Matrikulære forandringer

Matrikulære forandringer

Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

• Adskillelse af arealer (udstykning og matrikulering)litt.: MS, s. 43-57, BMA kap. 4 og 9, VMA afsn. 9., 10. og 15.

• Arealers forening (sammenlægning)litt.: MS, s. 57-61, BMA kap. 6 og VMA afsn. 12.

litt.: MS, s. 61-88, BMA kap. 5 og 7, VMA afsn. 11. og 13.

Kursusoversigt

• Ændring af matrikulære arealer (arealoverførsel og ejen-domsberigtigelse)

Udskiftning



• vange

• agre

• åse

Udskiftning



Matrikelkort



Ejendomstyper

• umatrikulerede arealer– (f.eks. udskilte off.

veje og til-vækstarealer)

• typisk: normale ejendomme, herunder landbrug (kan bestå af flere særskilte arealer), men også fællesjorder (f.eks. gade-jord), som alle er matrikulerede, dvs de har et matr.nr.




• et matr.nr.– der for hovedparten har rod i 1844-matrikuleringen, mens

– en mindre del er opstået senere (ved matrikulering)

Matrikelbetegnelsen (VMA afsn. 16.1.)

består af

• en ejerlavsbetegnelse


a,b, … æ, ø, aa, ab, ac ..

eks.: 8

- eks. Sørup by, Søndersø (sammen-skrivning af tidligere ejerlavs- og sognebetegnelse)

– med en ejerlavskode - eks. 038-09-52 (tidl. herreds-, sogne- og ejerlavsnummeret inden for sognet >50. Købstæder betegnes 200)

– som fastholdes, uanset om sognegrænsen ændres

• som ved udstykning beholder stamnummeret, men tilføjes et litra (efter det sidst benyttede):


• fra en matrikuleret ejendom– oprindelige stamnummer + litra

Tildeling af matrikelnumre (VMA afsn. 16.2.4.)

Til lodder (TML-projektet - afsluttet 2004)

Til fraskilte dele

• nyt stamnummer– uden at der fordeles servitutter (hvilket forringer tingbogens infor-mationsværdi)


• flere delarealer fra flere ejendomme med henblik på oprettel-se af en ny ejendom: nyt stamnummer

5 cy

45

34

• fra en umatrikuleret ejendom (udskilt off. vej)– nyt stamnummer

63

Til brugsretsarealer: oprindelige stamnummer + litra 11 k


• entydighed

Tildeling af matr.nre - principper

- tildeles alle selvstændig matr.nr.

Hovedprincipper

• undtagelse


- nye ejendomme- flere særskilte dele under én ejendom- ikke tilgrænsende areal, der tillægges anden ejendom

- brugsretsarealer- arealer der adskiller administrative områder

2

1

2

1

3

4 e

21

11 a

x x x

2 1 2”m”


• bør inddrages til ét matr.nr.

Matrikulær identifikation

Ændringer kan ske

Tilgrænsende matr.nre under én ejendom

• systematisk

• i forbindelse med matrikulære sager

• efter ansøgning


6 g9 f

2

1


• Udstykning - og matrikulering

– eneste måde at skabe nye ejendomme

De matrikulære sagstyper - oversigt

• Arealoverførsel– faktiske ændringer af ejendommes udstrækning


• Sammenlægning– formindsker ejendomsantallet (sammenlægning af matr.nre sker

ved inddragelse som en teknisk ændring)

• Ejendomsberigtigelse– registrering af gældende ejendomsgrænser

• som følge af hævd

• eller naturens kræfter


• at nye enheder (ejendomme eller matr.nre) opstår– udstykning– matrikulering– tildeling af matr.nr.

• forening af enheder– sammenlægning– inddragelse

• forandringer mellem enheder– arealoverførsel– ejendomsberigtigelse

- oversigt

kan give anledning til


Rettelse af fejl/unøjagtighe-der i matriklens registrerin-ger (registerdata og kort) sker ved teknisk ændring


Oversigt over matrikulære sagstyper


Eksterne ændringer Interne ændringer TL

Arealersadskillelse

Udstykning (h)Opdeling af fælleslodder (u)Matrikulering (s)

Tildeling af matr.nr. (s) § 22

Arealersforening

Sammenlægning (a) Inddragelse (s) § 21

Arealersoverførsel

Arealoverførsel (h)Ejendomsberigtigelse (h)

Ændring afmatrikulære skel (u)

§ 23

(h) - hyppigt (a) - af og til (s) - sjældent (u) - unik


• bred: alle dispositioner, der medfø-rer ændringer vedr. faste ejendom-me

• smal: dispositioner, der medfører fraskillelse af areal som en selv-stændig ejendom

Udstykning

Begrebet


§ 5. Ved udstykning forstås i denne lov, at det registreres i ma-triklen, at areal fra-skilles en eller flere samlede faste ejen-domme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom.


Udstykningskravet

Hvilke dispositioner udløser udstykning?• afhændelse, pantsæt-ning og bortleje

(for mere end 30/10 år)

• men forudsætter ikke, at aftale er indgået

• udløses også af of-fentligretlige disposi-tioner


§ 16, stk. 1. Der må ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end

1) 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, eller2) 10 år, såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom.

§ 14, stk. 1. Der må kun ske ejerskifte el-ler pantsætning af et areal, såfremt det udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom. Ejerskifte af et areal, der er en del af en samlet fast ejendom eller af en umatrikuleret ejen-dom, kan dog ske efter reglerne om are-aloverførsel.


• matrikulerede arealer (samlede faste ejendomme)

• umatrikulerede arealer (udskilte offentlige veje)

Matriklens arealer

Der findes herudover uregistrerede arealer (særligt opgrøde-arealer og f.eks. enkelte havnearealer), der ifølge sagens natur også er umatrikulerede

omfatter


• de kan matrikuleres under tilgrænsende ejendomme eller

• som selvstændige ejendomme


• tidsbegrænset - forpligtede bundet max. 30/10 år

• gælder kun jorder, ikke husrum

• også begrænsede rettigheder, hvis ejers råden udelukkes

Brugsrettigheder

Undtagelser

Fortolkning

• tekniske indretninger < 5m2 (= 5.49 m2)– transformerstationer

– antenner og vindmøller

• master i strækningsanlæg



• eksplicit tidsubegrænset: udstykning nødvendig• ejer er bundet i mere end 10/ 30 år: udstykning nødvendig• ejer kan frigøre sig efter max. 10/30 år fra opsigelse: udstykning er

ikke nødvendig (U 1998.1011 ØLK)

Brugsrettigheder - varighed og opsigelse

Tidsbegrænset

Brugsperiodens varighed er ikke fastsat

• max 10/30 år: udstykning ikke nødvendig

• mere end 10/30 år, men ejer kan frigøre sig efter max. 30 år efter opsigelse: udstykning ikke nødvendig


• ikke afgørende, hvordan lejer er bundet

• genudlejning mulig


• hindre omgåelse af udstykningskravet for afhændelse

• varetage registreringshensyn

• sikre forholdet til anden lovgivning

Hvorfor registrering af langvarige brugsarealer?



• kan overvejes hvor udstykning/arealoverførsel ikke er mu-lig/gennemførlig (f.eks. p.g.a. lovgivning eller økonomi)– f.eks. haver på ejerlejlighedsejendomme, byggelovgivning– f.eks. relaksationsomkostninger

• giver ikke varig sikkerhed (som dog reelt kan blive 100 %, f.eks. hvis udlejer er grundejerforeningen)• giver ikke fuld dispositionsret (retligt og økonomisk)• forudsætter ikke relaksation, men• skal også overholde plan- og arealanvendelseslovgivningen• grænserne dårligere sikret

– ikke fastlagt som skel– hegnslovens gælder ikke

Brugsrettigheder - et alternativ til overdragelse?



• selvstændige ejerboliger (parcelhuse, sommerhuse) • andelsboliger• almennyttige boligselskaber• ejerlejlighedsejendomme• kolonihaver• fællesarealer• transformeranlæg• master og møller• private veje• oversigtsarealer

Brugsforhold vedr. grunden i f.t. udstykningskravet


u - udstykning nødv.

b - kan stiftes som brugsaftale

s - servitut

fed - det normale

u/b

b

u/b

u/bu/b

s

s

s

_

_

Matrikulære forandringer Ejendomsdannelsen

Overdragelse eller leje?

9 m

Lejeaftale?

proj. svømmepøl

9 n

Højtoft


- fordele?- heldig?- lovlig?


• påtegning fra vurderingsmyndig-heden*)/matrikelmyndigheden på dokumentet (om at det ikke berø-rer en del af en samlet fast ejen-dom/umatrikuleret ejendom), eller

Kontrol af udstykningskravet (BUK § 1 og 3)

Hovedreglen vedr. skøder og brugskontrakter:


NB! Ingen krav om påtegning af pantebreve

*) unødvendig da et evt. samvurderet areal under en landbrugsejendom ikke (mere) er en del af en landbrugsejendommen

• for førstegangsskøder registreringsmeddelsen fra KMS (om at arealet udgør en samlet fast ejendom)

… og da skal udstykningskort forevises• særregler hvis ekspropriation


• har pålagt landbrugspligt• hører sammen

Landbrugsejendomme - LBL § 2, stk. 2

Der kan imidlertid være jorder under ejendommen, som ikke er pålagt landbrugspligt f.eks.

En landsdækkende noteringsudvidelse har medført, at land-brugsejendomme afhænger af matriklen således, at de omfatter de arealer, der iflg. matriklen

• tilkøbte frijorder, som er vurderet under ejendommen• andre jorder, som drives under ejendommen, men hvor be-

tingelserne for noteringsudvidelse ikke var til stede (f.eks. adkomstdivergenser)


NB! Sådanne arealer er ikke en del af ejendommen


• en bygning, der ejes af grundens ejer kan– ikke afhændes særskilt (der skal følge et grundstykke med , mindst sokkelgrunden) - U 1983.449 VLK (afhændelse af en avlsbygning) – udlejes uden tidsbegrænsning

• lejeaftale vedr. grunden kan indgås for op til 30 (10) år ad gangen• en lejer af grunden kan

– opføre bebyggelse– pantsætte bebyggelse– udleje bebyggelse– afhænde bebyggelse

• ved ejersammenfald mellem grund og bygning på lejet grund kan der ikke etableres særskilt ejendomsret til bygningen

Forholdet mellem grund og bygning



Bygning på lejet grund - lejeaftalen

Fællestræk: lejer ejer bygningen, men aftalen vedrørende grun-den kan omfatte forskellige dele


• lejemålet vedrører en del af en samlet fast ejendom eller et umatrikuleret areal

– aftalen skal indgås tidsbegrænset

5 a

x

x

• lejemålet vedrører alene sokkel-grunden– aftalen skal indgås tidsbegrænset 5 a

x

xx

x x

x

xx

5 a• lejemålet vedrører en selvstændig ejendom

– aftale kan indgås tidsubegrænset


Bygning på lejet grund - lejeaftalen

Der oprettes ejendomsblade i tingbogen uden, at der lyses leje-kontrakt. Det sker typisk på kommunalt ejede arealer – særligt havnearealer


• enten af lejearealet

• eller af bygningen, hvis der ikke er lyst nogen lejeaftale

Der skal nu ske stedfæstelse af bygninger på lejret grund


• ved tildeling• arealet udgør en del af ejendommen (samnoteres)• udvider ikke varighedsbegrænsningen• der skal svares gebyr, men ikke afgift• indmåling/afmærkning som andre skel• ingen formaliseret myndighedshøring• sikker identifikation af brugsretten (ved belåning m.v.)• særlig kode i matriklen

Brugsretsarealer (BMA § 23, VMA afsn. 16.2.4.2.)

Kan registreres med matr.nr.



Registreringsdokumenterne ved udstykning


• delnumre• skal også omfatte alle arealer, der beregnes som ”k”• er ikke nødvendig, når hele matr.nre fraskilles (medfører ingen

ændringer)

12

Ændringskort

2 a

13 h


MatrikuleringDefinition: registrering af et (helt eller en del af) et umatrikuleret areal som en samlet fast ejendom i matriklen (med egen matrikelbe-tegnelse - nyt stamnummer)


UL § 5 Ved matrikulering forstås i denne lov, at uma-trikuleret areal registreres i matriklen som en samlet fast ejendom.


Matrikulering

Kan omfatte


”m” - 467

”c”1

• en del af en udskilt off vej– fordi en den af vejarealet af-

hændes særskilt (eller bortlejes for mere end 10 år)

• en hel udskilt off. vej (efter nedlægning)– sjælden da nedlagte off. veje ty-pisk

inddrages under tilgrænsen-de ejendom og sjældent registre-res om en selvstændig ejendom



Registrering af et umatrikuleret areal under en tilgrænsende ejendom sker ved

• arealoverførsel (f.eks. aflagte vejarealer)

”m” - 467

1

2

3

4

• ejendomsberigtigelse (f.eks. tilvækstarealer)5 a

7 f9 h

1

2


vedr. umatrikulerede arealer


Dele af Som skal

Registrerede, umatrikulerede arealer

Ikke-registrerede arealer

Være selvstændige ejendomme

Matrikulering af den pågældende del

Matrikulering

Inddrages under registreret ejendom

Arealoverførsel Arealoverførsel/ Ejendomsberigtigelse

Hele Tildeling af matr.nr. Matrikulering

permanent stadeplads på udskilt off. vej

del af havneareal

aflagt vejareal

aflagt ikke udskilt off vej/tilvækstareal

hele en udskilt off. vej inddæmmet areal


Matrikulering

Ændringskort


forenklet

2

1

”k”

5 o 7 p15 f 11 c

Limfjorden


• servitutter• brugsrettigheder• foreløbigt lyste rettigheder (f.eks. betingede skøder)• andre rettigheder (f.eks. vedr. ejerens dispositionsbeføjelse)

der hviler på hele ejendommen, men

som ikke nødvendigvis vedrører hele ejendommen

Tinglyste rettigheder

(Pante)hæftelser omfatter

I byrderubrikken anføres

• pantegæld

• andre rettigheder, der er lyst pantstiftende



• kræver servitutfordeling (stk. 1)– der i praksis sker på grundlag af en

landinspektørservituterklæring

– formålet er at fordele servitutter på de arealer, de geografisk vedrører

Udstykning - dokumentation vedr. rettighederne i ejendommen

Lovgrundlaget er TL § 22, som


§ 22, stk. 1. Forinden en ud-stykning fuldbyrdes ved ting-lysning af skøder på de enkel-te grundstykker, skal der fore-ligge attest fra dommeren om, hvorvidt de på ejendommen tinglyste servitutter påhviler hele ejendommen eller kun enkelte af de grundstykker, hvori den ønskes delt, og da hvilke. Som grundlag for den-ne attest kan dommeren for-lange en erklæring af en land-inspektør om nævnte spørgs-

mål.


• mens forholdet til panthaverne ikke skal dokumenteres

• hvilket dog sker i praksis, fordi køber ikke vil hæfte solidarisk

Udstykning - dokumentation vedr. rettighederne i ejendommen

Lovgrundlaget er TL § 22, som


….

§ 22, stk. 6. Senest ved første tinglysning af skøde anføres de byrder og hæftelser, der hviler på den enkelte nye ejen-dom. Er den nye ejendom ikke frigjort for de hæftelser, der hviler på hovedejendommen, anføres disse samtidig.


Udstykning - servituterklæring• skal foreligge, når skøde lyses (første gang)• kun relevant for det matr.nr., der udstykkes• skal omfatte alle parceller• ikke kun servitutter• fordeles på grundlag af (alene det geografiske) ?• entydig besvarelse• ajourført opremsning



Servitutter - stedfæstelse• af servitutter på det berørte matr.nr.• på matrikelkortet• på grundlag af foreliggende oplysninger• i f.t. ejendommen, matr.nr., skelbilledet eller absolut• hertil en kategorisering


Nye servitutter skal stedfæstets absolut

Herskende ejendoms skal registreres (i byrderubrikken)

Bygninger på lejet grund skal stedfæstes


• Udgangspunkt: kun servitutter, der vedrører arealet, overføres

Servituterklæringen

Hvad ligger der i ”vedrører” ?• vejrettigheder er stedfæstet, hvis vejen

– faktisk ligger på det pågældende areal– ikke findes i marken, men iflg. deklaration eller rids ligger på arealet

• nødvendig betingelse er, at servitutten angår det areal, der udstykkes. I så fald skal arealbundne servitutter altid overfø-res (f.eks. lednings- og vejrettigheder)

• mens ejendomsbundne servitutter må formålsfortolkes så-ledes, at de kun overføres, hvis de har retlig relevans (jagt-rettigheder, fjernvarmeservitutter, forkøbsrettigheder, se også jf. U 1989.1029 VLD og U 1985.199 HD)



• Stedfæstelse kan være vanskelig f.eks.– som følge af tekstens formulering



– fordi ejendommenes betegnelser ændres


• udarbejdes altid (jf. formuleringen på forespørgslen)• også selv om udstykningen ikke skyldes afhændelse• aktkopier fås uden retsafgift (U 1997.1293 ØLK)• servitutattest (ved dommer) afgives ikke i praksis


• skal være entydig f.eks.. ”vedrører ikke/vedrører kun matr.nr. 4 f/del-nummer 3 af matr.nr. 6 d ”*))


*) Hvis servituterklærin-gen afgives før appro-bationen (arealoverfør-sel), må arealerne iden-tificeres ved delnum-mer

• kan også suppleres med oplysnin-ger af betydning for udrensning (af dødt stof - udslettelse sker i givet fald på foranledning af dom-meren i h.t. TL § 20)


• aftale (dokumentet kvitteres til aflysning af den påtaleberet-tigede)• lokalplaner - dog kun tilstandsservitutter *)

– implicit: hvis modstrid med hovedformål (jf. U 1997.756 HD)– eksplicit

Servitutter

Kan bringes til ophør ved


*) Aflysningsgrundlaget er doku-mentation for bortfald

• ekspropriation (bortfalder endog implicit) *)• dom/kendelse *)• hævd som følge af modråden - passivitet er ikke nok (jf. U 1959.815 ØLD) - anerkendes ved aftale eller dom *)• tvangsauktion *)• omstændighederne (beslutning i h.t. TL § 20)


Fælleslod (UL § 15)

Tidligere fælleslodder kan ikke retableres, nye kan ikke opret-tes, men fælleseje må etableres via en forening.


• der er registreret godt 500 fælleslodder, som udgør uudskiftede, matrikulerede ejendomme i fælleseje• hvor det særlige er, at de ideelle andele er knyttet til et bestemt matr.nr. (UL § 3)

– ofte vanskeligt at fastslå andelenes størrelse og tilhørsforhold

• ikke særskilt ejerskifte eller pantsætning• andele kan

– fraskilles som en selvstændig ejendom, men– tillades - på trods af 2. pktm. - også fraskilt til forening med anden ejendom (da andelen herved knyttes til ejendommen - ikke til et matr.nr.)

SJÆLDNE





Fælleslod


§ 15 Der må ikke ske særskilt ejerskifte eller pantsætning af en andel i en fælleslod, såfremt den er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom. Andelen må efter fraskil-lelse fra ejendommen ikke på ny registreres som hørende til en samlet fast ejendom. Der kan ikke registreres nye fælleslodder i matriklen.

§ 3 Ved en fælleslod forstås i denne lov et matrikelnummer i fælleseje, når mindst én ideel andel i matrikelnummeret er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom.


• opdeles samlet i reelle andele uden fraskillelse (sker som ved udstykning jf. VMA afsn. 15.3. - hed tidligere udskift-ning) - forekommer næppe i praksis

• eller fraskilles enkeltvis som en selvstændig ejendom (den tidligere til matr.nr. 5 a tilhørende andel i matr.nr. 45, jf. VMA afsn. 15.2.) - overordentligt sjældne– enten som reelle andele eller– som ideelle

• kan ikke deles

Fælleslod


Andelene i fælleslodder kan


Fælleslodder



• udstykning af en del som en selvstændig ejendom

• eller ændring af grænsen mod naboejendom ved– ejendomsberigtigelse eller

– arealoverførsel

Fælleslodder

Matrikulære dispositioner vedr. fælleslodder kan i øvrigt omfatte


*) Hvis der i en matrikulær sag fraskilles et matr.nr., hvortil der er knyttet en andel i en fælleslod, skal der tages stilling til andelens fremtidige tilknytning

*)

som dog i praksis næppe er gennemførlig, da det forudsætter alle anpartshaveres accept• ejendomsberigtigelse af fælleslodden i sin helhed under til-

grænsende ejendom


Fællesjorder (BMA fællesarealer jf. § 17, stk. 5)

Hvem tilkommer dispositionsretten hvis ingen har lyst adkomst?

udgør de uudskiftede jorder, som ved udskiftningen forblev i fælleseje

• bylav el.lign., hvis det faktisk fungerer (vedtægter)• godsejer/off. myndighed, hvis ejendomsretten er forbeholdt• kommunen, hvis ingen anden berettiget• andre, hvis hævd


• det omfatter gadejord, fælles vandinger, sand-, ler- og grus-grave

• som nu er matrikulerede, idet den oprindelige fællesjordsbe-tegnelse er bevaret


Fællesjorder – Voldsted



• hele fællesjorden:– ejendomsdom i h.t. RPL § 476, eller– eller på grundlag af kendelse i h.t. TL § 52 a (jf. UL § 46)

• f.eks. et eksisterende bylav

• dele af fællesjorden:– under tilgrænsende ejendom: ejendomsberigtigelse jf. BMA § 18, stk. 2– særskilt areal: ejendomsdom

Fællesjorder - dispositionsretten (VMA afsn. 13.2.3.)

Retlige dispositioner forudsætter fastslået adkomst, som kan ske således:



• Tilkendelse, hvis adkomsten sandsyn-liggøres

• indkaldelse til retsmøde• dom, hvis ingen indsigelse/indsigelse

afvises

Ejendomsdom (RPL § 476)

Tilkendelse af adkomst til arealer


• dennes arvinger har indgået købsaftale med et nystiftet vejlaug

• vejlauget ønsker ejendomsdom• kan den imødekommes?

Pr. fl. vej (eget matr.nr.) ikke medtaget ved skifte - oprindelige ejer står som adkomst-haver

§ 476. Når nogen vil søge ejendomsdom efter forudgående offentlig indkaldelse, kommer bestemmel-serne i lov om morti-fikation af værdipa-pirer §§ 3-7 og § 8, stk. 1, til anvendelse med de lempelser, der følger af forhol-denes forskellighed.

Stk. 2. Angår sagen en fast ejendom, anlægges den ved byretten på det sted, hvor ejendommen ligger.


• Ingen tinglyst adkomsthaver og ingen matrikulært beføjet *)

– ejendomsberigtigelse mod tilgrænsende ejendomme

Fællesjorder - mulige

*) matrikulær beføjelse vil foreligge, hvis den formelle berettigelse do-kumenteres (f.eks. i form af protokoludskrif-ter eller vedtæg-ter)


• Et ejerlav eller andre uden tinglyst adkomst– udstykning og arealoverførsel m.v. kan gennem-føres med fornøden

dokumentation for matriku-lær beføjelse, men der kan ikke ske tinglysnin-ger, før dispositionsretten er fastslået

• Adkomst tinglyst– som alle andre ejendomme


Fællesjorder - adkomstproceduren i UL § 46/TL § 52 a


Stk. 1. Et areal, der før forordningen af 23. april 1781 om Jordfællesskabets Ophævelse var til fælles brug for samtlige bymænd eller hartkornsejere, og som til stadighed har været registreret i matriklen som et areal til denne brug, anses for at tilhøre vedkommende kom-mune, medmindre andre godtgør at have ejen-domsret til arealet.Stk. 2. Såfremt kommunalbestyrelsen begærer adkomst til arealet tinglyst, gælder reglerne i tinglysningslovens § 52a, stk. 2-4. Begæringen om tinglysning skal være vedhæftet et af en beskikket landinspektør udarbejdet rids med angivelse af arealets grænser og de tilstødende ejendommes matrikelbetegnelser.

Fællesjorder (VMA fællesarealer)

• kommunen kan begære• og få tillagt

ejendomsretten• hvis ikke andre kan

godtgøre ad-komst


Fællesjorder - grænseændring i særlige tilfælde

Dog også mulighed for adkomst for til-grænsende ejendom på grundlag af ejen-domsberigtigelse (BMA § 18, stk. 2)


I tilfælde, som er omfattet af stk. 1, kan de i § 17, stk. 1, nr. 1 og 2, nævnte dokumenter vedrørende fællesarealet erstattes af

1) kommunalbestyrelsens erklæring om, at kommunalbestyrelsen ikke har indvendinger mod ejendomsberigtigelsen, eller2) tinglysningsdommerens erklæring om, at kommunalbestyrelsen ikke inden 4 måneder efter at have modtaget landinspektørens underretning om sagen har begæret adkomst til det tidligere fællesareal tinglyst efter udstykningslovens § 46, stk. 2.


• for indkaldelse til retsmøde af alle, hvis interesser berøres• ikke nødvendigt at underbygge adkomstkrav• mulighed for at fremsætte indsigelse• kendelse kan kun afsiges, hvis der ikke fremsættes indsigel-se, eller hvis der indgås forlig

Fællesjorder - adkomstproceduren


Udstykningsloven indeholder kun en formodning for kommunal ejendomsret, som dog giver fornødent grundlag



Rids (kort) skal udarbejdes for at


• identificere det areal, for hvilket der søges adkomst• af hensyn til rettighedshavere (naboer og evt. berettigede)• kopi af matrikelkortet eller• af (bearbejdede) tekniske kort fyldestgørende• skelkonstatering ikke påkrævet• opmåling af faktiske grænser ikke påkrævet• idet kortet dog bør fremtræde på en måde, der gengiver de faktiske grænser i marken• men her er problemet, at uoverensstemmelser ikke nødven-digvis skyldes ændrede grænser





• Ingen indsigelse– adkomst anerkendes

• Indsigelse vedrørende adkomst *)– forlig: kendelse vedr. adkomst i overensstemmelse hermed– ikke forlig: ingen kendelse, men adkomstspørgsmålet kan herefter forelægges de almindelige domstole (vidneførsel m.v.)

• Indsigelse vedrørende grænserne– forlig: kendelse kan også omfatte grænserne (UL § 38, der forlanger skelforretning inden retssag, gælder ikke forlig, der indgås når dom-stolene - som her - af andre grunde ”er på banen”)– ikke forlig: ingen kendelse. Da strid om grænsen også er en strid om adkomst, må spørgsmålet om skellets beliggenhed og om adkomsten afgøres ved dom (der jo ikke kun kan omfatte en

del af fællesjorden)

Retsmødet kan resultere i:


*) NB! Fare for afvisning! Derfor hensigtsmæssigt at be-rigtige grænsen, hvor der er inddraget areal under tilgræn-sende ejendom inden retsmødet


Forskellen mellem fælleslod og fællesjord

• en fælleslod (UL § 3) er matrikuleret, men udgør ikke en samlet fast ejendom

– ejendomsretten er knyttet til en afgrænset kreds af ejendomme i et ideelt samejeforhold

• fællesjord er matrikuleret, men udgør en samlet fast ejendom– tilhører lodsejerne i ejerlavet medmindre andre har fået anerkendt adkomst


Drifter (jysk: ”drøwt”)• er oprindeligt kvægdrivningsveje, der tilhører ejerne af en

række angivne ejendomme (andele ikke fastsat)

NB! Det forhold, at en ejendom ejes i sameje medfører ikke, at arealet bliver hverken en fælleslod eller får status som fællesjord



Drift i Vodskov – nu en kommunevej



Drift i Vodskov – nu en kommunevej

I dette til-fælde er der ikke tale om en rigtig drift, da arealet ikke er selvstæn-digt matri-kuleret

1866-96

1866-96

1896-1961


Sammenlægning (BMA § 16, VMA afsn. 12.)

Sammenlægning indebærer, at én eller flere ejendomme registreres som én samlet fast ejendom


• kan ske på tværs af ejerlavs-, sogne- og kommunegrænser

• men næppe over store afstande

§ 8, stk. 1. Ved sammen-lægning forstås i denne lov, at flere samlede faste ejendomme registreres i matriklen som én samlet fast ejendom.


• samme ejer

• ensartet behæftet (ubelånt eller belånt med samme hæftelser)

Sammenlægning

Betingelser

• de pågældende matr.nre under de respektive ejendomme noteres som én samlet fast ejendom

• ingen ændringer på matrikelkortet


Matrikulære ændringer:


Lovgrundlaget er TL § 21, som kræver:


Sammenlægning - dokumentation vedr. rettighederne i ejen-dommen

Stk. 1. Forinden en sammenlægning af ejendomme tillades af matrikel-myndighederne, således at ejendommene ikke på ny må adskilles uden disse myndigheders tilladelse, skal der foreligge attest fra dommeren om, at der mellem de tinglyste panthavere i ejendommene har fundet et opgør sted, hvorved hæftelsernes prioritet indbyrdes er blevet fastlagt, eller om, at ejendommene er undergivet de samme hæftelser, eller at kun den ene af ejendommene er behæftet. Nævnte fastlæggelse af prioriteten skal ske ved tinglyst påtegning på pantebrevene.


• kræver dokumentation for, at ejendommene er ensartet belånt

• hvilket kan nødvendiggøre et panthaveropgør - stillingtagen– til hvilke hæftelser i ejendommene, der skal hvile på den sammenlagte ejendom, og– til deres indbyrdes prioritetsstilling

• eller dokumentation for, at kun én ejendom er behæftet– thi da breder pantehæftelserne sig (jf. TL § 24)

• men ingen stillingtagen til de på ejendommene hvilende servitutter, hvis prioritetsstilling derfor er uafklaret (stk. 3)


Sammenlægning - panthaveropgør


Panthaveropgør

Uensartet behæftelse PA kan skyldes tilkøb af frijord

Formålet er at skabe entydig prioritetsstilling (UL og TL forby-der særskilt belåning)


E 1 E 2

P1 - P2 - P3

PA PB - PC

Opgøret kan f.eks. ende således:P1 - PB - P2 - P3 (PA og PC er indfriet)

Sammenlægning medfører, at pantet griber alle bestanddele af den sammenlagte ejendom


Tvangsauktion - alternativt opråb

Fordelingsprincippet i TL § 21, stk. 3


Ejendom 1hæftelse h1: 700.000servitut s1

Ejendom 2hæftelse h2: 1.400000servitut s2 og s3

Før sammenlægning:Stk. 3.Ved tvangsauktion over en sam-menlagt ejendom ansættes de før sam-menlægningen bestående servitutters, brugsrettigheders, grundbyrders o.lign. byrders andel i købesummen, hvis de ikke fuldt dækkes, ved et skøn af foge-den under hensyntagen til forholdet mellem værdien af den byrderne ved-kommende del af ejendommen og vær-dien af den samlede ejendom.




Efter sammenlægning:hæftelse h1: 700.000

h2: 1.500000servitutter: s1, s2 og s3 har uafklaret prioritetsstilling

Ved auktionen: hæftelser h1: 700.000

h2: 1.400000h3: 300.000 (lån optaget efter sammenlægning)

servitutter : s1, s2 og s3 - har prioritet forud for h3




Bud:• 1. opråb, hvor der bydes på vilkår, at byrder overtages: 1.800000, hvorfor h2, der ikke skal

respektere s1-3, forlanger

• alternativt opråb (dog med accept til et auktionsvilkår der indebærer, at s2 - en vejret - overtages med ejendommen). s1og s3 kapitaliseres til h.h.v. 50.000 og 400.000:

• der bydes herefter 2.000000


• E 1: 500.000

• E 2: 1.500000

Tvangsauktion - servitutbortfald

Budsummen dækker rettighederne som følger:

Værdi af I/II før sammenlægning: 300.000/900.000 eller 1/3

• h1 dækkes med 500.000 og bortfalder, s1 bortfalder uden vederlag

• h2 dækkes fuldt ud med 1.400000 og overtages, mens s3 bortfalder mod 100.000


som skal fordeles på de respektive rettigheder


• det ene af to tilgrænsende matr.nre• inddrages under det andet

Inddragelse

Er forandringer, hvorved

• skal adkomst- og hæftelsesforholdene do-kumenteres, jf. BMA § 24

• fordi der f.eks. kan være sket tilkøb uden brug af f.eks. mellemnavn eller fordi ejendommen (i sjældne tilfælde) kan være uensartet behæftet


Selv om forandringen sker inden for én ejendom

§ 24. stk. 1 Når et matrikelnummer under en samlet fast ejendom ind-drages under et andet af ejendom-mens matrikelnu-mre, skal der for matrikelmyndig-heden foreligge at-test fra dommeren om, at adkomst- og panteforhold ikke er til hinder for inddragelsen. ….


• offentlige retshandlinger (f.eks. byggelinjer og fredninger)

• offentlige servitutter (pålagt på foranledning af off. myndig-heder, f.eks. vilkår)

• servitutter, der er lyst forud (med panthaveraccept, på grund-lag af uskadelighedsattest eller som konsekvens af relaks.)

• servitutter, der af fogeden med panthavernes accept, ved tvangsauktion placeres forud (typisk vejrettigheder)

Servitutters prioritetsstilling

B. I prioritetsrækken

A. Prioritet forud

• servitutter stiftet i privatrettens former, som ikke er falder ind under A



Arealoverførsel (BMA kap. 5, VMA afsn. 11.)

Definition:


Aktuel overførsel af areal fra en samlet fast ejen-dom/umatrikuleret areal til en samlet fast ejendom eller offentlig vej (UL § 7)eller kortere: overførsel af areal mellem ejendomme

UL § 7, stk. 1. Ved arealoverførsel for-stås i denne lov, at det registreres i matriklen, at der uden for tilfælde af ejendomsberigtigelse, jf. § 9, overføres

1) areal fra en samlet fast ejendom til en anden samlet fast ejendom eller til offentlig vej eller2) umatrikuleret areal til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej.


Arealoverførsel


• Erhvervelsesmåden uden betydning (aftale eller eksprop.)

412 37 e 7 h7 f 7 g

• Reglerne anvendes analogt, hvis flere arealer fraskilles fra flere ejendomme med henblik på at oprette en ny ejendom - her benævnt ”samlet udstykning” (BMA: ”udstykning i særlige tilfælde”)


Arealoverførsel


kan foretages2 1

4 m7 d

• af særskilte dele, men også af en hel ejendom

9 o

9 p

2 1

Byvej 7.53 m

matrikulær forandring faktisk forandring

• også fra ikke-udskilt off. vej (de matrikulære for-andringer afviger fra de faktiske, men man kan også udskille og herefter nedlægge)

1

2

11 a

Byvej 7.53 m

• også til ikke-udskilt off. vej (min. udskillelse af overført areal?)


• da der i en arealoverførsel indgår en overdragelse• som effektueres i sagen, er det nødvendigt,• at der også sker afklaring af adkomstforholdene• hvorfor sagen som derfor også skal indeholde adkomst-dokumentation

Arealoverførsel - indebærer overdragelse

Sager om arealoverførsel indeholder ikke kun en fremstilling af de matrikulære forandringer og dokumentationen herfor, men



Arealoverførsel - adkomstforhold (BMA § 14 og 15)

Særregler for veje, jernbaner og havne


Erklæring om

overdragelse

B Værdi </= 40.000 kr. - erklæringssager Tilstrækkeligt med– erklæring fra ejerne om, at overførslen alene er betinget af

registreringen– rådighedsdokumentation

OBS! ikke krav om tinglysning (men det kan være hensigtsmæssigt)

SkødeA Værdi > 40.000 kr. - skødesager

– krav om, at overtagelsen berigtiges ved skøde

– hvilket i sagen skal ske ved at endeligt skøde lyses foreløbigt på begge ejendomme


• aftale/afståelse (evt. foreløbigt skøde)• vurdering af sagen, fastlæggelse af skel, opmåling• myndighedshøringer og matrikulær sag• omprioritering, relaksationer og moderationer• dommerattest vedr.

– panthaverafklaring (påtegninger/uskadelighedsattest)– servituterklæring

• sag til KMS (incl. evt. skøde)• registrering

– dommerkontor (og endelig lysning af evt. skøde)– kommunen (ajourføring af ESR)

• KMS sender skødet til tinglysning

Sagsgangen ved arealoverførsel



• For at undgå, at der sker tinglysning til hinder for sagens gennemførelse (typisk pantsætning) er det væsentligt, at re-kvirenten ikke disponerer uafhængigt af landinspektøren (f.eks. gennem pengeinstitut eller en ejendomsmægler).

• Ved rekvisitionen er det derfor hensigtsmæssigt skriftligt at præcisere for rekvirenten, at rettighedsstiftelse vedrørende ejendommen kun kan foretages med landinspektørens ac-cept.

• I modsat fald kan det fordyre og forsinke sagen.

Arealoverførsel - sagskoordinering

Arealoverførsel gennemføres ofte på et tidspunkt, hvor der dis-poneres retligt over ejendommen på flere måder.



• og er det dokument, der tinglyses• hvorfor indholdet sagtens kan begrænses til det, der angår adkomsten (hvem, hvad,

betaling m.v.)• særligt, hvis der også indgås en købsaftale• som rummer den egentlige overdragelsesaftale

Arealoverførsel - adkomstdokumentation

Skødet giver dokumentation for ejendomsretten



• ejendommens matrikulære betegnelse og adresse (TL § 9 og TB § 6, se også U 2001.1640 ØLK) • anmelder (TL § 9 og TB § 5)• parternes navne og adresser (TB § 7)• bekræftigelsesunderskrifter (TB § 23, stk. 1)• ejendomsværdipåtegning (tinglysningsafgiftlov § 4, stk. 2)• købesum (tinglysningsafgiftlov § 4, stk. 2)

Arealoverførsel - adkomstdokumentation

Ved tinglysning skal der ud over tinglysningsafgift svares en afgift på 0.6 % af købesummen dog min. vurderingsværdien

Kravene til skøders indhold er da også få og enkle



Arealoverførsel - tinglysningsafgift


§ 4. stk. 2. Afgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme (vurderingsloven). Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejen-dom skal ejendomsværdien foreligge oplyst. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet, jf. 8. pkt., skal der oplyses herom ved anmeldelsen. Registreringsmyndigheden skal afvise dokumentet, såfremt påtegning om ejendomsværdi eller påtegning om, at ejendommen ikke er selvstændigt vurderet, mangler. Skatteministeren kan fastsætte nærmere regler om doku-mentation for oplysningerne. Er der på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning modtaget meddelelse om ændring af ejendomsværdien, kan den afgiftspligtige anvende den ændrede ejendomsværdi i stedet for værdien efter 1. pkt. Anvendes den ændrede ejendomsværdi, skal ændringsmeddelelsen i kopi vedlægges anmeldelsen til tinglysning. Såfremt ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller såfremt der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi.


• aftale om hæftelser (f.eks. at køber tiltræder de fornødne relaksations- og moderationserklæringer)

• overtagelsestidspunktet• refusionsopgørelse

Arealoverførselsskøder

BMA krav til skødet

Typiske overdragelsesvilkår

• erklæring fra ejere om, at overførslen alene er betinget af registreringen

• bemyndigelse til matrikelmyndigheden til at anmode om endelig tinglysning



• beskrivelse af den del af ejendommen, skødet vedrører• en angivelse af den modtagende ejendom• hvordan købesummen berigtiges (kont./depon. tidspunkter)• delnummre• arealstørrelse og rids (anbefales LSP.med. 1991.37 B)• sælgererklæringer/forbehold (f.eks. bundforhold m.v.)• henvisning til tinglyste byrder• vilkårene for overdragelsen (se næste dias)• bemyndige til lsp. (til endelig tinglysning)

Arealoverførselsskøder

indeholder ofte følgende:



• betingede skøder lyses foreløbigt i byrderubrikken• skødet skal lyses på både afgivende og modtagende ejendom• kan gøres endelige ved endelighedspåtegning• skal påtegnes om endelig lysning (jf. TB § 18, se også LSP 1994. 35 B)• hvorfor der skal anføres anmelder (til hvem skødes tilbage-sendes - ikke KMS, der blot ekspederer)• genpart af påtegning ikke nødvendig

Arealoverførsel - håndtering af overdragelsesdokumenter

Overdragelseserklæringer

Skøder

• skal ikke - men kan - tinglyses

• udløser i så fald ikke %-afgiftLektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

OBS!Skøder skal medsendes sagen til KMS


• i byrderubrikken hvis betinget af andet end betaling – lysnin-gen er foreløbig (der sættes en frist) – det gælder alle delsalg (betingede såvel som endelige)

• i adkomstrubrikken – lysning af betingede skøder sker foreløbigt, endelig lysning kræver påtegning om, at skødet er endeligt – det kan kun omfatte helsalg

Skøder kan være


• betingede eller

• endelige

Lyses


Ændringskort- arealoverførsel



• endeligt skøde til køber skal lyses på de ejendomme, der afgiver areal• erklæring fra parterne om, at afståelse alene er betinget af registrering• bemyndigelse for matrikelmyndigheden• dommerattest om pantehæftelser og servitutter• samt udstykningskort over den nye ejendom

Samlet udstykning - er en hybrid

Skøde og udstykningskort sendes efter appbrob. til dommer,

I matrikulær henseende en udstykning, men dokumentationen for afståelsen og foreningen af de implicerede arealer sker efter reglerne om arealoverførsel, hvorfor


der lyser skødet endeligt og returnerer det til anmelder


• dommerattest i h.t. TL § 23 om– relaksation - frigørelse for pantegæld

• forudsætter samtykke ved påtegning• eller uskadelighedsattest

– servitutfordeling (som altså skal foreligge inden registreringen godkendes)

• skal foreligge ved– arealoverførsel og– samlet udstykning

Arealoverførsel - dokumentation vedr. rettighederne

Hovedregel


Udstykningskravet medfører, at relaksationen må gøres betinget af arealoverførslen

Stk. 1. Arealoverførsel må kun foretages, såfremt1) panthaverne i den ejendom, som det pågældende areal skal overføres fra, ved tinglyste på-tegninger på pantebrevene har givet samtykke til arealets frigø-relse fra hæftelserne og2) der foreligger attester fra dommeren som nævnt i § 22, stk. 1 og 2.


• hvis ejendommene er ensartet belånt? (fordi de har samme ejer)

Panthaverdokumentation ved arealoverførsel

Men gælder det også:

Hovedreglen er relaksation

• hvis den afgivende ejendom er ubelånt?


JA - jf. BMA § 13, der kræver doku-mentation i h.t. TL § 23 *)

NEJ - der er intet at relaksere.Men tingbogsudskrift er nødvendig

*) § 23 kræver panthaversamtykke, altså relaksation, hvilket er unødvendigt, da pantegrundlaget er uforandret - det burde være tilstrækkeligt at dokumentere ensartet belåning. Dom-mer attest kan måske opnås på dette grundlag (se efterfølgen-de).


Relaksation

Fra en behæftet ejendom A er fra-skilt to parceller B og C, som hver-ken er relakseret eller afhændet.

For at gøre disse to grunde større ønskes der foretaget arealoverførsel fra A til h.h.v. B og C.

Hvordan skal man i forbindelse med ovenstående matrikulære for-andringer forholde sig til pante-hæftelserne i A?


C

B

AMan kan- sammenlægge og derefter- udstykkevel at mærke uden pant-haveraccept


• henvendelse til panthavere• aftale om vilkår (ingen formelle regler)

– blank accept (ingen ændringer i aftalen)– mod vederlag (ekstraordinært afdrag - nedskrivning)– indfrielse (aflysning)– mod pant i modtagende ejendom

• påtegning på pantebrev• samme kreditor kan meddele samlepåtegning vedr. flere hæftelser• dommerattest, når alle relaksationspåtegninger er på plads

Relaksation

på grundlag af panthaversamtykke (tinglyst påtegning)



Uskadelighedsattest - TL § 23, stk. 3


Afgives af• dommeren på grund-lag af oplæg

fra lsp. og vurderingsanke-mand

Stk. 3. Den her foreskrevne fremgangsmåde kan dog undlades, dersom der fremskaffes attest fra dommeren og to af ham tilkaldte på dette område særlig kyndige mænd om, at en udskillelse af et i forhold til ejendommens størrelse og værdi ubetydeligt jordstykke kan ske uden nogen som helst fare for pantesik-kerheden, hvorefter pantehæftelserne kan udslettes for det udskilte stykkes vedkommen-de. Nærmere regler herom, derunder instruks for vurderingsmændene og regler om betalin-gen for nævnte attester, gives af justitsmini-steren.


• fordi man undgår panthaversamtykke (sparer tid og penge)

Uskadelighedsattest

Landinspektøren bør give følgende oplysninger:

Attraktiv

• ikke kun størrelsen af det fraskilte areal, men også• oplysninger om arealets værdi (vederlag eller grundværdi) og for hele ejendommen

(ændringer kan evt. anføres i %)• oplysninger om arealets beliggenhed og beskaffenhed og• andre forhold, der kan belyse de værdimæssige konsekvenser


OBS! Ved kære er lsp. ikke kæreberettiget (kan ske på grundlag af fuldmagt)


• arealet er ubetydeligt i f.t. størrelsen og værdien af den ejen-dom, arealet fragår (relativ ubetydelighed)• kan ske uden nogen som helst fare for pantesikkerheden• men i praksis

– er der også en absolut grænse– ligesom der ikke alene tage stilling på grundlag en vurdering af størrelses- og værdirelationer

Uskadelighedsattest

Betingelser



Uskadelighedsattest - anvendelsesområde


• kan benyttes ved• arealoverførsel (TL § 23, stk. 3), udstykning (TL § 22, stk. 7) og ved sammenlægning (TL § 21, stk. 2)• analogt

– ved ændringer vedr. ejerlejlighedsejendomme (f.eks. fraskillelse af en del af grunden vedr. de enkelte ejerlejligheder)– måske også analogt ved servitutter lysning forud for pantegæld (forsigtighed tilrådes)

• ved gensidige arealoverførsler kan der ikke anvendes et nettoprincip• kan ikke bruges, hvis ejendommen er overbelånt• praksis meget varierende (retskredsene afgør selv)• tendensen er klart mere restriktiv (kun bagateller)


Uskadelighedsattest - anvendelsesområde



Uskadelighedsattest - ændringsforslag


• afgives alene af landinspektøren• hvis arealets værdi er mindre end 40.000 kr.• og afståelse kan ske uden nogen som helst fare for pante-sikkerheden• hvis der fraskilles mere end 2 % af ejendommens værdi

– skal panthaverne dog acceptere fraskillelsen– medmindre værdien af arealet er mindre end 1/3 af 40.000 kr.

• panthavere, der hvis accept ikke skal indhentes, skal efter-følgende orienteres om attestafgivelse


• uskadelighedsattest i h.t. TL § 23, stk. 3• lsp. erklæring om værdi < 8.000 kr. (jf. BAG § 4, stk. 2 - kun brugbar ved afståelse til

vej/jernbane - den lille uska-delighedsattest• panteudvidelsespåtegning på pantebrevet tiltrådt af debitor og kreditor muliggør

overførsel af behæftet areal

Arealoverførsel- alternativ dokumentation vedr. rettighederne i ejendommen

Undtagelser vedr. servitutter

Relaksation uden panthaversamtykke

• arealoverførsel til off. vej (bortset fra i Sønderjylland, hvor vejen er optaget i tingbogen)



Lille uskadelighedsattest – BMA § 13, stk. 2


BAG § 4. …Stk. 2. Den største værdi af et areal, der kan overføres til offentlig vej eller jernbane efter reglerne i § 13, stk. 2, i bekendtgørelse om matrikulære ar-bejder, fastsættes til 8.000 kr.

…Stk. 2. Når arealet ønskes overført til offentlig vej eller til jernbaneareal, der tilhører DSB eller Banedanmark, kan attest fra dommeren vedrørende pantehæftelser erstattes af en erklæring fra landinspektøren om, at værdien af det overførte areal ikke overstiger det beløb, der er fastsat i § 4, stk. 2, i bekendtgørelsen om matrikulære afgifter og gebyrer m.v., og at arealover-førslen ikke skønnes at have nogen indflydelse på værdien af den ejendom, arealet overføres fra. 1. pkt. gælder dog ikke, når det overførte areal udgør et helt matrikelnummer.


• tingbogens byrderubrik• principielt tilstrækkeligt alene at forholde sig til de byrder, der

vedrører det matr.nr., der afstår areal• skal sortere byrderne på de arealer, de vedrører

Servituterklæring

TL § 23, stk, 1, nr. 2 fordrer servitutattest (afgivet af dommer)

Grundlaget for servituterklæringen er

• men i praksis foretages fordeling på grundlag af landin-spektørens servituterklæring, der afgives på grundlag af

• dommerens anmodning

• i så fald fås aktkopier uden retsafgift (U 1998.1293 ØLK)



Servituterklæring ved arealoverførsel

Registreringsmeddelelsen anfører også delnr., hvorfor man på dommerkontoret kan identificere servitutter, der skal overfø-res/slettes

Erklæring afgives på et tidspunkt, hvor det overførte areal er i-dentificeret ved et delnr., som erklæringen derfor må referere til.


Mulig formulering:Servituterklæring i anledning af arealoverførsel af delnr. 3 af matr.nr. 6 a.

Efter foretagen undersøgelse fordeles servitutterne således på restejendommen matr.nr. 6 a og på delnr. 3, der overføres til matr.nr. 11 c: Entydig besvarelse!



Standarderklæring har følgende fortrykte tekst:


Servituterklæring:

I henhold til tinglysningslovens § 22 skal jeg efter foretagen undersøgelse i anledning af tinglysning af skøde på matr.nr.

om de på dette matr.nr. og på matr.nr.

hvilende servitutter erklære:

Men den passer ikke til areal-overførsel !

------------------------------------------ arealoverførsel af delnr. 3 af matr.nr. 6 a

-------------------------------------------- om de på matr.nr. 6 a

Vedrører kun delnr. 3 (overføres til matr.nr. 11 c)

Vedrører kun matr.nr. 6 a(overføres ikke til matr.nr. 11 c)




- må referere til delnre.


• Ejerlavsgrænser: kan ske frit• Kommune- og sognegrænser, skal godkendes af:

– Kirke- og Indenrigsministeriet– KMS hvis < 3000 m2 (ubeboet - ”der må ikke flyttes sjæle”) eller skyldes vandløbsregulering– ændringer optages i særlig bekendtgørelse

Ændring af administrative grænser

Men ændres skellet, skal den administrative grænse følge med

er mulig hen over administrative grænser (ejerlavs-, sogne-, kommunegrænser)


Ændringer af:


• supplering op til et totalareal på 5000 m2 kan godkendes af KMS i f.t. landbrugsloven (gælder også byggegrunde, der udstykkes. Hvis flere parceller udstykkes i samme sag skal sagen forelægges for jordbrugskommissionen)

• arealoverførsel i sig selv kræver ikke godkendelse i h.t. planloven, men en ændret arealanvendelse kan forudsætte tilladelse (dog ikke, hvis landbrugsjord tillægges en byg-gegrund jf. PLV, kap. VII, afsn. D, pkt. 2)

• landzonearealet under en byggegrund kan ikke medregnes i b%

Arealoverførsel over zonegrænse



• som følge af hævd– typisk i form af grænsehævd– men kan også omfatte en hel ejendom/et helt matr.nr., som inddrages under tilgrænsende ejendom

• eller skyldes naturens kræfter (grænsen i/mod vandarealer)– grænserne er labile, hvilket medfører, at grænsen i marken til enhver tid er ejendomsgrænse

Ejendomsberigtigelse (BMA kap. 7, VMA afsn. 13.)

Ved ejendomsbe-rigtigelse registre-res ejendomsgrænser, der er forandret


UL § 9, stk. 1. Ved ejendomsberigtigelse forstås i denne lov, at det registreres i matriklen, at1) en ejendoms afgrænsning er ændret som følge af hævdserhvervelse eller ved naturlig tilvækst eller fra-skylning m.v., eller2) et areal, der i mindst 20 år har været offentlig vej, udskilles fra en ejendom.

eksisterende


Ejendomsberigtigelse sker mellem naboejendomme, men ad-skiller sig fra arealoverførsel, der afspejler aktuelle ændringer


• hævd udelukket over– offentlige veje– jernbaner (DSB/private - i drift?)

• hvis uenighed, kan en forandret grænse kun fastlægges og registreres som skel efter skelforretning, der anerkender hævd


Ejendomsberigtigelse - eksempler

* labile grænser

* skel mellem naboejendomme

(grænsehævd)


3 e

5 b

* skel mod fællesjorder 87fl. lergrav

2 a

6 k

11 o

* ældre offentlig vej

Byvej 7.53 m

15 m7 b


Ikke ejendomsberigtigelse hvis

* grænsen ikke er ændret i marken (matrikelkortet unøjagtigt)

* ejendomme ikke er registreret


8 f

5 e

7.53 m

1 2

7 f9 m 11 a

* skellet afgrænser ejendomme i samme eje (man kan ikke vin-de hævd mod sig selv)


• ved dom

• ved erklæring fra ejeren

dokumentet kan lyses som adkomst

Adkomst som følge af hævdserhvervelse anerkendes

B. i h.t. UL kap. 5

A. i h.t. TL § 12, stk. 2

• ved skelforretning

• ved ejendomsberigtigelse (ejererklæring jf. ovenfor)


adkomst registreres p.g.a. registreringsmeddelelsen; der er lyses intet formelt adkomstdokument på det pågældende areal

§ 12, stk. 2. Ved tinglysning af hævd kræves enten en erklæring om anerkendelse af hævd af den, mod hvem hævden er vundet, eller dom for, at hævd er vundet.


• gradvise forskydninger– som følge af rådighedsudøvelse– som følge af naturens kræfter (kan også ske i ryk)

• uregistrerede overdragelser

• fejl– ved hegnsrejsning– i målingen/indlægningen/kortfremstillingen

Ejendomsberigtigelse

kun ejendomsberigtigelse hvis hævd, ellers arealoverførsel

Hvordan opstår der uoverensstemmelser mellem de registrerede grænser og forholdene i marken?


ingen ændring i ejendomsforhol-dene, derfor sker rettelsen som

teknisk ændring

• unøjagtigheder i matrikelkortet


• ejendomsgrænsen er ændret i marken– som følge af hævd eller naturens kræfter

• hvis hævd: forskellige ejere• sammengrænsende• ejererklæring

– om hævd/naturlig ændring– om grænsen

Forudsætninger for ejendomsberigtigelse


NB!Landinspektøren skal bekræf-te, at der er vundet hævd

• faktisk grænse (evt. nærhedsprincippet)• ingen areal- eller værdibegrænsninger• rådighedsdokumentation (hvis mulig)


• erklæring fra ejere om hævd (adkomst) og grænser

• erklæring fra lsp. (ikke tvivl om hævd)

Ejendomsberigtigelse - dokumentation

Naturlige ændringer

Hævd

• erklæring fra ejere om baggrunden for forandringen

• erklæring fra ejere om grænser (evt. naboerklæring)


Samt• rådighedsdokumentation

• der kræves ingen dok. vedr. pantehæftelser og servitutter– men servitutafklaring er god lsp.skik (se senere dias)


• derfor ikke krav om relaksation

Ejendomsberigtigelse

Pantedokumentation (særtilfælde)


Hævd fortrænger alle rettigheder i ejendommen, der er i strid med den vundne hævd - også panterettigheder

• helt matr.nr.: dok. om pantehæftelser– samvurderede arealer kan være særskilt belånt

• hel ejendom: dommerattest om, at ejendommen er ubelånt– ellers opstår der tekniske problemer vedr. lyste hæftelser– evt. panthavere må derfor kvittere til aflysning


• men servitutter fortrænges kun af hævd, hvis der er rådet i strid med den stiftede ret• hvorfor nedgravede ledninger og andre rettigheder, som ikke er i strid med den

udøvede råden, fortsat består

Ejendomsberigtigelse - servitutafklaring

Landinspektøren kan ikke afgøre disse spørgsmål, men bør i disse tilfælde

Ikke krav om servituterklæring ved ejendomsberigtigelse

• gøre parterne opmærksom på, at der kan tilbagestå et uafkla-ret forhold, og

• evt. tilbyde at søge det afklaret

• den tinglysningsmæssige side kan herefter ordnes på grund-lag af en servituterklæring, som altså bare ikke er krævet



• vejretten ikke udnyttet• ikke krav om serv.erkl.• består vejretten?• hvis ja, bør den over-føres

til matr.nr. 4z

Ejendomsberigtigelse - servitutafklaring

På matr.nr. 4h hviler dekl. om vejret for matr.nr. 4aa


vendeplads inddrages under matr.nr. 4z


Ejendomsberigtigelse - konsekvenser


§ 26. Dersom en hævd ikke er tinglyst og derfor ville bortfalde over for en senere erhverver i medfør af § 1, skal denne dog gøre sin ret gælden-de inden 2 år efter, at hans ret er tinglyst. I modsat fald får hævden og-så gyldighed mod ham.Stk. 2. Dersom hævdstiden ikke er udløbet på det tidspunkt, da erhver-verens ret tinglyses, skal han gøre sin ret gældende inden nævnte frist, hvis hævdstiden udløber forinden.Stk. 3. Ved den vundne hævd bortfalder alle i ejendommen værende rettigheder, der ville være i strid med den ved hævd vundne brug eller udnyttelse af ejendommen.


• erklæring fra ejer om hævd og grænser

• lsp. skal underrette kommunen– enig: erklæring– uenig: kommunen skal begære adkomst fastslået (efter UL § 46)– passiv: efter 4 måneder kan sagen ekspederes på grundlag af dommererklæring (om at adkomst ikke er søgt)

Ejendomsberigtigelse mod fællesjorder (BMA § 18)

Særregler vedr. tilvækstarealer (BMA § 19)

- såfremt ingen har tinglyst adkomst

• ikke erklæring fra staten

• også erklæring fra naboejere (eller hvis denne ikke kan kon-taktes fra lsp. om, at grænsen følger nærhedsprincippet)



BMA § 18


Hvis der er tvivl om ejendomsretten til et fællesareal som nævnt i udstyk-ningslovens § 46, stk. 1, skal landinspektøren underrette kommunalbesty-relsen om sagen og gøre udtrykkeligt opmærksom på reglerne i stk. 2.Stk. 2. I tilfælde, som er omfattet af stk. 1, kan de i § 17, stk. 1, nr.1 og 2, nævnte dokumenter vedrørende fællesarealet erstattes af1) kommunalbestyrelsens erklæring om, at kommunalbestyrelsen ikke har indvendinger mod ejendomsberigtigelsen, eller2) tinglysningsdommerens erklæring om, at kommunalbestyrelsen ikke inden 4 måneder efter at have modtaget landinspektørens underretning om sagen har begæret adkomst til det tidligere fællesareal tinglyst efter udstykningslovens § 46, stk. 2.


Ejendomsberigtigelse mod gadejord– kommunes tiltrædelse

Kommunen oplyser, at den har indvendinger mod ejendomsberigti-gelsen mod gadejord (jf. BMA § 18, stk. 2).

Betyder det, at sagen ikke kan gennemføres?



Ejendomsberigtigelse - ændringskort


1

2

Kattegat

11 q

11 p7 b

markvej 3

.77 m

Erkl. fra ejer og nabo om grænser

Erkl. fra ejer og nabo om hævd og grænser

Erkl. fra ejer om fremkomst


• hævd vindes, hvis der er udøvet fyldestgørende råden• lovgivningen forhindrer derfor ikke hævd i strid med bestem-melser, der er knyttet til

– ejendommen (f.eks. landbrugspligt) eller

– som har betydning for ejendomsgrænsernes beliggenhed (f.eks. bebyggelsesregulerende bestemmelser)

• men skal respekterer bestemmelser, der er knyttet til arealet (f.eks. byggelinjer)

Hævd i strid med offentligretlige forskrifter

Er der vundet hævd, vil adgangen til at foretage håndhævelse f.s.v.a. åbenlyse forhold formentlig også afhænge af, om der fo-religger passivitet (fra den retshåndhævende myndigheds side)



Offentlige forretninger

… men er afgørende for, hvilken dokumentation, forandring-erne kræver (rettighedshavere - arealanvendelseslovgivningen).

Aftalegrundlaget for de har ingen betydning for, hvordan den matrikulære forandring sker ...

• Ved ekspropriation og jordfordelinger forholdet til rettighedshaverne og arealanvendelseslov-givningen afklaret. Derfor blot erklæring fra den pågælden-de myndighed samt ”teknisk” sagsdokumentation.

• Ved domafhænger det af dommens ordlyd. Hævdserhvervelse har dog ekstinktiv virkning over for modstridende rettigheder.Den offentlige side er normalt uafklaret.



Offentlige forretninger- dokumentation



• Myndigheden påser– vejadgang– ej smal jordstrimmel mod vandløb (UL § 19)– forholdet til plan- og arealanvendelseslovgivningen (UL § 20)– pante- og servitutforhold

• Landinspektøren udarbejder den matrikulære sag• Matrikelmyndigheden ”noterer” forandringerne, når myn-digheden erklærer, at sagen er i overensstemmelse med be-slutningen/kendelsen• Ikke andre i ekspropriations- eller jordfordelingssager end dem, der er omfattet af beslutningen/kendelsen

Ekspropriation og jordfordeling



• udarbejdes af KMS

• danner grundlag for tinglysning af adkomst på nye, sær-skilte arealer

Tinglysningsfortegnelse

Servituterklæring

• udfærdiges af lsp. snarest muligt efter registreringen i ma-triklen



• udstykning: rekv.- sag - app. - servituterkl. - skøde EFTER

• arealoverførsel: rekv. - sag - app. UNDER

Hvornår dokumenteres forholdet til tinglyste rettigheder?

• sammenlægning: rekv. - sag - app. UNDER


incl. dommeratt. (efter relaks. og serv.erkl.)

incl. dommeratt. (efter opgør)

ingen dommeratt. (ingen relax. eller serv.erkl.)

• ejendomsberigtigelse: rekv. - sag - appr. IKKE


Udstykningskravet

Holmskov kommune ejer havnen og en tidligere tidl. told-bygning. Bygningen ønskes solgt til en trævarefabrikant, der vil anvende den kontorformål. Firmaet har af kommu-nen fået tilladelse til, at en del af havnearealet kan bruges til udstillingsformål, og at der herpå kan opføres en udstil-lingshal. Det areal, aftalen omfatter, vil blive indhegnet. Firmaets dispositioner forudsætter realkreditbelåning.

Kommunen er ikke interesseret i at afhænde ubebyggede dele af havnen. Firmaets ejer ønsker, at der etableres en ordning, som giver maksimale muligheder for at sikre firmaets investeringer.

Efter en årrække nedlægges virksomheden, men hallen overtages af en restauratør med henblik på etablering af et råvaremarked. Den gamle toldbygning ønskes solgt til et eksportvarefirma

Hvilken betydning har UL for de påtænkte dispositioner?


hal

toldbygning


Servitutter og udstykning

Matr.nr. 14 l (3389 m2 - se skitsen) er købt af et ejendomsfirma, der agter at bebygge grunden med dobbelthuse.

Inden byggeprojektet udarbejdes, kontaktes landinspektørkontoret med henblik på at få afklaret byggemulighederne. Grunden ønskes bebygget maksimalt og med flest mulige ejerboliger.

På grunden hviler følgende servitutter:

1. 1923 - der tillader ”Udstykning med højst 3 Grunde”, og at der på hver grund kun må opføres en bygning med højst boliger. Påtaleretten tilkommer ejeren af en ejendom, der er

eksproprieret til udvidelse af Søndre Allé.

2. 1952 - adgangsbegrænsning til hovedlandevej nr. 12.

I marken fremgår det, at der ligger en trampet sti tværs over grunden fra Fjordvej til stranden.

Hvilke muligheder er der for at bebygge grunden som ønsket?

(fortsættes)



Servitutter og udstykning (fortsat)


Fjorden

Søndre Allé

6 af

6 k

14 l 36 e

11 b9 p

Fjordvej6 m

17 o

Sti

Med ejeren af matr. nr. 36 e er der indgået aftale om køb af et mindre areal i forbindelse med etablering af en vendeplads. På 36 e hviler en tinglyst forkøbs-ret.

Den private fællesvej Fjordvej ønskes anvendt som adgangsvej.

Af hensyn til sikring af den frie udsigt over fjorden ønskes der tinglyst bestemmelser om beplantning, som omfatter de fremtidige grunde, der udstykkes.

Hver bolig ønskes tillagt benyttelsesret til et udhus og et mindre haveareal i tilknytning til de terrasser, der anlægges.

Hvordan stiftes og sikres de fornødne rettigheder?

Hvordan skal servitutterne fordeles på de grunde, der udstykkes?


ServitutfordelingEjeren af landbrugsejendommen matr.nr. 26 c, 11 f og 34 f har afhændet matr.nr. 26 c til oprettelse af et økologisk gartneri.

På ejendommen er lyst følgende byrder:1. 27.06.17 - dokument om skelgrøft2. 23.01.34 - dok. om rørledning vandboring m.m.3. 11.11.47 - dok. om vejret (for matr.nr. 11 b)4. 07.03.54 - fiskeret5. 26.09.88 - dok. om forkøbsret for matr.nr 23 b

Udarbejd servituterklæringen


34 f 23 b

26 c17 b

11 f

11 e

Østersøen

4.00 m. br. vej

Markvej 3.77 m

11 b

+ vandboring

vej i marken


Sammenlægning

Kan kommunen forlange sammenlægning?Vil sammenlægning overhovedet kunne ske?

Bagermester Mehl ejer ejendommene matr.nr. 14 by og 31 b. Bageriudsalget ligger mod Storegade.


Bageriet på matr.nr. 31 b ønskes udvidet. I forbindelse med byggesagen stiller kom-munen som betingelse for at godkende byggeriet, at de to ejendomme sammenlægges til én ejendom.Det er Mehl ked af, han har nemlig tænkt sig at sælge Grønnegadeejendommen for at finansiere udvidelsen af bageriet.

x

x

x

x x

x

x = lokalplangrænse

31 b

14 by14 bx

Sto

rega

de

Grø

nneg

a de


ArealoverførselVejdirektoratet har eksproprieret et areal fra en række ejendomme i det åbne land med henblik etablering af et vejinfoanlæg, benzinstation cafeteria m.v.

De anførte matr.nre udgør hver for sig en samlet fast ejendom med undtagelse af matr.nr. 13 b.

Restejendommen af 11 e afhændes i den forbindelse til forening med matr.nr. 5 b. Denne afståelse er også indeholdt i eks-propriationsbeslutningen.

Angiv- de arealer, der fragår de forskel-

lige ejendomme og- de ejendomme/arealer de tilgår- hvor mange arealoverførsler bliver

der tale om?


15 m13 b

5 b

11 e

13 c


Hvordan sker de ?

Elise Skov ejer de to ubebyggede ejen-domme matr.nr. 90 k (190 m2) og matr.nr. 90 l (165 m2), beliggende i en mindre købstad. Med naboen Ole Bach, er der indgået aftale om køb af den nederste del af matr.nr. 90 c (322 m2). Det samlede areal agtes senere afhændet som en samlet byggegrund.

Kan ovennævnte forandringer gennem-føres?

Hvilke giver de anledning til?

Hvilken dokumentation forudsætter de ?


90 c

90 g

90 k190 m2

90 l165 m2

322 m2

91 f

Ros

enga

de

-042

-047


Forandring af eksisterende ejendomsopdeling

Metalvarefirmaet Fihl&Staal ejer nogle funktionærboliger på matr.nr. 9 n, o, p, q og r. Boligerne agtes nedrevet og arealet afhændet som almindelige byggegrunde. Ejendommene er imidlertid kun 6-700 m2, hvorfor der ønskes foretaget sådanne matrikulære forandringer, at grundstørrelsen opfylder lokalplanens mindstekrav på 800 m2.

Der er med ejeren af matr.nr. 9 a indgået aftale om køb af et mindre areal således, at der kan etableres 4 grunde.

Hvilke matrikulære forandringer er nødvendige?Hvordan dokumenteres forholdet vedr. adkomst og tinglyste rettigheder?


9 n 9 o 9 p 9 q 9 r

9 a


Konsekvenser af arealoverførsel


Fra matr.nr. 3a /24563 m2 overføres et areal på 935 m2 (o) til matr.nr. 4b.

Landinspektøren udfærdiger efterfølgende et ejendomskort over matr.nr. 3a efter ændringen.

Hvilket areal skal angives for matr.nr. 3a?

Landinspektøren angiver, at arealet er beregnet ”efter kortet” men det viser sig efterfølgende, at arealet på ejendomskortet afviger ca. 9% fra det faktiske areal

Har landinspektøren begået nogen fejl?


Ejendomsberigtigelse - dokumentationLandinspektørfirmaet er blevet anmodet om at afsætte en garage, der ønskes opført nord for den eksisterende bebyg-gelse på matr.nr. 12 m.

I den forbindelse konstateres det, at der ikke er plads til garagen, når matriklens oplysninger lægges til grund. Afstanden mellem den eksisterende bygning og den regi-strerede grænse er ca. 2 m. I marken er forholdet imidlertid anderledes: En vej, der tidligere førte over matr.nr. 11 c med tinglyst vejret for matr.nr. 14 b findes ikke mere i marken, og vejarealet benyttes nu som en del af havearea-let på matr.nr. 12 m.

Den nuværende ejer af matr.nr. 12 m oplyser, at forholdene i marken så ud som beskrevet, da han købte ejendommen for 15 år siden. Skovbevoksningen på matr. nr. 14 b er plantet for ca. 40 år siden.

(fortsættes)


12 m

11 c

plankeværk

vejret lyst 1963elkabel lyst 1972

14 b

hæk i marken


Ejendomsberigtigelse - dokumentation

Af tingbogen fremgår i øvrigt, at kommunen ejer matr.nr. 11 c (tidligere sognerådet - adkomst lyst 1947), og at der på matr.nr. 11 c yderligere er tinglyst en servitut om et elkabel, der er nedlagt i vejen, da den endnu eksisterede.

Ved markundersøgelsen kan det i øvrigt konstateres, at der under matr.nr. 12 m også er inddraget et areal, der på matrikelkortet er anført som ”gade”.

Hvilken betydning har de stiftede rettigheder for h.h.v. afsætningen af garagen og for de matrikulære forandringer?

På hvilket dokumentationsgrundlag kan de matrikulære forandringer gennemføres?


Documents

Matrikulære forandringer