Tiltrækning af private investeringer til områdefornyelsesindsatser og samarbejde med private virksomheder

Oplæg i Københavns kommune d. 30.09.2010Jesper Ole Jensen og Jacob Norvig Larsen, SBi

Evaluering af helhedsorienteret byfornyelse (2008)

Områdetype Offentlige investeringer i helhedsorienteret byfornyelse

Private ejendoms-investeringer genereret blandt ejere i området

Spin-off på offentlige investeringer

Centralt i større by 283 1.700 6,0

Nyere byområde 80 348 4,4

Mindre by 249 975 3,9

Total 611 3.023 4,9

19

36 34

17 17

6 615

20

1

32

411

2 3

31

3

50

2337

4235

32

16

19

43

1

1

0

6 9

24

23

29

3

18 31

2321 11 24

25

2

20

1

2 04

94

18

1

22

2 0 4 6 5 50

28

3 4 3 2 2 3 36

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Bolige

jere

Andels

bolig

fore

ninge

r

Almen

e bo

ligse

lskab

er

Privat

e ud

lejer

e

Udlejer

e af

erh

verv

sejen

dom

me

Butiks

erhv

erv

Loka

l kult

ur o

g se

rvice

Andre

serv

iceer

hver

vTot

al

%

h) Forbedring af tilliggendeudendørs arealer

g) Forbedring afforretningsfacader

f) Bygningsforbedringerhvervsejendom

e) Bygningsforbedringboligejendom

d) Forbedring af erhvervslokaler

c) Boligforbedring

b) Nybyggeri af eller tilbygning tilerhvervslokaler

a) Nybyggeri af eller tilbygning tilboligejendom

Hvad går investeringerne til?

Forskellige veje til investeringer • Albertslund Syd: Samarbejde med lokale boligselskaber• Rosenbækkarren, Odense: Developer som proceskonsulent• Hollands Gaard, Nykøbing F: Afsmittende effekt på lokale

butikker• Ikast: Privat engagement gennem partnerskaber• Lohals: Investeringer gennem partnerskaber og parallelitet• Arden: Eksterne investeringer gennem developer• Fjerritslev: Developer som fødselshjælper• Pandrup: Byfornyelse gennem lokalfilantropisk

udviklingsselskab • Indre Nørrebro: Private engagement i kvarterløft

Projektudvikler-rollen• Udvikle vision og projektmuligheder for bygning eller

lokalområde• Kommunikere vision og agere bindeled mellem aktører:

• Nuværende ejere• Investorer• Fremtidige ejere / lejere• Myndigheder• Politikere• Lokalbefolkning

• Minimere risiko => skabe tro på projekt => skabe grundlag for finansiering og lokalplan

Forskellige developere og investorerAktør og projektudvikler Investorer/investeringskilde

Boligejere ―Egenfinansiering (opsparing)―Bank og kreditforening

Privat udlejning ―Egenfinansiering (opsparing)―Beboere (husleje)―Grundejernes Investeringsfond (lån)―Bank og kreditforening (lån og kredit)―Bygningsfornyelse

Almene boliger ―Beboere, afdeling (opsparing, drift, øget husleje)―Boligselskab (fx dispositionsfonden)―Landsbyggefonden

Butiksejere ―Egenfinansiering (opsparing, drift m.m.) ―Bank og kreditforening (lån og kredit)

Virksomheder ―Egenfinansiering (opsparing, drift m.m.) ―Bank og kreditforening (lån og kredit)

Foreninger og ildsjæle ― Egenfinansiering (opsparing)― Fonde (lokale, nationale)― Offentlige myndigheder, herunder kommunen og EU― Diverse bidragydere (privatpersoner, virksomheder m.m.

der bidrager gennem indsamlinger)

Developere ―Egenfinansiering―Kommanditselskab (10 mands-projekter)―Bank og kreditforening ―Institutionelle investorer―Fremtidige ejere og lejere (boliger, butikker, erhverv m.m.)

Lohals

Privat developer har opført 14 boliger på havnen gennem en investering på ca. 20 mio. kr.

Baggrund: Grundsalg, fordi kommunen krævede medfinansiering af den lokale sejlklub og Lohals Havn til opførelse af kombineret aktivitets- og klubhus.

Developer var i forvejen engageret i kommunen og blev opmærksom på mulighed for byggeri

ArdenCenter til butikker og boliger under opførelse i Arden. Investeringsvolumen ca. 30 mio. kr.

Baggrund: Arden kommune bad developer udarbejde et projekt. Fornyelser i bymidten under den helhedsorienterede byfornyelse har været medvirkende til, at en privat projektudvikler har kunnet skaffe investorer til centeret.

Investoren: DAI, et Aps og Ejendomsselskab der sælger og køber anparter og pantebreve.

Søllerødgade, NørrebroGadeforskønnelsen i Søllerødgade på Nørrebro i København. Private investeringer på 3,5 mio. kr. fra gadens lejer-, andels- og ejerforeninger ud af samlede investeringer på 6,7 mio. kr.

Baggrund: Lokal forskønnelsesforening har med et omfattende salgsarbejde af projektet overbevist ejer- og andelsboligforeninger om projektet

Kvarterløft Nørrebro Park bidrog med finansiel støtte, vejledning og 'blåstempling' af projektet.

Hvordan påvirker områdefornyelse investeringer?

• Synlighed og afsmitning• Sikkerhed og planlægning• Direkte tilskud• Opbygning af lokalt ejerskab• Opbakning og ressourcestøtte• Ekstern kapital gennem developer• Privat finansiering gennem partnerskaber• Parallelitet

Risici for developer• Bureaukrati og myndighedsbehandling• Sager der trækker i langdrag• Politisk usikkerhed• Forskellige beslutningstagere i kommunen• Træge processer• Urealistiske løfter overfor beboere i områdefornyelsen• Usikkerhed om kommunal planer og engagement• Jordforurening

”Tid er gift for en developer”Bent Jensen, Søtoftegård

Konklusioner og muligheder• Projektudvikling yderst vigtig for privat finansiering • Projektudvikling kan udføres af mange forskellige aktører• Eksterne projektudviklere har veludbyggede netværk i

lokalområder – men begrænset kendskab til områdefornyelse• Ofte kløft mellem myndigheder og developere – manglende

gensidig forståelse for hinandens vilkår• Styrk samarbejde med developere og investorer

• Gør brug af developeres netværk, og gerne tidligt i planlægningen• Udbrede kendskab til områdefornyelsen • Klare udmeldinger!• Vis at udmeldinger bakkes op af lokal / kommunal planlægning• Skab én indgang til kommunen• Samlet planlægning – brug fx investeringsredegørelse proaktivt

• Vær opmærksom på indirekte sammenhænge mellem byfornyelse og private investeringer

Fx Hobro: Coop, Dansk Supermarked, Kbh. N: Ernest&Young

Q8, Haraldsgade

TRYG Vesta

Detailhandel , Hobro

Stærk stedstilknytning

Svag steds-ansvarlighed

Fx Esbjerg: Guldsmed, hotel, bank

Brøndby IFJyske Vestkysten

Irma, Haraldsgade

Schiller House

Holscher arkitekter

Content PowerHouse

Detailhandel og service, Haraldsgade

TDC

Svag stedstilknytning

Stærk steds-ansvarlighed

Kilde: Lise Heiner Schmidt, Nye alliancer mellem virksomheder og offentlige aktører på det sociale område, CBS 7 oktober 2009

Tilknytning til stedet Solidaritet med stedet Typer af social ansvarlighed

Eksempler

Historisk begrundet og langvarig tilknytning

Historie, arv og slægt.Virksomheden en del af byen/bydelen og dens situation

Dogmatisk og indlejret (tavs; kan ikke koncep-tualiseres/kopieres)

Brobyggende social kapitalVarige fysiske forbedringer; indsatser i f t lokale netværk

Flere både små og store virksomheder i Esbjerg

Fascination af stedet

Fascination af stedets karakter som blandet, 'råt', uudbygget og i udvikling

Individualistisk, midlertidig og omskifteligt, konceptet kan ikke kopieres

Eventorienteret, lokalområdet bruges som ressource for kreativ proces, opmærksom på marginaliserede grupper

Kreative erhverv i Haraldsgade-området (Schiller House, Content Power House, Holscher)

Ingen eller kun svag tilknytning

Ingen, dog evt. gennem kædebutikker

Management-orienteret, rationalistisk, CSR-baseret, kopiérbare koncepter

Samarbejde med (nationale eller internationale) NGOer mv.

Større koncerner med CSR (TDC, Falck, Codan, Q8 m.fl.)

I. Markedslogik ≠ bureaukratisk rationalitet

Virksomheders eksistensberettigelse er at løse husholdningers, institutioners og andre virksomheders behov mod betaling. Forvaltningens er politisk: samfundsmæssigt ønske om at regulere borgeres og virksomheders adfærd og tilfredsstille behov, som markedet ikke imødekommer.

II. Samarbejde – og invitation til det. Ikke bare ”inddragelse”Reelt samarbejde med lokale virksomheder, frem for blot inddragelse af ”erhverv” Virksomheder er aktive aktører, udadvendte, opsøgende, arbejder i netværk … henvender sig blot ikke til kommunen, medmindre der er problemer

IV. Information, gennemsigtighed, entydighed

For den enkelte virksomhed er uvished om vilkårene noget af det værste, f.eks. uklarhed om planer for fysiske ændringer, uklarhed om parkering, om kriminalitet og graffiti. Bliver det værre fremover? Eller bedre?

Gennem både plan, handling og åbenhed må byen vise, at den ønsker virksomhederne.

III. Hellere handling end forhaling

Kommunale procedurer med udvalg og arbejdsgrupper, møder, forhandlinger og betingede beslutninger har virksomheder ikke ressourcer til. Især små virksomheder har slet ikke råd.

Hellere et nej til et projekt med det samme, end at skulle sidde i en arbejdsgruppe gennem uger og måneder for måske ….

V. Én enkel indgang til kommunen God, ikke-bureaukratisk kommunikation med lokale virksomheder er nødvendigSamarbejde mellem kommunens erhvervskontor og byfornyelsesfolk Politisk opbakning

VI. Personlige – og vedvarende – kontakter mellem virksomheder og myndigheder

Tillid, gensidighed, netværk: Personlige kontakter gennem længere tid er afgørende for at et samarbejde mellem virksomheder og forvaltning kan fungere.

Kommunalt mandat, ikke kun krav. Fokus på bydelen, ikke projektet