Kv. Adlersten Karlskrona - Boverket

Boverket

Byggkostnadsforum

Kv. Adlersten Karlskrona– En rapport från AB Karlskronahem om deladtotalentreprenad och förupphandling av byggmaterial

Kv. Adlersten Karlskrona

– En rapport från AB Karlskronahem om delad

totalentreprenad och förupphandling av byggmaterial

Boverket oktober 2005

Titel: Kv. Adlersten Karlskrona – En rapport från AB Karlskronahem om delad

totalentreprenad och förupphandling av byggmaterial.

Utgivare: Boverket oktober 2005

Upplaga: 2

Antal: 500

Tryck: NRS Tryckeri AB, Huskvarna 2005

ISBN: 91-7147-921-X

Sökord: Upphandlingar, byggmaterial, delad totalentreprenad,

produktionskostnader, entreprenadkostnader, projektbeskrivningar,

Aldersten, AB Karlskronahem.

Diarienummer: 509-2080/2002

Omslag foto: Klas Andersson

Foto: Klas Andersson och Marianne Nilsson

Layout: Kjell Warnquist, ateljé WQ

Publikationen kan beställas från:

Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona

Telefon: 0455-35 30 50

Fax: 0455-819 27

E-post: [email protected]

Webbplats: www.byggkostnadsforum.se

© Boverket 2005

3Kolumntitel

Förord

En viktig utgångspunkt i arbetet att kort- och långsiktigt sänka bygg- och boendekost-

naderna är att lära sig att skilja på begreppen pris och kostnad. Ofta talas det om kostna-

der när man menar priser och ibland även tvärt om. Det kan tyckas vara petigt att påpeka

detta, men om man inte förstår skillnaden, eller uttrycker sig slarvigt, även om man för-

står skillnaden, så kan diskussionerna bli rätt förvirrade. En sammanblandning av begrep-

pen kan t.o.m. leda till att fel åtgärder vidtas eller att man försöker att lösa fel problem.

Det kostar i princip inte mer att bygga ett bostadshus i Stockholm än i t.ex. Värnamo,

Eslöv eller Flen om man jämför hus med samma standard och utformning. Löner, trans-

portkostnader, materialpriser m.m. varierar visserligen i olika delar av landet, men inte så

mycket att det kan förklara prisskillnader på flera tusen kronor per kvadratmeter uthyr-

ningsbar area i lägenheterna. Att kvadratmeterpriset i Stockholm och andra tillväxtom-

råden är så mycket högre beror på att byggföretagen i dessa områden kunnat ta ut ett be-

tydligt högre pris, eftersom det funnits kunder som varit villiga att betala mer för en bo-

stad i rätt läge.

Goda exempel från hela landet visar att det är fullt möjligt att bygga väl utformade och

långsiktigt hållbara bostäder till entreprenadpriser som är väsentligt lägre än som anses

möjligt i de delar av landet där efterfrågan är störst. Genom att bl.a. välja kraftigt delad

entreprenad, där varje entreprenör svarar för sin del av entreprenaden direkt gentemot

beställaren, har kraftigt sänkta byggkostnader uppnåtts i projekt i bl.a. Karlskrona, Linkö-

ping och Gårdsten. I flera projekt, bl.a. i Ängelholm, Malmö och Karlshamn, har det å

andra sidan visat sig möjligt att bygga nya, väl utformade och långsiktigt hållbara bostä-

der med hyresnivåer mellan 915 och 940 kr/m2 BOA per år, även med traditionell total-

entreprenad. Det finns således inget som styrker att den ena entreprenadformen generellt

sätt är att föredra före den andra. I det enskilda projektet är val av rätt entreprenadform

snarare ett av flera medel för sänkta entreprenadkostnader. Gemensamt för de olika

projekten är istället en kunnig och stark beställarorganisation som ställt upp tidiga och

tydliga krav för projektens genomförande.

I denna rapport beskrivs hur det kommunala bostadsbolaget Karlskronahem valt att,

inom ramen för Lagen om offentlig upphandling, LOU, dela upp upphandlingen av ett

större bostadsprojekt i centrala Karlskrona på elva totalentreprenader. Man har även valt

att vid sidan av entreprenadupphandlingen förupphandla elva materialgrupper för

direktleverans till projektet. Syftet har varit att på detta sätt öka konkurrensen och sänka

kostnaderna i projektet. Resultatet av den genomförda upphandlingen visar på sänkta

byggkostnader med ca 20 procent.

För innehållet i rapporten svarar Björn Rosengren, projektledare, Byggkonsulten Björn

Rosengren AB. Han har också svarat för sammanställningen av rapporten.

Karlskrona oktober 2005

Sonny Modig

projektledare

Boverkets Byggkostnadsforum

4 Kv. Adlersten Karlskrona

5Kolumntitel

Innehåll

Bakgrund och läsanvisning ........................................................................................................................................................................... 7

Sammanfattning .................................................................................................................................................................................................................... 9

Om projektet ............................................................................................................................................................................................................................... 11

Bakgrund .............................................................................................................................................................................................................................................. 11

Yttre förutsättningar .................................................................................................................................................................................... 11

Projektets målsättning och strategi ....................................................................................................................... 12

Nyckelfaktorer för att nå målsättningen ...................................................................................................... 12

Projektgrupp .................................................................................................................................................................................................................... 13

Programskedet ...................................................................................................................................................................................................................... 15

Projektets innehåll ............................................................................................................................................................................................ 15

Volymstudie ..................................................................................................................................................................................................................... 16

Konstruktionsupplägg .............................................................................................................................................................................. 16

Geoteknisk utredning ................................................................................................................................................................................ 16

Programförutsättningar ....................................................................................................................................................................... 17

Projekteringsgrupp .......................................................................................................................................................................................... 17

Förprojektering ...................................................................................................................................................................................................................... 19

Indata till förprojekteringen ......................................................................................................................................................... 19

Allmänna krav från nyttjare och beställare ............................................................................................. 19

Hur påverkas projekteringen av delade totalentreprenader

och egna materialinköp? .................................................................................................................................................................. 20

Totalentreprenader (TE) 1-11 ................................................................................................................................................... 20

Beställarleveranser (B-Lev) 1-11 av material ....................................................................................... 21

Gränsdragningslista ...................................................................................................................................................................................... 21

Administrativa föreskrifter (AF-del ) ........................................................................................................................ 22

Projektets slutliga innehåll ............................................................................................................................................................ 22

Teknisk beskrivning ...................................................................................................................................................................................... 23

Upphandling ................................................................................................................................................................................................................................. 25

Upphandling av totalentreprenader ....................................................................................................................... 25

Upphandling av beställarleveranser ...................................................................................................................... 26

Produktionskostnadsbudget och preliminär hyra ................................................................. 26

Summering av projektet ..................................................................................................................................................................................27

Bilaga 1 Produktionsbudget .................................................................................................................................................................. 29

Bilaga 2 .................................................................................................................................................................................................................................................... 33


7Kolumntitel

Bakgrund och läsanvisning

AB Karlskronahem är ett allmännyttigt bostadsbolag som äger och

förvaltar ca 4 600 bostäder samt lokaler.

Efterfrågan på bostäder i Karlskrona kommun är stor, framförallt i

centrala lägen. Under den senaste tioårsperioden har ingen nypro-

duktion av hyresbostäder skett i kommunen. För att skapa ekono-

miska förutsättningar för nyproduktion är det angeläget att finna

nya vägar för att sänka produktionskostnaden utan att för den skull

göra kvalitativa eller miljömässiga avkall på slutprodukten.


9Kolumntitel

Sammanfattning

Projektets huvudsakliga syfte har varit att sänka produktionskostna-

den genom att skapa förutsättningar för en god konkurrenssituation

på en geografiskt begränsad marknad.

Tillvägagångssättet har varit att bryta ner projektet i elva totalentre-

prenader och elva materialupphandlingar för att därigenom nå ut till

ett större antal små och medelstora aktörer samt, på materialsidan,

komma så nära tillverkaren som möjligt.

Resultatet har blivit att den för investeringsbeslutet kalkylerade

entreprenadkostnaden har kunnat sänkas med 20 procent och att

den erforderliga hyresnivån i projektet sänkts från ca 1 100 kr/m2

BOA per år till ca 998 kr/m2 BOA per år.


11Om projektet

Bakgrund

Projektet är ett s.k. ”in-fill”-projekt i en befintlig stadsmiljö mitt i

centrala Karlskrona. Tomten, kv. Adlersten 84, utgjordes innan bygg-

start av en centralt belägen parkeringsplats samt en befintlig tegel-

byggnad i fyra våningar uppförd i slutet av 1800-talet.

I anslutning till tomten gränsar huskroppar som den nya bebyg-

gelsen fick ansluta mot. Gällande detaljplan är från 1949.

Projektet initierades framför allt av ett mycket stort behov av

centralt belägna hyreslägenheter samt lägenheter för äldreboende i

Karlskrona. Karlskronas geografiska läge i ett hörn ut mot Östersjön

gör att upptagningsområdet för möjliga entreprenörer är starkt

begränsat, i princip 25 procent jämfört med motsvarande område

för en ort belägen i inlandet.

Yttre förutsättningar

Tomten var kuperad med en nivåskillnad på ett våningsplan från

ena änden av tomten till den andra. Detta medförde komplicerade

grundläggningsarbeten med bl.a. omfattande sprängning.

För att inte förlora tid genom att behöva dra projektet genom en

omfattande planprocess bestämde vi oss från början att anpassa den

planerade byggnationen till den gällande detaljplanen från 1949. För

att ”sluta kvarteret” var vi tvungna att bygga direkt mot två befintliga

byggnader.

Den befintliga kontorsbyggnaden på tomten inventerades och

bedömdes ha sådana kvaliteter, estetiskt och tekniskt, att den borde

bevaras och byggas om till lägenheter.

För att erhålla bygglov krävdes bland annat att erforderligt antal

parkeringsplatser enligt gällande parkeringsnorm tillhandahölls

inom fastigheten.

Om projektet


Projektets målsättning och strategi

Målsättning och strategi för projektet lyder: AB Karlskronahem skall

genom att själv sätta sig i centrum av byggprocessen, använda sig av

delade entreprenader samt själv upphandla utvalda produkter med

högt förädlingsvärde, uppföra attraktiva, centralt belägna hyres-

lägenheter som vanliga människor har råd att bo i.

Hyresnivån ”som hushåll med vanliga inkomster har råd att bo i”

bedömdes i vårt fall till 1 100 kr/m² BOA per år.

Nyckelfaktorer för att nå målsättningen

Nyckelfaktorerna kan belysas genom följande huvudpunkter:

• Effektiva ytor

Med detta avses att minimera ytor eller utrymmen som inte ger

några intäkter, dvs. utrymmen som ingen betalar hyra för.

• Genomarbetade planlösningar

I princip lika ovan med tillägget att ingen hyresgäst skall behöva

betala för överytor som de ej har nytta av. Ett exempel på detta är

att ha en öppen planlösning mellan kök och vardagsrum som

medger en gemensam matplats. Yteffektiviteten får dock inte in-

kräkta på tillgänglighetskraven.

• Planering av det bärande systemet

Redan i det inledande skedet påbörjades tankearbetet om de kon-

struktiva förutsättningarna. De fel som görs i detta inledande

skede kan få förödande konsekvenser både avseende ekonomi

och tekniska lösningar och kan vara omöjliga att rätta till i längre

fram i processen.

• Enkla välbeprövade tekniska lösningar

Detta gäller både byggteknik och i ännu högre grad installationer.

Det är viktigt att enkla beprövade installationer används som ger

en driftsäker funktion och en praktisk hantering i förvaltnings-

skedet. Alltför komplicerad teknik kan medföra problem för

förvaltningspersonalen (intern eller extern) med dålig funktion,

höga driftskostnader och hyresgäster som inte trivs som följd.

• Genomtänkta material

Här är det viktigt att maximalt utnyttja den samlade erfarenheten

från tidigare förvaltningsobjekt. Ett styrande dokument upprätta-

des, ”AB Karlskronahems Kvalitets- och miljökrav”, baserat på er-

farenheter från andra bostadsbolag och den egna organisationen.

Detta dokument ingick i projektörernas förutsättningar när för-

projekteringen påbörjades.

• Delade entreprenader

Med externa erfarenheter som underlag beslutade Karlskrona-

hem att prova delade entreprenader. Huvudskälet var att sänka

produktionskostnaden genom att skapa förutsättningar för en

god konkurrenssituation. Genom delade entreprenader når man

13Om projektet

ut till flera mindre och medelstora aktörer, dvs. ökar konkurren-

sen, vilket rimligtvis också skulle leda till lägre priser. Principen

vid indelning i entreprenader var att där tydliga och produk-

tionsmässigt praktiska gränssnitt kunde formuleras i handling-

arna skulle man ha skilda entreprenader. En annan effekt av de-

lade entreprenader är att byggherren får full insyn i projektets alla

delar och därigenom ökad kontroll över produktens utformning.

Detta ökar också byggherrens kunskap i tekniska frågor och ger

en direkt insikt om vad det är i de olika entreprenaderna som är

kostnadsdrivande.

• Egna inköp av material

Genom att välja ut ett antal produkter med högt förädlingsvärde,

dvs. sammansatta produkter, försvinner onödiga mellanhänder

och därmed kostnader. Vi ville komma så nära producenten som

möjligt och få en bättre insyn i de produkter som kommer att sät-

tas in i projektet och som skall förvaltas i många år framöver. Vid

val av produkter var det viktigt att enbart välja varor som i princip

tas ur sin förpackning och ”ställs på plats”. Varan får inte ha några

viktiga funktionssamband med andra delar i projektet.

Projektgrupp

I projektets tidiga skeden har projektgruppen utgjorts av:

Ingrid Ljungqvist, VD, AB Karlskronahem.

Jonas Fränne, teknisk chef, AB Karlskronahem, numera utgått från

projektet.

Björn Rosengren, projektledare, Byggkonsulten Björn Rosengren AB.


15Programskedet

Projektets innehåll

Innan skissarbetet påbörjades var det viktigt att ta fram vilka verk-

samheter som skulle inrymmas i projektet.

Äldreförvaltningen önskade inrymma ett äldreboende och efter

kartläggning av deras behov framkom ett antal krav avseenden

gemensamma ytor, antal lägenheter, utomhusmiljö etc. Utöver detta

fick vi ta del av Äldreförvaltningens ”Program för boende-, livs- och

vårdmiljö vid utveckling av särskilt boende inom Karlskrona kom-

mun”, vilket gjorde det möjligt att räkna fram en ungefärlig total yta.

Därefter placerade vi in äldreboendet i projektet. Eftersom detta var

så omfattande och speciellt fick det utgöra en grundläggande förut-

sättning för hur övriga ingående delar i projektet skulle komma att

inplaneras.

Behovet av vanliga lägenheter på ön Trossö, som utgör Karlskronas

stadskärna, är stort och tillgången på byggbar mark starkt begrän-

sad.

Därför var det viktigt att inrymma så många lägenheter som möjligt

på resterande del av fastigheten inklusive i den befintliga byggnad

som tidigare användes som kontor för ett flertal olika företag. AB

Karlskronahem behövde ett nytt kontor vilket kunde placeras in i

fastigheten då ytbehovet relativt enkelt kunde bedömas utifrån

företagets nuvarande organisation. Eftersom projektet ligger i inner-

stadsmiljö är nedre våningen som ligger i nära anslutning till trotto-

arer inte lämpliga som lägenheter. I dessa delar var det naturligt att

istället komplettera med butiksyta.

För att erhålla bygglov krävdes bl.a. att erforderligt antal parker-

ingsplatser enligt gällande parkeringsnorm kunde tillhandahållas

inom fastigheten. Detta fick till följd att vi under gården fick planera

in ett parkeringsgarage för 33 bilar.

Programskedet


Volymstudie

En arkitekt kopplades tidigt till projektet och med mycket enkla skis-

ser som underlag inleddes ett intensivt och positivt samarbete med

tjänstemännen vid Karlskrona kommuns samhällsbyggnadsförvalt-

ning.

Tillsammans sökte vi oss fram till en gemensam tolkning av de

gällande detaljplanen från 1949. Vår målsättning och utgångspunkt

var att undvika en ny planprocess genom att de avvikelser som var

nödvändiga för att inrymma de olika funktionerna skulle kunna

bedömas som mindre avvikelser. Arbetet startade med att göra en

optimal volymstudie av planen. Efter flera bearbetningar kom vi till

slut fram till en gemensam tolkning av byggnationen avseende

volymer och yttre gestaltning. Därefter kunde vi tränga djupare in i

skissarbetet och härvidlag hade vi med relativt stor exakthet definie-

rat ytorna för de olika funktionerna i projektet.

Konstruktionsupplägg

Med volymstudier och enkla skisser med preliminära lägenhets-

lösningar som underlag kontaktades en konstruktör. Konstruktören

fick i uppdrag att göra stomplaner med förutsättningen att tre olika

typer av bjälklag kunna användas. Detta var viktigt ur konkurrens-

synpunkt och det motiverade också att byggentreprenaden skulle

kunna göra skäl för namnet totalentreprenad.

Genom att i ett tidigt skede koppla in en konstruktör kan man

erhålla ett enkelt konstruktivt upplägg och få bra tekniska lösningar.

Därmed sparas mycket pengar genom att undvika sent tillkomna

nödlösningar som är kostsamma att genomföra och i många fall

även ger återverkningar på planlösningarna.

Geoteknisk utredning

När de konstruktiva riktlinjerna var klara tog vi reda på förutsätt-

ningarna för grundläggningen samt förekomsten av berg, radon och

eventuellt behov av marksanering. Det sistnämnda var inte minst

viktigt eftersom det i byggnader som tidigare funnits på tomten före-

kommit industriell verksamhet.

17Programskedet

Programförutsättningar

Eftersom ekonomin är en röd tråd genom hela projektet är det vik-

tigt att som byggherre ha gjort de förundersökningar som är möjliga

och tagit fram alla de förutsättningar som ska styra projektets ut-

formning innan förprojekteringen påbörjas. Ytbehov och funktions-

samband för de olika verksamheterna är en sådan förutsättning.

Beträffande de vanliga lägenheterna hade Karlskronahem gjort en

marknadsundersökning som visade vilka lägenheter som efterfråga-

des. Med detta som underlag upprättades sedan en lägenhetsför-

delning. Riktlinjerna för lägenheternas storlekar var 2:or på ca 50 m²

och 3:or på ca 70 m².

Projekteringsgrupp

För att kunna gå in i förprojekteringsskedet sattes en projekterings-

grupp samman under ledning av Karlskronahems projektledare.

I gruppen ingick, utöver Karlskronahems projektledare och dess

tekniske chef:

• Arkitekt

• Konstruktör

• VVS-konsult

• Elkonsult

• Brandkonsult

• Ljudkonsult

• Landskapsarkitekt

De förutsättningar som var speciella för konsulterna i detta projekt

var att de skulle upprätta sina egna förfrågningsunderlag uppdelade

på respektive totalentreprenör och likaså för de beställarleveranser

som skulle ha sina egna specifikationer. De administrativa föreskrif-

terna upprättades av projektledaren.


19Förprojektering

Förprojekteringsskedet är utan tvekan mycket viktigt för utfallet av

projektet. Här grundläggs både de ekonomiska, kvalitativa och

förvaltningstekniska egenskaperna som senare är mycket komplice-

rade och dyra att tillrättalägga.

Indata till förprojekteringen

I samband med första projekteringsmötet var det viktigt att infor-

mera utsedda konsulter om:

• Projektets målsättning och strategi.

• Objektsspecifika krav från nyttjare och beställare.

Utifrån de särskilda krav som ställdes fördes ingående diskussioner

om effektiva ytor, planlösningar, konstruktivt upplägg, olika tekniska

lösningar, material, entreprenadformer samt entreprenadindelning

och materialleveranser.

Karlskronahems kontor diskuterades i detalj i nära samarbete med

personalen utifrån de tidigare överlämnade specifikationen över

rumstyper, ytor och funktionssamband.

Allmänna krav från nyttjare och beställare

Ett antal allmänna kravdokument utgjorde indata till

förprojekteringen:

– ”AB Karlskronahems Kvalitets- och miljökrav”, Karlskronahem.

Här beskrivs val av material, inredning, utrustning och

installationer utifrån ett förvaltningsperspektiv.

– ”Program för boende-, livs- och vårdmiljö vid utveckling av sär-

skilt boende inom Karlskrona kommun”, Äldreförvaltningen.

I detta program hade Äldreförvaltningen i minsta detalj redovisat

krav både avseende bygg-, el- och vvs-arbeten med omfattande

krav beträffande bl.a. låsning, larm och utemiljö.

Förprojektering


– Ett kompletterande dokument utgavs av Handikappförvaltningen

efter det att bygglovshandlingar inlämnats, dokumentet ”Bygg för

alla”, och viss anpassning till kompletterande krav utöver Svensk

Standards normalnivå fick därefter ske. För att säkerställa att till-

gänglighetsfrågorna har hanterats på ett korrekt sätt har ritning-

arna granskats av sakkunniga på Boverket.

Hur påverkas projekteringen av delade

totalentreprenader och egna materialinköp?

En av de allra viktigaste förutsättningarna för att det uppsatta målet

”att bygga bostäder som vanliga människor har råd att bo i” var att vi

skulle genomföra projektet som delad entreprenad samt att bygg-

herren själv skulle tillhandahålla visst material. Detta innebar ett ny-

tänkande för konsulterna som huvudsakligen tidigare arbetat med

den traditionella totalentreprenaden.

Vad är då skillnaden? Den delade totalentreprenaden innebär i

princip att varje entreprenör skall göra allt och bekosta allt som

behövs för att kunna genomföra och fullfölja sin entreprenad. Om

entreprenören inte uttryckligen kan hitta något i AF-delen eller i

gränsdragningslistan som säger att han ”får hjälp” så måste han

räkna med att utföra och bekosta det som är nödvändigt för genom-

förandet av den egna entreprenaden.

Ovannämnda förutsättningar var viktiga att noggrant gå igenom i

förprojekteringsgruppen eftersom det är ett helt annat tänkande

jämfört med den traditionella totalentreprenaden. Detta innebär

också att det är väldigt viktigt att tydligt ange gränsdragningen

mellan de olika entreprenaderna. Svårigheterna med detta sätt att

arbeta i förprojekteringsarbetet beror mycket på ovana vid

arbetssättet. Det är viktigare att det tydligt framgår var arbetet ingår

än att det hamnar i exakt rätt entreprenad.

Varje entreprenad liksom varje materialleverans kräver en egen

teknisk beskrivning eller specifikation så att åtagandet tydligt fram-

går. Vissa handlingar är däremot gemensamma såsom t.ex. A-rit-

ningar, rumsbeskrivning m.m.

Totalentreprenader (TE) 1-11

Diskussioner om olika entreprenaduppdelningar förekom, bl.a. en

särskild schaktentreprenad, men i detta projekt fann vi det alltför

komplext att definiera ett tydligt gränssnitt mellan schaktentre-

prenad och byggentreprenad. Efterhand som gränsdragningen

mellan olika entreprenader detaljstuderades utkristalliserades följ-

ande elva totalentreprenader:

TE1: Byggentreprenad

TE2: Målerientreprenad

TE3: Golventreprenad

TE4: Plattsättningsentreprenad

21Förprojektering

TE5: Putsentreprenad

TE6: Markentreprenad

TE7: Rörentreprenad

TE8: Luftentreprenad

TE9: Styrentreprenad

TE10: Elentreprenad

TE11: Hissentreprenad

Beställarleveranser (B-Lev) 1-11 av material

Vid val av material diskuterades inledningsvis ett stort antal

materialslag såsom fast inredning, vitvaror, fönster, dörrar,

tvättstugeutrustning, takpannor, isolering, kakel, klinker, sanitets-

porslin, blandare, belysningsarmaturer m.m.

Takpannor och isolering tog vi bort eftersom det inte kan betraktas

som sammansatta, kompletta produkter med högt förädlingsvärde.

Kakel och klinker faller egentligen på samma resonemang, men

eftersom vi ansåg det relativt enkelt att bryta ut detta så funderade vi

länge på att köpa in det själva. Samtidigt fanns tanken hos oss att

inte ”klä av” entreprenören allt som de ”tjänar pengar på”, eftersom

risken då var uppenbar att vi inte skulle få tillräckligt många anbuds-

givare med sämre konkurrens som följd.

Slutligen beslutade vi att bryta ut följande materialleveranser ur

entreprenaderna:

B-Lev 1: Fast inredning

B-Lev 2: Vitvaror

B-Lev 3: Fönster/Fönsterdörrar/Glaspartier

B-Lev 4: Inner- och ytterdörrar av trä

B-Lev 5: Dörrar av stål

B-Lev 6: Tvättstugeutrustning

B-Lev 7: Kapphyllor

B-Lev 8: Badrumsskåp

B-Lev 9: Blandare

B-Lev 10: Sanitetsporslin

B-Lev 11: Belysningsarmaturer

Gränsdragningslista

Det viktigaste instrumentet för att hålla samman projektets olika de-

lar är gränsdragningslistan. I denna klargörs vem som ansvarar för

vad, vilka som är inblandade i ett visst moment etc.


Administrativa föreskrifter (AF-del )

För att göra AF-delen så överskådlig som möjligt för alla berörda har

den gjorts gemensam för alla totalentreprenörer och här framgår

tydligt vad respektive totalentreprenör är ansvarig för.

I AF-delen (AFB.52) framgår det vilka utvärderingskriterier som

ligger till grund för utvärdering av anbuden, vilket är ett krav enligt

Lagen om offentlig upphandling (LOU).

Viktigt att klargöra var respektive totalentreprenör kommer in i

hanteringen för den produkt som han skall ta hand om och montera

in i bygget samt var ansvarsgränserna ligger.

Att byggnaden skulle få en tillräcklig uttorkningstid var en väsentlig

fråga, med anledning härav har kravet ställts att den produktionstid-

plan som skulle ingå i anbudshandlingarna skulle redovisa beräknad

uttorkningstid. Krav på fuktinnehåll i byggnadsdelarna före målning

respektive golvbeläggning framgår av AF-delen. Byggherren ställde

inga krav på byggnadstiden utan den fick TE1 (Bygg) själv föreslå.

Ett antal förlängda garantier utöver den traditionella 2-årsgarantin

har ställts på olika entreprenaddelar, bl.a. fönster, yttertaksbelägg-

ning, fasadputs inklusive avfärgning, tätskikt på garagebjälklag samt

”i byggnaden uppkommande och inträngande fukt”.

Eftersom vi hade många totalentreprenörer var det viktigt att det av

AF-delen framgick hur man hanterade överlämnande och överta-

gande av olika ytor mellan olika totalentreprenörer. Detta hantera-

des med hjälp av förbesiktning av ytorna.

När det gäller Allmänna hjälpmedel och arbeten måste det tydligt

framgå vem som svarar för t.ex. bodar, tillfällig el- och va-försörj-

ning, ställningar, lyftanordningar, håltagning, uppvärmning, rivning,

städning m.m.

Projektets slutliga innehåll

Efter avslutad förprojektering var projektets innehåll:

• 46 äldreboendelägenheter

• 14 ombyggda lägenheter (från kontor till lägenheter)

• 38 nybyggda lägenheter

• 700 m2 kontor

• 180 m2 butiker

• Garage för 33 bilar

Total uthyrningsbar yta = bostadsarea+lokalarea (BOA+LOA) = 7 852 m²

23Förprojektering

Teknisk beskrivning

Stomme

• Betong med minst 250 mm bjälklagstjocklek.

Yttertak

• Sadeltak med uppstolpade trätakstolar och råspont med betong-

takpannor.

Ytterväggar

• 350 mm lättbetong med utvändig 3-skikts puts i olika färger.

• Fasader mot gata är nedtill klädda med granitkeramik.

Lägenhetsstandard

• Ljudisolering med högre standard än normalt (ljudklass B).

• Golv av linoleum och parkett.

• Helkaklade badrum.

• Badrum med dusch som standard, förberedda för badkar.

• Badrum förberedda för tvättpelare.

• Kök förberett för diskmaskin.

• Förråd/klädkammare inom lägenheten. Däckförråd i anslutning

till garage.

• Samtliga lägenheter är väl förberedda för kvarboende med avse-

ende på tillgänglighet.

Allmänna utrymmen

• Trapphus med golv av cementmosaik.

• Garage.

• Tvättstugor.

• Miljörum.

• Utrymmen för cyklar, rullstolar och barnvagnar.


25Upphandling

Upphandlingen har skett som en öppen upphandling över tröskel-

värdena enligt Lagen om offentlig upphandling (LOU).

Utvärderingskriterierna har noga angetts i AF-delen och de skiljer

sig något mellan TE1 och övriga TE. För TE1 gäller 60 procent pris,

25 procent kompetens och erfarenhet samt 15 procent tidplan i skala

1–5. Vad gäller tidplan ingick det i TE1:s anbudshandling att leverera

en projektanpassad produktionstidplan som skulle redovisa tiderna

för alla TE samt inkludera erforderlig uttorkning uträknat enligt

dataprogrammet Torka-S. Kompetens och erfarenhet avsåg redovis-

ning av den organisation som TE1 hade för avsikt att engagera i

projektet samt den erfarenhet de har av motsvarande projekt med

delade entreprenader.

Utvärderingen av anbuden har varit ett omfattande arbete på

grund av det stora antalet anbudsgivare. Merparten av anbudsgiv-

arna har dock följt förutsättningarna i förfrågningsunderlaget och ett

fåtal har fallit från under utvärderingsprocessen.

Upphandling av totalentreprenader

46 anbudsgivare inkom med anbud på TE 1-11. Utfallet efter avslu-

tad upphandling redovisas i tabell 1 med ursprunglig kalkyl som

jämförelse. I kalkylkolumnen redovisas index under byggtiden på

näst sista raden. I utfallskolumnen ingår index i kontraktssummorna

förutom för TE 2–4. För dessa redovisas beräknat index på näst sista

raden.

Upphandling


Tabell 1: Jämförelse kalkyl och utfall av upphandling TE (exkl. moms).

Totalentreprenad Kalkyl Utfall upphandling Anmärkning

TE 1 40 000 000 34 900 000 I utfallet ingår index

TE 2 3 400 000 1 931 000 I utfallet ingår ej index







TE 9 1 200 000 585 000 I utfallet ingår index



Index under byggtid 2 800 000 300 000 I utfallet avses index

för TE 2–4

Summa TE 1–11 76 000 000 61 300 000 Inkl. index på kalkyl

och utfall

Upphandling av beställarleveranser

56 anbudsgivare inkom med anbud på B-Lev 1–11. Utfallet efter av-

slutad upphandling redovisas i tabell 2 med ursprunglig kalkyl som

jämförelse.

Tabell 2: Jämförelse kalkyl och utfall av upphandling B-Lev (exkl. moms).

Totalentreprenad Kalkyl Utfall upphandling Anmärkning

B-Lev 1 1 350 000

B-Lev 2 915 000

B-Lev 3 2 050 000

B-Lev 4 890 000

B-Lev 5 405 000

B-Lev 6 420 000

B-Lev 7 30 000

B-Lev 8 35 000

B-Lev 9 230 000

B-Lev 10 370 000

B-Lev 11 500 000

Oförutsett 805 000

Summa B-Lev 1–11 10 400 000 8 000 000

Produktionskostnadsbudget och preliminär hyra

Utfallet av upphandlade totalentreprenader och beställarleveranser

har förts in i produktionskostnadsbudgeten, se bilaga 1.

Redovisningen följer BKF:s redovisningsmall för produktionskost-

nader. I produktionskostnadsbudgeten finns inga bidrag upptagna.

Hänsyn till bidrag tas endast i hyreskalkylen och snitthyran är

förhandlad med Hyresgästföreningen till 998 kr/m²/år.

27Slutrapport

Summering av projektet

Projektet har avslutats enligt nedan:

• Programskede avslutat.

• Förprojektering avslutad.

• Upphandling av totalentreprenader avslutad.

• Upphandling av beställarleveranser är avslutade.

• Produktion med detaljprojektering, schaktarbeten och

sprängning avslutade.

• Slutbesiktning och sista inflyttning skedde i mitten av juni 2005.

Eftersom ekonomiskt avslut ännu ej är helt klar med vare sig de olika

TE, Leverantörer, Äldreboendet eller Handikappförvaltningen kan

inte en slutlig produktionskostnadssammanställning med slutgiltigt

innehåll lämnas i samband med tryckningen av denna slutrapport.

Prognosen för produktionskostnaden höll dock med marginal.

Vilket innebär att den totala produktionskostnaden ligger under det

satta målet på 104 241 250 kronor inklusive moms och moms-

effekter.

Beträffande hyresnivån var målsättningen 1 100 kronor per

kvadratmeter BOA och år. Resultatet efter förhandlingar med

Hyresgästföreningen för år 2006 års hyror innebär en snitthyra på

998 kronor per kvadratmeter och år.


29Bilaga 1 • Produktionsbudget

Belopp kronor Kr/m2

exkl. moms BOA+LOA

91 Tomtkostnad

9101 Köpeskilling för råmark/tomt

9102 Ränta på köpeskilling från förvärv till byggstart

9103 Fastighetsbildningskostnader

9104 Lagfartskostnad

9105 Plankostnad

9106 Kostnader för gator, vägar, VA o.dyl.

utanför tomtmark

9107 Övriga tomtkostnader, t.ex. rivning, sanering

Summa tomtkostnad: 3 000 000 382

Belopp kronor Kr/m2

exkl. moms BOA+LOA

92 Avgifter

9201 Anslutningsavgift, VA

9202 Engångsavgift, EL

9203 Anslutningsavgift, kabel- TV/bredband

9204 Anslutningsavgift, fjärrvärme/naturgas

9205 Trafik eller parkeringsanläggning

(parkeringsavlösen)

9206 Övriga avgifter

Summa avgifter: 2 500 000 318

Bilaga 1 Produktionsbudget


Belopp kronor Kr/m2

exkl. moms BOA+LOA

93 Entreprenader

9301 TE 1: Byggentreprenad 34 900 000 4 445

9302 TE 2: Målningsentreprenad 1 931 000 246

9303 TE 3: Golventreprenad 1 540 000 196

9304 TE 4: Plattsättningsentreprenad 2 400 000 306

9305 TE 5: Putsentreprenad 1 220 000 155

9306 TE 6: Markentreprenad 1 315 000 167

9307 TE 7: Rörentreprenad 8 277 200 1 054

9308 TE 8: Luftentreprenad 1 860 000 237

9309 TE 9: Styrentreprenad 585 000 75

9310 TE 10: Elentreprenad 5 835 000 743

9311 TE 11: Hissentreprenad 1 136 800 145

9312 Index under byggtid 300 000 38

9313 Oförutsedda entreprenadkostnader 3 000 000 382

Summa entreprenader: 64 300 000 8 189

Belopp kronor Kr/m2

exkl. moms BOA+LOA

94 Av byggherre tillhandahållet material

9401 B-Lev 1: Fast inredning 1 350 000 172

9402 B-Lev 2: Vitvaror 915 000 117

9403 B-Lev 3: Fönster, fönsterdörr, glasparti 2 050 000 261

9404 B-Lev 4: Inner- och ytterdörrar av trä 890 000 113

9405 B-Lev 5: Dörrar av stål 405 000 52

9406 B-Lev 6: Tvättstugeutrustning 420 000 53

9407 B-Lev 7: Kapphyllor 30 000 4

9408 B-Lev 8: Badrumsskåp 35 000 4

9409 B-Lev 9: Blandare (VVS) 230 000 29

9410 B-Lev 10: Sanitetsporslin 370 000 47

9411 B-Lev 11: Belysningsarmaturer 500 000 64

9412 Oförutsedda materialkostnader,

tillkommande lev. 805 000 103

Summa av byggherre tillhandahållet material: 8 000 000 1 019

31Bilaga 1 • Produktionsbudget

Belopp kronor Kr/m2

exkl. moms BOA+LOA

95 Konsulter

9501 Arkitekt t.o.m. huvudhandlingsskedet

9502 Konsult bef. byggnad

9503 Geoteknisk utredning, grannsyn inför sprängning

9504 Konstruktör stomplan

9505 FU* Grovschakt och stomme

9506 FU Bygg

9507 FU Värme, ventilation, sanitet

9508 FU Elinstallationer o hiss

9509 Brandskydd

9510 Mark- och trädgård

9511 Ljud

9512 Övriga konsultkostnader (kalkyl etc.)

9512 Projektledning, El-/VVS-kontroll,

besiktning, KA**

Summa konsulter: 6 150 000 783

Belopp kronor Kr/m2

exkl. moms BOA+LOA

96 Allmänna byggherrekostnader

9601 Byggadministration intern

9602 Bygglov, bygganmälan, utsättning o.dyl.

9603 Nybyggnadskarta

9604 Byggfelsförsäkring

9605 Övriga försäkringar (ej i entreprenad)

9606 Marknadsföring, Bofakta o.dyl.

9607 Pantbrev och/eller kommunal borgen

9608 Oförutsedda kostnader

9609 Evakueringskostnader (vid ändring)

9610 Konstnärlig utsmyckning

9611 Kopiering

Summa byggherrekostnader: 2 300 000 293

* Förfrågningsunderlag

** Kvalitetansvariga


Belopp kronor Kr/m2

exkl. moms BOA+LOA

Finansiella kostnader

9612 Kreditivränta

Summa finansiella kostnader: 2 500 000 318

97 Mervärdesskatt

9701 Moms 22 187 500 2 826

– – Momseffekter äldreboende -6 696 250 -853

Total produktionskostnad

Inkl. moms och inkl. momseffekter 104 241 250 13 276

33Bilaga 2

Situationsplan.

Bilaga 2


Schaktarbeten. Borrning för sprängning.

Förberedelser inför sprängning. Sprängning.

Fasader mot gata.

35Bilaga 2

Asfaltering. Yttre markarbeten.

Formarbeten. Fasaden börjar ta form.

Grundläggning. Återfyllning.


Documents

Kv. Adlersten Karlskrona - Boverket