1

Katarzyna G. Sobiech-Grabka

Instytut Finansów Korporacji i Inwestycji

Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie

Szkoła Główna Handlowa w Warszawie

PARTNERSTWO PUBLICZNO-PRYWATNE ROZWIĄZANIEM PROBLEMU NIEDOSTATKU

MIESZKAŃ KOMUNALNYCH W POLSCE?1

Streszczenie

Współczesne miasta borykają się z wieloma trudnościami, takimi jak problemy demograficzne i ekologiczne,

nierówność i wykluczenie społeczne czy też zapotrzebowanie na korzystne cenowo i odpowiednie mieszkania.

Władze miejskie mogą niwelować lukę mieszkaniową poprzez samodzielne działania, czyli projekty

realizowane w ramach systemu zamówień publicznych albo też z wykorzystaniem wiedzy i doświadczeń sektora

prywatnego, w formie projektów partnerskich (partnerstwo publiczno-prywatne, PPP).

Celem artykułu jest analiza możliwości wykorzystania PPP w sektorze mieszkań komunalnych w Polsce.

Badanie empiryczne, prowadzone na grupie przedstawicieli miast i przedsiębiorstw (potencjalnych partnerów w

projektach PPP), miało zidentyfikować cechy optymalnego projektu PPP w tym sektorze, tj. takiego, który z

jednej strony spotka się z zainteresowaniem rynku, a z drugiej – jego założenia będą akceptowalne dla strony

publicznej. W badaniu w nowatorski sposób wykorzystano metodę conjoint.

PUBLIC-PRIVATE PARTNERSHIPS AS A SOLUTION TO THE PUBLIC HOUSING SHORTAGE

IN POLAND?

Summary

Modern cities contend with many difficulties such as demographic and ecological problems; social

inequality; and exclusion from or demand for affordable and adequate housing.

Local governments may attempt to eliminate the housing gap through publicly realized projects - - or,

alternatively, with the assistance of private sector, using its know-how and wide experience, in the form of

partnerships (public-private partnerships, PPP).

The goal of this article is an analysis of the potential for use of PPP in Poland’s public housing sector.

Empirical research on the sample of private companies and local governments (potential partners in PPP

projects) was designed to identify the core characteristics of optimal PPP projects in this sector, i.e.,

characteristics that would make such projects simultaneously of interest to the market and acceptable for the

public entity. Conjoint analysis was innovatively used in the research.

Słowa kluczowe: partnerstwo publiczno-prywatne, mieszkania komunalne, analiza conjoint

Keywords: public-private partnerships, public housing, conjoint analysis

1. Wprowadzenie

Mieszkanie jest dobrem szczególnego rodzaju, ponieważ z jednej strony zaspokaja podstawowe ludzkie

potrzeby, a z drugiej – umożliwia realizację potrzeb wyższego rzędu, takich jak prywatność, właściwy rozwój

emocjonalny, bezpieczeństwo. Prawo do mieszkania wiąże się z prawem do ochrony godności człowieka,

ponieważ zachodzi ścisły związek między godnością a warunkami bytowymi. W niektórych krajach (np.

1 Prezentowane w ramach niniejszego artykułu badania zostały sfinansowane w ramach grantu badawczego

(nr KNOP/BMN/09/13).

IX Kongres Ekonomistów Polskich

2

Austria, Belgia, Hiszpania, Polska2, Słowacja) "prawo do mieszkania" zostało uwzględnione w konstytucji.

Prawo do mieszkania w aktach prawa międzynarodowego i zobowiązaniach międzynarodowych3. Przez prawo

do mieszkania należy rozumieć obowiązek władz publicznych tworzenia prawnych i faktycznych warunków do

zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Nie jest to jednak jednoznaczne z prawem do własności mieszkania.

Państwo ma przy tym wspierać swych obywateli, a nie zastępować ich aktywność w tej kwestii. Do jego zadań

należeć może – w zależności od przyjętego modelu polityki mieszkaniowej – pomoc osobom, które nie radzą

sobie życiowo, są w trudnej sytuacji i nic nie wskazuje na to, aby mogły same zapewnić sobie mieszkanie. Być

może z tego względu w dwóch badanych miastach pojawił się pogląd, że do zadań własnych gmin nie powinno

należeć zapewnianie mieszkań komunalnych, a wyłącznie lokali socjalnych dla swoich mieszkańców.

W Polsce prowadzenie zadań związanych z polityką mieszkaniową powierzono samorządom lokalnym,

poprzez zapisy ustawy z 8.03.1990r. o samorządzie gminnym (Dz.U. 1990 Nr 16 poz. 95). W art. 7 ust. 1 wśród

zadań własnych gminy wymieniono "sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego". W 2001r. uchwalono

ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001

Nr 71, poz. 733), zgodnie z którą " tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty

samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie,

zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o

niskich dochodach. Gmina wykonuje te zadania, wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób".

Zgodnie z danymi Narodowego Spisu Ludności z 2011r. na dzień 31.03.2011r. istniało w Polsce 13,5 mln

mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 946,3 mln m2, w których znajdowało się 49,9 mln izb. W

porównaniu ze spisem powszechnym z 2002r. zwiększyła się grupa właścicieli mieszkań – osób fizycznych (z

55,2% w 2002r. do 64,1% w 2011) przy jednoczesnym spadku liczby mieszkań pozostających we władaniu

spółdzielni mieszkaniowych, co miało związek ze zmianami prawnymi. Na mieszkania znajdujące się w rękach

prywatnych przypada ponad 3/4 całkowitej powierzchni użytkowej mieszkań zamieszkanych4.

To swego rodzaju paradoks: struktura własnościowa mieszkań stosunkowo ubogiego kraju, jakim jest Polska,

jest zbliżona do struktury w krajach bogatszych, a budujemy o wiele mniej mieszkań na wynajem niż np.

Holandia, Dania, Niemcy, Austria czy Wielka Brytania. Niedobór mieszkań w Polsce jest najwyższy w Europie

(na 1000 mieszkańców przypada w Polsce 327 mieszkań, średnio w Europie - 466)5. Lukę mieszkaniową szacuje

się na, w zależności od przyjętej metodologii liczenia, kilkaset tysięcy do prawie dwóch milionów mieszkań6,

liczba gospodarstw domowych o ponad milion przewyższa liczbę dostępnych mieszkań7. Niedobór mieszkań w

połączeniu z nieadekwatną do stopnia zamożności społeczeństwa strukturą własnościową skutkuje niską

mobilnością siły roboczej, a zatem zmniejsza możliwości dostosowań na rynku pracy.

Aby zwiększyć mobilność na rynku pracy i poprawić sytuację mieszkaniową obywateli o niższych

dochodach, należy między innymi poprawić dostępność do mieszkań o umiarkowanym czynszu i godnym

standardzie. Władze miejskie, realizując to zadanie własne, mogą niwelować lukę mieszkaniową poprzez

samodzielne działania, czyli projekty realizowane w ramach systemu zamówień publicznych albo też z

wykorzystaniem wiedzy i doświadczeń sektora prywatnego, w formie projektów partnerskich (partnerstwo

publiczno-prywatne, PPP).

2. PPP w sektorze mieszkań komunalnych

W modelu PPP podmiot publiczny zachowuje odpowiedzialność za warunki dostępu do danej usługi oraz jej

jakość (dlatego nie wolno utożsamiać PPP z prywatyzacją), z kolei podmiot prywatny – przejmuje na siebie

odpowiedzialność za skuteczność i efektywność jej wytwarzania. Można zatem powiedzieć, że doktryna

władania władzy publicznej sferą usług publicznych przekształca się w doktrynę zarządzania i sterowania

2 W Art. 75 i 76.

3 Por. A. Szelągowska, Finansowanie społecznego budownictwa mieszkaniowego, CeDeWu, Warszawa

2011, s. 70-76. 4 Mieszkania. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, GUS, Warszawa 2013, s. 21 oraz 23-24

i 27. 5 Budownictwo na wynajem w formule PPP. "Ścieżka dojścia" podmiotu publicznego do opracowania

realizacji projektu PPP, Centrum PPP, s. 5, materiał dostępny na: http://www.centrum-ppp.pl/ (dostęp dn.

16.09.2013). 6 Por. A. Szelągowska, Finansowanie społecznego..., op.cit., s. 325-328.

7 J. Gryczka, Deweloperzy ruszyli z budową nowych mieszkań, 3.09.2013, artykuł dostępny na:

www.budownictwo.abc.com.pl/czytaj/-/artykul/deweloperzy-ruszyli-z-budowa-nowych-mieszkan (dostęp dn.

16.09.2013).

3

procesami świadczenia usług. PPP jest zatem swoistą hybrydą między domeną działań władzy publicznej a

działalnością kapitału prywatnego w dziedzinach stanowiących w danym kraju zadania władzy publicznej8.

Zaangażowanie w projekt podmiotu prywatnego, który będzie ponosił koszty eksploatacji budynków z

lokalami komunalnymi, to nowatorski sposób na osiągnięcie oszczędności, dzięki zastosowaniu całościowego

podejścia do projektu9. Pozwala to na optymalne wykorzystanie kompetencji sektora prywatnego. Gdy będzie on

odpowiedzialny za dostarczenie usługi przez uzgodniony, długi czas, w dobrze pojętym własnym interesie tak

zaplanuje nakłady na środki trwałe, aby zapewnić ich optymalne wykorzystanie. Skoro partner prywatny jest

wynagradzany za dostępność i jakość usług, to właściwe (optymalizujące koszty eksploatacji) zaprojektowanie i

wykonanie niezbędnych składników aktywów staje się jego celem – zbieżnym z celem podmiotu publicznego.

Ewentualne oszczędności na etapie projektu czy budowy mogą bowiem skutkować późniejszymi zwiększonymi

nakładami na utrzymanie lub remonty, co wpłynęłoby niekorzystnie na efektywność kosztową całego projektu –

a w efekcie na przychody podmiotu prywatnego10

.

Możliwe rozwiązania modelowe współpracy z partnerem prywatnym w sferze mieszkań komunalnych to:

- budowa domów czynszowych udostępnionych gminie do zasiedlenia, lecz zarządzanych dalej

przez operatora

- budowa domów czynszowych powiązana z przejęciem przez prywatnego inwestora również innych

zasobów komunalnych do rewitalizacji, rozbudowy i zarządzania (jak w projekcie z Murowanej

Gośliny, opisanym poniżej)

- umowa rewitalizacyjna: w zamian za zmodernizowanie istniejących zasobów komunalnych i

wybudowanie np. dodatkowych mieszkań na wynajem lub obiektów służących lokalnej

społeczności, podmiot prywatny może na terenie należącym do miasta wybudować pewną liczbę

mieszkań na sprzedaż w celu uzyskania zysku11

.

3. Doświadczenia polskie we współpracy z sektorem prywatnym w sferze mieszkań

komunalnych

W Polsce podjęto dotąd nieliczne i w większości nieudane próby (w Oławie, Zblewie, Bolesławcu i Tychach)

włączania sektora prywatnego w sferę mieszkań komunalnych w ramach ustawy o ppp i ustawy o koncesji na

roboty budowlane bądź usługi.

Przed wejściem w życie obowiązujących teraz ram prawnych próbowano zrealizować opisany niżej projekt

łódzki – bez powodzenia. Jedynie Murowana Goślina jak dotąd może pochwalić się sukcesem we współpracy z

sektorem prywatnym w sferze mieszkań komunalnych, ale prace nad projektem nie były prowadzone w ramach

prawnych typowych dla PPP. Wydawało się, że przełomem będzie realizacja projektu w Krakowie, ale w

połowie sierpnia 2013r. miasto anulowało postępowanie na wybór partnera. Wszystkie te inwestycje

scharakteryzowano pokrótce w kolejnych częściach niniejszego opracowania.

Łódź

Domy familijne na Księżym Młynie, placu Zwycięstwa oraz przy ul. Ogrodowej od wielu lat ulegały

degradacji, zarówno jeśli chodzi o tkankę urbanistyczną, jak i aspekty społeczne. Miasto nie dysponowało

środkami budżetowymi na tak kapitałochłonne przedsięwzięcie.

W związku z tym wypracowano dla tego projektu mechanizm polegający na zamianie nieruchomości.

Ciężar całej inwestycji miał spoczywać na inwestorze wybranym w drodze konkursu, którego zadaniem z jednej

strony miała być budowa nowych mieszkań, z drugiej zaś – modernizacja domów familijnych podnosząca ich

standard, ale zachowująca zabytkowy charakter. Zgodnie z założeniami miasto nie ponosiłoby ani kosztów

związanych z budową nowych obiektów, ani z remontem domów familijnych, ale wyłącznie miało organizować

i stymulować cały proces, czuwając, aby wszelkie zasady i warunki opisane w programie rewitalizacji zostały

zachowane. W przypadku domów familijnych możliwe jest wykorzystanie instrumentu zamiany ze względu na

8 Por. I. Herbst, Warunki finansowania procesów rewitalizacji w gospodarce rynkowej, w: M. Bryx,

Finansowanie i gospodarka nieruchomościami w procesach rewitalizacji, Instytut Rozwoju Miast, Kraków

2009, s. 129 i 134. 9 Por. A. Gajewska-Jedwabny, O. Grygier, Wprowadzenie do PPP, w: A. Gajewska-Jedwabny (red.),

Partnerstwo publiczno-prywatne, CH Beck, Warszawa 2007, s. 8. 10

K. Sobiech-Grabka, Innowacje w świadczeniu usług publicznych: partnerstwo publiczno-prywatne, raport

z badań statutowych prowadzonych pod kierunkiem M. Bryxa, pt. Innowacje w zarządzaniu miastami,

Warszawa 2013, (materiał niepublikowany). 11

Budownictwo na wynajem..., op.cit., s. 7.

4

istniejącą, nierozproszoną tu jeszcze strukturę własności. Zdecydowana większość lokali stanowiła własność

miasta.

Zakładano, że jeśli wartość nieruchomości przekazywanych przez inwestora w procesie zamiany będzie

niższa niż wartość domów familijnych, będzie on zobowiązany dopłacić różnicę. Natomiast w sytuacji

odwrotnej, miasto nie nie będzie dopłacać różnicy wartości i inwestor zrzeknie się prawa do roszczeń z tytułu

różnicy wartości zamienianych nieruchomości (na podstawie art. 15 ustawy z dnia 15 sierpnia 1997r. o

gospodarce nieruchomościami). Inwestor miał przekazać miastu co najmniej o 10% więcej powierzchni

użytkowych w nowowybudowanych obiektach niż zajmowane przez mieszkańców w domach familijnych. Na

osiedlu urządzone będą parkingi, dogodna sieć dróg, zieleńce, place zabaw i boiska. Projekt bloków i

powierzchni mieszkalnych miał być uzgadniany na każdym etapie jego tworzenia i zatwierdzany ostatecznie

przez miasto12

.

Ten projekt nie spotkał się z zainteresowaniem rynku i nie został zrealizowany. Być może jedną z przyczyn

była historia projektu loftów u Scheiblera (również w Łodzi) – australijski inwestor w 2005r. zdecydował się na

przebudowę dawnej przędzalni u Scheiblera na mieszkania. Prace budowlane zakończyły się w kwietniu 2010

roku, a wiosną 2012 roku firma MNE Investment nie była w stanie obsługiwać kredytu zaciągniętego na

inwestycję i ogłosiła upadłość13

. Z pewnością każdy potencjalnie zainteresowany współpracą z miastem przy

projekcie rewitalizacji domów familijnych przeanalizował założenia urzędników, a następnie dokonał oceny

rynku, potencjalnego popytu i otoczenia konkurencyjnego tej inwestycji.

Murowana Goślina

Murowana Goślina już w 2002 roku podjęła decyzję o likwidacji Zakładu Gospodarki Komunalnej. Od tego

czasu wszystkie usługi komunalne są realizowane na zasadzie outsourcingu. Takie rozwiązanie nie zwalniało

jednak gminy z prowadzenia i finansowania remontów gminnej substancji mieszkaniowej. Stale rosła także

liczba rodzin oczekujących na lokale mieszkalne. Z tego względu podjęto decyzję o nawiązaniu współpracy na

zasadach PPP14

w tej sferze15

.

Spółka Lider zobowiązała się wybudować 43 nowe lokale (sześć budynków) do 2015r. i zrewitalizować 16

budynków do 2014r. Koszt budowy i remontów mieszkań został przerzucony na partnera prywatnego.

Spółka zarządza całym zasobem oraz gospodaruje nim (tj. prowadzi określone remonty kapitalne), a jego

przychodem są czynsze płacone przez lokatorów .

Dla porządku trzeba nadmienić, że Murowana Goślina, zachęcona sukcesem omówionego wyżej projektu,

podjęła kolejną próbę, już w nowych warunkach prawnych, po wejściu w życie ustawy o partnerstwie publiczno-

prywatnym z 2009r. W ramach tego postępowania nie została jednak złożona żadna oferta, w związku z czym

we wrześniu 2012r. miasto je unieważniło.

Kraków

W Krakowie 30.03.2012 ukazało się ogłoszenie o postępowaniu na wybór partnera prywatnego, strona

publiczna wypracowała także, przy udziale doradców, możliwe modele współpracy przy takim projekcie.

Rozpoczęto również konsultacje społeczne.

12

opracowanie własne na podstawie: Program rewitalizacji domów familijnych, załącznik do uchwały Nr

XXII/464/07 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 5 grudnia 2007 r. 13

A. Hac, Lofty u Scheiblera z wolnej ręki. Już za dwa tygodnie, Gazeta.pl Łódź, 8.05.2013r.,

lodz.gazeta.pl/lodz/1,35153,13866930,Lofty_U_Scheiblera_z_wolnej_reki__Juz_za_dwa_tygodnie.html#ixzz2f

L21yBDC (dostęp 19.09.2013). 14

Komisja Gospodarcza Rady Miasta wydała zgodę na powierzenie zarządzania zasobem komunalnym

gminy partnerowi prywatnemu w ramach PPP już w marcu 2004r., gdy nie istniała jeszcze nawet pierwsza

polska ustawa o PPP. Z tego względu posłużono się ustawą Prawo zamówień publicznych, występując przed

ogłoszeniem postępowania na wybór partnera prywatnego do prezesa UZP o wydanie zgody na udzielenie

zamówienia publicznego na okres dłuższy niż ustawowy. Stąd można określić ten projekt mianem quasi-PPP czy

też PPP sensu largo, ale nie był on realizowany w ramach prawnych PPP. 15

opracowanie własne na podstawie: W jaki sposób można wykorzystać rozwiązania partnerstwa publiczno-

prywatnego? Gazeta Prawna 21.01.2010; Jak wykorzystać rozwiązania PPP, aby zwiększyć liczbę mieszkań,

samorzad.infor.pl (dostęp dn. 16.05.2011) oraz

http://www.dobrepraktyki.pl/index.php?p1=2&p2=5&art=55&s=2 (dostęp dn. 18.09.2013).

5

Według założeń miasta16

:

- ok. 300 mieszkań komunalnych zostanie uzyskanych bez angażowania na etapie budowy środków

publicznych. Wkład własny miasta: działki, które po zabudowaniu powrócą do Gminy Miejskiej

Kraków

- odpowiedzialność partnera prywatnego: finansowanie prac projektowych i budowlanych,

zarządzanie lokalami mieszkalnymi i usługowymi. Udostępni on lokale mieszkalne miastu, a lokale

usługowe będzie wynajmować komercyjnie

- nie są przewidziane żadne dopłaty na rzecz partnera prywatnego, gdyby ten nie zdołał wynająć

powierzchni komercyjnej lub nie osiągnął z tego tytułu zakładanego przychodu. Podmiot publiczny

będzie natomiast uiszczał na rzecz partnera prywatnego płatności z tytułu najmu lokali

mieszkalnych, które przeznaczy następnie na prowadzenie własnej polityki mieszkaniowej. Miasto

będzie zawierać umowy z najemcami lokali komunalnych i pobierać z tego tytułu czynsze, których

wysokość nie będzie mieć wpływu na wysokość płatności dokonywanych na rzecz strony

prywatnej z tytułu umowy o PPP

Do postępowania o wartości szacunkowej 92 mln zł zgłosiły się: Strabag, Mota-Engil Central Europe,

Warbud Infrastruktura, Porr Solutions Polska oraz MLV 23. W sierpniu 2013r. miasto unieważniło

postępowanie, że względu na zbyt duże ryzyko prawne. Jak stwierdziła przedstawicielka ratusza: "uznaliśmy, że

istnieje zbyt duże ryzyko prawne, że nasza transakcja będzie mieć wpływ na dług publiczny. To konsekwencja

zmian w ustawie o PPP z początku roku, według których o ocenie rodzajów ryzyka nie decyduje wprost Eurostat

tylko fakultatywne rozporządzenie ministra gospodarki, którego na razie nie ma."17

Gdańsk

Projekt zamiany mieszkań wybudowanych przez dewelopera za grunty miejskie nie jest oparty o filozofię

PPP, ale stanowi dlań pewną alternatywę. Program ten prowadzono w Gdańsku w latach 2008 i 2009. W ciągu

dwóch lat miasto pozyskało łącznie 336 lokali mieszkalnych.18

.Aktualnie nad zastosowaniem tej metody pracuje

również stołeczny ratusz19

, tak więc – w związku z fiaskiem krakowskiego projektu PPP może okazać się, że

formuła "mieszkania za grunty" stanie się konkurencją dla PPP w tym sektorze.

4. Możliwości wykorzystania PPP w sferze mieszkań komunalnych - podsumowanie

badania empirycznego

Według raportu opracowanego na potrzeby PARP prawie 50% postępowań na wybór partnera prywatnego

jest unieważnianych20

. Stąd kluczowe jest opracowanie pewnych ram projektów PPP, ich cech

charakterystycznych – aby były atrakcyjne dla sektora prywatnego i korzystne z punktu widzenia strony

publicznej.

Podmioty publiczne i partnerzy prywatni odmiennie bowiem postrzegają atrakcyjny dla siebie projekt PPP.

Strona publiczna i prywatna mają zupełnie inną optykę patrzenia na to, kiedy warto zaangażować się w projekt,

co wynika z rozbieżności celów, jakie im przyświecają. Celem dialogu konkurencyjnego prowadzonego podczas

postępowania na wybór partnera, jest zatem skonstruowanie takiego modelu współpracy, w którym interesy

stron zostaną pogodzone, a projekt będzie efektywny. Żeby jednak dialog konkurencyjny mógł w ogóle mieć

miejsce, oferenci muszą zainteresować się wstępną propozycją JST wynikającą z ogłoszenia o postępowaniu na

wybór partnera do projektu. Biorąc pod uwagę koszty związane z przygotowaniem postępowania (które ponosi

zarówno strona publiczna, jak i oferenci) wydaje się, że zidentyfikowanie najważniejszych cech projektu, który

będzie interesujący dla sektora prywatnego, a tym samym – postępowanie na wybór partnera będzie mieć dużą

szansę powodzenia – jest niezwykle istotne.

16

Załącznik nr 1 do ogłoszenia o zamówieniu - opis potrzeb i wymagań zamawiającego, OR-10.271.1.2012,

s. 1-2. 17

A. Pronińska, Kraków nie zbuduje mieszkań w PPP, Puls Biznesu 19.08.2013. 18

G. Błaszczak, Mieszkania komunalne może wybudować deweloper, Rzeczpospolita 14.06.2013. 19

Według założeń miasto ma pozyskać lokale o powierzchni ca 40m2, wykończone "pod klucz", w nowych

budynkach (aby miasto nie było obciążone funduszem remontowym), w dzielnicach peryferyjnych – z

przeznaczeniem dla gospodarstw o niskich dochodach, które nie są w stanie we własnym zakresie zaspokoić

swoich potrzeb. Nie byłyby to zatem lokale socjalne dla osób z orzeczonymi wyrokami eksmisyjnymi. 20

Por. I. Herbst, A. Jadach-Sepioło, E. Marczewska, Analiza potencjału podmiotów publicznych i

przedsiębiorstw do realizacji projektów partnerstwa publiczno-prywatnego w Polsce, PARP, Warszawa 2012,

s.26.

6

Sformułowane wyżej przesłanki skłaniają do postawienia następującej hipotezy badawczej: inwestycje PPP

w mieszkalnictwie będą realizowane, jeżeli samorządy lokalne zaproponują właściwe zachęty dla partnera

prywatnego i dobrze ustrukturyzują projekt.

Analiza preferowanych przez inwestorów prywatnych zachęt (cech inwestycji) została dokonana z

wykorzystaniem metody conjoint, dostosowanej w nowatorski sposób przez autorkę do potrzeb badania. Takie

postępowanie badawcze pozwoliło zidentyfikować cechy projektu maksymalizującego użyteczność łącznie

strony publicznej i prywatnej – a zatem takiej inwestycji, dla której prawdopodobieństwo dojścia do

porozumienia strony publicznej i prywatnej jest najwyższe.

Metoda conjoint to metoda statystyczna, zwykle wykorzystywana w badaniach marketingowych, w której

preferencje empiryczne respondentów (użyteczność całkowita danego produktu) wobec różnych ofert

produktowych (rzeczywistych albo hipotetycznych) są poddawane dekompozycji w celu określenia funkcji

użyteczności każdego atrybutu (czyli użyteczności cząstkowej każdego z atrybutów) i ich względnego

znaczenia21

.

Respondent ocenia zbiór kart, z których każda opisuje dany produkt określonymi cechami (atrybutami).

Zadaniem ankietowanego jest nadanie kartom rangi - dokonuje on tego pod wpływem zestawu zmiennych

postrzeganych całościowo (jak w warunkach naturalnych). Pozwala to uzyskać informacje o najbardziej

pożądanej przez respondentów konfiguracji cech. Wykorzystując tę metodę badacz ma możliwość analizowania

grupy atrybutów produktu łącznie. Taka ocena ma wyraźną przewagę nad pytaniem oddzielnie, jak ważne dla

miasta/przedsiębiorstwa jest czy umowa będzie zawarta na 15 czy 30 lat, jak ma być wynagradzany partner i jaki

ma być wkład partnera publicznego w projekt. Dodatkowo w przypadku metody conjoint wagi przypisywane

poszczególnym atrybutom są szacowane za pomocą metod statystycznych, a nie wyrażane arbitralnie przez

respondentów. Punktem wyjścia jest pewna hipotetyczna kombinacja atrybutów, a wynikiem – system

wartościowania respondenta. Istotna jest także kwestia liczebności próby – badając mniejszą grupę

respondentów można uzyskać lepsze (bardziej wiarygodne, niższym kosztem) wyniki niż przy typowym modelu

regresji.

Dostosowanie metody do specyfiki badania i stawianych pytań badawczych polegało na tym, że produktem

w badaniu jest projekt w sektorze mieszkaniowym opisany przez zestaw atrybutów. Atrybuty odzwierciedlają

poszczególne ważne cechy projektu (por. tabela 2), a zadaniem respondenta jest uszeregowanie projektów od

najmniej do najbardziej atrakcyjnego oraz przyznanie im punktów od 0 do 100 (gdzie: 0 - oznacza, że projekt w

ogóle nie jest interesujący, a 100 - jest najbardziej atrakcyjny. Przyznana liczba punktów jest równoznaczna z

subiektywną oceną, jakie byłoby prawdopodobieństwo zaangażowania się przedsiębiorstwa bądź miasta

reprezentowanego przez respondenta w dany projekt.

Tab. 1. Atrybuty użyte w badaniu i ich poziomy

Atrybut Poziomy atrybutu

Wielkość projektu do 10 mln zł

10-50 mln zł

pow. 50 mln zł

Czas trwania

partnerstwa

Do 15 lat

15-20 lat

21-30 lat

Udział miasta Wkład własny: nieruchomość gruntowa do zabudowania budynkami

komunalnymi

Wkład własny pieniężny

Zwolnienie z podatku od nieruchomości na czas trwania partnerstwa

Zadania partnera

prywatnego w

projekcie

Finansowanie, budowa nowych mieszkań oraz przejęcie innych zasobów

komunalnych i zarządzanie całym kompleksem

Finansowanie, budowa i zarządzanie powstałą substancją mieszkaniową

Wynagrodzenie

partnera prywatnego

100% opłata za dostępność (dochody z najmu są dochodami miasta,

które płaci partnerowi ustaloną w umowie kwotę, jeżeli dotrzymane są

standardy jakościowe na etapie eksploatacji)

Powyżej 50% opłata za dostępność oraz przychody z najmu lokali

21

A. Rybicka, M. Pełka, Analiza i interpretacja wyników conjoint analysis, w: M. Walesiak (red.),

Wizualizacja badań marketingowych - podejścia, metody i zastosowania, Wydawnictwo Uniwersytetu

Ekonomicznego we Wrocławiu, Wrocław 2009, s. 185.

7

Atrybut Poziomy atrybutu

komercyjnych (usługi, handel)

Wyłącznie przychody z najmu lokali komercyjnych i części mieszkań o

rynkowych czynszach

Źródło: opracowanie własne.

Uzyskane modele są statystycznie istotne, o czym świadczą wskaźniki korelacji i istotności korelacji (por.

Tab. 2). Lepiej dopasowany do modelu hipotetycznego jest model dla miast.

Tab. 2. Wskaźniki korelacji i istotności miar korelacji uzyskanych modeli

Wskaźniki

Miasta Przedsiębiorstwa

Wart

ość

Istot

ność Warto

ść

Istotn

ość R Pearsona 0,886 ,000 0,643 0,004

tau

Kendalla 0,672 ,000 0,441 0,009

Źródło: opracowanie własne.

Na podstawie analizy conjoint można określić, który z atrybutów odgrywa największe znaczenie w ocenie

projektów przez respondentów. Badani z grupy miast zwracali największą uwagę na czas trwania partnerstwa

(można domniemywać, że jest to ważne dla samorządowców między innymi ze względu na konieczność

uwzględnienia wydatków związanych z projektem w Wieloletniej Prognozie Finansowej swojej jednostki,

kwestie kontroli zasobu mieszkaniowego, odbiór społeczny, niechęć do wiązania się z partnerem na dłużej,

gdyby ten okazał się nierzetelny lub też próbę zdjęcia z siebie ciężaru zarządzania zasobami mieszkaniowymi

przez długi czas). Dla przedsiębiorstw okres umowny był drugorzędny, natomiast najważniejsze były: udział

miasta w projekcie i jego wielkość. Z punktu widzenia miast na drugim miejscu – co nie dziwi – uplasował się

zakres zadań partnera prywatnego (por. Tab. 3).

Tab. 3. Ważność (waga) poszczególnych atrybutów przy rangowaniu projektów przez respondentów

Miasta Przedsiębiorstwa Atrybut WażnośćWielkość projektu 20,041

Czas trwania partnerstwa 30,266

Udział miasta 8,793

Zadania partnera prywatnego 24,540

Wynagrodzenie partnera

prywatnego16,360

Atrybut WażnośćWielkość projektu 26,316

Czas trwania partnerstwa 10,526

Udział miasta 30,263

Zadania partnera prywatnego13,158

Wynagrodzenie partnera

prywatnego19,737

Źródło: opracowanie własne.

Uzyskane użyteczności cząstkowe poszczególnych poziomów atrybutów pozwalają ocenić, które cechy

projektu są najbardziej pożądane z punktu widzenia respondentów. Im wyższa użyteczność, tym bardziej

preferowana dana cecha. Użyteczność ujemna oznacza z kolei, że projekt charakteryzujący się daną cechą nie

jest w ogóle preferowany przez badanego, a może być nawet odrzucony z powodu tejże charakterystyki.

Użyteczności dla zadanych poziomów atrybutów zestawiono na Rys. 1-Rys. 5.

Rys. 1. Użyteczność atrybutu "wielkość projektu"

Źródło: opracowanie własne.

-1,000

-0,500

0,000

0,500

1,000

do 10 mlnPLN

10- 50 mlnPLN

> 50 mlnPLN

0,241

-0,801

0,560

-0,571

0,857

-0,286

Miasta

Przedsiębiorstwa

8

Użyteczności cząstkowe dla atrybutu "wielkość projektu" (por. Rys. 1) są rozbieżne dla badanych grup:

przedsiębiorstwa nie chcą angażować się w projekty najmniejsze (te uzyskały najgorszy wynik) i największe,

preferują projekty średniej wielkości (10-50 mln zł), które z kolei w ogóle nie są interesujące dla miast.

Rys. 2. Użyteczność atrybutu "czas trwania partnerstwa"

Źródło: opracowanie własne.

W odniesieniu do optymalnego czasu trwania partnerstwa (por. Rys. 2) obie grupy mogłyby się "spotkać"

przy projektach najdłuższych (20-30 lat), obie też zdecydowanie odrzucają projekty trwające 15-20 lat (ujemne

użyteczności cząstkowe), natomiast miasta są skłonne angażować się również na czas do 15 lat, co w ogóle nie

jest interesującą opcją dla przedsiębiorstw. Warto też zwrócić uwagę, że wartość użyteczności cząstkowej

projektów najdłuższych w przypadku miast jest dwa razy większa niż dla projektów najkrótszych.

Zdecydowanie zatem miasta są skłonne do zawierania umów długoterminowych.

Rys. 3. Użyteczność atrybutu "udział miasta"

Źródło: opracowanie własne.

Preferencje obu grup są zbieżne w odniesieniu do atrybutu "udział miasta w projekcie" (por. Rys. 3):

jednoznacznie odrzucają zwolnienie z podatku od nieruchomości na czas trwania umowy oraz wkład finansowy

miasta, a aprobują wkład miasta w postaci gruntu, na którym będą budowane mieszkania komunalne będące

przedmiotem umowy o PPP. Przesłanki dla takiej decyzji są prawdopodobnie następujące: miasta nie są skłonne

wnosić wkładu finansowego z uwagi na trudności budżetowe, a dla przedsiębiorstw mogłoby oznaczać to

objęcie przez miasto części (proporcjonalnej do udziału finansowego) udziałów w spółce projektowej. Wiązać

się to może z mniejszą decyzyjnością takiego ciała oraz z koniecznością dzielenie się przychodami z projektu z

miejskim udziałowcem. Miasta nie chcą z kolei udzielać zwolnienia podmiotowego z tytułu podatku od

nieruchomości, aby nie pozbawiać się źródła wpływów do budżetu, natomiast dla przedsiębiorstw ta pozycja nie

jest prawdopodobnie znacząca w biznesplanie projektu.

-1,500

-1,000

-0,500

0,000

0,500

1,000

15 lat 15-20 lat 20-30 lat

0,407

-1,231

0,824

-0,190 -0,190

0,381

Miasta

Przedsiębiorstwa

-0,800

-0,600

-0,400

-0,200

0,000

0,200

0,400

0,600

0,800

1,000

0,389

-0,208

-0,181

0,952

-0,262

-0,690

Miasta

Przedsiębiorstwa

9

Rys. 4. Użyteczność atrybutu "zadania partnera prywatnego w projekcie"

Źródło: opracowanie własne.

Analiza uzyskanych użyteczności cząstkowych dla atrybutu "zadania partnera prywatnego w projekcie" (por.

Rys.4) wskazuje na to, że miasta są skłonne oddać w ręce prywatne większy zakres zadań (bo również

zarządzanie całym miejskim zasobem komunalnym) niż partner prywatny jest zdecydowany przejąć:

użyteczność dla większego zakresu zadań jest dla przedsiębiorstw ujemna. Być może tutaj tkwi zasadnicze

źródło niepowodzeń dotychczas ogłaszanych postępowań w badanym sektorze: samorządy chcą przekazywać

stronie prywatnej o wiele więcej odpowiedzialności niż ta jest skłonna na siebie wziąć.

Poszczególne rodzaje wynagrodzenia oznaczają:

- 100% opłata za dostępność (dochody z najmu są dochodami miasta, które płaci partnerowi ustaloną w

umowie kwotę, jeżeli dotrzymane są standardy jakościowe na etapie eksploatacji)

- Powyżej 50% opłata za dostępność oraz przychody z najmu lokali komercyjnych (usługi, handel)

- Wyłącznie przychody z najmu lokali komercyjnych i części mieszkań o rynkowych czynszach

Rys. 5. Użyteczność atrybutu "wynagrodzenie partnera prywatnego"

Źródło: opracowanie własne.

Także parametr "wynagrodzenie partnera prywatnego" (por. Rys. 5) pokazuje zupełnie inną perspektywę

podmiotów publicznych i prywatnych: co prawda obie strony odrzucają wynagrodzenie oparte wyłącznie na

opłacie za dostępność (podmioty publiczne ze względu na kwestie zaliczalności zobowiązań z tytułu PPP do

długu publicznego, przedsiębiorstwa natomiast być może nie chcą pozbawiać się szansy realizacji dodatkowych

dochodów z najmu), ale przedsiębiorstwa najwyżej oceniają kombinacje opłaty za dostępność z przychodami

najmu, która jest najgorzej postrzegana przez przedstawicieli JST. Miasta najchętniej przerzuciłyby całe ryzyko

rynkowe na podmiot prywatny, wskazując na wyłączne przychody z najmu lokali komercyjnych i części

mieszkań o rynkowych czynszach jako najbardziej preferowaną metodę wynagrodzenia partnera prywatnego.

-1,000

-0,800

-0,600

-0,400

-0,200

0,000

0,200

0,400

0,600

0,800

1,000

Finansowanie,budowa i

zarządzaniepowstałą

substancjąmieszkaniową

-0,833

0,833

0,357

-0,357 Miasta

Przedsiębiorstwa

-0,600

-0,400

-0,200

0,000

0,200

0,400

0,600

0,800

100% opłataza

dostępność

>50% opłataza

dostępność+przychody

z najmu

przychody znajmu iczynsz

miesięczny

-0,037 -0,537

0,574

-0,381

0,690

-0,310

Miasta

Przedsiębiorstwa

10

Przy pomocy użyteczności cząstkowych można także dla każdej z grup skonstruować optymalny, najbardziej

preferowany projekt (por. Tab. 4). Na szaro zaznaczono te cechy, co do których obie badane grupy są zgodne.

Tab. 4. Cechy optymalnego projektu w opinii przedstawicieli miast i przedsiębiorstw

Atrybut Miasta Przedsiębiorstwa

Wielkość projektu Powyżej 50 mln zł 10-50 mln zł

Czas trwania

partnerstwa

20-30 lat 20-30 lat

Udział miasta Wkład własny: nieruchomość

gruntowa do zabudowania

budynkami komunalnymi

Wkład własny: nieruchomość

gruntowa do zabudowania

budynkami komunalnymi

Zadania partnera

prywatnego w

projekcie

Finansowanie, budowa

nowych mieszkań oraz przejęcie

innych zasobów komunalnych do

rewitalizacji i rozbudowy i

zarządzanie całym kompleksem

Finansowanie, budowa i

zarządzanie substancją

mieszkaniową

Wynagrodzenie

partnera prywatnego

Wyłącznie przychody z najmu

lokali komercyjnych i części

mieszkań o rynkowych czynszach

Powyżej 50% opłata za

dostępność oraz przychody z

najmu lokali komercyjnych

(usługi, handel)

Źródło: opracowanie własne.

Wydaje się, że kombinacja: duży projekt i wynagrodzenie partnera wyłącznie w formie przychodów z najmu

lokali komercyjnych oraz części mieszkań o rynkowych czynszach, jaką zaproponowały miasta – jest nierealna,

nie zapewni efektywności projektu i spowoduje jego niebankowalność. Wynagrodzenie preferowane przez

partnerów prywatnych jest bliższe oczekiwaniom banków i może zapewnić, że tego typu projekty będą oceniane

jako racjonalne ekonomicznie. Kwestia wynagrodzenia i zakresu zadań partnera prywatnego w projekcie będą

kluczowe w toku negocjacji, widać zatem, że jest w tych obszarach możliwość ruchu w negocjacjach dla obu

stron.

Projekt kompromisowy, maksymalizujący prawdopodobieństwo, iż dojdzie do umowy o PPP, miałby zatem

cechy zestawione w Tab. 5. Gwiazdką zaznaczono główne obszary negocjacyjne.

Tab. 5. Cechy projektu kompromisowego

Atrybut Poziom

Wielkość projektu* Powyżej 10 mln zł

Czas trwania

partnerstwa

20-30 lat

Udział miasta Wkład własny: nieruchomość gruntowa do zabudowania budynkami

komunalnymi

Zadania partnera

prywatnego w projekcie*

Finansowanie, budowa i zarządzanie substancją mieszkaniową

Wynagrodzenie partnera

prywatnego

Powyżej 50% opłata za dostępność oraz przychody z najmu lokali

komercyjnych (usługi, handel)

Źródło: opracowanie własne.

Wydaje się, że intuicja przedsiębiorstw, iż przeważać będą projekty średniej wielkości (10-50 mln zł) jest

słuszna: inwestycja krakowska miała się zamknąć kwotą 92 mln zł, lecz dużych miast mających potrzeby

mieszkaniowe o takiej skali, jest w Polsce mało. Ilościowo dominować będą raczej ośrodki mniejsze, takie jak

np. Murowana Goślina – a więc i inwestycje mieszkaniowe będą skromniejszych rozmiarów.

Czas trwania partnerstwa, który obie strony zgodnie określiły na 20-30 lat, w istocie powinien być

wypadkową interesów partnerów. Z jednej strony zatem powinien umożliwić partnerowi prywatnemu

osiągnięcie założonego zysku, z drugiej zaś – dać możliwość realizacji celów partnera publicznego, np.

dotyczących długookresowego scedowania na stronę prywatną działalności operacyjnej. Możliwe jest określenie

w umowie okresu zgodnie z formułą x lat +/- 2 lata (w zależności od momentu osiągnięcia przez partnera

prywatnego założonej stopy zwrotu z projektu). Takie rozwiązanie zastosowano w umowie dotyczącej budowy i

eksploatacji basenów mineralnych w Solcu-Zdroju.

11

Biorąc pod uwagę trudności w ściąganiu należności od lokatorów, trudno się spodziewać, by partner

prywatny przejął na siebie ryzyko uzyskania odpowiednich przychodów, dlatego też umowy w tym sektorze

powinny opierać się na mechanizmie opłaty za dostępność. Elementem motywującym partnera do aktywności w

zakresie pozyskiwania dodatkowych przychodów jest wprowadzenie jako drugiego składnika wynagrodzenia

także przychodów z najmu lokali komercyjnych.

5. Wnioski końcowe

Postawiona na wstępie hipoteza badawcza: inwestycje PPP w mieszkalnictwie będą realizowane, jeżeli

samorządy lokalne zaproponują właściwe zachęty dla partnera prywatnego i dobrze ustrukturyzują projekt

znalazła potwierdzenie w wynikach badań empirycznych. Dla przedsiębiorstw kluczowe znaczenie przy

podejmowaniu decyzji o uczestnictwie w projekcie ma parametr "udział miasta" (por. Tab. 3). Oczekują one

także, że opłata za dostępność będzie stanowić powyżej 50% wynagrodzenia. Przejęcie ryzyka nieosiągnięcia

odpowiednich przychodów przez stronę publiczną jest ogromną zachętą, jaką może zaoferować podmiot

publiczny. Z drugiej strony – wydaje się, że jest to warunek konieczny, aby jakakolwiek współpraca w tej sferze

mogła mieć miejsce (przedsiębiorcy dążą bowiem z jednej strony do zmniejszenia swojego ryzyka, a z drugiej –

do uzyskania projektu bankowalnego). Wskazuje na to także przypadek projektu krakowskiego.

Biorąc z kolei pod uwagę sytuację budżetową polskich samorządów – takie ukształtowanie wynagrodzenia

może być kłopotliwe ze względu na kwestie długu publicznego. Aktualnie niestety głównym motywem

podejmowania współpracy z sektorem prywatnym w ramach PPP jest dla JST motyw księgowy, podczas gdy

powinien dominować motyw efektywnościowy22

.

PPP nie stanie się receptą na niedostatek mieszkań komunalnych w naszym kraju, tak jak nie jest panaceum

na likwidację luki infrastrukturalnej23

. Wciąż nie ma pierwszej, wzorcowej, przełamującej zły trend inwestycji w

obowiązujących ramach prawnych właściwych dla PPP. Rozbieżne oczekiwania stron nie ułatwią zadania.

Wydaje się, że miasta – zmuszone przez złą sytuację budżetową do większej kreatywności w zakresie sposobów

świadczenia usług publicznych– chętniej będą sięgać po inne formuły, na przykład zaprezentowany w tym

opracowaniu mechanizm "mieszkania za grunty".

Na uwagę zasługuje fakt, że samorządy chcą przekazywać stronie prywatnej o wiele więcej zadań niż ta jest

skłonna przyjąć: dążenie do kompleksowego rozwiązania kwestii mieszkań komunalnych może świadczyć o

tym, że idea PPP staje się dla administracji publicznej coraz bardziej zrozumiała. Z kolei niechęć

przedsiębiorstw do większego zaangażowania w projekt może oznaczać, że nie oceniają one zbyt wysoko

potencjału tych inwestycji.

6. Literatura

Błaszczak G., Mieszkania komunalne może wybudować deweloper, Rzeczpospolita 14.06.2013.

Budownictwo na wynajem w formule PPP. "Ścieżka dojścia" podmiotu publicznego do opracowania realizacji

projektu PPP, Centrum PPP.

European social statistics 2013, Eurostat Pocketbooks.

Gajewska-Jedwabny A., Grygier O., Wprowadzenie do PPP, w: Gajewska-Jedwabny A. (red.), Partnerstwo

publiczno-prywatne, CH Beck, Warszawa 2007.

Gajewska-Jedwabny A., Rambold P., Przebieg transakcji PPP, w: A. Gajewska-Jedwabny (red.), Partnerstwo

publiczno-prywatne, CH Beck, Warszawa 2007.

Gatnar E., Walesiak M. (red.), Metody statystycznej analizy wielowymiarowej w badaniach marketingowych,

Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu, Wrocław 2004.

Gryczka J., Deweloperzy ruszyli z budową nowych mieszkań, 3.09.2013, artykuł dostępny na:

www.budownictwo.abc.com.pl/czytaj/-/artykul/deweloperzy-ruszyli-z-budowa-nowych-mieszkan

Hac A., Lofty u Scheiblera z wolnej ręki. Już za dwa tygodnie, Gazeta.pl Łódź, 8.05.2013r.

Hausner J. (red.), Raport o PPP w Polsce, Warszawa lipiec 2013, s. 31.

Herbst I., Jadach-Sepioło A., Marczewska E., Analiza potencjału podmiotów publicznych i przedsiębiorstw do

realizacji projektów partnerstwa publiczno-prywatnego w Polsce, PARP, Warszawa 2012.

Herbst I., Warunki finansowania procesów rewitalizacji w gospodarce rynkowej, w: M. Bryx, Finansowanie i

gospodarka nieruchomościami w procesach rewitalizacji, Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2009.

22

Por. J. Hausner (red.), Raport o PPP..., op.cit., s. 27. 23

W krajach bardziej doświadczonych w stosowaniu formuły PPP udział PPP w inwestycjach w rozwój

majątku służącego dostarczaniu dóbr publicznych wynosi 19% (Portugalia) - 23% (Wielka Brytania). Podano za:

W.M. Orłowski, Potencjalne makroekonomiczne korzyści stosowania PPP w Polsce, NOBE, Warszawa 2011, s.

10.

12

http://www.dobrepraktyki.pl/index.php?p1=2&p2=5&art=55&s=2

Jak wykorzystać rozwiązania PPP, aby zwiększyć liczbę mieszkań, samorzad.infor.pl (dostęp dn. 16.05.2011).

Jędrzejewski A., Przegląd rynku PPP po czterech latach obowiązywania regulacji PPP i koncesji na roboty

budowlane lub usługi, Biuletyn PPP nr 6/2013.

Mieszkania. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, GUS, Warszawa 2013.

Orłowski W.M., Potencjalne makroekonomiczne korzyści stosowania PPP w Polsce, NOBE, Warszawa 2011.

Program rewitalizacji domów familijnych, załącznik do uchwały Nr XXII/464/07 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia

5 grudnia 2007 r.

Pronińska A., Kraków nie zbuduje mieszkań w PPP, Puls Biznesu 19.08.2013.

Realizacja przedsięwzięć w systemie partnerstwa publiczno-prywatnego. Informacja o wynikach kontroli, NIK,

Warszawa 2013.

Rószkiewicz M., Narzędzia statystyczne w analizach marketingowych, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa

2002.

Rybicka A., Pełka M., Analiza i interpretacja wyników conjoint analysis, w: M. Walesiak (red.), Wizualizacja

wyników badań marketingowych – podejścia, metody i zastosowania, Wydawnictwo Uniwersytetu

Ekonomicznego we Wrocławiu, Wrocław 2009.

Sobiech-Grabka K., Innowacje w świadczeniu usług publicznych: partnerstwo publiczno-prywatne, raport z

badań statutowych prowadzonych pod kierunkiem M. Bryxa, pt. Innowacje w zarządzaniu miastami, Warszawa

2013, (materiał niepublikowany).

Sobiech-Grabka K., Przygotowanie polskich przedsiębiorstw i miast do prowadzenia przedsięwzięć

rewitalizacyjnych w formule PPP, w: M. Bryx (red.), Rewitalizacja miast a przedsiębiorczość, Oficyna

Wydawnicza SGH, Warszawa 2012.

Szelągowska A., Finansowanie społecznego budownictwa mieszkaniowego, CeDeWu, Warszawa 2011.

W jaki sposób można wykorzystać rozwiązania partnerstwa publiczno-prywatnego? Gazeta Prawna 21.01.2010.

www.ppp.gov.pl/BazaProjektow/Strony/Murowana_Goslina.aspx

Załącznik nr 1 do ogłoszenia o zamówieniu - opis potrzeb i wymagań zamawiającego, OR-10.271.1.2012

(Kraków).