ÅRSREDOVISNING 2011

Årsredovisning 2011 SSSB

Redaktion SSSBFoto Sid 2: Kim HellströmÖvriga bilder: Birgitta GodskeRepRo och tRyck Tryckerigruppen ABoRiginal Maria Fernsten

1

Innehåll

VD har ordet 2

Förvaltningsberättelse 4

Resultaträkning 7

Balansräkning 8

Kassaflödesanalys 10

Noter med redovisningsprinciper 11

Revisionsberättelse 18

Nyckeltal 20

Sammanställning av värden 23

Områdesförteckning 24

2

VD har ordet

Som nytillträdd vd under verksamhetsåret 2011, är det glädjande att vid årets slut kunna konstatera att SSSB med allt uthyrt, välskötta fastigheter och nöjda kunder, visar ett resultat på förväntad nivå. Vi är inte bara Sveriges största aktör på studentbostadsmark-naden, SSSB är även i flera avseenden ett föredöme inom branschen med våra kunder och fastigheter i främsta rummet.

Viktig satsning på nya studentbostäderEfterfrågan på studentlägenheter i Stockholm är stor och fortsätter att öka. Det finns förklaringar som stora årskullar och en tuff arbetsmarknad för unga män- niskor, som skulle kunna ses som temporära och där-med på sikt övergående. Stockholm har dock med sina 80000 studenter och 12000 studentbostäder ett rejält

glapp mellan tillgång och efterfrågan som inte kommer vara av övergående karaktär. Regionplanekontoret har under året lagt fram en rapport och en handlingsplan för situationen på studentbostadsmarknaden, där även SSSB medverkat. Den slår fast att bristen på student-bostäder i länet just nu uppgår till minst 7000 studentbostäder.

Samtidigt kan jag konstatera att nyproduktionen av studentbostäder både i länet och i landet under 2011, i stort sett stått stilla. Förklaringen är enkel – det är inte tillräckligt lönsamt eller kanske rentav en förlust-affär. Nyproduktionen av studentbostäder konkurrerar om samma resurser som de som bygger bostads- rätter. Där ser lönsamheten god ut och man har fullt i sina orderböcker. Byggbranschen saknar helt och hållet incitament att sänka priserna och bistå student-bostadsaktörerna att få ihop sin kalkyl. Vi måste själva ta ett större ansvar för att medverka till en mer kost-nadseffektiv bostadsproduktion som gör att vi bättre kan möta efterfrågan och stärka Stockholms tillväxt och konkurrenskraft. Den nästintill obefintliga nypro-duktionen av studentbostäder drabbar inte bara Stock-holm, den drabbar alla storstadsregioner i landet och är därmed en riksangelägenhet. Regeringen har under året insett detta och tillsatt diverse utredningar i syfte att få fart på byggandet. SSSB har varit en av flera aktörer på studentbostadsmarknaden som regeringens utredare kontaktat i detta arbete.

SSSB driver ett antal nyproduktionsprojekt som motsvarar cirka 2000 nya studentbostäder. De projekt som har kommit längst är 84 studentlägenheter i en tillbyggnad på en befintlig fastighet på Norra Stations-gatan och 160 nya studentlägenheter i en förtätning på egen mark ute i Solna. Båda projekten beräknas bli inflyttningsklara under 2013. Vi har detaljplaner på gång ute i Björkhagen, på Lappkärrsberget och för en påbyggnad på vår fastighet Jerum nära Gärdet. SSSB har därutöver begärt markanvisningar för den kom-mande exploateringen ute vid Albano samt en planerad förtätning utmed Valhallavägen.

Förutom svårigheten att få lönsamhet, så kantas vägen för våra nyproduktionsprojekt av utmaningar som att ligga inom Nationalstadsparken, byggnormer för bland annat buller och tillgänglighet samt risken för att projektet försenas på grund av den demokra-tiska processens oförutsägbarhet. Det innebär alltid en risk att inte veta om och när en detaljplan kommer att godkännas. Den risken måste SSSB mot bakgrund av sina relativt små marginaler kontinuerligt bedöma och begränsa.

3

Ett föredömligt kundvårdsarbeteUnder våren kom resultatet i den årliga kundenkäten och hela företaget lyftes av det fantastiska resultatet 4,0. Det finns inga genvägar i detta sammanhang, utan det ligger ett omfattande och målinriktat vardags-slit bakom framgången.

Kundvårdsarbetet genomsyrar hela företaget och det är långsiktigt – det är så jag anser att vi ska förvalta och utveckla redan goda resultat. Det handlar om att se kundens behov, skapa förtroende och trimma vårt ”förvaltningsöga” i alla sammanhang. Arbetet hjälper oss att effektivisera vårt interna arbete eftersom slaget avgörs i vardagen, i våra tvättstugor, i soprummen och i den kontakt vi dagligen har med våra kunder. Jag är mycket stolt över resultatet – nu måste SSSB klara av att både hålla i detta resultat och flytta fram posi-tionerna där det är möjligt.

Under året har SSSB tagit steget in i de sociala medierna. Vi finns nu både på facebook och på twitter. För vår kundgrupp är de sociala medierna en självklar-het och SSSB kommer att påverkas och kommenteras där vare sig vi är med eller inte. Därför har vi klivit in och erfarenheterna så här långt är mycket positiva. Vi har även kopplat en chatt-funktion till vår hemsida för att ge våra kunder ytterligare en kanal in till vårt kund-center. Även den är mycket uppskattad och används flitigt.

Det avskaffade kårobligatoriet under 2010 innebar att vi förändrade våra köregler. Det krävs nu kår- medlemskap för att kunna stå i kö och få ett hyres-kontrakt hos SSSB. Det har varit ett omfattande arbete med att hantera samtliga i kön som måste styrka sitt kårmedlemskap eller ges utrymme att gå med i en kår om de önskar stå kvar i kön. I slutet av detta år står ca 20000 personer aktivt i vår kö.

Våra fastigheter i fokusSSSB måste ha goda bostäder att erbjuda sina kunder. Vi genomförde under året underhållsinsatser och projekt för 79 miljoner kronor.

Delar av Lappkärrsberget har fått sina stammar bytta och insatserna har även omfattat renovering av kök och badrum.

På installationssidan finns ett ambitiöst och om- fattande arbete att uppgradera våra undercentraler och få en än mer effektiv drift. Vi ersätter gemensamma elmätare med elmätare per lägenhet för individuell debitering där det är möjligt. SSSB har även klarat av merparten i reno-veringsprogrammet för hissarna i vårt fastighetsbestånd.

I vår fastighet Medicinaren i Flemingsberg har det under året genomförts omfattande renovering av slitna kök och badrum, entrén och soprummet har fått en an-siktslyftning samtidigt som vi har förtätat med nio nya lägenheter i fastigheten. Ny belysning och andra in-satser för utemiljön på Kungshamra har på ett mycket påtagligt sätt gjort bostadsområdet både tryggare och trevligare.

Genom att utnyttja ytorna i våra befintliga fastigheter på ett bättre sätt, har SSSB under året lyckats tillföra vårt fastighetsbestånd och studenterna elva nya stu-dentlägenheter.

Till sistPå SSSB har vi en stor utmaning framför oss i att både kunna bygga nytt och underhålla det vi har med bibehållen lönsamhet. Vår vision är:” Vi vill mer – fler bostäder och nöjdare kunder”.

SSSB har ingredienserna för att lyckas:• en fantastisk kundgrupp som tvingar oss att ligga i

framkant,• erfarna och professionella medarbetare som under

god ledning genomsyras av omsorg för både kund och fastighet,

• en unik styrelse med engagerade studenter och pro-fessionella ledamöter som har bred erfarenhet och kunskap.

Ett stort tack till medarbetare, styrelse och entreprenö-rer som gjorde 2011 till ett framgångsrikt år för SSSB.

Stockholm 1 mars 2012

Chris Österlund, vd

4

Förvaltningsberättelse

ÅR 2011 ordinarieLeif Garph ordförande Martin Grysell förste vice ordförandeLina Glans 2) vice ordförande Oscar Lavelid 1) vice ordförande Göran Westberg vice ordförandeSanna FeldellHelge Gimberg 3)

Lina Glans 1)

Oscar Lavelid 2) Bo Malmberg 4)

Johanna Schyl 1)

Lotta Wiklund HedinVakant 2)

SuppleanterMadelein KeskitaloGustav KihlbergMartin Sahlin 2)

Vakant 1) Vakant 3)

adjungerade på styrelsemötenHans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomiMichael Kumlin, ombudsman SSF

För Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB – Organisationsnummer 802003-2887Styrelsen och verkställande direktören för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder avger följande berättelse för 2011 års verksamhet.

StyrelseStyrelsen utses av Stockholms Studentkårers Centralorganisations (SSCO:s) Studentråd, varav en ledamot på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening (SSF) och en ledamot på förslag av SSSB:s personalorgani-sationer. Styrelsen har sammanträtt 7 gånger under året.

ÅR 2012 ordinarieLeif Garph ordförandeMartin Grysell förste vice ordförandeLina Glans vice ordförande Göran Westberg vice ordförandeSanna FeldellJoe Martarian 3) Oscar LavelidTeo Strömdahl ÖstbergLotta Wiklund HedinBo Malmberg 4)

SuppleanterGustav KihlbergRobin NorströmMartin SahlinVakant 3)

adjungerade på styrelsemötenHans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomiMichael Kumlin, ombudsman SSF

RevisorerStiftelsen revideras av tre revisorer. SSCO utser två ordinarie revisorer och två suppleanter, varav en revisor ska vara auktoriserad. Stockholms stad utser en ordinarie revisor.

ÅR 2012 ordinarieRobert HolmJens AnderssonChristoffer Carlander 5)

SuppleanterIngrid Lindegren Frej Naimi-Akbar

1) t o m 2011-06-302) fr o m 2011-07-013) på förslag av personalorganisationerna

4) på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening5) på förslag av Stockholms stad, stadsbyggnadsnämnden

ÅR 2011 ordinarieRobert HolmJens AnderssonJörgen Arnesson 5)

SuppleanterIngrid Lindegren Veera Jokirinne

5

Verkställande direktör Ann-Sofie Sääf t o m 2011-02-09Karin Strömberg Ekström tf VD 2011-02-10 - 2011-05-08Chris Österlund fr o m 2011-05-09

LedningsgruppAnn-Sofie Sääf VD t o m 2011-02-09Karin Strömberg Ekström boservicechef, tf VD 2011-02-10 - 2011-05-08Chris Österlund VD fr o m 2011-05-09Anders Cronqvist informationschefDahn Gidstedt teknisk chefBo Årman ekonomichef

Organisation

VD-ASSISTENT

EKONOMI

BOSERVICE

KUNDCENTER

HUSVÄRDAR

TEKNISK SERVICE

UNDERHÅLL

DRIFT

ADMINISTRATION

VD

IT

KOMMUNIKATION

KVALITET

STYRELSE

PRESIDIUM

6

Förvaltningsberättelse

Ekonomiskt utfallResultatet efter finansiella poster uppgår till 10 478 kkr (8 804). Omsättningen ökade till 352 758 kkr (341 571). Driftnettot uppgår till 115 053 kkr (109 133). Avskrivningar gjordes till ett sammanlagt belopp av 39 000 kkr (36 293). Räntekostnader och liknande resultatposter minskade något till 34 489 kkr (34 603).

InvesteringarÅrets bruttoinvesteringar uppgick till 32 306 kkr (44 906). Nybyggnationen tog 17 935 kkr i anspråk och 13 377 kkr avsåg fastighetsinvesteringar i värde- höjande åtgärder i vid årets ingång befintliga fastig- heter. Investeringarna i inventarier summerade till 995 kkr (1 580).

IntäkterStiftelsens totala nettointäkter för år 2011 uppgick till 352 758 kkr (341 571). Hyresuppgörelsen för år 2011 medgav en hyreshöjning med 2,75% från den första januari vilket motsvarar drygt 8 300 kkr. Intäkter från inhyrda bostäder uppgår till 7 407 kkr (7 477).

FinansieringBelåningen av fastigheterna, inklusive kortfristig del, uppgick vid årets slut till 958 364 kkr (991 109). Andelen lån med rörlig ränta var vid årets slut 10,7% (17,6%). Den genomsnittliga räntenivån för lånen under året blev 3,62% (3,58%) före räntebidrag och 3,55% (3,44%) efter räntebidrag.

BorgensansvarStockholms stad har lämnat kommunal borgen för statliga lån. Stadens borgensansvar omfattar lån om 66 414 kkr (66 942). Enligt beslut i Stockholms stad under våren 1993 lämnas fortsättningsvis ingen kom-munal borgen för Stiftelsens eventuella nyupplåning.

VinstdispositionStyrelsen föreslår att årets resultat om 9 796 661 kr balanseras i ny räkning.

ÄndamålsparagrafÄndamålsparagrafen i SSSB:s stadgar lyder:

”Stiftelsen har till ändamål att uppföra, förvärva, äga och förvalta byggnader, avsedda för bostäder åt aktiva medlemmar till Stockholms Studentkårers Centralor-ganisation, SSCO, anslutna kårer och andra enskilda eller grupper, som genom SSCO:s och myndigheternas beslut kan komma att bli berättigade att bebo dessa bostäder.

Stiftelsen har även att på andra sätt lösa bostadspro-blem för dem som enligt ovan äger rätt att bebo stiftel-sens bostäder samt verka för en kulturell och kamratlig samvaro inom stiftelsens bostadsbestånd.”

SSSB uppfyller sitt ändamål genom att tillhanda-hålla bostäder för studenter som är medlemmar i en SSCO-ansluten elev- eller studentkår. SSSB hyr ut cirka 7900 bostäder varav 7700 tillhör egna beståndet och 200 bostäder är inhyrda.

PresidietPresidiet – styrelsens ordförande och tre vice ordfö-rande – sammankallas för beredning av frågor och underlag inför styrelsemöten. Presidiet kan besluta i ärenden som delegerats från SSSB:s styrelse.

UtskottUtskottsmöten hålls i samband med presidiemöten.

MedlemskapSSSB är medlem i HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening u p a), Fastigo (Arbetsgivarorganisationen för allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag) och Studentbostadsföretagen.

7

Resultaträkning

Belopp i kkr Not 2011 2010

Hyresintäkter 2, 3 347 080 336 449

Övriga rörelseintäkter 5 678 5 121

Rörelsens intäkter 352 758 341 571 Driftkostnader 3, 4 -143 798 -149 921

Underhållskostnader -79 255 -67 968

Tomträttsavgälder -4 306 -4 483

Fastighetsskatt -10 346 -10 065

-237 705 -232 438

Driftnetto 115 053 109 132 Avskrivningar 5 -39 000 -36 293

Bruttoresultat 76 053 72 839 Administrations- och försäljningskostnader 3, 6 -31 393 -29 598

Rörelseresultat 44 660 43 241

Ränteintäkter 308 166

Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -34 489 -34 603

Resultat från finansiella poster -34 182 -34 437

Resultat efter finansiella poster 10 478 8 804

Återföring periodiseringsfond 3 060 1 416

Skatt 8 -3 742 -4 083

Årets resultat 9 796 6 136

8

Balansräkning

Belopp i kkr 2011-12-31 2010-12-31TILLGÅNGAR

AnläggningstillgångarImmateriella anläggningstillgångarDatasystem 9 1 525 1 201

Summa immateriella anläggningstillgångar 1 525 1 201

Materiella anläggningstillgångarByggnader 10 1 072 078 1 058 240

Mark 11 83 410 83 410

Markanläggningar 12 127 157

Maskiner 13 0 13

Inventarier 14 2 904 3 270

Pågående nyanläggningar 15 13 440 37 679

Summa materiella anläggningstillgångar 1 171 959 1 182 769

Finansiella anläggningstillgångarLångfristiga värdepappersinnehav 40 40

Andra långfristiga fordringar 16 411 465

Summa finansiella anläggningstillgångar 451 505

Bostads-/underhållslånepost 14 968 15 945

Summa anläggningstillgångar 1 188 903 1 200 421

OmsättningstillgångarKortfristiga fordringarHyresfordringar 74 32

Kundfordringar 308 603

Skattefordringar 1 202 3 769

Övriga fordringar 128 116

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 5 462 6 523

Summa kortfristiga fordringar 7 174 11 043

Kassa och bank 18 20 861 20 799

Summa omsättningstillgångar 28 035 31 842

SUMMA TILLGÅNGAR 1 216 938 1 232 262

9

Belopp i kkr 2011-12-31 2010-12-31EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 19

Grundfond 8 580 8 580

Reservfond 71 162 71 162

Balanserad vinst 65 828 59 691

Periodens resultat 9 796 6 136

Summa eget kapital 155 366 145 570

Obeskattade reserverPeriodiseringsfonder 20 3 625 6 685

Summa obeskattade reserver 3 625 6 685

AvsättningarUppskjuten skatt 8 14 766 11 024

Summa avsättningar 14 766 11 024

Långfristiga skulderFastighetslån 21 958 364 991 109

Summa långfristiga skulder 958 364 991 109

Kortfristiga skulderFörskottsbetalda hyresintäkter 24 733 24 117

Leverantörskulder 33 190 24 067

Övriga skulder 2 103 3 068

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 24 791 26 624

Summa kortfristiga skulder 84 817 77 875

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 216 938 1 232 263

Ställda säkerheterFastighetsinteckningar 891 951 924 167

AnsvarsförbindelserFastigos Garantifond 501 471

10

Kassaflödesanalys

Belopp i kkr 2011-12-31 2010-12-31Den löpande verksamhetenResultat efter finansiella poster 10 478 8 804

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 39 000 36 293

49 478 45 097Betald skatt 2 674 1 096

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av röreselsekapital 52 152 46 193

Kassaflöde från förändringar i röreselsekapitalÖkning(+)/Minskning(-) av rörelsefordringar 1 302 3 335

Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 6 835 -1 889

Kassaflöde från den löpande verksamheten 60 289 47 637

InvesteringsverksamhetenFörvärv av immateriella anläggningstillgångar -824 -977

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -26 713 -41 023

Investeringar i finansiella tillgångar -70 -147

Minskning av finansiella tillgångar 124 252

Kassaflöde från investeringsverksamheten -27 483 -41 895

FinansieringsverksamhetenUpptagna lån -32 216 3 000

Amortering av låneskulder -528 -825

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -32 744 2 175

Årets kassaflöde 62 7 917

Likvida medel vid årets början 20 799 12 881

Likvida medel vid årets slut 20 861 20 799

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysBetalda räntorErhållen ränta 308 166

Erlagd ränta 34 489 34 603

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m mAv- och nedskrivningar av tillgångar 39 000 36 293

Likvida medel avser endast kassa och bank 20 861 20 799

20 861 20 799

11

Noter med redovisningsprinciper

Belopp i kkr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Räntekostnader i samband med byggproduktion har aktiverats. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Fordringar och skulder Fordringar och skulder har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflytarespektive ersättas. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Immateriella anläggningstillgångar Datasystem 5 år Materiella anläggningstillgångar Byggnader 50 årMarkanläggningar (75% av anskaffningsvärdet) 20 årByggnader med tillfälligt bygglov Motsvarande 12 årHyresgästanpassningar (ingår i byggnader) 5 årMaskiner 5 årInventarier 5 år Övriga anläggningstillgångar Bostads-/underhållslånepost 33 år

12

Noter med redovisningsprinciper

Not 1 Personalomkostnader samt ersättning till styrelse och revisorer 2011 2010

Medelantalet anställda

Män 33 33Kvinnor 24 24

Summa 57 57

Styrelse (ordinarie ledamöter) Kvinnor 33% 30%Män 67% 70%

Ledningsgrupp Kvinnor 40% 40%Män 60% 60%

Löner, andra ersättningar och sociala kostnaderStyrelse och verkställande direktör 1 815 2 152Övriga anställda 23 335 23 267

Summa 25 150 25 418

Sociala kostnader 10 571 11 447(varav pensionskostnader) (2 504) (2 974)

Summa 39 351 36 865Av stiftelsens pensionskostnader avser 298 kkr (317) gruppen styrelse och VD. Stiftelsens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr (0).

Sjukfrånvaro 2011 2010

Totalt 2% 3%Ålder 29 år eller yngre - 1%Ålder 30-49 2% 3%Ålder 50 eller äldre 2% 4%Kvinnor 2% 4%Män 2% 3%Långtidssjukskrivna (andel av den totala sjukfrånvaron) 18% 12%

I åldersintervallet upp till 29 år anges inga uppgifter på grund av det låga antalet anställda i gruppen.

Arvode och kostnadsersättning till revisorerRevisionsuppdrag, Öhrlings PWC 185 185Övriga uppdrag, Öhrlings PWC 34 36

Summa 219 222

Not 2 Hyresintäkter 2011 2010

Hyror

Bostäder 312 844 304 133

Bredband 12 989 12 096

Lokaler 20 823 19 945

Garage/P-platser 4 179 3 866

Summa 350 836 340 039

13

Avgår hyresbortfallBostäder -2 039 -1 528Lokaler -1 716 -2 062

Summa -3 755 -3 590

Summa hyresintäkter 347 080 336 449

Not 3 Inhyrda bostäder 2011 2010Intäkter bostäder 7 329 7 370Intäkter bredband 148 139Hyresbortfall bostäder -70 -32Driftkostnader -1 188 -1 442Hyreskostnad inhyrda bostäder -6 051 -6 179Administrations- och försäljningskostnader -535 -864

Summa inhyrda bostäder -367 -1 009

Not 4 Driftkostnader 2011 2010Fastighetsskötsel -30 402 -29 518Reparationer -16 753 -17 749Vattenavgifter -6 887 -6 515Värmekostnader -28 139 -31 594Bredband -10 394 -9 918El -25 871 -26 837Sophämtning -4 309 -5 006Kabel-TV -1 398 -2 796Förvaltningsadministration -8 756 -8 006Bevakning -1 340 -1 034Snöröjning -3 498 -4 771

Summa driftkostnader -137 747 -143 742

Hyreskostnad för inhyrda bostäder -6 051 -6 179

Summa driftkostnader inkl inhyrda bostäder -143 798 -149 921

Not 5 Avskrivningar 2011 2010Fastigheter -36 123 -33 565Markanläggningar -30 -30Bostads-/underhållslånepost -976 -976Maskiner och inventarer -1 371 -1 335Datasystem -500 -388

Summa avskrivningar -39 000 -36 293

Not 6 Administrations- och försäljningskostnader 2011 2010

Företagsgemensamma kostnader -3 625 -3 666Försäljning -7 499 -7 121IT-samordning -5 242 -5 358Övrig administration -15 027 -13 453

Summa administrations- och försäljningskostnader -31 393 -29 598

14

Noter med redovisningsprinciper

Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter 2011 2010Räntekostnader -35 154 -35 994Räntebidrag 665 1 391

Summa räntekostnader och liknande resultatposter -34 489 -34 603

Not 8 Skatt 2011-12-31 2010-12-31Uppskjuten skattUppskjuten skatt avseende temporära skillnader 14 766 11 024Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Den temporära skillnad som redovisas ovan är hänförlig till investeringar i byggnader vilka kostnadsförts vid inkomst-taxeringen.

Årets skatt 2011 2010Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader -3 742 -4 083Räkenskapsårets uppskjutna skattekostnad är hänförlig till den temporära skillnad som uppstått då investeringar i byggnader kostnadsförts vid inkomsttax-eringen.

Not 9 Datasystem 2011-12-31 2010-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärdenVid årets början 4 353 3 377Nyanskaffningar 824 977

5 177 4 353

Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -3 152 -2 764Årets avskrivning enligt plan -500 -388

-3 652 -3 152

Bokfört restvärde vid årets slut 1 525 1 201

Not 10 Byggnader 2011-12-31 2010-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärdenVid årets början 1 498 380 1 450 397Nyanskaffningar 49 960 47 983

1 548 340 1 498 380

Ackumulerade avskrivningar enligt planVid årets början -440 140 -406 575Årets avskrivning enligt plan -36 122 -33 565

-476 262 -440 140

Bokfört restvärde vid årets slut 1 072 078 1 058 240

Not 11 Mark 2011-12-31 2010-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärdenVid årets början 83 410 83 410

Bokfört restvärde vid årets slut 83 410 83 410

15

Not 12 Markanläggningar 2011-12-31 2010-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärdenVid årets början 594 594

594 594

Ackumulerade avskrivningar enligt planVid årets början -437 -408Årets avskrivning enligt plan -30 -30

-467 -437

Bokfört restvärde vid årets slut 127 157

Not 13 Maskiner 2011-12-31 2010-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärdenVid årets början 521 581Avyttringar och utrangeringar -11 -60

510 521

Ackumulerade avskrivningar enligt planVid årets början -507 -554Avyttringar och utrangeringar 11 60Årets avskrivning enligt plan -14 -13

-510 -507

Bokfört restvärde vid årets slut 0 13

Not 14 Inventarier 2011-12-31 2010-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärdenVid årets början 13 552 19 575Nyanskaffningar 995 1 580Avyttringar och utrangeringar -61 -7 602

14 482 13 552

Ackumulerade avskrivningar enligt planVid årets början -10 282 -16 563Avyttringar och utrangeringar 61 7 602Årets avskrivning enligt plan -1 357 -1 321

-11 578 -10 282

Bokfört restvärde vid årets slut 2 904 3 270

Not 15 Pågående nyanläggningar samt om- och tillbyggnad 2011-12-31 2010-12-31

Vid årets början 37 679 46 220Årets förändring -24 239 -8 540

Bokförd utgående balans 13 440 37 679

16

Noter med redovisningsprinciper

Not 16 Andra långfristiga fordringar 2011-12-31 2010-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärdenVid årets början 465 570Tillkommande fordringar – 147Reglerade fordringar -54 -252

Vid årets slut 411 465

Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2011-12-31 2010-12-31Förutbetalda hyresutgifter 1 514 991Övriga upplupna intäkter 2 178 1 483Förutbetalda försäkringspremier 217 –Övriga förutbetalda kostnader 1 553 4 049

Vid årets slut 5 462 6 523

Not 18 Kassa och bankEn outnyttjad checkräkningskredit om 5 mkr (5) finns.

Not 19 Eget kapital

Grundfond Reservfond Balanserat resultat

/ årets resultatVid årets början 8 580 71 162 65 828Årets resultat – – 9 796

Vid årets slut 8 580 71 162 75 624

Not 20 Periodiseringsfonder 2011-12-31 2010-12-31Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2006 – 3 060Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2007 643 643Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2008 2 982 2 982

Vid årets slut 3 625 6 685

Not 21 Långfristiga skulderEn betydande andel lån tas för närvarande med rörlig ränta eller med korta löptider för att sänka räntekostnaden. Fastighets-finansieringen är dock av långsiktig natur. Med anledning av detta betraktas även fastighetslån som förfaller till betalning inom ett år som långfristiga då de kommer omsättas löpande för en senare slutlig betalning. Ett ränte- och amorteringsfritt lån på 500 kkr löper på obestämd tid så länge stiftelsen nyttjar fastigheten till studentboende.

Not 22 2011-12-31 2010-12-31Upplupna semesterlöner 2 826 2 524Upplupna utgiftsräntor 4 259 4 375Övriga poster 17 706 19 725

Vid årets slut 24 791 26 624

17

STOCKHOLM 2012-03-26

Vår revisionsberättelse har avgivits 2012-03-26

Robert Holm Auktoriserad revisor

Öhrlings PricewaterhouseCoopers

Jörgen Arnesson Av Stockholms stad

utsedd revisor

Jens Andersson Av SSCO:s studentråd

utsedd revisor

Bo MalmbergSanna Feldell

Chris ÖsterlundVD

Lotta Wiklund Hedin

Martin GrysellLina Glans Göran Westberg

Leif Garph Ordförande

Oscar Lavelid

Joe Martarian Teo Strömdahl Östberg

18

Revisionsberättelse

till styrelsen i Stiftelsen Stockholms StudentbostäderOrg nr 802003-2887samt till studentrådet i Stockholms Studentkårers centralorganisation

Rapport om årsredovisningenVi har reviderat årsredovisningen för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år 2011. Stiftelsens årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4-17.

Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva-ret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en års-redovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och utfört revisionen för att med rimlig säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredo-visningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur stiftelsen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i stiftelsens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkstäl-lande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredo-visningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i en-lighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av stiftelsens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningarUtöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år 2011.

Styrelsens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva-ret för förvaltningen enligt stiftelselagen och stiftelseförord-nandet.

Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om huru-vida vi vid vår granskning funnit att någon styrelseledamot eller verkställande direktören handlat i strid med stiftelse- lagen eller stiftelseförordnandet. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättnings-skyldig mot stiftelsen eller om det finns skäl för entledigande.

Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verk-ställande direktören på annat sätt har handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Uttalande Styrelseledamöterna eller verkställande direktören har inte handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet.

Stockholm den 26 mars 2012

Robert Holm Jörgen Arnesson Jens Andersson Auktoriserad revisor Av Stockholms stad utsedd revisor Av SSCO:s studentråd utsedd revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers

19

20

Nyckeltal

Ekonomiska nyckeltal 2011 Kr/m2

2010 Kr/m2

2009 Kr/m2

2008 Kr/m2

2007 Kr/m2

Synligt eget kapital 629 589 564 540 518

Fastighetslån 3 879 4 011 4 002 4 011 4 064

Byggnader, bokfört värde 4 339 4 283 4 225 4 307 4 370

Hyresintäkter 1 381 1 332 1 303 1 284 1 258

Bostadshyror 1 372 1 326 1 307 1 287 1 240

Lokalhyror 1 241 1 165 989 964 876

Underhåll och reparationer 389 347 358 346 307

Kapitalkostnader

-exkl räntebidrag 142 146 157 175 172

-inkl räntebidrag 140 140 148 161 159

Driftnetto 466 442 437 452 454

Administrationskostnad per lgh 3 979 3 752 3 559 3 850 3 723

Fastighetsskötsel per lgh 3 854 3 742 3 671 4 115 3 940

Antal lgh per anställd 138 138 138 143 143

Underhållsgrad 1) 27,2% 25,1% 26,5% 26,1% 24,0%

Direktavkastning 2) 7,2% 7,0% 7,1% 7,1% 7,1%

Synlig soliditet 3) 12,8% 11,8% 11,4% 10,9% 10,4%

Likviditet 4) 34,4% 36,1% 29,5% 42,3% 34,4%

Räntetäckningsgrad 5) 2,43 2,30 2,18 2,07 2,11

Kundrelaterade nyckeltal

Vakansgrad 6) 0,4% 0,6% 0,7% 0,4% 0,5%

Omflyttningsgrad 7) 43% 41% 44% 46% 56%

NKI (nöjd kund-index) 4,00 3,86 3,79 3,76 3,67

Hyresgäster ≤ 25 år 38% 35% 45% 37% 57%

Medarbetarrelaterade nyckeltal

Personalomsättning 14% 5,3% 7,0% 9,2% 19,0%

Sjukfrånvaro 1,8% 3,1% 3,0% 2,7% 3,4%

NMI (nöjd medarbetarindex) - 4,18 - 4,27 -1) Underhåll och reparationer i % av omsättning 2) Resultat före avskrivningar i % av bokfört värde på fastigheter 3) Synligt eget kapital i % av balansomslutning 4) Omsättningstillgångar i % av kortfristiga skulder 5) Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i % av finansiella kostnader 6) Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i % av totala årshyran 7) Antal omflyttningar i beståndet i % av antal bostäder

Synligt eget kapitalDet egna kapitalet vid en bokföringsmässig beräkning av tillgångar och skulder.

FastighetslånFrämmande kapital, det vill säga lån från kreditinstitut.

Byggnader bokfört värdeByggnadernas anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventu-ella nedskrivningar.

BostadshyrorHyresintäkter för bostäder i det egna beståndet.

LokalhyrorHyresintäkter för lokaler exklusive parkeringsplatser och garage.

Underhåll och reparationerKostnadsförda underhålls- och reparationsåtgärder för att upprätt-hålla fastighetsbeståndets kvalitet.

KapitalkostnaderRäntekostnader för lånat kapital, uppdelad som inklusive respektive exklusive statligt räntebidrag.

DriftnettoRörelsens intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträtt och fastighetsskatt. Visar resultatet från verksamheten som ska bära kostnader för administration och finansiering samt avkastning på eget kapital.

Antal bostäder per anställdNyckeltalet visar hur många bostäder företaget förvaltar per an-ställd, det vill säga antalet bostäder den 31 december 2010 genom det genomsnittliga antalet anställda.

UnderhållsgradKostnader för underhåll och reparationer i förhållande till omsätt-ningen. Visar hur stor del av intäkterna som används för att hålla fastigheterna i god kondition.

Direktavkastning Fastigheternas samlade driftnetto i förhållande till bokfört värde på fastigheterna på balansdagen.

Synlig soliditetSynligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen på balansdagen. Visar hur stor del av de bokförda tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Här redovisas inte den justerade soli-diteten, det vill säga det egna kapitalet i förhållande till fastigheter-nas verkliga värde.

LikviditetOmsättningstillgångarnas värde i förhållande till de kortfristiga skuld-erna, det vill säga storleken på de tillgångar som kan omvandlas till likvida medel för att betala de skulder som förfaller inom ett år. Detta är ett mått på företagets betalningsförmåga på kort sikt.

Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive avskrivningar plus finansiella intäkter i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet visar hur mycket resultatet kan sjunka utan att räntebetalningarna är i fara.

DriftnettoöverskottsmarginalRörelseresultatet med återläggning av avskrivningarna genom totala in-täkterna. Nyckeltalet visar hur stort överskott verksamheten genererar.

VakansgradHyresvärdet på under året outhyrda objekt i förhållande till totala årshyran. Vakansgraden visar hur stor kostnaden för uthyrningsbara bostäder har varit i proportion till den intäkt alla bostäder genererar vid full uthyrning.

OmflyttningsgradAntal omflyttningar i beståndet i förhållande till antal bostäder. Detta är ett mått på hur stor andel av bostäderna som bytt hyres-gäst under året.

NKI (Nöjd kundindex)Hur hyresgästerna upplever sitt boende hos SSSB. Tas fram genom en årlig enkätundersökning. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg.

Hyresgäster ≤ 25 årAndelen förstahandskontraktsinnehavare som är 25 år eller yngre.

PersonalomsättningAndel anställda, inklusive vikariatsanställda, som slutat under året.

SjukfrånvaroAndel kort- och långtidssjuka under året. Föräldraledighet och vård av barn ingår ej.

NMI (Nöjd medarbetarindex)Medarbetarnas attityd och inställning till sin arbetssituation på företaget. Tas fram genom en enkätundersökning som genomförs vartannat år. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg.

21

Underhålls- och reparationsutgifter

Reparation, kostnad

Underhåll, aktivering

Underhåll, kostnad

20092007 20102008 20110

20 000

40 000

60 000

80 000

120 000

100 000

Kostnader, kkr

2006

Resultat, avkastning och kassaflöde

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

7 %

8 %

9 %

Resultat/Kassaflöde, mkr Direktavkastning %

Resultat efter finansiella poster, mkr

Kassaflöde löpande verksamhet, mkr

Direktavkastning på bokförda värden %

2009200820072006 2010 2011

Fastighetslån och genomsnittlig ränta

2008 20092007 20100 %

0,5 %

1,0 %

1,5 %

2,0 %

2,5 %

3,0 %

3,5 %

4,0 %

4,5 %

5,0 %

5,5 %

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

1 000 000

1 100 000

Genomsnittlig ränta % Fastighetslån, kkr

Fastighetslån, kkr

Genomsnittlig ränta i % efter räntebidrag

Genomsnittlig ränta i % före räntebidrag

20112006

22

Omflyttningsgrad

NKI (nöjd kund-index)

Räntebindningstid och räntenivåer per kalenderårsförfall

2009

60 %

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

0 %20082007 2010 20112006

20082007

3,80

3,70

3,60

3,502009 2010

NKI (del av skala 1-5)

2011

4,20

4,10

4,00

3,90

2006

0 %

0,5 %

1,0 %

1,5 %

2,0 %

2,5 %

3,0 %

3,5 %

4,0 %

4,5 %

5,0 %

0

Räntesats % Lånevolym, kkr

Fastighetslån, kkr

2015 2016

Genomsnittlig räntesats %

20132012 2014

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000

500 000

2017- Förfalloår

23

Egna fastigheter, taxeringsvärde och bokfört värde (kkr) under åren 1996-2011.

Egna fastigheter, sammanställning av värden (kkr), inklusive mark och markanläggningar i förekommande fall.

Sammanställning av värden

2006

1 500 000

2 500 000

2 000 000

1 000 000

500 000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2007

2008

3 000 000

3 500 000

Taxeringsvärde

Bokfört värde

0

2009

2010

4 000 000

0

2011

Bostadsområde produktionsår Bokfört värde 2011 (tkr) taxeringsvärde(taxering 2010)

Jerum 1961 18 197 235 944

Hugin & Munin 1963/821)/961) 20 369 138 000

Fyrtalet 1965 11 933 56 000

Forum 1969 44 694 206 200

Domus 1953/751) 5 451 87 600

Nyponet 1957/801) 15 453 122 808

Roslagstull 1964 1 779 56 267

Lucidor ca 1700/19661) 1 662 28 126

Apeln ca 1763/19841) 10 411 80 600

Mjölner 1992 35 825 97 000

Kurland 1859/1991 18 290 45 834

Vätan 1984 8 661 32 200

Idun 1969/20002) 93 794 225 800

Balder 1970 10 357 25 400

Medicinaren 1973 55 630 70 800

Frösunda 1999 37 698 33 924

Hammarbyhemmet 1966 6 310 14 200

Embla 2007 150 771 253 254

Strix 1963 14 802 94 000

Pax 1970/20042) 94 302 171 600

Kungshamra 1966/20042) 229 751 628 990

Freja 2004 24 765 17 579

Lappkärrsberget 1968-69/2000 229 813 1 264 200

Frigg Sickla 2005 9 889 03)

total 1 150 610 3 986 326

1) Ombyggnadsår 2) Tillbyggnadsår 3) Åsätts inget taxeringsvärde Någon marknadsvärdering av SSSB:s fastigheter görs inte.

24

Områdesförteckning eg

na fa

stig

hete

r

Bostadsområde Fastighetsbeteckning Studentrum Studentetta Studentlägenhet S:a bostäder area2)

1 r&k 2 r&k 3 r&k 4 r&kantal antal antal antal antal antal m2

StockholMJerum Väbeln 3 362 13 – 69 1 – 445 11 673Hugin & Munin Lissabon 2 8 75 – 76 – – 159 6 408Fyrtalet Rio 7 117 – – 3 2 - 122 3 074Forum Roslagsbanan 18 290 8 3 22 2 – 325 8 572Domus Körsbärsbladet 4 – 60 1 51 – – 112 3 667Nyponet Körsbärsbladet 3 – 8 – 120 17 – 145 6 063Roslagstull Kattrumpstullen 4 116 – – 1 – – 117 2 669Lucidor Atlas 3 28 – – 7 – – 35 1 188Apeln Apeln 13 – 1 3 10 9 – 23 1 520Mjölner Svea Artilleri 9 – 15 27 42 – – 84 4 319Kurland Kurland 19 25 – 24 – – – 49 1 728Vätan Vätan 21 – 37 – 5 – – 42 1 423Idun Skålen 22 – 485 – 7 2 – 494 9 441Embla Kölnan 15 – 178 – 82 5 – 265 9 082Lappkärrsberget Filosofen 2-9, Fysikern 1 1 618 326 6 41 103 111 2 205 65 771Hammarbyhemmet Klokryparen 6 29 2 – 1 1 2 35 987Frigg Sickla Sicklaön 83:3 + 83:32 – 282 – – – – 282 6 406

nackaBalder Sicklaön 344:1 60 32 – 1 1 – 94 2 550

tÄByFreja Tussilagon 1 – 60 – – – – 60 1 372

SolnaFrösunda Duvslaget 2 – 94 – – – – 94 2 070Kungshamra Kandidaten 2, 3, 4 576 471 – 65 258 – 1 370 44 409Pax Generalen 1 360 151 – 23 1 – 535 13 146Strix Furiren 2 228 – 6 23 38 – 295 8 309

hUddingeFlemingsberg Medicinaren 10 20 148 – 129 – 14 311 11 606Summa egna fastigheter 3 837 2 446 70 778 440 127 7 698 227 452

inhy

rda

bost

äder

Lidingö – 88 – – 1 – 89 2 184Gärdet1) – – 1 – – – 1 25Södermalm – 24 – – – – 24 564Marieberg – 17 – 48 – – 65 1 926Summa inhyrda bostäder 0 129 1 48 1 0 179 4 699Summa bostäder totalt 3 837 2 575 71 826 441 127 7 877 232 151

1) Under avveckling 2) Avser BOA + Gemensam area studentrum

25

Embla

Solna

Huddinge

Handels-högskolan

Karolinska institutet Solna

Körsbärsvägen 2 • Box 19608 • 104 32 STOCKHOLM • Tel: 08 - 458 10 00 • Fax: 08 - 458 10 99 • information@sssb.se • www.sssb.se