Ekspertarvamuse nr: 1338/109H

Käsitletav objekt: Arendusprojekt

Omandivorm: Kinnistud (13 korteriomandit)

Objekti aadress: Tallinn, Kesklinna linnaosa, R. Tobiase tn 11, korterid nr 2-4, 6-7 ja 9-16

Tellija: Tallinna Linnavaraamet Vabaduse väljak 10, Tallinn Tellija esindaja: Ilmar Puskar Tel 640 4508

Ekspertarvamuse adressaat: Asutuse raamatupidamine Ekspertarvamuse eesmärk: Finantsaruandlus

Eelduslik turuväärtus*: 2 700 000 krooni

(leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu)

Hindamine teostatud: 07.10.2009

Hindaja: Rait Riim Kinnisvara hindaja EKHÜ liige Tel 66 84 700 GSM 56 215 105

.........................................................................

Kinnitas: Timo Tammaru

Atesteeritud hindaja Üldatestaat nr AKH 090506 Tel: 66 84 700 GSM: 53 426 224

..........................................................................

Käesoleva ekspertarvamuse lahutamatuks lisaks on 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnang nr 0159/029H

*Hindamistulemus on leitud eeldusel, et punktis 3.4 toodud parameetritega

detailplaneering on kehtestatud!

…………………………………..

2

1 Hindamise lähtematerjalid Hindamise lähtematerjalid:

- tellija esindaja Ilmar Puskar suuline hindamistellimus 06.10.2009 - 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnang nr 0159/029H, 06.02.2009 - objekti ülevaatuse kuupäev 06.02.2009. Ülevaatus on teostatud 1Partner

Kinnisvara hindaja Rait Riim poolt - tellija esindajate Veiko Meremäe ja Ilmar Puskar informatsioon

Eksperthinnangu kinnitaja ei ole objekti ülevaatust teostanud. Hindaja teostas objekti ülevaatuse 06.02.2009. Tellija esindaja sõnul objekti seisukord vahepealsel perioodil muutunud ei ole. Tellija esindaja hindamistellimuse kohaselt on hindamisaruanne koostatud ekspertarvamuse vormis. 2 Omand Omandivorm Kinnistud (16 korteriomandit)

Objekti aadress Tallinn, Kesklinna linnaosa, R. Tobiase tn 11

Katastritunnus 78401:113:0051

Krundi pindala 748 m²

Sihtotstarve elamumaa 100% Krt nr

Registriosa nr Mõttelise osa suurus Reaalosa suurus Omanik

1 24932301 188/3039 18,8 Anne Puusepp (46304130246)

2 24932401 187/3039 18,7 Tallinna linn

3 24932501 185/3039 18,5 Tallinna linn

4 24932601 188/3039 18,8 Tallinna linn

5 24932701 190/3039 190 Anne Puusepp (46304130246)

6 24932801 189/3039 18,9 Tallinna linn

7 24932901 190/3039 19 Tallinna linn

8 24933001 188/3039 18,8 Anne Puusepp (46304130246)

9 24933101 195/3039 19,5 Tallinna linn

10 24933201 191/3039 19,1 Tallinna linn

11 24933301 189/3039 18,9 Tallinna linn

12 24933401 188/3039 18,8 Tallinna linn

13 24933501 196/3039 19,6 Tallinna linn

14 24933601 196/3039 19,6 Tallinna linn

15 24933701 187/3039 18,7 Tallinna linn

16 24933801 192/3039 19,2 Tallinna linn

Võimalike kehtivate koormatiste ja hüpoteekidega hindamistulemuse leidmisel ei arvestata. Reaalselt on hinnatavaks objektiks Tallinna linna omanduses olevad korteriomandid.

…………………………………..

3

3 Objekti kirjeldus 3.1 Asukoht Piirkond Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Raua asum Objekti paiknemine objekt paikneb R.Tobiase tn ääres ca 50 m kaugusel

R.Tobiase ja J.Vilmsi tänavate ristumiskohast Piirkonna hoonestus lähinaabruses paiknevad erinevatel ajajärkudel ehitatud

korterelamud ja teenindusasutused. Kadrioru staadion asub ca 0,5 km kaugusel

Teeninduspunktid kauplused ja teenindusettevõtted asuvad lähiümbruses, ühistranspordipeatused on ca 500 m raadiuses

Ühistransport autobussi peatus asub ca 300 m kaugusel Gonsiori tn ääres

Juurdepääsuteed asfalteeritud Parkimiskohad parkimisvõimalused on elamu ees tänaval (linna tasulise

parkimise tsoon) ja hoovis Keskkond asumi müra- ja saastetase on keskmisest madalam.

Piirkonnas esineb kõrghaljastust. Kesklinna linnaosa siseselt on tegemist keskmiselt hinnatud piirkonnaga

3.2 Krunt

Aerofoto 1: Krundi paiknemine Kesklinna siseselt(alus: www.maaamet.ee)

…………………………………..

4

Aerofoto 2: Krundi kuju ja paiknemine R.Tobiase tn suhtes(alus: www.maaamet.ee)

Krundi üldandmed Pindala 748 m² Hooned krundil amortiseerunud korterelamu ja pesuköök Kuju ja reljeef ligikaudu nelinurkse kujuga, reljeef on suhteliselt tasane Haljastus krundi piiril kasvavad üksikud lehtpuud Krundi tehnovõrgud ja seadmed Veevarustus tsentraalne, linna võrk Kanalisatsioon tsentraalne, linna võrk Elektrivarustus tsentraalne 3.3 Olemasolev hoonestus (alus: Ehitisregistri andmebaas) Arhitektuur korterelamu Ehitusaasta usaldusväärsed andmed puuduvad, tõenäoliselt 20.

sajandi algus Ehitusalune pind 240 m2 Suletud netopind 414,4 m2 Eluruumide pind 303,9 m2 Korruste arv 2 põhikorrust ja pööning Korterid:

Korteri nr

Suletud netopind

Mõttelise osa suurus Korrus

1 18,8 m2 188/3039 1 2 18,7 m2 187/3039 1 3 18,5 m2 185/3039 1 4 18,8 m2 188/3039 1 5 19,0 m2 190/3039 2 6 18,9 m2 189/3039 2 7 19,0 m2 190/3039 2 8 18,8 m2 188/3039 2

…………………………………..

5

9 19,5 m2 195/3039 1 10 19,1 m2 191/3039 1 11 18,9 m2 189/3039 1 12 18,8 m2 188/3039 1 13 19,6 m2 196/3039 2 14 19,6 m2 196/3039 2 15 18,7 m2 187/3039 2 16 19,2 m2 192/3039 2

Hindaja ei ole teostanud hoone ehitustehnilist ekspertiisi. Välise vaatuse põhjal otsustades on krundil paiknev korterelamu halvas seisukorras. Olemasoleva hoone parimaks kasutuseks võib pidada hoone lammutamist ja uue ehitise rajamist. Lisaks paikneb krundil 12,4 m2 suuruse suletud netopinnaga pesuköök, mis krundile lisaväärtust ei anna ja mis oleks otstarbekas lammutada. 3.4 Krundi detailplaneering ja ehitusõigus Hinnatav krunt jääb R. Tobiase tn 1, 3, 5, 7, 9 ja J. Vilmsi tn 36, 38, 40 kruntide maa-ala hõlmava detailplaneeringu alasse. Käesoleva hinnangu koostamise ajaks on detailplaneering vastu võetud, kuid ei ole kehtestatud. Detailplaneeringu kohaselt on hinnatavale krundile ette nähtud järgmine hoonestus:

Pos nr

Aadress Krundi suurus m2

Hoone-alune pind

m2

Korruselisus/ kõrgus

Hoonete arv

krundil

Siht-otstarve

Suletud brutopind m2 (maa-pealne)

Suletud brutopind m2 (maa-alne)

5 R.Tobiase

tn 11 748

maapealne 295, maa-alune 430

1 maa-alune ja 5 maapealset korrust/ 24,5 m

1 Ek 80%, A 20%

1 437 430

Krundi normatiivne parkimiskohtade arv on 12 ja kavandatud on 17 kohta, millest 14 on planeeritud hoone keldrikorrusele ja 3 krundile. Detailplaneering on Tallinna planeeringute registri järgi algatatud 25.05.2004 ja vastu võetud 10.06.2006. Hindamise hetkel on detailplaneering kehtestamata. Vastavalt tellija esindaja esitatud lähteülesandele leiame objektile turuväärtuse eeldusel, et detailplaneering on kirjeldatud mahus kehtestatud. 4 Hindamine 4.1 Kasutatud mõisted ja meetodid Turuväärtus (Market Value)1: Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Parim kasutus (Highest and best use) 2: on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omab kõrgeima väärtuse. Oluline on seejuures, et kõik neli tingimust peavad olema üheaegselt täidetud. Hindamiskuupäev3: kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne.

1 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-3:2005, lk 5 2 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk17 3 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 2

…………………………………..

6

Väärtuse kuupäev4: kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud. Peab alati kokku langema hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. Ülevaatuse kuupäev5: kuupäev, millal on teostatud objekti ülevaatus. Objekti ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema hindamise kuupäevale. 4.2 Eeldusliku turuväärtuse määramine Käsitletavas turusegmendis objekti väärtust tõstvad tegurid: - paiknemine hinnatud Kesklinna piirkonnas - paiknemine vähese liiklusega kõrvaltänavas - piirkonnas esineb kõrghaljastust - eeldame, et krunti hõlmav detailplaneering on kehtestatud punktis 5.4

kirjeldatud mahus Käsitletavas turusegmendis objekti väärtust alandavad tegurid: - krundi olemasolev hoonestus vajab lammutamist

4.3.1 Hindamise lähtekohad Hinnatava objekti parimaks kasutuseks peame olemasoleva hoonestuse lammutamist ning uue äri- ja eluhoone rajamist. Arvestades planeeritava hoone paiknemist Kesklinna siseselt peame hoone parimaks kasutuseks kasutust äri- ja elamispindadena. Menetluses on ka vastavasisuline detailplaneering. Hindamistulemuse leidmisel eeldame, et detailplaneering on võõrandamise hetkeks kehtestatud punktis 3.4 toodud mahus. Vastavalt lähteülesandele leiame eeldusliku turuväärtuse Tallinna linna omanduses olevatele pindadele. Eeldusliku turuväärtuse leidmisel oleme kasutanud võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetodi aluseks on asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Analüüsitud on 1Partner Kinnisvara andmebaasi tehingunäiteid. Esmalt oleme leidnud eeldusliku turuväärtuse kogu krundile (16 korteriomandit) ja sellest tuletanud Tallinna linnale kuuluvate korteriomandite (2473/3039 mõttelist osa kinnistust) majanduslikult põhjendatud eeldusliku turuväärtuse. Tulenevalt käsitletava objekti olemusest ning vastava kinnisvaraturu sektori eripäradest võib pidada leitud turuväärtuse täpsusklassi keskmisest madalamaks (+/-20%). Tõenäoline müügiperiood määratud turuväärtusega on hindamishetke turusituatsioonis kuni 12 kuud. Sundmüügi tingimustes võib tegelik müügihind jääda ebapiisava müügiperioodi ja mitmete subjektiivsete asjaolude tõttu toodud turuväärtusest madalamaks. Erihuvidega ostja (näiteks naaberkinnistu omanik) puhul võib krundi müügihind osutuda ka leitud turuväärtusest kõrgemaks. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu.

4 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 2 5 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2005, lk 2

…………………………………..

7

Samas tuleb arvestada, et sarnaste potentsiaalsete arendusprojektide müümisel on kaasomand turuväärtust oluliselt alandav tegur. Selle peamiseks põhjuseks on asjaolu, et teine kaasomanik saab arendustegevust takistada (pahatahtlik kaasomanik, suutmatus osaleda finantseerimisel, erinev nägemus hoone arhitektuurist jne). Toodud asjaolude tõttu ei pruugi kinnistu leitud väärtusega vabal turul likviidne olla. 5 Ekspertarvamuse kehtivuse eeldused Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- tellija esindajate poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene - objekt on omandatud vastavalt seadustele - objekti ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle hinda - objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud - detailplaneering on kehtestatud punktid 3.4 kirjeldatud mahus

6 Hindamistulemus 1Partner Kinnisvara hinnangul on käsitletava objekti (13 korteriomandit aadressil Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, R. Tobiase tn 11, mis reaalselt on korterid nr 2-4, 6-7 ja 9-16) turuväärtus 2 700 000 (kaks miljonit seitsesada tuhat) krooni, s.o ca 2 300 kr/m2 vaadeldavate korteriomandite vastava ehitusõiguse mahu suletud brutopinna arvestuses. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamistulemus on leitud eeldusel, et kehtestatud on punktis 3.4 toodud parameetritega detailplaneering! Käesoleva ekspertarvamuse lahutamatuks lisaks on 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnang nr 0159/029H. Käesolev ekspertarvamus ei sobi esitamiseks krediidiasutusele laenutagatuse hinnanguna. Ekspertarvamus on 7-l lehel, kõik lehed on allkirjastatud selle koostaja poolt. Ekspertarvamuse lisad:

asukoha skeem fotod seisuga 06.02.2009 väljavõtted detailplaneeringu põhijoonisest

Käesolevat ekspertarvamust ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale arvamusele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat ekspertarvamust soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. Käesolev ekspertarvamus on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Väärtuse kuupäev 07. oktoober 2009 Hindamiskuupäev 07. oktoober 2009

…………………………………..

8

Asukoha skeem

…………………………………..

9

R.Tobiase tn 11, Tallinn (fotod seisuga 06.02.2009)

Hoov

…………………………………..

10

Detailplaneeringu põhijoonis

…………………………………..

11

…………………………………..

12

…………………………………..

13