Eiendomsmegleren 1 2015

megleren 01JANUAR 2015ÅRGANG 77

EIENDOMS

Hva påvirker bransjens omdømme? side 12

Boligmarkedet 2015:Oljenedtur eller rentestimulansei AS Norge? Side 10

Hva kreves av megler i store eiendomsutviklingsprosjekter? Side 22

TUSEN TAKKFOR TILLITEN!TUSEN TAKKFOR TILLITEN!Året 2014 ble et fantastisk år for HELP Bolig kjøperforsikring. Salget økte med 60 % og mer enn 35.000 boligkjøpere fikk tilgang til våre nå mer enn 100 advokater.

Uten dere eiendomsmeglere hadde vi ikke klart å skape balanse mellom kjøper og selger i bolighandelen. Vi vil derfor takke hver og en av dere for tilliten dere viser oss.

Tusen takk til alle ansatte i Privatmegleren, Krogsveen, Foss & Co, Notar, Aktiv, ABBL, Garanti, Eiendomsmegler Vest, Meglerhuset Bodø, Grandahl Eiendomsmegling, EONY, Koppang Landbruksmegling, Estate, Meglerhuset Eiendom, Ihus, EiendomsMegler1 Oslo, OBOS, Boa, EiendomsMegler1 Fjellmegleren, Bjørgvin, Attentus, Eiendomsmegler A, EiendomsMegler1 Akershus/Østfold, Exbo, Torgan & Partners, EiendomsMegler1 Hedmark, Sørmegleren, Fana sparebank, Hjem, Home, Meglerhuset Rele, Meglerhuset Sædberg, Nettmeglerne, Sandnes Eiendom, Smart Bolig- og Næringsmegling, Sne Eiendom, Verdi Eiendom, Aasen Eiendomsmegling, EiendomsMegler1 Midt-Norge, EiendomsMegler1 Buskerud & Vestfold, Adv. Sem og Johnsen,

Nordvik & Partners, Dialog, Din Eiendom, EiendomsMegler1 Lillehammer, Morud & Partners , Innherredsmegleren, EiendomsMegler1 Ringerike, EiendomsMegler1 Telemark, EiendomsMegler1 Nord Norge, Nylander, Skien BBL, Porsgrunn BBL, SSF Eigedomsmekling, Eiendomsmegleren Helgeland, Bjørgvin, Bo Bedre, Boligagenten, Eiendomsoppgjør Norge, Focus Eiendom, Folk i Husan, Lokalmegleren Drammen, Megler Forum, Meglergaarden, Meglerhuset Mortensen, Menne, Meglerhuset Bjerke. Møre, Narvik Meglern, Paradis, Prospekt Eiendomsmegling, Sanne & Birkenes, Stray & Co. Vestfold Eiendomsmegling, Z-Eiendom, Østmark & Partners, Eiendomsnøkkelen, Flekkefjordmegleren, Kragset, BN Megler, Rjukan & Tinn

Eiendomsmegling, Mo og Omegn Boligbyggelag, Borg, Eiendomsformidlingen Farsund, VIS, Stavlund, Internettmegleren, Røisland & Co og ikke minst til EiendomsMegler1 SR.

Vi gleder oss til fortsettelsen og ønsker alle et riktig godt boligår i 2015.På vegne av alle oss i HELP Forsikring– alltid på kjøpers side!

Med vennlig hilsen

Johan DolvenAdm. direktør

5

6

8

8

10

12

18

22

28

30

31

32

46

47

47

49

FRA LEDELSEN

Profesjonens år

Avhendingsloven

Hva skjer med nyutdannede i yrket vårt?

Still på årsmøtet i din lokalforening!

VERDT Å VITE

Boligmarkedet 2015:

Oljenedtur eller rentestimulanse i AS Norge?

Hva påvirker bransjens omdømme?

GUL LISTE- Byantikvarens oversikt

over registrerte kulturminner i Oslo

Hva kreves av megler i store

eiendomsutviklingsprosjekter?

Boligmappa gjør det enklere å oppfylle

krav til tilstandsrapport

Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper

Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen:

Keven Frantzen

Elektrisk mulighet

- Når både du og miljøet vinner

MEDLEMSNYTT

Nytt om navn

Minneord: Lilly Hedvig Pedersen

Sudoku

ETTER ARBEID

Tips for en bedre langrennsopplevelse

STILLINGSANNONSER FRA SIDE 50

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Ansvarlig redaktør:Carl O. Geving

Redaktør:Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 OsloTelefon: 22 54 20 80Telefaks: 22 55 31 06Web: www.nef.noE-post: [email protected]

Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juliOpplag: 3400ISSN 0803-7345

Forsidefoto:Tove Solbakken

Materiellfrist: 1. i hver måned.Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november

Medlemmer i NEF får bladet gratis.Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon:Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken,0901 OsloTlf: 23 33 92 00Fax: 23 33 92 16www.merkurgrafisk.no

Merkur Grafisk er godkjent som svane merket bedrift.

Merkur Grafisk er PSO-sertifisertVi tar kvalitet på alvor!

colorlab.noThe Norwegian Color Research Laboratory

ANNONSEKONTAKT:Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 OsloTlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: [email protected]

PRISER 2014:Helside (215x275 mm) 11.200 ,- Halvside (180x115 mm) 8.400 ,- 1/3 side (180x75 mm) 6.550 ,-Kvartside (90x115 mm) 4.900 .- Kvartside bredde (180x60 mm) 4.900 ,-Baksiden (215x215 mm) 15.400 ,-2. og 3. omslag (215x275 mm) 12.990 ,-Midtsidene (430x275 mm) 23.100 ,-

Innhold JANUAR 2015

FAGLIG PÅFYLL

Utfordrende forkjøpsrettsklausuler

NEF-kurs 2015

Hva er «villamessig»?

Flytende dødsbo og eiendomssalg

Transport av kontraktsposisjoner – noen problemtsillinger

Beregning av dokumentavgift ved salg av eierseksjon med fellesgjeld

34

37

38

40

42

44

5

12

48

Visste du at det finnes en skreddersydd finansieringsløsning for arbeidskapital til eiendomsmeglere? Gjennom oss kan du finansiere honorarer og utlegg på gunstige vilkår.

Fieldwood AS har laget en enkel og fleksibel løsning som hverken involverer selger eller kjøper, og som tar utgangspunkt i meglers behov.

Dere får oppgjør umiddelbart etter kontraktsmøtet og trenger ikke stille sidesikkerhet for engasjementet – bare kausjon for maksimalt 20% av kredittrammen.

Kunne dette være aktuelt for dere? Kontakt Malte Christian Hestbech på [email protected] – telefon 93 43 43 00 eller Henrik Dürr på [email protected] – telefon 40 63 80 73 så utarbeider vi et individuelt tilbud til dere.

Spesialisert finansiering for eiendomsmeglere

FIELDWOOD FINANCIAL SERVICES

Vi leverer til:

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014 5

Tormod Boldvik

Styreleder i NEF

Styrelederen har ordet

Jeg gleder meg til 2015. Det er mye som tyder på at det vil bli et bra år. Til tross for noen skygger i makrobildet er det enighet om at det fortsatt vil være fart i boligmarkedet. Vi starter riktignok på null igjen, eiendomsmegling er ikke «surfing på fjorårets resultater», selv om det åpenbart er en fordel å starte det nye året med solid kompetanse, gode relasjoner og erfaring i bagasjen.

Profesjonens år

I NEF har vi et sterkt fundament og går inn med full kraft og proaktiv innstilling. Vi skal realisere planer og skape gode resultater. For oss er det relasjoner, mer enn transaksjoner som står i fokus. Forholdet til forbrukerne er sentralt og vil bli prioritert. Samtidig skal vi gjøre en god jobb for medlemmene og ha et godt forhold til foretakene, samarbeidende organisasjoner, politikere, presse og myndigheter.

Et sett med relasjoner jeg ønsker å løfte fokus på i 2015 er de som handler om forholdet mellom de ulike funksjoner vi har i bransjen. Forholdet mellom fagansvarlige, ansvarlige meglere, fullmektiger og medhjelpere. Forholdet mellom faget og de kommersielle interessene.

Synliggjøringen av kompetanse har alltid vært viktig for eiendomsmeglerne. Det er

nærmest selvsagt i en bransje hvor kompetanse er sentralt, at vi forteller omgivelsene hvem vi er, skoleringen vi har og hva vi kan. Når sentrale foretak presenterer sine medarbeidere på web på en måte som kamuflerer de ulike faglige nivåene, markerer dette en fundamentalt endret holdning til verdien av de ansattes kompetanse.

Som fagansvarlige, eiendomsmeglere og meglere har vi en kompetansebeskyttelse vi skal være stolte av og fokusert på å opp

rettholde. Vi er ikke elementer i et system som gjør personlig kompetanse sekundært.

Gjennom flere år har NEF hatt fokus på fagansvarliges faktiske posisjon. Vi har sett på utfordringene i at fullmektigene i for liten grad opptrer under ansvarlig meglers tilsyn. Vi har hatt eksempler hvor medhjelpere opptrer utover sin autorisasjon. Vi er fortsatt bekymret for at etterutdanningen i liten grad tilpasses individets behov for kompetanseutvikling.

Skal vi ivareta vår posisjon som profesjonsutøvere, med en beskyttet kompetanse, må vi være bevisste på hva vi er og vise omgivelsene verdien av hva vi kan. Det er ingen som kan drive eiendomsmegling uten å ha medarbeidere som oppfyller lovens krav til utdanning og praksis. Det er et faktum som etterlater oss muligheten til å påvirke hvilken posisjon faget får i fremtidens eiendomsmegling. •

Det er ingen som kan drive eiendomsmegling uten å ha medarbeidere som oppfyller lovens krav til utdanning og praksis.

Tormod Boldvik

GODTNYTTÅR!

Visste du at det finnes en skreddersydd finansieringsløsning for arbeidskapital til eiendomsmeglere? Gjennom oss kan du finansiere honorarer og utlegg på gunstige vilkår.

Fieldwood AS har laget en enkel og fleksibel løsning som hverken involverer selger eller kjøper, og som tar utgangspunkt i meglers behov.

Dere får oppgjør umiddelbart etter kontraktsmøtet og trenger ikke stille sidesikkerhet for engasjementet – bare kausjon for maksimalt 20% av kredittrammen.

Kunne dette være aktuelt for dere? Kontakt Malte Christian Hestbech på [email protected] – telefon 93 43 43 00 eller Henrik Dürr på [email protected] – telefon 40 63 80 73 så utarbeider vi et individuelt tilbud til dere.

Spesialisert finansiering for eiendomsmeglere

FIELDWOOD FINANCIAL SERVICES

Vi leverer til:

6 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

ivillovbokutvalget uttalte i NOU1979:48 side 23:«Avhending av fast eigedom er eit viktig emne i det praktiske rettsliv. Dei fleste handlar ikkje med fast eigedom meir enn ein eller i høgda nokre få gonger gjennom eit langt liv, men det er som oftast ein svært viktig disposisjon for dei. Difor er det viktig at rettsreglane her må vere særleg klare og oversynlege. I dag er det ikkje så heilt greitt å vite kva som er gjeldande rett på dette feltet. Det er lite lov reglar og rettspraksis er etter måten knapp. For private partar som vil prøve å ordne opp i slike saker på eiga hand, må ein tru at lovfesting av rettsområdet vil vere svært nyttig.»

Den nye avhendingsloven trådte i kraft 1. januar 1993Lovens formål var å gi en klarere avgrensning mellom kjøpers og selgers rettigheter og plikter med en særlig regulering av forbrukerforhold, for på denne måten å hindre rettstvister. Den praktiske konsekvens har med tiden blitt den motsatte. Konfliktnivået har eskalert. Boligkjøpsforsikringsselskapet HELP Forsikring oppgir at 1 av 4 boligkjøpere reklamerer til selger/eierskifteforsikringsselskap. Bolighandelen oppleves som usikker. Konfliktnivået skyldes ikke bare uklarheter om lovforståelsen, men også det forhold at selve lovverket er blitt

mer kjent og at partene er noe mer bevisst på hvilke rettigheter de har.

Etter 22 års virke kan vi kon-statere at avhendingsloven er overmoden for revisjonNEF har tatt et initiativ overfor Justisministeren som ansvarlig for avhendingsloven og Forbrukerministeren som ansvarlig for regjeringens forbrukerpolitikk. Vi har i et konkret innspill belyst hovedutfordringer og skissert mulige løsninger på problemene. Vi ønsker på denne måten å initiere en effektiv lovrevisjon med fokus på de svake punktene i dagens lovgivning. Lovrevisjoner er tidkrevende prosesser. Vi mener at lovgiver bør avgrense revisjonsarbeidet til avhendingsloven, med håp om at endringer vil bli gjennomført innen en rimelig tidshorisont.

De sentrale profesjonsaktørene i boligomsetningen er eiendomsmeglere og bygningssakkyndige. Begge grupper må være en del av den framtidige løsningen. Derfor har vi søkt dialog med takstforeningene i våre forberedelser. I tillegg har vi drøftet våre vurderinger i møter med Forbrukerombudet og Forbrukerrådet på veien til regjeringen.

Tryggere bolighandel er målet. En lov som gir vesentlig færre konflikter mellom forbrukere, vil tjene samfunnets

interesser. Dette er mål ansvarlige politikerne vil dele. Det kan tenkes ulike lovtekniske løsninger, det viktigste er resultatet.

I vårt innspill har vi pekt på at dagens lov lider av uklare rettslige standarder (generalklausuler) som gir rom for omfattende konflikter og et marked for profesjonell tvisteløsning. Vi har pekt på at lovens tosporede system for boligsalg ikke fungerer etter sin hensikt. I praksis er det unntaket «as is» som følges, og det er det gode grunner for. Vi har pekt på at det er en stor grad av informasjonsasymmetri mellom selger og kjøper. Lovteksten gir partene lite veiledning om rettigheter og plikter. Vi har pekt på behovet for å klargjøre selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt, som grunnlag for å redusere konfliktpotensialet. Vi har pekt på muligheten for å utvide selgers opplysningsplikt til å omfatte teknisk tilstandsvurdering av boligen, og behovet for å vurdere kompetansekrav for bygningssakkyndige og kvalitetskrav ved tilstandsvurdering. Og vi har pekt på at det kan være nyttig å se hen til danskenes erfaringer på dette feltet.

NEF har en åpen tilnærming til løsningene. Vi håper med dette å bidra til en viktig debatt og et godt resultat for forbruk ere og profesjonelle aktører i bolighandelen. •

fra ledelsen

Adm. direktør i NEF Carl O. Geving

Avhendingsloven

Etter 22 års virke kan vi konstatere at avhendingsloven er overmoden for revisjon

AVH

EN

DIN

GS

LOV

EN

S

Tommel opp!

Ha et FINNt nytt år!FINN vokser fortsatt i høyt tempo. Faktisk er så mange som over to millioner brukere innom FINNs eiendomssider hver uke! Vår visjon er å skape verdens beste markeds-plass på nett. Derfor jobber våre 138 utviklere hver dag med å gjøre tjenesten enda

mer effektiv og brukervennelig for deg som jobber i eiendomsbransjen, og for hele Norges befolkning. Vi gleder oss til 2015!

Mulighetenes marked


Vi inviterte 20 av de yngre medlemmene i OAEF til en frokost etter sommeren. Det var gledelig at samtlige stilte. Engasjementet rundt frokostbordet var stort. Det kom fram at mange har et stort behov for å ta opp flere temaer som engasjerer dem. Temaene som ble tatt opp var blant annet arbeidsvilkår, manglende prioritering av fag og kompetanseutvikling, manglende opplæring, lønn, prøvetid, urimelige arbeidskontrakter, for å nevne noen. De satte pris på å få snakke med flere av de «gamle» medlemmene som kunne dele sine erfaringer gjennom mange år i bransjen.

Jeg opplevde dessverre en større frustrasjon blant noen av våre yngre medlemmer enn det jeg hadde forventet. For eksempel kunne flere fortelle historier om hvordan tidligere studiekamerater var tatt inn i såkalte trainee og fullmektigprogram, på en minimal månedslønn, for så å bli «sparket» ut igjen etter kun 6 måneder på grunn av «manglende salgsresultater».

Hva er det som skjer der ute? Har virkelig bransjen vår blitt så kynisk? Jeg blir opprørt over holdninger i bransjen, når jeg stadig

hører om slike episoder. Flere av de som var «sparket på dør» etter kort tid i et meglerforetak, hadde valgt å gå videre til andre bransjer eller ta videreutdanning. Er virkelig salgsfokuset blant foretakene så brutalt at nyutdannede studenter slutter med eiendomsmegling før de har kommet i gang? Tar man virkelig ikke hensyn til at flere er «late bloomers» og trenger mer utviklingstid før de kan levere optimalt? Jeg velger å tro at noen foretak er bedre enn andre, men de eksemplene vi har fått lover ikke bra for fremtiden.

Det er mange nyutdannede meglere som gjerne vil jobbe i Oslo og Akershus. Konkurransen om jobbene er kanskje tøffere i denne regionen. Det kan også være at foretakene utnytter situasjonen når de har så mange jobbsøkere som banker på døren? Det er min vurdering at dagens eiendomsmeglingsforetak løper en minimal risiko ved ansettelser av nye eiendomsmeglerfullmektiger. Mange nyutdannede får minimalt betalt – gjerne kun provisjon. De verste tilfellene jeg kjenner til er hvor fullmektigen blir avspist med 20% av meglerens nettoprovisjon, som i mange

tilfeller utgjør minimalt med kroner utbetalt etter skatt. Er det virkelig slik vi ønsker å bygge vår bransje for fremtiden? Det er ikke den nyutdannede fullmektigen alene som har et ansvar for å lykkes – det er også ditt ansvar og foretakets ansvar!

Det er ikke lenge til flere hundre nyutdannede får sitt første møte med bransjen og profesjonen. Vi har alle et ansvar for å passe på hverandre og våre nye kolleger! Vi må alle legge fra oss tanken om at det å lære opp en nyutdannet fullmektig gir meg en fremtidig konkurrent. Vi kan alle huske tilbake til våre første år som meglere – det var ikke lett. Jeg vet at jeg snakker for de fleste som har jobbet i dette fantastiske yrket i en del år, at vi hadde ikke vært der vi er i dag uten god hjelp fra kollegaer og ledere i våre første år som meglere.

Vi lever alle av våre kunder som får all vår oppmerksomhet hver dag, men neste gang du får en ny kollega eller medhjelper på kontoret, gi han eller henne like mye fokus som boligkundene dine – det vil styrke oss alle! •

Hva skjer med nyutdannede i yrket vårt?

Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening (OAEF) har det siste året jobbet aktivt for å engasjere våre yngre medlemmer. Vi har i dag ca. 900 medlemmer, hvorav ca. 100 medlemmer er under 30 år. Det er de yngste som skal overta stafettpinnen i fremtiden. Derfor er det viktig for oss å komme tettere på de yngste medlemmene, for å forstå hva de er opptatt av, slik at vi kan spisse vår innsats for disse medlemmene.

Av

And

ers

Lang

tind

, led

er O

slo

og A

kers

hus

Eie

ndom

smeg

lerf

oren

ing

(OA

EF)

Årsmøtene i lokalforeningene er en viktig arena for medlemmene til å være med å påvirke hvor NEF skal gå videre. Ved å utvise engasjement i din lokalforening får du tilgang på mer informasjon og samtidig en stor mulighet til å være med å bestemme hvor vi skal videre. Her ser du en oversikt over når din lokalforening skal ha sitt årsmøte.

På årsmøtene i lokalforeningene får man orientering om lokalforeningens arbeid i det året som har gått og planer fremover. Det skal velges nytt styre, revisor og valgkomité. NEF ønsker engasjerte medlemmer i lokalforeningene. Videre kommer en representant fra NEFs styre på besøk på alle årsmøtene og de vil orientere fra NEFs arbeid sentralt. Her er det også mulighet til å stille spørsmål og komme med innspill.

Vi oppfordrer medlemmene til å engasjere seg i NEFs arbeid – det gavner både deg og bransjen!

Still på årsmøtet i din lokalforening!

Lokalforening Årsmøtedatoer

Hedmark og Oppland Eiendomsmeglerforening 29. januar 2015Telemark, Vestfold og Buskerud Eiendomsmeglerforening 5. februar 2015Vestlandet Eiendomsmeglerforening 5. februar 2015Sørlandet Eiendomsmeglerforening 6. februar 2015Trøndelag Eiendomsmeglerforening 12. februar 2015Møre og Romsdal Eiendomsmeglerforening 13. februar 2015Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening 26. februar 2015Rogaland Eiendomsmeglerforening 26. februar 2015Østfold Eiendomsmeglerforening 27. februar 2015Nord-Norge Eiendomsmeglerforening Ikke årsmøte i 2015

Markedets beste eierskifteforsikringVi har utvidet dekningen på eierskifteforsikringen fra 01.01.2015

Forsikringen trer i kraft fra budaksept dato, når overtagelse er avtalt innenfor 5 mnd. Vi har i tillegg utvidet forsikringsdekningen fra 4 til 5 millioner kroner.

Les mer på: www.protectoforsikring.no

La oss se på to motstridende virkninger på boligmarkedet: oljenedtur og rentekutt.

Oljenedturen på Vestlandet i 2015Oljeprisen er nå rundt 50 dollar per fat, som er det laveste på 5 år. Det skaper ny usikkerhet om utviklingen i sysselsetting og boligpriser på Vestlandet. Nedbemanning teller nå 10.000 ansatte i oljeklyngen. Og det blir høyere vekst i arbeidsledigheten fremover enn resten av landet.

Prisboom. I Rogaland har boligprisene steget med fantastiske 130 prosent på 10 år. For Norge samlet er det 85 prosent stiging. Og inflasjonen har vært nokså lav for øvrig.

Erfaringer fra tidligere kriser har vist oss at boligmarkedet er svært preget av psykologien i markedet. Hvis folk tror de tjener på å vente med å kjøpe pga lavere pris om 3 måneder, vil hele markedet bremse kraftig. Jeg tror ikke delmarkedet Rogaland vil stige særlig gjennom året som kommer, men det blir ikke noe krakkmarked heller. Arbeidsledighet på 4 prosent bør ikke skape dramatikk.

Vi kan slå fast at nedgangen i oljenæringen har negativ betydning for norsk økonomi. Jeg tror likevel ikke på en større nasjonal nedtur.

Positive rentesignaler for boliglånNorges kobling til rentemarkedet i Europa gjør at boligeiere har hatt lavere renter på lån enn vi egentlig fortjener. Både vekst i lønninger og godt arbeidsmarked burde ha gitt renteøkninger, men styrket krone gjør det vrient for sentralbanken å skru opp særnorske renter. Vi har som boligeiere fått i «pose og sekk». De som eier egen bolig. De som står utenfor og mangler egenkapital eller foreldre som bidrar, faller etter i bolig

karusellen. Her bør nok flere enn SV tenke på tiltak.

Med en mer velfungerende konkurranse på bankmarkedet ser vi nå at rentene på boliglån kuttes hver eneste uke. De mørke skyene på oljehimmelen kombinert med Konkurransetilsynets evaluering er en kraftig miks av incentiver. Det betyr at selv DNB er aggressive for å styrke lojaliteten til gode

kundesegmenter. Etter at Akademikerne avtalen gikk til Danske Bank ble DNB kunder i den gruppen oppgradert til lavere rente. Det er på tide at rentemarkedet fungerer mer effektivt for norske boliglånskunder. Fremtiden vil vise om det er varig eller politikktilpasset adferd fra banknæringen.

Boligkrakk eller ikke i 2015? Det er selvsagt ikke umulig at AS Norge får en korreksjon ned i boligprisene. Samtidig er det mange gode grunner til at det ikke bør skje på nasjonal basis. Ett stikkord er den brede middelklasse og prestisje ved å vise frem en flott bolig. Og alle historiene

om de som har tjent hundretusener på boligsalget. Her kan det være greit å huske at 500.000 kroner i oppsussing ofte blir glemt i praten over lunsjbordet. Vi liker å forlede hverandre.

Sløsing eller? Videre er vår alternativkostnad ved eget arbeid i boligen høyere for hvert år vi tjener

Boligmarkedet 2015:Oljenedtur eller rentestimulanse i AS Norge?

verdt å vite

Av

Terj

e S

trø

m, s

jefs

økon

om/p

artn

er N

y A

naly

se

På mange måter er AS Norge ved et veiskille. Den tunge oljenæringen sliter i motbakke, og ingen tør å spå om oljeprisen i 2016. Erna Solberg snakker om at vekstmotor nr. 1 - oljen - ikke lenger vil bidra til optimisme i annerledeslandet. Nordmenns tro på norsk økonomi er fallende, og sparingen er høy.

Eldrebølgen er en viktig årsak til dette. Eldre mennesker sparer mer til pensjon og vi andre «sparer» i boligen vår. Så lenge den stiger i verdi med 3-8 % årlig er det vanskelig å slå den avkastningen.


mer per arbeidstime. Det betyr faktisk at 50 timers prosjekt hjemme ikke er gratis. Med våre lønninger er det faktisk raskt 300 700 kroner i timen. 50 timer hjemmearbeid ganger 500 kr er 25.000 kroner. Og kanskje er sluttresultatet dårlig ere enn håndverkere som er fagspesialister.

Jeg blander meg ikke i folks frie valg, men det er verdt å tenke over.

Den viktigste årsaken til mindre sjanse for krakk i Norge er følgende: • Store oppsparte midler på Statens hånd i

bla. Pensjonsfondet.• Tryggheten i ulike trygdeordninger

som sikre kjøpekraft selv ved «sjokk» i økonomien

• Oppsparte midler i «familiebanken», dvs. generasjoner over de yngste.

• Mulighet for å spare store summer på utsettelse av ferieturen til Thailand eller USA.

• Politikere som ser verdien i at flest mulig eier egen bolig.

• Lav rente lenger hvis oljenedturen varer og ikke minst folks kjærlighet til boligen sin.

I 2015 vil boligprisene stige med 46 prosent i snitt fra 2014, men det blir ikke lett å se de regionale forskjellene før oljeprisen finner et varig nivå.

For ved inngangen til året er det mer usikkert enn på lenge. •


Vi leverer spisskompetanse og har solid erfaring innen oppgjørsarbeid. Dette gjør oss til en trygg, effektiv og pålitelig samarbeidspartner. Som igjen gir deg frihet til det som er viktig! Kontakt Gro for en samtale på 926 12 590.

megleroppgjoret.no

Megleroppgjøret = frihet

OLJE-PRISER

AS NORGE

ELDRE-BØLGE

RENTE-KUTT


Blikket rettes bakover i tidEiendomsmeglerhverdagen har endret seg betraktelig de snart 20 årene jeg har arbeidet i bransjen. Det er grunn til å undres om endringene bransjen har gjennomgått på de få årene som har gått også har medført en bedre opplevelse for kundene. Det kan videre spørres hvordan endringene har påvirket kundene, og hvordan har dette påvirket den enkelte eiendomsmegler? Har dette i stedet hatt en motsatt effekt? Har vi vært med på å skru kundenes forventninger så høyt at vi nå sliter med

å oppfylle våre egne løfter, og at vi dermed har «skutt oss selv i foten»? Mer tabloid kan en undres om bransjen «kan ha blitt sitt eget problem»?

OmdømmeBegrepet omdømme beskrives og defineres ulikt. Det kan være nødvendig å gå veien om virkningen av omdømme, for å komme inn til kjernen av hva et omdømme kan være. Går jeg til Fombrun og van Riel (2004), omtaler de funksjonen og verdien av omdømme på følgende måte: Et godt om - dømme fungerer som en magnet.

Det trekker oss til den som har det (Fombrun & van Riel, 2004:3). Dette sier likevel mer om konse-kvenser av omdømme, enn selve begrepet isolert sett. Det finnes ingen entydig definisjon, men flere beskriver fenomenet som det nettverk av oppfatninger eller assosiasjoner vi har til en virksomhet, og hvilke verdier disse assosiasjonene har for oss. Apeland definerer omdømme som: Summen av oppfatninger som ulike interessentgrupper har av virksom-heten (Apeland 2007:18).

Omdømme oppstår således i skjæringspunktet mellom for

ventninger og opplevelser, som skapes av det aktuelle selskapets eller organisasjonens løfte og levering. Det er derfor ikke bare hva som leveres (opplev elsen) som avgjør omdømmet, men snarere hva som leveres i forhold til hva som ble lovet (forventningene). Videre hevder Apeland (2007) at en virksomhet kan ha ulikt omdømme blant forskjellige grupper mennesker. Likevel er det mest vanlig å snakke om omdømme som den generelle anseelse en virksomhet har.

En virksomhets omdømme er ikke en konstant størrelse. Det

Av Trine Ulla, Eiendomsmegler MNEF / Executive Master of Management

Hva påvirker bransjens

omdømme?

Stipendrapporten jeg har skrevet etter at jeg mottok NEF/Help-stipendet for 2013, fokuserer på om-dømme til eiendomsmeglerbransjen. I rapporten fokuserer jeg på hvordan utøverne av bransjene utgjør en viktig brikke i denne helheten. Det er allerede gjennomført flere og ulike målinger rettet mot bransjens omdømme og kundetilfredshet. Rapporten søker å analysere på tvers av de foreliggende undersøkelser, med formål om å tilføre kunnskap om nyanser knyttet til profesjonsutøvelsen.


FIRE HOVEDELEMENTER PÅVIRKER OMDØMMET SPESIELT

«Et godt omdømme fungerer som en magnet. Det trekker oss til den som har det»

Fombrun & van Riel

er hele tiden i endring, og påvirkes av faktorer som også er utenfor virksomhetens kontroll.

Et godt omdømme kan ikke vedtas eller kjøpes. Det må fortjenes. Å gjøre seg fortjent til et godt omdømme handler i stor grad om å innfri forventninger. Foruten våre egne erfaringer, danner vi oss inntrykk basert på det vi hører fra andre. Gode anbefalinger bygger omdømme. Alt virksomheten gjør eller sier, kommuniserer. Innhold, stil og tone er med på å forme folks oppfatning. Budskap som spriker i flere retninger, skaper tvil og forvirring. Ikke alle blir eksponert for virksomhetens egen

kommunikasjon. Media plukker likevel opp gode og dårlige historier og formidler dem – også til folk som i utgangspunktet ikke er interessert. Media blir som et forstørrelsesglass. Det gode blir bedre. Det dårlige fremstår som verre (Apeland, 2007).

Apeland (2007) reflekterer også om det er oppfatningen eller virkeligheten som skaper de største omdømmeutfordringene. Omdømmeutvikling omhandler både å kjenne og fo rsøke å forbedre virkeligheten, samt å kjenne og forsøke å utvikle omverdenens oppfatninger:

Omdømmeutvikling innebærer å forbedre både virkelighetens og virksomhetens kommunikasjon, så virkelighet og oppfatning kommer i balanse.

Brønn og Ihlen (2009) presenterer en oppbygging på forståelsen av omdømmet på følgende måte:

2

Omdømme oppstår således i skjæringspunktet mellom forventninger og

opplevelser, som skapes av det aktuelle selskapets eller organisasjonens løfte og

levering. Det er det derfor ikke bare hva som leveres (opplevelsen) som avgjør

omdømmet, men snarere hva som leveres i forhold til hva som ble lovet

(forventningene). Videre hevder Apeland (2007) at en virksomhet kan ha ulikt

omdømme blant forskjellige grupper mennesker. Likevel er det mest vanlig å

snakke om omdømme som den generelle anseelse en virksomhet har.

En virksomhets omdømme er ikke en konstant størrelse. Det er hele tiden i

endring, og påvirkes av faktorer som også er utenfor virksomhetens kontroll.

Fire hovedelementer påvirker omdømmet spesielt

Et godt omdømme kan ikke vedtas eller kjøpes. Det må fortjenes. Å gjøre seg

fortjent til et godt omdømme handler i stor grad om å innfri forventninger.

Foruten våre egne erfaringer, danner vi oss inntrykk basert på det vi hører fra

andre. Gode anbefalinger bygger omdømme. Alt virksomheten gjør eller sier,

kommuniserer. Innhold, stil og tone er med på å forme folks oppfatning.

Budskap som spriker i flere retninger, skaper tvil og forvirring. Ikke alle blir

eksponert for virksomhetens egen kommunikasjon. Media plukker likevel opp

gode og dårlige historier og formidler dem – også til folk som i utgangspunktet

ikke er interessert. Media blir som et forstørrelsesglass. Det gode blir bedre. Det

dårlige fremstår som verre (Apeland, 2007).

OMDØMME

Egne opplevelser

Hva andre sier Virksomhetens kommunikasjon

Medieomtale

3. God oppfatning, dårlig virkelighet

2. God virkelighet, dårlig oppfatning

VIRKELIGHET

OP

PF

AT

NIN

G

2

Omdømme oppstår således i skjæringspunktet mellom forventninger og

opplevelser, som skapes av det aktuelle selskapets eller organisasjonens løfte og

levering. Det er det derfor ikke bare hva som leveres (opplevelsen) som avgjør

omdømmet, men snarere hva som leveres i forhold til hva som ble lovet

(forventningene). Videre hevder Apeland (2007) at en virksomhet kan ha ulikt

omdømme blant forskjellige grupper mennesker. Likevel er det mest vanlig å

snakke om omdømme som den generelle anseelse en virksomhet har.

En virksomhets omdømme er ikke en konstant størrelse. Det er hele tiden i

endring, og påvirkes av faktorer som også er utenfor virksomhetens kontroll.

Fire hovedelementer påvirker omdømmet spesielt

Et godt omdømme kan ikke vedtas eller kjøpes. Det må fortjenes. Å gjøre seg

fortjent til et godt omdømme handler i stor grad om å innfri forventninger.

Foruten våre egne erfaringer, danner vi oss inntrykk basert på det vi hører fra

andre. Gode anbefalinger bygger omdømme. Alt virksomheten gjør eller sier,

kommuniserer. Innhold, stil og tone er med på å forme folks oppfatning.

Budskap som spriker i flere retninger, skaper tvil og forvirring. Ikke alle blir

eksponert for virksomhetens egen kommunikasjon. Media plukker likevel opp

gode og dårlige historier og formidler dem – også til folk som i utgangspunktet

ikke er interessert. Media blir som et forstørrelsesglass. Det gode blir bedre. Det

dårlige fremstår som verre (Apeland, 2007).

OMDØMME

Egne opplevelser


Medieomtale

Kommunikasjon er nødvendig for å kapitalisere på den gode virkeligheten og overvinne den dårlige

oppfatningen

1. Dårlig virkelighet, dårlig oppfatning

4. God oppfatning, god virkelighet

Forandring er nødvendig for å endre virkeligheten

og minimere omdømmerisiko


Omdømme følger av relasjoner, og relasjoner følger av kommunikasjon. Denne prosessen resulterer i relasjonsutfall. To typer relasjonsutfall er beskrevet i litteraturen; Bytterelasjoner og fellesskapsrelasjoner. Virksomheter er best tjent med å bygge fellesskapsrelasjoner i tillegg til bytterelasjoner (som normalt sett har en finansiell verdi). Dette er spesielt viktig i dagens samfunn der folk i stigende grad stiller krav til virksomhetens adferd. For at en virksomhet skal kunne kommunisere, må den imidlertid vite hvem den er, og hva den er (Brønn og Ihlen, 2009:21).

Hva påvirker et omdømme?Ettersom det råder ulike forestillinger om hvordan omdømme skal defineres, er det kanskje ikke så overraskende at det også råder like mange forklaringer på hva som påvirker omdømmet, og hvordan det påvirkes. Det de fleste kan være enige om, er imidlertid at en organisasjons omdømme formes over tid og påvirkes av hva organisasjonen har gjort, og hvordan den har opptrådt (Balmer 2003).

TillitTillit og omdømme henger nært sammen. Selskaper med dårlig omdømme har som regel lav tillit. God følelse, tillit og respekt er viktige byggesteiner i et godt omdømme. Både handlinger og ord er med på å skape følelser og tillit. Skal du bli godt likt, må du både gjøre det som er rett og la det bli kjent (Apeland, 2007).

Alle organisasjoner trenger tillit, slik også alle organisasjoner har behov for legitimitet. Dette oppnås gjennom at man har et godt omdømme som en virk

somhet som drives ansvarlig, og som leverer gode produkter eller tjenester (Brønn og Ihlen, 2009).

En virksomhet kan ha en identitet, den kan konstruere et image, men omdømme er noe en gjør seg fortjent til. Dermed kan det hevdes, som Brønn og Ihlen (2009) gjør, at omdømme egentlig handler om relasjoner og tillit, og kan best forstås ved å se på relasjoner. Relasjoner skaper omdømme. Omdømme blir en ressurs som representerer den typen overbevisninger som legger grunnlaget for tillit.

Grimen (2001)1 drøfter begrepet tillit på følgende måte; Hvis en person stoler på en annen person, åpner han for et handlings-rom som han venter at den andre vil bruke i samsvar med ønskene, interessene og viljen hans. Tillit til mellommenn er en viktig mekanisme for å spre tillit innover i, og utover fra, en organisasjon. Det skaper tillit mellom fremmede. Ofte bygger rollen som mellomperson seg på makt. Noen kan bli mellompersoner fordi to andre ikke har annet alternativ enn å ha tillit til han fordi han har legitim makt, eller fordi de to andre tror han er effektiv.

Strukturen av interesse og kontroll i tillit er identisk med strukturen i en type makt. En tillitsgiver skaper en type relasjon som åpner for at mottakeren kan utøve makt. Mange definisjoner legger vekt på at tillitsgiveren er sårbar og tar en risiko. Denne sammenhengen mellom tillit og makt viser hvorfor. Tillitsgiveren er sårbar når han mangler garanti mot at mottakeren vil misbruke det han får kontroll over. I de fleste tillitsrelasjoner mangler en slik garanti (Grimen, 2001).

KundetilfredshetKundetilfredshet, er et begrep som ofte brukes i markedsføring, et mål på hvordan produkter og tjenester levert av et selskap møter eller overgår kundenes forventninger. Kundetilfredsheten er definert som antall kunder, eller prosent av totale kunder, som rapporterte erfaring med en fast, sine produkter, eller dets tjenester (stemmer) overstiger spesifisert tilfredshetsmål (Farris et.al, 2010). Kundetilfredshet er da med andre ord et begrep som viser kundens subjektive oppfatning av en levert tjeneste.

For å knytte kundetilfredsheten sammen med omdømmet, bruker jeg samme figur Apeland (2007), som under teori om omdømme. Figuren viser at egne opplevelser som kundetilfredshet, er en av byggestein ene til begrepet omdømme.

Etikk og moralEiendomsmeglerbransjen har stramme bransjeetiske regler, og brudd på reglene kan straffes med bøter eller utestengelse fra bransjeorganisasjonene.

De etiske reglene klargjør meglernes rolle, samtidig som

de trekker opp grenselinjer for hvilken legitim kompetanse en megler kan opptre med ovenfor kunder.

I tillegg kan dårlig etikk hos konkurrenter ramme hele bransjer, hvis konsekvensen er reguleringer, kundeflukt eller tapt tillit. Alle må bidra til god etikk i bransjen (Apeland, 2007).

Media Medieomtale er en viktig faktor når oppfatninger dannes, spesielt når det gjelder produkter, tjenester eller virksomheter man ikke selv har erfaring med.

Undersøkelser som TNS Gallup har gjort i Norge viser at det å fremstå troverdig i media er en av de aller viktigste forutsetningene for å bevare et godt omdømme2. Målrettet og strategisk arbeid med å få omtale i media er derfor en god investering for å bygge og befestet et godt omdømme (Apeland, 2007).

Omdømme kan også oppstå som følge av det vi hører og leser om virksomheten i mediene. Medienes påvirkningskraft har lenge vært et sentralt forskningsområde for medievitenskapen.

3

Apeland (2007) reflekterer også om det er oppfatningen eller virkeligheten som

skaper de største omdømmeutfordringene. Omdømmeutvikling omhandler både

å kjenne og forsøke å forbedre virkeligheten, samt å kjenne og forsøke å utvikle

omverdenens oppfatninger:

Omdømmeutvikling innebærer å forbedre både virkelighetens og virksomhetens

kommunikasjon, så virkelighet og oppfatning kommer i balanse.

Brønn og Ihlen (2009) presenterer en oppbygging på forståelsen av omdømmet

på følgende måte:

Omdømme følger av relasjoner, og relasjoner følger av kommunikasjon. Denne

prosessen resulterer i relasjonsutfall. To typer relasjonsutfall er beskrevet i

litteraturen; Bytterelasjoner og fellesskapsrelasjoner. Virksomheter er best tjent

med å bygge fellesskapsrelasjoner i tillegg til bytterelasjoner (som normalt sett

har en finansiell verdi). Dette er spesielt viktig i dagens samfunn der folk i

stigende grad stiller krav til virksomhetens adferd. For at en virksomhet skal

kunne kommunisere, må den imidlertid vite hvem den er, og hva den er (Brønn

og Ihlen, 2009:21).

Hva påvirker et omdømme? Ettersom det råder ulike forestillinger om hvordan omdømme skal defineres, er

det kanskje ikke så overraskende at det også råder like mange forklaringer på

Kommunikasjon Relasjoner Omdømme RelasjonsutfallFelleskapsrelasjoner

og/eller bytterelasajoner

5

en risiko. Denne sammenhengen mellom tillit og makt viser hvorfor.

Tillitsgiveren er sårbar når han mangler garanti mot at mottakeren vil misbruke

det han får kontroll over. I de fleste tillitsrelasjoner mangler en slik garanti

(Grimen, 2001).

Kundetilfredshet Kundetilfredshet, er et begrep som ofte brukes i markedsføring, et mål på

hvordan produkter og tjenester levert av et selskap møter eller overgå kundenes

forventninger. Kundetilfredsheten er definert som antall kunder, eller prosent av

totale kunder, som rapporterte erfaring med en fast, sine produkter, eller dets

tjenester (stemmer) overstiger spesifisert tilfredshet mål (Farris et.al, 2010).

Kundetilfredshet er da med andre ord et begrep som viser kundens subjektive

oppfatning av en levert tjeneste.

For å knytte kundetilfredsheten sammen med omdømmet, så bruker jeg samme

figur til Apeland (2007) som under teori om omdømme. Figuren viser at egne

opplevelser som kundetilfredshet, er en av byggesteinene til begrepet

omdømme.

Etikk og moral

Eiendomsmeglerbransjen har stramme bransjeetiske regler, og brudd på reglene

kan straffes med bøter eller utestengelse fra bransjeorganisasjonene.

De etiske reglene klargjør meglernes rolle, samtidig som de trekker opp

grenselinjer for hvilken legitim kompetanse en megler kan opptre med ovenfor

kunder.

OMDØMME

Egne opplevelser


Medieomtale


Det er en vanlig påstand at forskningen på området har gått fra en forestilling om at mediene er allmektige, via en påstand om at de er avmektige, og til dagens dominerende syn om at mediene er mektige. I forbindelse med omdømmebygging er det særlig to begreper som er interessante; dagsorden og tolkningsrammer (Brønn og Ihlen 2009).

KommunikasjonHver kommunikasjon har et innholds og et relasjonsaspekt.

Relasjonsaspektet bestemmer hvordan innholdet forstås. Det er umulig å skjønne hva som sies uten å kjenne relasjonen. Det er ikke innholdet i hva som sies, men relasjonen i kampen om hva den er. En relasjon kan være enten symmetrisk (jevnstilt), eller komplementær (utfyllende) (Watzlawick, 1967).

Watzlawick (1967) sier at: «You can not not communicate», og sier med dette at all adferd er kommunikasjon. Hva du ønsker å kommunisere er irrelevant, det er hvordan du «leses» som er viktig. Relasjonen mellom mennesker er kommunikasjon.

Kim, Bach og Clelland (2007) beskriver kommunikasjonsbaserte tilnærminger til omdømmebygging – en symbolsk tilnærming og en tilnærming med fokus på adferd. Ved den symbolske tilnærmingen bruker organisasjoner kommunikasjon til å prøve å generere positive inntrykk hos en bestemt målgruppe. Vekten legges på synlighet og positiv fremstilling i media. Organisasjoner som benytter seg av denne tilnærmingen, legger store ressurser i mediekontakt. På den andre

siden vil organisasjoner som benytter seg av den atferdsbaserte tilnærmingen, tilpasse sine handlinger til de budskap som sendes ut gjennom organisasjonens kommunikasjonskanaler. Adferd kan være en tjenesteinstruks eller regler for profesjonell opptreden, insentivprogram, veldedighet, verdibaserte intensjonserklæringer (Brønn og Ihlen, 2009).

Forskjell mellom individnivå og gruppenivåKundetilfredshetsundersøkelsene gir svar på en subjektiv oppfatning av hvordan en kunde opplever hvordan han eller hun blir ivaretatt som kunde. Kundetilfredsheten er et mål på hvordan tjenestene et selskap leverer møter eller overgår kundenes forventninger (Farris et al, 2010). Når en kunde besvarer en kundetilfredshetsundersøkelse, svarer kunde på bakgrunn av sine personlige meninger og oppfatninger.

Omdømmeundersøkelsen viser en objektiv oppfatning av hvordan respondentene opplever eiendomsmeglerbransjen. Her gir man svar på bakgrunn av egne, men også andres oppfatninger av bransjen. I tillegg til at man også er påvirket av media og av det som blir kommunisert av bransjen selv, enkeltmeglere og eiendomsmeglerforetak.

Det blir dermed en forskjell mellom opplevelsene på individnivå og på gruppenivå.

Det kommer tydelig frem i forbrukerundersøkelsen at forbrukernes inntrykk av eiendomsmeglerbransjen vurderes som negativ. Eiendomsmeglerne som besvarer bransjeundersøkelsen mener derimot at omdømmet ikke er dårlig.

Det kan diskuteres om virksomhetene fortjener et dårlig omdømme. Ledelsen kan godt oppfatte anklagene som urettferdige. Til sjuende og sist er det likevel publikums oppfatning som avgjør (Brønn og Ihlen, 2009).

Refleksjon om bransjens omdømme og kundetil-fredshetOmdømme oppstår i skjæringspunktet mellom forventninger og opplevelser, som skapes av det aktuelle selskapets eller organisasjonens løfte og levering.

Har bransjen ved å overgå hverandre for å få inn oppdrag, bidratt til å sette forventningene til publikum så høyt at bransjen selv ikke klarer å oppfylle forventningene de selv har satt ovenfor kunden?

Har tilgjengeligheten 24/7 bidratt til at publikum forventer at en eiendomsmegler til enhver tid skal være klar til å gjøre det kunden ønsker?

Omdømmeutvikling innebærer å forbedre både virkelighetens og virksomhetens kommunikasjon, så virkelighet og oppfatning kommer i balanse. Hvordan kommuniserer bransjen til publikum i dag? Er der alternative kommunikasjonskanaler bransjen kan ta i bruk for å nå ut med sitt budskap?

Brønn og Ihlen (2009) mener vi må se omdømme i sammenheng med image og identitet. Hvilket inntrykk har publikum av eiendomsmeglerbransjen? Har publikum kjennskap til hvor mye arbeid som ligger bak et gjennomført eiendomsmegleroppdrag? Er dette noe bransjen i større grad kan fremheve?

Alle aktørene i bransjen må være bevisst sin måte å kommunisere på. Eiendomsmeglerne kan ikke overlate ansvaret for bransjens omdømme til ledelsen, eller til bransjeorganisasjonene. Hver enkelt megler kommuniserer mot markedet i sin meglerhverdag, og det er med på å påvirke bransjens omdømme. Snakker man negativt om konkurrenter i kampen om megleroppdragene, påvirker dette bransjens omdømme på en negativ måte.

Kundetilfredshetsundersøkelsene til eiendomsmeglerbransjen viser langt på vei at kundene er tilfreds med arbeidet som eiendomsmegleren har

gjort. God kundetilfredshet/egen oppfatning er en av faktorene i vurdering av omdømmet til en bransje.

Media og kommunikasjonMedias interesse for boligmarkedet er stor, og boligsaker er i medias søkelys daglig. Bolig er det største formuesobjektet de fleste av oss har, så mange er naturlig nok opptatt av boligmarkedet.

Hele 80% av respondentene i bransjeundersøkelsen til NEF fremhever at negativ medieomtale er det som i størst grad påvirker eiendomsmeglerens omdømme. Kommentarer fra eiendomsmeglere på hva som påvirker omdømmet i negativ grad: «Medias omtale av enkeltsaker.» «Stort sett negative hendelser som blåses opp i media», «dårlige historier i media», «unødig negativ omtale» og «dumme studenter som går ut i media, uten å vite hva de prater om» er noen av tilbakemeldingene fra respondentene i undersøkelsen.

Apeland (2007) fremhever at målrettet og strategisk arbeid med å få omtale i media er en god investering for å bygge og befestet et godt omdømme. Man kan ikke hindre media i å skrive etter sin egen agenda, men man kan forsøke å få til en motvekt til den negative medie omtalen.

Bransjeorganisasjonene og eiendomsmeglerforetakene har utarbeidet sine egne kommunikasjonsplaner. Dersom man i fellesskap setter agenda for å bygge et bedre omdømme for hele bransjen, er det naturlig at også kommunikasjonsplanene vurderes på nytt.

Når kommunikasjon er så viktig for å bygge et omdømme som teorigjennomgangen viser, hadde det vært mulig for bransjen i fellesskap å utarbeide en felles kommunikasjonsstrategi med tanke på omdømmebygging?

Er det i det hele tatt mulig å kjempe mot Goliat (media) når

6

I tillegg kan dårlig etikk hos konkurrenter ramme hele bransjer, hvis

konsekvensen er reguleringer, kundeflukt eller tapt tillit. Alle må bidra til god

etikk i bransjen (Apeland, 2007).

Media Medieomtale er en viktig faktor når oppfatninger dannes, spesielt når det gjelder

produkter, tjenester eller virksomheter man ikke selv har erfaring med.

Undersøkelser som TNS Gallup har gjort i Norge viser at det å fremstå troverdig

i media er en av de aller viktigste forutsetningene for å bevare et godt

omdømme.2 Målrettet og strategisk arbeid med å få omtale i media er derfor en

god investering for å bygge og befestet et godt omdømme (Apeland, 2007).

Omdømme kan også oppstå som følge av det vi hører og leser om virksomheten

i mediene. Medienes påvirkningskraft har lenge vært et sentralt

forskningsområde for medievitenskapen. Det er en vanlig påstand at forskningen

på området har gått fra en forestilling om at mediene er allmektige, via en

påstand om at de er avmektige, og til dagens dominerende syn om at mediene er

mektige. I forbindelse med omdømmebygging er det særlig to begreper som er

interessante; dagsorden og tolkningsrammer (Brønn og Ihlen 2009).

Kommunikasjon Hver kommunikasjon har et innholds- og et relasjonsaspekt.

Relasjonsaspektet bestemmer hvordan innholdet forstås. Det er umulig å skjønne

hva som sies uten å kjenne relasjonen. Det er ikke innholdet i hva som sies, men

relasjonen i kampen om hva den er. En relasjon kan være enten symmetrisk

(jevnstilt), eller komplementær (utfyllende) (Watzlawick, 1967).

2 TNS Gallups syndikerte omdømmeundersøkelse 2005 og 2007

Relasjon

Innhold


«Det er imidlertid viktig å ha fokus på at omdømmetikke kan bygges av NEF og Eiendom Norge alene, - det må bygges av hver enkelt eiendomsmegler»

så mange kjøper de lettvinte svarene og sort/hvittfremstillingene? Hvordan og hvilke kanaler kan eiendomsmeglerbransjen bruke for å balansere inntrykket?

Etikk og tillitBransjen har stramme bransjeetiske regler, samt et stramt lovverk som regulerer utførelsen av megleroppdragene. På tross av dette, er det noen av megleroppdragene som balanserer på kanten av hva som er tillatt. Eksempel på dette er «lokkepriser» som flere ganger har fått stor medieoppmerksomhet. Både bransjeorganisasjonene og Forbrukerrådet er enig i at dette er en uakseptabel oppførsel, men medieoppslag som dette er likevel med på å skade omdømmet til bransjen.

Bransjen kan ha stramme etiske regler (teori), men det er etterlevelsen av de etiske regl ene som er viktig. Etikk og moral begynner ikke med autonomi. Det begynner med det motsatte, sensitivitet.

Eiendomsmeglerbransjen er avhengig av å ha tillit i markedet. Er publikum usikre på om de kan stole på eiendomsmegleren, har bransjen mistet noe av sitt handlingsrom.

Symbol og kompetanseVi som mennesker skaper den virkelighet vi lever i og denne er igjen med på å forme oss. Det er individene som har skapt samfunnet, og det er individene som kan endre samfunnet. I konstruksjonen av en sosial

virkelighet, er symbolene viktig for å binde det sammen (Berger & Luckmann, 1966).

Hva symboliserer eiendomsmeglerbransjen i dag? Hva ønsker bransjen å symbolisere?

Hvis bransjen ønsker å symbolisere trygghet, kunnskap, kompetanse, dyktighet, tillit. Hvordan kan bransjen symbolisere dette i tillegg til å bruke ord?

Eiendomsmeglerenes kjernekompetanseVurderingen jeg har trukket gjennom erfaringen jeg har som eiendomsmegler, kjennskap til bransjen, og gjennom teorigjenn omgang og drøfting i stipend rapporten, er at bransjen i større grad må løfte frem den unike kjernekompetansen hver enkelt eiendomsmegler innehar. Kompetansen må synliggjøres

tydeligere både innad i gruppen eiendomsmeglere og være med på å skape en større grad av samhørighet i bransjen. Den unike kjernekompetansen kan bevisstgjøres kundene i større grad, og også brukes i kommunikasjonen mot forbrukerne.

Bransjen har de siste årene knyttet til seg en stor grad av eksterne bidragsytere i utførelsen av eiendomsmegleroppdragene. I samme periode har omdømmet til bransjen gått ned.

Bransjen trenger samarbeidspartnere, men kan man likevel klare å i sterkere grad løfte frem eiendomsmeglerens kompetanse i mylderet av tilleggstjenester? For forbrukeren så har trolig noe av fokuset på kompetansen forsvunnet med alle de tekno

log iske fremskrittene og samarbeidspartnerne.

Vi har lang og god utdanning for eiendomsmeglere. Vi har et godt arbeidsmarked, innovative og gode eiendomsmeglerforetak og dyktige eiendomsmeglere som er etterspurt over hele landet. Kan vi verdsette den erfarne eiendomsmegleren høyere? Kan vi løfte frem kompetansen og kunnskapen bransjen innehar? Kan vi finne alternative kommunikasjonskanaler der vi kan nå ut til publikum? Kan bransjen klare å opptre som en enhet, og ikke som motparter?

Det er imidlertid viktig å ha fokus på at omdømmet ikke kan bygges av NEF og Eiendom Norge alene, - det må bygges av hver enkelt eiendomsmegler. •

REFERANSER

Brønn, P. S. og Ihlen, Ø. (2009): Åpen eller innadvendt, Omdømmebygging for organisasjoner. Oslo: Gyldendal Norsk Forlag.

Apeland, N. M. (2007): Det gode sel-skap, omdømmebygging i praksis. Hø-vik: Hippocampus.

Balmer, J. M. T og Greyser, S.A. (red.) (2003): Revealing the corporation: Per-spectives on identity, image, reputation, corporate branding, and corporate-level marketing. London: Routledge.

Farris, P. W; Bendle, N. T.; Pfeifer, P. E.; Reibstein, D. J. (2010): Marketing Met-rics: The Definitive Guide to Measuring Marketing Performance. Upper Saddle River, New Jersey: Pearson Education.

Fombrun, C. J. og Riel, C. V. (2004): Fame and Fortune: How Successful Companies Build Winning Reputations. Upper Saddle River, New Jersey: Pear-son Education.

Grimen, H. (2001): Tillit og makt – tre samanhengar. Tidsskrift for Den norske lægeforening, 121(30), (side 3617-3619).

Haslam, S. A. (2004): Psychology in or-ganizations: the social identity ap-proach. (2nd ed.). London: Sage Pub-lishing.

Watzlawick, P.; Bevalas, J. B.; Jackson, D. D. (1967): Pragmatics of human com-munication: a study of interactional pat-terns, pathologies, and paradoxes. New York: Norton.

Dette er et kort utdrag av stipendrapporten som er utarbeidet til NEF og HELP etter mottagelse av NEF HELP-stipendet for 2013. Hele rapporten kan leses her: http://www.nef.no/nef/xp/pub/mx/filer/vedlegg/Stipendrapport_662144.pdf

FOTNOTER:

1http://tidsskriftet.no/article/464592/2 TNS Gallups syndikerte omdømmeundersøkelse 2005 og 2007

STYRK DIN LIKVIDITET Nye regler - Nye utfordringerSvea Finans har utarbeidet løsninger hvor meglerhusene får dekket sitt likviditetsbehov på enklest mulig måte.

Dette betyr at meglerhuset slipper å vente på oppgjør fra boligselger for å motta sine inntekter. Det vil ikke påløpe ekstrakostnader for meglerhuset å benytte løsningen.

• Meglerhusetstyrkersinlikviditet• Fullkontrollpåreskontroen• Forutsigbareraskeutbetalingeravoppgjør• Enkeltfordenenkeltemegler• Styrketkonkurransesituasjon• Boligselgerblirilitengradinvolvert

Kontakt meg

StianBakken SveaFinans|SalesManager Mob:+4741643910 [email protected]

KONTRAKTSMØTE

I DAG

PENGER PÅ KONTO

I MORGEN

www.sveafinans.no

02080


GUL LISTE- Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminner i Oslo


slo er en mange sidig by, med små og store kulturminner og bebyggelse fra mange historiske epoker. Alle er viktige for å vise byens arkitektoniske og kulturhistoriske utvikling og det finnes tre nivåer for å verne disse kulturminnene. Den sterkeste verneformen er fredning. Fredede bygg og anlegg har nasjonal verneverdi og det er staten som fatter vedtak om fredning. Det blir utarbeidet vernebestemmelser som omfatter både eksteriør og interiør. De færreste bygg får denne statusen. Imidlertid reguleres en del hus, anlegg og områder til spesialområde, bevaring eller hensynssone. Dette er kommunens verneredskap. Da fatter Bystyret et politisk vedtak, med spesifikke reguleringsbestemmelser, som forteller hvilke endringer som kan tillates. Disse objektene har dermed en beskyttelse forankret i lovverket. Men hva så med resten av byens verneverdige bebyggelse? Mye av den føres på Byantikvarens Gule liste med verntype «kommunalt listeført». Når det gjelder bygninger som har en

bevaringsregulering eller er kommunalt listeført, gjelder vernet i de fleste tilfeller kun eksteriør.

Gul liste – hva er det? Gul liste er Byantikvarens viktigste verktøy for bevaring av kulturminner. Gul liste er etablert og forvaltes på oppdrag fra politikerne og består av bygg og anlegg i alle tre kategoriene nevnt ovenfor.

Når et bygg er ført på Gul liste, må Plan og bygningsetaten sende eventuelle byggesaker over til Byantikvaren for uttalelse. Byantikvaren er imidlertid bare en rådgivende myndighet. Det er Plan og bygn ingsetaten som fatter vedtak etter planog bygnignsloven. For fredete bygninger og anlegg skal det også gis dispensasjon etter Kulturminneloven. Dette er delegert til Oslo kommune ved Byantikvaren.

ProsessenNår et bygg vurderes ført på Gul liste, legges det fram i et felles faglig forum hos Byantikvaren. Eier får et brev om at huset

vurderes for oppførelse på listen. Etter den faglige diskusjonen blir det bestemt om forslaget skal forkastes, eller om huset skal føres opp. Endelig beslutning foretas av etatsdirektøren. Saksbehandler tar seg av den formelle prosessen og når denne er fullført og bygget endelig er oppført på Gul liste, mottar eier

et brev med informasjon om dette, sakspapirer og informasjon om Gul liste generelt.

En fordel? Noen er redde for Gul liste og frykter at det skal gi mindre handlingsrom i forhold til endringer, og at verdien på eiendommen deres skal synke.

Teks

t og

foto

: To

ve S

olb

akke

n, O

slo

kom

mun

e By

antik

vare

n

De fleste er enige om at gamle hus er vakre. Historisk bebyggelse gir atmosfære og karakter til et strøk, og har kvaliteter som er vanskelig å erstatte hvis de går tapt. Hvordan kan man ta vare på disse? Byantikvarens Gule liste er et viktig verktøy i forvaltningen av byens kulturminner og i byutviklingen.


Spesialisten på eiendomsinformasjonwww.ambita.com

Dette er det ingen grunn til. Undersøkelser både fra Norge, Sverige og Storbritannia viser at vernet historisk bebyggelse oppnår signifikant høyere priser enn tilsvarende hus uten vernestatus. Det er også en myte at Gul liste ikke gir rom for endringer. Gul liste er ikke det samme som en fredning. Hvis eier tidlig går i dialog med Byantikvaren, vil man i de fleste tilfeller i fellesskap komme fram til en løsning tiltakshaver kan være fornøyd med, i tillegg til at de historiske kvalitetene bevares. Ved boligkjøp er det likevel viktig å gå inn i en kjøpsprosess med et realistisk utgangspunkt. Antagelig er det ikke noe poeng å kjøpe et historisk trehus hvis man egentlig ønsker seg en moderne villa. Da er det nok bedre å lete etter en moderne villa fra begynnelsen av.

Hvordan jobber Byantik-varen i meglerspørsmål? Mange hus og leilighetskjøpere henvender seg til Byantikvaren for å få informasjon om en eiendom de lurer på å kjøpe. Dersom bygningen ikke tidligere er vernevurdert, og det gjelder mange hus i ytre by, trenger Byantikvaren opp til 12 uker for å gi en endelig vurdering.

Spørsmål om muligheter for endringer vil også normalt ta noen uker å avklare. Helt enkle spørsmål og vurdering av tiltak i tråd med lofts og balkongveiledere går det an å få svar på over disk om man kommer til Byantikvaren i åpningstiden tirsdag torsdag. I en salgsstituasjon gir vi ikke slike vurderinger til interessenter, men kun til selger eller megler. Det er både for å unngå tidkrevende dobbeltarbeid og fordi vi ikke vil bidra til at verdi

full informasjon om potensiale og begrensninger i et bygg bare kommer noen interessenter til gode. Dersom man forventer at spørsmålet om endringspotensialet kommer opp i salgsprosessen anbefaler vi at Byantikvaren kontaktes i god tid før eiendommen legges ut for salg.

Hva kan meglerbransjen bidra med? Selger ønsker best mulig pris og megleren gjør hva han kan for å

gi ham det. Kjøper ønsker å gjøre et «kupp», få mest mulig for pengene. Hvordan er disse forenlige? Med kunnskap om kulturminneverdier og hva som får en eiendom eller en bolig til å skille seg ut, kan megleren spisse sin jakt på den rette kjøperen – den som ønsker seg noe særegent og annerledes, en leilighet med personlighet og sjel, høy materialkvalitet, unik detaljering – kvaliteter vi ofte finner i historisk bebyggelse. Ved å finne den kjøperen som ønsker seg dette, vil både kjøper, selger og megler komme godt ut av en salgsprosess, i tillegg til at kulturminneverdiene ivaretas. Og i fremtiden vil verdien på boligen/eiendommen neppe forringes, snarere tvert i mot. Kunnskap om muligheter og verneverdier er en vinnvinn situasjon for alle parter. •

GUL LISTE:

Antall bygninger fredet: 1051Antall bygninger regulert: 4371Antall bygninger vernet: 8963

Spesialisten på eiendomsinformasjonwww.ambita.com


Som megler er du hver dag involvert i boligsalg på en eller annet måte, men kan du også være en medspiller i planleggingen og utviklingen av helt nye boligprosjekter? I Höegh Eiendom – konsernet som artikkelforfatterne arbeider i – vil vi svare på spørsmålet med et rungende og ubetinget ja!

Vi skal komme tilbake til temaet, men la oss først presentere litt bakgrunnsmateriale. I Moss skal vi utvikle en hel ny sentrumsbydel på området til den nedlagte papirfabrikken Peterson. Arealet er 268 000 kvm stort fordelt på to store prosjekter. På Hasle er vi godt i gang med å utvikle boliger og næringsbygg på et over 100 000 kvm stort område. Her holdt Vinmonopolet til (og senere Arcus) fra 1933 og frem til 2011. I Ski holder vi på med utviklingen av en helt ny bydel som heter Ski Øst. Området er på omlag 500 000 kvm og vil på sikt inneholde kombinerte formål med hovedvekt på bolig.

Med slike investeringer sier det seg selv at man må holde tungen rett i munnen. Fallgruvene er store og risikoen høy. Disse prosjektene er i norsk målestokk av en slik størrelse at de nødvendigvis må deles inn i mange utviklingsfaser og byggetrinn. Utviklingsfasene kan pågå i en årrekke og vil normalt involvere et stort antall aktører.

De faste medspillerneMen visse aktører spiller fast på laget – og én av dem er megleren. De andre som spiller fast på laget er arkitekten og entreprenøren, og lagets kaptein er naturligvis byggherren. Ikke helt overraskende kanskje, men vi kan med én gang fastslå at de fire aktørene spiller vidt forskjellige roller. De drar gjerne i ulike retninger, men er ett hundre prosent avhengig av hverandre for å prestere et godt lagspill som gir gode resultater.

For å tydeliggjøre forskjellene, har vi satt det litt på spissen:

Arkitekten serverer spektakulære og nytenkende ideer. Å bryte grenser er et naturlig mål i seg selv. Vekk med det ordinære! Økonomi er langt fra det overordnede.

Entreprenøren er arkitektens rake motsetning. Hvis arkitekten jazzer opp, så jazzer entreprenøren definitivt ned. Her er det prefabrikkerte moduler som gjelder. Enkelt, rasjonelt og forutsigbart, takk!

Byggherren står midt i mellom arkitekten og entreprenøren og sier gjerne ja takk til begge deler. Byggherren vil sikre høyest mulig fortjeneste på hver investerte krone. Da er boligenes salgbarhet en viktig faktor. En annen og kanskje enda viktigere faktor er kjøpernes betalings vilje i forhold til størrelse, romløsning, standard og fasiliteter. Å bygge billig kan ses på som et

Av

Jan

Eri

k K

rist

ians

en o

g Jø

rgen

Chr

isto

ffer

Fla

a, H

öegh

Eie

ndom

JEK

JCF

Hva kreves av megler i store eiendomsutviklingsprosjekter?

I en artikkelserie fremover skal vi belyse ulike utfordringer i store eiendomsutviklingsprosjekter. Prosjekter som er på størrelse med en bydel eller nesten en liten by. Denne gangen ser vi på meglerens rolle.

Dette er den første artikkelen i en artikkelserie som omhandler ut-

fordringer i store eiendomsutviklings-prosjekter. De andre artiklene kommer

også på trykk i Eiendomsmegleren.

Alle foto:

MIR - illustrasjoner nybygg Hasle



gode, men det hjelper ikke med potensielt billige boliger hvis ingen vil kjøpe dem.

Megleren skal selge disse boligene, gjerne raskest mulig, ikke sant? Boliger som de tre andre aktørene har jobbet frem og blitt enige om, både seg imellom og i samråd med myndighetene. Eller vent! Er det slik det egentlig bør være?

Ingen fanger opp nye trender raskereLa oss se litt nærmere på meglerens rolle. Megleren er den av de fire aktørene som er i kontakt med markedet og boligkjøperne på daglig basis. Den som kjenner kjøperne – og hvordan kjøperne resonnerer – er også den som kjenner behovene, drømmene og betalingsviljen. Er det ikke da helt naturlig at megler også deltar i planleggingsfasen og utviklingsfasen?

Vi i Höegh Eiendom synes det. Nå skal vi naturligvis ikke glemme at dagens boligkjøpere ikke er synonymt med morgendagens boligkjøpere, men megleren er

likevel den første til å fange opp trender i markedet.

• Hvordan har boligeierne ominnredet sine brukte boliger?

• Hva er de savner og etterspør når de er tilstede på visning?

• For eksempel: Hvem skjønte tidlig at det gamle arbeidskjøkk enet var i ferd med å bli hjemmets viktigste oppholdsrom?

Vi tør påstå at megler vil oppdage nye trender før mange andre. Hverken entreprenøren, byggherren eller arkitekten har forutsetninger i sitt daglige virke til å fange opp slike signaler fra markedet. Dermed er det også, ihvertfall i våre øyne, helt naturlig at megler deltar i planleggingen av fremtidens boliger. Spesielt gjelder dette de store utviklingsprosjektene. Hvorfor? Fordi der ligger realiseringsfasen enda lenger frem i tid – og det blir desto viktigere å være oppdatert og fange opp tendenser i markedet på et tidlig stadium.

Hvis ikke risikerer byggherren å føre opp boliger som er utda

terte og i verste fall ikke salgbare. I beste fall fanges signalene fra markedet opp i prosjekteringsfasen, altså lenge før første spadetak. Men likevel er det utvilsomt en lang vei å gå å måtte legge ned prosjektet, snu seg rundt og starte helt på nytt.

Hva kjennetegner en god prosjektmegler?Det er visse, spesifikke egenskaper vi ser etter når vi i Höegh Eiendom skal vurdere og velge meglere til våre eiendomsutviklingsprosjekter. Dette er altså slik vi tenker, men andre byggherrer vil naturligvis gjøre andre vurderinger enn oss og følge andre strategier.

Evne til å lytte. Det hjelper ikke å ha kontakt med markedet hvis du ikke lytter til det. Du må ha evnen til å fange opp tanker og ønsker hos boligkjøperne. Denne kunnskapen er svært verdifull å ha i bagasjen når du skal være med på å utvikle morgendagens boliger.

Analytiske evner. Det letteste er som kjent å reprodusere gårsdagens boliger, men en analyse må til for å kunne bidra kreativt og konstruktivt i planleggingen. Hvilken størrelse bør boligene ha? Bør de være romslige og luftige eller kanskje effektive og kompakte? Får man egentlig bedre betalt for en toroms på 44 kvm enn en toroms på 40? Er felles takterrasse viktig å få

Det hjelper ikke å ha kontakt med markedet hvis du ikke lytter til det. Du må ha evnen til å fange opp tanker og ønsker hos boligkjøperne.

på plass? Hvilken miks av leiligheter gir best bomiljø? Bør de minste leilighetene vende mot øst og de store mot vest, eller omvendt? Bør hvert byggetrinn ha sine særegne kvaliteter?

Spørsmål som disse bør megler ha en klar og tydelig oppfatning om. Hun eller han må tørre å stikke frem hodet og stå for sine analyser og vurderinger.

Lokalkunnskap. For å kunne gjøre en god analyse, er du høyst sannsynlig nødt til å ha mye l okalkunnskap. Du må kjenne det lokale markedet og vite hvilke andre boligprosjekter som er under planlegging. Dermed har du de beste forutsetningene for å bidra til å finne et konsept som fungerer i det lokale markedet.

Merkevarebygging. Å markedsføre et boligprosjekt fordrer at du har gode evner innen konseptutvikling og markedsføring. Hvem er i målgruppen? Hvordan skille seg positivt ut i jungelen av boligtilbud? Hvordan vil du presentere boliger som ennå ikke er bygget? Hvilken identitet synes du at prosjektet bør få?

Dette arbeidet hviler mest på byggherren, men megler bør likevel være delaktig og bidra med synspunkter og innspill. Dette kan være verdifulle opplysninger for byrået som utarbeider markedsmateriellet.

Ryddighet. Store prosjekter krever at megler har stålkontroll på interessenter, regelverk, opplysninger, avtaler, budsjetter og rutiner. Alt som er viktig i et vanlig boligsalg, er enda viktigere

i et prosjektsalg. Når størrelsen og omfanget på prosjektet vokser, vil også slurv og forglemmelser kunne få svært alvorlige konsekvenser.

Utholdenhet. Sist, men ikke minst må vi nevne viktigheten av å være utholdende. Det er uten tvil en kunst å beholde glød og gnist i sitt meglerarbeid over tid. Hvordan skal du klare å selge enda en leilighet når du allerede har solgt hundrevis av nesten identiske boenheter?

Klarer du å se det unike i hver leilighet og i hvert byggetrinn du selger? Det vil gjøre det lettere for deg å få til enda et salg. Din stayerevne vil være avgjørende. Jo større eierskap du føler til prosjektet, desto lettere er det å holde gløden oppe. At du må revitalisere deg selv underveis i arbeidet både én og tre ganger, er helt naturlig.

Aktiviteten i norsk boligbygging er som kjent variabel. Når boligmarkedet er på sitt tøffeste – slik tilfellet var etter finanskrisen i 2008 – må alt gjøres riktig fra første stund for å oppnå suksess. Vi er sikre på at fremtidige suksesser innebærer at meglere i større grad involveres i boligutviklingen. •

HÖEGH EIENDOM

• Höegh Eiendom er et familieeid konsern som har sitt utspring i rederi-bransjen. Leif Höegh & co ble etablert i 1920-årene og var på 1950-tallet Norges nest største rederi.

• Rederiet trådte inn i eiendomsbransjen da det bygget nytt hovedkontor i Parkveien 55 bak slottet. Bygget sto ferdig i 1953 og ble tegnet av Arnstein Arneberg. Senere ble nabogårdene i samme kvartal ervervet.

• Höegh Eiendom forvalter bebygde eiendommer på mer enn 400 000 kvm. I tillegg kommer flere utviklingsprosjekter, hvor de største er i Moss, Ski og på Hasle.

www.hoegheiendom.no


NEFs avtalerabatt kommer til fratrekk.

100% elektrisk. 0% kompromisser.

Elektriske visningerTil tross for et kompakt ytre, har nye B-Klasse Electric Drive egenskaper som gir deg og dine en bedre hverdag. Rekkevidden er på inntil 230 km* og den spreke elektriske motoren yter hele 180 hk. Samtidig har bilen plass til fem voksne, og har et klasseledende bagasjerom som rommer hele 501 liter med prospekter og annet visningsmateriell. B-Klasse Electric Drive har også komfort og sikkerhet i overlegen Mercedes-Benz kvalitet.

Priser er inkludert levering Oslo.*Med tilleggsutstyret Range Plus. Standard rekkevidde inntil 200 km. Rekkevidden vil variere avhengig av en rekke faktorer som kjørestil, varme- og kjølebehov, kjørerute og forvarming. B-Klasse Electric Drive lanseres i februar 2015. Forbruk blandet kjøring bensin/diesel: 0,40-0,67 l/mil. CO2-utslipp: 104-156 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

Nye B-Klasse Electric Drive fra kr 277.500,-Nye B-Klasse fra kr 302.900,-Nye B-Klasse 4MATIC fra kr 403.900,-

2_1_B-Klasse_EL_EIendomsmegleren.indd 1 08.01.15 13.31

NEFs avtalerabatt kommer til fratrekk.

100% elektrisk. 0% kompromisser.

Elektriske visningerTil tross for et kompakt ytre, har nye B-Klasse Electric Drive egenskaper som gir deg og dine en bedre hverdag. Rekkevidden er på inntil 230 km* og den spreke elektriske motoren yter hele 180 hk. Samtidig har bilen plass til fem voksne, og har et klasseledende bagasjerom som rommer hele 501 liter med prospekter og annet visningsmateriell. B-Klasse Electric Drive har også komfort og sikkerhet i overlegen Mercedes-Benz kvalitet.

Priser er inkludert levering Oslo.*Med tilleggsutstyret Range Plus. Standard rekkevidde inntil 200 km. Rekkevidden vil variere avhengig av en rekke faktorer som kjørestil, varme- og kjølebehov, kjørerute og forvarming. B-Klasse Electric Drive lanseres i februar 2015. Forbruk blandet kjøring bensin/diesel: 0,40-0,67 l/mil. CO2-utslipp: 104-156 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

Nye B-Klasse Electric Drive fra kr 277.500,-Nye B-Klasse fra kr 302.900,-Nye B-Klasse 4MATIC fra kr 403.900,-

2_1_B-Klasse_EL_EIendomsmegleren.indd 1 08.01.15 13.31


– Vi i Boligmappa ønsker å gjøre det lettere for boligeiere å ta vare på det de er glad i, sier daglig leder PerChristian Svendsen i Boligmappa.

Boligmappa er trygt å bruke og bare bolig eieren har tilgang til dokumentasjonen som er lagt inn om arbeidet som er utført på leiligheten, huset eller hytta. Alle om lag 2,2 millioner husstander i Norge er allerede registrert i Boligmappa. Alle som eier sin egen bolig har tilgang til sin boligmappe, og med dagens takt vil det i løpet av året være lagret en million dokumenter på en kvart million boliger i Boligmappa.

– Boligmappa vokser kraftig og målet er at det skal bli like vanlig å ha et servicehefte for bolig som det er å ha servicehefte for bil, sier Svendsen.

Bak Boligmappa står blant andre Ambita, foreningen for EL og ITbedriftene (NELFO) og Norske Rørleggeres Landsforening (NRL).

Støtter NS3600Ved å bruke Boligmappa blir det enklere å oppfylle kravene til tilstandsrapport (NS3600) ved boligsalg. Både boligeiere og håndverkere kan legge inn dokumentasjon på utført arbeid, og ved å bruke boligmappa.no er boligeieren sikker på å ha dokumentasjonen som trengs hvis boligen skal selges en gang i fremtiden. Aktørene bak Bolig mappa støtter innføringen av tilstandsrapport (NS3600) ved salg av bolig.

– Vi i Boligmappa syns denne tilstandsrapporten er et godt steg på veien. Vi ønsker at boligeiere skal ha mer tilgjengelig dokumentasjon på boligen sin. Svaret vårt er Boligmappa som er et gratisverktøy som alle enkelt kan ta i bruk for å oppfylle kravene til dokumentasjon i tilstandsrapporten, sier PerChristian Svendsen.

Neste eier overtar dokumentasjonenBoligmappa er et bransjeløft for å bedre boligeieres tilgang på viktig boligdoku

Boligmappa gjør det enklere å oppfylle krav til tilstandsrapport

Boligmappa.no er et gratis nettbasert servicehefte som gjør det enkelt for boligeiere å ta vare på dokumentasjon på arbeid utført på boligen. Ved å bruke boligmappa.no blir det enklere å oppfylle krav til tilstandsrapport ved boligsalg.


mentasjon digitalt. Når boligen selges, overtar neste boligeier automatisk informasjonen gjennom boligens gårds og bruksnummer. På den måten trenger man ikke være i tvil om hva som er utført av arbeid på boligen eller ikke. Kun kvalifiserte bedrifter kan registrere dokumentasjon i boligmappa.no. Rørleggere, elektrikere, byggmestere, malere, blikkenslagere og ventilasjonsbedrifter er blant fagområdene som allerede er en del av Boligmappa. Ved å logge seg inn på Boligmappa, finner boligeiere lett oversikt over kvalifiserte håndverkere i boligens eller hyttas nærområde.

– Boligmappa ønsker å hjelpe boligeiere i Norge. Vi gjør det enkelt å finne skikkelige kvalifiserte fagfolk når de skal få utført arbeid på boligen eller hytta. Og med dette nettstedet blir det veldig enkelt å ta vare på dokumentasjonen som forbrukerne trenger senere. Boligeiere bør be om at dokumentasjonen blir lagt inn i Boligmappa og mappa er gratis og fri for reklame.

Boligen blir mer verdtEn spørreundersøkelse InFact nylig gjennomførte på oppdrag fra Boligmappa viser at halvparten av befolkningen er villig til å betale mer for en bolig hvis dokumentasjonen er skikkelig i orden.

– Det kan være greit for eiendomsmeglere og andre å kjenne til Boligmappa, sier daglig leder PerChristian Svendsen.

Undersøkelsen viser at over halvparten av befolkningen over 45 år ville sjekket svært nøye dokumentasjon på arbeid utført på en bolig hvis de vurderte å kjøpe boligen.

– Ved å legge inn dokumentasjon i Boligmappa, kan boligen bli mer verdt.

Boligmappa gjør det enkelt å ta vare på dokumentasjonen som boligeiere trenger ved et eventuelt fremtidig salg. Vi oppfordrer eiendomsmeglere til å sette seg inn i Boligmappa. Akkurat som serviceheftet på bil følger bilen, følger boligmappa boligen, sier Svendsen.

Boligmappa er trygt å bruke og boligeiere logger seg inn med egen bankID. Ingen andre enn boligeierne selv har tilgang til dokumentasjonen som ligger der.

– Vi har bygget tykke murer. Det er kun brukeren som har tilgang til egne data som ligger i dette nettbaserte serviceheftet for bolig. Boligmappa er like sikkert som nettbanken, sier Svendsen.

Bekjempe svart arbeid For aktørene bak Boligmappa er det viktig at dette er et verktøy for å bekjempe svart

økonomi i byggebransjen. I Boligmappa finner boligeiere kun kvalifiserte håndverkere som har papirene i orden. Håndverkere fra en rekke fagområder registrerer allerede i dag arbeidet de har utført på boliger. Datasystemet til Boligmappa er samkjørt med datasystemene til mange håndverksbedrifter, slik at det er veldig enkelt for de kvalifiserte håndverkerne å legge inn dokumentasjon. Ved at flere og flere boligeiere begynner å etterspørre at håndverkerne legger inn dokumentasjon i Boligmappa, vil de bidra til å bekjempe svart økonomi.

– Håndverkere som arbeider svart, tar betalt uten kvittering. Da har man som boligeier ingen dokumentasjon på jobben som er gjort. Med Boligmappa håper vi at kampen mot svart arbeid skyter fart, sier Svendsen. •

DETTE ER BOLIGMAPPA.NO

• Boligmappa.no er et gratis nettbasert servicehefte for bolig og er tilgjengelig for alle som eier sin egen leilighet, hus eller hytte.

• Boligmappa.no er et bransjeløft for å bedre boligeieres tilgang på viktig boligdokumentasjon digitalt, slik at neste eier kan overta informasjonen automatisk gjennom boligens gårds- og bruksnummer.

• Kun kvalifiserte bedrifter kan registrere dokumentasjon i boligmappa.no. Rørleggere, elektrikere, byggmestere, malere, blikkenslagere og ventilasjonsbedrifter er blant fagområdene som allerede er en del av Boligmappa.

• Ved å bruke Boligmappa blir det enklere å oppfylle nye krav til tilstandsrapport ved boligsalg. Både boligeiere og håndverkere kan legge inn dokumentasjon på utført arbeid og dokumentasjonen er tilgjengelig når du trenger den.

• Bak Boligmappa står blant andre Ambita (eid av Nærings- og fiskeridepartementet), NELFO (foreningen for EL- og IT-bedriftene i Norge) og NRL (Norske Rørleggerbedrifters Landsforening).

Leverandør av ansvarsforsikring til NEFS medlemmer


Hva har du i telefonen din?Fem favorittapperVi fyller smarttelefonene våre med mer eller mindre nyttige applikasjoner. Vi vil derfor finne ut hva noen i bransjen har i telefonen sin. Så får vedkommende også gleden av å sende utfordringen videre.

DANSKE BANK SIN BANKAPPJeg har alltid kontroll og kan betale regn inger og overføre penger på en enkel måte via mobilen.

FACEBOOK Kikker innom facebook noen ganger i løpet av uken for å se hva venner og kjente gjør. Jeg har valgt å holde min profil privat så bruker den ikke til markedsføring av boliger og lignende.

SPOTIFY brukes en del. Kobler til via bluetooth i bilen for å høre på musikk frem og tilbake fra kundemøter.

SHAZAM brukes hvis jeg hører en sang jeg liker og ikke vet hva den heter. Appen finner ut hvilken sang som spilles og gir meg navn på sangen.

NSBsin app er grei hvis jeg skal ta toget en sjelden gang og lurer på tidene. Brukes også noen ganger i jobbsammenheng for å sjekke hvor lang tid det tar og hvor ofte toget går til Oslo S/Ski med toget fra det aktuelle stedet. Skriver da tiden inn i salgsoppgavene.

Jeg vil utfordre Gaute Baardsen i Kristiansand. Din-Eiendom •

Av Thor Gunnar Stavsholt, eiendomsmegler MNEF, daglig leder/fagansvarlig, Krogsveen avd. Ski

M A R K E D E TBOLIG 2015

19.03

Konferansen arrangeres av: Norges Eiendomsmeglerforbund •Veidekke • Samfunnsøkonomisk analyse

MAKRO OG MIKRO BOLIGPOLITIKK

OSLOKONSERT-

HUS

- utsikter og innsikter

Pris: 850,- p.pTidspunkt: 10.00 – 14.00Bindende påmeldingServeringPåmelding via www.nef.no eller til [email protected]

Du hører blant annet:• Finansdepartementet• Samfunnsøkonomisk Analyse• Norges Eiendomsmeglerforbund• Husbanken

• Veidekke• Skattebetalerforeningen• Transportøkonomisk institutt• Finn.no Eiendom• DAMVAD

Konferansen for alle som jobber i eiendomsbransjen

NEF_boligmarkedet_2015.indd 1 16.01.15 12:16

Thor Gunnar Stavsholt, eiendomsmegler MNEF, daglig leder/fagansvarlig Krogsveen avd. Ski


Navn:Keven Frantzen, Eiendomsmegler MNEF /Fagansvarlig / Vice President Eklund Oslo New York

Alder? 41

Sist leste bok? Sønnen – Jo Nesbø

Favoritt TV-program? Graham Norton show

Favoritt-musikk? Liker mye gamle klassikere som fra Elvis, Elektronisk pop og norsk rock

Hva gjør du for å koble av? Går på ski, ser film eller lager mat

Hva er din beste idrettsprestasjon? 3 plass NM håndball

Etter en god middag; hva er ditt dessert tips? Hjemmelagd crème brûlée

Hvor mange ganger har du flyttet? Nok til å finne drømmehjemmet mitt

Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? At det er mange dyktige kollegaer

Karrierevei fram til der du er i dag? 9 år i EXACT Eiendomsmeglere, deretter 6 år i Nordvik & Partners

Hva er dine beste lederegenskaper? Entusiastisk og konkret

Har du noen dårlige sider? Noen få, men lite å snakke om

Hvordan motiverer du dine ansatte? Med entusiasme og korte og lange målsetninger

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å starte i EONY

Mål for kjeden du leder? Å bli markedsledende i vårt segment

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Det vil stilles enda høyere krav til utforming og formidlingsevne, samtidig vil det stilles høyere krav til fag

Hva er den største utfordringen til bransjen? Synligjøre kvalitet Hva kan gjøres for å bedre eiendoms-meglerens omdømme? Etablere gode trainee programmer og holde på/utfordre de etablerte meglerne.

Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Det vil bli nok et godt år for alle som eier bolig. •

Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen:Keven Frantzen, fagansvarlig Eklund Oslo New York


Elbilens fordeler står i en unik posisjon i Norge. Det er bred politisk enighet om å opprettholde betydelige fordeler for miljøbevisste forbrukere som ønsker å bidra til endring. Med tilgang til buss og taxifelt, gratis parkering og fri passering i storbyenes bomringer sparer du tid og reduserer kostnader. Sjelden har uttrykket vinn/vinn vært mer passende.

I en travel hverdag der tid er penger vil elbilen bli et uvurderlig verktøy i storbymeglerens hverdag. Dersom biproduktet av miljøbevisste meglere er økt produktivitet og trivsel, og ikke minst penger spart, er det kun et tidsspørsmål før overgangen er et faktum, sier kommunikasjonssjef i Norges Eiendomsmeglerforbund, Svein Strømnes.

En klasse for segElbil har tidligere medført kompromiss i form av komfort, sikkerhet og rekkevidde sam

menliknet med bensin og diesel biler. Med nye MercedesBenz BKlasse Electric Drive elimineres disse ulempene og forbruker står kun igjen med fordelene. Rekkevidden strekker seg til hele 200 km og kan utvides ytterligere 30 km med tilvalget «RANGE PLUS». Dette plasserer BKlasse Electric Drive alene på toppen i kompaktsegmentet og er tilstrekkelig for selv den travleste eiendomsmegler. Når

bilen parkeres etter en innholdsrik dag på jobb kan den lades over natten fra vanlig stikkontakt eller via trefasekontakt som gir 100 km på kun 1,5 time. Transportøkonomisk institutt fant i sine studier at denne ladehastigheten dekker behovet til majoriteten av alle elbil eiere. Det er i det hele en betydelig slagside, i positiv forstand. Attpåtil er bagasjeromsplassen på rause 501 lite, hvilket gjør at

bilen kan fungere fint for småbarnsfamilien.

MercedesBenz BKlasse Electric Drive representerer flere år med forskning og utvikling og gir kundene en unik kjøreopplevelse. Bilen kombinerer et kompakt ytre med god innvendig plass, en råsterk elmotor og klasseledende rekkevidde. En perfekt pakke for den urbane bilist, sier kommunikasjonsdirektør Christoffer Nøkleby i Bertel O. Steen.

Som skapt for degNå har du muligheten til å være proaktiv, gå foran og vise vei. MercedesBenz lar deg beholde estetikk, komfort, sikkerhet og rekkevidde, du sørger for nullutslipp og et bedre bymiljø. MercedesBenz tilbyr deg som eiendomsmegler gunstige betingelser. Ta kontakt med din nærmeste MercedesBenz forhandler for et godt tilbud. •

Miljøet er et kollektivt ansvar og vi må jobbe sammen for å skape en positiv endring. Mercedes-Benz har med nye B-Klasse Electric Drive utviklet verktøyet, nå er det opp til deg å gripe muligheten.

Elektrisk mulighet - Når både du og miljøet vinner

NEF JURIDISK BISTAND 2015

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

1. TIMEPRIS:

Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til [email protected] og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

3. KJEDEAVTALE:

Kjedeavtale gis til eiendomsmegler kjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendoms meglingsloven).

Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål.

VILKÅR OG PRISER:

Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

2. ÅRSAVTALE:a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og megler-faglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva• Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva• Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 22.000,- + mva• Over 5 ansatte: Årspris kr 35.000,- + mva• Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

juridisk bistand.indd 1 03.12.14 09:34


faglig påfyll

En utfordring med forkjøpsrettene, er at de ofte er utformet av næringsdrivende som er godt kjent med leiekontrakter eller andre avtaler knyttet til fast eiendom, men som ikke i stor nok grad kjenner til at forkjøpsrettene reguleres av og må tolkes på bakgrunn av bestemmelsene i lov om løysingsrettar («løysingsrettsloven»). Dersom partene ved stiftelsen av forkjøpsrettsbestemmelsen ikke kjenner til bakgrunnsretten, vil dette kunne få konsekvenser partene verken tenkte på eller hadde intensjoner om når forkjøpsrettsbestemmelsen ble skrevet.

Forkjøpsrettsklausuler kan derfor by på utfordringer både for selger og kjøper i en eiendomstransaksjon, og de mest kritiske problemstillingene oppstår der eiendommen ligger i et aksjeselskap med eiendommen som hovedaktivum (i det videre betegnet som eiendomsselskap).

De fleste større eiendomstransaksjoner skjer gjennom salg av eiendomsselskaper, og aktørene som driver med dette, både selger, kjøper og megler, må derfor kjenne hovedtrekk i regelverket for å kunne av dekke risikofaktorer knyttet til forkjøpsretter ettersom disse kan få store økonomiske konsekvenser for partene.

UTGANGSPUNKTER – LOVGRUNNLAG OG AVTALEFRIHET En forkjøpsrett er en rett til å kjøpe formuesgodet når dette likevel skal skifte eier. Retten utløses altså ved eierskiftet.

Forkjøpsretter til fast eiendom reguleres altså av løysingsrettsloven som trådte i kraft i 1995. Loven gjelder også i all hovedsak for forkjøpsretter som er etablert før lovens ikrafttredelse.

Loven gjelder også forkjøpsretter til aksjer og selskapsandeler til eiendomsselskaper. Dette er viktig å være klar over, både ved utformingen av forkjøpsrettsklausuler, under

selgers forberedelser til salg og ved kjøpers undersøkelse av eiendommen før avtaleinngåelse (due diligence).

Løysingsrettslovens bestemmelser kan fritt fravikes ved avtale – med noen få unntak som er mindre praktiske i næringsforhold. Loven kommer altså bare til anvendelse så langt partene ikke har avtalt noe annet, og forkjøpsrettsbestemmelsen må tolkes etter alminnelige avtalerettslige prinsipper hvor ordlyd, tilblivelseshistorikk, partenes felles forutsetninger mv vil spille inn. Der forkjøpsrettsbestemmelsen er taus, må man lene seg på lovens ordning. Et sentralt poeng i denne sammenheng, er at forkjøpsrettsbestemmelser ofte er ganske kort og enkelt utformet og at man derfor ofte i praksis vil måtte forholde seg til løysingsrettslovens bestemmelser når bestemmelsene skal tolkes.

TRIGGING AV FORKJØPSRETTEN OG MULIGHETER FOR AVKLARING I FORKANT Med mindre annet er avtalt, utløses forkjøpsrett når det er foreligger bindende avtale om salg, jf. lovens § 11.

Dette innebærer at rettighetshaver ikke er forpliktet til å ta stilling til om han vil benytte seg av forkjøpsretten før det foreligger en endelig og bindende avtale mellom selger og kjøper. Endelig avtale foreligger ikke før alle forbehold er løftet (typisk styreforbehold og finansieringsforbehold).

Det finnes imidlertid en mekanisme i loven for forhåndsavklaring av forkjøpsretten. Denne er både praktisk og nyttig. Selger kan gi forkjøpsrettshaveren et tilbud i samsvar med forkjøpsretten om kjøp med to måneders akseptfrist, jf. lovens § 10. Aksepteres tilbudet, er selger forpliktet til å selge. Avslås tilbudet, kan eieren selge eiendommen på samme eller strengere vilkår

(dvs. blant annet til samme eller høyere pris) uten hinder av forkjøpsretten innen to år.

Dersom selger ikke går via forhåndstilbud, er rettighetshavers frist til å gjøre forkjøpsretten gjeldende, seks måneder etter at han fikk vite om eller burde ha skaffet seg kunnskap om at det forelå bindende avtale, jf. § 12.

Transaksjonen vil som regel ikke bli gjennomført før man har fått klarhet i om forkjøpsretten utøves (dersom partene er klar over rettighetens eksistens), og dette innebærer en lang usikker periode for både selger og kjøper. Imidlertid kan selger eller kjøper skriftlig varsle forkjøpsrettshaver med en frist på 2 måneder på å gjøre forkjøpsretten gjeldende og slik korte ned ventetiden.

Selger og kjøper vil i en slik situasjon ofte finne det både kostnads og tidsbesparende å varsle forkjøpsrettshaver straks bud og aksept foreligger, og før due diligence er gjennomført og endelig kjøpekontrakt foreligger. Det er ikke gitt at forkjøpsrettshaver

Utfordrendeforkjøpsrettsklausuler

Av Ingrid Høstmælingen, Senioradvokat, Advokatfirmaet BA-HR DA

INNLEDNING I en rekke leiekontrakter er det inntatt en forkjøpsrett for leietaker som gir rett til å tre inn i kjøpers posisjon ved salg av eiendommen. Forkjøpsretter finnes også i tomtefesteavtaler, kjøpekontrakter, sameieavtaler mv. hvor fester, tidligere eiere, naboer eller andre tredjemenn gis rett til å kjøpe eiendommen når denne selges.


vil akseptere at fristen har begynt å løpe dersom det er knyttet forbehold til budaksepten (due diligence av ulike slag, styreforbehold, endelig enighet om kjøpekontrakt etc.) – og forkjøpsrettshaver vil nok her ha rett til å vente til endelig og uforbeholden avtale foreligger, jf. ovenfor. Dette bør tas i betraktning når selger og kjøper sammen velger strategi i forhold til å informere forkjøpsrettshaver.

Dersom varsling av forkjøpsrettshaver er gjort i henhold til reglene i §§ 10 og 12 og man har ventet til fristutløp, vil forkjøpsretten ikke lenger kunne gjøres gjeldende og vil ikke lenger utgjøre noen risiko for kjøper etter gjennomføring av transaksjonen. Dersom forkjøpsrettshaver ikke gjør gjeldende retten innen de aktuelle frister, kan forkjøpsretten som hovedregel heller ikke gjøres gjeldende ved det forestående eierskiftet eller ved fremtidige eierskifter. Forkjøpsretten hefter altså ikke lenger på eiendommen etter eierskiftet med mindre annet følger av forkjøpsrettsbestemmelsen selv.

AVTALE OM SALG AV AKSJENE ELLER ANDELENE I SELSKAP SOM EIER EIENDOMMEN UTLØSER FORKJØPSRETT TIL EIENDOMMEN Av løysingsrettsloven § 11 siste ledd følger at forkjøpsrettsrett på en eiendom som eies av et selskap, utløses når «ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender».

Ved salg av eiendomsselskap er det i praksis oftest slik at samtlige aksjer eller andeler i selskapet selges, og slik utløses også forkjøpsretten selv om forkjøpsrettsbestemmelsens ordlyd knytter seg til kjøp av eiendommen som sådan. Dette gjelder så langt annet ikke følger av ordlyden i forkjøpsrettsbestemmelsen – noe det i praksis ofte ikke

gjør siden partene i mange tilfeller ikke har vært klar over dette ved utformingen av bestemmelsen.

Det forkjøpsrettshaver får rett til ved selskapssalget, er «retten til å løyse eige-domen». Rettighetshaver har altså verken rett eller plikt til å kjøpe aksjene eller andelene i eiendomsselskapet, selv om selger og kjøper har inngått avtale om dette. I lovens forarbeider er det også understreket at retten gjelder eiendommen og at det er denne som kan «løysast frå selskapet». Det sentrale poeng er at forkjøpsretten gjelder eiendommen selv om kjøper har bydd på selskapet. Dette kan ha store konsekvenser.

Dersom eiendommen selges ut av eiendomsselskapet, vil det for det første kunne ha store skattemessige følger. Ettersom skattemessig verdi som regel er vesentlig lavere enn eiendommens markedsverdi, vil det utløse skatt i selskapet. Slik vil eiendomsselskapet etter at eiendommen er utløst, inneholde kjøpesummen for eiendommen, med fradrag av 28 % skatt på gevinsten – altså ofte en betydelig lavere verdi enn eiendommen som lå der før.

Når det gjelder fastsettelse av løsningssum (forkjøpsrettssum) for eiendom som ligger i eiendomsselskapet, uttales i forarbeidene at denne må fastsettes ved skjønn og at omsetningsverdien må legges til grunn. I de aller fleste aksjekjøpsavtaler for eiendomsselskaper, beregnes aksjekjøpesummen med basis i en markedsverdi for eiendommen («eiendomsverdien») med tillegg for øvrige aktiva og fradrag for passiva i selskapet. Sånn sett vil løsningssummen i slike tilfeller være relativt enkel å fastsette til den omforente eiendomsverdien. Hvorvidt den skatten som utløses ved eiendomssalg og som ikke ville blitt utløst ved aksjesalg skal kompenseres, er et åpent spørsmål. Antakelig kan man ikke kreve at forkjøpsrettshaver dekker

denne med mindre det er holdepunkter for noe annet.

Et spørsmål som ofte dukker opp, er om salg av aksjene i selskapet som eier eiendomsselskapet (altså morselskap/holdingselskap), utløser forkjøpsrett til eiendommen. Ordlyden i forkjøpsrettsbestemmelsen vil her være avgjørende, men denne gir sjelden veiledning. Problemstillingen er ikke regulert i loven, og det finnes få rettskilder på dette. Salg av aksjer i et holdingselskap som eier flere selskaper (eiendomsselskaper eller andre) vil nok neppe utløse forkjøpsrett til eiendom som ligger nede i strukturen. Imidlertid kan dette kanskje stille seg noe annerledes der salgsobjektet er samtlige aksjer i et holdingselskap som ikke har vesentlig annen aktivitet enn å eie aksjer i eiendomsselskapet som eier eiendommen. I et slikt tilfelle vil hensynene bak bestemmelsen om at aksjesalg også utløser forkjøpsrett gjøre seg gjeldende.

GJENNOMFØRING FØR AVKLARING AV FORKJØPSRETT – RISIKOBETRAKTNINGER Hva er så konsekvensen dersom partene til tross for at det hefter en forkjøpsrettsbestemmelse på eiendommen gjennomfører salget og forkjøpsrettshaver kommer etter overtakelse og krever sin rett?

Grovt skissert, kan man si at selgers opplysningsplikt strekker seg lenger enn kjøpers undersøkelsesplikt jf. kjøpsrettslige prinsipper. En profesjonell og redelig selger, vil legge frem kontraktdokumentasjon med forkjøpsrettsklausulene som en del av due diligencematerialet. Vurderingen av forkjøpsrettsbestemmelsen betydning for transaksjonen, er imidlertid som hovedregel kjøpers ansvar.

For rene eiendomskjøp vil utøvelse av forkjøpsretten etter gjennomføring av trans

BA-HR

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsakt ører. Bistanden omfatter både transak-sjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfatt ende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de stand ardavtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdrags avtaler mv.) Kontaktpersoner: Stig L. Bech: [email protected], Anne Sofie Bjørkholt: [email protected] og Sam E. Harris: [email protected]

For kontakt: www.bahr.no


aksjonen, innebære at eiendommen igjen skifter eier, ved at den overdras fra kjøper til rettighetshaver. For selger vil dette i utgangspunktet ikke ha større betydning dersom han har overholdt sin opplysningsplikt. Overdragelsen fra kjøper til forkjøpsrettshaver vil i en slik situasjon ramme kjøper.

Imidlertid vil en kjøper av eiendommen som er i aktsom god tro ekstingvere forkjøpsrettshavers rett (dvs. at forkjøpsrettshaver ikke kan utøve sin rett etter at kjøperen har tinglyst sitt erverv i grunnboken). Forkjøpsrettshaver vil i en slik situasjon være avskåret fra å utøve forkjøpsretten, og vil eventuelt måtte gå på selger med et erstatningskrav. At kjøper er i aktsom god tro innebærer at han ikke visste eller burde vite om forkjøpsretten. Der forkjøpsretten er tinglyst eller leiekontrakten (eller annet dokument) hvor forkjøpsretten fremgår er tinglyst, vil kjøper aldri være i aktsom god tro. Det samme gjelder dersom dokumentet hvor forkjøpsretten fremgår, ble presentert for kjøper før inngåelse av kjøpekontrakten.

Ved et gjennomført aksjesalg der aksjene allerede er overdratt til kjøper, vil forkjøps

rettshavers krav på å løse ut eiendommen være dramatisk for kjøper. Som nevnt ovenfor, vil det kunne utløse skattekrav i selskapet, og dette kan i mange tilfeller være betydelig. Selskapet vil ikke lenger eie den kjøpsgjenstanden som var kjøpers hovedformål med kjøpet, men en løsningssum minus skatt. I tillegg kan kjøper ha stilt eiendommen som sikkerhet for sin finansiering av eiendomsselskapet og er da i brudd med lånevilkårene overfor sin långiver.

Gjennom aksjekjøp skjer heller ingen ekstinksjon av forkjøpsretten slik det gjør ved eiendomskjøp for en kjøper i aktsom god tro, jf. foran. En kjøper av aksjene i eiendomsselskapet får ikke rettsvern for eiendomservervet på samme måte som eiendomskjøperen (her kjøper man eieren av eiendommen og ikke eiendommen som sådan). Det man får rettsvern for, er kjøpet av aksjene i eiendomseiende selskap, ikke dettes aktiva.

Kjøper av eiendomsselskapet må akseptere utøvelse av forkjøpsretten og eiendomssalget fra eiendomsselskapet. At kjøper ikke forstod omfanget av forkjøpsretten som han ble

presentert for før avtaleinngåelse, vil være kjøpers risiko – kjøper har selv ansvaret for kjennskap til gjeldende rett.

Er kjøper i god tro uten kjennskap til forkjøpsrettsbestemmelsen, (for eksempel fordi selger ikke har fremlagt dokumentet hvor rettigheten fremgår for kjøper før avtaleinngåelse) kan han normalt heve kontrakten. Vilkåret for å heve, er at det foreligger «vesentlig kontraktsbrudd». Dette forutsetter ikke skyld hos selger. En kjøper som blir sittende igjen med et eiendomsselskap med en løsningssum og et skattekrav, vil antakelig stå meget sterkt når han fremmer et hevingskrav. Det kjøper ønsket å kjøpe, var en fremtidig kontantstrøm i eiendommen – som nå ikke lenger finnes. Konsekvensen av heving er at kjøpesum tilbakebetales fra selger og selskapet leveres tilbake til selger, med kjøpesum minus skatt. •

NEF FORDELSPROGRAM– sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere

Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap

NEF-KURS 2015ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

Fullstendig kursoversikt finner du på www.nef.no

PROGRAM VIL BLI LAGT UT PÅ WWW.NEF.NO

6.-7. FEBRUAR TJØME HAVNA-SEMINARET Program kommer - Ulike temaer

11. FEBRUAR OSLO HELDAGKURS FOR NÆRINGSMEGLERE, ULIKE TEMAER 12. FEBRUAR KRISTIANSAND NEF HELDAGSKURS «Servitutter – hvordan forholde seg til og håndtere slike rent praktisk?» «Hva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil?» «Salg av kontraktsposisjon – med blikk på nye forskriftsbestemmelser fra 1. juli 2015»

13. FEBRUAR MOLDE «SALGSOPPGAVEN - HVA KREVES OG HVOR FEILES DET?»

19. FEBRUAR BODØ NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Kristiansand i februar. 12. MARS TRONDHEIM NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Kristiansand i februar. 19. MARS BERGEN NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Kristiansand i februar. 19. MARS LILLESTRØM HELDAGSKURS Kurs i oppgjør 20. MARS LILLESTRØM HELDAGSKURS I TVANGSSALG Meglers rolle og ansvar som medhjelper

22. APRIL GARDERMOEN/LILLESTRØM HELDAGSKURS I PROSJEKTMEGLING hovedvekt på markedsføring, kontrakt og oppgjør

23. APRIL GARDERMOEN/LILLESTRØM Kurs i landbruksmegling

6.-8. MAI STAVANGER NEFs VÅRKONFERANSE

1. JUNI – 12. JUNI OSLO OG ASKER OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 2. JUNI OSLO ANSVARSFORDELING OG LEDELSE I EIENDOMSMEGLINGSFORETAK - et kurs for fagansvarlig og styrets leder/styremedlem/daglig leder


Ved utbygging av boliger i perioden ca. 1880 1950 var det vanlig å påhefte tomtene servitutter med blant annet krav om «villamessig» bebyggelse. Dette ble for eksempel gjort i stort omfang i gamle Aker kommune (Oslo vest og Nordstrand). I flere rettsavgjørelser de senere år er det slått fast at kravet til «villamessig» bebyggelse i de gamle servituttene fortsatt gjelder, og at bestemmelsene kan gjøres gjeldende av andre eiendommer med påtalerett. Ved utbygging av eiendommer i henhold til f. eks. Småhusplanen i Oslo, blir utbyggere ofte stilt overfor spørsmålet om byggeprosjektet er «villam essig».

Borgarting lagmannsrett kom i dom avsagt 1.7.2014 til at et prosjekt hvor en eiendom med 1 enebolig ble fortettet med ytterligere 3 tomannsboliger og 1 tremannsbolig, var å anse som «villamessig». Den 5.11.2014 nektet Høyesterett anken fra naboene fremmet. De hevdet forgjeves at tiltaket var i strid med negative servitutter med bestemmelser om «villamessig» bebyggelse som var påheftet eiendommen. Lagmannsrettens dom er nå endelig.

Lagmannsrettens dom stadfester at maksimalt antall boenheter i henhold til Småhusplanen i seg selv ikke er i strid med krav om «villamessig» bebyggelse.

Utgangspunktet Spørsmålet om villamessig bebyggelse har vært behandlet flere ganger i rettspraksis de senere år.

Høyesterett uttalte i Rt 2008 side 362 (Naturbetong I) at eiendommer kan fortettes tidsmessig, ved for eksempel oppføring av rekkehus, selv om en eiendom er påheftet servitutt om «villamessig» bebyggelse. Før denne dommen hadde lagmannsretten i samme sak under dissen 21 avgjort at til taket med 4 boligblokker inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer + underetasje med til sammen 23 boenheter, ikke var «villamessig».

Leilighetsbygg faller utenforI RG 2004 side 130 (Bestumkjennelsen) kom lagmannsretten til at 4 boligblokker med til sammen 33 leiligheter ikke var villamessig.

I RG 2009 side 335 (Nordstrandveien) kom lagmannsretten til at 2 firetasjers boligblokker med 8 boenheter (1 leilighet i hver blokketasje) på en relativt liten tomt (ca. 1200 m2) ikke var villamessig.

Når disse avgjørelsene sammenholdes med Høyesteretts uttalelser i Naturbetong I, kan rettstilstanden beskrives slik at bestemmelser om «villamessig» bebyggelse rammer blokkbebyggelse, mens rekkehus og andre former for flermannsboliger kan anses som «villamessig». Denne forståelsen er bekreftet i dommen fra Borgarting lagmannsrett av 1.7.2014, som omhandlet et byggeprosjekt i Skådalsveien 13 i Oslo.

Maksimal utnyttelse etter Småhusplanen er tillattI Skådalsveien 13 på Vettakollen i Oslo oppføres 3 tomannsboliger og 1 tremannsbolig. Eksisterende bolig bevares. Antall boenheter på eiendommen øker dermed fra 1 til 10. Tiltaket innebærer maksimal utnyttelse etter Småhusplanen.

Naboer til byggetiltaket påberopte seg en servitutt med krav om villamessig bebyggelse og krevde at byggeprosjeket ble stanset. Oslo tingrett avsa den 22.1.2014 dom om at byggetiltaket ikke var å anse som villamessig.

Lagmannsretten kom i dommen avsagt 1.7.2014 til motsatt resultat. Lagmannsretten uttalte:

«Etter en konkret vurdering kan altså rekkehus aksepteres som villamessig, noe som etter lagmannsrettens mening også må kunne medføre at andre former for flermannsboliger kan godtas, men blokkbebyggelse vil klart falle utenfor.

Alle avgjørelsene som det er henvist til oven-for, viser at forståelsen av begrepet «villamessig bebyggelse» ikke er statisk, men må være gjenstand for en dynamisk tolking. Det vil si at forståelsen av begrepet kan endre seg over tid. Dette er for så vidt i tråd med prinsippet i servituttloven § 2 om at det skal legges vekt på hva som er «i samsvar med tida og til - høva».

Lagmannsretten dom er nå rettskraftig.

Er tiltaket «dominerende»?Lagmannsretten stadfester i saken fra Skådalsveien 13 at hva som anses som «villamessig», vil endre seg over tid. Rekkehus og flermannsboliger kan anses som villamessig, slik begrepet skal tolkes i dag.

Lagmannsrettens dom stadfester også at maksimal utnyttelse og fortetning innenfor Småhusplanen i seg selv ikke er i strid med krav til «villamessig» bebyggelse.

Hva er «villamessig»?

Av advokat Ola Brekken og advokat Per Amund Uldalen, Advokatfirmaet Haavind AS


Det avgjørende vurderingstema for om bebyggelsen kan anses som «villamessig», er om bebyggelsen fremtrer som dominerende. Om dette uttaler lagmannsretten:

«Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at den planlagte, delvis oppsatte bebyggelsen på Skådalsveien 13 er villamessig. Lagmannsretten finner i denne forbindelse grunn til å understreke at bebyggelsen er mindre dominerende enn det som var tilfelle i RG 2004 side 130 (Bestumkjennelsen) hvor bebyggelsen ikke ble ansett villamessig. Saken dreide seg om fire boligblokker med 33 leiligheter. Det samme gjelder bebyggelsen som ble vurdert i LB-2006-38763 (Naturbetong), jf. Rt. 2008 side 362 hvor bebyggelsen besto av fire boligblokker inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer pluss underetasje, til sammen 23 boenheter. Bebyggelsen ble under dissens ansett ikke villamessig.»

Det er viktig å merke seg at lagmannsretten ikke foretok sin vurdering med utgangspunkt i om tiltaket var mer dominerende enn omkringliggende tradisjonelle ene

boliger, men sammenlignet tiltaket med de bygg som i rettspraksis ikke har blitt ansett som villamessige.

Lagmannsrettens dom stadfester det som inntil tingretten avsa sin dom i samme sak har vært den rådende oppfatning av rettstilstanden: Boligblokker i villastrøk, også mindre leilighetsblokker, faller utenfor begrepet villamessig bebyggelse. Flermannsboliger, herunder rekkehus og tomannsboliger, er

villamessig bebyggelse i dag. Det betyr at utbygging innenfor rammene av Småhusplanen ikke er i strid med bestemmelser om villamessig bebyggelse. Det må likevel foretas en konkret vurdering, der det i første rekke legges vekt på hvordan den planlagte bebyggelsen fremstår og strøkets karakter.

Haavind førte saken om Skådalsveien 13 i retten på vegne av utbygger. •

ADVOKATFIRMAET HAAVIND AS

• Advokatfirmaet Haavind er et av Norges ledende advokatfirmaer med ca. 110 advokater.• Haavind er et fullservice advokatfirma som dekker hele spekteret av juridiske tjenester innen de fleste

forretningsjuridiske og offentligrettslige områder, samt prosedyre bl.a for Høyesterett.• Haavind har ett av landets største eiendomsmiljøer. • Haavind har bred erfaring og kompetanse innen alle typer eiendomstransaksjoner og bistår både

norske og utenlandske aktører i komplekse prosjekter. • Haavind har betydelig erfaring med eiendomsutviklingsprosjekter og bistår gjennom hele prosessen fra

erverv av eiendommen, via utviklingsfase frem til utleie og eventuelt salg.

For kontakt: www.haavind.no

NEFs VÅRKONFERANSE C L A R I O N H O T E L S TAVA N G E R

6.- 8. MAI 2015

BANKETT MED GULLMEGLER

7 KURSTIMER

STAVANGERSENTRUM

GET2GETHER Hall Toll

SETT AV DATOEN NÅFØLG MED PÅ NEF.NO


De fleste eiendeler som arves kan selges uten skatt. Eksempelvis privateid bil, båt, kunst, innbo og løsøre. De viktigste unntakene er:

• Fast eiendom (herunder også borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter)

• Aksjer og verdipapirer (omfattet av kontinuitet siden 2006)

• Eiendeler som inngår i næringsvirksomhet

Kontinuitet innebærer at mottaker overtar givers/arvelaters skatteposisjon, og dermed all latent skatt. I artikkelen tar jeg for meg de viktigste utfordringene knyttet til fast eiendom.

UtgangspunktPå skifte kan arvingene fritt avtale hvilken verdi en eiendommen skal overtas for. Blir de ikke enige kan det innhentes takst, eller boet kan selge eiendommen.

Så langt vi kjenner er det ikke noen rettslig avklaring av om latent skatt på fast eiendom kan kreves hensyntatt på et skifte. Dermed kan offentlig skifte medføre urettferdige løsninger, eventuelt at eiendommen må selges fra boet fordi ingen aksepterer å overta skatteplikten alene.

Men: Etter mitt syn er det juridisk grunnlag for å kreve fradrag for latent skatt, selv om dette ikke er bekreftet i rettspraksis. Dette fordi latent skatt er latent gjeld, og det er sikker rett at gjeldsposter skal hensyntas. At latent skatt er gjeld som skal prises er også reflektert i regnskapsreglene. Mot dette står prinsippet om at en mottakers personlige forhold (herunder f.eks. hans skatt og arveavgift på privat hånd) ikke skal hensyntas ved fordelingen. Men skatt som følger objektet stiller seg etter mitt syn annerledes enn annen skatt/avgift for mottaker. At skatt på objektet hensyntas i skiftesammenheng er heller ikke ukjent i lovgivningen: Latent skatt ble hensyntatt da kontinuitet ble inn

ført for arv av aksjer i 2006, og det er ikke noen spesiell grunn til at ikke dette også burde gjelde fast eiendom. Videre mener jeg det er fullt forsvarlig å hevde at begrepet «markedsverdi» kan ses som en nettostørrelse slik markedspraksis er når noen f.eks. kjøper et eiendomsselskap med latent skatt på eiendommen. I tillegg er alternativet for boet å selge eiendommen, og i så fall vil skatten komme til fradrag direkte. Etter mitt syn blir da det eneste rettferdige, og riktige, at den som overtar latent skatt fra boet får et tilsvarende fradrag. Men inntil spørsmålet er prøvet, er det en klar risiko for at latent skatt ikke vil bli hensyntatt dersom spørsmålet skal avgjøres av domstolene eller offentlig bostyrer.

Botid Vilkåret for skattefrihet grunnet botid er: • Bolig Eiet minst 1 år og bebodd av selger

minst 1 av siste 2 år. • Fritidsbolig Eiet minst 5 år og bebodd av

selger minst 5 av siste 8 år.

Dersom arvelater/giver hadde full botid, oppskrives verdien pr døds eller gavetidspunktet. Han får imidlertid ikke med seg tidligere eiers botid, slik at han må opparbeide egen botid for å unngå gevinstskatt på senere verdistigning.

Dersom arvelater/giver ikke hadde opparbeidet full botid, overtar mottaker hans latente skatt og botid. Dersom arvelater har f.eks. 8 måneders botid før dødsfallet, må arvingen eie og bo denne i ytterligere 4 måneder før botidskravet er oppfylt.

Perioden mellom dødsfall og utdeling Det synes foreløpig ikke å være noen rettslig avgjørelse for hvordan denne perioden skal håndteres. Mitt syn er at dette bør behandles etter prinsippene for lovlig brukshindring, dvs at tidsrommet ses bort fra: Dersom

botid før dødsfallet var 10 mnd, og utlodning skjer etter 6 mnd, vil arvingen oppfylle kravet etter at han har eiet og bebodd boligen i ytterligere 2 mnd. Personlig har jeg vanskelig for å se en mer gyldig hindring enn egen død…

FradragNår?Fradrag bør begrenses til tilfeller hvor den latente skatten er reell. • Fradrag er uaktuelt dersom foreldrene har

full botid. Da oppskrives inngangsverdien.• Fradrag er ikke naturlig dersom eiendom

men overtas som bolig.• Fradrag er aktuelt dersom eiendommen

ikke overtas for boligformål, men for f.eks. videresalg, utleie, eller benyttelse i næring.

En arving må normalt vite om han overtar for privat bruk eller ikke. Problemet oppstår helst om forutsetningene endrer seg eller arvingen ikke har vært ærlig mht. sine egentlige planer (f.eks. at han påstår overtakelse for utleie, men ser for seg å flytte inn og senere selge uten skatt).

Flytende dødsboog eiendomssalg

Arveavgiften forsvant 1.1.2014. Samtidig ble det innført generell skattemessig kontinuitet ved arv/gave. Konsekvensene kan være kompliserte og ubehagelige, ikke minst ved arv av fast eiendom. Skal latent skatt hensyntas på skiftet? Må boet selge raskt? Er det andre feller å gå i?

Av Johannes Andersen, advokat/partner, advokatfirmaet Steenstrup Stordrange


En løsning kan være å avtale korrigering dersom det innen en viss tid viser seg at forutsetningene for fradragsvurderingen ikke er riktige. Eventuelt med en tidsbegrensning på f.eks 5 år.

Hvor mye?• Maksimalt 27% av estimert gevinst.• I tillegg bør beløpet kapitaliseres/ned

diskonteres.

Særlig siste strekpunkt kan være vanskelig. Her finnes ingen fasit. Et utgangspunkt kan være hvordan latent skatt behandles i andre sammenhenger. For eksempel prising av fremførbare underskudd eller latent skatt i eiendomsselskaper, kapitalisering av inntektsnytelser mv.

Dette kan avtales individuelt, men problemet er gjerne at hverken tidsaspektet, sannsynlighet for skatt eller rettferdig kapitaliseringsfaktor er kjent. En praktisk løsning kan være å benytte samme fradrag som lovgiver innførte for latent skatt på aksjer ved arveavgiftsberegningen: 20% av latent gevinst pr dødsdato.

NB: Dersom det er klart at eiendommen skal selges innen kort tid er det neppe noen grunn til å neddiskontere fradraget. I slike situasjoner kan eiendommen like gjerne selges direkte fra boet.

Endelig er det viktig å påse at verdireduksjonen fordeles likt. Dette oppnås ved at den estimerte verdien av gjelden legges inn som

en reduksjon av eiendommens verdi på skiftet. Dermed vil de som ikke mottar eiendommen få tilsvarende lavere verdi å fordele seg imellom.

DokumentasjonDen som arver en bolig med latent gevinst bør benytte skiftet til å skaffe seg mest mulig dokumentasjon for arvelaters kjøpesum og senere påkostninger. Skiftet er gjerne siste mulighet for å gjøre dette. Mangel på dokumentasjon medfører inngangsverdien kan bli satt svært lavt av skattemyndighetene.

AvslutningLovgivningen om kontinuitet på arvet eiendom ny, og mange spørsmål uregulerte. Jeg har forsøkt å behandle de viktigste men

ved dødsboskifte vil verdi av bolig kunne berøre også andre deler av skiftet, og i tillegg kan dialogen mellom arvingene være utfordrende. Jeg anbefaler derfor at man rådfører seg med en erfaren advokat før skifteavtaler av denne typen inngås. •

STEENSTRUP STORDRANGE

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange har som ambisjon å skape verdi for sine kunder. Advokatfirmaet har advokater, rådgivere og problemløsere som yter bistand innenfor et bredt spekter av forretningsjuridiske om-råder med hovedfokus på kunder innenfor næringsliv og offentlig sektor. Ut fra sine kontorer i Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø er en stor del av firmaets tjenester rettet mot aktører innenfor nærings-eiendom som eiendomsinvestorer, utviklere, entreprenører og næringsmeglere. Med lokal forankring og nasjonal kompetansekraft har kunder tilgang på spisskompetanse og kapasitet blant advokater i hele landet

For kontakt: www.steenstrup.no

EksempelBo med tre likestilte legalarvinger, 8 mnd. botid pr dødsfall, inngangsverdi kr 1 000 000 og markedsverdi kr 4 000 000. Mottaker overtar for utleie.

Dersom man benytter 20% prinsippet (jf over) kan fradrag beregnes slik:Grunnlag = 20% av latent gevinst på kr 3 000 000 = kr 600 000Sum verdi av eiendom for mottaker: kr 3 400 000.

Dersom arvingen skal selge videre innen kort tid blir regnestykket slik:Grunnlag = 27% av latent gevinst på kr 3 000 000 = kr 810 000Sum verdi av eiendom for mottaker: kr 3 190 000.

Den som arver en bolig med latent gevinst bør benytte skiftet til å skaffe seg mest mulig dokumentasjon for arvelaters kjøpesum og senere påkostninger. Skiftet er gjerne siste mulighet for å gjøre dette.

Jeg vil i det følgende kort redegjøre for noen hovedpunkter i forbindelse med gjennomføringen av slike oppgjør. Partene angis i det følgende slik:

• Entreprenøren – utbygger• Selger – selger av kontraktsposisjonen • Kjøper – kjøper av kontraktsposisjonen

Kort om avhendingsloven § 1-4 fjerde leddSpørsmålene knyttet til salg av kontraktsposisjoner kan dukke opp i flere sammenhenger. Det kan være re/dekningssalg på vegne av entreprenøren (og der megler allerede har prosjektet for øvrig for salg), eller det kan være et enkeltoppdrag for en privatperson som ikke ønsker å bo i den prosjekterte boligen vedkommende har kjøpt. Hvem oppdragsgiver er, vil være av betydning for hvorledes oppgjøret skal gjennomføres.

Det er viktig å huske at salg av kontraktsposisjoner per definisjon ikke er salg av fast eiendom, men i realiteten transport av et verdipapir. Salget faller derfor i utgangspunktet utenfor avhendingslovens anvendelsesområde (og i prinsippet innenfor kjøpslovens). Avhendingsloven har likevel en bestemmelse som er av stor betydning for partenes posisjoner ved slike salg, jfr. avhendingsloven § 11 fjerde ledd. Bestemmelsen trådte i kraft 1.7.2011. Kort fortalt inneholder bestemmelsen følgende punkter:

Når transporten skjer til en forbruker (kjøper er forbruker), kan selger ikke kreve utbetalt vederlaget for overdragelse av kontraktsposisjonen (beløpet som overstiger opprinnelig kjøpesum inntatt i hovedkontrakten; den såkalte merverdien) før kjøperen har overtatt boligen og har fått rettsvern for sitt erverv (skjøtet er tinglyst, registrering av borett i borettsregisteret).

Dersom entreprenøren ikke fullfører arbeidet, faller kjøpers plikt til å betale merverdien bort.

Bestemmelsen er dermed en særregulering, og inneholder regler som ikke nødvendigvis følger av bakgrunnsretten knyttet til transport av verdipapirer generelt.

Selger kan, som det fremgår, ikke innkassere merverdien før kjøper har overtatt og fått tinglyst sitt skjøte. Selger har dermed risikoen for at entreprenøren faktisk ferdigstiller boligen. Selger har imidlertid ikke risikoen for mangler ved boligen (eller konsekvensene av eventuell forsinkelse). Har boligen fått ferdigattest eller brukstillatelse, og den anses overtatt og hjemmelsoverført, skal fortjenesten utbetales – til tross for at den i ettertid viser seg å være mangelfull.

Man kan se for seg tilfeller der det er gitt brukstillatelse/ferdigattest, kjøper har fått hjemmel til eiendommen – og det kort tid etter overtagelse oppdages mangler som er så vidt graverende at brukstillatelsen/ferdigattesten tilbakekalles. Dette innebærer at grunnlaget for overtagelsen av boligen i realiteten ikke var til stede, og selger skulle ikke hatt sin fortjeneste utbetalt.

Jeg har ikke sett at denne problemstillingen har vært oppe for domstolene, og skal ikke her innlate meg på en omfattende drøftelse av spørsmålet. For meglers del er det imidlertid av avgjørende betydning å påse at brukstillatelse/ferdigattest for eiendommen foreligger før merverdien utbetales selger. Etter min vurdering har da megler gjort det megler skal. Etterfølgende omstendigheter kan jeg vanskelig se er av betydning for hvorvidt megler har ivaretatt sin omsorgsforpliktelse overfor partene – såfremt det ikke foreligger omstendigheter som tilsier at megler burde handlet annerledes (mistanke om forfalsket brukstillatelse – det har skjedd!).


Transport av kontraktsposisjoner – noen problemstillinger

Transport av kontraktsposisjoner knyttet til salg av nye boliger (borettslags- og selveierboliger) er et tema som kanskje ved første øyekast synes enkelt. Jeg får imidlertid en del spørsmål fra meglere knyttet til håndteringen av slike salg, og hvordan man best kan innrette seg for å sikre alle parter best mulig.

Av Erling Keyser, advokat/partner, Wahl-Larsen Advokatfirma AS

Det er viktig å huske at salg av kontraktsposisjoner per definisjon ikke er salg av fast eiendom, men i realiteten transport av et verdipapir.

En annen situasjon kan være der man ved overtagelse oppdager mangler som er så vidt alvorlige at kjøper nekter overtagelse (men brukstillatelse/ferdigattest foreligger og det er ikke grunnlag for tilbaketrekking). Lovens vilkår for utbetaling av merverdien er da ikke oppfylt. Heller ikke denne problemstillingen kan jeg se rettskildene gir noe entydig svar på. Ut i fra synsvinkelen om at selger ikke har risikoen for mangler, bør merverdien kunne utbetales. Legges det avgjørende vekt på lovens ordlyd, vil imidlertid vilkåret for utbetaling strengt tatt ikke være oppfylt. Jeg heller likevel i retning av at megler i denne situasjonen skal utbetale merverdien til selger, men sikkert er det ikke.

Dersom kjøper ikke er forbruker, kan annet avtales, jfr. også ordlyden i avhendingsloven § 14 fjerde ledd. Utgangspunktet er da at kjøpslovens regler gjelder, jfr. også Rundskriv 7/2014 fra Finanstilsynet s. 7.

Finansdepartementet fastsatte den 14.11.2014 endringer i eiendomsmeglingsforskriftens § 15 (Nærmere regler om formidling av kontraktsposisjoner). Bestemmelsen trer i kraft 1.7.2015, med virkning for oppdragsavtaler som inngås fra og med denne dato. Ny § 15 inneholder blant annet nærmere regulering av krav til opplysninger i salgsoppgave vedrørende denne typen transaksjoner, samt mer formelle krav til journalføring etc. Jeg behandler ikke denne bestemmelsen nærmere her.

Jeg har fått spørsmål om man ved transportsalg må tinglyse et alminnelig sikringspantedokument til fordel for megler. Etter mitt syn er det ikke nødvendig, men jeg har ikke sett noen autoritativ rettskilde uttale seg om dette.

Det vil ved denne typen oppgjør også reises spørsmål om håndtering av de opprinnelige garantiene stilt i forbindelse med inngåelse av hovedavtalen. Videre er det tidvis spørs

mål om entreprenørens aksept av transporten. Det er ikke rom for behandling av disse problemstillingene her – men megler må selvsagt innhente samtykke til transport av garantiene fra garantisten i forbindelse med salget, og samtykke fra entreprenør.

Grensedragning mot bustadoppføringssalgEn viktig problemstilling for megler vil være om det konkrete salget vil være et salg av kontraktsposisjon, eller om det dreier seg om en overdragelse som i realiteten er et bustadoppføringssalg. I sistnevnte tilfelle skal eksempelvis relevante garantier stilles (på nytt, og beregnet ut i fra den totale, nye salgssum).

Formålet med reguleringen i avhendingsloven har nok delvis vært å gi forbrukere adgang til å videreselge kontraktsposisjoner, uten selv å måtte påta seg det fulle oppfyllelsesansvaret, jfr. også ovennevnte rundskriv. Man kan ha behov for å komme seg ut av en avtale om kjøp av prosjektert bolig på grunn av endringer i familieforhold, arbeidsforhold eller økonomisk evne, jfr. også forarbeidene til bestemmelsen. Dette innebærer at megler må foreta en vurdering av hvorvidt det konkrete salget er et salg der man kan benytte en forholdsvis enkel transportkontrakt (eksempelvis NEFs standard), eller der man må gjennomføre et fullt bustadoppføringssalg fordi selger anses å være profesjonell (eksempelvis en forbruker som kjøper prosjekterte boliger for å tjene penger).

Rundskrivet gir uttrykk for at megler må ha rutiner som sikrer at videresalg av kontraktsposisjoner ikke faller utenfor bustadoppføringslova i større utstrekning enn det reguleringen og dens hensikt tilsier. Det er uklart hvilke rutiner man her sikter til. Det gis anvisning på at megler må gjøre en vurdering av om selgers opprinnelige

formål var å skaffe bolig til eget bruk, eller til bruk for familiemedlemmer. Dersom så ikke er tilfellet, bør omsetningen i utgangspunktet reguleres av bustadoppføringslova. Rundskrivet legger opp til at megler må kunne forholde seg til selgers skriftlige erklæring om sitt formål med det opprinne lige kjøpet. Det kan kjennes litt merkelig å måtte be om en slik erklæring fra selger, men står man overfor en man vet driver med kjøp og salg av boliger «på si», er det altså viktig å ha sin dokumentasjon på dette punktet i orden. •


WAHL-LARSEN

Wahl-Larsen Advokatfirma AS ble etablert i 1874, og har vært i kontinuerlig drift siden. Vi er ikke blant landets største advokatfirmaer, og dekker ikke alle rettsområder, men tilbyr meget høy kompetanse innenfor de om-råder vi arbeider. Vår forretningsidé går ut på å sikre våre kunder juridiske tjenester av høyeste kvalitet, alltid fra erfarne advokater, og til konkurransedyktige priser. Vi arbeider særlig innenfor feltene arbeidsrett, fast eiendoms rettsforhold, ekspropriasjonsrett, vassdrags- og energirett, miljørett, erstatningsrett og entrepriserett.

For kontakt: www.wla.no

Beregning av dokumentavgiftved salg av eierseksjon med fellesgjeld

InnledningTema for denne artikkelen er hvilket avgiftsgrunnlag som skal legges til grunn ved overdragelse av eierseksjon (eller annen selveid bolig) hvor det i tillegg til kjøpesummen overtas en andel fellesgjeld. Artikkelen er skrevet med bakgrunn i Toll og avgiftsdirektoratets vurdering av spørsmålet i brev av 28.10.2014.1 Bakgrunnen for at spørsmålet om beregning av dokumentavgift har kommet opp, er at Bransjenorm for markedsføring av bolig, inntil august 2014, kunne tolkes dithen at andel fellesgjeld skulle holdes utenfor avgiftsgrunnlaget ved beregning av dokumentavgift. Bransjenormen av august 2014 omtaler dette annerledes og er i samsvar med Toll og avgiftsdirektoratets brev og nærværende artikkel.2 Det er undertegnedes oppfatning at bransjen derimot ikke har endret sin praksis og således er i utakt med Bransjenormen og Toll og avgiftsdirektoratets uttalelse.

Rettslig oversiktDokumentavgiften omfattes av Stortingets årlige skatte og avgiftsvedtak etter Grunnloven § 75 a.3 I henhold til avgiftsvedtaket § 1 skal det “betales avgift til statskassen ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom”.4 Unntak fra denne plikten kan følge av selve stortingsvedtaket eller av dokumentavgiftsloven. Dokumentavgiften skal «beregnes av salgsverdien av fast eiendom», jf. dokumentavgiftsloven (dal) § 7 første ledd.5 Registerføreren skal fastsette verdien dersom han finner at den oppgitte verdien åpenbart er for lav. Det er eiendommens «salgsverdi på tinglysingstidspunktet» som skal legges til grunn, jf. dokumentavgiftsforskriften (daf) § 22 fjerde ledd.6

Dokumentavgiften er fiskalt begrunnet, og formålet med avgiften er således å skaffe staten inntekter. Dokumentavgiften er i 2015 beregnet å gi staten inntekter på 7,7 milliarder kroner.7 Dokumentavgiften er betegnet som en «overdiskavgift», noe som betyr at den bl.a. skal være enkel å administrere og beregnes “der og da”.8

Vurdering av rettskildeneDet fremkommer verken av dokumentavgiftsloven eller forskriften hva som menes med ordet “salgsverdi”. Rent språklig kan det her være tale om nettoverdi (eiendommens verdi fratrukket heftelser som følger denne) eller bruttoverdi (eiendommens verdi uten at medfølgende heftelser fratrekkes). Lovgivers valg av ordet «salgsverdi» i motsetning til for eksempel “salgssum” eller “pris”, trekker i retning av at det er bruttoverdien som skal legges til grunn.

I den tidligere Lov om stemplet papir av 1839 § 2 var hovedregelen at man skulle legge «dokumentets fulde paalydende Sum» til grunn som den «virkelige verdi» av eiendommen.9 Begrepet salgsverdi er ikke definert i forarbeidene til någjeldende dokumentavgiftslov, men det er der henvist til tidligere lovs omtale av «dokumentets fulde paalydende Sum», og den mulighet som da forelå for å fastsette avgiftsgrunnlaget ved skjønn der den oppgitte verdi sto i avgjort misforhold til «virkelig verdi». Begrepet ble forstått slik at det med «virkelig verdi» var ment «salgsverdien».10

NOU 1975:34 om dokumentavgift omtaler begrepet «salgsverdi» i forslag til forskrift. Det heter der at «Avgiftsgrunnlaget er vanligvis eiendommens salgsverdi på det åpne marked på overføringstidspunktet». De viktigste formålene med innføringen av dokumentavgiftsloven av 1975 var forenkling, effektiv håndheving, fjerning av fritak og lave administrasjonskostnader.11

Det finnes lite rettspraksis på dokumentavgiftsområdet. Asker og Bærum tingrett har i dom av 22.01.2010 slått fast at «salgsverdi» skal bety den fulle og ubeheftede eiendomsverdi.12 Det skal dermed ikke tas hensyn til privatrettslige heftelser. Retten la i sin begrunnelse for resultatet stor vekt på hensynene bak loven; forenkling, håndheving, fjerning av fritak, lave administrasjonskostnader og fare for omgåelser. Retten konkluderte etter dette med at «uttrykket «salgsverdien av fast eiendom» i dokumentavgiftsloven § 7 første ledd skal tolkes slik at det sees bort i fra privatrettslige heftelser

ved beregningen av dokumentavgiftsgrunnlaget».

Eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 67 andre ledd punkt 12 og 13 pålegger megler «å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder» hhv. «hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter andel av fellesgjeld» og «hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling som omfatter prisantydning, andel av fellesgjeld».13 Dette bidrar til at det er enkelt å dokumentere «salgsverdi» og at det således ikke vil bli skapt praktiske utfordringer ved en «overdisk»beregning.

KonklusjonMegler er i henhold til emgll. § 69 tredje ledd ansvarlig for «at avgifter, gebyrer og renter knyttet til tinglysing av skjøte og andre dokumenter som har sammenheng med salget, blir betalt» og må for å unngå å komme i ansvar legge til grunn tolkningsuttalelsen ved beregning av dokumentavgift.

Toll og avgiftsdirektoratets har i tolkningsuttalelse av 28.10.2014, lagt til grunn at «salgsverdi» som grunnlag for beregning av dokumentavgift ved salg av eierseksjon med fellesgjeld, er seksjonens fulle verdi. Konklusjonen i tolkningsavgjørelsen er at «Slik regelverket er å forstå skal fellesgjeld inngå i avgiftsgrunnlaget». •

1 Ref. 14/67186, ark. nr.: 431. Brevet er unntatt offentlighet.

2 Bransjenormens pkt. 3.2.13 LOV181405174 FOR2014121517245 LOV19751212596 FOR1975121617 Prop. 1 LS (20142015) Skatter, avgifter

og toll 2015.8 Tilsvarende f.eks. omregistreringsavgift for

motorvogn.9 LOV183908092 (opphevet)10 Ot.prp nr 11 (19751976) under kapittelet

«merknader til de enkelte paragrafer i lovutkastet», § 7

11 NOU 1975:34 på s. 67 og Ot.prp.nr.11 (19751976) på s. 34.

12 TAHER200910129013 LOV2007062973


Ad

voka

t M

NA

, eie

ndom

smeg

ler

MN

EF,

førs

tele

ktor

Pau

l Hen

ning

Fje

ldhe

im, H

and

elsh

øysk

olen

BI

Fotnoter

Med over 100 fotografer over hele landet leverer vi visuell kommunikasjon og kreativt innhold gjennom høykvalitets bilder, engasjerende reklamevideo og avanserte droneflyvere – for spredning og visning i alle kanaler.

Sammen med eiendomsmeglerne visualiserer Inviso drømmer ved å tenne og vekke følelser hos boligkjøperne – så de kommer på visning.

Vi fokuserer på kvalitet – fordi det er kvalitet som virker.Og vi vektlegger gode kundeopplevelser – fordi fornøyde kunder er avgjørende.

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERNE

02223Rosenkrantz’ gate 21

[email protected]

www.inviso.no


medlemsnytt

DAJMI E. BIRKEDALSørMegleren avd GrimstadPostboks 155, 4891 Grimstad91 34 85 [email protected]

TONE KRISTINE MJØLNERØDSandia Megling ASPostboks 6289 Etterstad0603 Oslo 90623834 [email protected]

THOR-MARTIN FRØYLANDNotar SarpsborgØstfold Eiendomsmegling ASPostboks 50, 1701 Sarpsborg 69 50 30 00 69 50 30 01 (fax)48 40 70 70 [email protected]

JOHN ARNE SPERNESDNB Eiendom FredrikstadNygaardsgt 55, 1601 Fredrikstad 99 69 97 49 [email protected]

MIRIAM EIDE (fagansvarlig)Areal Eiendom ASØvre Banegate 28, 4014 Stavanger 92 82 93 33 [email protected]

KARIANNE SKOGMOEiendomsMegler 1 AskerBankveien 7, 1383 Asker 66 98 70 89 (fax) 99 03 00 18 [email protected]

MARIANNE ELLILASweco Norge ASDrammensveien 260, 0212 Oslo KARIANNE WESTBY JENSENOBOS Eiendomsmeglere AS FredrikstadNygaardsgata 28, 1606 Fredrikstad 47 70 02 14 [email protected]

SIV KRISTIN FOSLISivilingeniør Godhavn ASErling Skakkes gate 52 A, 7012 Trondheim 94 50 63 10

LISE KJELLENæringsmegleren Sædberg & Hodne ASPostboks 629, 4665 Kristiansand 38 10 44 44 38 10 44 45 (fax) 91 15 53 44 [email protected]

ERIK NETSKARSkanska Bolig ASPostboks 274 Sentrum, 0103 Oslo 40 00 64 00 92 82 60 25 [email protected]

VEGARD AKSNESDNB Eiendom HaugesundHaraldsgt 125,Postboks 23, 5501 Haugesund 48135190 [email protected]

JON W. BERGENHUSNAI FirstPartnersDronning Mauds gate 10Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo 23 01 14 00 48 02 69 08 [email protected]

TOMAS SØRLI (fagansvarlig)Aktiv Eiendomsmegling TynsetParkveien 1Postboks 27, 2500 Tynset 62 48 01 47 (fax) 94 98 71 00 [email protected]

THOMAS RUSTENEiendomsMegler 1 ElverumPostboks 358, 2403 Elverum 90 22 35 45 [email protected]

LENE RASMUSSENSem & JohnsenFrogner Eiendomsmegling ASPostboks 3094 Elisenberg, 0207 Oslo22 44 21 0022 44 21 01 (fax)99 16 46 36lr@semjohnsen.no

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

Vi gratulerer

50 årLine Moen med dagen 1. februarMie Vigsnæs med dagen 4. februarWenche Sørstrøen Rosen med dagen 15. februarKristoffer A. Retvedt med dagen 18. februarRandi Vigdal med dagen 23. februarErik Netskar med dagen 27. februar

60 årIngrid Margrethe Aga Berg med dagen 4. februarAnniken Knive Lassen med dagen 12. februarHans Petter Hauge med dagen 23. februar

5 3 17 8 4 93 6 5 7

4 1 37 9 8

8 49 24 6

1 3 7


Lilly døde 1. desember 2014, 94 år gammel. Lilly var en av bransjens spydspisser i en for eiendomsmeglerne vanskelig tid etter 1945. Hun overtok etter sin mor Solveig Hansen, som hadde lagt grunnlaget ved å starte opp sin foretning i Haugesund i 1927. Som syvåring fulgte Lilly med i morens forretning, drevet fra familiens private stue, fra første dag. Det var derfor helt naturlig at Lilly gikk den samme vei og tok sin meglereksamen i det første kullet etter krigen i 1946. I likhet med moren ble Lilly også en kjent person i byen og deltok aktivt i det sosiale liv ved siden av å stifte familie. Hun drev forretningen som etter vært fikk flere ansatte, sammen med moren frem til 1967 da hun overtok alene. Samtidig gikk hun også inn i politikken og påtok seg mange offentlige verv som medlem av by styret i Haugesund og styret i Haugesund Sykehus. På landsbasis påtok hun seg verv i Trygde retten oppnevnt av Sosialdepartementet og Medlem av Sivillovbokutvalget oppnevnt av Justisdepartementet.

Hun var, fortsatt i 1967, en av meget få kvinnelige eiendomsmeglere i landet omgitt av bare sorte dresser. Men som hun sa, jeg opplevde aldri å bli diskriminert. Lilly med sine store kunnskaper, kloke hode og sterke meninger kom raskt med også i eiendomsmeglernes organisasjoner. Hun ble tidlig i syttiårene innvalgt i styret i NEF hvor hun tjenestegjorde i flere perioder. Selv om formennene på den tiden ofte hadde ferdige løsninger av saker som skulle behandles, måtte de ofte gi tapt for Lillys godt forberedte argumenter. Lilly fikk etter stor innsats i forbundet, Hederstegnet i 1979. Hun var også så heldig å få tredje generasjon, sin sønn Rolf Henry, inn i forretningen, noe hun var meget stolt av.

Vi som hadde den glede å kjenne Lilly som en førsteklasses fagkvinne med stor inntregritet minnes også alle de hyggelige sosiale samvær. Det var ofte Lilly og «gutta» i hyggelige styremiddager i «2. etage» eller reiser i inn og utland. Den alltid blide Lilly med glimt i øyet og sans for den gode historie. Lilly var gjestfriheten selv og passet alltid på at hun hadde tilstrekkelig av alle slag i huset, også hva alkoholholdige varer angikk, selv om hun ikke nød den slags til daglig. (Det var på den tiden ikke pol i Haugesund.) Dette var godt kjent i byen og mang en haugesunder fikk låne en flaske eller to i et knipetak. Lilly bodde høyt og fritt i Haugesund og sa spøkefullt at huset var døpt Polhøgda.

På vegne av alle våre medlemmer takker vi Lilly for innsatsen og lyser fred over hennest minne. Bård Bømark, tidligere leder i Norges Eiendomsmeglerforbund

3 2 5 6 8 1 4 9 74 9 1 2 7 5 6 8 36 7 8 3 9 4 1 2 57 3 4 5 6 9 8 1 28 1 6 7 3 2 9 5 42 5 9 4 1 8 3 7 69 4 3 8 2 7 5 6 11 6 7 9 5 3 2 4 85 8 2 1 4 6 7 3 9

4 5 3 6 2 8 9 1 71 2 6 9 4 7 5 3 88 9 7 1 5 3 2 6 46 8 5 4 7 1 3 9 22 7 9 3 6 5 8 4 13 1 4 8 9 2 6 7 55 4 1 2 3 9 7 8 67 3 8 5 1 6 4 2 99 6 2 7 8 4 1 5 3

Sudoku løsningfra forrige nummer

Mid

dels

VanskeligVanskelig

Lilly HedvigPedersen

5 3 17 8 4 93 6 5 7

4 1 37 9 8

8 49 24 6

1 3 7

9 2 84 6 9 2 8

1 59

3 5 42 3 1

1 7 67 2 1

4 7

SUDOKU - løsning kommer i neste nummer

Mid

dels


etter arbeid

Før jul var det flere eiendomsmeglingsforetak som tok et sosialt ansvar og bidro til at noen fikk en hyggelig over raskelse som de ellers ikke ville fått.

Her kan blant annet nevnes Privatmeglerens kontor på Kjelsås i Oslo som sørget for at det ble arrangert Prøysenfest for de eldre på Myrer bo og servicesenter. Det var sang og underholdning i forbindelse med 100årsjubileet til Alf Prøysen, flotte gaver, kaker og «nogo attåt».

Et annet eksempel på forbilledlig innsats ble gjort av Krogsveens avdeling i Bamble. Gjennom deres pepperkakeauksjon ble det samlet inn 55 000 kroner til organisasjonen «Redde små». Det er et nettverk av fagfolk som setter fokus på omsorgssvikt mot de minste barna fra 06 år. Pepperkakekopien av Breviksbrua var hovedattraksjonen, og gikk til slutt for 10 000 kroner etter en tøff budrunde.

Eiendomsmeglere viste sosialt engasjement

GrasmyrJulepyntet bygdeborg

Adresse:

Pepperkakeveien 3

Meglers prisvurdering:

Høystbydende

Byggeår:

2014Tomteareal:

Flat eiet tomt.

Laget av Grashoppa

barnehage

Kontaktperson: Kjersti, Henrik, Per Arne, Fredrik, Kristin - Bamble Tlf.: 35 96 48 75 www.krogsveen.no

Stathelle - BrevikJulepyntet, åpen og dekorativ Breviksbru

Adresse:Pepperkakeveien 1Meglers prisvurdering:Høystbydende

Byggeår:2014Tomteareal:Et bindeledd.

Laget av Tirilltoppenbarnehage

Kontaktperson: Kjersti, Henrik, Per Arne, Fredrik, Kristin Bamble Tlf.: 35 96 48 75 www.krogsveen.no

DELTA I ÅRETS GULLMEGLERKONKURRANSE!VIS HVA DU ELLER DERE HAR FÅTT TIL SAMMEN!

GULLMEGLER

GULLMEGLEREN 2015

Bidrag til Gullmeglerkonkurransen sendes: Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo merket «Gullmegleren 2015»Spørsmål om konkurransen rettes til [email protected]

HVORFOR GULLMEGLER?

Gullmegleren er NEFs markedsføringspris som viser din eller foretakets dyktighet.

• Vis dine kunder at du er i toppdivisjonen!• Vis at du er innovativ!• Vis at du strekker deg litt ekstra!• Vis evne til fornyelse!• Vis at du er faglig sterk!• Vis at dine prosjekter er faglig forankret!

ÅRETS 5 KATEGORIER ER:

• Beste boligprospekt (bruktbolig)• Beste boligannonse, herunder nettannonser (bruktbolig)• Beste prosjektprofilering

(alt markedsføringsmateriell kan sendes inn)• Beste egenprofilering av foretak der tilknytningen

til NEF fremkommer• Åpen klasse, herunder beste innovasjon

13.ÅRGANG

FRIST FOR INNLEVERING INNEN ONSDAG 1. APRIL 2015


• Ha utstyret i orden. Sjekk reimer, håndtak og trinser på stavene. Invester i gode ski til ditt bruk. Alle trenger ikke racing ski, men ønsker man å bruke skigåinga til trening er det morsommere å gå med litt mer «levende» ski. Racing eller semi racing ski gir nettopp dette.

• Stavlengde: tommelfingerregel er at klassiskstaver skal være ca 30cm kortere enn deg selv. Ta det som utgangspunkt, men foretrekker du litt lengre/kortere staver så gå med det. Skøytestaver er ca 20 cm kortere enn deg.

• Få skia målt opp med smøre og glidsoner tilpasset din vekt og nivå. Ski som har riktige soner vil gi deg bedre glid, og bra feste. Dette kan man få gjort i flere sportsforretninger, kan koste litt, men er du ivrig til å gå på ski vil det være verdt det.

• Ikke gå deg vill i smørejungelen. Bli kjent og trygg på noen smøringstyper til forskjellige forhold, og bruk dette. Grovt sett kan det være greit å ha noe for kaldt, noe for litt mildere (5 til 0 grader), noe for harde isete forhold (isklister og universalklister), klister for vått, og eventuelt myk voks for våt nysnø.

• Når du går tur så tren litt ekstra teknikk underveis på turen. Balanse er viktig for god tyngdeoverføring, som igjen gir bedre feste. På flater kan man sette fra seg stavene, eller holde midt på stavene, og gå diagonalgang uten å sette stavene ned i snøen. Bruk armene aktivt med pendel som om du hadde staver på og gikk vanlig.

• Ha kontinuitet i treninga. Jo mer man går på ski, jo bedre blir man. Prøv å få til en lang tur i helga, hvor du går helt rolig og koser deg. Ellers er det greit å ha en intervall i løpet av uka. På andre turer kan det være greit å leke seg litt med forskjellig fart. Gå noen hurtighetsdrag underveis på turen, eller gå alt du kan opp en bakke du ofte går. Vil du ha litt styrketrening kan du prøve å stake litt mer enn det du normalt ville gjort. Etter hvert kan du prøve å stake brattere og brattere bakker.

• Er man virkelig ivrig kan det være en ide å skaffe seg flere par ski til forskjellige forhold. Skaffer man seg et skikkelig par, og steinsliper disse vil de kunne gå bra på de fleste type snøforhold, men det kan også gi mye glede å skaffe seg et rubbepar (smørefrie ski), da slike ski er veldig gode å bruke på våt nysnø der det er vanskelig å få godt feste som ikke kladder. •

Hilsen Kjetil

Tips for en bedrelangrennsopplevelse

Langrenn blir ansett som den beste form for trening man kan bedrive for hele kroppen. I tillegg kommer naturopplevelsen man får med på kjøpet. Det kan imidlertid vær lurt å høre på eksperter for å få maksimalt ut av turen. Kjetil Hagtvedt Dammen er en av våre absolutt beste langrennsløpere. Han har topp-plasseringer fra alle de store langløpene som Marcialonga og Vasaloppet, og kommer her men noen av sine beste tips for en vellykket langrennstur.

Ta kontakt med styreleder Morten Meyer Knutsen på tlf 9052 6500 eller mail [email protected].

Den lokale prikken over i’en

Engasjert Daglig Leder søkes til vårt

kontor på Bekkestua!

Lyst på en spennende jobb i Norges største privateide eiendomsmeglerkjede?

Til vårt kontor på Bekkestua søkes det nå etter en engasjert og dyktig Daglig Leder/Eiendomsmegler. Vi søker deg som ser

muligheten i det å bygge og videreutvikle et innovativt konsept når det gjelder formidling av eiendommer.

Eie Bekkestua er et partnereiet selvstendig Eiendomsmeglerforetak. Vi er i dag 7 ansatte og har hatt en vekst i 2014 på 50 % og et solid resultat. Eie i Bærum er markedsleder, noe vi er stolte av. For å fortsette denne veksten trenger vi en dyktig og engasjert daglig leder som går foran med betydelig egen omsetning av boliger. Vår visjon er å drive skikkelig eiendomsmegling, noe vi gjør ved å ha kompetente og engasjerte meglere. Vår mest effektive markedsføring er gode kunderelasjoner. Vi er derfor opptatt av at nye medarbeidere skal være kundeorienterte. Vi skolerer våre nye ansatte gjennom Eie skolen hvor du vil få grundig innføring i Eie sine metoder. Eie skal alltid ha et godt salgsprodukt som sikrer kundene våre den beste totalopplevelse av salgsprosessen. Vi legger stor vekt på seriøsitet og har faglige kontrollsystemer. Bli bedre kjent med oss på vår hjemmeside. www.eie.no

Hvem er du? Vi søker en erfaren Daglig Leder / Eiendomsmegler som har den den nødvendig energi og de sosiale egenskaper som kreves for å motivere for videre vekst og utvikling av Eie på Bekkestua.

• Positiv og engasjert• Best på kundeservice & tilgjengelighet• Resultatorientert & har vinnerinstinkt

• Selvstendig, men også en dyktig lagspiller• Har bachelor i Eiendomsmegling(eller advokat)• Søknadsfrist 15.02.15.

Ta kontakt med styreleder Morten Meyer Knutsen på tlf 9052 6500 eller mail [email protected].

Den lokale prikken over i’en

Engasjert Daglig Leder søkes til vårt

kontor på Bekkestua!

Lyst på en spennende jobb i Norges største privateide eiendomsmeglerkjede?

Til vårt kontor på Bekkestua søkes det nå etter en engasjert og dyktig Daglig Leder/Eiendomsmegler. Vi søker deg som ser

muligheten i det å bygge og videreutvikle et innovativt konsept når det gjelder formidling av eiendommer.

Eie Bekkestua er et partnereiet selvstendig Eiendomsmeglerforetak. Vi er i dag 7 ansatte og har hatt en vekst i 2014 på 50 % og et solid resultat. Eie i Bærum er markedsleder, noe vi er stolte av. For å fortsette denne veksten trenger vi en dyktig og engasjert daglig leder som går foran med betydelig egen omsetning av boliger. Vår visjon er å drive skikkelig eiendomsmegling, noe vi gjør ved å ha kompetente og engasjerte meglere. Vår mest effektive markedsføring er gode kunderelasjoner. Vi er derfor opptatt av at nye medarbeidere skal være kundeorienterte. Vi skolerer våre nye ansatte gjennom Eie skolen hvor du vil få grundig innføring i Eie sine metoder. Eie skal alltid ha et godt salgsprodukt som sikrer kundene våre den beste totalopplevelse av salgsprosessen. Vi legger stor vekt på seriøsitet og har faglige kontrollsystemer. Bli bedre kjent med oss på vår hjemmeside. www.eie.no

Hvem er du? Vi søker en erfaren Daglig Leder / Eiendomsmegler som har den den nødvendig energi og de sosiale egenskaper som kreves for å motivere for videre vekst og utvikling av Eie på Bekkestua.

• Positiv og engasjert• Best på kundeservice & tilgjengelighet• Resultatorientert & har vinnerinstinkt

• Selvstendig, men også en dyktig lagspiller• Har bachelor i Eiendomsmegling(eller advokat)• Søknadsfrist 15.02.15.

GARANTI SunndalPostboks 586601 Sunndalsøra

GARANTI Eiendomsmegling er Norges femte største eiendoms-meglerkjede med kontorer fra Hammerfest til Kristiansand. Vi omsetter rundt 3.500 boliger årlig. Vi legger stor vekt på effektive systemer, rutiner og moderne meglerverktøy. På den måten får vi dyktige meglere og fornøyde kunder.

Sunndal boligbyggelag er stiftet i 1952 og forvalter omtrent 1300 leiligheter i 7 forskjellige kommuner. Sunndal boligbyggelag har Sunndal Sparebank som hovedbankforbindelse.

VI SØKER EIENDOMSMEGLER/MEGLER/JURIST TIL VÅRT KONTOR PÅ SUNNDALSØRA

KVALIFIKASJONER

• Gode salgsresultater.• God orden og godt humør.• Kreativ og initiativrik.• Høy servicegrad og gode

kontaktegenskaper.

VI TILBYR

• God tilgang på oppdrag.• Lønn etter avtale.• Gode rutiner og effektive

dataverktøy.

Sunndal Sparebank er og har vært en medhjelper og støttespiller i lokalsamfunnet i 118 år!

Sunndal Sparebank er en selvstendig bank som yter bank- og finansieringstjenester. Banken er og skal være markedsleder i Sunndal. Banken skal være lønnsom og solid, med godt kvalifiserte medarbeidere.

Banken skal ta samfunnsmessig ansvar og være en drivkraft i den økonomiske utviklingen i Sunndal.

Søknadsfrist: SnarestSøknad merkes: EiendomsmeglerSøknad sendes til: [email protected]

Kontaktperson:Vidar Rudi, daglig lederTlf. 71 68 90 45/41 32 21 30





KVALIFIKASJONER


kontaktegenskaper.

VI TILBYR


dataverktøy.










KVALIFIKASJONER


kontaktegenskaper.

VI TILBYR


dataverktøy.










KVALIFIKASJONER


kontaktegenskaper.

VI TILBYR


dataverktøy.






Vurderer du nytt MEGLERSYSTEM?

GASELLE 2014

TILGJENGELIGHET

Webmegler kan også benyttes på ipad, iphone, Android

og Microsoft Surface

OPPGJØR

Velutviklet oppgjørsverktøy og klientregnskap for håndtering

av mange kontorer

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: [email protected]

INTEGRASJONER

Integrert mot grunnbok, foto, prospekter, forsikring, økonomisystem, nettbank

tryggbudgivning.no

KOSTNADSEFFEKTIV LØSNING

Komplett meglersystem som er lett å komme i gang med til konkurransedyktige priser

året på rad!

Documents

Eiendomsmegleren 1 2015