Nº 4 – Julio de 2012 - Instai · industriales, locales comerciales y oficinas. El trabajo parte de la recopilación de datos disponibles facilitados por el Instituto Nacional de

Informe anual 2012

Estudio de mercado

SECTOR INDUSTRIAL, LOCALES COMERCIALES Y

OFICINAS

Nº 4 – Julio de 2012

Informe de mercado. Sector industrial, mercado de oficinas y locales. Julio 2012.

www.instai.es Página 2 de 17

ÍNDICE

Pág.

1. Introducción 3

2. Marco económico 4

2.1 Previsiones económicas 5

3. Mercado de naves industriales

3.1 Indicador del Clima Industrial (ICI) y empleo en el sector 6-7

3.2 Precios de venta y alquiler en el mercado industrial 8

3.2.1 Precios de venta y rentas en Barcelona. 2011 8

3.2.2 Precios de venta y rentas en Madrid. 2011 9

3.3 Índice industrial provincial de La Caixa 10

4. Mercado de locales comerciales

4.1 El mercado de locales comerciales, evolución próxima 11

4.2 Precios de venta y alquiler en el mercado de locales 12

4.2.2 El mercado de locales en Barcelona. Precios y Rentas. 2011 12

4.2.2 El mercado de locales en Madrid. Precios y Rentas. 2011 13

4.2.3 El mercado de locales en Málaga. Precios y Rentas. 2011 14

5. Mercado de oficinas

5.1 El mercado de oficinas, evolución próxima 15

5.2 Precios de venta y alquiler en el mercado de oficinas 16

5.2.1 El mercado de oficinas en Barcelona. Precios y Rentas. 2011 16

5.2.2 El mercado de oficinas en Madrid. Precios y Rentas. 2011 17



1. Introducción El presente informe de mercado pretende realizar un seguimiento anual de la evolución de la disponibilidad de la oferta, demanda y precios, tanto de venta como de alquiler, en naves industriales, locales comerciales y oficinas. El trabajo parte de la recopilación de datos disponibles facilitados por el Instituto Nacional de Estadística, Banco de España, Ministerio de Fomento y de corporaciones y sociedades privadas como el departamento de estudios de La Caixa, RNB Paribas, Aguirre-Newman, Jones Lang LaSalle, etc.. Una vez compilada toda la información, esta ha sido resumida para obtener un panorama generalizado de la coyuntura en los sectores inmobiliarios industrial, comercial y de oficinas en el periodo 2011 al inicio del año 2012.

El sector inmobiliario, sea cual sea la tipología a la que se haga referencia, está muy ligado a la situación económica, por ello, en primer lugar, se describe la evolución de las variables macroeconómicas más relevantes, para, a continuación, desarrollar en detalle la coyuntura actual de cada sector analizado.

De forma generalizada, la tendencia en el mercado no ha variado con respecto al informe anterior nº3. La economía española inició el año 2010 con una senda de suave recuperación, que continuó en el año 2011. Para el presente año 2012, se están llevando a cabo unos ajustes presupuestarios que se estima tendrán un efecto adverso sobre la actividad económica, con una caída del PIB aproximadamente del 1,7%. No obstante, el saneamiento de las cuentas públicas, unido al ambicioso programa de reformas estructurales adoptado tendrá una incidencia positiva sobre la confianza inversora y empresarial, y sobre el correcto funcionamiento de los mercados de productos y factores, cuyos efectos comenzarán a mostrarse en 2013.

En relación al empleo, a lo largo de los últimos años, la economía española ha registrado un fuerte proceso de destrucción de puestos de trabajo, pasando de una tasa de paro próxima al 8% en 2007, a un 22,85% de la población activa al terminar 2011, según datos de la Encuesta de Población Activa. Se prevé que durante el año 2012 esta situación no varíe.

El nuevo nivel de demanda ha provocado un ajuste a la baja tanto de los precios de venta como en alquileres en naves industriales, locales comerciales y oficinas. Dadas las duras condiciones impuestas para acceder al crédito, ha cobrado mayor protagonismo la demanda de alquiler frente a la compra. Consecuentemente, ante un escenario de rentas de alquiler más atractivas, las empresas se reubican a zonas más favorables para la continuación de su actividad, impulsadas también por el exceso de la oferta.

Todos los índices estudiados apuntan a una lenta recuperación de la economía, y con ella a una gradual estabilización del sector inmobiliario.



2. Marco económico.

La atmosfera de incertidumbre que sufre la economía española causada por la situación del mercado laboral junto a la ejecución de nuevos planes fiscales y el difícil acceso a la financiación, a consecuencia del déficit económico, está afectando a las perspectivas de crecimiento. A continuación, se presenta el análisis de la evolución actual de los indicadores económicos que mejor describen el desarrollo de la actividad española:

‐3,49% ‐3,97%‐1,29%

0,35% 0,93% 0,80%

‐0,41%

‐6,00%

‐4,00%

‐2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

I‐09 II‐09 III‐09 IV‐09 I‐10 II‐10 III‐10 IV‐10 I‐11 II‐11 III‐11 IV‐11 I‐12

Fuente: Banco de España

PIB

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

ene‐11

feb‐11

mar‐11

abr‐11

may‐11

jun‐11

jul‐1

1

ago‐11

sep‐11

oct‐11

nov‐11

dic‐11

ene‐12

feb‐12

mar‐12

abr‐12

Fuente: INE

IPC

4.011 4.123 4.613 4.575

4.910 4.978 5.640

‐

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

mar‐09

may‐09

jul‐0

9

sep‐09

nov‐09

ene‐10

mar‐10

may‐10

jul‐1

0

sep‐10

nov‐10

ene‐11

mar‐11

may‐11

jul‐1

1

sep‐11

nov‐11

ene‐12

mar‐12


Parados. Miles de Personas

1,7%

2,1%

2,1%

2,1%

2,1%

2,0%

1,7%

1,4%0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

ene‐11

feb‐11

mar‐11

abr‐11

may‐11

jun‐11

jul‐1

1ago‐11

sep‐11

oct‐11

nov‐11

dic‐11

ene‐12

feb‐12

mar‐12

abr‐12

EURIBOR a un año


PIB El proceso de lenta recuperación del PIB nacional observado en el primer semestre de 2011 se vio interrumpido en los meses de verano revirtiendo un retroceso en el último trimestre de 2011 (0,27%), alcanzando tasas negativas a inicios de este año (-0,41%).

INFLACIÓN El IPC, que representa el crecimiento de los precios respecto al periodo anterior, está reflejando ligeros descensos desde mediados de 2011.

EMPLEO Y PARO Desde el inicio de la crisis, el paro no ha dejado de aumentar 5.640.000 en el primer trimestre de 2012, un 7% más que el trimestre anterior. Desde marzo de 2008, el desempleo se ha incrementado en más de 3.000.000 de personas, registrando una tasa del 24,44% de la población activa, la más alta de los últimos años.

EPA

Tasa de paro

mar‐09 17,36% jun‐09 17,92% sep‐09 17,93% dic‐09 18,83%

mar‐10 20,05% jun‐10 20,09% sep‐10 19,79% dic‐10 20,33% mar‐11 21,29% jun‐11 20,89% sep‐11 21,52% dic‐11 22,85% mar‐12 24,44%

Fuente: INE

TIPOS DE INTERÉS. EURIBOR El tipo europeo de oferta interbancaria verifica un ligero ascenso anotando un 2,0% de media en 2011. Los datos publicados de los últimos meses, muestran una lenta reducción del tipo entorno al 1,5%.



2.1 Previsiones económicas. El proceso de lenta recuperación que se venía observando desde 2010, se interrumpió a mediados de 2011, en los que la actividad se estancó, cerrando el año con un 0,27%. Las perspectivas de los organismos públicos no mejoran para periodos posteriores. El año 2011 se ha caracterizado por una etapa de estancamiento del PIB en torno al 0,7%, dentro de las perspectivas reflejadas en el informe nº3, que se invierte en el último periodo hasta tasas negativas al inicio de este año. El retroceso experimentado en el último periodo de 2011 ha cambiado las estimaciones del PIB para el próximo año, se encuentran en torno al -1,7%. El Fondo Monetario Internacional (FMI) y la Comisión Europea prevén que el Producto Interior Bruto para 2012 disminuya un 1,8%. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) y la Fundación de Cajas de Ahorros (FUNCAS) estiman caídas del 1,6% y 1,7% para ese mismo periodo. Para el año 2013 se prevén menores caídas con un promedio del -0,6 %.

Proyecciones de organismos públicos (en %) PIB INFLACIÓN PARO

2012 2013 2012 2013 2012 2013 FMI -1,8 0,1 1,9 1,6 24,2 23,9 OCDE -1,6 -0,8 1,6 2,1 24,5 25,3 Comisión Europea -1,8 -0,3 1,9 1,1 24,4 25,1 FUNCAS -1,7 -1,5 2,1 2,7 24,5 26,3

Fuente: Banco de España, FUNCAS, OCDE. Se mantiene la tendencia negativa de la inflación para las estimaciones de los próximos años. Los organismos prevén para 2012 y 2013 un aumento de los precios de los productos de mercado en un 1,9%, más baja respecto al 2011 que ascendían en un 3,1%. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) es el organismo que ofrece los porcentajes más modestos de crecimiento del IPC para 2012 (1,6%). La Fundación de Cajas de Ahorros (FUNCAS), por su parte estima la inflación más alta para 2012 y 2013, con un 2,1% y 2,7%, respectivamente. La situación del mercado laboral no ayuda a mejorar las expectativas de los indicadores anteriores. La tasa de paro a diciembre de 2011 estaba en el 22,9%, es decir, más de cinco millones de personas en edad de trabajar se encontraban en situación de desempleo. Las proyecciones de los organismos prevén que continúe la tendencia en los dos próximos años, alcanzando de media el 24,4% en 2012 y el 25,2% en 2013. Sólo el Fondo Monetario Internacional (FMI) estima que para 2013, se invierta la tendencia, pasando de un 24,2% a un 23,9%. Las previsiones aportadas, en este apartado, han de tomarse como orientativas, puesto que en una situación de crisis global, las estimaciones macroeconómicas pueden variar con cierta facilidad.



3. Mercado de naves industriales.

3.1 Indicador de Clima Industrial (ICI) y empleo en el sector.

La actividad económica industrial requiere de una inversión inicial con un riesgo considerable, referente a su vinculación con la evolución del ciclo económico, y a la inseguridad de beneficios. En consecuencia, la rentabilidad que se exige para iniciar la actividad en el sector industrial tiene que ser notable.

La desaceleración económica, provocada por la crisis, no muestra signos de mejora para los próximos meses. Esta situación está afectando a la actividad del sector industrial que aún no refleja variaciones positivas en las expectativas de los empresarios.

A continuación, se recoge el Indicador de Clima Industrial (ICI), principal indicador sintético que puede extraerse de la Encuesta de Coyuntura Industrial1 y que presenta el mayor o menor optimismo de los empresarios del sector industrial respecto a la situación actual de su actividad y sus perspectivas de evolución futura.

El Indice de Clima Industrial (ICI) se situó en el mes de mayo de 2012, tras corregir las datos de variaciones estacionales en -15,2 puntos, lo que representa un incremento de 1,3 puntos respecto del mes anterior.

El ICI se obtiene de la media aritmética de los saldos obtenidos de las variables: cartera de pedidos, expectativas de producción y stock de productos terminados. La tendencia negativa del indicador se debe fundamentalmente a los saldos negativos de las dos primeras variables, provocados por la menor demanda y consumo durante toda la etapa de la crisis. En términos intermensuales, el ascenso del ICI se debe fundamentalmente al mayor optimismo de las opiniones empresariales sobre la tendencia de la producción que aumenta 3,0

1 La Encuesta de Coyuntura Industrial, así como el Indicador del Clima Industrial (ICI), es publicado por el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

ICI mar‐09 ‐36,8 jun‐09 ‐33,1 sep‐09 ‐25,1 dic‐09 ‐24,4 mar‐10 ‐18,3 jun‐10 ‐16,3 sep‐10 ‐14,9 dic‐10 ‐12,7 mar‐11 ‐13,3 jun‐11 ‐14,2 sep‐11 ‐14,7 dic‐11 ‐17,3 mar‐12 ‐15,4 jun‐12 ‐15,9

Fuente: Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

‐40,0

‐35,0

‐30,0

‐25,0

‐20,0

‐15,0

‐10,0

‐5,0

0,0

5,0

mayo

junio

julio

agosto

septiembre

octubre

noviem

bre

diciem

bre

enero

febrero

marzo

abril

mayo

junio

julio

agosto

septiembre

octubre

noviem

bre

diciem

bre

enero

febrero

marzo

abril

mayo

junio

julio

agosto

septiembre

octubre

noviem

bre

diciem

bre

enero

febrero

marzo

abril

mayo

2009 2010 2011 2012

Fuente: Ministerio de Industria, Turismo y Comercio

Indicador del Clima Industrial



puntos y los niveles de stocks de productos que se reducen, y por tanto mejoran en 2,7 puntos. La cartera de pedidos, sin embargo, empeora en 1,7 puntos. Interanualmente, se observa una mejora de las expectativas de 0,3 puntos respecto a mayo de 2011. En términos de empleo, ha descendido el número de trabajadores dedicados a sector industrial en más de cien mil activos en los dos últimos años.

La tasa de paro en la rama industrial comienza a ascender al ritmo de la economía general desde finales de 2011, situándose en el 10,93% en el primer trimestre de este año, la más alta desde el mismo trimestre de 2010.

Industria manufacturera

Nº parados. Miles de personas

Tasa de paro respecto a su rama de actividad

Tasa de paro respecto al total de la población activa

Tasa de Paro nacional

mar‐10 282,1 10,68% 1,23% 20,05% jun‐10 245,1 9,34% 1,06% 20,09% sep‐10 229,6 8,84% 0,99% 19,79% dic‐10 213,6 8,25% 0,92% 20,33% mar‐11 232,9 9,19% 1,01% 21,29% jun‐11 225,7 8,85% 0,98% 20,89% sep‐11 201,2 7,99% 0,87% 21,52% dic‐11 223,9 8,95% 0,97% 22,85% mar‐12 270,5 10,93% 1,17% 24,44%

Fuente: INE

La tasa de paro nacional no muestra mejoría y continúa con una tendencia alcista desde el segundo trimestre de 2011, alcanzando la tasa más alta desde el inicio de la crisis (24,44%).

mar‐10

may‐10

jul‐1

0

sep‐10

nov‐10

ene‐11

mar‐11

may‐11

jul‐1

1

sep‐11

nov‐11

ene‐12

mar‐12

miles de

personas

Ocupados en Industria

Nº parados.Miles de personas

Fuente: INE



Fuente: Aguirre-Newman. Estudio de mercado Industrial-Logístico. Ene.2012.

3.2 Precios de venta y alquiler en el mercado industrial.

El negativo comportamiento del mercado de trabajo, los bajos niveles de consumo y el difícil acceso a la financiación, hace que el mercado no consiga remontar la desaceleración de estos últimos años. El exceso de oferta y la escasa demanda industrial continúa presionando los precios a la baja. El aumento generalizado del stock disponible y la disminución de la demanda industrial ha sido la situación predominante en este año.

El nuevo nivel de demanda ha provocado un ajuste a la baja tanto de los precios de venta como en las rentas solicitadas para el alquiler de naves industriales.

Dadas las duras condiciones impuestas para acceder al crédito, cobra mayor protagonismo la demanda de alquiler frente a la venta. En un escenario de rentas de alquiler más atractivas, las empresas manufactureras se reubican a zonas más favorables para la continuación de su actividad.

3.2.1 PRECIOS DE VENTA Y RENTAS EN BARCELONA. 2011

Pese al gran número de inmuebles industriales que se concentran en el primer cinturón de la ciudad (Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental), el exceso de

demanda de la fase previa a la crisis expandió el mercado a zonas más alejadas de los núcleos urbanos, transformando las áreas industriales más cercanas a la capital para usos terciarios y residenciales.

Pese a la leve reducción de la tasa de disponibilidad en los últimos años sigue existiendo un exceso de oferta de espacios industriales, manteniendo la tendencia negativa de los precios y rentas. Las características de las naves industriales en stock no se ajustan a la demanda, los inversores requieren superficies más amplias. No obstante se prevén nuevos proyectos de inversión para ampliaciones y mejora de las infraestructuras con el fin de garantizar el futuro desarrollo del mercado industrial. Continúan siendo protagonistas los proyectos “llave en mano”, en los que tanto el promotor como la entidad financiadora se garanticen la existencia de un inquilino.

2010 2011 Var. (%)

BARCELONA Precio Medio de Venta Industrial (€/m2) 834 761 -8,80%

Precio Medio de Alquiler Industrial (€/m2/mes) 3,63 3,14 -13,40%



3.2.2 PRECIOS DE VENTA Y RENTAS EN MADRID. 2011

La incertidumbre en la economía española está provocando que el consumidor tome posiciones más conservadoras. La entrada de nuevas edificaciones de uso industrial, está presionando los precios del mercado a la baja, especialmente en el producto en venta. Asimismo, otras alternativas como es el alquiler con opción a compra se están impulsando condiciones muy ventajosas para el arrendatario.

Al igual que en Barcelona, las áreas industriales más cercanas a Madrid capital, están sufriendo un paulatino cambio hacia usos terciarios y residenciales, desplazando la actividad industrial fuera del núcleo urbano.

Los precios relativos al sector industrial tanto en venta como en alquiler se han visto afectados disminuyendo respecto al año anterior, de igual forma influidos por la baja demanda enlazada con el incremento del stock libre disponible.

El ajuste de precios medios tanto de alquiler como de venta refleja una ralentización respecto del año anterior.

2010 2011 Var. (%)

MADRID Precio Medio de Venta Industrial (€/m2) 1.090 1.012 -7,10%

Precio Medio de Alquiler Industrial (€/m2/mes) 5,27 4,86 -7,80%

Fuente: Aguirre-Newman. Estudio de mercado Industrial-Logístico.



3.3 Índice Industrial provincial de La Caixa.

El Índice Industrial publicado en el anuario económico de España del departamento de estudios de La Caixa es un Índice comparativo de la importancia de la industria (incluida la construcción). El índice se elabora en función de la cuota tributaria (cuota de tarifa) del impuesto de actividades económicas correspondiente a las actividades industriales. Su valor refleja el peso relativo de la industria de una comunidad autónoma (provincia o municipio) respecto al total de España.

A continuación se presenta el ranking de las 10 provincias españolas con mayor Índice Industrial.

Fuente: Anuario Económico de la Caixa (2009-2010-2011)

Barcelona, Madrid, Valencia y Vizcaya se posicionan como las provincias con mayor importancia en el peso de su actividad industrial.

Según este índice, la provincia que más variación interanual negativa ha sufrido en el sector es Navarra (-4,33%), saliéndose del ranking de las diez provincias. En esta misma tendencia negativa se encuentran Valencia, Barcelona y Madrid, en contraposición con Vizcaya que mantiene variaciones positivas entorno al 5,00%.

La coyuntura actual del mercado sigue afectando negativamente a la deficiencia de pedidos industriales, y en consecuencia a la producción. Por este motivo, se han decidido congelar los planes de expansión hasta que la recuperación coyuntural económica les afiance inversiones con buenos resultados. No obstante, la etapa más difícil de la recesión ya se ha pasado, y aunque continuamos con unos niveles bajos de absorción, se atisba una recuperación suave en el sector industrial.

Índice Industrial La Caixa

RANKING 2007 2008 2009 1 Barcelona Barcelona Barcelona2 Madrid Madrid Madrid 3 Valencia Valencia Valencia 4 Vizcaya Vizcaya Vizcaya 5 Alicante Guipúzcoa Guipúzcoa6 Guipúzcoa Alicante Alicante 7 Tarragona Tarragona Tarragona8 Murcia Navarra Castellón 9 Navarra Zaragoza Zaragoza

10 Zaragoza Murcia Murcia



4. Mercado de locales comerciales.

4.1 El mercado de locales comerciales, evolución próxima

En este epígrafe se analizan las principales variables que afectan al mercado de locales comerciales de Madrid, Barcelona y Málaga, así como las perspectivas para el año en curso. La coyuntura actual de crisis conduce a analizar la conducta del consumidor, por las consecuencias que de él se derivan en la actividad comercial. Madrid, al contrario de Barcelona, viene experimentando tasas de disponibilidad en aumento que impulsan un descenso en los precios del eje secundario.

4.2 Precios de venta y alquiler en el mercado de locales

El incremento del stock disponible continúa generando ajustes en los precios de alquiler. El aumento de locales desocupados y el ajuste de los precios de alquiler han abierto la posibilidad para muchos operadores comerciales de encontrar localizaciones para sus negocios en ejes comerciales, donde hubiese sido impensable ubicarse durante el anterior ciclo de expansión económica.

Portal de l’ Angel, Barcelona.



La calle Portal de l’Angel se mantiene con los precios de venta y alquiler más altos, en contraposición con la Carretera de Sants que mantiene los

precios más bajos.

4.2.1 EL MERCADO DE LOCALES EN BARCELONA. PRECIOS Y RENTAS. 2011

El año 2011, ha reflejado cierta estabilidad en los precios de alquiler. Según el informe de locales de Aguirre Newman presentado en abril de 2012, el promedio de variación en los precios se sitúa en torno a un 0,2%. En cuanto a las rentas, destaca el ajuste de más del 15% en la avenida Diagonal, y el incremento de rentas experimentado en Ronda Universitat de más del 12%.

La tasa de disponibilidad sigue aumentando pero no en porcentajes tan elevados como en los años precedentes: mientras en el eje Prime aumenta un 1,0%, en los ejes secundarios apenas alcanza el 0,1%.

Las actividades más demandadas son de hostelería, moda y complementos, con un 65,0%.

La zona Prime, es a la que acuden residentes y trabajadores de la zona, habitantes de toda la ciudad y turismo, tanto nacional como extranjero. En Barcelona se compone de los ejes de: Portal de L’ Angel, Portaferrisa, Paseo de Gracia, Rambla Cataluña, Pelai, Rambla Canaletas y Avenida Diagonal. En esta zona las rentas mensuales son las más altas, ascendiendo a los 16,43 €/m2, en cuanto a los precios ascienden a 3.145 €/m2.

Con respecto a los ejes secundarios están formados por las calles: Gran de Gracia, Carretera de Sants, Passeig e Fabra i Puig, Ronda de Sant Père, Ronda Universitat y Zona del Born. Este eje suele ser transitado por residentes de la zona. El precio medio mensual de rentas asciende a 12,18 €/m2, los precios medios de venta, por su parte rondan los 2.100 €/m2.

Precio medio de

alquiler Precio medio de

venta Zona Prime 16,43 3.146,39

Eje Secundario 12,18 2.100,86

955 707

5.955

4.900

Zona Prime Eje Secundario

Mínimo

Máximo

Fuente: Instituto de Análisis Inmobiliario



4.2.2 EL MERCADO DE LOCALES EN MADRID. PRECIOS Y RENTAS. 2011

La evolución de los precios de venta sigue la misma dinámica que las rentas. La calle Gran Vía experimenta la mayor subida de precios de entre todas las zonas con incrementos del 14%. Según los datos aportados por la consultora, Jones Lang LaSalle, la calle Preciados se posiciona como la más comercial de Madrid con una tasa de disponibilidad del 0%.

Moda y complementos es la actividad más destacada de los comercios madrileños.

La tasa de ocupación es heterogénea, en alguna de las zonas Prime, como Gran Vía, se sitúa en el 100%, contribuyendo a que los precios se mantengan.

La oferta disponible de locales y naves industriales se ha disparado al 19% comparando los resultados del primer trimestre de 2011 y 2012. Carabanchel Alto y la zona centro son las zonas con mayor oferta seguidos de Ciudad Lineal y Tetuán. Asimismo, cabe destacar la reducción de la disponibilidad de locales en las zonas del eje comercial y secundario.

El estudio de precios2 realizado distingue entre tres ejes:

La zona Prime, a la que acuden residentes y trabajadores de la zona, habitantes de toda la ciudad y turismo, tanto nacional como extranjero. En Madrid se compone de los ejes de: Serrano, Goya, Preciados, José Ortega y Gasset, Fuencarral y Gran Vía. En esta zona las rentas mensuales son las más altas ascendiendo a los 26,07 €/m2, en cuanto a los precios ascienden a 5.133 €/m2.

El eje comercial se compone de aquellas calles que se nutren de residentes y trabajadores de la misma, aunque pueden atraer a usuarios residentes en otros puntos de la ciudad, se incluyen las siguientes calles: Princesa, Alberto Aguilera, Orense y Jorge Juan. La renta media mensual que se registra en esta zona es de 22,14 €/m2. El análisis de los precios de venta refleja un importe medio de 3.493 €/m2.

2 Dadas las peculiaridades del mercado se ha utilizado una muestra de testigos de ofertas, sin incluir en ellos los gastos de comunidad.

Precio medio de

alquiler Precio medio de

venta Zona Prime 26,07 5.133,68

Eje Comercial 22,14 3.493,50

Eje secundario 14,43 2.712,00

3.167

1.471 1.091

7.333

5.667

4.077

Zona Prime Eje Comercial Eje secundario

Mínimo

Máximo

Calle Preciados, Madrid




El tercer eje se denomina secundario, visitado, exclusivamente, por residentes de la zona, lo forman las siguientes calles: Paseo de la Habana, Bravo Murillo, Alcalá, Quintana y la Avenida de la Albufera. La renta media de esta zona ronda los 14,43 €/m2/mes. En referencia a los precios medios que se registran en 2.712 €/m2. El análisis de oferta señala Carabanchel y la zona centro como los distritos con mayor oferta de locales y naves industriales en Madrid.

4.2.3 EL MERCADO DE LOCALES EN MÁLAGA. PRECIOS Y RENTAS. 2011

La consultora Aguirre Newman ha observado, en este último año, una caída generalizada de las rentas medias en todos los ejes de la ciudad, que se traduce en un descenso conjunto del 15,4% respecto a los precios de alquiler del año pasado. A pesar del descenso de las rentas en todas las zonas, la calle Marqués de Larios continúa considerándose la calle más exclusiva de la ciudad.

La oferta de locales comerciales de más de 400 m2 es prácticamente inexistente, mientras el 80% de locales disponibles son de menos de 400 m2.

Destaca en Málaga el sector servicios como el más dinámico del mercado, con una cuota de mercado del 25%, desciende por su parte el sector de moda y complementos.

Siguiendo con el comportamiento de las rentas, los precios de venta reflejan una evolución similar a lo largo del año, como consecuencia del agudizamiento de la crisis en el último trimestre, exceptuando la calle Marqués de Larios que se encuentra en la zona Prime de la ciudad.

Calle Marqués de Larios, Málaga.



5. Mercado de oficinas

5.1 El mercado de oficinas, evolución próxima

Las previsiones de crecimiento para los próximos años acompañadas de la continua subida de la tasa de desempleo no están favoreciendo el crecimiento en el mercado de oficinas. Esta situación provoca el freno de nuevos proyectos de crecimiento del tejido empresarial.

La actividad de este mercado no muestra recuperaciones con respecto a los años anteriores a la crisis, si bien, se viene advirtiendo lentos crecimientos. Aun así, la actividad predominante de los mercados sigue girando en torno a la reducción de espacios alquilados por las empresas, que se han visto obligadas a optimizar su capacidad productiva y, por consiguiente, reajustar sus necesidades inmobiliarias.

Barcelona está experimentando a lo largo de este año cierta estabilidad en las tasas de disponibilidad, por el contrario Madrid sube un punto su tasa de disponibilidad en 2012 respecto del año anterior, alcanzando el 11,19%.

5.2 Precios de venta y alquiler en el mercado de oficinas

Hay que resaltar que a la hora de elegir producto, la demanda muestra claramente preferencia por edificios nuevos o de reciente construcción.

El mercado del alquiler también parece desplazarse del letargo de la crisis, aunque existen signos evidentes de recuperación en la demanda de oficinas, los inquilinos se siguen mostrando cautos.

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

12,0%

13,0%

14,0%

1t2011 2t2011 3t2011 4t2011 1t2012

TASA DE DISPONIBILIDADDE LOS MERCADOS DE MADRID Y BARCELONA

Barcelona

Madrid

Fuente: Jones Lang LaSalle



5.2.1 EL MERCADO DE OFICINAS EN BARCELONA. PRECIOS Y RENTAS. 2011

A pesar de la coyuntura actual, las tasas brutas de absorción han mostrado ligeros incrementos. Las mayores tasas de absorción se reflejan en las nuevas áreas de desarrollo, que son, junto a la zona prime, las zonas más demandadas por la buena relación calidad precio de las primeras y por la situación y los servicios de los que dispone la segunda. Desde 2010 se viene manifestando una etapa de relocalización, principalmente de las pequeñas y medianas empresas hacia estas nuevas zonas. BNP Paribas Real State en su Informe de Mercado de Oficinas en Madrid y Barcelona prevé que al ritmo actual se podría absorber la oferta en 4,7 años.

La oferta disponible de oficinas se concentra en la zona del Eixample, con un 6,9% de oficinas disponibles en venta y un 35,4% en alquiler, destaca el doble de oficinas disponibles para el alquiler respecto de la venta en la mayoría de distritos.

En el siguiente cuadro se presenta la evolución de los alquileres medios, mínimos y máximos en oficinas, diferenciado por zonas en Barcelona:

RENTAS €/M2/MES 1T2011 1T2012 1T2011 1T2012

Min Máx Min Máx Media Var. % CBD 15,00 19,00 14,50 18,25 17,00 16,38 ‐3,7%CENTRO CIUDAD 10,00 16,50 10,00 15,75 13,25 12,88 ‐2,8%NUEVAS AREAS DE NEGOCIO 9,50 16,75 9,25 16,00 13,13 12,63 ‐3,8%PERIFERIA 7,00 10,25 7,00 9,75 8,63 8,38 ‐2,9%

La evolución en el último año evidencia caídas en los precios en todas las zonas. La relocalización de las PYMES está conduciendo a aumentos en la oferta de oficinas de la zona centro ajustando las rentas a la baja, en dicha zona. Destacan el ajuste de renta máxima en todas las zonas, entre el 4,0% y el 5,0%.

Para 2012, no se van a entregar metros cuadrados especulativos en el mercado, favoreciendo la salida de oficinas disponibles.

OFERTA DISPONIBLEOFICINAS POR DISTRITO

Oficinas en Alquiler

Oficinas en Venta





5.2.2 EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID. PRECIOS Y RENTAS 2011

A lo largo de todo este periodo de crisis se ha ido manteniendo una demanda muy modesta y se ha dirigido hacia inmuebles con una superficie menor a la de antes de la crisis. Las menores tasas de absorción se registran en el Centro de negocios, las nuevas áreas de negocios son las que más contratos han cerrado en el último año.

El Barrio de Salamanca es una de las zonas con más oferta de inmuebles destinados a oficinas, con un 4,6% de oficinas disponibles en venta y un 14,06% en alquiler. Al igual que en Barcelona se registra tasas de disponibilidad superiores para oficinas en alquiler que para venta en la gran mayoría de los distritos.

Las previsiones de Jones Lang LaSalle apuntan a que en 2013 prácticamente toda la oferta que se espera en estos años esté pre-alquilada por lo que sería la primera vez en estos años que no se promoviera oferta nueva para arrendamiento, exceptuando retrasos en los proyectos previstos para este año.

A continuación, se presentan los alquileres medios, mínimos y máximos en oficinas, diferenciado por zonas en Madrid:

RENTAS €/M/MES 1T2011 1T2012 1T2011 1T2012

Min Máx Min Máx Media Var. % CBD 15,00 26,75 14,25 25,25 20,88 19,75 ‐5,4%Centro ciudad 11,00 17,00 10,00 16,00 14,00 13,00 ‐7,1%Nuevas Áreas de Negocio 8,00 16,75 6,25 15,50 12,38 10,88 ‐12,1%Periferia 5,00 12,00 5,00 11,25 8,50 8,13 ‐4,4%

Las rentas continúan en descenso, destacando una caída del 12% en las nuevas áreas de negocio que pasaron del primer trimestre de 2011 al mismo periodo de 2012, de 12,38 €/m2/mes a 10,88 €/m2/mes.

La falta de financiación es uno de los principales motivos de este estancamiento en el mercado. No se debe perder de vista el stock disponible de bancos y cajas al que se tiene que ir dando salida a corto plazo y que pude resultar muy atractivo para inversores que buscan precios competitivos y de fácil acceso a la financiación.

OFERTA DISPONIBLEOFICINAS POR DISTRITO

Oficinas en Alquiler

Oficinas en Venta





Informe de mercado

2012

BIBLIOGRAFÍA

Ministerio de Industria, Energía y Turismo

Anuario Estadístico La Caixa

Banco de España

Aguirre Newman

Jones Lang LaSalle

RNB Paribas Real State

Documents

Nº 4 – Julio de 2012 - Instai · industriales, locales comerciales y oficinas. El trabajo parte de la recopilación de datos disponibles facilitados por el Instituto Nacional de