias e automobilísticas de auto

padrão, o que irá impulsionar o crescimento da cidade no futuro.






O município possui um dos maiores valores de PIB do Paraná e,

paradoxalmente, apresenta déficits pronunciados de infra-estrutura.

Uma evidência disso são os números de 2007 do IPARDES, indicando

que Maringá tem uma população semelhante, mas apresenta maior rede

de água e esgotos, maior área asfaltada e um número menor de pessoas

em situação de pobreza. Segundo pesquisa realizada pela Revista Você

S/A, Ponta Grossa é a 84ª melhor cidade para se fazer carreira no Brasil.

Metodologia Aviatória

Método comparativo: usado no terreno

O primeiro dos métodos comparativos exige similaridade entre os lotes

pesquisados e o lote avaliado para comparação direta ou aplicação de

parâmetros homogeneizados para a transposição de dados dos lotes

pesquisados para o lote avaliado, o qual poderá ter características de

frente, profundidade e áreas distintas dos lotes tomados como

amostragem. Para a avaliação dos terrenos (amostras) foi utilizado o

método comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme

descrito na Norma Brasileira NBR-14653-2. Por este método, o imóvel

avaliando é avaliado por comparação com imóveis de características

semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m²) são ajustados

com fatores que tornam a amostra homogênea. O saneamento dos valores

amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente de Chauvenet e o

tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas

Amostras (n < 20) com a distribuição 't' de Student com confiança de

80%, consoante com a Norma (ABNT).






Pressupostos

Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por

proprietários de imóveis, corretores, site na internet, imobiliárias e

profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas

corretas e fornecidas de “boa fé”. O imóvel foi avaliado na suposição

de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou

gravames de qualquer natureza que possam afetar seu valor,

pressupondo que as medidas do terreno, bem como seus respectivos

títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação

enviada para consulta seja a vigente.

Os signatários não assumem responsabilidade sobre matéria legal ou de

engenharia fornecidos pelo interessado, excluindo as necessárias para o

exercício de suas funções. Não foram efetuadas análises jurídicas da

documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas

a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações,

superposição de divisas e outros por não se integrarem ao escopo desta

avaliação. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito

Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do

imóvel. Para lastrear o processo avaliatório foram consultados os

seguintes documentos: Matrículas nº 22.912 – 1, com AV.-2-22-912

datado em 09 de outubro de 1991 no Registro de imóvel 2º oficio de -

Ponta Grosa – Pr, Cadastros Contribuintes n° 15-3-29-10-1568-001






Descritivo da Visita

Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas

durante a visita ao local, que serviram de base para nossos cálculos e

apropriação final de valor. Todo o imóvel foi devidamente vistoriado e

as inspeções caracterizaram se por levantamentos visuais não tendo sido

efetuadas medições em campo. Esta avaliação é independente e livre de

quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os

serviços. Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos,

levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de

novembro de 2015.

Zoneamento da área

A área está inserida na ZI zona industrial com

aproveitamento de 50% e permite a construção de até 2 pavimentos

Pesquisas e amostras

Foram colidas entre entrevistas com corretores da área e região, nos site,

jornais e revistas regionais, 45 amostras entre dia 3 e 9 de novembro

de 2015, após seleção individual, restaram 29 amostras, a qual segue

abaixo na planilha de composição de média e tratamentos






As amostras complementares desta pesquisa, estão anexadas nas ultimas

páginas deste PTAM


páginas deste PTAM







páginas deste PTAM






Quadro da pesquisa

A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes:

Fator 1 = 0,8 > E > 1,50

Tratamentos de superfície, testada e localização

. PLANILHA DE AMOSTRA PONTA GROSSA

Nº AREA VALOR/TOTALVALOR/M² Fator 1 Valor /M²

1 1.290,00 330.000 255,81R$ 0,9 230,23R$

3 60.403,00 5.500.000 91,06R$ 0,9 81,95R$

4 9.250,00 1.600.000 172,97R$ 1 172,97R$

5 32.600,00 10.000.000 306,75R$ 1 306,75R$

6 39.640,00 6.000.000 151,36R$ 1 151,36R$

7 60.000,00 28.800.000 480,00R$ 0,8 384,00R$

8 4.900,00 680.000 138,78R$ 1,1 152,63R$

9 40.000,00 4.000.000 100,00R$ 1 100,00R$

10 4.900,00 680.000 138,78R$ 1 138,78R$

11 60.430,00 5.000.000 82,74R$ 1 82,74R$

12 10.000,00 2.000.000 200,00R$ 1 200,00R$

13 25.000,00 1.100.000 44,00R$ 1,2 52,80R$

14 100.000,00 12.000.000 120,00R$ 1 120,00R$

15 850.000,00 51.000.000 60,00R$ 1 60,00R$

16 86.393,83 6.911.506 80,00R$ 1 80,00R$

17 39.346,00 4.500.000 114,37R$ 1 114,37R$

18 34.000,00 4.000.000 117,65R$ 1 117,65R$

20 100.000,00 10.000.000 100,00R$ 1 100,00R$

21 39.356,84 3.264.000 82,93R$ 1 82,93R$

22 13.310,00 900.000 67,62R$ 1 67,62R$

23 140.000,00 8.400.000 60,00R$ 1 60,00R$

25 25.000,00 1.100.000 44,00R$ 1,3 57,20R$

26 12.000,00 900.000 75,00R$ 1 75,00R$

27 13.310,00 900.000 67,62R$ 1 67,62R$

28 140.000,00 8.400.000 60,00R$ 1 60,00R$

29 25.000,00 1.100.000 44,00R$ 1,4 61,60R$

30 19.000,00 2.000.000 105,26R$ 1 105,26R$

121,61R$ Media das amostras pesquizadas

as fontes destas pesquisas estão nas fotos em anexos nas páginas finais deste laudo

Os lotes na planilha acima já foram homogeneizados pelo tratamento do fator 1






Todas as amostras e suas informações, como fonte de pesquisas,

dimensões, testadas, superfícies e infraestruturas, valores e localização

foram fotografadas e numeradas de 1 a 30, conformes folhas em anexos

neste PTAM

Tabela 2

121,61 20% R$ 97,29

121,61 20% R$ 145,93

São ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea.

O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o

Critério Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico

fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras

(N<20) com a distribuição 't' de Student com confiança de

80%, consoante com a Norma (ABNT).

Eliminação: Foram eliminadas as amostras com valor inferior

a R$ 97,29 e as com valor acima de R$145,93

R$ 97,29 > e > R$ 145,93

Restando apenas (7) amostras para a média da apuração de preços

R$ 121,61 M² média

das amostras






Amostras Selecionadas

NUMERO AREA VALOR/TOTAL VALOR/M² Fator 1 Valor /M²

9 40.000,00 4.000.000 100,00R$ 1 100,00R$

10 4.900,00 680.000 138,78R$ 1 138,78R$

14 100.000,00 12.000.000 120,00R$ 1 120,00R$

17 39.346,00 4.500.000 114,37R$ 1 114,37R$

18 34.000,00 4.000.000 117,65R$ 1 117,65R$

20 100.000,00 10.000.000 100,00R$ 1 100,00R$

30 19.000,00 2.000.000 105,26R$ 1 105,26R$

113,72R$ Media das amostras pesquizadas

Evolução de preços

Área total de 78.625,30m².

CONCLUSÃO:

É do entender do Perito Avaliador que o valor

para a área bruta, sem benfeitoria (Ruas interna,

galerias de agua, asfalto, pátio calçados com predas

regulares) valor avaliada, médio por m² R$ 113,72

Preço total apurado, .................... R$ 8.941.269,12

1. Valor este apurado sobre a terra bruta, sem qualquer infraestruturas

R$ 8.941.269,12

R$113,72

ii113,72R

$113,,72e

dia

apuradas

R$ 113,72






Infraestruturas da área

O parque industrial contém uma área de aproximadamente de

16.000,00 M² de rua com pavimentações asfálticas de alta

resistências e mais aproximadamente 3.200,00² de calçamento de

pedras irregulares nos pátios de manobras e estacionamentos, com

cercas de palanques de concretos e 12 fios de arames em todo

perímetro da área, que tem aproximadamente 1.205,00 m

Podemos afirmar que estes valores são aproximados

Levantamento da area em M², feitos pelo GOOGLE

Evolução do preço

Pavimentação asfálticas 16.000,00 M²

Pavimentação pedras irregulares 3.200,00 M²

Pavimentação asfálticas, preço de mercado R$ 80,00 p/m²

Pavimentação pedras, preço de mercado R$ 45,00 ²

Cerca, 5 fios de arrames, estacas de concreto = R$ 52,00

OBS. Por não ter recebido as plantas dos projetos das ruas e pátios, as medidas foram tiradas pelo Google

Earth, portando os valores aqui calculados são aproximados, conforme plantas do Google abaixo

demostrando as ruas e pátios

Fator 8 valores entre 1.......10

16.000,00 M² X R$ 80,00 p/m² = R$ 1.280.000,00

3.200,00 M² X R$ 45,00 p/m² = R$ 144.000,00

1.205,00 m X R$ 52,00 M = R$ 62.660,00






Este valor se refere a infra-estrutura que consta

nestes imóveis a preço de hoje, sem aplicar a depreciação do

mesmo pois o seu estado de conservação, estão em bom

estado de conservação, considero = Fator 8, pequenos reparos

sem depreciação

Total da infra-estrutura.................R$ 1.486.660,00

Terreno s/ infraestrutura.............. R$ 8.941.269,12

Preço da área com a infra-estrutura básica

Total da área..................................R$ 10.427.929,12

Valor p/m² .....................................R$ 132.63 p/ M²

Edificação






Método de Custo de Reprodução

Como já mencionado no presente, no Método de Custo de

Reprodução o valor das benfeitorias existentes em um terreno é obtido

pela dedução do custo de reprodução destas, como novas, da quantia

correspondente à diminuição em razão da sua idade, conhecida como

depreciação. Em uma avaliação específica baseada nesse método, o

valor da construção pode ser obtido, o valor de metro quadrado ou

metro cúbico da mesma. Seu valor será, pois, o valor unitário

encontrado, multiplicado pela área ou volume da construção,

dependendo da unidade estabelecida. E dentro de cada um desses tipos

construtivos existem diferentes padrões de qualidade de construção, o

que importa em definir valores baseados em cada um desses aspectos

dos galpões dentre eles o Custo Unitário Básico (CUB) - divulgado

pelos sindicatos da construção civil - e o Custo Unitário PINI, publicado

pela revista PINI.

Tabela cub (Pini)

Tabela 3

Galpão Industrial - GI

Custo detalhado Outubro/2015 Setembro/2015 Variação

R$/m² % R$/m² % %

Mão-de-obra + E.S. 434,31 61,26 434,31 61,34 0,00

Material 273,37 38,56 272,42 38,47 0,35

Desp. administrativas - - - - -

Equip. 1,34 0,19 1,35 0,19 -0,74

TOTAL 709,02 100 708,08 100 0,13

Encargos Sociais: 191,76%

GI - Galpão industrial






Residência Popular - RP1Q

Custo detalhado Outubro/2015 Setembro/2015 Variação

R$/m² % R$/m² % %

Mão-de-obra + E.S. 934,06 67,92 934,06 68,20 0,00

Material 438,00 31,85 432,32 31,57 1,31

Desp. administrativas - - - - -

Equip. 3,18 0,23 3,20 0,23 -0,62

TOTAL 1.375,24 100 1.369,58 100 0,41

Encargos Sociais: 191,76%

RP1Q - Residência unifamiliar popular: 1 pavto./ 1dormitório

Tabela 4

Parque industrial

UBS - Unidade de Beneficiamento de Sementes 7.513,00 M²

PMA - Posto de Mecanização Agrícola 655,00 M²

UBM - Unidade de Beneficiamento de Mel 258,10 M²

Área total da parte edificada 8.426,40 M²

Detalhes das edificações, que constam na área

CUB-PR CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DA CONSTRUÇÃO

PROJETOS - PADRÃO COMERCIAIS - R$/m2

Mês de referência: Outubro/2015

PADRÃO NORMAL

CAL - 8 1.473,82

CSL - 8 1.280,10

CSL - 16 1.701,68






Nº Descrição do espaço M² Cub/Valor Total

1 Cabine de medição 24,38 709,02 17.285,91

2 Cisterna 45,95 709,02 32.579,47

3 Residência operacional 70,00 1.280,10 89.607,00

4 Reservatório elevado 4,15 709,02 2.942,43

5 Centro administrativo 387,20 1.280,10 495.654,72

6 Portaria 13,63 709,02 9.663,94

7 Posto de mecanização 655,00 709,02 464.408,10

8 Descarregador e lavador 40,95 709,02 29.034,37

9 Sanitários e vestiários 376,00 1.280,10 481.317,60

10 Cozinha e refeitório 152,63 1.280,10 195.381,66

11 Sala do relógio ponto 14,10 709,02 9.997,18

12 Escritório da UBM 45,36 1.280,10 58.065,34

13 UBM 258,10 1.280,10 330.393,81

14 Controle de balança 54,79 709,02 38.847,21

16 Moegas 329,00 709,02 233.267,58

17 Silos armazenadores 4,00 32.000,00 128.000,00

18 Armazém/ ensacados A 2.119,04 709,02 1.502.441,74

19 Casa de máquinas 383,04 709,02 271.583,02

20 Sanitários 6,60 1.280,10 8.448,66

21 Cabine de transformação 40,22 709,02 28.516,78

22 Armazém/ ensacados B 2.119,04 709,02 1.502.441,74

23 Armazém/ ensacados C 458,00 709,02 324.731,16

24 Pré-limpezas 241,25 709,02 171.051,08

25 Armazém / ensacados D 458,00 709,02 324.731,16

6.750.391,66 Valor Total das edificações

15º item foi excluídos por estar fora, por se tratar de equipamentos

e maquinas (balança rodoviária)

Tabela (PINI)

GI - Galpão Industrial, para unidade simples, somente galpão

CSL - 8 - Padrão comerciais para edificações com paredes em tijolo

cerâmico aparente, todo azulejados, foros revestidos em lambris ou

lajes e pisos em granilites






Fator de Correção

Depreciação

Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou

qualidade, ocasionadas por: decrepitude, que é o desgaste de suas partes

constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em

condições normais de utilização e manutenção; deterioração, que é o

desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção

inadequados; mutilação, que é a retirada de sistemas ou componentes

originalmente existentes, e obsoletismo, que implica na superação

tecnológica ou funcional.

Conservação (FOC) é determinado pela expressão:

FOC = R + K x (1-R)

Onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão,

expresso em decimal.

K = coeficiente de Ross/Heideck

O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla

entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a

idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial

relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra

correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo

as faixas especificadas.






Vida útil do imóvel

Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que

conheçamos a Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of

Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três simples e

descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando:

Galpão 70 anos

Tabela 5

Tabela Vida Útil

Apartamentos – 60 Anos Bancos – 70 Anos

Casas De Alvenaria – 65 Anos Casas De Madeira – 45 Anos

Hotéis – 50 Anos Lojas – 70 Anos

Teatros – 50 Anos Armazéns – 75 Anos

Fábricas – 50 Anos Const. Rurais – 60 Ano

Garagens – 60 Anos Edif Escritórios – 70 Anos

Galpões (Depósitos) – 70 Anos Silos – 75 Anos

Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir

na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da

porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma

geral, no valor de venda de imóveis comerciais. No entender do agente

avaliador considerei a faixa abaixo descrita, por apresentar no visual

estado de conservação superior a data cronológica do imóvel

Tabela de Ross-Heidecke






Tabela Depreciação de Imóveis

CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO

A Novo E Reparos simples

B Entre novo e regular F Entre reparos simples e

importantes

C Regular G Reparos importantes

D Entre regular e reparos simples H Entre reparos importantes e s/

valor

IDADE EM

% DE VIDA

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

A B C D E F G H

2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40

4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70

6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00

8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30

10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60

12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90

14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20

16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50

18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80

20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20

22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50

24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90

26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30

28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60

30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00

32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40

34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80

36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30

38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70






Tabela dos depreciados

Tabela 6

Valores sem depreciação.................R$ 6.750.391,66

Nº Descrição do espaço Total Valor/cu D = E Liquido

1 Cabine de medição R$ 17.285,91 31,50% R$ 11.840,85

2 Cisterna R$ 32.579,47 31,50% R$ 22.316,94

3 Residência operacional R$ 89.607,00 31,50% R$ 61.380,80

4 Reservatório elevado R$ 2.942,43 31,50% R$ 2.015,57

5 Centro administrativo R$ 495.654,72 31,50% R$ 339.523,48

6 Portaria R$ 9.663,94 31,50% R$ 6.619,80

7 Posto de mecanização R$ 464.408,10 31,50% R$ 318.119,55

8 Descarregador e lavador R$ 29.034,37 31,50% R$ 19.888,54

9 Sanitários e vestiários R$ 481.317,60 31,50% R$ 329.702,56

10 Cozinha e refeitório R$ 195.381,66 31,50% R$ 133.836,44

11 Sala do relógio ponto R$ 9.997,18 31,50% R$ 6.848,07

12 Escritório da UBM R$ 58.065,34 31,50% R$ 39.774,76

13 UBM R$ 330.393,81 31,50% R$ 226.319,76

14 Controle de balança R$ 38.847,21 31,50% R$ 26.610,34

16 Moegas R$ 233.267,58 31,50% R$ 159.788,29

17 Silos armazenadores R$ 128.000,00 31,50% R$ 87.680,00

18 Armazém/ ensacados A R$ 1.502.441,74 31,50% R$ 1.029.172,59

19 Casa de máquinas R$ 271.583,02 31,50% R$ 186.034,37

20 Sanitários R$ 8.448,66 31,50% R$ 5.787,33

21 Cabine de transformação R$ 28.516,78 31,50% R$ 19.534,00

22 Armazém/ ensacados B R$ 1.502.441,74 31,50% R$ 1.029.172,59

23 Armazém/ ensacados C R$ 324.731,16 31,50% R$ 222.440,84

24 Pré-limpezas R$ 171.051,08 31,50% R$ 117.169,99

25 Armazém / ensacados D R$ 324.731,16 31,50% R$ 222.440,84

Totalizadores R$ 6.750.391,66

R$ 4.624.018,29






Valores já depreciados....................R$ 4.624.018,29

Estes valores se refere os 24 itens acima relacionados

15º item foi excluídos por estar fora, por se tratar de balança rodoviária

Itens não avaliados

Campo de futebol

Poço semi-artessiano

Rede de distribuição elétrica suas cabines primarias

(danificadas) sem os devidos transformadores e cabos elétricos.

Maquinas, esteiras, laboratórios e peneiras, todas sem suas

partes elétricas e quadros de comados danificados, e com alto

grau de oxidações (ferrugens)

Valor de Mercado

A partir da análise do comportamento dos mercados específicos de área

e terrenos conforme amostras, foram consignadas, valores para

comercialização das unidades que compõem o objeto da avaliação.

Considerando se o grande número de unidades para comercialização,

optou-se pela determinação de um fluxo de vendas e equivalência de

valor global de vendas, determinando-se seus valores presentes.

Observadas as premissas contidas no presente (ptam) e, depois de






realizada minuciosa análise da propriedade objeto deste estudo,

analisando-se os graus de concorrência dos segmentos aos quais se

inserem suas unidades – áreas e terrenos com pequenas construções,

compreendida a estrutura do mercado, conduta e desempenho de seus

agentes, e considerando ainda, áreas, localização, posicionamento,

atualidade de projeto, conservação e padrão construtivo, o imóvel foi

avaliado como se segue abaixo:

Quadro de Unificação

Terreno com infra-estrutura................ R$ 10.427.929,12

Edificações já despreciadas.................. R$ 4.624.018,29

Valor total do parque industrial............R$ 15.051.947,41

0,5% R$ 15.127.207,15

R$ 15.051.947,41 valor: mínimo e máximo

0,5% R$ 14.976.687,67






Valor apurado com arredondamentos:

R$ 15.000.000,00 (Quinze milhões de reais)

Conclusões

1º- CONCLUSÃO: Fundamentados nos elementos e condições

consignados no presente laudo de avaliação, atribuímos ao imóvel em

questão, constituídos em uma área de 78.625,30m o seguinte valor: R$

8.941.269,12 (Oito Milhões Novecentos e Quarenta e Um

Mil e Duzentos e Sessenta e Nove Reais e Dose Centavos)

2º - CONCLUSÃO: Fundamentados nos elementos e condições

consignados no presente laudo de avaliação, atribuímos a infra-

estruturas na área em questão, constituída de 16.000,00m² de asfalto de

alta resistência e 3.200m² de calçamento de pedras irregulares no pátio

da área e cerca de palanques em concretos com fios de arrames no

perímetro da área o seguinte valor: R$ 1.486.660,00 (Hum milhão

quatrocentos e oitenta e seis mil e seiscentos e sessenta reais)

CONCLUSÃO FINAL: Fundamentados nos elementos e condições

consignados no presente laudo de avaliação, atribuímos ao imóvel em

questão, constituídos em uma área comerciais e industriais de

78.625,30m² e 8.545,00m² de edificações já despreciadas avaliada: R$

4.624.018,29, totalizando: R$ 15.000.000,00 (Quinze Milhões de

Reais).






Termo de Encerramento

Não perdemos neste momento a noção que o valor de mercado é definido como

aquele em que um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, vende a um

comprador desejoso de comprar, mas também não compelido, de forma que o valor

estimado do imóvel encontra-se dentro dos padrões reais de mercado. Este trabalho

foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer

vantagens ou Envolvimento do profissional responsável.

Valor apurado R$ 15.000.000,00 (Quinze milhões de reais)

Vai o presente Laudo de Avaliação de Imóvel industrial / comercial digitado em

74(setenta e quatro), 1 (uma) Capa e 3 anexos, laudas escritas de um só lado, todas

rubricadas, e esta página (41) datada, assinada e com selo do cresci/confeci

Pato Branco, 10 de novembro de 2015

João Luiz Ribeiro Novaes da Silva Corretor de Imóveis e Perito Avaliador

CRECI: F26.177 6º região

CNAI: 14.568

Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura

(conforme Resolução COFECI n° 957/2006 e Ato

Normativo COFECI n° 001/2006).

Validade do Parecer

O presente Parecer não possui prazo de validade, pois representa a situação mercadológica

observada na data da avaliação a qual merecerá revisões periódicas, conforme a lei de mercado

“ oferta/procura.






FOTOS LOCAL pg nº 1

Fotos da visita todas com data, parte externas e interna

































































,






,























Campo

De Futebol

Poço Semi-

Artesiano






Formação técnicas

A) Cursos de desenhos arquitetônicos no Senai- barra-funda São Paulo

B) Cursos de desenhista projetista no Senai da barra-funda São Paulo

C) Cursos de torneiro - ferramenteiro no Senai- barra-funda São Paulo

D) Cursos de Ajustador mecânico – Senai da Barra Funda – SP

E) Cursos de Ajustador Ferramenteiro – Senai da Barra Funda – SP

F) Cursos de gerenciamento BD postgreSQL – Dextra sistemas – Unicamp

G) Desenvolvedor de sistema administrativo de cooperativa em delphi

H) Cursos de modelagem de banco de dados – Didata – São Paulo

I) Designer e desenvolvimento de logo marcas em CorelDraw

J) Cursos de Corretor de imóveis – Senai - Curitiba –Pr

K) Cursos-avaliador mercadológico-Prof.: João Deniz-Rio Grande do Sul

L) Diretor de logística da sindsuper –fiesp – Sp

M) Sócio Diretor financeiro da Job galvanoplastia ltda – Cajamar -São Paulo

N) Químico na Lifax banhos de metais preciosos ltda, Lapa – São paulo

O) Incorporador, construtor e o sindico do edifício “Lilan” com 26 andares e 52

apartamentos – praça João Correia lemos, 60 – freguesia do ò – SP

P) Incorporador construtor e vendedor de 80 casa no litoral Paulista, praia grande,

Guarujá, Peruíbe, Mongaguá e freguesia do ó – são Paulo - capital

Q) Presidente da Cooperwork do brasil

R) Sócio Diretor Presidente da wordlix do brasil – construções






Credenciais do Perito






Certidão de Regularidade

Mapas da área pelo google

Relevo e inclinação da área, conforme gráfico, ponto A = 0, ponto B= -3º





































































































IMPLANTAÇÃO GERAL






Bibliografia e Fontes de Pesquisas

MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia de Avaliações. São Pulo, Ed.PINI, 1994.

Sergio, Antônio Abunahman curso básico de engenharia legal e de avaliações Ed Pini.

Diniz, João Diniz Marcelo. Livro de avaliação mercadológica de imóveis Professor João Diniz Marcello pelo o e-mail: [email protected]

AYRES, Antônio. Como Avaliar Imóveis...Sem Mistérios. São Pulo, Ed. Imobiliária, 1996.

FIKER, José. Avaliações de Imóveis Urbanos. São Pulo, Ed. PINI, 1993.

FIKER, José. Manual de Redação de Laudos. São Pulo, Ed. PINI, 1989.

CALDAS, Léo Saraiva e outros. Curso Básico Intensivo de Engenharia de Avaliações e

Perícias. Diversos Autores. Tubarão, SC, 1994.

SPU – Departamento técnico de Avaliações. Avaliação Técnica de Bens Imóveis da União

ou de seu Interesse - Orientação Normativa. Brasília – DF. 2.000.

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SOUZA, Engenheiro Paulo Augusto de. APERFEIÇOANDO AS AVALIAÇÕES – Parte 1. IBAPE.

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PARENTE, Arquiteta Virginia Fátima Jonsen. LAUDO DE AVALIAÇÃO DO HOTEL CASA

ALPINA.visita na internet ao site: http://brazil- siness.com/hotel/appraisal.htm em

21/09/2015. PARENTE, Arquiteta Virginia Fátima Jonsen. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS – DISCUSSÃO DE

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OLIVEIRA, Arquiteta Ana Maria de Biazzi Dias de e Outros. NORMAS AVALIAÇÃO

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GRANDISKI, Engenheiro Paulo. APERFEIÇOANDO AS AVALIAÇÕES Parte 2 –

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COM TÉCNICAS DE ANÁLISE MULTIVARIADA. Pesquisa

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online/arquivo/cobrac98/index.htm

TRABALHO SEM AUTORIA. VERSÃO 5 DA PARTE 2 DA NBR 5676.

Colhido da internet em 12/09/2015,site:

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https://www.google.com.br/?gws_rd=ssl pesquisas

diversas


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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico · O objetivo deste (PTAM) Parecer Técnico de Avaliação deste Imóveis é a determinação (técnica) mercadológica do valor do