Ekonomski aspekti i modeli razvoja graevinskog zemljita na

lokalnom nivoulokalnom nivou

mr Ljiljana Brdarevi dipl.ecc.Beograd, 8. februar 2011.

Ko moe da uestvuje u finansiranju lokalnihkapitalnih investicionih projekata ?

Nosilac (sponzor) projekta: grad/optina ili JKP, koji vriprojektovanje i izgradnju projekta

Banke: kreditiranjem ili investiranjem kapitala Lizing kompanije: finansijski ili operativni lizing Lizing kompanije: finansijski ili operativni lizing Institucionalni investitori: investiranjem kapitala Pravna lica: investiranjem kapitala Fizika lica: investiranjem tednje u obveznice Drava: kapitalni tansferi (NIP), ugovaranje donacija (EU

fondovi) ili garantovanjem kredita kod IFI

Izbor naina finansiranja projekataZavisi od: Cene izvora finansiranja projekta (kamatna stopa na kredite,

profit na privatni kapital, diskotna stopa za budetska sredstva)

Finansijske rentabilnosti (isplativosti) projekta Rizika ostvarivanja oekivanih rezultata projekta i/ili

kreditne sposobnosti nosioca projektaVri se na osnovu: Analize finansijske isplativosti i ekonomske opravdanosti

sprovoenja projekta Cost-benefit analize projekta

Cost-benefit analiza projektaNeophodna prilikom: izrade prethodne studije opravdanosti i studije opravdanosti

projekta, prema Zakona o planiranju i izgradnji RS konkurisanja za inostrane donacije kod EU konkurisanja za kredite meunarodnih finansijskih institucija konkurisanja za kredite meunarodnih finansijskih institucija

(World bank IFC, EIB, EBRD,..) uspostavljanja javno-privatnog partnerstvaPoeljna prilikom: zaduivanja kod domaih komercijalnih banaka, za projekte sa

niskom stopom finansijske rentabilnosti

Cost-benefit analiza projektaSadraj:

Opis projekta, problemi koje e reiti i ciljevi koje treba da ostvari Drutveno-ekonomski kontekst sprovoenja projekta Institucionalna analiza nosioca projekta Analiza kreditne sposobnosti nosioca projekta Analiza kreditne sposobnosti nosioca projekta Analiza tranje i priutivosti usluga/rezultata projekta Tehniko-strukturalna analiza projekta, obraun investicionih

trokova Finansijska analiza, ocena isplativost iz ugla nosioca projekta Ekonomska analiza, ocena drutvene opravdanosti projekta Analiza osetljivosti i rizika, procena faktora rizika projekta

Cost-benefit analiza projekta

Nain odluivanje o finansiranju projekta Ako projekat ima visoku stopu finansijske rentabilnosti,

odluka o finansiranju projekta se moe doneti na osnovu finansijske analize projektafinansijske analize projekta

Ako projekat ima nisku/negativnu stopu finansijske rentabilnosti, odluka o finansiranju projekta se donosi, tek na osnovu ekonomske analize projekta

Finansijska analiza projekta

Svrha: analiza finansijske isplativosti projekta iz ugla nosioca

projekta i investitora

Sprovoenje: formiranje tabela novanog toka prihoda i rashoda projekta ocena finansijske odrivosti/likvidnosti projekta obraun pokazatelja finansijske rentabilnosti projekta

Finansijska analiza projektaSprovoenje:1. Definisanje vremenskog okvira analize2. Definisanje rashoda projekta3. Definisanje prihoda projekta4. Definisanje preostale vrednosti imovine 4. Definisanje preostale vrednosti imovine 5. Usklaivanje cena sa inflacijom 6. Definisanje izvora finansiranja projekta7. Ocena finansijske odrivosti projekta8. Definisanje diskontne stope9. Obraun finansijske rentabilnosti projekta (rashoda projekta i

izvora finansiranja)

Finansijska analiza projektaDefinisanje rashoda projekta

investicioni rashodi, izdaci za nabavku imovine poetni rashodi projekta, izdaci u toku istraivanja, ocene i

sprovoenja projekta poetni izdaci za obrtna sredstva poetni izdaci za obrtna sredstva operativni rashodi poslovanja, bez amortizacije i

rezervisanja trokovi zatvaranja projekata na kraju veka korienja

Troak amortizacije:NE ULAZI u izvetaj o novanom toku projektaISKAZUJE SE u bilansu uspeha nosioca projekta

Finansijska analiza projektaDefinisanje prihoda projekta

Prihod od prodaje proizvoda (usluga) Prihod od naknada za korienje infrastrukture Ostali lokalni prihodi u toku korienja projekta Ostali lokalni prihodi u toku korienja projekta Prihod od rezidualne vrednosti imovine

U obraun NE ULAZE: trokovi PDV-a indirektni porezi, ukoliko ih plaa investitor kapitalni transferi i subvencije

Finansijska analiza projektaDefinisanje izvora finansiranja

Domaa javna sredstva: garada/optine, Pokrajine ili Republike Inostrane donacije (npr. EU fondovi) Sredstva privatnog partnera (JPP) Pozajmljena sredstva na finansijskom tritu od banaka i Pozajmljena sredstva na finansijskom tritu od banaka i

investitora (obveznice)

Cilj je: planiranje dinamike otplate pozajmljenih sredstava obraun prosene cene sredstava za finansiranje projekta obraun stopa prinosa (rentabilnosti) uloenih sredstava

Finansijska analiza projektaDefinisanje diskontne stope

Diskontna stopa je minimalna stopa rentabilnosti projektaUtvruje se na osnovu: prosene cene izvora finansiranja projekta primenjenih cena za obraun prihoda i rashoda

projekta realna diskontna stopa za realne cene nominalna diskontna stopa za nominalne cene

Finansijska analiza projekta

INVESTICIONI RASHODI FINANSIJSKA RENTABILNOST PROJEKTA

Podaci o projektu Obraun isplativosti projekta

OPERATIVNI PRIHODII RASHODI

IZVORI FINANSIRANJA

FINANSIJSKA ODRIVOST PROJEKTA

FINANSIJSKA RENTABILNOST KAPITALA

Pokazatelji rentabilnosti projekta

RokRok povrapovraajaaja investicinoginvesticinog ulaganjaulaganja -- jeje vreme, koje je potrebno vreme, koje je potrebno da se iz buduih prihoda projektada se iz buduih prihoda projekta naplate ukupna investiciona naplate ukupna investiciona ulaganjaulaganja

NNeto sadanja vrednost projektaeto sadanja vrednost projekta ((NPVNPV)) -- novostvorennovostvorena a vrednostvrednost,,koja preostaje nakon pokria ukupnih trokova projekta iz prihoda koja preostaje nakon pokria ukupnih trokova projekta iz prihoda koja preostaje nakon pokria ukupnih trokova projekta iz prihoda koja preostaje nakon pokria ukupnih trokova projekta iz prihoda NPV= SNPV= Sadaada..vrednvredn..prihoda prihoda SaSadada..vrednvredn..investicionih i operativnih trokovainvesticionih i operativnih trokova

Interna stopa rentabilnosti Interna stopa rentabilnosti projektaprojekta ((IRRIRR) ) -- diskontna stopadiskontna stopa, , koja izjednaava sadanju vrednost prihoda sa sadanjom koja izjednaava sadanju vrednost prihoda sa sadanjom vrednou ukupnih trokova projektavrednou ukupnih trokova projekta

Rezultat finansijske analize projekta

Pokazatelji finansijske rentabilnosti projekta Finansijska neto sadanja vrednost FNPV Finansijska stopa rentabilnosti FRR

Obraunavaju se: za rashode projekta FNPV(C), FRR(C) za izvore finansiranja projekta FNPV(K), FRR(K)

Finansijska analiza projektaOcena projekta

Ako je FNPV > 0, moe se razmotriti privlaenja privatnogkapitala za finansiranje projekta

Ako je FNPV < 0, neophodno je ispitati ekonomsku rentabilnost, pre donoenja konane odluke o projektu

Preporuka: Poeljno je donositi odluku na osnovu FNPV, uz oprezno korienje FRR

Ekonomska analiza projekta

Cilj analize

Ispitivanje opravdanosti sprovoenja projekta, iz ugla koristi celog drutva (optina/grad, regiona, zemlje, itd.)

Utvrivanje potrebe za veim ulaganjem javnih sredstava u cilju poveanja isplativosti finansiranja projekta iz prvatnih sredstava

Ekonomska analiza projektaSprovoenje:

1. Predvianje drutveno-ekonomskih efekata projekta2. Merenje drutveno-ekonomskih efekata3. Iskazivanje drutveno-ekonomskih efekata u ekonomskim

(drutveno opravdanim) cenama4. Obraun pokazatelja ekonomske rentabilnosti projekta

Ekonomska analiza projekta

Pokazatelji ekonomske rentabilnosti Ekonomska neto-sadanja vrednost ENPV Ekonomska stopa rentabilnosti ERR Koeficijent koristi i trokova BCR Koeficijent koristi i trokova BCR

Obraun: diskontovanjem novanog toka drutveno-ekonomskih koristi i trokova projekta

Odluivanje o nainu finansiranja projekta

Ako je finansijska rentabilnosti visoka i/ ili vea od ekonomske rentabilnosti, projekat je pogodan za finansiranje iz privatnog kapitala finansiranje iz privatnog kapitala

Ako je finansijska rentabilnost ekonomske rentabilnosti za finansiranje projekta neophodno je ukljuivanje javnih sredstava

Projektno finansiranje visoko rentabilnih projekata

Predstavlja dugorono finansiranje projekata na osnovu Predstavlja dugorono finansiranje projekata na osnovu ocene projektovanih novanih tokova projekta, umesto ocene projektovanih novanih tokova projekta, umesto ocene kreditne sposobnosti sponzora projekta (na osnovu ocene kreditne sposobnosti sponzora projekta (na osnovu bilansa stanja i uspeha)bilansa stanja i uspeha)

Glavni kriterijum za projektno finansiranje je rentabilnost projekta, merena FNPV i FRR

Projektno finansiranje visoko rentabilnih projekata

Zasniva se na proceni rentabilnosti samog projekta, a ne na oceni kreditne sposobnosti sponzora projekta i vrednosti njegove imovine

Formira se novo pravno lice, projektno preduzee (SPV Special Purpose Vehicle) ija je osnovna delatnost upravljanje projektom

Gradnja se vri uz minimalna ulaganja - 20-30% od ukupne vrednosti Gradnja se vri uz minimalna ulaganja - 20-30% od ukupne vrednosti projekta. Sponzor moe da mobilie svoja obrtna sredstva za dalji razvoj postojee poslovne aktivnosti.

Rok dospea kredita, perioda poeka i nain otplate duga se prilagoavaju samom projektu: rokovima zavretka projekta i projektovanim novanim tokovima

Banke uglavnom ne trai dodatna sredstva obezbeenja, osim onih koje se odnose na sam projekat (npr. prihodi od projekta)

Hvala na panji !

mr Ljiljana Brdarevi dipl.ecc.

Phone +381-11-2270-778Cell +381 (0)60 3319 147

E-mail: ljiljana.brdarevic@gmail.com