Embed Size (px)
Citation preview
2013-01-25Karin BymanÅF
Ekonomi vid ombyggnader med energisatsningar
Bakgrund
Tydliggöra lönsamhetskriterier vid energieffektivisering.
Brogården, Alingsåshem, Alingsås
Backa Röd, Poseidon, Göteborg Solhus 1 , Gårdstensbostäder,
Göteborg Hållbara Järva, Trondheim 4 och
Nystad 7 Svenska Bostäder, Stockholm
Baserat på intervjuer och underlag från respektive bolag.
Syftet har inte varit att ifrågasätta, utan att redovisa hur de har tänkt.
Uppdraget genomfördes 2011-2012.
Uppdragsgivare: Miljöförvaltningen i Stockholm stad.
2
Pilotprojekt redovisar halvering av energianvändningen i samband med renovering.
Åsikterna går isär om lönsamheten i projekten.
Problemställning
Flera projekt har halverat energianvändningen i samband med ombyggnation.
Åsikterna går isär om lönsamheten i projekten.
Hur har man räknat? Vad kan vi lära oss av genomförda
projekt?
3
Hur mycket energi har man sparat?
4
Hur har man energieffektiviserat?
Exempel på åtgärder: • Installation av FTX-system,
värmeåtervinning ur ventilationsluft. • Tilläggsisolering vind, fasad och källare.• Byte till energieffektiva fönster.• Byte och/eller injustering av
värmesystem. • Energieffektiv belysning.• Snålspolande blandare. • Individuell mätning och debitering. • Solfångare för produktion av varmvatten.
5
Montering av solceller, Solhus 1, Gårdsten.
Drivkrafter för åtgärderna
Upprustning av nedslitna områden och skapa bättre boendemiljöer.
Åtgärda stora underhållsbehov.
Helhetssyn skapar möjligheter till energieffektivisering.
Testa metoder och öka kunskap för fortsatt energieffektivisering.
6
Alingsåshem rustar upp Brogården utifrån en helhetssyn avseende ekonomi, ekologi och sociala frågor.
Samhällsekonomiska och företagsekonomiska hänsyn styr valet av åtgärder. Vad är lönsamt?
Kostnader och effektivisering.
7
Kraftigt ökade marginalkostnader.(Anm. Begränsat statistiskt underlag)
8
Vad är lönsamt?
9
Projekt Energieffek-tivisering
Inv. kostnad energiåtgärder
BesparingSEK/m2
Lönsamt?
Trondheim 4 Sv Bostäder 56% 3.490 SEK/m2 92 SEK/m2 ”Nej”
Backa RödPoseidon 70% 3.000 SEK/m2 87 SEK/m2 ”Nej”
BrogårdenAlingsåshem 67% 5.600 SEK/m2 200* SEK/m2 ”Ja”
Solhus 1Gårdsten 47% 1.070 SEK/m2 53 SEK/m2 ”Ja”
* Inkl. sänkta kostnader genom att kostnader för varmvatten och hushållsel påförs kunden.
Vad är en lönsam investering?
Det finns igen given metod för att bedöma lönsamheten i ett projekt.
Antagna kalkylförutsättningar har stor inverkan på resultatet.
Vanligast är: Avkastningsvärdering, nuvärde av
kassaflöde. Pay-back, återbetalningstid.
Lönsamheten i en fastighet mäts som direktavkastning.
Metod för värdering av fastigheten styr direktavkastningen.
10
Vilket perspektiv man anlägger styr vad som anses vara lönsamt. Hur värdesätts miljö och jämlikhet?
*) Rådet för kommunal redovisning
Lönsamhetskriterier
11
Projekt Finansiering LönsamhetskriterierTrondheim 4 Sv Bostäder
Eget kapital, sänkt soliditet (88%, 2010).
Avkastningsvärdering, 5%*, 10 år. Energipriset följer inflationen. ”Ej lönsamt.”
Backa RödPoseidon
Eget kapital och lån. Avkastningsvärdering, 8,25%*, 10 år. Energipriset följer inflationen. ”Ej lönsamt”
Brogården,Alingsåshem
Lån, EU-bidrag. Direktavkastning 5,%, prognosperiod 30 år. (baserat på bokfört värde.) Energipriset ökar med 3-5% utöver infl.”Lönsamt, positivt resultat efter 18 år.”
Solhus 1Gårdsten
Koncernbidrag, lån, EU-bidrag.
Pay-back, 20 år. Energipriset följer inflationen. ”Lönsamt”
*) inkl. inflation 2%.
Framgångskriterier
12
Projekt SärdragTrondheim 4 Sv Bostäder
Soliditet 88%, 2010. Stort eget kapital och möjlighet att gå med negativa resultat.
Backa RödPoseidon
Pilotprojekt för kunskapsuppbyggnad. Efterföljande projekt blir ej lika omfattande.
Brogården Alingsåshem
Totalrenovering med målet passivhusstandard för hela området. Ny beslutsmodell för att skapa handlingsutrymme.
Solhus 1Gårdsten
Devisen: ”Hel och ren”. Noggrann funktionsbesiktning och stark byggherre håller nere kostnaderna.
Jämförelse av lönsamheten.
13
Gårdsten 14 år. Trondheim 25 år.
Ackumulerat nuvärde över tid visar när investeringen nått break-even.
Antaganden har betydelse. Nuvärde, kalkylränta 4,25%, energiprisökning 4% över inflation.
14
Ackumulerat nuvärde över tid visar när investeringen nått break-even.
Gårdsten 8 år.
Trondheim 14 år.
Brogården 48 år.
Framgångsfaktorer 1
Minimera kostnader Välj de mest kostnadseffektiva
åtgärderna utifrån det enskilda huset. Jobba med att få ner entreprenad-
kostnader. Billigare att sänka energianvändningen i
högförbrukande fastigheter.
Maximera intäkter Öka andelen uthyrbar area. Genomför åtgärder som höjer områdets
attraktivitet.
15
Gårdsten har 100% förnybar el. I området finns ett vindkraftverk som producerar 5000 MWh per år. Soluppvärmt vatten levereras till områdets fjärrvärmesystem.
Framgångsfaktorer 2
Helhetsperspektiv Kombinera energieffektivisering med
underhållsåtgärder. Involvera hyresgästerna. Öka tillgängligheten så att äldre kan bo
kvar hemma.
Långsiktighet och riskmedvetenhet Ägarna ger förutsättningar och
spelregler. Bygg upp kalkyler utifrån företagets
affärsidé och strategier. Hantera och analysera risker
kontinuerligt.
16
”Det går inte att arbeta med nya frågor i gamla strukturer. Men måste se till alla delar och tänka långsiktigt.”
Ing-Marie Odegren, vd Alingsåshem2011-08-09
Slutsatser
Åtgärder för att halvera energianvändningen kan sällan finansieras genom minskade energikostnader.
Energiåtgärder måste kombineras med eftersatt underhåll och åtgärder som ger ökade hyresintäkter.
Lönsamheten kan förbättras genom att aktivt jobba med att sänka kostnaderna i projekten.
17
”Hel- och renprogrammet”för att begränsa byteshysterin höll nere kostnaderna i Solhus 1.
Michael Pirosanto, Gårdsten, 2011-08-09
