Eiendomsmegleren nr. 1 2016

NR

01-2

016

/ Å

RGA

NG

78

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN

DEN NYE MEGLERKJEDEN - FOR OG AV EIENDOMSMEGLERE

EIENDOMSSKATT PÅ NÆRINGSEIENDOM

ET INTELLIGENT MESTERVERK

123444

www.help.no

Hilsen norgesmesteren i boligkjøperforsikring

HELP er stolt sponsor av VM i skiskytingog heier på våre norske helter!

Vinterens største idrettsfest ser du på NRK, 2.–13. mars.

160114_HELP_Eiendomsmegleren_VM.indd 1 14.01.16 14.45

INNHOLD

Utgiver:Norges Eiendomsmeglerforbund

Ansvarligredaktør:Carl O. Geving

Redaktør:Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 OsloTelefon: 22 54 20 80Telefaks: 22 55 31 06Web: www.nef.noE-post: [email protected]

8 utgaver pr. årOpplag: 3500ISSN 0803-7345

Forsidefoto:Svein Strømnes

Abonnement:Medlemmer i NEF får bladet gratis.Abonnement kr. 900,-

Grafiskproduksjon:Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken,0901 OsloTlf: 23 33 92 00Fax: 23 33 92 16www.merkurgrafisk.no

Annonsekontakt:Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 OsloTlf: 22 54 20 80Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: [email protected]

Priser2016:Helside (240x335 mm) 11.500 ,-Halvside (205x145 mm) 8.700 ,-1/3 side (205x98 mm) 6.800,-Baksiden (240x280 mm) 16.600,-2. og 3. omslag (240x335 mm) 13.500 ,-Midtsidene (480x335mm) 24.500 ,-

EIENDOMSMEGLEREN

LEDELSEN 5 Nye boligsalgsrapporter 6 Digitalisering, robotisering, automatisering,

delingsøkonomi – og hva med eiendomsmeglerne?

VERDTÅVITE 8 NEF «bruker» medlemmene sine 10 Hva koster en boligsalgsrapport? 12 – Den nye meglerkjeden

- for og av eiendomsmeglere & partners 16 Hvordan gir vi energi verdi? 20 Minilageret as har leid ut små og store lagerboder i 10 år!22 Får enerett på ny annonseteknologi26 Månedens meglerprofil: Renate Evensen 28 Valg av tregulv: Heltre eller 1-stavsparkett?

FAGSTOFF 31 NEF-Kurs32 Forenkling fremfor forutberegnelighet 33 Hvordan kommer man seg fram til eplehagen?34 Eiendomsskatt på næringseiendom36 Midlertidighetserklæringer – hva er det?38 Eiendomsmegleres mulige erstaningsansvar41 Enklere å gjøre om loft og kjeller til boligareal

- men husk søknad

MEDLEMMER 42 Vellykket juletrefest i OAEF! 43 Nytt om navn

FRITID 44 Et intelligent mesterverk 46 Sudoku

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

02223Kongensgate 11, 0153 [email protected]

Inviso_ANN_Eiendomsmegleren_161101.indd 1 12.01.2016 10.54

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2016 5

LEDELSEN

LEDELSEN

VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER MEDLEMMER MENINGER


GODT 2016!

NYE BOLIGSALGSRAPPORTER

Med det nye året kommer nye endringer. I år er det innføringen av BSR 2 som opptar oss mest. Hittil har det vært mye støy om priser, antatt timeforbruk, omfang og grad av bruk. Som eiendomsmeglere skal vi ta ansvar for en riktig teknisk dokumentasjon av de

eiendommene vi formidler. Det er sentralt at kjøperne forstår bedre hva de kjøper.

STYRELEDEREN

HAR ORDET

TORMOD BOLDVIK

Gode rapporter vil gi begge parter et bedre, og likere, grunnlag for sine beslutninger. Som ansvarlige mellommenn vil vi ha et godt verktøy for forventningsavklaring og forhandling. Det er greit at selger forstår begrensningene i boligens fortreffelighet, dersom vi skal lykkes i forhandlingene med en mer opplyst kjøper.

Høy kvalitet på boligsalgsrapportene vil gi større differensiering mellom ulike eiendommer. Etter snart 20 år i bransjen har jeg konkludert med at vi får for dårlig betalt for boliger med høy teknisk kvalitet. Eller for godt betalt for boliger med enkel kvalitet, gjerne i kombinasjon med styling og nymalte vegger.

Om det er for lite for de gode, eller for mye for de dårlige avhenger av perspektiv på boligprisutviklingen. Det vi uansett vet er at takstmenn, jurister og forsikringsselskaper referer til «forventet levetid» på bygningsdelene. I et riktig opplyst marked vil disse levetidsbetraktningene gi utslag i større differensiering.

De første ukene dette året har gitt meg erfaringer med likhet i priser, ulikhet i kvalitet, et ekstremt fokus på dokumentasjon og omfattende bruk av ansvarsfraskrivelser. Jeg er langt i fra fornøyd, men har fortsatt positive forventninger.

Jeg ønsker meg rapporter som beskriver avvik fra forventet kvalitet. Er eiendommen bedre, eller dårligere enn

den ser ut som? Jeg forventer verken råte i kledningen eller balansert ventilasjon i en bolig fra 1995. Og jeg stusser litt når mangelen på det siste problematiseres mer enn tilstedeværelsen av det første.

Når vi bestiller boligsalgsrapporter, og det er noe alle bør gjøre i større grad, så må vi gjøre det med ansvarlighet. Kunden skal ikke betale for mye, kunden skal heller ikke få for dårlig kvalitet. Vi skal ikke søke «selgervennlige», men objektivt riktige rapporter. Prøv ulike takstmenn, gi nye en sjanse. Det er mange dyktige takstmenn som ikke er «inne hos meglerne», og det er dessverre for mange som ikke burde vært «inne».

Dersom vi ønsker en tryggere bolighandel, må vi ikke frykte en større differensiering. Vi skal fortsette å jobbe for en best mulig pris for boligene, men mulighetsrommet må rammes inn i riktig dokumentasjon.

Det vil nok være en periode med litt friksjon. Dyrere boligsalgsrapporter som avdekker flere feil og gir lavere salgspris er skeptikernes utgangspunkt. Riktig pris for riktig dokumentasjon er et hyggeligere perspektiv. Jeg tror boligselgerne fremover vil få som fortjent etter innsats og investering i boligene sine. Utviklingen i gjennomsnittprisen vil derimot avhenge av helt andre forhold.

«Dersom vi ønsker en tryggere bolig-handel, må vi ikke

frykte en større differensiering. Vi skal fortsette

å jobbe for en best mulig pris for boligene, men

mulighetsrommet må rammes inn

i riktig dokumentasjon»

TORMOD BOLDVIK

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

02223Kongensgate 11, 0153 [email protected]

Inviso_ANN_Eiendomsmegleren_161101.indd 1 12.01.2016 10.54

6 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2016

Nye FINN er lansert!

Vi ønsker alle en god start på det nye året!– hilsen alle oss i FINN

Vi har ryddet. Kortere og raskere vei til innholdet gir bedre brukeropplevelse og økt nytteverdi for selgereog kjøpere.

Sømløs brukeropplevelse på tvers av kanaler gir økt bru-kervennlighet.

Kontinuerlig arbeid også etter lansering for å gjøre opplevelsen av nye FINN best mulig for brukere og annonsører.

Vår nye versjon på desktop fungerer svært godt, konverteringer ser bra ut og det norske folk bruker fremdeles laaaang tid på FINN. Nå jobber vi iherdig med å optimalisere tilbakemeldinger for å fortsatt

være det beste stedet for kjøp og salg av eiendom.

ÅRSMØTER I NEFs LOKAL-FORENINGER

2016TORSDAG 28. JANUAR Hedmark og Oppland Eiendomsmeglerforening

TORSDAG 4. FEBRUARVestlandet Eiendomsmeglerforening

FREDAG 5. FEBRUAR Sørlandet Eiendomsmeglerforening

FREDAG 5. FEBRUAR Trøndelag Eiendomsmeglerforening

FREDAG 5. FEBRUAR Nord-Norge Eiendomsmeglerforening

FREDAG 12. FEBRUAR Møre og Romsdal Eiendomsmeglerforening

FREDAG 12. FEBRUAR Telemark, Vestfold og Buskerud Eiendomsmeglerforening

TIRSDAG 16. FEBRUAR Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening

TORSDAG 25. FEBRUAR Rogaland Eiendomsmeglerforening

TORSDAG 3. MARS Østfold Eiendomsmeglerforening

ONSDAG 10. FEBRUAR Årsmøte i Forum for Næringsmeglere

ONSDAG 25. – FREDAG 27. MAILandsmøte i Norges Eiendomsmeglerforbund i Tromsø

LEDELSEN

LEDELSEN



Ideen var at man kunne bruke uutnyttede ressurser gjennom et delingssystem, som f.eks. samkjøring til jobben. Dermed kunne man utnytte bilens kapasitet og dele på driftskostnadene. De mest omtalte tjenestene, Uber og Airbnb, har likevel lite med deling å gjøre. Dette er i realiteten nye tunge aktører i markedet for formidling av profesjonelle tjenester. Uber er en teknologiplattform som realiserer ideen, men det skjer på kommersiell basis.

Uber opptrer som oppdragsgiver for sjåfører og formidler transporttjenester til forbrukere. Uber har tilgang på kjøpers og selgers konto og styrer prissetting og markedskapasitet som en franchiselignende organisasjon. Uber er skoleeksemplet på hvordan de nye formidlingsaktørene kan endre et marked gjennom automatiserte løsninger, basert på nye og innovative forretningsmodeller.

Nå går debatten om reguleringsbehov. Hva kreves for å sikre forbrukerbeskyttelse, beskatning og like konkurransevilkår? Disse utfordringene vil bli løst, ganske enkelt fordi moderne tekniske plattformer bidrar til konkurranse og bedre tjenester til forbrukerne. Tradisjonelle bransjer må derfor endre adferd for å møte nye forbrukermønstre.

Utviklingen byr på både utfordringer og muligheter for meglerbransjen. Med bedre digital dokumentasjon, optimaliseringstjenester og økt automatisering av arbeidsprosesser, blir det mulig å gjøre bolighandel med større sikkerhet og høyere effektivitet. Dette utfordrer oppgaver og arbeidsformer i bransjen. Markedsføringen vil bli mer treffsikker. Gårsdagens søkealgoritmer spammer forbrukerne. Kjøper du et par røde bukser på nettet blir du forfulgt av nettannonser for røde bukser lenge etter at du mistet interessen. Men denne teknologien blir raskt bedre, og vil etter hvert bidra til mer effektiv markedsføring av boliger. Dette utfordrer dagens arbeidsmåter og adferdsmønstre. Samtidig vokser det fram tjenester som tilrettelegger for at kjøpere og selgere kan finne hverandre uten hjelp av mellommann. Dette utfordrer meglerens posisjon.

Teknologien er i seg selv ikke så interessant, men den skaper muligheter. Forbrukernes markedskunnskap øker,

og forbrukermakten vokser. Derfor er det så viktig å forstå den nye forbrukerens preferanser, for siden å gjøre kommersiell nytte av teknologien. Internasjonale trendanalyser peker mot at det blir enda viktigere å gi forbrukerne den store serviceopplevelsen, den ekstra dimensjonen som skaper høy tillit til leverandøren. I bolighandelen vil forbrukernes opplevelse av servicekvalitet og trygghet under og etter boligtransaksjonen bli virksomhetskritisk for meglerforetakene. Meglernes innsats i hver enkelt transaksjon blir avgjørende.

Stilt overfor tidens utfordringer har meglerbransjen et fortrinn – eiendomsmeglingsloven. Loven er gitt for å beskytte forbrukernes interesser. Det stilles meget høye kompetanse og kvalitetskrav for å kunne drive med profesjonell eiendomsformidling. Lovgiver har bestemt at meglerne skal være garantisten for trygg bolighandel. Derfor fungerer loven også som en beskyttelse av de seriøse eiendomsmeglerne. Dette har vært en del av NEFs strategi over lang tid. NEF jobber etter en forbrukerlinje. Derfor legger vi så stor vekt på at våre medlemmer skal oppfylle lovens formål.

Når 200 prosjektmeglere i skrivende stund er samlet på Lillestrøm for tre dager med grundig etterutdanning, gleder det alle oss som brenner for bransjen. Disse meglerne tar forbrukerne på alvor, og de har skjønt at det er spisskompetanse meglerne skal leve av. Roboter kan analysere store mengder data og automatisere mange rutinepregede oppgaver, men meglerens faglige og juridiske skjønn kan ikke automatiseres. Og det er heller ingen grunn til å tro at robotene vil erstatte meglerns personlige service til kundene som er så forskjellige og krever så ulik og tilpasset oppfølgning.

Meglerne kan være med å prege sin egen framtid. Det krever at meglerne ser verdien av sin kompetanse og tar den i bruk. Meglerne må gjøre seg fortjent til forbrukernes tillit. Det krever at forbrukerne opplever at meglerne gjør bolighandelen bedre og tryggere. Meglere som gir kundene den store serviceopplevelsen vil lykkes.

DIGITALISERING, ROBOTISERING, AUTOMATISERING, DELINGSØKONOMI

– OG HVA MED EIENDOMSMEGLERNE?Delingsøkonomi er blitt et buzzord. Noen misforstår det, andre misbruker det.

CARL O. GEVING

Nye FINN er lansert!

Vi ønsker alle en god start på det nye året!– hilsen alle oss i FINN

Vi har ryddet. Kortere og raskere vei til innholdet gir bedre brukeropplevelse og økt nytteverdi for selgereog kjøpere.

Sømløs brukeropplevelse på tvers av kanaler gir økt bru-kervennlighet.

Kontinuerlig arbeid også etter lansering for å gjøre opplevelsen av nye FINN best mulig for brukere og annonsører.

Vår nye versjon på desktop fungerer svært godt, konverteringer ser bra ut og det norske folk bruker fremdeles laaaang tid på FINN. Nå jobber vi iherdig med å optimalisere tilbakemeldinger for å fortsatt

være det beste stedet for kjøp og salg av eiendom.


Kontakten mellom medlemmene og NEF kan foregå på mange ulike måter og med forskjellig frekvens, gjennom blant annet tillitsvalgte i styret og lokalforeningene, men også ved at enkeltmedlemmer tar direkte kontakt med forbundet med et synspunkt eller spørsmål. NEF har en omfattende interaksjon med medlemmer i hele landet og henter råd og vurderinger fra disse innen en lang rekke fag og forretningsområder.

NEF får også mange gode tilbakemeldinger når vi treffes ansikt til ansikt på kurs og andre arrange menter. I tillegg innhenter NEF mye god kunnskap fra medlemmene gjennom spørreundersøkelser.

NEF vil derfor rette en stor takk til de som allerede bidrar på en eller annen måte, og i tillegg oppfordre alle andre til å komme med innspill. Det enkleste er å sende en epost til [email protected] eller ringe 22542080.

NEF «BRUKER»MEDLEMMENE SINE

Grunnlaget for det aller meste av det NEF jobber med bygger på erfaringer som våre medlemmer har i sitt daglige virke. Det være seg i kontakten vi har med myndighetene, media og andre organisasjoner. Engasjement og tilbakemeldinger fra medlemmene er

derfor viktig for å kunne speile et riktigst mulig bilde av meglerhverdagen.

AVSVEINSTRØMNES

AdministrerendedirektøriNEFCarlO.Geving(t.v.)harreistlandetrundtforåmøtemedlemmer.HerhosMøreeiendomsmeglingifjorhøst.(Frahøyre:lokalforeningslederRandiHollingen,ChristelGausetvikHagset,GeirKåreTomrenogMonaHelenSørensen)

Utnytt medlemsfordelene dineSom medlem i NEF får du 10% rabatt på vår beste bilforsikring med unike fordeler

Ingen bonustap ved parkeringsskade

Egen ungdomsbonus for barn som kjører foreldrenes bil

Opptil 75% startbonus ved utvidelse av bilpark.

Samler du forsikringene dine hos oss, kan du i tillegg få opptil 17% samlerabatt!

Les mer på tryg.no eller ring oss på 04040

Bilforsikring med unike fordeler

LEDELSEN

LEDELSEN



I DN finner du de kjøpesterke leserne

Hver dag leses DN av 537.000 personer på papir, nett og/eller mobil.Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’15/2

I høst har takstorganisasjonene presentert den nye oppdaterte boligsalgsrapporten (den såkalte BSR 2.1). På alle presentasjoner jeg har vært på har man blitt spurt om pris. Men det har vært vanskelig å få konkrete svar. Første uken i januar gjennomførte jeg derfor en pristest og sjekket prislistene til takstmenn i de store byene.

FRA 12.000 KRONER OG OPPOVERUndersøkelsen viser at BSR 2.1 skal man kunne få fra 12.000 kroner og oppover. Dette gjelder de fleste stedene i landet.

Utfordringen er at prisvariasjonene er store: Vi fant priser fra 12.000 kroner til 25.000 kroner. Snittet for hele landet ligger på 17.000 kroner.

Derfor gjør man som eiendomsmegler lurt i å ta en runde med takstmennene man har i sitt område for å høre hva de tar.

Undersøkelsen viser også at NTF faktisk er noe dyrere i snitt enn takstmenn fra NITOtakst. Der er derfor veldig lurt å sjekke takstmenn i begge forbund.

PASS PÅ TILLEGGENE!Prisene som er hentet inn er for eneboliger på over 150 m2. Det vil si at mindre boliger eller rekkehus ofte vil være noe billigere, mens større eneboliger kan være dyrere. En gjennomgang av prislistene viser også at prisene for eneboliger med utleieenhet vil være dyrere.

Prisene er for standard «boligsalgsrapport». Dette er uten tillegg for ulike deler, som for eksempel hulltaging. Det er viktig å sjekke prisen på tilleggene også, i vår test varierte prisen på hulltaging fra 650 kroner til opp mot 2000 kroner!

PRISLISTER MANGLER!En utfordring med å få oversikt over takstmannsmarkedet er at prislister mangler hos mange takstmenn. De som har

LEDELSEN

LEDELSEN



HVA KOSTER EN BOLIGSALGS

RAPPORT?Boligsalgsrapportene etter den nye modellen starter

på 12.000 kroner de fleste steder i landet. Men takstmennene er dårlig på prislister, og det er mange tillegg.

Vær tydelig i prisforspørslene er vårt råd.

AV:CARSTENHENRIKPIHL,FORBRUKERRÅDGIVERINEF

PASS PÅ TILLEGGENE

Det er viktig at prisene på bolig-salgsrapporter vil gå opp ut fra hvordan hus som skal takseres. Her er typiske tilleggspunkter som vil gi ekstraregning:

• Flere enn ett kjøkken• Flere enn to våtrom• Ekstra for garasje, uthus mm• Ekstra for innhenting fra

kommunen• Ekstra for svømmebasseng• Tillegg for befaring på kryploft• Hulltaging• Kjøring• PlanskisserNB: I Trøndelagsområdet regnes verdivurdering som tilvalg i pris-listene. I vår test er boligsalgs-rapport og verdivurdering slått sammen for sammenligningens skyld. Men bruker man ikke verdivurdering, vil prisen være ca 4000 kroner lavere.

OM TESTEN:

Testen er en ren pristest av Boligsalgsrapporter. (BSR 2.1)Testen ble utført 3. til 8. januar 2016. Prisene ble hentet inn for eneboliger på over 150m2.

UTVALGET:

Takstmennene ble plukket ut fra NTF og NITO-takst sine nettsider.Vi brukte NTFs «Finn takstmann», og sjekket alle som var «Sertifi-sert for Boligsalgsrapportering». Hos NITO-takst brukte vi «Finn-takst.no». Vi sjekket alle takst-menn som så kom opp når vi søkte på Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger

nettsider skal ha prislister på nettsidene sine, sier prisopplysningsforskriften. I vår test manglet 4 av 10 takstmenn prislister på nettsidene.

I tillegg er det veldig mange takstmenn som ikke har nettsider i det hele tatt.

Dette gjør det vanskelig for forbrukere å orientere seg i markedet. Noe som igjen gjør at eiendomsmegleren får en viktig rådgivningsrolle.

VERDITAKST TIL 6000 KRONERVi sjekket også prisene på verditakster samtidig med at vi sjekket prisene på boligsalgsrapporter. Prisene ble hentet inn for boliger med samme størrelse: Eneboliger på over 150m2.

Prisene varierte også her, fra 4000 kroner til 7000 kroner. De fleste ligger i det øvre prisskiktet, så snittet er på 6000 kroner.

LEDELSEN

LEDELSEN



STOREPRISFORSKJELLER:

GrafeneviseratdeterstoreprisforskjellerpåBSR2.1.Snittprisenidefirebyenevisjekketliggerpå15.000kroner.Menlavesteprisernoentusenlapperunderdette,oghøyesteprisflerfoldigetusenlapperover.Verditaksteneliggerisnittpå6000kroner.

LOKALEFORSKJELLER:

Hererenoversiktoverprisbildetideulikebyene.Deblåsøyleneersnittetpåverditakst,derødeersnittetpåboligsalgsrapport.Dengråsøylenviserlavesteprispåboligsalgrapport,ogdengulehøyesteprispåboligsalgsrapport.(ForStavangervardetfåprislister,såsnitt/minimumsogmaksimumspriserdensamme.)

02000400060008000

100001200014000160001800020000

Oslo Bergen Stavanger Trondheim

Snitt VT Snitt BSR Min BSR Max BSR

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

Gjennomsnitt avVerditakst

Gjennomsnitt av BSR Min av BSR Maks av BSR

Totalsum


Årsaken til navnet er at meglerne er partnere i det aktuelle meglerkontoret som er et eget AS. Meglerkontoret er igjen partner i meglerkjeden som heter & Partners AS.

I tillegg legger kjeden sterk fokus på «Partner programmer» for sine kunder, og ønsker å uvikle faget eiendomsmegling slik at dette kan møte morgendagens kundeforventninger. Det blir en mye høyere grad av personlig oppfølging og tid med kundene.

Kjeden er bygget opp slik at 75 prosent av & Partners AS eies til en hver tid av tilknyttede meglerkontorer, mens 25 prosent eies av grunderne. Medlemstilknytningen gjøres gjennom en

felles aksjonæravtale, og er ikke regulert i forhold til tid eller andre begrensninger.

Styret ledes av eiendomsmeglerne Robert Fauske og Christian Berg, som i 2004 startet, eide og ledet meglerkjeden PRIVATmegleren frem til den ble 100 prosent kjøpt og overtatt av Nordea i 2012. Fra 2012 har de bl.a. drevet et markedsselskap i USA med amerikanske meglerkjeder på kundelisten, samt at de har vært på kjøper og selgersiden i forbindelse med eiendomsinvesteringer i USA, og på nært hold lært også dette meglermarkedet å kjenne.

Tidligere har Robert Fauske erfaring fra å utvikle Postbanken Eiendomsmegling (den første

franchisedrevne meglerkjeden i Norge), som kjedesjef, og har vært regionleder for DnB sin meglerkjede i regionen Oslo/Akershus. Christian Berg var med som Direktør fra oppstarten av Finn.no, og var tidligere Markedssjef for DnB sin meglerkjede.

Hvorfor er dere nå tilbake i drift av en eien-domsmeglerkjede i Norge? Vi er eiendomsmeglere og har jobbet i denne bransjen siden 1992. Det har vært en god erfaring å få stå på kundesiden i et par år og få kompetanse om hvordan bransjen funker i andre land. Det har gitt oss en ny inspirasjon til å kunne bidra til

LEDELSEN

LEDELSEN




& Partners er navnet på den nye eiendomsmeglerkjeden som er under oppbygging. Hvert enkelt meglerkontor,

har eget navn og & Partners., For eksempel. Nordvik & Partners, Gjestvang & Partners,

Schala & Partners, Leinæs & Partners etc. Kjeden består i dag av 14 meglerkontorer, men flere er

på vei inn, og målet er å samle dyktige eiendomsmeglere over hele landet.

AVSVEINSTRØMNES

å gjøre noe viktig for bransjen i Norge, forteller Christian Berg.

Hvor stor del kommer dere til å bidra til i den daglig driften av kjeden? Kjeden har en administrasjon som håndterer den daglige drift. I tillegg er det en sterk involvering fra kjededeltakere på hvordan denne kjeden

drives. Dette er et felleskap for de som er engasjerte og villige til å bidra. Vår rolle er i stor grad konseptutvikling og rekruttering av kjededeltakere og meglere, sier Robert Fauske.

Kan dere si noe om hvilke erfaringer dere tar med dere videre fra tidligere jobber i Norge og USA?

Vi har ledet meglerkjeder i Norge i mange år og stort sett vært i spann med bankeide meglerkjeder. Vi ser at denne utvikling har medført at banker i stor grad har kontroll på hvordan bransjen virker i Norge. Dette er annerledes i USA og vi tror det er grunnlag for en helt frittstående og egeneiet meglerkjede i Norge. Dette vil gi mulighet for megleren til å være med å utvikle bransjen i den retning som er viktig for selve eiendomsmeglingen.

Fauske og Berg forteller at de nå opplever at den rette modellen for eiendomsmegling er funnet. Det må være eiendomsmeglerne selv som styrer hvordan kjeden skal drives. I dag er det ofte andre eiere av meglerkjedene, som har en annen

LEDELSEN

LEDELSEN



– DEN NYE MEGLERKJEDEN - FOR OG AV EIENDOMSMEGLERE

& PARTNERS

«Det har vært en god erfaring å få stå på kundesiden i et par år og få kompetanse om hvordan bransjen funker i andre land»

FAUSKE OG BERG


agenda med virksomheten, enn å være best på «core business», nemlig å utøve den beste meglertjenesten for sine kunder.

I denne kjeden er meglerne partnere i meglerbutikken, men også i selve kjeden. Det gjør at vi får en felles plattform for å kunne trekke beslutninger som vil hjelpe meglerne å yte optimalt på det de er gode på. Vi tror på en vesentlig høyere servicegrad enn det bransjen er innkjørt på i dag. Vi mener fremtidens eiendomsmegler skal gjøre mye mer med kundene sine enn bare å være tilstede i det øyeblikket hvor det skjer kjøp/salg av en eiendom. I dette legger vi en helt annen modell for kundeoppfølging og relasjonsbygging med våre kunder. Kundene vil føle at vi er en rådgiver på eiendom som bidrar på et mye bredere hold. Hos oss er en kunde også en partner. Det betyr uavhengig av kundens behov jevnlige møter og samtaler, og bistand på alt av eiendomsrelaterte spørsmål, forklarer de to.

I stedet for at eiendomsmeglerne skal være brikker i et større spill, og sende sine egne kunder videre til andre som tjener mer penger på kunden enn oss selv, så skal vi i & Partners selv ta større del av verdikjeden, sier Fauske og Berg, og lover hemmelighetsfullt å komme nærmere tilbake til dette senere.

Et medlemsskap i & Partners gir meglerkontorene den samme frihet som om de hadde drevet helt selvstendig, men gir mulighetene for et fellesskap i forhold til konseptutvikling, stordriftsfordeler etc. Markedene er lokale, og det å være best lokalt er viktigere enn at alt må være likt over alt, fortsetter Fauske og Berg.

Hvordan tror dere det vil bli å konkurrere med de store kjedene som har en bank i ryggen?Vi opplever at de bankeide kjedene, og for så vidt de andre franchisedrevne kjedene, fokuserer på volum og antall transaksjoner mer enn selve meglingen. Det er naturlig sett med et eierperspektiv fra de kjedene, men kanskje ikke optimalt for den enkelte megler og bransjen. Vi tror vi kan gjøre en stor forskjell ved å fokusere på kvalitet og kontinuitet. Det er tross alt slik at kunden velger megler i første grad grunnet meglerens evner, mer enn banktilknytning.

Hvert kontor betaler en medlemsavgift på cirka 5,5 prosent av sin omsetning. Disse pengene dekker en felles administrasjon og vedtakene på tiltak treffes av selskapet. Overskuddet i kjedekontoret, fordeles tilbake til eierne som utbytte, og medlemskontorene får utbyttet fordelt etter omsetning. Allerede for 2015 ble det overskudd på cirka 3 millioner i & Partners AS, og vi har så vidt kommet i gang.

Dynamikken ved å sette de beste eiendomsmeglerne sammen med en dyktig ledelse, hvor eneste fokus er å til enhver tid være best på eiendomsmegling, gir en fantastisk kraft, avslutter Fauske og Berg, og gleder seg til utviklingen av & Partners.

LEDELSEN

LEDELSEN



«Vi tror vi kan gjøre en stor forskjell på å fokusere på kvalitet

og kontinuitet»

FAUSKE OG BERG

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND NEF.NO

Bli med på uforglemmelige dager i «Nordens Paris»

BRANSJENS STØRSTE SAMLINGSPUNKT FOR EIENDOMSMEGLERE

– NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE 2016!KONFERANSEN ARRANGERES I FANTASTISKE TROMSØ 25.- 27. MAI PÅ «THE EDGE»

NEF har 2800 unike medlemmer som er opptatt av faget.

Sett av datoen. Programmet kommer snart.

Foto

: Tru

ls T

iller

© v

isit

trom

so.n

o

RING815 68 808

Få spesialpris på Falck

Boligalarm gjennom Norges

Eiendomsmeglerforbund

Med en boligalarmfra Falck er du i trygge hender


LEDELSEN

LEDELSEN



I et intervju med NRK 6. januar uttrykker styreleder Tormod Boldvik i NEF bekymring over at norske boligkjøpere er for opptatt av det ytre, og i liten grad verdsetter elementer som godt isolerte vegger og nye vinduer. Det er ingen grunn til å tvile på erfaringene fra Boldvik og andre meglere, men bildet kan nyanseres noe: I TNS Gallups Klimabarometer svarer 80 prosent av de spurte at energimerket vil ha betydning om de skal kjøpe ny bolig. 25 prosent sier at det vil ha stor betydning. Om de dermed er villig til å betale mer for en bolig med et godt merke, sier ikke undersøkelsen noe om. I et intervju med Dine Penger sier takstmann Espen Fuglesang i NITO Takst at prisdifferansen mellom boliger av god og dårlig standard er større i de delene av landet hvor etterspørselen er mindre, mens boligkjøpere som er opptatt av å bo i et bestemt område «tar til takke med en rønne».

Det er likevel lett å si seg enig med Boldvik i at boligkjøperne når det kommer til stykket vektlegger boligens energikvalitet i altfor liten grad. Enova erkjenner at vi har et ansvar for å gjøre noe med dette, slik at større deler av markedet etterspør energismarte løsninger. I tillegg til å gi økonomisk støtte til de som velger energismarte løsninger som er lite utbredt, er vi derfor opptatt av å kommunisere alle fordelene med en energismart bolig både gjennom markedsføring og i media. Med vedvarende lave strømpriser, er det utfordrende å nå gjennom med det som kanskje er det mest åpenbare argumentet om et energieffektivt hjem: lavere strømutgifter. De lave prisene bidrar til at mange ikke er klar over forskjellen på en godt og dårlig isolert bolig, men i en iskald vintermåned kan dette fort utgjøre 2000 kroner i energiutgifter. Alle som har erfaring med både

«rønner» og energismarte boliger, vet at forskjellen i opplevd bokomfort er vel så viktig som lave energiutgifter. Vi ser også nå en tendens til at flere ser på en energismart bolig som et miljøvalg.

I sommer overtar Enova ansvaret for energimerkeordningen. Det vil gi oss flere strenger å spille på i markedsarbeidet, og kan gjøre det lettere å nå gjennom med budskapene våre til boligkjøperne. Det første vi skal gjøre er å evaluere hele ordningen. Enova kan uansett aldri bli boligkjøperne og boligselgernes viktigste rådgiver. Den posisjonen har meglerne. Meglerne har derfor et enda større ansvar for å videreformidle informasjon, kunnskap og råd.

Pålitelig informasjon om energistandard og energiløsninger må være synlig og tydelig i både annonser og salgsoppgaver. I dag kan det virke som om energimerke av og til blir stemoderlig behandlet, og merkingen er ikke alltid til å stole på. Et eksempel på det er en leilighet i det som kanskje er Norges mest omtalte energioppgraderte borettslag. Den ble solgt med energimerke rød G, med en henvisning om at selger ikke hadde forelagt energiattest. Oppgraderingen av bygnings kroppen ble ikke nevnt med et ord i prospektet, mens det symptomatisk nok trakk fram at alle overflatene er oppgradert i nyere tid. Om verken selgere eller meglere synliggjør energikvalitetene, blir det også vanskelig for kjøpere å sette pris på dem. Dette er kanskje et skrekkeksempel, men man trenger ikke å lese mange prospekter for å se at det varierer veldig i hvilken grad energi og oppvarmingsløsninger blir trukket fram. En kollega av meg som skulle selge boligen sin, fikk bekreftet dette inntrykket da han lot meglerne som leverte anbud svare på en energitest. Bare én av tre kunne komme med tilfredsstillende svar på

HVORDAN GIR VI ENERGI VERDI?

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) skulle ønske at norske boligkjøpere satte mer pris boligens tekniske stand og energistandard i valget av bolig.

Det er et ønske Enova lett kan skrive under på. Den manglende bevisstheten tyder på at både meglerne og Enova har en jobb å gjøre.

AVANNATHEODORABARNWELL,MARKEDSSJEFBOLIG,ENOVASF


LEDELSEN

LEDELSEN



helt grunnleggende spørsmål om energibruk i boliger.

Vi ser og vet at det også er mange eiendomsmeglere som er opptatt av og kan mye om energi. Det viser også engasjementet til NEFs styreleder. Samtidig er vi sikker på at det ligger et potensial her: Økt kompetanse og engasjement hos meglerne vil også gi økt kompetanse hos boligkjøperne. Vi samarbeider gjerne med boligmeglerne for å øke kompetansen. Sammen med blant annet NEF, NITOtakst, Norges takseringsforbund og Natur vernforbundet har vi nylig gjennomført en informasjonskampanje med målet å gi boligkjøpere, eiendomsmeglere og takstmenn informasjon om overgangen fra fossil fyring til fornybar oppvarming. NEF og Enova har også et spennende prosjekt på gang innen næringseiendom. Der har både u tleierne, leietakerne og næringsmeglerne selv signalisert at de har behov for mer kunnskap om betydningen av ulike energi og klimatiltak og betydningen av ulike sertifiseringsordninger. Derfor vil vi sammen med flere aktører sette i gang et prosjekt hvor vi ser på hvordan vi kan styrke kompe tansen gjennom blant annet kursing og etterutdanning av næringsmeglerne. Målet er at energi og miljøkrav skal være en viktig del av «kravspeken» til leietaker, og ikke et punkt som forhandles bort i sluttfasen av en kontraktsinngåelse.

Om samarbeidet mellom NEF/FFN og Enova bærer frukter, kan vi se på mulighetene for å gjøre noe tilsvarende sammen med boligmeglerne, med felles mål om at dette skal ha større betydning for framtidens boligkjøpere. Vi skal til lavutslippssamfunnet, og da kan heller ikke boligene sløse med energi. Lykkes meglerbransjen i å sette energi og miljø på «kravspeken» til flere boligkjøpere, kan også de spille en viktig rolle i det grønne skiftet.

Eiendomsmeglinghar fått et nytt symbol

& PartnersNorges nye selveide meglerkjede

Partners er en ny meglerkjede bestående av bl.a. Nordvik & Partners, Schala & Partners, Gjestvang & Partners, Leinæs & Partners. Kjeden har nå 14 meglerkontor og flere er på vei med.

Styret består deltakende meglere, samt Robert Fauske og Christian Berg, grunderne av meglerkjeden PRIVATmegleren.

Alle meglerkontorene har eget navn, eget eierskap og eier til sammen 75 % av kjeden. Kjedetilknytningen er gjennom en felles aksjonæravtale.

Meglerkontorene har stor frihet, får alle stordriftsfordeler, og vil nyte godt av kjedens vekst, både på kontor- og kjedenivå.

Har du lyst til å være med å bygge og eie en frittstående eiendomsmeglerkjede med noen av landets beste meglere?

Ta kontakt med Christian Berg på 977 63 395,eller Robert Fauske på tlf: 907 84 288 .

Vi lover deg full konfidensialitet.

Eiendomsmeglinghar fått et nytt symbol

& PartnersNorges nye selveide meglerkjede

Partners er en ny meglerkjede bestående av bl.a. Nordvik & Partners, Schala & Partners, Gjestvang & Partners, Leinæs & Partners. Kjeden har nå 14 meglerkontor og flere er på vei med.

Styret består deltakende meglere, samt Robert Fauske og Christian Berg, grunderne av meglerkjeden PRIVATmegleren.

Alle meglerkontorene har eget navn, eget eierskap og eier til sammen 75 % av kjeden. Kjedetilknytningen er gjennom en felles aksjonæravtale.

Meglerkontorene har stor frihet, får alle stordriftsfordeler, og vil nyte godt av kjedens vekst, både på kontor- og kjedenivå.

Har du lyst til å være med å bygge og eie en frittstående eiendomsmeglerkjede med noen av landets beste meglere?

Ta kontakt med Christian Berg på 977 63 395,eller Robert Fauske på tlf: 907 84 288 .

Vi lover deg full konfidensialitet.


LEDELSEN

LEDELSEN



MINILAGERET AS HAR LEID UT

SMÅ OG STORE LAGERBODER I 10 ÅR!

Minilageret as ble etablert i Horten i 2005. Minilageret driver med uteie av små og store lagerboder, fortrinnsvis til privatpersoner,

men også til selskaper som har behov for ekstra lagerplass. Spesielt retter vi oss mot personer som er i en flyttefase.

- Da er behovet for mellomlagring av eiendeler stort, både før og etter salgsprosessen, sier Espen Brinck-Johnsen,

daglig leder i Minilageret AS.

OM MINILAGERET.AS

Minilageret AS, som ble etablert i 2005, tilbyr utleie av små og store lagerboder. Selskapet har en kostnadseffektiv administra-sjon som kommer kundene til gode gjennom konkurransedyktige priser. Vår visjon er at våre kunder skal oppleve tilbud av en sikker og brukervennlig tjeneste. Fra hovedkontoret i Horten betjenes alle kundene som kan leie lager-bod i Kristiansand/Lillesand, Arendal, Skien, Larvik, Re i Vest-fold, Horten, Fredrikstad, Kongs-vinger og Hamar.

FOR YTTERLIGEREINFORMASJON

vennligst kontakt Minilageret AS ved markedsansvarlig Cathrine Matsen eller daglig leder Espen Brinck-Johnsen, tlf. 33 03 98 10. E-post: [email protected] Se også www.minilageret.as

Minilageret as arbeider målrettet, og har pr idag lagerbygninger på 9 steder på Sør og Østlandet. Lagerbygningene er oppvarmet vinterstid, og har overvåking og alarmer for økt trygghet for kundene. Det er to bodstørrelser som tilbys, og disse kan også kombineres. Det er ikke gjennomsyn mellom bodene.

Tilbudet er for folk flest. De som er i en flyttesituasjon får fort behov for mellomlagring. Nye leiligheter har lite bodkapasitet, og flytter man fra et stort hus, melder behovet seg ganske raskt.

I forbindelse med styling av bolig før et salg, må gjerne rommene ryddes ned til et minimum av møblering. Her er det også smart å benytte en lagerbod som en løsning. Prismessig er det heller ikke den altfor store utgiften.

Tilbudet er basert på selvbetjening. Kunden får utstedt et nøkkekort som sendes i posten. Nøkkelkortet gir tilgang til selve lagerhallen. Kunden utstyrer sin lagerbod med egen hengelås, og leier så lenge han har behov.

Vi registrer at folk i økende grad bli bevisst på mulighetene vi tilbyr. Sesongbetonte eiendeler, høst og vår, kan med letthet plasseres i en lagerbod. Det frigjør ofte en garasje som er gull verdt å ha ledig når snøfallet kommer. Ved lengre utenlandsopphold og utleie av egen bolig, vil det være formålstjenlig med plass til sine eiendeler. Lagerhallene har en grei adkomst og har plass utenfor til større biler.

Minilageret AS kom i 2012 med på listen over årets gaseller. Dette viser allmennheten at vi arbeider seriøst og gaselleplasseringen er naturligvis noe vi er svært stolt over, avslutter BrinckJohnsen.

«De som er i en flyttesituasjon får fort behov for mellomlagring.

Nye leiligheter har lite bod-kapasitet, og flytter man fra et stort hus, melder

behovet seg ganske raskt»

ESPEN BRINCK-JOHNSEN


LEDELSEN

LEDELSEN



HISTORIKK - MILEPÆLER:

2005 etablert i Horten med lagerbodutleie2006 bygger ny lagerhall i Skien2006 (nov) bygger ny lagerhall i Arendal og i Larvik2008 (feb) bygger ny lagerhall i Fredrikstad2009 (apr) bygger ny lagerhall på Re i Vestfold2010 (mar) bygger ny lagerhall i Hamar2011 (jul) Utvider med ny lagerhall i Kristiansand2012 (nov) åpner nybygget lagerhall i Kongsvinger

Pr. 01.01.2016 har Minilageret as 4 ansatte, og betjener alle sine lager fra sitt hovedkontor i Horten. Lageret har åpent hver dag fra 08-20. Kontortiden er fra 09-16.

BUDRUNDER.NOSIKKER OG RASK BUDGIVNING, HELT ENKELT

SAGT I PRESSEN:«Forbrukerrådet har ønsket en universell løsning for elektronisk budgivning.

Og meglernes ferske bud-app er et godt og konstruktivt bidrag for å gjøre bolig handelen enklere for forbrukerne.»

Thomas Bartholdsen, Forbrukerrådet

MER ENN 150 EIENDOMS MEGLERKONTORER

ER KOBLET OPP!

HVIS DU/DERE ER MNEF – REGISTRÉR

DITT FORETAK GRATIS!

OVER 5000 REGISTRERTE

BRUKERE!

Opprett bruker Registrer opplysninger Gi bud


BUDRUNDER


FÅR ENERETT PÅ NY ANNONSE

TEKNOLOGIPrivatmegleren bruker cirka 50 millioner kroner det neste året

for å sikre seg enerett til ny annonseteknologi (KLiKK) blant norske eiendomsmeglere.

LEDELSEN

LEDELSEN




LEDELSEN

LEDELSEN



Dette er teknologi som selv finner veien til potensielle boligkjøpere, sier administrerende direktør Grethe W. Meier i Privatmegleren.

I Danmark implementeres den samme teknologien for flertallet av landets eiendomsmeglere.

ALGORITMER Privatmegleren har hatt en gjennomgang av mulighetene denne teknologien gir, og konkludert med at dette vil kjeden innføre ved samtlige avdelinger i Norge. Vi har gitt Privatmegleren enerett i ett år med opsjon på ytterligere et år, sier administrerende direktør og medgründer Christian Overaa i Cloud Communication Tool (CCT).

CCT er spesialisert på optimal utnyttelse av styringssystemer og algoritmer i sosiale medier og søkemotorer. Privatmegleren er fornøyd med avtalen, og har allerede latt boligselgere få bruke det nye verktøyet i jakten på boligkjøpere.

KLIKK Vi har fått tilgang på et verktøy som utgjør en eksklusiv markedsmuskel. Og i kampen om boligselgerne er det helt avgjørende å ha verktøy og teknologi som ingen andre har for å identifisere boligkjøperne, sier Meier.

Hun understreker at det viktigste er kvaliteten på mottakeren av boligannonser.

Våre kunder skal treffe flest mulig potensielle boligkjøpere. Vi ser allerede at eiendommer selges raskere etter at vi har tatt i bruk teknologien som vi har gitt navnet KLiKK. Vi hadde en testperiode i høst som viste at denne teknologien leverer, sier hun.

TEKNOLOGIEN FINNER KUNDENNettstedet Finn.no er den mest brukte markedsplassen blant boligselgere. Med KliKKteknologien treffer Privatmegleren også alle dem som ikke er aktivt inne på Finn.

Vi har tall som viser at svært mange som leser boligannonser ikke er på boligjakt, men når de først oppdager en interessant bolig endrer dette bildet seg over natten. Vi har sammenlignet KLiKKteknologien med andre verktøyer i markedet, og vi har konkludert med at dette er helt overlegent, sier Meier.

«Det viktigste er kvaliteten

på mottakeren av boligannonser»

GRETHE W. MEIER

JA, DET ER EN PLUG-IN HYBRID.

PLUG-IN HYBRID

MEN IKKE BARE DET.For dette er faktisk like mye en sportsbil. Kombinasjonen av en 4-sylindret bensinmotor og en kraftig elektromotor gir C 350 e en samlet effekt på hele 279 hk. Det betyr at denne PLUG-IN HYBRIDEN går fra 0 til 100 på under 6 sekunder.* Og med AIRMATIC luftfjæring som standard byr bilen på en kjøreopplevelse bare langt dyrere premiumbiler kan matche. C 350 e stv. fra 501.600,–

*Sedan. Pris inkl. lev. Oslo. Drivstofforbruk blandet kjøring: 0,21 liter pr. mil. CO2-utslipp: 48 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Gunstig finansiering tilbys gjennom Bertel O. Steen Finans AS. Importør: Bertel O. Steen AS. Les mer på kampanje.mercedes-benz.no. www.mercedes-benz.no

2_1_NEF_PHY.indd 1 11.01.2016 16.25

JA, DET ER EN PLUG-IN HYBRID.

PLUG-IN HYBRID

MEN IKKE BARE DET.For dette er faktisk like mye en sportsbil. Kombinasjonen av en 4-sylindret bensinmotor og en kraftig elektromotor gir C 350 e en samlet effekt på hele 279 hk. Det betyr at denne PLUG-IN HYBRIDEN går fra 0 til 100 på under 6 sekunder.* Og med AIRMATIC luftfjæring som standard byr bilen på en kjøreopplevelse bare langt dyrere premiumbiler kan matche. C 350 e stv. fra 501.600,–

*Sedan. Pris inkl. lev. Oslo. Drivstofforbruk blandet kjøring: 0,21 liter pr. mil. CO2-utslipp: 48 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Gunstig finansiering tilbys gjennom Bertel O. Steen Finans AS. Importør: Bertel O. Steen AS. Les mer på kampanje.mercedes-benz.no. www.mercedes-benz.no

2_1_NEF_PHY.indd 1 11.01.2016 16.25

Navn? Renate Evensen

Arbeidssted: iHUS Eiendomsmegling avd. Grønland/Gamle Oslo

Alder? 27 år

Sivilstatus, barn? Samboer, ingen egne barn

Sist leste bok? Varsler i vinden av Francine Rivers

Favoritt TV-program? Det må være Homeland, den synes jeg er skikkelig spennende.

Favorittmusikk? Julemusikk og Spotify top 100.

«Favorittdings»? Mobilen, jeg er jo megler – den er livsviktig! Og sykkelrulla mi gjør livet mitt veldig mye enklere.

Kjører? Med det gode kollektivtilbudet vi har i Oslo har jeg ikke behov for egen bil. Jeg tar buss og trikk til visning hver uke. Men om jeg hadde hatt førerkortet hadde jeg nok ikke tatt kollektivt.

Hvor mange timer jobber du i uke? Ingen uker er like, det er alt fra 3060 timer.

Hva gjør du for å koble av? Netflix & chill!

Hva er din beste idrettsprestasjon? Jeg har drevet lite med sport og idrett, men det blir en del styrketrening. Den beste prestasjonen min må vel være da jeg tok 100 kg i markløft.

Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Hva som helst med sjokolade.

Beste reisemål? Sykkelferie på Sardinia med kjæresten og London med tvillingsøsteren.

Har du noen dårlige sider? Jeg har et temperament som jeg gjør alt jeg kan for å skjule. Det går som regel ut over ham hjemme.

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å kjøpe min første leilighet med forbrukslån som «egenkapital».

Hvor mange ganger har du flyttet? Jeg har flyttet totalt 12 ganger. Pappa er byggmester og har alltid hatt et boligprosjekt gående. Og så har jeg kjøpt et par oppussingsobjekter som jeg har pusset opp og bodd i ett år før salg, for å bygge opp kapitalen.

Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Vi har nettopp fått flotte nye prospekter, så foreløpig er det ingenting som irriterer meg der.

Hva er dine personlige erfaringer med eien-domsmeglere? Jeg har bare gode erfaringer med meglere. De har vært dyktige og pålitelige.

Karrierevei fram til der du er i dag? Da jeg gikk første året på BI ble jeg med ei venninne på en visning som en av partnerne på iHUS Grønland/Gamle Oslo hadde. Pratet litt med megleren og fortalte at jeg studerte eiendomsmegling. Noen uker senere ringte han og spurte om jeg kunne

tenke meg å jobbe hos dem. Og her har jeg vært siden da og trives veldig!

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Kompetansen. En

faglig dyktig megler er avgjørende for en trygg bolighandel for både kjøper og selger.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Det vil bli mer digitalt. Markedsføring av boliger og meglere på sosiale medier skjer i større og større grad, og vil være en viktig plattform å være på for å nå ut til både boligkjøpere og boligselgere.

Hva er den største utfordringen til bransjen? Privatsalg kanskje. Nå som ting er blitt så enkelt med digitalisering er det mange som kan finne på å selge boliger selv. Da er det rett tilbake til Texas!

Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Her er det blitt gjort mye og jeg opplever ikke at vi meglere har et veldig negativt omdømme. Så lenge vi fortsetter å gjøre et grundig forarbeid før salg og holder tunga rett i munn etter salg skal dette gå bra.

Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg fram-over? Det har vært mye snakk om nedgangstider en god stund nå. Dette har vi ikke sett noe til her i Oslo. Jeg har så stor tro på boligmarkedet for 2016 at jeg doblet nesten budsjettet mitt fra forrige år!

MÅNEDENS MEGLERPROFIL:

RENATE EVENSEN

LEDELSEN

LEDELSEN




NEF JURIDISK BISTAND 2016

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

1. TIMEPRIS:

Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til [email protected] og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

3. KJEDEAVTALE:

Kjedeavtale gis til eiendomsmegler kjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendoms meglingsloven).

Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål.

VILKÅR OG PRISER:

Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

2. ÅRSAVTALE:a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva• Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva• Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:



JURIDISK BISTAND

Juridisk bistand.indd 1 25.01.16 13.49

NEF JURIDISK BISTAND 2016

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

1. TIMEPRIS:

Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til [email protected] og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

3. KJEDEAVTALE:

Kjedeavtale gis til eiendomsmegler kjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendoms meglingsloven).

Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål.

VILKÅR OG PRISER:

Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

2. ÅRSAVTALE:a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

PRISER:


b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:



JURIDISK BISTAND

Juridisk bistand.indd 1 25.01.16 13.49


Tregulv plank er det mest populære av tregulvene om dagen. Stadig flere ønsker seg et mer massivt utseende enn det 2 og 3staven kan gi. Men plank er ikke bare plank; det finnes to varianter av disse tregulvene: heltre eller lamellplank. Fra gammelt av er det heltre som har vært mest brukt her til lands, men nå er lamellplank, gjerne kalt 1stavsparkett, vel så populært. Hovedforskjellen er at mens heltre består av ett helt bord, er parketten sammensatt av flere sjikt lagt oppå hverandre.

Når gulvet er lagt er det liten forskjell rent visuelt om det er lamellplank eller heltre. Dette handler mye om psykologi, sier Arnstein Dalum Frøyse på Skattekammeret, som leverer tregulv til det litt kresne gulvmarkedet.

For noen er det viktig å vite at det er hel ved tvers gjennom. Mange opplever at de får et mer autentisk gulv da, sier han.

HELTRE LEVERHan presiserer at det er en vesentlig forskjell; en lamellplank vil, på grunn av sin spesielle oppbygging, være mer stabil i forhold til fukt enn heltre, og vil ikke sprekke opp mellom bordene i like stor grad som heltre.

Tre er et levende materiale, på godt og vondt, og det beveger seg i takt med den relative luftfuktigheten. Det vises tydeligst på sprekkene mellom plankene som krymper og utvider seg gjennom året i takt med svingningene i den relative luftfuktigheten. Tett om sommeren, og små sprekker om vinteren med tørr luft og mye fyring.

Dette er noe av sjarmen med et heltregulv, sier Dalum Frøyse. Truls Skaugen fra Södra Interiør, som også leverer heltre og lamellplank, er enig i at dette langt

på vei er en smakssak.

LYDEN AV MASSIVT GULV Hvordan gulvet oppleves påvirkes også av lyden i gulvet, sier Skaugen.

Han viser til trinnlyden som oppstår når vi går på gulvet. Ulike materialer har sin klang. Gulv med en tett og dump klang virker mer massivt enn et gulv med en skarp klakkelyd.

VALG AV TREGULV:

HELTRE ELLER 1STAVSPARKETT?

Ønsker du et massivt tregulv og lurer på om du skal velge heltre- eller lamellplank?

Både fornuft og følelser bør ha sin stemme i valget. Her er fordeler og ulemper

med de tilsynelatende like tregulvtypene.

TEKST:BJØRGOWREN/IFI.NOFOTO:SÖDRAINTERIØR,SKATTEKAMMERET

LEDELSEN

LEDELSEN




LEDELSEN

LEDELSEN



Etheltregulvifuruleggeslikegjerneieturbantmiljø

sompåenklassiskhytte.


Et heltregulv har sin egen tunge klang. I en lamellplank er kjernen i planken avgjørende for hvor massivt gulvet oppleves. Her er det kvaliteten på materialene i mellomsjiktet det handler om, både type treslag og formen på årringene, forklarer Skaugen.

I dag brukes det mest furu eller gran som kjerne. Furu, som Södra bruker mest av, gir en tyngre klang. Tette og stående årringer gir den «tetteste klangen», i følge Skaugen.

Tykkelsen på slitesjiktet påvirker også opplevelsen av massivitet og lunhet. Et sjikt på 3,5 mm

gir en langt bedre opplevelse enn en parkett med 2 mm sjikt.

MER STABIL VED VARMEVed gulvvarme er lamellplank den beste løsningen. Selve oppbyggingen av planken gjør den mer formstabil, og den påvirkes mindre av temperatursvingninger.

IKKE DYRERE MED HELTRE For noen er det også et miljøaspekt i dette, sier Dalum Frøyse. Et lamellgulv er mer bearbeidet

industrielt, men på den annen side er det bedre utnyttelse av stokken ved at man får tre bord ut av hver plank.

Prismessig ligger 1stavs parkettplank noe over heltregulv. Dette varierer selvfølgelig med bredder, tykkelser og lengder.

Det er en misforståelse at heltre er dyrere enn lamellplank, sier Truls Skaugen. Heltre ble lenge sett på som typisk hytteprodukt, men det har snudd, sier Skaugen.

LAMELLGULV

Dette er planker vi ofte omtaler som 1-stavsparkett. Gulvbordene er bygget opp av flere sjikt som er limt sammen. Ved å krysse fiberretningen motvirkes bevegelsen i treet på en effektiv måte. Øverste sjiktet, det såkalte slite-sjiktet er det treverket man ser og går på. Sjiktene under består også av treverk, men som regel av en annen sort enn slitesjiktet.

HELTREGULV

Gulvbord av massivt tre lages av ulike treslag, mest vanlig i Norge er furu og eik. Andre treslag brukes også, men i mindre omfang. Gulv-bordene er høvlet og profi-lerte og det er stor variasjon i bredde og lengde på hva som leveres.

Enlamellparkettmedmidtsjiktavhøykvalitethartrinnlydsomheltre.Nårgulveterlagterdetvanskeligåseomdeterheltreellerlamellplank.

LEDELSEN

LEDELSEN





NEF-KURSALLEKURSENEERFORHÅNDSGODKJENTAVFINANSTILSYNET

HAVNAKURSET2016 12.–13.FEBRUARTJØME

LOKALFORENINGSKURSMØREOGROMSDALKjøpers tilbakeholdsrettHva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil?

12.FEBRUARKRISTIANSUND

6 TIMER

SEMINARFORNÆRINGSMEGLERE 10.FEBRUAROSLO

LOKALFORENINGSKURSVESTLANDETTomtefesteHvitvaskingHvordan gjør du både selger og kjøper fornøyd?

17.MARSBERGEN

6 TIMER

HELDAGSKURSOPPGJØR 14.APRILLILLESTRØM

TVANGSSALG–SÆRLIGEPROBLEMSTILLINGER

15.APRILLILLESTRØM

NEFsLANDSMØTEOGVÅRKONFERANSE 25.–27.MAITROMSØ

FULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ

NEF.NO

LEDELSEN

LEDELSEN




ENDRINGENE GJELDER FOR NASJONALE ANSKAFFELSERRegjeringen ga i 2012 forenklingsutvalget i mandat å gi innspill til endringer som skulle forenkle og effektivere anskaffelsesregelverket. Utvalget la juni 2014 frem sine forslag. Utvalgets foreslåtte endringer gjelder for anskaffelser som kun er kunngjøringspliktige i Norge.

I praksis vil forslagene gjelde for vare og tjeneste anskaffelser som har en estimert verdi under MNOK 1,55 (MNOK 1 for statlige virksomheter) og bygge og anleggskontrakter under MNOK 39. Endringene som trolig får størst praktisk betydning trer i kraft våren 2016 og omfatter fri adgang til forhandlinger og økt mulighet for bruk av egenerklæring for å dokumentere oppfyllelse av kvalifikasjonskrav. I utgangspunktet er dette gode nyheter, men det kan reises spørsmål til om utvalget har gått for langt i sin endringsiver og gitt oppdragsgivere for mye frihet.

KVALIFIKASJONSKRAV KAN DOKUMENTERES MED EGENERKLÆRING En positiv endring er etter vår vurdering forslaget om bruk av egenerklæring som dokumentasjon på at leverandøren oppfyller kvalifikasjonskrav. Bruk av egenerklæringer som foreløpig bevis for at leverandøren er kvalifisert kan gjøre det lettere å inngi etterspurt dokumentasjon ved korte tilbudsfrister. Hensynet til likebehandling er ivaretatt ved at oppdragsgiver skal be valgte leverandør fremlegge dokumentasjon på at alle krav er oppfylt før kontrakt signeres. Etter dagens regelverk må dokumentasjon fremlegges av alle leverandører ved tilbudsinnlevering.

FULL FRIHET I FORHANDLINGER Forslagene til forenklingsutvalget gir oppdragsgiver en stor grad av fleksibilitet, på bekostning av forutberegneligheten for leverandører. En konsekvens av endringene er at det innføres tilnærmet «frie tøyler» for oppdragsgiver ved bruk av forhandlinger ved gjennomføring av konkurranser. Oppdragsgiver vil etter de foreslåtte endringene gis rett til å kunne velge å forhandle med en eller flere leverandører på ethvert tidspunkt i anskaffelsesprosessen. Oppdragsgivers beslutning kan tas etter at tilbudene er kommet inn, og etter at oppdragsgiver har lest innholdet i tilbudene. Det er ikke gitt føringer for hvordan forhandlingene skal gjennomføres, ut over det at oppdragsgiver må kunne

dokumentere viktige vurderinger (skriftlighet) og at leverandørene behandles likt.

Hvor reelt kravet til likebehandling blir når oppdragsgiver selv kan bestemme med hvem og når det skal forhandles, er diskutabelt. Det antas at det kan bli mer ressurskrevende for en forbigått leverandør å få opplysninger som gjør at han kan vurdere om det bør inngis klage på tildelingen av kontrakten.

DET ENKLE ER OFTE DET VANSKELIGSTEKlagenemnda for offentlige anskaffelser (KOFA) behandlet 181 saker i 2015. I flere av sakene hvor det konstateres brudd på anskaffelsesreglene, er brudd på kravet til forutberegnelighet en gjenganger. Ofte konstateres brudd på grunnlag av at det oppdragsgiver sier de skal gjøre i konkurransegrunnlaget, ikke samsvarer med det oppdragsgiver faktisk gjør i konkurransen. Det synes derfor ikke som om vanskelig regelanvendelse er det mest utfordrende i en praktisk innkjøperhverdag.

FOR ENKELT? Selv om flere av de foreslåtte endringene synes fornuftige, vil enkelte kritikere hevde at oppdragsgivere gis for mye frihet i forhold til tidligere regler og at utvalget har gått for langt: http://www.bygg.no/article/1209513

Etter vår erfaring vil en effektiv konkurranse kunne avholdes i de tilfeller oppdragsgiver har utforme et klart konkurransegrunnlag og en fornuftig kravspesifikasjon. Dette tilsier at også tildelingskriteriene står i forhold til anskaffelsen, er klart formulert, samt egnet til å si noe om prisen eller kvaliteten på det som anskaffes.

Vårt tips til en «enklere» anskaffelsesprosess for leverandørene er å stille spørsmål om opplysninger som er tvetydige, ufullstendige eller misvisende i konkurransegrunnlaget før tilbudsfristens utløp. Ved å stille gode spørsmål minsker behovet for etterfølgende forhandlinger, og det gjør at konkurransen blir mer oversiktlig. Selv etter endringene i regelverket vil trolig et klart og presist formulert konkurransegrunnlag med en godt gjennomarbeidet kravspesifikasjon, gi de mest kostnadseffektive og enkleste anskaffelsene, sett hen til tidsbruk og ressursbruk for begge parter i prosessen. For som det sies – det enkle er ofte det beste.

FORENKLINGFREMFORFORUTBEREGNELIGHET

Våren 2016 trer det i kraft endringer i anskaffelsesregelverket for nasjonale kjøp. Men vil endringene lede til forbedring og eventuelt for hvem?

AVADVOKATFULLMEKTIGMARIONMEEAASSVED,BINGHODNELANDADVOKATSELSKAPDA

BING HODNELAND

Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advo-kater med faglig styrke, bransje - kunnskap og kommersiell forstå-else. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjons-sameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entre-prenører, byggherrer og konsu-lenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennom-føringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesial kompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entre-prise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendoms-selskaper og entreprenører.

www.binghodneland.no

MARION MEE AASSVED


LEDELSEN

LEDELSEN



STEENSTRUP STORDRANGE DA

Vi er forretningsjuridiske rådgiv-ere til næringsliv og offentlig sektor. Vår målsetting er gode praktiske råd og løsninger til-passet den enkelte saks krav og kompleksitet. Vi teller 180 ansatte totalt, 116 advokater og hvorav 45 partnere. Vi omsatte for 317 millioner i 2014. Vi har kontorer i mange sentrale forret-ningsområder i Norge; Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø.

www.steenstrup.no

ODD WALTHER MOI

BIRGER WELD

Eplehageutbygging i bystrøk er populært både blant vanlige huseiere og profesjonelle parter. For å få fradelt en utbyggingstomt stiller plan og bygningsloven § 274 krav om at utbyggingstomten må være sikret lovlig adkomst. Dersom tomten grenser til en kommunal vei, er det ofte uproblematisk å få opparbeidet adkomst, men adkomsten må også i disse tilfellene være godkjent av vedkommende veimyndighet, jf. veglova §§ 40 til 43.

Grenser derimot tomten til en privat vei, kan det potensielt medføre utfordringer og også store kostnader å sikre veirett.

Noen ganger kan bruken utvides uten kostnader for utbygger. Dersom hovedbruket, som utbyggingstomten ønskes fradelt fra, allerede har veirett, har nemlig servitutt/ bruksrettshaver i henhold til servituttloven og rettspraksis i tilknytning til denne, en viss adgang til å øke bruken «i samsvar med tida og tilhøva», jf. servituttloven §2, 2. ledd. Den utvidede bruken må ikke bli for tyngende for den eiendommen veien går over. Vurderingen må foretas konkret. Dersom vilkårene i servituttloven er oppfylt, vil en med hjemmel i servituttloven kunne utvide bruken uten å betale erstatning.

Hvis det ikke allerede foreligger en veirett hvor bruken kostnadsfritt kan utvides, må veirett erverves. Erverv av veirett kan enten skje ved frivillig avtale eller ved ekspropriasjon. Et vilkår for ekspropriasjon er at det må «reknast for klårt at inngrepet vil vere meir til gagn enn skade», jf. veglova § 53, 1. ledd. Dersom vilkårene for ekspropriasjon er oppfylt, og ekspropriasjon gjennomføres, må tiltakshaver dekke ekspropriatens (den som avgir veiretten) økonomiske tap. Det innebærer at en kan måtte betale erstatning for eventuell grunn som beslaglegges. Dersom veien allerede er anlagt må en i utgangspunktet betale en for

holdsmessig andel av opparbeidelseskostnadene til veien (såkalt innpåkjøp). I tillegg må tiltakshaver dekke ekspropriatens nødvendige utgifter til juridisk og eventuell annen sakkyndig bistand.

Adkomstproblemer kan med andre ord løses på flere måter. Noen måter er mer kostbare enn andre. Dette kan ha stor betydning for gjennomføring av et prosjekt og lønnsomheten i dette. Eplehageutbyggere må dermed være bevisste på hvilke muligheter og alternativer en har for å skaffe adkomst til de nye boligene i eplehagen.

HVORDANKOMMERMANSEGFRAMTILEPLEHAGEN?

OM SIKRING AV VEIRETT VED EPLEHAGEUTBYGGINGAVFASTADVOKATBIRGERWELDOGPARTNERODDWALTHERMOI

«Hvis det ikke allerede foreligger en veirett hvor bruken kostnadsfritt kan

utvides, må veirett erverves. Erverv av veirett kan enten skje ved frivillig

avtale eller ved ekspropriasjon»


LEDELSEN

LEDELSEN



I det følgende vil jeg redegjøre for enkelte hovedproblemstillinger vedrørende eiendomsbeskatning av næringseiendom.

1. HVILKE OBJEKTER?Det er bygninger og tomter kommunen kan skrive ut eiendomsskatt på. Videre har man i loven en egen kategori benevnt «verk og bruk». Dette har tradisjonelt vært industrieiendommer der det foregår en eller annen form for produksjon eller bearbeidelse av varer. Utviklingen de senere år har imidlertid ført til en utvidelse av gruppen eiendommer som skal anses som «verk og bruk», til også å omfatte bl.a. telenettanlegg og kabelanlegg. Rene handelsbedrifter, hoteller etc. faller imidler tid utenfor «verk og bruk»kategorien, og anses som annen næringseiendom.

Ved at det er faste eiendommer som er gjenstand for eiendomsskatt, må man holde løsøre utenfor ved fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget. Rullende materiell, som f.eks. kjøretøy, rullende anleggsmaskiner og annet løsøre, må således holdes utenfor, selv om de benyttes i den virksomheten som drives på den aktuelle eiendommen.

2. SUBJEKT FOR EIENDOMSSKATTENI utgangspunktet er det eiendommens privatrettslige eier, som også er subjekt for eiendomsskatten og således har plikt til å betale denne. Kommunen har legalpant i eiendommen som sikkerhet for eiendomsskattekravet, hvilket i ytterste konsekvens kan føre til at kommunen tvangsselger eiendommen for dekning av skattekravet.

I leiekontrakter for næringseiendom har eier/utleier og leietager full frihet til å avtale at det i stedet er leietager som skal betale eiendomsskatten. I de tilfellene hvor man ikke har regulert dette eksplisitt i leiekontrakten, vil man falle tilbake på standardreguleringen om at det er eier/utleier som er ansvarlig for eiendomsskatten, med mindre det i det konkrete forholdet mellom partene er klare holdepunkter for at partenes intensjon har vært at det likevel er leietager som skal betale skatten.

I utleieforhold har imidlertid ikke eiendomsskatteloven noen regulering av hvem som skal være ansvarlig for eiendomsskatten. I utgangspunktet vil dette også være kommunen uvedkommende, all den tid kommunen har legalpanterett i skattekravet og således kan sende betalingskravet direkte til eier/utleier og true med tvangssalg dersom kravet ikke betales. En eventuell kontraktsrettslig regulering mellom eier/utleier og leietager som innebærer at leietager skal dekke eiendomsskatten, må i et slikt tilfelle i så fall løses ved at eier/utleier retter et regresskrav mot leietager. En tvist i den forbindelse vil kommunen ikke behøve å forholde seg til. Av prakt iske årsaker vil kommunen imidlertid ofte aksept ere å rette eiendomsskattekravet direkte til leietager, men det er like fullt eier/utleier som har risikoen for at skatten betales. Eier/utleier bør derfor forsikre seg om at eiendomsskatten de facto blir betalt, f.eks. ved selv å forestå selve innbetalingen og med etterfakturering av leietager.

3. TAKSERING OG UTSKRIVNING3.1 TakseringFør det kan skrives ut eiendomsskatt på næringseiendom, må eiendommene takseres og verdsettes. Det er kommunen selv som skal stå for gjennomføringen av takseringen, samt dekke kostnadene forbundet med dette3.

Den alminnelige takseringen finner sted kun hvert 10. år, og det er derfor svært viktig at grunnlaget blir fastsatt riktig. Man kan derfor ha mye å tjene på å komme i en god dialog med kommune og taksator på et tidlig tids punkt.

Selv om det er kommunen som har ansvaret for takseringen, har eieren av eiendommen en plikt til å medvirke i forbindelse med takseringsprosessen. Det innebærer bl.a. at eieren må gi de nødvendige opplysninger om eiendommen, samt gi taksator adgang til eiendommen for befaring. Dersom eieren ikke medvirker, har kommunen adgang til å ilegge forsinkelsesavgift, samt at kommunens adgang til å rette utskrivningen i skattyters disfavør utvides.

3.2 Utskrivning (takstvedtak)Selv om kommunen har besluttet at det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen, må det fattes utskrivningsvedtak hvert enkelt år for den enkelte eiendom, og fristen for dette er 1. mars hvert år. Dersom kommunen først velger å skrive ut eiendomsskatt, oppstiller eiendomsskatte loven en rekke utskrivningsalternativer som kommunen kan velge mellom. For eksempel kan kommunen skrive ut eiendomsskatt på alle eiendommer i hele kommunen, de kan velge å skrive ut kun på verk og bruk og annen næringseiendom, de kan skrive på all eiendom men med unntak for verk og bruk og annen næringseiendom mv.

Ved første gangs utskrivning av eiendomsskatt i en kommune kan skattesatsen ikke overstige 2 promille. Deretter kan satsen økes med inntil 2 promille hvert år, inntil man når makssatsen på 7 promille.

Forvaltningslovens regler om begrunnelse av vedtak er ikke gitt virkning for eiendomsskattesaker; i stedet heter det i eiendomsskatteloven at det i takstvedtaket må gis en «stutt grunngjeving»4. Selv om begrunnelsen etter lovteksten kan vært kort, kan den ikke være kortere enn at skattyter kan forstå hvorledes skattegrunnlaget er fastsatt, og videre vil kravet til begrunnelse kunne variere etter hva slags eiendom vedtaket gjelder. Skattyter har videre krav på å få opplysninger om hvilke takseringsprinsipper som er benyttet og som ligger til grunn for taksten, og for øvrig gjelder også de alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper ved behandlingen av eiendomsskattesaker.

4. VERDSETTELSEEt grunnleggende utgangspunkt er at eiendomsskatten er en objektskatt, dvs. at det er en skatt på verdien av den faste eiendommen som objekt, og ikke på den virksomhet som drives på eiendommen.

Ved fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget skal man finne frem til antatt markedsverdi av eiendommen, som er formulert som «…det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.»5 Gjen

EIENDOMSSKATTPÅNÆRINGSEIENDOM

Økende økonomiske forpliktelser for kommunene rundt om i landet gjør at innføring av eiendomsskatt fremstår som en kjærkommen ekstra inntektskilde1. Selv om det er frivillig for den enkelte kommune å skrive

ut eiendomsskatt, er kommunen bundet av de rammer som eiendomsskatteloven2 oppstiller.

AVADVOKATMARIUSSOLLUND,ADVOKATFIRMAETWIERSHOLMAS


LEDELSEN

LEDELSEN



nom rettspraksis er dette blitt tolket slik at man skal finne frem til eiendommens objektiviserte verdi. Dette er en tenkt pris som fremkommer når man ser bort fra særlige forhold knyttet til den enkelte eiers utnyttelse av eiendommen6.

Når det gjelder den konkrete verdsettelse av næringseiendom, vil man for bygninger ofte fastsette verdien basert på neddiskonterte objektiviserte, fremtidige netto leieinntekter. I praksis vil kommunen ofte benytte seg av sjablonger for leieverdier, basert på gjennomsnittstall og prisstatistikk. Sjablongene tar utgangspunkt i kvadratmetersatser for ulike typer eiendommer, slik at man f.eks. får lavere sjablonger for lager enn for kontorbygg etc. Selv om man kan benytte seg av sjablonger ved verdsettelsen, må det likevel gjøres en individuell vurdering av den enkelte eiendom, bl.a. ved bruk av ulike justeringsfaktorer for å hensynta beliggenhet, alder, tilstand mv.

«Verk og bruk» er en egen eiendomskategori som tradisjonelt omfattet industrieiendommer der det foregikk en eller annen form for produksjon eller bearbeidelse av varer. I tråd med samfunnsutviklingen har også andre eiendomstyper blitt inkludert, f.eks. nettanlegg. Normalt finnes det ingen leieverdi for denne typen eiendommer, og det har derfor utviklet seg en praksis der denne typen eiendommer i stedet verdsettes på basis av substansverdi. Metodikken innebærer at man tar utgangspunkt i eiendommens gjenanskaffelseskost, og gjør et fradrag for slit, elde og utidsmessighet7. For «verk og bruk», skal man ved fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget også inkludere verdien av arbeidsmaskiner mv. som anses som en integrert del av den faste eiendommen. For å avhjelpe de avgrensningsproblemene man har sett i praksis knyttet til denne regelen, og for å gi større forutsigbarhet, har Finans de partementet sendt på høring et forslag til lov

endring8 som innebærer at arbeidsmaskiner ikke lenger skal inkluderes i eiendomsskattegrunnlaget for «verk og bruk».

5. ADMINISTRATIV KLAGE OG RETTSLIG PRØVINGEieren av en eiendom har anledning til å påklage eiendomsskattevedtaket. En klage kan knytte seg til forskjellige forhold, herunder at kommunen har lagt til grunn et feil faktum, (f.eks. feil areal på et bygg), feil rettsanvendelse, saksbehandlingsfeil, eller klage over takstens nivå. Etter innsendelse av klage vil takstnemnda vurdere om kommunen skal rette vedtaket av eget tiltak på bakgrunn av klagen, eller om vedtaket skal fastholdes og dermed oversendes til overtakstnemnda/ klagenemnda.

I klageprosessen er det viktig å påse at kravene til betryggende saksbehandling etterleves, herunder kravene til begrunnelse, åpenhet, kontradiksjon mv.

Klagenemndas vedtak er siste stopp i den administrative klagerunden. Dersom skattyter mener at skatteklagenemndas vedtak lider av feil, vil alternativet være å ta ut søksmål for de ordinære domstoler for å få kjent vedtaket ugyldig. Søksmålsfristen er i så fall 6 måneder.

WIERSHOLM

Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele nærings-livets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr-faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området.

www.wiersholm.no

MARIUS SOLLUND

1 I følge Statistisk Sentralbyrå valgte 355 av Norges 428 kommuner å skrive ut eiendomsskatt i 2015 (14 flere enn i 2014). Inntektene fra eiendomsskatten var på til sammen NOK 9,6 milliarder i 2014, en økning på vel 8 % fra året før. I følge samarbeidserklæringen fra de nye byrådet i Oslo, synes Oslo også å stå for tur.

2 Jf. Lov av 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane. 3 For enkelte typer eiendom – bolig og vannkraftanlegg – er det gjort unntak fra regelen om taksering, og man benytter i

stedet ligningsverdien for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget. 4 Jf. Eiendomsskatteloven § 29, 5. ledd. 5 Jf. Eiendomsskatteloven § 8 A2.6 Høyesterett har lagt til grunn at dette innebærer at det ikke er relevant å se hen til transaksjonsverdien. I en dom ved

rørende Sydvaranger AS fra 2011, uttalte Høyesterett at det ved fastsettelsen av den objektiviserte omsetningsverdien ikke var relevant å se hen til en konkret og aktuell salgssum.

7 Fra denne hovedregelen er det innført en unntaksregel som innebærer at man kan legge avkastningsverdien til grunn, dersom det er klart at anlegget ikke kan forrente substansverdien.

8 Jf. Høringsnotat av 18. juni 2015. Forslaget er så langt ikke blitt fulgt opp fra departementets side.

NYTT DOKUMENTAVGIFTSFRITAK FRA 1. JANUAR 2016AVANETTETHUNES,ANNAFALCKYTTEROGEGILSTEFANEILERTSEN.

I forrige utgave av Eiendomsmegleren (nr. 8, år 2015) skrev vi en artikkel om forslag til dokumentavgiftsfritak ved omorganiseringer. I forbindelse med at reglene trådte i kraft 1. januar 2016 ønsker vi å gjøre oppmerksom på følgende presiseringer til artikkelen i forbindelse med ikrafttredelsen. Stortinget vedtok før jul å innføre et utvidet fritak for dokumentavgift ved omorganiseringer som kan gjennomføres med skattemessig kontinuitet (skattefrie omorganiseringer). Det nye fritaket innebærer at overføring av eiendom ved omdanning fra enkeltpersonsforetak og ansvarlige selskaper til aksjeselskaper vil kunne gjennomføres uten avgift. Det tidligere fritaket for fusjon og fisjon er videreført.Vilkåret for fritaket er at omorganiseringen gjennomføres på en slik måte at vilkårene for skattefri gjennomføring etter skatteloven §§ 111 til 115 (fusjon og fisjon), § 1111 (grenseoverskridende fusjon, fisjon og aksjebytte), samt § 1120 (skattefri omdanning av virksomhet) er oppfylt. Det er ikke et krav om at skattefritak faktisk er påberopt, det er tilstrekkelig at alle vilkårene for skattefritak er oppfylt og at transaksjonen faktisk har funnet sted.

Virkningstidspunktet for reglene er 1. januar 2016. Det er presisert i forarbeidene at omorganiseringer foretatt før virkningstidspunktet ikke får dokumentavgiftsfritak selv om hjemmelen overføres etter virkningstidspunktet. Det er i Stortingsbeh andlingen ikke fremkommet merknader til virkningstidspunktet.

Det er et vilkår for omdanning av enkeltpersonforetak og ansvarlige selskaper med skattemessig kontinuitet at det overføres virksomhet. Forslaget fra en høringsinstans om å lempe vilkåret om overføring av virksomhet, fikk dermed ikke støtte verken i departementet eller i Stortinget. Ansvarlige selskaper som kun har hjemmel til eiendommen, hvor virksomheten for eksempel ble overført i en forutgående omdanning, kan derfor ikke uten videre omdannes på nytt og påberope seg skattefritaket (selv om skatt ikke utløses fordi selskapet ikke har eiendeler). Aktører med slike strukturer kan vurdere å etablere ny virksomhet i hjemmelsselskapet, som vil kunne kvalifisere for skattefri omdanning. Ved slik omdanning bør det også vurderes om det skal anmodes om bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene.

MIDLERTIDIG DISPENSASJONPåtegningen over stammer fra en skriftlig erklæring som eier gav til bygningsmyndighetene den gang det ble gitt tillatelse til å opprette eiendommen eller tillatelse til å oppføre bygningen på eiendommen. Denne erklæringen har blitt tinglyst på eiendommens grunnboksblad. Vi befinner oss nå på plan og bygningsrettens område, og herfra tar vi med oss følgende hovedregel: For å kunne få tillatelse til å opprette en eiendom eller oppføre en bygning, må offentlig veianlegg opparbeides helt frem til og langs eiendommen din. De tinglyste erklæringene kalles gjerne «midlertidighetserklæringer», og gir uttrykk for at eieren en gang har fått midlertidig dispensasjon fra denne plikten.

Erklæringene er stort sett like. Hovedbudskapet er at den som eier eiendommen har forpliktet seg til å opparbeide vei i full regulert bredde frem til eiendommen, dersom kommunen skulle kreve det. Full regulert bredde kan være opptil 10 eller 20 meter, avhengig av hvilken bygning eller eiendom dette gjelder. Ofte har eier også forpliktet seg til å avstå grunn vederlagsfritt til kommunen, dersom noen andre skulle bli pålagt å opparbeide veien.

Det er altså ikke kommunen som er forpliktet til å bygge veinettet i byggeområdene, slik mange tror. Denne plikten ligger i utgangspunktet til den enkelte utbygger. Når utbygger har bygget veien, overtar kommunen veien vederlagsfritt mot en forpliktelse til å drifte og vedlike holde veien.

VANLIG I VILLASTRØKMidlertidighetserklæringer er svært vanlige i de største byene. Særlig i gamle villastrøk. I disse områdene har man lenge hatt store eiendommer og lav botetthet. Det har derfor ikke vært behov for å bygge veier i 6 eller 8 meter bredde i disse områdene, selv om arealplanene forutsetter så brede veier. Dette er imidlertid i ferd med å snu.

Økt press i boligmarkedet gir et godt insentiv til å forvandle eplehager og store eneboliger til firemannsboliger. Med en slik fortetting kommer krav fra plan og bygnings

myndighetene om å utvide veien til full regulert bredde. Der kommunene tidligere vegret seg mot å pålegge en enkeltperson å utvide veien til full regulert bredde, har man nå større utbyggere som ofte kan bære den økonomiske risikoen som ligger i å forskuttere byggekostnadene til veien. For vi snakker om å forskuttere byggekostnadene, ikke ta byggekostnadene selv. Det er her midlertidighetserklæringene blir svært praktiske.

REFUSJONSPLIKTFor det er grunneierne som sammen skal bekoste offentlig vei i byggeområdet, ikke den enkelte utbygger. Når en utbygger opparbeider veien, kan han kreve refundert en stor del av kostnadene fra den enkelte grunneier i området. Refusjonsreglene forutsetter nemlig at alle grunneiere skal svare for sin forholdsmessige andel av byggekostnadene til veianlegget. Når eier avgir en midlertidighetserklæring, for å kunne få en midlertidig dispensasjon for å bygge på eien dommen, forplikter eier seg selv, eller en fremtidig eier av eiendommen, til å bære en fremtidig del av byggekostnadene til veien når denne opparbeides. Dersom vi ser for oss at byggekostnadene til vei er mellom 10 000 og 15 000 kroner per kvadratmeter, blir det raskt store summer som skal fordeles på relativt få eiendommer. På toppen av det hele betyr midlertidighetserklæringen kanskje også at man har en plikt til å flytte garasjen og gi bort deler av hagen vederlagsfritt til ny vei. Mange opplever dette som svært urimelig.

Grunntanken bak refusjonsreglene er teoretisk og kan være vanskelig å skjønne. I all enkelhet, er grunntanken at alle som kjøper en eiendom med en tinglyst midlertidighetserklæring skal forstå at eiendommen fremdeles ikke har oppfylt plikten til å bygge offentlig vei i full regulert bredde. I prinsippet skal kjøperne av en slik eiendom gi en lavere pris som tar høyde for at denne plikten kan inn treffe på et senere tidspunkt. Når noen opparbeider veien, og eier må betale eiendommens del av kostnadene til vei, vil eiendommen bli kvitt heftelsen og får en verdiøkning tilsvarende eiendommens andel av kostnadene til vei.

MIDLERTIDIGHETSERKLÆRINGER–HVAERDET?VET DU HVA DET BETYR NÅR

«ERKLÆRING/AVTALE – MIDLERTIDIG DISPENSASJON» ER PÅTEGNET I GRUNNBOKEN?

De fleste som eier eller planlegger å kjøpe en eiendom vet i alle fall ikke det. Slike påtegninger kan være nærmere hundre år gamle, og for mange fremstår heftelsene som utdatert

og innholdsløse. Det er ikke tilfelle. For eier av eiendommen kan denne heftelsen bety en betalings-forpliktelse på flere hundre tusen kroner til å måtte forskuttere flere titallsmillioner i byggekostnader.

AVADVOKATPAALCHRISTIANHANSENOGADVOKATFULLMEKTIGBÅRDK.H.BERGE

FØYEN TORKLDSEN AS

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS er det fremste juridiske spesialistfirmaet innen eiendom og entreprise i Norge, og bistår eiendomsselskaper på et bredt spekter av områder, fra transak-sjoner til plan- og bygningsrett, utleie og utvikling av nærings-eiendom. Føyen Torkildsen har også sterke miljøer innen IKT, arbeidsrett, selskapsrett og skatt. Selskapet er resultat av fusjonen mellom FØYEN Advokat-firma og Advokatfirmaet Torkildsen & Co, som ble gjennomført tidligere i år.

www.foyentorkildsen.no


LEDELSEN

LEDELSEN



De færreste opplever imidlertid at eiendommen får en verdiøkning av at veien blir bredere. I alle fall når man samtidig mister deler av hagen og må flytte garasjen. Konfliktnivået i refusjonsoppgjør er derfor ofte høyt, og veien til nærmeste advokatkontor er kort.

USYNLIGE HEFTELSERMye av problemet ligger nok i at mange ikke har et bevisst forhold til midlertidighetserklæringer. For selv om få personer skjønner det fulle omfanget av en midlertidighetserklæring, burde de fleste skjønne at en midlertidighetserklæring tinglyst på grunnboksbladet til eiendommen kan ha betydning for eiendommens verdi. En tinglyst heftelse burde gi grunn til nærmere undersøkelser.

I et vedtak fra september 2014 uttaler imidlertid Fylkesmannen i Oslo og Akershus at tinglyste midlertidighetserklæringer også kan gjelde eiendommer der erklæringene

ikke fremgår direkte av eiendommens grunnboksblad, typisk der erklæringen er tinglyst på hovedbruket før eiendommen ble fradelt. Dette gjør virkeligheten noe mer kompleks. For de færreste er klar over at eier av en eiendom kan være forpliktet av midlertidighetserklæringer som er tinglyst på andre eiendommer enn sin egen. Skal man forsikre seg om at en eiendom ikke er heftet med en midlertidighetserklæring kan man altså risikere å måtte bla seg nærmere hundre år bakover i eiendomshistorikken. Dette er imidlertid ikke noe nytt og spesielt som kun gjelder for midlertidighetserklæringer. Dette er utgangspunktet for enhver tingsrettslig heftelse eller servitutt som ble tinglyst før eiendommen ble fradelt. For, som det også fremgår av den enkelte eiendoms grunnboksblad, kan det finnes heftelser eldre enn fradelingsdatoen som har betydning for eiendommen.

BEG

GE FO

TO: ER

IK B

UR

ÅS, STU

DIO

13

PAAL-CHRISTIAN HANSEN

BÅRD K. H. BERGE

«Når en utbygger opparbeider veien, kan han kreve refundert en stor del av kostnadene fra den enkelte grunneier i området. Refusjonsreglene

forutsetter nemlig at alle grunneiere skal svare for sin forholdsmessige andel av byggekostnadene til veianlegget»


LEDELSEN

LEDELSEN



NEF FORDELSPROGRAMSJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERELes mer på nef.no under «Medlemskap» FORDELSPROGRAM



LEDELSEN

LEDELSEN



EIENDOMSMEGLERE VIL BLI HOLDT ANSVARLIGE FOR FEILDet er nok en erfaring for mange eiendomsmeglere at oppdragsgivere og kjøpere er raskere til å fremme klager og krav enn tidligere. Dette synes å være en trend, og noe mange yrkesgrupper erfarer. Noen ganger er kravene uberettigede og bærer preg av å komme fra en kranglete selger eller kjøper, mens andre ganger er det slik at eiendomsmegleren har gjort en feil, stor eller liten. Enkelte ganger gir feilen også grunnlag for et erstatningsansvar. Uansett hva man synes om denne utviklingen så er det nok slik at det er mer sannsynlig å bli holdt ansvarlig for feil nå enn tidligere.

Denne hverdagen fordrer at eiendomsmeglere utfører sitt oppdrag med tilstrekkelig fokus og nøyaktighet, og ikke minst at eiendomsmegleren unnlater å la seg friste til å bli «for snill» med kunden eller potensielle kjøpere av salgsobjektet.

I denne artikkelen vil vi peke på hvilket ansvar eiendomsmeglere har for at riktige opplysninger gis om salgsobjektet, og noen av de feilene som vi ser at eiendomsmeglere enkelte ganger begår. Vi vil også gi noen gode råd for å unngå å havne i ansvarssituasjoner.

EIENDOMSMEGLERES ERSTATNINGANSVAR – PROFESJONSANSVARETEiendomsmeglere er ved utøvelsen av eiendomsmegleryrket underlagt et såkalt profesjonsansvar. Profesjonsansvaret sies ofte og være strengt, og i mange tilfeller oppleves det nok også slik. Profesjonsansvaret innebærer at man blir vurdert ut fra sin profesjon og sin kunnskap som en profesjonelle aktør som tar betalt fro den tjenesten man yter. En eiendomsmegler blir vurdert etter de krav som i alminnelighet stilles til eiendomsmeglere, på samme måte som en advokat blir vurdert etter de krav som stilles til advokater.

Erstatningsansvaret bygger på en aktsomhetsnorm. Derfor må enhver eiendomsmegler forvente å bli vurdert i forhold til det man kan forvente av en aktsom eiendomsmegler. I de konkrete tilfellene blir vurderingen ofte denne; hva ville en aktsom eiendomsmegler, med den kunnskapen man må kunne forvente at en eiendomsmegler har, gjort i samme situasjon? Er svaret på dette at en aktsom eiendomsmegler ville handlet på samme måte, foreligger det ikke noe erstatningsansvar. Er svaret derimot

at en aktsom eiendomsmegler ville gjort noe annerledes, vil det som regel foreligge et ansvarsgrunnlag som kan gi grunnlag for et krav om erstatning.

FORHOLDET MELLOM ANSVARSGRUNNLAG OG ERSTATNINGSANSVARDet er viktig å være oppmerksom på at det kreves mer enn et ansvarsgrunnlag, for at noen kan kreve erstatning. Det må også foreligge et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom tapet og den ansvarsbetingende handlingen/unnlatelsen (ansvarsgrunnlaget).

Vi går ikke nærmere inn på dette i denne artikkelen, men vil nøye oss med å nevne at en god tommelfingerregel for når eiendomsmegleren er erstatningsansvarlig, er når eiendomsmeglerens uaktsomhet har medført et økonomisk tap, som ellers ikke ville oppstått. Dersom det ikke har oppstått tap, eller tapet ville oppstått uansett, foreligger ikke erstatningsansvar. Da blir resultatet i en sak hvor megler har opptrådt uaktsomt, at det foreligger brudd på normen for god meglerskikk.

OMVERDENEN FORVENTER AT OPPLYSNINGENE SOM GIS ER RIKTIGEEiendomsmeglerens plikt til å sørge for at det blir gitt fullstendige og riktige opplysninger om eiendommen som selges oppfattes nok av mange, ved siden av å forestå et sikkert oppgjør, som den viktigste av eiendomsmeglerens oppgaver. Etter vår erfaring gjelder mange av de klager og krav som blir fremmet mot eiendomsmeglere angivelige feil opplysninger om eiendommen. Omverdenen forventer at de opplysningene eiendomsmegler gir er riktige.

Det foreligger også andre forventninger til et eiendomsmegleroppdrag, og andre forhold som kan føre til klager og erstatningskrav. Eksempler er eiendomsmeglerens håndtering av bud, håndtering av kontrakt/kontrakts møtet og håndtering av kjøpers tilbakehold av kjøpesum ved reklamasjoner. Dette er heller ikke noen uttømmende liste, men vår erfaring er at uriktig håndtering av opplysninger og opplysningsplikten i en del tilfeller fører til ansvar, og at dette i mange tilfeller enkelt kunne vært unngått. Det er dette vi nå skal se nærmere på, med fokus på opplysninger som gis i salgsarbeidet, altså før bud blir akseptert.

EIENDOMSMEGLERESMULIGEERSTANINGSANSVAR

FOR AT DET IKKE ER GITT RIKTIGE OPPLYSNINGER OM SALGSOBJEKTET

AVTHOMASLIE,PARTNER,ADVOKATOGARNTOLAFSTILLERUD,PARTNER,ADVOKAT

THOMAS LIE

ARNT OLAF STILLERUD


LEDELSEN

LEDELSEN



LOVBESTEMT OPPLYSNINGSPLIKT OG ERSTATNINGSANSVAREiendomsmeglerens opplysningsplikt er etter loven forholdsvis omfattende. Det følger av eml. § 67 første ledd, første setning, at eiendomsmegleren «skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.»

Kjernen i bestemmelsen er hvilke opplysninger kjøperen har grunn til å regne med å få. Det er med andre ord den alminnelige kjøpers forventning om opplysninger som gir rammene for eiendomsmeglerens opplysningsplikt. Bestemmelsen utfylles av eml. § 63 som sier at megleren skal opptre i tråd med «god meglerskikk» og «gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen». Det er grunn til å fremheve at lovens krav er god meglerskikk. Dette harmonerer godt med det mulige erstatningsansvar megleren har (profesjonsansvaret), som i realiteten er et spørsmål om omverdenens berettigede forventninger til eiendomsmegleren er innfridd.

Hvilke opplysninger kjøpere «har grunn til å regne med å få» kan være så mangt, og omfatter mer enn det som er listet opp i eml. § 67, første ledd, annet punktum. Det dreier seg i prinsippet om alle forhold ved eiendommen som eiendomsmegleren får kjennskap til, eller burde skaffet seg kunnskap om. Dette gjelder uavhengig av hvor opplysningene kommer fra så lenge det gjelder forhold som de fleste kjøpere ville forvente å få vite om. Det kan være seg alt fra kjent vedlikehold, veirettigheter for naboer, eventuelle problemer med overvann ved mye nedbør, reguleringsplaner i nærområdet, spesielle grenseforhold og til de mer uvanlige forholdene som at noen har ligget død i lengre tid i boligen.

Som de fleste eiendomsmeglere kjenner til krever eml. § 67 en aktiv oppfølging av opplysningsplikten, megleren skal både innhente og kontrollere opplysningene. Det ligger i bestemmelsen et krav om kvalitet på de opplysninger eiendomsmegleren gir. Megleren kan ikke ukritisk videreformidle opplysninger megleren får dersom megleren burde stilt spørsmål ved opplysningene. Forhold ved opplysningene kan gjøre at megleren må undersøke opplysningene nærmere. Er opplysningene riktige? Er opplysningene fullstendige og gir de et riktig bilde? Dette er spørsmål som loven krever at eiendomsmegleren stiller seg før opplysningene blir formidlet til kjøperen, og som den alminnelige kjøper regner med at eiendomsmegleren har vurdert og kvalitetssikret ut fra sitt faglige ståsted.

Dersom eiendomsmegleren ikke har gjort en faglig sett aktsom vurdering av opplysningene som videreformidles, vil det medføre erstatningsansvar om opplysningene er uriktige eller misvisende og kjøperen eller selgeren som følge av det lider et økonomisk tap. Og motsatt, dersom megleren har gjort en tilstrekkelig aktsom vurdering, vil det ikke medføre ansvar selv om opplysningene likevel skulle vise seg å være uriktige. Megleren har ikke noe objektivt ansvar for at alle opplysninger er riktige.

Et eksempel på det siste er at megleren som hovedregel må kunne stole på opplysninger som innhentes fra offentlige myndigheter, uten å sjekke disse nærmere. Viser det seg å være feil i slike opplysninger, så er ikke det meglerens ansvar, i hvert fall så lenge det ikke er åpenbare feil eller forhold ved opplysningene som burde vekket meglerens oppmerksomhet.

Eiendomsmeglerens opplysningsplikt er ufravikelig. Det betyr at megleren ikke (gyldig) kan avtale seg bort fra

TENDEN ADVOKATFIRMA ANS

Tenden Advokatfirma ANS er Vestfolds ledende advokatfirma med kontorer i Sandefjord og Tønsberg. Tenden har 33 med-arbeidere, hvorav 24 advokater og er med det et av de største firmaene mellom Oslo og Stavanger. Firmaet bistår næringsdrivende, privatpersoner og offentlige organer over hele landet, og er som følge av spesialisering og honorarnivå et konkurransedyktig alternativ til de største advokat-firmaene.

For å sikre spesialisering og høy juridisk kvalitet, er Tendens advokater organisert i kompetanse - grupper. Tett samarbeid og ulik erfaringsbakgrunn gir firmaet en bred samlet kompetanse. Artikkelforfatterne er medlemmer i kompetansegruppen for fast eiendom, som består av 9 adv-okater. Thomas Lie arbeider særlig med utvikling, kjøp og salg av fast eiendom og eiendoms selskaper. Arnt Olaf Stillerud arbeider hovedsakelig med eiendomsmegling, entre-prise, plan- og byggesaker, rettigheter til fast eiendom og tvistesaker.

Aksept av bud

Når kan megleren komme i ansvar for opplysninger

som gis her?

Overtakelse

Salgsarbeid Kontraktsmøte Oppgjør


LEDELSEN

LEDELSEN



plikten til å innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen. Opplysningsplikten er dog ikke absolutt. Det kan tenkes tilfeller hvor det vil være for vanskelig, urimelig arbeidskrevende, eller kanskje umulig å innhente enkelte opplysninger. Da har megleren mulighet til å opplyse om dette, slik det fremgår av eml. § 67, første ledd, annet punktum. Det må bero på et fornuftig skjønn hvor mye jobb megleren må gjøre for å skaffe tilveie riktige opplysninger, og det er nok klart at det i enkelte tilfeller vil bli krevd betydelig mer enn det som er vanlig i standardoppdragene. Grensen går her også ved hva omverdenen, de som baserer seg på eiendomsmeglerens undersøkelser og opplysninger, kan forvente av en aktsom eiendomsmegler.

Disse lovbestemte kravene vi nå har sagt noe om må alle eiendomsmeglere forholde seg til, og mer informasjon om hva dette innebærer finner man ved å lese loven, forarbeider og litteratur om eml. § 67. Avvik fra de krav som stilles etter eml. § 67 medfører ofte at det foreligger ansvarsgrunnlag, og hvis noen blir påført et økonomisk som følge av eiendomsmeglerens (mangelfulle) håndtering av oppdraget, vil det som regel også foreligge erstatningsansvar. Selv om profesjonsansvaret sies å være strengt, er det et visst rom for feil, så det er ikke nødvendigvis alltid slik at brudd på eml. § 67 fører til erstatningsansvar. Men har man derimot oppfylt sin plikt etter eml. § 67, vil man ikke komme i ansvar etter denne bestemmelsen.

ANDRE OPPLYSNINGER OG ERSTATNINGSANSVARI en del tilfeller ser vi at ansvar for eiendomsmeglere oppstår som følge av at megler har gitt ytterligere opplysninger, altså opplysninger utover det som følger av eml. § 67, eller har gitt opplysninger som kjøperen ikke har noen berettiget forventning om å få. Dette er opplysninger som eiendomsmegleren ikke er pålagt å gi. Det kan selvfølgelig være fint å gi tilleggsopplysninger noen ganger, og det kan være en god service overfor oppdragsgiver og potensielle kjøpere, og så lenge opplysningene er kontrollert og riktige, er det helt uproblematisk.

Det er imidlertid viktig å være klar over at man ved å gi opplysninger om eiendommen, utover det som følger av opplysningsplikten, eksponerer seg for en risiko man ikke trenger å ta. Vi ser ofte at det nettopp er i de tilfellene hvor megler strekker seg litt lenger, og yter litt ekstra service, at man blir mindre påpasselig med sannhetsgehalten eller presisjonen i de opplysningene som gis. Det er farlig. I ettertid vil man bli vurdert etter den samme strenge ansvarsnormen, og uforsiktighet kan lett føre til ansvar. Ofte et helt unødvendig ansvar.

Gjennomgående vil kjøpere forholde seg til opplysninger fra eiendomsmeglere som kontrollerte og riktige. Det skal de også kunne gjøre. Ansvaret for de opplysninger som gis, er det samme, uavhengig av om opplysningene er lovpålagte eller ikke. Årsaken til dette er at kjøperen ikke har noe forhold til hvilke opplysninger som er lovpålagte eller ikke, og at kjøperen skal kunne stole på at alle opplysninger fra megleren er vurdert ut fra samme standard.

HVORDAN UNNGÅ Å HAVNE I ANSVARSSITUASJONERNår det gjelder den lovpålagte opplysningsplikten så er rådet naturlig nok å være oppmerksom på denne, og samvittighetsfullt innhente og vurdere de opplysninger som skal gis.

ANDRE OPPLYSNINGER ER DET GRUNN TIL Å SI LITT MER OM

For det første bør du som eiendomsmegler vurdere om du i det hele tatt skal gi opplysningene. Du bør tilstrebe å være særlig oppmerksom på hva du faktisk vet og hva du ikke vet om salgsobjektet. Det er bare det du vet, du bør si noe om. Får du spørsmål om forhold du ikke kjenner til så bør svaret også være at det kjenner du dessverre ikke til. Alternativt kan du tilby å undersøke det. Det er aldri et godt alternativ å fortelle om hvordan du tror det er. De forbehold du da måtte ta blir sjelden oppfattet slik de burde.

En eiendomsmegler bør tenke at potensielle kjøpere oppfatter det de sier som tilnærmet objektive sannheter om salgsobjektet, selv om megleren har sagt at han tror at det er sånn og slik. Kjøperne baserer sin kjøpsbeslutning på eiendomsmeglerens opplysninger. Dette er også utgangspunktet for det relativt strenge ansvaret eiendomsmegler har. Det hjelper som regel lite for en eiendomsmegler å hevde i ettertid at kjøperen burde forstått at dette bare var noe megleren trodde, og ikke noe han visste.

For det andre bør du unngå skryt om faktiske forhold. Det er lov å skryte av salgsobjektet og fremheve dette i generelt positive ordelag. Det ligger jo også som en forventning fra oppdragsgiveren at megleren er en selger når eiendommen markedsføres, både i annonser og på visning. Det går imidlertid en grense mot opplysninger om faktiske forhold, disse skal objektivt sett være riktige.

Opplysninger som «flott baderom med fine detaljer» er i realiteten uforpliktende. «Moderne baderom med de nyeste tekniske løsningene», kan derimot gi grunnlag for konkrete forventninger. Hvis det i ettertid viser seg at membranløsningen er gammel, lekk og utdatert kan en opplysning om at badet har «de nyeste tekniske løsningene» være uheldig for megleren. Den er jo ikke riktig.

For det tredje bør du være presis og fullstendig i dine beskrivelser. Det å beskrive noe presist innebærer at man må tenke nøye gjennom hva man beskriver og hvilket grunnlag man gjør det på. Hvis vi tar eksemplet ovenfor så ville en mer detaljert beskrivelse av «de nye tekniske løsningene» kanskje blitt en beskrivelse av hvilke løsninger som badet hadde. Har du som megler ingen gode holdepunkter for en presis og fullstendig beskrivelse bør du i hvert fall unngå beskrivelser hvor kjøperne kan tolke mer inn enn hva du kan stå inne for.

Til sist bør du som eiendomsmegler sikre dokumentasjon på de opplysningene du har gitt. Hvorfor ikke føre en logg på saken over dette. Forsikringsbransjen er et eksempel hvor dette gjøres, og hvor alle telefonsamtaler loggføres på sak med informasjon om hva som ble sagt. Eiendomsmeglere har alle muligheter til å sikre seg tilsvarende dokumentasjon på hva som er sagt. Hvorfor ikke skrive et notat etter visninger hvor man skriver ned hvilke eventuelle tilleggsopplysninger som er gitt, eventuelt det ikke ble gitt noen opplysninger utover det som stod i salgsprospektet? Det vil være god dokumentasjon i ettertiden på hva som du som eiendomsmegler har gitt av opplysninger.

Dersom du gir opplysninger til enkeltpersoner er det lurt å be om å få epostadressen deres og bekrefte opplysningene på epost i ettertid. På den måten kan man «låse» de opplysningene som ble gitt, og kanskje også presisere opplysningene når du får tenkt deg om. Det vil være vanskelig eller umulig i ettertid for en kjøper å hevde at du har sagt noe annet enn det du har bekreftet per epost. En slik epost vil også være egnet til å oppklare misforståelser dersom kjøperen har forstått opplysningene annerledes, og blir det en epostutveksling om hvordan opplysningene er å forstå så har du også sikret meget god dokumentasjon på hva du har gitt av tilleggsopplysninger.

Men husk: Det viktigste er å gjøre en samvittighetsfull jobb og tenke gjennom alle de opplysninger man gir. Tar man seg tid til det, vil man trå riktig i de aller fleste salg.

«Du som eiendomsmegler bør sikre dokumentasjon på de

opplysningene du har gitt. Hvorfor ikke føre en logg på saken over dette»

LEDELSEN

LEDELSEN




ENKLERE Å GJØRE OM LOFT OG KJELLER TIL BOLIGAREAL

MENHUSKSØKNADNye regler fra nyttår gjør at det nå er enklere å gjøre om boder, kjellerrom og loftsrom til boligrom. Det vil også være enklere

å klargjøre de for utleie. Men pass på fellene!

AVCARSTENPIHL,NEFSFORBRUKERRÅDGIVERIBOLIGHANDELEN

Det er endring fra såkalt tilleggsdel til hoveddel som har blitt enklere. Med tilleggsdel tenker man på boder, ubebygde loftsrom og oppbevaringsrom. Rommene man vil endre må ligge inntil eksisterende oppholdsrom.

I BOLIGER FRA FØR 1. JULI 2011Reglene gjelder bare for boliger fra før 1. juli 2011. Det vil si at det ble søkt om bygging eller ombygging før denne datoen. For nyere boliger gjelder ikke de nye reglene. Årsaken ligger i at ombygginger av eldre boliger til nå har måttet gå etter dagens strengere regler. Men det fjerner man nå:

Før stilte man samme tekniske krav til en slik omgjøring som man har stilt til helt nye boliger. Da blir det ikke bare dyrt, men noen ganger helt umulig, fortalte kommunalminister Jan Tore Sanner da reglene ble lansert.

LAVERE TAKHØYDE GODKJENTHovedinnholdet i reglene er at man ved omgjøring nå får mindre krav til takhøyde og lys. Takhøyden trenger å være minimum 2 meter, før 2,20 meter.

På loft og andre rom med skråtak, må minste takhøyde være på to meter, mens det også må være minst 1,90 meter i 60 cm bredde.

MINDRE LYS GJENNOM VINDUETFor å få omgjøring av rom godkjent, må det være vindu i rommet. Det vinduet må gå ut i friluft. Dessuten må vinduet tilfredsstille kravet til det som kalles rømningsvindu. Det betyr at det må være minst 50 cm bredt, og 60 cm høyt men også at lengde og bredde på vinduet må være minst 150 cm. Et vindu på 1 meter høyde og 50 cm bredde er altså ok. Et vindu på 60 cm bredde og 60 cm høyde oppfyller ikke 150 cmregelen. Vinduet må naturlig nok kunne åpnes, og det må være fysisk mulig å komme ut av.

Nytt i reglene er at vinduet også er godkjent som ventilasjon for rommet. Se ellers endringen i egen boks.

GIR ELDRE BOLIGER STØRRE POTENSIALEDe nye reglene vil gi eldre boliger med ledig loftsrom eller kjellerrom bedre potensiale for utnyttelse. Men det er viktig at man ikke selger skinnet før bjørnen er skutt. For bruksendring må søkes om.

MÅ SØKEDet er lagt opp til at enkle omgjøringer vil eier kunne søke om selv. Og man vil få tillatelse, så lenge man oppfyller kravene som er satt, forteller Atle Jan Larsen som er senior kommuniksjonsrådgiver ved Plan og bygningsetaten i Oslo:

I de tilfeller hvor det er i tråd med de materielle kravene, så gir vi tillatelse, sier han til NEFbolighjelp.

Men Larsen påpeker at det ikke er automatikk i å gi tillatelser. For Plan og bygningsetaten kan finne forhold som gjør at man ikke gir godkjenning uten videre:

Dette er for eksempel i saker hvor det er søkt om bruks endring uten ansvarlige foretak for endring fra tilleggsdel til hoveddel, men hvor søknaden i realiteten er opprettelse av ny boenhet.

I slike tilfeller krever loven at søknaden sendes inn av kvalifiserte foretak. Da må også prosjekteringen og arbeidet overlates til slikt ansvarlig foretak.

NY BOENHET - MER Å PASSE PÅ!Der man må passe på, er hvis man ønsker å lage en ny boenhet for eksempel en ny kjellerleilighet for utleie. Da må søknaden (og arbeidet) utføres av ansvarlig foretak. Og så er det ikke bare de nye enklere reglene man må forholde seg til. Reguleringsplanen slår også inn, forteller Atle Jan Larsen ved Plan og bygningsetaten i Oslo:

Når det oppstår ny boenhet, vil det kunne medføre krav til ekstra parkering og uteoppholdsareal på eien dommen fordi det er krav om det i den reguleringsplanen som all bygge tiltak på eiendommen må forholde seg til, sier han til NEF.

Og utfordringen vil nok her ofte være utnyttelses graden. Parkeringsplasser regnes med i utnyttelsesgraden,

og da er det ikke sikkert at det er «ledig plass» på tomten. For å komme i mål da, må man søke dispensasjon, og det er et lenger lerret å bleke.

HER ER DE TEKNISKE KRAVENE DET LEMPES PÅ

Ikke minstekrav til størrelse på bod og oppbevaringsplass. Det gjelder kun et generelt krav om at boenhet skal ha tilstrekkelig plass for opp-bevaring.

Krav til romhøyde reduseres fra 2,2 meter til 2,0 meter. Deler av rom kan ha skrå himling med lavere romhøyde.

Ikke krav til spesielle energi-bestemmelser bortsett fra et generelt krav om å tilrettelegge for forsvarlig energibruk.

Lufting med vindu/lufte-ventiler anses som til-strekkelig ventilasjon.

Ikke krav til trinnfri adkomst, dimensjonering for rullestol, passasjebredder og sideplass ved dør.

Ikke krav til radonsperre og tilrettelegging av tiltak i grunnen. Kravet om minimum radonkonsentrasjon i inne-luften lempes ikke.

Ikke krav til tilfredsstillende utsyn.

Ikke krav til at arealet skal ha planløsning som gjør det lett å orientere seg.

Ikke krav til at toalett og bad skal være tilgjengelig for personer med nedsatt funk-sjonsevne - det vil si være tilgjengelig utformet.

Vindu som tilfredsstiller krav til rømningsvei anses som tilstrekkelig dagslys

CARSTEN PHIL

«De nye reglene vil gi eldre boliger med ledig loftsrom eller kjellerrom bedre potensiale for utnyttelse»

CARSTEN PHIL


LEDELSEN

LEDELSEN



VELLYKKET JULETREFEST I OAEF!

OAEF inviterte til juletrefest søndag 17. januar. Det blir mye lek, moro og nye vennskap når nærmere 100 små og store i alle aldre samles

til juletrefest på Grand Hotell. Vi fikk gått rundt juletreet, sunget julesanger, spist pølser, boller og jammen kom ikke nissen også!

AVSABINEJ.BARTLER


LEO OLUFSENEie Eiendomsmegling NardoCastell Eiendom ASPb 1685, 7430 Trondheim [email protected]

SEBASTIAN GRANDE HOFSTAD Eie Eiendomsmegling NardoCastell Eiendom ASPb 1685, 7430 [email protected]

BJØRN TORE R. STRØMMENEie Eiendomsmegling NardoCastell Eiendom ASPb 1685, 7430 Trondheim [email protected]

FRANK HALLBERGEie Eiendomsmegling NardoCastell Eiendom ASPb 1685, 7430 [email protected]

TROND GJERLØW LYSTADEie Eiendomsmegling NardoCastell Eiendom ASPb 1685, 7430 Trondheim99630158 [email protected]

ELISABETH MAUDAL LETH-OSENPrivatMegleren Espenes & PartnereTrondheim Eiendomsmegling avd Heimdal ASKlæbuvegen 52, 7030 Trondheim 91000606 [email protected]

SIDSEL GADEOBOS Forretningsbygg ASHammersborg Torg 1Postboks 6666 St. Olavs Plass, 0129 Oslo 90 18 32 [email protected]

ANDREAS WILSGÅRD AEKO Properties ASSlemdalsveien 891, 0373 Oslo91 83 59 [email protected]

MARIT TUKJÆR LIESem & Johnsen EiendomsmeglingFrogner Eiendomsmegling ASPostboks 3094 Elisenberg, 0207 Oslo481 39 952mtl@semjohnsen.no

MARIANNE HØIMYHRAktiv Eiendomsmegling avd SkienGrenland Eiendomsmegling ASVestre Buktenveg 21Postboks 27723, 3702 Skien 91712019 [email protected]

PETTER W. CHRISTENSENDTZ RealkapitalMunkedamsveien 35Box 1921 Vika, 0125 Oslo988 86 [email protected]

ROGER SPORSHEIM Advokatfirmaet SporsheimStorgata 25, 6413 Molde412 10 [email protected]

TOM STIAN NYSTUENAktiv Eiendomsmegling Innlandet AS avd ElverumStorgata 15, 2408 Elverum95842404 [email protected]

UNA BRANDBORG SCHJELDERUPSem & Johnsen EiendomsmeglingMajorstuen Eiendomsmegling ASValkyriegata 21, 0366 Oslo93009351 us@semjohnsen.no

STINE LILLELER BOLKANAktiv Eiendomsmegling TrondheimTrondheim Aktiv Eiendomsmegling ASSøndre Gate 16, 7011 Trondheim91534321 [email protected]

KIM HÅVIKDNB Eiendom AS LandåsVilhelm Bjerknes vei 410, 5081 Bergen48 00 02 [email protected]

LUAN QUANG BUIBoa Eiendomsmegling Oslo Vest ASSchønings gate 7, 0356 Oslo 46 50 25 [email protected]

BENTE LINDEiendomsMegler 1 NordNorge ASFr.Langesgt. 19/21, 9298 Tromsø 91804904 [email protected]

KENT ANDRE ANDERSENPrivatMegleren KragerøKragerømegleren ASRådhusgata 2, 3770 Kragerø48855551 [email protected]

HENNING H. JARNESNotar Ålesund avd SentrumÅlesund Eiendomsmegling ASKongens gate 2, 6002 Ålesund 40047380 [email protected]

MADS BRANNSTORPHEiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom ASHamarTorggt. 12/14, 2312 Ottestad97540538 [email protected]

INGVILD SUNDLANDAktiv Innherredsmegleren ASLektor Musums gate 26, 7650 Verdal93018652 [email protected]

INGVILD AASEie eiendomsmegling avd FrognerBygdøy Allé Eiendomsmegling ASFrognerveien 22, 0263 Oslo952 36 [email protected]

SISSEL ANETT NES HALNESEigedomsmekling Sogn og Fjordane AS avd NordfjordPostboks 10, 6781 Stryn97076649 [email protected]

TORKIL KRANGEMetra Næringsmegling ASPostboks 280, 1502 Moss97093125 [email protected]

ALEXANDER RIEBER-MOHNSem & Johnsen EiendomsmeglingAsker og Bærum Eiendomsmegling ASGamle Ringeriksvei 33B,1357 Bekkestua93282862 arm@semjohnsen.no

ELLEN MAXINE ONSUMNordvik & Partners Eiendomsmegling Skøyen ASKarenslyst allé 12, 0253 Oslo97 07 50 [email protected]

ØYVIND ENGANKaland og Partners ProsjektmeglingKAPA Næring og Prosjektmegling ASPostboks 433, 5828 Bergen48888488 [email protected]

HÅKON BERGER SÆTHERDNB Eiendom AS avd FornebuForneburingen 209Postboks 1072, 1307 [email protected]

RUTH ASTRID NORSTRØMDNB EiendomTromsøFr. Langes gate 22, 9008 Tromsø98259102 [email protected]

VIGRATULERER50 ÅREinar Haugland med dagen 18. januar Birgit Grandahl med dagen 21. januarKariAnn Vågenes med dagen 22. januarMerethe Lunden Andreassen med dagen 26. januar John Theodorsen med dagen 28. januarSteinErik Amundsen Milde med dagen 28. januar Cathrine Flyen Bendixen med dagen 30. januar Siv Svensson Ostrø med dagen 6. februar Mona G. Mork med dagen 8. februar Lisbeth Ann Bålsrud Mastberg med dagen 12. februar Tor Arne Fostervold med dagen 14. februar Lena Onarheim med dagen 16. februar Erich Holm Thygesen med dagen 22. februar Anders Kanck med dagen 22. februar

SKIFTEAVSTILLING,ARBEIDSSTED,ADRESSE,TELEFONNUMMERMV

60 ÅRGeir Falck Anderssen med dagen 8. februar Nils Nordvik med dagen 18. februar Børre Voll med dagen 20. februar Tone Ravnanger med dagen 26. februar

LEDELSEN

LEDELSEN




DIN PERSONLIGE ASSISTENT

ET INTELLIGENTMESTERVERK

Mercedes-Benz tar et stort skritt inn i fremtiden med den tiende generasjonen E-Klasse. Den nye E-Klasse byr på en lang rekke tekniske innovasjoner,

uovertruffen sikkerhet og intelligente kjøreassistansesystemer. En personlig assistent i en hektisk hverdag.

Mens verdens jurister, filosofer og politikere forsøker å finne en løsning på de etiske dilemmaene rundt kunstig intelligens og selvkjørende biler, går den teknologiske utviklingen sin gang. Nye EKlasse gir oss en sniktitt inn i fremtiden og viser hva som er mulig.

For de fleste meglere er bil en naturlig del av jobben. Å kjøre er ofte moro, men i kø og på lange motorveistrekk hadde det vært best å kunne tenke på noe annet. Det er her de selvkjørende bilene vil kunne oppfylle manges drømmer, sier Svein Strømnes i Norges Eiendomsmeglerforbund.

AUTONOMITakket være systemer som kontinuerlig registrerer omgivelsene rundt bilen, kan nye EKlasse kjøre selv i tett trafikk. I inntil 130 km/t reguleres avstand og styring automatisk, også på veier uten veioppmerking. Ved hjelp av Active Lane Change

assist kan bilen selv bytte fil når du kjører på motorvei, der dette tillates. Bilen kan enkelt og problemfritt parkeres med din egen smarttelefonen. Ved hjelp av Remote Park assistenten styrer du parkeringsprosessen med en app, og EKlasse kjører automatisk og sikkert inn i parkeringsluken. En programvareoppdatert EKlasse kjører i disse dager rundt, uten sjåfør, i Nevada, der de juridiske rammebetingelsene tillater 100% selvkjørende biler.

ROM FOR LUKSUS Selv om innovasjon og teknologi har en sentral plass i utviklingen av nye modeller er ingeniørene minst like opptatt av komfort og moderne luksus. Et høydepunkt er det nye infotainmentsystemet utstyrt med to skjermer, hver på 12,3 tommer som fusjonerer visuelt og danner en svært innbydende widescreen cockpit for fører og passasjer. Du kan intuitivt betjene bilens funksjoner

med berøringsfølsomme knapper på rattet og med touchpaden i midtkonsollen. I tillegg kan din smarttelefon lades trådløst. Utsøkte materialer, eksepsjonelt komfortnivå som blant annet inkluderer oppvarmede armlener i dørene og midtkonsollen, er skapt gjennom grundige detaljer og håndverk. Og dette er bare noen av innovasjonene i den svært luksuriøse bilen.

MercedesBenz har ambisiøse mål for nye EKlasse og vi tror kombinasjonen av teknologi, komfort og luksus vil skape positive opplevelser for en mengde nye kunder i Norge. Bilen tar et stort steg inn i fremtiden med sine innovative løsninger og selvkjørende egenskaper, samtidig som den befester sin posisjon som komfortkongen. Å kjøre nye EKlasse blir som å oppgradere fra business til førsteklasse, avslutter kommunikasjonsdirektør i MercedesBenz Personbil Christoffer Nøkleby.

LEDELSEN

LEDELSEN



LEDELSEN

LEDELSEN




«Bilen tar et stort steg inn i fremtiden med sine innovative løsninger og selvkjørende egenskaper,

samtidig som den befester sin posisjon som komfortkongen»

CHRISTOFFER NØKLEBY


LEDELSEN

LEDELSEN



1 3 2 9 6 7 8 5 45 6 8 4 2 1 3 9 77 4 9 8 3 5 6 1 28 9 4 2 5 6 7 3 16 1 3 7 4 8 9 2 52 5 7 3 1 9 4 8 69 7 1 6 8 2 5 4 33 8 5 1 7 4 2 6 94 2 6 5 9 3 1 7 8

3 5 8 1 9 7 4 6 24 9 2 6 3 5 1 7 86 1 7 2 4 8 9 3 59 4 1 5 7 2 6 8 35 8 6 3 1 9 7 2 47 2 3 4 8 6 5 9 11 3 9 7 2 4 8 5 62 7 5 8 6 1 3 4 98 6 4 9 5 3 2 1 7

6 8 9 44 5

5 8 6 91 9 8

7 5 13 6 2

4 59 5 87 6 3 1

8 2 1 92

4 89 5 3 1

5 23 1 4 72 6

51 8 5 9

SUDOKU- LØSNING I NESTE NUMMER

MID

DELS

MID

DELS

LØSNING FRA FORRIGE NUMMER

VANSK

ELIG

VANSK

ELIG


Vi kan tilby deg:• 10 % partnerskap "Én for alle – alle for én"• Byens beste provisjon – inntil 60 %

Ved spørsmål, kontakt advokat Per Harald GjerstadE: [email protected] | M: 90 50 83 80

MORUD SØKER

BYENS BESTE MEGLERE!

- din lokale eiendomsmegler

ARBEIDSOPPGAVER:Som Eiendomsmegler i Meglerhuset Sædberg vil du få A-Å ansvar for gjennomføring av hele salgsprosessen.

KVALIFIKASJONER:Vi søker etter deg som er utdannet eiendomsmegler, megler, jurist

eller advokat. Med tanke på Meglerhuset Sædbergs posisjon innen

fritidsmarkedet på Sørlandet er det fordel om du kan håndtere en

fritidsbåt.

EGENSKAPER:Først og fremst må du kjenne deg igjen i våre verdier:

Grundighet - Kompetanse - Lokalkunnskap - Erfaring - Høflighet -

Tillit – Entusiasme.

VI TILBYR:Gode personlige utviklingsmuligheter i et av Sørlandets mest

velrenommerte Eiendomsmeglerforetak. Konkurransedyktige

betingelser i trygge rammer.

Med kvalitet i vårt arbeid har vi i over 50 år opparbeidet oss en unik kompetanse på eiendomsmegling. Gjennom vår lokalkunnskap og erfaring får vi tillit fra nye og gamle kunder. Hos oss finner du ekte engasjement, entusiasme og stolthet over faget vi arbeider med. Vårt kontor ligger i Kristiansand sentrum. Les mer på www.sedberg.no

VI SØKER 2 NYE EIENDOMSMEGLERE

For å søke stillingen; send søknad med CV til [email protected] (søknader vurderes fortløpende)

Kontakt gjerne vår rekrutteringspartner, Finansrekruttering AS for mer informasjon om stillingene:

Jan Kaare Dynestøl: 950 74 564 eller Espen Eriksen: 404 95 911 (Alle samtaler er konfidensielle og uforpliktende)

Meglerhuset Sædberg.indd 1 19.01.16 13.17

Finne en eiendoms megler?- eiendomsmeglere og studenter er konsentrerte lesere av stillingsannonsene i «Eiendomsmegleren»


For annonsering kontakt markedssjef Peter Rånås - [email protected] - 907 68 100

Ambita har eiendoms-informasjonen som trengs for ett vellykket salg

Ambita Infoland er verktøyet som hjelper deg i meglerhverdagen. Her finner du alt på ett sted; meglerpakker, eiendomsregisteret, kart, foto, det du trenger fra kommuner, boligbyggelag og mye mer.

ambita.com

ReturadresseNorges EiendomsmeglerforbundParkveien 550256 Oslo

Documents

Eiendomsmegleren nr. 1 2016