26 2020 RUGSĖJIS

NEKILNOJAMASIS TURTAS. FONDAI

REIT fondai – geras metas pirkti?Istorija rodo, kad REIT (angl. Real Estate Investment Trust) yra viena iš stabiliausią grąžą demonstruojančių turto klasių. Ar būtent dabar yra geras metas investuoti į nekilnojamąjį turtą per REIT?

Pirmiausia priminsime, kad REIT su-daro palankias galimybes norintiems investuoti į komercinį nekilnojamąjį

turtą, tačiau neturintiems pakankamai pinigų ar laiko, kad galėtų jį pirkti tiesiogiai. Eksper-tai REIT fondus vadina puikia nekilnojamo-jo turto alternatyva, lengvai prieinama dide-lei investuotojų auditorijai.

Lietuvoje tebevyrauja įsitikinimas, kad ne-kilnojamasis turtas yra labai saugi, užtikrinta ir gerus prieaugius žadanti turto klasė, tačiau ji labai nelikvidi. Turimą būstą ar kitos paskir-ties pastatą gali būti nelengva parduoti už to-kią kainą ir per tiek laiko, kaip norėtųsi. REIT fondas suteikia savininkui galimybę turėti la-bai likvidžią nekilnojamojo turto dalį, kurią bet kuriuo metu galima realizuoti biržoje.

REIT FONDŲ PRIVALUMAIREIT fondas – būdas investuoti į nekil-

nojamąjį turtą (NT) per įsteigtą fondą. Toks fondas dažniausiai investuoja į nuosavybę ar skolintą nuosavybę, o jo vienetais prekiau-jama biržoje. REIT fondai tinka tiek priva-tiems, tiek instituciniams investuotojams, ku-rie nori investuoti į diversifikuotą NT portfelį ir valdytojo pasirinktą strategiją. REIT fondai didžiąją dalį pajamų (80–90 %) išmoka divi-dendais ir turi galimybę išnaudoti mokesčių

lengvatas, prieinamas kai kuriose šalyse.Specialistų vertinimu, REIT fondų rizi-

kingumas palyginti nedidelis, o generuoja-mų grąžų stabilumas vienas didžiausių, pa-lyginti su kitomis turto klasėmis. Pavyzdžiui, „Seeking Alpha“* atliktas tyrimas rodo, kad REIT per pastaruosius 15 metų 6 kartus ge-neravo geriausią grąžą tarp visų turto klasių ir net 8 kartus aplenkė S&P 500 pagal meti-nės grąžos vidurkį. Negana to, tas pats tyri-mas parodė, kad REIT dividendų pajamin-gumas vidutiniškai 1,5 karto viršijo bendrą rinkos vidurkį. Galiausiai reikia nepamiršti, kad REIT turi tiek akcijų, tiek obligacijų po-žymių, t. y. ši turto klasė patiria kainos svy-ravimus, turi kapitalo prieauglio potencia-lą kaip įprastos akcijos, tačiau pasižymi maža koreliacija su bendra rinka ir labai stabilia di-videndų išmokėjimo istorija. Dėl šių priežas-čių REIT yra puiki priemonė investuotojams padidinti savo portfelių diversifikaciją.

PIRMASIS VIEŠAS REIT FONDO SIŪLYMAS LIETUVOS MAŽMENINIAMS INVESTUOTOJAMS

2016  m. pirmąjį viešąjį platinimą atlikęs „Baltic Horizon“ fondas spalį ketina pirmą kartą platinti investicinius vienetus ir Lietu-vos mažmeniniams investuotojams. Fondą,

kurio vienetais prekiaujama Talino ir Stok-holmo NASDAQ biržose, valdo įmonė „Nort-hern Horizon Capital“. Apie „Baltic Horizon“ strategiją ir naujausius planus žurnalui „In-vestuok“ sutiko papasakoti fondo valdymo įmonės valdybos narys Algis Vaitiekūnas.

Kas paskatino Jūsų apsisprendimą viešai platinti naujus fondo vienetus dabar-tinėmis rinkos sąlygomis?

Manome, kad COVID-19 pandemija rin-koje sukūrė unikalių galimybių, todėl siek-dami pritraukti naujų lėšų tikimės jas mak-simaliai išnaudoti. Tikime, kad nuvertėjusio turto įsigijimai ir esamų objektų plėtra ilguo-ju laikotarpiu padės užtikrinti ne tik aukštą dividendinę grąžą, bet ir spartų kapitalo ver-tės didėjimą. Mūsų dabartinis valdomas NT portfelis yra plačiai diversifikuotas ir gene-ruojantis stabilias pajamas, todėl net ir ieš-kodami naujų galimybių generuojame sta-bilius pinigų srautus fondo investuotojams. Pasinaudodami ilgalaikėmis tendencijomis ir sparčiu Baltijos rinkų vystymusi siekiame su-kurti regioninį listinguojamo NT lyderį, todėl tolesnė plėtra padės įgyvendinti mūsų viziją ir pamažu tapti geriausiai atpažįstama NT or-ganizacija tarp nuomininkų ir investuotojų Baltijos šalyse.

Statybų sektorius ilgai išgyveno bumą, ta-

Vienas iš „Baltic Horizon“ fondo valdomų objektų – „Duetto“ biurų pastatai Viršuliškėse.

2020 RUGSĖJIS 27

Algis Vaitiekūnas, „Northern Horizon Capital“ valdybos narys.

Ukmergės gatvėje „Baltic Horizon“ fondas valdo prekybos ir biurų kompleksą „Domus Pro“ ir šalia plėtoja naują biurų kompleksą „Meraki“.

NEKILNOJAMASIS TURTAS. FONDAIU

žsk.

Nr.

INV

2020

1071

3

čiau per COVID-19 pandemiją statybų rinka gerokai sulėtėjo. Suvokiame, kad tiek Baltijos šalių nekilnojamojo turto statybų įmonėms, tiek nuomininkams gali pritrūkti naujų pro-jektų, todėl tikimės užpildyti rinkoje atsira-dusias spragas plėtodami esamus ir naujus projektus. Rinkoje kyla daug diskusijų dėl biurų poreikio, tačiau aktyviai dirbdami su nauju biurų kompleksu „Meraki“ (šalia „Do-mus Pro“ prekybos ir biurų komplekso) Vil-niuje pastebime, kad net ir pasikeitus rinkos sąlygoms nuomininkai labai susidomėję ko-kybiškomis biurų patalpomis. Tikimės, kad nuolatos tobulindami savo projektus galėsi-me nuomininkams užtikrinti aukščiausius kokybės ir saugumo standartus. Pavyzdžiui, „Meraki“ biurų komplekse reikšmingai padi-dinome ventiliacijos pajėgumą, optimizavo-me patalpų išdėstymą, kad būtų atitikti griež-čiausi higienos reikalavimai ir besikeičiantys nuomininkų poreikiai.

Kiek lėšų ketinate pritraukti per an-trinį viešą vienetų siūlymą (angl. SPO)?

Sieksime pritraukti iki 20 mln. eurų, tačiau pasiliekame galimybę išplėsti siūlymo mastą iki 40 mln. eurų. Antrinį viešą vienetų siūly-mą vykdome nebe pirmą kartą, tačiau šiame siūlyme, kitaip nei anksčiau, galės dalyvauti ir investuotojai iš Lietuvos. Anksčiau siūlymai buvo įgyvendinami Estijos ir Šiaurės šalių instituciniams bei mažmeniniams investuo-tojams, tačiau augindami fondą turime tiks-lą plėsti investuotojų bazę. „Baltic Horizon Fund“ siūlomas grąžos ir rizikos santykis tu-rėtų sudominti ne tik vietinius investuotojus, bet ir investuotojus iš kitų šalių. Kasmet ma-tome didėjantį fondo vienetų likvidumą, to-dėl susidomėjimas fondu kasmet tikrai auga.

Paminėjote esamų investicinių objek-tų plėtrą. Kokius projektus tikitės įgyven-dinti artimiausiu metu?

Šiuo metu aktyviai dirbame plėtodami jau minėtą biurų kompleksą „Meraki“. Komplek-so statybas ketiname baigti 2021  m. antro-je pusėje, tačiau jau dabar žengiame didelius

žingsnius derėdamiesi su vietinėmis ir tarp-tautinėmis įmonėmis, siekiančiomis plėsti veiklą. Pastebime, kad mūsų pasirinkta pozi-cija plėtoti tvarų ir aukštus efektyvumo stan-dartus atitinkantį pastatą sustiprina mūsų pozicijas pritraukti stiprius nuomininkus net ir vykstant pandemijai.

Taline planuojame sujungti centrinė-je miesto dalyje esančius pastatus „Postima-ja“ (prekybos centras) ir „Coca-Cola Plaza“ (kino teatras), taip siekiame pasinaudoti si-nergija. Tikimės, kad sudarydami „Postima-ja“ ir „Coca-Cola Plaza“ kompleksą lankyto-jams sukursime jaukią ir malonią vietą laikui praleisti laiką, galėsime padėti patenkinti vi-sus jų kasdienio gyvenimo poreikius centri-nėje miesto dalyje.

Estijoje taip pat planuojame „Pirita“ pre-kybos centro plėtrą siekdami sustiprinti nu-omininkų bazę ir padidinti centro svarbą tarp vietinių lankytojų. Sieksime sukurti pa-trauklų objektą su aukštos kokybės laisvalai-kio praleidimo galimybėmis nuotoliniu būdu dirbantiems darbuotojams, šeimoms bei se-zoniniams lankytojams. Turime numatę ir kitų plėtros projektų, tačiau apie juos prane-šime netolimoje ateityje.

Fondas investuoja į ne vieną NT kla-sę – ar pritrauktas lėšas ketinate nukreipti į plėtrą kitose NT klasėse?

Turime sukaupę didelę patirtį dirbdami su biurais ir mažmeninės prekybos objektais, to-dėl dėmesį telkiame į šių NT klasių objektus Baltijos šalių sostinėse. Ilgalaikė fondo strate-gija investuoti į biurus ir mažmeninės preky-bos objektus istoriškai pasiteisino, todėl inves-tuotojams fondas galėjo mokėti 7–9 % metinių dividendų, išmokamų kas ketvirtį. Biurų ir mažmeninės prekybos objektuose turime su-kūrę ilgalaikius santykius su nuomininkais ir partneriais, todėl aktyviai valdydami objektus galime užtikrinti aukštą pastatų grąžą. Neke-tiname kardinaliai keisti pasirinktos strategi-jos, tačiau svarstome apie galimybę padidin-ti portfelį ne tik naujais biurų ar mažmeninės

prekybos objektais, bet ir logistikos objektais. Pandemija dar labiau paskatino e. komercijos plėtrą, todėl tikime, kad augant sandėliavimo patalpų poreikiui logistikos objektų patrau-klumas ilguoju laikotarpiu augs.

COVID-19 pandemija pakoregavo įmonių ir fondų dividendų politiką. Ko-kios dividendų išmokėjimo politikos keti-nate laikytis?

Mūsų prioritetas visuomet buvo palaiky-ti aukštus ketvirtinių dividendų srautus, nes tai visada buvo viena pagrindinių priežasčių, kodėl investuotojai renkasi turėti NT fon-dus savo portfeliuose. Per pandemiją siekda-mi sustiprinti fondo likvidumą laikinai su-mažinome dividendus, tačiau net ir tokiomis aplinkybėmis dividendų mokėjimas išliko mūsų prioritetas.

Pastaraisiais mėnesiais smarkiai pagerėjo nuomos įmokų surinkimas, todėl ekonomi-kai atsigaunant ketiname grąžinti dividendus į 7–9 % metinius rėžius. Investuotojams turėtų būti aktualu tai, kad per pandemiją fonde su-formavome 3,5 mln. eurų neišmokėtų dividen-dų rezervą, kuris galės būti išmokamas ateityje.

Kokia yra jūsų fondo vizija ir ilgalai-kiai tikslai?

„Baltic Horizon Fund“ nuo pat fondo įkū-rimo siekia tapti didžiausiu komercinės NT nuosavybės savininku Baltijos šalyse. Ilgalai-kis fondo tikslas yra pasiekti 1 mlrd. eurų dy-džio vertės portfelį, kuris leistų plačiai diver-sifikuoti portfelį ir pasiūlyti optimalią grąžą investuotojams. Portfelį ketiname plėsti ne tik naujais įsigijimais, bet ir skirdami dides-nį dėmesį esamų pastatų plėtrai.

Mūsų valdomame fonde įvesta moderni valdymo mokesčių struktūra: valdymo mo-kesčiai susieti su fondo rinkos kapitalizaci-ja. Todėl augant fondui ne tik sumažinsime valdymo mokesčius, bet galėsime optimizuo-ti ir kitus bendruosius fondo kaštus – juos pa-skirstysime per didesnį portfelį. Tikime, kad toks valdymo modelis bus patrauklus ilgalai-kiams investuotojams.