OPINIA BIEGŁEGOkomorniklesniak.pl/wp-content/uploads/2020/01/KM-1277-18...Opinia w formie operatu szacunkowego: działki nr 222/2 i 222/3 o łącznej pow. 0,1625 ha – Bibice, ul

W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO

OKREŚLAJĄCA WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ STANOWIĄCEJ DZIAŁKI NR 222/2 I 222/3 O ŁĄCZNEJ POW. 0,1625 HA POŁOŻONEJ W BIBICACH, PRZY UL. KWIATY POLNE, GM. ZIELONKI

KW Nr KR1P/00354775/4

SYGN. AKT KM 1277/18

P R Z Y G O T O W A N A P R Z E Z

COMES CONSULTING GROUP

www.comescon.pl

AUTOR OPRACOWANIA: EWA TOŁWIŃSKA BIEGŁY SĄDOWY W SPRAWIE KM 1277/18

Kraków, sierpień 2019r.

Oddział Bytom, ul. Drzymały 2, 41-902 Bytom, tel.604 722 080 Oddział Kraków, ul. Bydgoska 6, 30-056 Kraków, tel. 888 595 095

www.comescon.pl / [email protected] NIP 626 219 65 56 / REGON 240252684

nr rachunku : 86 1050 1230 1000 0091 3050 0771

OPINIA BIEGŁEGO

http://www.comescon.pl/

Opinia w formie operatu szacunkowego: działki nr 222/2 i 222/3 o łącznej pow. 0,1625 ha – Bibice, ul. Kwiaty Polne, Gm. Zielonki, KW Nr KR1P/00354775/4

COMES CONSULTING GROUP Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 888 595 095 , 604 722 080 www.comescon.pl / [email protected]

2

WYCIĄG Z OPINII

W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO

1. PRZEDMIOT OPINII

Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość gruntowa, na którą składają się działki:

Arkusz Nr działki Powierzchnia [ha] Użytek i klasa bonitacyjna

Nr KW Użytek Pow. [ha]

2 222/2 0,0157 RIIIa 0,0157

KR1P/00354775/4 2 222/3 0,1468

RIIIa 0,1301

RIIIb 0,0167

Razem pow. działek [ha] 0,1625

Księga wieczysta prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Działki gruntu są niezabudowane, o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta, stanowią pole uprawne z nasadzeniami buraka. Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr XXXII/127/2005 Rady Gminy Zielonki z dnia 20.12.2005 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Zielonki nr 05 w granicach administracyjnych miejscowości Bibice działka nr 222/2 położona jest w terenie: KDD – tereny dróg publicznych, natomiast działka nr 222/3 położona jest w terenie: R - tereny gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach rolnych, łąkach, pastwiskach, sadach. Ponadto działki znajdują się na terenie Parku Krajobrazowego Dolinki Krakowskie. Działki nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej – pomimo wpisanej w KW służebności dojazdu do działek. Teren osiedla przy ul. Kwiaty Polne jest całkowicie ogrodzony. Brak właściciela działki w trakcie oględzin. Stwierdzono, że działki są uprawiane rolniczo. Brak informacji czy działki stanowią przedmiot dzierżawy oraz czy są ubezpieczone. Działka nr 222/3, zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowi nieruchomość rolną. Jednak ze względu na art. 1a ust 1 podp b przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Przedmiotowa działka ma powierzchnię 0,1468 ha. Działka nr 222/2, zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie stanowi nieruchomości rolnej. Przedmiotowa działka położona jest w terenie: KDD – tereny dróg publicznych, a więc w obszarze przeznaczonym w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.




3

2. CEL OPINII

Celem opinii jest określenie wartości rynkowej w w/w nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Sygn. akt KM 1277/18.

3. ZAKRES OPINII

Zakres opinii obejmuje określenie wartości prawa własności w/w nieruchomości wg stanu na dzień oględzin.

4. DATA SPORZĄDZENIA OPINII

Data, na którą określono stan przedmiotowej nieruchomości: 20.08.2019r. Data, na którą określono wartość nieruchomości: 28.08.2019r.

5. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA

Wartość rynkowa WG obu działek łącznie, po zaokrągleniu, wynosi:

21 852 złdwadzieścia jeden tysięcy osiemset pięćdziesiąt dwa złote

Po zaokrągleniu wartość rynkowa WG1 – dz. nr 222/2, wynosi:

2 122 złdwa tysiące sto dwadzieścia dwa zł


19 730 złdziewiętnaście tysięcy siedemset trzydzieści zł

Na oszacowaną wartość przedmiotowej nieruchomości, z uwzględnieniem treści art. 948 § 2 kpc, składają się:

wartość gruntu - prawo własności: 21 852 zł,

wartość budowli i innych urządzeń: brak,

przynależności: brak,

pożytki: brak właściciela działki w trakcie oględzin. Stwierdzono, że działki są uprawiane rolniczo. Brak informacji czy działki stanowią przedmiot dzierżawy.

6. METODA WYCENY

Wartość nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami.

7. AUTOR OPINII

Ewa Tołwińska, nr uprawnień : 6217

biegły sądowy w sprawie KM 1277/18

Kraków, sierpień 2019 r




4

SPIS TREŚCI 1 OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU OPINII ....................................................................... 5

1.1 PRZEDMIOT WYCENY ................................................................................................................ 5

2.1 ZAKRES OPINII ......................................................................................................................... 5

2 CEL OPINII ................................................................................................................................... 6

3 PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE ............................................................... 6

3.1 ZLECENIODAWCA ..................................................................................................................... 6

3.2 PODSTAWA PRAWNA WYCENY ................................................................................................... 6

3.3 ŹRÓDŁA INFORMACJI I MATERIAŁY ŹRÓDŁOWE ............................................................................ 6

4 DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .................................................................. 7

5. DANE O NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................ 7

5.1 STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ............................................................................................... 7

5.2 OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W EWIDENCJI GRUNTÓW ........................................................... 11

5.3 WSKAZANIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI ........................................................................ 11

5.4 LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI ............................................................................................... 16

5.5 OPIS NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................... 19

6 CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................. 21

6.1 UWAGI OGÓLNE ..................................................................................................................... 21

6.2 SEGMENTACJA RYNKU NIERUCHOMOŚCI .................................................................................. 21

6.3 CHARAKTERYSTYKA PRZYJĘTEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 23

6.4 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................... 24

6.5 METODYKA WYCENY .............................................................................................................. 25

7 OBLICZANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ........................................................................... 26

7.1 OSZACOWANIE DZIAŁKI NR 222/2 O POW. 157 M2 - WG1 .......................................................... 29

7.2 OSZACOWANIE DZIAŁKI NR 222/3 O POW. 1 468 M2 - WG2 ....................................................... 30

7.3 ŁĄCZNA WARTOŚĆ DZIAŁEK - WG ........................................................................................... 32

8 OKREŚLENIE WARTOŚCI WYDZIELONYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI .................... 32

9 WYNIK KOŃCOWY I WNIOSKI .................................................................................................. 33

10 KLAUZULE ................................................................................................................................. 34

11 WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW ............................................................................................................ 35




5

1 OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU OPINII

1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość gruntowa, na którą składają się działki:



2 222/2 0,0157 RIIIa 0,0157

KR1P/00354775/4 2 222/3 0,1468

RIIIa 0,1301

RIIIb 0,0167


Księga wieczysta prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Działki gruntu są niezabudowane, o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta, stanowią pole uprawne z nasadzeniami buraka. Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr XXXII/127/2005 Rady Gminy Zielonki z dnia 20.12.2005 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Zielonki nr 05 w granicach administracyjnych miejscowości Bibice działka nr 222/2 położona jest w terenie: KDD – tereny dróg publicznych, natomiast działka nr 222/3 położona jest w terenie: R - tereny gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach rolnych, łąkach, pastwiskach, sadach. Ponadto działki znajdują się na terenie Parku Krajobrazowego Dolinki Krakowskie. Działki nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej – pomimo wpisanej w KW służebności dojazdu do działek. Teren osiedla przy ul. Kwiaty Polne jest całkowicie ogrodzony. Brak właściciela działki w trakcie oględzin. Stwierdzono, że działki są uprawiane rolniczo. Brak informacji czy działki stanowią przedmiot dzierżawy oraz czy są ubezpieczone. Działka nr 222/3, zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowi nieruchomość rolną. Jednak ze względu na art. 1a ust 1 podp b przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Przedmiotowa działka ma powierzchnię 0,1468 ha. Działka nr 222/2, zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie stanowi nieruchomości rolnej. Przedmiotowa działka położona jest w terenie: KDD – tereny dróg publicznych, a więc w obszarze przeznaczonym w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. 2

2.1 Zakres opinii Zakres opinii obejmuje określenie wartości prawa własności w/w nieruchomości wg stanu na dzień oględzin.




6

2 CEL OPINII

Celem opinii jest określenie wartości rynkowej w w/w nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Sygn. akt KM 1277/18.

3 PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE

3.1 Zleceniodawca Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy Marcin Leśniak Kancelaria Komornicza, ul. Żabiniec 55/LU5, 31-215 Kraków Sygn. akt KM 1277/18 3.2 Podstawa prawna wyceny 1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu

przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości, 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, 3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego.

Podstawy merytoryczne wyceny i materiały pomocnicze: a) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny, b) Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, c) Europejskie Standardy Wyceny 2000 (wydanie polskie); Warszawa 2001, d) Międzynarodowe Standardy Wyceny (wydanie polskie); Warszawa 2005, e) Mieczysław Prystupa - „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” - 2001r., f) E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel: „Ile jest warta nieruchomość”, Poltext, Warszawa 2004r., g) Wycena nieruchomości; wydanie polskie; Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych,

Warszawa 2000, h) R. Cymerman, A. Hopfer; System i procedury szacowania nieruchomości, Olsztyn – Zielona Góra 1999, i) A. Hopfer, M. Krawczyk, S. Źróbek; Zasady gospodarki przestrzennej i szacowania nieruchomości, Zielona

Góra 1997, j) NIERUCHOMOŚĆ, Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, k) Notowania Rynku Nieruchomości, C.H. Beck, l) Nieruchomości, C.H. Beck. 3.3 Źródła informacji i materiały źródłowe a) dokumentacja ewidencji gruntów, b) badanie zapisów księgi wieczystej KW Nr KR1P/000354775/4, c) opracowania planistyczne, d) informacja o cenach transakcyjnych nieruchomości na podstawie aktów notarialnych ustalona w Starostwie

Powiatowym w Krakowie, e) wizja lokalna w terenie, f) internetowe źródła informacji.




7

4 DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 28.08.2019r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości (przedmiotu wyceny)

20.08.2019r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 20.08.2019r.

Data sporządzenia wyceny 28.08.2019r.

5. DANE O NIERUCHOMOŚCI

5.1 Stan prawny nieruchomości

Treść księgi wieczystej nr KR1P/00354775/4, prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych

Typ księgi NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA

DZIAŁ I-O - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Numer bieżący nieruchomości 2

Położenie

1. Numer porządkowy 1

2. Województwo MAŁOPOLSKIE

3. Powiat ---

4. Gmina ZIELONKI

5. Miejscowość BIBICE

6. Dzielnica ---

Działka ewidencyjna

1. Identyfikator działki ---

2. Numer działki 222/2

3. Obręb ewidencyjny

A: numer obrębu ewidencyjnego

---

B: nazwa obrębu ewidencyjnego

---

4. Położenie 1

5. Ulica ---

6. Sposób korzystania R - GRUNTY ORNE

7. Odłączenie Numer księgi / /

Obszar ---

8. Przyłączenie Numer księgi / /

Obszar 0,0157 HA

9. Numer księgi zaginionej, zniszczonej, dawnej, zbioru dokumentów

A: numer księgi zaginionej

---

B: numer księgi zniszczonej

---

C: numer księgi dawnej ---

D: oznaczenie zbioru dokumentów

---

1. Identyfikator działki ---

2. Numer działki 222/3

3. Obręb ewidencyjny

A: numer obrębu ewidencyjnego

---

B: nazwa obrębu ewidencyjnego

---

4. Położenie 1

5. Ulica ---

6. Sposób korzystania R - GRUNTY ORNE

7. Odłączenie Numer księgi / /

Obszar ---

8. Przyłączenie Numer księgi / /

Obszar 0,1468 HA

9. Numer księgi zaginionej, zniszczonej, dawnej, zbioru dokumentów

A: numer księgi zaginionej

---

B: numer księgi zniszczonej

---

C: numer księgi dawnej ---




8

D: oznaczenie zbioru dokumentów

---

Obszar

1. Obszar 0,1625 HA

DZIAŁ I-SP - SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ

1. Numer prawa 1

2. Napis ---

3. Rodzaj prawa UPRAWNIENIE WYNIKAJĄCE Z PRAWA UJAWNIONEGO W DZIALE III INNEJ KSIĘGI

WIECZYSTEJ

4. Treść prawa

NIEODPŁATNA SŁUŻEBNOŚĆ DROGOWA PRZEBIEGAJĄCA PASEM 2,5 METRA SZEROKIM BIEGNĄCYM WZDŁUŻ PÓŁNOCNEJ GRANICY DZIAŁKI NR 222/1 OD

DZIAŁKI DROGOWEJ NR 789 NA RZECZ KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA DZIAŁEK NR 222/2 I 222/3 SŁUŻEBNOŚĆ DROGOWA ZOSTAJE USTANOWIONA DO CZASU

POWSTANIA DROGI GMINNEJ ZA DZIAŁKĄ 222/1 (OBJ.KW KR1P/00356018/4)

5. Księga powiązana

A: numer księgi wieczystej

/ /

B: kolejny numer wpisu ---

6. Udział związany ---

7. Rodzaj zmiany ---

DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ

Właściciel

Udział

1. Numer udziału w prawie 1

2. Wielkość udziału (licznik/mianownik) 1/1

3. Rodzaj wspólności ---

Osoba fizyczna

1. Lista wskazań udziałów w prawie 1

2. Imię pierwsze HELENA

3. Imię drugie ---

4. Nazwisko / pierwszy człon nazwiska złożonego

SENDOR

5. Drugi człon nazwiska złożonego ---

6. Imię ojca STANISŁAW

7. Imię matki ANNA

8. PESEL 47052112802

DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

Numer wpisu

1. Numer wpisu 1

Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia

1. Rodzaj wpisu OSTRZEŻENIE

2. Treść wpisu WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI (SYGN.. AKT KM 1277/18) PRZECIWKO

DŁUŻNIKOWI HELENA SENDOR Z WNIOSKU WIERZYCIELA:

3. Przedmiot wykonywania ---

4. Pierwszeństwo ---

5. Prawo lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa

---

6. Lista nieruchomości

współobciążonych

A: numer księgi wieczystej

/ /

B: numer wpisu ---


Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną

1. Nazwa MBANK S.A.

2. Siedziba WARSZAWA

3. REGON ---

4. Stan przejściowy ---

5. KRS '0000025237

DZIAŁ IV - HIPOTEKA

1 A. Numer wzmianki DZ. KW. / KR1P / 152891 / 19 / 1

1 B. Opis wzmianki WPIS HIPOTEKI

2. Chwila zamieszczenia 2019-07-18-10.52.28.737825

3. Chwila wykreślenia ---

4. Omówienie wykreślenia wzmianki ---

Numer hipoteki (roszczenia)

1. Numer hipoteki (roszczenia) 1

Treść hipoteki (roszczenia)

1. Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA PRZYMUSOWA

2. Suma 35118,55

3. Suma słownie TRZYDZIEŚCI PIĘĆ TYSIĘCY STO OSIEMNAŚCIE 55/100

4. Waluta sumy ZŁ




9

5. Odsetki A: rodzaj odsetek ---

B: wysokość odsetek ---

6. Udział ---

---

7. Hipoteka na wierzytelności hipotecznej ---

8. Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego

A: numer wierzytelności 1

B: wierzytelność ZABEZPIECZENIE NALEŻNOŚCI GŁÓWNEJ WRAZ Z ODSETKAMI

C: stosunek prawny NAKAZ ZAPŁATY W POSTĘPOWANIU UPOMINAWCZYM NR VI NC-E1370850/17

9. Termin zapłaty ---

10. Pierwszeństwo ---

11. Hipoteka lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa

/ /

12. Księga współobciążona

A: nr księgi wieczystej ---

B: nr hipoteki (roszczenia)

---

13. Inne informacje ---

14. Numer hipoteki w RZHLZ ---


Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną

1. Nazwa MBANK S.A.

2. Siedziba WARSZAWA

3. REGON 001254524

4. Stan przejściowy ---

5. Administrator hipoteki ---

6. KRS '0000025237

Kopia wypisu z księgi wieczystej w załączeniu. UWAGA! Pomimo zapisu służebności drogowej w KW w dziale I–Sp spis praw związanych z własnością w brzmieniu nieodpłatna służebność drogowa przebiegająca pasem 2,5 metra szerokim biegnącym wzdłuż północnej granicy działki nr 222/1 od działki drogowej nr 789 na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr 222/2 i 222/3 służebność drogowa zostaje ustanowiona do czasu powstania drogi gminnej za działką 222/1 (obj.KW KR1P/00356018/4) służebność ta jest niemożliwa do wykonywania. Teren ulicy Kwiaty Polne jest ogrodzony ze wszystkich stron i nie ma możliwości przejazdu. Ponadto ulica Kwiaty Polne jest wyłożona kostką brukową, a więc wątpliwe jest, aby tą drogą mógł przejeżdżać traktor czy kombajn. Projektowana droga gminna za działką nr 222/1 nie jest przewidziana na najbliższy czas do realizacji przez Urząd Gminy Zielonki (informacja telefoniczna). Na obecną chwilę nie istnieje fizyczny dojazd do szacowanych działek. Podział działek




10

Obecny stan działki nr 1303/19




11

5.2 Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów

Kopia wypisu z rejestru gruntów w załączeniu. 5.3 Wskazanie przeznaczenia nieruchomości Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr XXXII/127/2005 Rady Gminy Zielonki z dnia 20.12.2005 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Zielonki nr 05 w granicach administracyjnych miejscowości Bibice działka nr 222/2 położona jest w terenie: KDD – tereny dróg publicznych, natomiast działka nr 222/3 położona jest w terenie: R - tereny gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach rolnych, łąkach, pastwiskach, sadach. Ponadto działki znajdują się na terenie Parku Krajobrazowego Dolinki Krakowskie. Dokładny opis planu dostępny jest w Urzędzie Gminy Zielonki.




12

Źródło: http://portal.gison.pl/zielonki/

Źródło: http://geoserwis.gdos.gov.pl/mapy/




13




14




15




16

Działka nr 222/3, zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowi nieruchomość rolną. Jednak ze względu na art. 1a ust 1 podp b przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Przedmiotowa działka ma powierzchnię 0,1468 ha. Działka nr 222/2, zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie stanowi nieruchomości rolnej. Przedmiotowa działka położona jest w terenie: KDD – tereny dróg publicznych, a więc w obszarze przeznaczonym w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Art. 2. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: Ilekroć w ustawie jest mowa o: 1) nieruchomości rolnej – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

5.4 Lokalizacja nieruchomości Nieruchomość położona jest w Bibicach za ul. Kwiaty Polne. Bibice obecnie stanowią podkrakowską „dzielnicę sypialnianą” – część wiejską. Nieruchomość oddalona jest ok. 10 km od centrum Krakowa, ok. 1 km od drogi krajowej nr 7 i ok. 4 km od centrum Bibic. Szacowane działki znajdują się w północno-wschodniej części Bibic, tuż przy granicy z Gminą Michałowice. Działki położone są za terenem zabudowy jednorodzinnej, za ul. Kwiaty Polne i posiadają służebność dojazdu wpisaną w KW, jednak w rzeczywistości brak możliwości fizycznego dojazdu od strony ul. Granicznej przez ul. Kwiaty Polne, ponieważ teren jest całkowicie ogrodzony. Otoczenie stanowią działki rolne oraz zabudowa jednorodzinna. Średnio korzystna lokalizacja – poza centrum miejscowości, z brakiem możliwości bezpośredniego dostępu. W okolicy rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa. Warunki dojazdu złe. Jakość gleb dobra. Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości – Bibice, ul. Kwiaty Polne, gm. Zielonki




17




18

Źródło: https://www.openstreetmap.org, https://www.google.pl/maps/, http://portal.gison.pl/zielonki/


https://www.openstreetmap.org/

https://www.google.pl/maps/



19

5.5 Opis nieruchomości

Opis działki gruntu: Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość gruntowa, na którą składają się działki:



2 222/2 0,0157 RIIIa 0,0157

KR1P/00354775/4 2 222/3 0,1468

RIIIa 0,1301

RIIIb 0,0167


Księga wieczysta prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Działki gruntu są niezabudowane, o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta, stanowią pole uprawne z nasadzeniami buraka. Charakterystyka działki nr 222/2 o pow. 0,0157 ha:

działka o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta,

działka zlokalizowana w strefie poza zabudowaniami,

działka płaska o spadku w kierunku południowo-zachodnim,

przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – tereny dróg publicznych - KDD,

działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej – pomimo wpisów o ustaleniu służebności gruntowej w KW - nieodpłatna służebność drogowa przebiegająca pasem 2,5 metra szerokim biegnącym wzdłuż północnej granicy działki nr 222/1 od działki drogowej nr 789 na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr 222/2 i 222/3 służebność drogowa zostaje ustanowiona do czasu powstania drogi gminnej za działką 222/1 (obj. KW KR1P/00356018/4) – ulica Kwiaty Polne znajduje się na zamkniętym osiedlu, brak możliwości dostępu do ul. Granicznej,

działka niezabudowana – użytkowana rolniczo – posadzony burak,

brak uzbrojenia,

brak dłużnika w trakcie oględzin. Brak informacji czy działka stanowi przedmiot dzierżawy oraz czy jest ubezpieczona.

Charakterystyka działki nr 222/3 o pow. 0,1468 ha:

działka o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta,

działka zlokalizowana w strefie poza zabudowaniami,

działka płaska o spadku w kierunku południowo-zachodnim,

przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – tereny gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach rolnych, łąkach, pastwiskach, sadach - R,

działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej – pomimo wpisów o ustaleniu służebności gruntowej w KW - nieodpłatna służebność drogowa przebiegająca pasem 2,5 metra szerokim biegnącym wzdłuż północnej granicy działki nr 222/1 od działki drogowej nr 789 na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr 222/2 i 222/3 służebność drogowa zostaje ustanowiona do czasu powstania drogi gminnej za działką 222/1 (obj. KW KR1P/00356018/4) – ulica Kwiaty Polne znajduje się na zamkniętym osiedlu, brak możliwości dostępu do ul. Granicznej,

działka niezabudowana – użytkowana rolniczo – posadzony burak,

brak uzbrojenia,

brak dłużnika w trakcie oględzin. Brak informacji czy działka stanowi przedmiot dzierżawy oraz czy jest ubezpieczona.




20

Wycinek mapy ewidencyjnej

Działki nr 222/2 i 222/3




21

6 CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

6.1 Uwagi ogólne Rodzaj i charakter szacowanej nieruchomości sprawia, iż przestrzenny zakres oddziaływania nieruchomości, biorąc pod uwagę zależności demograficzne, ekonomiczne, gospodarcze, strukturalne itp., wykracza poza przedmiotowy zasięg najbliższego, fizycznego sąsiedztwa. Tworząc charakterystykę deskryptywną rynku nieruchomości zastosowano metodologię dedukcyjną jako najbardziej adekwatną i uwiarygodniającą konkluzje, wychodząc od wskaźników opisujących rynek na poziomie sąsiednich gmin, schodząc do poziomu lokalnego.

6.2 Segmentacja rynku nieruchomości Zakres obszarowy Szacowana nieruchomość położona jest w strefie terenów wiejskich – Gmina Zielonki, będąc tym samym w strefie bezpośrednich oddziaływań cech rynkowych charakterystycznych dla tego rodzaju obszarów – obszary wiejskie. Dlatego też analizowany rynek, na poziomie lokalnym, obejmuje obszar Gminy Zielonki oraz inne Gminy okoliczne. Określając taki zakres rynku kierowano się przede wszystkim wiarygodnymi informacjami o trendach, obrocie i cenach transakcyjnych oraz ilości zawartych transakcji, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe o cechach i funkcjach zbliżonych do nieruchomości wycenianej, a także podobieństwem w uwarunkowaniach takich jak:

urbanistyczne – funkcje dominujące w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (studium), dominujący typ i charakter zabudowy, odległość od centrum, występowanie zbiorników wodnych, zakładów przemysłowych, działalność rolnicza itp.,

ekonomiczne – poziom rozwoju gospodarczego, profil działalności wytwórczej, bezrobocie, dochody, siła nabywcza ludności itp.,

społeczne – liczba mieszkańców (z reguły przyjmuje się wskaźnik liczby mieszkańców na 1 km2), migracja,

potrzeby, preferencje, przyzwyczajenia,

instytucjonalno - prawne – m.in. przepisy prawa dotyczące nieruchomości, wysokość opłat i podatków związanych z transferem praw do nieruchomości, obsługi rynku.

Przyjęty zakres przestrzenny rynku jest obszarem, w którym jednakowe czynniki, zarówno przestrzenne, jak i związane z samą nieruchomością (atrybuty), w podobnym stopniu wpływają na kształtowanie się cen i wartości rynkowej. Powyższe elementy stanowiące zewnętrzne uwarunkowania rynku lokalnego (wzajemnie ze sobą powiązane) tworzą popyt jako ujawnione potrzeby nieruchomościowe poparte siłą nabywczą, a także tworzą podaż, jako wypadkową istniejącego zasobu oraz przyrostu i ubytków wolnych terenów. Zakres rodzajowy Najczęściej wyodrębnia się rynki nieruchomości według rodzaju danych nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości określa podstawowe warunki użytkowania, co nie przesądza jeszcze, czy zostaną spełnione bardziej sprecyzowane oczekiwania i preferencje, z którymi nabywcy wkraczają na dany rynek nieruchomości. Przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu rolnym oraz drogowym. Zgodnie z § 36 ust 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Po analizie transakcji nie stwierdzono podobnych nieruchomości, a więc sprzedawanych w udziale 1/1 przez osoby fizyczne, o podobnych cechach. Przeważające przeznaczenie wśród gruntów przyległych stanowi zabudowa mieszkaniowa oraz nieruchomości rolne.




22

Zgodnie z poniższą mapką przeważające przeznaczenie wśród gruntów przyległych to rola i takie przeznaczenie będzie uwzględnione przy obliczaniu WG1 – działki przeznaczonej pod drogę. Zgodnie z § 36 ust 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej. Ustalono telefonicznie z Urzędem Gminy, że na obecną chwilę nie ma żadnych planów dot. budowy drogi dojazdowej.

Na potwierdzenie słuszności założenia dot. wyceny działki przeznaczonej pod drogę dojazdową jako rolnej przytoczę założenia wynikające ze studium Gminy Zielonki. Zgodnie z uchwalonym studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Zielonki (uchwała nr XXXVIII/34/2018) z dnia 30 kwietnia 2018 r. w sprawie uchwalenia zmiany „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Zielonki” przedmiotowa działka znajduje się na terenach rolnych o znaczeniu krajobrazowym R3 – chronione jako krajobraz kulturowy, bez prawa zabudowy. Obejmują niezabudowane tereny o ekspozycji krajobrazowej, posiadające również ważne znaczenie w systemie zasobów ekologicznych. Wprowadza się całkowity zakaz jakichkolwiek inwestycji kubaturowych. Dopuszcza się możliwość zalesień i realizację infrastruktury technicznej i komunikacyjnej.




23

Zakres temporalny Analizą objęto okres od sierpnia 2017 do sierpnia 2019 r. 6.3 Charakterystyka przyjętego rynku nieruchomości

Charakterystyka rynku lokalnego – Gmina Zielonki Gmina Zielonki leży w dorzeczach rzek Prądnika i Białuchy oraz w otulinie Ojcowskiego Parku Narodowego pomiędzy malowniczymi pagórkami a Krakowem, z którym sąsiaduje bezpośrednio od południa. Jest najbliżej położoną od centrum Krakowa gminą województwa małopolskiego - zaledwie 5 km w linii prostej. Zajmuje powierzchnię 48,4 km2, a liczba jej ludności w 2011 roku przekroczyła 18 tys. mieszkańców. W skład gminy Zielonki wchodzi 19 sołectw: Batowice, Bibice, Bosutów - Boleń, Brzozówka, Dziekanowice, Garlica Duchowna, Garlica Murowana, Garliczka, Grębynice, Januszowice, Korzkiew, Owczary, Pękowice, Przybysławice, Trojanowice, Wola Zachariaszowska, Węgrzce, Zielonki i Osiedle Łokietka. Gmina Zielonki, posiada doskonałe warunki glebowe i klimatyczne dla rozwoju rolnictwa. Atrakcyjne położenie i struktura gminy przyciąga coraz więcej nowych mieszkańców dlatego mówi się o gminie, że jest "zieloną sypialnią wielkiego Krakowa". Jednym z głównych powodów tak wysokiej pozycji gminy Zielonki na rynku mieszkaniowym są inwestycje infrastrukturalne, na które co roku przeznacza się tu około 40% budżetu gminy. Znaczna część tych środków wydawana jest na inwestycje z zakresu ochrony środowiska - budowę kanalizacji sanitarnej, rozbudowę sieci wodociągowych. Mają one szczególne znaczenie ze względu na położenie gminy na obszarach chronionych, w dorzeczach rzek Prądnika i Białuchy oraz Ojcowskiego Parku Narodowego, a także ze względu na szybki rozwój mieszkalnictwa i stały wzrost liczby podmiotów gospodarczych. Oprócz dobrze rozwiniętej infrastruktury technicznej, duże znaczenie przykłada się tu do rozwoju infrastruktury społecznej. Aż 75 % szkół to niedawno wybudowane, nowoczesne, spełniające wysokie wymagania techniczne i estetyczne obiekty oświatowe. Na terenie gminy Zielonki silnie rozwinięty jest sektor prywatnej przedsiębiorczości, działa tu ponad 1700 podmiotów gospodarczych, głównie z sektora usług. Nadal spora część mieszkańców utrzymuje się z rolnictwa - rozwija się tu głównie produkcja warzywniczo-sadownicza oraz roślin ozdobnych, prowadzona przez małe gospodarstwa rodzinne. Średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego (w/g ewidencji podatkowej) wynosi 1,24 ha. Coraz częściej jednak głównym źródłem utrzymania mieszkańców staje się praca poza gospodarstwem rolnym. Przejawem dbałości o wypoczynek mieszkańców i turystów jest wytyczenie i oznakowanie 40 km szlaku rowerowego przebiegającego przez najciekawsze miejsca w gminie. Dużą atrakcją turystyczną, nie tylko miejscem nietypowego noclegu, jest odrestaurowany w 1999 r. z przeznaczeniem na hotel fort nr 45 Zielonki - stanowiący część umocnień trzeciego pierścienia tzw. Twierdzy Kraków. Wszystko to po to, by Zielonki ze swymi atrakcjami mogły się stać ulubionym miejscem turystyczno-sportowych weekendowych wypadów Krakowian i turystów zwiedzających zabytki tego wspaniałego miasta.

Historia

Zielonki i Bibice należały do najsławniejszych i najbogatszych wsi staropolskich. Teren późniejszej parafii Zielonki został wcześnie objęty osadnictwem. W Zielonkach oraz sąsiadujących z nimi Bibicach i Węgrzcach odkryto ślady pobytu ludzi z okresu neolitu, a zatem wychodzące z 2500-1700 roku przed naszą erą. Według badań archeologicznych w okolicach Zielonek istniała wczesnośredniowieczna osada. Jej mieszkańcy trudnili się wydobywaniem i obróbką kamienia. Według Jana Długosza, wieś Zielonki składała się z dwóch części: królewskiej i kapitualnej. Ziemie te ofiarował krakowskiej kapitule ks. Albert - kanonik krakowski. Od roku 1521 wieś i folwark zwany Marszowiec trzymał w zastawie Jan Boner. Część ziem królewskich w trzeciej części XVI wieku znajdowała się w dzierżawie Włocha Wespazjana Dottuli. Wywodził się on ze szlacheckiej rodziny pochodzenia greckiego, był dworzaninem Królowej Bony, a został pasowany na rycerza przy okazji Hołdu Pruskiego w 1525 roku przez króla Zygmunta Starego. Później w 1581 r. dzierżawcą dóbr królewskich w Zielonkach był inny Włoch o nazwisku Montelupi. Dopiero w 1679 r. ziemie królewskie powróciły pod bezpośrednią administrację wielkorządców królewskich. Rozwinęło się tu znacznie piekarnictwo (liczne młyny). Do Krakowa dostarczano także miód. Bibice to seniorka polskich wsi. Pierwsza wzmianka o Bibicach pochodzi z 1050 r. i mówi o tym, że mieszkańcy Bibic oddawali pierwszą dziesięcinę kościołowi katedralnemu na Wawelu. Może już wtedy Bibice




24

należały do możnego rodu Łabędziów, z którego wywodził się słynny Piotr ze Skrzynna (Dunin). Jego zięciem był Jaksa z Miechowa herbu Gryf, który w 1162 r. ufundował klasztor norbertanek na Zwierzyńcu pod Krakowem i uposażył go m.in. Bibicami. Od czasów Kazimierza Wielkiego jednym z ławników sądu najwyższego prawa niemieckiego w Krakowie był każdorazowy sołtys Bibic. W 1607 r. Dorota Kątska - ksieni klasztoru zwierzynieckiego, w zabudowaniach dworskich prawdopodobnie umieściła filię Szkoły Nowodworskiego w Krakowie, zwaną kolonią akademicką. Wieś odbudowano od podstaw po zburzeniu jej w 1914 r. przez wojsko austriackie, celem otwarcia pola obstrzału dla sąsiednich fortów: Zielonkach, Bibicach i Węgrzcach. W 1927 znaczna jej część została zburzona przez wybuch prochu w forcie w Witkowicach.

Źródło: https://zielonki.pl/

6.4 Analiza rynku nieruchomości Rynek nieruchomości w Polsce jest bipolarny, z jednej strony obserwuje się rynki dużych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto), które rozwijają się dość dynamicznie, szczególnie w wypadku budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego oraz niewielkie rynki lokalne, na których inwestycje w tym zakresie są rzadkością lub są prowadzone na niewielką skalę. Kryzys, który rozpoczął się w 2007 r. na rynkach finansowych w USA również miał swoje przełożenie na rynek nieruchomości w Polsce – jednak widoczne one były głównie w większych miastach kraju, lokalne rynki odczuły jego konsekwencje w mniejszym stopniu. Warto jednak zaznaczyć, że w Polsce z tego powodu również widoczne były negatywne zmiany, które przejawiały się spowolnieniem gospodarczym, wzrostem bezrobocia czy znacznym spadkiem inwestycji. Co prawda, negatywne następstwa tej sytuacji były mniej drastyczne niż w wypadku innych krajów, jednak wyraźnie odczuwalne. Od drugiej połowy 2014 r. obserwuje się poprawę na rynku nieruchomości w Polsce, deweloperzy rozpoczynają nowe projekty inwestycyjne lub kontynuują kolejne etapy poprzednich, ponieważ ceny zaczęły nieznacznie rosnąć. Powyższa zmiana jest tym bardziej pozytywna, jeśli weźmiemy pod uwagę chociażby nadal stosunkową dużą podaż nowych mieszkań na rynkach dużych miast. Ożywienie sytuacji na rynku rozpoczęło się od rynków komercyjnych i inwestycji z sektora biurowego i magazynowego. W czasie kryzysu większe przedsiębiorstwa w miarę możliwości poszerzały bank ziemi pod przyszłe inwestycje, co przełożyło się na zwiększenie ilości projektów w ostatnim okresie. W porównaniu z innymi krajami Polska jest postrzegana jako stabilna gospodarczo, dlatego nadal zagraniczni inwestorzy chętnie przenoszą lub rozszerzają swoją działalność na naszym rynku. Analizy rynku lokalnego dokonano na podstawie reprezentatywnej próbki nieruchomości niezabudowanych sprzedanych na rynku lokalnym. W próbce tej umieszczono wyłącznie transakcje wolnorynkowe. Dane uzyskano z aktów notarialnych zgromadzonych w Starostwie Powiatowym w Krakowie. Na poziom cen na rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolnicze, oprócz czynników zewnętrznych, mają wpływ rynkowe cechy nieruchomości. W tej części opracowania przeanalizowano transakcje sprzedaży nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu – tereny rolne i drogowe (dojazdowe) w Gminie Zielonki oraz w gminach ościennych. W bazie danych znalazło się kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności przeznaczonych pod rolę oraz jedna przeznaczona pod drogę dojazdową. Przeciętna cena sprzedanej nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej na rolę wynosiła 16,56 zł/m

2.

Warto jednak zaznaczyć, że ceny były bardzo zróżnicowane. Wyróżnić bowiem można było nieruchomości typowo rolne, które można użytkować tylko jako grunty rolne – minimalna cena takich gruntów wyniosła 1,35 zł/m

2. Występują również transakcje gruntów charakterystycznych dla terenów miejskich, czyli

mieszkaniowo-rolnych/zieleń o średniej cenie 91,53 zł/m2. Należy zauważyć, iż w związku z uchwaloną

nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ilość transakcji gruntami powyżej 30 arów zmalała. W tym miejscu należy jednak zwrócić szczególną uwagę na to, że średnie ceny nie najlepiej oddają sytuację na opisywanym rynku, ponieważ w opisywanym okresie dochodziło również do transakcji nieruchomościami o większych powierzchniach w wyższych cenach jednostkowych. Rozstęp cenowy wyniósł kilkaset zł/m

2, co

jest spowodowane tym, że część gruntów, także rolnych, sprzedawano w atrakcyjnych lokalizacjach z decyzjami WZ pozwalającymi zabudować grunty np. budynkami mieszkalnymi. Część takich transakcji dotyczyła gruntów wykorzystanych później na cele komercyjne. Podsumowując powyższe, ze względu na różnorodność transakcji rynkowych, do określenia wartości przedmiotu wyceny do porównań przyjęto tylko wybrane transakcje dotyczące nieruchomości typowych na




25

rynku, które były przedmiotem obrotu i które są podobne do przedmiotu wyceny. W ten sposób zminimalizowano ryzyko zawyżenia lub zaniżenia cen transakcyjnych ze względu na występowanie transakcji nierynkowych, a tym samym zmaksymalizowano prawdopodobieństwo tego, że oszacowana jednostkowa wartość gruntu znajdzie się w przedziale cen typowych na opisywanym obszarze. Analiza czasowa cen transakcyjnych – ustalenie trendu Trend czasowy, czyli ustalenie wpływu temporalnego na ceny nieruchomości, ustalono na podstawie analizy zgromadzonych transakcji. Biorąc pod uwagę brak możliwości wyznaczenia par nieruchomości o takim samym stanie oraz braku transakcji o odpowiednim odstępie czasowym, które to umożliwiłyby obliczenie analityczne wskaźnika trendu czasowego, przy określeniu wskaźnika przyjęto ogólne uwarunkowania rynkowe, jak również warunki panujące na rynku lokalnym. W związku z jakością zgromadzonych danych, jak również analizą rynku lokalnego ustalono, że w badanym okresie ceny za gruntowe nieruchomości niezabudowane podobne do wycenianej na opisywanym rynku wykazywały stabilizację. W związku z powyższym ceny transakcyjne niezbędne do ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto wprost z aktów notarialnych. Podsumowując powyższe, ze względu na różnorodność transakcji rynkowych do określenia wartości przedmiotu wyceny do porównań przyjęto tylko wybrane transakcje dotyczące nieruchomości typowych na rynku, które były przedmiotem obrotu i które są podobne do przedmiotu wyceny. W ten sposób zminimalizowano ryzyko zawyżenia lub zaniżenia cen transakcyjnych ze względu na występowanie transakcji nierynkowych, a tym samym zmaksymalizowano prawdopodobieństwo tego, że oszacowana jednostkowa wartość gruntu znajdzie się w przedziale cen typowych na opisywanym obszarze. 6.5 Metodyka wyceny Celem opracowania jest określenie wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego, wobec czego uzasadnione jest określenie wartości rynkowej. Ustalenie wartości rynkowej zawsze polega na wycenie konkretnych praw do danej nieruchomości, nie zaś na wycenie np. budynku, lokalu czy gruntu. Do omawianych praw zaliczyć należy przykładowo: pełne prawo własności, prawo użytkowania wieczystego gruntu lub jakikolwiek inny udział prawny w nieruchomości.

Wartość rynkowa to: „najbardziej prawdopodobna cena – wyrażona w gotówce, w sposób ekwiwalentny do gotówki lub w inny jasno sprecyzowany sposób – jaką można uzyskać przy sprzedaży konkretnych praw do nieruchomości w wyraźnie określonym dniu, po odpowiednim wyeksponowaniu na rynku w warunkach konkurencji, przy zachowaniu wszystkich warunków uczciwej sprzedaży, przy założeniu, iż kupujący i sprzedający działają w sposób rozważny i we własnym interesie, są świadomi okoliczności wpływających na wartość nieruchomości oraz zakładając, iż nie działają w sytuacji przymusowej”.

Prawna definicja wartości rynkowej zawarta jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Po uwzględnieniu celu operatu, dostępności danych o obrocie nieruchomościami o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępności danych o samej nieruchomości wycenianej, zastosowano do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podstawą stosowania podejścia porównawczego jest znajomość określonego rynku nieruchomości i wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku lokalnym w okresie maksymalnie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonywania transakcji są znane. Podejście porównawcze, metoda porównywania parami, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).




26

Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Dla potrzeb analizy rynku dobierano nieruchomości gruntowe charakteryzujące się w szczególności podobnymi cechami, rodzajem, funkcją, przeznaczeniem w planie miejscowym itp. Przy wykorzystaniu w/w metody szacowania zrealizowano następującą procedurę:

Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych.

Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

Wybór do porównań 3 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki.

Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.

Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Dla potrzeb analizy rynku dobierano nieruchomości charakteryzujące się w szczególności podobnymi cechami, rodzajem, funkcją, przeznaczeniem w planie miejscowym itp. Wartość nieruchomości WG zostanie obliczona na podstawie wzoru:

WG = WG1 + WG2 WG – wartość nieruchomości WG1 - działka nr 222/2 o pow. 157 m

2 przeznaczona pod drogę – obliczana jako rolna (szczegóły w pkt.

6.2 opinii) WG2 - działka nr 222/3 o pow. 1468 m

2 przeznaczona pod rolę

7 OBLICZANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Zestawienie nieruchomości przyjętych do porównania:

Nieruchomości gruntowe niezabudowane

L.p. Data

transakcji Gmina Miejscowość

Pow. działki [m

2]

Cena transakcji

Cena jednostkowa

m2

1 kwi 18 Zabierzów Kobylany 5 479,00 69 900 zł 12,76 zł

2 cze 18 Zielonki Trojanowice 13 700,00 150 000 zł 10,95 zł

3 wrz 18 Zielonki Trojanowice 3 200,00 35 000 zł 10,94 zł

4 lis 18 Zielonki Trojanowice 2 200,00 50 000 zł 22,73 zł

5 gru 18 Zielonki Owczary 9 415,00 70 000 zł 7,43 zł

C max 22,73 zł

C min 7,43 zł

D 15,30 zł

Opis nieruchomości o najwyższej cenie [zł/m

2]:

Nieruchomość położona w miejscowości Trojanowice, działka o pow. 2 200,00 m

2. Działka o korzystnym

położeniu. Warunki dojazdu dobre. Jakość gleb dobra – RIIIb. Wielkość działki średnia. Zagospodarowanie działki średnio korzystne. Cena za 1 m

2 działki – 22,73 zł/ m

2.




27

Opis nieruchomości o najniższej cenie [zł/m2]:

Nieruchomość położona w Owczarach, działka o pow. 9 415,00 m

2. Oddalona od ośrodków administracji,

centrum zbytu – lokalizacja niekorzystna. Warunki dojazdu zadowalające - droga gruntowa. Jakość gleb – dobra. Wielkość działki bardzo dobra. Cena za 1 m

2 działki – 7,43 zł/ m

2.

Na podstawie analizy transakcji zawartych w analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty – wagi cech rynkowych wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji:

lp. cecha rynkowa waga cechy

1 lokalizacja 30%

2 warunki dojazdu 20%

3 jakość gleb 20%

4 wielkość działki 15%

5 zagospodarowanie działki 15%

RAZEM 100%

Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są wyodrębnione cechy rynkowe nieruchomości, na ich ceny. W celu wyodrębnienia i określenia wpływu cech rynkowych na ceny oraz wartość rynkową zastosowano metody badań marketingowych, wywiady środowiskowe, preferencje zgłaszane przez potencjalnych nabywców w biurach obrotu nieruchomościami. Głównie jednak, ze względu na stan lokalnego rynku nieruchomości, małą ilość informacji pochodzących z aktów notarialnych wykorzystano dla celów niniejszego opracowania tzw. jakościowe badania marketingowe. Jakościowe badania marketingowe mają na celu wyjaśnienie motywów postępowania uczestników rynku nieruchomości, dotarcie do nieujawnionych w sposób bezpośredni przyczyn ich zachowania oraz zrozumienia i właściwego zinterpretowania jego przyczyn. Ta jakościowa metoda była punktem wyjścia dla zastosowania metody ilościowej – zasady regresji wielorakiej. Polega ona na zbadaniu wpływu zmiennych niezależnych (cechy – atrybuty, określone metodą jakościową) na zmienną zależną – poszukiwana wartość rynkowa nieruchomości. Do wyliczenia wartości budynku mieszkalnego przyjęto transakcje odbyte przy sprzedaży budynków o zbliżonych cechach. Wyliczona w ten sposób wartość oddaje lokalne trendy na rynku nieruchomości. Każda z wyróżnionych powyżej cech wykazuje wewnętrzną niejednorodność. Stało się to podstawą dalszego, wewnętrznego podziału.

Stany cech rynkowych

cechy rynkowe ocena

1 lokalizacja

korzystna

przy głównych ulicach, z dobrym dostępem do obiektów handlowo – usługowych, siedzib administracji samorządowej, w sąsiedztwie ośrodków zaopatrzenia w materiały agrotechniczne, punktów ośrodków maszynowych, punktów zbytu produktów rolnych,

średnio korzystna w większym oddaleniu od punktów handlowo-usługowych, siedzib administracji, ośrodków zaopatrzenia w materiały agrotechniczne, punktów ośrodków maszynowych, punktów zbytu produktów rolnych, lub brak dwóch z punktów j.w.,

niekorzystna w dużej odległości od centrum miejscowości, w większym oddaleniu od punktów handlowo-usługowych lub punktów j.w.,

2

warunki dojazdu

dobre dobre nawierzchnie na drogach dojazdowych, widoczne oznakowanie dróg, bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

zadowalające warunki dojazdu gorsze w stosunku do dobrego, np. z powodu gorszej nawierzchni dróg dojazdowych,

złe zły stan nawierzchni dróg dojazdowych; brak bezpośredniego dojazdu z drogi publicznej, brak oznakowania dróg.

3 jakość gleb grunty dobre dominujące R I, II, Ł, Ps I,II, R IIIa,b – R IVa, Ł, Ps III,

grunty średnie dominujące R IVb – R V, Ł, Ps IV, V,

grunty słabe dominujące R VI, VIz, Ł, Ps VI, VIz.

4 wielkość działki dobra powyżej 4 tys. mkw.,

średnia od 1 do 4 tys. mkw.,

zła poniżej 1 tys. mkw.




28

5 zagospodarowa-

nie działki

korzystne działka w całości przeznaczona na cele rolne – brak drzew i krzewów, działka foremna o kształcie umożliwiającym dobrą gospodarkę rolną,

średnio korzystne działka w części przeznaczona na cele rolne (np. występują drzewa i krzewy), działka foremna o kształcie umożliwiającym dobrą gospodarkę rolną,

niekorzystne na działce znajdują się drzewa i krzewy, działka nieforemna o kształcie utrudniającym dobrą gospodarkę rolną.

Zakres kwotowy

lp. cecha waga cechy zakres kwotowy

1 lokalizacja 30% 4,59 zł

2 warunki dojazdu 20% 3,06 zł

3 jakość gleb 20% 3,06 zł

4 wielkość działki 15% 2,30 zł

4 zagospodarowanie działki 15% 2,30 zł

RAZEM 100% 15,30 zł

Do porównania przyjęto trzy transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przyjętego rynku lokalnego, najbardziej podobne do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech, mających wpływ na wartość. Poszczególne nieruchomości oznaczono odpowiednio: 1, 3, 4. Nieruchomość 1

Położenie: Kobylany Działka o pow. 5 479,00 m

2

lokalizacja średnio korzystna warunki dojazdu zadowalające jakość gleb dobra wielkość działki dobra zagospodarowanie działki korzystne Cena za 1 m

2 działki: 12,76 zł/ m

2.

Nieruchomość 3

Położenie: Trojanowice Działka o pow. 3 200,00 m

2

lokalizacja niekorzystna warunki dojazdu zadowalające jakość gleb dobra wielkość działki średnia zagospodarowanie działki korzystne Cena za 1 m


2.

Nieruchomość 4

Położenie: Trojanowice Działka o pow. 2 200,00 m

2

lokalizacja korzystna warunki dojazdu dobre jakość gleb dobra wielkość działki średnia zagospodarowanie działki średnio korzystne Cena za 1 m


2.




29

7.1 Oszacowanie działki nr 222/2 o pow. 157 m2

- WG1

Stan nieruchomości na dzień wyceny

lp. cecha szacowana nieruchomość

1 lokalizacja średnio korzystna

2 warunki dojazdu złe

3 jakość gleb dobra

4 wielkość działki zła

5 zagospodarowanie działki korzystne

Tabela porównawcza cech rynkowych nieruchomości szacowanej i wytypowanych do porównania

Lp. Cecha rynkowa Waga cechy

Zakres kwotowy

Nieruchomość wyceniana

1 3 4

1 lokalizacja 30% 4,59 zł średnio

korzystna średnio

korzystna niekorzystna korzystna

2 warunki dojazdu 20% 3,06 zł złe zadowalające zadowalające dobre

3 jakość gleb 20% 3,06 zł dobra dobra dobra dobra

4 wielkość działki 15% 2,30 zł zła dobra średnia średnia

5 zagospodarowanie działki 15% 2,30 zł korzystne korzystne korzystne średnio

korzystne

Ogółem: 100% 15,30 zł

Tabelaryczne zestawienie par porównawczych Para 1 – nier. nr 1

lp. cecha waga cechy zakres

kwotowy wyceniana

nieruchomość 1 korekta

1 lokalizacja 30% 4,59 zł średnio korzystna średnio

korzystna 0,00 zł

2 warunki dojazdu 20% 3,06 zł złe zadowalające -1,53 zł

3 jakość gleb 20% 3,06 zł dobra dobra 0,00 zł

4 wielkość działki 15% 2,30 zł zła dobra -2,30 zł

5 zagospodarowanie działki

15% 2,30 zł korzystne korzystne 0,00 zł

RAZEM 100% 15,30 zł -3,83 zł

Para 2 – nier. nr 3


kwotowy wyceniana


1 lokalizacja 30% 4,59 zł średnio korzystna niekorzystna 2,30 zł



4 wielkość działki 15% 2,30 zł zła średnia -1,15 zł



RAZEM 100% 15,30 zł -0,39 zł




30



kwotowy wyceniana


1 lokalizacja 30% 4,59 zł średnio korzystna korzystna -2,30 zł

2 warunki dojazdu 20% 3,06 zł złe dobre -3,06 zł


4 wielkość działki 15% 2,30 zł zła średnia -1,15 zł


15% 2,30 zł korzystne średnio

korzystne 1,15 zł

RAZEM 100% 15,30 zł -5,36 zł

Zestawienie korekt:

nieruchomość 1 3 4

cena 1 m2 12,76 zł 10,94 zł 22,73 zł

korekty -3,83 zł -0,39 zł -5,36 zł

cena po korekcie 8,93 zł 10,56 zł 17,38 zł

Zgodnie z pkt. 4.2.10. Noty Interpretacyjnej nr 1: Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości oblicza się jako średnią arytmetyczną z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

nieruchomość 1 3 4 średnia

cena po korekcie 8,93 zł 10,56 zł 17,38 zł 12,29 zł

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Przyjęto współczynnik K = 1,10, ze względu na funkcjonalność działki – droga, umożliwiająca dojazd do pozostałych niezabudowanych działek.

WG1 = P x Wg * k

P [m2] = 157

W 1m2 = 12,29 zł

k = 1,10

WG1 = 2 122,48 zł



7.2 Oszacowanie działki nr 222/3 o pow. 1 468 m

2 - WG2

Stan nieruchomości na dzień wyceny

lp. cecha szacowana nieruchomość

1 lokalizacja średnio korzystna

2 warunki dojazdu złe




31

3 jakość gleb dobra

4 wielkość działki średnia

5 zagospodarowanie działki korzystne

Tabela porównawcza cech rynkowych nieruchomości szacowanej i wytypowanych do porównania

Lp. Cecha rynkowa Waga cechy

Zakres kwotowy

Nieruchomość wyceniana

1 3 4

1 lokalizacja 30% 4,59 zł średnio

korzystna średnio

korzystna niekorzystna korzystna

2 warunki dojazdu 20% 3,06 zł złe zadowalające zadowalające dobre

3 jakość gleb 20% 3,06 zł dobra dobra dobra dobra

4 wielkość działki 15% 2,30 zł średnia dobra średnia średnia


15% 2,30 zł korzystne korzystne korzystne średnio

korzystne

Ogółem: 100% 15,30 zł

Tabelaryczne zestawienie par porównawczych



kwotowy wyceniana


1 lokalizacja 30% 4,59 zł średnio korzystna średnio korzystna 0,00 zł



4 wielkość działki 15% 2,30 zł średnia dobra -1,15 zł



RAZEM 100% 15,30 zł -2,68 zł



kwotowy wyceniana


1 lokalizacja 30% 4,59 zł średnio korzystna niekorzystna 2,30 zł



4 wielkość działki 15% 2,30 zł średnia średnia 0,00 zł



RAZEM 100% 15,30 zł 0,77 zł



kwotowy wyceniana


1 lokalizacja 30% 4,59 zł średnio korzystna korzystna -2,30 zł

2 warunki dojazdu 20% 3,06 zł złe dobre -3,06 zł


4 wielkość działki 15% 2,30 zł średnia średnia 0,00 zł


15% 2,30 zł korzystne średnio korzystne 1,15 zł

RAZEM 100% 15,30 zł -4,21 zł




32

Zestawienie korekt:

nieruchomość 1 3 4

cena 1 m2 12,76 zł 10,94 zł 22,73 zł

korekty -2,68 zł 0,77 zł -4,21 zł

cena po korekcie 10,08 zł 11,71 zł 18,53 zł

Zgodnie z pkt. 4.2.10. Noty Interpretacyjnej nr 1: Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości oblicza się jako średnią arytmetyczną z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

nieruchomość 1 3 4 średnia

cena po korekcie 10,08 zł 11,71 zł 18,53 zł 13,44 zł

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Przyjęto współczynnik K = 1,0.

WG2 = P x Wg * k

P [m2] = 1 468,00

W 1m2 = 13,44 zł

k = 1,00

WG2 = 19 729,92 zł



7.3 Łączna wartość działek - WG

WG = WG1 + WG2

WG1 = 2 122 zł

WG2 = 19 730 zł

WG = 21 852 zł

Wartość rynkowa WG obu działek łącznie wynosi:


8 OKREŚLENIE WARTOŚCI WYDZIELONYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z treścią art. 948 § 2 kpc należy ustalić: wartość gruntów (WG), obiektów budowlanych (WB), przynależności i pożytków. Art. 948.




33

§ 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

Wartość składnika gruntowego nieruchomości wynosi:


Przynależności

Zgodnie z definicją ustawową zawartą w Kodeksie Cywilnym, Art. 51. § 1. przynależnościami są rzeczy ruchome (samoistne, nie będące elementami innych rzeczy) potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Przez pozbawienie przynależności faktycznego związku z rzeczą główną przynależność nie traci swego charakteru. Przynależnością nie może być rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej. Jedna rzecz główna może mieć kilka przynależności, ale jedna przynależność nie może mieć wielu rzeczy głównych. Możliwy jest tzw. kilkustopniowy związek przynależności (a polega on na tym, że przynależność może być rzeczą główną dla innych przynależności). Czynność prawna, której przedmiotem jest rzecz główna, odnosi skutki także względem przynależności (chyba, że inaczej stanowi przepis szczególny lub treść czynności prawnej). Oznacza to tyle, że rzeczy główne uczestniczą w obrocie prawnym razem ze swymi przynależnościami.

Wnioski

Przedmiotowa nieruchomość nie posiada przynależności.

Pożytki

Zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego, mogą być naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi z rzeczy są jej płody lub inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. jabłka są pożytkami z sadu). Pożytkami cywilnymi są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz jest pożytkiem cywilnym dla właściciela mieszkania z tytułu jego wynajmu. Pożytki w postaci dochodów przynosić może również prawo wykorzystywane zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mogą to być wszelkie prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych. Art. 54. Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Wnioski

Brak właściciela działki w trakcie oględzin. Stwierdzono, że działki są uprawiane rolniczo. Brak informacji czy działki stanowią przedmiot dzierżawy.

9 WYNIK KOŃCOWY I WNIOSKI Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości, dostępność danych o nieruchomościach gruntowych podobnych w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny wartość rynkowa szacowanej nieruchomości wynosi: Wartość rynkowa WG obu działek łącznie, po zaokrągleniu, wynosi:



http://pl.wikipedia.org/wiki/Kodeks_cywilny

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Rzecz_ruchoma&action=edit

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Rzecz_ruchoma&action=edit

http://pl.wikipedia.org/wiki/Rzecz

http://pl.wikipedia.org/wiki/Czynno%C5%9B%C4%87_prawna

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Obr%C3%B3t_prawny&action=edit

http://pl.wikipedia.org/wiki/Kodeks_cywilny

http://pl.wikipedia.org/wiki/Doch%C3%B3d

http://pl.wikipedia.org/wiki/Czynsz

http://pl.wikipedia.org/wiki/Najem

http://pl.wikipedia.org/wiki/Prawo



34





Na oszacowaną wartość przedmiotowej nieruchomości, z uwzględnieniem treści art. 948 § 2 kpc, składają się:

wartość gruntu - prawo własności: 21 852 zł,

wartość budowli i innych urządzeń: brak,

przynależności: brak,

pożytki: brak właściciela działki w trakcie oględzin. Stwierdzono, że działki są uprawiane rolniczo. Brak informacji czy działki stanowią przedmiot dzierżawy.

Kraków, 28.08.2019r. Ewa Tołwińska, nr uprawnień 6217 biegły sądowy w sprawie KM 1277/18

Określona wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości oddaje sytuację na lokalnym rynku, została określona na podstawie analizy rynku nieruchomości niezabudowanych o podobnym przeznaczeniu, a jednostkowa wartość wycenianego gruntu będącego przedmiotem prawa własności mieści się w przedziale pomiędzy jednostkowymi cenami - minimalną i maksymalną na rynku lokalnym. Przyjęte cechy mające wpływ na wartość nieruchomości są zgodne z preferencjami i oczekiwaniami nabywców. Określona w operacie szacunkowym wartość prawa własności nieruchomości odnosi się do aktualnego stanu nieruchomości. Oszacowana wartość jest wartością rynkową, uwzględnia atrybuty nieruchomości, takie jak: lokalizacja, jakość gleb itp.

10 KLAUZULE

a) niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a także zgodnie ze stanem

faktycznym i prawnym, b) działki nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej – pomimo wpisanej w KW służebności

dojazdu do działek. Teren osiedla przy ul. Kwiaty Polne jest całkowicie ogrodzony, c) wartość działki nr 222/2 przeznaczonej pod drogę została obliczona zgodnie z § 36 ust 4 rozporządzenia w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jako rola - przeważające przeznaczenie gruntów sąsiednich,

d) operat można wykorzystać wyłącznie do celu w jakim został sporządzony, nie może być wykorzystany do żadnego innego celu niż określony w celu szacowania.

e) niniejszy operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji,

f) rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji lokalnej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarte w nich stan prawny i techniczny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia,

g) oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT.




35

11 WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW

1) wydruk księgi wieczystej z EKW 2) wypis z ewidencji gruntów 3) mapa ewidencyjna

Kraków, sierpień 2019 r.


Documents

OPINIA BIEGŁEGOkomorniklesniak.pl/wp-content/uploads/2020/01/KM-1277-18...Opinia w formie operatu szacunkowego: działki nr 222/2 i 222/3 o łącznej pow. 0,1625 ha – Bibice, ul