Henry Ståhl Fastigheter AB - årsredovisning 2009

Å R S RE D O V I S N I N G 2 0 0 9

Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Carl Hjelte, Stockholm, Fastighetsbilder: Sofia Andersson, Leif Hallberg, Jan Ekblom, Norrköping Personalfoton: Carlsbecker Foto, NorrköpingTryck: Norrköpings Tryckeri AB 2010-03

Årsredovisningen är tryckt på Balance gloss. Pappret är märkt med EU Ecolabel och godkänt för Svanenmärkt produktion. Det tillverkas av Arjowiggins med låg miljöpåverkan, låga utsläpp och låg vattenförbrukning enligt receptet 60% returfiber/40% nyfiber.

2009 i korthet 3

Verksamhetsöversikt 4–5

Året som gått 6–9

Vision & affärsidé 10–11

Våra marknader 12–15

Lokaler 16–17

Bostäder 18–19

Fastighetsutveckling 20–21

Miljöarbete 22–23

Personal 24–25

Styrelse & ledning 26–27

Fastighetsvärden 28–29

Finansiell verksamhet 30–31

Möjligheter & risker 32–33

Årsredovisning 34–49

Våra fastigheter 50–55

Vi på Ståhl 56–58

I N N E H Å L L

2 0 0 9 I K O R T H E T 5

2009 i korthetÅrets resultatÅrets resultat efter skatt uppgick till 87 mnkr (45). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 93 mnkr (81).

Nyckeltal

Garvaregatan 4–6Yta cirka 17 500 kvm

Kroken 9

Marknadsvärde, andel

0

20

40

60

80

100

2005 2006 2007 2008 2009

Mnkr

År

Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr Yta, kkvm

Norrköping/Linköping 2 793 370

Örebro/Kumla 551 80

Uppsala/Stockholm 617 50

3 961 500

Resultat 2009 2008

Hyresintäkter, mnkr 389 353

Driftöverskott, mnkr 198 183

Resultat efter finansiella poster, mnkr 105 59

Årets resultat, mnkr 87 45

Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr 93 81

Uthyrningsgrad – yta, % 97 97

Finansiell ställning 2009-12-31 2008-12-31

Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 3 961 3 800

Fastigheternas bokförda värde, mnkr 3 095 3 050

Justerad soliditet, % 41,9 40,0

Direktavkastning, % 7,4 7,6

Genomsnittlig låneränta, % 3,8 4,4

Genomsnittlig räntebindningstid, år 4,7 4,5

FörvärvUnder året har fastigheten Kroken 9, Norrköping, förvärvats via delägt bolag. Fastigheten har en framtida uthyrnings-bar yta på cirka 17 500 kvm.

Marknadsområden, andel

Norrköping/Linköping 71 %

Örebro/Kumla 14 %

Uppsala/Stockholm 15 %

Resultat från den löpande förvaltningen

I N N E H Å L L

6 V E R K S A M H E T S Ö V E R S I K T

Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter belägna mitt i centrum. De senare utgörs framförallt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 98 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Hyres-nivån för centralt belägna lokaler beräknas till cirka 1 200 kr/kvm.

Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av bank-, kon-tors- och butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st, alla i centralt läge. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två fastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Det centralt belägna innehavet är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 90 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler beräknas till cirka 1 300 kr/kvm.

Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Uppsala. Beståndet är koncentrerat till centrum förutom en fastighet, som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg. Det centrala innehavet består av butiks-, kontors- och bostadsytor och har en uthyrningsgrad på 97 %. Fastigheten i köpcentrumområdet Fyrisborg har en uthyrningsgrad på 92 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 1 100 kr/kvm. Samtliga bostäder är uthyrda och har en mycket låg omflyttning.

Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint reno-verad sekelskiftsbyggnad belägen på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastig-het. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 3 400 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Stockholm och cirka 1 700 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Solna.

TOTA

LT

Henry Ståhl Fastigheter AB innehar, vid utgången av 2009, ett be-stånd omfattande 71 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 447 000 kvm, exklusive garageytor cirka 53 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre regionala mark-nadsområden, som kännetecknas av positiv tillväxt och goda fram-tidsutsikter. I Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhålls och utvecklas fastigheterna långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning. Hyresvärdet för 2010 beräknas uppgå till 442 (433) mnkr.

Av det totala hyresvärdet utgör marknadsområde Norrköping/ Linköping 71 %, marknadsområde Örebro/Kumla 14 % och marknadsområde Uppsala/Stockholm 15 %. Fastighetsbeståndet har ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bo-städer är 67 % respektive 33 %. Den uthyrningsbara ytan, exklu-sive garage, utgörs av butikslokaler 14 %, kontor 35 %, industri/lager 11 %, bostäder 35 % och övrigt 5 %.

I början av 2010 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Uppsala.

Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker och kontor, vilka är belägna mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka också är centralt belägna. Lokalerna har en uthyrningsgrad på 96 %, medan uthyrningsgraden för bostäder är 98 %. Genom-snittshyran för lokaler beräknas till cirka 900 kr/kvm.

KVARNEN 5

BOKLÅDAN 7

HÅLLSTUGAN 28

BYGGMÄSTAREN 9

KUNGSÄNGEN 40:1

KREJAREN 15

Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Lokalfastigheterna är till största delen centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 16 %, 45 % respektive 39 %. Uthyrningsgraden är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 900 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 70-, 80-, och 90-talen. Bostäderna är i princip fullt uthyrda. NO

RRKÖ

PING

LINK

ÖPIN

GÖR

EBRO

KUM

LAUP

PSAL

AST

OCKH

OLM

Kort om Ståhl

7

72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007

Förvaltningsresultat Mkr

0

20

40

60

80

100

2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007

Mnkr

År


Hyresintäkter per ort

Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %

Ytor per ort Hyresintäkter Ytor

ButikerButiker

Kontor

Kontor

Övrigt

Industri/lager

Industri/lagerÖvrigt

Norrköping 62 %

Linköping 12 %

Örebro 6 %

Kumla 10 %

Uppsala 8 %

Stockholm 2 %

Lokaler 67 % Bostäder 35 %

0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %

Bostäder 33 % Lokaler 65 %

Hyresintäkter per ort Ytor per ort Hyresintäkter Ytor

Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 288 mnkr 16 26 535 2 222 21

Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 2 147 mnkr 117 158 915 113 128 1 418



Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 186 mnkr 9 6 831 706 3

Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 3 961 mnkr 220 291 607 155 240 2 014

Total


V E R K S A M H E T S Ö V E R S I K T

72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

20

40

60

80

100

2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007

Mnkr

År



Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %


ButikerButiker

Kontor

Kontor

Övrigt

Industri/lager


Norrköping 62 %

Linköping 12 %

Örebro 6 %

Kumla 10 %

Uppsala 8 %

Stockholm 2 %


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %


72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

20

40

60

80

100

2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007

Mnkr

År



Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %


ButikerButiker

Kontor

Kontor

Övrigt

Industri/lager


Norrköping 62 %

Linköping 12 %

Örebro 6 %

Kumla 10 %

Uppsala 8 %

Stockholm 2 %


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %


72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

20

40

60

80

100

2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007

Mnkr

År



Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %


ButikerButiker

Kontor

Kontor

Övrigt

Industri/lager


Norrköping 62 %

Linköping 12 %

Örebro 6 %

Kumla 10 %

Uppsala 8 %

Stockholm 2 %


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %


Kontor 45 %Butiker 16 %

Industri/lager 24 %Övrigt 5 %







































































8 ÅRET SOM GÅTT

Bästa resultatet i bolagets historia

Den löpande förvaltningen lämnar ett resultatöverskott uppgående till 93 mnkr och ett kassaflöde på 76 mnkr. Siffrorna imponerar och kan bara förklaras som resultatet av mångårigt goda insatser från personalen, lokal närvaro och fram-gångsrikt fokus på hyresgästerna. Våra hyresgästers kommande problem efter den ekonomiska krisen kommer natur-ligtvis att drabba även oss efterhand. Sannolikt förskjuts efterfrågan på bostä-der mot billigare och mindre lägenheter, samtidigt som vissa lokalhyresgäster nog kan förväntas behöva banta eller rent av lämna sina hyrda ytor. Trots detta pekar prognoserna på fortsatt goda resultat framöver, även om årets siffror kan bli svåra att överträffa.

Förändringar i ledningenBert Lundblad, som varit vice VD och finanschef, övergick i mitten av året till VD-rollen i vårt intressebolag Fastighets-aktiebolaget Kretia. Bert fortsätter dock att samordna båda bolagens finansiella verksamhet. Till ny vice VD utsågs vid det tillfället ekonomichefen Michael Öhlund. I november månad slutade bolagets dåvarande VD, varvid Michael Öhlund utsågs till tillförordnad VD. Michael har varit länge i bolaget och visat framståen-de egenskaper och framåtanda kombi-nerat med god utbildning och erforderlig känsla för bolagets speciella förutsätt-ningar. Vi är övertygade om att Michael kommer att visa sig vara en förträfflig ledarkraft i bolaget under lång tid.

Externt förvaltningsuppdragÅt Fastighetsaktiebolaget Kretia, där Ståhl äger 33 %, har bolaget åtagit sig att sköta all förvaltning, såväl adminis-trativ som teknisk. Kretias nu aktuella bestånd ligger i anslutning till vissa av Ståhls fastigheter. Detta innebär en ex-

Året 2009 var turbulent i många avseenden, både lokalt och globalt. Flera fastighetsbolag har vacklat i krisens spår och en del har till och med fallit. Med glädje, och ett stort mått av stolthet, kan vi konstatera att Henry Ståhl Fastigheter levererat sitt bästa resultat någonsin.

tern arvoderad förvaltning och ett effektivt samnyttjande av resurser. I januari i år har hela beståndet i Uppsala avyttrats. Detta har skapat bätt-re nyckeltal och avsevärt förstärkt kassa, vilket i sin tur medför större möjligheter att investera i egna projektfastigheter och göra strategiska nyförvärv. Förvalt-ningen av Uppsalabeståndet kommer att ligga kvar hos Ståhl – ingen märkbar förändring således, varken hos personal eller för hyresgäster.

Långsiktigt ägandeBolaget har sedan starten 1947 varit helt i familjen Ståhls ägo. De senaste åren har Mikael Ståhl via ägarbolaget Stads-tornet Invest AB innehaft alla aktierna. Finanshanteringen har därför fokuserat på bolagen tillsammans. Den senaste ti-dens transaktioner visar på viljan att fort-sätta satsningen på att bli en viktig aktör på de marknader där bolaget har egen eller extern förvaltning. Våra konsekventa strategier kommer med säkerhet att visa sig hållbara över tiden, även på dagens något turbulenta marknad. Genom att hjälpa våra hyresgäster att lyckas, är vi förvissade om att även vi själva kommer att lyckas.

PersonalbonusMed anledning av årets och föregående års goda resultat beslutade ägaren om en icke avtalad bonus till alla anställda. Det bör även i detta sammanhang upprepas att personalens insatser varit enastående och helt avgörande för resultatutveck-lingen i bolaget. Det är vår övertygelse, att ledning och personal i bolaget kommer att fortsätta verka i den goda Ståhlandan med samma lojalitet och energi som tidigare. Detta kommer att innebära fort-satta framgångar, samtidigt som det goda varumärket blir ännu mer lysande.

JAN LINDEROTH STYRELSENS ORDFÖRANDE

Å R E T S O M G Å T T 9ÅRET SOM GÅTT 9

VATTENKONSTEN NORRKÖPING

1 0 ÅRET SOM GÅTT

VD har ordetMichael Öhlund, 35, tillträdde som tf VD för Henry Ståhl Fastigheter AB den 15 november 2009. Under större delen av sitt yrkesverk-samma liv har Michael haft Ståhl som arbets-givare. Relationen med bolaget började dock långt tidigare. Hans morfar var nämligen en av de herrar som var med när bolaget växte fram under slutet av 1940-talet med byggmästare Henry Ståhl vid rodret. Michaels uppväxt har alltså kantats av historier och berättelser kring företagets frammarsch och kultur. Michael började på Ståhl som nyutexaminerad civil-ekonom. Under sina år i bolaget har Michael tillgodogjort sig avgörande kunskaper och färdigheter inom såväl finans- som fastighets-sektorn, och därmed kunnat utvecklas via po-sitioner som ekonomichef och vice VD för att axla rollen som tillförordnad VD.

MICHAEL ÖHLUND TILLFÖRORDNAD VD

1 1ÅRET SOM GÅTT

Vår visionStåhl har en framgångsrik historia, och jag påstår att vi står väl rustade för att fortsätta skapa framgång. Under året har alla medarbetare inom bolaget bidragit i arbetet med att ta fram vår nya vision; ”Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas”. För att nå vår vision arbetar vi utifrån en gemensamt framtagen värdegrund som bygger på våra värdeord ”Omtanke – Öppenhet – Långsiktighet – Mod”.

Hyresgäster och medarbetareTvå av bolagets absolut viktigaste fram-gångsfaktorer är våra hyresgäster och våra medarbetare. Hur vi lyckas i det mål-medvetna arbetet med att hela tiden sätta hyresgästerna i första rummet får vi varje år en bekräftelse på via den årliga Nöjd Kund Index-undersökningen. Glädjande är att vi återigen får ett mycket gott betyg från hyresgästerna för vårt agerande som fastighetsvärd. Att samtliga medarbetare gör ett stort jobb år efter år avspeglas dels i Nöjd Kund Index-undersökningen, dels i de ekonomiska resultat vi levererar. Via den årliga undersökningen av Nöjd Medarbetar Index kan vi konstatera att medarbetarna också trivs mycket bra med Ståhl som arbetsgivare.

Utmanande framtidÅr 2009 redovisades det bästa ekono-miska resultatet i bolagets historia. Vi befinner oss i en lågkonjunktur där det kommer att krävas av alla i bolaget att vi upprätthåller vårt stora engagemang och hårda arbete. Min övertygelse är att vi tillsammans, utifrån den grund vi ska-pat, har stora möjligheter att få uppleva framgångsrika år framöver.

Jag vill inledningsvis konstatera att det är hedrande och samtidigt en stor utmaning att få leda ett så välskött företag som Henry Ståhl Fastigheter och få ansvara för utveckling och förädling av verksamheten.

Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas.”

FokusområdenVår organisation kommer i framtiden att ha ännu starkare fokus på hyresgästerna. Resurser kommer att tillföras för att ut- öka servicen till och kontakterna med befintliga hyresgäster, samtidigt som vi förstärker de rena marknads- och uthyr-ningsinsatserna.

Med bolagets mycket goda finansiella situation kommer vi att kunna öka takten i våra exploaterings- och utvecklingspro-jekt. Detta gäller särskilt utvecklingen av våra idéer i de centrala delarna av Norr-köping. Fastighetsförvärv kan komma att bli aktuella på flera av våra etablerings-orter, företrädesvis de orter där vi vill och kan vara en aktör som bidrar till samhälls-utvecklingen.

Naturligtvis kommer vi även i framtiden fortsätta vår satsning på miljöområdet uti- från våra fyra fokusområden; avfall, eko-logi, förbrukningsmedia och transporter. Vårt miljöarbete syftar till att kontinuerligt minska bolagets miljöpåverkan och där-med bidra till en hållbar utveckling.

SlutordJag hoppas att vi med innehållet i denna årsredovisning ska kunna förmedla den känsla av engagemang och framtidstro som finns i bolaget. Min fasta övertygelse är att Henry Ståhl Fastigheter med sina anställda kommer att stå starka många år framöver och kunna leverera goda ekonomiska resultat med ännu bättre kundnöjdhet.

Ha en nöjsam läsning!

Michael Öhlund / Tf VD

1 1

TILLFÖRORDNAD VD

Å R E T S O M G Å T T1 2 V I S I O N & A F F Ä R S I D É

Måluppfyllelse • Synlig soliditet – se diagram. • Räntetäckningsgrad – se diagram. • Investeringar och nyproduktion – bolaget har inte bedrivit någon nyproduktion. Vid övriga investeringar har målet för lägsta avkastning infriats.

Verksamhetsmål Hyresgäst/service • NKI1 lokaler, service > 83 % • NKI lokaler, produkt > 75 % • NKI bostäder, service > 82 % • NKI bostäder, produkt > 75 %

Måluppfyllelse • NKI – se diagram.

Medarbetare • NMI2 > 82 % • Utbildning 1,5–2 % av arbetstiden

Måluppfyllelse • NMI – se diagram. • Utbildning – utbildningsplaner för varje medarbetare tas fram och följs upp i de årliga medarbetarsamtalen.

Miljö • Minska värmeförbrukningen med 10 % senast 2012-12-31 jämfört med 2008 års värde.• Minska elförbrukningen med 5 % senast 2012-12-31 jämfört med 2008 års värde.• Minska vattenförbrukningen med 10 % senast 2012-12-31 jämfört med 2008 års värde.

Måluppfyllelse • Uppvärmning – förbruknings- minskning under 2008–2009 med 5 %. • Fastighetsel – förbrukningsminsk- ning under 2008–2009 med 4 %. • Vatten – förbrukningsminskning under 2008–2009 med 4 %.

Uthyrning • Uthyrningsgrad, lokaler > 96 %• Uthyrningsgrad, bostäder > 98 %

Måluppfyllelse • Uthyrningsgrad – se diagram.

0,00,20,40,60,81,01,21,41,61,82,0

2,2ggr

År2005 2006 2007 2008 2009

Räntetäckningsgrad, ggr

Mål

0

5

10

15

20

25

30

35%

2005 2006 2007 2008 2009

Synlig soliditet %

År

Mål

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100%

Uthyrningsgrad - yta

2005 2006 2007 2008 2009

BostäderLokaler

År

Mål

Mål

Uthyrningsgrad – yta

Räntetäckningsgrad

Synlig soliditet

1 2

Vision”Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas”. Vår vision är nära förknippad med de upplevel-ser vi ger våra hyresgäster. Det gäller oavsett om de hyr lokaler eller bostäder av oss.

För att nå visionen arbetar vi utifrån en gemensam värdegrund som avspeglas i våra värdeord: omtanke, öppenhet, lång-siktighet och mod.

I praktisk handling innebär det till exempel att vi förser den som driver en affärsrörelse med en lokal som är väl anpassad för verksamheten. Ett engagerat och professionellt bemötande tillsammans med en mycket god service gör kontakten med Ståhl ännu mer positiv.

Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas.Egentligen är det ingen skillnad för dem som hyr bostad. Omtanken, servicen, engagemanget, och viljan att våga och göra det lilla extra är lika betydelsefullt här. Våra hyresgäster ska trivas, känna sig trygga och må bra hos en värd som ser och arbetar långsiktigt. Det är så de och vi lyckas.

AffärsidéHenry Ståhl Fastigheter AB erbjuder bo-städer och lokaler som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål. Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag som verkat sedan 1947.

Mål och måluppföljning Under 2009 har Henry Ståhl Fastigheter arbetat fram och beslutat kring en ny vision och en värdegrund som stödjer sig på bolagets fyra värdeord.

I samband med arbetet kring visionen identifierades fokusområden runt vilka bolagets måldokument för verksamhetsmål är framtagna. Bolagets mål är dels framtagna som övergripande koncernmål, dels mål som ska vara ledande för den löpande verksamheten.

Övergripande koncernmål • Synlig soliditet 25–30 %• Räntetäckningsgrad > 1,5 ggr• Avkastningskrav nyproduktion–

och investeringar > 7 %

Vision, affärsidé & mål

1 NKI = Nöjd Kund Index2 NMI = Nöjd Medarbetar Index

Å R E T S O M G Å T T 1 3V I S I O N & A F F Ä R S I D É 1 3

Vi ska ha rätt leverantörer, som delar vår värdegrund.”

utvärderar och återkopplar vad som sker med de mål vi satt upp och arbetar för att nå.

Dialogen med våra hyresgäster för vi på samma sätt. Här är vi dock väl med-vetna om vilka gränser konkurrensen på marknaden sätter för vår öppenhet.

LångsiktighetStåhl är ett anrikt och stabilt företag som har stor samlad kunskap och erfarenhet. Den lutar sig alla medarbetare mot i det gemensamma arbetet med att skapa en arbetsplats där vi har roligt tillsammans och lägger ner vår själ i att bygga starka, hållbara relationer till våra hyresgäster.

I det arbetet är alla angelägna om att hitta lösningar som är effektiva och affärs-mässigt fördelaktiga för alla parter och håller den kvalitet vi lovat att leverera.

OmtankeVåra hyresgäster känner att vi verkligen engagerar oss i dem och sätter dem i första rummet. Deras upplevelse är en följd av att omtänksamma medarbetare be- möter dem med sunt förnuft och är genuint intresserade av att ge en mycket god service. Vi finns också nära våra hyres-gäster, är lätta att nå och lyhörda inför deras önskemål.

Samma engagemang och vilja att lyssna och hjälpa, genomsyrar allt samarbete medarbetare emellan, liksom våra kon-takter med det samhälle där Ståhl är ett välkänt och uppskattat företag.

ÖppenhetPå Ståhl är det högt i tak i alla avseenden. De samtal vi för inom företaget är ärliga, öppna och bygger på ömsesidig respekt. Det gäller både till vardags och när vi

ModPå Ståhl är vi aktiva och vågar ta initiativ. Det ger oss stora möjligheter att i ett tidigt skede presentera lösningar för privata och offentliga aktörer som ger både dem och oss spännande utveck-lingsmöjligheter.

Förslagen präglas av att vi vågar prova nya idéer och arbetssätt. Vi vågar också kombinera och variera för att ta vara på de möjligheter och resurser Ståhl förfogar över.

Vårt agerande bidrar till att skapa en bild av Ståhl som ett modernt företag i branschens framkant. Ett företag som tänker i nya banor och som många vill samarbeta med. Ett företag som möter framtiden på samma sätt som sin grun-dare – med entreprenörens nyfikenhet och pionjärens mod!

Våra värdeord

0102030405060708090

100%

2008 2009

NMI

År

Mål

0102030405060708090

100%

2005 2009

NMI

ÅrServiceProdukt

MålMål

0102030405060708090

100%

2007 2008 2009

NMI

ÅrServiceProdukt

MålMål

NKI bostäderNKI lokalerNMI

1 4 V Å R A M A R K N A D E R

KNÄPPINGSBORG NORRKÖPING

Vi bidrar till grann-samverkan för att skapa trygghet.”

V Å R A M A R K N A D E R 1 5

Ett starkt lokalt engagemang

Ståhl är idag verksamt på sex orter samlade på tre marknadsområden: Norrköping/Linköping, Örebro/Kumla och Uppsala/Stockholm. Fjärde Storstadsregionen, som innefattar Norrköping och Linköping, är vårt största marknadsområde med 71 % av marknadsvärdena, följt av Örebro/Kumla med 14 % och Uppsala/Stockholm med 15 %.

I Fjärde Storstadsregionen och Örebro/ Kumla är vi en betydande fastighetsägare som kännetecknas av lokal närvaro, engagemang i näringsliv och delaktighet i processer som främjar orternas utveck-ling. I Uppsala/Stockholm är vi ingen stor aktör men innehar fina fastigheter i bra lägen. Kring vårt bestånd i Uppsala har vi en lokal effektiv förvaltning som även sköter våra två fastigheter i Stockholm/Solna.

Norrköping Staden har ett starkt geografiskt och infra- strukturellt läge vid den inre delen av Brå- viken. Genom tätorten passerar såväl E 4 och E 22 som Södra stambanan. Strax utanför centrum finns flygplats med ett stort utbud av internationella förbindelser. Via Norrköpings hamn, som är en domi-nerande fullservicehamn på östkusten, erbjuds både sjö- och kombitransporter. Norrköping är den ena av de två hu-vudorterna i Fjärde Storstadsregionen, som har omkring 40 000 företag och 450 000 invånare. Regionen bedöms ha ett av de absolut bästa geografiska lägena i Sve-rige. Kommunens utveckling är fortsatt stark med ökande befolkningstal. Idag har Norrköping drygt 129 000 invånare och är landets åttonde största kommun. Antalet arbetstillfällen uppgick under 2009 till cirka 60 000. Arbetsmarknaden består till 52 % av privat tjänstesektor

Ståhls fastighetsbestånd är koncentrerat till tre marknader som alla utmärks av en långsiktig tillväxt och en positiv befolkningsökning. På de orter där vi verkar strävar vi efter att vara en välkänd aktör med hög lokal närvaro och mycket goda hyresgästrelationer.

32 % offentliga tjänster och 14 % till-verkningsindustri.

Fastighetsmarknaden i Norrköping präglas av såväl nyproduktion som ut-veckling och förädling av projekt- och exploateringsfastigheter. Det har skapat ett ökat utbud och i förlängningen en större konkurrens om hyresgästerna.

Hyresnivåerna på lokalsidan är sta- bila trots en turbulent omvärld och en sämre konjunktur. Bostadsefterfrågan har varit god det senaste året och känns fortsatt stabil. Linköping Residensstaden Linköping, som prisades med titeln ”Årets Stadskärna 2009”, har ett strategiskt läge i den centrala delen av Östergötland och är den andra av de två huvudorterna i Fjärde Storstadsregionen. Både E 4 och Södra stambanan passerar genom tätorten. Strax utanför centrum finns flygplats med internationellt flyg. Linköping är Sveriges femte största kommun, med närmare 145 000 invå-nare, och en av Sveriges tillväxtorter. Be-folkningsökningen blev rekordstor under 2009. Procentuellt sett är det endast Stockholm, Malmö och Uppsala som har haft en starkare tillväxt under det senaste året. Linköpings universitet, med Campus även i Norrköping, är ett av landets större lärosäten med 25 000 studenter.

Arbetsmarknaden består till 47 % av privat tjänstesektor, 36 % offentliga tjänster och 15 % tillverkningsindustri. Efterfrågan på bostäder är fortsatt mycket god, liksom efterfrågan på lokaler i våra centrala fastigheter. Kontorsmarknaden i Mjärdeviområdet har däremot inte åter-hämtat sig riktigt och har fortfarande för låga hyresnivåer.

NorrköpingKontor: 700–1 250 kr/kvmButiker: 800–3 000 kr/kvmIndustri: 400–600 kr/kvmBostad: 820–910 kr/kvm

LinköpingKontor: 800–1 350 kr/kvmButiker: 1 000–3 400 kr/kvm Bostad: 820–900 kr/kvm

Marknadens hyresnivåer

NorrköpingKontor: 700−1 900 kr/kvmButiker: 700−2 500 kr/kvmIndustri/Lager: 400−700 kr/kvmBostad: 750–1 200 kr/kvm

LinköpingKontor: 800–1 500 kr/kvmButiker: 900–2 100 kr/kvmBostad: 900–950 kr/kvm

Våra hyresnivåer

Källa: Fastighetsvärlden, Indikatorn 2010

Vi bidrar till grann-samverkan för att skapa trygghet.

V Å R A M A R K N A D E R

Örebro Örebro är landets sjunde största kom-mun. Här bor omkring 133 000 personer. Även Örebro har ett strategiskt läge med cirka 20 mil till Stockholm och 30 mil till Göteborg. Inom en radie av 30 mil når man 70 procent av Sveriges befolkning. Flygplatsen har charter-, reguljär- och godstrafik till Sverige och övriga Europa. Tågförbindelserna är mycket bra i och med tillgängligheten till Mälarbanan, Svealandsbanan och Bergslagsbanan. Via E 18 och E 20 har kommunen också goda vägförbindelser med bland annat Stockholm, Göteborg och Oslo.

I Örebro finns drygt 12 000 registre-rade företag. Arbetsmarknaden består av vård och omsorg 22 %, utbildning och forskning 13 %, företagstjänster 12 %, till-verkningsindustri 12 % och handel 9 %. Örebro universitet har cirka 14 500 studenter och idag verkar ett 90-tal profes-sorer och cirka 430 doktorander vid uni- versitetet. Vårt bestånd på orten ligger i centrala Örebro och har hög uthyrnings-grad på lokaler och inga vakanser på en god bostadsmarknad.

Kumla Staden är centralt belägen i Örebro län. Kumla kommun ligger längs E 20 mellan Göteborg och Stockholm och har Örebro som närmaste granne med anknytning till E 18 mot Karlstad och Oslo. Kumla ligger också i anslutning till Västra stambanan. Mälarbanan och Svealandsbanan bidrar till de goda tågförbindelserna och ger ett utmärkt läge för transport och logistik. Till Örebro flygplats, en av Sveriges största godsflygplatser, är avståndet 1 mil. Kumla är en växande kommun med drygt 20 500 invånare mitt i Sveriges be-folkningstätaste område. Inom en radie av 20 mil når man halva Sveriges befolkning.

Kumla är en offensiv kommun med ett mål om 25 000 invånare år 2025. Arbets-marknaden består av tillverkning 25 %, vård och omsorg 12 %, utbildning och forskning 12 % samt handel och kommu-nikation 15 %. Våra fastigheter ligger mitt i Kumla centrum och vi är en av de större aktörerna på orten. Lokalerna har en hög uthyrningsgrad och samtidigt är Kumla en uppskattad bostadsort vilket gör att vi har låga vakanser även på bostadsbeståndet.

Uppsala Uppsala är landets fjärde största kommun och tillhör den starka och expansiva Mälardalsregionen. Regionen med Upp-sala, Arlanda och Storstockholm omfat-tar en tredjedel av Sveriges befolkning. Uppsala ligger längs Norra stambanan och tågförbindelserna med övriga Sve-rige är utmärkta. Förbindelser även vad det gäller bil och flyg är lösta med tanke på E 4:ans sträckning till Stockholm och närheten till Arlanda. Uppsalas befolkning ökade under 2009 med cirka 4 000 personer och är nu i storleksordningen 195 000 perso-ner. Befolkningsökningen är den största sedan början av 90-talet. Arbetsmarkna-den i Uppsala består av vård och omsorg 21 %, utbildning och forskning 19 % samt handel och kommunikation 16 %. Våra fastigheter på orten ligger centralt sånär som på en fastighet som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg.

StockholmI början av 2000-talet avyttrades större delen av bolagets fastighetsinnehav i Stockholm inklusive kranskommuner. I dag utgörs bolagets innehav av en kon-torsfastighet i Solna och en fastighet på Östermalm. Fastighetspriser och hyres-nivåer är de högsta inom vårt bestånd.

Vi måste ge tid till att skapa och bygga relationer med hyresgästerna.”ÖrebroKontor: 800–1 300 kr/kvm Butiker: 1 100–3 000 kr/kvm Bostad: 755–825 kr/kvm

KumlaKontor: 600–900 kr/kvmButiker: 700–1 300 kr/kvmBostad: 730–840 kr/kvm

UppsalaKontor: 1 000–1 700 kr/kvmButiker: 1 000–3 500 kr/kvmBostad: 830–930 kr/kvm

StockholmKontor: 2 300–3 900 kr/kvmButiker: 3 000–12 000 kr/kvmBostad: 875–1 010 kr/kvm

Marknadens hyresnivåer

ÖrebroKontor: 750–1 750 kr/kvmButiker: 950–2 200 kr/kvmBostad: 650–1 150 kr/kvm

KumlaKontor: 600–1 050 kr/kvmButiker: 700–1 200 kr/kvmBostad: 650–950 kr/kvm

UppsalaKontor: 700–1 600 kr/kvmButiker: 1 100–2 200 kr/kvmBostad: 850–1 250 kr/kvm

StockholmKontor: 1 200–3400 kr/kvmButiker: 3 400 kr/kvmBostad: 800–950 kr/kvm

Våra hyresnivåer

1 6

Källa: Fastighetsvärlden, Indikatorn 2010

V Å R A M A R K N A D E R 1 7

LOKALER

Fortsatt hyresgästfokus bakom bra utveckling

Vid utgången av år 2009 uppgår våra lokalhyresintäkter till 253 mnkr och fördelar sig enligt följande:

Kontor: 159 mnkr 63 %Butiker: 66 mnkr 26 %Industri/lager: 18 mnkr 7 %Övrigt: 10 mnkr 4 %

Och det genomsnittliga lokalhyreskontraktet ser ut så här:

Yta, kvm: cirka 400Hyra, kr: cirka 450 000Snitthyra, kr/kvm: cirka 1 100Kvarstående kontraktstid, månader: 27

Våra hyresgäster Sara & Tove, Vera Design & InteriörKNÄPPINGSBORG NORRKÖPING

1 8 L O K A L E R

Våra största hyresgäster

LOKALER 1 9

Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotid

Serviceindex

Genom att snabbt agera på de första signalerna från en vikande ekonomi bäddade vi tidigt för en god utveckling genom lågkonjunkturen. Även 2009 blev ett bra år. Uthyrningen har ökat. Vi har också kontrakt på bra nivåer med nya hyresgäster, vilket är en förutsättning för att vi ska kunna leva upp till företagets värdegrund och fortsätta att uppfylla hyresgästernas förväntningar på Ståhl som hyresvärd.

Utvecklad hyresgästkontaktEn av de förändringar vi gjorde när låg-konjunkturen knackade på dörren var att öka det kundnära arbetet ännu mer, bland annat med en förtida genomgång av hyresgästernas önskemål om föränd-ringar i hyreskontrakten. På den linjen har vi fortsatt. Vi har också strävat efter att få in verksamheter som är mindre konjunkturkänsliga. I de befintliga kon- junkturkänsliga verksamheterna har vi under kontraktsperioden gått in och min-skat ytor, och i gengäld tecknat längre hyrestider.

Ståhls lokalbestånd utgör 67 % av de totala hyresintäkterna. För färdigställda lokaler är uthyrningsgraden 96 %, vilket är ett gott kvitto på ett lyckosamt hyres-gästarbete och på vår kännedom om marknaden.

NKI visar vägenNKI, Nöjd Kund Index, är ett bra stöd i vårt arbete med att utveckla hyres-gästrelationerna. 2009 gjordes en ny undersökning som visar ett serviceindex på 82,7 % och ett produktindex på 74,9 % − siffror som bekräftar att vi är på rätt väg.

Kontor Ståhls största marknadsområde för kon-tor är Norrköping och Linköping. Under 2009 har arbetet präglats av förhand-lingar med befintliga hyresgäster för att gemensamt hitta långsiktiga lösningar. Vi noterar att det, trots konjunkturläget, i de flesta fall resulterat i oförändrade eller till och med högre hyresnivåer.

Swedbank

Linköpings Universitet

ICA

Uppsala Kommun

Norrköpings Kommun

Sectra

Danske Bank

Kriminalvården

Systembolaget

Stockholms Auktionsverk

Arbetsförmedlingen

Kunskapsskolan

Mercuri International

Bosch Thermoteknik

Kreatel Communications

Nordea

Salléns Elektriska

Landstinget i Östergötland

Modins Bil i Uppsala

Kårservice

De nyuthyrningar som skett under året har varit både uthyrningar som innebu-rit större anpassningar såsom Socialsty-relsens expansion i Örebro och Sveriges Radios och Sveriges Televisions nya Media Center i Norrköping men också etableringar i väl fungerande lokaler, som med små medel anpassats till den nya hyresgästen, till exempel Mercuris expansion i Solna och Arbetsförmed-lingens utökning i Linköping.

ButikerVåra hyresgäster har som de flesta andra känt av den kärva perioden. För att hjälpa dem igenom denna har vi i enlighet med vår värdegrund tillsam-mans med respektive hyresgäst arbetat fram en långsiktig handlingsplan.

Men alla missgynnas inte av krisen. Nya affärsverksamheter växer fram och etablerar sig på nya orter, till exem-pel SmartEyes som nu öppnat butik i Örebro. Många satsar också på att expandera sig ur krisen. Bland dessa finns våra hyresgäster FriTid i Norrkö-ping, Picabo i Kumla och Delikatessen i Linköping.

Lager och industriBosch Thermoteknik AB, som under våren etablerade sig i kvarteret Proppen i Norrköping, har redan nyttjat delar av sin optionsmöjlighet i fastigheten. I övrigt är det här en marknad som känt av den turbulenta perioden, vilket resulterat i funderingar på att hitta nya lösningar och möjligheter för andra ty-per av verksamheter i dessa fastigheter.

FramtidenGenom att öka vår kunskap inom områ-den såsom butik, kontor och lager/indu-stri kan vi få en större insikt och känne-dom om de marknader våra hyresgäster verkar i och en bättre förståelse för de möjligheter och problem de ställs inför. Med en sådan utgångspunkt kan vi tidigt läsa samband och förstå helheten och på så sätt bli ännu bättre på att ”hjälpa våra hyresgäster att lyckas”.

Under 2009 har nedgången i ekonomin blivit kännbar för allt fler. Vi har arbetat vidare med fokus på att erbjuda ett tryggt värdskap och en nära kommunikation med våra hyresgäster, med bland annat nya och lyckade former av kontraktslösningar som resultat. Trots färre förfrågningar har uthyrningen ökat.

504540353025201510

50

Antal kontrakt % Årshyror %

2010 2011 2012 2013 2014 2015-

%

L O K A L E R

-11,8 %

-8,6 %

-26,7 %

-17,6 %

-17,3 %

88,2 %

91,4 %

73,3 %

82,4 %

82,7 %

-100 -50 0 50 100 %

Mycket bra

Ganska bra

Inte så bra

Dåligt

Ta kundenpå allvar

Trygghet

Rent och snyggt

Hjälp när det behövs

SERVICEINDEX

B O S T Ä D E R

Vi ska vara tillgängligaoch lyhörda.”

2 0

B O S T Ä D E R 2 1

Vi strävar efter att erbjuda våra hyres-gäster mervärden. Mervärden i form av exempelvis förmånskort, rabatter och utlottning av biljetter till olika typer av evenemang. Bostadsbeståndet utgör 33 % av Ståhls totala hyresintäkter.

Lösningar för nya tiderVi värnar om våra befintliga hyresgäs-ter och hjälper dem att hitta lösningar för nya familjeförhållanden och andra typer av förändringar som sker över tiden. Omflyttningen har under 2009 varit mer intensiv än vanligt, vilket sannolikt beror på konjunkturen. En positiv konsekvens av detta är att vi har fått en ännu närmare kontakt med våra hyresgäster.

Bättre värd med NKIMed hjälp av AktivBo gör vi varje år en enkätundersökning bland våra hyresgäster, där de får svara på frågor om bland annat service och produkt. Utifrån svaren tas Nöjd Kund Index, NKI, fram. Baserat på det gör våra hyresgästsansvariga och vår service-personal analyser och upprättar handlingsplaner för respektive kvarter. Handlingsplanerna innehåller både enkla så kallade ”bumsåtgärder” och åtgärder som prioriteras i samband med budgetprocessen. Ett påtagligt bevis för att vi lyssnar på våra hyresgäster och tar deras kon-struktiva kritik till oss är att vi under året strukturerat om vår fastighets-skötsel så att vi numera i allt större ut-sträckning har egen personal närmast våra hyresgäster.

Norrköping och LinköpingVi förvaltar idag närmare 2 000 bostäder och har därför stora möjligheter att tillgo-dose hyresgästernas önskemål avseende typ av lägenhet och dess placering. Trots

Närmare hyresgästen

UTDRAG UR KUNDENKÄT

stor omflyttning visar slutsummeringen för året på ett litet tillskott av hyresgäster. I Norrköping är förhandlingarna med hyresgästföreningen om systemet Rätt hyra slutförda, vilket innebär att det nu fasas in i våra fastigheter här.

Örebro och KumlaBostadsmarknaden i Örebro har varit stabil under året. Omflyttningen har varit låg och idag är allt uthyrt. I kommunen förs en diskussion om ett nytt hyressätt-ningssystem, där Ståhl ännu inte aktivt deltar. En överenskommelse är nära förestående. I Kumla har marknaden påverkats av att företag på orten lagt varsel. Här har vi en stor andel mindre lägenheter där uthyrningen påverkas av att fler ungdomar väljer att flytta tillbaka hem till föräldrarna. Vakanserna har varit högre än budgeterat, men totalt ser vi en liten ökning. Beståndet på dessa två orter har varit oförändrat under året. Vi har fortsatt och fördjupat vårt arbete med att vara när-varande i de fastigheter vi äger. Genom en utökad service strävar vi efter att få hyresgästerna att trivas och stanna kvar.

Uppsala och StockholmSom i många andra universitetsstäder är efterfrågan på bostäder i Uppsala fortfa-rande betydligt större än tillgången. Detta faktum, tillsammans med våra attraktiva lägen, gör att vi trots de senaste årens nyproduktion inte har några vakanser här överhuvudtaget.

FramtidenVår bedömning att hyresrätten skulle stärkas i denna osäkra ekonomiska tid står fast, trots att de låga räntenivåerna under det senaste året har gynnat andra boendeformer, vilket resulterat i högre vakans- och omflyttningsnivåer

Vårt mål är att hyresgästerna ska känna trygghet i sitt boende – trygghet i form av hög servicenivå, trygghet i form av funktionalitet och trygghet i form av säkerhet. Nära kontakt med hyresgästerna är ett prioriterat område.

än vad vi tidigare bedömde. Vi tror dock fortfarande på att hyresrättens trygga och bekväma boendeform kommer vara eftertraktad hos framtidens bostads-sökande. Nu inväntar vi riksdagens beslut avseende allmännyttan. Den har idag en hyresledande funktion, men kan i och med beslutet få en förändrad roll som bland annat innebär att vi blir friare i vår hyressättning.

-6,5 %

-6,9 %

-5,6 %

93,5 %

93,1 %

94,4 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.

Ganska bra el. motsv.

Inte så bra el. motsv.

Mycket bra el. motsv.

2007

2008

2009

Kan tänka sig att rekommendera Ståhl

-18,0 %

-27,5 %

-7,1 %

82,0 %

72,5 %

92,9 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.

Ganska bra el. motsv.Inte så bra el. motsv.


Serviceindex

Produktindex

Trivseln med Ståhl

Trivsel med Ståhl

Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %

-6,5 %

-6,9 %

-5,6 %

93,5 %

93,1 %

94,4 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.

Ganska bra el. motsv.

Inte så bra el. motsv.


2007

2008

2009

Kan tänka sig att rekommendera Ståhl

-18,0 %

-27,5 %

-7,1 %

82,0 %

72,5 %

92,9 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.

Ganska bra el. motsv.Inte så bra el. motsv.


Serviceindex

Produktindex

Trivseln med Ståhl

Trivsel med Ståhl

Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %

FAST IGHETSUTVECKL ING

Sammansättningen av hyresgäster i våra fastigheter är ett område vi lägger stort fokus på. Tanken är att samla aktörer som har potential att skapa synergieffek-ter hos varandra. Med det vill vi tillföra våra hyresgäster ytterligare möjligheter att stärka och utveckla sina verksam-heter. Ett annat utvecklingsområde är att hjälpa hyresgästerna att skapa ”gröna” arbetsplatser för att de ska kunna mark-nadsföra och profilera sig som ett ”miljö-vänligt” alternativ. Det ansvaret är en del av vårt arv till kommande generationer. För att lyckas på dessa områden krävs ett väl utarbetat arbetssätt. Under senare år har vi utvecklat en ny arbets-modell som vi använt oss av, och som har fallit väl ut, i arbetet med kvarteret Knäppingsborg i Norrköping – nu imple-menteras den i vår övriga verksamhet.

En fastighet – en affärsplanVi ser att det blir allt viktigare för hyres-gästerna att våra fastigheter har ”rätt” läge för den aktuella verksamheten. Inför varje projekt, stort som litet, gör vi förutom noggranna ekonomiska analyser även omsorgsfulla marknadsanalyser. Vi har satt igång en process som går ut på att utforma affärsplaner för varje enskild fastighet, vilket emellanåt kräver att vi inte begränsas av kvartersgränserna.

Varje fastighet i sitt sammanhang

För Ståhl innebär fastighetsutveckling inte bara en fysisk ombyggnad eller anpassning utan om möjligt ännu viktigare är att utveckla fastig-heten i sitt sammanhang, både det inre och det yttre. I det arbetet är såväl hyresgästernas sammansättning som stadsbyggnadsplaner viktiga komponenter.

Dessa affärsplaner byggs upp med res-pektive kommuns långsiktiga samhälls-byggnadsplan som grund.

De ombyggnads- och anpassnings-projekt som genomförs ska baseras på ett brett användningsområde inom respektive affärsplan, sådana generella lös-ningar ger också hyresgästerna möjlighet att vid verksamhetsförändringar snabbt kunna anpassa lokalerna med nya ef-fektiva planlösningar. Ombyggnadsprojekten drivs antingen i egen regi eller genom anlitade konsul-ter. Oavsett om det handlar om konsulter eller entreprenörer så väljer vi samarbetspartners som kan leva upp till vår vision och värdegrund.

Mer ytor för SocialstyrelsenEtt bra exempel på vårt arbetssätt när det gäller värdet av nära relationer är föränd- ringarna i Gillet 22 i Örebro. Projektet inleddes med en förfrågan från Social-styrelsen, som under många år varit vår hyresgäst i fastigheten, huruvida vi kunde tillgodose deras kommande expansions-behov. Tillsammans med det tiotal hyres- gäster som påverkades av Socialstyrelsens behov i den aktuella fastigheten lyckades vi hitta lösningar, som i samtliga fall inne- bar en flytt inom vårt bestånd. Totalt sett resulterade det i en ökad uthyrning med cirka 800 kvm.

SVT och SR nya hyresgäster Det här projektet inleddes med en viskning om att Sveriges Television och Sveriges Radio fått till uppgift att samordna sig under ett tak – en utmaning för varje fastighetsägare med tanke på de spe-ciella behov och krav på lokaler dessa hyresgäster har. Vår tanke landade snabbt på en av de fantastiska byggna-derna i Kvarnen 5 i Norrköpings gamla industrilandskap, som också erbjuder en dynamisk närmiljö med bland annat framstående aktörer inom medieteknik. Vi gick därefter vidare med att hämta in fakta för att skapa ett riktigt attraktivt prospekt. Detta mottogs positivt och efter en lång förhandlings- och projekterings-process är vi nu i full färd med att skapa framtidens ”Media Center”.

Vi utökar i IndustrilandskapetSom ett led i vår önskan att kunna tillgodose större förfrågningar och stärka vår position i Industrilandskapet i Norr- köping har koncernen förvärvat fastig-heten Kroken 9 – en projektfastighet med stor potential. Här finns cirka 17 500 kvm, där Norrköpings kommun idag är största hyresgäst med Restaurangskolans 2 400 kvm. Med förvärvet får vi ett bra tillskott i ett expansivt område som vi tror mycket på.

2 2

FAST IGHETSUTVECKL ING 2 3

Vi ska våga stå upp för det vi gjort, och förklara det vi gjort.”

Vid årsskiftet 2008/09 konkretiserades miljöarbetet ytterligare med ett mer stra-tegiskt tänkande inom bolaget. En extern miljökonsult anlitades i syfte att dra upp riktlinjer för att möta framtida miljökrav. Samtidigt togs beslutet att alla Ståhls fast-igheter ska ha ”grön” elförbrukning, vilket innebär att vi sedan den 1 januari 2009 köper energi i form av vindkraft. På sikt ska alla fastigheter också ha fullständig källsortering.

Genomfört under 2009Under året som gått har ytterligare fokus satts på vidareutbildning av medarbetar-na inom miljöområdet. Kunskap ger verk-tyg för att kunna göra skillnad i vardagen. Förmågan att kunna göra skillnad skapar engagemang. Samtliga Ståhls kontor är nu diplomerade enligt ”Gröna kontor-konceptet” och alla medarbetare har blivit introducerade i SPIRA, Norrköpings kom-muns medborgarcertifiering för en hållbar samhällsutveckling.

I Ståhls miljöpolicy har fyra fokusområden definierats:

• Avfall – källsortering• Ekologi – Grönt kontor, inköp av leve- rantörstjänster• Förbrukningsmedia – energi, vatten, uppvärmning• Transport – tjänstebilar, tjänsteresor

För vart och ett av dessa områden finns en fokusgrupp som representerar en yr-kesmässig mångfald. Miljöarbetet bedrivs systematiskt med hjälp av regelbunden uppföljning av målen och utifrån fast-ställda aktivitetsplaner inom respektive fokusområde.

Personligt ansvar att vända klimatutvecklingen

Utöver fokusgrupperna arbetas riktlinjer fram för hur krav på leverantörer och en-treprenörer ska se ut i miljöhänseende. Konkreta, mätbara och tidsbestämda mål sätts upp, miljöaspekter och miljöpåver-kan i relation till miljömålen identifieras, personal utbildas och ett intranät byggs upp för att hålla informationen relevant. Ståhls miljöarbete har sin utgångs-punkt i ISO 14001:2004. Vi har för när- varande inte ambitionen att certifiera bolaget, men miljöarbetet kommer att upp-fylla standardens krav. Ståhl strävar också efter att uppfylla den gällande lagstift-ningen för att aktivt bidra till att de 16 nationella miljökvalitetsmålen kan nås.

Grönt kontorAtt leva som man lär är viktigt, därför föll det sig naturligt att ansluta Ståhl till Norr-köpings kommuns ”Gröna kontor”-kon-cept. Detta har inneburit att samtliga fem av bolagets kontor nu är diplomerade.

För att bli ett Grönt kontor ska man uppfylla 20 olika miljökriterier, som bland annat handlar om att en miljöplan (akti-vitetsplan) ska finnas, att miljömärkt papper används till trycksaker och att källsortering sker. För att erhålla fortsatt status som Grönt kontor ska en årlig uppdatering av miljöplanen skickas in till kommunen tillsammans med redovisning av minst en miljöförbättrande åtgärd.

SPIRA-konceptetGrunden för ett framgångsrikt miljöarbete ligger i ett ständigt förbättringsarbete. Detta innebär konkret att medarbetarna får möjlighet till kompetensutveckling och information inom miljöområdet. En av de aktiviteter som har genomförts under året är att ansluta medarbetarna till SPIRA- nätverket i Norrköping.

SPIRA är en del av Norrköpings kommuns Agenda 21-arbete. Verksamheten går ut på att den enskilda individen ska försöka göra ett antal förbättringar i vardagsmiljön enligt vissa kriterier. Kriterierna är uppde-lade i fyra huvudområden:

• Minska sopmängden• Minska vatten- och energianvändning• Handla mer miljöanpassat och etiskt• Föra en hållbarare livsstil

Samtliga medarbetare har blivit introdu-cerade i SPIRA-konceptet. Dessutom har det genomförts en personlig genomgång där den enskilde medarbetaren får en möjlighet att se var han eller hon står inom respektive fokusområde. Förutom att er-bjuda en statusbild över individens insats för ett hållbart samhälle så ges automatiskt tips och fingervisningar om nästa möjliga steg. SPIRA erbjuder även alla medlem-mar chans till vidare utveckling genom medverkan i seminarier med olika teman som till exempel sopsortering, hantering av läkemedelsrester, trädgårdsskötsel med mera.

En bra bit på vägStåhls miljöarbete har kommit en god bit på väg, en del uppsatta mål är nådda, andra ligger fortfarande i planeringssta-diet. Under 2010 beräknas miljöarbetet vara fullt implementerat i all verksamhet.

2010 års miljömål• Att definiera en strukturerad och

transparent mätmetod för alla Ståhls fokusområden. Detta innebär att varje miljöaspekt får ett värde i koldioxidut-släpp som möjliggör prioritering och jämförelse med omvärlden. Se övriga mål sidan 10.

Det gäller självklart även oss på Ståhl. I den här frågan har vi tagit ett krafttag som utgår från vår egen verksamhet, men som även omfattar hyresgäster, leverantörer och samarbetspartners – ja till och med våra anställdas privatliv. Alla måste vi ta vårt ansvar för att vända klimatutvecklingen. Ingen annan gör det åt oss!

M I L J Ö A R B E T E2 4

En liten ändring, kan skapa stor förändring.”

M I L J Ö A R B E T E 2 5

Sedan 2008 deltar Ståhl tillsammans med Lin-köpings universitet i ett forskningsprojekt med syfte att identifiera och implementera behovs-grundade innovationer som minskar energiför-brukningen i förvaltning, drift och underhåll av byggnader.

Forskningsprojekt

P E R S O N A L

Ståhls organisationsstruktur bygger på hyresgästnärhet och lokal förank-ring, vilket bland annat ger oss goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på de olika markna-derna. Vi förespråkar delegerat ansvar, flexibilitet i arbetsfördelningen och ger utrymme för personliga initiativ. Kloka och trygga medarbetare borgar för engagemang och ansvarstagande. Våra medarbetare är goda ambassadörer för bolaget och säkerställer kvalitén i det dagliga arbetet. De känner till vår vision, affärsidé, våra mål och värdeord. Detta genomsyrar sedan alla kontaktytor mot hyresgäster, samarbetspartners, sam-hälle och näringsliv.

Egen personal närmast hyresgästernaVid årsskiftet var vi 51 (50) anställda, varav 21 kvinnor och 30 män. Genom-snittsåldern för personalen är 48 år. Vårt huvudkontor ligger i Norrköping och vi har även förvaltningskontor på orterna Örebro, Kumla, Uppsala och Linköping. Alla stabsfunktioner är samlade på huvudkontoret. Vi har under många år haft egen fastighetsskötsel på flera orter. Vi anser att det är viktigt att våra anställda är de som är närmast hyresgästen. Under 2008/2009 utformade vi därför en helt ny fastighetsskötarorganisation i Norr-köping och Linköping.

Hälsa och trivsel prioriteratVi har sedan länge arbetat med hälso- förbättrande åtgärder och 2005 hälso- diplomerades Ståhl via Korpen. Vi erbjuder medarbetarna regelbundna hälsoprofilundersökningar och har ett nära samarbete med vår företagshälso-vård, Previa. Personalens hälsa är en prioriterad fråga. För att identifiera förbättringsområ-den i organisationen genomfördes för

Ståhls ambition är att skapa värdetillväxt genom effektiva och kunniga medarbetare som tar tillvara varje hyresgästs och fastighets möjlighet till utveckling. För att klara denna målsättning arbetar vi aktivt med att stärka både medarbetare och kundrelationer.

En omtalad och attraktiv arbetsgivare

2 6

Våra medarbetareMagnus Jonsson, Sibyl Hagel, Lars Olovsson, Åsa Nyström

2 7P E R S O N A L

andra året en omfattande undersökning av Nöjd Medarbetar Index med hjälp av CMA, Centrum för marknadsanalyser, i Linköping. Vi hade 2008 ett fantastiskt resultat, och undersökningen 2009 gav ännu bättre siffror. Resultatet visar att vi överlag har mycket nöjda medarbe-tare. Förbättringsområden finns inom samverkan och information. NMI-mät-ningar kommer att utföras årligen, för att därigenom kunna driva utvecklingen av medarbetarna och bolaget framåt. Våra ansträngningar inom områdena hälsa och trivsel visar sig i goda nyckeltal kring sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron var så låg som 2 % och andelen långtidsfriska 99 %.

Ståhl-Akademin med meraVår utveckling påverkas i hög grad av medarbetarnas kompetens, motiva-tion och engagemang. Utbildning och kompetensutveckling är ett gemensamt ansvar som delas av bolaget och den enskilde medarbetaren. Utbildning och utveckling är även det en prioriterad fråga inom bolaget. Vi har under året bland annat satsat på att vidareutbilda personal inom förvaltning och elsäkerhet. Minst fyra gånger per år träffas samtliga medar-betare inom bolaget. Vid dessa möten avsätts stort utrymme för samtal och er-farenhetsutbyte i stora och små grupper. Vi har även ett samlat utbildningsforum, Ståhl-Akademin, där det under året genomförs utbildningar direkt anpassade för vår verksamhet.

Vi ska ta ut svängarna, hitta nya varianter, ligga i framkant.”

Aktivt arbetsmiljöarbeteStåhl strävar efter att alla medarbetare ska känna delaktighet i bolagets utveck-ling och erbjuder en öppen och stimu-lerande miljö som är flexibel och snabb till beslut. Vi har under många år arbetat aktivt med att skapa en hälsosam och trivsam arbetsmiljö, där både bolaget och den enskilde samverkar för ett bra företagsklimat. En arbetsmiljökommitté ansvarar för det systematiska arbetsmiljöarbetet och strategiska frågor. Men den viktigaste insatsen görs i vardagen där vi månar om varandra och den gemensamma arbetsmiljön. Genom logotyp på bilar, kläder och id-kort skapar vi också igen-känning och därmed trygghet för våra hyresgäster.

Grön kontorsmiljöStåhls kontor är diplomerat som ett Grönt kontor enligt Agenda 21 via Norr-köpings kommun. Detta innebär bland annat att vi uppfyller 20 kriterier för en grön kontorsmiljö, exempelvis använder vi miljömärkta produkter och kopierar/skriver ut dubbelsidigt i största möjliga utsträckning.

IT-miljö och stödsystemVåra IT-system utgör ett viktigt stöd i arbetet med att skapa och bevara lång-siktiga relationer med hyresgäster och samarbetspartners. De underlättar kom-munikationen med marknaden samtidigt som de skapar förutsättningar för ett

effektivt arbetssätt och en minskad resursförbrukning, i linje med bolagets miljöstrategi. Viktigt för oss är en hög sä-kerhetsnivå och tillgänglighet i IT-miljön. Arbetet med att utveckla och utöka användandet av IT som stöd i verksam-heten, både för den egna organisationen och för våra hyresgäster, pågår och inkluderar bland annat installation av säljverktyget Capitex. Basen i Ståhls programmiljö är fast-ighetssystemet Vitec Nova. Här hanteras alla hyreskontrakt, och härifrån sker all avisering till våra hyresgäster. Löpande redovisning och bokslutsarbete sker i ekonomisystemet Garp. Kopplat till dessa finns ett egenutvecklat system för uppföljning, budget och prognos. Med egenutvecklade system, helt anpassade efter vår organisation och dess arbets-sätt, upplever vi en stor flexibilitet när det gäller simuleringar över framtida marknadsscenarier och deras påverkan på våra nyckeltal.

Framtiden2010 kommer vi att fortsätta arbetet med personalens kompetenshöjning. Efterfrå-gade områden är branschkunskap inom handel, logistik m m och säljstöd via Capitex. Vi fortsätter också att satsa på hälsa och arbetsmiljö.

Nöjd Medarbetar Index 4,2 4,0

Jämställdhet 4,7 4,1

Helhetsattityd 4,5 4,3

Engagemang, motivation och arbetsglädje 4,4 4,2

Mål och resultatinriktning 4,2 4,0

Kompetens och utvecklingsmöjlighet 4,1 4,0

Organisation 4,1 4,0

Hälsa 4,1 4,1

Ledarskap 4,1 3,8

Öppenhet och ärlighet 4,1 4,0

Medarbetar-/utvecklingssamtal 4,0 3,7

Samarbete/samverkan 4,0 3,8

Arbetsklimat 3,9 3,9

Information 3,9 3,8

INDEX 2009 2008

Anställningstid

Mindre än 1 år 8 %

1–3 år 17 %

4–8 år 25 %

9–14 år 19 %

Mer än 14 år 31 %

Ålder

29 år eller yngre 4 %

30–39 år 13 %

40–49 år 42 %

50–59 år 21 %

60 år eller äldre 19 %

Maxindex = 5

S T Y R E L S E & L E D N I N G

Med öppenhet och tillgänglighet

Årsstämma Vid årsstämman som hålls inom sex mån- ader efter räkenskapsårets utgång fast-ställs årsredovisningen; beslutas om ut-delning; väljs styrelse, styrelseordförande och revisorer; tas upp övriga hänskjutna frågor samt hanteras andra ärenden enligt lag.

StyrelseStyrelsen består av fyra personer. Styrel-searbetet regleras av en beslutad arbets-ordning. Under året hålls fyra ordinarie styrelsemöten samt ett antal extra, eller inofficiella, möten. Styrelsen kan sam-mankallas med kort varsel för att fatta erforderliga beslut, när så är motiverat.

Utöver rena formaliapunkter på dag-ordningen behandlas alltid:

Rapporter Information om verksamheten samt det finansiella läget, innehållande bland annat resultatprognoser för innevarande och näst- följande år samt övergripande uppgifter från förvaltningen.

Affärer Aktuella frågor om förvärv eller avyttringar av fastigheter tas upp och eventuella beslut fattas.

Projekt Viktigare projekt följs upp och even-tuellt nya investeringar diskuteras och beslutas.

Styrelsen och ledningen för Henry Ståhl Fastigheter AB strävar efter att leva upp till de krav på öppenhet och tillgänglighet som ställs på börsnoterade företag.

Strategiska frågor Återkommande diskussion om framtida mål, visioner, marknader och inriktningar med beslut i policyfrågor.

Övriga frågor Alla andra för styrelsen aktuella ärenden som initierats av styrelsemedlem eller VD.På de möten, där så är aktuellt beslutas dessutom om hel- och delårsbokslut samt årsbudget.

Styrelsens ordförandeOrdföranden följer noga verksamheten och dess utveckling samt svarar för att ledamöterna fortlöpande får den infor-mation som krävs för att kunna fullgöra sitt ansvar. Vidare handlägger ordföran-den en del strategiska ärenden samt företräder bolaget i vissa övergripande sammanhang.

Ordföranden håller en kontinuerlig och nära kontakt med såväl bolagets ägare som dess operativa ledning.

Verkställande ledningHenry Ståhl Fastigheter AB med helägda dotterbolag bildar en äkta koncern. Till-sammans med Fastighetsaktiebolaget Kretia, som ägs till 33 %, bildas en oäkta koncern. Det övriga ägandet av Kretia ligger helt inom familjen Ståhl. Bilden kompliceras ytterligare av att Ståhl svarar för förvaltningen av intressebolaget Kretia. För att säkerställa korrekt hantering av mellanhavanden, undvika intressekon-flikter och garantera tillgången till infor-mation och kompetens finns en informell

ledningsgrupp bestående av Ståhls ägare och styrelseordförande samt VD-arna i båda bolagen. Gruppen träffas regelbundet och informerar samt diskuterar om strategiska för- värv, finansfrågor och aktuella mellan-havanden.

Bolagets VD ansvarar för löpande förvaltning och för att de beslut som fattas av styrelsen verkställs.

Det är VD:s uppgift att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut.

Fördelningen av arbetet mellan styrelsen och VD samt VD:s ansvar och befogenheter framgår av en skriven VD-instruktion.

Bolagets närhet till ägaren och styrelsen innebär stor snabbhet i viktiga beslut, vilket varit avgörande för lyckade affärer vid ett antal tillfällen.

RevisorerExterna revisorer utses av årsstämman för en period på fyra år. Vid årsstämman 2009 valdes Ingemar Rindstig från Ernst & Young till ny revisor efter Peter Lander, som avböjt omval. Mats Bergkvist kvar-står enligt tidigare val.

Uppföljning och redovisning av revi-sionsarbetet sker genom kontakter med bolagets ledning samt personal med ansvar för redovisning och ekonomi.

Dessutom deltar revisorerna vid ett styrelsemöte och redogör för förvaltnings- och bokslutsrevisionen samt lämnar ett omdöme om bolagets interna kontroll.

2 8

S T Y R E L S E & L E D N I N G 2 9

ROBERT ISSALSTYRELSELEDAMOT

NILS RINGBORGSTYRELSELEDAMOT

MIKAEL STÅHLSTYRELSELEDAMOT

JAN LINDEROTHSTYRELSENS ORDFÖRANDE

Styrelsen

F A S T I G H E T S V Ä R D E N3 0

Oförändrade marknadsvärden

PELIKANEN NORRKÖPINGBedömt värde 33 mnkr

F A S T I G H E T S V Ä R D E N 3 1

Med uthålligt driftnetto menas: normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparation, un-derhåll och fastighetsskatt/fastighetsavgift.

Direktavkastningskrav, %

Ort Bostad Lokal SnittNorrköping 5–6,5 6,75–9 6,6Linköping 4,75–5 6,5–7,5 6,5Örebro 4,5–5 6,75–8,25 7Kumla 6–7 7,5–9 7Uppsala 3,75–4 6,25–8 6,7Stockholm 2 5,5–7,5 5,8

Aktuella marknadsvärdenAv tabellen nedan framgår värden per lokal marknad samt det totala värdet för Ståhlkoncernens fastigheter.

Värdering mnkr kr/kvmNorrköping 2 147 8 600Linköping 646 12 100Örebro 288 9 900Kumla 263 6 400Uppsala 431 10 800Stockholm 186 25 000Summa 3 961

Det totala värdet uppgick per den 31 december 2009 till cirka 4 000 mnkr. Genomsnittligt direktavkastningskrav för hela beståndet är 6,6 %. Under året har inga försäljningar genomförts. Ståhl äger 33 % av aktierna i Fastig-hetsaktiebolaget Kretia. Detta bolag har under de två senaste åren avyttrat ett antal fastigheter i Malmö. Under året har Kretia förvärvat fastigheter i Malmö och Norrköping uppgående till cirka 30 000 kvm. I början av 2010 förvärvade Kretia fastigheter med en sammanlagd yta på 42 000 kvm i Uppsala. Kretia hanteras i redovisningen som intresseföretag.

2009 valde vi att låta Forum Fastighetsekonomi göra en individuell värdering av varje fastighet. Den finansiella oron på marknaden bedöms ha fått ett visst genomslag på våra fastigheters marknadsvärden. De låga räntorna har motverkat denna effekt. I början av 2010 avyttrades samtliga fastigheter i Uppsala till ett värde motsvarande värderingen som gjordes av Forum.

Ståhl genomför värderingar av fastighets- beståndet löpande. I balansräkningen tas fastigheterna upp till bokfört värde, som inte påverkas av förändrade mark-nadsvärden, såvida inte nedskrivnings-behov uppstår. Avskrivningar sker i enlighet med principer som redovisas i den officiella årsredovisningen under rubriken ”Redovisnings- och värderings-principer”.

Intern värderingVi har god marknads- och fastighetskän-nedom och kan internt göra en profes-sionell värdering av vårt bestånd. Den finansiella oron har inneburit att väldigt få transaktioner genomförts under året. Detta skapar i sig en oro på marknaden, något som kan medföra lägre marknadsvärden. Den finansiella oron fick dock till följd att räntorna varit mycket låga under året. Vår bedömning är att marknadsvärdena i stort sett är oförändrade under 2009.

Extern värderingÅrligen sätts individuella direktavkast-ningskrav för fastigheterna, fördelat på lokaler och bostäder. Sedan 10 år tillbaka har Forum Fastighetsekonomi uppdraget att vara oss behjälpliga vid framtagandet av direktavkastningskraven. Forum Fastig-hetsekonomi är väl insatta i varje fastighets detaljer vad gäller kvalité och marknad. Forum har per den 1 november 2009 gjort en individuell värdering av koncernens samtliga fastigheter. Det samlade värdet på fastighetsbeståndet uppgår enligt denna värdering till 3 961 600 000 kr. I margina-len visas ett urklipp från värderingen.

I tabellen till höger redovisas de av Forum använda direktavkastningskraven vid värderingen per den 1 november 2009. Dessa avkastningskrav ställs mot respektive fastighets uthålliga driftnetto.

Linjen 3 | Norrköping

Elddonet 12 | Linköping

Gillet 22 | Örebro

Bedömt värde 65 mnkr



FINANSIELL VERKSAMHET

Finansfunktionen arbetar enligt en av styrelsen fastställd finanspolicy som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likvidi-tetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande. Målen för Ståhls finansieringsverksamhet är att:• Säkerställa likviditets- och refinansie-

ringsbehovet• Begränsa ränteriskerna• Minimera finansieringskostnaderna

inom fastlagda ramar för risker• Arbeta för en hög flexibilitet avseende

räntebindning och finansiering.

LånFastighetsbranschen är mycket kapital-intensiv. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten. För Ståhl har traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntede-rivat varit den attraktivaste upplånings-formen.

Den 31 december 2009 uppgick den totala räntebärande skulden till 2 355 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 57 månader. Räntestruktur och norm- portfölj framgår av diagram på sidan 31. Snitträntan på de räntebärande skulder-na, inklusive bankernas marginal, låg den 31 december 2009 på 3,8 %.

StrategiLöpande genomförs ett strategitest för att undersöka vilken räntebindnings-struktur som är den optimala för bolagets verksamhet. Ett stort antal alternativa normportföljer kombinerade med diverse räntederivat testas, med ett utfall för ränte-

Den finansiella verksamheten

2008 gick vi in i en av tidernas största finansiella kriser, med kraftiga svängningar i räntorna och stor osäkerhet på marknaden som följd. Under 2009 har en viss återhämtning från extremt låga nivåer i världsekonomin skett, men den är delvis en följd av omfattande ”tillfälliga” stimulanser. De mycket låga räntorna och våra förväntningar om låga räntor även under lång tid framåt har satt avtryck på den finansiella verksamheten det gångna året.

kostnader och nyckeltal för de närmaste fyra åren. Konfidensintervallet är 95 %. Gällande normportfölj den 31 december 2009 framgår av diagram på sidan 31 och innebär att räntekostnader, resultat och nyckeltal är goda vid räntenivåer upp till 7 % under de kommande tre åren.

DerivatAll upplåning görs med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhante-ring av räntor med derivatinstrument.

Under 2008 gjorde Riksbanken ett mycket förvirrat intryck. Under 2009 har Riksbanken varit väldigt tydlig med att räntorna kommer att vara låga en lång tid framöver. Marknaden och många ekono-mer förväntar sig en snabb uppgång av räntorna. Detta motiveras med att man ser avsevärt starkare ekonomier ganska snart. Frågan är om detta kommer att ske när stimulanserna tas bort. Vår tro är att effekten av ”återställandet” kommer att bli mycket ansträngande och innebär att ekonomin åter försvagas.

Den 31 december 2009 uppgick utestående derivatavtal till 3 100 mnkr. 2 200 mnkr är så kallade ränteswapar, där Ståhl i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta.

För ytterligare skydd mot höga räntor har Ståhl ett innehav av så kallade ränte-caps som uppgår till 300 mnkr. De ingår inte i räntestrukturen i diagrammet på sidan 31.

Ståhls innehav av så kallade floors (räntegolv) uppgår till 600 mnkr. Dessa ingår inte i räntestrukturen i diagram-met på sidan 31. Innehavet av räntegolv innebär att andelen rörlig räntebindning

3 2

Finansieringsstruktur med hänsyn taget till marknadsvärden på fastigheterna %

Ej räntebärande skulder 3 %

Räntebärande skulder 55 % Eget kapital 42 %

Finansieringsstruktur med hänsyntaget till övervärden på fastigheterna

Finansieringsstruktur %

Ej räntebärande skulder 5 %

Räntebärande skulder 66 % Eget kapital 29 %

Ytor per ort

Finansieringsstruktur

Utdrag ur finanspolicyn

KapitalbindningEj mer än 30 % av kapitalet ska förfalla inom 1 år. Genomsnittlig kapitalbindningstid får ej understiga 24 månader.

RäntebindningAvvikelse får ske med +/-10 procentenheter av normportfölj.

Genomsnittlig räntebindningstidFår aldrig understiga 24 månader.

KassaflödenKoncernens kassaflöde ska från löpande förvaltningen över tiden årligen uppgå till minst 30 mnkr.

LikviditetLikviditeten ska aldrig understiga 40 mnkr.

RäntetäckningsgradMålsättning att ej understiga 1,5. Får aldrig un-derstiga 1,3. Formel: (resultat efter finansnetto + finansnetto + avskrivningar - engångsposter) / finansnetto

SoliditetSynlig soliditet ska vara 25–30 %.Justerad soliditet ska vara minst 30 %.

3 3FINANSIELL VERKSAMHET

ståndet och uppskjuten skatt uppgick den till 41,9 %.

Räntemarknaden 2009 och 2010Vi har under 2008 och 2009 genomlidit en av tidernas värsta finansiella kriser. Osäkerheten har varit mycket omfat-tande, och stora amerikanska banker har som bekant gått i konkurs. Världens tidigare femte största bolag AIG har tagit positioner som inte varit under kontroll. För att undvika total kollaps i det finan-siella systemet har AIG och många stora aktörer i det finansiella systemet räddats av amerikanska staten med skattebeta-larnas pengar. Även i Sverige har staten fått gå in och stötta systemet. De flesta svenska bankerna verkar ha klarat sig någorlunda bra.

Den finansiella krisen har medverkat till att skapa en kraftig lågkonjunktur med deflation som effekt. Denna utveckling var en av de mest sannolika effekterna. Nu tror marknaderna och de flesta analytiker att det värsta är över och att vi återgår till mera normala förhållanden. Det återstår dock att se om bankerna, framförallt de amerikanska, har fått ordning på den oreda av instrument och ”toxic assets” som man har haft i sina balansräkningar.2010 förväntar vi oss att det ekonomiska läget kommer att stabiliseras på en låg nivå. I samband med att de ekonomiska stimulanserna tas bort kommer ekonomin åter att försämras. Det återstår att se huruvida stater och centralbanker lyckas få ordning på den finansiella krisen. De stora obalanser som råder i världseko-nomin är ytterligare ett stort problem som måste lösas. Om positiva signaler

1 2 3 460

70

80

90

100

110

120finansnetto mnkr

stibor %

Finansnetto med olika antagna stiborräntor 2010 2012

20112010 2012

0

10

20

30

40

50

60

Andel av krediter och derivatininstrument per kreditinstitut

%

Handels-banken

Nordea Danske Bank

SEB Övriga

SwapparKrediter Övriga derivat

Räntestruktur vid olika räntescenarior2009-12-31

%

0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5-7 7-10 År

LågräntescenarioNormportfölj Högräntescenario

-10

0

10

20

30

40

50

60

Finansnetto med olika antagna stiborräntor 2010–2012

Andel av krediter och derivatininstrument per kreditinstitut

Räntestruktur vid olika räntescenarier 2009-12-31

är 30 % större vid låga räntor. För det fall stiborräntan understiger cirka 4 % betalar bolaget rörlig ränta i stället för fast för dessa 600 mnkr. Med de räntenivåer som gällde den 31 december 2009 ger bolagets innehav av räntegolv en årlig intäkt överstigande 20 mnkr.

Utöver detta arbetar vi även med såkallade taktiska positioner vid tillfällen då marknadens och bolagets uppfatt-ning markant avviker från varandra. För sådana positioner finns riskbegränsning angivet i finanspolicyn.

RefinansieringsriskRefinansieringsrisken hanteras genom ramavtal med finansiärerna. Dessa avtal innehåller bland annat långa lånelöften från bankerna. Totalt finns långa låne-löften uppgående till 2 500 mnkr, alltså cirka 200 mnkr högre än den befintliga volymen av totala lån. Genomsnittlig löp-tid för dessa löften var den 31 december 2009 34 månader.

Nya ramavtal har tecknats i början av 2010. Genomsnittlig löptid på lånelöftena uppgår efter detta till 50 mån, och låne-löftena är nu 500 mnkr högre än den befintliga lånevolymen. LikviditetStåhl eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likviditetsprognoser uppdateras löpande. Likviditeten uppgick den 31 december 2009 till 94 mnkr.

SoliditetVid årsskiftet uppgick soliditeten till 29,3 %. Justerat för övervärden i fastighetsbe-

kommer under 2010 kommer räntorna troligen att börja höjas under slutet av året. De långa räntorna förväntas ligga stilla eller stiga något.

RäntetäckningsgradFör att kunna hantera oväntade föränd-ringar av resultat och räntor behövs ett resultat i den löpande verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Vid årsskiftet var räntetäck-ningsgraden för Ståhl 2,0 gånger.

BERT LUNDBLAD FINANSCHEF

M Ö J L I G H E T E R & R I S K E R

Omvärld och konjunkturVärldskonjunkturen och även den svenska konjunkturen befinner sig i ett mycket svårt läge. Vi har gått in i en reces-sion och närmade oss deflation under 2009. Detta innebär dock ingen större överraskning för oss då vi såg den här utvecklingen som den mest troliga redan för två år sedan. Vår bedömning är att kunskapen hos världens politiker och centralbanker om hur sådant ska hanteras är tillräckligt stor. De stora obalanserna och osäkerhe-ten om hur illa situationen i bankvärlden är, tillsammans med svårigheten i att bedömma hur kraftig lågkonjunktur vi får, innebär att riskerna ändå är större än normalt. De senaste åren har marknaden för Ståhls förvaltning varit god. En sämre konjunktur kan komma att slå mot bo-laget genom lägre driftnetton i våra fast-igheter. Konjunktursvängningarna på de marknader vi arbetar på har under lång tid varit små, med begränsade föränd-ringar av vakanser och hyresnivåer. Vår bedömning är att den dåliga konjunk-turen i världen och Sverige kommer att påverka oss negativt, dock i tämligen liten utsträckning.

FastigheterStåhl har ett väl koncentrerat fastighets-bestånd i tre regioner: Fjärde Storstads-regionen (Norrköping/Linköping), Örebro/Kumla och Uppsala/Stockholm. 71 % av hyresintäkter och värden finns i Fjärde Storstadsregionen. Lokal marknadskunskap och närvaro är en avgörande faktor för att lyckas med

Möjligheter & risker

All affärsverksamhet är förenad med risktagande. Fastighetsförvaltning kräver långsiktiga beslut. Ståhls verksamhet ska bedrivas med begränsad risk. Här anges några av de faktorer som har stor betydelse för Ståhls finansiella ställning.

nader är utsatta för en aktiv översyn. Ytterligare fokus kommer att läggas på driftkostnaderna 2010. Där så är möjligt undviker Ståhl svängningar i energipriser. Priset för el är bundet till 2012. Taxorna för värme och andra driftkostnader har de senaste åren ökat kraftigt och minskad förbrukning är därför av stor vikt.

Reparationer och underhållBolagets fastigheter är väl underhållna och i gott skick. Detta medför att de löpande kostnaderna för reparationer och underhåll ligger på en förhållandevis låg nivå.

OmflyttningarVid omflyttningar av hyresgäster uppstår kostnader och hyresbortfall. I de kom-mersiella fastigheterna är omflyttningen låg. I bostadsfastigheterna är omflyttning-en drygt 20 % per år. Arbetet med att få ner omflyttningarna i bostadsfastighe-terna har intensifierats de senaste åren.

FinanserFör hantering av de finansiella riskerna finns en fastlagd policy. Ränterisker hanteras genom bland annat spridning av räntebindning och refinansierings-risker genom långa ramavtal med finansiärerna. Genom aktiv närvaro på marknaden och en ständigt uppdaterad räntetro ges möjlighet att förutse stora ränteförändringar. Likviditetsrisk hanteras genom att ha en rejält tilltagen likviditet och ständigt positiva kassaflöden i den löpande verksamheten.

fastighetsförvaltning. Alla de tre regioner som Ståhl verkar i har en positiv be- folkningstillväxt och ett väl fungerande näringsliv. 67 % av fastigheterna är kom-mersiella, 33 % är bostäder.

LokalerLokalfastigheterna består till stor del av kontor. Marknaden för våra kontor är god. När det gäller våra butikslokaler är i princip samtliga ytor uthyrda. Vakanser uppstår med jämna mellan-rum i lager och industrifastigheter. Detta beroende på den kortsiktighet som råder i logistikbranschen. Hyresnivån i våra kommersiella fast-igheter betecknas som stabil och någon större risk för lägre hyresnivåer finns inte. Snarare upplever vi en dragning uppåt. Kontrakten i de kommersiella fastighe-terna löper vanligen på 3−5 år, med 9 månaders uppsägningstid. Genomsnittlig återstående löptid uppgår till omkring 30 månader. De 20 största hyresgästerna svarar för 50 % av lokalhyresintäkterna. Av dessa intäkter kommer 23 % från offentlig sektor, 23 % från publika företag och 54 % från privata företag. Hyresför-lusterna i de kommersiella fastigheterna är i stort sett obefintliga. Det har de senaste 10 åren hört till ovanligheterna att någon hyresgäst flyttar när hyrestiden gått ut. Detta tolkar vi som en hög kund-nöjdhet.

DriftkostnaderDriftkostnaderna kan påverkas genom effektiviserande åtgärder. Särskilt fokus har 2008–2009 lagts på kostnader för el, värme och vatten. Även övriga driftkost-

3 4

M Ö J L I G H E T E R & R I S K E R 3 5

Jag hjälper mina arbetskamrater att lyckas, så att de kan hjälpa hyres-gästerna att lyckas.”

Fastigheternas marknadsvärdeFörändring direktavkastningskrav + 0,5 %-enhet - 300 mnkr - 0,5 %-enhet + 350 mnkrFörändring normaliserat driftnetto +/- 5%-enheter +/- 200 mnkr

Årlig resultateffektHyresintäkter +/- 5%-enheter +/- 20 mnkrFastighetskostnader +/- 5%-enheter +/- 10 mnkrFinansnetto vid ändrad stiborränta +/- 1 %-enhet +/- 10 mnkr

Känslighetsanalys

3 6 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9

Förvaltningsberättelse

ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2009-01-01–2009-12-31

Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredo-visning för räkenskapsåret 2009, bolagets 62:e verksamhetsår.

Verksamhet och organisationHenry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Bolaget är ett fastighetsbolag där verk-samheten består i att erbjuda bostäder och lokaler väl anpassade efter hyresgäst-ernas önskemål i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt. Bolaget har lokala för-valtningskontor på marknadsområdena Norrköping/Linköping, Örebro/Kumla samt Uppsala/Stockholm. Fastighetsbe-ståndet uppgår per 31 december 2009 till cirka 500 000 kvm. Fastigheterna har ett bokfört värde om cirka 3,1 mdkr och hy-resintäkterna 2009 uppgick till 389 mnkr. Hyresintäkterna är fördelade mellan loka-ler 67 procent och bostäder 33 procent.

Uthyrningsgraden, per årsskiftet, upp-går till 97 procent, varav kommersiella lokaler 96 procent och bostäder 98 pro-cent. Fastigheter i projekt har en yta om cirka 17 500 kvm. Därutöver finns vissa exploateringsfastigheter. Förvärv av fastigheterUnder året har fastigheten Kroken 9 i Norr-köping förvärvats via delägt bolag.

Fastigheten är en projektfastighet och har en framtida uthyrningsbar yta på cirka 17 500 kvm. Försäljningar av fastigheterUnder året har inga fastigheter avyttrats. Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt I kvarteret Knäppingsborg, Norrköping, pågår fortfarande ombyggnaden och för-ädlingen av kvarteret till småskalig han-del, kontor och bostäder.

I kvarteret Kvarnen, Norrköping, pågår ombyggnad för Sveriges Radio och Sveri-ges Television. Uthyrningen avser 1 270 kvm och inflyttning ska ske i augusti 2010.

I fastigheten Gillet 22, Örebro, är om-byggnaden och anpassningen för Social-styrelsen på 2 140 kvm avslutad.

Övriga investeringar under perioden består i huvudsak av anpassningar för nya och befintliga hyresgäster. FinansKoncernens räntebärande skulder upp-gick 2009-12-31 till 2 355 mnkr (2 293). Medelräntan uppgick under året till 3,8 % (4,4).

Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken för-delad över en 10-årsperiod. Förfallotider framgår av not 19. Genomsnittliga ränte-bindningstiden, 2009-12-31 uppgick till 57 månader.

Koncernens disponibla likviditet, det vill säga inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 94 mnkr (111).

Händelser efter årets utgång I början av 2010 har samtliga fastigheter i Uppsala avyttrats.

Fastigheterna i Uppsala har en uthyrnings-bar yta uppgående till cirka 41 700 kvm fördelat på lokaler cirka 35 600 kvm, bo-städer cirka 4 600 kvm och garage cirka 1 500 kvm.

Hyresvärdet för fastigheterna är bedömt till cirka 44 mnkr. Ekonomiska utsikter 2010

Hyresintäkter 351Driftkostnader inkl. underhåll -145Fastighetsskatt -16

Administration -30Finansnetto -83Resultat från den löpande förvaltningen 77

Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående vinstmedlen 344 157 kkr disponeras på följande sätt: – överföres i ny

räkning 344 157 kkr 344 157 kkr

Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9

3 7Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9

Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag 2005–2009

DEFINITIONER

Synlig soliditet Synlig soliditet mäts både med ett eget kapital inkl. och exkl. avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader i relation till balansomslutningen.

Justerad soliditetSynlig soliditet inklusive avsättningar ökat med över-värden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt hän-

förlig till denna. Uppskjuten skatt beräknas med 10 % på övervärdena.

DirektavkastningBruttoresultat exkl. avskrivningar och nedskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avseende färdigställda fastigheter.

Avkastning på eget kapitalResultat efter finansiella poster, exkl. avskrivningar, i % av genomsnittligt synligt eget kapital.

mnkr 2009 2008 2007 2006 2005 Resultaträkning i sammandrag Hyresintäkter 389 354 334 327 411Fastighetskostnader -191 -170 -150 -141 -219Avskrivning -31 -28 -27 -25 -31 Centrala administrationskostnader -14 -11 -10 -11 -11Resultat av försäljningar anläggningstillgångar 0 6 23 8 319Övriga resultatposter 42 0 -3 0 0Finansnetto -90 -92 -90 -95 -99Skatt -18 -14 -14 -7 5 Årets resultat 87 45 63 56 375 Resultat från den löpande förvaltningen 94 81 84 80 82

Balansräkning i sammandrag Fastigheter 3 095 3 050 2 697 2 679 2 629Övriga anläggningstillgångar 152 110 114 113 4Omsättningstillgångar 268 183 172 184 914 Summa tillgångar 3 515 3 343 2 983 2 976 3 547 Eget kapital 865 783 755 722 919Avsättningar 165 150 145 152 149Långfristiga skulder 2 332 2 260 1 907 1 920 2 295Kortfristiga skulder 153 150 176 182 184Summa eget kapital och skulder 3 515 3 343 2 983 2 976 3 547

Nyckeltal Synlig soliditet inkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 29,3 27,9 30,1 29,4 29,3Synlig soliditet exkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 24,6 23,4 25,3 24,3 25,9Justerad soliditet, % 41,9 40,0 44,2 40,0 38,4Direktavkastning, % 7,4 7,6 8,0 7,7 7,1Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,9 1,9 1,8 1,8Skuldsättningsgrad, ggr 2,7 2,9 2,6 2,7 2,5Avkastning på eget kapital, % 16,4 11,3 14,2 10,8 54,4

Medelantal anställda Kvinnor 21 22 24 24 34Män 30 27 24 24 41 51 49 48 48 75

Å R E T S O M G Å T T3 8

Resultaträkning KONCERNEN MODERBOLAGET

kkr Not 2009 2008 2009 2008 Hyresintäkter 1 389 541 353 525 252 115 216 581 Fastighetskostnader 2, 6 -191 548 -170 089 -149 122 -128 283

Driftöverskott 197 993 183 436 102 993 88 298

Avskrivningar på fastigheter 3 -30 512 -27 146 -18 473 -15 121

BRUTTORESULTAT 167 481 156 290 84 520 73 177

Centrala administrationskostnader 3, 4, 5, 6 -14 465 -10 925 -15 183 -11 143 Resultat av fastighetsförsäljningar 7 0 6 120 0 0Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar -81 -126 -79 -126

RÖRELSERESULTAT 152 935 151 359 69 258 61 908

Resultat från finansiella investeringar Andelar i intresseföretags resultat 41 520 0 0 0 Resultat från andelar i koncernföretag 8 0 0 33 639 25 573Utdelning från intressebolag 13 6 0 0

Ränteintäkter 5 605 11 074 2 395 5 609Räntekostnader -95 453 -103 100 -86 603 -80 612 Övriga finansiella poster 0 0 -93 -549 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 104 620 59 339 18 596 11 929

Bokslutsdispositioner 0 0 1 060 545Skatt på årets resultat 9, 16 -17 639 -14 277 -3 904 -695

ÅRETS RESULTAT 86 981 45 062 15 752 11 779

Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9

Å R E T S O M G Å T T 3 9Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9

Ledning & personalKassaflödesanalys KONCERNEN MODERBOLAGET

kkr Not 2009 2008 2009 2008

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 152 935 151 359 69 258 61 908Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet:Resultat vid fastighetsförsäljningar 0 -6 120 0 0Resultat vid inventarieförsäljningar 81 126 79 126Avskrivningar 30 696 27 371 18 646 15 345Återförd avsättning till garantiåtaganden 0 -2 763 0 0Förändring avsättning till pensionsförpliktelse -42 -42 0 0 183 670 169 931 87 983 77 379 Finansnetto -89 835 -92 020 -50 662 -49 979Aktuell skatt -1 166 -14 640 5 864 2 366

Kassaflöde från den löpande verksamhetenföre förändringar av rörelsekapital 92 669 63 271 43 185 29 766

Förändringar i rörelsekapitalFörändringar av kortfristiga skulder 2 404 5 054 5 101 65 944 Förändringar av kortfristiga fordringar -88 485 -19 942 -38 251 9 554 Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning 0 0 -9 676 1 154

Kassaflöde från den löpande verksamheten 6 588 48 383 359 106 418 INVESTERINGSVERKSAMHETENFörvärv av intressebolag -100 0 -50 0 Förvärv övriga aktier och andelar -23 0 0 0Förvärv av byggnader och mark 0 -326 273 0 -326 273Försäljningar av byggnader och mark 0 14 247 0 0 Ny-, till-, och ombyggnad -74 839 -61 521 -62 450 -46 106Förvärv av maskiner och inventarier -1 460 -136 -1 400 -136Försäljningar av maskiner och inventarier 420 3 039 422 533Finansiella anläggningstillgångar 0 0 -282 -733

Kassaflöde från investeringsverksamheten -76 002 -370 644 -63 760 -372 715 FINANSIERINGSVERKSAMHETENKoncernbidrag 0 -12 960 10 223 7 346Förändring av långfristiga skulder 72 078 330 510 56 172 254 214Utbetald utdelning -6 002 -4 001 -6 002 -4 001 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 66 076 313 549 60 393 257 559 Förändring av likvida medel -3 338 -8 712 -3 008 -8 738

Likvida medel vid årets början 36 206 44 918 35 056 43 794 Likvida medel vid årets slut 32 868 36 206 32 048 35 056Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter 61 402 74 480 61 402 74 480DISPONIBLA LIKVIDA MEDEL 94 270 110 686 93 450 109 536

Å R E T S O M G Å T T4 0 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9

Balansräkning KONCERNEN MODERBOLAGET

kkr Not 2009 2008 2009 2008

TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 3 050 321 2 974 992 1 813 041 1 728 386 Pågående ny-, till- eller ombyggnader 10 44 413 75 398 32 410 73 071Maskiner och inventarier 10 1 852 1 094 1 804 1 094 3 096 586 3 051 484 1 847 255 1 802 551

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 11 0 0 604 711 604 429Andelar i intresseföretag 12 150 125 108 505 7 075 7 025Övriga aktier och andelar 264 241 0 0 150 389 108 746 611 786 611 454

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 3 246 975 3 160 230 2 459 041 2 414 005

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Varulager m.m.Pågående arbeten för annans räkning 13 0 0 12 003 2 327 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 263 947 1 263 947Fordringar på koncernföretag 195 355 134 229 105 522 85 311Övriga fordringar 32 459 7 590 22 683 7 108 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 6 156 3 982 4 848 2 699 235 233 146 748 134 316 96 065

Kassa och bank 32 868 36 206 32 048 35 056

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 268 101 182 954 178 367 133 448 SUMMA TILLGÅNGAR 3 515 076 3 343 184 2 637 408 2 547 453

Å R E T S O M G Å T T 4 1

Balansräkning KONCERNEN MODERBOLAGET

kkr Not 2009 2008 2009 2008

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL

Bundet eget kapital Aktiekapital (513 000 aktier av serie B) 51 300 51 300 51 300 51 300 Bundna reserver/Reservfond 201 920 163 160 11 041 11 041 Fritt eget kapitalFria reserver 524 362 523 747 0 0Balanserad vinst 0 0 328 405 312 405Årets resultat 86 981 45 062 15 752 11 779 864 563 783 269 406 498 386 525

Obeskattade reserver Periodiseringsfonder 15 0 0 0 1 060

Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt 16 164 988 149 230 106 770 99 218Avsatt till pensionsförpliktelser 304 346 0 0 165 292 149 576 106 770 99 218Långfristiga skulder Förlagslån 17 10 000 10 000 10 000 10 000Checkräkningskredit 18,19 24 598 11 520 24 598 11 520Skulder till kreditinstitut 19 2 237 703 2 178 703 1 551 685 1 538 685Skulder till koncernföretag 0 0 338 692 308 598Övriga långfristiga skulder 60 000 60 000 0 0 2 332 301 2 260 223 1 924 975 1 868 803

Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 26 900 18 388 26 900 18 388Aktuell skatteskuld 4 239 3 839 2 584 367Övriga skulder 36 320 49 983 90 284 103 978Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 85 461 77 906 79 397 69 114 152 920 150 116 199 165 191 847 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 515 076 3 343 184 2 637 408 2 547 453

Ställda säkerheter 21 2 653 116 2 597 645 2 246 086 2 261 457

Ansvarsförbindelser 22 100 000 156 000 600 613 495 270


Å R E T S O M G Å T T4 2

Förändringar i eget kapital

Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt eget kapital

KONCERNEN kkr

EGET KAPITAL 2007-12-31 51 300 168 147 472 467 63 254 755 168

Omföring mellan bundna och fria reserver -4 987 4 987 0Omföring föregående års resultat 63 254 -63 254 0Utgivet koncernbidrag -18 000 -18 000Skatt hänfört till koncernbidrag 5 040 5 040Utdelning -4 001 -4 001Årets resultat 45 062 45 062

EGET KAPITAL 2008-12-31 51 300 163 160 523 747 45 062 783 269

Omföring mellan bundna och fria reserver 38 760 -38 760 0Förändring pga ändrad skattesats 315 315Omföring föregående års resultat 45 062 -45 062 0Utgivet koncernbidrag 0 0Skatt hänfört till koncernbidrag 0 0Utdelning -6 002 -6 002Årets resultat 86 981 86 981

EGET KAPITAL 2009-12-31 51 300 201 920 524 362 86 981 864 563

Aktiekapital Reservfond Balanserad vinst Årets resultat Totalt eget kapital

MODERBOLAGET kkr EGET KAPITAL 2007-12-31 51 300 11 041 299 871 9 189 371 401Omföring föregående års resultat 9 189 -9 189 0Erhållet koncernbidrag 10 203 10 203Skatt hänfört till koncernbidrag -2 857 -2 857Utdelning -4 001 -4 001Årets resultat 11 779 11 779

EGET KAPITAL 2008-12-31 51 300 11 041 312 405 11 779 386 525Omföring föregående års resultat 11 779 -11 779 0Erhållet koncernbidrag 13 871 13 871Skatt hänfört till koncernbidrag -3 648 -3 648Utdelning -6 002 -6 002Årets resultat 15 752 15 752

EGET KAPITAL 2009-12-31 51 300 11 041 328 405 15 752 406 498



Redovisnings- och värderingsprinciper

värdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräknings-antaganden, vilka inte överensstämmer med RR 29.

Koncernredovisning Koncernredovisningen följer Redovis-ningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning och har upprättats enligt förvärvsmetoden.

Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret med-tas till den del det hänför sig till tiden efter tillträdet respektive före frånträdet.

FastigheterKoncernens samtliga fastigheter klas-sificeras som förvaltningsfastigheter och omfattas av RR 24 Förvaltnings-fastigheter. Syftet med innehavet är att fastigheterna ska generera intäkter från uthyrning eller från värdestegring. Fastig-heterna har i balansräkningen upptagits till ursprungligt anskaffningsvärde med tillägg för värdehöjande investeringar och med avdrag för genomförda av- och nedskrivningar.

Bedömt värde av förvaltningsfastigheterI samband med årsbokslutet har Forum Fastighetsekonomi gjort en extern värde-ring av samtliga fastigheter. Fastighets-värden och marknadsvärden som pre- senteras i årsredovisningen 2009 är

hämtade från Forum Fastighetsekonomis rapport över bedömda värden av bola-gets förvaltningsfastigheter.

Årligen görs egna interna värderingar med avkastningskrav per fastighet fram-tagna av externt värderingsföretag. Av-kastningskraven varierar inom intervallet 4–10 % beroende på var fastigheten är belägen (vilken ort och vilket läge), samt fastighetens typ (vilken ålder och vilken hyresgästsammansättning med mera). Värdet per fastighet har beräknats som fastighetens normala driftnetto i relation till avkastningskravet, och har kun-nat beräknats på ett tillförlitligt sätt för samtliga fastigheter. Interna värderingen stämmer väl överens med den externa.

Pågående ny-, till- och ombyggnaderVärderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader.

Avskrivningar på anläggningstillgångarFastigheterna, inklusive de koncernmäs-siga övervärdena, skrivs av på den del av anskaffningsvärdena som är hänförliga till byggnader. Byggnaderna skrivs av med 0,8 % per år.

Byggnadsinventarier och markan-läggningar skrivs av med 4 % per år.

Avskrivningar på maskiner och inventa-rier görs enligt plan över en femårsperiod.

Allmänna redovisningsprinciperHenry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norrköping.

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden, med undantag för RR:27 där ÅRL tillämpas. Principerna är oför-ändrade jämfört med föregående år.

Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inget annat anges.

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för fi-nansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2009 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en för-månsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en för-säkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgif-ter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,6 mnkr (0,4). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäk-rade. Vid utgången av 2009 uppgick Alectas överskott i form av den kol-lektiva konsolideringsnivån till 141,0 procent (112,0). Den kollektiva kon-solideringsnivån utgörs av marknads-


Å R E T S O M G Å T T

Nedskrivningar Tillgångar skrivs ned när det redovisade värdet är högre än återvinningsvärdet, det vill säga det högsta värdet av netto-försäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Bedömningen görs för varje enskild till-gång. Fordringar Fordringar upptas efter individuell vär-dering till belopp varmed de beräknas inflyta. LeasingLeasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägan-det faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal. Leasingavgif-ter avseende operationella leasingavtal redovisas som en kostnad i resultaträk-ningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.

Koncernens samtliga leasingavtal är att betrakta som operationella. IntäkterIntäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Hyresintäkter Hyresintäkter för förvaltningsfastigheter-na redovisas linjärt i enlighet med villko-ren som anges i gällande hyresavtal.

forts redovisnings- och värderingsprinciper

Ränta Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta). Avsättningar Avsättningar redovisas i balansräkningen när koncernen har en förpliktelse (legal eller informell) på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att ett utflöde av resurser som är förknippade med ekonomiska fördelar kommer att krävas för att uppfylla förpliktelsen och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om koncernen räknar med att er- hålla en gottgörelse motsvarande en av-sättning som gjorts, till exempel genom ett försäkringsavtal, redovisas gottgörelsen som en tillgång i balansräkningen, men detta sker först då gottgörelsen är i det närmaste säker.

Om effekten av tidsvärdet för den framtida betalningen bedöms som väsentlig fastställs avsättningens värde genom att det förväntade framtida kassaflödet nu-värdesberäknas med en diskonterings-faktor (före skatt) som avspeglar mark-nadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Den successiva ökning av det avsatta beloppet som nuvärdesberäk-ningen medför, redovisas som en ränte-kostnad i resultaträkningen.

För närvarande förekommer inga andra avsättningar än uppskjuten skatt och pensionsförpliktelser.

Finansiella instrumentOrealiserade förändringar av marknads-värdet på finansiella instrument har ej haft några redovisningsmässiga effekter.

Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt ba-lansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.

I juridisk person redovisas obeskat-tade reserver inklusive uppskjuten skat-teskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Vid beräkningar av uppskjuten skatt används 26,3 % om inget annat anges. Vid beräkning av justerad soliditet utgör uppskjuten skatt 10 % av övervärdena.Vid rena substansförvärv baseras, i enlig-het med Redovisningsrådets rekommen-dation nr 9, värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatte-skulder på köpeskillingen. KoncernbidragFöretaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Eftersom koncern- bidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel.

4 4 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9


forts redovisnings- och värderingsprinciper NOT 4. Information angående ersättning till revisorer 2009 2008

Koncernen

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen

m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av

iakttagelser vid granskningen 655 590

– för fristående rådgivning, biträde etc 630 460

1 285 1 050

Moderbolaget

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen

m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av

iakttagelser vid granskningen 550 485

– för fristående rådgivning, biträde etc 580 410

1 130 895

NOT 5. Personal 2009 2008

Koncernen

Kvinnor 21 22

Män 30 27

51 49

Moderbolaget

Kvinnor 20 20

Män 29 26

49 46

Koncernen

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:

Styrelse

Kvinnor 0 0

Män 4 4

4 4

Företagsledning

Kvinnor 0 0

Män 2 2

2 2

Moderbolaget

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:

Styrelse

Kvinnor 0 0

Män 4 4

4 4

Företagsledning

Kvinnor 0 0

Män 2 2

2 2

Upplysning om sjukfrånvaro

Sjukfrånvaro för kvinnor 2 % 4 %

Sjukfrånvaro för män 1 % 2 %

Sjukfrånvaro för anställda mellan 30 och 49 år 1 % 4 %

Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år 2 % 3 %

Sjukfrånvaron för varje ovanstående grupp anges i procent av gruppens sammanlagda ordinarie arbetstid.

Gruppen ”anställda yngre än 30 år” innehåller färre än 11 personer och därför redovisas ingen sjukfrånvaro.

NOT 1. Hyresintäkter, kkr.

Fördelning av hyresintäkter per ort:

Koncernen 2009 2008

Stockholm 13 706 4 % 14 164 4 %

Linköping 61 405 16 % 45 600 13 %

Norrköping 211 733 54 % 192 481 53 %

Örebro 28 860 7 % 28 719 8 %

Kumla 33 814 9 % 33 250 10 %

Uppsala 39 477 10 % 38 614 11 %

Övrigt 546 0 % 697 1 %

389 541 100% 353 525 100%

NOT 2. Fastighetskostnader, kkr 2009 2008

Koncernen

Driftkostnader 150 388 135 209

Underhåll och hyresgästanpassningar 23 667 20 141

Fastighetsskatt 17 493 14 739

191 548 170 089

Driftkostnader

Reparationer 19 567 17 376

Fastighetsskötsel 22 621 19 517

Taxebundna kostnader 36 731 34 399

Uppvärmning 33 700 29 113

Fastighetsadministration 31 767 29 848

Övriga kostnader 6 002 4 956

150 388 135 209

Moderbolaget

Driftkostnader 120 308 104 840

Underhåll och hyresgästanpassningar 18 396 15 611

Fastighetsskatt 10 418 7 832

149 122 128 283

Driftkostnader

Reparationer 16 369 11 906

Fastighetsskötsel 16 937 13 784

Taxebundna kostnader 27 238 24 655

Uppvärmning 24 131 20 224

Fastighetsadministration 31 767 31 076

Övriga kostnader 3 866 3 195

120 308 104 840

NOT 3. Avskrivningar, kkr 2009 2008

Koncernen

Fastighetsförvaltning

Byggnader 20 952 18 826

Fastighetsrelaterade inventarier 9 560 8 320

30 512 27 146

Centrala administrationskostnader

Maskiner och inventarier 184 225

184 225

Totala avskrivningar 30 696 27 371

Moderbolaget

Fastighetsförvaltning

Byggnader 12 288 10 179

Fastighetsrelaterade inventarier 6 185 4 942

18 473 15 121

Centrala administrationskostnader

Maskiner och inventarier 173 224

173 224

Totala avskrivningar 18 646 15 345



2009 2008

Total sjukfrånvaro 2 % 3 %

varav långtidssjukfrånvaro 10 % 38 %

Långtidsfriska 99 % 98 %

Total sjukfrånvaro anges i % av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Långtidsjukfrånvaron är den

andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Den ordinarie

arbetstiden har definierats såsom tillgänglig arbetstid, dvs ordinarie arbetstid justerad för tjänstledighet.

Långtidsfriska är andelen anställda som har färre sjukfrånvaro än fem dagar per år.

NOT 6. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr 2009 2008

Koncernen

Löner och andra ersättningar

Styrelse och VD 2 701 2 427

Tantiem avseende styrelse och VD 0 1 600

Övriga 21 103 15 797

23 804 19 824

Sociala kostnader 9 869 9 199

(varav pensionskostnader) (2 272) (2 254)

Av pensionskostnaderna avser 250 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till

dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande en

årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

Moderbolaget

Löner och andra ersättningar

Styrelse och VD 2 701 2 427

Tantiem avseende styrelse och VD 0 1 600

Övriga 20 534 15 404

23 235 19 431

Sociala kostnader 9 674 8 939

(varav pensionskostnader) (2 262) (2 231)

Av pensionskostnaderna avser 250 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till

dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande en

årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

NOT 7. Resultat av fastighetsförsäljningar, kkr 2009 2008

Koncernen

Försäljningspris 0 13 536

Bokfört värde 0 -7 416

Resultat 0 6 120

NOT 8 . Resultat från andelar i koncernföretag, kkr 2009 2008

Moderbolaget

Resultatandelar från handels- och kommanditbolag 33 639 25 573

33 639 25 573

NOT 9. Skatt på årets resultat, kkr 2009 2008

Koncernen

Aktuell skattekostnad 1 568 1 616

Skatt hänfört till koncernbidrag 0 5 040

Uppskjuten skattekostnad avseende

temporära skillnader och bokslutsdispositioner 16 071 7 621

Redovisad skattekostnad 17 639 14 277

Moderbolaget

Aktuell skattekostnad 0 0

Skatt hänfört till koncernbidrag -3 648 -2 857

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader 7 552 3 552

Redovisad skattekostnad 3 904 695

Koncernen

Redovisat resultat före skatt 104 620 59 339

Skatt enligt gällande skattesats 27 515 16 615

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

Ej skattepliktig resultatandel -10 920 0

Ej skattepliktig realisationsvinst 0 -774

Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. -15 069 -10 664

Ändringar av tidigare års taxeringar -7 7

Förändring obeskattade reserver 118 1 145

Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder 102 181

Övriga skattemässiga justeringar -171 146

1 568 6 656

Uppskjuten skatt på temporära skillnader och

bokslutsdispositioner 16 071 7 621

Skatt på årets resultat 17 639 14 277

Moderbolaget

Redovisat resultat före skatt 19 656 12 474

Skatt enligt gällande skattesats 5 170 3 493

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

Återföring av värdeminskningsavdrag vid

avyttring av näringsfastighet 0 0

Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. -8 670 -6 491

Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder 6 13

Övriga skattemässiga justeringar -154 128

-3 648 -2 857

Uppskjuten skatt på temporära skillnader 7 552 3 552

Skatt på årets resultat 3 904 695

4 6 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9


NOT 10. Materiella anläggningstillgångar, kkr 2009-12-31 2008-12-31

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Koncernen

Byggnader

Ingående anskaffningsvärde 2 601 659 2 311 588

Inköp, ny-, till- och ombyggnad 39 020 296 695

Försäljningar 0 -6 624

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 640 679 2 601 659

Ingående avskrivningar -151 320 -133 097

Försäljningar 0 603

Årets avskrivningar -20 952 -18 826

Utgående ackumulerade avskrivningar -172 272 -151 320

Utgående planenligt restvärde 2 468 407 2 450 339

Mark

Ingående anskaffningsvärde 438 613 359 331

Årets inköp 431 81 187

Försäljningar 0 -1 905

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 439 044 438 613

Byggnadsinventarier


Årets inköp 35 388 9 773

Försäljningar -501 0





Utgående planenligt restvärde 170 419 143 739

Markanläggningar


Årets inköp 0 139

Försäljningar 0 -209



Årets avskrivningar -835 -835

Försäljningar 0 8



Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter 3 094 734 3 050 390

Taxeringsvärden

Mark 533 963 537 883

Byggnad 1 878 936 1 900 610

2 412 899 2 438 493

Moderbolaget

Byggnader

Ingående anskaffningsvärde 1 541 848 1 259 147

Inköp, ny-, till- och ombyggnad 26 674 282 701

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 568 522 1 541 848




Utgående planenligt restvärde 1 466 704 1 452 318

Mark


Årets inköp 388 81 188


Byggnadsinventarier


Årets inköp 35 388 8 351

Årets försäljningar -501 0






Markanläggningar


Årets inköp 0 139






Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter 1 845 451 1 801 457

Taxeringsvärden

Mark 351 938 351 706

Byggnad 1 226 013 1 224 487

1 577 951 1 576 193

Koncernens fastighetsbestånd har ett bedömt värde på cirka 4 000 mnkr, vilket innebär ett övervärde på

fastigheterna på cirka 900 mnkr. Värderingarna är gjorda enligt de principer som framgår under redovisnings-

och värderingsprinciper.

Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 % i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Intresseföretagsandelen redo-

visas som finansiell anläggningstillgång.

Fastigheterna ingår därmed inte i bokfört värde förvaltningsfastigheter.



MASKINER OCH INVENTARIER

Koncernen 2009-12 31 2008-12-31

Maskiner och inventarier


Inköp 1 460 136

Försäljningar -199 -5 633

Utrangeringar -2 134 0


Ingående ackumulerade avskrivningar -7 206 -8 777

Försäljningar 199 2 470

Utrangeringar 2 134 0




Moderbolaget

Maskiner och inventarier


Inköp 1 400 136

Försäljningar -199 -1 000

Utrangeringar -2 134 0


Ingående ackumulerade avskrivningar -8 868 -8 315

Försäljningar 199 341

Utrangeringar 2 134 0




Leasing

Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2009-12-31 fördelar sig enligt

följande:

År 2010 2011 2012 2013 2014

Kkr 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000

Årets kostnad för leasing uppgick till 960 kkr.

Beräknat anskaffningsvärde uppgår till cirka 5 000 kkr.

NOT 11. Andelar i koncernföretag, kkr

Aktier Kapitalandel % Antal Bokfört värde

AB Norrköpings-Fundamentet 100 1 000 100

AB Realvärden Henry Ståhl 100 1 000 61 280

Fastighets AB Pelix 100 1 000 499

Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 10 000 100

Förvaltnings AB Viddviken 100 500 000 10 000

Förvaltnings AB Världens Ände 100 10 000 655

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund 100 10 000 105

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB 100 1 000 2 200

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB 100 101 000 151 322

Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB 100 181 850 35 824

262 085

Andelar Kapitalandel % Rösträttsandel % Bokfört värde

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB 100 100 19

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 100 100 -47

Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 98 020

Förvaltnings AB Intector KB 100 100 1 000

KB Centrumfastigheter 100 100 243 634

342 626

Totalt aktier och andelar 604 711

Indirekt ägda bolag Kapitalandel % Antal

Fastighets AB Skvallertorget 100 10 000

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget 100 1 000

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB 100 1 000

Förvaltnings AB Constructor 100 123 500

Förvaltnings AB Hamnbron 100 10 000

Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken 100 1 000

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB 100 101 000

Kapitalandel % Rösträttsandel %

Kungsbävern KB 100 100

Allmänna Fastighets AB & Co KB 60 60

2009-12-31 2008-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 845 785 845 785

Årets anskaffningar 0 0

Vid årets slut 845 785 845 785

Ackumulerade nedskrivningar

Vid årets början -221 498 -221 498

Vid årets slut -221 498 -221 498

Förändring av andelsvärde i handels- och kommanditbolag -19 576 -19 858

Bokfört värde 604 711 604 429

Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte:

Namn Organisationsnummer Säte

AB Norrköpings-Fundamentet 556218-3060 Norrköping

AB Realvärden Henry Ståhl 556223-5928 Norrköping

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB 916695-5576 Norrköping

Fastighets AB Pelix 556676-7546 Norrköping

Fastighets AB Skvallertorget 556439-2404 Norrköping

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget 556496-3493 Norrköping

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 969655-0590 Norrköping

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB 556700-8759 Norrköping

Fastighetsbolaget Spetsen HB 916695-1104 Norrköping

Förvaltnings AB Constructor 556061-5014 Norrköping

Förvaltnings AB Hamnbron 556439-2370 Norrköping

Förvaltnings AB Intector KB 916412-1338 Norrköping

Förvaltnings AB Ståhl Invest 556439-2388 Norrköping

Förvaltnings AB Viddviken 556365-6379 Norrköping

Förvaltnings AB Världens Ände 556440-3540 Norrköping

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund 556440-3557 Norrköping

Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken 556218-3300 Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB 556529-3064 Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB 556590-6913 Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB 556027-3525 Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB 556065-8956 Norrköping

KB Centrumfastigheter 916414-5576 Norrköping

Kungsbävern KB 916671-8511 Uppsala

Allmänna Fastighets AB & Co KB 916412-6725 Norrköping

4 8 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9


NOT 12. Andelar i intresseföretag, kkr

Aktier och andelar i intresseföretag

Koncernen Kapital- Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % andel %

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB 7,1 7,1 10 25

Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 5,0 5,0 125 50

Fastighetsaktiebolaget Kretia 33,3 33,3 11 168 150 000

KN 9 Fastighets AB i Norrköping 50,0 50,0 50 50

Koncernens bokförda värde 150 125

2009-12 31 2008-12-31



Anskaffningar under året 100 0

Andelar i intresseföretags resultat 41 520 0


Indirekt ägda bolag Kapital- andel %

Kretia Holding AB 33,3

Kretia Holding 2 AB 33,3



Kretia i Norrköping 1 AB 33,3



Bedax 7 AB 33,3

KN 9 Fastighets AB i Norrköping 16,6

HKS Fastighets AB 13,2

Andelen i Fastighetsaktiebolaget Kretia redovisas i koncernredovisningen med tillämpning av kapital-

andelsmetoden. Skillnaden mellan i koncernen redovisat värde på intresseföretagsinnehavet och

ägarföretagets andel av intresseföretagets egna kapital uppgår till 25 810 kkr. Redovisningen enligt

kapitalandelsmetoden innebär att koncernens egna kapital är 143 000 kkr större jämfört med om

andelarna hade redovisats enligt anskaffningsvärdemetoden.

Moderbolaget Kapital- Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % andel %

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB 7,1 7,1 10 25

Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 5,0 5,0 125 50

Fastighetsaktiebolaget Kretia 33,3 33,3 11 168 7 000

Moderbolagets bokförda värde 7 075

2009-12 31 2008-12-31



Årets anskaffningar 50 0


Indirekt ägda bolag Kapital- andel %

Kretia Holding AB 33,3







Bedax 7 AB 33,3

KN 9 Fastighets AB i Norrköping 66,6

HKS Fastighets AB 13,2

Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte:

Namn Organisationsnummer Säte

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB 556364-0480 Norrköping

Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 556757-7647 Norrköping

Fastighetsaktiebolaget Kretia 556348-1471 Norrköping

Kretia Holding AB 556743-4468 Norrköping

Kretia Holding 2 AB 556772-6830 Norrköping



Kretia i Norrköping 1 AB 556684-8221 Norrköping



KN 9 Fastighets AB i Norrköping 556791-3990 Norrköping

HKS Fastighets AB 556784-6794 Norrköping

Bedax 7 AB 556759-1010 Norrköping

NOT 13. Pågående arbeten för annans räkning, kkr 2009-12-31 2008-12-31

Moderbolaget

Nedlagda kostnader 12 003 2 327

12 003 2 327

NOT 14. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, kkr 2009-12-31 2008-12-31

Koncernen

Förutbetalda kostnader för drift 2 343 2 318

Upplupna hyresintäkter 1 323 1 558

Övrigt 2 490 106

6 156 3 982

Moderbolaget

Förutbetalda kostnader för drift 1 008 1 008

Upplupna hyresintäkter 1 298 1 558

Övrigt 2 542 133

4 848 2 699

NOT 15. Obeskattade reserver, kkr 2009-12-31 2008-12-31

Periodiseringsfond tax 2004 0 1 060

0 1 060

NOT 16. Avsatt till uppskjuten skatt, kkr 2009-12-31 2008-12-31

Koncernen


Uppskjuten skatt på periodiseringsfonder 1 895 2 142

164 988 149 230

Moderbolaget


106 770 99 218

Avsatt till uppskjuten skatt på temporära skillnader, per 2009-12-31, har beräknats med en skattesats på 26,3 %.

NOT 17. Förlagslån

Konvertibelt förlagslån på 10 mnkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB

till en kurs av 2 000 kr/aktie har upptagits under 2004 med en räntesats av 4 %.

Lånet medför rätt till konvertering tidigast 2011-01-01 och senast 2012-12-31, och förfaller

i sin helhet till betalning 2012-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett.

NOT 18. Checkräkningskredit, kkr

Koncernen

Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 86 000 kkr.

Beviljade ej lyfta krediter uppgår till 220 000 kkr.

Moderbolaget

Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 86 000 kkr. Checkräkningskrediten är redovisad som

långfristig skuld eftersom lånelöften från kreditgivare har längre löptid än ett år.



= 3,24

NOT 21. Ställda säkerheter, kkr 2009-12-31 2008-12-31

Koncernen

För skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 2 499 594 2 443 865

Företagsinteckningar 2 200 2 200

Pantsatta bankmedel 0 258

För skulder till intressebolag

Pantsatta aktier i dotterbolag 151 322 151 322

2 653 116 2 597 645

Moderbolaget

För skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 1 609 519 1 561 790

Fastighetsinteckningar ställda av dotterbolag 483 045 545 887

Företagsinteckningar 2 200 2 200

Pantsatta bankmedel 0 258

För skulder till intressebolag

Pantsatta aktier i dotterbolag 151 322 151 322

2 246 086 2 261 457

NOT 22. Ansvarsförbindelser, kkr 2009 2008

Koncernen

Borgen till förmån för moderbolag 100 000 156 000

100 000 156 000

Moderbolaget

Ansvar för skulder i dotterbolag 292 284 229 055

Ansvar för skulder i handelsbolag 108 329 110 215

Borgen till förmån för dotterbolag 100 000 0

Borgen till förmån för moderbolag 100 000 156 000

600 613 495 270

NOT 23. Jämförelse enl 9 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter m.m. kkr

Förteckning över bolagets fastighetsinnehav lämnas på grund av dess omfattning inte här. Sådan förteckning

har dock upprättats av bolaget och insänts till Bolagsverket.

Koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkning 3 515 076

Koncernens hyresfastigheter, bokfört värde -2 802 482

Bokfört värde av övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen 712 594

Taxeringsvärde koncernens hyresfastigheter 2 306 812

Hyresfastigheternas taxeringsvärde 2 306 812

Bokfört värde av övriga tillgångar 712 594

Eftersom taxeringsvärdet på koncernens hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av koncernens

övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen ska förvärv av aktier i bolaget enligt 9 § lagen om förvärv

av hyresfastighet anmälas för eventuell prövning av hyresnämnd.

Norrköping den 18 mars 2010

Mikael Ståhl Jan Linderoth Michael Öhlund

Styrelsens ordförande VD

Nils Ringborg Robert Issal

NOT 19. Skulder till kreditinstitut, kkr

Koncernen

Förfaller till betalning

Skuld 2009-12-31 Inom ett år Mellan ett till fem år Senare än fem år

Skulder till kreditinstitut 0 2 262 301 0

Summa 0 2 262 301 0

Moderbolaget

Förfaller till betalning

Skuld 2009-12-31 Inom ett år Mellan ett till fem år Senare än fem år

Skulder till kreditinstitut 0 1 576 283 0

Summa 0 1 576 283 0

Finansiella instrument

Koncernen har räntebärande skulder uppgående till 2 355 mnkr. För att mildra effekten av

ränteuppgångar måste risken för detta hanteras.

Koncernens finanspolicy reglerar hanteringen av ränteriskerna. Ramarna för risktagandet är

fastställda i finanspolicyn och styr bl.a vilken genomsnittlig räntebindningstid som minst måste finnas.

Dessutom har fastställts vilken struktur som ska finnas vad gäller räntebindningens spridning

över åren (normportfölj). Viss avvikelse får ske från normportföljen.

2009-12-31 hade koncernen följande räntestruktur i mnkr:

0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-15 år

377 94 94 235 235 260 1 060

Ovanstående tabell visar nettot av lån och ränteswappar. Utöver ränteswappar finns innehav av räntegolv

uppgående till 600 mnkr med en strike på 3,75 procent, samt innehav av räntetak uppgående till 300 mnkr

med en strike på 4,80 procent.

Avtal om långa lånelöften har slutits med finansiärerna om 2 500 mnkr. Lånen har räntebindning kopplade

till stibor 90 dagar, stibor vecka samt reporänta. Räntestrukturen uppnås genom att finansiella instrument

används. Effekten blir densamma som om lånen bundits på olika löptider. Med hänsyn till den effektivitet

som uppnås vad gäller flexibilitet och prissättning används alternativet med långa lånelöften, kort ränte-

bindning på lånen och finansiella instrument. Positionerna kallas strategiska.

Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens finansieringar uppgick 2009-12-31 till 57 månader. Eftersom

de finansiella instrumenten används för att uppnå rätt räntestruktur är de att anse som strategiska. Positionerna

är med några undantag identiska med lång räntebindning på lånen. De avvikelser som finns är de fall där

räntetak eller räntegolv har använts. Dessa ökar inte i något fall risken utan har till uppgift att uppnå en extra

effekt vad gäller risk och räntekostnad.

Marknadsvärdet på lån och finansiella instrument är 98 mnkr högre än det nominella värdet. När räntorna

sjunker uppkommer ett högre marknadsvärde än det nominella och vid stigande räntor uppkommer det

motsatta. Effekten blir densamma oavsett om man hanterar ränterisken med finansiella instrument eller

binder lån på olika löptider. En förändring av marknadsvärdet är en ögonblicksbild och marknadsvärdet

närmar sig det nominella värdet för att vid bindningstidens slut helt överensstämma med det nominella

värdet. Redovisningsmässiga effekter av förändringar på marknadsvärden framgår under redovisnings- och

värderingsprinciper.

2009-12-31 hade avtal om finansiella instrument ingåtts med 3 140 mnkr.

Vid vissa tillfällen tas även s.k. taktiska positioner till skillnad från strategiska. Avsikten med dessa är att

utnyttja orimliga prissättningar i marknaden.

NOT 20. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, kkr 2009-12-31 2008-12-31

Koncernen

Förutbetalda hyror 56 343 48 786

Upplupna räntor 11 354 8 031

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument 27 1 159

Upplupna driftkostnader 5 076 3 961

Övrigt 12 661 15 969

85 461 77 906

Moderbolaget

Förutbetalda hyror 56 367 48 786

Upplupna räntor 10 464 6 383

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument 0 1 159

Upplupna driftkostnader 4 424 2 924

Övrigt 8 142 9 862

79 397 69 114

5 0 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 9


Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret

2009. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av

detta dokument på sidorna 34–49. Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen

tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är

att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval

av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi plan-

erat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om

att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En

revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i

räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och

styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelse-

fulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när den upprättat års-

redovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åt-

gärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller

verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon

styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktie-

bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss

rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings-

lagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlig-

het med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo-

visningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för

moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i

förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Norrköping den 18 mars 2010

Ingemar Rindstig Mats Bergkvist

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

RevisionsberättelseTill årsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB, org. nr. 556050-0380


5 2 V Å R A F A S T I G H E T E R

DIKET 7 NORRKÖPING KAPELLHORVAN 10 NORRKÖPING BORGMÄSTAREN 11 LINKÖPINGSPARVEN 9 NORRKÖPING IDéKRETSEN 4 LINKÖPING MOTORN 12 NORRKÖPING

Fastighetsförteckning

Norrköping Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr

Amerika 4 , Söderleden 101 11 872 1988 0 2 286 2 286 1 837

Beryllen 1, Urbergsgatan 90 0 1971 0 2 407 3 766 127 3 997 1 620 11 917 6 290

Bokhållaren 2, Erikslundsplan 9 14 460 1959 2 610 5 168 2 783 2 274

Diket 7, Drottninggatan 64 52 688 1940 1 666 678 2 915 473 5 732 6 403

Fotogenen 4, Importgatan 32 13 983 1980 0 7 689 7 689 3 099

Fotogenen 5, Importgatan 30 4 869 1971 0 1 607 1 607 953

Gamlabron 13, Västgötegatan 15-17 13 859 1971 0 2 527 243 70 170 3 010 4 090

Gripen 9, Drottninggatan 40-44 72 104 1940 3 123 3 031 2 469 329 396 475 9 823 9 286

Järnstången, Östra Promenaden 8 9 200 0 0 0

Kapellhorvan 10, Kungsgatan 37-43 77 838 1909 9 369 870 1 972 160 1 600 13 971 11 930

Knäppingsborg 7+8, Skolgatan 1 22 647 1840 960 7 117 2 797 670 710 12 254 16 435

Korpen 20, Repslagaregatan 15 20 799 1964 1 000 1 497 999 27 175 3 698 3 299

Kroken 9, Garvaregatan 4-6 18 431 1900 0 100 3 389 13 456 600 17 545 5 901

Kvarnen 5, Västgötegatan 11-13 16 729 1855/1890 0 5 381 2 193 7 574 6 997

Liljan 16+17, Nygatan 105 14 112 1929 1 909 555 70 2 534 2 082

Linjen 3 , Idrottsgatan 31-61 92 734 1968 16 562 508 137 1 345 18 552 15 617

Markattan 11, Drottninggatan 32 27 119 1969 0 1 554 2 300 365 1 735 5 954 5 314

Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38 35 589 1934 1 250 1 909 666 322 4 147 5 750

Motorn 12, Lindövägen 5 62 148 1948 0 13 048 537 820 2 280 16 685 15 218

Pelikanen 11+16, Drottninggatan 23-25 22 019 1929 2 864 725 742 42 760 5 133 3 797

Proppen 2 , Malmgatan 16 33 946 1978 0 1 070 18 139 19 209 7 707

Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33 11 860 1899 0 2 894 80 2 974 2 192

Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50 116 174 1973 22 207 327 90 3 850 26 474 21 218

Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125 77 071 1971 15 485 68 46 1 260 16 859 14 275

Sparven 9 , S:t Persgatan 139 A-M 90 708 1981 11 785 3 305 281 326 205 7 120 23 022 14 464

Spetsen 10, Kungsgatan 36-38 27 073 1991 0 11 427 683 38 9 120 21 268 16 937

Spiran 12 , Drottninggatan 50-52 92 000 1972 0 6 960 1 235 436 8 631 11 684

Stallet 5 , Slottsgatan 130-136 66 530 1973 9 404 1 519 483 4 700 16 106 11 510

Steglitsan 6, Nelinsgatan 14 11 964 1969 1 641 256 750 2 647 1 688

Svärdet 7, Kristinagatan 10 15 579 1929 1 647 184 1 721 25 3 577 2 494

Sågen 7, Rörgatan 6 3 540 1964 0 935 935 518

Tulpanen 16, Drottninggatan 49-51 49 816 1959 1 134 1 460 769 720 4 083 5 367

Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15 24 468 1966 4 736 70 101 460 5 367 4 411

Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30 26 106 1895 3 776 116 1 200 5 092 3 732

Vårdtornet 7, 13, Garvaregatan 7 1 109 1929 0 883 883 322

Övrigt, mark 3 st fastigheter 3 540 0 0 0

Total Norrköping 1 254 684 113 128 71 495 25 879 38 575 22 966 37 978 310 021 245 091

Linköping

Banken 8 , Storgatan 26 0 1929 0 2 730 2 730 3 664

Boklådan 7 , Storgatan 23 46 200 1938 0 4 321 4 321 6 490

Borgmästaren 2, Badhusgatan 8 23 015 1940 761 1 189 406 78 325 2 759 3 221

Borgmästaren 11, Badhusgatan 2-4 28 668 1976 1 072 1 383 985 17 3 457 3 640

5 3

Decimalen 17, Storgatan 24 100 400 1981 0 5 738 4 357 215 1 800 1 528 13 638 14 694

Druvan 22, Storgatan 6-16 70 800 1962 2 558 6 300 845 905 7 1 950 12 565 12 962

Elddonet 12, Nygatan 36-40 43 955 1971 3 330 361 1 069 65 104 4 929 5 353

Giggen 2 , Gillbergagatan 24 2 566 1977 0 385 385 411

Idéflödet 1, Teknikringen 20 71 200 2002 0 9 055 9 055 11 987

Idékretsen 4, Teknikringen 9 36 200 1991 0 5 981 102 6 083 6 795

Kräklan 1, Kungsvägen 57 3 130 1970 0 480 480 510

Total Linköping 426 134 7 721 37 058 8 527 1 382 1 911 3 803 60 402 69 727

Örebro

Bromsgården 1, Drottninggatan 11 25 149 1929 566 1 183 1 269 33 3 051 3 310

Gillet 22, Storgatan 5 43 400 1978 0 4 421 1 077 35 5 748 6 286 7 472

Hållstugan 28, Engelbrektsgatan 24 59 967 1929 1 272 2 183 3 676 360 7 491 9 591

Lastaren 1 , Transportgatan 22 20 549 1997 0 6 338 6 338 4 151

Prästgården 12, Drottninggatan 18-20 58 134 1933 384 2 067 3 406 232 250 570 6 909 7 058

Total Örebro 207 199 2 222 9 854 9 428 6 998 255 1 318 30 075 31 582

Kumla

Byggmästaren 9, Trädgårdsgatan 15-17 11 596 1956 1 393 412 1 289 108 108 3 310 2 395

Fiskalen 1, Trädgårdsgatan 5-9 8 782 1947 1 988 30 430 114 2 562 1 676

Fiskalen 6, Vattugatan 1 7 834 1961 1 137 217 633 90 2 077 1 422

Guldsmeden 15, Köpmangatan 13-17 22 954 1969 2 765 2 255 5 020 4 239

Köpmannen 6, Köpmangatan 18-20 69 600 1975 7 277 7 761 50 2 332 17 420 14 612

Notarien 1, S Kungsvägen 2 24 596 1965 5 604 5 576 11 180 4 675

Rådmannen 1, Marielundsgatan 3 A-D 23 045 1950 4 759 407 599 289 11 60 6 125 4 489

Trädgårdsmästaren 22+23, Köpmangatan 29 7 033 1964 1 953 71 87 288 2 399 1 650

Total Kumla 175 440 26 876 1 066 13 038 651 98 8 364 50 093 35 158

Uppsala

Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47 42 406 1860 1 341 1 801 1 230 146 58 4 576 5 439

Fjärdingen 28:6+7, Drottninggatan 8 7 032 1810 226 242 278 94 870 1 710 2 327

Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29 12 539 1941 0 1 487 106 119 1 712 1 889

Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 9 322 1935 0 1 077 12 30 1 119 1 652

Kvarngärdet 1:8, Portalgatan 6 B 7 228 1976 0 952 488 1 440 1 442

Luthagen 78:1, Götgatan 1-3 41 298 1962 3 020 1 235 52 4 307 4 814

Årsta 76:2, Fyrisborgsgatan 1-5 146 000 1990 0 23 600 818 750 150 1 540 26 858 26 488

Total Uppsala 265 825 4 587 30 394 2 432 1 661 1 108 1 540 41 722 44 051

Stockholm

Bangården 4 , Huvudstagatan 1 46 200 1968 0 4 795 569 250 5 614 10 250

Krejaren 15, Nybrogatan 32 54 600 1909 706 298 1 169 2 173 6 016

Total Stockholm 100 800 706 5 093 1 169 0 569 250 7 787 16 266

TOTALT KONCERNEN 2 430 082 155 240 154 960 60 473 49 267 26 907 53 253 500 100 441 875

Linköping forts. Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr

V Å R A F A S T I G H E T E R

BROMSGÅRDEN 1 ÖREBRO FISKALEN 6 KUMLA KUNGSÄNGEN 6:10 UPPSALAGULDSMEDEN 15 KUMLA KREJAREN 15 STOCKHOLM

20

25

9 32

3310

124

177

2429

14

31

15

19 8

1627

23

22

34

13

26

2120

2

3

30

18

1

56

28

11


1. Amerika 4

2. Beryllen 1

3. Bokhållaren 2

4. Diket 7

5. Fotogenen 4

6. Fotogenen 5

7. Gamlabron 13

8. Järnstången

9. Kapellhorvan 10

10.Knäppingsborg 7+8

11.Kvarnen 5

12.Liljan 16+17

13. Linjen 3

14. Markattan 5+12

15. Markattan 11

16. Motorn 12

17. Pelikanen 11+16

18. Proppen 2

19. Ruddammen 7

20. Safiren 1

21. Smaragden 1

22. Sparven 9

23. Spetsen 10

24. Spiran 2

25. Stallet 5

26. Steglitsan 6

27. Svärdet 7

28. Sågen 7

29. Tulpanen 16

30. Tuvan 5, Torvan 1

31. Vattenkonsten 5

32 Vårdtornet 7,13

33. Gripen 9

34. Korpen 20

35. Kroken 9

Norrköping

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1011

12

13

1415 1617

18

19

2021

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

333435

5 4

© Kartena

14

3

2

76

5

9

10

8

V Å R A F A S T I G H E T E R 5 5

13. Linjen 3

14. Markattan 5+12

15. Markattan 11

16. Motorn 12

17. Pelikanen 11+16

18. Proppen 2

19. Ruddammen 7

20. Safiren 1

21. Smaragden 1

22. Sparven 9

23. Spetsen 10

24. Spiran 2

25. Stallet 5

26. Steglitsan 6

27. Svärdet 7

28. Sågen 7

29. Tulpanen 16

30. Tuvan 5, Torvan 1

31. Vattenkonsten 5

32 Vårdtornet 7,13

33. Gripen 9

34. Korpen 20

35. Kroken 9

1. Banken 8

2. Boklådan 7

3. Borgmästaren 11

4. Decimalen 17

5. Giggen 2

6. Idékretsen 4

7. Idéflödet 1

8. Borgmästaren 2

9. Druvan 22

10.Elddonet12

Linköping

12

3

4

5

67

8

9

10

© Kartena

1

2

3

4

5

6

7


5

1

2

3

4

7

6

2

1. Dragarbrunn 20:1

2. Fjärdingen 28:6+7

3. Kungsängen 6:10

4. Kungsängen 40:1

5. Kvarngärdet 1:8

6. Luthagen 78:1

7. Årsta 76:2

Uppsala

5 6

© Kartena

1

2

5 3

4

V Å R A F A S T I G H E T E R 5 7

623

1

8

45

7

1

2

5 3

4

1. Byggmästaren 9 2. Fiskalen 1 3. Fiskalen 6 4. Guldsmeden 15 5. Köpmannen 6 6. Notarien 1 7. Rådmannen 1 8. Trädgårdsmästaren 22

1

2

35

4

5 41

27 6

8

1. Bromsgården 1 2. Gillet 22 3. Hållstugan 28 4. Lastaren 1 5. Prästgården 12

Örebro

Kumla

3

© Kartena

V I P Å S T Å H L

BJÖRN CEDGREN

ANNA ASPLUND

JAN CARLBERG

ÅSA NYSTRÖM

LEIF SÖDERBERG

ANNELI GEHLIN

KARL-GUSTAV ANDERSSON

SIBYL HAGEL

CHRISTER SVENSSON

ANN-CHRISTINE FRISK

STEN ARNSHELM

LEIF HALLINDER

EVA NARVEBY

THOMAS WAHLBERG

CLAES ANDERSSON

ANNE SÄFSTRÖM

ANNELIE HAUER

En liten ändring kan skapa stora för-ändringar.”

Vi ska bidra till grannsamver-kan för att skapa trygghet.

”JESSICA SJÖGREN

5 8

V I P Å S T Å H L 5 9

EMMA FRISK

MIKAEL LANDBERG

SVEN-INGE CARLSSON TOMMY CARLBOM

LARS BERGSTRÖM

NIKLAS AHLSTEDT

RALPH ERIKSSON

LORENTZ NYLUND

THOMAS WALDEN

MICHAEL ÖHLUND

MARIA ROSELL

GUDRUN MALM

JEANETTE KJELLIN

PETER HULTBERG

TOMMY SVÄRD

Vi ska ta ut svängarna, hitta varianter, vara i framkant.

”

Vi får våra hyres-gäster att må bra, vara trygga, och ger dem grunden för att lyckas.

”

Ta vara på första mötet, det betyder massor.”

LISBETH ANDERSSON

HÅKAN KLING

CHRISTER FRIDH

JOHAN HANSSON

KENNETH BERGERFALK

V I P Å S T Å H L

THOMAS TEDENLIND

ANNA RIKARDSON

ROGER PETTERSSON

CAMILLA ÖHLUND

KRISTER RYNNING

LARS OLOVSSON

LINDA GRÜNERWALD

MAGNUS JONSSON

MARIE URBÁN JOHANSSON

Vi ska våga stå för fel vi gjort, och rätta till det.”

CATHRINE TIBORSON

MIA FRANSSON

BERT LUNDBLAD

Vi ska följa magkänslan.”

6 0

JONAS HILLMANN

ULLA SAHLMANBJÖRN AVEHOLT

Documents

Henry Ståhl Fastigheter AB - årsredovisning 2009