ZESZYTY NAUKOWE POLITECHNIKI ŚLĄSKIEJ 2018

Seria: ORGANIZACJA I ZARZĄDZANIE z. 117 Nr kol. 1996

Anna SKALNY, Barbara BIAŁECKA 1

Główny Instytut Górnictwa, Katowice 2

bbialecka@gig.katowice.pl 3

MODEL WARTOŚCIOWANIA TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH 4

ZGODNY Z ZASADAMI ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU 5

Streszczenie. Tereny poprzemysłowe stanowią system wielowymiarowy, 6

składający się z czynników natury środowiskowej, społecznej i ekonomicznej. 7

W niniejszym artykule skupiono się na przedstawieniu modelu wspomagającego 8

wartościowanie terenów poprzemysłowych, zgodnego z zasadami zrównoważo-9

nego rozwoju. Model ten pozwala na interdyscyplinarne ujęcie procesu nadawania 10

terenom poprzemysłowym nowych funkcji, umożliwiając tym samym ich powrót 11

do obiegu społeczno-gospodarczego. Dla realizacji założonego celu pracy 12

wykorzystano Procedurę Analitycznej Hierarchizacji (metoda AHP). 13

Słowa kluczowe: tereny poprzemysłowe, wartość terenów poprzemysłowych, 14

model wartościowania terenów poprzemysłowych, metoda AHP 15

MODEL OF VALUATION OF POST-INDUSTRIAL AREAS 16

IN LINE WITH THE RULES OF ISSUE 17

Abstract. Post-industrial areas constitute a multidimensional system, 18

consisting of an environmental, social and economic aspects. This paper focuses on 19

the presentation of the model that supports the valuation of post-industrial areas in 20

accordance with the principles of sustainable development. This model allows for 21

an interdisciplinary approach of the process of giving post-industrial areas new 22

functions, thus enabling them to return to the socio-economic cycle. The Analytical 23

Hierarchical Procedure (AHP method) was used to achieve the intended purpose. 24

Keywords: postindustrial areas, the value of postindustrial areas, valuation 25

model of postindustrial areas, AHP method 26

27

518 A. Skalny, B. Białecka

1. Wprowadzenie 1

Większość miast w województwie śląskim ma w swoim układzie urbanistycznym tereny 2

poprzemysłowe. Tereny te zlokalizowane w centrach miast, w pobliżu szlaków komunika-3

cyjnych i obszarów o wysokich walorach przyrodniczo-krajobrazowych generują liczne 4

konflikty o charakterze środowiskowym (rozprzestrzenianie zanieczyszczeń), przestrzennym 5

(nasilenie zjawiska suburbanizacji, zajmowanie terenów pod inwestycje), a także społecznym 6

(segregacja przestrzenna, powstawanie gett biedy i wykluczenia, odpływ ludności) 7

i gospodarczym (bezrobocie, recesja przedsiębiorstw). Skala i dynamika negatywnych zjawisk 8

występujących na terenach poprzemysłowych wpływa zarówno na wartość samego terenu, jak 9

i obszarów otaczających1. 10

Należy jednak pamiętać, że tereny poprzemysłowe stanowią zasób rozwojowy przestrzeni 11

województwa. Ponowne wprowadzenie ich do obiegu społeczno-gospodarczego jest możliwe 12

dzięki nadawaniu im nowych funkcji. Proces ten jak dotąd nie był rozpatrywany w ujęciu 13

interdyscyplinarnym. Tereny poprzemysłowe nie były postrzegane jako system wielo-14

wymiarowy, składający się z czynników natury środowiskowej, społecznej i ekonomicznej. 15

Mimo przeprowadzenia dogłębnego przeglądu literaturowego2, pozwalającego na odnale-16

zienie w przedmiocie literatury: metod, modeli, badań dotyczących czynników wpływających 17

na wartość terenów poprzemysłowych, żadne z zaproponowanych narzędzi nie obejmowało 18

w pełni wszystkich aspektów zrównoważonego rozwoju, wynikających z zagospodarowania 19

terenów poprzemysłowych, a także nie ujmowało zmienności tych czynników. 20

1 Amekudzi A., McNeil S., Koutsopoulos H.N.: Assessing extrajurisdictional and areawide impacts of clustered

brownfield developments. “Journal of Urban Planning and Development”, Vol. 129, No. 1, 2003, p. 27; DeSousa

C.A., Wu C., Westphal L.M.: Assessing the effect of publicly assisted brownfield redevelopment on surrounding

property values. “Economic Development Quarterly”, Vol. 23, No. 2, 2009, p. 95-110; Evans A.: The economics

of vacant land. Recycling the city: the use and reuse of urban land. Lincoln Institute for Land Policy, Cambridge

2004, p. 53-63; Kaufman D., Cloutier N.: The impact of small brownfields and greenspaces on residential

property values. “Journal of Real Estate Finance and Economics”, Vol. 33, No. 1, 2006, p. 19-30. 2 Frantál B., Kunc J., Klusáček P., Martinát S.: Assessing success factors of brownfields regeneration: international

and inter-stakeholder perspective. “Transylvanian Review of Administrative Sciences”, Vol. 44, 2015, p. 91-10;

Janik A.: The multi-criteria method of degraded lands valuation. Zeszyty Naukowe Politechniki Śląskiej,

s. Organizacja i Zarządzanie, z. 62. Gliwice 2012, p. 57-79; Kurtovića S., Siljkovićb B., Pavlovićc N.: Methods

of identification and evaluation of brownfield sites. “International Journal of Research in Business and Social

Science”, Vol. 3, No. 2, 2014, p. 105; Morio M., Schädler S., Finkel M.: Applying a multi-criteria genetic

algorithm framework for brownfield reuse optimization: Improving redevelopment options based on stakeholder

preferences. “Journal of Environmental Management”, Vol. 130, 2013, p. 331-346; Pacana A., Lew G., Kulpa

W.: Rating the quality of implementation of environmental management systems. “Journal of Business & Retail

Management Research (JBRMR)”, Vol. 11, Iss. 2, January 2017, p. 165-169; Pediaditi K., Doick K.J., Moffat

A.J.: Monitoring and evaluation practice for brownfield, regeneration to greenspace initiatives. A meta-

evaluation of assessment and monitoring tools. “Landscape and Urban Planning”, Vol. 97, 2010, p. 22-36; Ryan

R.L.: The social landscape of planning: Integrating social and perceptual research with spatial planning

information. “Landscape and Urban Planning”, Vol. 100/4, 2011, p. 361-363; Schädler S., Morio M., Bartke S.,

Rohr-Zänker R., Finkel M.: Designing sustainable and economically attractive brownfield revitalization options

using an integrated assessment model. “Journal of Environmental Management”, Vol. 92, 2011, p. 827-837;

Thomas M.R.: A GIS-based decision support system for brownfield redevelopment. “Landscape and Urban

Planning”, Vol. 15, 2002, p. 26-30.

Model wartościowania terenów poprzemysłowych… 519

Dlatego wartościowanie terenów, które uwzględnia aspekty środowiskowe, społeczne 1

i ekonomiczne związane z ponownym ich zagospodarowaniem, pozwala na zmianę para-2

dygmatu myślenia o pozornej opłacalności wykorzystania terenu nieobciążonego degradacją 3

w porównaniu z terenem poprzemysłowym. 4

Celem niniejszego artykułu było przedstawienie modelu wspomagającego wartościowanie 5

terenów poprzemysłowych zgodnego z zasadami zrównoważonego rozwoju wraz z kluczo-6

wymi etapami pracy, które umożliwiają jego opracowanie. Realizacja tego celu była możliwa 7

dzięki dogłębnej analizie literatury oraz badaniom własnym, stanowiącym podstawę do 8

przeprowadzenia analizy wielokryterialnej, będącej kluczowym elementem umożliwiającym 9

oszacowanie wartości terenów poprzemysłowych w aspektach środowiskowym, społecznym 10

i ekonomicznym. 11

2. Strukturyzacja problemu decyzyjnego w aspektach środowiskowym, 12

społecznym i ekonomicznym 13

Przeprowadzona analiza metod wielokryterialnego podejmowania decyzji3 umożliwiła 14

zastosowanie Procedury Analitycznej Hierarchizacji, tzw. metody AHP, do wykonania ocen 15

ilościowej i jakościowej wartości terenów poprzemysłowych uwzględniających ich wielo-16

wymiarową naturę, co w konsekwencji pozwoliło na opracowanie modelu wartościowania 17

terenów poprzemysłowych zgodnego z zasadami zrównoważonego rozwoju. Metoda AHP, 18

znana jako metoda elastyczna i uniwersalna, znajduje zastosowanie w różnych dziedzinach 19

nauki i gospodarki, a także pozwala na agregację wielu wymiarów oraz elementów 20

niematerialnych i materialnych. Polega ona na przedstawieniu problemu decyzyjnego w postaci 21

struktury hierarchicznej i jego analizie z wykorzystaniem procedury porównań parami. 22

Porównania parami dokonywane są za pomocą fundamentalnej skali porównań Saaty’ego. 23

Uzyskane dane, wprowadzone do macierzy porównań, służą wyznaczeniu i interpretacji 24

wartości współczynników wagowych, potocznie zwanych wagami. Zastosowanie metody AHP 25

do opracowania modelu wartościowania terenów pozwoliło na określenie wartości terenów 26

poprzemysłowych w aspekcie: środowiskowym, społecznym i ekonomicznym, w zależności 27

od wybranego scenariusza przekształceń. 28

29

3 Książek M.: Analiza porównawcza wybranych metod wielokryterialnych oceny przedsięwzięć inwestycyjnych.

„Budownictwo i Inżynieria Środowiska”, Vol. 2.4, 2011, s. 555-561; Piwowarski M., Ziemba P.: Metoda

Promethee II w wielokryterialnej ocenie produktów. Polskie Stowarzyszenie Zarządzania Wiedzą, s. Studia

i Materiały, nr 18, 2009, s. 135-144; Prusak A., Strojny J., Stefanów P.: Analityczny proces hierarchiczny (AHP)

na skróty-kluczowe pojęcia i literatura. „Humanities and Social Sciences”, Vol. 4, No. 19.21, 2014, p. 179-192;

Stachowiak K.: Wielokryterialna analiza decyzyjna w badaniach przestrzenno-ekonomicznych. Wydawnictwo

Naukowe Bogucki, Poznań 2002.

520 A. Skalny, B. Białecka

Na rysunku 1 przedstawiono kolejne etapy opracowania modelu wartościowania terenów 1

poprzemysłowych za pomocą metody AHP. Zidentyfikowane etapy, począwszy od wstępnej 2

strukturyzacji problemu, po podjęcie ostatecznej decyzji, zostały przedstawione w układzie 3

procesu, jakim jest podejmowanie decyzji. Kolejne kroki opracowania modelu obejmują 4

strukturyzację problemu decyzyjnego, polegającą na identyfikacji i definiowaniu problemu, 5

celu, wariantów i kryteriów, a następnie jego analizę uwzględniającą ocenę i wybór 6

optymalnego wariantu decyzyjnego – rozwiązania. Rozwiązanie problemu decyzyjnego, czyli 7

wdrożenie rozwiązania oraz ocena jego skutków pozostają poza zakresem opracowanego 8

modelu, gdyż wymagają podjęcia niezbędnych procedur administracyjnych i działań 9

inwestycyjnych. 10

11

12

Rys. 1. Podejmowanie decyzji przy wartościowaniu terenów poprzemysłowych – kolejne etapy 13 opracowania modelu wartościowania terenów poprzemysłowych 14 Źródło: Opracowanie własne na podstawie Prusak A., Stefanów P.: AHP – analityczny proces 15

hierarchiczny. Budowa i analiza modeli decyzyjnych krok po kroku. Wydawnictwo C.H. Beck, 16 Warszawa 2014. 17

18

Identyfikacja i definiowanie problemu i celu decyzyjnego

Ocena wariantów decyzyjnych

Identyfikowanie i definiowanie kryteriów i subkryteriów

decyzyjnych

Wybór wariantu decyzyjnego

Wdrożenie wybranego rozwiązania

Identyfikowanie i definiowanie wariantów decyzyjnych

(rozwiązań)

Ocena skutków wdrożenia rozwiązania

Stru

ktu

ryza

cja

pro

ble

mu

d

ecyz

yjn

ego

Ana

liza

pro

blem

u de

cyzy

jneg

o

Ro

zwią

zyw

anie

pro

ble

mu

dec

yzyj

neg

o

Pode

jmow

anie

dec

yzji

WSTĘPNA STRUKTURYZACJA

PROBLEMU DECYZYJNEGO

BUDOWA MODELU – STRUKTURY

HIERARCHICZNEJ

DOBÓR EKSPERTÓW DO ANALIZY

PROBLEMU DECYZYJNEGO

WYBÓR OBIEKTU BADAŃ

ANALIZA HIERARCHII ZA POMOCĄ

PORÓWNAŃ PARAMI

SZACOWANIE WARTOŚCI

WSPÓŁCZYNNIKÓW WAGOWYCH

KONTROLA POPRAWNOŚCI

PORÓWNAŃ PARAMI

PODJĘCIE OSTATECZNEJ DECYZJI

BUDOWA SCENARIUSZY

PRZEKSZTAŁCEŃ

WALIDACJA MODELU

HIERARCHICZNEGO

ELEMENT WDROŻENIOWY (KONIECZNE PRACE

INWESTYCYJNE)

Model wartościowania terenów poprzemysłowych… 521

Zasadniczym elementem analizy wielokryterialnej, zgodnie z metodą AHP, tzw. kamieniem 1

milowym umożliwiającym opracowanie modelu wartościowania terenów poprzemysłowych 2

zgodnego z zasadami zrównoważonego rozwoju jest budowa właściwej struktury 3

hierarchicznej dla wybranego modelu decyzyjnego, tzw. strukturyzacja problemu decyzyjnego. 4

Dla zagadnienia wartościowania terenów poprzemysłowych zgodnego z zasadami 5

zrównoważonego rozwoju struktura hierarchiczna może być zaprezentowana w różny sposób, 6

w zależności od rozpatrywanego podejścia. Przykładowo, problem decyzyjny może być 7

sformułowany w postaci pytania: która z grup czynników determinujących wartość danego 8

terenu poprzemysłowego jest najbardziej istotna z punktu widzenia inwestora, gdzie celem 9

będzie wybór istotnej grupy czynników z punktu widzenia konkretnego scenariusza 10

przekształceń. Można również przedstawić model korzyści i analizować dane warianty 11

decyzyjne z punktu widzenia korzyści płynących dla: przyrody, społeczeństwa oraz 12

gospodarczych. 13

Na potrzeby modelu wartościowania terenów poprzemysłowych problem decyzyjny został 14

sformułowany następująco: zagospodarowanie terenu poprzemysłowego zgodnie z zasadami 15

zrównoważonego rozwoju. Za cel decyzyjny uznano zatem: wybór optymalnego scenariusza 16

przekształceń z uwzględnieniem uwarunkowań środowiskowych, społecznych, ekono-17

micznych i infrastrukturalno-terenowych. 18

Na etapie budowy właściwej struktury hierarchicznej dużą rolę odegrała ekspercka ocena 19

czynników wpływających na zagospodarowanie terenów poprzemysłowych. W pierwszej fazie 20

ocena czynników polegała na weryfikacji merytorycznej przeprowadzonej przez ekspertów 21

wcześniej zidentyfikowanych kryteriów i subkryteriów decyzyjnych do analizy wielo-22

kryterialnej. Następnie przeprowadzono walidację modelu decyzyjnego w postaci badania 23

pilotażowego. Elementy struktury hierarchicznej zostały dobrane w taki sposób, aby 24

zminimalizować ryzyko redundancji odpowiedzi, czyli nakładania się na siebie czynników, 25

będących kryteriami lub subkryteriami decyzyjnymi. Zastosowano zasadę niezależności, 26

tj. zapewnienie, że subkryteria w obrębie tych samych zbiorów są ze sobą niepowiązane, oraz 27

zasadę homogeniczności, czyli dobór elementów w zbiorach według podobieństw, tak aby 28

subkryteria wewnątrz grup były jednorodne, a pomiędzy grupami znacząco się różniły. 29

Jednocześnie zachowano dopuszczalną liczbę elementów w zbiorach, która zgodnie z liczbą 30

Millera powinna wynosić 7+/-2. W celu ograniczenia przypadkowości i niezgodności ocen 31

starano się zachować rekomendowaną liczbę 5 elementów w zbiorze. 32

Dobór i ocena czynników do analizy wielokryterialnej pozwoliły na przedstawienie modelu 33

wartościowania terenów poprzemysłowych w formie struktury hierarchicznej. Na szczycie tej 34

struktury znajduje się cel decyzyjny, tj. wybór optymalnego scenariusza przekształceń 35

zgodnego z zasadami zrównoważonego rozwoju, rozpatrywanego ze względu na docelowe 36

funkcje, które ma spełniać teren poprzemysłowy po jego zagospodarowaniu oraz podlegające 37

mu kryteria, subkryteria i warianty decyzyjne. 38

Wynikowa struktura hierarchiczna modelu została przedstawiona na poniższym rysunku. 39

522 A. Skalny, B. Białecka

1 2 Rys. 2. Struktura hierarchiczna modelu wartościowania terenów poprzemysłowych zgodnego 3

z zasadami zrównoważonego rozwoju, gdzie A-D – kryteria decyzyjne, A.1.-D.6. – 4 subkryteria decyzyjne, A.1.1.-D.6.4. – skala oddziaływania 5

Źródło: Opracowanie własne. 6 7 8

Model wartościowania terenów poprzemysłowych… 523

Ocena ekspercka pozwoliła także na weryfikację wariantów decyzyjnych dla rozpatrywa-1

nego problemu, określających scenariusze przekształceń terenów poprzemysłowych. 2

Ostatecznie po przeprowadzeniu konsultacji scenariusze przekształceń modelu wartościowania 3

terenów poprzemysłowych zgodnego z zasadami zrównoważonego rozwoju mieściły się 4

w rekomendowanym przedziale, tj. od 2 do 5. 5

Ramowe scenariusze przekształceń terenów poprzemysłowych przedstawiono w tabeli 1. 6

Tabela 1 7

Ramowe scenariusze przekształceń terenów poprzemysłowych 8

Scenariusz

przekształceń

Funkcje przeznaczenia Szczegółowe zagospodarowanie terenu poprzemysłowego

Scenariusz 1 Funkcje handlowo-

usługowe

Rozwój centrów usługowo-handlowych, centrów biznesowych,

technologiczno-usługowych, przesiadkowych.

Scenariusz 2 Funkcje kulturalno-

edukacyjno-sportowe

w zabudowie

kubaturowej

Budowa kompleksów kulturalno-edukacyjnych, centrów

przemysłów kreatywnych, rozwój obiektów kultury, ośrodków

naukowo-badawczych, budowa hal i basenów sportowych.

Scenariusz 3 Funkcje mieszkaniowe Zabudowa mieszkaniowa (jedno- i wielorodzinna), obiekty

mieszkalnictwa zbiorowego, obiekty hotelowe.

Scenariusz 4 Funkcje produkcyjne

i obsługi produkcji

Budowa parków technologicznych, parków przemysłowych,

odzysk surowców wtórnych, centrów logistycznych,

powierzchni magazynowych.

Scenariusz 5 Funkcje przyrodniczo-

rekreacyjne

w przestrzeni otwartej

Rozwój ścieżek rowerowych oraz pieszych, tras turystycznych,

budowa boisk sportowych, stoków narciarskich, pól golfowych,

otwartych centrów formy, tworzenie terenów zieleni urządzonej,

parków miejskich, zieleńców miejskich, terenów parkowo-

leśnych, zasobów zielonej infrastruktury, ogrodów

botanicznych, przygotowanie rzeźb krajobrazowych.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie Wojewódzkiego Programu Przekształceń Terenów 9 Poprzemysłowych i Zdegradowanych wraz z koncepcją rozbudowy narzędzi informatycznych 10 oraz prognozą jego oddziaływania na środowisko, IETU/GIG, Katowice 2008; Łączny J.M., 11 Bondaruk J., Janik A. (red.): Problematyka przywracania terenów zwałowisk odpadów 12 powęglowych do obiegu gospodarczo-społecznego. Podejście metodyczne i praktyczne. 13 Wydawnictwo Naukowe Instytutu Technologii Eksploatacji – PIB, Radom 2012. 14

15

Dla tak opracowanej struktury hierarchicznej została przeprowadzona analiza wielo-16

kryterialna zgodnie z metodą AHP. 17

3. Zastosowanie analizy wielokryterialnej do wartościowania terenów 18

poprzemysłowych 19

Do analizy struktury hierarchicznej modelu decyzyjnego wartościowania terenów 20

poprzemysłowych wykorzystana została procedura porównań parami. Zgodnie z metodą AHP 21

zastosowano fundamentalną skalę porównań Saaty’ego4, przedstawioną w kwestionariuszu 22

AHP. 23

4 Saaty T.L.: Fundamentals of Decision Making and Priority Theory. “Analytic Hierarchy Process”, Vol. 6,

Pittsburgh 2000.

524 A. Skalny, B. Białecka

Właściwe badanie podzielono na dwa etapy. W ramach etapu pierwszego przeprowadzono 1

badanie znaczenia właściwości kryteriów oraz subkryteriów. Porównano ważność kryteriów 2

względem celu oraz ważność subkryteriów względem odpowiadających im kryteriów. 3

Następnie w ramach etapu drugiego badania porównano stopień spełnienia tych właściwości 4

przez poszczególne warianty decyzyjne, w tym przypadku nowe funkcje, które dany teren miał 5

pełnić po ponownym zagospodarowaniu. Na potrzeby przeprowadzenia właściwej analizy 6

wielokryterialnej wykonano 25 macierzy, które zostały poddane procedurze porównań parami 7

(wymagało to 247 porównań parami). 8

W celu zobrazowania końcowych wyników analizy wielokryterialnej, współczynniki 9

wagowe wyrażone w procentach zostały przedstawione w formie graficznej na rysunku 3. 10

11

12 13 Rys. 3. Etapy procesu rewitalizacji terenów poprzemysłowych. Prezentacja graficzna wyników analizy 14

wielokryterialnej dla modelu wartościowania terenów poprzemysłowych (1) wraz z wynikami 15 z zastosowaniem skali oddziaływania (2) 16

Źródło: Opracowanie własne. 17 18

Ocena stopnia przewagi funkcji przeznaczenia terenu przeprowadzona przez ekspertów 19

w ramach analizy wielokryterialnej, przy zastosowaniu założonych kryteriów i subkryteriów, 20

pozwoliła na wybranie optymalnego wariantu decyzyjnego, tj. W.3. Funkcja mieszkaniowa. 21

Zastosowanie skali oddziaływania przedstawiającej siłę poszczególnych subkryteriów 22

decyzyjnych umożliwiło dostosowanie wariantu decyzyjnego, uzyskanego w wyniku przepro-23

wadzonej analizy wielokryterialnej, do specyfiki konkretnego terenu poprzemysłowego. W tym 24

przypadku obiektem badań było zwałowisko podpoziomowo-nadpoziomowe odpadów 25

powęglowych, tzw. hałda Przezchlebie zlokalizowana w gminie Zbrosławice w powiecie 26

tarnogórskim. Wybór obiektu badań został przeprowadzony na podstawie przyjętych kryteriów 27

klasyfikacji z wykorzystaniem zgromadzonych informacji o terenach poprzemysłowych 28

w ramach systemu OPI-TPP (Ogólnodostępna Platforma Informacji – Tereny Poprzemysłowe 29

i Zdegradowane), stanowiącego integralną część Regionalnego Systemu Informacji 30

23,36

19,43

24,46

18,08

14,66

0,00 20,00 40,00

W.1. Funkcja handlowo-usługowa

W.2. Funkcja kulturalno-edukacyjno-sportowa wzabudowie kubaturowej

W.3. Funkcja mieszkaniowa

W.4. Funkcja produkcyjna iobsługi produkcji

W.5. Funkcja przyrodniczo-rekreacyjna w przestrzeni

otwartej

Współczynniki wagowe (%)

War

ian

ty d

ecy

zyjn

e

1. Wyniki AHP bez zastosowania skali

25,01

19,27

23,43

18,38

13,91

0 10 20 30

W.1. Funkcja handlowo-usługowa

W.2. Funkcja kulturalno-edukacyjno-sportowa wzabudowie kubaturowej

W.3. Funkcja mieszkaniowa

W.4. Funkcja produkcyjna iobsługi produkcji

W.5. Funkcja przyrodniczo-rekreacyjna w przestrzeni

otwartej

Współczynniki wagowe[%]

War

ian

ty d

ecy

zyjn

e

2. Zastosowanie skali oddziaływania

Model wartościowania terenów poprzemysłowych… 525

Przestrzennej wdrożonego w województwie śląskim5. Zgodnie z wynikami analizy wielo-1

kryterialnej z zastosowaniem skali oddziaływania optymalnym wariantem decyzyjnym dla 2

hałdy Przezchlebie jest wariant W.1. Funkcja handlowo-usługowa. 3

Zastosowanie skali oddziaływania umożliwiło uwzględnienie specyficznych uwarunkowań 4

środowiskowych, społecznych, ekonomicznych i infrastrukturalno-terenowych dla obiektu 5

badań, umożliwiło uogólnienie wyników i opracowanie modelu wartościowania terenów 6

poprzemysłowych zgodnego z zasadami zrównoważonego rozwoju. 7

4. Opracowanie modelu wartościowania terenów poprzemysłowych 8

zgodnego z zasadami zrównoważonego rozwoju 9

Zasadnicze elementy modelu zostały przedstawione na poniższym rysunku, ilustrującym 10

pojęciowe ujęcie modelu wartościowania terenów poprzemysłowych zgodnego z zasadami 11

zrównoważonego rozwoju. W ujęciu pojęciowym przedstawiono główne elementy modelu. 12

13

14

Rys. 4. Model wartościowania terenów poprzemysłowych zgodny z zasadami zrównoważonego 15 rozwoju – ujęcie pojęciowe 16

Źródło: Opracowanie własne. 17

5 Bondaruk J., Zawartka P.: Ogólnodostępna platforma informacji „Tereny poprzemysłowe i zdegradowane”

(OPI-TPP) – nowoczesne narzędzie systemowego zarządzania informacją o terenach poprzemysłowych

w województwie śląskim. Prace naukowe GIG „Górnictwo i Środowisko”, nr 4, 2011, s. 31-49.

Wskaźnik wartości terenów poprzemysłowych zgodny z zasadami zrównoważonego

rozwoju

Elementy wyjścia

Wskaźniki oceny ilościowej terenów poprzemysłowych

Wskaźniki oceny jakościowej terenów poprzemysłowych

Mierniki:

Scenariusz przekształcenia terenu poprzemysłowego

zgodny z zasadami zrównoważonego rozwoju

ANALIZA WIELOKRYTERIALNA WG METODY AHP

Elementy wejścia

Kier

unek

pr

zeks

ztał

ceń

Kierunek o znaczeniu przyrodniczym

Kierunek o znaczeniu społecznym

Kierunek o znaczeniu gospodarczym

OPI TPP:

Wybór terenu poprzemysłowego

Dane:

Projekty krajowe

Projekty zagraniczne

Dane statystyczne

Badania własne

Kryteria:

Uwarunkowania środowiskowe

Uwarunkowania społeczne

Uwarunkowania ekonomiczne

Uwarunkowania infrastrukturalno – terenowe

526 A. Skalny, B. Białecka

Ważną składową modelu jest ocena terenu według docelowej formy zagospodarowania, 1

przeprowadzana w ramach modułu II systemu OPI-TPP, która pozwala na zidentyfikowanie 2

preferowanego kierunku zagospodarowania dla wybranego terenu poprzemysłowego. Kryteria 3

stanowiące uwarunkowania środowiskowe, społeczne, ekonomiczne oraz infrastrukturalno-4

terenowe, a także zastosowanie skali oddziaływania umożliwiającej ocenę ilościową 5

i jakościową terenów poprzemysłowych to konieczne elementy wejściowe dla zasadniczego 6

elementu modelu, którym jest analiza wielokryterialna. Normalizacja wyników analizy 7

wielokryterialnej umożliwiła wyznaczenie rekomendowanego scenariusza przekształceń dla 8

terenu poprzemysłowego oraz wskaźnika wartości terenów poprzemysłowych zgodnego 9

z zasadami zrównoważonego rozwoju, stanowiących dane wyjściowe modelu. 10

Na potrzeby wyznaczenia wartości terenów poprzemysłowych zastosowano algorytm 11

obliczeniowy przedstawiający kolejność wykonywania działań w celu wyznaczenia wartości 12

wskaźnika terenów poprzemysłowych. Algorytm przedstawiono na poniższym rysunku. 13

Wyniki analizy wielokryterialnej

Przyjęcie wag dla poszczególnych subkryteriów w ramach skali oddziaływania dla danego terenu poprzemysłowego

Opracowanie rankingu wariantów decyzyjnych dla danego terenu poprzemysłowego

Określenie zakresu minimalnych i maksymalnych wartości współczynników wagowych dla poszczególnych wariantów decyzyjnych możliwych do uzyskania przy wykorzystaniu skali oddziaływania

Znormalizowanie wyników dla danego terenu poprzemysłowego w układzie minimalnych oraz maksymalnych wartości współczynników wagowych dla poszczególnych wariantów decyzyjnych

możliwych do uzyskania przy wykorzystaniu skali oddziaływania

Opracowanie rankingu wariantów decyzyjnych dla znormalizowanych wyników dla danego terenu poprzemysłowego w układzie minimalnych i maksymalnych wartości współczynników wagowych

Opracowanie końcowego rankingu wariantów decyzyjnych dla danego terenu poprzemysłowego

Opracowanie wzorcowych wartości współczynników wagowych dla poszczególnych wariantów decyzyjnych możliwych do uzyskania przy wykorzystaniu skali oddziaływania

Obliczenie wskaźnika wartości terenów poprzemysłowych zgodnego z zasadami zrównoważonego rozwoju 14

15 Rys. 5. Algorytm obliczeniowy modelu wartościowania terenów poprzemysłowych zgodnego 16

z zasadami zrównoważonego rozwoju 17 Źródło: Opracowanie własne. 18 19

Na podstawie wyników analizy wielokryterialnej następuje przyjęcie wag dla poszcze-20

gólnych subkryteriów decyzyjnych w ramach skali oddziaływania dla danego terenu 21

poprzemysłowego, zobrazowanej na rysunku 2, przyjmującej oznaczenia od A.1.1. do D.6.4. 22

i opracowanie rankingu wariantów decyzyjnych. Normalizacja wyników analizy umożliwia 23

opracowanie rankingu dla danego terenu poprzemysłowego w układzie minimalnych 24

Model wartościowania terenów poprzemysłowych… 527

i maksymalnych wartości współczynników wagowych, co w konsekwencji pozwala na 1

opracowanie końcowego rankingu wariantów i obliczenie wskaźnika wartości terenów 2

poprzemysłowych wskazującego na odchylenia wartości współczynników wagowych dla 3

wariantów decyzyjnych od ustalonego wzorca. Wyznaczony wskaźnik wartości terenu 4

poprzemysłowego przedstawia stopień zgodności z uwarunkowaniami środowiskowymi, 5

społecznymi, ekonomicznymi i infrastrukturalno-terenowymi zawartymi w modelu wartościo-6

wania terenów poprzemysłowych, tj. obrazuje dostosowanie się do zagospodarowania 7

zgodnego z zasadami zrównoważonego rozwoju. Wskaźnik potwierdza, że zagospodarowanie 8

terenu poprzemysłowego nastąpi w kierunku zgodnym z zasadami zrównoważonego rozwoju 9

i przyczyni się do efektywnego zarządzania przestrzenią. 10

5. Podsumowanie 11

Różnorodność zastosowań metody AHP i jej przetestowane możliwości aplikacyjne 12

pozwoliły na jej zastosowanie do oceny wartości terenów poprzemysłowych z uwzględnieniem 13

uwarunkowań środowiskowych, społecznych, ekonomicznych i infrastrukturalno-terenowych. 14

Metoda AHP z powodzeniem może służyć do rozwiązywania innych problemów decyzyjnych 15

w gospodarce przestrzennej. Istnieje możliwość do wykorzystania metody AHP przede 16

wszystkim w optymalizacji procesów decyzyjnych związanych z realizacją wszelkiego rodzaju 17

przedsięwzięć lokalizacyjnych, a także w badaniach dotyczących poszukiwania rozwiązań 18

mających na celu ograniczenie negatywnego wpływu suburbanizacji, zajmowania rezerw 19

terenowych pod inwestycję w postaci terenów zielonych. 20

Opracowany model uwzględnia zestaw wskaźników, który umożliwia przeprowadzenie 21

wieloaspektowej analizy terenów poprzemysłowych, pozwalającej na zintegrowaną i transpa-22

rentną ocenę informacji o terenach poprzemysłowych. Dzięki temu otrzymuje się ranking 23

wariantów decyzyjnych – od najbardziej do najmniej optymalnego dla danego terenu 24

poprzemysłowego scenariusza przekształceń, biorąc pod uwagę założone kryteria i subkryteria 25

decyzyjne. Dobór kierunku przekształceń do specyfiki terenu poprzemysłowego umożliwia 26

w sposób najbardziej efektywny przywrócenie terenu do obiegu społeczno-gospodarczego, 27

a w przyszłości nadanie mu nowych funkcji generujących korzyści w sferach środowiskowej, 28

społecznej i ekonomicznej. 29

Należy jednak pamiętać, że wyniki modelu wartościowania terenów poprzemysłowych 30

mają charakter subiektywny i stanowią wyłącznie element wspomagający proces decyzyjny 31

zarządzania terenami poprzemysłowymi zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. 32

Opracowany model bazuje na wynikach wcześniej przeprowadzonej przez ekspertów analizy 33

wielokryterialnej zgodnie z metodą AHP, a przez wsparcie systemu podejmowania decyzji 34

dotyczącej lokowania inwestycji na terenach poprzemysłowych umożliwia zmniejszanie presji 35

na rezerwy terenowe w postaci terenów zielonych. 36

528 A. Skalny, B. Białecka

Bibliografia 1

1. Amekudzi A., McNeil S., Koutsopoulos H.N.: Assessing extrajurisdictional and areawide 2

impacts of clustered brownfield developments. “Journal of Urban Planning and 3

Development”, Vol. 129, No. 1, 2003, p. 27. 4

2. Bondaruk J., Zawartka P.: Ogólnodostępna platforma informacji „Tereny poprzemysłowe 5

i zdegradowane” (OPI-TPP) – nowoczesne narzędzie systemowego zarządzania 6

informacją o terenach poprzemysłowych w województwie śląskim. Prace naukowe GIG 7

„Górnictwo i Środowisko”, nr 4, 2011, s. 31-49. 8

3. DeSousa C.A., Wu C., Westphal L.M.: Assessing the effect of publicly assisted brownfield 9

redevelopment on surrounding property values. “Economic Development Quarterly”, 10

Vol. 23, No. 2, 2009, p. 95-110. 11

4. Evans A.: The economics of vacant land. Recycling the city: the use and reuse of urban 12

land. Lincoln Institute for Land Policy, Cambridge 2004, p. 53-63. 13

5. Frantál B., Kunc J., Klusáček P., Martinát S.: Assessing success factors of brownfields 14

regeneration: international and inter-stakeholder perspective. “Transylvanian Review of 15

Administrative Sciences”, Vol. 44, 2015, p. 91-10. 16

6. Janik A.: The multi-criteria method of degraded lands valuation. Zeszyty Naukowe 17

Politechniki Śląskiej, s. Organizacja i Zarządzanie, z. 62. Gliwice 2012, p. 57-79. 18

7. Kaufman D., Cloutier N.: The impact of small brownfields and greenspaces on residential 19

property values. “Journal of Real Estate Finance and Economics”, Vol. 33, No. 1, 2006, 20

p. 19-30. 21

8. Książek M.: Analiza porównawcza wybranych metod wielokryterialnych oceny 22

przedsięwzięć inwestycyjnych. „Budownictwo i Inżynieria Środowiska”, Vol. 2.4, 2011, 23

s. 555-561. 24

9. Kurtovića S., Siljkovićb B., Pavlovićc N.: Methods of identification and evaluation of 25

brownfield sites. “International Journal of Research in Business and Social Science”, 26

Vol. 3, No. 2, 2014, p. 105. 27

10. Morio M., Schädler S., Finkel M.: Applying a multi-criteria genetic algorithm framework 28

for brownfield reuse optimization: Improving redevelopment options based on stakeholder 29

preferences. “Journal of Environmental Management”, Vol. 130, 2013, p. 331-346. 30

11. Pacana A., Lew G., Kulpa W.: Rating the quality of implementation of environmental 31

management systems. “Journal of Business & Retail Management Research (JBRMR)”, 32

Vol. 11, Iss. 2, January 2017, p. 165-169. 33

12. Pediaditi K., Doick K.J., Moffat A.J.: Monitoring and evaluation practice for brownfield, 34

regeneration to greenspace initiatives. A meta-evaluation of assessment and monitoring 35

tools. “Landscape and Urban Planning”, Vol. 97, 2010, p. 22-36. 36

Model wartościowania terenów poprzemysłowych… 529

13. Piwowarski M., Ziemba P.: Metoda Promethee II w wielokryterialnej ocenie produktów. 1

Polskie Stowarzyszenie Zarządzania Wiedzą, s. Studia i Materiały, nr 18, 2009, s. 135-144. 2

14. Prusak A., Strojny J., Stefanów P.: Analityczny proces hierarchiczny (AHP) na skróty-3

kluczowe pojęcia i literatura. „Humanities and Social Sciences”, Vol. 4, No. 19.21, 2014, 4

p. 179-192. 5

15. Ryan R.L.: The social landscape of planning: Integrating social and perceptual research 6

with spatial planning information. “Landscape and Urban Planning”, Vol. 100/4, 2011, 7

p. 361-363. 8

16. Saaty T.L.: Fundamentals of Decision Making and Priority Theory. “Analytic Hierarchy 9

Process”, Vol. 6, Pittsburgh 2000. 10

17. Schädler S., Morio M., Bartke S., Rohr-Zänker R., Finkel M.: Designing sustainable and 11

economically attractive brownfield revitalization options using an integrated assessment 12

model. “Journal of Environmental Management”, Vol. 92, 2011, p. 827-837. 13

18. Stachowiak K.: Wielokryterialna analiza decyzyjna w badaniach przestrzenno-14

ekonomicznych. Wydawnictwo Naukowe Bogucki, Poznań 2002. 15

19. Thomas M.R.: A GIS-based decision support system for brownfield redevelopment. 16

“Landscape and Urban Planning”, Vol. 15, 2002, p. 26-30. 17