DRAUDÞIAMO NEKILNOJAMOJO TURTO VERTËS NUSTATYMO … · 2017. 2. 9. · Nekilnojamasis turtas yra svarbi ekonominio potencialo dalis. ... jeigu visiðkai sunaikinamas turtas. Rinkos

60

Ekonomikos teorija ir praktikaPinigø studijos 2003 � 2

Birutë Galinienë

Vilniaus universitetasSaulëtekio al. 9, LT-2054 VilniusEl. p. [email protected]

Irma Ðopienë

UAB „Draudimo brokeris“ Marsh LietuvaA. Jakðto g. 12, LT-2600 VilniusEl. p. [email protected]

Straipsnyje pateikiama trumpa Lietuvos turto draudimo rinkos apþvalga, nagrinëjama draudþiamonekilnojamojo turto draudimo vertës nustatymo svarba ir reikðmë ûkio subjektams, aptariamosLietuvos draudimo ámoniø taikomø draudþiamo nekilnojamojo turto vertës nustatymo metodikøypatybës bei problemos, su kuriomis susiduria ir draudikai, ir draudëjai, svarstomi ðiø problemøgalimi sprendimo bûdai.Pagrindiniai þodþiai: nekilnojamasis turtas; vertë; vertinimas; draudimas; draudimo rinka.

Ávadas

Nekilnojamasis turtas yra svarbi ekonominio potencialo dalis. Ji sudaro didþiàjàkiekvienos ðalies nacionalinio turto dalá. Teisingas nekilnojamojo turto vertës nusta-tymas yra aktualus turto pirkëjams ir pardavëjams, nekilnojamojo turto registràtvarkanèioms ástaigoms, kreditø davëjams, hipotekos ástaigoms ir, be abejo, draudimoámonëms. Draudþiamo nekilnojamojo turto vertës teisingas nustatymas ne maþiauaktualus ir draudëjui, apdraudþianèiam jam priklausantá nekilnojamàjá turtà, irámonei – draudikui, kuri prisiima rizikà ir gauna uþ tai draudimo ámokà. Pasaulinëpraktika rodo, kad turto draudimo ámokos sudaro didþiàjà dalá draudimo ámonëspajamø ið tiesioginio draudimo veiklos. Todël svarbu teisingai nustatyti draudþiamonekilnojamojo turto vertæ.

Straipsnio tikslas – iðanalizuoti Lietuvos ir uþsienio ðaliø draudimo ámonësetaikomø draudþiamo nekilnojamojo turto vertinimo metodikø privalumus ir trûkumus;apibendrinti atliktos lyginamosios analizës rezultatus ir pateikti siûlymus metodikai,kuri neprieðtarautø tarptautiniams ir europiniams turto vertinimo standartams beiLietuvoje aprobuotai turto vertës skaièiavimo metodikai, parengti. Atliekant tyrimà,taikyti literatûros analizës, duomenø grupavimo, lyginamosios analizës metodai.

Galima paminëti, kad kol kas Lietuvoje pasigendama publikacijø, kuriose bûtøanalizuojama draudþiamo nekilnojamojo turto rinka ir jos kitimo tendencijos, o dëltokio turto vertës nustatymo unifikuotos metodikos parengimo turto vertintojøbendruomenë dar tik aktyviai diskutuoja.

1. Lietuvos turto draudimo rinkos apþvalga

Turto draudimas visame pasaulyje sudaro didþiàjà draudimo ámoniø pasiraðytødraudimo ámokø dalá. Pasaulio praktika rodo, kad ðios draudimo ámokos sudaro iki50 procentø visø rinkoje pasiraðytø draudimo ámokø*.

DRAUDÞIAMO NEKILNOJAMOJO TURTO VERTËSNUSTATYMO METODINIAI ASPEKTAI

� Birutë Galinienë – socialiniø mokslø daktarë, Vilniaus universiteto Ekonomikos fakulteto docentë, Ekonominës politikoskatedros vedëja.Veiklos sritys: turto ir verslo vertinimas.

� Irma Ðopienë – UAB „Draudimo brokeris“ Marsh Lietuva draudimo vadybininkë.Veiklos sritys: draudimo paslaugø pardavimas.

*„Pasiraðytos draudimo ámo-kos“ – terminas, vartojamasvadovaujantis Lietuvos Res-publikos Vyriausybës 2000 m.lapkrièio 7 d. nutarimu „Dëldraudimo ámoniø metinësfinansinës atskaitomybës“.

61

B. Galinienë, I. Ðopienë. Draudþiamo nekilnojamojo turto vertës nustatymo metodiniai aspektai

Kadangi Lietuvos turto rinka dar yra jauna, tik kuriasi, pasauliniø tendencijøjoje yra nedaug. Ne iðimtis yra ir turto draudimas.

2002 m. pabaigoje turto draudimo paslaugas Lietuvoje teikë 17 ne gyvybësdraudimo ámoniø. Pasiraðytø turto draudimo ámokø ir iðmokø tendencijos1998–2002 m. parodytos 1 pav.

1 pav. Turto draudimo ámokos ir iðmokos Lietuvoje

Palyginimui negalime pateikti informacijos apie nekilnojamojo turto draudimorinkos (ámokø ir iðmokø) tendencijas, nes tokios informacijos nëra.

Viso turto draudimo ámokø maþëjimà iki 2001 m. galima paaiðkinti tuo, kadbesikurianèioje, patirties neturinèioje turto draudimo rinkoje buvo taikomi gana didelidraudimo tarifai. Tuo tarpu nuo 2000 m., rinkoje atsirandant daugiau dalyviø irdidëjant konkurencijai bei pasiûlai, tarifai ëmë maþëti ir tai turëjo átakos bendramdraudimo ámokø lygio maþëjimui. 2002 m. nekilnojamojo turto draudimo ámokø dalistarp visø turto draudimo ámokø padidëjo dël, mûsø nuomone, pradëto taikytitransporto priemoniø savininkø civilinës atsakomybës privalomojo draudimo.

Turto draudimo ámokø dalis tarp visø pasiraðytø draudimo ámokø ir jos pokyèiaiparodyti 2 pav.

2 pav. Pasiraðytos draudimo ámokos Lietuvoje

62


Kaip matyti ið 2 pav. pateiktø duomenø, turto draudimo ámokø dalis Lietuvojedar nepasiekë pasaulinio lygio (anksèiau raðyta, kad sudaro apie 50%). 1998 m. turtodraudimo ámokos sudarë 24 procentus, 1999 m. – 24,7 procento, 2000 m. – tik 22,6procento, 2001 m. – 22 procentus, o 2002 m. – 16 procentø visø pasiraðytø draudimoámokø.

Nors turto draudimo ámokø dalis nëra didelë (reikia manyti, kad nekilnojamojoturto draudimo ámokø dalis dar maþesnë), turto draudimas yra daugumos draudimoámoniø veiklos dalis ir prielaida draudimo ámonëms teikti kuo daugiau turto (ypaènekilnojamojo) draudimo paslaugø, kadangi nuostoliai dël turto (jo neapdraudus),nors ir nëra labai daþni, taèiau jo savininkui gali bûti katastrofiniai.

Nemaþiau svarbu teisingai nustatyti draudþiamo turto vertæ kad, atsitikusdraudiminiam ávykiui, draudëjui bûtø atlyginti visi nuostoliai. Teisingas turto vertësnustatymas yra reikalingas ir aktualus daugeliui ûkio subjektø (jie iðvardyti 3 pav.),o ypaè draudimo ámonëms.

3 pav. Nekilnojamojo turto vertinimu suinteresuoti ûkio subjektai

Visi paveiksle nurodyti ûkio subjektai tiesiogiai susijæ su nekilnojamojo turtovertinimo procesais.

2. Nekilnojamojo turto vertës nustatymo draudimo atveju metodiniai pagrindai

Turto vertinimo metodikoje (LRS, 1996) nustatyta, kad butø, gyvenamøjø namøir jø priklausiniø vertinimui draudimo atveju yra rekomenduojama taikyti atku-riamosios vertës metodà. Patvirtintuose Europos turto vertinimo standartuose(Champness, 1997) taip pat pabrëþta, kad, vertinant turtà draudimo atveju, tinka-miausia turto vertæ yra skaièiuoti atkûrimo kaðtø* pagrindu. Standartuose pateiktostokios rekomendacijos:

„Su klientu ir jo draudimo agentu bûtina smulkiai aptarti pastato atitikimàdraudimo poliso sàlygoms ir pastaràjá vertinant draudimui turi bûti atsiþvelgta á visussvarbius aspektus. Á pastato kainà gali bûti sumuojama pradinës apþiûros ir tyrimø,iðardymo kaðtai, laikina apsauga, paruoðiamieji darbai, sandëliavimas, komunaliniaipatarnavimai ir darbai, aptarnaujanèiø ástaigø darbo grafiko sutrikdymas, darbaigreta esanèiuose objektuose, kiti darbai, skirti treèiøjø ðaliø patogumui uþtikrinti irt. t.<…>“

Kartu su klientu turi bûti suderinta sutarties dël draudþiamo pastato vertinimoforma. Kaina gali bûti „nustatoma atsiþvelgiant á infliacijà, taip pat palyginant supradine nefiksuotø statybos kaðtø sutarties kaina arba pagal „vienadienæ“ kainà“(Champness, 1997).

*Autorës vartoja straipsnyjecituojamø ðaltiniø terminus(red. pastaba).

63


Daþnai diskutuojama, ar tikrai atkuriamosios vertës metodas yra pats tinka-miausias vertinant nekilnojamàjá turtà draudimo atveju. Mûsø nuomone, jo tinka-mumà galima pagrásti toliau iðvardytais teiginiais.

Pirmiausia, patvirtintuose Europos turto vertinimo standartuose paþymëta, kadatkûrimo kaðtø, atëmus nusidëvëjimà, pagrindu nustatyta vertë nëra pagrásta rinka(Champness, 1997). Daþniausiai draudimo sumà lemia statybos kaðtai. M. Higgs(1996) pastato konstrukcijà ir jo statybai sunaudotas statybos medþiagas laikosvarbiausiu veiksniu, daranèiu átakà draudþiamos rizikos dydþiui. Ið to iðplaukia, kaddraudimo suma yra pagrásta statybos kaðtø dydþiu.

Antra, reikëtø prisiminti rinkos vertës apibrëþimà. „Rinkos vertë – tai tikëtinapinigø suma, uþ kurià vertinimo dienà norintis pirkti ir norintis parduoti, atlikæ tin-kamus rinkodaros veiksmus, tiesioginio sandorio metu keièiasi turtu, ir abi ðalys veikiadalykiðkai, protingai ir be prievartos“ (LTVA, 1995). Pirmoji apibrëþimo dalis „tikëtinapinigø suma, uþ kurià vertinimo dienà“ neatitinka draudimo principø, nes apskaièiuotarinkos vertë priklauso nuo konkreèios nustatytos datos ir ávertinimo suma rodovertinimo dienà, o draudimo atveju kompensacija iðmokama bûtent tokio dydþio, kuribuvo nustatyta draudimo laikotarpio pradþioje, jeigu visiðkai sunaikinamas turtas.Rinkos vertë draudimo dienà ir iðmokos dienà gali labai skirtis, todël ði vertë draudimoatveju nëra tinkama. Be to, terminai „norintis pirkti“ ir „norintis parduoti“ leidþiadaryti iðvadà, kad ávertintu turtu turi bûti disponuojama atviroje rinkoje, esant pirkëjuiir pardavëjui. Tuo tarpu draudikas prisiima tam tikrà rizikà, kurià jam perduoda drau-dëjas, bet jokiu bûdu tai nëra atvirosios nekilnojamojo turto rinkos sandoris, kaipraðoma rinkos vertës apibrëþime „atlikus atitinkamus rinkodaros veiksmus“.

Nustatant pastato atkuriamuosius kaðtus, bûtina atsiþvelgti á tai, kad:1) modernus pastatas gali kainuoti gerokai maþiau negu pagal vidiná grindø plotà

jam tolygus atstatytas senas pastatas toje aikðtelëje, nes modernaus pastato statybaitaikomi pranaðesni statybos bûdai ir ðiuolaikinës statybos medþiagos;

2) vertintojui svarbu ne tai, kiek kainuos pastato statybos ateityje, o kiek kainuospastatymas, jei darbai bûtø buvæ pradëti kaþkada praeityje, o vertinimo dienà pastatasbûtø baigtas;

3) prie apskaièiuotos pastato sutartinës kainos reikëtø pridëti profesionalø(vertintojø) honorarus ir finansavimo kaðtus, kurie gali bûti gana dideli (LTVA, 1994).

Pastatø atkuriamoji vertë yra tik pirmoji skaièiavimø dalis, nes vertintojas toliauturi apsvarstyti darytinus atskaitymus dël objekto esamos kokybës. Atskaitymai pa-prastai daromi dël tokiø prieþasèiø kaip ekonominis nuvertëjimas, funkcinis nuver-tëjimas, aplinkos veiksniai (LTVA, 1994). Ið bendrø atkûrimo kaðtø reikia atimti tokiasskaitmenines iðraiðkas kaip (Champness, 1997):

„Ekonominis atgyvenimas* (nusidëvëjimas) rodo amþiø, bûklæ (arba fizinio susi-dëvëjimo laipsná), degeneracijà, arba atrofijà, atsirandanèià dël laiko tëkmës arankstesnio eksploatavimo aspektø, numatomà ateities eksploatavimo kaðtø sumà iriðsaugojimo (bûklës) palaikymo iðlaidas, palyginti su ðiuolaikiniu pastatu pakaitalu“;

„Funkcinis atgyvenimas (nusidëvëjimas) – tai tinkamumas naudoti esamai paskir-èiai ir ðio naudojimo tæstinumo perspektyva arba tinkamumas kuriai kitai paskirèiaitame paèiame versle“.

„Strateginis atgyvenimas (nusidëvëjimas) – strateginis verslo sprendimas gali betkuriuo metu nutraukti tam tikro proceso funkcionavimà (versle) ir kartu paverstinenaudojamais pastatus, kurie tam tikslui buvo skirti“.

„Ekologinis atgyvenimas (nusidëvëjimas) lemia bûtinybæ ávertinti esamà panau-dojimà ir ðiuolaikines technologijas pagal faktines ir pagrástai numatomas nacionalinesbei tarptautines normas, ástatymus, direktyvas ir (ar) planavimo, aplinkos apsaugosir tarðos kontrolës bei atliekø tvarkymo taisykles“.

Nustatant nekilnojamojo turto vertæ atkuriamosios vertës metodu, skaièiuojama,kiek kainuotø pastatyti dabartinës fizinës bûklës ir esamø eksploataciniø bei

*Atgyvenimas – oficialus Pa-tvirtintø Europos turto verti-nimo standartø (Champness,1997) vertimas ið anglø kalbos.

64


naudingumo savybiø objektus pagal vertinimo metu taikomas darbø technologijas irkainas. Atkûrimo vertæ apskaièiuoti praktiðkai sudëtinga, ypaè senø pastatø, nes sunkurasti anksèiau taikytø analogiðkø medþiagø kainas, tiksliai ávertinti statybos metus,dizainà, todël taikomas alternatyvinis pakeitimo kitu objektu atkûrimo kaðtø skaièia-vimo bûdas.

Pastato atkûrimo kaðtams apskaièiuoti taikomi keli metodai (Betts, Silas, 1994):1) kiekybinio tyrimo;2) skirstymo pagal sudedamàsias dalis;3) skirstymo pagal darbø profilá;4) lyginamojo vieneto nustatymo.Kiekybinio tyrimo metodu (quantity survey method) pastatas skirstomas á atskirus

sudedamuosius elementus ir apskaièiuojami kiekvieno elemento atkûrimo kaðtai,vëliau jie sumuojami.

Skirstymo pagal sudedamàsias dalis metodu (unit in place method) apskaièiuojamanekilnojamojo turto reprodukcinë vertë, nustatant ávairiø daliø (pvz., statybos me-dþiagø) vertæ tam tikram statybos vienetui (pvz., 1 m2 ar 1 m3).

Skirstymo pagal darbø profilá metodo (variations of the unit in place method) esmëyra ta, kad statybos vertë priklauso nuo atliekamø statybos darbø vertës.

Lyginamojo vieneto nustatymo metodas (comparative unit method) taikomas skai-èiuojant tipinës statybos vieno kvadratinio arba kubinio metro bazinæ vertæ.

Remiantis tarptautiniais bei europiniais turto vertinimo standartais ir Lietuvojeaprobuota turto vertës skaièiavimo metodika, nustatant atkuriamàjà nekilnojamojoturto vertæ, ið apskaièiuotø atkûrimo kaðtø atimama sukaupto nusidëvëjimo (fizinio,ekonominio ir funkcinio) suma (LRFM, 1996).

Vertinant nekilnojamàjá turtà draudimo atveju, minëtoje metodikoje rekomen-duojama taikyti atkuriamosios vertës metodà. Ðiuo metodu nustatoma ne rinkapagrásta turto vertë. Kaip jau minëta, draudimo atveju nëra aktuali turto vertëkonkreèià dienà, o orientuojamasi á esanèià atkuriamàjà nekilnojamojo turto vertæ,kuri, prieðingai nei rinkos, yra sàlyginai nekintanti. Visà teoriná draudþiamo nekil-nojamojo turto vertinimo procesà galima pavaizduoti schemiðkai (þr. 4 pav.).

4 pav. Draudþiamo nekilnojamojo turto vertës nustatymo proceso organizavimo modelis

Paveiksle parodyta draudþiamo nekilnojamojo turto vertinimo svarba visam turtovertinimo procesui.

65


3. Uþsienio valstybiø draudþiamo nekilnojamojo turto vertës nustatymo principinësnuostatos

Kadangi Lietuvos draudimo rinka dar tik kuriasi, draudimo specialistams reikëtøorientuotis á uþsienio valstybiø praktikà. Straipsnyje apþvelgiama Vokietijos irDidþiosios Britanijos draudikø patirtis. Minëtose valstybëse visos draudimo ámonësvadovaujasi bendromis metodikomis, todël draudëjai vienodai supranta vertinimoprincipus ir apskaièiuoja nekilnojamojo turto vertæ.

Didþiojoje Britanijoje, nustatant nekilnojamojo turto vertæ jo draudimo atveju,orientuojamasi á kaðtus, kuriø reikia sugadintam arba sunaikintam nekilnojamajamturtui atkurti iki jo ankstesnës bûklës (Britton ir kt., 1989). Didþiojoje Britanijojeturto draudimo pagrindas yra draudimas nuo ugnies rizikos, nes ugnis yra pagrindinëir esminë draudiminë rizika. Dël ðios prieþasties, skaièiuodami draudþiamo objektovertæ, draudimo specialistai neátraukia pamatø ir rûsio sienø atkûrimo kaðtø vertës.Be standartiniø statybos medþiagø bei darbo sànaudø, á atkûrimo kaðtus áskaièiuo-jamos ir tokios iðlaidos kaip atlyginimas architektui bei papildomos iðlaidos (pvz.,draudimo vietos sutvarkymas po draudiminio ávykio, turto saugojimo ir laikino bûstonuoma, kol bus atstatytas objektas). Didþiosios Britanijos draudikai ir draudëjaipastaruoju metu labai plaèiai naudojasi Statybos kainø informacijos tarnybos knyga,kurioje pateikiami duomenys apie tradiciðkai pastatytø namø atkûrimo kainasdraudiminiø ávykiø atveju. Statybos kainø informacijos tarnyba periodiðkai teikiadraudimo ámonëms informacijà apie atkûrimo kainø indeksus, todël draudimo ámonësá nekilnojamojo turto draudimo polisus automatiðkai gali átraukti naujausius duomenisapie draudimo sumas.

Vokietijos teoretikai teigia, kad draudþiamo nekilnojamojo turto vertei nustatytigali bûti taikomos tokios vertës kategorijos (Vogels, 1991):

1) naujoji vertë;2) nepastovi naujoji vertë;3) laiko vertë;4) bendra vertë.Trumpai aptarsime minëtø verèiø sàvokas. Naujoji vertë – tai naujo tos paèios

rûðies ir kokybës objekto atkûrimo vertë (toje paèioje vietoje, áskaitant projektavimoiðlaidas). Vokietijoje nustatant draudþiamo nekilnojamojo turto vertæ, á draudimovertæ, kaip ir Didþiojoje Britanijoje, neátraukiama pamatø ir rûsio sienø atkûrimokaðtø vertë, motyvuojant tuo, kad ðie pastato elementai po gaisro iðliks. Draudþiantnekilnojamàjá turtà, galioja nuostata, kad draudëjas pats atsako uþ pateikiamøduomenø teisingumà, o draudimo ámonës atstovas gali jam tik padëti nustatyti teisingàvertæ, kad draudimas atitiktø draudëjo poreikius ir lûkesèius. Todël, sudarant drau-dimo sutartá, naujosios vertës pagrindu nuostoliø kompensacija apima draudimo sumàpagal naujàjà vertæ, t. y., atsitikus draudiminiam ávykiui, draudimo vertë perskai-èiuojama tos dienos galiojanèiomis statybos kainomis.

Kadangi nekilnojamojo turto draudimo vertæ nustatyti naujosios vertës pagrinduyra gana sudëtinga, Vokietijos turto draudimo specialistai taiko kità vertës kategorijà –draudimà nepastoviàja verte. Nustatant nekilnojamojo turto nepastoviàjà vertæ,remiamasi 1914 m. statybos kainomis. Laikoma, kad minëtø metø nekilnojamojoturto kainos Vokietijoje buvo ypaè stabilios. Esant tokiam draudimui, nebûtina, kaddraudëjas priderintø draudimo sumà prie kylanèiø statybos kainø ir taip iðvengtødraudimo sumaþinta verte, o orientuojamasi á 1914 m. kainas, t. y. ðios kainos yradraudimo vertës nustatymo pagrindas. Dabartinë nekilnojamojo turto vertë gaunama1914 m. vertæ dauginant ið 1914 m. statybos kainø indekso, t. y.:

1914 m. draudimo vertë (draudimo vertë, apskaièiuota 1914 m. kainomis) ×1914 m. statybos kainø indeksas : 100 = naujos statybos vertë.

66


Kitu atveju gali bûti þinoma naujos statybos vertë, tada 1914 m. statybos vertë,kuri imama uþ pagrindà draudimo vertei nustatyti, yra apskaièiuojama taip:

(Naujos statybos vertë × 100) : 1914 m. statybos kainø indeksas = 1914 m.statybos vertë.

Labai retais atvejais Vokietijoje draudþiamo nekilnojamojo turto vertë nustatomaremiantis laiko verte, kuri apskaièiuojama ið naujosios vertës atimant nusidëvëjimà.Toks draudimo vertës nustatymo bûdas taikomas tik labai seniems objektams.

Dar retesnis draudimo vertës nustatymo metodas pagrástas bendra verte, kuriatitinka draudëjo gautà nenaudojamø pastatø, skirtø nugriovimui, pardavimo kainà.Pastarieji du vertës nustatymo bûdai taikomi labai retai ir visiðkai netaikomi pasiraðantstandartines draudimo nuo ugnies sutartis.

4. Draudþiamo nekilnojamojo turto vertinimo ypatybës Lietuvos draudimo rinkoje

Panagrinësime trijø Lietuvos draudimo bendroviø (AB „Lietuvos draudimas“,UAB „Ergo Lietuva“ ir UAB „Lindra“) draudþiamo nekilnojamojo turto vertësnustatymo principines nuostatas.

AB „Lietuvos draudimas“ ir UAB „Lindra“ nekilnojamojo turto draudimo vertænustato dviem atvejais:

1) kai draudëjas turi namø valdos techninës apskaitos bylà (toliau – inventorinëbyla);

2) kai draudëjas neturi inventorinës bylos.Pirmu atveju draudëjas turi teisæ pasirinkti, ar já tenkina inventorinëje byloje

nurodyta statybos vertë ir likutinë vertë, kurià apskaièiuoja valstybës ámonë Registrøcentras (toliau – Registrø centras). Jeigu tenkina, tai ta vertë priimama kaip draudimovertë.

Jeigu inventorinëje byloje nurodyta vertë draudëjo netenkina, tai duomenø,pateiktø inventorinëje byloje, ir objekto techniniø charakteristikø pagrindu patsdraudikas nustato draudimo vertæ.

Apibendrinta minëtø draudimo ámoniø taikomø metodikø principiniø nuostatøinformacija pateikta 1 lentelëje.

1 lentelë

Nekilnojamojo turto draudimo vertës nustatymas Lietuvos draudimo ámonëse

AB „Lietuvos draudimas“ UAB „Lindra“

1. Nustatoma pastato kategorija:A – po 1990 m. pastatyti modernûs arbarekonstruoti ðiuolaikinës statybos pastatai;B – geros fizinës bûklës arba po kapitalinioremonto pastatai, pastatyti (arba kapitaliaisuremontuoti) po 1980 m.;C – áprastos konstrukcijos pastatai, pastatyti1960–1990 m.;D – pastatai, pastatyti iki 1960 m., kuriøpasenusi inþinerinë áranga, maþa sienøðiluminë varþa, bûtinas kapitalinis remontas.2. Nustatomos techninës charakteristikos(bendras plotas).3. Pagal ámonës parengtà metodikàapskaièiuojama tokio pastato (statinio)vertë.

1. Nustatomos techninës charakteristikos(bendras plotas – butø, tûris – namø ir kt.).2. Apskaièiuojama 1 m2 (1 m3) vidutinëstatybos vertë pagal Komisijos privalomamregistruoti turtui ávertinti nutarimoreikalavimus (LRFM, 2002).3. Koreguojama statybos vertë (remiantisKomisijos privalomam registruoti turtuiávertinti nutarimu nustatytais koeficientais).Dabar numatyta maþinti butø, gyvenamøjøpastatø, gamybos ir sandëliavimo paskirtiespastatø vidutinæ statybos vertæ, kai nëra(LRFM, 2002):vandentiekio ir kanalizacijos – 4 procentais,karðto vandens – 3, centrinio ðildymo – 8,ávado gamtinëms dujoms arba elektrinëmsviryklëms – 6 procentais.

Jeigu draudimo sutarties sudarymo ir nekilnojamojo turto vertës skaièiavimodienà statinys nusidëvëjæs daugiau kaip 60 procentø, tai draudimo suma negali bûti

67


didesnë uþ jo likutinæ vertæ. Nusidëvëjimas (procentais) apskaièiuojamas arba iðinventorinës bylos (nustato Registrø centras), arba remiantis jau minëto nutarimopagrindu, t. y. kasmetinis statinio vertës sumaþinimo procentas dauginamas ið statinionaudojimo laiko ir taip gaunamas bendras statinio nusidëvëjimas (procentais) nuostatinio pridavimo naudoti metø.

Paþymëtina, jog UAB „Lindra“ yra nustaèiusi, kad pastato likutinë vertë negalibûti maþesnë kaip 30 procentø jo statybos vertës, t. y. pastato nusidëvëjimas negalibûti didesnis kaip 70 procentø.

UAB „Ergo Lietuva“ taiko kitokià draudimo vertës nustatymo metodikà. Pastatoatkuriamàjà vertæ ði bendrovë prilygina naujo tokio paties pastato statybos vertei,áskaitydama konstravimo ir planavimo iðlaidas. Vertës apskaièiavimo metodikojenurodyta, kad pagal ðiuo metu galiojanèias statybos darbø ir medþiagø kainas 1m2

statyba kainuoja 1 400 litø ir brangiau, nes tai priklauso nuo medþiagø, kuriosnaudojamos statyboje, ir Lietuvos Respublikos teritorijos vietovës. Atkuriamoji vertëapskaièiuojama taip:

Atkuriamoji vertë = bendrasis plotas × 1m2 kaina.Taikomos tokios pastato 1m2 kainos:1) puikiai árengto pastato – 4 000 litø;2) labai gerai árengto – 2 000–3 000 litø;3) gerai árengto – 1 600 litø;4) vidutiniðkai árengto – 1 200–1 400 litø;5) prastai árengto – 1 000 litø.Apytikslë 1m2 kaina koreguojama apþiûrëjus ir ávertinus pastatà.Taip nustatant nekilnojamojo turto draudimo vertæ, tikëtina, kad ji gali bûti

nustatyta neteisingai, t. y. per maþa arba per didelë. Jeigu vertë nustatoma per didelë,draudëjas, vengdamas draudimo ne visa verte, sumoka didesnæ draudimo ámokà,taèiau ðiuo atveju draudëjui yra geriau, nei tuo atveju, kai draudimo suma nustatomaper maþa.

Atsitikus draudiminiam ávykiui, draudimo iðmoka apskaièiuojama taip:Draudimo iðmoka = (draudimo suma : draudimo vertë*) × nuostoliø dydis**.Ðiuo atveju, jeigu draudimo suma yra maþesnë uþ draudimo vertæ (atkuriamàjà

pastato vertæ) prieð pat atsitinkant draudiminiam ávykiui (draudimas sumaþinta suma),atlyginama tik dalis uþ sugadintà ar sunaikintà turtà. Nustaèius maþesnæ draudimosumà, draudëjas laimi tik tada, jeigu sutarties galiojimo metu neatsitinka draudiminisávykis, nes sumoka maþesnæ draudimo ámokà. Draudimo ámonë laimi tada, kaiatsitinka draudiminis ávykis, – ji turi galimybæ sumaþinti draudimo iðmokà, taèiaujeigu draudimo rizikos nëra, draudimo ámonë gauna maþiau pajamø uþ draudimopolisà, negu realiai galëtø gauti, jeigu draudimo vertë ir draudimo suma bûtø nustatytateisingai.

AB „Lietuvos draudimas“ nekilnojamàjá turtà draudþia draudimo sumos nu-statymo pagrindu imdama rinkos vertæ. Rinkos vertë nustatoma likutinæ vertædauginant ið vietovës pataisos koeficiento. Nekilnojamojo turto vertës nustatymasrinkos verte ir jos pagrindu sutarta draudimo suma gali skirtis. Galima nurodyti duatvejus:

1. Kai rinkos vertë yra didesnë uþ turto statybos vertæ, draudëjas sumoka didesnædraudimo ámokà, taèiau, atsitikus draudiminiam ávykiui, apskaièiuota draudimoiðmoka negali bûti didesnë uþ faktinæ remonto darbø vertæ;

2. Kai rinkos vertë yra maþesnë uþ turto statybos vertæ, draudëjas sumokamaþesnæ draudimo ámokà, negu ji bûtø draudimo sumà nustaèius statybos vertëspagrindu. Taèiau, atsitikus draudiminiam ávykiui, nustatoma proporcija tarp draudimosumos ir tikros turto statybos vertës, kurios pagrindu proporcingai atlyginami irnuostoliai (draudimas ne visa verte, kaip tai numato Lietuvos Respublikos civiliniskodeksas (LRTM, 2000)).

*Nekilnojamojo turto statybosvertë.**Nuostoliø dydis supran-tamas kaip suma, kuri, atsi-tikus draudiminiam ávykiui,apskaièiuojama kaip remontoarba atkûrimo kaðtai.

68


Abibendrinant galima pabrëþti, kad Lietuvos draudimo ámonës taiko skirtingasdraudþiamo nekilnojamojo turto vertës nustatymo metodikas, kurios sukelia nemaþaipainiavos ne tik draudikams ir draudëjams, bet ir kvalifikuotiems turto vertintojams.

Lietuvos draudimo specialistai, nustatantys draudþiamo nekilnojamojo turtovertæ, turi nemaþai problemø, kurios pirmiausia susijusios su nevienodu sàvokøtraktavimu.

Turto ir verslo vertinimo pagrindø ástatyme (LRFM, 1999b) atkuriamoji vertë

apibrëþta kaip apskaièiuota pinigø suma (kaðtai), kurios reikëtø tokiø pat fiziniø ireksploataciniø savybiø objektui sukurti, pagaminti arba pastatyti (árengti). Vadinasi,atkuriamosios vertës metodu, kurio pagrindu ðiame ástatyme rekomenduojamanustatyti draudþiamo turto vertæ, nekilnojamojo turto vertë skaièiuojama pagal turtovertinimo metodikoje apibrëþtà atkuriamosios vertës metodà. Taikant atkuriamosiosvertës metodà, turto vertë nustatoma dviem etapais:

1) nustatomi vertinamo objekto atkûrimo kaðtai;2) nustatoma vertinamo objekto nusidëvëjimo vertë.Tuo tarpu Lietuvos draudikai, nustatinëdami nekilnojamojo turto vertæ ir

skaièiuodami atkûrimo kaðtus, atlieka tik pirmojo etapo skaièiavimus, t. y. nustatoobjekto atkûrimo kaðtus. Antrojo etapo skaièiavimus atlieka tik tuo atveju, kai,atsiþvelgiant á draudimo taisykles, yra numatytas draudimas likutine verte, jeiguobjektas yra nusidëvëjæs 60 procentø ir daugiau. Anksèiau minëtø Lietuvos draudimoámoniø draudþiamo nekilnojamojo turto verèiø sampratos pateiktos 2 lentelëje.

2 lentelë

Lietuvos draudimo ámoniø draudþiamo nekilnojamojo turto verèiø samprata

Draudimo ámonë Nekilnojamojo turto vertës samprata ir apibrëþimai

AB „Lietuvos draudimas“ Atkûrimo (statybos) vertë – pastatø (statiniø) statybos(pastatymo) kaina.Likutinë vertë – apskaièiuota pinigø suma, kurios reikëtø tokiøpaèiø fiziniø ir eksploataciniø savybiø objektui pastatyti.Rinkos vertë – apskaièiuota pinigø suma, uþ kurià vertinimodienà galëtø bûti parduotas turtas.

UAB „Ergo Lietuva“ Atkuriamoji vertë – pastato statybos kaina draudimo sutartiessudarymo metu.

UAB „Lindra“ Statybos vertë – pingø suma, kurios reikia tokios paèios bûklësir eksploataciniø savybiø pastatui pastatyti, áskaitant projekta-vimo iðlaidas.Likutinë vertë – draudimo sutarties sudarymo ar draudiminioávykio dienà esanti turto vertë, kuri apskaièiuojama ið statybosvertës atëmus nusidëvëjimo sumà.

Turto vertës nustatymà Lietuvoje reglamentuojanèiuose teisës aktuose numatytaskaièiuoti atkuriamàjà vertæ ávertinant naujo objekto atkûrimo kaðtus, o po to áverti-nant nusidëvëjimà.

Iki ðiol Lietuvos draudikai, skaièiuodami pastato likutinæ vertæ, ávertina tik fizinánusidëvëjimà ir tai daro remdamiesi Ilgalaikio turto nusidëvëjimo (amortizacijos)minimaliais ir maksimaliais ekonominiais normatyvais arba Komisijos privalomamturtui registruoti nutarimais.

Suprantama, kad, be pastatø ir statiniø fizinio nusidëvëjimo, yra ir funkcinis beiekonominis nusidëvëjimas. Taèiau pastarøjø nustatyti draudikai daþniausiai nesiryþta,kadangi kiekvienas vertinamas pastatas ar statinys yra savitas.

69


5. Draudþiamo nekilnojamojo turto vertës nustatymo problemos ir jø sprendimobûdai

Lietuvoje nëra aiðkiai reglamentuota, kaip nustatyti draudþiamo turto vertæ (kolkas nëra konkreèios metodikos ar nacionaliniø standartø mûsø nagrinëjamamvertinimo atvejui), todël draudimo ámonës savarankiðkai rengia ir taiko draudþiamonekilnojamojo turto vertës nustatymo metodikas. Turto vertinimà reglamentuojantysbendri teisës aktai (Turto vertinimo metodika (LRFM, 1996) bei Turto ir verslovertinimo pagrindø ástatymas (LRFM, 1999b)) yra tik pagrindas ir ðaltinis ðiomsmetodikoms parengti. Mûsø manymu, Lietuvos draudimo ámoniø draudimospecialistai, kaip ir kiti turto vertintojai, privalo vadovautis rekomendacija draudþiamonekilnojamojo turto vertæ nustatinëti atkuriamosios vertës metodu. Taèiau darneágyvendinta nuostata, kad turtà apdraudþiantys draudimo ámoniø specialistai pri-valo turëti turto vertintojo kvalifikacijà ir jà patvirtinantá paþymëjimà. Draudþiamøpastatø ir statiniø (ypaè sudëtingesniø) vertes turëtø nustatinëti kvalifikuoti turtovertintojai. Todël kiekvienoje draudimo ámonëje turëtø dirbti bent vienas kvalifikuotasturto vertintojas, turintis atitinkamos srities draudþiamo turto vertintojo kvalifikacijospaþymëjimà. Tokie specialistai, konsultuodamiesi su kvalifikuotais statybininkais,galëtø dalyvauti rengiant bendrà nekilnojamojo turto vertinimo draudimo atvejumetodikà (standartà), kuria naudotøsi draudimo specialistai ir agentai.

Paþymëtina, kad konkretizuotos vertinimo metodikos konkretiems vertinimoatvejams (nacionaliniø standartø ir metodikø) rengimo iniciatyvos jau ëmësi devy-nerius metus funkcionuojanèios Lietuvos turto vertintojø asociacijos ir 2002 m. pra-dþioje ásikûrusios Lietuvos turto ir verslo vertinimo ámoniø asociacijos aktyvistai.Minëtos metodikos rengiamos derinant su tarptautiniais ir europiniais (regioniniais)turto vertinimo standartais, taip pat su parengtomis, taèiau dar nepriimtomis Turtoir verslo vertinimo pagrindø ástatymo pataisomis.

2003 m. pirmàjá pusmetá parengtas minëtø nacionaliniø standartø ir metodikøprojektas, kuris svarstomas turto vertintojø bendruomenëje. Deja, parengtose meto-dikose draudimo atvejui daug dëmesio neskiriama. Taigi, kol neturime parengtos iráteisintos metodikos, draudþiamo nekilnojamojo turto draudimo (statybos) vertë galibûti nustatoma tokiais bûdais:

- lyginamojo vieneto, pagrásto ðiuolaikiniu statybos lygiu, vertës nustatymas;- investicijø ir papildomø iðlaidø, kurios didina statybos vertæ, ávertinimas;- nepastovios naujos vertës nustatymas.Lyginamojo vieneto, pagrásto ðiuolaikiniu statybos lygiu nustatymas bei investi-

cijø ir papildomø iðlaidø ávertinimas grindþiamas tipinës statybos 1 m2 arba 1 m3

bazinës vertës nustatymu. Remiantis bazine statybos verte ir pataisomis dël vertinamoobjekto ypatybiø, nustatoma draudþiamo nekilnojamojo turto vertë.

Reikëtø taikyti naujà 1 m3 (1 m2) statybos vertës nustatymo bûdà, atitinkantáðiuolaikiná statybos lygá. Tuo tikslu reikëtø sukaupti daug informacijos apie ávairiøpastatø statybos sànaudas, apie medþiagø ir darbo vertæ. Tokià informacijà ir skai-èiavimus galëtø teikti statybos organizacijos. Kol tokios informacijos stinga, galimanaudotis 1 m3 (1 m2) statybos kainomis (jas tvirtina Komisija privalomam registruotiturtui ávertinti) einamøjø metø pradþioje. Ðie ákainiai galëtø bûti priimami kaipbaziniai. Taèiau, atsiþvelgiant á pastato bûklæ, baziniai ákainiai turëtø bûti koreguojami.Priklausomai nuo draudëjo pageidavimo statybos vertë gali bûti didinama ne kore-guojant jà tam tikru procentu, bet prie bazinës statybos vertës pridedant realiai pada-rytas investicijas, t. y. nurodant, kiek tiksliai kainavo vienas ar kitas patobulinimas.Draudikas su draudëju turëtø aptarti, ar papildomi ádëjimai á nekilnojamàjá turtàáskaityti á statybos vertæ, ar jà reikëtø atitinkamai koreguoti. Kai norima iðvengtidraudimo ne visa verte, sudarant su draudëju draudimo sutartá, turi bûti aptartos irateities perspektyvos. Galbût draudimo sutarties galiojimo metu draudëjas planuoja

70


pagerinti nekilnojamàjá turtà. Ðios planuojamos investicijos taip pat turëtø bûtiátrauktos á draudþiamo nekilnojamojo turto statybos vertæ ir galëtø sudaryti nuo 10iki 50 procentø, atsiþvelgiant á numatomus darbus ir naudotinas medþiagas.

Ðalia jau padarytø ir numatomø investicijø, draudëjui galima pasiûlyti nekilno-jamojo turto statybos vertæ ir atitinkamai draudimo sumà padidinti kitomis iðlaidomis,tokiomis kaip: vietos po draudiminio ávykio sutvarkymas; gyvenamøjø patalpø arpatalpø naudojimas atitinkamai veiklai vykdyti; nuomos iðlaidos iki kol bus atkurtadraudimo vieta ir kt. Tokios iðlaidos galëtø sudaryti iki 15 procentø bazinës statybosnekilnojamojo turto vertës.

Visas draudþiamo nekilnojamojo turto draudimo (statybos) vertës nustatymoprocesas schemiðkai parodytas 5 pav. (kiekybiniai parametrai yra kaip sàlyginiai,nustatyti atsiþvelgiant á Komisijos privalomam turtui registruoti ávertinti nutarimus(LRFM, 1999a, 2002)).

5 pav. Draudþiamo nekilnojamojo turto statybos vertës nustatymas

Draudþiamo turto objekto statybos vertës nustatymo pavyzdys. Tarkime, kad drau-dëjas pageidauja apdrausti 60 m2 bendro ploto (150 m3 tûrio), 1 aukðto ràstøgyvenamàjá namà, pastatytà 1980 m. Ðiame objekte yra visi patogumai, iðskyruscentriná ðildymà. Anksèiau minëtø draudimo ámoniø turto vertës nustatymometodikose nenumatyta padidinti statybos vertæ dël tam tikrø pagerinimø, ádëtøinvesticijø ir pan., todël investicijos neáskaitomos á apskaièiuotà draudimo vertæ. Tuotarpu pagal mûsø siûlomà metodikà, statybos vertæ galima padidinti jau padarytomisinvesticijomis. Tarkime, kad ádëti langai su stiklo paketais, kuriø vertë 8 000 litø;planuojama pakeisti stogo dangà ir draudëjui tai kainuos 15 000 litø; draudëjas

71


pageidauja apdrausti ir iðlaidas draudimo vietai sutvarkyti po draudiminio ávykio –tai sudarys 10 procentø bazinës statybos vertës. Taigi, taikant mûsø siûlomà metodikà,objekto statybos vertë bûtø skaièiuojama taip:

(150 × 401 – 6%) + 8 000 Lt + 15 000 Lt + 6 015 Lt = 85 556 Lt.Palyginimui 3 lentelëje pateikiami statybos verèiø skaièiavimo rezultatai, gauti

taikant Lietuvos draudimo ámoniø metodikas ir mûsø siûlomà metodikà. Apskai-èiuotos vertës akivaizdþiai skiriasi. Mûsø nuomone, draudþiamo turto vertë, nustatytataikant siûlomas korekcijas, realiau parodo tikrovæ ir draudëjo poreikius.

3 lentelë

Analogiðko draudþiamo turto draudimo (statybos) vertës skaièiavimai

(draudþiamo turto pavyzdys)

Draudëjas pageidauja apdrausti 60 m2 bendro ploto (150 m3

tûrio), 1 aukðto ràstø gyvenamàjá namà, pastatytà 1980 m.Ðiame objekte yra visi patogumai, iðskyrus centriná ðildymà.

Draudimo (statybos) vertës apskaièiavimas

AB „Lietuvos draudimas“ 79 000 × (1 – 0,08) = 72 680 LtUAB „Ergo Lietuva“ 60 × 1 000 = 60 000 LtUAB „Lindra“ 150 × 401 × (1 – 0,08) = 55 338 LtAutoriø siûloma metodika (150 × 401 – 6%) + 8 000 Lt + 15 000 Lt + 6 015 Lt =

85 556 Lt

Kai kuriais atvejais, kai sutaria draudikas ir draudëjas, draudimo (statybos) vertëgali bûti nustatoma skirstymo pagal darbø profilá metodu. Tada draudëjas pateikiadraudimo ámonës atstovui visas atliktø darbø sàmatas ir medþiagø (jeigu jos nëraátrauktos á sàmatas) ásigijimo dokumentus. Þinoma, tokiø skaièiavimø didelës laikoir darbo sànaudos, taèiau, mûsø nuomone, realiau nustatoma draudimo (statybos)vertë.

Iðvados

Nekilnojamojo turto vertinimas draudimo atveju dar nepakankamai reglamen-tuotas tiek tarptautiniu, tiek ir nacionaliniu lygmeniu. Tarptautiniuose ir europiniuose(regioniniuose) standartuose pateiktos tik bendros rekomendacijos, o Lietuvoje –metodologinë bazë nesusisteminta, nestandartizuota, dël to daþnai ir prieðtaringa.

Kuriant ðiuolaikiná turto vertinimo sistemos modelá, bendras poþiûris á turto,verslo ir kapitalo vertæ yra svarbi prielaida kvalifikuotai ávertinti turtà. Todël bûtinasukurti ir pradëti taikyti turto unifikuoto vertinimo, pagrásto tarptautiniais standartais,sistemos principus, siekiant pripaþinimo tarptautiniu mastu. Ðios nuostatos susijusiosir su konkreèiu nekilnojamojo turto vertinimu draudimo atveju.

Uþsienio valstybiø (Vokietijos, Didþiosios Britanijos ir kt.) draudimo bendrovëstaiko vienodas, standartizuotas draudþiamo nekilnojamojo turto vertës nustatymometodikas. Tuo tarpu Lietuvoje kiekviena draudimo ámonë taiko savo parengtasmetodikas, pagal kurias apskaièiuota analogiðko nekilnojamojo turto vertë gerokaiskiriasi. Nemaþai problemø Lietuvos draudimo ámonëms kyla ir dël to, kad nevienodaitraktuojamos turto bei verèiø sàvokos ávairiuose norminiuose aktuose ir draudimoámoniø metodikose bei taisyklëse.

Lietuvos turto vertintojø asociacijos ir Lietuvos turtà bei verslà vertinanèiø ámo-niø asociacijos dalykiniø komisijø iniciatyva rengiami nacionaliniai standartai ir meto-dikos, kuriuose konkretizuojami turto ir verslo vertinimo atvejai (straipsnyje raðomaapie vienà ið daugelio atvejø – draudimà). Vadovaudamiesi ðiais standartais, Lietuvosdraudikai galës objektyviau ir realiau ávertinti draudþiamà nekilnojamàjá turtà ir taipsumaþinti konfliktø su draudëjais tikimybæ.

72


Labai svarbu, kad kiekvienos draudimo ámonës vadovai ir specialistai suprastøprofesionalaus kvalifikuoto turto vertintojo svarbà ir vietà draudimo ámonëje.Pasaulinë praktika rodo, kad turto draudimo ámokos sudaro daugiau kaip pusæ visødraudimo ámoniø pajamø ið tiesioginës draudimo veiklos. Nekilnojamojo turtodraudimas susijæs su didelës vertës objektø draudimu, taigi ámonë prisiima didþiulësvertës rizikà. Vadinasi, ði rizika turi bûti ávertinta objektyviai ir profesionaliai.

Literatûra

Akcinë bendrovë „Lietuvos draudimas“, 2001. Metodiniai nurodymai „Dël pastatø (patalpø) atkûrimo(statybos), likutinës ir rinkos vertës nustatymo“ (2001 07 24, Nr. 18).

Betts R., Silas E., 1994. Basic Real Estate Appraisal. New Jersey: Suglewood Cliffs.

Britton W., Davies K., Johnson T., 1989. Modern Methods of Valuation. London: The EstateGazette Ltd.

Champness P. P., 1997. Approved European Valuation Standards. London: The Estate Gazette Ltd.(vertimas á lietuviø kalbà. Lietuvos turto vertintojø asociacija, 1999).

Èepinskis J., Raðkinis D., Stankevièius R., Ðernius A., 1999. Draudimas. Kaunas: Pasaulio lietuviøkultûros, mokslo ir ðvietimo centras.

Dubinas V., 1997. Nekilnojamojo turto rinka. Vilnius: LII.

Galinienë B., 1999. Ekonomika ir turto vertinimas. Vilnius: BSPB.

Higgs M., 1996. Principles and Practice of Management in Insurance. London: CLL.

Kalèinskas G., 1996. Buhalterinës apskaitos pagrindai. Vilnius: Paèiolis.

Kalèinskas G., Èernius G., 1993. Finansinë ir menedþmento apskaita. Vilnius: Apskaita.

Lietuvos Respublikos finansø ministerija (LRFM), 2002. Komisijos privalomam registruoti turtuiávertinti prie Finansø ministerijos 2002 m. vasario 1 d. nutarimas „Dël privalomo registruotinekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutiniø rinkos kainø nustatymo“ // Valstybës þinios, Nr. 10-383.

Lietuvos Respublikos finansø ministerija (LRFM), 1999a. Komisijos privalomam registruoti turtuiávertinti prie Finansø ministerijos 1999 m. geguþës 1 d. nutarimas „Dël privalomo registruotinekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutiniø rinkos kainø nustatymo“ // Valstybës þinios,Nr. 38-1196.

Lietuvos Respublikos finansø ministerija (LRFM), 1999b. Lietuvos Respublikos turto ir verslovertinimo pagrindø ástatymas, priimtas 1999 m. geguþës 25 d. // Valstybës þinios, Nr. 52-1672.

Lietuvos Respublikos finansø ministerija (LRFM), 1996. Turto vertinimo metodika, patvirtintaLietuvos Respublikos Vyriausybës 1996 m. vasario 14 d nutarimu Nr. 244 // Valstybës þinios,Nr. 16-426.

Lietuvos Respublikos teisingumo ministerija (LRTM), 2000. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas.Vilnius: VÁ Teisinës informacijos centras.

Lietuvos turto vertintojø asociacija (LTVA), 1995. Tarptautiniai turto vertinimo standartai, patvirtintiTarptautinio turto vertinimo standartø komiteto. Vilnius: LTVA.

Lietuvos turto vertintojø asociacija (LTVA), 1994. Pagrindiniø fondø metodinës pastabos (2 leid.,1988). Vilnius: LTVA.

Mackevièius J., 1994. Apskaita. Vilnius: Mintis.

Statistikos departamentas prie Lietuvos Respublikos Vyriausybës, 1998. Lietuvos nacionalinis turtas.Vilnius: VÁ Statistikos centras.

UAB „Lindra“, 2001. Namø turto proporcinis draudimas (draudimas visa verte arba vertës dalimi).Priedas Nr. 1 prie namø turto draudimo vykdymo metodikos (galioja nuo 2001m. lapkrièio 1 d.).

UAB „Drauda“, 1988. Pastatø draudimo ir namø turto draudimo polisø pildymo instrukcija, patvir-tinta 1998 m. geguþës 12 d. (paskutiná kartà papildyta 2001 m. geguþës 30 d. – aut. past.).

Vogels M., 1991. Grundstucks und Gebaudebewertung-marktgerecht. Wiesbaden: Bauverlag GmbH.

Õàððèñîí Ã. Ñ., 1994. Îöåíêà íåäâèæèìîñòè (ïåð. ñ àíãë.). Ìîñêâà: ÐÈÎ Ìîñîáëóïðïîëè-ãðàôèçäàòà.

Straipsnis gautas 2002 m. lapkrièio mën.Priimtas spaudai 2003 m. balandþio mën.

73


Summary

Birutë Galinienë, Irma Ðopienë

Real estate is part of economic potential. Development of a real estate marketrequires professional valuation, which is necessary for those who buy and sell, forthe insurers and the insured, and for any owner of real estate. The legal basis of theRepublic of Lithuania provides that real estate can only be valued when insured. Itis crucial to find out which of the existing three methods for property valuation isthe best for a definite insurance value.

Analysis of practice applied by the insurance companies in Great Britain andGermany shows the existence of uniform methods to determine the insurance valueof an object insured in every country. In Lithuania, insurance companies use eithermethods of their own or those developed by the State Land Cadastre and Register(SLCR), or follow the Commission Decision on Valuation of Property Subject toObligatory Registration.

The biggest problems consist in that the Lithuanian insurance companies usethe SLCR-estimated values and that professional property valuers and insurersunderstand the replacement value differently. Problems occur in calculating thedepreciation and using the market value as the basis of insurance value. Theseproblems result in the situations where the losses insured are not compensated fullyand the insurer does not get sufficient premiums.

To avoid all such problems, we need to agree on the use of a uniform methodfor estimating the property insurance value. This method could be developed withthe assistance from professional property valuers and civil engineers; it should beconsistent with the actual situation in today’s real estate market. This method shouldalso provide for corresponding with real and future investments and additional costsof insurance value.

METHODICAL ASPECTS OF THE INSURED REAL ESTATE VALUATION

Documents

DRAUDÞIAMO NEKILNOJAMOJO TURTO VERTËS NUSTATYMO … · 2017. 2. 9. · Nekilnojamasis turtas yra svarbi ekonominio potencialo dalis. ... jeigu visiðkai sunaikinamas turtas. Rinkos