Upload
phamtruc
View
235
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
DASAR HUKUM
• UU NO. 5 THN 1960
• UU NO. 20 THN 2011
• UU NO . 4 THN 1996
• PP NO. 24 THN 1997
• PMNA/Ka BPN N0.3 THN 1996 Tentang Bentuk SKMHT, APHT, BTHT dan Sertipikat HT
• PMNA/Ka BPN No. 4 THN 1996 Tentang Penetapan Batas Waktu SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu
• PMNA/Ka.BPN No. 3 THN 1997 Tentang Pelaksanaan PP No. 24 THN 1997
Tentang Hak
Tanggungan
PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN
• Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah
• dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UUNo. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuandengan tanah itu
• untuk pelunasan utang tertentu
• memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentuterhadap kreditor-kreditor lain
CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN
• Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit depreference”);
• Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek ituberada (“droit de suite”);
• Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapatmengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihakyang berkepentingan;
• Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi
SIFAT HAK TANGGUNGAN
a. Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar), berarti HakTanggungan membebani secara utuh obyeknya dansetiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utangyang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek daribeban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetapmembebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yangbelum dilunasi.
b. Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”)dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkanhubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhirdan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinyatergantung pada utang yang dijamin pelunasannyatersebut.
KREDITUR PREFEREN
• YANG DIMAKSUD DENGAN KREDITUR
PREFEREN ADALAH KREDITUR YANG
MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAMBIL
PELUNASAN LEBIH DAHULUI DARI HASIL
EKSEKUSI (Ps. 1150 B.W.)
HAK JAMINAN KHUSUS
KEPADA PARA KREDITUR KONKUREN, YANG
MERASA TAGIHANNYA BELUM CUKUP TERJAMIN
DENGAN JAMINAN UMUM, U.U. MENAWARKAN
LEMBAGA JAMINAN HT (DAN BEBERAPA
LEMBAGA JAMINAN KHUSUS LAIN)
SYARAT OBYEK
HAK TANGGUNGAN
1. MEMPUNYAI NILAI EKONOMIS;
2. DAPAT DIPINDAHTANGANKAN;
3. TERDAFTAR DALAM DAFTAR UMUM;
4. DITUNJUK OLEH UNDANG-UNDANG
OBYEK HAK
TANGGUNGANa. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT):
– Hak Milik (Pasal 25 UUPA)
– Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)
– Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)
b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2):
– Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuanyang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapatdipindahtangankan.
c. Yang ditunjuk oleh UU No. 20 Tahun 2011 tentang RumahSusun jo Pasal 27 UUHT:
– Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik,Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan olehNegara,
– Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yangbangunannya didirikan di atas tanah Hak Milik, HakGuna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan olehNegara
1. Bangunan harus bangunan permanen
2. Tanaman harus tanaman keras
3. Hasil karya harus menjadi satu kesatuandengan tanahnya yg dibebani HT
4. Harus disebutkan secara jelas dlm APHT
5. Jika pemilik bangunan atau tanamanbukan sekaligus pemilik tanahnya, makaybs. harus ikut serta menandatanganiAPHT
SUBYEK HAK
TANGGUNGAN
Pemberi Hak Tanggungan (Pasal 8
UUHT)
Adalah orang atau badan hukum yang mempunyai
kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum
terhadap obyek hak tanggungan
Pemegang Hak Tanggungan (Pasal 9
UUHT)Adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan
sebagai yang berpiutang
SUBYEK HAK
TANGGUNGAN
A. PEMEGANG HAK TANGGUNGAN
Subyek : orang atau badan hukum
Kedudukan : KREDITOR
Domisili :
a. harus mencantumkan domisili
pilihan di Indonesia atau;
b. Kantor PPAT tempat pembuatan
APHT.
(Pasal 9 UUHT)
SUBYEK HAK
TANGGUNGAN
B. PEMBERI HAK TANGGUNGAN
Syarat :
a. memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah;
b. kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap
obyek HT yang bersangkutan.
Kedudukan : Debitor atau penjamin
(Pasal 8 UUHT)
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam
menerima tanah sebagai jaminan
hutang
1. Asas Negatif pada pendaftaran tanah;
2. Asas pemisahan horisontal;
3. Title search;
4. Persetujuan istri atau suami;
5. Persetujuan Komisaris/pemegang saham
(bila diperlukan);
6. Asas nasionalitas (status pemilik tanah).
ASAS NEGATIF
DALAM PENDAFTARAN
TANAH
Seseorang yang namanya tercantum di
dalam suatu sertipikat atas tanah
dianggap selaku pemilik yang sah atas
tanah namun sepanjang dapat
dibuktikan sebaliknya oleh pihak lain
maka dengan suatu keputusan
pengadilan kepemilikan tanah itu dapat
dibatalkan.
ASAS PEMISAHAN
HORIS0NTAL
Dengan berlakunya asas ini, maka
terbuka kemungkinan pemilik bangunan
dan atau benda-benda lain yang
berkaitan dengan tanah di atas suatu
bidang tanah belum tentu sama dengan
pemilik tanah itu
TITLE SEARCH
a. Pengecekan mengenai legalitas sertipikat
hak atas tanah yang dijadikan jaminan
hutang, apakah asli, palsu atau aspal;
b. Apakah diatas tanah tersebut terdapat
beban-beban lain seperti adanya Hak
Tanggungan, blokir atau sedang dalam
sengketa.
Persetujuan istri atau
suami
Hal ini diperlukan khusus untuk jaminan
karena adanya ketentuan dalam Pasal
35 dan 36 (2) dalam UU No. 1/1974
tentang Perkawinan yang menyatakan
bahwa harta benda yang diperoleh
selama perkawinan menjadi harta
bersama dan perbuatan hukum
mengenai harta bersama harus
mendapatkan persetujuan kedua belah
pihak
PERSETUJUAN KOMISARIS ATAU
PEMEGANG SAHAM (BILA
DIPERLUKAN)
Apabila debitor adalah PT maka yangharus diperhatikan apakah untukmenggunakan tanah yang merupakanaset PT harus mendapatkanpersetujuan dari komisaris ataupemegang sahamnya, karena biasanyadalam AD PT dinyatakan bahwaperbuatan hukum untuk meminjam danmenjaminkan aset PT harus adapersetujuan Komisaris / pemegangsaham
ASAS NASIONALITAS
Dalam hal pemilik tanah dan bangunan yangdijaminkan mempunyai istri atau suamiberkewarganegaraan asing, maka menurutpasal 35 UU No. 1 / 1974 tentangPerkawinan jo Pasal 21 ayat (3) UUPAapabila ada pencampuran harta karenaadanya perkawinan campuran maka tanahakan menjadi tanah negara apabila dalamjangka waktu 1 (satu) tahun tidak dialihkanatau dilepaskan
HAK TANGGUNGAN ATAS
HGB DIATAS HAK
PENGELOLAAN
Hak Pengelolaan, berisi wewenang :
a. Merencanakan peruntukan dan pemggunaan tanah ybs;
b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya;
c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian
hak atas tanah kepada pihak ketiga ybs dilakukan ileh pejabat yang berwenang , sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
(PMDN NO 1 THN 1977)
Perjanjian Penyerahan Penggunaan
Tanah
• Identitas pihak-pihak yang bersangkutan;
• Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud;
• Jenis penggunaannya;
• Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada
pihak ketiga ybs dan keterangan mengenai jangka waktunya
serta kemungkinan untuk memperpanjangnya;
• Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan diatasnya dan
ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut
pada berakhirnya hak atas tanah yang diberikan;
• Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya;
• Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.
HGB diatas HPL
• Dalam pasal 34 PP No. 40 THN 1996 ditentukan
bahwa pengalihan HGB atas tanah HPL memerlukan
persetujuan tertulis dari pemegang HPL.
• Sehubungan dengan itu mengingat kemungkinan
dialihkannya HGB tersebut dalam rangka eksekusi
HT, maka pemberian HT atas HGB atas tanah HPL
juga memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang
HPL yang akan berlaku sebagai persetujuan untuk
pengalihannya apabila kemudian diperlukan dalam
rangka eksekusi HT
UU No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Kepemilikan rumah susun dibuktikan :
a. SHMSarusun : tanda bukti kepemilikan atas
sarusun diatas tanah HM,HGB atau HP diatas
tanah negara, HGB atau HP diatas tanah HPL
a. SKBG sarusun : tanda bukti kepemilikan atas
sarusun diatas barang milik negara/daerah
berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara
sewa
Lembaga Jaminan
• SHM sarusun dapat dijadikan jaminan
hutang dengan dibebani Hak
tanggungan
• SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan
hutang dengan dibebani fiducia
(Pasal 47 dan Pasal 48 UU No 20 Tahun
2011)
26
SKEMA PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
-Balik Nama
-Pecah/Gabungan
-Tanah Adat -Balik Nama
-Pecah/Gab.
-Tanah Adat
BPN (APHT)
Sertipikat a.n.
ybs.
Pendaftaran
-Balik Nama
-Pemecahan
-Tanah Adat
SKMHT (PPAT/
Notaris)
APHT (PPAT)
Max. 3 bln
Sertipikat a.n.
Pemberi HTPK
BUKU
TANAH
HT
SERTIPIKAT HT
7 hari
kerja
Hari ke 7
Max. 1 bulan
PERMASALAHAN RS DAN HMSRS
SEBAGAI JAMINAN HUTANG
1. BAGAIMANA KETENTUAN DI DALAM UU 20/2011?
2. BAGAIMANA KETENTUAN UU 4/1996?
3. KAPAN DILAKUKAN PEMBEBANAN?
4. BAGAIMANA PEMBEBANAN?
5. BAGAIMANA PENDAFTARAN?
6. BAGAIMANA EKSEKUSI HT-NYA?
KONSEP DASAR RUMAH
SUSUN• Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun
dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang
distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian
yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama.
• Dalam sistem rumah susun terdapat 2 elemen pokok dalam sistem
kepemilikannya yaitu:
a. pemilikan yang bersifat perseorangan yang dapat dinikmati secara
terpisah;
b. pemilikan bersama yang tidak dapat dimiliki secara perseorangan
tetapi dimiliki bersama dan dinikmati bersama.
• Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit
rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah
dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana
penghubung ke jalan umum.
• Pemilikan bersama obyeknya :
a.Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk
bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak
terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan
batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
b. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi
dengan satuan-satuan rumah susun.
c. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian
rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak
terpisah untuk pemakaian bersama.
SYARAT PEMBEBANAN HT
ASAS SPESIALITAS
DENGAN ATAU TANPA
SKMHT
APHT
(PPAT)
ASAS PUBLISITAS
PENDAFTARAN HT OLEH PPAT
SERTIPIKAT
HT
1Pencadangan
Tanah/
Ijin Lokasi
2Pengadaan
Tanah
3Perencanaan
Pembangunan
Rusun
4Ijin Mendirikan
Bangunan
5Selesai
Membangun
3aPermohonan Hak
atasTanah
dan Sertipikat
4aPengajuan Hak/
Sertipikat (HGB) a.n.
Developer
5a
Pengesahan
Pertelaan
7
Akta Pemisahan
dibuat Developer
disahkan Pemda
8Sertipikat
HMSRS
a.n. Developer
9
Jual Beli HMSRS
(Akta PPAT)
10AD/ART
Perhimpunan
Penghuni
Sertifikat HMSRS
a.n. Pembeli
11
Pendaftaran
peralihan HMSRS
a.n. Pembeli
6.
Serrtifikat
Laik fungsi
PENGATURAN DALAM UU NO. 20 TAHUN
2011
Pasal 47
(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna
bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai
di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.
(2) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang
yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
(3) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang
tidak terpisahkan yang terdiri atas:
a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan;
b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan
sarusun yang dimiliki; dan
c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama,
dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
(4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor
pertanahan kabupaten/kota.
(5) SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.
PENGATURAN DALAM UU NO 20/2011
Pasal 48
(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa
tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG sarusun.
(2) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak
terpisahkan yang terdiri atas:
a. salinan buku bangunan gedung;
b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
c. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan
sarusun yang dimiliki; dan
d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama
yang bersangkutan.
(3) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh instansi teknis
kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung.
(4) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(5) SKBG sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke
kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum
PENGATURAN DALAM UU NO. 4/1996
Pasal 27
Ketentuan Undang-undang ini berlaku
juga terhadap pembebanan hak
jaminan atas Rumah Susun dan Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun
PADA TAHAP PEMBANGUNAN
(KONSTRUKSI) ADA KREDIT
KONSTRUKSI
PADA TAHAP PEMILIKKAN
(PENJUALAN) FASILITAS KPA
OBYEK PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
PADA TAHAP PEMBANGUNAN (KONSTRUKSI) ADA
KREDIT KONSTRUKSI
HAK ATAS TANAH YG DIATASNYA
AKAN DIBANGUN RUMAH SUSUN
BANGUNAN GEDUNG RUMAH SUSUN
YG SEDANG/AKAN DIBANGUN
PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
PADA TAHAP PENJUALAN/PEMILIKAN HMSRS
ADA KREDIT PEMILIKAN APARTEMEN (KPA)
OBYEK YANG DIBEBANI:
• SATUAN RUMAH
SUSUN
IMPLIKASI ASAS ONDEELBAAR
HAK TANGGUNGAN
• Asas Ondeelbaar: hak tanggungan tidak
dapat dibagi-bagi, pembebanan HT meliputi
seluruh dan setiap bagian obyeknya
• Bagaimana dalam skema pembangunan
Rumah Susun Implikasinya?
maka seluruh HMSRS akan terbebani HT,
dari penjaminan Kredit Konstruksi (tanah dan
bangunan Rumah Susun)
Ingat asas “droit de suite”
IMPLIKASI ASAS ONDEELBAAR HAK
TANGGUNGAN
DALAM RANGKA PEMBANGUNAN RUMAH
SUSUN
• MENYEBABKAN KETIDAKADILAN?
• Karena pembeli/pemilik HMSRS yg beritikad baik
akan menanggung akibat yg diperbuat oleh
developer
• Unit SRS dan HMSRS akan menjadi obyek eksekusi
HT-Kredit Konstruksi
• Bagaimana solusi ketidakadilan?
ROYA PARSIAL
• ROYA PARSIAL sebagai kelembagaan hukum baru yang memungkinkanpenyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali kredit yangdigunakan untuk membangun rumah susun secara bertahap, yaitusesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun yang bersangkutan.Dengan adanya ketentuan tersebut, maka ketentuan dalam Pasal 1163Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia dan peraturanperundang-undangan lainnya disesuaikan dengan perkembangankebutuhan masyarakat.
• Tiap satuan rumah susun yang terjual akan membebaskan bagianrumah susun yang bersangkutan dari hipotik atau fidusia yang semulamembebaninya, sebesar nilai hipotik atau fidusia satuan rumah susuntersebut, yang besarnya dapat diperhitungkan sebagai perbandinganantara nilai satuan yang bersangkutan terhadap nilai keseluruhanrumah susun, termasuk benda-bersama dan tanah-bersama.
• Selanjutnya rumah susun tersebut hanya dibebani hipotik atau fidusiapada bagian yang belum terjual untuk menjamin sisa hutang yangbelum dilunasi.
ROYA PARSIAL
DALAM UU NO.4/1996
Pasal 2
(1) Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi,kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian HakTanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).
(2) Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hakatas tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian HakTanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utangyang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yangbesarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanahyang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yangakan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehinggakemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyekHak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belumdilunasi.
HGBAn. DEV
HT-NPP1
HMSRS1An. Dev
HMSRS1-NPP1
An. Mr.A
HT-NPP2HMSRS2An.DEV
HMSRS2- NPP2
An. Mr. B
HT-NPP NHMSRS NAn. DEV
HMSRS N –NPP N
An. Mr. Z
Skema Penerapan ROYA PARTIAL (Pemilikkan HMSRS-hard cash/pembelian lunas)
AKTA PEMISAHAN
HAK TANGGUNGAN
KREDIT
KONSTRUKSI
PEMBEBANAN HT
PEMBERIAN HT
(APHT-PPAT)
PENDAFTARAN
HT-OLEH PPAT
KE KANTOR PERTANAHAN
KAB/KOTA
SERTIPIKAT
HAK TANGGUNGAN
APHT HARUS
MENYEBUTKAN SECARA JELAS:
1. NAMA, IDENTITAS PEMBERI DAN
PENERIMA HT
2. DOMISILI PARA PIHAK
3. PENUNJUKKAN HUTANG SECARA
JELAS
4. NILAI TANGGUNGAN
5. OBYEK YANG DIBEBANI HT
YAITU : selambat-lambatnya 7 hari kerja
setelah ditandatanganinya APHT
(Pasal 13 ayat 2 UUHT)
PEMBEBANAN HT DILAKUKAN MENURUT
KETENTUAN UU NO.4/1996
PENDAFTARAN DILAKUKAN MENURUT
KETENTUAN PP. NO.24/1997 DAN PMNA/
KA.BPN NO.3/1997, TENTANG PENDAFTARAN
TANAH
OBYEK EKSEKUSI HT:
MUNGKIN BANGUNAN RUMAH SUSUN
MUNGKIN SATUAN RUMAH SUSUN
PENGATURAN EKSEKUSI HT:
MATERIIL : UU NO. 4/1996
FORMIL : HIR/RBG
PERALIHAN HAK TANGGUNGAN
(pasal 16 UUHT)
1. Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggunganberalih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atausebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikutberalih karena hukum kepada kreditor yang baru.
2. Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksudpada ayat (1) wajib didaftarkan oleh kreditor yang barukepada Kantor Pertanahan.
3. Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) dilakukan oleh Kantor Pertanahan
dengan mencatatnya pada buku-tanah Hak Tanggungan
dan buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak
Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat
Hak Tanggungan dan sertipikat hak atas tanah yang
bersangkutan.
4. Tanggal pencatatan pada buku-tanah sebagaimana
dimaksud pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah
diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan
bagi pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari
ketujuh itu jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal
hari kerja berikutnya
5. Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga
pada hari tanggal pencatatan sebagaimana dimaksud pada
ayat (4).
Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan
piutang oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan
kepada pihak lain.
Subrogasi adalah penggantian kreditor oleh
pihak ketiga yang melunasi utang debitor
Yang dimaksud dengan sebab-sebab lain
adalah hal-hal lain selain yang dirinci pada
ayat ini, misalnya dalam hal terjadi
pengambilalihan atau penggabungan
perusahaan sehingga menyebabkan
beralihnya piutang dari perusahaan semula
kepada perusahaan yang baru.
Karena beralihnya Hak Tanggungan yang
diatur dalam ketentuan ini terjadi karena
hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini
cukup dilakukan berdasarkan akta yang
membuktikan beralihnya piutang yang
dijamin kepada kreditor yang baru.
Peralihan karena
hukum
Sebab-sebab
Peralihan Peralihan karena
Hak Tanggungan Cessie dan
subrogasi
Peralihan karena
akuisisi,
merger dan
konsolidasi
Berkaitan dengan maksud pemerintah untuk
memperkenalkan dan menggalakkan Secondary
Mortgage Facility dalam rangka memenuhi kebutuhan
fasilitas kredit untuk perumahan yang diperlukan oleh
masyarakat (KPR), ketentuan Pasal 16 UUHT saja
belum memadai. Pasal itu baru memadai untuk
menampung mekanisme peralihan piutang bank
(KPR) dari bank kepada perusahaan conduit yang
akan melakukan pengerahan dana obligasi yang
dijamin dengan KPR-KPR tersebut. Peralihan KPR
(yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas tanah
berikut bangunan rumah yang dibiayai dengan KPR
itu) dari bank kepada perusahaan conduit. Peralihan
piutang itu dapat dilakukan dengan melakukan
perjanjian
Subrogasi atau cessie antara bank dengan
perusahaan conduit sehingga dengan demikian Hak
Tanggungan yang menjamin KPR itu ikut beralih
dengan peralihan KPR yang bersangkutan. Tetapi
Pasal 16 UUHT itu, seperti telah diterangkan dimuka,
belum dapat menampung peralihan utang dari
nasabah debitor yang menikmati KPR kepada pihak
lain yang bermaksud untuk mengambil alih fasilitas
utangnya apabila mekanismenya ditempuh melalui
lembaga novasi. Peralihan utang di secondary
mortgage market tanpa mengakhiri Hak Tanggungan
yang menjamin utang itu, haruslah dilakukan dengan
menempuh mekanisme peralihan utang.
Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan /
Secondary Mortgage Facility (SMF)
• Terdapat ketidakcocokan (mismatch) dalam pendanaan Bankatau lembaga dalam memberikan kredit perumahan, yaitujangka waktu antara sumber dana dan investasi. Pada saat inikredit untuk perumahan merupakan kredit jangka panjangyang dibiayai dengan dana yang bersumber dari dana jangkapendek seperti giro, deposito, dan berbagai jenis tabunganmasyarakat lainnya;
• Masih rendahnya tingkat pendapatan sebagian besarmasyarakat dibandingkan dengan harga rumah;
• Keuangan negara belum memungkinkan untuk melaksanakansepenuhnya pembiayaan perumahan;
• Tingkat suku bunga masih tinggi;
• Permintaan terhadap KPR tinggi seiring dengan pertambahanjumlah penduduk Indonesia
Latar Belakang
Dasar Hukum
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 19 Tahun
2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan
Peraturan Presiden Nomor 1 Tahun 2008 tentang
perubahan peraturan presiden nomor 19 tahun 2005
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 5
Tahun 2005 tentang Penyertaan Modal Negara Republik
Indonesia Untuk Pendirian Perusahaan Perseroan
(Persero) di Bidang Pembiayaan Sekunder Perumahan
Undang-undang Nomor 36 Tahun 2004 tentang
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara Tahun
Anggaran 2005
Pengertian
Pembiayaan Sekunder Perumahan adalah
penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana
jangka menengah dan/atau panjang kepada
Kreditor Asal dengan melakukan
Sekuritisasi.
Tujuan
• Pembiayaan Sekunder Perumahan bertujuan
memberikan fasilitas pembiayaan dalam
rangka meningkatkan kapasitas dan
kesinambungan pembiayaan perumahan yang
terjangkau oleh masyarakat;
• Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan
oleh suatu lembaga keuangan yang didirikan
khusus untuk itu.
Bidang Usaha
Perusahaan Pembiayaan Sekunder
Perumahan
• melakukan kegiatan usaha pembiayaandalam bentuk fasilitas pembiayaanperumahan pada bank yang memberikankredit pemilikan rumah
• menghimpun dana masyarakat untukpembiayaan kegiatan pembiayaan sekunderperumahan dengan menerbitkan suratberharga jangka panjang dan atau jangkapendek
• (keputusan menteri keuangan nomor132/KMK.014/1998 tentang perusahaanfasilitas pembiayaan sekunder perumahan)
Modal Perusahaan
Modal perusahaan bersumber dari
Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia
sebesar Rp. 1 Trilyun yang berasal dari APBN
Tahun Anggaran 2005.
Mekanisme
• Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan dengan
cara pembelian kumpulan Aset Keuangan dari Kreditor
Asal dan sekaligus penerbitan Efek Beragun Aset yang
berbentuk Surat Utang atau Surat Partisipasi dan
diterbitkan atas unjuk atau atas bawa.
• Dalam hal Efek Beragun Aset berbentuk Surat Utang,
SMF menunjuk Special Purpose Vehicle (SPV) untuk
membeli kumpulan Aset Keuangan dari Kreditor Asal
dan sekaligus menerbitkan Surat Utang.
• Dalam hal Efek Beragun Aset berbentuk Surat
Partisipasi, SMF membeli kumpulan Aset Keuangan
dari Kreditor Asal dan sekaligus menerbitkan Surat
Partisipasi.
Pihak-pihak dalam Sekuritisasi
Pihak-pihak dalam sekuritisasi terdiri dari
Kreditor Asal, Penerbit, Pemodal, Penata
Sekuritisasi, Wali Amanat, Kustodian,
Pendukung Kredit, dan Pemberi Jasa.
Pembinaan dan Pengawasan
Pembinaan dan pengawasan terhadap
kegiatan Pembiayaan Sekunder
Perumahan dilakukan oleh Menteri
Keuangan.
Pendirian Perusahaan
• Dalam rangka pelaksanaan kegiatan
Pembiayaan Sekunder Perumahan,
Pemerintah mendirikan perusahaan
Pembiayaan Sekunder Perumahan yang
berbadan hukum perseroan terbatas.
• Pendirian dan penyertaan modal negara untuk
pendirian perusahaan dilakukan berdasarkan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Prudential Regulation
• Pembelian kumpulan Aset Keuangan setinggi-tingginya 80% dari
total Aset Keuangan
• Pembelian kumpulan Aset Keuangan hanya dapat dilakukan
atas Aset Keuangan yang memenuhi persyaratanyang
ditetapkan oleh lembaga keuangan
• SMF :
a. Dapat melakukan penyertaan langsung pada perusahaan
yang kegiatan usahanya terkait langsung dengan
pembangunan dan pengembangan sekunder perumahan;
b. Dilarang melakukan pembelian saham perusahaan melalui
pasar modal.
• Perusahaan dapat menempatkan dana dalam bentuk Surat
Utang Negara, Sertifikat Bank Indonesia , depositodan/atau
instrumen keuangan lainnya yang ditetapkan oleh Menteri
Keuangan.
Ketentuan Lain-lain
• Dalam rangka membangun dan
mengembangkan pasar sekunder
perumahan, perusahaan dapat memberikan
fasilitas pinjaman kepada Bank dan atau
lembaga keuangan untuk disalurkan dengan
tata cara dan persyaratan yang ditetapkan
perusahaan
• Fasilitas pinjaman tersbut dilakukan paling
lama 10 tahun sejak ditetapkannya dalam
peraturan presiden
• Jangka waktu penyaluran fasilitas pinjaman
paling lama 15 tahun
Aspek Hukum
A. Aspek Hukum Pertanahan
- proses pendaftaran peralihan Hak Tanggungan
secara global
- Pencatatan Hak Tanggungan atas nama Wali
Amanat
B. Aspek Hukum Perpajakan
- Pembebasan PPN untuk rumah sederhana
- Kemudahan Perpajakan dalam transaksi
sekuritasi SMF
Peranan Badan Pertanahan Nasional
o Badan Pertanahan Nasional akan
mengeluarkan Surat Edaran kepada
Notaris/PPAT mengenai pendaftaran peralihan
Hak Tanggungan secara global dalam satu
Kantor Administrasi Pertanahan.
o Badan Pertanahan Nasional akan
mempersiapkan Peraturan Pemerintah
mengenai pencatatan Hak Tanggungan atas
nama Wali Amanat (mewakili kepentingan para
Investor).
SECONDARY MORTGAGE MARKET
ORGINATOR/MORTGAGE LENDERS
Debtor (HT)Debtor (HT)
Debtor (HT)
Sale ofReceivablesPasal 1533 KUHPerPasal 613 KUHPerPasal 16 UHT
SPV
INVESTOR
Secured by assignment of receivables
ASSET SECURITIZATION
Obligors Asset Originator
$/Goods/Services
Receivables
$
Issuer (SPV)
Receivables
Trustee
Note Holders
$
$
Note Principal &Interest
Notes
SMMskema/kuliah/data 2006
MEKANISME OPERASIONAL PERUSAHAAN PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN (SMF)
SKIM PINJAMAN
Ketentuan Lain-lain
Ps. 20
Memberi Pinjaman
Ps. 20 (1)
PPSP/SMF
Aset Keuangan
Ps. 20 (2) BANK
Kreditor Asal Ps.1 & 7
HT
Didaftarkan
Penj. Ps. 6
Dokumen
Transaksi
Surat
Utang
Ps. 21
KPR
Ps. 1 & 6
Jamina
n KPR
Jamina
n KPR
DEBITOR
(PENERIMA KPR)
Angsuran KPR
PENDUKUNG KREDITMenanggung resiko dan
meningkatkan kualitas Aset
Keuangan
PEMBERI JASA
Ditunjuk Penj. Ps. 12 Hasil Tagihan Penj. Ps. 12
WALI AMANAT, KUSTODIAN
& PIHAK LAIN
Pembayaran Ps 10 (3)
PEMODAL (INVESTOR)Penjualan
Pembelian Aset Keuangan
Ps 6
Pembayaran hanya untuk
KPR (Ps 9)
• Pembelian Aset Keuangan yg
memenuhi persyaratan
standarisasi Ps 4 (1)
• Pembelian maks. 80% (Ps 5)
Arus Kas
Penj. Ps 12
-Pers. Asuransi
- Bank
- Pers Efek
PPSP/SMF
Perseroan Terbatas Ps 15 (2)
Pembinaan dan
Pengawasan
Ps 13
MENTERI
KEUANGAN
PEMERINTAH
(APBN)
Setoran Modal Rp 17
PP PNM
Penunjukan SPV
Ps 6 (1)
PENERBIT
(SPV)
Ps 1 an 15
Dokumen
Transaksi
Penunjukan PS
Ps 11PENATA
SEKURITISASI
Surat
Partisipasi
Surat
Utang
Ps 4 (2)
EBA
Diperingkat
Lembaga
Pemeringkat
(Ps 4 (3)
Penjualan
MEKANISME OPERASIONAL PPSP/SMF
YANG BERKAITAN DENGAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN (HT)
(UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996)
KPR
Pinjaman
HT
Ps. 10
Jaminan
NASABAH KPR
DEBITOR (Ps 1 an 3
BANKKreditor
(Ps 1 an 2)
• Jual kump
piutang yang
dibebani HT
• Pinjaman
HT berpindah
Ps 16 (1)
PPSP/SMFKreditor
(Ps 1 an 2)
Surat
Partisipasi
Surat Utang
HT berpindah
Ps 16 (1)
PEMODAL
Kreditor
(Ps 1 an 2)
HT
Ps 13 (1)
HT
Ps 16 (2)
Wajib
didaftarkan
Wajib
didaftarkan
Dapatkah
pendaftaran
Ht secara kolektif ?
(BPN akan membuat
Surat Edaran kepada
seluruh Notaris dan
PPAT di seluruhIndonesia)
HT
Ps 16 (2)
Wajib didaftarkan
B P N
Pasal 9
Pemegang HT adalah
Kreditor
(Perseorangan atau
badan hukum)
Wali
Amanat
Dapatkah pendaftaran HT atas
nama wali Amanat ? (BPN akan
membicarakan secara internal)
Pasal 13 ayat (1)
Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan
Pasal 16
(1) Jika piutang yang dijamin dengan HT beralih karena cessie, subrogasi,
pewarisan, atau sebab-sebab lain HT ikut beralih karena hukum kepada
kreditor yang baru.
(2) Beralihnya HT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib didaftarkan
oleh Kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan
Pasal 20
1. Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan:
a. janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri
b. titel eksekutorial
Obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelanganumum.
2. Atas kesepakatan untuk menjual dibawahtangan
EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
3. Pelaksanaan penjualan dibawahtangan setelah lewatwaktu satu bulan sejak diberitahukan secara tertulisdan diumumkan sedikit-dikitnya dalam dua suratkabar serta tidak ada pihak yang keberatan
4. Eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yangbertentangan dengan butir 1, 2, dan 3, batal demihukum
5. Sampai pengumuman lelang dikeluarkan, lelang dapatdihindari dengan pelunasan hutang beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.
Menurut Mantan Hakim Agung
Retnowulan Sutantiyo, SH
1. Hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri melaluipelelangan umum
2. Penjualan obyek Hak Tanggungan dibawah tangan
Bukan merupakan tindakan eksekusi
Eksekus-ht/kuliah/data 2006
TAHAP-TAHAP PERMOHONAN EKSEKUSIDENGAN TITEL EKSEKUTORIAL
1. Tahap Aanmaning (Pasal 196 HIR / 207 / RBG)
a. Permohonanb. Penetapanc. Panggilan tidak memenuhi panggilan 1x lagi tidakmemenuhi Tahap Sita Eksekusid. Berita Acara Aanmaning
2. Tahap Sita Eksekusi (Pasal 197 HIR)
a. Permohonanb. Penetapanc. Pelaksanaan Sita Eksekusi dapat terjadi Bantahan
(Berita Acara Eksekusi)
3. Tahap Lelang (Penjualan di muka umum) (Pasal 200HIR)
a. Permohonan
b. Penetapan
c. Pelaksanaan Lelang Risalah Lelang
d. Berita Acara Rapat Penyerahan Hasil Lelang
4. Tahap Pengosongan
a. Permohonan
b. Penetapan Aanmaning
c. Penetapan Pengosongan adanya bantuanaparat keamanan
d. Pemberitahuan Eksekusi Pengosongan
e. Berita Acara Pengosongan
Hambatan:
Adanya permohonan penundaan pelaksanaan / EksekusiPengosongan.
PROSES PELELANGAN
BARANG JAMINAN MELALUI
PELAKSANAAN TITEL
EKSEKUTORIAL
PERMOHONAN
EKSEKUSI HAK
TANGGUNGANPENDAFTARAN AANMANING
SITA
EKSEKUSI
EKSEKUSI
LELANG
PELAKSANAAN
LELANG
DITUNDA
PERMOHONAN
LELANG
LANJUTAN
DILELANG
RISALAH
LELANG
+KWITANSI
PEMBAYARAN
LELANG + BEA
LELANG
1. Surat Kuasa2. Bukti di
Nazegelen3. SKUM
1. Nomor Perkara
2. Tanda Bukti
1. Penetapan2. Panggilan
TERMOHON EKSEKUSI
3. Ditegur 8 hari
1. Permohonan Sita
2. Biaya Sita3. Penetapan
Sita4. Berita
Acara Sita
1. Penetapan Lelang
2. Tanggal Lelang3. SKPT4. Peserta Lelang5. Plafon6. Pengumuman
Lelang 2 (dua) kali
HAMBATAN-HAMBATAN LELANG
DARI KREDITUR
(BANK)
DARI PENGADILAN
DARI DEBITUR
1. Membuat plafon terlalu rendah, sehingga ditolak KPN
2. Tidak menyiapkan pembeli3. Tidak menyiapkan harga lelang4. Berdamai dengan Debitur
sebelum lelang
1. Ditunda KPN alasan :a. Plafon tidak tercapaib. ada bantahanc. Debitur memohon tunda dikabulkan
2. Surat KPT3. Surat MARI4. Telepon MARI
1. Menggugat – Gugatan2. Membantah – Bantahan3. Minta Fatwa ke PT4. Minta Fatwa ke MA5. Menghalangi lelang
dengan pembeli-pembeli fiktif
Penyelesaian Kredit Bermasalah
Penyelesaian dengan Negosiasi, melalui penyelamatan seperti:
Rescheduling (Penjadwalan Kembali) Restructuring (Penataan Kembali)Reconditioning (Persyaratan Kembali)
Penyelesaian dengan Litigasi, melalui lembaga:
Pengadilan : - Gugatan Biasa- Permohonan Eksekusi
Panitian Urusan Piutang Negara (PUPN)
Kejaksaan (untuk bank milik negara sesuai UU No. 5 Tahun1991 jo. Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1991)
Selesai kredit/kuliah/data 2006
ASPEK HUKUM TANAH SEHUBUNGANDENGAN RESTRUKTURISASI HUTANG
I. Penyelamatan Kredit di luar Pengadilan1. Rescheduling (Penjadwalan kembali pelunasan kredit)2. Reconditioning (Penataan kembali persyaratan kredit)3. Restrukturisasi Kredit
a. Penurunan suku bunga kreditb. Pengurangan tunggakan bunga kreditc. Pengurangan tunggakan pokok kreditd. Perpanjangan jangka waktu kredite. Penambahan fasilitas kreditf. Pengambilalihan asset debitur sesuai dengan ketentuan yang
berlakug. Konversi kredit menjadi penyertaan modal sementara padaperusahaan Debitur
* Sumber: SEBI No. 31/12/UPPB tanggal 12 Nopember 1998
Pengambilalihan aset tanah Debitur sebagai
pelunasan hutang
1. Hal yang harus diobservasi
a1 Tanah Negaraa. Status tanah
a2 Tanah Hak:i. Hak Milikii. Hak Guna Usahaiii. Hak Guna Bangunaniv. Hak Pakaiv. Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun
b. Status Subyek : i. Perorangan
ii. Badan Hukum Perdata
iii. Izin dan persetujuan yang berkaitan
c. Lokasi Tanah
Tanah Pertanian
d. Peruntukan Tanah
Tanah non Pertanian
e. Izin-izin yang berkaitan dengan peruntukan danpenggunaan tanah
i. Izin Lokasi
ii. Izin Peruntukan Penggunaan Tanah
iii. AMDAL, dll
f. Ada/tidaknya sengketa atas tanah
2. Prosedur dan Syarat yang harus ditempuh
2.1 Bank-bank Umum
a. Pemenuhan Pembayaran Pajak
i. Pajak atas penghasilan beralihnya hakatas tanah (PPh)
ii. Bea Perolehan Tanah dan Bangunan(BPHTB)
iii. Penangguhan pembayaran PPh dan/atauBPHTB
iv. Pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan(PBB) s/d saat dialihkan
b. Pemenuhan Syarat-syarat yang berkaitan Obyek(Tanah)
i. Perlu atau tidaknya surat penghapusan HakTanggungan
ii. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah/Pengecekan bahwa tanah tidak dalamsengketa
iii. Perlu atau tidaknya izin peralihan hak daripihak yang berwenang
iv. Persyaratan-persyaratan untuk tanah-tanahyang terletak di lokasi suatu kawasantertentu
c. Syarat-syarat Subyeknya
i. Perlu tidaknya persetujuan suami/ istriuntuk pemegang hak atas tanah individu
ii. Perlu tidaknya persetujuan Rapat UmumPemegang Saham (RUPS) atau DewanKomisaris untuk Debitur Perseroan
d. Proses Peralihan
i. Pengikatan Jual Beli/pengikatanpelepasan hak dan kepentingan atastanah dan Surat Kuasa Jual.
ii. Akta Jual Beli dan pendaftarannya
a. Pemenuhan syarat-syarat obyeknya
i Perlu atau tidaknya surat penghapusan HakTanggungan
ii Surat Keterangan PendaftaranTanah/Pengecekan bahwa tanah tidaksedang dalam sengketa
iii. Perlu atau tidaknya izin peralihan hak daripihak yang berwenang
iv. Persyaratan-persyaratan untuk tanah-tanahyang terletak di lokasi suatu kawasantertentu
b. Pemenuhan syarat-syarat subyeknya
i. Perlu tidaknya persetujuan suami/ istriuntuk Debitur / penjamin individu
ii. Perlu tidaknya persetujuan RapatUmum Pemegang Saham (RUPS) atauDewan Komisaris untuk Debitur
iii. Surat Pernyataan Pembelian Sementaraoleh BPPN (vide PP 17/1999 jo. PMNA/KaBPN No. 6/1999)
c. Proses Peralihan
AJB + Pendaftaran sesuai dengan PMNA/KaBPN No. 6/1999.
Maksud dan Tujuan Jaminan Kredit
a. Untuk menghindari terjadinya wanprestasi olehpihak debitur (penerima kredit);
b. Untuk menghindari resiko rugi yang akandialami oleh pihak kreditur (pemberi kredit);
c. Kegunaan dari barang/benda jaminan kredit:
i. Untuk memberikan hak dan kekuasaankepada kreditur/ pemberi kredit (umumnyapihak bank) untuk mendapatkan pelunasandengan benda jaminan bilamanadebitur/penerima kredit melakukanwanprestasi atau cidera janji, yaitu tidakmembayar kembali utangnya pada waktuyang ditetapkan dalam perjanjian kredit.
ii. Memberikan dorongan kepadadebitur/penerima kredit agar:
• betul-betul menjalankan usaha yangdibiayai dengan kredit itu, karena bila haltersebut diabaikan, maka resikonya hakatas tanah yang dijaminkan akan hilang.
• betul-betul memenuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalamperjanjian kredit.
Jaminan yang ideal (baik) terlihat dari:
Dapat secara mudah membantu perolehan kreditoleh pihak yang memerlukannya
Memberikan kedudukan mendahulukan kepadapemegangnya
Mengikuti obyek yang dijaminkan
Memenuhi azas spesialitas dan publikasi
Tidak melemahkan potensi (kekuatan) si penerimakredit untuk melakukan (meneruskan) usahanya
Memberikan kepastian kepada kreditur dalam artibahwa yaitu bila perlu mudah diuangkan untukmelunasi utangnya si debitur
95
JAMINAN HUTANG
Jaminan Umum Jaminan Khusus
1131 KUH Perdatai. Barang-barang milik Debitur
ii. Tanggungan atas segala
hutangnya
Terhadap
benda tertentu
Debitur wanprestasi,
Kreditur dapat
mengajukan sita terhadap
benda-benda milik
Debitur
Terhadap orang
(subjek hukum)
tertentui. Hak Tanggungan
ii. Hipotik kapal &
Pesawat Udara
iii. Gadai
iv. Jaminan Fidusia
v. Resi Gudang
vi. Cessie sebagai
jaminan
i. Personal Guarantee
ii. Corporate
Guarantee
iii. Bank Guarantee
Garansi cair menjadi
tagihan Guarantor kepada
debitur dengan jaminan
yang bersifat umum
dan/atau khusus
Pelaksanaan ketentuan undang-undang
(by the operation of law)
Lahir dari perjanjian tertentu
(kontraktual)
Penggolongan dari Lembaga-lembaga Jaminan yang dikenal dalam Tata Hukum Indonesia
A. Jaminan yang lahir karena ditentukan olehUndang-undang dan jaminan yang lahir karenaperjanjian
B. Jaminan yang tergolong Jaminan Umum danJaminan Khusus
C. Jaminan yang bersifat kebendaan dan jaminanyang bersifat perorangan
D. Jaminan yang mempunyai obyek benda bergerakdan jaminan atas benda tidak bergerak
E. Jaminan yang menguasai bendanya dan jaminantanpa menguasai bendanya
Jaminan yang lahir karena UU dan karena Perjanjian
Jaminan yang ditentukan oleh UU ialah jaminan yang adanyaditunjuk oleh UU tanpa adanya perjanjian dari para pihak,yaitu misalnya adanya ketentuan UU yang menentukanbahwa semua harta benda Debitur baik benda bergerakmaupun benda tetap, baik benda-benda yang sudah adamaupun yang masih akan ada, menjadi jaminan bagiseluruh perutangan. Berarti bahwa Kreditur dapatmelaksanakan haknya terhadap semua benda Debiturkecuali benda-benda yang dikecualikan oleh UU (Pasal1131 KUH Perdata). Juga oleh UU ditentukan bahwa seluruhbenda-benda dari Debitur tersebut menjadi jaminan bagisemua Kreditur. Ditentukan oleh UU bahwa hasil penjualandari benda-benda tersebut harus dibagi antara parakreditur seimbang dengan besarnya masing-masing (Pasal1132 KUH Perdata).
Kreditur yang kedudukannya samaberhak (Kreditur Bersama) dan takada yang harus didahulukan dalampemenuhan piutangnya disebut“Kreditur Konkuren”.
Jaminan Umum
Jaminan Umum timbulnya dari Undang-undang tanpa adanya perjanjian yangdiadakan oleh para pihak terlebih dahulu.Para Kreditur Konkuren semuanya secarabersama memperoleh Jaminan Umumyang diberikan oleh Undang-undang itu.(Pasal 1131 dan 1132 KUH Perdata)
Pasal 1131 Kitab Undang Undang Hukum Perdata
“Segala kebendaan si berutang, baik yangbergerak maupun tidak bergerak, baik yangsudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuksegala perikatan perseorangan.”
Pasal 1132 Kitab Undang Undang Hukum Perdata
“Kebendaan tersebut menjadi jaminanbersama-sama bagi semua orang yangmengutangkan padanya; pendapatanpenjualan benda-benda itu dibagi-bagimenurut keseimbangan, yaitu menurut besar-kecilnya piutang masing-masing, kecualiapabila di antara para berpiutang itu adaalasan-alasan yang sah untuk didahulukan.”
Jaminan Khusus
Jaminan Khusus timbul karena adanyaperjanjian yang khusus diadakan antaraKreditur dan Debitur yang dapat berupajaminan yang bersifat kebendaan ataupunjaminan yang bersifat perorangan.
Jaminan yang bersifat kebendaan ialah adanyabenda tertentu yang dipakai sebagai jaminansedangkan jaminan yang bersifat peroranganialah adanya orang tertentu yang sanggupmembayar/ memenuhi prestasi manakalaDebitur wanprestasi.
Jaminan Bersifat Perorangan
Jaminan yang bersifat perorangan adalahjaminan yang menimbulkan hubunganlangsung pada perorangan tertentu,hanya dapat dipertahankan terhadapDebitur tertentu, terhadap kekayaanDebitur seumumnya. (contoh: Borgtocht)
Jaminan Bersifat Kebendaan
Jaminan yang bersifat kebendaan adalahjaminan yang berupa hak mutlak atassesuatu benda yang mempunyai ciri-ciri:mempunyai hubungan langsung atasbenda tertentu dari Debitur, dapatdipertahankan terhadap siapapun, selalumengikuti bendanya (droit de suite) dandapat diperalihkan. (contoh: HakTanggungan, Gadai, dll.)
Jaminan atas Benda Bergerak
Jika benda jaminan itu berupabenda bergerak, maka dapatdipasang lembaga jaminan yangberbentuk Gadai atau Fidusia.
Jaminan atas Benda Tak Bergerak (Tetap)
Jika benda jaminan itu berbentukbenda tetap, maka lembaga jaminandapat dipasang Hak Tanggungan.
BORGTOCHT
JAMINAN PRIBADI/PERUSAHAAN/BANK
• Diatur dalam Pasal 1820 – 1850 KUHPerdata
• Pasal 1820 : Penanggungan adalah :
“suatu persetujuan dengan mana seorang pihak ketigaguna kepentingan si berpiutang, mengikatkan diri untukmemenuhi perikatannya si berutang manakala orang inisendiri tidak memenuhinya”.
• Bila yang memberikan adalah perorangan disebutPersonal guarantee ( Jaminan Pribadi)
• Bila yang memberikan adalah perusahaan disebutCorporate Guarantee (Jaminan Perusahaan )
• Bila yang memberikan adalah bank disebut BankGuarantee
SYARAT MENERIMA JAMINAN
PRIBADI/PERUSAHAAN
1. Legalitas subyek penerima jaminan pribadi/perusahaan:
a. orang : * perhatikan kecakapan bertindaknya
* bagi yang menikah harus ada izin suami/istri
b. Perusahaan : * perhatian Anggaran Dasar terkait kepengurusan
* bila perusahaannya berbentuk PT lihat apakah perlupersetujuan RUPS
2. Pastikan dan yakini bahwa pemberi jaminan pribadi/perusahaan memlikiharta yang cukup, baik saat ini maupun nanti pada saat dicairkan:
* minta daftar harta kekayaannya;
* tanah miliknya dibebani Hak tanggungan untuk menjamin jaminan pribadi/perusahaan
3. Minta pemberi jaminan pribadi/perusahaan untuk melepaskan hakistimewanya
4. Usahakan dengan akta notariil.
SIFAT JAMINAN PRIBADI, JAMINAN
PERUSAHAAN,
GARANSI BANK
Merupakan perjanjian accesoir;
Gugur bila perjanjian pokoknya telahselesai;
Harus dinyatakan dengan tegas;
Tidak boleh melebihi perikatan pokoknya;
Penjamin mempunyai hak istimewa;
Hak istimewa tersebut boleh dilepaskan;
AKIBAT PENANGGUNGAN HUTANG
OLEH
SEORANG PENANGGUNG/PENJAMIN
TERHADAP AHLI WARISNYA
Menurut undang-undang bahwa semua
perikatan seorang penanggung
berpindah kepada ahli warisnya.
Sehingga para ahli waris tetap terikat
pada jaminan/penanggungan hutang
yang diadakan pewarisnya.
HAK ISTIMEWA PENANGGUNG
HUTANG
1. Hak untuk menuntut lebih dahulu (vooorrecht van
uitwinning)
Penanggung hutang mempunyai hak menurut undang-
undang untuk menuntut supaya benda-benda debitur
terlebih dahulu disita dan dijual untuk melunasi pinjaman
debitur yang bersangkutan (pasal 1831 KUHPerdata).
Kecuali Penanggung/Penjamin telah melepaskan hak
istimewanya itu, hak istimewa dari
Penanggung/Penjamin hilang apabila ia telah
melepaskannya dan hal itu dengan tegas dinyatakn
dalam surat jaminannya
2. Hak untuk membagi hutang ( voorrecht vanschuldsplitsing)
Dalam hal terdapat beberapa orang/pihak sebagaipenanggung/penjamin untuk seorang debitur dan hutangyang sama, maka menurut undang-undang merekaterikat untuk seluruh hutang tersebut (pasal 1837KUHPerdata). Masing-masing penanggung/penjaminpada pertama kalinya ia digugat di muka hakim, dapatmenuntut supaya kreditur lebuh dahulu membagipiutangnya dan mengurangi hingga bagian masing-masing penggung/penjamin yang terikat secara sah. Hakuntuk membagi hutang ini hilang apabilapenanggung/penjamin telah melepaskannya.
3. Hak untuk mengajukan eksepsi
Penanggung/penjamin dapat menggunakan segalatangkisan/eksepsi yang dapat dipakai oleh debitur utamaterhadap kreditur dan mengenai hutangnya yangditanggung itu sendiri (Pasal 1847) KUHPerdata
4. Hak untuk membebaskan sebagai penanggung/penjamindikarenakan salahnya kreditur
penanggung/penjamin dapat minta dibebaskan darikewajibannya sebagai penanggung apabila karenasalahnya kreditur sehingga penanggung/penjamin tidaklagi dapat menggantikan hak-haknya, hipotik-hipotiknyadan hak-hak istimewanya daripada kreditur (Pasal 1845KUHPerdata)
5. Pasal 1430 :
“Seorang penanggung hutang boleh menjumpakan
apa yang si berpiutang wajib membayar kepada si
berutang utama, tetapi si berutang utama tak
diperkenankan menjumpakan apa yang si berpiutang
wajib membayar kepada si penanggung hutang”.
Si berutang dalam perikatan tanggung menanggung
juga tidak diperbolehkan menjumpakan apa yang si
berpiutang wajib membayar kepada temannya
berutang.
6. Pasal 1821
“Tiada penanggungan jika tidak ada suatu perikatanpokok yang sah. Namun dapatlah seorang memajukan dirisebagai penanggung untuk suatu perikatan, biarpunperikatan itu dapat dibatalkan dengan suatu tangkisanyang hanya megenai dirinya pribadi si berutang, misalnyadalam hal kebelum-dewasaan”.
7. Pasal 1833
“Si berpiutang tidak diwajibkan menyita dan menjual lebihdahulu benda-benda si berutang selainnya apabila itudiminta oleh si penanggung pada waktu ia pertama kalidituntut dimuka hakim”.
8. Pasal 1848
“Si penanggung dibebaskan apabila ia karena salahnya si
berpiutang tidak dapat menggantikan hak-haknya, hipotik-
hipotiknya dan hak-hak istimewa daripada si berpiutang itu”.
9. Pasal 1849
“Jika si berpiutang secara sukarela menerima suatu benda
tak bergerak maupun suatu benda lain sebagai pembayaran
atas utang pokok, maka si penanggung dibebaskan
karenanya, biarpun banda itu kemudian karena putusan
hakim oleh si berpiutang harus diserahkan kepada seorang
lain”.
10. Pasal 1850
Perpanjangan masa perjanjian kredit harus seijin
penanggung/penjamin
BANK GARANSI
Bank Garansi adalah jaminan yang diberikan
oleh bank, maksudnya bank menyatakan
suatu pengakuan tertulis yang isinya
menyetujui mengikat diri kepada penerima
jaminan dalam jangka waktu dan syarat-
syarat tertentu, apabila di kemudian hari
ternyata si terjamin tidak memenuhi
kewajibannya kepada si penerima jaminan
Bank Garansi menurut pengertian yang tercantum dalam SK
Direksi BI no. 23/72/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991, dan
SEBI No. 23/5/UKU tanaggal 28 Februari 1991 adalah :
1. Garansi/jaminan dalam bentuk warkat yang diterbitkan olehbank yang mengakibatkan kewajiban membayar terhadap yangmenerima jaminan apabila pihak yang dijamin cedera janji(wanprestasi).
2. Garansi dalam bentuk penandatanganan kedua danseterusnya atas surat berharga seperti aval dan endosemendengan hak regres yang dapat menimbulkan kewajibanmembayar bagi bank apabila yang dijamin cidera janji.
3. Garansi lainnya yang terjadi karena perjanjian bersyaratsehingga dapat menumbulkan kewajiban finansial bagi bank.
Pihak-pihak dalam Pemberian
Bank Garansi adalah :
1. Bank sebagai yang memberikan jaminandisebut penjamin.
2. Nasabah sebagai pihak yang dijamindisebut terjamin.
3. Pihak yang menerima jaminan disebutpenerima jaminan, merupakan pihakketiga.
Syarat-syarat Pemberian Bank Garansi
sekurang-kurangnya harus memuat hal-hal
sebagai berikut :
1. Dalam setiap perjanjian harus memuat judul “Garansi Bank”atau “Bank Garansi”.
2. Nama dan alamat bank pemberi garansi bank.
3. Tanggal penerbitan garansi bank.
4. Jenis transaksi antara pihak yang dijamin dengan penerimajaminan bank.
5. Jaminan nominal uang yang dijamin oleh bank.
6. Tanggal mulai berlaku dan berakhirnya bank garansi.
7. Penegasan batas waktu klaim.
8. Bila terjadi wanprestasi harus tercantum pernyataanbahwa bank penjamin akan memenuhi pembayarandengan ketentuan yang dipilihnya, yakni dengan terlebihdahulu menyita dan menjual harta benda siberhutang/penerima jaminan bank untuk melunasi hutang-hutangnya sesuai dengan bunyi pasal 1831 KUHPerdataatau berupa ketentuan melepaskan hak istimewanya yangdiberikan undang-undang untuk menuntut supaya hartabenda si berhutang terlebih dahulu disita dan dijual untukmelunasi hutang-hutangnya sesuai dengan bunyi pasal1832 KUHPerdata
Larangan-larangan dalam menerbitkan
Bank Garansi antara lain:
1. Garansi Bank tidak boleh memuat syarat-syarat
yang terlebih dahulu harus dipenuhi untuk
berlakunya garansi bank tersebut dan ketentuan
bahwa garansi bank boleh diubah atau dibatalkan
secara sepihak.
2. Bank dilarang memberikan garansi untuk kredit yang
diberikan atau untuk dana yang diterima oleh bank
lain.
3. Bank dilarang memberikan jaminan dalam rupiah
untuk kepentingan bukan penduduk, serta dalam
valuta asing baik untuk penduduk maupun bukan
penduduk.
4. Bank Umum dilarang memberikan garansi bank
berjangka menengah dan panjang kepada
pengusaha non pribumi dalam rangka pengadaan
barang modal.
Jenis Bank Garansi yang dapat
diberikan oleh Bank , antara lain:
1. Bank garansi untuk jaminan tender dalam negeri (tender bigbond). Bank garansi jenis ini diberikan kepada peserta tenderyang diadakan oleh pihak-pihak di Indonesia dalam rangkasuatu proyek atau suatu pesanan. Bank garansi tersebut tidakdapat dipakai sebagai jaminan bank untuk penarikan uangmuka dan hanya berlaku untuk satu kali tender saja.
2. Bank garansi untuk jaminan penerima panjer/uang muka atauvoorschot. Dalam suatu kontrak kerja/pembelian suatuproyek/barang, ada kalanya pemilik proyek/barangmemberikan uang muka/barang kepada pelaksanaproyek/pembeli barang lebih dahulu sehingga atas penyerahanbarang tersebut diperlukan adanya bank garansi.
3. Bank garansi untuk bea cukai guna penangguhanbea masuk. Bank garansi jenis ini diberikan kepadaimportir yang memasukkan barang ke dalam negeri.Bank garansi untuk importir tersebut biasanya hanyadapat diberikan apabila L/C importirnya dibukamelalui bank penerbit bank garansi.
4. Bank garansi untuk bea dan cukai gunapenangguhan pembayaran pita cukai/tembakau.Bank garansi jenis ini biasanya diberikan kepadaperusahaan rokok besar yang bonafid.
5. Bank garansi untuk penyalur/agen/dealer/depot
holder sehubungan dengan transaksi yang bertalian
dalam rangka penunjukkan oleh produsen maupun
non produsen.
6. Lain-lain jenis bank garansi yang diperkenankan oleh
peraturan BI maupunpemerintah.
PENCAIRAN GARANSI
1. Hubungan Hukum Garansi
Guarantor menjamin pelaksanaan kewajiban Debitur terhadap kreditur
2. Hubungan Kreditur , Debitur dan Guarantor
Debitur Lalai Tahap Penyelesaian Latar Belakang
Guarantor membayar
kewajiban debitor kpd
kreditor.
Hubungan hukum G dgn K
selesai, sedangkan G
mempunyai hubungan
lebih lanjut dengan debitur
Guarantor menjadi
Kreditor terhadap Debitor
dan atas tagihan akan di
cover dengan jaminan
umum dan/atau
kebendaan sesuai kontrak
Umumnya bank selalu
membayar karena
mengesampingkan hak
istimewa dan menjaga
nama baik
Guarantor tidak membayar
kewajiban Debitur kepada
Kreditur.
Kreditur berhak melakukan
upaya hukum terhadap
guarantor
Guarantor digugat ke
Pengadilan Negeri oleh
Kreditor untuk membayar
kewajiban debitor
Umumnya corporate
guarantee dan personal
guarantee sulit dicairkan
karena yang bersangkutan
sengaja menghindar dari
tanggung jawab dan tidak
bonafide.
C O N T O H
PT BANK…………….
BANK GARANSI
No :………………….
Yang bertanda tangan dibawah ini:
………….., Pemimpin PT BANK…., Cabang…………Dalam hal ini bertindan untuk dan atas
nama PT BANK….., berkedudukan di Jakarta, bersama ini berjanji dan akan membayar
dengan segera dan sekaligus, dengan melepaskan hak-hak utama yang oleh undang –
Undang diberikan kepada penjamin sebagaimana dimaksud dalam pasal 1831 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata, uang sejumlah…………(……………) kepada dan atas
tagihan tertulis pertama dari penerima jaminan :
Nama : …………………………..
Alamat : ……………………………
yaitu sebagai jaminan :……………………
Dalam hal yang dijamin :
Nama : …………………………..
Alamat :…………………………
tidak dapat memenuhi kewajibannya sebagaimana dimaksud dalam perjanjian antara penerimajaminan
dengan yang dijamin No……………………………….Tanggal………………………………………………………….
Bank garansi ini berlaku untuk ……………………. Bulan lamanya terhitung sejaktanggal…………….. s/d tanggal……………..dengan ketentuan bahwa pengajuanklaim harus sudah diterima bank pada jam kerja Bank selambat-lambatnya………………… (………………………………….) hari setelah tanggal berakhirnyaBank Garansi ini.
Apabila batas waktu pengajuan klain jatuh pada hari Minggu/hari libur, maka klaimharus sudah diterima Bank pada hari kerja terakhir sebelum hari minggu /hari liburdimaksud.
masing-masing pihak untuk ini memilij domisili tetap di Kantor PengadilanNegeri………………………..
Tanggal………………..
PT BANK………………
CABANG…………………
DITUJUKAN KEPADA
………………………
PERJANJIAN GARANSI
Dalam pasal 1316 diatur mengenai
perjanjian garansi, yang pada intinya
merupakan suatu perjanjian , dimana
pemberi garansi(garant) menjamin,
bahwa seorang pihak ketiga akan
berbuat sesuatu, yang biasanya, tetapi
tidak selalu dan tidak harus.
PERJANJIAN GARANSI MERUPAKAN
PERJANJIAN YANG BERDIRI SENDIRI, SEDANG
PERJANJIAN PENANGGUNGAN BERSIFAT
ACCESOIR
Kalau perjanjian penanggungan hanyq mungkin ada
perikatan lain – yang dijamin – maka pada perjanjian
garansi tidak ada syarat seperti itu, bahkan pada
umumnya perjanjian garansi justru diberikan sebelum
pihak ketiga yang dijamin terikat. Dalam peristiwa
dimana orang yang akan dijamin sudah terikat dalam
suatu perikatan tertentu, orang justru memilih bentuk
perjanjian penanggungan.
DIAGRAM HUBUNGAN PEMBERIAN
GARANSI
CUSTOMER
SAVING REGULATION Saving : - Deposit
- Saving Account
- Current Account
Intermediatory
Bank Guarantee Institution
- KUH Perdata
- UU No. 10/1998 Issuing
- PBI
Aplikasi BG
Loan Agreement
Applicant
Guarantee Holder Guaranteed Debtor
-Seller - Buyer Memenuhi syarat 5C
-Bouheer - Contractor “C” = Collateral
-Pimpro - Pelaksana (a.l. Tanah)
BANK
CUSTO
MER
Personal
Guarantee
-KUH Perdata
Corporate
Guarantee
-KUH Perdata
-UUPT
–Di back up ast yang
bersangkutan
–Cidera janji aset
yang bersangkutan
dieksekusi (a.l.
Tanah)
-UUPA
-UUHT
-HIR
KERANGKA HUBUNGAN ANTARA
“GARANSI” DAN “TANAH JAMINAN”
1. Bank dan nasabahnya mempunyai hubunganhukum dalam transaksi yang dibuatnya.
2. Nasabah mendapat personal atau corporateguarantee dari pihak ketiga atas kepentingannyauntuk menjamin kewajibannya kepada Bank.
3. Pihak ketiga mendapat Bank Garansi dari bankuntuk menjamin kewajiban nasabah melakukansuatu prestasi tertentu dalam hubungannya denganpihak ketiga tersebut.
4. Penerbitan personal atau corporate guarantee dilakukan sesuai denganketentuan dan mereka adalah yang mempunyai bonafiditas dan kekayaan(a.l tanah) yang dapat memback up kewajiban mereka kepada bank.Pemberi garansi harus membayar kepada bank pada saat nasabah cederajanji secara seketika dan sukarela atau bank akan mengadakan eksekusiterhadapkekayaan untuk memperhitungkan dengankewajiban nasabahkepada bank.
5. Penerbit Bank Garansi sebagai bank yang terpecaya dan bonafid harussecara sukarela seketika dan sekaligus membayar sesuai denganketentuan yang dibuatnya apabila pihak ketiga yang bersangkutanmeminta pembayaran karena nasabah telah cedera janji kepada pihakketiga tersebut.
bank akan memperhitungkan semua pembayaran dan biaya yang harusdikeluarkan untuk memenuhi permintaan pencairan pihak ketiga tersebutsebagai kewajiban nasabah kepada bank yang harus dilunasi termasuk a.ltanah sebagai jaminannya baik yang telah diikat maupun yang akan diikatkemudian.
Pasal 18 ayat (1) UUHT, hak
tanggungan hapus, karena:
a. Hapusnya utang yang dijamin denganHak tanggungan;
b. Dilepaskannya Hak Tanggungan olehpemegang Hak Tanggungan;
c. Pembersihan Hak Tanggungan;berdasarkan penetapan peringkat olehKetua Pengadilan Negeri;
d. Hapusnya hak atas tanah yangdibebani Hak Tanggungan
Pasal 18 ayat (1) huruf a
• Sesuai dengan sifat accesoir dari Hak
Tanggungan, adanya Hak Tanggungan
tergantung pada adanya piutang yang
dijamin pelunasannya. Apabila piutang
itu hapus karena pelunasan dengan
sendirinya Hak Tanggungan yang
bersangkutan menjadi hapus
Pasal 18 ayat (1) huruf b
• Hapusnya HT karena dilepaskan oleh
pemegang HT dilakukan dengan
memberikan pernyataan tertulis
mengenai dilepaskannya HT tersebut
kepada pemberi HT
(Pasal 18 ayat (2) UUHT)
Pasal 18 ayat (1) huruf c
• Hapusnya HT karena pembersihan HT
berdasarkan penetapan peringkat oleh
Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena
permohonan pembeli hak atas tanah
yang dibebani HT tersebut agar hak
atas tanah yang dibelinya itu
dibersihkan dari beban HT
(Pasal 18 ayat (3) UUHT)
Pasal 19 UUHT merupakan
penjabaran Pasal 18 ayat (1)
huruf c dan ayat (3) UUHT
• Tujuan : melindungi kepentingan pembeliobyek HT
• Pemohon : Pembeli obyek HT baik melaluipelelangan umum maupun dalam jual belisukarela;
• Yurisdiksi : Pengadilan Negeri dimanaobyek HT tsb berada;
• Alasan : karena harga pembelian tidakmencukupi untuk melunasi hutangnya, makaapabila tidak dilakukan pembersihan, HTyang bersangkutan akan tetap membebaniobyek HT yang dibelinya (droit de suite)
Lanjutan…
• Tata Cara : dilakukan dengan pernyataan
tertulis dari pemegang HT yang berisi
dilepaskannya HT yang membebani obyek
HT yang melebihi harga pembelian
• Kegiatan Kantor Pertanahan : atas dasar
pernyataan pemegang HT yang berisi
dilepaskannya HT ybs, dilakukanlah
pencatatan pembersihan oleh Kakan
Pertanahan pada Buku Tanah dan Sertipikat
Hak Atas Tanah (dan HMSRS) yang dijadikan
jaminan
Lanjutan..
• Masalah : apabila obyek HT dibebani lebihdari 1 HT dan tidak terdapat kesepakatandiantara para pemegang HT mengenaipembersihan HT tsb
• Penyelesaiannya : pembeli obyek HT tsbmeminta kepada Ketua PN ybs untukmenetapkan pembersihan sekaligusmenetapkan ketentuan mengenai pembagianhasil penjualan lelang diantara yangberpiutang dan peringkat merekaberdasarkan ketentuan yang berlaku
Pasal 18 ayat (1) huruf d
• Hapusnya HT karena hapusnya hak
atas tanah yang dibebani tidak
menyebabkan hapusnya piutang yang
dijamin. Piutang keditor masih ada,
tetapi bukan lagi piutang yang dijamin
secara khusus berdasarkan kedudukan
istimewa kreditor
Lanjutan…
• Perlu diperhatikan apabila obyek HT
tersebut berstatus HGB atau HP untuk
rumah tinggal yang sedang dibebani HT
dan pemiliknya bermaksud untuk
meningkatkan statusnya menjadi HM,
harus melihat ketentuan PMNA/KABPN
No. 5 Tahun 1999 tentang Perubahan
HGB atau HP Untuk Rumah Tinggal
yang dibebani HT menjadi Hak Milik
Tata Cara
1. Perubahan Hak tsb dimohonkan olehpemegang hak atas tanah denganpersetujuan dari pemegang HT;
2. Perubahan Hak tsb mengakibatkanHT menjadi hapus;
3. Kepala Kantor Pertanahan mendaftarhapusnya HT yang membebani HGBatau HP bersamaan denganpendaftaran HM nya
Lanjutan….
4. Untuk melindungi kepentingan kreditorpemegang HT, maka pemegang hakatas tanah dapat memberikan SKMHTdengan objek HM yang diperolehnyasebagai perubahan dari HGB atau HPtsb;
5. Setelah HM diperoleh, dibuat APHTatas HM ybs sesuai dengan ketentuanyang berlaku dengan atau tanpaSKMHT.
PENCORETAN HAK
TANGGUNGAN
• Pencoretan (roya) HT diatur dalamPasal 22 UUHT
• Pencatatan hapusnya HT dilakukanoleh Kakan Pertanahan denganmencoret catatan adanya HT ybs padabuku tanah dan Sertipikat obyek yangdijadikan jaminan, dalam waktu 7 harikerja sejak diterimanya permohonanroya dari pihak yang berkepentingan
Pendaftaran Hapusnya HT
(pasal 122,123,124 PMNA
3/1997)
• Pendaftaran hapusnya HT yangdisebabkan karena hapusnya utangdilakukan berdasarkan :
a. Pernyataan dari kreditor bahwa utang yangdijamin sudah hapus atau sudah dibayarlunas yang dituangkan dalam akta otentikatau dalan surat pernyatan dibawah tangan,atau;
b. Tanda bukti pembayaran pelunasan utangyang dikeluarkan oleh orang yangberwenang menerima pembayarantersebut, atau;
ROYA..
c. Kutipan risalah lelang obyek HT disertai
dengan pernyataan kreditor bahwa
pihaknya melepaskan HT untuk jumlah
yang melebihi hasil lelang, yang dituangkan
dalam surat pernyataan dibawah tangan
ROYA…
• Mengenai HT yang hapus karena
dilepaskan oleh Kreditor pemegangnya,
pendaftaran hapusnya dilakukan
berdasarkan pernyataan kreditor
pemegang HT ybs, bahwa pihaknya
telah melepaskan HT itu atas seluruh
atau sebagian tertentu obyek HT, yang
dituangkan dalam akta otentik atau
surat pernyataan dibawah tangan
ROYA..
• Pendaftaran hapusnya HT karena
pembersihan melalui penetapan
peringkat oleh Ketua Pengadilan
Negeri, dilakukan berdasarkan
penetapan Ketua Pengadilan Negeri
yang bersangkutan yang menyatakan
hapusnya HT
ROYA..
• Pendaftaran hapusnya HT yang disebabkan
karena hal-hal yang disebut diatas
dilakukan berdasarkan permohonan kreditor
pemegang HT, pemberi HT atau pemegang
hak dengan melampirkan :
1. Sertipikat hak yang menjadi obyek HT;
2. Akta atau surat yang disebutkan diatas
yang dijadikan bukti dasar hapusnya HT
ybs
ROYA…
Dalam hal HT hapus karena hak yang dibebani hapus,maka pendaftaran hapusnya dilakukan berdasarkan:
a. Catatan di Kantor Pertanahan bahwa hak ybs telahhapus karena habis jangka waktunya atau;
b. Keputusan pejabat yang berwenang mengenaipembatalan atau pencabutan hak yangbersangkutan atau;
c. Pelepasan hak ybs oleh pemegang haknya yangdisetujui oleh pemegang HT
Pendaftaran hapusnya HT ini dilakukan oleh KepalaKantor
Pertanahan karena jabatannya
ROYA…
• Sertipikat HT yang sudah hapus ditarik
dan diberi catatan bahwa HT yang
dibuktikannya sudah hapus, dan
karenanya sertipikat tersebut tidak
berlaku lagi. Dalam hal sertipikat tidak
dapat ditarik, hal itu dicatat pada buku
tanah HT nya.
ROYA…
• Pendaftaran hapusnya HT atas sebagian
obyek HT, yang disebabkan pelunasan
sebagian piutang (roya partial) yang
dijamin, dimungkinkan :
a. Dalam hal obyek Ht terdiri atas beberapa
hak, atau
b. Kemungkinan hapusnya sebagian HT
karena pelunasan sebagian piutangnya
diperjanjikan dalam APHT yang
bersangkutan, atau
ROYA….
c. Biarpun tidak memenuhi ketentuan diatas,berdasarkan pelepasan HT atas sebagianobyek HT oleh pemegang Ht, yangdituangkan dalam akta otentik atau suratpernyataan dibawah tangan denganmencantumkan secara jelas bagian dariobyek HT yang sama yang dibebaskan daribeban HT itu. Apabila bagian tersebut tidakterdaftar sendiri, karena merupakan bagiandari hak atas tanah yang lebih besar,pendaftaran hapusnya HT setelah dilakukanpemecahan atau pemisahan
159
I. PENDAHULUAN
Benda bergerak berwujud dan tidak berwujud selain tanah dapat menjadi
jaminan utang. Sebagai gambaran umum, dapat dilihat pada skema di
bawah ini:
Penerima Simpanan
↑
BANK
↓
Pemberi Kredit
Nasabah Penerima Kredit
Kredit:
Rekening Pinjaman, investasi,
dan atau modal kerja
Nasabah Penyimpan
Simpanan:
1. Rekening Deposito
2. Rekening Giro
3. Rekening Tabungan
Benda Bergerak Berwujud dan Tidak berwujud
1. Bilyet Deposito Gadai, ps 1150 BW
2. Inventory atau bergerak lainnya
Fiducia, UUF
3. Tagihan Cessie, 613 BW
4. Resi gudang sebagai agunan
UUSRG (UU No.9/2006)
Benda Tetap
5. Tanah dengan HM dan atau HGB
Hak Tanggungan
6. Tanah berikut segala sesuatu yang
melekat di atasnya dan menjadi satu
kesatuan dengan tanah
Hak Tanggungan
Macam Benda Jaminan
dan bentuk pengikatannya
160
II. PENGERTIAN
1. GADAI
Adalah suatu hak kebendaan yangdiperoleh seorang kreditur atau bank atassuatu benda bergerak milik orang lain,hak mana semata-mata diperjanjikandengan menyerahkan penguasaansecara fisik atas benda tersebut yangbertujuan untuk mendapatkan pelunasanutang terlebih dahulu dari para krediturlain apabila benda tersebut dijual.
(pasal 1150 KUH Perdata)
161
2. FIDUSIA
Obyek jaminan secara Fidusia adalahbenda bergerak dan benda tidakbergerak yang tidak dapat dibebanidengan Hak Tanggungan, Hipotek, danGadai.
Penjaminan secara Fidusia adalahpengalihan hak kepemilikan suatu bendaatas dasar kepercayaan denganketentuan penguasaan benda yang hakkepemilikannya dialihkan tersebut tetapberada pada pemilik benda.
162
3. CESSIE
Adalah penyerahan piutang atas namayang dilakukan dengan cara membuatakta Cessie yang dapat dibuat denganakta otentik atau di bawah tangankemudian dilakukan pemberitahuanmengenai adanya penyerahan itukepada debitur dari piutang tersebut.
(pasal 613 KUH Perdata)
163
4. RESI GUDANG sebagai JAMINAN
UTANG
Lembaga jaminan ini merupakan lembaga tersendiri
di luar lembaga-lembaga jaminan yang telah ada
seperti gadai, fidusia, cessie, maupun hak
tanggungan. Sebagai lembaga baru, tidak mengubah
bangunan hukum atas lembaga yang sudah ada.
(UU No. 9 Tahun 2006 ttg Sistem Resi Gudang, UU
No. 9 Tahun 2011 tentang perubahan UU nO. 9
Tahun 2006 , PP No. 36 Tahun 2007, Permendagri
No. 25 Tahun 2007)
164
III. PERBANDINGAN
PERBEDAAN GADAI FIDUSIA CESSIE
OBYEK Benda Bergerak Benda bergerak dan tidak
bergerak tertentu
Tagihan
PIHAK-PIHAK Pemberi dan Pemegang
Gadai
Pemberi dan Penerima
Fidusia
Cedent, Cessus, dan
Cessionaris
DASAR HUKUM BW Buku Ke-II
Bab XX pasal 1150-1160
UU N0.42/1999 Ttg Jaminan
Fidusia
BW Buku Ke-II
Bab III Bagian Ke-II pasal
613
TERJADINYA Obyek diserahkan oleh
pemberi Gadai kepada
Pemegang Gadai secara
Lisan atau dgn Tertulis
Hak milik diserahkan secara
kepercayaan oleh Pemberi
kepada Penerima Fidusia
dgn akta otentik
Pemberitahuan disampaikan
dan atau disetujui oleh
Cessus secara tertulis
SIFATNYA Assesoris dan Preferen Assesoris dan Preferen Assesoris sebagai jaminan
tapi tidak Preferen
HAPUSNYA Lunas/obyek Gadai lepas
dari kekuasaan Pemegang
Gadai atau barang musnah
Lunas atau dibebaskan sbg
jaminan atau barang musnah
Lunas atau piutang
dikembalikan kepada Cedent
atau pembayaran dilakukan
oleh Cessus
* Catatan Perbandingan atas Resi Gudang sebagai Jaminan pada dasarnya sama terutama sifatnya assesoris dan
preferen. Sedangkan, terjadinya dengan perjanjian tertulis, hapusnya mempunyai kesamaan dasar dari suatu
pemberian jaminan.
165
IV. URAIAN SINGKAT
1. GADAI
Jaminan Gadai berupa benda bergerak seperti tagihanberupa sertifikat deposito, perhiasan emas ataukendaraan bermotor atau benda lainnya harusdiserahkan penguasaannya kepada bank sebagaikreditur.
Tagihan berupa Deposito yang digadaikan harus diikutidengan menyerahkan bilyet deposito yangbersangkutan kepada bank sebagai Pemegang Gadaidisertai kuasa untuk mencairkan deposito apabiladebitur tidak membayar utangnya. Pada umumnya,pemberian pembiayaan atau kredit disalurkan olehkantor cabang bank yang sama dari penerbitdeposito.
• Sifat Gadai merupakan perjanjian accessoir,
mengikuti bendanya dan tidak dapat dibagi-bagi
• Terjadinya gadai :
1. melalui perjanjian gadai baik lisan atau tertulis (
akta notaris atau Akta bawah tangan);
2. inbezit stelling yaitu penyerahan barang yang
digadaikan dari pemberi gadai ke penerima
gadai. Jadi barang yang digadaikan itu harus
dilepaskan dari kekuasaan pemberi gadai atau
pihak ketiga yang disetujui oleh kreditur dan
debitur.
166
Hak-Hak Pemegang Gadai
1. Hak untuk menahan barang gadai (hak retentie)
2. Hak untuk mendapat pelunasan dari pendapatanpenjualan barang yang digadaikan.
3. Hak untuk memperhitungkan biaya-biaya yangperlu guna mempertahankan barang gadai.
4. Hak untuk menagih utang.
5. Hak untuk didahulukan menerima pembayaranutangnya dari para berpiutang lainnya.
167
Kewajiban Pemegang Gadai
1. Merawat benda gadai yang ada dalam tangannya.
2. Bertanggungjawab atas kehilangan ataukemerosotan nilai benda gadai akibatkesalahannya
3. Mengembalikan barang yang dijadikan jaminandalam hal hutang pokoknya lunas
168
Eksekusi Gadai
Pasal 1155 KUHPerdata menentukan :
Apabila oleh para pihak tidak telah diperjanjikan lain makasiberpiutang adalah berhak jika siberhutang atau sipemberigadai bercidera janji setelah tenggang waktu yang ditentukanlampau atau jika tidak telah ditentukan suatu tenggang waktusetelah dilakukannya suatu peringatan untuk membayar,menyuruh menjual barang gadainya dimuka umum menurutkebiasan-kebiasaan setempat serta atau syarat-syarat yanglazim berlaku dengan maksud mengambil pelunasan jumlahpiutangnya beserta bunga dan biaya dari pendapatanpenjualan tersebut.
169
Jadi eksekusi terhadap barang jaminan gadai adalahsangat mudah karena kreditor pemegang gadai oleh UU(Ps. 1155 KUHPerdata) diberi kekuasaan untuk melakukanparate eksekusi yaitu eksekusi secara serta-merta yangdapat dilakukan tanpa Perantaraan/ bantuan Pengadilan.
Hanya dalam hal para pihak yaitu kreditor dan debitortelah membuat perjanjian bahwa kreditor tidak bolehmelakukan hak parate eksekusinya, maka kreditor dalamhal debitor cidera janji tidak dapat melaksanakan parateeksekusi.
170
Hapusnya Gadai
1. Dengan hapusnya perjanjian pokok yang dijamin dengan
gadai
2. Dengan terlepasnya benda gadai dari kekuasaan penerimagadai
3. Dengan musnahnya benda gadai
4. Dengan dilepaskannya benda gadai secara sukarela
5. Dengan percampuran (penerima gadai menjadi pemilikbenda gadai)
171
172
2. FIDUSIAJaminan Fidusia berupa benda bergerak yang berwujud maupuntidak berwujud dan benda tetap yang tidak dapat dibebanidengan Hak Tanggungan, Hipotek, maupun Gadai sepertiinventory, kendaraan bermotor atau tidak berwujud lainnya.
Benda bergerak yang bersangkutan tidak perlu diserahkan kepadaPenerima Fidusia karena penyerahan kepemilikannya atas dasarkepercayaan dengan demikian benda bergerak tersebut secarafisiknya tetap dikuasai oleh Pemberi Fidusia.
Pemberi Fidusia dilarang melakukan Fidusia ulang terhadapbenda obyek Fidusia yang telah dibebani dan terdaftar di kantorpendaftaran Fidusia Departemen Hukum dan HAM.
Di samping itu, Pemberi Fidusia dilarang mengalihkan,menggadaikan, atau menyewakan obyek Fidusia yang bukanbenda persediaan (inventory) tanpa persetujuan tertulis dariPenerima Fidusia.
Pemberi Fidusia diancam dengan pidana penjara maksimal duatahun dan denda maksimal Rp 50 juta bila menyerahkan,menggadaikan, menyewakan obyek jaminan yang bukan inventorytanpa persetujuan tertulis Penerima fidusia.
173
Para pihak dalam Cessie
Terdapat 3 (tiga) pihak dalam tiga hubungan hukum :
1. Hubungan antara kreditur semula (cedent) dan debitur
(cessus)
2. Hubungan antara kreditur semula (cedent) dan kreditur
baru (cessionaris)
3. Hubungan antara kreditur baru (cessionaris) dan debitur
(cessus)
174
Hubungan Antara Cedent dan Cessionaris
Syarat umum dalam Cessie :
Adanya suatu rechstitel atau peristiwa perdata yang menimbulkan
kewajiban penyerahan.
Dilakukan oleh orang yang mempunyai kewenangan beschikking
(mengambil tindakan pemilikan).
Syarat khusus dalam cessie :
Dilakukan dengan membuat suatu akta yang disebut Akta Cessie
175
Hubungan Antara Cessionaris dan Cessus
1. Pemberitahuan
Akta cessie baru berlaku terhadap cessus, kalau terhadapnya sudah
diberitahukan adanya cessie, atau secara tertulis telah disetujui atau
diakui olehnya (Pasal 613 ayat 2 KUH Perdata).
2. Cessie dan pembayaran dengan itikad baik
Pada prinsipnya, pembayaran harus diterima oleh kreditur atau kuasanya
(atau orang yang oleh undang-undang atau hakim ditunjuk sebagai orang
yang dikuasakan untuk menerimanya). Dengan perkataan lain kepada
kreditur sebenarnya. Dalam Pasal 1386 KUH Perdata dikatakan, bahwa
pembayaran dilakukan dengan itikad baik kepada orang yang memegang
surat tagihannya dalah sah.
176
Cessie sebagai jaminan
Dalam praktek perbankan, bank menuntut adanya cessie atas
nama yang dipunyai oleh debitur sebagai jaminan kreditnya,
jadi cessie disini bukan dimaksudkan agar kreditur menjadi
pemilik dari tagihan tersebut tetapi hanya untuk jaminan saja.
177
3. CESSIE SEBAGAI JAMINAN UTANG
Cessie dimaksud dapat terlihat dari skema yang ada
dalam uraian di bawah ini.
A sebagai Pemegang Piutang Dagang
sebagai Penerima Kredit dari Bank
B sebagai Pemegang Kewajiban
Utang Dagang
BANK
sebagai Pemberi Fasilitas Kredit Kepada A
Cessie
sebagai Jaminan Utang
Cedent Cessus
Cessionaris
178
Penjelasan Skema
1. Cedent dapat menyerahkan piutangnya yang ada diCessus kepada Cessionaris untuk menjaminutangnya.
2. Pengalihan tersebut harus diberitahukan secaratertulis kepada Cessus atau telah disetujui dandiakui oleh Cessus secara tertulis.
3. Pengalihannya dengan demikian dapat dilakukanantara dua pihak yaitu Cedent dan Cessionaris sajanamun untuk mengamankan pelaksanaan pengalihanharus dilakukan antara tiga pihak, Cedent,Cessionaris, dan Cessus dalam suatu akta otentikatau di bawah tangan.
179
Lembaga ini diundangkan sebagai sarana
membantu kegiatan usaha untuk
menampung kebutuhan pemegang resi
gudang atas ketersediaan dana dan
dapat memberikan kepastian hukum
dalam lembaga jaminan. Perjanjian hak
jaminan merupakan ikutan dari perjanjian
pokok (assesoris) dan tidak dapat
dijaminkan ulang untuk kredit baru.
4. LEMBAGA JAMINAN RESI GUDANG
180
Dalam lembaga ini ada beberapa pengertian yang perludigarisbawahi, yaitu:
• Barang adalah setiap benda bergerak yang dapatdisimpan dalam jangka waktu tertentu dan diperdagangkansecara umum.
• Gudang adalah semua ruangan yang tidak bergerak dantidak dapat dipindah-pindahkan dengan tujuan tidakdikunjungi oleh umum, tetapi untuk dipakai khusus sebagaitempat penyimpanan barang yang dapat diperdagangkansecara umum dan memenuhi syarat-syarat lain yangditetapkan oleh menteri.
• Resi gudang adalah dokumen bukti kepemilikan atasbarang yang disimpan di gudang yang diterbitkan olehpengelola gudang.
• Hak jaminan atas resi gudang adalah hak jaminan yangdibebankan pada resi gudang untuk pelunasan utang yangmemberikan kedudukan untuk diutamakan bagi penerimahak jaiminan terhadap kreditur yang lain (preferensi).
181
Dokumen Bukti Kepemilikan Barang
Resi gudang hanya dapat diterbitkan oleh pengelolagudang yang telah memperoleh persetujuan badanpengawas. Resi gudang terdiri atas Resi Gudang AtasNama dan Resi Gudang Atas Perintah. Resi GudangAtas Nama adalah yang mencantumkan nama pihak yangberhak menerima penyerahan barang. Sedangkan, ResiGudang Atas Perintah adalah yang mencantumkanperintah pihak yang berhak menerima penyerahan barang.Resi gudang dapat dialihkan, dijadikan jaminan utangatau digunakan sebagai dokumen penyerahan barang.Sedangkan, sebagai dokumen kepemilikan dapatdijadikan jaminan utang tanpa dipersyaratkan adanyaagunan lainnya.
182
Syarat Minimal Resi Gudang
1. judul Resi Gudang;
2. jenis Resi Gudang, yaitu Resi Gudang Atas Namaatau Resi Gudang Atas Perintah;
3. nama dan alamat pihak pemilik barang;
4. lokasi gudang tempat penyimpanan barang;
5. tanggal penerbitan;
6. nomor penerbitan;
7. waktu jatuh tempo;
8. deskripsi barang;
9. biaya penyimpanan;
10.nilai barang berdasarkan harga pasar pada saatbarang dimasukkan ke dalam Gudang
11.Kode pengaman
12.Kop surat Pengelola Gudang
13.Tanda tangan pemilik barang dan tanda tanganPengelola Gudang
.
183
PENGALIHAN RESI GUDANG
• Pengalihan Resi Gudang Atas Nama dilakukandengan akta autentik. Sedangkan, pengalihan ResiGudang Atas Perintah dilakukan dengan endosemenyang disertai penyerahan Resi Gudang.
• Pihak yang mengalihkan Resi Gudang wajibmelaporkan kepada Pusat Registrasi.
• Resi Gudang yang telah jatuh tempo tidak dapatdialihkan.
• Resi Gudang dapat diperdagangkan di bursa atau diluar bursa.
• Dalam hal Resi Gudang diperdagangkan di bursa,mekanisme transaksinya tunduk pada ketentuan bursatempat Resi Gudang tersebut diperdagangkan.
• Penerima pengalihan Resi Gudang memperoleh hakatas dokumen dan barang.
184
Pembebanan Hak Jaminan
• Perjanjian Hak Jaminan merupakan perjanjian ikutan dari suatuperjanjian utang-piutang yang menjadi perjanjian pokok dan setiapResi Gudang yang diterbitkan hanya dapat dibebani satu jaminanutang.
• Penerima Hak Jaminan harus memberitahukan perjanjianpengikatan Resi Gudang sebagai Hak Jaminan kepada PusatRegistrasi dan Pengelola Gudang.
• Pembebanan Hak Jaminan terhadap Resi Gudang dibuat denganAkta Perjanjian Hak Jaminan.
• Perjanjian Hak Jaminan sekurang-kurangnya memuat:a. identitas pihak pemberi dan penerima Hak Jaminan;
b. data perjanjian pokok yang dijamin dengan Hak Jaminan;
c. spesifikasi Resi Gudang yang diagunkan;
d. nilai jaminan utang; dan
e. nilai barang berdasarkan harga pasar pada saat barang dimasukkan kedalam Gudang.
• Hak Jaminan hapus karena hal-hal sebagai berikut:a. hapusnya utang pokok yang dijamin dengan Hak Jaminan dan;
b. pelepasan Hak Jaminan oleh penerima Hak Jaminan.
POKOK-POKOK BAHASAN
1. HT sbg. Jaminan utang atas PerjanjianKredit yang dibuat di luar negeri
2. Kedudukan Piutang Negara vs.Pemegang HT
3. Pembebanan HT sbg. Jaminan utangyang akan ada
4. Penerapan Asas Pemisahan Horisontal
5. HT yang dibebankan thd. Bangunan dibawah permukaan tanah
6. Pencantuman Janji untuk Pemegang HT
1. HT SBG. JAMINAN UTANG ATAS PERJANJIANKREDIT YANG DIBUAT DI LUAR NEGERI
Di dalam UUHT tidak ada pembatasan/larangan pemberiankredit bank kepada WNI atau BHI dari kreditor di luar negeriyang dijamin dengan HT atas obyek di dalam wilayah RI;yang dibatasi adalah terhadap penggunaan dana dari kredittsb.
Penjelasan Pasal 10 ayat (1) UUHT:
Dalam hal hubungan utang-piutang itu timbul dari perjanjianutang-piutang atau perjanjian kredit,perjanjian tersebutdapat dibuat di dalam maupun di luar negeri dan pihak-pihakyang bersangkutan dapat orang perseorangan atau badanhukum asing sepanjang kredit yang bersangkutandipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayahNegara Kesatuan Republik Indonesia.
PEMBUATAN PERJANJIAN KREDIT DI LUAR NEGERI
1. Perjanjian Kredit yang dibuat di dalamnegeri atau di luar negeri merupakanperjanjian pokok yang menimbulkanhubungan hutang piutang yang dijaminpelunasannya dengan hak tanggunganyang bersifat assecoris.
2. Perjanjian yang menimbulkan hubungan hutangpiutang (Perjanjian Kredit) dapat dibuat dengan Aktadibawah tangan atau dengan akta otentik, tergantungpada ketentuan hukum yang mengatur materiperjanjian itu.
(vide penjelasan Pasal 10 UU No. 4/1996 UUHT)
3. Pemberian kedit atau pembiayaan berdasarkan prinsipsyariah dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis. (vide : penjelasan Pasal 8 UU No. 10/1998 tentang Perbankan)
4. Pengakuan atas hutang atau atas jumlah kredit yang telah diterima debitur yang mempunyai kekuataneksekutorial dengan judul “Demi Keadilan BerdasarkanKetuhanan yang Maha Esa” dibuat dengan aktaotentik (akta notaris).
• Vide Pasal 224 HIR
5. Perjanjian kredit dapat dibuat di dalam maupun di luarnegeri antara pihak yang merupakan orangperseorangan atau badan hukum asing sepanjangkredit yang bersangkutan dipergunakan untukkepentingan pembangunan di wilayah RepublikIndonesia.
(vide Pasal 10 UU No. 4/1996 UUHT)
Dalam kelaziman dan praktek perbankan, setiap aktayang dibuat di luar negeri untuk digunakan diIndonesia dilakukan prosedur/tahapan sebagaiberikut:a. Akta/Perjanjian Kredit ditandatangani oleh pihak-
pihak yang terkaitb. Akta/Perjanjian Kredit tersebut dilegalisir oleh
pihak yang berwenang di negara asal yangbersangkutan
c. Akta/Perjanjian Kredit tersebut didaftarkan diKedutaan Besar Republik Indonesia setempat.
PERIHAL KEBERLAKUAN DAN IMPLIKASI PERJANJIAN
KREDIT YG DIBUAT DI LUAR NEGERI THD.PEMBEBANAN HT
2. KEDUDUKAN
PIUTANG NEGARA VS. PEMEGANG HT
• Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasanutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakankepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Dalamarti, bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang HakTanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yangdijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului dari padakreditor-kreditor yang lain.
• Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidakmengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurutketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.
PIUTANG NEGARA….?
Piutang Negara adalah sejumlah uang yang wajibdibayar kepada Negara atau badan-badan yang baiksecara langsung maupun tidak langsung dikuasai olehNegara, berdasarkan suatu perjanjian, peraturan atausebab apapun.
Penyerahan piutang adalah instansi pemerintah,badan negara baik tingkat pusat maupun daerahtermasuk pemerintah daerah dan badan usaha yangmodal atau kekayaannya sebagian atau seluruhnyadimiliki oleh negara atau dimiliki badan usaha miliknegara (BUMN)/badan usaha milik daerah (BUMD)sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
PIUTANG NEGARA…
• Berdasarkan Putusan MK no. 77/PUU-
IX/2011 judicial review terhadap UU No.
49 tahun 1960 tentang Panitia Urusan
Piutang Negara maka piutang
BUMN/BUMD tidak termasuk piutang
negara.
PIUTANG YANG DIISTIMEWAKAN
(VIDE BUKU II BAB XIX KUH PERDATA)
1. Semua kekayaan Debitur menjadi tanggungan untuksegala kewajibannya.
2. Kekayaan Debitur yang bersangkutan menjadi jaminanbersama-sama untuk semua krediturnya, hasil penjualanharta dibagi menurut keseimbangan kecuali apabila diantara Kreditur ada alasan yang sah untuk didahulukan.
3. Hal untuk didahulukan di antara Kreditur timbul dari:
a. Hak istimewa; c. Hipotik; e. Hak Tanggungan
b. Gadai; d. Fidusia;
PIUTANG YANG DIISTIMEWAKAN…
4. Hak istimewa adalah sebagaimana yang diatur dalamPasal 1139 mengenai Hak Istimewa atas bendatertentu dan Pasal 1149 mengenai Hak Istimewa atassemua benda bergerak dan tak bergerak.
5. Gadai dan Hipotik sebagaimana diatur dalam BWPasal 1150, 1162 dan Fidusia serta Hak Tanggungandalam UU No. 42/1999 dan UU No. 4/1996.
6. Gadai, Hipotik, Fidusia dan Hak Tanggungankedudukannya lebih tinggi dari Hak Istimewa kecualidalam hal undang-undang menentukan sebaliknya.
PIUTANG YANG DIISTIMEWAKAN…
7. Apa ada undang-undang yang menentukansebaliknya? Ada, contoh undang-undang yangmenentukan kreditur lain kedudukannya lebihtinggi dari kreditur pemegang Hak Jaminan (HakTanggungan, Hipotik, Gadai, Fidusia) antara lainadalah yang timbul dari:
a. Biaya perkara (Vide Pasal 1149 (1)KUHPerdata);
b. Hutang pajak (UU Perpajakan No. 9/1994);
c. Upah buruh (UU Ketenagakerjaan)
3. PEMBEBANAN HT SBG. JAMINAN
PELUNASAN UTANG YANG AKAN ADA
Penjelasan Pasal 3 ayat (1) UUHT, bahwaHT dapat menjamin utang yg baru akanada dikemudian hari dimaksudkan untuk:
1. menampung kebutuhan praktekperbankan dalam hal timbulnya utangnasabah bank sbg akibat pencairan atassuatu garansi bank.
2. Untuk menampung timbulnya utang sbgakibat pembebanan bunga atas pinjamanpokok dan ongkos-ongkos lain yang
Hak Tanggungan untuk Hutang Yang Sudah Ada/Akan Ada Kemudian
I. Hutang yang ada sesuai “Akad Kredit”
II. Hutang yang mungkin ada berdasarkan“Perjanjian Tertentu”
1. Perjanjian Pemberian Bank Garansi(BG);
2. Perjanjian Pembukaan Letter of Credit (L/C);
4. PENERAPAN ASAS PEMISAHAN HORISONTAL: IMPLIKASI PEMBEBANAN HT TERHADAP BENDA YANG
BERKAITAN DENGAN TANAH
Pasal 4 ayat (4):
Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikutbangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau yang akan adayang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yangmerupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannyadengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggunganyang bersangkutan.
Tersirat ada PEMISAHAN HORISONTAL, maka konsekuensinya HARUSdapat dilakukan pembebanan HT terhadap tanah tanpa bangunannya ;dan sebaliknya tdk dimungkinkan pembebanan HT terhadap benda ygberkaitan dengan tanah TANPA membebankan serta tanahnya.
Hal itu tidaklah mengingkari asas PEMISAHAN HORISONTAL, namunjustru merupakan implementasi asas tsb. Yg disesuaikan dengan realitas(:praktek perkreditan perbankan).
Implikasi Pembebanan HT terhadap Benda yang berkaitan dengan Tanah
Pasal 4 ayat (5):
Apabila bangunan, tanaman, dan hasilkarya tidak dimiliki oleh pemegang hakatas tanah, pembebanan Hak Tanggunganatas benda-benda tersebut hanya dapatdilakukan dengan penandatanganan sertapada Akta Pemberian Hak Tanggunganyang bersangkutan oleh pemiliknya atauyang diberi kuasa untuk itu olehnyadengan akta otentik.
Azas Pemisahan Horizontal dan Tanah SebagaiJaminan Hutang
• Berbeda dengan Pasal 571 KUHPerdata yang menganut azasNatrekking, Hukum Agraria menganut Azas Pemisahan Horizontal(vide Pasal 5 UUPA)
• Dalam azas ini, seorang pemilik bangunan dan atau benda-benda lainyang berkaitan dengan tanah di atas suatu bidang tanah belumtentu sama dengan pemilik tanah itu.
• Dengan demikian ada beberapa hal yang perlu diperhatikan, antaralain:
1. Tanah dibebani Hak Tanggungan tapi benda lain di atas tanahdibebani jaminan kepada kreditur lain.
2. Pemilik bangunan/benda lain di atas tanah dan pemilik tanahhubungannya harus diamankan untuk kepentingan kreditur.
3. Pemilik tanah dengan bangunan harus diyakini adalah samasubyeknya
Antisipasi..
• Implikasi ketentuan ini akan dapat dilaksanakan secara efektifdengan berlakunya UU Nomor 28 tahun 2002 tentang BangunanGedung secara efektif.
• Berdasarkan pendataan bangunan gedung, sebagai pelaksanaandari asas pemisahan horizontal, selanjutnya pemilik bangunangedung memperoleh surat bukti kepemilikan bangunan gedungdari Pemerintah Daerah
• Pendataan, termasuk pendaftaran bangunan gedung, dilakukanpada saat proses perizinan mendirikan bangunan dan secaraperiodik, yang dimaksudkan untuk keperluan tertib pembangunandan pemanfaatan bangunan gedung, memberikan kepastianhukum tentang status kepemilikan bangunan gedung, dan sisteminformasi.
5. HT YANG DIBEBANKAN THD. BANGUNAN
DI BAWAH PERMUKAAN TANAH
• Sebagaimana sudah dijelaskan dalam Penjelasan Umum angka 6,Hak Tanggungan dapat pula meliputi bangunan, tanaman, danhasil karya misalnya candi, patung, gapura, relief yang merupakansatu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Bangunan yangdapat dibebani Hak Tanggungan bersamaan dengan tanahnyatersebut meliputi bangunan yang berada di atas maupun di bawahpermukaan tanah misalnya basement, yang ada hubungannyadengan hak atas tanah yang bersangkutan.
• Sedangkan bangunan yang menggunakan ruang bawah tanah,yang secara fisik tidak ada hubungannya dengan bangunan yangada di atas permukaan bumi di atasnya, tidak termasuk dalampengaturan ketentuan mengenai Hak Tanggungan menurutUndang-undang ini.
Permasalahan dan antisipasi..?
• Bukankah bangunan yg ada dibawahpermukaan tanah dan tidak terkait secarafisik dengan bangunan di atasnya tsb.TETAP bersifat satu kesatuan dengantanahnya? Mengapa tidak/bukan menjadiconcern UUHT?
• Bagaimana implikasinya terhadap rencanapembangunan tripple dekker? Jika padawaktunya nanti dengan memperhatikanketentuan UUHT seperti itu?
6. PENCANTUMAN JANJI UNTUK PEMEGANG HT
• Janji-janji di dlm Pasal 11 ayat (2) UUHT hanya bersifatfakultatif tidak limitatif sehingga didasarkankeabsahannya pada Pasal 1320 KUHPdt
• Artinya janji-janji di dlm Pasal 11 ayat (2) UUHT yangdisebutkan hanya beberapa contoh yg lazimdiperjanjikan dalam praktek yang dalam penerapannyabersifat konsensual (sesuai kesepakatan para pihaknya)
• Pemberi dan Pemegang HT dapat memperjanjikan lainselain yang dicontohkan dlm Pasal 11 ayat (2) dengantunduk pada Pasal 1320 KUHPdt, kecuali janji yangsecara tegas dilarang spt. Yg ditetapkan dalamketentuan Pasal 12 UUHT
JANJI (BEDING) YG LAZIM DIPERJANJIKANDALAM APHT … IN PRACTICES !
1. Sewa
2. Bentuk/tata susunan
3. Pengelolaan
4. Penyelamatan
5. Penjualan (b. van eigenmachtige verkoop)
6. Pembersihan tidak dilakukan (b. van niet zuivering)
7. Pelepasan hak
8. Hasil Pelepasan Hak
9. Asuransi (Assurantie beding)
10. Pengosongan
11. SH Tanah dikuasai PHT Pemegang)
Pemberi Hak Tanggungan dibatasi terhadap butir 1, 2, 7 dan wajibbutir 10
Pemegang Hak Tanggungan berhak terhadap butir 3, 4, 5, 6, 8. 9
PENDAFTARAN HT- UUHTPasal 13
(1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
(2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelahpenandatanganan Akta Pemberian
Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal10 ayat (2), PPAT wajib
mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yangbersangkutan dan warkah lain
yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.
(3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)dilakukan oleh
Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungandan
mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek HakTanggungan
serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yangbersangkutan.
(4) Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah
tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan
bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuhpada hari libur, buku-tanah yang
bersangkutan diberi bertanggal hari kerjaberikutnya.
(5) Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah HakTanggungan sebagaimana
dimaksud pada ayat (4).
PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
BERDASARKAN PP NO. 24 TAHUN
1997
Pasal 37 ayat (1)
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan
dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan
hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan
akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku
Pasal 44 ayat (1)
Pembebanan hak tanggungan dapat didaftar jika dibuktikan dengan
akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
PENDAFTARAN HT BERDASARKAN
PMNA/KA.BPN NO.3/1997
1. UNTUK OBYEK-HT YG SUDAH TERDAFTAR A.N. PEMBERI HT
PPAT yang membuat APHT wajib selambat-lambatnya 7 hari setelahpenandatanganan APHT mendaftarkan ke Kantor Pertanahan dengandisertai kelengkapan dokumen:
1. surat pengantar dari PPAT (dua rangkap) yang memuat daftar jenis surat2 ygakan disampaikan
2. surat permohonan pendaftaran HT dari penerima HT
3. fotokopi bukti identitas pemberi&pemegang HT
4. sertipikat hak atas tanah atau HMSRS (asli) yang dibebani HT
5. lembar ke-2 APHT
6. salinan APHT yg sudah diparaf oleh PPAT ybs. Untuk disahkan sbg. Salinanoleh Kakan. Pertanahan dlm. rangka pembuatan Sertipikat HT
7. SKMHT (jika pemberian HT menggunakan SKMHT)
PENDAFTARAN HT BERDASARKAN
PMNA/KA.BPN NO.3/1997
2. UNTUK OBYEK-HT YG BELUM TERDAFTAR A.N. PEMBERI HT
Obyek HT diperoleh melalui peralihan hak: pewarisan, pemindahan hak (jual beli)
PPAT yang membuat APHT wajib selambat-lambatnya 7 hari setelah penandatanganan APHT mendaftarkan ke Kantor Pertanahan dengan disertai kelengkapan dokumen:
a. surat pengantar dari PPAT (dua rangkap) yang memuat daftar jenis surat2 yg akan disampaikan
a. surat permohonan pendaftaran peralihan hak (HAT-MHSRS)
b. fotokopi bukti identitas pemberi&pemegang HT
c. sertipikat hak atas tanah atau HMSRS (asli) yang dibebani HT
d. dokumen asli bukti terjadinya peralihan hak (JUBEL, LELANG, WARIS,HIBAH, INBRENG)
e. bukti pelunasan BPHTB
f. bukti pelunasan PPh
g. fotokopi bukti identitas pemberi&pemegang HT
h. sertipikat hak atas tanah atau HMSRS (asli) yang dibebani HT
i. lembar ke-2 APHT
j. salinan APHT yg sudah diparaf oleh PPAT ybs. Untuk disahkan sbg. Salinan oleh Kakan. Pertanahan dlm. rangka pembuatan Sertipikat HT
k. SKMHT (jika pemberian HT menggunakan SKMHT)
DOKUMEN ASLI BUKTI TERJADINYA PERALIHAN
HAK:
1) PEWARISAN: surat ket. Sbg. Ahli waris dan Aktapembagian waris jika sudah ada pembagianwaris
2) JUAL BELI: Akta jual beli
3) LELANG: Kutipan Risalah Lelang
4) INBRENG: Akta Pemasukan Saham
5) TUKAR-MENUKAR: Akta Tukar Menukar
6)HIBAH: Akta Hibah
PENDAFTARAN HT
UNTUK OBYEK-HT YG BELUM TERDAFTAR A.N.
PEMBERI HT
OBYEK HT(HAT-HMSRS)BELUM A.N PEMBERI HAK TANGGUNGAN
PENDAFTARAN PERALIHAN HAK
OBYEK TERDAFTAR AN. PEMBERI HT
PENDAFTARAN PEMBEBANAN HT
PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
PEMBERIAN HT
(APHT-PPAT)
PENDAFTARAN HT
KANTOR PERTANAHAN KAB/KOTA
KEGIATAN PENDAFTARAN HAK
TANGGUNGAN
DI KANTOR PERTANAHAN
1. mencatat adanya beban HT pada BukuTanah Hak Tanggungan;
2. membuat salinan APHT;
3. mencatat dalam buku tanah hak atas tanahyang menjadi obyek HT;
4. menyalin catatan tersebut pada SertipikatHak Tanggungan dan Sertipikat Hak atasTanah
SAAT DAN TANDA BUKTI
LAHIRNYA HT
KAPAN SAAT LAHIRNYA HT ?
YAITU : Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan adalah hari ke-7 (tujuh)setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untukpendaftaran di kantor pertanahan
Jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutandiberi tanggal hari kerja berikutnya. Pada tanggal tersebut HakTanggungan dianggap sudah lahir.
Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahanmenerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari :
1. SALINAN BUKU TANAH HAK TANGGUNGAN
2. SALINAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
TITEL EKSEKUTORIAL PADA
SAMPUL SERTIPIKAT HAK
TANGGUNGAN
Untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama denganputusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukumtetap, sertipikat Hak Tanggungan memuat irah-irah denganmembubuhkan pada sampulnya kata-kata :
”DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”
Irah-irah tersebut sebagai titel eksekutorial artinya memilikikekuatan mengikat seperti halnya keputusan hakim yangdapat dilaksanakan dengan sifat memaksa
IMPLIKASI YURIDIS
LAHIRNYA HT
» Lahirnya HT secara yuridis Pemegang HT (Kreditor)telah memiliki kedudukan yang diutamakan daripadakreditor konkuren
» Pemegang HT (Kreditor) secara yuridis memilikijaminan pelunasan hutang jika pemberi HT ingkarjanji/wanprestasi dengan dasar:
» Kekuatan titel eksekutorial yg tercantum di dalamSertipikat HT, kreditor dapat menjual lelang obyek HTdengan kekuasaan sendiri
» Adanya Janji di dalam APHT (“beding van eigen-machtige verkoop”) yg memberikan kekuasaan padakreditor untuk menjual sendiri obyek HT
» Melakukan penjualan obyek HT di bawah tangan yangtelah disepakati dengan debitor
Kemungkinan Pemberian
KuasaTerbuka kemungkinan berdasarkan Pasal 15
UUHT
Pada asasnya pembebanan Hak Tanggungan
wajib dilakukan sendiri oleh Pemberi Hak
Tanggungan sebagai pihak yang berwenang
melakukan perbuatan hukum atas obyek Hak
Tanggungan.
Hanya apabila benar-benar diperlukan dan
berhalangan, kehadirannya untuk memberikan
HT dan menandatangani APHT-nya dapat
dikuasakan kepada pihak lain.
Tata Cara Pemberian Kuasa
Pemberian kuasa harus dilakukan sendiri oleh
Pemberi HT dan wajib dilakukan dihadapan seorang
Notaris atau PPAT, dengan suatu akta otentik
yang disebut Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan (SKMHT).
Bentuk dan isi SKMHT ditetapkan dengan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Nomor 3 Tahun 1996.
SKMHT dibuat dalam dua rangkap yang keduanya
asli (in originali) ditandatangani oleh Pemberi dan
Penerima kuasa, dua orang saksi dan Notaris atau
PPAT. 224
Syarat-syarat Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan
(SKMHT) :
1. Tidak memuat kuasa untuk melakukanperbuatan hukum lain daripadamembebankan Hak Tanggungan;
2. Tidak memuat kuasa subtitusi;
3. Mencantumkan secara jelas obyek HakTanggungan, jumlah utang dan nama sertaidentitas debitor apabila debitor bukanpemberi Hak Tanggungan.
Tentang SKMHT
SKMHT tidak dapat ditarik kembali/berakhir oleh sebabapapun, kecuali berakhir karena telah dilaksanakan atautelah habis jangka waktunya;
Wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian HakTanggungan (APHT) dalam jangka waktu yangditetapkan, jika tidak maka batal demi hukum.
PPAT wajib menolak menolak membuat APHTberdasarkan surat kuasa yang bukan SKMHT “inoriginali” yang formulirnya disediakan oleh BPN (yangblanko dan formatnya diatur dalam PMNA/Ka. BPN No. 3Tahun 1996)
JANGKA WAKTU SKMHT Selambatnya 1 Bulan
• Tanah yang
bersertipikat
Selambatnya 3 Bulan
• Tanah yang belum
bersertipikat
• Tanah yang sudah
bersertipikat tetapi
belum didaftarkan atas
nama Pemberi Hak
TanggunganPembatasan waktu tersebut tidak berlaku untuk
menjamin kredit tertentu yang ditetapkan Pemerintah.
Mengenai SKMH yang sudah ada pada saat UUHT diundangkan,
maka surat tersebut digunakan sebagai SKMHT dalam jangka
waktu 6 bulan terhitung sejak tanggal 9 April 1996.
(Pasal 24 ayat 3 UUHT)
Jangka Waktu SKMHT
untuk Kredit Tertentu
• Untuk Kredit Usaha Kecil,
sebagaimana dimaksud dalam Surat
Keputusan Direksi Bank Indonesia
tanggal 29 Mei 1993 Nomor
26/24/KEP/Dir ditetapkan batas
jangka waktu lain dengan Peraturan
Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN
Nomor 4 Tahun 1996.
228
JANGKA WAKTU SKMHT UNTUK KREDIT TERTENTU (vide:PMNA/Ka.BPN No.4/1996)
Sampai saat berakhirnya
masa perjanjian kredit
Kredit Usaha Kecil yaitu :
1.Kredit yang diberikan kepada
nasabah usaha kecil: KUD,
KUT, Kredit Koperasi Primer
2.KPR:rumah(LT/LB:max200m
2/≤70m2) ; KSB untuk
LT(:54m2-72m2) ;
perbaikan/pemugaran
3.Kredit Produktif (maks. Rp.
50 jt): Kredit Umum
Pedesaan-BRI, Kredit
Kelayakan Usaha
vide SK-Direksi BI No.26/
24/KEP/Dir,tgl. 29 Mei 1993)
berlaku hingga 3 bulan
sejak tgl. diterbitkannya sertipikat hak atas tanah yang sedang didaftarkan dan sedang dibebani HT untuk jenis kredit:
Kredit produktif (termasuk Kredit Usaha Kecil) dari Bank Umum/BPR sebesar Rp. 50-250 jt
KPR untuk ruko LT/LB max 200m2/≤70m2.
Kredit untuk perusahaan inti dalam rangka KKPA PIRTRANS atau lainnya.
Kredit pembebasan tanah dan kredit konstruksi yang diberikan kepada pengembang dalam rangka KPR
230
SKEMA PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN
HAK TANGGUNGAN
-Balik Nama
-Pecah/Gabungan
-Tanah Adat -Balik Nama
-Pecah/Gab.
-Tanah Adat
BPN (APHT)
Sertipikat a.n.
ybs.
Pendaftaran
-Balik Nama
-Pemecahan
-Tanah Adat
SKMHT (PPAT/
Notaris)
APHT (PPAT)
Max. 3 bln
Sertipikat a.n.
Pemberi HTPK
BUKU
TANAH
HT
SERTIPIKAT HT
7 hari
kerja
Hari ke 7
Max. 1 bulan
SYARAT-SYARAT SKMHT
Pada asasnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukansendiri oleh pemberi Hak Tanggungan sebagai yang berhak atasobyek Hak Tanggungan.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) harusdibuat dihadapan notaris dan PPAT dengan syarat-syarat :
1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukumlain daripada membebankan Hak Tanggungan;
2. Tidak memuat kuasa subtitusi;
3. Mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas debitor apabiladebitor bukan pemberi Hak Tanggungan;
Kuasa tersebut tidak dapat ditarik kembali dengan sebabapapun, kecuali berakhir karena telah dilaksanakan atau telahhabis jangka waktunya;
SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalamjangka waktu yang ditetapkan batal demi hukum.
JANGKA WAKTU
SKMHT
SKMHT untuk tanah yang bersertipikat wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 bulan sesudah diberikan;
SKMHT untuk tanah yang belum bersertipikat, selambat-lambatnya 3 bulan;
SKMHT untuk tanah yang sudah bersertipikat tetapi belum didaftarkan atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang haknya yang baru, selambat-lambatnya 3 bulan.
Pembatasan waktu tersebut tidak berlaku untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan Pemerintah.
Mengenai Surat Kuasa Memasang Hipotik (SKMH) yang sudah ada pada saat UUHT diundangkan, maka surat tersebut digunakan sebagai SKMHT dalam jangka waktu 6 bulan terhitung sejak tanggal 9 April 1996 (pasal 24 ayat 3 UUHT).
JANGKA WAKTU SKMHT UNTUK KREDIT TERTENTU
(vide:PMNA/Ka.BPN No.4/1996)
SKMHT berjangka waktu hingga berakhirnya masa
perjanjian kredit (Kredit Usaha Kecil vide SK-
Direksi BI No.26/ 24/KEP/Dir,tgl. 29 Mei 1993) yaitu
:
1. Kredit usaha kecil: KUD,KUT,KKP
2. KPR:rumah (lt/lb:200/70), KSB untuk luas
tanah (:54m2-72m2)
3. Kredit Produktif (maks. Rp. 50 jt): KUP-BRI,
KUK
JANGKA WAKTU SKMHT UNTUK KREDIT TERTENTU
(vide:PMNA/Ka.BPN No.4/1996)
SKMHT berlaku hingga 3 bulan sejak tgl. Terbit sertipikat hak atas tanah yang sedang didaftarkan dan sedang dibebani HT untuk jenis kredit: Kredit produktif (termasuk KUK) dari Bank Umum/BPR
sebesar Rp. 50-250 jt
KPR untuk ruko lt/lb. 200/70m2 max.
Kredit untuk perusahaan inti dalam rangka KKPA PIRTRANS atau lainnya.
Kredit pembebasan tanah dan kredit konstruksi yang diberikan kepada pengembang dalam rangka KPR
PROSEDUR PEMBERIAN KUASA
Pemberian Kuasa wajib dilakukan di hadapan Notaris atau PPAT dengan suatu akta otentik (Pasal 15 ayat (1) UUHT)
SKMHT dibuat oleh Notaris atau PPAT dalam dua rangkap yang keduanya asli (in originali)ditandatangani oleh pemberi dan penerima kuasa, dua orang saksi dan Notaris atau PPAT
LARANGAN DAN PERSYARATAN SKMHT
PASAL 15 ayat (1) UUHT:
Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan HT. Tidak dilarang memberi kuasa memberikan janji-janji dimaksudkan dalam Pasal 11 UUHT
dilarang memuat kuasa substitusi. Substitusi adalah penggantian penerima kuasa melalui peralihan
hingga ada penerima kuasa baru. Adapun yang bukan substitusi dalam hal tidak terjadi penggantian penerima kuasa apabila penerima kuasa menugaskan pihak lain untuk mencantumkan namanya melaksanakan kuasa.
wajib dicantumkan secara jelas obyek HT jumlah utang, nama dan identitas kreditornya, nama serta identitas debitor, apabila debitor bukan pemberi HT
PERBEDAAN SKMH DENGAN SKMHT
SKMH menurut Pasal 1171 ayat (2) KUHPerdata dibuat dengan akta notaries menurut ketentuan Reglement Jabatan Notaris (S.1860-3)
Menurut UUHT SKMHT dapat dibuat oleh notaris atau PPAT
SKMH ada minuut dan grosse sebagai salinannya, sedangkan SKMHT tidak ada
PPAT wajib menolak menolak membuat APHT berdasarkan surat kuasa yang bukan SKMHT “in originali” yang formulirnya disediakan oleh BPN yang blangko dan formatnya diatur dalam PMNA/ka.BPN No.3 tahun 1996
KETENTUAN SKMHT UNTUK BENDA-BENDAYANG BERKAITAN DENGAN TANAH
• Bahwa di dalam SKMHT harus disebutkan secara jelas benda-
benda yang dimaksudkan untuk dibebani HT
• Apabila benda-benda tersebut bukan milik pemegang hak atas
tanah, maka pemilik benda-benda tsb. Harus ikut menandatangani
SKMHT
Pasal 4 ayat (5)UUHT: Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya
sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang
hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda
tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada
Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya
atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik (berupa
SKMHT-Lihat dalam penjelasan ayat ini).
Penjelasan Pasal 4 ayat
(5)
• Yang dimaksud dengan akta otentik dalam ayat
ini adalah Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan atas benda-benda yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah untuk
dibebani Hak Tanggungan bersama-sama tanah
yang bersangkutan.
JANJI YG DIPERBOLEHKAN
DALAM PEMBEBANAN HT-
ObligatoirDalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain:
a. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untukmenyewakan
obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktusewa
dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih
dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
b. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untukmengubah bentuk
atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali denganpersetujuan tertulis lebih
dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk
mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan KetuaPengadilan Negeri
yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggunganapabila debitor
sungguh-sungguh cidera janji;
d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk
menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukanuntuk pelaksanaan
eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya ataudibatalkannya hak yang
menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi ataudilanggarnya ketentuan
undang-undang;
e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hakuntuk menjual
atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitorcidera janji;
f. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertamabahwa obyek
Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;
g. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskanhaknya atas
obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu daripemegang
Hak Tanggungan;
h. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhatau
sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk
pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya
olehpemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;
i. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhatau
sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan
untukpelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan;
j. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyekHak
Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan;
k. Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4).
JANJI YG DIPERBOLEHKAN DALAM
PEMBEBANAN HT
JANJI YG DILARANG
• Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang
HakTanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila
debitor cidera janji, batal demi hukum (Pasal 12 UUHT)
• Penjelasan Pasal 12
Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan
debitor dan pemberi HakTanggungan lainnya, terutama jika nilai
obyek Hak Tanggungan melebihi besar-nyautang yang dijamin.
Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secara serta
mertamenjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera
janji.
Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak
Tanggungan untuk menjadi pembeli obyek Hak Tanggungan
asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20.
EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
Berdasarkan Pasal 20 UUHT
Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual
obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 6, atau
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat
(2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum
menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan
perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang
Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada
kreditor-kreditor lainnya.
EKSEKUSI HAK
TANGGUNGAN
Berdasarkan Pasal 20
UUHT (2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak
Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akandapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
(3) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukansetelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberidan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dandiumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yangbersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yangmenyatakan keberatan.
(4) Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yangbertentangan dengan ketentuan pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) batal demihukum.
(5) Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimanadimaksud pada ayat (1) dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamindengan Hak Tanggungan itu beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.
PARATE EKSEKUSI
• Pada Pasal 20 Ayat (1) huruf (a) UUHT dinyatakan bahwaapabila debitur cidera janji maka pemegang HT pertamauntuk menjual obyek HT sebagaimana diatur dalam Pasal6 UUHT, unsur-unsur tersebut yang terjalin menjadiesensi dalam Pasal 6 UUHT tersebut, adalah :– Debitur cidera janji;
– Kreditur pemegang HT pertama diberi hak;
– Hak untuk menjual obyek HT atas kekuasaan sendiri;
– Syarat penjualan melalui pelelangan umum;
– Hak kreditur mengambil pelunasan piutangnya dari hasilpenjualan;
– Hak kreditur mengambil pelunasan piutangnya sebatas haktagih.
PARATE EKSEKUSI
• Eksekusi yang didasarkan Pasal 6 UUHTdimana diberikannya kemudahan bagi krediturpemegang HT dalam pelaksanaan eksekusi HTdikarenakan kreditur pemegang HT tersebutmempunyai kedudukan yang istimewa dalambentuk droit de preference dan droit de suiteyang merupakan ciri-ciri dari HT. Sehinggaapabila debitur cidera janji, kreditur pemegangHT dapat langsung mengajukan permintaankepada Kepala Kantor Lelang Negara untukmelakukan penjualan obyek HT yangbersangkutan.
Ketentuan eksekusi berdasarkan
eigenmachtige verkoopPARATE EKSEKUSI
Pasal 1178 KUHPDT:
Segala perjanjian yang menentukan bahwa kreditur diberi kuasa
untuk menjadikan barang-barang yang dihipotekkan itu sebagai
miliknya adalah batal. Namun kreditur hipotek pertama, pada waktu
penyerahan hipotek boleh mensyaratkan dengan tegas, bahwa jika
utang pokok tidak dilunasi sebagaimana mestinya, atau bila bunga
yang terutang tidak dibayar, maka ia akan diberi kuasa secara
mutlak untuk menjual persil yang terikat itu di muka umum,
agar dari hasilnya dilunasi, baik jumlah uang pokoknya maupun
bunga dan biayanya. Perjanjian itu harus didaftarkan dalam daftar-
daftar umum, dan pelelangan tersebut harus diselenggarakan
dengan cara yang diperintahkan dalam Pasal 1211
PARATE EKSEKUSI
• PARATE EKSEKUSI MERUPAKAN EKSEKUSI YANGDILAKSANAKAN TANPA MELIBATKAN JURU SITA, TANPAFIAT KETUA P.N., DILAK-SANAKAN DILUAR HUKUM ACARADAN JUGA TIDAK DIDASARKAN ATAS TITEL EKSEKUTORIAL
• DOKTRIN MENGGAMBARKANNYA SEPERTI ORANG YANG MENJUAL HARTA MILIKNYA SENDIRI
PARATE EKSEKUSI SBG.
EKSEKUSI YANG
DISEDERHANAKAN
• DOKTRIN MENYEBUTNYA SEBAGAIEKSEKUSI YANG DISEDERHANAKAN
• DISINI NAMPAK MAKSUD PEMBUATU.U. MEMANG HENDAK MEMBERIKANKEMUDAHAN KEPADA KREDITURPEMEGANG GADAI DLM MENGAMBILPELUNASAN
ALASAN PENERAPAN
PARATE EKSEKUSI
• MENGAMBIL PELUNASAN SUATU TAGIHANMELALUI GUGAT DIMUKA PENGADILAN, DARISEJAK MULAI GUGAT DIMASUKKAN SAMPAIPELAKSAAN EKSEKUSI, AKAN MEMAKANWAKTU YANG LAMA DAN BIAYA YANG CU-KUP BESAR
• ATAS KONDISI TERSEBUT PADA SAAT ITU, MAKAKONSEKWENSINYA, BANK-BANK AKAN ENGGANMEMBERIKAN KREDIT KEPADA NASABAH-NASABAH KECIL.
PERMASALAHAN
PARA PEMBUAT UU DI BELANDA WAKTU ITU DIHADAPKANKEPADA DUA PILIHAN SULIT: APAKAH AKAN MEMBERIKAN SARANA
PENGAMBILAN PELUNASAN YANG SEDERHANAKEPADA KREDITUR ?
ATAU MEMBIARKAN NASABAH KECIL DICEKIKOLEH LINTAH DARAT?
TERNYATA PARLEMEN BELANDA SAAT ITU MEMILIHMEMBERIKAN PARATE EKSEKUSI, SEBAGAI SARANAEKSEKUSI OLEH KREDITOR DALAM RANGKA MENDAPATKANPELUNASAN HUTANG
SYARAT PELAKSANAAN
PARATE EKSEKUSI
PARATE EKSEKUSI HARUS DILAKSANAKAN :
- DIMUKA UMUM (MELALUI LELANG )
- MENURUT KEBIASAAN SETEMPAT
- DENGAN SYARAT – SYARAT YANG LAZIM BERLAKU
PELAKSANAAN PARATE
EKSEKUSI
• Pelaksanaan lelang parate executie ini telah diatur dalam SuratEdaran Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara Nomor SE-21/PN/1998 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Pasal 6 UUHTdalam Angka 1 yang menyatakan bahwa “ ...penjualan tersebutbukan secara paksa, tetapi merupakan tindakan pelaksanaanperjanjian oleh pihak-pihak. Oleh karena itu tidak perlu ragu-ragu lagi melayani permintaan lelang dari pihak perbankan atasobyek HT berdasarkan Pasal 6 UUHT” serta pada Angka 3 yangmenyatakan bahwa “lelang obyek HT berdasarkan Pasal 6UUHT adalah tergolong lelang sukarela...” dan dipertegas olehSurat Edaran Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara NomorSE-23/PN/2000 butir 1a huruf (e) yang menyatakan bahwa“Pelaksanaan lelang HT sebagaimana dimaksud Pasal 6 UUHTtidak diperlukan persetujuan debitur untuk pelaksanaanlelangnya
EKSEKUSI HT:TITEL
EKSEKUTORIAL
• Pelaksanaan titel eksekutorial ini masih menggunakanHukum Acara Perdata produk Belanda yang diaturdalam Pasal 224 HIR dan 258 RBg, hal ini didasarkanpada ketentuan Pasal 26 UUHT yang menyatakanbahwa sebelum ada peraturan perundang-undanganyang mengatur secara khusus eksekusi HT makaperaturan mengenai eksekusi Hypotheek berlakuterhadap eksekusi HT. Dalam pelaksanaan eksekusitersebut harus diperhatikan ketentuan Pasal 14 UUHTyang menyatakan bahwa Sertipikat HT berlaku sebagaipengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hakatas tanah yang menjadi obyek HT, HMSRS.
EKSEKUSI HT:TITEL
EKSEKUTORIAL
• Pelaksanaan eksekusi tersebut dilaksanakandengan mengajukan permohonan eksekusi olehkreditur pemegang HT kepada KetuaPengadilan Negeri setempat denganmenyerahkan sertipikat HT sebagai dasarnya.Kemudian, eksekusi akan dilaksanakan atasperintah dan dengan pimpinan KetuaPengadilan Negeri yang bersangkutan melaluipelelangan umum yang dilakukan oleh KantorLelang Negara
KESESATAN PENJELASAN
UMUM UUHT
• Pasal 6 UUHT yang merupakan tujuan Pembentuk UUHT berkehendak untukmewujudkan kemudahan yang disediakan oleh undang-undang bagi krediturpemegang HT pertama dalam rangka pelaksanaan penjualan oleh HT ataskekuasaan sendiri melalui pelelangan umum, manakala debitur cidera janji,tertuang dalam Pasal 20 Ayat (1) huruf (a) UUHT
• Namun, Penjelasan Umum Angka 9 UUHT menyatakan bahwa:Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaaneksekusinya, jika debitor cidera janji. Walaupun secaraumum ketentuan tentangeksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku, dipandang perluuntuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi Hak Tanggungan dalamUndang-Undang ini, yaitu yang mengatur lembaga PARATE EXECUTIE sebagaimanadimaksud dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het HerzieneIndonesisch Reglement) dan Pasal 258 Reglemen AcaraHukum Untuk Daerah LuarJawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de GewestenBuiten Java en Madura).
KESESATAN PENJELASAN
UMUM UUHT
• Apabila Penjelasan Umum Angka 9 tersebut dapat ditafsirkan,
jika debitur benar-benar wanprestasi, maka pemegang HT
pertama dapat melaksanakan janji tersebut dengan menjual
lelang obyek HT atas kekuasaan sendiri (parate executie)
berdasar pada Pasal 224 HIR/Pasal 258 Rbg adalah tidak
tepat, hal tersebut sama dengan pendapat Sudikno
Mertokusumo, yang menyatakan kiranya kurang tepat jika
eksekusi ex-Pasal 224 HIR disebut sebagai parate executie.
• Seharusnya pelaksanaan parate executie tidak mendasarkan pada
Pasal 224 HIR dan 258 RBg., seperti yang disebutkan oleh
Penjelasan Umum Angka 9. Melainkan prosedur pelaksana
parate executie itu dilaksanakan tanpa meminta fiat dari Ketua
Pengadilan Negeri.
KESESATAN PENJELASAN
UMUM UUHT
• Apabila pelaksanaan penjualan lelang (parate executie) atasobyek HT terlebih dahulu harus melalui dan atas perintah KetuaPengadilan Negeri, maka logika hukumnya pembentuk UUHTselain tidak lagi membedakan antara lembaga parate eksekusidengan lembaga grosse acte hipotik (sekarang LembagaSertipikat Hak Tanggungan) dan lembaga grosse actePengakuan Hutang, akibatnya semua lembaga tersebuteksekusinya harus mendapatkan fiat Ketua Pengadilan Negeriyang tunduk pada asas eksekusi Hukum Acara Perdata.
• Sehingga pengaturan yang demikian menunjukkan sifatPembentuk UUHT inkonsisten. Sehingga tidak salah jika adayang berpendapat bahwa norma yang mengatur pelaksanaanparate executie HT merupakan norma yang kabur (vagenorman).
UU NO.10 TAHUN 2004:
MENGKAHIRI KESESATAN
PENJELASAN UMUM UUHT
ANALISIS Berdasarkan UU NO.10 TAHUN 2004:
• Penjelasan Undang-Undang bukanlah norma melainkan sebagaitafsiran resmi dari materi tertentu, sedangkan Penjelasan Umum Angka9 UUHT tersebut bukan merupakan penjelasan dari materi parateexecutie melainkan Penjelasan dari materi sertipikat HT.
• Oleh sebab itu Penjelasan Umum Angka 9 UUHT tidak mempunyaikekuatan berlaku mengikat terhadap pelaksanaan parate executiesebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UUHT. Dengan kata lain, logikahukumnya pelaksanaan atas parate executie HT tidak menggunakanprosedur Hukum Acara Perdata dan tidak diperlukan ijin atau perintahdari Ketua Pengadilan Negeri, melainkan cukup dilaksanakan melaluipelelangan umum oleh Kantor Lelang Negara