EM1NE Markedsundersøkelsen - høst 2014

NÆRINGSEIENDOM

MarkedsundersøkelsennoveMber 2014

Flere transaksjoner og stigende kontor-ledighet på Forus.

Bedriftene er optimistiske og tror på fortsatt vekst i sysselsettingen.

Mindre nybyggingpå kontorsideni regionen.

2

EiendomsMegler 1 Næringseiendom | Markedsundersøkelsen november 2014

Flere transaksjoner og stigende kontorledighet på Forus

totalledigheten i regionen er nå på 4,3 %, og dette er en økning fra 4,0 % fra oktober i fjor. i stavanger-regionen er det større usikkerhet om videre vekst for selskaper innen olje- og gass-sektoren. Fall i oljepris og fokus på å redusere kostnader gjør selskap mindre aktive i å sikre seg næringsarealer. hva kjennetegner markedet for næringseiendom høsten 2014?

Hva kjennetegner markedet for kontoreiendommer?Arealledigheten på kontoreiendommer har steget til 8 %, og vi tror kontorledigheten vil fortsette å stige det neste året. Forus skiller seg klart ut, der flere eldre kontoreien-dommer nå står ledige – og flere vil det sannsynligvis bli framover. Forus er et relativt nytt industri- og forretnings-område og mange av byggene er oppført mellom 1985 og 1999. Veksten de siste årene er blitt dekket av nye bygg på nye områder. I årene framover vil vi nok se at eldre bygg blir mer synlige i markedet gjennom transformasjons-prosjekter. Disse vil gi nye tomteområder og nye bygg konkurranse. Enkelte eiendommer kan også konverteres til annen bruk som boliger.

Hvordan preger økt ledighet leieprisene?Leieprisene i enkelte segmenter med eldre bygg er under prispress, men så langt i år er det ikke grunnlag for å endre markedsleie i det høye segmentet. Vi har registrert unntak, men dette gjelder enkelttilfeller og mindre areal i frem-leieobjekter. Press på leieprisene er en typisk utvikling når ledigheten øker og konkurransen om leietager blir større. I vår region er presset på leieprisene størst for kontoreien-dommer. Vi har registrert en mindre økning i leiepris for lagerlokaler.

Er transaksjonsvolumet i høst som forventet?Vi har sett større aktivitet på transaksjoner over 50 millioner kroner i regionen. Til sammen har vi registrert transaksjoner for mer enn 2,5 milliarder kroner hittil i år. Dette inkluderer også transaksjoner der eierstrukturen i eiendomsselskaper er endret. Vi kjenner til flere pågående prosesser og for-venter flere transaksjoner utover høsten. Dette betyr at vi ender på et betydelig større volum ved utgangen av 2014. Det er også registrert flere transaksjoner på nivå under 50 millioner kroner.Vi ser at bankene nå er mer aktive på utlånssiden på eiendom.Dette skyldes at de må opprettholde utlånsvolum og vekst, og denne økte konkurransen gir bedre marginer og utmåling for kjøper. I tillegg er rentene rekordlave.

Hvordan vil yieldnivået utvikle seg?Med unntak av salget av Finnestadveien 28 i Dusavik, som gikk på en lav yield ned mot 6,1 %, ser vi fortsatt et stabilt yieldnivå i regionen. Vi tror dette vil holde seg stabilt framover. For de mest attraktive eiendommene forventer vi ikke store endringer i yieldnivået som ligger i intervallet mellom 6,5 % og 7,5 %. For øvrige eiendommer vil yield-nivået variere utover dette intervallet.

3


Hovedtrekk i Høstens Markedsrapport

ledigheten innen næringseiendom er samlet sett på 4,3 %. dette er en marginal økning fra i vår og en økning på 0,3 % sammenlignet med oktober i fjor. her er hovedtrekkene i markedet i stavanger-regionen:

Hvordan er aktivitetsnivået på nybygging?Det settes i gang færre kontorbyggprosjekt i 2014 sammenlignet med foregående år. Hinna Park skal starte med utbygging av prosjekt Gullfaks på rundt 18.000 m² for Wintershall. Bygget skal stå ferdig i 2016. Stavangerske Investeringsselskap AS ved eier Ivar Gundersen skal bygge nytt kontorbygg til Sandnes Sparebank i Sandnes sentrum. Bygget som er på omtrent 4.000 m², er planlagt ferdig i september 2016.

Det er fortsatt god aktivitet på oppføring av hotell i regionen. To hoteller ble ferdigstilt i første halvår, to hotell er under oppføring og flere har annonsert at de skal i gang med bygging i løpet av kort tid.

Jan Inge RøylandLeder EM1 Næringseiendom

• Økende ledighet på kontor, fra 7,0 % i oktober 2013 til 8 % i år. Veksten gjelder primært eldre kontoreiendommer på Forus.

• Fortsatt lav ledighet og god etterspørsel på kombi- nasjonseiendommer.

• Leieprisene på kontoreiendommer er under press i enkelte områder og segmenter, men eiendommer med høy standard holder seg stabilt. • Økte leiepriser på kontor i Sandnes.

• Liten økning på leieprisene på enkelte kombinasjons- eiendommer.

• Flere transaksjoner på eiendommer over 50 millioner kroner. Betydelig mer enn tidligere år.

• Mange transaksjoner i segmentet under 50 millioner kroner.

• Lave ledighetstall innenfor forretning. Det er fortsatt noe ledig i Stavanger sentrum, men færre ledige lokaler nå enn tidligere.

4


tror på Fortsatt vekst i sysselsettingen

– vi opplever et taktskifte, men det er fortsatt vekst i sysselsettingen. Både jeg og bedriftene i regionen tror veksten fortsetter, sier kyrre M. knudsen, sjeføkonom i spareBank 1 sr-Bank.

Det er mange avisoverskrifter som varsler om krise i olje-Rogaland for tiden. Hva mener du?– Historien har vist at kriser kommer med jevne mellom-rom. Så ja, det vil komme en krise, mange kriser. Men like-vel synes jeg mediebildet akkurat nå er litt lite nyansert. Det er vel mye fokus på at det går noe svakere, men fortsatt har vi lav arbeidsledighet og de fleste som mister jobben finner heldigvis en ny ganske raskt, sier Knudsen.

– Ofte er det slik at det må en krise til for å få omstilling og vekst. Ser vi på vår region de siste 10–15 årene så har vi vært så opptatt med å utvinne olje og alt som skal til, at det er få ledige hoder og hender til å tenke nytt. Det er alltid et faresignal å bli for ensidig. Man blir sårbar. Vi har jo vært gjennom en unik gullalder de siste ti årene.

Hvilke utfordringer står Rogaland overfor?– Vi har bygget opp en fantastisk oljeservice-industri. Gode bedrifter har skapt overskudd, og gode eiere investerer denne kapitalen i eksisterende bedrifter, nye bedrifter og nye idéer – noen innenfor samme industri, andre i nye markeder eller andre industrier. Det er bra at industrien nå tar grep for å levere smartere, billigere og mer effektive løsninger. Det bedrer konkurranseevnen.

Hvordan påvirker dette sysselsettingen?– Utviklingen påvirker selvsagt hvor mange som jobber her. Vi har hatt en lang periode med svært høy vekst, med høy etterspørsel etter både arbeidskraft og nærings-eiendom. Dette flater nå ut, og vi opplever et taktskifte.

– Men det er fortsatt vekst i sysselsettingen på rett under 1 % i perioden fra 1. januar til 31. august. Også innen oljenæringen er det vekst på 0,4 % i tilsvarende periode. Vårt konjunkturbarometer viser at bedriftene i regionen er optimistiske og tror på videre vekst i sysselsettingen på rundt 1 %. Det betyr netto 2000 nye arbeidsplasser i Rogaland.

Det kan høres ut som om du er mer optimistisk enn mange andre?– Det er vanskelig å være pessimist når arbeidsledigheten i Rogaland er på 2,3 %. Vi er fylket med lavest ledighet i landet og svært lav ledighet sett internasjonalt, avslutter Knudsen.

Vårt konjunkturbarometer viser at bedriftene i regionen er optimistiske og tror på videre vekst i sysselsettingen på rundt 1 %.

5


Utviklingen skyldes både at Forus har hatt klart mest nybyggingsaktivitet de

siste årene, men også at større leietagere har sagt opp sitt leieforhold.

Stavanger randsone:2,6% (3,5% mai)

Sandnes:3,0% (1,9% mai)

Forus:6,9% (6,0% mai)

Stavanger sentrum:3,5% (3,6% mai)

Sola, Tananger, Randaberg:4,4% (4,2% mai)

Den totale ledigheten for næringseiendom i regionen er på 4,3 %, og dette er en økning fra 4,0 % høsten 2013. Det er totalt i overkant av 260.000 m² næringsarealer som står ledig i regionen.

Det er særlig på Forus det er mye ledig; i overkant av 130.000 m². Dette er en økning på 30.000 m² fra høsten 2013. Utviklingen skyldes både at Forus har hatt klart mest nybyggingsaktivitet de siste årene, men også at større leietagere har sagt opp sitt leieforhold.

Det er interessant å se at ledigheten i andre områder i regionen er stabil, og fra forrige måling i mai er det en marginal reduksjon. Dette kan forklares med at det er oppført få nybygg i disse områdene. Nesten samtlige av byggene som er oppført, har full utleie.

260.000 M² står ledig

to

tall

ed

igh

et

6


Stavanger randsone:6,3% (7,8% mai)

Sandnes:2,2% (2,7% mai)

Forus:10,8% (6,8% mai)

Stavanger sentrum:4,8% (5,5% mai)

Sola, Tananger, Randaberg:10,0% (9,9% mai)

led

igh

et

på

ko

nt

or

ar

ea

l

Det er i Forus og Stavanger randsone det er mest ledig kontorareal i vår region. Totalt står 145.000 m² kontorareal ledig i disse to områdene. Forus har nå en kontorledighet på 10,8 %. Over 60 % av ledigheten er i eldre bygg som er – eller vil bli – fraflyttet i løpet av de neste seks månedene. Det er en klar trend at ledigheten i eldre bygg på Forus øker.

I Stavanger randsone er ledigheten stabil. Her utgjør Badehusgaten 37 med 19.000 m² ledig kontorareal en stor andel av den totale ledigheten. I andre områder enn Forus er det god balanse mellom tilbud og etterspørsel av kontor-areal. Ledigheten på Forus påvirker også utviklingen av nye områder i regionen.

En annen faktor som spiller inn på ledigheten er tilbudet av nye og prosjekterte kontorbygg. Disse er spredt i hele regionen og utgjør samlet mer enn 400.000 m². Vi har registrert rundt 30 nye kontorbygg som er ferdig prosjektert og kan tilbys markedet etter en byggeperiode på mellom 18 og 24 måneder.

UjeVn ForDeLing aV kontorLeDighet

Vekst i kontorledighet er størst på Forus.

7


Den totale ledigheten er på 4,3 %, noe som er et lavt nivå. Med unntak av årene 2006 og 2007, har ledigheten vært stabil mellom 3 og 5 %. Vi mener at dette ledighetsnivået gjenspeiler balanse mellom tilbud og etterspørsel i markedet. Dette gjelder særlig for ledigheten på kombinasjonseien-dommer; som har vært stabil på mellom 3 – 4 % de siste årene.

Den største variasjonen i ledighet finner vi på kontoreien-dommer. Ledigheten er nå på 8 %, noe som tyder på at det begynner å bli ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Den viktigste faktoren til økning i ledigheten er at tilbudet av kontorareal på Forus har økt betydelig de siste årene.

Vi tror ledigheten kommer til å øke noe fremover, særlig kontorledigheten. Det er sannsynlig at flere eldre, større kontorbygg blir ledige dersom eksisterende leiekontrakter ikke forlenges, eller at eiendommene blir leid ut på nye kontrakter. Ledigheten fremover vil selvsagt også påvirkes av utviklingen i sysselsettingen.

ØkenDe UBaLanSe i MarkeDet For kontoreienDoM

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

9,00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Butikk

Kombi

Kontor

Totalt

Etter en liten økning i leieprisene i første halvdel av 2013, har prisene stabilisert seg på nivået som fremgår av over-sikten til høyre. Markedsleie på kontor er høyest i Stavanger sentrum. Det er relativt få bygg i sentrum med høy standard, og vi tror ikke at dette nivået vil bli utfordret.

Vi har registrert at det for tiden er mulig å få kontorlokaler med høy standard ned mot 1.500 kroner per kvadratmeter på Forus. Dette er en naturlig konsekvens av at konkurransen om leietagere på kontor øker i regionen. Disse eksemplene gjelder fremleiekontrakter på mindre areal i relativt kort periode.

Etterspørselen av lagerlokaler med høy standard er god, og leieprisen har økt opp mot 1.100 kroner per kvadratmeter for slike arealer.

leieprisene Har vært stabile det siste året

Stavanger sentrum:kontor høy standard: kr 1.800–2.650kontor god standard: kr 1.200–1.800

Stavanger randsone:kontor høy standard: kr 1.400–1.900kontor god standard: kr 800–1.400

Forus:kontor høy standard: kr 1.500–1.900kontor god standard: kr 1.000–1.500

Sandnes:kontor høy standard: kr 1.200–1.800kontor god standard: kr 800–1.200

Hinna Park:kontor høy standard: kr 1.800–2.300

Øvrig areal:Lager høy standard: kr 800–1.100Lager god standard: kr 600–800Lager/verksted høy standard: kr 1.100–1.350Lager/verksted god standard: kr 800–1.100

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

9,00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Butikk

Kombi

Kontor

Totalt

kontor Butikk kombi totalt

kommentar:når det gjelder leiepriser, er disse angitt i intervaller. innenfor hvert intervall gjenspeiles forskjeller i arealenes effektivitet, standard, m.v. vi kjenner til at det er inngått avtaler over de angitte nivåene. her kan det ligge spesielle forhold bak, som for eksempel spesialtilpasninger gjort for leietaker.

8


Vi har registrert transaksjoner for over 2,5 milliarder kroner hittil i år. Dette inkluderer også interne transak-sjoner der eierstrukturen i eiendomsselskaper er endret.

Vi kjenner også til flere pågående prosesser og forventer flere transaksjoner utover høsten. Det betyr at vi ved utgangen av 2014 trolig ender på et betydelig større volum. Det er også god aktivitet, og vi har registrert flere trans-aksjoner på nivå under 50 millioner kroner.

Som grafen nedenfor viser, er yieldnivået for de beste eien-dommene mellom 6,5 og 7,5 %. Vi gjør oppmerksom på at vi ikke har informasjon om yield i alle transaksjoner som er gjennomført.

Vi tror yieldnivået framover for de beste eiendommene vil fortsette å ligge på mellom 6,5 % og 7,5 %. Enkelte eiendommer har potensial til å bli omsatt for enda lavere yield. Finnestadveien 28 i Dusavika gikk for eksempel på lav yield ned mot 6,1 %.

tranSakSjoner For Mer enn 2,5 MiLLiarDer kroner

9


Det er vesentlig færre kontorbygg under oppføring nå sammenlignet med perioden fra 2012 og fram til i dag. Som vist i oversikten vil omtrent 50.000 m² kontorbygg bli tilført markedet i 2014 og 2015. For 2016 er det mer usikkert, men foreløpig ser det ikke ut til at veksten vil bli særlig høy.

Det er primært andre typer bygg som oppføres i regionen, hotell, kombinasjonsbygg og andre typer næringsbygg. Det er god aktivitet på hotellsiden med flere pågående prosjekter – og det kan bli flere.

Det er større spredning i hvor det bygges nå enn tidligere. Vi har vært i en fase med oppføring av mange næringsbygg på Forus og går nå inn i en fase med aktivitet også i andre deler av regionen.

I tillegg til prosjekter som er satt i gang eller har annonsert byggestart, har vi registrert mer enn 400.000 m² kontorareal som er ferdig prosjektert. I underkant av 30 kontorbygg kan tilbys markedet etter en byggeperiode på mellom 18 og 24 måneder. Disse byggene er fordelt i hele regionen.

rUnDt 30 nye kontorBygg FerDig proSjektert

I underkant av 30 kontorbygg vil tilbys markedet etter en byggeperiode

på mellom 18 og 24 måneder.

ny

Byg

gin

g

Stavanger randsonekontor: 36.500annet: 11.000hotell: 22.000

Stavanger sentrumkontor: 10.000hotell: 35.000+

Foruskontor: 17.000kombi: 50.000annet: 29.000hotell: 6.500

Sola, Tananger, Randabergkombi: 23.000annet: 2.400hotell: 22.000

Sandneskontor: 6.500kombi: 15.000annet: 5.000

Ferdig 2014/2015

2014 2015 2016

2016

100.000 m²

50.000 m²

0 m²kontor kontor kontor

hotell

hotell

hotell

annet

annet

kombikombi kombi

NÆRINGSEIENDOM

NÆRINGSEIENDOM

NÆRINGSEIENDOM

Stavanger 12 min

Sandnes 7 min

Bryne 20 min

Nærbø 25 min

Egersund 55 min

Gausel

Ring 997 37 7582020park.no

Klepp 16 min

Lei av at verdifullemedarbeidere måbruke tid i kø?

Dobbeltsporet har 97%* punktlighetog gjør arbeidsreiser mer forutsigbare og presise.

Kontakt oss i dag for et tilbud påkontorlokaler.

*) Tall fra Jernbaneverket. 2011

16

NÆRINGSEIENDOM

eiendomsMegler 1 næringseiendom, petroleumsveien 6, postboks 250, 4066 Stavanger. tlf 02070 | em1ne.no

Er du på jakt etter nye næringslokaler eller skal du selge din næringseiendom?Snakk med oss. Vi kan markedet!

Documents

EM1NE Markedsundersøkelsen - høst 2014