Eiendomsmegleren nr. 10 2014

megleren10

OKTOBER 2014ÅRGANG 76

EIENDOMS

Direkte nedlastbart prospekt – den forbrukarvennlege løysinga Side 12

Den norske drømmehytta Side 14

Salg av kontraktsposisjon i eiendomsprosjekter Side 36

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPEREKjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konflikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konflikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

5

6

8

10

12

13

14

18

20

23

24

42

44

46

48

50

40

FRA LEDELSEN

Vi gjennomfører beslutningene!

Eiendomsmeglerstudiet i utvikling

Min dag

VERDT Å VITE

Dokumentasjon av radongass i boliger

Direkte nedlastbart prospekt

– den forbrukarvennlege løysinga

Reklamasjonsnemnda for

Eiendomsmeglingstjenester

Den norske drømmehytta

Boligmarkedet 2014

Formidling av eierskifteforsikring

Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen

Gunnar Olai Stavlund,

Malte lister er viktig for helhetsinntrykket

STUDENTSIDE

Beste BI-student kåret!

Høyt aktivitetsnivå på BI i Oslo

MEDLEMSNYTT

Nytt om navn

ETTER ARBEID

Reinsdyrkjøtt passer perfekt i høstmørket

115 ansatte byttet ut dress med løpetights

STILLINGSANNONSER FRA SIDE 44

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Ansvarlig redaktør:Carl O. Geving

Redaktør:Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 OsloTelefon: 22 54 20 80Telefaks: 22 55 31 06Web: www.nef.noE-post: [email protected]

Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juliOpplag: 3400ISSN 0803-7345

Forsidefoto:Egil Henning Hansen

Materiellfrist: 1. i hver måned.Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november

Medlemmer i NEF får bladet gratis.Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon:Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken,0901 OsloTlf: 23 33 92 00Fax: 23 33 92 16www.merkurgrafisk.no

Merkur Grafisk er godkjent som svane merket bedrift.

Merkur Grafisk er PSO-sertifisertVi tar kvalitet på alvor!

colorlab.noThe Norwegian Color Research Laboratory

ANNONSEKONTAKT:Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 OsloTlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: [email protected]

PRISER 2014:Helside (215x275 mm) 11.200 ,- Halvside (180x115 mm) 8.400 ,- 1/3 side (180x75 mm) 6.550 ,-Kvartside (90x115 mm) 4.900 .- Kvartside bredde (180x60 mm) 4.900 ,-Baksiden (215x215 mm) 15.400 ,-2. og 3. omslag (215x275 mm) 12.990 ,-Midtsidene (430x275 mm) 23.100 ,-

Innhold OKTOBER 2014

FAGLIG PÅFYLLInformasjon fra NEFs juridiske avdelingNEF-kurs 2014Godt styrearbeid i eiendomsmeglingsforetakVei- og adkomstretterSalg av kontraktsposisjon i eiendomsprosjekterUtbyggingsavtaler og opparbeidelse avkommunal infrastruktur

282930343640

6

14

48

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPEREKjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konflikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konflikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

BRANSJENSTREFFPUNKT

NYETAKSERINGS-

REGLER OG BOLIG- SALGSRAPPORT

PÅMELDING VIA WWW.NEF.NO ELLER [email protected]

20. -21NOVEMBER

2014TORSDAGF R E D A G

RADISSON BLU SCANDINAVIA HOTEL

STIPEND100.000

MIDDAG M/UNDERHOLDNING

GRØNN TIME

14

OSLO SENTRUM

PREMIER

EFFEKTIVE2 DAGER

9 TIMERETTERUTDANNING

NYE OPPGJØRS-REGLER

FOREDRAGS- HOLDERE

OS

LO

NEFs HØSTKONFERANSE

FAGLIGSTERKT

NÅ 300

BRANSJE-

DELTAKERE.

FORTSATT

LEDIG PLASS

EIENDOMSMEGLEREN 10-2014 5

Tormod Boldvik,

Styreleder i NEF

Styrelederen har ordet

Landsmøtet 2014 innebærer en ny måte å tilnærme seg omgivelsene. I et langsiktig perspektiv ser vi at eiendomsmeglernes interesser best ivaretas gjennom at bransjen tilnærmer seg forbrukerinteressene.

Vi gjennomfører beslutningene!

Det er mye godt arbeid i utvalg, mange innspill fra dyktige rådgivere og en lang rekke gode styremøter som motiverte de forslagene som ble lagt frem i mai. Gledelig var det å få medlemmenes tilslutning. Vi er nå godt i gang med å justere kursen med et tydelig mål om å sikre eiendomsmeglerens posisjon inn i fremtiden.

Forbrukere er ikke en homogen masse. Åpenbart finnes mange forskjellige individer, med ulike syn. Jeg identifiserer meg selv som forbruker, og erkjenner at «på alle andre områder» gjøres mye godt arbeid for å sikre forbrukernes interesser.

Når den gule lappen ligger og venter under vindusviskeren, er det første jeg kjenner på hvor fordømt rigid parkeringsbransjen er. Jeg ender opp med å betale, for selv om min tilbakekomst til bilen var minimalt forsinket, så kom jeg for sent. Samtidig forbanner jeg kundeservicen, moralen og den manglende fleksibiliteten. Jeg hadde juridisk ingen rettigheter, men påtar meg lett å være den eneste anstendige i partsforholdet.

En dyktig rådgiver ga meg følgende råd den gang jeg fikk tillitsvervet som styreleder:

Dere kan ikke bygge omdømme på juridisk rett. Det er hva folk oppfatter som anstendig som er det avgjørende.

Forbrukers rettigheter er hva samfunnet vil oppfatte som beskyttelsesverdig. Fremst i rekken for å forsvare forbrukerne står Forbrukerrådet. Jeg oppfatter ikke alltid at FR er velbalansert i sine budskap. Av og til vil jeg si at de mangler forståelse for det kommersielle som ligger i bunn for forretningsdriften. Noen ganger kan det oppleves som om de vil gå så langt at det blir umulig å drive butikk.

Det er riktig at forbrukerne sitter på begge sider av bordet. Det gjør også Forbrukerrådets kommunikasjon vanskelig. Men dersom man mener at boligprisene stiger for mye, av feil årsaker, så blir faktisk utspillet preget av en «kjøperomsorg». Hvorvidt det er å glemme selgernes interesser må vi balansere mot det faktum at de fleste forbrukere er både kjøpere og selgere i det samme markedet.

Mellommannen er oss. Det gjør oss forpliktet til å stille spørsmålene på eget initiativ. Er prisdannelsen forankret i faglige vurderinger? Er det riktig at følelsene skal spille så stor rolle, når vi så ofte ser at «drømmene» ender i «mareritt»?

For å forstå omgivelsene må vi tenke som dem. I en kommersiell hverdag er det fort gjort å tenke for kortsiktig, og for mye på oss selv. Det er forståelig! Men det er smart å løfte blikket innimellom.

NEFledelsen bruker mye tid på å «tenke som dem». Forstå utspillenes bakgrunn og motivasjonen bak handlingene. Det er ledelsens jobb både å beskytte meglerens interesser, og utfordre meglerne når de kortsiktige og langsiktige interessene ikke spiller sammen.

Tenk godt igjennom hvorfor vi besluttet som vi gjorde!

Det er for lett å gå i skyttergraven og opprettholde diskusjoner i offentligheten. Utspill, likes og kommentarer i sosiale medier etterlater et inntrykk av at det er i overkant mye opposisjon i oss.

Når jeg hører gjenfortalt hva «den og den» skal ha sagt, så stemmer det ofte dårlig med hva jeg selv hørte. Jeg tror på å erstatte den selektive oppfatningsevnen med et åpent sinn.

Forbrukerinteressen er nok den eneste pressen, politikerne og myndighetsorganer vil oppfatte som beskyttelsesverdig. Hele eiendomsmeglingsloven, og dermed kompetansebeskyttelsen, bygger på et ønske om å gjøre bolighandelen trygg.

Som profesjonsutøvere har vi en viktig rolle i å ivareta forbrukernes interesser. Den rollen spilles best om vi følger opp Landsmøtets beslutninger.

I enkelte tilfeller innebærer den nye orienteringen at vi som profesjonsutøvere står på Forbrukerrådets side, når de kommersielle interessene utfordres. I de fleste tilfeller skal vi stå trygt «midt i mellom». Der vi er vant til å være, der er vi best! •

For å forstå omgivelsene må vi tenke som dem. I en kommersiell hverdag er det fortgjort å tenke for kortsiktig, og for mye på oss selv. Det er forståelig! Men det er smart å løfte blikket innimellom.

6 EIENDOMSMEGLEREN 10-2014

Eiendomsmeglerstudieti utvikling

fra ledelsen

NEF og BI har god dialog om innhold på eiendomsmeglerstudiet.

Undervisningsutvalget på BI har for kort tid siden besluttet å omstrukturere studiet slik at det blir mulig å ta medhjelpereksamen tidligere. Studentene vil få et medhjelperkurs (eiendomsmegling og jus) med mulig het for å ta eksamen allerede på 1. semester mot 4. semester etter dagens ordning. Dette skjer ved at andre kurs tas senere i studiet.

Dermed styrkes koblingen mellom teori og praksis. Student ene får tidlig mulighet til å avstemme sitt utdanningsvalg med praksis. De som gjennomfører studiet forberedes bedre på den praktiske virkeligheten, samtidig kan det bidra til at antallet nyutdannede tilpasses

bedre til foretakenes behov til enhver tid. Den nye ordningen er oversendt Finanstilsynet for godkjenning.

Som et resultat av vår dialog, vil BI legge større vekt på forventningsavklaring ved opptak til studiet. Vi ønsker at studiet skal preges av studenter med genuin interesse for faget og bransjen.

Mange eiendomsmeglere opplever at kortsiktige salgsmål setter press på eiendomsmeglingen. Konkurransen mellom eiendomsmeglingsforetakene øker. Av 483 foretak rapporterte 151 negativt driftsresultat for 2013, 16 foretak rapporterte negativ egenkapital (Finanstilsynets årsmelding).

Eiendomsmeglingsloven stiller strenge krav til eiendomsmeglerens faglige integritet og

uavhengighet. NEF ser med bekymring på tendenser til at kommersielle forventninger utfordrer faglighet og sikker eiendomsmegling.

I DN 25. september uttalte foretakenes talsperson, Christian Dreyer – «Eiendomsmeglerstudentene er tungt inne i jusen, og de fleste har bedriftsøkonomi i bunn. Det man ikke har så mye av, som savnes, er salgsbiten av yrket. Salg er veldig fremtredende når man blir operativ. Vi som har ansatt mange meglere, savner det på studiet.»

Eiendomsmeglerstudiet gir kompetanse i juridiske fag, praktisk eiendomsmegling og økonomiske fag. Eiendomsmeglere selger spisskompetanse på eiendomstransaksjoner. Derfor må man lære faget før man lærer å selge det. Forretningsforståelse

utvikles best i fullmektigtiden. Salgsteknikker kan man lære i praksis, det trenger man ikke fylle et bachelorstudium med. Og det kan man heller ikke gjøre, uten at det får konsekvenser for utdanningens formelle status.

Selvsagt kan det være fristende å legge enda større vekt på salg all den tid studenter ofte er lite praktiske i sin tilnærming, men det er smartere å være langsiktig. Forbrukere og eiendomsmeglere er tjent med høye kompetansekrav. Det gir eiendomsmegling av høyere kvalitet og styrker tilliten til profesjonen. Ingen ønsker seg tilbake til den tiden bransjen var preget av at mange meglere kunne alt om salg, men lite om fag. •

Norske eiendomsmeglere er beskyttet av profesjonskravet. Utdanningen må tilfredsstille høye kvalitetskrav for å bli godkjent. Norges Eiendoms-meglerforbund ønsker at de som går ut av studiet skal komme inn med kompetanse og holdninger som påvirker bransjen positivt.

Adm. direktør i NEF, Carl O. Geving

NYHET! Kjøp plass øverst i resultatlisten- få flere besøk til din annonse!

Tjenesten gjelder Fritidsbolig til salgs, Bolig i utlandet og Bolig til leieog bestilles fra vår adminløsning.

.no

Navn: Sabine Jennica BartlerStyremedlem Norges Eiendomsmeglerforbund/ Næringsmegler MNEF / Leder for utleie hos NAI FirstPartners NæringsmeglingAlder: 37 årBor: På Jar i Bærum

FOTO: Even Schjenken

05.50 Vekkerklokka ringer. Jeg snoozer.

05.58 Vekkerklokka ringer igjen. Jeg snoozer.

06.06 Vekkerklokka ringer igjen. Jeg snoozer. Sånn holder jeg og vekkerklokka på sånn ca. frem til 06.20. Sjekker mail. Hopper i dusjen, og håper på at kjæresten husker på at han må ta morgenturen med Tjukkholmen, hunden vår.

06.30 Spiser en rask frokost, sjekker mail, leser avisen og nyheter på nett. Tjukkholmen holder meg med selskap, i håp om at det er noe snacks å få. Han har store nydelige brune øyne, som amerikanske cocker spanieler flest har. Får plutselig dårlig samvittighet for at jeg ikke har tid til å gå morgentur med han. Trøster meg med at kjæresten min vil ta han ut på en joggetur, før han går på jobb. For å bedre på samvittigheten småprater jeg og koser med hunden. Forteller han mange ganger hvor heldig han er som kommet til oss. Forteller han at vi har en avtale i ettermiddag, og at vi da skal gå laaaaaang tur. Innbiller meg at han forstår hvert eneste ord jeg sier.

07.00 Titter inn i klesskapet, sukk… Må stryke en skjorte, hvorfor kan jeg aldri gjøre dette kvelden før?

07.20 Setter meg i bilen og kjører de 8 minuttene, inn til Oslo. Deilig, det er lite kø så tidlig på morgenen.

07.30 Kjøper meg en kaffe, og småprater med kaffemannen i House of Oslo. Han skal på ferie. Tenker på kjæresten min. Han ønsker å reise på ferie nå, men det passer ikke for meg. Får dårlig samvittighet for andre gangen i dag.

07.35 Arbeidsdagen er i gang, og jeg logger meg inn på pc´n. Svarer på mail. Gjør opp en arbeidsplan og huskeliste for dagen.

07.55 Ringer Mette Nordtvedt i NæringsEiendom og skravler i vei. Mette påminner meg om at vi har deadline i morgen, for vårt utleiemagasin Ledige Lokaler. Panikk – var det virkelig denne uken? Avtaler et arbeidsmøte og kombinert lunsj senere i dag. Legger på telefonen, og innser at jeg notert feil i kalenderen, og at vi derfor er så nær deadline. Arbeidsplanen jeg nettopp

la for dagen, går rett i vasken, da Ledige Lokaler må prioriteres, som så mye annet.

08.00 Har fått oversendt korrektur på de nye prospektene som skal ut i markedet. Går igjennom med mine kommentarer og sender tilbake. Bestiller annonseplass i DN og Finansavisen.

08.15 Sender sms til kjæresten om at han må huske på hunden i dag.

08.30 Ringer og følger opp diverse henvendelser fra finn.no. Booker et par visninger.

08.50 Printer og samler sammen dokumenter til et forhandlingsmøte med en leietaker senere i dag. Sjekker at jeg har fått med meg alt av plantegninger, romprogram, kravspesifikasjon og leietilbud.

09.00 Utleiemøte med mine to kolleger i teamet. Helgen har gitt god påfyll med energi, det er god stemning og mye latter. Vi er enige om at det er bra aktivitet i markedet, og mye som

MIN DAG


skal følges opp denne uken. Det merkes at vi går inn i en hektisk periode med mange beslutninger som skal tas. Det gjelder å henge i og pushe kontraktsigneringer nå. Likeså må vi også forberede et innsalg til et nytt stort utleiecase – 12.000 kvm på Skøyen. Et marked vi ofte er i, og som vi kjenner godt, derav et oppdrag vi gjerne vil ha. Blir enige om strategi og hvem som gjør hva. Spør om input til Ledige Lokaler, og gir beskjed om at vi har deadline denne uken.

10.15 Forhandlingsmøte med utleier og potensiell leietaker på Skøyen. Går igjennom dokumentene vi har mottatt fra leietaker, samt vårt leietilbud. Fokuserer mye på romprogrammet til leietaker samt vårt forslag til planløsning i lokalene. Leietaker ønsker å kna litt på planløsningen tilsammen med interiørarkitekten, og vi blir enige om å ta et nytt møte om et par dager. Avslutter møtet, og har god følelse på at dette går i boks, selv om det tar tid. Alle prosesser tar tid i dag.

11.25 Ser på klokken, og innser at jeg er sent ute til lunsjen, så kjører litt for fort fra Skøyen til Vika. Tar en telefon uten å bruke handsfree.

11.37 Lunsj / arbeidsmøte på Tjuvholmen med Mette. Antall sider og layout til Ledige Lokaler blir bestemt. Jeg nevner også for

Mette at vi trenger bistand i forbindelse med innsalget på Skøyen. Avtaler et nytt møte, hos oss i Vika, allerede i morgen. Avslutter lunsjen med en rask kaffe.

12.50 Oppfølging av tapte anrop fra formiddagen. Tar også en runde med de forskjellige jeg hadde på visninger i slutten av forrige uke. Yes! Får forespørsel om å sende ut leietilbud på to mindre lokaler. Gledeshyl! Leser og svarer på mail. Ny runde med korrektur på prospektene jeg gikk igjennom i dag tidlig. Nevnte jeg ikke tidligere i dag at bildene i prospektet skulle bytte plass?

13.30 Rapportering over telefon til en oppdragsgiver. Vi diskuterer videre fremdrift og nye tiltak. Sender en mail og bekrefter det vi blitt enige om.

13.50 Ringer kjæresten og sier hei. Spør om når han kommer hjem i dag, og hva han vil ha til middag. Får beskjed om at jeg kan bestemme. Som alltid. Kjæresten min er best.

14.00 Telefonkonferanse med utleier og leietaker i Nydalen. Vi har en utfordring, da det er mulig at det kan bli et støynivå fra leietakers virksomhet i lokalene, og vi må derfor bli enige om en tilleggsavtale som regulerer hva og hvis om at… Vi er på overtid. Leiekontrakten ble

signert i juni, og lokalene skulle egentlig vært tatt over i august måned, og nå er vi i september. Partene har heldigvis en konstruktiv og god dialog. Vi diskuterer ordlyd i et punkt, frem og tilbake, og blir til slutt enige. Endelig i mål. Avslutter samtalen, oppdaterer ordlyden i tilleggsavtalen og sender den raskt ut for signering av partene.

14.38 Pling! Det er lov å plinge i bjella når noe er i boks.

14.40 Tidligere kollega Kristoffer Hagelsteen, ringer og sier hei. Snakker om aktiviteten i markedet, løsninger og om nye prosjekter de/vi har fått inn. Alt er selvsagt meget vagt, vi kan ikke røpe detaljer.

14.45 Spiser et eple. Tar et par telefoner.

15.00 Påbegynner leietilbudene. Det ene skal selvsagt være på engelsk.

15.10 Blir avbrutt av en kollega. Han trenger input på leienivåer i forbindelse med en leievurdering av et lokale i Oslo sentrum.

15.45 Visning i Rådhusgaten 26. En herskapelig flott eiendom i Øvre Kvadraturen, som nylig er totalrehabilitert. Alt er helt nytt, kun skallet på eiendommen som er bevart. Vi står inne i Atriet, som har et glasstak over seg, og

jeg forteller om de grep man har gjort i forbindelse med rehabiliteringen. Jeg ser at visningsgruppen smiler og nikker fornøyd med hodene sine. Dette lover bra.

16.25 Hvor ble det av tiden? Tilbake til pulten og leietilbudene.

17.30 Påbegynner kartlegging av et område. Lager en liste over potensielle leietakere, som må ringes i løpet av morgendagen. Blir ivrig, da jeg tror jeg funnet en perfekt match. Gleder meg til i morgen.

18.40 Hjemme. Slipper hunden ut, og vi går en tur.

19.50 Kjæresten kommer hjem. Spiser middag, det ble sushi i dag.

20.45 Legger godviljen til og tar meg en treningsøkt på EVO.

22.00 Ringer mamma og pappa. Kommer ikke fram. Irriterer meg over at vi har dårlig telefondekning i huset. Ringer derfor mamma på Facetime. Mamma prater og jeg lytter. Fraværende svarer jeg ja, åh, nei sier du det, hm… Får dårlig samvittighet når vi legger på, jeg burde følge bedre med i samtalen.

22.10 Ser litt på tv med kjæresten. Tenker at jeg burde stryke en skjorte, men utsetter det til i morgen tidlig.

22.50 Lufter hunden.

23.15 Ligger i sengen, og skriver alt det du nettopp har lest. Leser og svarer på et par mail. Leser nyheter. Sjekker at alarmen står på 05.50. I morgen skal jeg stå opp med en gang…

23.45 Zzzzzzzzz. •

FOTO: Even Schjenken



Av

Erl

end

Bo

lle Radongass oppstår i uranrike bergarter og løsmasser, og finnes i varierende grad over hele landet. Radon har ofte en veldig lokal utberedelse, der nabohus kan ha svært forskjellige radonnivåer. Dette er betinget av berggrunnen og løsmassene under huset, samt byggtekniske forhold. Det er derfor viktig å måle alle boliger for radon, også i de tilfeller en har dokumentasjon på at naboeiendommen har lave verdier.

Radon siver inn i bygninger blant annet gjennom små sprekker i bygningskonstruksjonen og langs rørgjennomføringer. At radon ikke har hatt så stor fokus tidligere kan ha med å gjøre at edelgassen ikke kan føles; den er luktfri, fargeløs og uten smak. Den eneste måten å få kunnskap om det er for høyt radonnivå er å måle.

Fra 1. januar 2014 stiller Strålevernforskriften krav til måling og dokumentasjon av radonnivået i utleieboliger, skoler og barnehager. Om gjennomsnittlig radonnivå er over 100 Bq/m3 luft (målt over minst 2 måneder i vinterhalvåret) skal en gjøre tiltak for å komme under dette nivået. Om det av tekniske eller økonomiske

årsaker er vanskelig å oppfylle dette kravet skal radonnivået aldri overstige 200 Bq/m3. For selveid bolig er disse nivåene ikke lovpålagt, men er sterkt anbefalt.

Den nye Boligsalgsrapporten som skal utarbeides ved alle eierskifter fra 1. januar 2015 har et eget avsnitt om radon. En skal der sjekke om det allerede foreligger dokumentasjon av radonnivået, og om det eventuelt er gjennomført tiltak for å senke radonnivået. Om slik informasjon foreligger skal dette inn i rapporteringen. Potensielle boligkjøpere har rett på å få vite om det allerede finnes informasjon om radonnivået i den aktuelle bygningen.

Om eiendomsmegleren ikke finner dokumentasjon om radon i et bolighus kan den ved hjelp av ny digital måleteknologi likevel få en indikasjon på radonnivået. En kan enkelt og raskt få en indikasjon ved å måle i en ukes tid i oppholdsrom som soverom og stue. En slik korttidsmåling gir ikke et nøyaktig resultat siden radonnivået varierer over tid påvirket av klimatiske endringer som temperatur, vind og nedbør. Statens strålevern krever derfor 2 måneders

måling i vinterhalvåret for å kunne etablere et mer nøyaktig resultat. Men en ukesmåling vil som regel gi en indikasjon på om bygningen har høyt eller lavt radonnivå. For en potensiell huskjøper vil dette være viktig informasjon i en kjøpssituasjon der en ikke kan vente 2 måneder på en mer nøyaktig langtidstest. I USA er det ved alle hustransaksjoner anbefalt å gjøre en korttidsmåling på mellom 2 og 7 dager. I noen stater er dette også lovpålagt.

Det norske firmaet Corentium AS har med støtte fra Norges forskningsråd og Innovasjon Norge utviklet en batteridrevet digital radonmåler. Måleren ‘Canary’ er et presist og enkelt instrument for å måle radon, og er et godt verktøy også for eiendomsmeglere. Canary har en

LCD skjerm som viser langtids gjennomsnitt for radonnivået opp til ett år, og korttids gjennomsnitt for siste dag og siste uke. Måleren drives av 3 standard AAA batterier (levetid ca 3 år), så det er enkelt å plassere måleren der en måtte ønske i bygningen. En kan nullstille instrumentet for å starte en ny måling. Den viser også hvor mange dager en har målt. Canary blir jevnlig testet i internasjonalt anerkjente laboratorier, og viser høy nøyaktighet. Ved normal bruk er det ikke behov for å rekalibrere den.

International Associations of Certified Home Inspectors (InterNACHI) anbefaler bruk av Canary (www.nachi.org/canary2014.htm). Canary kan kjøpes på www.corentium.com. •

verdt å vite

Dokumentasjon av radongass i boliger

Inneklima har fått et stadig større fokus, både fra et byggteknisk perpektiv og et helseperspektiv. En av de større utfordringene for inneklimaet er den radioaktive gassen radon. I Norge dør det årlig opp mot 300 personer av lungekreft forårsaket av radongass i bygninger. Ved eierskifte av boliger er det derfor naturlig at det fremskaffes mest mulig informasjon om radonnivå og eventuelle tiltak.

STYRK DIN LIKVIDITET Nye regler - Nye utfordringerSvea Finans har utarbeidet løsninger hvor meglerhusene får dekket sitt likviditetsbehov på enklest mulig måte.

Dette betyr at meglerhuset slipper å vente på oppgjør fra boligselger for å motta sine inntekter. Det vil ikke påløpe ekstrakostnader for meglerhuset å benytte løsningen.

• Meglerhusetstyrkersinlikviditet• Fullkontrollpåreskontroen• Forutsigbareraskeutbetalingeravoppgjør• Enkeltfordenenkeltemegler• Styrketkonkurransesituasjon• Boligselgerblirilitengradinvolvert

Kontakt meg

StianBakken SveaFinans|SalesManager Mob:+4741643910 [email protected]

KONTRAKTSMØTE

I DAG

PENGER PÅ KONTO

I MORGEN

www.sveafinans.no

02080


Av fagdirektør Tonje Hovde Skjelbostad, Forbrukerombudet

Bransjenorma for marknadsføring av bustad er bygd på forhandling: Vårt mål er å forhandle fram god bransjepraksis som følgjer lovverket. På denne måten vil Forbrukar ombodet påverke bransjen til å ivareta interessene til forbrukarane på best mogleg måte. Og her ligg kjernen. Bransjenorma skal ikkje berre kopiere ordlyden i lovverket, men vere ei viktig og effektiv rettesnor for god bransje praksis. Berre slik kan arbeidet vi saman har lagt ned, føre til endringane som alle partar har sett behov for å gjennomføre.

Bransjenorma har sidan 2007 hatt stor innverknad på måten eigedomsmeklar bransjen har marknadsført seg til forbrukarane på. Både totalprisstandpunktet, nøkkelinformasjon og ikkje minst retningslinjer ved fastsetjing av prisantyding er viktige tiltak som alle følgjer av bransje normsamarbeidet. Forbrukarombodet sitt inntrykk er at bransjenorma har fungert på ein god måte, og at den er ei rettesnor i det daglege virket for eigedomsmeklarane.

Stadige endringar i bustadmarknaden betyr at også bransje norma må vurderast med nytt blikk innimellom. Vinteren 2013 vart det sett ned ei gruppe som skulle sjå på endringar i norma. Eit av endringsforslaga var å gjere salsoppgåva tilgjengeleg i nedlastbar form ved annonsering på nett.

Då forhandlingane om bransje norma vart avslutta, blei det

konkludert med at salsoppgåva skulle vere «direkte nedlastbar» seinast 48 timar før første annonserte visning. Og her oppfatta vi at partane var samde. Men våren 2014 har blitt brukt til å forhandle om kva som ligg i uttrykket «direkte nedlastbar», då det viste seg at partane hadde ulik oppfatning av kva dette innebar.

Forbrukarombodet har gjennom forhandlingane vore klar på at «direkte nedlastbar» betyr at salsoppgåva skal ligge opent til gjengeleg i alle bustadannonsar på nett, og at denne skal vere direkte nedlastbar – utan at forbrukarane skal måtte registrere seg hjå meklar for å få tak i salsoppgåva. Forbrukar ombodet synest dette var ei god løysing – som også samsvara med forventningane til forbrukarar på bustadjakt; enkelt tilgjenge leg informasjon utan tidkrevjande mellomledd. Vi såg på løysinga som ei klar forbetring for forbrukarane.

Gjennom heile diskusjonen hadde alle prata om «direkte nedlastbar», og at prospektet skulle vere tilgjengeleg for forbrukarane. Det var difor svært overraskande for oss at delar av bransjen i etterkant av forhandlingane snudde på dette punktet. Dei ville no at forbrukaren først måtte gi frå seg kontaktinformasjon, for så å få salsoppgåva tilsendt på epost eller per post; altså verken «direkte» eller «nedlastbart», men at meklaren sender ut dokumenta på føre spurnad.

Dagens løysing har følgjande ordlyd: «Ved all boligannonsering på internett bør salgsoppgaven være tilgjengelig i nedlastbar form samtidig som boligen legges ut på internett». Dette gjer at kvart enkelt meklarføretak kan velje om dei vil gjere prospektet direkte tilgjengeleg for forbrukaren. Forbrukarom bodet vil oppmode meklarane til å velje den forbrukarvenlege løysinga med direkte nedlastbar salsoppgåve. Ikkje berre er det ei forventing hjå forbrukarane at all informasjon skal vere lett tilgjengeleg; mange reagerer også negativt på at dei må gje frå seg personopplysningar for å få prospektet. I

tillegg har vi framleis til gode å høyre avgjerande argument for kvifor en samla meklarbransje ikkje kan stille seg bak fors laget. Det er openbert at det enkelt lar seg gjere å ha salsoppgåva tilgjengeleg og nedlastbar på nettet, i og med at fleire meklarar tilbyr dette allereie i dag. Forbrukarombodets erfaringar frå andre bransjar har vist at det å vere i forkant med å leggje til rette for forbrukarvennlege løysingar, også er eit konkurransefortrinn.

Å kjøpe bustad er ei stor økonomisk avgjerd gjort i ein situasjon prega av korte tidsfristar. For forbrukarane er det av gjer ande å kunne setje seg inn i

DIREKTE NEDLASTBART PROSPEKT – den forbrukarvennlege løysingaBransjenorm for marknadsføring av bustad har eksistert sidan 2007. Den har overlevd mange lange diskusjonar rundt både totalpris og fastsetjing av prisantyding. I 2014 er det store spørsmålet kva som ligg i «direkte nedlastbar». Diskusjonen har så langt enda i eit kompromiss som er langt ifrå optimalt for potensielle bustadkjøparar.


all tilgjengeleg informasjon om bustaden på enklast mogleg måte – før dei går på visning. Ei løysing der forbrukaren må gi frå seg kontaktinformasjon for å få tilsendt salsoppgåva, er med på å gjere det som bør vere ein enkel prosess, unødvendig tungvint. Ein forbrukar på bustadjakt ser gjerne på 5,10 og kanskje 15 objekt samstundes, og det seier seg sjølv at å måtte gje frå seg kontaktinformasjon eller endåtil kontakte meklar for kvart enkelt objekt, blir ein unødvendig tidkrevjande prosess. Den teknologiske utviklinga har også ført til at forbrukarane har ei rettmessig

forventning om at informasjon er enkel og elektronisk tilgjengeleg.

Bransjen burde også støtte ei løysing som medfører at forbrukarane på ein enkel måte får all tilgjengeleg informasjon om bustaden før visning. Dei som kjem på visning, er dermed både genuint interesserte i det aktuelle objektet og har fått høve til å sette seg inn i relevant informasjon om bustaden på førehand. Enkel og god tilgang til informasjon på eit tidleg stadium kan også vere med på å dempe risikoen for konflikt i ettertid.

Ved å tilby salsoppgåva direkte nedlastbar opnar ein også for at

forbrukarane kan lese fleire prospekt enn berre dei som høyrer til aktuelle kjøpsobjekt. I ein orienteringsfase vil det for mange vere nyttig å få kikka på mange salsoppgåver for å lære seg kva ein bør sjå etter. Kva står i eit prospekt? Kva står i ein takst rapport? For mange forbrukarar er dette ukjend farvatn. Alle partar ønskjer at forbrukarane skal ha god kompetanse, og vi håper bransjen no ser at ved å opne for ei enkelt tilgjengeleg salsoppgåve, vil vi på sikt få ein bustadmarknad med fleire kunnskapsrike og handlekraftige forbrukarar.

I dei tilfella der ein innhentar kontakt informasjon frå for

brukarane, vil Forbrukarombodet understreke at det er viktig at denne ikkje blir utnytta til marknadsføring. Uønska reklame på epost og sms i strid med marknadsføringslova, er noko Forbrukarombodet får mange klagar på kvart år. Ei slik utnytting av kontaktinformasjon vil nok heller ikkje ha ein positiv innverknad på forbrukaren sin avgjerande tillit til eigedomsmeklarbransjen. Gje i staden forbrukarane det dei vil ha – direkte nedlastbare salsoppgåver på nettet. •

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge har gjenvalgt Kåre Mæland som sin representant i Reklamasjonsnemnda.

Ifølge Nemndsavtalen punkt 4 oppnevnes nemndas medlemmer for to år av gangen.

Nemnda består nå avPER RACIN FOSMARK, formannKÅRE MÆLAND, oppnevnt av NEF og Eiendom NorgeINGRID BERDAL, varamedlem, oppnevnt av NEF og Eiendom NorgeKNUT KOPSTAD, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendom NorgeCECILIE ASAK OFTEDAHL, vara for JOHN CHRISTIAN VEDAL, oppnevnt av Forbrukerrådet. Kåre Mæland

Av

Kri

stin

Bra

tlan

d Undertegnede er vokst opp med hytte på 12 kvadratmeter, med utedo, som huset fire voksne, to barn og to hunder. Vel og merke var det trangt, og vi barna var små, og hundene enda mindre, men du så koselig vi hadde det.

Historisk sett har hytta vært ensbetydende med et enklere liv. Alle hadde utedo, det var helt i orden å vaske seg i vaskevannsfat, og en guds lykke at tørrsjampo eksisterte.

Det finnes drøyt 400.000 hytter i Norge, mange av disse er ganske små og relativt enkle, og rundt en tredjedel er uten tilgang til strøm. Den selvbygde hytta fra 60 og 70tallet er den man finner flest av i Norge, men hva ønsker vi oss, er det et enkelt hytteliv, eller en stor hytte med bedre fasiliteter enn hjemme?

Smått og godt Det er absolutt ingen trend at folk ønsker seg utedo og sinkbalje igjen, men vi ser en trend der det bygges mindre hytter med god planløsning. De som kjøper hytte er mer opptatt av arealutnyttelse, enn størrelse. Det er ikke som på midten av 2000 tallet hvor det var luksus og størrelsen som gjaldt. Folk har etter hvert funnet ut at det koster å ha store hytter,

I følge Prognosesenteret har det aldri vært så mange som nå, som har planer om å kjøpe seg fritidsbolig, men hva ønsker vi oss?

Den norske drømmehytta


CHRISTIAN HAATUFT


forteller Christian Haatuft, eien domsmegler i Eiendomsmegler1, på Geilo.

I følge Bjørn Erik Øye, partner i Prognosesenteret, kan grunnen til at høy standard er ansett som et av de minst viktige kriteriet hos hyttekjøpere, være at dette ikke settes direkte i sammenheng med hyttetyper, destinasjon, eller bruk av hytta.

Nordmenn bruker hyttene mer enn tidligere, og vil ha komfort, men det er en myte at de vil ha luksus, forteller han. Vi ønsker oss komfortable bad, større kjøkken, og nok soverom, men det trenger ikke være stort. Det er i seg selv luksus å eie en hytte. De store prangende hytt ene er ikke så i vinden lenger. I dag ligger en gjennomsnitts fritidsbolig på rundt 80 kvadratmeter, mot 60 kvadrat på 80 tallet, forteller Øye.

Drømmen om Soria MoriaI følge prognosene ønsker de fleste fremdeles den tradisjonelle Soria Moriahytta. Ønsket om den minimalistiske fritidsboligen er marginal. Det er fremdeles det tradisjonelle, trivelige, lune og koselige som gjelder. Bjørn Erik Øye mener det finnes en liten bonde i en hver nordmann, og et snev av

BJØRN ERIK ØYE


gammel, norsk bonderomantikk i oss alle.

Her på Skeikampen er det mye tradisjonelle hytter, men vi ser at det nå er større etterspørsel etter et mer moderne uttrykk på fritidsboligene. Det er blant annet stor etterspørsel etter hytter med store vindusflater, men på grunn av strenge reguleringsplaner er det vanskelig å få bygd. Det er nok flere

kommuner i landet som bør revurdere reguleringsplanene sine, om de ikke skal miste hytte kjøpere, mener Pia Murland hos Privatmegleren på Lillehammer.

Et moderne uttrykk Ja, moderne hytter er mer i vinden enn noen gang, men det har vært en modningsprosess. Allerede i 2001 kom vi med en ny hytte som vi kalte Aurora.

Med sine store vindusflater og pulttak, var den ganske banebrytende den gang. På messer hørte vi ofte at den var for moderne, men når folk kom inn, endret de fleste mening. Med sine store vindusflater var hytta likevel koselig og lun innvendig. Dette var en

hytte som på den tiden kun var å få arkitekttegnet. Hos oss kunne

man få den som modulvariant. Vi så et nytt

behov i markedet, og Aurora har fulgt oss siden i flere versjoner, sier TrondArve Nikolaisen hos hytteprodusenten

Saltdalshytta. I følge Nikolaisen

selges det mer laftede fritidsboliger sør for

Oppdal. Nordover i landet settes det opp litt mer varierte hytter. Han mener det kan ha noe med både tradisjon og byggeskikk å gjøre, men fjell og sjøhytter har ikke like markant skille nå som

PIA

M

URLAND


tidligere. Før var det gjerne små vinduer på fjellhyttene. Med dagens oppvarming og fasiliteter, og gjerne god utsikt i tillegg, velger hytteeiere nå større vinduer, enten det gjelder moderne hytter eller de mer tradisjonelle laftede hyttene. Ellers mener Nikolaisen det er ideelt å krysse det moderne med det tradisjonelle.

Vi ser også at trendutviklingen går helt klart mot mer moderne hytter, eller en kombinasjon av det nye og det tradisjonelle. Likevel er hovedtrekket at en hytte skal være en hytte, og ikke slik man har det hjemme. Innvendig går det fremdeles i brunt og grått, men moderne design kommer mer

og mer, forteller Christian Haatuft.

Et snev av luksusPetter Birkrem hos Privatmegleren, Ullevål, sitter også med inntrykk av at kundene ønsker mindre hytter, men gjerne med litt luksuriøst preg, som store vindusflater, naturstein, eik, heltre og vannbåren varme.

Det skal være litt luksus og mye komfort, men det aller viktigste for de fleste er beligg enheten, gjerne ski inn og ski out, både til alpinbakken og skiløypene, forteller megleren som har solgt en rekke hytter på Trysil de siste årene.

Fritidsbolig

markedet har vært godt så

langt i år. I følge Statistisk sentralbyrå, har salget av fritidsboliger steget med fem prosent i andre kvartal, i forhold til samme periode i fjor. I 2. kvartal 2014 ble det totalt omsatt i underkant av 2.800 bebygde fritidseiendommer i fritt salg. Det ble omsatt vel 2.100 fritidsboliger på eid tomt, mens fritidsboliger på festet tomt utgjorde litt over 600 omsetninger. Gjennomsnittlig kjøpesum per omsatte fritidsbolig på

eid tomt var 1,6 millioner kroner, mens gjennomsnittet for hytter på festet tomt var 1,3 millioner kroner.

Eiendomsmeglerne er godt fornøyde med høsten, og mener de har hatt en god høstjakt. De som er på jakt etter nye hytter, er seriøse kjøpere som ønsker å bruke hyttene mye, gjerne hele året. Vi kan dog konklud ere med at det gamle hyttelivet står for fall. Hytta er ikke lenger et sted man drar til for å sjekke at den overlever, men et sted vi reiser til for å nyte en god bok, selskapet av gode venner og kanskje et glass med noe godt i. •

PETTER BIRKREM


Av

Sve

in S

trø

mne

s Foredragsholdere med forskjellige bakgrunner var hentet inn for å belyse temaet fra forskjellige vinkler.

Roger Bjørnstad hos Samfunnsøkonomiske Analyse fortalte om hvordan de forskjellige driverne påvirker markedet, styreleder i NEF, Tormod Boldvik, reflekterte over behovet for boliger, Kim

Astrup fra NIBR belyste om det bygges tilstrekkelig med boliger, ordfører Harald Espelund snakket om suksesshistorien fra Ullensaker, Randi Flesland fra Forbrukerrådet så boligmarkedet ut i fra et forbrukerperspektiv, Audun Blegen fra Veidekke kunne for telle at svenskene ser til Norge når de ser etter det «perfekte» bolig

markedet, Jan Digranes fra Finans Norge hadde innlegg om bankenes rolle i boligmarkedet, Victor D. Norman fra Handelshøyskolen i Bergen kom med sine vurdering om det er en boble i det norske boligmarkedet og Tom Staavi kunne til slutt oppsummere dagen og vurdere markedet ut i fra sine erfaringer.

Etter en fullpakket dag med mange foredragsholdere, kunnen nok de fleste i den fullsatte salen konstatere at de hadde blitt litt klokere etter å ha fått belyst boligmarkedet fra mange vinkler. Konferansen kommer til å bli gjentatt til v åren, så da er det bare å vente i spenning på invitasjon. •

Er det mulig å skape balanse i boligmarkedet? Dette var hovedtemaet på konferansen «Boligmarkedet 2014» som ble avholdt i Oslo Konserthus 18. september i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund Veidekke og Samfunnsøkonomisk Analyse.

BOLIGM ARKEDET 2014


BOLIGM ARKEDET 2014TOM STAAVI

ROGER BJØRNSTAD

RANDI FLESLAND

VICTOR NORMAN

CARL O. GEVING

Av

No

rges

Eie

ndo

msm

egle

rfo

rbun

d, (

den

ne in

form

asjo

n er

ogs

å se

ndt

med

lem

men

e i e

-pos

t 15

. sep

tem

ber

201

4) Bakgrunnen for landsmøtets vedtak er at eierskifteforsikringsselskap i noen tilfeller har rettet krav mot megler/meglerforetak som følge av at megler har gjort feil i forbindelse med tegning/formidling av eierskifteforsikringen. Spørsmålet om hvor langt meglers ansvar i forbindelse med tegningen av eierskifteforsikring rekker, det vil si meglers ansvar for rene tegning/salgsfeil, skal behandles av Borgarting lagmannsrett 15. og 16. januar 2015. Problemstillingen saken reiser, er om meglerens ansvarsbetingende handling (feil ved tegning) omfattes av sikkerhetsstillelsen til meglerforetaket.

Da saken ble behandlet av tingretten, konkluderte retten med at formidling av eierskifteforsikring anses som del av eiendomsmeglingsvirksomheten, og at salgsfeil således skulle omfattes av sikkerhetsstillelsen. Tryg som sikkerhetsstiller anførte at det ikke var grunnlag for erstatningsansvar, i det foretaket ikke har opptrådt som eiendomsmegler i forbindelse med formidling og tegning av eierskifteforsikring. Saken ble anket til lagmannsretten, og skal som nevnt behandles i januar 2015.

Generelt om eierskifteforsikringTegning av eierskifteforsikring har i det siste tiåret blitt normalordningen ved salg av fast eiendom.

Utgangspunktet i lov om eiendomsmegling §§ 51 og 52 er at foretak som driver eiendomsmegling og ansatte i foretak som driver eiendomsmegling, kun kan drive virksomhet som har naturlig sammenheng med eiendomsmegling og som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet.

Det følger av forskrift om eiendomsmegling § 51 (2) bokstav a, at eiendomsmeglingsforetak ikke kan drive formidling av eierskifteforsikring mot vederlag. Motsatt; et eiendomsmeglingsforetak kan formidle eierskifteforsikring forutsatt at det skjer uten

at eiendomsmeglingsforetaket får vederlag for formidlingen.

Hensynet bak bestemmelsen er å hindre at meglerne skal få et økonomisk incentiv til å selge flest mulig forsikringer og således ha en egeninteresse i salg, noe som kan svekke meglers evne til å ivareta selgers interesser ved vurderingen av om selger bør tegne eierskifteforsikring. Forbudet i forskriften § 51 (2) bokstav a mot å for midle eierskifteforsikring mot vederlag, må antas å ramme enhver form for økonomisk fordel som ytes i forbindelse med en slik formidling. Verken foretaket eller de ansatte har således lov til å motta noen som helst form for honorar/kickback for formidlingen. Man må likevel kunne kreve dekket direkte og dokumenterbare kostnader (utlegg) forbundet med formidling av eierskifteforsikring.

Selger står fritt til å bestemme om han ønsker å tegne eierskifteforsikring og i hvilket selskap han eventuelt skal tegne slik forsikring.

Som det fremgår ovenfor er ikke megler i eiendomsmeglingsloven pålagt å formidle eierskifteforsikring, men han har anledning til å gjøre det. Det å opplyse oppdragsgiver om muligheten til å tegne slik forsikring, samt gi opplysning om hvilke tilbydere som finnes og selve produktet, antas å følge av kravet til god meglerskikk. Det er viktig å merke seg at denne opplysningsplikten er noe annet enn en lovbestemt formidlingsplikt.

I praksis er det slik at de fleste eiendomsmeglere formidler eierskifteforsikring i forbindelse med inngåelse av salgsoppdrag. De forskjellige meglerforetakene har av praktiske årsaker inngått avtale om formidling av eierskifteforsikring for én leverandør.

Dersom foretaket ønsker å ha en avtale med én leverandør, må man forsikre seg om at oppdragsgiver (selger) uansett har valgfrihet med hensyn til hvilket foretak han vil tegne forsikring i. •

Formidling av eierskifteforsikring

Landsmøtet i Norges Eiendomsmeglerforbund fattet 8. mai 2014 følgende vedtak: «NEF skal utrede meglers, kjøpers og selgers ansvar og rolle ved formidling og bruk av eierskifteforsikring.»

OPPFORDRING FRA NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND:

Megler må sørge for å ivareta sin rolle som uavhengig mellommann. Som følge av den situasjon som er nevnt inn ledningsvis, oppfordrer Norges Eiendomsmeglerforbund sine medlemmer til å gå gjennom det avtaleverket det enkelte foretak har med eierskifteforsikringsselskap, med den hensikt å innta klausuler som hindrer eierskifteforsikringsselskapet i å fremme krav mot meglerforetaket for salgs/tegningsfeil. Norges Eiendomsmeglerforbunds Skadeforsikringsfond har sett nærmere på dette. Temaet belyses i en artikkel av advokat Christina LyngtveitPetersson på neste side. •


Selger står fritt til å bestemme om han ønsker å tegne eierskifteforsikring og i hvilket selskap han eventuelt skal tegne slik forsikring.


Hva så om eiendomsmegler begår en feil ved tegning av eierskifteforsikring? Eiendomsmegler, i kraft av fullmakt fra eierskifteforsikringsselskapet, tegner forsikring på en sak der det ikke er anledning å tilby eierskifteforsikring. Feilen resulterer i en ut betaling fra eierskifteforsikringsselskapet, som deretter krever dette dekket av meglerforetaket. Den senere tiden, bl.a. på NEFs Landsmøte i Ålesund i år, har flere reist spørsmålet om eiendomsmegler virkelig skal ha risikoen for slike salgsfeil. Spørsmålet reiser flere problemstillinger. Denne artikkelen vil kun peke på hovedspørsmålet, nemlig om det er rimelig (og riktig) at eiendomsmegler skal bære risikoen ved å formidle en forsikring der megler ikke engang får betalt for arbeidet som utføres.

Som styreleder i NEFs Skadeforsikringsfond (NEFS), sitter undertegnede tett på de utfordringene som problemstillingen reiser. NEFS har over lengre tid arbeidet aktivt med disse utfordringene.

BakgrunnDen 12. desember 2013 avsa Asker og Bærum tingrett dom i den såkalte «Kalvetangen saken». Opphavet til tvisten stammer fra 2007 der meglerforetaket ikke overholdt vilkårene for tegning av eierskifteforsikring. Dommen sier ikke så mye og berører egentlig ikke de interessante problemstillingene som denne saken reiser. Dommen er for øvrig anket og er berammet til behandling i Borgarting lagmannsrett i januar 2015.

De prinsipielle spørsmålene i saken berører alle i eiendomsmeglingsbransjen, dvs. eiendomsmeglingsforetakene, sikkerhetsstillerne/forsikringsselskapene som har stilt ansvarsforsikring og eierskifteforsikringsselskapene.

NEFS har tatt grepEttersom NEFS indirekte er part Kalvetangen saken, har styret i NEFS besluttet å ta aktivt del i de problemstillingene som saken reiser.

Styret i NEFS deler Trygs oppfatning om at krav fra eierskifteforsikringsselskap på grunnlag av rene salgsfeil ved tegning av selve eierskifteforsikringen, faller utenfor sikkerhetsstillelsens dekning. Styret har også vært tydelig på at eierskifteforsikringsselskapene må forsikre eiendomsmegler for denne type risiko. Det er vanlig at forsikringsselskapet tegner ansvarforsikring for sine forsikringsagenter. Det er derfor ikke riktig at eiendomsmegler skal betale for en slik forsikringsdekning. Styret anser at problemstillingen og dertil vurderinger tilligger eiendomsmeglingsforetakets ledelse. På bakgrunn av dette rettet NEFS en henvendelse til Eiendom Norge høsten 2013 for å diskutere de bransjepolitiske utfordringene i kjølvannet av Kalvetangensaken.

NEFS opplevde å få bred støtte hos Eiendom Norge for sine synspunkter. På bakgrunn av dette har også Eiendom Norge tatt grep ved å gå i dialog med samtlige leverandører av eierskifteforsikring i Norge. Eiendom Norge har også informert sine medlemmer om problemstillingen, og anbefalt å gjennomgå sine distribusjonsavtaler med eierskifteforsikringsselskapene.

NEFS har også vært i dialog med bl.a. Norwegian Broker som forsikringsmegler for to av eierskifteforsikringsleverandørene i Norge. Videre har NEFS tett dialog med Tryg for å belyse problemstillingen best mulig. Så vidt NEFS har forstått, er samtlige leverandører av eierskifteforsikring innstilt på å endre distribusjonsvilkårene og deler eiendomsmeglingsbransjens syn på risikoplassering mht. salgsfeil.

NEFS slutter seg derfor til Eiendom Norges oppfordring om at eiendomsmeglingsforetakene gjennomgår sine distribusjonsvilkår for formidling av eierskifteforsikring. Oppnås ikke tilfredsstillende vilkår, bør foretaket vurdere å bytte leverandør.

Dersom medlemmer av NEFS har innspill til styrets videre arbeid med problemstillingen, send gjerne disse til [email protected] •

Av advokat Christina Lyngtveit-Petersson, styreleder i NEFs Skadeforsikringsfond

Formidling av eierskifteforsikring – risikoen for salgsfeil

Eiendomsmeglere skal drive mellommannsvirksomhet. Imidlertid er det anledning til å drive noe annen næringsvirksomhet uten at dette er i strid med eiendomsmeglingskonsesjonen. Bl.a. er det anledning til å formidle eierskifteforsikring, så fremt eiendomsmegler/-foretaket ikke mottar vederlag for dette.

Weboppgjør AS er en trygg og effektiv leverandør av oppgjørstjenester.

Vi har siden 2001 gjennomført nærmere 50.000 oppgjør og utviklet arbeids-metoder som gjør oss kanskje til Norges beste og effektive oppgjørsselskap.

WEBOPPGJØR- full kontroll med eksterne oppgjør

«Weboppgjør leverer pålitelige og stabile oppgjørstjenester.

Det frigjør resurser slik at vi kan fokusere på salget.»

Ta gjerne kontakt for referanser og mer informasjon:Asbjørn Sørensen • [email protected] • 412 93 220Morten Harborg Thorn • [email protected] • 934 22 790

oppgjør

Weboppgjør AS | P.b. 2454 Drotningsvik | 5828 Bergen | Telefon 55 50 85 90 www.weboppgjor.no

«Weboppgjør er profesjonell, rask og hjelpsom!»

«Weboppgjør tilfredsstiller alle forventninger, og litt til.»

TOM JØRGENSEN

PRIVATmegleren Vikebø & Jørgensen

RUDI AADLAND

Verdi Eiendomsmegling

Stavanger AS

GUNNAR STAVLUND

Stavlund As


Navn?Gunnar Olai Stavlund– Daglig leder Stavlund as

Alder? 51

Sivilstatus, barn? Ugift – 3 barn

Sist leste bok?Don Quixote

Favoritt TV-program? Sauen Shaun

Favoritt-musikk? Alt mulig, Jazz, rock, pop og klassisk. For tiden Thord Gustavsen Trio.

Hva gjør du for å koble av? Reiser til fjells for å kjøre på ski – gjerne utenfor merkede løyper. Freeride og topptur.

Hva er din beste idrettsprestasjon? Jeg har vært med å vinne gull i Norgesmesterskap i Fekting – kårde. Det var den tiden da vår sølvmedaljør i OL var på vei opp – og jeg på vei ned.

Etter en god middag; - hva er ditt desserttips?To kuler med sitronsorbet som blir dynket med 2 cl vodka. En perfekt avslutning på måltidet.

Hvor mange ganger har du flyttet? Det er ikke mange.

Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? De snakker fort, er imøtekommende – og hardt arbeidende. Veldig få er så lure som de blir fremstillet som.

Karrierevei fram til der du er i dag? Jeg begynte som eiendomsmeglerassistent etter å ha arbeidet noen år i bank. Jeg har

fra 1987 både arbeidet i bankeiede og egeneiede selskap. Jeg hadde en veldig fin tid i Trygg Eiendomsmegling Telemark, men har det enda bedre her i Stavlund as i Fredrikstad.

Hva er dine beste lederegenskaper? Det tør jeg ikke si. Jeg blir så varm i ansiktet.

Har du noen dårlige sider? Ja utvilsomt. Jeg tror også at noen av mine positive sider, kan være blant de dårlige.

Hvordan motiverer du dine ansatte? Ved å understreke at de har mulighet til å skape sine egne resultater – og at de blir respektert for hvordan de gjør det de gjør.

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å få barna mine – og å starte med skikjøring.

Mål for kjeden du leder? At kjeden ikke skal være for stor.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Det er jeg spent på.

Hva er den største utfordringen til bransjen?Å få frem at meglerens innsats er en viktig del av resultatet – å skape forventninger vi kan innfri – å innfri forventningene vi skaper.

Hva kan gjøres for å bedre eiendoms-meglerens omdømme? At hver og en opptrer med verdighet og ansvarlighet – og ikke glemme at vi er til for kunden – ikke motsatt.

Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Boligmarkedet utvikler seg i takt med tiden. Historien viser at eiendom er en lang siktig, trygg investering. Det er noe fundamentalt og grunnleggende ved å eie en eiendom. •

Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen:Gunnar Olai Stavlund, daglig leder Stavlund ASWeboppgjør AS er en trygg og effektiv

leverandør av oppgjørstjenester.

Vi har siden 2001 gjennomført nærmere 50.000 oppgjør og utviklet arbeids-metoder som gjør oss kanskje til Norges beste og effektive oppgjørsselskap.

WEBOPPGJØR- full kontroll med eksterne oppgjør

«Weboppgjør leverer pålitelige og stabile oppgjørstjenester.

Det frigjør resurser slik at vi kan fokusere på salget.»

Ta gjerne kontakt for referanser og mer informasjon:Asbjørn Sørensen • [email protected] • 412 93 220Morten Harborg Thorn • [email protected] • 934 22 790

oppgjør

Weboppgjør AS | P.b. 2454 Drotningsvik | 5828 Bergen | Telefon 55 50 85 90 www.weboppgjor.no

«Weboppgjør er profesjonell, rask og hjelpsom!»

«Weboppgjør tilfredsstiller alle forventninger, og litt til.»

TOM JØRGENSEN

PRIVATmegleren Vikebø & Jørgensen

RUDI AADLAND

Verdi Eiendomsmegling

Stavanger AS

GUNNAR STAVLUND

Stavlund As

er viktig for helhetsinntrykket

Nordmenn bruker både mye tid og penger på å pusse opp, men ofte blir ikke de siste listene malt før boligen skal selges. Hvorfor det er slik er

ikke lett å svare på ettersom det verken er vanskelig eller spesielt tidkrevende hvis du har rett utstyr og riktig fremgangsmåte.

Her er tipsene som gjør jobben enkel og gir et godt resultat!

Fargesetting av listerFargevalg på listverk kan være en hard nøtt for mange, og man ender gjerne opp med hvitmalte lister overalt. Hvite lister kan være helt riktig mange steder, men ofte er det vel så fint å la listverket matche veggen. En god huskeregel er at pent listverk med fordel kan fremheves, mens en helt vanlig, ordinær list som er der mest av praktiske årsaker gjerne kan tones ned.

Det er heller ingenting i veien for å ha to ulike farger på listene rundt i rommet. Har du en sprek farge på en kontrastvegg, kan denne godt følge på gulvlistene under. Eller ønsker du å fremheve døren, kan geriktene rundt døren være hvite, mens gulvlistene følger veggfargen. En annen tommelfingerregel er at taklistene skal ha samme farge som taket.


Malte lister


– Umalte trelister i kombinasjon med lyse tak og vegger kan gjøre at rommet rutes opp og virker mindre. Dette unngår man enkelt ved å male listverket, sier Bjørg Owren, adm. direktør hos ifi.no

Ifølge Owren er det ingen grunn til å være redd for å sette i gang med malingen av listene.

– Når man først er i gang med malingen, er det ikke en veldig stor jobb. Men det er viktig å bruke riktig verktøy og fremgangsmåte for å unngå sig og dårlig dekk, sier hun.

Verktøyvalget som gjør hele forskjellen Ifølge eksperter hos verktøy produsenten Jordan, er de flate penseltypene for eksempel lite hensiktsmessige på profilerte lister.

– Det er nok en del som synes det er vanskelig å få til et godt resultat når de maler lister, og spesielt når listene er profilerte. Et vanlig problem er at det blir litt sig og søl i hjørnene, og mange har nok opplevd at kantene på

profileringen ikke dekkes godt nok, sier fagsjef hos Jordan, Jostein Brekka.

Brekka forteller at en av hemmelighetene for å lykkes er å velge en oval pensel fremfor en flat.

– En oval pensel har mye bedre oppsugingsevne og tar til seg dobbelt så mye maling som en pensel med flat bust. Den ovale penselen har et lite malings reservoar inne i busten. Denne malingen slippes ut i passe mengder når man begynner å stryke, og sørger for god dekk også på kantene. Dermed vil det normalt holde med to strøk også når listene er profilerte, sier han.

En pensel med skrå bust er også et godt triks når man skal male inni hjørner.

– Med skrå bust kommer du lettere til inn mot hjørner, og det er faktisk lettere å male rett når busten er skrå. Med en rett pensel har man fort for å vri hånden når man maler, og da får man skjeve og ujevne penselstriper, sier han.

Jordan har nylig lansert en helt ny type pensel som både er oval og har skrå bust, og dermed utgjør et svært godt egnet verktøy til maling av listverk og andre detaljer.

Vær gjerrig!Selv om det er lurt å velge en pensel med høyt malingsopptak, anbefaler Brekka også å være litt g jerrig med malingen i begynnelsen.

– Det blir fort litt søl hvis man drar med seg for mye maling opp. Derfor bør man være forsiktig i begynnelsen og prøve seg litt frem, sier han.

En grei fremgangsmåte er å male hjørnene først, men å sette an penselen minst en meter fra hjørnet, for på den måten å unngå å dra med seg for mye maling inn i hjørnet. Dette vil igjen minimere risikoen for sig og søl. Etter at hjørnene er tatt, maler man området i mellom.

Viktig forarbeidFør man setter i gang med malingen, er det viktig å gjøre

nødvendig forarbeid. På tidligere malte lister holder det som regel å vaske med en klut og et egnet rengjøringsmiddel, for eksempel Husvask, og skylle godt før man maler på nytt.

Er listene derimot ubehandlet, bør man også slipe over med et fint slipepapir for å bli kvitt fiberreisning. Korning 120180 er god egnet. Slipestøvet tørkes bort med en tørr mikrofiber klut. Ubehandlede lister bør også påføres heftgrunn og kvistlakk eller en grunning for sperring og isolering. Sistnevnte er en grunning som også har kvistlakkens sperrende egenskaper.

For å unngå søl på vegg og tak, er maskeringstape et godt hjelpemiddel. Vær obs på at maskeringstapene finnes i flere varianter ettersom hvor lenge de er beregnet å skulle sitte på. Det kan lønne seg å velge en tapetype som kan sitte på en stund, slik at du slipper problemer med at limet sitter for godt eller malingen løsner når du fjerner tapen. •

Av Å

shild N

yhus Tyssen/ ifi.no • Foto Fro

de Larsen

/ifi.no og Jordan

NEFs avtalerabatt kommer i tillegg til kampanjefordelene.

Nye C-Klasse stasjonsvogn.Når kun det beste er godt nok.Nye C-Klasse stasjonsvogn. Stilsikker og gjennomtenkt. Større enn forgjengeren. Sofistikert og sporty. Mer intelligent, sikrere og mer luksuriøs. Nye C-Klasse stasjonsvogn fra kr 377.900,-Nyhet! C 250 BlueTEC 4MATIC stasjonsvogn 204 hk aut. fra kr 504.900,-

Pris inkl. lev. Oslo. Forbruk blandet kjøring: 0,43-0,60 l/mil. CO2-utslipp: 108-140 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS.

2_1_C-Klasse_stv_EIendomsmegleren.indd 1 10.10.14 11.20

NEFs avtalerabatt kommer i tillegg til kampanjefordelene.

Nye C-Klasse stasjonsvogn.Når kun det beste er godt nok.Nye C-Klasse stasjonsvogn. Stilsikker og gjennomtenkt. Større enn forgjengeren. Sofistikert og sporty. Mer intelligent, sikrere og mer luksuriøs. Nye C-Klasse stasjonsvogn fra kr 377.900,-Nyhet! C 250 BlueTEC 4MATIC stasjonsvogn 204 hk aut. fra kr 504.900,-

Pris inkl. lev. Oslo. Forbruk blandet kjøring: 0,43-0,60 l/mil. CO2-utslipp: 108-140 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS.

2_1_C-Klasse_stv_EIendomsmegleren.indd 1 10.10.14 11.20

Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund

Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA,Norges Eiendomsmeglerforbund

Tori Herrem, juridisk rådgiver, advokat MNANorges Eiendomsmeglerforbund

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Det har ikke kommet nye regler i verken lov eller forskrift når det gjelder meglers plikt til å informere partene i en bolighandel om konsekvensene av blancoskjøte. Det som har kommet av nye regler med betydning for dette, er bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 69 (3) om at megler ikke kan disponere noen del av kjøpe summen før kjøper har fått rettsvern for ervervet (oppgjør mot tinglyst skjøte).

Da denne bestemmelsen ble tatt inn i loven nødvendiggjorde dette at det ble tatt inn en unntaksregel i lov eller forskrift, i fht. de oppdrag hvor kjøper ønsker at overdragelsen skal skje mot blancoskjøte. En slik unntaksregel – som altså gir megler mulighet til å fravike emgll. § 69 (3) og til å disponere kjøpesummen (gjennomføre oppgjør) selv om kjøper ikke har fått rettsvern er nå inntatt i eiendomsmeglingsforskriften § 65 (2) som lyder: «Eiendomsmeglingsloven § 69 tredje ledd første punktum er ikke til hinder for at kjøper får oppfylt vilkår om hjemmelsdokument uten tinglysing.».

I forbindelse med lov og forskriftendringen har Finanstilsynet gitt ut et nytt rundskriv (rundskriv 7/2014) om meglers plikter i forbindelse med sluttføring av en eiendomshandel (kontrakt og oppgjør).

Som sagt innledningsvis har det ikke kommet nye regler om meglers informasjonsplikt. Megler har alltid, jf. omsorgsplikten, hatt plikt til å informere partene om konsekvenser/risiko forbundet med en blancooverdragelse, men informasjonsplikten har muligens blitt brakt frem i lyset i forbindelse med nevnte lovendringer. I nevnte rundskriv heter det (i pkt. 3.3) at «Megler må da kunne dokumentere at det er for midlet informasjon om risikoen for begge parter, og at partene har akseptert risikoen ved overdragelse uten hjemmelsoverføring.».

NEF har fått forespørsel om å utarbeide et standardskriv som meglerne kan benytte for å informere om den risikoen som foreligger ved en slik overdragelse. Et slikt standardskriv er p.t. ikke utarbeidet, men vi vil se nærmere på muligheten og behovet for dette. Noen risikomomenter som det bør opplyses om i en slik informasjon er: • Kjøper får ikke hjemmel til eiendommen

og kan ikke disponere rettslig over eiendommen uten samtykke fra hjemmelshaver.

• Kjøper får ikke etablert pantesikkerhet for sitt erverv uten samtykke fra hjemmelshaver, og kjøper vil derfor være eksponert for kreditorbeslag hos og utlegg mot selger.

• Manglende rettsvern innebærer risiko for at kjøper taper eiendommen dersom selger går konkurs (tinglysingsloven § 23)

• Selger vil som hjemmelshaver som utgangspunkt være debitor og stå ansvarlig for alle utgifter, kommunale avgifter ol. knyttet til eiendommen uavhengig av den underliggende avtale.

For ordens skyld opplyses at NEF ikke har endret oppfatning om at megler bør fraråde blanco overdragelser. •

Har det kommet nye krav i lov eller forskrift om meglers informasjonsplikt om konsekvenser ved bruk av blanco-skjøter?

faglig påfyll


NEF-KURS 2014ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

Fullstendig kursoversikt finner du på www.nef.no

NYTT KURS

PROGRAM VIL BLI LAGT UT PÅ WWW.NEF.NO

16. OKTOBER BERGEN LOKALFORENINGSKURS Bud og budgivning og Skatt ved salg av fritidsbolig 16. OKTOBER STAVANGER LOKALFORENINGSKURS God meglerskikk i praksis 20. - 31. OKTOBER OSLO OG ASKER OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER

23. OKTOBER OSLO LOKALFORENINGSKURS Kjøpers tilbakeholdsrett 30. - 31. OKTOBER OSLO MEGLERANSVAR OG SIKKERHETSRUTINER - HVORDAN UNNGÅ AT SKADE OPPSTÅR? 4. NOVEMBER KRISTIANSAND LOKALFORENINGSKURS Salgsoppgaven – hva kreves og hvor feiles det? Skatt ved utleie og salg av bolig og fritidsbolig 13. NOVEMBER STAVANGER LOKALFORENINGSKURS Salgsoppgaven – hva kreves og hvor feiles det? 13. NOVEMBER HAMAR LOKALFORENINGSKURS Eiendomsmegling og skifteoppgjør Markedsføring av eiendom og meglertjenester 20. - 21. NOVEMBER OSLO NEFS HØSTKONFERANSE 28. NOVEMBER SANDEFJORD LOKALFORENINGSKURS

9. DESEMBER TRONDHEIM LOKALFORENINGSKURS Bud og budgivning Eiendomsmegling og skifteoppgjør


Styrearbeidet vil både i kommersiell og rettslig forstand preges sterkt av hvordan foretakene er organisert, og det finnes følgelig ikke en standard dreiebok som passer for alle styrer i alle eiendomsmeglerforetak. Det er likevel noen rammebetingelser som er felles for alle eiendomsmeglingsforetak, og det er noen gjennomgående trekk ved bransjen og virksomheten som bør analyseres i de fleste styrer. I denne artikkelen skal vi berøre noen av disse temaene, og det var også hovedfokus i seminaret vi avholdt sammen med NEF i våre lokaler den 21. august.

Internkontrollregelverket som arbeids-verktøyEiendomsmeglingsforetak er underlagt et omfattende regelverk. I tillegg til aksjelovens normalregler, må styrene særlig forholde seg til internkontrollregelverket samt eiendomsmeglingsloven og bakgrunnsretten for de ulike objektene som formidles gjennom foretaket.

Det fine med internkontrollregelverket er at det kan benyttes som arbeidsverktøy for en hel del av det grunnleggende styrearbeidet: Risikoanalysen krever at styret skal kartlegge hvor de største utfordringene ligger, og det faller godt sammen med den grunnleggende regel om styrets oppgaver etter aksjeloven § 612. Styret skal forvalte selskapet ved å organisere drift og virksomhet på en forsvarlig måte, fastsette planer og budsjetter og eventuelt fastsette retningslinjer for daglig leder og administrasjonen. Det siste elementet – overordnede prinsipper for rutiner og instruks for daglig leder – har glidende overgang til interkontrollregimet som skal forankres i styret.

Risikoanalyse – kartlegging av sårbarhetUlike typer megling innebærer ulike risikofaktorer for feil i virksomheten – noen slike feil er av rettslig art som kan lede til erstatningsansvar, mens andre typer feil er av kommersiell karakter der meglerforetaket ikke er i stand til å levere det markedet forventer. Det er en kjerneoppgave for styret å ta tak i begge deler, og selvfølgelig også den positive siden av regnestykket – hvor ligger den beste lønnsomheten og veksten for foretaket?

Styret bør først kartlegge hvorvidt foretaket skal dekke alle typer megling, fra brukt bolig til brukt fritidsbolig, prosjektmegling, utleiemegling, næringsmegling og utenlandsmegling. Det er for eksempel særlige utfordringer forbundet med å megle prosjekterte boliger som bare eksisterer på papiret og som blir levert flere år frem i tid, både mot oppdragsgiveren og interessenter. Det er også særlige utfordringer forbundet med å megle selskaper som eier næringseiendom, der kontraktsgjenstanden ikke lenger er eiendom, men selskapsandeler, og tilleggselementer som merverdiavgift og skatt er avgjørende. Har foretaket bemanning med kompetanse og rutiner for å fange opp alt dette på en betryggende måte? Hvis svaret er nei, bør styret ta konsekvensen av det.

Tilsvarende analyse må foretas for eventuell annen virksomhet meglerforetaket skal drive med. Eiendomsmeglingsloven åpner for at foretaket kan drive annen virksomhet som i lovens forstand har «naturlig sammenheng med eiendomsmegling og som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet.» Eksempler på slik virksomhet er regnet opp i forskrift, men

styret bør gå et skritt videre og spørre om det er ønskelig å drive med dette. Vil for eksempel taksering (eller meglervurderinger) kunne bli et problem, vil man kunne eksponere seg for at det avgis vurderinger på et nivå som er tilpasset prinsippet om at «kunden har alltid rett» og som deretter misbrukes til en avgifts eller skatteunndragelse? Dersom foretaket skal tilby kundene sine i prosjektmegling å stå for seksjonering eller stiftelse av borettslag, og arbeidet med dette leder til en forsinkelse i prosjektet med store tap til følge, er avkastningen verdt risikoen? I de ulike foretakene kan dette besvares forskjellig, dels på grunn av hvem kundene er og dels som følge av kompetansen og erfaringen hos meglerne i foretaket.

Som vi straks skal komme tilbake til, er det også et sentralt spørsmål å ta stilling til hvorvidt selskapet skal ta oppgjør i eget foretak eller utkontraktere denne delen av megleroppdraget. Hvilken restrisiko gjenstår

Godt styrearbeid i eiendomsmeglingsforetak

Eiendomsmeglingsforetak er, for alle praktiske formål, organisert som aksjeselskaper med foretaks-bevilling. Den nærmere organiseringen av foretakene er imidlertid vidt forskjellige; fra de enkeltstående foretakene med kun ett kontor, til de store kjedene som kan være organisert med ett aksjeselskap for hvert kontor eller med et stort antall avdelinger under ett eller flere foretak.

Av advokat Dag Henden Torstensen, advokatfirmaet Grette


for meglerforetaket, og hvordan skal denne best håndteres? Skal foretaket kjøpe tjenester fra den billigste leverandøren av oppgjørstjenester på markedet, eller skal det prioriteres på en annen måte? Hva er det verste som kan skje hvis det skjer en feil ved oppgjøret?

Denne risikoanalysen må alle foretak ha gjennomført grundig minst en gang, men internkontrollregelverket forutsetter at det er en løpende prosess basert på rapportering fra fagansvarlig og daglig leder om hvordan rutinene fungerer holdt opp mot styrets overordnede instrukser. Ved utvikling og endring av virksomheten bør det foretas en oppdatert risikoanalyse, i hvert fall så langt utviklingen eller endringen rekker.

Rollefordelingen mellom styret, fagansvarlig, daglig leder og ansvarlig meglerDet enkle utgangspunktet er at styret bestemmer over forvaltningen av selskapet, mens generalforsamlingen er det øverste organet i selskapet og enkelte viktige avgjørelser må godkjennes av eierne med simpelt eller kvalifisert flertall.

Daglig leder har det utførende og daglige ansvaret for virksomheten, jf. aksjeloven kapittel 6 og internkontrollforskriften § 4. Myndigheten dekker ikke saker som etter selskapets forhold er av uvanlig art eller stor betydning, men slike saker kan behandles av daglig leder dersom styret gir fullmakt. Daglig leder skal også sørge for at selskapets regnskap er i samsvar med lov og forskrifter, og at formuesforvaltningen er ordnet på en betryggende måte. Daglig leder rapporterer til styret minst hver fjerde måned. Det fremgår av aksjeloven § 613 at styret skal føre

tilsyn med den daglige ledelse og kan fastsette instruks for daglig leder. Det er avgjørende at styret har tillit til selskapets ledelse. Blant mange styremedlemmer hersker det en misoppfatning om at styret ikke kan stille kritiske spørsmål til daglig leder idet man da indirekte vil uttrykke mistillit. Det er åpenbart ikke riktig. Et aktsomt styremedlem bør absolutt stille daglig leder store og små spørsmål for å kunne forstå regnskapene, kontrakter som vurderes inngått, medarbeidernes kompetanse og trivsel, markedsutsiktene osv. Ofte hører man også at styremedlemmer kvier seg for å stille spørsmål til daglig leder fordi de føler seg kunnskapsløse og uerfarne. Til det skal nevnes at det ikke er forsvarlig for et styremedlem å være med på beslutninger man ikke forstår forutsetningene for eller rekkevidden av, og det enkelte styremedlem må heller stille nødvendige spørsmål og be om utredninger for å etablere et adekvat beslutningsgrunnlag.

Fagansvarlig har det utførende ansvaret for den eiendomsmeglingsfaglige siden av virksomheten, herunder oppfølgning av utdannings og kompetansekrav, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 28. Dette er en spesialfunksjon for eiendomsmeglingsforetak, og har selvsagt ingen nærmere beskrivelse i aksjeloven.

Loven har ikke egne regler om fagansvarlige for kjeden, eller liknende lederstillinger som naturlig har vokst frem de siste årene. Styret bør like fullt fylle denne rollen med et reelt innhold, men bør helst unngå å sette til side den ellers gjeldende rollefordelingen etter aksjeloven og internkontrollregelverket uten at konsekvensene av det blir fanget opp.

Ansvarlig megler er ansvarlig for all oppdragsutførelse. Denne rollen ble vesentlig

forandret med kompetansereformen som fulgte med gjeldende eiendomsmeglingslov fra inngangen til 2008. Logikken er at alle ansatte som utfører arbeid av betydning i megleroppdraget selv skal være i stand til å utføre alle oppgavene, uten behov for faglig støtte hver gang. Fagansvarliges rolle ble samtidig endret fra å være operasjonelt faglig leder i oppdragsutførelsen til å bli en «faglig controller» i virksomheten, og foretakets rutiner og instrukser om arbeidsoppgaver og arbeidsfordeling må reflektere dette.

Krav om styrebehandlingUtgangspunktet i aksjeloven § 620 er at styrelederen skal sørge for behandling av aktuelle saker som hører inn under styret. Styremedlemmene og daglig leder kan kreve at styret behandler bestemte saker. Disse bestemmelsene suppleres av eiendomsmeglingsloven § 34 som gir ansvarlig megler og fagansvarlig en begrenset rett til å bringe saker inn for styret, med møte og talerett i styret og ved uenighet kan disse fagpersonene kreve sin oppfatning protokollført.

Undertiden oppstår det spørsmål om hva fagansvarlige kan og bør bry seg med. Loven avgrenser det til «saker vedrørende eiendomsmelingsfaglige forhold,» men hva er nå egentlig det? Utvidelse av driften til flere former for megling (+ næring / + prosjekt)? Bruk av medhjelpere og omfanget av medhjelpers arbeidsområde? Utkontraktering av oppgjør? Internkontroll og utarbeidelse av (faglige) rutiner for meglingen? Etter vårt syn er det neppe tvilsomt at svaret må bli ja på alle disse spørsmålene. Når man beveger seg over i spørsmål om ansettelser, avlønningssystemer o.l., blir det noe vanske

GRETTE

Grette er et fullfaglig, forretningsjuridisk advokatfirma med ca. 70 advokater, lokalisert på Filipstad i Oslo sentrum. Grettes advokater har kompetanse på hele det forretningsjuridiske området. Virksomheten omfatter hele spekteret av juridiske tjenester fra rådgivning og kontraktsutforming til forhandlinger/deltakelse i evalu-eringer, tvisteløsning og prosedyre. Våre klienter er både små, store og mellomstore næringslivsklienter i Norge og utlandet, offentlige etater og privatpersoner. Firmaet har vært i kontinuerlig virksomhet siden 1887, og er således et av landets mest tradisjonsrike advokatfirmaer.

For kontakt: www.grette.no


ligere. Det er i utgangspunktet innenfor daglig leders domene, men noe avhengig av innholdet i dette vil også bemanning og lønnssystemer kunne påvirke det faglige innholdet i meglingen – typisk der det er behov for særskilt kompetanse som ved prosjektmegling eller næringsmegling.

Valg av styremedlemmer – lojalitetskrav og profesjonalitetOrganiseringen av meglerforetak gjenspeiler ofte hvem som er valgt inn i styret. I litt for mange foretak er det opplagt lite gjennomtenkt hvem som er valgt inn i styret og hva rollen innebærer. Det er risikofylt både for foretaket og det enkelte styremedlem. Det er videre vår mistanke at mange styremedlemmer betales altfor dårlig for dette arbeidet, både med tanke på hvilket ansvar det innebærer (hvor styreansvarsforsikring bør vurderes) og hva man kan utrette i foretaket med et godt styre. Sett fra et eierperspektiv, bør det (igjen: avhengig av hvordan foretaket er organisert) vurderes nøye hvem man velger inn i styret og hvilke forventninger man kan og bør ha til styrets arbeid.

Styremedlemmer er valgt for å ivareta selskapets beste og ikke en eller flere enkeltaksjonærers særlige interesser. I sin ytterste konsekvens følger det av aksjeloven § 628 et ansvar for styremedlem som bidrar til at en aksjonær misbruker sin posisjon i selskapet, men lenge før man befinner seg i den posisjonen er det viktig at styremedlemmene opptrer profesjonelt og ryddig med tanke på rolleforståelsen.

Sårbar organiseringKan det være en sårbar organisering av meglerforetaket at en eller noen få er «fus i alt»? Hvem kontrollerer kontrolløren? Hvem passer på foretakets interesser hvis noen i ledelsen gjør feil? Hvem tenker på de øvrige ansattes interesser?

Vår erfaring er at noen av landets best drevne meglerforetak har en organisering der det er et «tight crew» med nære forbindelser fra eier til styret, daglig leder og fagansvarlig. Det er samtidig en kjensgjerning at flere av tilfellene hvor det har gått som galest i meglerforetak, er virksomheter der hvor kontrollmekanismene er satt ut av spill på

grunn av de nære relasjonene. Budskapet vårt er at relasjoner mellom mennesker i ledende posisjoner bør være på eiers og styrets agenda – er det betryggende i dette tilfellet eller bør det kombineres med en ekstern sikkerhetsmekanisme?

Noen generelle krav til styrets virksomhet etter aksjeloven Styrets møterStyret må ha møte eller skriftlig kontakt minst fire ganger i året. Det følger av aksjeloven § 615 at daglig leder da skal gi styret orientering om virksomheten og utviklingen. I tillegg kan styret eller hvert enkelt styremedlem «til en hver tid» som det heter i § 615 (2), kreve at daglig leder gir styret en nærmere redegjørelse om bestemte saker. Betydningen av at styret møtes ofte nok, kan vanskelig overvurderes. Det er en utfordring for mange styremedlemmer at man møtes for sjelden og at det blir vanskelig å holde seg ajour med selskapets drift og utvikling. Mange styrer behandler sine saker per mail eller i telefonmøter. Det er det full adgang til, men kvaliteten på slike møter blir sjelden


så god som et tradisjonelt fysisk møte hvor det er bedre mulighet for reell fremleggelse av fakta og meningsutveksling.

Styrets kontroll – særlig med økonomienStyret skal videre være orientert om den økonomiske situasjonen i selskapet. Dette er i aksjeloven formulert som at styret skal sørge for betryggende kontroll med regnskap og formuesforvaltning. Imidlertid er det daglig leder som har det løpende ansvaret for at selskapets regnskap er ajour, og for øvrig i overensstemmelse med kravene i lover og forskrifter, samt at forvaltningen av selskapets midler er tilrettelagt på en be tryggende måte.

Styrets undersøkelserDersom styret er i tvil om det får tilstrekkelig korrekt informasjon for å utøve sine oppgaver på en tilstrekkelig god måte kan styret igangsette egne undersøkelser. Ett eller flere styremedlemmer kan kreve at det igang settes slike undersøkelser og da skal styret sørge for dette, selv om styreflertallet ikke ser behov for det. Slike undersøkelser kan gjøres

ved at daglig leder får i oppdrag å undersøke eller utrede bestemte saker, at selskapets regnskapsfører eller revisor engasjeres til å kartlegge nærmere forhold som styret ikke finner tilstrekkelig klarlagt, eller at det engasjeres en ekstern gransker til å foreta en større, objektiv undersøkelse.

Særlige oppgaver – spesialreglerEn grunnleggende regel er den såkalte hand-lingsplikten i aksjeloven § 35 som pålegger styret å sørge for at selskapet tilføres ny kapital eller, om ikke det er mulig, avvikle virksomheten dersom egenkapitalen ikke er forsvarlig eller er mindre enn halvparten av selskapets aksjekapital. Det er her ikke den bokførte egenkapital som er avgjørende, men den reelle verdi av selskapets eiendeler. Styrets medlemmer må i situasjoner der økonomien er vaklende foreta en egen, kritisk vurdering av hva selskapets balanseposter har av verdi, og holde dette opp mot selskapets gjeld og forpliktelser for øvrig. Bestemmelsen i aksjeloven § 35 har nær sammenheng med aksjeloven § 34 som bestemmer at selskapets virksomhet skal være forsvarlig. Styrets medlemmer må, basert på inntekter og utgifter, selskapets kontrakter og virksomhetens og bransjens fremtidsutsikter, sørge for å innrette driften av selskapet i overensstemmelse med dette.

En annen konkret bestemmelse i aksjeloven § 219 pålegger styremedlemmer som signerer melding til Foretaksregisteret om at selskapet har fått innbetalt ny aksjekapital, et personlig ansvar for at pengene faktisk er innbetalt til selskapet. Dette er et såkalt objektivt ansvar for styremedlemmet, det spiller altså ingen rolle om styremedlemmet har misforstått situasjonen eller aktivt har blitt lurt av aksjonærer eller andre. Har ikke denne aksjekapitalen blitt innbetalt til selskapet, må styremedlemmet selv betale.

En annen nokså streng regel er aksjeloven § 37 om ulovlige utdelinger. Styremedlemmer (eller andre) som har deltatt i ulovlige utbetalinger fra et aksjeselskap, kan holdes ansvarlig for dette dersom de har vært uaktsomme.

Ved utkontraktering (typisk av oppgjør) bør styret være særlig grundig med vurderingene, og behandlingen bør beskrives i en styreprotokoll. Finanstilsynet har beskrevet det slik i rundskriv 7/2014: «En velfungerende og sikker oppgjørsfunksjon utgjør et sentralt ledd i foretakets risikostyring og internkontroll... Foretaket ved dets styre og fagansvarlig er ansvarlige for å påse at de som gjennomfører oppgjør har tilstrekkelig

og god kompetanse til å utføre slik arbeid på en forsvarlig og betryggende måte. Dette vil gå lenger enn til kun å konstatere at oppgjørsmedhjelpereksamen er bestått. Det vises også til fagansvarliges særskilte ansvar for klientmidlene, herunder å avgjøre og til enhver tid vurdere fullmaktsforholdene på foretakets klientkontoer...» I samme rundskriv beskriver Finanstilsynet også flere andre sider av dette, hvor kortversjonen er at foretaket som utkontrakterer i grunnen beholder alt ansvaret selv, selv om et annet foretak utfører oppgavene. Styret bør være særlig påpasselig med valg av oppgjørsforetak, sikring av sammenhengen mellom salgsoppgave, kontrakt og oppgjør etter utkontraktering og faste rutiner for evaluering av samarbeidet.

Ulovlige samarbeidsavtaler og «kick back» er underlagt særlig regulering i eiendomsmeglingsloven. Det generelle utgangspunktet følger av § 63: «Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.» I § 63 tredje ledd er det presisert at «Oppdragstakeren skal ikke inngå avtale om eiendomsmegling dersom inngåelse av slik avtale er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling». Det er for eksempel ikke tillatt at en bank stiller som vilkår for å innvilge lån til kjøper av bolig, at bankens meglerforetak skal benyttes når kjøperen (låntakeren) skal selge sin tidligere bolig. Det vil heller ikke være tillatt at et meglerforetak og boligbyggelag avtaler at boligbyggelag plikter å selge prosjekterte enheter gjennom megler mot en gjenytelse i avtale om noe annet enn megling.

Meglerloven har også stramme tøyler som forbyr «kick back» hvor det i § 54 heter at meglerforetaket: «(…) kan ikke motta inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver for utføringen av oppdraget, herunder fra tjenesteytere som benyttes for gjennomføringen av det». Problematiske og nokså vanlige eksempler, er returprovisjon fra aviser og andre annonsører samt «smøre tur» og lignende støtte fra samarbeidspartnere.

Det er styrets oppgave å sørge for rutiner hvoretter foretaket styrer unna slike overtredelser, mens daglig leder og fagansvarlig har et ansvar for å kontrollere og rapportere tilbake om hvordan rutinene fungerer i praksis. Men, den enkelte eiendomsmegler må selv sørge for at man holder seg innenfor regelverket. Man blir ikke hørt med at det manglet en rutine i foretaket for at det var nødvendig å følge loven. •

Den tradisjonelle vei/adkomstretten vil gjerne gi adgang til generell ferdsel eller adkomst over en annen persons eiendom. Retten kan også være mer inngripende, eksempelvis adkomst til egen parkeringskjeller gjennom en annen eiendoms parkeringskjeller. Begrepene veirett og adkomstrett benyttes om hverandre og må tolkes etter sitt innhold. I det følgende bruker vi kun begrepet veirett.

Ofte er etablering av veiretter et krav fra kommunen i forbindelse med fradeling av eiendom eller byggetillatelser. Kommunen stiller da krav om at det tinglyses en veirett før byggetillatelse gis. I andre tilfeller er det snakk om en frivillig avtale mellom to grunneiere, eventuelt mellom en grunneier og en eller flere navngitte personer eller selskaper. Av andre rettslige grunnlag for veiretter kan nevnes ekspropriasjon, hevd og alders tids bruk.

Følgende forhold bør, i den utstrekning det er anledning til det, hensyntas i avtaler om veirett:1. Avgrensning av veiretten, normalt gjen

nom en skisse på et kart.2. Hvorvidt veiretten skal være eksklusiv

eller ikke, ettersom eksklusivitet kan medføre krav om matrikulering og oppmåling av den aktuelle delen av eiendommen veiretten gjelder for.

3. I den grad veiretten ikke gjelder nødvendig adkomst til en eiendom bør avtalen regulere hvem som kan benytte seg av veiretten. Dette er spesielt viktig å regulere dersom veiretten gis til en eiendom som benyttes av mange personer, spesielt virksomheter rettet mot publikum, ettersom omfanget

av bruken vil medføre større slitasje på avgivereiendommen. Manglende avgrensning kan også medføre større administrasjonskostnader dersom det må utstedes mange adgangskort til bompassering.

4. Avtalen bør også regulere hvordan veiretten kan benyttes, herunder hvilke kjøretøyer den kan brukes til og rett for avgivereiendommen til å midlertidig begrense adkomsten ved behov for oppgraderinger og vedlikehold. Adkomst med anleggsmaskiner bør begrenses til at det kreves egen avtale for bruk til dette formål, slik at man kan legge til rette for adkomsten og eventuelt regulere særskilt vederlag for bruken.

5. Vederlag for veiretten, herunder indeksregulering av denne, samt eventuell mulighet til ekstraordinær regulering etter en viss tid.

6. Fordeling av kostnader til vedlikehold, utskiftning og sikkerhetstiltak. Dette er spesielt aktuelt der veiretten er en adkomstrett gjennom en annen eiendoms parkeringskjeller for å komme til sin egen parkeringskjeller.

7. At veiretten skal vike prioritet for eventuelle pengeheftelser som tinglyses på eiendommen.

Ved hel eller delvis mangel på avtaleregulering vil veiretten reguleres av servituttloven i den utstrekning avtalen er taus. Dersom det eksempelvis ikke er fastsatt noen kostnadsfordeling i avtalen, vil som hovedregel grunneieren bli sittende igjen med regningen, ettersom servituttlova ikke gir grunneieren noen rett til å kreve vederlag eller kostnadsdekning med mindre dette er nærmere avtalt. •


Av partner Leif Petter Madsen og fast advokat Trude Gran advokatfirmaet Wikborg Rein

Vei- og adkomstretter

Ved etablering av vei- og adkomstretter over egen eiendom er det viktig å være klar over fremtidige konsekvenser av retten. Ved manglende avtaleregulering risikerer man å sitte alene med kostnader til sikkerhetstiltak, vedlikehold, utskiftning med videre.

WIKBORG REIN

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

Leder for Næringseiendomsteamet er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, e-post: [email protected] og tlf 22 82 75 00 / 95 22 33 94.

For kontakt: www.wr.no

ARTIKKELFORFATTERE

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næring-seiendomsteam.

Inviso er den ledende leverandøren av visuell kommunikasjon til eiendomsbransjen. Med 110 dyktige fotografer over hele landet, og døgnbemannet kundesenter sentralisert i Oslo, er vi godt rigget til å levere som avtalt – alltid.

Som 10 års jubilant har vi både lang erfaring og bred kompetanse på å bidra til effektivt salg av eiendom. Våre kunder er de største meglerkjedene og enkeltstående meglerkontor - over hele landet.

VI STÅR PÅ FOR Å FÅ FOLK PÅ VISNING!

FOLK PÅ VISNING

✆ 02223Rosenkrantz’ gate [email protected]

BOLIGFOTO NYBYGG NÆRING

Vei- og adkomstretter

Inviso er den ledende leverandøren av visuell kommunikasjon til eiendomsbransjen. Med 110 dyktige fotografer over hele landet, og døgnbemannet kundesenter sentralisert i Oslo, er vi godt rigget til å levere som avtalt – alltid.

Som 10 års jubilant har vi både lang erfaring og bred kompetanse på å bidra til effektivt salg av eiendom. Våre kunder er de største meglerkjedene og enkeltstående meglerkontor - over hele landet.

VI STÅR PÅ FOR Å FÅ FOLK PÅ VISNING!

FOLK PÅ VISNING

✆ 02223Rosenkrantz’ gate [email protected]

BOLIGFOTO NYBYGG NÆRING


Det går ofte lang tid fra et boligprosjekt legges ut for salg til det er ferdigstilt. For å finansiere prosjektene legges de som oftest ut for salg før de ferdigstilles. Boliger kjøpes derfor ut fra prospekter lenge før de er innflyttingsklare. Dette foregår ved at et mindre beløp av boligens totalverdi betales ved kontraktsinngåelsen og at det resterende betales ved overtagelsen av boligen. Mye kan endre seg i tiden fra kontraktsinngåelse til overtagelse. Ikke sjelden ser man at opprinnelig kjøper har solgt sin kontraktsposisjon til en ny kjøper.

Selger (utbygger/entreprenør) inngår avtale med kjøper 1 (videreselger) om oppføring av ny bolig. Kjøper 1 videreselger denne til kjøper 2 (forbrukeren) før boligen ferdigstilles. Videresalget skjer ved at kjøpekontrakten mellom selger og kjøper 1 transporteres til kjøper 2 mot et nærmere fastsatt vederlag. Vederlaget er ofte satt sammen av forskuddet som kjøper 1 har betalt til selger i den opprinnelige kjøpekontrakten med tillegg av en merverdi.2 Kjøper 1 kan være en kommersiell aktør som driver oppkjøp og videresalg i næringsvirksomhet. Videresalg av bolig under oppføring er også høyst aktuelt for mange ordinære kjøpere. Det går som regel lang tid fra kontraktsinngåelse til ferdigstillelse. Samtidig kan forutsetningene for kjøpet ha endret seg, det kan skyldes bytte av arbeidsplass, samlivsbrudd eller endrede behov.

Norges Eiendomsmeglerforbund har en standardkontrakt om transport av kjøpekontrakt for kjøp av bolig og fritidsbolig under oppføring. Standardkontrakten er sist revidert i 2014.

Lovendringer trådte i kraft i 2011Med virkning fra 1. juli 2011 ble det vedtatt endringer i bustadoppføringslova og avhend

ingslova vedrørende videresalg av nye boliger.3 Under forberedelsen av lovendringene i 2011, fremhevet departementet at hensynet til forbrukervernet må veie tungt.4

Lovendringene skulle avklare hvilke regler som kommer til anvendelse for avtaler om videresalg av kontraktsposisjoner som gjelder boliger i boligprosjekt som ikke er ferdigstilt. Etter lovendringene kan vi sondre mellom to hovedtyper for videresalg av kontraktsposisjoner:

• For det første har vi de tilfeller hvor kjøpekontrakten transporteres fra en næringsdrivende til en forbruker. Disse tilfellene reguleres av bustadoppføringslova, slik at loven skal gjelde for slike avtaler på samme måte som om det var gjort avtale om videre salg av selve boligen under oppføring.

• For det andre har vi de tilfeller hvor kjøpekontrakten transporteres fra en forbruker. Det dreier seg da om salg av fordringer og kjøpsloven eller forbrukerkjøpsloven vil komme til anvendelse, i tillegg til avhendingslova § 11 fjerde ledd om tidspunktet for krav på betaling for merverdi.

Lovendringene åpner for at en forbruker kan videreselge bolig under oppføring som kontraktsposisjon, uten å måtte påta seg oppfyllelsesansvaret for det underliggende avtaleforholdet. Lovendringene gjelder kun for avtaler om videresalg som er inngått etter 1. juli 2011.

Presisering av virkeområdet for eien-domsmeglingsloven – god meglerskikkFor å unngå tvil med hensyn til om megling av kontraktsposisjon er omfattet av eien

domsmeglingsloven, er dette nå presisert i eiendomsmeglingsloven § 12 annet ledd nr. 6. Presiseringen innebærer at kravet til god meglerskikk også kommer til anvendelse ved formidling av kontraktsposisjoner.

Finanstilsynet har i rundskriv nr. 21/2011 presisert enkelte av meglers plikter ved salg av bolig under oppføring.5 Presiseringene gjelder også ved videresalg.

Salg fra næringsdrivende til forbrukerBustadoppføringslova § 1 første ledd litra b sier at “[l]ova gjeld avtalar mellom entreprenør og ein forbrukar om oppføring av ny eigarbustad”. Videre fremgår det av bestemmelsen at “[d]ette omfattar (…) avtale om rett til fast eigedom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida. Likt med dette skal reknast avtale om videresal av slik rett”.

Reguleringen innebærer at der aktører som ledd i sin næringsvirksomhet kjøper bolig under oppføring for deretter å videre

1Salg av kontraktsposisjon i eiendomsprosjekter– NEFs standardkontrakt om transport av kjøpekontraktfor bolig under oppføring

På grunn av prisstigningen i boligmarkedet de senere år, har kjøp av bolig i oppføringsfasen vist seg å være gode investeringer. Så vel investorer som forbrukere benytter seg av kjøp og videresalg av bolig under oppføring.

Av advokat/partner Carl Rosén, advokatfirmaet Grette


selge denne rettigheten til en forbruker før boligen er ferdig, gjelder bustadoppføringslova fullt ut også for avtalen mellom videreselgeren og forbrukeren. At bustadoppføringslova kommer til anvendelse medfører at kjøper 2 i utgangspunktet har de samme rettigheter og plikter overfor entreprenør som det kjøper 1 hadde. Kjøper 1 kan ikke overføre større rett enn han selv har og dermed vil kjøper 2 motta ytelsen slik den er beskrevet i kontrakten.

Bustadoppføringslova bruker begrepet “entreprenør”, og det kan derfor problematiseres hvordan begrepet skal forstås: Hvem er entreprenør? I forarbeidene til endringsloven presiseres det at bustadoppføringslova får anvendelse for ”aktører som gjer vidaresal til forbrukarar som ledd i si næringsverksemd”.6 Forutsetningen for at bustadoppføringslova skal gjelde for videresalget, er at kjøper 1 er næringsdrivende og kjøper 2 er forbruker. Det må derfor foretas ”ei vurdering av om aktøren må reknast å ha gjort avtalen som ledd i næringsverksemd etter bustadoppføringslova § 2”.7 Det avgjørende vil derfor være om forholdet bærer preg av å være ervervs messig omsetning. Det må legges vekt på aktivitetens omfang, tidsrom og formål. Dersom det er klart at formålet med den opprinnelige kontrakten er å oppnå gevinst gjennom videresalg, kan det argumenteres for at oppkjøp ned til to boliger innenfor et tidsrom på noen måneder bør regnes som næringsvirksomhet.8

Kjøper 1 anses for å levere bygget og eiendommen – ikke kontraktsposisjonen. I forarbeidene til endringsloven presiseres det at aktører som utfører videresalg til forbrukere som del av sin næringsvirksomhet, ikke kan “fråskrive seg eit sjølvstendig oppfyllingsansvar etter reglane i bustadoppføringslova ved å gjennomføre vidaresalet som transport av kontraktsposisjon”.9

Følgene av at bustadoppføringslova gjelder for avtalen om transport, er at kjøper 1 får et selvstendig oppfyllelsesansvar for de pliktene som følger av loven. Det vil blant annet innebære at garantien etter bustadoppføringslova § 12 må økes dersom boligen blir solgt videre til en høyere pris enn i den opprinnelige avtalen. Videre vil merprisen ikke kunne kreves utbetalt før hjemmelsoverføring, med mindre det blir stilt garanti etter bustadoppføringslova § 47.

Salg fra forbrukerAvhendingslova § 11 fjerde ledd regulerer de tilfelle der det skjer videresalg av retten etter avtale om kjøp av bolig under oppføring. Av forarbeidene fremgår det at man legger

til grunn at regelen kun omfatter videresalg mellom to forbrukere eller fra en forbruker til en næringsdrivende.10 Det er ikke tatt sikte på å regulere videresalg mellom næringsdrivende.11

Til tross for at videresalg fra forbruker ikke skal regnes som avhending av fast eiendom, har lovgiver valgt å regulere enkelte sider av slike avtaler. I avhendingslova § 11 fjerde ledd annet punktum har man regulert oppgjør av vederlaget i de tilfeller hvor det er avtalt at kjøper 2 skal betale et høyere vederlag enn det som er fastsatt i den opprinnelige kjøpekontrakten mellom selger og kjøper 1. Ved kjøp av bolig under oppføring er det ofte avtalt en forskuddsbetaling av en mindre del av kjøpesummen og ved videresalget blir kontrakten mellom selger og kjøper 1 overført til en ny kjøper mot et vederlag som omfatter vederlaget som er avtalt i det første avtaleforholdet, eventuelt med tillegg av boligens merverdi. Oppgjøret skjer som oftest ved at kjøper 2 betaler et vederlag til kjøper 1 som dekker forskuddet som er betalt til selger og merverdien, mens restkjøpesummen i den opprinnelige kontrakten blir betalt av kjøper 2 direkte til selger ved overtagelse. Dersom det er avtalt at vederlaget for retten som transporteres er høyere enn det som er avtalt mellom selger og kjøper 1, kan kjøper 1 ikke kreve å få dette utbetalt før kjøper 2 har overtatt eiendommen og fått rettsvern for sin rett. Det er altså ikke forbudt å avtale en høyere pris, men dette kan ikke kreves utbetalt før nevnte tidspunkt. Begrensningen gjelder imidlertid ikke for andre enn forbrukere.

Kjøpesum og overtagelseI henhold til NEFs standardkontrakt punkt 5 skal kjøper 2 betale forskudd og merverdi samtidig med signering av transportavtalen. Mellom kjøper 1 og kjøper 2 skal kjøpesummen for transportavtalen betales samtidig med signering. For øvrig henvises kjøper 212 til kjøpekontrakten mellom selger og kjøper 1 hva gjelder øvrige rettigheter og plikter, jf. standardkontrakten punkt 2.

Det fremgår av NEFs standardkontrakt punkt 4 at kjøper 2 overtar samtlige rettigheter og plikter i henhold til kjøpekontrakten samtidig med signering av transportavtalen.

Endelig ferdigstillelses og overtagelsestidspunkt er som oftest ikke fastsatt på kontraktstidspunktet ved salg av bolig under oppføring. Tidspunktet for ferdigstillelse er ofte antydet innenfor en gitt periode. Videre kan estimatet være gjort betinget av at visse forutsetninger er oppfylte til gitte frister.

Det fremgår av Finanstilsynets rundskriv nr. 21/2011 at det påligger megler å avklare hva selger rettslig sett har forpliktet seg til. I tilfeller hvor selger ikke har forpliktet seg til et fast ferdigstillelsestidspunkt, skal kjøper skriftlig informeres om at en overskridelse av antatt ferdigstillelsestidspunkt ikke nødvendigvis gir krav på dagmulkt. Rundskriv nr. 21/2011 beskriver meglers plikter ved salg av bolig under oppføring, men presiseringene må også antas å gjelde ved videresalg av kontraktsposisjon. Det er derfor viktig å ha et bevisst forhold knyttet til hvor presist ferdigstillelsestidspunktet er angitt i kjøpekontrakten.

Plikten til å stille garantiI NEFs standardkontrakt er det i punkt 6 inntatt bestemmelser om garantier m.v. I den reviderte13 standardkontrakten skilles det mellom garantier som er stilt før og etter 1. juli 2011.

I standardkontrakten punkt 6 alternativ 1 er det en bestemmelse om at garanti som selger har stilt i medhold av bustadoppføringslova § 12 og eventuelt § 47 kan gjøres gjeldende av kjøper 2 som kjøper 1s rettsetterfølger. Dette er en referanse til bustadoppføringslova § 12, og gjelder for de garantier som er stilt etter 1. juli 2011.

Standardkontrakten punkt 6 alternativ 2 regulerer situasjonen hvor garanti er stilt før 1. juli 2011. Bestemmelsen sier at kjøper 2 er kjent med at transport av garanti som selger har stilt i medhold av bustadoppføringslova § 12 og eventuelt § 47 krever samtykke fra garantist. Videre skal samtykke gitt av garantist tas med som bilag til kontrakten.

Det fremgår av bustadoppføringslova § 12 sjette ledd at garantien også kan gjøres gjeldende av forbrukerens rettsetterfølgere. Videre fremgår det at garantisten ikke kan ta forbehold som avgrenser rettsetterfølgeres rett til å gjøre garantien gjeldende. Bustadoppføringslova § 12 sjette ledd ble innført ved lovendringen i 2011. I forarbeidene til endringsloven ble det fremhevet at det var et behov for å avklare i hvilken grad en garanti som er stilt med grunnlag i bustadoppføringslova § 12 også gjelder til fordel for en direktekravskreditor.14 Det presiseres at hensynet bak garantiordningen er nettopp å sikre at entreprenøren oppfyller sin del av avtalen. I tillegg er det et poeng at garantisten sitt ansvar ikke blir større enn hva det var grunn til å regne med da garantien ble stilt. Dersom ikke forbrukerens rettsetterfølgere kunne gjøre garantien gjeldende, ville garantisten – og i siste omgang


entreprenøren – kunne oppnå en tilfeldig fordel dersom boligen selges før garantitiden er utløpt. Departementet peker også på at lovfestingen av rettsetterfølgeres rett til å gjøre garantien gjeldende, er i samsvar med utgangspunktet i norsk rett om at en garanti følger med ved avhending av den fordringen som garantien er knyttet til.

Legger bustadoppføringslova § 12 opp til en fordyrende prosess? Har garantien noen nytte før overtagelsestidspunktet? Flere aktører i eiendomsbransjen har pekt på at garantiplikten etter bustadoppføringslova § 12 er et fordyrende og unødvendig krav, da det innebærer at kapital må bindes opp slik at det kan stilles garantier.15 Små entreprenører har vanskeligheter med å skaffe kapital og mindre prosjekter blir derfor ikke igangsatt. Videre fremheves det at i de tilfeller hvor forbruker kjøper en prosjektert bolig på et tidlig stadium i prosjekteringen, vil kontrakten uansett inneholde en rekke forbehold.

Bustadoppføringslova § 12 første ledd første punktum slår fast at entreprenøren “skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen”. Det er imidlertid ikke presisert nærmere på hvilket tidspunkt garantien skal stilles. Det er flere ganger stilt spørsmål til Justisdepartementets lovavdeling om tidspunktet for entreprenørens plikt til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12.

Lovens ordlyd viser likevel at garantien skal gjelde for “oppfyllinga av avtalen”. Dersom garantien skal ha en reell sikkerhet for forbruker må den stilles så tidlig som mulig, og formålet med garantiplikten tilsier derfor at garantien skal stilles umiddelbart etter kontraktsinngåelsen. Dette synspunktet støttes også av uttalelser i forarbeidene til bustadoppføringslova. Det pekes på at

entreprenøren kan misligholde kontrakten fra tidspunktet for kontraktsinngåelse og at forbrukeren derfor fra dette tidspunktet har behov for den beskyttelse som garantien gir.16

Justisdepartementets lovavdeling har i flere prinsipputtalelser lagt til grunn samme oppfatning hva gjelder tidspunktet for garantistillelse, nemlig at entreprenøren plikter å stille garanti umiddelbart etter kontraktens inngåelse.17 18 19 Det innebærer at plikten inntrer når kunden har bundet seg (tegnet seg) til å kjøpe – ikke først senere når kontrakten signeres. Synspunktet har skapt mye debatt i bransjen, men slik lovens ordlyd er utformet kan det ikke være tvilsomt når plikten til å stille garanti inntrer. I tillegg støtter lovavdelingens tolkingsuttalelser opp om denne forståelsen. Dersom en annen tolkning skal legges til grunn, må det en lovendring til.

Vi minner om at megler har en plikt til å påse at selger stiller garanti etter bustadoppføringslova § 12 umiddelbart etter kontraktsinngåelse.20 Megler skal også informere kjøper om at ikke noen del av kjøpesummen forfaller til betaling før garantien er stilt. Dette innebærer at det heller ikke skal inn

betales forskudd på kjøpesum til megler før garantien er stilt.

Avsluttende betraktningerLovendringene i 2011 har gitt klarere rettslige rammer for transport av kontraktsposisjoner. Endringene i bustadoppføringslova og avhendingslova innebar en presisering av lovenes virkeområde med hensyn til videresalg av bolig under oppføring. Tidligere ble videresalg av boliger før ferdigstillelse ofte gjennomført som salg av kontraktsposisjoner. Selger eller megler har ikke sjelden hatt et ubevisst forhold til valg av salgsobjekt, altså hvorvidt det er tale om kontraktsposisjon eller bolig under oppføring. Valg av salgsobjekt har stor betydning omfanget av videreselgers ansvar med tanke på oppfyllelsesansvaret for det underliggende avtaleforhold. Hvis selger er forbruker, kan videresalget gjennomføres som salg av kontraktsposisjon. Er selger derimot næringsdrivende, vil videresalget reguleres av bustadoppføringslova slik som andre avtaler om salg av bolig under oppføring. •

1 2 Prop. 130 L (2009–2010) s. 26.3 Lov 10. desember 2010 nr. 74 om endringar i bustadoppføringslova og avhendingslova (skjerping av garantireglar og regulering av videresal).4 Prop. 130 L (2009–2010) s. 35. 5 Finanstilsynets rundskriv nr. 21/2011 av 23. juni 2011. 6 Prop. 130 L (2009–2010) s. 39.7 Prop. 130 L (2009–2010) s. 35.8 Gyldendal Rettsdata, note 7 til bustadoppføringslova v/Kåre Lilleholt (6. juli 2013).9 Prop. 130 L (2009–2010) s. 39–40.10 Prop. 130 L (2009–2010) s. 35.11 Prop. 130 L (2009–2010) s. 36.12 13 Revidert august 2014. 14 Prop. 130 L (2009–2010) pkt. 3.2 s. 2425.15 Bl.a. brev av 12. desember 2014 fra Eiendom Norge til Justisdepartementet lovavdeling, brev av 20. juni 2013 fra Norges Eiendomsmeglerforbund til Justisdeparte

mentets lovavdeling.16 NOU 1993: 20 Kjøp av ny bustad s. 19.17 Uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling; Entreprenørens plikt til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12, 6. oktober 2006 (snr. 200607145).18 Uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling; Spørsmål om tolking av regler i bustadoppføringslova, 18. mai 2011 (snr. 201103562).19 Uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling; Entreprenørens plikt til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12, 5. september 2013 (snr. 11/3562).20 Finanstilsynets rundskriv nr. 7/2014 av 27. juni 2014.

GRETTE

Grette er et fullfaglig, forretningsjuridisk advokatfirma med ca. 70 advokater, lokalisert på Filipstad i Oslo sentrum. Grettes advokater har kompetanse på hele det forretningsjuridiske området. Virksomheten omfatter hele spekteret av juridiske tjenester fra rådgivning og kontraktsutforming til forhandlinger/deltakelse i evalu-eringer, tvisteløsning og prosedyre. Våre klienter er både små, store og mellomstore næringslivsklienter i Norge og utlandet, offentlige etater og privatpersoner. Firmaet har vært i kontinuerlig virksomhet siden 1887, og er således et av landets mest tradisjonsrike advokatfirmaer.

For kontakt: www.grette.no

8 sparetips for fremtidens husVi må alle gi avkall på litt. Og for å bedre klimaet kan du som boligeier bidra.

Det er ved overtakelse av ny bolig at det er lettest å gjøre energitiltak.

Eie har vi derfor laget sparetips til deg

Opptil 30 % av strømforbruket i Norge brukes i dag til bolig. Vi tror at folk som gjør energieffektive tiltak vil bli morgendagens vinnere i boligmarkedet. Trenden viser at det i fremtiden vil bli status å bo i et miljøvennlig hus. Bedre inneklima og billigere strømutgifter vil boligkjøpere etterspørre. Vi tror også at dersom du har en bolig med slike kvaliteter vil du oppnå bedre pris på din bolig.

Eie eiendomsmegling samarbeider med Zero, som er en uavhengig, ideell stiftelse som jobber for å begrense de menneskeskapte klima-endringene. Vårt felles mål er å bidra til økt bevissthet hos forbrukere om gode og billige energieffektive tiltak vi alle kan gjøre i vår egen bolig. Det var også formålet da kravet til energimerking ble innført, og vi vil jobbe sammen med ZERO for å høyne statusen til det å bo miljøvennlig.

1: Isolere loft 3000 kr spart årlig

2: Isolere vegg 2600 kr spart årlig

5: Balansert ventilasjon

10.000 kr spart årlig

4: Isolere kald kjeller

2100 kr spart årlig

3: Nye vinduer 2900 kr spart årlig

7: Varmepumpeluft til vann


8: Bergvarmepumpe 8000 kr spart årlig

6: Varmepumpeluft til luft


FB

* En normal enebolig på 150m2 vil få en angitt besparelse på 23.000 KWh/kroner ved å gjennomføre tiltak fra 1:6, og

gå fra energimerke F til oransje B med bygningstekniske tiltak som gjør boligen mer energieffektiv.

Du vil spare 23.000 kr i strøm-utgifter per år med å gjennomføre

disse energieffektive tiltakene*

Kilder: NVE, Energimerking.no, Energirådgiver Per Olav Nordeng* Dette er anslagsvise beregninger og avhenger av stedlige forhold.Utgangspunktet for denne beregningen er et årlig forbruk på 42.000 kvh/ årlig


Kommunen vil ofte i forbindelse med utvikling av et tomteområde pålegge den private part å opparbeide kommunal infrastruktur. Kravet kan følge av rekkefølge bestemmelser i reguleringsplaner mv., og gjelder for eksempel infrastruktur påkrevd for utvikling av nye boligblokker, industrieiendommer mv. Kravene kommunen stiller til den kommunale infrastrukturen er ofte nærmere regulert i en utbyggingsavtale.

I hvilke tilfeller skal det utarbeides en utbyggingsavtale?En utbyggingsavtale ligger i grenseland mellom offentligrett og privatrett og må utformes i henhold til reglene i plan og bygningslovens kapittel 17. Ettersom en utbyggingsavtale gir rom for forhandlinger, kan partene oppnå en bedre konkret til passet løsning for sitt prosjekt.

Kommunen har plikt til å få utarbeidet en utbyggingsavtale i de tilfeller hvor kommunen ønsker å pålegge den private part større forpliktelser i forbindelse med utbyggingen, enn hva kommunen kan pålegge i medhold av plan og bygningslovens alminnelige bestemmelser.

Avgjørelse om å utarbeide en utbyggingsavtale må være hjemlet i vedtak fra kommunestyret («forhåndsvedtak»), jf. plan og bygningsloven § 172 første ledd. Vedtaket skal angi i hvilke tilfeller en utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging av et planområde. Også forpliktelser som kommunen kan pålegge den private part i medhold av alminnelige bestemmelser i plan og bygningsloven kan være omfattet av vedtaket.

Hvilket innhold kan en utbyggings-avtale ha?Hvilke forhold som kan reguleres i en u tbyggingsavtale fremgår av plan og bygnings

loven § 173. Bestemmelsen setter grenser for hvilke forpliktelser (tiltak) en kommune kan pålegge den private part. I følge bestemmelsen kan kommunen pålegge den private part tiltak som ivaretar offentlige behov som oppstår som følge av selve utbyggingen. Dette kan være tiltak som opparbeidelse av teknisk og grønn infrastruktur.

Fra Kommunal og regionaldepartementets veileder av mai 2006 («KRDveilederen») fremgår det at en utbyggingsav tale

ikke bør regulere forhold som kan reguleres i medhold av plan og bygningslovens alminnelige bestemmelser. En utbyggingsavtale bør derfor primært fungere som supplement til plan og bygningslovens alminnelige regler.

For det første må tiltakene i utbyggingsavtalen være nødvendige for gjennomføringen av planvedtaket. Dette innebærer at tiltakene enten må fylle et behov i området, eller avdempe en ulempe som skapes for

Utbyggingsavtaler og opparbeidelse avkommunal infrastruktur

Av Partner/Advokat Erlend Øen og advokatfullmektig Linda Sandqvist Myklebust

I forbindelse med utvikling og salg av større tomteområde til utbyggere, entreprenører og andre private parter som skal utvikle tomteområder til bolig- eller næringsformål, er det viktig for megler å være oppmerksom på hva en utbyggingsavtale er, hvilke forhold som kan reguleres i en utbyggingsavtale og eventuelle økonomiske fordeler som kan følge av krav i en utbyggingsavtale.


omgivelsene som følge av utbyggingen. For det andre må tiltakene i utbyggingsavtalen være forholdsmessige. Kravet innebærer at den private parts forpliktelser skal stå i et rimelig forhold til den belastning utbyggingen påfører omgivelsene.

Opparbeidelse av kommunal infrastrukturSom kjent pålegger kommunen ofte den private part å opparbeide kommunal infrastruktur i tilknytning til et utviklingsprosjekt. Ettersom eiendomsretten til infrastrukturen normalt skal overføres til kommunen etter ferdigstillelse, blir merverdiavgiften tilknyttet opparbeidelsen av den kommunale infrastrukturen en kostnad for den private part. Imidlertid foreligger det mulighet til å redusere eller eliminere denne merverdiavgiftsbelastningen ved bistand fra kommunen. Det er særlig to ulike modeller som er aktuelle:

• anleggsbidragsmodellen• justeringsmodellen

Anleggsbidragsmodellen innebærer at det er kommunen som er byggherre for infrastrukturtiltakene. Det vil da være kommunen som anskaffer infrastrukturen og anvender sin løpende fradragsrett/ kompensasjonsadgang for å refundere merverdiavgift på anskaffelsene. Utbygger påtar seg å yte et anleggsbidrag til kommunen ihht. plan og bygningslovens kapittel 17/18. Anleggsbidraget tilsvarer maksimalt nettokostnaden for infrastrukturen, som den private part skal bekoste.

Justeringsmodellen innebærer at den private part er byggherre for infrastrukturtiltakene. Utbygger vil da opparbeide seg en justeringsrett, som følge av at merverdiavgiften ikke fradragsføres. Justeringsretten kan overdras til kommunen samtidig med infrastrukturen.

En justeringsrett innebærer at kommunen kan hente tilbake merverdiavgift som utbygger har pådratt seg, men som utbygger ikke tidligere har fradragsført. Merverdiavgiften må imidlertid kreves fradragsført/kompensert ved hjelp av justeringsreglene over en 10års periode (justeringsperiode).

Dersom den private part i forbindelse med utvikling av et tomteområde med pålegg om opparbeidelse av kommunale infrastruktur får til en avtale med kommunen ihht. de her nevnte modeller, vil den private part kunne eliminere eller redusere merverdiavgiftskostnadene tilknyttet den kommunale infrastrukturen. Dette er en økonomiske fordel som megler bør vurdere å fremheve ved formidling av tomteområder. •

DELOITTE ADVOKATFIRMA

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, herunder tvister i denne forbindelse.

Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individu-elt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av Interna-tional Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.»

For kontakt: www.deloitte.no

studentside


Hvorfor valgte du eiendomsmegling? Jeg valgte eiendomsmegling fordi det er litt av alt i yrket. Er jo forsåvidt glad i jus og tall, og det kombinert med at jeg får lov til å være så mye sammen med mennesker gjorde det til et godt valg. I tillegg liker jeg at det er mulig å få igjen for hardt arbeid og innen eiendomsmegling kommer ingenting gratis. Man må jo ha noen utfordringer i livet. Hvorfor har du gjort det så bra på eiendomsmeglerstudiet? Det er jo hardt arbeid da. I tillegg har jeg en innstilling til oppgaver om at jeg gjør alt 100 % uansett, også oppgaver som ikke nødvendigvis er så spennende. Derfor har jeg gitt alt uansett hva slags fag vi har hatt, gjort mitt beste og lagt ned hardt arbeid i alt jeg har gjort. Men jeg har forsåvid alltid vært glad i «skole» og jeg har litt klisterhjerne. Tror ikke det har vært en ulempe heller. Hvor går veien nå videre? Jeg har fått meg jobb i EiendomsMegler 1, hvor jeg har jobbet et års tid. Og nå er jeg i full gang som eiendomsmeglerfullmektig på Nordre Aker (Storo) og jeg stortrives. Ellers har jeg vurdert å ta opp resten av min master i rettsvitenskap for også å bli jurist på et senere tidspunkt, men jeg har ikke bestemt meg for noe enda. Hvordan ser du for deg eien-domsmeglerrollen om 10 år? Jeg stror eiendomsmeglerrollen er noe som ikke kommer til å utgå, heller ikke om 10 år. Det å ha en

ekspert på området er veldig viktig, i og med at det er så mange fallgruver for både selger og kjøper. Tror det er viktig at det er noen profesjonelle som kan ta det arbeidet. Det er viktig at ikke kjøper og selger mister sin beskyttelse her. Men det er klart at all digitaliseringen kan utfase en del av meglerens rolle. Tror likevel ikke at den menneskelige kontakten kan erstattes.

Hva mener du er det viktigste Norges Eiendomsmeglerforbund skal jobbe med framover? Det er viktig for NEF å kanskje bli mer involvert på BI og andre utdanningsinstitusjoner som tilbyr utdanning innenfor eiendomsmegling, for å få et mer praktisk syn på yrket. Veldig mange av de nyutdannede aner jo egentlig ikke hva megling handler om. Jeg mener også at det er viktig å gi eiendomsmeglere i seg selv et enda mer positivt rykte, selv om dette har bedret seg med årene. Det å øke tilliten til eiendomsmeglere er viktig, å rette fokus mot alt det faglige arbeidet vi gjør som faktisk ikke kan gjøres av hvem som helst.

Hva liker du å gjøre når du ikke studerer/jobber? Når jeg ikke jobber har jeg stor interesse for kultur og musikk, og går gjerne på en konsert eller smaker på spennende mat. Men det er deilig å slappe av litt med venner og familie også. Og sist, men ikke minst, jeg har selv-sagt meldt meg inn i NEF. Var også studenttilknyttet, så har en del kjennskap til dere. •

Beste BI-student kåret!

Av

Sve

in S

trø

mne

s

Årets beste student på BI i Oslo 2014 heter Marita Utsogn. 25-åringen er opprinnelig fra Songdalen på Sørlandet, men gårdsjenta flyttet til Oslo for over fem år siden for å studere jus og ta master i retts-vitenskap. Etter to år fant Marita ut at dette ikke var helt det hun hadde lyst til å drive på med videre så hun hoppet over på eiendomsmegling. Lyst blandet med innsats har gjort at hun ble den beste studenten på eiendomsmeglerstudiet og dermed også mottok OAEF-stipendet på 15 000 kroner. Dette ble overrakt av styremedlem i OAEF, Sabine Bartler, på graduation i september.

Marita Utsogn sammen med rektor ved handelshøyskolen BI, Inge Jan Henjesand.


Hva har du i telefonen din?Fem favorittapper

Vi fyller smarttelefonene våre med mer eller mindre nyttige applikasjoner. Vi vil derfor finne ut hva noen i bransjen har i telefonen sin. Så får vedkommende også gleden av å sende utfordringen videre.

SWIX SMØREAPP fordi da slipper jeg å tenke selv

WUNDERLISTlitt nerdete men er fantastisk både som handleliste og huskeliste i jobbsammenheng

TRIPADVISORenkel oversikt over alt jeg bør vite på ferie.

RUTER som gjør at det faktisk er enkelt å reise kollektivt

FINNkommer ikke utenom den da! Enkel tilgang til alt som kan kjøpes og selges

Jeg vil utfordre Elisabeth Maudal hos Nylander Trondheim. •

Av Sarah Mølstad Knudsen, fagansvarlig/eiendomsmegler MNEF,

Eie eiendomsmegling avd Aker Brygge

Ring oss Be om å få snakke med en av våre rådgivere:Tlf: 24 13 20 60 - bank2.no

Visste du...? ... at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet?

... at Bank2 tilbyr lån til kunder med betalingsanmerkninger?

... at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker?

... at Bank2 både har privat- og bedriftskunder?

Bank2 tilbyr finansielle løsninger som gir den nødvendige fleksibilitet på kort og lang sikt. Lån forutsettes sikret med pant i fast eiendom.

Nom. rente fra 6,20 % til 9,95 %, etableringsgebyr 2 %, minimum kr 15.000,-. Priseksempel: Eff. rente 9,88 %, 2 mill. over 25 år, totalt: kr 5.223.372,-


Førsteklassingene er godt i gang med sitt første semester, kollokviegruppene er etablert, og stresset før sin første eksamensperiode kommer snikende, andreklassingene har endelig kommet i gang med eiendomsmeglerfagene og tredjeklassingene skriver strategioppgave så blekket spruter.

Det korte høstsemesteret gir ikke mye rom til større arrangementer i regi av oss, men samtidig som rundt tusen flittige meglerstudenter holder på med sitt, jobber vi i eiendomsmeglerstyret med planleggingen av årets store arrangement, Eiendomsmeglerdagen 2014, som holdes på BI den 24. oktober. Eiendomsmeglerdagen består av en rekke spennende foredrag, mange meglerforetak på stand og naturligvis et skikkelig afterparty. Foredragene skal gi studentene et innblikk i hverdagen som eiendomsmegler, hva som skal til for å lykkes, hvilke rutiner det er lurt å tillegge seg og mye mer. Samtidig er det er lagt opp til at studentene kan bli kjent med de ulike foretakene på deres stands i løpet av dagen – en super møteplass for studentene og næringslivet.

For veldig mange studenter handler dagen om å finne sin neste arbeidsgiver, en opp gave som det stadig blir flere studenter som uroer seg for. Rekordhøye søkertall til studiet de seneste årene vitner om at eiendoms megl eryrket er attraktivt, noe bransjen bør være glad for. En økt konkurransesituasjon

blant studentene er åpenbart bra for kvaliteten på meglerbransjen på sikt, selv om det kan virke skremmende for studentene å gå mot en usikker jobbfremtid. I vår dialog med studentene oppfordrer vi til engasjement og gode prestasjoner på skolen – unge og lovende meglerspirer finnes det alltid jobb til.

Vi gleder oss til en fantastisk spennende dag, samtidig som vi håper alle meglerstudentene på BI Oslo møter opp, suger til seg læring og inspirasjon og knaller til med gode eksamensresultater og strålende jobbsøknader i tiden frem mot jul. •

Høyt aktivitetsnivå på BI i Oslo

Av

Ale

ksan

der

Wæ

rens

kjo

ld, l

eder

– E

iend

omsm

egle

rsty

ret

på

BI i

Osl

o

September har passert og aktivitetsnivået er høyt hos eiendomsmeglerstudentene på BI Oslo.

Vi søker dyktig eiendomsmegler/eiendomsmeglerfullmektigNotar har siden oppstarten i Molde hatt en kontinuerlig vekst. Vi satser nå videre og er derfor på jakt etter dyktige mennesker med store ambisjoner.

Vi søker etter eiendomsmegler/eiendomsmeglerfullmektig, helst med god erfaring fra bransjen til å bli en del av vår videreutvikling i Romsdals-området.

For mer informasjon se fullstendig stillingsannonse på finn.no: Finn-kode: 52298697 Kortfattet søknad med CV sendes til [email protected] innen 14. november 2014. Eventuelle spørsmål til stillingen kan rettes til Bjørnar Hoel på mobil 928 06 248

Eiendomsmeglerstyret på BI Oslo

Velkommen Magne, Trine, Øyvind, Henrik og Siw!Vi er stolte av å kunne ønske Aktiv Namsosvelkommen til kjeden.

www.aktiv.no

Ønsker du å jobbe i Aktiv? Vi søker meglere til våre nye kontorer i Lillestrøm og Kolbotn, samtfranchisetakere til etableringer i Oslo og Akershus. Personen vi søker må være kundeorientert, ha et utpregetkonkurranseinstinkt, og ikke minst være en lagspiller. Vi kan tilby et solid franchisekonsept med godt innarbeidetmerkenavn, gode betingelser og muligheter for eierskap for den rette. Alle søkere må være utdannedeeiendomsmeglere/meglere/jurister, eller eiendomsmeglerstudenter.

Ta kontakt med adm.dir. Finn Magnus Rogne-Hansen på [email protected] eller 915 64 654.


medlemsnytt

LENA JOHNSENGuttulsrød Eiendomsmegling ASHenrich Gernersgate 141530 Moss 69109900 [email protected]

LENA ONARHEIMKuba Norge ASSmidsrødveien 4 A3120 Nøtterøy 33 30 43 33 91 73 72 43 [email protected]

EVEN ØSTMOBoligpartner HusTærudgata 72004 Lillestrøm98 84 51 10 [email protected]

MARIE-CHRISTINE CHRISTENSENABBL Eiendomsmegling ASPostboks 3851301 Sandvika67 57 40 0067 54 73 75 (fax)98 20 29 96 [email protected]

TORE SOLBERGEiendomsMegler 1 Fritid – VestfoldPostboks 2163201 Sandefjord91 64 43 [email protected]

RUNA SKUMLIEN (fagansvarlig)DNB Eiendom ASPostboks 832830 Raufoss97 95 10 0061 19 59 99 (fax)95 85 78 [email protected]

CHRISTINE RØTHEEklund Oslo New YorkParkveien 33 B0258 Oslo 22 83 00 11 92 03 11 [email protected]

MARINA TCHIRKOVA LJØNERHOLTHSafe Eiendomsmegling ASPostboks 852101 Skarnes 41 62 57 28 ml@safeeiendomsmegling.no

KRISTIN PETTERSENEiendomsMegler 1 Buskerud VestfoldPostboks 753101 Tønsberg

KÅRE MÆLANDKåre Mæland Invest ASOrrestien 244011 Stavanger 91754167 [email protected]

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

Vi gratulerer

50 årMarte Skarland med dagen 6. novemberJan Martin Rønes med dagen 16. novemberKnut Wiik med dagen 16. novemberKjell Einar Hatløy med dagen 26. novemberGlenn Julseth med dagen 29. november

Endring/retting av firmanavn, adresse, telefon/telefax med mer

GARANTI EIENDOMSMEGLING NESODDEN AS har ny adresse: BLOMSTERVEIEN 23, 1450 NESODDTANGEN

I DN finner du de kjøpesterke leserne.

Hver dag leses DN av 264.000 personer.Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’14/1


Med høsten endres måten vi nordmenn er sammen på. Det er slutt på sommerens løsslupne utendørs fester, late dager på stranden og grilling i lange, lyse netter. Nå møtes vi rundt bordet hjemme hos hverandre og byr på dampende, duftende gryter og rause fat med mørkt kjøtt og rotgrønnsaker. Med levende lys, peisvarme og myke tekstiler skaper vi en atmosfære som jager mørket og kulda bort en stund. Enten det er hjemme eller på hytta er behovet det samme – lys og varme, trygghet og ro.

Høsten er også sesong for både lam og reinsdyr. Slaktetiden for rein begynner i september, og pågår utover hele høsten og vinteren, helt til mars.

Reinsdyrene går fritt på milelange fjellbeiter hele året, og ulike typer lav, urter og lyng gir reinsdyrkjøttet den gode viltsmaken det er kjent for. Samtidig er kjøttet både magert og sunt. Reinsdyr er eksotisk, supertrendy og tradisjonelt og egner seg perfekt på bordet i mørke hustrige høstkvelder, enten du har tenkt deg en romantisk stund for to, eller har invitert familie og venner på middag.

Klassiske reinsdyrretter som bidos, reinsdyrstek og finnbiff er velsmakende og elskede retter som aldri vil gå av moten. Vil du være mer utradisjonell, finnes det et utall spennende og lekre retter å velge mellom.

REINSDYRKJØTT A

v C

ecili

e M

aske

, Mat

pra

t, O

pp

lysn

ings

kont

oret

for

egg

og k

jøtt

Nå er vi på full fart inn i mørketiden, og vi nordmenn trekker inn i hjemmene våre som bjørnen til hiet. Det er tid for mørkt kjøtt som lam og reinsdyr. Reinsdyrkjøtt regnes for å være en av Norges mest eksotiske og eksklusive råvarer.

Arkeologiske funn tyder på at det har vært både mennesker og reinsdyr i Norge siden innlandsisen trakk seg tilbake for over 10 000 år siden. Reinsdyrkjøtt sto altså på menyen hos de første nordmennene, skjønt serveringsmåtene nok har forandret seg radikalt siden den gang.

Reindriften forbindes først og fremst med samisk kultur, og det er en samisk næring i Norge. Innenfor beiteområdene er det bare personer av samisk ætt og med tilknytning til en reindriftsfamilie som har eksklusiv rett til å drive med rein. Det er rundt 2800 personer som er knyttet til den samiske reindriften. Det er en altså liten næring på landsbasis, men har en helt spesiell plass både i nord og sørsamenes liv, og danner det materielle grunnlaget for mye av den samiske kulturen.

I fjell og utmarksområder som ikke egner seg til annen matproduksjon, er reindrift en viktig ressursutnyttelse. Det er reindrift i Norge helt fra grensen til Russland i nord og til Femunden i sør.

Det er også jakt på villrein i Norge så langt sør som i Setesdalsheiene.

FINNBIFF MED SOLBÆRSAFT OG EINEBÆR

Finnbiff eller reinsdyrskav er et storartet produkt som du kan bruke til å trylle frem en rekke herlige middagsretter. Dette er en klassiker - enkel å lage, full av smak og elsket av små og store.

Slik gjør du:Halvtin reinsdyrskav og stek den raskt på sterk varme. Brun små porsjoner av gangen.Stek sjampinjong i litt smør til den er gylden. Ha kjøttet tilbake i gryten og bland det med sjampinjongen.Ha purre i gryta, og hell i vann. Kok opp og la det trekke i ca. 15 minutter. Rør sammen rømme, melk og hvetemel. Ha det over i gryta sammen med einebær, solbærsaft og pepper. Kok opp og la det trekke i ca. 10 minutter. Smak til med salt.Server med kokte poteter og rørte tyttebær.

4 PORSJONERINGREDIENSER750 g reinsdyrskav2 ss smør , til steking300 g frisk sjampinjong , delt i fire1 stk purre , i skiver1 ss smør3 dl vann5 ss lettrømme1 dl melk2 ss hvetemel2 ss solbærsaft6 stk einebær1 ts salt1⁄2 ts pepper

passer perfekt i høstmørket

etter arbeid

Foto: Matprat / Studio Dreyer-Hensley


REINSDYRSTEK I GRYTE

Reinsdyrstek finner du i frysedisken. La steken tine langsomt i kjøleskapet før tilberedning. Det tar ca. 10 timer per kilo kjøtt. Du kan tilberede stek av elg og hjort på samme måte som reinsdyrstek.

Slik gjør du:Surr reinsdyrsteiken med hyssing hvis det ikke er gjort.Knus alle krydderne i en morter og gni steken inn med blandingen. Har du ikke morter kan du knuse frøene med en bred kniv. Laurbærbladene kan deles i to.Brun steken på alle kanter i en varm gryte. Tilsett grovdelte rotgrønnsaker. Hell på så mye vann at det så vidt dekker steken. Kok opp og legg på lokk.Sett gryten på rist på nederste rille i stekeovnen på 125 °C i 2-3 timer til kjernetemperaturen viser 70 °C. Ta ut steken og pakk den inn i folie og la den hvile i ca. 15 minutter.Sil kraften. Brun smør og mel på god varme under omrøring og spe med kraft. Tilsett crème fraîche og sopp. Koke sausen i 15 minutter. Smak til med eventuelt litt geitost, rødvin, portvin, sennep, einerbær, salt og pepper. Server reinsdyrstek med for eksempel stekte potetbåter, brokkoli og små gulrøtter.

TipsI stedet for fersk steinsopp kan man også bruke tørket sopp. 1 dl tørket sopp erstatter 2 dl fersk sopp.

8 PORSJONERINGREDIENSER2 kg reinsdyrstek1 ts pepper1 ts salt1 ts tørket timian1 ts sennepsfrø1 ts einebær2 ss smør , til steking4 stk laurbærblad1 stk gulrot1 stk purre1 stk løk100 g knollselleri (sellerirot)

SAUS:3 ss smør3 ss hvetemel7 dl viltkraft1 beger crème fraîche orginal, 35 %2 dl steinsopp5 stk einebær4 skive ekte geitost1⁄2 dl søt dessertvin, eller rødvin (kan sløyfes)1⁄2 ts salt1⁄2 ts pepper

REINSDYRFILET MED GRØNNSAKSRAGU

Ytrefilet av reinsdyr er noe av det mest eksotiske og eksklusive vi kan servere. Behandlet på riktig måte blir reinsdyrfilet fantastisk mørt og smakfullt. Her har du en rett som garantert vil gi gjestene dine vann i munnen.

Slik gjør du:Ha finhakket sjalottløk i en gryte, tilsett rødvin, og kok det inn til 1/4 (til det får en “marmelade” konsistens). Dette tar minimum 30 minutter.Tilsett kraft og kok det inn til halv mengden, ca. 15 minutter. Sil sausen, rør inn kaldt smør og smak til med salt og pepper.Skrell mandelpotet og kok møre i usaltet vann.Slå av vannet. Mos potetene, og bland inn melk, seterrømme og smør. Ha i hakket timian og smak til med salt og pepper.Del ytrefilet i 8 små medaljonger, krydre med salt og pepper. Stek i varm panne i ca. 3 minutter på hver side. Vend medaljongene i hakket timian og la hvile ca. 5 minutter.Rens grønnsaker og del de grovt opp. Ha grønnsaker og smør i en gryte og brun gyldne. Tilsett eddik og sukker og la surre i ca. 5 minutter. Vend inn hakket bladpersille.

4 PORSJONERINGREDIENSER800 g ytrefilet av reinsdyr1 ts salt1⁄2 ts pepper2 ss smør3 ss hakket frisk timian

SAUS:2 stk sjalottløk , finhakket5 dl rødvin5 dl oksekraft100 g usaltet meierismør1⁄2 ts salt1⁄4 pose pepper ,nykvernet

POTETPURÉ600 g mandelpotet1 dl melk1 dl seterrømme2 ss smør2 ss frisk timian ,hakket1⁄2 ts salt1⁄4 ts pepper ,nykvernet

GRØNNSAKSRAGU:1 stk fennikel1 stk rødløk2 stk gulrot100 g sopp2 ss smør2 ss balsamicoeddik1 ss sukker1 ss hakket bladpersille

Foto: Matprat / Synøve Dreyer

Matprat / MatPrat/OEK


Det er tydelig at Krogsveen består av motiverte konkurransemennesker, svarer Cathrine W. Temmerud, Direktør Fag og kompetanseutvikling i Krogsveen, på spørsmålet om hvordan de har klart å få med neste halvparten av de ansatte. – I fjor var det vel 100 av de ansatte som løp. Det er gøy å se at løping og det å holde seg i form er smittsomt!

Personlige rekorder og egne mål ble innfridd under årets Oslo Maraton. Beste tid på maraton fikk Andreas Haraldsen hos Krogsveen avd. Sandefjord, som løp inn på tiden 2:49:16. Krogsveen arrangerte bankett etter

løpet og der yret det av stolte og tilfredse Krogsveenansatte! Stemningen på AfterRun vitnet om glede, stolthet, lettelse og en forsterket motivasjon til å være med også neste år for å slå egne mål.

Oslo Maraton blir en positiv snakkis på jobb, og de ansatte er flinke til å utfordre hverandre. I Krogsveen ser de også en klar sammenheng mellom det å sette mål for et løp og det å sette seg mål for oppnåelse av resultater på jobb. Firmaet sponser påmeldingsavgiften til Oslo Maraton og banketten på kvelden, og ser helt klart på dette som en bra investering i de ansattes helse og

trivsel. I tillegg til den helsemessige gevinsten ser Krogsveen at dette har en god effekt for samholdet og kulturen i selskapet.

Slagordet vårt er «litt mer» og skal vi klare det må vi være i form. Derfor jobber vi systema

tisk med helse og trivsel på arbeidsplassen, sier Temmerud.

Om distansen er 3 km, 10 km, halvmaraton eller helmaraton, så har de ansatte i Krogsveen samme mål; å levere «litt mer» også i løypa! •

115 ansatte byttet ut dress med løpetights

Eiendomsmegler Krogsveen tok med seg konkurranseinstinktet ut når 115 av 300 ansatte stilte til start i Oslo Maraton. De opplevde i år rekorddeltakelse blant sine ansatte, og er stolt over å ha klart å motivere nesten halvparten av de ansatte til å delta på løpefesten 20. september. Deltagelsen under Oslo Maraton inngår som et ledd i Krogsveens HR-strategi om å holde folk i form og friske.

Av

Kro

gsv

een

GARANTI HarstadMagnusgate 1, Postboks 959404 Harstad

Boligbyggelaget Nord (BONORD) er Nord-Norges største boligbyggelag. Vi forvalter nærmere 10 000 boliger i Tromsø og Harstad. BONORD driver i dag to eiendomsmegler-selskaper som megler under varemerket GARANTI. Disse er lokalisert i Tromsø og Harstad.

VI SØKER EN DYKTIG EIENDOMSMEGLER/FULLMEKTIG/MEGLER TIL VÅRT KONTORI HARSTAD

Vi tilbyr:• Fastlønn + provisjon.• Gode sosiale ordninger• Dyktige og trivelige kolleger som

utgjør et godt faglig miljø• Gode dataverktøy, mulighet for

hjemmekontor m.m.• Faglig påfyll gjennom kurs hos

GARANTI-kjeden og gjennom NEF• Solid eier

Vi søker en dyktig eiendomsmegler/fullmektig/meglerGod lokalkunnskap om boligmarkedet i Harstad og omegn er en fordel. BONORDs forvaltningsmasse brukes aktivt i opp-drags innhenting.

Kvalifikasjoner:• Gode salgsresultater• God orden og godt humør• Kreativ og initiativrik• Høy servicegrad• Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende.• Godkjente papirer (eiendomsmegler,

eiendomsmeglerfullmektig, eller megler)

Søknadsfrist: SnarestSøknad merkes: Eiendomsmegler HarstadSøknad sendes til: [email protected]

Kontaktperson:Bjørn Mathisen, daglig lederTlf. 902 05 553

Ambita Infoland gir deg rask og enkel tilgang til kritisk eiendomsinformasjon, kart og plandata. Som eiendomsmegler får du dermed tilgang til alt du trenger av eiendomsinformasjon når du skal omsette bolig. Vi har lengst erfaring i Norge med å samle og oppdatere eiendomsinformasjon, omsetningsrapporter, nabolagsprofiler, hytteprofiler, matrikkel- og grunnboksinformasjon - og alt er samlet på et sted.

Spesialisten på eiendomsinformasjon

Komplett og grundig informasjon om enhver eiendom i Norge

www.infoland.no

I hvertfall nesten

ReturadresseNorges EiendomsmeglerforbundParkveien 550256 Oslo

Documents

Eiendomsmegleren nr. 10 2014