MODALIDADES DE LA f:OMPRAVENTA

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MODALIDADES DE LA f:OMPRAVENTA : J~'

En la compraventa lisa, llana o pura, las obligaciones se rumplen y consuman en el mismo momento de contratar. El preáo es entregado y la transmisión de la propiedad y la posesión se realizan simultáneamente.

Existen además las compraventas sujetas a modalidades. Las modalidades en las obligaciones se consideran el plazo, término, condición o carga. En cambio en la compraventa puede haber otro tipo de modalidades cuando el objeto no esté bien determinado, por ejemplo, en la compraventa ad corpus o bien cuando el objeto todavía no existe como en la compraventa de cosa futura.

El Código Civil de 1884 no regulaba en forma especial las modalidades de la compraventa. En .cambio el de 1928, segunda parte, título segundo, capítulo VII se denomina "De algunas modalidades del contrato de compraventa".

En principio se refiere a los pactos accesorios pacta adjeta, mismos que enumero en el siguiente orden:

l. Pacto de no vender a determinada persona 2. El pacto de retroventa 3. Los derechos preferenciales

Estos últimos son los siguientes:

A) El derecho de preferencia del tanto que tienen el copropietario, el coheredero y el usufructuario.

B) El derecho de preferencia por el tanto que tiene el inquilino cuando se va a enajenar el inmueble arrendado.

C) El derecho por el tanto que tiene el vendedor para ser preferido en caso de que el comprador venda (2303)

Por otro lado, el Código Civil regula como modalidades de la compraventa: '

Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM www.juridicas.unam.mx http://biblio.juridicas.unam.mx

Revista de Derecho Notarial Mexicano, núm. 122, México, 2009. DR © Asociación Nacional del Notariado Maxicano, A. C.

l. Venta ad corpus y ad mensuram 2. Compraventa de cosa futura 3. Compraventa de esperanza 4. Compraventa en abonos 5. Compraventa con reserva de dominio 6. Compraventa forzosa

A continuación, y con el fin de ser más gráfico, desarrollo el siguiente cuadro de las modalidades del contrato de compraventa:

Modalidades del Contratode Compraventa

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Concentimiento

Objeto

Pacta adjeta

Forma

Venta a ensayo o prueba Venta de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir (venta de género) Compraventa a vistas Compraventa fonosa o judicial

Venta por acervo o ad corpus, o a precio alzado y ad mensuram Venta de esperanza Venta de cosa futura Venta sobre muestras Venta en abonos Venta con reserva de dominio Derecho del tanto

Pacto de no enajenar Pacta adjeta Retroventa Derecho de preferencia por el tanto Pacto de no vender a determinada persona

Contrato privado Escritura pública

Por endoso ¡ Títulos de crédito Inmuebles

Compraventa Fonosa



Como se desprende del cuadro anterior, la compraventa forz(>.!a-t o judicial es una de las modalidades de la compraven~, misma qH,é será motivo de este trabajo. · · . ..,

Las ventas forzosas o judiciales pueden clasificarse de la siguiente manera: .,·

Venta Forzosa o

Judicial

Acción pro fonna La celebración del contrato promeúdo División de la cosa común y la venta forzosa

La nulidad por no respetar el derecho del Tanto. El retracto

Remate judicial La disolución de la sociedad conyugal

En estas compraventas es importante examinar la figura y actuación del juez. ¿Es el juez un representante del enajenante? o ¿Es el juez un ejecutor legal? Considero que cuando el juez actúa en este tipo de contratos, lo hace por imperio de la ley es decir1 de acuerdo con el principio de legalidad, el juez puede actuar en el patrimonio ajeno y subrogarse al vendedor con las modalidades que establece la ley. Por esta razón y toda vez que como el juez no es representante no se obliga al saneamiento para el caso de evicción o por vicios ocultos ni tampoco paga los impuestos y honorarios causados· por la escritura. Hay autores que al analizar los remates o ventas forzosas niegan que este tipo de operaciones tengan carácter contractual, pues no existe la autonomía de voluntad de parte del vendedor o rematado.

La base constitucional que legitima la actuación del juez es el segundo párrafo del artículo 14 que dice:

Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente esta-· blecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las leyes expedidas con anterioridad al hecho.

También el Código Civil y el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal en diversos ·artículos facultan al juez para . firmar las escrituras de compraventa forzosa.

Antes de iniciar cada uno de los casos planteados de la venta forzosa, creo importante señalar los requisitos de forma. El Código\ Civil dispone que cuando se crea, transmite, modifique o e,c:tin.g14e ,



un derecho real sobre un bien inmueble, se tiene que hacer constar en escritura pública siempre y cuando el valor de avalúo sea mayor a 365 días de salario mínimo.

Otorgar en escritura pública es diferente a protocolizar, ratificar o reconocer una firma. La primera es una escritura y las otras son actas. Para el otorgamiento de una escritura el notario examina los documentos que le exhiben las partes y su capacidad; redacta el instrumento bajo su responsabilidad; las partes manifiestan su consentimiento, expresan estar de acuerdo con el contenido de la escritura; pero además, el notario otorga la fe de conocimiento al hacer constar bajo su fe, que se aseguró de la identidad de los otorgantes y que tienen capacidad legal, que les leyó la escritura y explicó el valor y consecuencias legales de su contenido, y que los comparecientes otorgaron la escritura en la fecha que firmaron. En cambio, al protocolizar un documento el notario se concreta a relatar los hechos, sin entrar al análisis del fondo, el cual se le da confeccionado; protocolizar es "agregar al apéndice" (136) o transcribir en el protocolo (194 Ley de Sociedades Mercantiles) por medio de un acta. La protocolización sólo prueba la fecha en que se entrega el documento al notario, quien levanta un acta y la incorpora al apéndice del protocolo. Por su parte, ratificar o reconocer una firma, es la certificación extendida por el notario, en donde hace constar que determinada persona firmó en su presencia tanto el documento como el acta que al efecto se levanta en el protocolo o bien, la declaración de que la firma que aparece en un documento es la del solicitante, quien reconoce haber firmado. En ambos casos, copia del documento se agrega al apéndice del instrumento. En el documento se asienta una razón que debe contener: la fecha, el número del acta; que el documento fue ratificado por determinada persona; la firma y sello del notario.

Es pertinente hacer notar que, de acuerdo a las modificaciones del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal de 8 de noviembre de 2007, no hay necesidad de que se notifique al demandado para que concurra a la notaría a firmar la escritura. Una vez ejecutoriada la sentencia de remate, previo depósito del precio, se pasan los autos al notario para que elabore la escritura. Por lo que se refiere al remate el artículo 589 establece:

Consignado el precio el juez firmará la escritura en que se formalice la adjudicación fincada a favor del adquirente ante el notario que éste designe.

En cuanto al otorgamiento y firma de escritura el artículo 517 fracción III párrafo segundo dice:

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Si el docume_nto ~o~siste en una. escritura ~ública el juez previamente ¡~~ ·; los autos a dispos1oon del notano que de~e la parte en cuyo favor !I'C.Jdiáó la sentencia. Al devolver el notario ,el expediente haciendo saber que 5~ ,~cuentta preparada la escritura para s.u otorgamiento el juez fijará el plazo .en que deberá comparecer el obligado a firmarla, apercibido que .de no bacerlo el propio juez la firmará según lo antes dispuesto. , :··, . ..

¿cómo se debe llamar a la venta forzosa? ¿adjudicación por> re-mate? ¿venta judicial? ¿remate juc,licial? ..

Remate se denomina a la sub~ta o martilleo y se le adjudica al mejor postor. Dicho remate queda formalizado con la e~critura de venta judicial otorgada ante notario, denominación que considero más técnica-jurídica.

ACCIÓN PRO FORMA JUICIO DE OTORGAMIENTO. Y FIRMA DE ESCRITURA

El código actual (1928), a diferencia del anterior (1884), establece como novedad la acción pro forma o sea, el derecho de cualqufera de las piutes para pedir judicialmente que el contrato ~ otorgu~ en la forma establecida por la ley. En caso de que el demandado no lo haga, lo hará el juez en su rebeldía y el contrato quedará convalidado. Este derecho se encuentra asentado sustantivamente, en los artículos 1833 y 2232 del Código Civil y adjetivamente, e~ el 2.7 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal:

Arl. 1833. Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mienttu que éste no revista esa forma no será válido, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que. se dé al contrato la forma legal.

Art. 2232. Cuando la falta de forma produzca nulidad del acto, si la volubtad de las partes ha quedado constante de una manera indubitable y no se trata de un acto revocable, cualquiera de los ipteresados puede exigir que d acto se otorgue en la forma prescrita por la ~ey. .

Art. 27. El perjudicado por falta de tftulo legal tiene acción para exigir·,que el obligado le extienda el documento correspondiente.

La inclusión de los artículos 1833 y 2232, es una novedad de gran importancia en la legislación mexicana. Estas disposiciones están Ííis-



piradas en las ideas consignadas en el numeral 1279 del reformado Código Civil Español, a su vez procedente de la Novísima Recopilación, inspirada por último en la Ley del Ordenamiento de Alcalá.

Estos artículos protegen los ideales de equidad y justicia, pues si la voluntad ha sido manifestada por los contratantes aunque no se entreguen los objetos materiales del contrato, éste produce provisionalmente sus efectos, da derecho a satisfacer los requisitos de formalidad establecidos por la ley y evita la invalidez, es decir, que la sanción vaya más allá del derecho que se protege.

Cuando un contrato se otorga sin las formalidades establecidas por la ley, se puede convalidar mediante .el otorgamiento del documento con las formalidades prescritas. Si el consentimiento consta de manera fehaciente, los artículos 1833 y 2232, facultan a cualquiera de las partes, a exigir se le dé la forma legal. De esta manera el código establece la acción proforma.

Las dos partes tienen una acción: el comprador la acción pro forma y el vendedor la acción de invalidez. Estas acciones pueden ocasionar el siguiente conflicto: si una de las partes pretende hacer valer la nulidad relativa del contrato celebrado por omisión de los formalismos legales, la otra, de acuerdo con la formalidad omitida puede reconvenir el otorgamiento y firma. En este caso, existen acciones opuestas (proforma y nulidad). Si ambas acciones se invocan ¿A favor de quién debe resolver el juez? Al respecto Sánchez Meda} expresa: "Si una de las partes demanda judicialmente la nulidad del contrato (2228), la otra parte, al ser emplazada a juicio, puede reconvenir el otorgamiento de la formalidad omitida (1833 y 2232), en cuyo supuesto debe prevalecer esta última acción frente a la primera por respeto al mencionado principio de la conservación del contrato y también al principio de que nadie puede ir contra sus propios actos adversum factum suum quis venire non potest; pero si dicho demandado no reconviene el otorgamiento de la forma, con su actitud pasiva y omisa, se conforma prácticamente con dicha nulidad (en forma similar a la vieja in jure cessio) y se configura entonces en el fondo una retractación o revocación del contrato por parte de los dos contratantes: por parte del contratante que demanda, al intentar la acción de nulidad. relativa por falta de forma, y también por parte del otro contratante por virtud de su conformidad tácita a virtud de que no reconvino o intentó la acción pro forma. En este último caso, pues, aunque procede la acción de nulidad no se quebranta ni el principio de la conservación del contrato ni tampoco el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos, toda vez que tiene entonces apli-

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cación otro principio en el sentido de que el contrato que · mutuo consentimiento, puede también deshacerse o r,.,.,nr~r.,,.·,.w-;.·a.,. mutuo disenso." 1*

De lo expuesto por Sán0ez Medal, estoy de acuerdo con lcis a't"glr.mentos expresados en la prunera parte, pues a mayor abundamiento el artículo 20 del Código Civil establece: "Cuando haya conflicto d~ derechos, a falta de ley expresa que sea aplicable, la controversia se decidirá a favor del que trata de evitarse peijuicios y no a favor del que pretenda obtener lucro." Por lo que se refiere a que si la parte demandada no reconviene el otorgamiento con la formalidad debida, se está conformando con la anulación del contrato y el juez puede de.: clarar la nulidad · del contrato. El au~or tiene razón desde el punto de vista exegético. Sin embargo, considero que la declaración de nulidad resultaría injusta, pues piénsese en ~1 caso de una compraventa en la que se haya satisfecho la totalidad del precio y entregado el objeto, habiéndose transmitido la propiedad por efecto del contrato y que por capricho de la parte vendedora, se pida la nulid-.d del, contrato y por no contestar la demanda o reconvenir el demandado la acción· proforma, se vea privado en su derecho de propiedad, no obstante que el vendedor ya recibió todo lo q\le esperaba del contrato (precio). En este caso la actuación judicial sería injusta, porque se olvidaría qUe la ley busca la vida del contrato a través de la convalidación. El legislador concedió la oportunidad para que los contratos viciados por falta de forma pudieran valer plenamente, mientras que, al declarar nulo el contrato, el juez olvida la intención del legislador de permitir la eficacia del contrato, yendo la sanción más allá del derecho que protege.

A continuación transcribo algunas resoluciones de la Suprema Corte de Justicia relacionadas con este tema.

No. Registro: 177.345. Jurisprudencia. Materia: Civil. Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. XXII, septiembre de 2005. Tesis: VI,.2o C. J/256. Página: 1235. ·

"COMPRAVENTA CELEBRADA EN CONTRATO PRIVADO. CUANDO TIENE FECHA CIERTA FACULTA AL ADQUIRENTE PARA DEFENDER SU PROPIEDAD ANTE ACREEDORES QUE DEDUZCAN DERECHOS PERSONALES- CONTRA EL ENAJENANTE Y

1 * Sánchez Medal, Ramón, De los contratos Civiles, 6a edición, Ponúa, México, 1982, p. 49

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EMBARGUEN EL BIEN VENDIDO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA. Queda claro que el contrato de compraventa se perfecciona y surte efectos entre los contratantes por su solo consenso respecto a la cosa y el precio, en términos del artículo 2122 del Código Civil para el Estado de Puebla; debe constar en escritura pública si su objeto recae sobre bienes inmuebles acorde con lo preceptuado en el diverso 2182 de la ley en cita; y su falta de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad genera la consecuencia de no hacer oponible ese derecho frente a terceros, en términos de los artículos 2988, fracción I y 2989 de esa codificación; sin embargo cuando ese contrato consta en documento privado es a partir del momento en que adquiere fecha cierta que el comprador puede emprender la defensa de su propiedad contra los acreedores de su enajenante, en caso de que éstos deduzcan acciones personales en su contra, ya que en este caso no se les puede considerar como titulares de un derecho real que afecte el bien en cuestión y no tienen, por tanto, poder directo e inmediato sobre él, razón por la cual, el embargo aun cuando esté registrado no puede afectar el derecho de quien · adquirió con anterioridad la propiedad de un inmueble, por más que no esté inscrita en la partida correspondiente la traslación de su dominio."

No. Registro: 191.273. Jurisprudencia. Materia: Civil. Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. XII, Septiembre de 2000. Tesis: III.2° C. J /8. Página: 598.

'~CCIÓN PROFORMA. AL EJERCERLA DEBE ACREDITARSE EL PAGO TOTAL DEL ADEUDO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO). Una recta comprensión del artículo 23 de la ley del enjuiciamiento civil del Estado de Jalisco, que concede derecho al perjudicado por falta de título legal para exigir que el obligado le extienda el documento correspondiente, nos lleva al convencimiento de que, para que prospere en juicio la acción pro forma de que habla dicho numeral, es necesario y_ue el actor acredite en el procedimiento haber pagado la totalidad del precio convenido, porque es a partir de entonces que nace el derecho para demandar el cumplimiento del contrato suscrito por el demandado."

No. Registro: 190.897. Jurisprudencia. Materia: Civil. Novena Época. Instancia: Primera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. XII, Noviembre de 2000. Tesis: 1'/J. 14/2000. Página: .11. '~CCIÓN PRO FORMA. LA EXHIBICIÓN DEL PRECIO ADEUDADO ES UN REQUISITO DE PROCEDENCIA DE ÉSTA.



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Para la procedencia de la acción pro forma es necesario que el actor concomitantemente con la demanda el saldo del precio adeudado. Una coifi~ praventa es un contrato sinalagmático cuyas obligaciones son reciprocas e ín,terdependientes, por lo que si una de las partes no cumple con la obligación a su cargo, la otra deberá cumplir para exigirle judicialmente el cumplimientO. Por ello, para la procedencia de la acción pro forma es requisito que la actom consigne el saldo del precio adeudado, ya que de otra suerte no podría comprobar que ella sí cumplió; sería totalmente injusto que la parte que no se lia avenido al cumplimiento de sus obligaciones exigiera de la otra la ejecución de sus compromisos, máxime si se convino que el saldo del precio se págarfa al momento de escriturar." Contradicción de tesis 82/96.

VENTA FORZOSA EN CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE PROMESA

En la promesa de contratar bilateral, se aplica el artículo 1949 por medio del cual, el que resulte peijudicado queda facultado para exigir el cumplimiento forzoso-o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y peijuicios.

Independiente de lo anterior, el artículo 224 7 establece:

Si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el Juez, salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.

De acuerdo con el artículo antes trascrito, parecería que el juez está dándole forma al contrato prometido cuando en realidad lo está celebrando en rebeldía. la firma del juez en el contrato defmitivo no debe confundirse con la acción pro forma, ya que en el primer caso el contrato no existe, el juez es el que lo va a otorgar en rebeldía; y en el segundo sí existe pero la voluntad no se dio con las formalidades establecidas por la ley.

Una manera de que el promitente comprador pueda garantizar . la celebración del contrato prometido, es estableciendo una cláusula ·: . penal para el caso de que el obligado no cumpla. . . '·;:¡



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