EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLĂDIRI

  • View
    231

  • Download
    0

Embed Size (px)

Text of EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLĂDIRI

  • 8/7/2019 EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLDIRI

    1/47

    EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLDIRI, CONSTRUCIISPECIALE sI MIJLOACELE FIXE GRUPA II-VI

    CAPITOLUL I - GENERALITI

    Evaluarea mijloacelor fixe este necesar a fi efectuata atunci cnd ntr-o economie de

    tranzitie la economia de piata, fenomenul inflatio 919j91j nist modifica controlat, sau de maimulte ori necontrolat valoarea acestora. Agentii economici imobilizeaza capital n activecorporale care sunt supuse deprecierii prin utilizare n timp.

    Activele corporale aferente capitalului imobilizat se mpart n 2 categorii si anume:

    -a/ terenurile, inclusiv investitiile pentru amenajarea lor

    -b/ mijloacele fixe*

    *Mijloacele fixe sunt considerate obiectele, sau grupul de obiecte care :

    1./ au o valoare de intrare mai mare de 15.000.000 lei

    2./ au o durata normala de utilizare de minim 2 ani

    H.G.R. 2.139 /2005 ( publicata n Monitorul Oficial 46 ianuarie 2005 ) prezintaclasificarea n 3 grupe principale si anume :

    1- Grupa 1 Cladiri si constructii speciale

    2- Grupa 2 Echipamente tehnologice ( masini si instalatii de lucru );

    Aparate si instalatii de masura, control si reglare ;

    Mijloace de transport ;

    Animale si plantatii

    3- Grupa 3 Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilorumane si materiale si alte active corporale.

    Prin noua abordare s-a apreciat ca se impune o apropiere de clasificarea mijloacelor fixe

    promovata pe plan mondial, adica de reducere a numarului de grupe pentru o operare ct maiusoara a amortizarii.

    De asemenea, H.G.R 2.139 a anulat drept criteriu de clasificare natura materialului dincare s-a realizat activul, aplicndu-se criteriul de performanta care stabileste ca un activ trebuiesa ndeplineasca o anumita functiune pe o anumita durata de functionare indiferent de nauramaterialului.

  • 8/7/2019 EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLDIRI

    2/47

    De asemenea n noul s-a anulat criteriul de selectare functie de material pentru conditiispeciale generice de mediu normal sau agresiv, trecndu-se la durate de functionare diferentiatepentru constructiile din mediu agresiv ( alimentara, materiale de constructii, metalurgica, sichimica ).

    O noutate o constituie si posibilitatea pe care o are consiliul de administratie de a reduce

    sau majora cu 20 % durata de viata a activului functie de situatia concreta a acestuia. Doarmentinerea peste durata de viata legala a mijloacelor fixe care pot crea prejudicii asuprasanatatii si mediului impune aprobari si avize de la organismele nationale de atestare.

    n privinta evaluarii terenurilor care trec din adinistrarea statului n proprietateasocietatilor comerciale, prezentam elementele de baza din H.G.R. 834 / 1991 ( publicata nMonitorul Oficial nr. 54 din febr.1992 ), hotarre care impune o abordare unitara pentruntocmirea documentatiei care sta la baza obtinerii certificatului de proprietate asupra terenului.Valorile riesite din formulele de calcul au fost folosite doar pentru nscrierea n contabilitate.

    Pentru terenurile din administrarea primariilor, care sunt scoase la licitatie n vederea

    concesionarii s-au asocierii, s-a considerat ca trebuie aplicata Decizia 79 / 1992 a C.P.M.Bdecizie care a fost preluata si de alte orase ale tarii. Aceasta evaluare presupune din parteaevaluatorului cunoasterea zonarii teritoriale din localitate, precum si preturile propuse aferenteacestor zone. Acest mod de evaluare este acceptat pentru stabilirea unui pret tehnic, impozitaresau nchiriere,etc. Nu reprezinta niciodata valoare de piata

    Pentru terenurile agricole, care trec din proprietatea statului catre alta proprietate astatului, pe care se fac culturi de paioase, modalitatea de abordare a evaluarii presupuneselectarea informatiilor tehnice promovate de Legea 18/ 1991 sI Legea 16 / 1994 ( LegeaArendei ).

    Pentru aceste 3 situatii valorile pentru 1mp de teren se vor considera valori contabile

    sau tehnice si niciodata nu pot fi considerate valori de piata.

    Pentru abordarea evaluarii mijloacelor fixe, suportul de curs va prezentapasii pe care evaluatorul trebuie sa-i respecte la elaborarea raportului de evaluare patrimoniala,astfel nct acesta sa fie complet, justificat si explicit. Vor fi prezentate metode de calcul pentrustabilirea valorilor de nlocuire, criterii de abordare a deprecierii sau a uzurii efective, decontinut al descrierii cladirilor sau de prezentare a memoriului de evaluare patrimoniala.

    Cursul asigura si un rezumat al Standardelor de Evaluare Patrimoniala, cu acele criteriide selectie a practicii de raportare pentru proprietatile supuse tranzactiilor imobiliare. Se impunedeasemnea a fi prezentate cteva dintre elementele codului deontologic al evaluatorului nlumina respectarii acestor standarde profesionale Europene.

    EVALUAREA TERENURILORPENTRU NREGISTRARE

    CONTABILA SAU TEHNICA

  • 8/7/2019 EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLDIRI

    3/47

    Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie ca acestea sunt terenurilibere fie ca sunt ocupate de cladiri sau alte constructii, agricole sau ocupate cu plantatii.

    Terenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru constructii, derecreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii.

    n literatura de specialitate din tara avem 3 metode bazate pe formule de calcul alpretului terenului si aceste metode sunt :

    A./ Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991

    B./ Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB

    C./ Evaluarea terenurilor agricole

    Evaluarea terenurilor care apartin societatilor comerciale cu capital majoritar de stat sefacefolosind criteriile din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ), evaluare care seface n scopul dobndirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupraterenului si nscrierea acestor valori n contabilitate ( cont 2112 ).n prezenta expunere vompuncta elementele ce reprezinta interes in evaluarea propriuzisa a terenului. Documentatia deevaluare contine 2 piese principale

    1./ piesele desenate ale documentatiei de evaluare

    2./ piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzisa

    PIESELE DESENATEPlanurile obligatorii ce se ataseaza sunt :

    a./ planul de ncadrare n zona a incintei, sau incintelor societatii

    comerciale si se ntocmesc la scara 1: 10.000 pna la scara 1: 100.000 functie de marimeaincintei si cuprind caile de comunicatii, principalele retele edilitare si vecinatatile

    b./ planurile topografice cu situatia planimetrica a incinteisocietatii

    ntocmite la scara 1:500 pna la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma patrate

    sau dreptunghiulare si nu trebuie sa depaseasca dimensiunile 80/65 cm.si cuprind n

    mod obligatoriu urmatoarele: mprejmuirile incintei, cladirile, retelele edilitare, caile detransport, terenurile libere, elementele hidrografice. Sunt precizate:

  • 8/7/2019 EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLDIRI

    4/47

    Sc- suprafata construita ce reprezinta proiectia la sol a conturului exterior al cladirii

    Sr- suprafata retelelor edilitare si reprezinta suma suprafetelor de retele exterioareamplasate subteran si suprateran

    St- suprafata retelelor de transport ce reprezinta drumuri, cai ferate navale, aeriene,

    tunele, parcari, poduriSl- suprafetele libere, adica altele dect cele mentionate mai sus -exemplu fiind spatiile

    verzi

    n anexa suportului de curs este prezentat un plan de incinta ntocmit conformmetodologiei H.G.R.834 /1991

    PIESELE SCRISE

    Piesele srise privind evaluarea propriuzisa porneste de la urmatoarea formula :

    Vt = V b x ( 1 + N )

    n care :

    Vt = valoarea terenului

    Vb = valoarea de baza determinata pe baza pretului de 495 lei/mp Aceastavaloare s-a determinat pornindu-se de la pretul de 5 lei/mp x 99 ani perioada de concesionare.

    La aplicarea H.G.R. 500/1994 pretul de 495 lei /mp se multiplica cu coeficientul 8,873, iarpentru reactualizarea contabila conforma cu H.G.R. 983-1999 coeficientul de reactualizare este7, 352

    ( 1 + N ) reprezinta coeficientul de corectie a pretului de baza a terenului, n careN reprezinta suma coeficientilor pe baza criteriilor de localizare.

    Criteriile pentru care N se poate selecta sunt :

    1./ Categoria localitatii 2./ Amplasarea terenului 3./ Functiile economice sicaracterisiticele sociale ale localitatii 4./ Pozitia terenului fata de accesul la retelele de

    transport -5./ Echipareatehnico-edilitara a zonei n care se afla terenul 6./ Caracteristicelegeotehnice ale terenului 7./ Restrictii de folosire a terenului conform planuluiurbanistic 8. / Terenuri poluate cu reziduuri

    Valoare a terenului se va inregistra n patrimoniul societatilor comerciale n contul activ212 ,, alte fonduri n anexele prezentului suport de curs este atasata un exemplu de plancadastral de incinta, n care sunt promovate informatii privitoare la abordarea analizelor privindsuprafetele mentionate n expunerea teoretica.

  • 8/7/2019 EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLDIRI

    5/47

    METODA CONF. DECIZIEI 79 /II/ 1992

    Metoda a fost propusa n anul 1992 de catre primaria municipiului Bucuresti pentrustabilirea unui pret de concesionare a terenurilor destinate constructiei pentru o perioada de 49

    ani. Punctul 1 al deciziei nr. 79 aproba metoda de calcul si formula din anexa 1. Aceasta este:P = ( A + S + D + T + Tf + E + G ) x M x F x H x U

    unde A = amplasamentul conform zonificarii din municipiu

    S = instalatii sanitare apa-canal M = marimea terenului

    D = drumuri F = natura terenului de fundare

    T = termoficare H = regimul de naltime

    Tf= telefonie U = utilizare

    E = electricitate G = gaze

    Pentru fiecare dintre acesti parametrii sunt stabilite valori n lei, coeficienti sau

    pro

Search related