EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING …/Evaluasi... · 1 EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA Skripsi Diajukan untuk Melengkapi Tugas - tugas dan Memenuhi Syarat

1

EVALUASI PROYEK REVITALISASI

PASAR GADING SURAKARTA

Skripsi

Diajukan untuk Melengkapi Tugas - tugas dan

Memenuhi Syarat - syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi

Jurusan Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi

Universitas Sebelas Maret Surakarta

Oleh :

2

ATIKA YULIASTUTI

F. 0106021

FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2010

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING

Skripsi dengan judul :

EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA

Surakarta, 7 Maret 2010

Disetujui dan diterima oleh

3

Dosen Pembimbing

(Sumardi, S.E.)

NIP. 196209081987021004

HALAMAN PENGESAHAN

Telah disetujui dan diterima dengan baik oleh Tim Penguji Skripsi Jurusan

Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta guna

melengkapi tugas-tugas dan memenuhi syarat-syarat untuk memperoleh gelar Sarjana

Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.

4

Surakarta, April 2010

Tim Penguji Skripsi :

1. Nurul Istiqomah, S.E.,M.Si sebagai Ketua (……………………)

NIP. 132310785

2. Sumardi, S.E. sebagai Pembimbing (……………………)

NIP. 196209081987021004

3. Drs. Akhmad Daerobi, MS sebagai Anggota (……………………)

NIP. 195708041986011002

PERSEMBAHAN

5

Skripsi ini penulis persembahkan untuk :

Allah SWT

Bapak dan Ibuku tersayang

Indra Wijaya My Luvely

Eyangku

Adekku (Adi & Monic) yang aku sayangi

Sahabat-sahabatku EP 2006

Almamaterku UNS

6

MOTTO

Kepandaian hanyalah 5% penyumbang keberhasilan, 95% lainnya adalah kerja

keras.

Jadikanlah sabar dan solat sebagai penolongmu (Qs. Al-Baqarah ayat 45).

Sopo sing nandur bakale ngunduh.

Saat orang menyakitimu, menjatuhkanmu maka itu adalah saat yang tepat untuk

memperbaiki diri dan menunjukkan siapa diri kita sebenarnya (Darmastuti Kusuma

Hapsari).

7

Special thank’s to :

1. Allah SWT, atas anugrah, rahmat, rizki, kasih sayang dan karunia yang senantiasa

Engkau limpahkan kepada hamba-Mu ini.

2. Bapak dan Ibuku, yang selalu memberikan doa dan restunya yang senantiasa

mengiringi setiap langkah dalam kehidupanku untuk dalam meraih cita-cita.

3. Indra Wijaya My Luvely, yang sudah setia menemani dan berperan besar dalam

kehidupanku selama lima tahun terakhir ini, telah banyak membantu dalam

menyelesaikan kuliah dan skripsi ini, serta telah menuntun hidupku ke arah yang lebih

benar. Tak ada kata-kata yang pantas untuk megungkapkan kebaikanmu dan untuk

membalas jasamu selama ini.

4. SD N 54 Laweyan Surakarta, SMP N 9 Surakarta, SMA N 7 Surakarta, FE UNS,

tempatku menuntut ilmu tak akan kulupa sepanjang waktu.

5. Eyangku, yang selama ini telah mendidikku dengan keras mengenai kehidupan di dunia

dengan disiplin yang sangat tinggi.

6. Adek-adekku Adi & Monic yang selalu aku rindu dan sayangi.

7. Semua teman-teman EP ’06, terima kasih atas kebersamaan yang telah kita jalin

selama ini. Vaulla, Nurul, Ghoni, Farahita, Putri, Elia, Anggita, Zuli, Yunita, Monchu,

Puguh, Dito, Angga dan yang lainnya semoga sukses selalu.

8

8. Mbak Murwani, atas bantuannya dalam kelancaran pengerjaan skripsiku ini.

Birokrasi EP terasa lebih mudah karena adanya beliau yang telah banyak membantu

dan mempermudah para mahasiswa, khususnya mahasiswa Ekonomi Pembangunan.

Berasa punya ibu di kampus.

9. Pak Man dan Pak Pur yang sudah menjaga motor mahasiswa-mahasiswinya, terima

kasih selama atas dukungan, motivasi, seta doanya untuk saya agar dapat

menyelesaikan skripsi ini.

10. Semua pihak yang pernah hadir dalam perjalanan hidupku, terima kasih…

KATA PENGANTAR

Puja serta puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT karena berkat

rahmat dan karunia-Nya, akhirnya skripsi ini dapat diselesaikan untuk memenuhi syarat

dalam pencapaian gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan pada Fakultas

Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Dalam penyusunan skripsi ini banyak sekali kendala yang penulis hadapi.

Namun, seiring dengan berlalunya waktu serta usaha yang tidak kenal lelah, kendala yang

muncul bisa teratasi. Tidak lupa penulis menghaturkan ucapan terima kasih sebesar-

besarnya kepada semua pihak yang secara langsung maupun tidak langsung memberikan

bantuannya sehingga skripsi ini bisa diselesaikan. Oleh karena itu dengan kerendahan hati

dan ketulusan yang mendalam penulis menghaturkan terima kasih kepada :

1. Bapak Sumardi, S.E., selaku dosen pembimbing yang telah berkenan

meluangkan waktu, tenaga, dan pikiran dalam membimbing dan memberikan

masukan yang berarti dalam penyusunan skripsi ini.

9

2. Bapak Prof. Dr. Bambang Sutopo, M.Com., Akt., selaku Dekan Fakultas

Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surkarta yang secara langsung maupun

tidak langsung telah banyak membantu penulis selama menuntut ilmu di

Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.

3. Bapak Drs. Kresno Sarosa Pribadi, M.Si, selaku Ketua Jurusan Ekonomi

Pembangunan, Fakultas Ekonomi, Universitas Sebelas Maret Surakarta.

4. Ibu Izza Mafruhah, S.E., M.Si, selaku Sekretaris Jurusan Ekonomi

Pembangunan, Fakultas Ekonomi, Universitas Sebelas Maret Surakarta.

5. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret

Surakarta beserta seluruh staff dan karyawan yang telah memberikan

bimbingan, arahan, dan pelayanan kepada penulis.

6. Pimpinan dan seluruh staff Dinas Pengelolaan Pasar Surakarta.

7. Pimpinan dan seluruh staff PT. RUDI PERSADA NUSANTARA.

8. Pimpinan dan seluruh staff PT. TATAANALISA MULTIMULYA.

9. Pimpinan dan seluruh staff PT. INDO SURYA CONST.

10. Pedagang dan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta.

11. Ibu, bapak, dan adik-adik yang selalu mendoakan penulis.

12. Teman-teman EP angkatan 2006.

13. Serta semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu per satu baik secara

langsung maupun tidak atas bantuannya kepada penulis hingga

terselesaikannya penelitian ini.

Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan meski sudah

berusaha semaksimal mungkin. Untuk itu, penulis sangat mengharapkan dan menghargai

10

saran maupun kritik demi sempurnanya skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat

baik bagi penulis pribadi maupun bagi pihak-pihak lain yang berkepentingan.

Surakarta, Maret 2010

Penulis

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL................................................................................................... i

ABSTRAK .................................................................................................................. ii

HALAMAN PERSETUJUAN.................................................................................... iii

HALAMAN PENGESAHAN..................................................................................... iv

HALAMAN PERSEMBAHAN ................................................................................. v

HALAMAN MOTTO ................................................................................................ vi

KATA PENGANTAR ................................................................................................ viii

DAFTAR ISI .............................................................................................................. x

DAFTAR TABEL ...................................................................................................... xiii

DAFTAR GAMBAR ................................................................................................. xv

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar belakang Masalah ..............................................................1

B. Perumusan Masalah ....................................................................4

C. Tujuan Penelitian ........................................................................5

D. Manfaat Penelitian ......................................................................5

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Dasar .........................................................................6

11

1. Pengertian Pasar.....................................................................6

2. Pengertian Proyek .................................................................9

3. Pengertian Evaluasi Proyek ..................................................12

4. Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek ...................................14

5. Analisis Finansial dan Ekonomi ...........................................16

a. Pengertian Analisis Finansial dan Ekonomi ...................16

b. Perbedaan Analisis Finansial dan Ekonomi ....................17

c. Umur Proyek....................................................................20

6. Analisis Biaya dan Manfaat ...................................................20

7. Manfaat Proyek......................................................................21

8. Biaya Proyek..........................................................................22

9. Kriteria Investasi ....................................................................26

B. Penelitian Terdahulu ...................................................................30

C. Kerangka Pemikiran.....................................................................32

D. Hipotesis .....................................................................................33

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

A. Ruang Lingkup Penelitian............................................................34

B. Jenis dan Sumber Data ................................................................34

C. Teknik Pengumpulan Data ..........................................................35

D. Teknik Pengambilan Sampel ......................................................36

E. Definisi Operasional Variabel .....................................................37

F. Alat Analisis Data .......................................................................38

BAB IV ANALISIS DATA DAN PENELITIAN

A. Gambaran Umum Daerah Penelitian ..........................................41

1. Letak Geografis .....................................................................41

2. Luas Daerah dan Pembagian Administratif ..........................41

3. Keadaan Alam........................................................................42

4. Aspek Demografi ..................................................................43

5. Aspek Sosial Ekonomi ..........................................................45

a. Komposisi Penduduk Menurut Tingkat Pendidikan .......45

b. Komposisi Penduduk Menurut Mata Pencaharian ..........46

12

c. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) .....................46

d. Realisasi Pendapatan........................................................47

6. Deskripsi Lokasi ...................................................................50

B. Gambaran Umum Proyek ...........................................................52

1. Latar Belakang Proyek ..........................................................52

2. Maksud dan Tujuan Proyek ..................................................54

3. Lokasi Proyek .......................................................................55

4. Data Umum Proyek ...............................................................55

C. Analisis Data dan Pembahasan ...................................................56

1. Pendekatan Ekonomis ...........................................................57

a. Biaya Investasi ................................................................58

b. Estimasi Pendapatan .......................................................60

c. Estimasi Biaya ................................................................70

2. Kriteria Investasi ....................................................................74

a. Net Present Value (NPV) ................................................74

b. Internal Rate of Return (IRR) .........................................76

c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) .......................................78

d. Profitability Ratio (PV/K) ...............................................80

e. Payback Periods (PBP) ...................................................82

3. Implementasi Ekonomi ..........................................................84

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan .................................................................................91

B. Saran ...........................................................................................92

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

13

DAFTAR TABEL

TABEL Halaman

4.1 Luas Wilayah, Jumlah Penduduk, dan Tingkat Kepadatan Tiap

Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008 ....................................................... 42

4.2 Pertumbuhan Penduduk Kota Surakarta Tahun 2004 - 2008 ............................ 43

4.3 Jumlah Penduduk Kota Surakarta Menurut Jenis Kelamin

Tahun 2004 - 2008 ............................................................................................ 44

4.4 Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin Tiap Kecamatan

Di Kota Surakarta tahun 2008 .......................................................................... 44

4.5 Banyaknya Penduduk Umur 5 Tahun ke atas Menurut Tingkat

Pendidikan di Kota Surakarta Tahun 2007 - 2008 ............................................ 45

4.6 Banyaknya Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kota Surakarta

14

Tahun 2008........................................................................................................ 46

4.7 Produk Domestik Regional Bruto Menurut Lapangan Usaha

Atas Dasar Harga Konstan 2000, Kota Surakarta Tahun 2008

(Jutaan Rupiah).................................................................................................. 47

4.8 Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Kota Surakarta

Tahun 2009........................................................................................................ 48

4.9 Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta

Bulan September-Desember Tahun 2009.......................................................... 49

4.10 Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading (Angka Dalam Rupiah).................... 56

4.11 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah) ............................................... 58

4.12 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah) ............................................... 59

4.13 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta .............................................. 61

4.14 Estimasi Pendapatan Retribusi Oprokan ............................................................ 65

4.15 Estimasi Pendapatan Retribusi Los .................................................................... 66

4.16 Estimasi Pendapatan Retribusi Kios................................................................... 67

4.17 Perhitungan Benefit ............................................................................................ 70

4.18 Tagihan Listrik Pasar Gading Surakarta Tahun 2009 ........................................ 71

4.19 Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Gading Surakarta

Tahun 2009........................................................................................................ 72

4.20 Perhitungan Cost ................................................................................................ 73

4.21 Perhitungan Net Present Value (NPV)............................................................... 75

4.22 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) ........................................................ 77

15

4.23 Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) ...................................................... 79

4.24 Perhitungan Profitability Ratio (PV/K).............................................................. 81

4.25 Perhitungan Payback Periods (PBP).................................................................. 83

4.26 Manfaat tidak langsung dari pendapatan yang diterima pedagang

di sekitar Pasar Gading Surakarta...................................................................... 87

4.27 Perhitungan nilai t dari sampel pedagang di sekitar Pasar Gading

Surakarta............................................................................................................ 89

16

DAFTAR GAMBAR

GAMBAR Halaman

2.1 Siklus Proyek......................................................................................................... 11

2.2 Kerangka Pemikiran.............................................................................................. 32

4.1 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta ................................................. 61

17

ABSTRAKSI

EVALUASI PROYEK REVITALISASI

PASAR GADING SURAKARTA

Atika Yuliastuti

F 0106021

Tujuan utama penelitian ini adalah untuk mengetahui apakah revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak serta untuk mengetahui apakah investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek berakhir. Hipotesis yang digunakan dalam penelitian ini, pertama adalah “diduga bahwa investasi revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan.” Kedua “diduga bahwa investasi awal revitalisasi Pasar Gading Surakarta dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir.” Ketiga adalah “diduga bahwa proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini bermanfaat dan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta.”

Penelitian ini menggunakan data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dari wawancara dengan masyarakat sekitar proyek yang memanfaatkan keramaian untuk menjalankan usaha. Data sekunder bersumber dari Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, Dinas Perindustrian dan Perdagangan Kota Surakarta, Pengelola Pasar Gading Surakarta, Badan Pusat Statistik Surakarta, dan PT. Rudi Persada Nusantara (investor), PT. Tataanalisa Multimulya (investor), serta PT. Indo Surya Const. (investor).

Berdasarkan data yang telah dihimpun, kemudian dikompilasi dan dipilah ke dalam biaya dan manfaat untuk mempermudah dalam menganalisa kriteria kelayakan investasi, yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Period. Suatu investasi layak apabila: nilai NPV > 0, IRR > social discount rate, BCR > 1 dan PV/K > 1.

Hasil perhitungan dari analisis ini diperoleh NPV = -3.371.328.165 < 0, IRR = 1,96 % < 12 % (social discount rate), BCR = 0,57 < 1, PV/K = 0,52 < 1, dan Payback Period proyek ini adalah 20 tahun 6 bulan. Kesimpulan yang dapat diambil dari analisis ini adalah secara ekonomis Revitalisasi Pasar Gading Surakarta tidak layak untuk dijalankan tetapi investasi awal dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir, serta proyek revitalisasi Pasar Gading ini belum mampu meningkatkan kesejahteraan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta.

Key Words : Pasar, manfaat (benefit), biaya (cost) proyek.

18

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pasar adalah tempat bertemunya penjual dan pembeli serta tempat

terjadinya transaksi ekonomi. Menurut Buku Putih Pasar Tradisional, pasar

dalam pengertian teori ekonomi adalah suatu situasi dimana pembeli

(konsumen) dan penjual (produsen dan pedagang) melakukan transaksi setelah

kedua pihak mengambil kata sepakat tentang harga terhadap sejumlah

(kuantitas) barang dengan kuantitas tertentu yang menjadi objek transaksi.

Pasar tradisional merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli

yang ditandai dengan adanya transaksi jual-beli secara langsung dan biasanya

dengan sistem tawar-menawar. Bangunan pasar tradisional terdiri dari kios,

los, dan dasaran terbuka. Kebanyakan para pedagang menjual kebutuhan

sehari-hari seperti bahan-bahan makanan berupa ikan, buah, sayur-sayuran,

telur, daging, kain, pakaian, barang elektronik dan lain-lain. Pasar seperti ini

masih banyak terdapat di Kota Surakarta, antara lain adalah Pasar Gedhe,

Pasar Klewer, Pasar Legi, Pasar Kadipolo, dan Pasar Gading.

Selama ini citra pasar tradisional yang ada di masyarakat masih identik

dengan sebuah lokasi perdagangan yang kumuh, tidak teratur, tidak aman,

penuh ketidakpastian harga, dan daerah sumber kemacetan lalu lintas. Padahal

lokasi pasar tradisional pada umumnya berada di lokasi yang strategis. Hal ini

19

akan menyebabkan pasar tradisional dijauhi oleh masyarakat, terutama

masyarakat kelas menengah ke atas.

Semakin hari semakin banyak masyarakat yang meninggalkan pasar

tradisional dan beralih ke pasar modern yang semakin hari semakin menjamur

di lingkungan sekitar mereka. Kini pasar tradisional semakin terpinggirkan

dan sepi pengunjung, sementara pasar-pasar modern terus bergeliat dan

meningkatkan kualitas serta pelayanannya untuk semakin memuaskan para

konsumennya. Sedangkan pendapatan para pedagang pasar tradisional

semakin hari semakin merosot bahkan hingga gulung tikar dan akhirnya juga

akan menurunkan kegiatan ekonomi masyarakat kelas menengah ke bawah,

karena mayoritas pedagang ini adalah masyarakat kelas menengah ke bawah.

Kini sangat mudah bagi masyarakat untuk menjumpai minimarket,

supermarket, dan hypermarket di sekitar tempat tinggal kita. Barang yang

dijual disini memiliki variasi jenis yang beragam. Selain menyediakan barang-

barang lokal, pasar modern juga menyediakan barang impor. Pasar modern

juga memberikan pelayanan yang baik dengan adanya fasilitas pendingin

udara dan penampilan yang bersih yang membuat konsumen semakin nyaman

ketika berbelanja. Dengan berbagai macam kelebihan yang tidak dimiliki

pasar tradisional dan kelayakan yang ditawarkan, tentu pasar-pasar modern

akan dengan mudah menarik perhatian masyarakat. Carrefour dan

Hypermarket adalah dua nama dari beberapa pasar modern yang memasuki

kota Surakarta dan berhasil menarik perhatian masyarakat Kota Surakarta.

20

Pada awal tahun 2009 yang lalu, Pemerintah Kota Surakarta telah

menyelesaikan pembangunan dan renovasi tiga pasar baru dan sedang

mempersiapkan satu tempat penjualan kerajinan tangan. Keempat pasar itu

adalah Pasar Gading, Pasar Windu Jenar, Pasar Ngarsopuro, dan pusat

kerajinan Night Market. Tujuan direvitalisasinya pasar tradisional seperti

Pasar Gading dan Pasar Windu Jenar ini adalah untuk meningkatkan daya

saing dan meningkatkan citra pasar tradisional.

Pasar Gading merupakan salah satu pasar kelas III/A milik pemerintah

Kota Surakarta yang terletak di Jl. Veteran Pasar Kliwon dan bersebelahan

dengan Alun-alun Selatan Keraton Surakarta Hadiningrat. Pasar ini

merupakan salah satu pasar yang direvitalisasi karena memiliki letak yang

strategis, yaitu di pinggir Kota Surakarta dimana berbatasan langsung dengan

daerah Wonogiri dan Sukoharjo. Selain itu kondisi pasar ini sebelum

direvitalisasi secara fisik memang sangat memprihatinkan karena kumuh,

tidak beraturan, dan pemandangan depan pasar tertutup oleh puluhan mobil

carteran yang setiap saat “ngetem” disana.

Pasar Gading ditetapkan menjadi pilot project pasar tradisional secara

nasional. Jika pilot project Pasar Gading ini berhasil, maka pasar-pasar

tradisional yang ada di seluruh Indonesia nantinya akan dibuat seperti Pasar

Gading Surakarta ini. Pasar Gading diresmikan oleh Menteri Perdagangan

Mari Elka Pangestu pada 16 Februari 2009. Pasar Gading merupakan salah

satu contoh bentuk kerjasama yang baik antara pemerintah pusat, pemerintah

provinsi dan pemerintah kota dalam kerangka kemitraan program dan

21

kegiatan, khususnya Program Revitalisasi Pasar Tradisional untuk

meningkatkan daya saing pasar tradisional (Departemen Perdagangan

Republik Indonesia, 16 Februari 2009).

Peraturan yang mengatur tentang pasar tradisional adalah Peraturan

Presiden No. 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar

Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern. Jika pasar tradisional bisa

dikelola dengan baik dan menarik, maka tidak perlu ada pertentangan antara

pasar modern dan pasar tradisional. Keduanya dapat berkembang dengan

nuansa serta daya tariknya sendiri-sendiri. Tidak menutup kemungkinan

bahwa golongan masyarakat yang berpendapatan tinggi juga akan menjadi

tertarik untuk sesekali datang mengunjungi dan berbelanja di pasar tradisional

untuk menikmati berbagai hal yang tidak tersedia di pasar modern.

Berdasarkan uraian di atas maka peneliti mengambil judul “Evaluasi

Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta”.

B. Perumusan Masalah

Dari uraian latar belakang masalah yang telah dikemukakan di atas,

maka dapat dirumuskan masalah sebagai berikut :

1. Apakah investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Gading

Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak?

2. Apakah investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek

berakhir dan berapa lama Payback Periodsnya?

22

3. Apakah proyek Revitalisasi Pasar Gading ini bermanfaat dan dapat

meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta?

C. Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan diadakan penelitian

ini adalah :

1. Untuk mengetahui investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar

Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak.

2. Untuk mengetahui investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis

proyek berakhir dan berapa lama Payback Periodsnya.

3. Untuk mengetahui proyek Revitalisasi Pasar Gading ini bermanfaat dan

dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading

Surakarta.

D. Manfaat Penelitian

Berdasarkan perumusan masalah dan tujuan penelitian maka manfaat

yang diharapkan dari penelitian ini antara lain :

1. Sebagai bahan pertimbangan bagi pengambil keputusan, dalam hal ini

Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kota Surakarta pada khususnya dan

Pemerintah Kota Surakarta pada umumnya.

2. Sebagai bahan acuan bagi peneliti selanjutnya yang serupa dengan

penelitian ini.

3. Menambah studi kepustakaan dalam bidang evaluasi proyek.

23

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Dasar

1. Pengertian Pasar

Menurut Mankiw (2003:82) pasar (market) adalah sekumpulan

pembeli dan penjual dari sebuah barang atau jasa tertentu. Para pembeli

sebagai sebuah kelompok menentukan permintaan terhadap produk, dan

para penjual sebagai kelompok menentukan penawaran terhadap produk.

Menurut kelas atau mutu dari pelayanan yang diberikan suatu pasar dapat

digolongkan menjadi pasar tradisional dan pasar modern.

Menurut Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1 pengertian pasar

tradisional adalah pasar yang dibangun dan dikelola oleh pemerintah,

pemerintah daerah, swasta, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha

Milik Daerah termasuk kerjasama dengan tempat usaha berupa toko, kios,

los dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah,

swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha skala kecil, modal kecil,

dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui tawar-menawar.

Pasar modern adalah pasar yang dibangun oleh pemerintah, swasta,

atau koperasi yang dalam bentuknya berupa mall, supermarket,

department store, shopping centre, waralaba, toko mini swalayan, pasar

serba ada, toko serba ada dan sebagainya dimana pengelolaannya

dilaksanakan secara modern, dan mengutamakan pelayanan kenyamanan

24

berbelanja dengan manajemen berada di satu tangan, bermodal relatif kuat

dan dilengkapi dengan label harga yang pasti.

Beberapa alasan orang lebih memilih berbelanja di pasar

tradisional daripada di pasar modern, antara lain :

a. Harga barang relatif lebih murah dan masih dapat ditawar.

b. Produknya lebih segar, contohnya seperti sayuran, daging, ikan, ayam,

bumbu dapur dan lain sebagainya.

c. Adanya interaksi dan komunikasi sosial sehingga terjadi keakraban

antara penjual dan pembeli.

d. Buka dari pagi hari, suasanya lebih hidup dan ramai.

e. Masih mengakarnya budaya untuk tetap berkunjung dan berbelanja ke

pasar tradisional.

Kelas pasar tradisional dibagi berdasarkan luas pasar, jumlah

pedagang berdasarkan kios, los, dan oprokan serta berdasarkan jumlah

pemasukan Pendapatan Asli Daerah (PAD) per tahun. Tetapi tidak ada

patokan pasti untuk membedakan kelas pasar tradisional. Kelas pasar

tradisional terbagi menjadi kelas I, kelas II, kelas III, dan kelas IV, yaitu

sebagai berikut :

a. Pasar kelas I adalah pasar dengan komponen bangunan yang lengkap,

sistem arus barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan,

dan melayani perdagangan tingkat regional (pusat regional).

25

b. Pasar kelas II adalah pasar dengan komponen bangun-bangunan,

sistem arus barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan,

dan melayani perdagangan tingkat kota (pasar kota).

c. Pasar kelas III adalah pasar dengan komponen bangunan, sistem arus

barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan, dan

melayani perdagangan tingkat wilayah bagian kota (pasar wilayah).

d. Pasar kelas IV adalah pasar dengan komponen bangunan, sistem arus

barang dan orang, terutama di dalam bangunan dan melayani

perdagangan tingkat lingkungan (pasar lingkungan).

Arti harfiah revitalisasi adalah menghidupkan kembali, maknanya

bukan sekedar mengadakan atau mengaktifkan kembali sesuatu yang

sebelumnya memang pernah ada, tetapi menyempurnakan struktur,

mekanisme kerja, dan menyesuaikan dengan kondisi baru, semangatnya

serta komitmennya. Asumsi dasar revitalisasi pasar tradisional adalah

pasar tradisional harus diubah menjadi modern untuk mampu bersaing

dengan pasar-pasar modern. Contoh revitalisasi pasar adalah Pasar

Nusukan Surakarta, pasar ini sebelumnya memang sudah ada namun

pada pertengahan tahun 2004 terbakar dan mengalami kerusakan yang

cukup parah. Kemudian pada tahun 2006 pasar ini mulai direvitalisasi

hingga layak untuk digunakan kembali.

Rehabilitasi adalah pemulihan kepada kedudukan atau keadaan

yang dahulu atau semula. Sebenarnya arti rehabilitasi hampir sama dengan

revitalisasi, namun disini yang berbeda adalah ruang lingkupnya. Untuk

26

revitalisasi lebih pada semua bagian yang dibenahi, tetapi kalau

rehabilitasi ruang yang dibenahi tidak menyeluruh. Contoh rehabilitasi

pasar adalah Pasar Klewer Surakarta, dahulunya pasar ini atapnya

sudah rusak lalu Pemerintah Kota Surakarta membenahi atap Pasar

Klewer agar layak kembali untuk digunakan.

Pembangunan pada hakekatnya adalah proses perubahan secara

terus-menerus yang menuju ke arah perbaikan cita-cita yang ingin

dicapai oleh suatu bangsa, atau pembangunan ekonomi suatu bangsa

ditujukan untuk meningkatkan kesejahteraan hidup rakyat (Djamin,

1984:5). Jadi dapat dikatakan pembangunan pasar adalah proses

perubahan yang direncanakan untuk menciptakan sarana kehidupan

ekonomi masyarakat (pasar) agar dapat meningkatkan kesejahteraan

hidup rakyat. Contoh pembangunan pasar adalah dibangunnya Pasar

Elektronika Ngarsopuro Surakarta yang sebelumnya memang belum

ada.

2. Pengertian Proyek

Khusnul Khotimah (2002) mendefinisikan proyek sebagai suatu

rangkaian kegiatan yang direncanakan yang di dalamnya menggunakan

masukan (input), untuk mendapatkan manfaat (benefit) atau hasil (return)

di masa yang akan datang.

Sedangkan menurut B. Firman Aji (1990) proyek merupakan suatu

usaha yang terpadu untuk mencapai suatu tujuan tertentu dalam waktu

tertentu melalui penyediaan suatu hasil tertentu.

27

Proyek merupakan kegiatan-kegiatan yang dapat direncanakan dan

dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan dengan mempergunakan

sumber-sumber untuk mendapatkan benefit. Kegiatan-kegiatan tersebut

dapat berupa investasi baru seperti pembangunan pabrik, pembuatan jalan

raya atau kereta api, irigasi, bendungan, perkebunan, pembukaan hutan,

pendirian gedung-gedung sekolah atau rumah sakit, survai atau penelitian,

perluasan atau perbaikan program-program yang sedang berjalan, dan

sebagainya. Suatu proyek dapat diselenggarakan oleh instansi pemerintah,

badan-badan swasta, atau organisasi-organisasi sosial maupun oleh

perorangan (Gray, 2005:1).

Sumber-sumber yang digunakan dalam pelaksanaan proyek dapat

berbentuk barang-barang modal, tanah, bahan-bahan setengah jadi, bahan-

bahan mentah, tenaga kerja, dan waktu. Sumber-sumber tersebut, sebagian

atau seluruhnya, dapat dianggap sebagai barang atau jasa konsumsi yang

dikorbankan dari penggunaan masa sekarang untuk memperoleh benefit

yang lebih besar di masa yang akan datang (Gray, 2005:1).

Suatu proyek secara garis besar dapat dibagi menjadi dua proyek,

yaitu proyek makro dan proyek mikro. Proyek makro atau proyek

pemerintah (public enterprise) adalah proyek yang tujuan utamanya adalah

untuk kesejahteraan bersama. Sedangkan proyek mikro atau proyek swasta

(private enterprise) adalah proyek yang lebih berorientasi pada

keuntungan (profit oriented).

28

Suatu proyek baik itu proyek makro maupun proyek mikro dapat

dikatakan berhasil apabila bisa mendatangkan manfaat (benefit). Benefit

yang diterima dapat berupa tingkat konsumsi yang lebih besar,

penambahan kesempatan kerja, perbaikan tingkat pendidikan dan

kesehatan, perubahan atau perbaikan suatu sistem atau struktur. Suatu

proyek dinyatakan sudah berakhir apabila proyek tersebut sudah tidak

dapat lagi menghasilkan manfaat (benefit).

Siklus suatu proyek, baik itu proyek publik maupun swasta dimulai

dengan adanya suatu gagasan pengusulan yang umumnya bersumber dari

para pemimpin masyarakat setempat, tenaga teknis, perintis pembangunan,

dan usulan program-program yang telah ada. Kemudian dari gagasan

tersebut, setiap proyek akan melalui enam tahapan, yaitu (Gray, 2005:2-4):

Gambar 2.1 Siklus Proyek

I.

Sumber : Gray, 2005:2

I. Identifikasi, yaitu menentukan calon-calon proyek yang perlu

dipertimbangkan untuk dilaksanakan. Beberapa pertanyaan penting

Identifikasi

I Evaluasi

VI

Operasi

V

Implementasi

IV

Formulasi

II

Analisis

III

Siklus Proyek

29

yang perlu ditanyakan menyangkut perlu tidaknya gagasan proyek

diteliti lebih lanjut adalah sebagai berikut :

- Apakah proyek termasuk dalam sektor yang diprioritaskan?

- Apakah proyek secara garis besar akan menguntungkan?

- Adakah bantuan dari pemerintah bagi jenis proyek

tersebut?

II. Formulasi, yaitu mengadakan persiapan dengan melakukan

prastudi kelayakan dengan meneliti sejauh mana calon-calon

proyek tersebut dapat dilaksanakan menurut aspek-aspek teknis,

institusional, dan “eksternalitas”.

III. Analisis, yaitu mengadakan appraisal atau evaluasi terhadap

laporan-laporan studi kelayakan yang ada. Studi kelayakan proyek

tadi dianalisis untuk memilih yang terbaik di antara berbagai

alternatif proyek yang ada, berdasarkan suatu ukuran tertentu.

IV. Implementasi, adalah tahap pelaksanaan proyek tersebut.

Tanggung jawab utama dari para perencana serta penilai proyek

adalah mengadakan pengawasan terhadap pelaksanaan

pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final design-nya.

V. Operasi, yaitu operasi proyek. Perlu dipertimbangkan metode-

metode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya.

VI. Evaluasi Hasil, yaitu evaluasi atas hasil-hasil pelaksanaan serta

operasi proyek berdasarkan laporan-laporan yang masuk pada

30

tahap-tahap sebelumnya dengan memperbandingkan antara apa

yang direncanakan dan hasil yang dicapai.

3. Pengertian Evaluasi Proyek

Khotimah (2002:9-10) mendefinisikan evaluasi atau analisis

sebagai suatu penilaian untuk mempertimbangkan keuntungan dan

kerugian dari proyek. Evaluasi proyek identik dengan studi kelayakan atau

feasibility study yang sudah banyak dikenal masyarakat. Studi kelayakan

pada hakekatnya adalah metode penjajagan dari suatu gagasan usaha

tentang kemungkinan layak atau tidaknya gagasan usaha tersebut

dilaksanakan.

Evaluasi Proyek (Studi Kelayakan Proyek) adalah penelitian

mengenai dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan suatu proyek

investasi) dapat dilaksanakan dengan berhasil (Husnan, 2000:4).

Evaluasi Proyek, juga dikenal sebagai studi kelayakan proyek (atau

studi kelayakan bisnis pada proyek bisnis), merupakan pengkajian suatu

usulan proyek (atau bisnis), apakah dapat dilaksanakan (go project) atau

tidak (no go project), dengan berdasarkan berbagai aspek kajian.

Inti dari evaluasi proyek adalah dengan menimbang manfaat dan

biaya dari proyek tersebut, apabila manfaat proyek tersebut lebih besar

dari biaya yang digunakan maka proyek dikatakan efisien, dan sebaliknya

bila manfaat proyek lebih kecil dari biaya proyek maka proyek tersebut

tidak efisien. Oleh karena itu evaluasi proyek merupakan alat bantu

penting bagi kebijaksanaan.

31

Evaluasi proyek termasuk di dalam proses perencanaan yang

sangat khusus berupa penilaian yang menyeluruh, obyektif, dan sistematis

terhadap program-program pembangunan untuk masing-masing komoditi

dan proyek. Evaluasi proyek merupakan bagian integral setiap program

pembangunan dalam rangka menilai keberhasilan atau kegagalan dan

menunjukkan cara-cara penyempurnaan lebih lanjut.

4. Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek

Maksud dari analisa proyek adalah untuk menganalisa terhadap

suatu proyek tertentu, baik proyek yang akan dilaksanakan, sedang dan

selesai dilaksanakan untuk bahan perbaikan dan penilaian pelaksanaan

proyek tersebut. Hal ini perlu dilakukan karena di dalam pelaksanaan

suatu proyek akan menyangkut penggunaan sumber-sumber yang langka

(scarcity resources) (Pudjosumarto, 1995:9).

Tujuan analisis proyek yang dimaksudkan untuk memperbaiki

penilaian investasi. Hal ini disebabkan sumber-sumber yang tersedia

terbatas, sehingga perlu diadakan pemilihan dari berbagai alternatif yang

ada. Kesalahan dalam pemilihan tersebut mengakibatkan kerugian. Oleh

karena itu, sebelum proyek dilaksanakan perlu diperhitungkan biaya dan

manfaat (benefit) yang dapat diharapkan dari proyek tersebut (Khotimah,

2002:9).

Pada umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut

tiga aspek, yaitu : (Husnan, 2000:4-5)

32

a. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (sering juga

disebut sebagai manfaat finansial). Yang berarti apakah proyek itu

dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan risiko

proyek tersebut.

b. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek itu

dilaksanakan (sering juga disebut sebagai manfaat ekonomi nasional).

Yang menunjukkan manfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro

suatu negara.

c. Manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat sekitar proyek

tersebut. Ini merupakan studi yang relatif paling sulit untuk dilakukan.

Dalam mengadakan evaluasi suatu proyek ada beberapa aspek

yang perlu dipertimbangkan, antara lain :

a. Aspek Teknis

Meliputi analisis tentang input dan output berupa barang dan jasa yang

akan diperlukan dan dihasilkan oleh proyek.

b. Aspek Manajerial dan Administratif

Meliputi kemampuan staf proyek untuk menjalankan administrasi

kegiatan dalam ukuran besar (large scale activities).

c. Aspek Organisasi

Dikhususkan pada hubungan antara administrasi proyek dengan

administrasi di luar proyek (misalnya : pemerintah). Hal ini untuk

memperjelas hubungan antara wewenang (authority) dan tanggung

jawab (responsibility).

33

d. Aspek Komersial

Menganalisis penawaran input (barang dan jasa) yang dibutuhkan

proyek, baik awal membangun proyek, maupun proyek sedang

berproduksi, dan menganalisis hasil (output) dari proyek tersebut.

e. Aspek Finansial

Menyangkut perbandingan benefit dan cost dari proyek, apakah proyek

tersebut akan mampu membayar kembali dana tersebut, ataupun

proyek tersebut akan berkembang sedemikian rupa sehingga secara

finansial dapat berdiri sendiri.

f. Aspek Ekonomi

Aspek yang akan menentukan tentang besar atau kecilnya sumbangan

suatu proyek terhadap pembangunan ekonomi secara keseluruhan.

5. Analisis Finansial dan Ekonomi

a. Pengertian Analisis Finansial dan Ekonomi

Analisis finansial adalah analisis yang melihat suatu proyek

dari sudut lembaga-lembaga atau badan-badan yang mempunyai

kepentingan langsung dalam proyek atau yang menginvestasikan

modalnya ke dalam proyek. Oleh karena itu hasil analisis ini disebut

dengan “The Private Returns”.

Analisis ekonomi adalah suatu analisis yang melihat suatu

proyek dari sudut perekonomian secara keseluruhan. Dengan demikian

yang diperhatikan dalam analisis ekonomi ini adalah hasil total atau

produktivitas suatu proyek untuk masyarakat atau perekonomian

34

secara keseluruhan. Oleh karena itu hasil analisis ini disebut dengan

“The Social Returns” atau “The Economics Returns”.

b. Perbedaan Analisis Finansial dan Ekonomi

Dengan adanya perbedaan pengertian antara analisis finansial

dan analisis ekonomi, maka dalam memperlakukan benefit dan cost

juga berbeda. Pada dasarnya perhitungan dalam analisis finansial dan

ekonomi berbeda menurut lima hal, yaitu sebagai berikut (Gray,

2005:8-11) :

1) Harga.

Dalam analisis finansial yang digunakan adalah harga-harga pasar

baik untuk sumber-sumber yang digunakan dalam proses maupun

untuk hasil-hasil produksi dari proyek. Sementara dalam analisis

ekonomi, yang digunakan adalah shadow prices atau accounting

prices, yaitu harga-harga yang disesuaikan sedemikian rupa untuk

menggambarkan nilai ekonomi yang sebenarnya dari barang dan

jasa tersebut.

2) Pajak.

Dalam analisis finansial, pajak merupakan biaya yang dibayarkan

kepada instansi pemerintah sehingga akan mengurangi benefit.

Sedangkan dalam analisis ekonomi, pajak merupakan transfer,

yaitu bagian dari benefit yang diserahkan kepada pemerintah, jadi

tidak mengurangi benefit.

3) Subsidi.

35

Subsidi adalah transfer yang perhitungannya merupakan kebalikan

dari pajak. Dalam analisis finansial, penerimaan subsidi berarti

pengurangan biaya yang harus ditanggung oleh si pemilik proyek

sehingga subsidi akan mengurangi biaya. Namun dalam analisis

ekonomi, subsidi dianggap sebagai sumber-sumber yang dialihkan

dari masyarakat untuk digunakan dalam proyek. Oleh karena itu

subsidi yang diterima proyek merupakan beban masyarakat, jadi

jika dilihat dari segi perhitungan ekonomi tidak mengurangi biaya

proyek.

4) Biaya Investasi dan Pelunasan Pinjaman.

Dalam analisis finansial, yang tergolong biaya investasi pada tahap

permulaan proyek hanyalah yang dibiayai dengan saham si

penanam modal sendiri. Bagian investasi yang dibiayai dengan

modal pinjaman, baik dari dalam maupun luar negeri, tidak

dianggap sebagai biaya pada saat dikeluarkannya, sebab

pengeluaran modal milik pihak lain tidak merupakan beban dari

segi penanam modal swasta. Di lain pihak, yang menjadi beban

penanam modal adalah arus pelunasan pinjaman tersebut beserta

bunganya pada tahap produksi nantinya. Sementara pada analisis

ekonomi, dengan satu pengecualian, seluruh biaya investasi,

apakah dibiayai dengan modal yang dihimpun dari dalam maupun

luar negeri, dengan modal saham atau pinjaman, dianggap sebagai

biaya proyek pada saat dikeluarkannya. Jadi, pelunasan pinjaman

36

yang digunakan untuk membiayai sebagian investasi tersebut

diabaikan dalam perhitungan biaya ekonomi, untuk menghindari

perhitungan ganda (double-counting). Pengecualian hanya terdapat

apabila bagian investasi dibiayai dengan pinjaman luar negeri yang

digunakan hanya untuk proyek itu sendiri. Dana pinjaman tidak

boleh dipakai untuk membiayai proyek lain apabila proyek tersebut

tidak jadi dilaksanakan.

5) Bunga.

Dalam analisis finansial, bunga atas pinjaman baik dari dalam atau

luar negeri merupakan biaya proyek. Sedangkan dalam analisis

ekonomi, bunga atas pinjaman dalam negeri tidak dimasukkan

sebagai biaya, karena modal tersebut dapat dianggap sebagai

modal masyarakat sehingga bunganya pun dianggap sebagai

bagian dari benefit ekonomi. Pembayaran bunga dari pendapatan

yang timbul karena adanya kegiatan operasi hanya merupakan

transfer payments dari satu pihak kepada pihak lain.

Apabila investasi proyek tersebut dibiayai dari dana pemerintah

dalam rangka peningkatan taraf hidup masyarakat, maka titik berat

analisis/evaluasi adalah pada aspek sosial profitabilitas (social

profitability), yang menekankan sampai seberapa jauh manfaat proyek

tersebut kepada perekonomian secara keseluruhan. Ini berarti,

seandainya suatu rencana investasi pemerintah, ditinjau dari segi

finansialnya menunjukkan hasil analisis didasarkan pada perbandingan

37

benefit dan cost-nya adalah lebih kecil dari satu (B/C < 1), tetapi

ditinjau dari manfaat sosialnya akan memberikan pengaruh positif

terhadap peningkatan kesejahteraan masyarakat setempat maupun

kehidupan perekonomian secara keseluruhan, proyek tersebut akan

dilaksanakan (Khotimah, 2002:17-18).

c. Umur Proyek

Untuk menentukan panjangnya umur proyek terdapat beberapa

pedoman, antara lain (Mugi Rahardjo, 9) :

1) Umur ekonomis dari proyek yang biasanya sebagai ukuran umum.

Yaitu jumlah tahun selama pemakaian aktiva tersebut dapat

meminimumkan biaya tahunan dari aktiva tersebut.

2) Untuk proyek-proyek yang mempunyai investasi modal yang

besar, akan lebih mudah memakai umur teknis. Perlu diketahui

bahwa umur teknis suatu proyek adalah lama, tetapi secara

ekonomis adalah lebih pendek karena ketinggalan jaman/kuno.

Umur teknis ini biasanya dipakai untuk proyek-proyek industri dan

pengangkutan.

3) Untuk proyek-proyek yang umurnya lebih dari 25 tahun dapat

diambil 25 tahun, sebab nilai-nilai sesudah itu jika di discountkan

akan mempunyai present value yang kecil sekali.

6. Analisis Biaya dan Manfaat

Inti evaluasi proyek adalah membandingkan antara manfaat pada

satu pihak dengan biaya pada lain pihak. Suatu usulan proyek adalah

38

feasible apabila manfaatnya lebih besar dari biaya atau pengorbanannya.

Prinsip ini berlaku baik bagi proyek makro, sosial ekonomis maupun

proyek mikro.

Yang dimaksud dengan manfaat adalah apa saja yang secara

langsung atau tidak langsung menambah konsumsi barang-barang atau

jasa-jasa sehubungan dengan proyek. Sedangkan yang dimaksud dengan

biaya adalah apa saja yang mengurangi persediaan barang-barang atau

jasa-jasa konsumsi baik secara langsung maupun tidak langsung

sehubungan dengan proyek.

7. Manfaat Proyek

Pelaksanaan proyek bertujuan untuk memperoleh manfaat atau

hasil. Manfaat proyek dapat dibagi dalam (Khotimah, 2002:35-37) :

a. Manfaat Langsung.

Adalah adanya kenaikan dalam nilai keluaran fisik dari kegiatan yang

ditangani proyek. Manfaat ini dapat berupa :

1) Kenaikan dalam nilai hasil/output dapat disebabkan oleh hal-hal

berikut ini :

a) Kenaikan dalam produk fisik.

b) Perbaikan mutu produk (quality improvement).

c) Perubahan dalam lokasi dan waktu penjualan.

d) Perubahan dalam bentuk (grading and processing).

2) Penurunan biaya dapat berupa :

a) Keuntungan dari mekanisasi.

39

b) Penurunan biaya pengangkutan.

c) Penurunan atau penghindaran kerugian.

b. Manfaat Tidak Langsung atau Manfaat Sekunder.

Adalah manfaat yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena

adanya realisasi sesuatu proyek. Ada tiga macam manfaat tidak

langsung, yaitu :

1) Manfaat yang disebabkan (induced) oleh adanya proyek yang

biasanya disebut “efek multiplier” dari proyek.

2) Manfaat yang disebabkan oleh adanya keunggulan skala besar

(economies of scale).

3) Manfaat yang ditimbulkan oleh adanya pengaruh sekunder dinamik

(dynamic secondary effects).

c. Manfaat yang tidak dapat dinyatakan dengan jelas (Intangible

Benefits).

Adalah manfaat yang sulit dinilai dengan uang, seperti :

1) Perbaikan lingkungan hidup.

2) Perbaikan pemandangan karena adanya taman yang indah.

3) Perbaikan distribusi pendapatan.

4) Integrasi nasional.

5) Pertahanan nasional, dan lain sebagainya.

8. Biaya Proyek

Macam-macam biaya dalam suatu proyek adalah sebagai berikut

(Gray, 2005:15-18) :

40

a. Modal.

Shadow price modal adalah opportunity cost tiap-tiap unit modal yang

besarnya sama dengan tingkat bunga sosial.

b. Tanah.

Adakalanya kita harus membeli atau menyewa sebidang tanah untuk

suatu proyek. Dalam hal ini, harga pembelian tanah dapat dianggap

sebagai investasi. Bila tanah disewa dan sewa dibayar tiap tahun, sewa

tersebut dianggap sebagai biaya yang perhitungannya dilakukan tiap

tahun.

c. Bahan-bahan Mentah dan Barang Setengah Jadi.

Shadow prices bahan-bahan mentah dan barang setengah jadi yang

digunakan dalam suatu proyek pada dasarnya dinilai menurut social

opportunity cost dari tiap unit barang tersebut, yaitu benefit tiap-tiap

barang itu dalam alternatif penggunaan lain. Khususnya untuk barang-

barang yang dapat diperdagangkan di pasar dunia (tradeable goods—

barang-barang yang diimpor atau dapat diekspor), dipergunakan harga-

harga lepas pantai (border price) sebagai shadow price, yaitu harga-

harga FOB untuk barang-barang yang dapat diekspor dan harga-harga

CIF untuk barang-barang yang diimpor.

d. Tenaga Kerja.

Dalam menentukan biaya tenaga kerja ini perlu dibedakan tenaga kerja

yang terdidik/terlatih (skilled labour) dan tenaga kerja yang tidak

terlatih (unskilled labour), sebab yang biasa dinilai dengan tingkat

41

upah bayangan (shadow wage rate) adalah tenaga kerja yang tidak

terlatih. Banyak penilai proyek beranggapan bahwa shadow wage

tenaga tak terdidik adalah nol. Ini didasarkan pada asumsi bahwa

proyek akan mengambil tenaga tak terdidik itu dari kelompok

penganggur, jadi opportunity cost-nya sama dengan nol, atau dari

desa-desa yang walaupun mereka tergolong bekerja, produktivitas

marjinal mereka di desa sama dengan nol. Pengambilan beberapa

orang desa untuk proyek, tidak mengurangi produksi di desa, jadi

social opportunity cost mereka sama dengan nol. Namun, apabila

diasumsikan opportunity cost tenaga kerja tak terdidik dianggap tidak

sama dengan nol, maka pendapatan dan tingkat konsumsi tenaga kerja

tak terdidik akan bertambah. Pertambahan konsumsi ini mengurangi

jumlah investasi masyarakat. Dengan kata lain, tiap tenaga kerja tak

terdidik yang dipekerjakan di proyek mempunyai social opportunity

cost paling sedikit sama dengan benefit yang diperoleh seandainya

pertambahan konsumsi mereka tersebut diinvestasikan.

e. Pelunasan Utang dan Bunga.

Terdapat dua jenis pinjaman. Pertama, pinjaman dalam negeri dan

pinjaman luar negeri melalui pool dana pemerintah yang

penggunaannya dipengaruhi oleh pemerintah setempat, termasuk

bantuan luar negeri yang berasal dari sumber-sumber resmi, seperti

Bank Dunia, atau melalui perjanjian bilateral. Dana semacam ini dapat

digunakan untuk berbagai alternatif proyek. Jadi, penggunaan dana

42

pinjaman untuk suatu proyek mempunyai beban sosial berupa social

opportunity cost di berbagai alternatif lain. Oleh sebab itu, pengeluaran

dana dari pinjaman dianggap sebagai investasi, artinya bersifat biaya.

Kedua, terdapat pinjaman dari luar negeri yang penggunaannya terikat

kepada suatu proyek tertentu. Bila proyek tersebut tidak jadi

dilaksanakan, maka pinjaman dibatalkan. Jadi, penggunaan dana

pinjaman ini dalam proyek tersebut tidak mengorbankan proyek-

proyek lain. Dengan kata lain, saat investasi dilakukan pada proyek

tersebut, dana pinjaman tersebut tidak menimbulkan social opportunity

cost. Beban tersebut baru timbul pada saat pengembalian pinjaman dan

pembayaran bunganya. Oleh karena itu, beban sosial pinjaman

diperhitungkan bukan pada saat investasi dilakukan, melainkan tiap-

tiap tahun sepanjang pembayaran pinjaman beserta bunganya. Dalam

hal ini, pelunasan utang dan bunga termasuk biaya proyek.

f. Penyusutan.

Penyusutan adalah bagian dari benefit proyek yang dicadangkan tiap-

tiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek sedemikian rupa sehingga

merupakan dana yang mencerminkan jumlah biaya modal. Tujuan

penyisihan modal ini adalah untuk mempertahankan tingkat investasi

semula.

g. Sunk Cost.

Sunk Cost adalah biaya yang sudah tertanam atau dikeluarkan yang

menyangkut proyek, sebelum keputusan untuk menjalankan proyek itu

43

diambil. Sunk cost tidak termasuk dalam atau tidak diperhitungkan

sebagai biaya proyek.

h. Salvage Value.

Salvage Value adalah nilai sisa dari modal investasi yang tidak

terpakai habis selama umur ekonomis proyek.

i. Negative Externalities.

Negative Externalities sukar diukur dan dinilai dalam satuan mata

uang. Idealnya, akibat-akibat yang timbul sebagai negative

externalities ini, sepanjang dapat diukur dan dinilai, perlu dimasukkan

sebagai bagian dari biaya atau penurunan benefit proyek.

9. Kriteria Investasi

Dalam analisa proyek terdapat beberapa kriteria yang sering

dipakai untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu usulan proyek,

atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek.

Kriteria ini dinamakan kriteria investasi. Beberapa kriteria investasi itu

adalah sebagai berikut (Gray, 2005:64-78) :

a. Net Present Value (NPV).

Merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost

(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan. Dalam mengkaji usulan

suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang

didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0)

maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Sebaliknya apabila hasil

yang didapat negatif (NPV < 0) maka proyek tersebut tidak layak.

44

NPV = å= +

-n

tttt

i

CB

0 )1(

Dimana :

Bt = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.

Ct = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.

n = Umur ekonomis proyek.

i = Social discount rate.

b. Internal Rate of Return (IRR).

Adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara

benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost

(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol. Dengan

demikian IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk

menghasilkan suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan

dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i)

sehingga sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i).

Berdasarkan kriteria investasi IRR, suatu proyek akan dipilih

apabila IRR ≥ social discount rate, sedangkan IRR < social discount

rate maka proyek tersebut akan ditolak.

IRR = ( )'""'

'' ii

NPVNPVNPV

i --

+

Dimana :

i’ = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.

i” = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.

NPV’ = NPV positif.

45

NPV” = NPV negatif.

c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio).

Merupakan perbandingan antara benefit yang telah dipresent-

valuekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan. Suatu proyek

akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan

proyek akan ditolak. Dirumuskan sebagai berikut :

B/C Ratio =

å

å

=

=

+

+n

tt

t

n

tt

t

i

Ci

B

0

0

)1(

)1(

Dimana :

Bt = Benefit atau manfaat bruto proyek pada tahun t.

Ct = Cost atau biaya bruto proyek pada tahun t.


t = Tahun bersangkutan.

d. Profitability Ratio (PV/K).

Menunjukkan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi

biaya rutin (EPt) dengan biaya modal (Kt) yang digunakan setelah

dipresent-valuekan. Kedua unsur biaya EPt dan Kt merupakan bagian

dari biaya Ct yang terkait dengan investasi lainnya, yaitu EPt + Kt =

Ct. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu

proyek akan diterima apabila PV/K > 1, sebaliknya apabila PV/K < 1

maka proyek akan ditolak.

46

PV/K =

å

å

=

=

+

+-

n

tt

t

n

tt

tt

i

Ki

EPB

0

0

)1(

)1(

Dimana :

Bt = Benefit bruto dalam tahun t.

EPt = Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada

tahun t.

Kt = Biaya modal pada tahun t.

e. Payback Periods (PBP).

Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar

kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan

di dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya yang

digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan dipilih

adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya

investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan

besar akan dipilih. Metode belum memperhatikan time value of money

(Pudjosumarto, 1995:51-52).

PBP = bA

I

Dimana :

I = Besarnya biaya investasi yang diperlukan.

Ab = Benefit bersih yang dapat diperoleh pada setiap tahunnya.

47

B. Penelitian Terdahulu

Penelitian mengenai evaluasi proyek ini mengacu pada penelitian

terdahulu dari :

1. Rini Ratnayanti, Bernardinus Herbudiman, Yudhistira Sethyanegara yang

berjudul “Analisis Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit X di Cimahi”.

Kesimpulan dari hasil analisis kelayakan investasi yang dilakukan pada

Rumah Sakit X Cimahi merupakan investasi yang layak dan investasi awal

dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir.

Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh :

a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp 6.187.604,321 > 0.

b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 9,75 % atau > dari

MARR (Minimum Attractive rate of Return) yaitu 7 %.

c. Benefit Cost Ratio adalah 1,31 > 1.

d. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 9 tahun 3 bulan.

2. Haola Minni Amini yang berjudul “Analisis Finansial Perluasan Rumah

Sakit Panti Waluyo Surakarta”. Dalam analisa tersebut diperoleh

kesimpulan bahwa evaluasi proyek Perluasan Rumah Sakit Panti Waluyo

Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak serta investasi awal

dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir.


a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp. 2.150.099.455 > 0.

b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 12 % atau > dari

social discount rate.

48


d. PV/K adalah sebesar 1,00063 > 1.

e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 22 tahun.

3. Iryadefrid A’Rof Nugroho yang berjudul “Analisis Finansial

Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Surakarta

2005”. Dalam analisa tersebut diperoleh kesimpulan bahwa evaluasi

proyek Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) secara

ekonomis menguntungkan (profitable) dan layak (feasible) dan investasi

awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir.


a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp. 850.209.037,00 > 0.

b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 15,60 % > 12 %.


d. PV/K adalah sebesar 1,45 > 1.

e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 21 tahun 3 bulan.

4. Yonida Ari P. yang berjudul “Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Hewan

Purbalingga”. Dalam analisa tersebut diperoleh kesimpulan bahwa

evaluasi proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga secara ekonomis

tidak layak untuk dijalankan dan investasi awal belum dapat terbayar

kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir.


a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah - Rp 158.368.505,63 > 0

b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 10,008 % < 12 %.

49

c. Benefit Cost Ratio adalah 0,96 < 1.

d. PV/K adalah sebesar 0,94 < 1.

e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah > 25 tahun.

C. Kerangka Pemikiran

Untuk mempermudah dan membantu pelaksanaan dan penganalisaan

maka dibuat kerangka pemikiran sebagai berikut :

Gambar 2.2 Kerangka Pemikiran

Rencana Proyek Revitalisasi

Pasar Gading Surakarta

Revitalisasi Tanpa Revitalisasi

1. Ekonomi berkembang

2. Menyerap tenaga kerja

3. Peningkatan PAD

1. Ekonomi kurang berkembang

2. Penyerapan tenaga kerja kurang

3. PAD kurang optimal

Investasi

Analisis Investasi

NPV, IRR, B/C

Ratio, PV/K, PBP

Layak Tidak Layak

Go

50

Dari kerangka pemikiran di atas, Proyek Revitalisasi Pasar Gading

Surakarta terbagi menjadi dua kemungkinan, yaitu proyek jadi dilaksanakan

dan proyek tidak jadi dilaksanakan. Apabila proyek Revitalisasi Pasar Gading

Surakarta jadi dilaksanakan maka kemungkinan yang terjadi adalah

berkembangnya kegiatan ekonomi baik itu di dalam maupun di sekitar Pasar

Gading, penyerapan tenaga kerja, dan peningkatan Pendapatan Asli Daerah

(PAD) Kota Surakarta. Tetapi apabila proyek Revitalisasi Pasar Gading

Surakarta ini tidak jadi dilaksanakan maka yang terjadi adalah kurang

berkembangnya kegiatan ekonomi baik itu di dalam maupun di sekitar Pasar

Gading, kurangnya penyerapan tenaga kerja, dan Pendapatan Asli Daerah

(PAD) Kota Surakarta kurang optimal.

D. Hipotesis

Hipotesis yang digunakan dalam penelitian ini adalah :

1. Investasi yang dilakukan untuk proyek Revitalisasi Pasar Gading

Surakarta tersebut diduga menguntungkan dan layak untuk dilaksanakan.

2. Investasi awal diduga dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek

berakhir.

3. Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta diduga bermanfaat dan dapat

meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta.

51

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

A. Ruang Lingkup Penelitian

Lokasi yang dipilih untuk melakukan penelitian ini adalah kawasan di

sekitar Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta.

B. Jenis dan Sumber Data

Data yang dikumpulkan untuk kemudian diolah dalam penelitian ini

adalah :

1. Data Primer.

Menurut Sekaran (2006:77) yang dimaksud dengan data primer

adalah data yang dikumpulkan untuk penelitian dari tempat aktual

terjadinya peristiwa.

Dalam penelitian ini data diperoleh melalui teknik wawancara

langsung kepada masyarakat di sekitar lingkungan proyek yang

memanfaatkan keramaian proyek. Data primer yang diambil meliputi jenis

usaha, besarnya modal awal, omset penjualan, biaya operasional, dan

besarnya keuntungan yang diperoleh.

2. Data Sekunder.

Menurut Sekaran (2006:77) yang dimaksud data sekunder adalah

data yang diperoleh melalui sumber yang ada. Yaitu data yang telah ada

dan tidak perlu dikumpulkan sendiri oleh peneliti. Data sekunder meliputi

52

investasi awal, biaya operasional dan pemeliharaan, sumber pendapatan,

dan lain-lain. Data tersebut diperoleh dari :

a. Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kota Surakarta.

b. Dinas Perindustrian dan Perdagangan (DISPERINDAG) Kota

Surakarta.

c. Pengelola Pasar Gading Surakarta.

d. Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Surakarta.

C. Teknik Pengumpulan Data

1. Wawancara.

Wawancara (interview) atau kuesioner lisan adalah sebuah dialog

yang dilakukan oleh pewawancara (interviewer) untuk memperoleh

informasi dari pihak yang diwawancarai (Wirartha, 2006:227). Dimana

sebelumnya pewawancara (peneliti) sudah menyiapkan beberapa

pertanyaan yang lengkap dan terperinci. Wawancara bisa dilakukan secara

langsung (personal interview) maupun tidak langsung (misalkan melalui

telepon atau e-mail).

Wawancara merupakan komunikasi atau pembicaraan dua arah

yang dilakukan oleh pewawancara dan responden untuk menggali

informasi yang relevan dengan tujuan penelitian. Jadi, dalam wawancara,

pembicaraan terarah pada tujuan tertentu. Pewawancara akan meminta

responden memberikan informasi dalam bentuk fakta, opini, atau sikap

53

sehingga manfaat pembicaraan lebih dimiliki oleh pewawancara (Sumarni,

2006:85-86).

2. Studi Pustaka.

Yaitu dengan cara mencari literatur-literatur yang diperlukan yang

berupa data dan teori yang hubungannya dengan masalah yang akan

diteliti. Data-data tersebut diperoleh dari Dinas Pengelolaan Pasar (DPP)

Kota Surakarta, Dinas Perindustrian dan Perdagangan (DISPERINDAG)

Kota Surakarta, Pengelola Pasar Gading Surakarta dan Badan Pusat

Statistik (BPS) Surakarta.

D. Teknik Pengambilan Sampel

Dalam penelitian ini responden yang diteliti adalah pedagang di sekitar

Pasar Gading Surakarta. Jumlah pedagang yang berjualan di sekitar Pasar

Gading Surakarta ± 50 pedagang. Dimana dalam penelitian ini jenis

populasinya bersifat homogen secara sempurna, untuk jenis populasi seperti

ini hanya diperlukan pengambilan sampel dalam jumlah yang kecil. Ukuran

sampel minimum yang diambil adalah 10% dari populasi (Sumanto (1990)

dalam I Made Wirartha, 2006:236). Jumlah sampel yang digunakan

sebenarnya 5 responden saja sudah cukup memadai. Namun jumlah sampel

yang digunakan dalam penelitian ini berjumlah 24 responden karena semakin

banyak sampel yang diambil maka data yang diperoleh akan semakin akurat.

Teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah jenis simple random

sampling (sampling acak sederhana), dimana setiap elemen dalam populasi

54

memiliki kesempatan yang sama untuk terpilih sebagai sampel (Sekaran,

2000:271).

E. Definisi Operasional Variabel

1. Capital (Modal)

Capital adalah modal awal yang digunakan untuk investasi proyek

revitalisasi Pasar Gading Surakarta yang diukur dalam satuan rupiah.

2. Benefit (Manfaat)

Benefit adalah manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang diukur

dalam satuan rupiah. Manfaat tersebut adalah manfaat langsung yang

meliputi pendapatan dari retribusi pasar, retribusi parkir, pendapatan

lavatory dan pajak reklame.

Pada penelitian sebelumnya yaitu Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar

Hewan Purbalingga, benefit yang digunakan adalah manfaat langsung

yang meliputi pendapatan dari retribusi pasar, retribusi parkir, dan

pendapatan kamar mandi/toilet.

3. Cost (Biaya)

Cost adalah pengeluaran yang dilakukan pada saat revitalisasi, biaya

penggantian serta biaya operasional dan pemeliharaan pasar sehari-hari

yang diukur dalam satuan rupiah.

Pada penelitian sebelumnya yaitu Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar

Hewan Purbalingga, cost yang digunakan adalah pengeluaran yang

55

dilakukan pada saat pembangunan proyek, biaya operasional, dan biaya

pemasaran.

4. Social Discount Rate (Tingkat Bunga)

Tingkat bunga yang digunakan adalah tingkat bunga yang berlaku pada

saat investasi awal dilakukan yang diukur dalam satuan persen.

F. Alat Analisis Data

Untuk membuktikan hipotesis pertama, yang menyatakan bahwa

Proyek Revitalisasi Pasar Gading secara ekonomis diduga profitable dan

feasible, digunakan analisis kelayakan investasi yang terdiri :

1. Net Present Value (NPV) (Clive Gray, 2005:65).


(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan.

NPV = å= +

-n

tttt

i

CB

0 )1(

Dimana :




Investasi dianggaap layak (feasible) apabila NPV > 0.

2. Internal Rate of Return (IRR) (Gray, 2005:69).


benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost (pengeluaran)

yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol.

56

IRR = )'"("'

'' ii

NPVNPVNPV

i --

+

Dimana :

i’ = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.

i” = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.

NPV’ = NPV positif.

NPV” = NPV negatif.

Investasi dianggap layak (feasible) apabila IRR > Tingkat Bunga.

3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) (Gray, 2005:75).


valuekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan.

B/C Ratio =

å

å

=

=

+

+n

tt

t

n

tt

t

i

Ci

B

0

0

)1(

)1(

Dimana :




t = Tahun bersangkutan.

Investasi dianggap menguntungkan (profitable) apabila BCR > 1.

4. Profitability Ratio (PV/K) (Gray, 2005:77).



dipresent-valuekan.

57

PV/K =

å

å

=

=

+

+-

n

tt

t

n

tt

tt

i

Ki

EPB

0

0

)1(

)1(

Dimana :

Bt = Benefit bruto dalam tahun t.

EPt = Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada

tahun t.

Kt = Biaya modal pada tahun t.


i = Discount rate sosial.

Investasi dianggap menguntungkan (profitable) apabila PV/K > 1.

Untuk membuktikan hipotesis kedua bahwa investasi awal diduga

dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir,

digunakan alat sebagai berikut :

5. Payback Periods (PBP) (Pudjosumarto, 1995:51-52).


kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan di

dalam investasi suatu proyek. Metode ini tidak memperhitungkan periode

setelah periode payback dan belum memperhatikan time value of money.

PBP = bA

I

Dimana :

I = Besarnya biaya investasi yang diperlukan.

Ab = Benefit bersih yang dapat diperoleh pada setiap tahunnya.

58

BAB IV

ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Daerah Penelitian

1. Letak Geografis

Kota Surakarta merupakan salah satu kota besar di Jawa Tengah

yang menunjang kota-kota lainnya seperti Semarang dan Yogyakarta.

Wilayah Kota Surakarta atau lebih dikenal dengan “Kota Solo” merupakan

dataran rendah yang terletak di cekungan lereng pegunungan Lawu dan

pegunungan Merapi dengan ketinggian ± 92 meter dari permukaan laut.

Kota Surakarta terletak antara 110º 45’ 15” - 110º 45’ 35’’ Bujur Timur

dan antara 7º 36’ 00” - 7º 56’ 00” Lintang Selatan.

Batasan fisik Kota Surakarta meliputi :

a. Sebelah Utara :Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Boyolali.

b. Sebelah Timur :Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Sukoharjo.

c. Sebelah Selatan :Kabupaten Sukoharjo.

d. Sebelah Barat :Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar.

2. Luas Daerah dan Pembagian Administratif

Luas wilayah Kota Surakarta mencapai 4.404,0593 ha yang secara

administratif terdiri dari 5 Kecamatan yang terbagi atas 51 Kelurahan.

Jumlah RW tercatat sebanyak 595 dan jumlah RT sebanyak 2.669. Dengan

jumlah KK sebesar 134.811 KK, maka rata-rata jumlah KK setiap RT

berkisar sebesar 50 KK setiap RT. Luas wilayah, jumlah penduduk dan

59

tingkat kepadatan tiap kecamatan di Kota Surakarta tahun 2008 terlihat

pada tabel di bawah ini.

Tabel 4.1 Luas Wilayah, Jumlah Penduduk dan Tingkat Kepadatan Tiap Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008

No. Kecamatan Luas Wilayah

(km2) Jumlah

Penduduk Tingkat

Kepadatan 1. Laweyan 8.64 109,930 12,723 2. Serengan 3.19 63,558 19,899 3. Pasar Kliwon 4.82 87,980 18,272 4. Jebres 12.58 142,292 11,311 5. Banjarsari 14.81 162,093 10,945

Jumlah 44.04 565,853 12,849 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008

Berdasarkan tabel di atas, dapat diketahui bahwa Kecamatan

Banjarsari merupakan kecamatan terluas di Kota Surakarta dengan luas

14,81 km2 atau menempati 33,63 persen dari seluruh wilayah Kota

Surakarta. Tingkat kepadatan menunjukkan jumlah penduduk yang

mendiami tiap km2 luas wilayah. Tingkat kepadatan penduduk Kota

Surakarta pada tahun 2008 mencapai 12.849 jiwa/km2. Tahun 2008 tingkat

kepadatan penduduk tertinggi terdapat di Kecamatan Serengan yang

mencapai angka 19.899 jiwa/km2. Sedangkan tingkat kepadatan penduduk

yang terendah adalah di Kecamatan Banjarsari sebesar 10.945 jiwa/km2.

Dengan tingkat kepadatan yang tinggi akan berdampak pada masalah-

masalah sosial seperti perumahan, kesehatan dan juga tingkat kriminalitas.

3. Keadaan Alam

Suhu udara rata-rata di Kota Surakarta berkisar antara 24,7ºC

sampai dengan 27,9ºC. Sedangkan kelembaban udara berkisar antara 64

60

persen sampai dengan 85 persen. Hari hujan terbanyak jatuh pada bulan

Februari dengan jumlah hari hujan sebanyak 25. Sedangkan curah hujan

terbanyak sebesar 699 mm jatuh pada bulan Oktober. Sementara itu rata-

rata curah hujan saat hari hujan terbesar jatuh pada bulan Nopember

sebesar 33,1 mm per hari hujan.

4. Aspek Demografi

Penduduk adalah salah satu unsur penting untuk terciptanya suatu

negara. Salah satu modal dasar pembangunan nasional adalah jumlah besar

penduduk sebagai sumberdaya manusia yang potensial dan produktif bagi

terwujudnya pembangunan.

Tabel 4.2 Pertumbuhan Penduduk Kota Surakarta Tahun 2004-2008

Tahun Jumlah

Penduduk Pertambahan Jiwa dari

kurun waktu sebelumnya Pertumbuhan

Penduduk 2004 510,711 13,477 2.71 2005 534,540 23,829 4.66 2006 512,898 -21,642 -4.05 2007 515,372 2,474 0.48 2008 522,935 7,563 1.47

Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008

Pada tabel di atas dapat diketahui bahwa pada tahun 2008

penduduk Kota Surakarta mengalami pertumbuhan penduduk 1,47 persen

bila dibandingkan tahun 2007. Dampak dari pertumbuhan penduduk salah

satunya adalah tingkat kepadatan penduduk yang semakin meningkat.

Selain itu dapat diketahui bahwa pertumbuhan penduduk Kota

Surakarta dari tahun 2004 - 2008 yang tertinggi terjadi pada tahun 2005,

yaitu sebesar 23.829 atau 4,66 persen. Sedangkan pertumbuhan terendah

61

terjadi pada tahun 2006 yang mengalami penurunan penduduk sebesar

21.642 atau 4,05 persen.

Tabel 4.3 Jumlah Penduduk Kota Surakarta Menurut Jenis Kelamin Tahun 2004 – 2008

Jenis Kelamin Tahun Laki-laki Perempuan

Jumlah Rasio Jenis Kelamin

2004 249,278 261,433 510,711 95.35 2005 250,868 283,672 534,540 88.44 2006 254,259 258,639 512,898 98.31 2007 246,132 269,240 515,372 91.42 2008 247,245 275,690 522,935 89.68

Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008

Berdasarkan hasil Estimasi Survei Penduduk Antar Sensus (2005)

tahun 2008 penduduk Kota Surakarta mencapai 522.935 jiwa dengan rasio

jenis kelamin sebesar 89,68 yang artinya bahwa pada setiap 100 penduduk

perempuan terdapat sebanyak 89 penduduk laki-laki.

Tabel 4.4 Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin Tiap Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008

Kecamatan Laki-laki Perempuan Jumlah Laweyan 54,164 55,766 109,930 Serengan 31,263 32,295 63,558 Pasar Kliwon 43,172 44,808 87,980 Jebres 70,466 71,826 142,292 Banjarsari 80,259 81,834 162,093

Jumlah 279,324 286,529 565,853 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008

Dari tabel di atas dapat diketahui bahwa jumlah penduduk terbesar

berada di Kecamatan Banjarsari yaitu 162.093 jiwa atau 28,65 persen dari

jumlah penduduk Kota Surakarta. Sedangkan jumlah penduduk terkecil

62

terdapat di Kecamatan Serengan yaitu sebesar 63.558 jiwa atau hanya

11,23 persen dari jumlah penduduk Kota Surakarta.

5. Aspek Sosial Ekonomi

a. Komposisi Penduduk Menurut Tingkat Pendidikan

Komposisi berdasarkan tingkat pendidikan adalah jumlah

penduduk menurut tingkat pendidikan yang telah dan sedang

ditempuh, dalam hal ini pendidikan formal. Berdasarkan data dari

BPS, komposisi penduduk dapat dilihat pada tabel 4.5 di bawah ini.

Tabel 4.5 Banyaknya Penduduk Umur 5 Tahun Ke atas Menurut Tingkat Pendidikan di Kota Surakarta Tahun 2007 – 2008

No. Tingkat Pendidikan 2007 2008 Perkembangan Prosentase 1. Tamat Akademi/PT 30,090 35,639 5,549 18.44 2. Tamat SLTA 83,364 71,143 -12,221 -14.66 3. Tamat SLTP 77,830 101,351 23,521 30.22 4. Tamat SD 77,029 98,118 21,089 27.38 5. Tidak Tamat SD 28,018 44,051 16,033 57.22 6. Belum Tamat SD 49,199 66,799 17,600 35.77 7. Tidak Sekolah 12,468 32,192 19,724 158.20

Jumlah 357,998 449,293 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008

Peningkatan yang paling menonjol adalah pada jumlah

penduduk yang tidak sekolah dan tidak tamat SD. Biasanya para

pedagang pasar tradisional hanya mengenyam pendidikan formal yang

rendah. Jadi dengan adanya kenaikan jumlah penduduk yang tingkat

pendidikannya rendah ini dapat dikatakan merupakan indikasi adanya

kenaikan jumlah pedagang pasar tradisional, pedagang kaki lima, dan

pengangguran di Kota Surakarta.

63

b. Komposisi Penduduk Menurut Mata Pencaharian

Komposisi penduduk menurut mata pencaharian merupakan

jumlah penduduk yang bekerja menurut pekerjaan yang dijalaninya.

Berdasarkan data dari BPS, pada tahun 2008 jenis pekerjaan yang

ditekuni penduduk Kota Surakarta ada berbagai macam, seperti tabel

di bawah ini.

Tabel 4.6 Banyaknya Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kota Surakarta Tahun 2008

No. Mata Pencaharian 2007 2008 1. Petani Sendiri 450 456 2. Buruh tani 438 429 3. Pengusaha 8,752 8,254 4. Buruh Industri 74,655 70,034 5. Buruh Bangunan 63,114 62,759 6. Pedagang 32,710 32,374 7. Angkutan 15,347 15,776 8. PNS/TNI/POLRI 26,445 26,424 9. Pensiunan 16,974 22,683

10. Lain-lain 162,526 162,290

Jumlah 401,411 401,479 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008

c. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)

PDRB merupakan salah satu indikator pembangunan

perekonomian suatu daerah. Perhitungan PDRB yang dilakukan

dengan harga konstan berarti dalam perhitungan telah dihilangkan

pengaruh-pengaruh terhadap merosotnya nilai mata uang.

64

Tabel 4.7 Produk Domestik Regional Bruto Menurut Lapangan Usaha Atas Dasar Harga Konstan 2000, Kota Surakarta Tahun 2008 (Jutaan Rupiah)

No. Lapangan Usaha 2007 2008 1. Pertanian 2,899.10 2,866.18 2. Penggalian 1,828.17 1,905.23 3. Industri Pengolahan 1,173,422.60 1,200,606.83 4. Listrik, Gas dan Air Bersih 96,867.33 103,020.58 5. Bangunan 528,770.39 583,069.88 6. Perdagangan, Hotel dan Restoran 1,126,471.69 1,211,208.49 7. Pengangkutan dan Komunikasi 428,864.77 449,973.94 8. Keuangan, Persewaan & Js Perusahaan 425,590.18 449,992.44 9. Jasa-jasa 519,573.14 546,699.38

Produk Domestik Regional Bruto 4,304,287.37 4,549,342.95

Penduduk Pertengahan Tahun (Orang) 515,372 522,935

PDRB Per Kapita 8,351,806.79 8,699,633.71 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008

d. Realisasi Pendapatan

Selain memerlukan biaya untuk pemeliharaan, pasar juga

memberikan kontribusi terhadap pemerintah daerah. Kontribusi ini

berupa retribusi pasar. Yang dimaksud dengan retribusi pasar adalah

pembayaran atas penyediaan fasilitas pasar tradisional yang berupa

tempat dasaran, los, dan toko/kios/ruko yang dikelola Pemerintah

Daerah, dan khusus disediakan untuk pedagang dan atau badan

hukum.

Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Tahun

2009 dapat dilihat pada tabel di bawah ini :

65

Tabel 4.8 Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Kota Surakarta Tahun 2009

No. Keterangan Target Realisasi

1. Retribusi Plataran 14,200,000 14,928,950 Kios 19,109,000 8,275,980 Los 30,404,000 16,297,250

2. Rupa-rupa Listrik 21,820,000 10,604,950 Tunggakan - 15,120 Herregistrasi 3,300,000 975,000 Balik Nama 17,500,000 3,741,000 Lain-lain 430,000 2,880,000 Penjualan Kios 2,800,000,000 1,137,500,000 Total 2,906,763,000 1,195,218,250

Sumber : Pengelola Pasar Gading Surakarta

Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat bahwa target los, kios,

dan listrik pada tahun 2009 tidak tercapai. Hal ini terjadi karena

kondisi pasar yang masih dalam penyesuaian kelas pasar. Target yang

ditetapkan telah mengacu pada pasar kelas I/B, sementara untuk

meraih pungutan di lapangan baik los, kios, listrik, maupun

herregistrasi masih mengacu pada pungutan pasar kelas III/A

(Interview dengan Pengelola Pasar Gading).

Pasar Gading dahulu merupakan pasar kelas III/A, namun

setelah direvitalisasi naik menjadi pasar kelas I/B karena jumlah

pedagang dan investasinya yang juga semakin bertambah. Tapi untuk

saat ini tarif retribusinya masih memakai pasar kelas III/A karena

masih menunggu peraturan daerah yang baru. Sementara ini

pemerintah daerah telah merencanakan mengeluarkan peraturan daerah

66

yang baru mengenai pasar tradisional ini pada pertengahan tahun 2010

(Interview dengan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta).

Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Bulan

September-Desember Tahun 2009 dapat dilihat pada tabel di bawah :

Tabel 4.9 Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Bulan September - Desember Tahun 2009

Pendapatan No. Keterangan

September Oktober Nopember Desember 1. Retribusi

Pelataran 986,250 1,270,500 1,239,000 1,334,000 Los 1,339,500 1,384,150 1,339,500 1,384,150 Kios 681,000 703,700 681,000 703,700

2. Rupa-rupa Listrik 872,100 901,170 872,100 901,170 Tunggakan - - - - Balik Nama - 202,500 262,500 1,080,000 Herregistrasi - - - 270,000 Lain-lain 344,000 344,000 516,000 516,000

Penjualan Kios - - - 137.500.000

Total 4,222,850 4,806,020 4,910,100 143,689,020 Sumber : Pengelola Pasar Gading Surakarta

Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat bahwa jumlah

pendapatan Pasar Gading dari bulan ke bulan relatif naik. Menurut

wawancara yang dilakukan dengan pihak terkait, hal ini disebabkan

karena semakin lama semakin banyak pedagang yang menempati los

maupun kiosnya. Akan tetapi diharapkan pada tahun-tahun berikutnya

jumlah pedagang masih akan bertambah lagi serta semua kios dan los

terisi dan terpakai oleh para pedagang sehingga dapat meningkatkan

pendapatan pasar.

67

6. Deskripsi Lokasi

Pasar Gading terletak di daerah pinggiran Kota Surakarta dimana

berbatasan langsung dengan daerah Wonogiri dan Sukoharjo. Kawasan

Pasar Gading sangat ramai dan sering dilintasi oleh berbagai macam

angkutan umum yang ditumpangi oleh masyarakat sekitar Kota Surakarta.

Jalur pasar ini merupakan titik pertemuan antar daerah. Dahulu pada

awalnya di kawasan ini banyak para pembeli dan penjual yang bertemu

secara tidak sengaja dan lambat laun menjadi pasar krempyeng (pasar

musiman) yang hanya ada di pagi hari saja dan hingga sekarang ini dikenal

dengan nama Pasar Gading.

Pasar Gading Surakarta yang telah direnovasi terdiri dari dua

lantai. Pasar ini sekarang tampak lebih higienis, bagian depannya terdiri

dari kios-kios permanen dan tertutup pintu lipat (folding gate). Lapak-

lapaknya juga terbuat dari bahan steinless steel atau baja anti karat. Lantai

satu terdiri dari penjual bahan makanan pokok sehari-hari seperti buah-

buahan, sayur, bumbu-bumbu dapur, beras, telur, kelapa, daging, tempat

penggilingan, arang dan lain sebagainya. Di lantai satu ini terdapat fasilitas

kamar kecil yang terbagi di sisi barat dan timur, dimana di setiap sisinya

memiliki tiga toilet wanita dan satu toilet pria, akan tetapi pada kamar

kecil pria memiliki banyak pispot untuk buang air kecil. Di lantai ini

terdapat satu unit televisi yang dibeli secara swadaya oleh para pedagang

untuk sarana hiburan bagi mereka.

68

Sedangkan di lantai dua digunakan untuk berjualan pakaian,

kelontong, makanan, roti, dan terdapat juga tukang penjahit pakaian. Di

lantai atas ini juga terdapat kantor paguyuban yang terletak di sisi timur

dan kantor dinas pasar tepat berada di sisi utara. Di sisi timur lantai atas ini

juga terdapat mushola yang cukup bersih dan memadai untuk para

pedagang dan para pengunjung yang datang ke pasar ini. Di lantai atas

juga terdapat fasilitas kamar kecil baik di sisi timur maupun di sisi barat,

namun pada sisi timur hanya terdapat dua toilet wanita dan satu toilet pria

dengan banyak pispot, sedangkan di sisi barat terdapat tiga toilet wanita

dan satu toilet pria. Untuk menggunakan toilet ini, masing-masing harus

membayar uang kebersihan sebesar Rp 1.000,00. Di lantai atas ini juga

terdapat satu unit televisi yang dibeli secara swadaya oleh para pedagang

untuk sarana hiburan bagi mereka. Selain itu di belakang pasar ini terdapat

sebuah sumur tradisional yang sengaja dibangun atau dibuka kembali oleh

Pengelola Pasar Gading Surakarta untuk sarana penyedia air bersih bagi

para pedagang.

Untuk kios, los, dan oprokan di pasar ini sudah tertata cukup rapi

dan bersih, untuk los dan oprokan sudah disediakan perangkat meja

dagangan berlapis stainless steel untuk menyimpan barang para pedagang.

Penataan Pasar Gading ini sudah cukup baik, kios depan pasar digunakan

untuk para penjual baju, alat-alat musik serta banyak penjual kelontong.

Selain itu juga terdapat BPR Rinsani yang siap melayani para pedagang

dan masyarakat di sekitar pasar tersebut. Sedangkan para penjual bahan-

69

bahan makanan seperti sayur, buah-buahan dan daging berada di dalam

pasar, sehingga dapat terjaga kebersihannya dari debu jalan raya yang

tepat berada di depan Pasar Gading.

Untuk bongkar muat, pasar ini tidak terlalu membutuhkan ruang

yang begitu besar karena transaksi di pasar ini bisa dikatakan tidak terlalu

besar dan masih didominasi oleh pembeli eceran yang biasanya hanya

untuk konsumsi sendiri. Bongkar muat biasanya hanya dilakukan pada dini

hari sekitar pukul 03.00 WIB dari sebelah pintu barat maupun dari pintu

utama depan pasar. Pasar ini biasanya ramai pada pukul 04.00 – 08.00 dan

sudah mulai sepi pada pukul 12.00, hingga ditutup pukul 18.00 WIB.

B. Gambaran Umum Proyek

1. Latar Belakang Proyek

Pada tahun 2006 Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta

melakukan studi banding ke pasar yang ada di Bumi Serpong Damai

(BSD) City, Tangerang, Banten. Pasar ini merupakan pasar tradisional

yang bersih dan bernuansa swalayan yang dikelola secara modern oleh

pihak swasta. Berbekal kunjungan studi banding tersebut, Dinas

Pengelolaan Pasar Kota Surakarta berkeinginan untuk melaksanakan

pembangunan pasar tradisional yang modern tersebut. Hal ini disampaikan

kepada Departemen Perdagangan Republik Indonesia dan ternyata

disambut baik oleh Departemen Perdagangan Republik Indonesia,

70

terutama Menteri Perdagangan Republik Indonesia Mari Elka Pangestu

yang sangat mendukung rencana pembangunan pasar ini.

Kemudian Pemerintah Kota Surakarta memilih proyek

pembangunan pasar tradisional dengan pengelolaan yang modern ini di

Pasar Gading. Dimana pembangunan pasar khusus tersebut adalah pertama

kali diterapkan di Kota Surakarta, dengan kata lain proyek ini dijadikan

proyek percontohan bagi program revitalisasi pasar-pasar tradisional yang

lainnya. Tujuannya adalah menjadikan pasar bukan hanya sebagai tempat

untuk transaksi jual beli saja, tapi bisa juga dijadikan untuk tujuan wisata

(Interview dengan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta).

Pasar Gading adalah adalah salah satu pasar kelas III/A milik

Pemerintah Kota Surakarta yang memiliki letak yang strategis, yaitu di

pinggir Kota Surakarta dimana berbatasan langsung dengan daerah

Wonogiri dan Sukoharjo. Letak pasar ini juga dekat dengan Keraton

Surakarta yang merupakan obyek wisata dimana banyak dikunjungi

wisatawan lokal maupun mancanegara dan merupakan wajah Kota

Surakarta dari arah selatan. Selain itu kondisi pasar ini secara fisik

sebelum direvitalisasi memang sangat memprihatinkan karena kumuh,

tidak beraturan, dan pemandangan depan pasar tertutup oleh puluhan

mobil carteran yang setiap saat “ngetem” di sana. Padahal pasar

merupakan pusat kegiatan ekonomi masyarakat dan sumber pendapatan

retribusi Pemerintah Kota Surakarta.

71

Berdasarkan permasalahan di atas maka sudah seharusnya

bangunan Pasar Gading Surakarta ini direvitalisasi.

2. Maksud dan Tujuan Proyek

Tujuan yang diharapkan dari Revitalisasi Pasar Gading diantaranya

adalah :

a. Mensejahterakan masyarakat pada umumnya dan para pedagang pada

khususnya serta memperbaiki tingkat kesejahteraannya.

b. Meningkatkan keramaian pasar dan kegiatan perekonomian bagi

pedagang pasar serta perkotaan di sekitar Pasar Gading.

c. Memperindah tata kota yang merupakan bagian dari tujuan ekonomi

kerakyatan yang diusung oleh Walikota Surakarta (Ir. Joko Widodo).

d. Menjadikan pasar tradisional sebagai salah satu tempat tujuan wisata.

e. Meningkatkan pendapatan daerah melalui retribusi dan pajak sesuai

peraturan daerah.

f. Memperluas kesempatan kerja dan usaha, sehingga mengurangi

penganggguran.

g. Menambah daya tampung bagi para pedagang.

h. Menciptakan pasar yang aman dan nyaman bagi pedagang dan

pengunjung.

i. Pengelompokkan pedagang sesuai dengan jenis dagangan.

j. Penataan sirkulasi kendaraan dan bongkar muat barang.

k. Melengkapi pasar dengan fasilitas sarana dan prasarana yang

memadai.

72

3. Lokasi Proyek

Pasar Gading terletak di Jl. Veteran, Kelurahan Pasar Kliwon,

Kecamatan Pasar Kliwon. Luas lahan Pasar Gading adalah 2.283 m2

dengan sertifikat HP No. 9 Tanggal 13 Juli 2000. Tanah yang beralamat di

Jl. Veteran dengan luas 2.283 m2 merupakan asset Kota Surakarta yang

saat ini status penggunaanya berada di bawah SKPD Dinas Pengelolaan

Pasar Kota Surakarta. Pada saat ini di atas tanah tersebut terdapat

bangunan pasar, sehingga termasuk pada kategori tanah untuk bangunan

gedung tempat perdagangan. Tanah ini merupakan Tanah Negara yang

kemudian dikuasai Pemerintah Kota Surakarta. Disertifikatkan Pemerintah

Kota Surakarta 24 Agustus 1982. Pada tanggal 13 Juli 2000 sertifikat

tanah tersebut diperbarui karena terbakar pada 26 April 2000. Peruntukan

yang tertulis dalam sertifikat adalah Pasar Gading.

4. Data Umum Proyek

Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini dilaksanakan oleh

tiga kontraktor, yaitu:

a. Sumber dana : APBN.

Nilai Proyek : Rp. 5.353.000.000,00.

Nama Proyek :Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta

Kontraktor Pelaksana : PT. RUDI PERSADA NUSANTARA.

Pelaksanaan Proyek : 14 Juli - 26 Nopember 2008 (135 hari).

Sifat Proyek : Social Oriented.

b. Sumber dana : APBD Kota Surakarta.

73

Nilai Proyek : Rp. 1.220.221.000,00.

Nama Proyek : Pembuatan Tempat Dasaran Los/Oprokan

Pasar Gading.

Kontraktor Pelaksana : PT. TATAANALISA MULTIMULYA

Pelaksanaan Proyek : 23 Oktober - 10 Desember 2008 (48 hari).


c. Sumber dana : APBD I Jawa Tengah.

Nilai Proyek : Rp. 498.707.000,00.

Nama Proyek :Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta

Kontraktor Pelaksana : PT. INDO SURYA CONST.

Pelaksanaan Proyek : 5 Desember - 15 Desember 2008 (15 hari).


Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading ini dapat dilihat pada

tabel di bawah ini.

Tabel 4.10 Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading Surakarta

No. Sumber Dana Jumlah 1. APBN 5,353,000,000.00 2. APBD Kota Surakarta 1,220,221,000.00 3. APBD I Jawa Tengah 498,707,000.00

Total 7,071,928,000.00 Sumber : Data diolah, 2010.

C. Analisis Data dan Pembahasan

Proyek Revitalisasi Pasar Gading, secara geografis memang diperlukan

dan secara ekonomi memiliki prospek yang besar. Dengan adanya sarana

74

pasar yang representatif diharapkan akan menambah kenyamanan berbelanja,

menjadikan pasar sebagai salah satu alternatif tempat tujuan wisata, dapat

meningkatkan pendapatan dari para pedagang, mampu meningkatkan

Pendapatan Asli Daerah (PAD) sekaligus menjadi motor pemerataan

pembangunan dan penyebaran penduduk ke wilayah hinterland.

Proyek pembangunan Pasar Gading Surakarta ini menghabiskan dana

sebesar Rp 7.071.928.000,00 (tujuh milyar tujuh puluh satu juta sembilan

ratus dua puluh delapan ribu rupiah). Analisis ini terbagi menjadi tiga bagian,

yaitu pendekatan ekonomis, kriteria investasi dan implementasi ekonomi.

1. Pendekatan Ekonomis

Pada pendekatan ekonomis ini akan dibahas mengenai asumsi-

asumsi yang digunakan dalam perhitungan biaya investasi, estimasi

pendapatan dan estimasi biaya. Asumsi tersebut adalah sebagai berikut :

a. Dalam analisis ini, hanya biaya dan manfaat yang dapat dirupiahkan

saja yang dihitung.

b. Discount rate, yang ditetapkan adalah sebesar 12%, yaitu sebesar

tingkat suku bunga yang berlaku pada investasi proyek pemerintah.

Nilai ini dihitung berdasarkan nilai suku bunga pinjaman pemerintah

pada Bank Dunia sebesar 8% ditambah suku bunga yang diambil Bank

Indonesia sebagai komisi sebesar 50%-nya yaitu sebesar 4% sehingga

tingkat suku bunga yang dipakai adalah sebesar 12%.

c. Harga pedoman yang dipakai adalah shadow price.

75

d. Nilai residu proyek ini adalah Rp. 1.414.385.600,00 (20% dari total

biaya investasi).

e. Umur ekonomis proyek ini diperkirakan 25 tahun.

Berikut ini akan dibahas mengenai biaya investasi, estimasi

pendapatan dan estimasi biaya yang digunakan dalam menganalisis

kelayakan investasi Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta.

a. Biaya Investasi

Biaya investasi adalah biaya awal yang dikeluarkan untuk

membiayai Revitalisasi Pasar Gading, meliputi biaya persiapan,

pekerjaan gedung dan lain-lain. Perinciannya sebagai berikut :

Tabel 4.11 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah)

NO URAIAN PEKERJAAN JUMLAH HARGA

A PEKERJAAN PERSIAPAN 52,950,000.00 B PEKERJAAN LANTAI 1 I PEKERJAAN TANAH 157,068,686.43 II PEKERJAAN PONDASI 349,376,694.80 III PEKERJAAN BETON 854,030,636.01 IV PEKERJAAN PASANGAN 493,349,080.64 V PEKERJAAN RANGKA ATAP 222,122,523.03 VI PEKERJAAN SALURAN AIR DAN HALAMAN 207,737,968.26 C PEKERJAAN LANTAI 2 I PEKERJAAN BETON 1,480,254,426.19 II PEKERJAAN PASANGAN 183,058,652.83 III PEKERJAAN RANGKA ATAP 866,415,258.35

JUMLAH 4,866,363,926.54 PPn 10% 486,636,392.65

JUMLAH TOTAL 5,353,000,319.19 DIBULATKAN 5,353,000,000.00

Sumber : PT. Rudi Persada Nusantara

76

Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk

proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta dengan menggunakan

sumber dana yang berasal dari APBN sebesar Rp. 5.353.000.000,00.

Proyek pembangunannya dilakukan oleh PT. Rudi Persada Nusantara

yang sebelumnya telah melalui dan memenangkan proses lelang.

Tabel 4.12 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah)

NO URAIAN

PEKERJAAN VOL. SAT HARGA

SAT JUMLAH HARGA

A

PEKERJAAN PERSIAPAN

1. Brak kerja/sewa 1.00 Ls 10,000,000.00 10,000,000.00 2. Papan nama proyek 1.00 Ls 500,000.00 500,000.00

JUMLAH 10,500,000.00 B

PEMBUATAN TEMPAT DASARAN LOS DAN OPROKAN (Stainless Steel)

1.

Pasang tempat los type 1 (0.60 × 1.50 × 0.75) 24.00 Unit 2,254,550.00 54,109,200.00

2.


3.


4.

Pasang tempat dasaran oprokan 1 (0.50×1.00×0.50) 270.00 Unit 1,765,900.00 476,793,000.00

JUMLAH 1,098,792,600.00 JUMLAH 1,109,292,600.00 PPn 10% 110,929,260.00

JUMLAH TOTAL 1,220,221,860.00 DIBULATKAN 1,220,221,000.00

Sumber : PT. Tataanalisa Multimulya

Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk

pembuatan tempat dasaran los/oprokan Pasar Gading Surakarta dengan

menggunakan sumber dana yang berasal dari APBD Kota Surakarta

77

sebesar Rp. 1.220.221.000,00. Proyek pembangunannya dilakukan

oleh PT. Tataanalisa Multimulya yang sebelumnya telah melalui dan

memenangkan proses lelang.

b. Estimasi Pendapatan

Pendapatan yang dihitung adalah manfaat dari proyek yang dapat

dirupiahkan. Manfaat yang dimaksud adalah manfaat langsung berupa

penjualan kios, retribusi pasar, retribusi parkir, pendapatan lavatory

dan pajak reklame yang diperoleh Pemerintah Kota Surakarta selaku

pemilik proyek.

Menurut hasil Interview dengan Pengelola Pasar Gading dan Dinas

Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, diketahui bahwa jumlah kios yang

dibangun di Pasar Gading ini adalah 72 unit dan 29 unit diantaranya

diperuntukkan bagi pedagang lama secara gratis. Jumlah los adalah

211 los yang seluruhnya diperuntukkan secara gratis bagi pedagang

lama. Dan untuk meja oprokan terdapat 181 meja. Untuk penjualan

kios yang tersisa ini tidak ditetapkan harga jual yang pasti, harga jual

kios ini tergantung kemampuan para pedagang sebagai pemohon.

Pemerintah Kota Surakarta hanya menargetkan penjualan kios sebesar

2,8 milyar untuk kios yang tersisa, jadi dapat diestimasikan harga jual

kios adalah sebagai berikut :

Target Penjualan Kios :Rp. 2.800.000.000,00

Kios yang diperuntukkan pedagang baru : 43 unit.

Estimasi harga per kios : Rp. 65.116.279,00.

78

Berdasarkan pengamatan yang dilakukan dan juga informasi yag

diperoleh dari berbagai pihak yang terkait seperti : Dinas Pengelolaan

Pasar Kota Surakarta, pedagang dan masyarakat, peneliti

mengasumsikan 43 kios ini akan terjual habis pada lima tahun

pertama, seperti yang terlihat pada tabel dan grafik berikut :

Tabel 4.13 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta

Tahun Penjualan Kios Prosentase (%) Prosentase Komulatif 1 1,137,500,000.00 40.625 40.625 2 706,300,000.00 25.225 65.85 3 564,200,000.00 20.15 86 4 336,000,000.00 12 98 5 56,000,000.00 2 100

Total 2,800,000,000.00 100 Sumber : Data diolah, 2010.

Grafik 4.1 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta

0

20

40

60

80

100

0 1 2 3 4 5

Pen

jual

an K

ios (

%)

Tahun

Diasumsikan bahwa mulai tahun ke-3 (2011) akan terdapat

beberapa peningkatan pendapatan pasar. Hal ini dikarenakan beberapa

hal, yang pertama diperkirakan akan terdapat beberapa titik reklame di

sekitar Pasar Gading seiring dengan letaknya yang strategis.

79

Kemudian yang kedua adanya kenaikan pendapatan retribusi pasar

karena rencananya pada tahun 2010 Pemerintah Kota Surakarta akan

mengeluarkan peraturan daerah baru mengenai tarif retribusi pasar.

Berdasarkan target dan realisasi pendapatan Pasar Gading pada tahun

2009 maka dapat diasumsikan bahwa tarif retribusi pasar yang baru

akan naik sebesar 70 persen dari tarif retribusi pasar yang lama.

Yang ketiga adanya kenaikan jumlah pedagang dan pengunjung

seiring dengan tujuan direvitalisasinya pasar ini agar dapat menjadi

tempat tujuan wisata sehingga pendapatan parkir dan lavatory juga

meningkat. Berdasarkan pengamatan yang dilakukan maka

diasumsikan pendapatan pasar yang berasal dari retribusi parkir dan

lavatory akan naik 50 persen.

Berdasarkan hasil pengamatan yang dilakukan peneliti di Pasar

Gading Surakarata maka dapat diestimasikan pendapatan pasar yang

berasal dari retribusi dan pajak seperti di bawah ini :

1) Pendapatan Parkir Mobil

Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) :

Asumsi :

Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00.

Dalam satu hari terdapat 28 mobil yang parkir.

Pendapatan parkir mobil per tahun :

Rp.1000 × 28 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.10.080.000,00

Mulai tahun ke-3 :

80

Asumsi :

Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00.

Dalam satu hari terdapat 42 mobil yang parkir.

Pendapatan parkir mobil per tahun :


2) Pendapatan Parkir Sepeda Motor

Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) :

Asumsi :

Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00.

Dalam satu hari terdapat 210 sepeda motor yang parkir.

Pendapatan parkir sepeda motor per tahun :


Mulai tahun ke-3 :

Asumsi :

Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00.

Dalam satu hari terdapat 315 sepeda motor yang parkir.

Pendapatan parkir sepeda motor per tahun :


3) Pendapatan Parkir Sepeda

Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) :

Asumsi :

Harga tiket parkir tiap sepeda Rp. 300,00.

Dalam satu hari terdapat 50 sepeda yang parkir.

81

Pendapatan parkir sepeda per tahun :

Rp. 300 × 50 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp. 5.400.000,00.

Mulai tahun ke-3 :

Asumsi :

Harga tiket parkir tiap sepeda Rp. 300,00.

Dalam satu hari terdapat 75 sepeda yang parkir.

Pendapatan parkir sepeda per tahun :

Rp. 300 × 75 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp. 8.100.000,00.

Jumlah total pendapatan pasar yang diperoleh dari retribusi parkir pada

tahun ke-1 dan ke-2 adalah Rp. 53.280.000,00. Sedangkan jumlah total

pendapatan pasar yang diperoleh dari retribusi parkir mulai tahun ke-3

adalah Rp. 79.920.000,00.

4) Pendapatan Retribusi atau Karcis Plataran atau Oprokan

Berdasarkan interview dengan Pengelola Pasar Gading Surakarta

diketahui bahwa tarif retribusi tiap meja plataran adalah Rp.

250,00. Selain itu, berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading

tahun 2009 dapat diestimasikan jumlah plataran yang sudah

ditempati oleh para pedagang serta pendapatan yang dapat

diperoleh setiap tahunnya dari pemungutan retribusi plataran ini

yang dapat dilihat pada tabel 4.14 sebagai berikut :

82

Tabel 4.14 Estimasi Pendapatan Retribusi Oprokan

Tahun

Plataran yang Telah Ditempati

Tarif retribusi tiap meja

Retribusi per hari

Retribusi per

bulan Retribusi per tahun

1 160 250 40,000 1,200,000 14,400,000 2 170 250 42,500 1,275,000 15,300,000

3 - 25 181 425 76,925 2,307,750 27,693,000 Sumber : Data diolah, 2010.

Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan

Retribusi Daerah, pada pasal 155 ayat 1 tercantum bahwa “Tarif

retribusi ditinjau paling lama 3 tahun sekali”. Maka diasumsikan

setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi plataran

sebesar 2 persen.

5) Pendapatan Retribusi Los


diketahui bahwa tarif retribusi los tiap m2 adalah Rp. 175,00

dengan rincian sebagai berikut :

a) Retribusi keamanan = Rp. 115,00.

b) Retribusi kebersihan dan keindahan (RKK) = Rp. 15,00.

c) Biaya Listrik = Rp. 45,00.

Selain itu berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading tahun

2009 dapat diestimasikan jumlah los yang sudah ditempati oleh

para pedagang serta pendapatan yang dapat diperoleh setiap

tahunnya dari pemungutan retribusi los ini yang dapat dilihat pada

tabel di bawah :

83

Tabel 4.15 Estimasi Pendapatan Retribusi Los

Tahun

Los yang Telah

Ditempati

Ukuran tiap los

(m2)

Tarif retribusi

/ m2 Retribusi per hari

Retribusi per


1 116 1.5 × 2 175.0 60,900.0 1,827,000 21,924,000 2 150 1.5 × 2 175.0 78,750.0 2,362,500 28,350,000 3 185 1.5 × 2 297.5 165,112.5 4,953,375 59,440,500

4 – 25 211 1.5 × 2 297.5 188,317.5 5,649,525 67,794,300 Sumber : Data diolah, 2010.




setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi los

sebesar 2 persen.

6) Pendapatan Retribusi Kios


diketahui bahwa tarif retribusi kios tiap kios adalah Rp. 1.215,00,

jadi tiap m2 adalah sebesar Rp. 135,00 dengan rincian :

a) Retribusi keamanan = Rp. 675,00.

b) Retribusi kebersihan dan keindahan (RKK) = Rp. 90,00.

c) Biaya Listrik = Rp. 450,00.

Selain itu, berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading tahun

2009 dapat diestimasikan jumlah kios yang sudah ditempati oleh

para pedagang serta pendapatan yang dapat diperoleh setiap

tahunnya dari pemungutan retribusi kios ini yang dapat dilihat pada

tabel 4.16 sebagai berikut :

84

Tabel 4.16 Estimasi Pendapatan Retribusi Kios

Tahun

Kios yang Telah

Ditempati

Ukuran tiap kios

(m2)

Tarif retribusi

/ m2 Retribusi per hari

Retribusi per


1 30 3 × 3 135.0 36,450.0 1,093,500 13,122,0002 45 3 × 3 135.0 54,675.0 1,640,250 19,683,0003 63 3 × 3 229.5 130,126.5 3,903,795 46,845,5404 70 3 × 3 229.5 144,585.0 4,337,550 52,050,600

5 - 25 72 3 × 3 229.5 148,716.0 4,461,480 53,537,760Sumber : Data diolah, 2010.




setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi kios

sebesar 2 persen.

7) Pendapatan Pengelolaan Kamar Mandi atau Lavatory

Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) :

Asumsi :

Retribusi penggunaan kamar mandi Rp. 1.000,00.

Dalam satu hari terdapat 160 orang yang menggunakan kamar

mandi.

Pendapatan pengelolaan kamar mandi per tahun :

160 × Rp. 1.000 × 30 hari × 12 bulan = Rp. 57.600.000,00.

Mulai tahun ke-3 :

Asumsi :

Retribusi penggunaan kamar mandi Rp 1.000,00.

85

Dalam satu hari terdapat 240 orang yang menggunakan kamar

mandi.

Pendapatan pengelolaan kamar mandi per tahun :

240 × Rp. 1.000 × 30 hari × 12 bulan = Rp. 86.400.000,00.

8) Pendapatan Pajak Reklame

Karena letak Pasar Gading yang strategis, maka

diperkirakan akan terdapat beberapa titik reklame mulai tahun ke-3

yaitu pada tahun 2011. Menurut Keputusan Walikota Surakarta

Nomor 4 Tahun 2001 tentang Perubahan Keputusan Walikota No.

03/DRT/1999 tentang Pedoman Pelaksanaan Reklame, pada pasal

23 disebutkan bahwa “Khusus untuk reklame non board (baliho,

banner, dsb) diperhitungkan dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

Reklame tanpa dengan mempertimbangkan Nilai Strategis”.

Cara menghitung besarnya pajak reklame :

a) Tarif pajak reklame = 20% dari nilai sewa.

b) Pajak reklame = tarif × nilai sewa.

c) Nilai sewa = NJOP reklame + nilai strategis.

Asumsi :

a) Terdapat 3 titik reklame di luar bangunan Pasar Gading

Surakarta.

b) Biaya pembuatan baliho/m2 = Rp. 750.000,00.

86

c) Ukuran setiap baliho adalah 1 m × 2 m = 2 m2, jadi biaya

pembuatan/baliho adalah = 2 × Rp. 750.000 = Rp.

1.500.000,00.

d) Biaya pemeliharaan = Rp. 20.000,00/bulan.

e) Lama pemasangan = 3 bulan.

f) Jenis reklame = Non Board (baliho).

g) NJOP per reklame :

Rp. 1.500.000 + (3 × Rp. 20.000) = Rp 1.560.000,00.

h) Pajak per reklame = 20% × Rp. 1.560.000 = Rp. 312.000,00.

i) Setiap titik reklame dapat digunakan 4 reklame (12 bulan : 3

bulan) dalam 1 tahun.

j) Jadi untuk 3 titik relame dapat digunakan 12 reklame (3 titik ×

4 reklame) dalam 1 tahun.

k) Pendapatan reklame Pasar Gading per tahun adalah :

12 reklame × Rp. 312.000 = Rp. 3.744.000,00.

87

Total pendapatan pasar tersebut dapat dilihat pada tabel berikut ini:

Tabel 4.17 Perhitungan Benefit

Tahun Penjualan

Kios Retribusi

Pasar Retribusi

Parkir Lavatory Pajak

Reklame Total Benefit 0 - - - - - 0 1 1,195,218,250 53,280,000 57,600,000 - 1,306,098,250

2 706,300,000 63,333,000.0 53,280,000 57,600,000 - 880,513,000

3 564,200,000 133,979,040.0 79,920,000 86,400,000 3,744,000 868,243,040

4 336,000,000 147,537,900.0 79,920,000 86,400,000 3,744,000 653,601,900

5 56,000,000 149,025,060.0 79,920,000 86,400,000 3,744,000 375,089,060 6 - 152,005,561.2 79,920,000 86,400,000 3,744,000 322,069,561 7 - 152,005,561.2 79,920,000 86,400,000 3,744,000 322,069,561 8 - 152,005,561.2 79,920,000 86,400,000 3,744,000 322,069,561 9 - 155,045,672.4 79,920,000 86,400,000 3,744,000 325,109,672 10 - 155,045,672.4 79,920,000 86,400,000 3,744,000 325,109,672 11 - 155,045,672.4 79,920,000 86,400,000 3,744,000 325,109,672 12 - 158,146,585.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 328,210,586 13 - 158,146,585.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 328,210,586 14 - 158,146,585.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 328,210,586 15 - 161,309,517.6 79,920,000 86,400,000 3,744,000 331,373,518 16 - 161,309,517.6 79,920,000 86,400,000 3,744,000 331,373,518 17 - 161,309,517.6 79,920,000 86,400,000 3,744,000 331,373,518 18 - 164,535,707.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 334,599,708 19 - 164,535,707.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 334,599,708 20 - 164,535,707.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 334,599,708 21 - 167,826,422.1 79,920,000 86,400,000 3,744,000 337,890,422 22 - 167,826,422.1 79,920,000 86,400,000 3,744,000 337,890,422 23 - 167,826,422.1 79,920,000 86,400,000 3,744,000 337,890,422 24 - 171,182,950.5 79,920,000 86,400,000 3,744,000 341,246,951 25 - 171,182,950.5 79,920,000 86,400,000 3,744,000 341,246,951

Sumber : Data diolah, 2010.

c. Estimasi Biaya

Biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan dalam

proses produksi. Biaya ini meliputi biaya listrik, biaya gaji pegawai

dan biaya pengelolaan sampah dan kebersihan, dan biaya pemeliharaan

bangunan yang terbuat dari besi.

88

1) Biaya listrik

Pengeluaran biaya listrik tahun 2009 untuk Pasar Gading Surakarta

dapat dilihat pada tabel 4.18 di bawah ini.

Tabel 4.18 Tagihan Listrik Pasar Gading Surakarta Tahun 2009

No. Bulan Daya (VA) Tagihan (Rp)

1. Januari 2,200 337,920 2. Februari 2,200 381,720 3. Maret 2,200 344,520 4. April 2,200 744,720 5. Mei 16,500 1,601,970 6. Juni 16,500 1,733,415 7. Juli 16,500 1,828,635 8. Agustus 16,500 2,209,515 9. September 16,500 2,559,345

10. Oktober 16,500 2,340,960 11. Nopember 16,500 2,543,820 12. Desember 16,500 2,401,460

Total 19,028,000 Sumber : Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta

Berdasarkan data yang diperoleh di atas maka dapat diperkirakan

untuk dapat beroperasi dengan baik, Pasar Gading memerlukan

biaya sekitar Rp. 25.828.680,00 setiap tahunnya, dengan kapasitas

listrik sebesar 16.500 VA.

2) Biaya gaji

a) 6 Cleaning Service, Rp. 40.590.000,00/tahun (Interview dengan

Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta).

Gaji tiap cleaning service/bulan = Rp. 563.750,00.

b) 2 Keamanan dan ketertiban, @ Rp. 575.000,00/bulan.

Gaji 1 tahun = 2 × Rp. 575.000,00 × 12 = Rp. 13.800.000,00.

89

c) 3 Administrasi, @ Rp. 600.000,00/bulan.

Gaji 1 tahun = 3 × Rp. 600.000,00 × 12 = Rp. 21.600.000,00.

Total biaya gaji yang dikeluarkan untuk pegawai outsorching yang

diperlukan Pasar Gading Surakarta adalah sekitar Rp.

75.990.000,00.

3) Biaya pengelolaan sampah dan kebersihan

Dari tabel di bawah ini dapat dilihat biaya pembelian alat-alat

kebersihan Pasar Gading pada tahun 2009.

Tabel 4.19 Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Gading Surakarta Tahun 2009

No. Keterangan Unit Harga per unit Jumlah harga

1. Sepatu boot 2 50,000 100,000 2. Keranjang besar 12 15,000 180,000 3. Keranjang kecil 12 10,000 120,000 4. Sapu lidi 8 7,000 56,000 5. Sapu rayung 3 10,000 30,000 6. Keset 2 45,000 90,000 7. Alat pel 5 37,500 187,500 8. Sulak 2 7,000 14,000 9. Garuk 1 50,000 50,000

10. Ceker 1 25,000 25,000 11. Sekop 1 47,500 47,500 12. Troli 2 275,000 550,000 Total 1,450,000

Sumber : Data diolah, 2010.

Biaya pembelian untuk alat-alat kebersihan di atas dianggarkan

setiap 3 tahun sekali, sedangkan untuk pembelian troli dianggarkan

setiap 5 tahun sekali.

90

4) Biaya pemeliharaan bangunan

Biaya pemeliharaan bangunan fisik pasar dianggarkan setiap 5

tahun sekali sebesar Rp. 5.000.000,00.

Total biaya operasional tersebut dapat dilihat pada tabel berikut ini:

Tabel 4.20 Perhitungan Cost

Tahun Investasi Biaya

Listrik Biaya Gaji

Keber sihan Troli

Ganti Besi Total Cost

0 7,071,928,000 - - - - - 7,071,928,000 1 - 19,028,000 75,990,000 900,000 550,000 - 96,468,000 2 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 3 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 4 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - - 102,718,680 5 - 25,828,680 75,990,000 - - 5,000,000 106,818,680 6 - 25,828,680 75,990,000 - 550,000 - 102,368,680 7 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - - 102,718,680 8 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 9 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 10 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - 5,000,000 107,718,680 11 - 25,828,680 75,990,000 - 550,000 - 102,368,680 12 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 13 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - - 102,718,680 14 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 15 - 25,828,680 75,990,000 - - 5,000,000 106,818,680 16 - 25,828,680 75,990,000 900,000 550,000 - 103,268,680 17 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 18 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 19 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - - 102,718,680 20 - 25,828,680 75,990,000 - - 5,000,000 106,818,680 21 - 25,828,680 75,990,000 - 550,000 - 102,368,680 22 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - - 102,718,680 23 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 24 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 25 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - 5,000,000 107,718,680 Sumber : Data diolah, 2010.

91

2. Kriteria Investasi

Beberapa analisis pokok yang dapat digunakan sebagai alat bantu

untuk menilai kelayakan investasi proyek yang sudah berjalan. Beberapa

analisis pokok tersebut adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of

Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio), Profitability Ratio (PV/K)

dan Payback Periods.

a. Net Present Value (NPV).


(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan. Dalam mengkaji usulan

suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang

didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0)

maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek

dapat dinyatakan bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek

tersebut sama atau lebih besar dari nol. Jika NPV = 0, berarti proyek

tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor

produksi modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV ≤

0) maka proyek tersebut dianggap tidak layak. Ini berarti bahwa

sumber-sumber yang seyogianya dipakai untuk proyek tersebut

sebaiknya dialokasikan pada penggunaan lain yang lebih

menguntungkan.

Perhitungan NPV dari Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta

ini dilakukan dengan mencari selisih antara present value dari benefit

dan cost pada discount factor 12 %.

92

Tabel 4.21 Perhitungan Net Present Value (NPV).

Tahun Benefit Cost Proceeds DF

12% NPV 12% 0 0 7,071,928,000 -7,071,928,000 1.000 -7,071,928,000.00 1 1,306,098,250 96,468,000 1,209,630,250 0.893 1,080,199,813.00 2 880,513,000 101,818,680 778,694,320 0.797 620,619,373.00 3 868,243,040 101,818,680 766,424,360 0.712 545,694,144.30 4 653,601,900 102,718,680 550,883,220 0.636 350,361,727.90 5 375,089,060 106,818,680 268,270,380 0.567 152,109,305.50 6 322,069,561 102,368,680 219,700,881 0.507 111,388,346.80 7 322,069,561 102,718,680 219,350,881 0.452 99,146,598.30 8 322,069,561 101,818,680 220,250,881 0.404 88,981,356.00 9 325,109,672 101,818,680 223,290,992 0.361 80,608,048.27 10 325,109,672 107,718,680 217,390,992 0.322 69,999,899.55 11 325,109,672 102,368,680 222,740,992 0.288 64,149,405.81 12 328,210,586 101,818,680 226,391,906 0.257 58,182,719.81 13 328,210,586 102,718,680 225,491,906 0.229 51,637,646.45 14 328,210,586 101,818,680 226,391,906 0.205 46,410,340.71 15 331,373,518 106,818,680 224,554,838 0.183 41,093,535.28 16 331,373,518 103,268,680 228,104,838 0.163 37,181,088.53 17 331,373,518 101,818,680 229,554,838 0.146 33,515,006.29 18 334,599,708 101,818,680 232,781,028 0.130 30,261,533.63 19 334,599,708 102,718,680 231,881,028 0.116 26,898,199.24 20 334,599,708 106,818,680 227,781,028 0.104 23,689,226.90 21 337,890,422 102,368,680 235,521,742 0.093 21,903,522.02 22 337,890,422 102,718,680 235,171,742 0.083 19,519,254.59 23 337,890,422 101,818,680 236,071,742 0.074 17,469,308.92 24 341,246,951 101,818,680 239,428,271 0.066 15,802,265.86 25 341,246,951 107,718,680 233,528,271 0.059 13,778,167.96

Total NPV -3,371,328,165 Sumber : Data diolah 2010, lampiran.

Dari tabel 4.21, diperoleh NPV sebagai berikut :

NPV = å= +

-n

tttt

i

CB

0 )1(

NPV = -3.371.328.165,00.

93

Dari hasil perhitungan NPV menunjukkan hasil -3.371.328.165,00

yang berarti bahwa NPV < 0. Dengan demikian dapat disimpulkan

bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta yang telah

dilaksanakan secara ekonomis tidak layak.

b. Internal Rate of Return (IRR).


benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost

(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol. Dengan

demikian IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk

menghasilkan suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan

dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i)

sehingga sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i).

Berdasarkan kriteria investasi IRR, suatu proyek akan dipilih

apabila IRR ≥ social discount rate, sedangkan IRR kurang dari social

discount rate maka proyek tersebut akan ditolak.

94

Tabel 4.22 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR).

Tahun Proceeds DF

12% NPV 12% DF 1% NPV 1%

0 -7,071,928,000 1.000 -7,071,928,000.00 1.000 -7,071,928,000.0 1 1,209,630,250 0.893 1,080,199,813.00 0.990 1,197,533,948.0 2 778,694,320 0.797 620,619,373.00 0.980 763,120,433.6 3 766,424,360 0.712 545,694,144.30 0.971 744,198,053.6 4 550,883,220 0.636 350,361,727.90 0.961 529,398,774.4 5 268,270,380 0.567 152,109,305.50 0.952 255,393,401.8 6 219,700,881 0.507 111,388,346.80 0.942 206,958,230.1 7 219,350,881 0.452 99,146,598.30 0.933 204,654,372.2 8 220,250,881 0.404 88,981,356.00 0.924 203,511,814.2 9 223,290,992 0.361 80,608,048.27 0.914 204,087,967.1 10 217,390,992 0.322 69,999,899.55 0.905 196,738,848.1 11 222,740,992 0.288 64,149,405.81 0.896 199,575,929.2 12 226,391,906 0.257 58,182,719.81 0.887 200,809,620.5 13 225,491,906 0.229 51,637,646.45 0.879 198,207,385.3 14 226,391,906 0.205 46,410,340.71 0.870 196,960,958.1 15 224,554,838 0.183 41,093,535.28 0.861 193,341,715.2 16 228,104,838 0.163 37,181,088.53 0.853 194,573,426.5 17 229,554,838 0.146 33,515,006.29 0.844 193,744,282.9 18 232,781,028 0.130 30,261,533.63 0.836 194,604,939.4 19 231,881,028 0.116 26,898,199.24 0.828 191,997,491.1 20 227,781,028 0.104 23,689,226.90 0.820 186,780,442.9 21 235,521,742 0.093 21,903,522.02 0.811 191,008,132.8 22 235,171,742 0.083 19,519,254.59 0.803 188,842,908.9 23 236,071,742 0.074 17,469,308.92 0.795 187,677,035.0 24 239,428,271 0.066 15,802,265.86 0.788 188,669,477.2 25 233,528,271 0.059 13,778,167.96 0.780 182,152,051.0

-3,371,328,165 322,613,638.4 i' 1 i" 12 NPV' - NPV" 3,693,941,804 i" - i' 11 IRR 1.960694622

Sumber : Data diolah 2010, lampiran.

Berdasarkan tabel di atas dapat diketahui bahwa pada tingkat

discount factor 12 % diperoleh NPV sebesar -3.371.328.165,00,

95

sedangkan pada tingkat discount factor 1 % diperoleh NPV sebesar

322.613.638,40. Kemudian dengan rumus :

IRR = ( )'""'

'' ii

NPVNPVNPV

i --

+

IRR = ( )112)165.328.371.3(4,638.613.322

4,638.613.3221 -

--+

IRR = 1,960694622 % dibulatkan 1,96 %.

Dari hasil perhitungan di atas, diketahui bahwa nilai IRR sebesar

1,96 %, nilai IRR < social discount rate (12 %). Ini berarti bahwa

Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarata secara ekonomis tidak

layak dilaksanakan.

c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio).


valuekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan. Semakin besar

B/C Ratio, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya,

yang berarti proyek relatif semakin menguntungkan. Suatu proyek

akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan

proyek akan ditolak.

96

Tabel 4.23 Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio).

Tahun Benefit Cost DF

12% PV Benefit PV Cost 0 0 7,071,928,000 1.000 0.0 7,071,928,000.00 1 1,306,098,250 96,468,000 0.893 1,166,345,737.0 86,145,924.00 2 880,513,000 101,818,680 0.797 701,768,861.0 81,149,487.96 3 868,243,040 101,818,680 0.712 618,189,044.0 72,494,900.16 4 653,601,900 102,718,680 0.636 415,690,808.0 65,329,080.48 5 375,089,060 106,818,680 0.567 212,675,497.0 60,566,191.56 6 322,069,561 102,368,680 0.507 163,289,268.0 51,900,920.76 7 322,069,561 102,718,680 0.452 145,575,442.0 46,428,843.36 8 322,069,561 101,818,680 0.404 130,116,103.0 41,134,746.72 9 325,109,672 101,818,680 0.361 117,364,592.0 36,756,543.48 10 325,109,672 107,718,680 0.322 104,685,315.0 34,685,414.96 11 325,109,672 102,368,680 0.288 93,631,585.7 29,482,179.84 12 328,210,586 101,818,680 0.257 84,350,120.6 26,167,400.76 13 328,210,586 102,718,680 0.229 75,160,224.2 23,522,577.72 14 328,210,586 101,818,680 0.205 67,283,170.1 20,872,829.40 15 331,373,518 106,818,680 0.183 60,641,353.7 19,547,818.44 16 331,373,518 103,268,680 0.163 54,013,883.4 16,832,794.84 17 331,373,518 101,818,680 0.146 48,380,533.6 14,865,527.28 18 334,599,708 101,818,680 0.130 43,497,962.0 13,236,428.40 19 334,599,708 102,718,680 0.116 38,813,566.1 11,915,366.88 20 334,599,708 106,818,680 0.104 34,798,369.6 11,109,142.72 21 337,890,422 102,368,680 0.093 31,423,809.3 9,520,287.24 22 337,890,422 102,718,680 0.083 28,044,905.0 8,525,650.44 23 337,890,422 101,818,680 0.074 25,003,891.2 7,534,582.32 24 341,246,951 101,818,680 0.066 22,522,298.7 6,720,032.88 25 341,246,951 107,718,680 0.059 20,133,570.1 6,355,402.12

Total Present Value 4,503,399,910 7,874,728,075 B/C Ratio 0.571880053


B/C Ratio =

å

å

=

=

+

+n

tt

t

n

tt

t

i

Ci

B

0

0

)1(

)1(

B/C Ratio = 075.728.874.7910.399.503.4

97

B/C Ratio = 0,571880053 dibulatkan 0,57.

Berdasarkan perhitungan tabel di atas diperoleh Benefit Cost Ratio

sebesar 0,57 < 1, artinya secara ekonomis Proyek Revitalisasi Pasar

Gading Surakarta tidak layak untuk dilaksanakan.

d. Profitability Ratio (PV/K).



dipresent-valuekan. Kedua unsur biaya EPt dan Kt merupakan bagian

dari biaya Ct yang terkait dengan investasi lainnya, yaitu EPt + Kt =

Ct. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu

proyek akan diterima apabila PV/K > 1, sebaliknya apabila PV/K < 1

maka proyek akan ditolak.

98

Tabel 4.24 Perhitungan Profitability Ratio (PV/K).

Tahun Investasi Gross benefit

- O&M DF

12% NPV

Investasi NPV Gross

Benefit - O&M 0 7,071,928,000 - 1.000 7,071,928,000 - 1 1,209,630,250 0.893 1,080,199,813.00 2 778,694,320 0.797 620,619,373.00 3 766,424,360 0.712 545,694,144.30 4 550,883,220 0.636 350,361,727.90 5 268,270,380 0.567 152,109,305.50 6 219,700,881 0.507 111,388,346.80 7 219,350,881 0.452 99,146,598.30 8 220,250,881 0.404 88,981,356.00 9 223,290,992 0.361 80,608,048.27 10 217,390,992 0.322 69,999,899.55 11 222,740,992 0.288 64,149,405.81 12 226,391,906 0.257 58,182,719.81 13 225,491,906 0.229 51,637,646.45 14 226,391,906 0.205 46,410,340.71 15 224,554,838 0.183 41,093,535.28 16 228,104,838 0.163 37,181,088.53 17 229,554,838 0.146 33,515,006.29 18 232,781,028 0.130 30,261,533.63 19 231,881,028 0.116 26,898,199.24 20 227,781,028 0.104 23,689,226.90 21 235,521,742 0.093 21,903,522.02 22 235,171,742 0.083 19,519,254.59 23 236,071,742 0.074 17,469,308.92 24 239,428,271 0.066 15,802,265.86 25 233,528,271 0.059 13,778,167.96

Total 7,071,928,000 3,700,599,835 PV/K 0.523280191 Sumber : Data diolah 2010, lampiran.

Dari tabel 4.24 di atas, diperoleh Profitability Ratio sebagai

berikut:

PV/K =

å

å

=

=

+

+-

n

tt

t

n

tt

tt

i

Ki

EPB

0

0

)1(

)1(

99

PV/K = 000.928.071.7835.599.700.3

PV/K = 0,523280191 dibulatkan 0,52.

Berdasarkan hasil perhitungan diatas diperoleh PV/K sebesar 0,52

< 1, yang artinya Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara

ekonomi tidak layak untuk dijalankan.

e. Payback Periods (PBP).


kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan

di dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya yang

digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan dipilih

adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya

investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan

besar akan dipilih. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah

periode payback dan belum memperhatikan time value of money

(perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan tanpa

memperhitungkan nilai waktu dari uang).

100

Tabel 4.25 Perhitungan Payback Periods (PBP). Tahun Proceeds Aliran Kas

0 -7,071,928,000 -7,071,928,000 1 1,209,630,250 -5,862,297,750 2 778,694,320 -5,083,603,430 3 766,424,360 -4,317,179,070 4 550,883,220 -3,766,295,850 5 268,270,380 -3,498,025,470 6 219,700,881 -3,278,324,589 7 219,350,881 -3,058,973,708 8 220,250,881 -2,838,722,826 9 223,290,992 -2,615,431,834 10 217,390,992 -2,398,040,842 11 222,740,992 -2,175,299,849 12 226,391,906 -1,948,907,943 13 225,491,906 -1,723,416,037 14 226,391,906 -1,497,024,132 15 224,554,838 -1,272,469,294 16 228,104,838 -1,044,364,456 17 229,554,838 -814,809,619 18 232,781,028 -582,028,591 19 231,881,028 -350,147,563 20 227,781,028 -122,366,535 21 235,521,742 113,155,207


Aliran kas yang belum lunas setelah akhir tahun ke-20 adalah

Rp.122.366.535,00, sedangkan aliran kas tahun operasional ke-21

sebesar Rp.113,155,207,00. Ini berarti bahwa waktu yang diperlukan

untuk memperoleh dana sebesar Rp. 122.366.535,00 dalam tahun

operasional ke-21 adalah : 2,612742.521.235535.366.122

=´ bulan bulan.

Dari perhitungan di atas dapat disimpulkan bahwa payback periods

investasi yang digunakan pada awal Proyek Revitalisasi Pasar Gading

Surakarta terjadi atau dapat terbayar setelah 20 tahun 6 bulan.

101

3. Implementasi Ekonomi

Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomi tidak

layak. Peneliti menilai bahwa proyek ini tidak layak karena pihak

Pemerintah Kota Surakarta dan Pengelola Pasar Gading tidak dapat

mengelola kios, los, dan oprokan yang ada di Pasar Gading sehingga biaya

untuk menutup anggaran dana pembangunan pasar ini tidak tercapai.

Namun setelah peneliti menelusuri hal ini ternyata memang dari

pihak Pemerintah Kota Surakarta sengaja mengeluarkan kebijakan bahwa

sebagian kios dan seluruh los di Pasar Gading ini diberikan secara gratis

kepada para pedagang lama Pasar Gading Surakarta. Hal ini dapat

dikatakan sebagai bukti bahwa kebijakan Pemerintah Kota Surakarta yang

memang berpihak kepada pengusaha kecil serta usaha mikro, kecil, dan

menengah (UMKM). Keberpihakan kepada usaha mikro, kecil, dan

menengah (UMKM) ini merupakan kebijakan populis dan biasanya mudah

untuk kepentingan politik. Dampaknya adalah sedikitnya pendapatan

daerah Kota Surakarta yang berasal dari penjualan kios dan los Pasar

Gading yang tidak seimbang dengan investasi yang digunakan untuk

revitalisasi proyek Pasar Gading ini.

Sebaiknya Pemerintah Kota Surakarta melakukan kerjasama

dengan pihak ketiga yaitu pihak swasta sebagai pelaksana pembangunan

proyek dan pengelola bangunan pasca revitalisasi agar dapat mengelola los

dan kios pasar tersebut sehingga proyek ini layak untuk dilaksanakan,

102

seperti halnya yang dilakukan pada proyek Revitalisasi Pasar Nusukan

Surakarta pada pertengahan tahun 2006 yang lalu.

Akan tetapi di sisi lain, berdasarkan pengamatan yang dilakukan di

lapangan dan juga opini dari para pedagang Pasar Gading Surakarta dapat

diketahui bahwa kondisi pasar ini setelah direvitalisasi masih tergolong

sepi terutama pada bangunan lantai atas. Hal ini disebabkan karena masih

banyaknya pemilik kios dan los yang belum menempati kios dan los

mereka. Selain itu adanya keengganan para pembeli untuk naik ke atas dan

lantai atas ini mayoritas memang diperuntukkan bagi pedagang yang

berjualan pakaian sehingga kondisinya lebih sepi daripada lantai bawah

yang mayoritas menjual kebutuhan pokok sehari-hari.

Kondisi ini juga dialami oleh para pedagang yang berjualan di

sekitar Pasar Gading. Yang dimaksud dengan para pedagang yang

berjualan di sekitar Pasar Gading adalah mereka (pedagang) yang

mempunyai usaha dagang akan tetapi tidak mampu untuk membeli los

atau kios. Setelah direvitalisasi, jumlah pedagang sekitar Pasar Gading

semakin sedikit, hal ini dikarenakan adanya peraturan dan larangan

berjualan di sekitar Pasar Gading yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota

Surakarta dengan alasan mengganggu jalan raya dan tata kota.

Jadi para pedagang yang ingin berjualan harus masuk semua ke

dalam pasar. Pedagang yang hingga saat ini masih berjualan di sekitar

pasar mayoritas adalah para pedagang lama yang sudah berjualan puluhan

tahun di Pasar Gading. Beberapa dari mereka dapat berjualan di sekitar

103

pasar karena adanya campur tangan dari pihak keraton Surakarta, jadi

dapat dikatakan mereka mendapat ijin dan rekomendasi dari keraton.

Sebenarnya para pedagang lama ini mendapatkan kios ataupun los secara

gratis di dalam pasar, akan tetapi mereka enggan menempatinya dengan

alasan kondisi di dalam pasar yang sangat sepi, apalagi jika hari telah

beranjak siang. Selain itu mereka juga ragu-ragu apakah kios yang

diberikan ini benar-benar diberikan secara gratis, tapi para pedagang ini

enggan untuk menanyakannya secara langsung kepada pihak terkait.

Masalah lain yang timbul di dalam Pasar Gading ini adalah

terdapat beberapa pedagang lama yang membeli kios lagi padahal mereka

sudah memiliki sebuah kios yang diberikan pemerintah secara gratis.

Karena tidak adanya harga yang pasti untuk sebuah kios dan harga

tersebut tergantung kepada harga yang diajukan para pemohon (yang

dimaksud disini adalah para pedagang), maka biasanya pedagang-

pedagang lama memperoleh harga yang jauh lebih murah daripada

pedagang baru yang membeli kios di Pasar Gading tersebut, sehingga

memicu terjadi kesenjangan sosial.

Dapat disimpulkan bahwa walaupun Proyek Revitalisasi Pasar

Gading dilihat dari aspek ekonomis dalam studi kelayakan proyek

dinyatakan tidak layak, tetapi diharapkan dengan adanya proyek ini dapat

meningkatkan kesejahteraan para pedagang pasar tradisional dan dapat

meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD) Kota Surakarta serta

menjadikan pasar tradisional sebagai tempat tujuan wisata. Dengan kata

104

lain, pembangunan pasar ini memang hanya berorientasi sosial, jadi untuk

kios dan los tidak terdapat harga yang pasti karena memang tidak untuk

dikomersilkan.

Berdasarkan penelitian di lapangan, laba rata-rata pedagang di

sekitar Pasar Gading dapat dilihat pada tabel berikut ini :

Tabel 4.26 MANFAAT TIDAK LANGSUNG DARI PENDAPATAN YANG DITERIMA PEDAGANG DI SEKITAR PASAR GADING SURAKARTA

Omset

Penjualan/hari Biaya/hari Laba rata-rata/hari No. Nama Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah

1. Samsudin 300,000 200,000 150,000 150,000 150,000 50,000 2. Sumarni 500,000 300,000 200,000 200,000 300,000 100,000 3. Sarjono 100,000 70,000 40,000 40,000 60,000 30,000 4. Alsah 150,000 140,000 100,000 100,000 50,000 40,000 5. Warni 400,000 400,000 200,000 200,000 200,000 200,000 6. Amir 300,000 300,000 150,000 150,000 150,000 150,000 7. Ipin 160,000 100,000 90,000 60,000 70,000 40,000 8. Alima 100,000 80,000 40,000 40,000 60,000 40,000 9. Sri Budiati 400,000 300,000 150,000 150,000 250,000 150,000 10. Hendro 150,000 100,000 60,000 60,000 90,000 40,000 11. Sumiati 250,000 150,000 80,000 80,000 170,000 70,000 12. Darmi 80,000 60,000 40,000 40,000 40,000 20,000 13. Nurdin 200,000 200,000 100,000 100,000 100,000 100,000 14. Sumi 300,000 200,000 100,000 100,000 200,000 100,000 15. Cipto 150,000 100,000 50,000 50,000 100,000 50,000 16. Sardi 300,000 250,000 150,000 150,000 150,000 100,000 17. Agus 500,000 400,000 200,000 200,000 300,000 200,000 18. Gunawan 400,000 200,000 100,000 100,000 300,000 100,000 19. Tum 150,000 100,000 60,000 60,000 90,000 40,000 20. Yatno 150,000 120,000 50,000 50,000 100,000 70,000 21. Wiyono 200,000 150,000 70,000 70,000 130,000 80,000 22. Biko 200,000 160,000 80,000 80,000 120,000 80,000 23. Yati 200,000 200,000 100,000 100,000 100,000 100,000 24. Tomo 300,000 250,000 150,000 150,000 150,000 100,000

Total 3,430,000 2,050,000 Sumber : Data primer, diolah 2010.

105

Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat adanya penurunan laba yang

diterima oleh para pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Gading

setelah adanya revitalisasi Pasar Gading. Kebanyakan para pedagang pasar

mengeluhkan penurunan pendapatan mereka setelah adanya revitalisasi

ini, tetapi mereka mengakui bahwa tempat yang sekarang mereka gunakan

untuk berjualan ini jauh lebih bagus, rapi, bersih, nyaman, dan aman. Jadi

dapat dikatakan revitalisasi Pasar Gading ini belum mampu meningkatkan

kesejahteraan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta ini.

Uji Beda Dua Mean :

Uji hipotesis beda dua mean untuk observasi berpasangan. Dari

hasil observasi dihitung nilai t dengan rumus :

nS

Dt

D /

__

=

Dimana :

__

D = Mean dari harga-harga Di.

SD = Deviasi standar dari harga-harga Di.

n = Banyaknya pasangan.

Jadi :

1. 210 : mm =H

211 : mm ¹H

Digunakan pengujian dua sisi.

106

2. 05,0=a

Nilai =- )124;025,0(t 2,069.

3. Rule of the test :

Ho ditolak Ho diterima Ho ditolak

-2,069 2,069

H0 diterima apabila : -2,069 ≤ t ≤ 2,069.

H0 ditolak apabila : t > 2,069 atau t < -2,069.

4. Perhitungan nilai t dari sampel :

Dari hasil wawancara dengan 24 pedagang sekitar Pasar

Gading Surakarta tersebut dilakukan perhitungan pada tabel di bawah :

Tabel 4.27 Perhitungan nilai t dari sampel pedagang di sekitar Pasar Gading Surakarta

Laba rata-rata/hari

No. Nama Sebelum Sesudah

D )(__

DD - 2__

)( DD -

1. Samsudin 150,000 50,000 100,000 42,500 1,806,250,000 2. Sumarni 300,000 100,000 200,000 142,500 20,306,250,000 3. Sarjono 60,000 30,000 30,000 -27,500 756,250,000 4. Alsah 50,000 40,000 10,000 -47,500 2,256,250,000 5. Warni 200,000 200,000 0 -57,500 3,306,250,000 6. Amir 150,000 150,000 0 -57,500 3,306,250,000 7. Ipin 70,000 40,000 30,000 -27,500 756,250,000 8. Alima 60,000 40,000 20,000 -37,500 1,406,250,000 9. Sri Budiati 250,000 150,000 100,000 42,500 1,806,250,000 10. Hendro 90,000 40,000 50,000 -7,500 56,250,000 11. Sumiati 170,000 70,000 100,000 42,500 1,806,250,000

107

Lanjutan Tabel 4.27 Perhitungan nilai t dari Sampel Pedagang Sekitar Pasar Gading Surakarta

Laba rata-rata/hari

No. Nama Sebelum Sesudah

D )(__

DD - 2__

)( DD -

12. Darmi 40,000 20,000 20,000 -37,500 1,406,250,000 13. Nurdin 100,000 100,000 0 -57,500 3,306,250,000 14. Sumi 200,000 100,000 100,000 42,500 1,806,250,000 15. Cipto 100,000 50,000 50,000 -7,500 56,250,000 16. Sardi 150,000 100,000 50,000 -7,500 56,250,000 17. Agus 300,000 200,000 100,000 42,500 1,806,250,000 18. Gunawan 300,000 100,000 200,000 142,000 20,306,250,000 19. Tum 90,000 40,000 50,000 -7,500 56,250,000 20. Yatno 100,000 70,000 30,000 -27,500 756,250,000 21. Wiyono 130,000 80,000 50,000 -7,500 56,250,000 22. Biko 120,000 80,000 40,000 -17,500 306,250,000 23. Yati 100,000 100,000 0 -57,500 3,306,250,000 24. Tomo 150,000 100,000 50,000 -7,500 56,250,000

1,380,000 70,850,000,000 Sumber : Data primer, diolah 2010.

500.5724

000.380.1__

==å

=nD

D

66,501.55783.434.080.323

000.000.850.701

)(__

2

===--å

=n

DDSD

maka : 075,524/66,501.55

500.57==t

5. Kesimpulan :

Oleh karena t = 5,075 > 2,069 maka H0 ditolak. Berarti memang

terdapat perbedaan pendapatan rata-rata pedagang sekitar Pasar

Gading yang signifikan antara sebelum dan setelah revitalisasi pasar.

108

BAB V

KESIIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

Berdasarkan analisis pokok kelayakan proyek, dapat ditarik

kesimpulan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta tidak layak

untuk dijalankan, sehingga dapat menjawab hipotesis penelitian sebagai

berikut :

1. Menolak hipotesis pertama, secara ekonomis Proyek Revitalisasi Pasar

Gading Surakarta dinyatakan tidak layak dan tidak menguntungkan untuk

dilaksanakan berdasarkan pada hasil perhitungan :

a. Nilai NPV -3.371.328.165 < 0, proyek ditolak.

b. Nilai IRR 1,96 % < social discount rate yaitu 12 %, proyek ditolak.

c. Nilai BCR 0,57 < 1, proyek ditolak.

d. Nilai PV/K 0,52 < 1, proyek ditolak.

2. Menerima hipotesis kedua, berdasarkan perhitungan Proyek Revitalisasi

Pasar Gading Surakarta dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek

berakhir. Dari hasil perhitungan diketahui bahwa investasi awal Proyek

Revitalisasi Pasar Gading Surakarta senilai Rp. 7.071.928.000,00 dapat

terbayar setelah 20 tahun 6 bulan.

3. Menolak hipotesis ketiga, berdasarkan penelitian yang dilakukan di

lapangan dan perhitungan dengan menggunakan uji beda dua mean dapat

dilihat adanya penurunan laba yang signifikan yang diterima oleh para

109

pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Gading setelah adanya

revitalisasi Pasar Gading. Kebanyakan para pedagang pasar mengeluhkan

penurunan pendapatan mereka setelah adanya revitalisasi ini, tetapi

mereka mengakui bahwa tempat yang sekarang mereka gunakan untuk

berjualan ini jauh lebih bagus, rapi, bersih, nyaman, dan aman. Jadi dapat

dikatakan revitalisasi Pasar Gading ini belum mampu meningkatkan

kesejahteraan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta.

B. Saran – saran

Berdasarkan hasil penelitian tersebut di atas, maka ada beberapa hal

yang dapat peneliti berikan sebagai saran, antara lain sebagai berikut :

1. Seharusnya Pemerintah Kota Surakarta menetapkan harga jual kios yang

masih tersisa dan dijual secara tegas agar tidak terjadi ketimpangan harga

jual kios yang mencolok antara pedagang lama dan pedagang baru.

2. Adanya kepastian bahwa kios dan los yang diperuntukkan bagi pedagang

lama benar-benar gratis, apabila pedagang lama ingin membeli kios lagi

walaupun sudah memiliki jatah kios ataupun los gratis maka harganya juga

sama dengan para pedagang baru.

3. Seharusnya Pemerintah Kota Surakarta membantu memecahkan

permasalahan para pedagang Pasar Gading pasca revitalisasi yang sepi

pengunjung.

4. Sebaiknya Pemerintah Kota Surakarta melakukan kerjasama dengan pihak

ketiga yaitu pihak swasta sebagai pelaksana pembangunan proyek dan

110

pengelola bangunan pasca revitalisasi agar dapat mengelola los dan kios

pasar tersebut sehingga proyek ini layak untuk dilakukan.

5. Pasar Gading ini menyerap biaya paling banyak adalah untuk membayar

gaji pegawai outsorching, sebagian dana untuk gaji pegawai ini sebaiknya

dikurangi dan dialokasikan untuk biaya pemeliharaan bangunan Pasar

Gading Surakarta ini.

6. Benefit paling sedikit diperoleh dari penjualan kios, seharusnya benefit ini

lebih dapat dioptimalkan lagi agar dapat mengembalikan investasi awal

proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini.

111

DAFTAR PUSTAKA

Aji, B.Firman. 1990. Perencanaan dan Evaluasi. Jakarta : Bumi Aksara.

Amini, Haola Minni. 2005. Analisis Finansial Perluasan Rumah Sakit Panti Waluyo Surakarta. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan.

Anonim. 2009. “Rehabilitasi Pasar Tradisional di Solo”. Suara Merdeka. 28 Januari 2008 (diambil 30 September 2009).

Anonim. 2009. “Revitalisasi Pasar Gading Surakarta”. Koran Tempo. 31 Januari 2009 (diambil 30 September 2009).

BPS. 2008. Statistik Surakarta dalam Angka Tahun 2008. Surakarta : BPS Surakarta

Departemen Perdagangan. Pasar Tradisional Yang Modern. Departemen Perdagangan Republik Indonesia. Jakarta : Tidak Diterbitkan.

Djamin, Zulkarnain. 1984. Perencanaan dan Analisa Proyek. Jakarta : Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia.

Gray, Clive, et.al. 2005. Pengantar Evaluasi Proyek (Edisi Kedua). Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama.

Husnan, Suad. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta : UPT AMP YKPN.

Indonesia, Keputusan Walikota Surakarta Nomor : 4 tahun 2001 tentang Pedoman Pelaksanaan Reklame.

, Peraturan Presiden Nomor : 112 tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern.

, Undang-Undang Nomor : 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Khotimah, Khusnul. 2002. Evaluasi Proyek dan Perencanaan Usaha. Jakarta : Ghalia Indonesia.

Mankiw, N Gregory. 2003. Pengantar Ekonomi. Jakarta : Erlangga

Nugroho, Iryadefrid A’Rof. 2005. Analisis Finansial Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Surakarta 2005. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan.

112

P, Yonida Ari. 2009. Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan.

Pudjosumarto, Muljadi.1995. Evaluasi Proyek (Edisi Kedua). Yogyakarta : Liberty.

Rahardjo, Mugi. Evaluasi Proyek. Program Pasca Sarjana Magister Ekonomi dan Studi Pembangunan UNS. Tidak dipublikasikan.

Ratnayanti, Rini. Analisis Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit X di Cimahi. Media Teknik Sipil, Januari 2006 hal 41-46.

Sekaran, Uma. 2000. Research Methods for Business. New York : John Willey & Sons Inc.

Sekaran, Uma. 2006. Research Methods for Business. New York : John Willey & Sons Inc.

Subagyo, Pangestu. 2005. Statistik Induktif (Edisi 5). Yogyakarta : BPFE.

Sumarni, Murti. 2006. Metodologi Penelitian Bisnis. Yogyakarta : Penerbit ANDI.

Syahrani, Husainie. Analisis Kelayakan Finansial Pengusahaan Kebun Hutan Dengan Tanaman Buah Durian (Durio Zibethis Murr) di Kabupaten Kutai Kertanegara Propinsi Kalimantan Timur. Jurnal Ekonomi Pembangunan Vol. 8 No. 2, Desember 2003 hal 137-146.

Wirartha, I Made. 2006. Metodologi Penelitian Sosial Ekonomi. Yogyakarta : Penerbit ANDI.

http://www.depdag.go.id

Documents

EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING …/Evaluasi... · 1 EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA Skripsi Diajukan untuk Melengkapi Tugas - tugas dan Memenuhi Syarat