Original name: MAL Verdivurdering.docx Verdivurdering.docx · Web viewForslaget omfatter etablering av 4 boligblokker på 6-12 etg., inneholdene ca. 375 leiligheter og med et samlet

Prosjekt Oslo/603709.1OPAK-MANUAL / PBL Mal 05J03 Ver. A 16.09.13

1/8

KVU-VOLDSLØKKA23.10.2013

Internt notat

Verdivurdering

Uelandsgate 85Gnr./Bnr.: 57/107Oslo kommune

Oppdragsnr:124661


2/8

1.0 InnledningVerdivurderingen er utført på bakgrunn av at eiendommen er del av «KVU-Voldsløkka» mht. etablering av skole mv. Dette for å danne grunnlag for eventuelle vurderinger knyttet til tomtekjøp/ekspropriering.

2.0 OppdragsforutsetningerVerdivurderingen har til hensikt å fastslå nivået på eiendommens reelle markedsverdi, basert på gjeldende plangrunnlag. Merk således at utredningsarbeidet ikke har hatt et innhold og/eller omfang som tilsier at tallmaterialet her kan tolkes på lik linje med en verditakst el.

Utredningsarbeidet har omfattet det følgende:

- Innhenting av nyere avhendingshistorikk- Innhenting og gjennomgang av gjeldende plangrunnlag- Innhenting av eiendomsdata- Estimering av eiendommens utleiebart areal.- Grov verdifastsettelse basert på kapitalisering av estimerte leieinntekter.- Grov verdifastsettelse basert på utviklingspotensial jfr. gjeldende plangrunnlag.- Grov verdifastsettelse basert på utviklingspotensial jfr. foreslått boligutvikling.

3.0 Avgrensning av utredningsobjektetUtredningsobjektet er definert som eiendommene gnr./bnr.: 57/107 med adresse Uelandsgate 85 i Oslo kommune. Tomten omfatter 13,449 dekar, og er i det videre benevnt som eiendommen. Se kartgrunnlag.

4.0 Kartlegging av overordnet plangrunnlag4.1 Nasjonal planlegging


3/8

Ikke vurdert

4.2 Regional planleggingIkke vurdert

4.3 Kommunal planlegging

Kommuneplan:Kommuneplan er under revisjon. I gjeldene kommuneplan datert 16.12.2009 er eiendommen avsatt til industriformål.

Kommunedelplaner:Eiendommen er regulert av -KDP 13, Indre Oslo-KDP 17, Torg og møteplasser

Reguleringsplan:Eiendommen er regulert til industriformål jf. S-2255/2937 datert 28.07.1977.

I denne planen betyr utnyttelsesgrad (U) det samlede brutto gulvareal for et avgrenset område (inkludert garasjeanlegg over terreng) dividert med brutto grunnareal for byggeområdene innenfor området.Brutto grunnareal kan regnes inntil midten av tilgrensende trafikkområde/friområde og maksimum 10 meter. Hvor det er større brutto etasjehøyde enn 3 meter regnes utnyttelsesgraden etter en teoretisk etasjehøyde på 3 meter.

Eiendommen er med bakgrunn i ovenstående regulert til industriformål. Maksimalt tillatt bruttogulvareal er satt til 30 000 m2. Dette basert på et estimert brutto grunnareal på 20 000m2. (Inkl. trafikk og friareal)

Det er ikke regulert noen høydebegrensninger hvilket medfører at pbl. generelle bestemmelse gjelder.5.0 Kartlegging av igangsatt planprosess for eiendommen Eiendommen er gjenstand for reguleringsarbeider. Det er av grunneier fremmet reguleringsforslag mht. etablering av boligformål på eiendommen. Forslaget omfatter


4/8

etablering av 4 boligblokker på 6-12 etg., inneholdene ca. 375 leiligheter og med et samlet bruksareal på 32 000 m2.

Plan- og bygningsetaten er i beste fall «lunke» til forslaget. Dette primært i forhold til at de ikke mener å kunne forsvare etablering av både skole og et boligprosjekt innenfor denne delen av Voldsløkka. Dette ettersom nedbygging av Voldsløkkas friareal ikke vil bli akseptert, og at eventuell etablering av skole her bør være ensbetydende med at den aktuelle eiendommen her må transformeres til friareal.

Sekundært er plan- og bygningsetaten klar på at boligprosjektet opererer med for store byggehøyder.

Byantikvaren er negativ til riving av det gamle fabrikkbygget (verneverdig), og uttaler at de vil vurdere å fremme et planalternativ med mindre dette innarbeides i prosjektet.

Bydel Sagene uttaler at bygghøyder på inntil 12 et. Er uakseptabelt, og peker i retning av at 5+1 et. mot Uelands gate, og med nedtrapping mot friarealet vil kunne aksepteres.

Utredningen har ikke tatt for seg øvrige igangsatte planprosesser i nærområdet.

6.0 Avhendingshistorikk - Eiendommen ble avhendet for Kr. 118 000 000,- i 2009. (Tinglyst)- Eiendommen ble avhendet for Kr. 230 000 000,- i 2012. (Jfr. presseoppslag)

7.0 Estimering av eiendommens utleiebart areal

Arealene er estimert ut i fra grunnareal hentet fra statens kartverk, registrert etasjetall, samt foreliggende data fra infoland. På bakgrunn av ovenstående er totalt utleiebart areal beregnet til 12 000m2.

Arealene er dels benyttet som kontor, verksted og lager fordelt på 4 et. ink. kjellerareal. Vi har på denne bakgrunn estimert en gjennomsnittlig markedsleie på 1250 kr. m2/år. Merk at dette representerer dagens estimerte leieverdier, og at disse ikke nødvendigvis samsvarer med leienivået i de faktiske leiekontraktene.

8.0 Grov verdifastsettelse basert på kapitalisering av estimerte leieinntekter


5/8

Herav følger at eiendommen, basert på kapitalisering av estimerte leieinntekter, har en verdi estimert til ca. Kr. 190 000 000,-.

På bakgrunn av markedsforutsetninger,tomtens beskaffenhet, eksisterende bebyggelse, bevaringsinteresser, høydebegrensinger, parkerings- og atkomstareal mv. er det ikke kalkulert inn noe utviklingspotensial innenfor gjeldende plangrunnlag.

9.0 Verdsettelse av utviklingspotensial jfr. foreslått boligutvikling, med grunnlag i faktisk kjøpesum for hjemmelshaver.


6/8

Herav følger at boligutvikling jfr. fremlagt planforslag representerer et gevinstpotensial tilsvarende 100 000 000,- Kr.

Det presiseres at forslagsstiller har fått klare signaler fra plan- og bygningsetaten m.fler om at dette planforslaget ikke vil kunne påregnes å bli godkjent.

9.0 Verdsettelse av utviklingspotensial jfr. «sannsynlig» boligutvikling, med grunnlag i faktisk kjøpesum for hjemmelshaver.


7/8

Herav følger at boligutvikling jfr. en redusert og mer sannsynlig versjon av fremlagte planforslag representerer et gevinstpotensial tilsvarende - 10 000 000,- Kr.

Det presiseres at forslagsstiller har fått klare signaler fra plan- og bygningsetaten m.fler om at boligutvikling ikke er ønsket/prioritert arealutvikling her. Dette ettersom det er stort behov for tomter for offentlige formål i området. Ovenstående kan likevel antas å representere et ikke usannsynlig utviklingspotensial forutsatt at det offentlige finner alternative tomter for etablering av offentlige formål.

10.0 KonklusjonVerdifastsettelse jfr. pkt 8 anses som det beste utgangspunktet for å definere tomtens «objektivt» fastsatte markedsverdi. Basert på våre utredninger innebærer dette at


8/8

eiendommen har en verdi på i størrelsesorden 190 MNOK.

Ettersom hjemmelshaver kjøpte eiendommen for 230 MNOK i 2012 må det antas at eiendommens hjemmelshaver IKKE deler dette synspunktet. Det må følgelig forventes at frivillig salg ikke kommer på tale før kjøpesummen overskrider hjemmelshavers kost og investeringer mv.

Ekspropriasjon av eiendommen, før eller etter eventuell omregulering til offentlig formål, vil basere seg på hovedprinsippet om at grunneieren skal ha erstattet den høyeste verdi av salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi. Det antas på denne bakgrunn at en ekspropriasjonsprosess vil kunne antas å medføre en erstatningssum på i størrelsesorden 190-240 MNOK.

for OPAK AS

………………………………………..Svein-Roar Holt

Vedlegg:

Documents

Original name: MAL Verdivurdering.docx Verdivurdering.docx · Web viewForslaget omfatter etablering av 4 boligblokker på 6-12 etg., inneholdene ca. 375 leiligheter og med et samlet