Upload
buidan
View
234
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
DAFTAR ISI
SAMPUL DEPAN .......................................................................................... i
SAMPUL DALAM ......................................................................................... ii
PRASYARAT GELAR SARJANA HUKUM ............................................. iii
PERSETUJUAN PEMBIMBING SKRIPSI ............................................... iv
PENGESAHAN PANITIA PENGUJI SKRIPSI ........................................ v
KATA PENGANTAR .................................................................................... vi
SURAT PERNYATAAN KEASLIAN ......................................................... x
DAFTAR ISI ................................................................................................... xi
ABSTRACT .................................................................................................... xv
ABSTRAK ...................................................................................................... xvi
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah ........................................................... 1
1.2. Rumusan Masalah .................................................................... 10
1.3. Ruang Lingkup Masalah........................................................... 10
1.4. Orisinalitas Penelitian ............................................................... 10
1.5. Tujuan Penelitian ...................................................................... 12
a. Tujuan umum .................................................................... 12
b. Tujuan khusus .................................................................... 13
1.6. Manfaat Penelitian .................................................................... 13
a. Manfaat teoritis .................................................................. 13
b. Manfaat praktis .................................................................. 13
1.7. Landasan Teoritis ..................................................................... 14
1.8. Metode Penelitian ..................................................................... 27
a. Jenis penelitian .................................................................. 27
b. Jenis pendekatan ................................................................ 28
c. Sifat penelitian .................................................................. 29
d. Data dan sumber data ........................................................ 29
e. Teknik pengumpulan data ................................................ 31
f. Teknik penetuan sampel ................................................... 32
g. Teknik pengolahan dan analisis data ................................. 33
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG NOTARIS, KUASA
MENJUAL,DAN PERALIHAN HAK MILIK ATAS
TANAH
2.1. Notaris
..................................................................................................
34
2.1.1. Pengertian Dan Dasar Hukum Notaris
......................................................................................
34
2.1.2. Wewenang Dan Kewajiban Notaris
......................................................................................
39
2.2. Kuasa Menjual
..................................................................................................
43
2.2.1. Pengertian Kuasa
......................................................................................
43
2.2.2. Jenis-jenis Kuasa
......................................................................................
46
2.2.3. Dasar Hukum Pembuatan Kuasa Menjual
......................................................................................
50
2.2.3. Kekuatan Hukum Kuasa Menjual yang dibuat
dihadapan Notaris
......................................................................................
50
2.3. Peralihan Hak Milik Atas
Tanah
..................................................................................................
54
2.3.1. Pengertian Hak Milik Atas Tanah
......................................................................................
54
2.3.1. Pengertian Peralihan hak Hak Milik Atas
Tanah
......................................................................................
58
BAB III PROSES PEMBUATAN AKTA KUASA MENJUAL DAN
KEDUDUKAN HUKUM KUASA MENJUAL JIKA KUASA
MENJUAL TERSEBUT DIIKUTI OLEH SURAT
KETERANGAN DARI NOTARIS
3.1. Proses Pembuatan Akta Kuasa Menjual Hak Milik Atas
Tanah
..............................................................................................
63
3.2. Kedudukan Kuasa Menjual Yang Didasarkan Surat
Keterangan
Notaris
..............................................................................................
72
BAB IV TATA CARA PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK
ATAS TANAH KARENA JUAL BELI YANG
MENGGUNAKAN KUASA MENJUAL YANG TIDAK
DIIKUTI OLEH PERJANJIAN JUAL BELI DI KANTOR
BADAN PERTANAHAN NASIONAL KOTA DENPASAR
4.1. Tata Cara Penandatanganan Akta Jual Beli yang Tidak
diikuti Oleh Perjanjian Jual Beli Dihadapan Pejabat
Pembuat Akta
Tanah
..............................................................................................
84
4.2. Tata Cara Pendaftaran Peralihan Hak Milik Atas Tanah
Karena Jual Beli Yang Menggunakan Kuasa Menjual Yang
Tidak Diikuti Oleh Perjanjian Jual Beli di Kantor Badan
Pertanahan Nasional Kota
Denpasar
..............................................................................................
102
BAB V PENUTUP
5.1. Kesimpulan ............................................................................ 105
5.2. Saran ..................................................................................... 105
DAFTAR PUSTAKA
RINGKASAN SKRIPSI
LAMPIRAN-LAMPIRAN
ABSTRACT
Legal position According Selling Power Of Notary Certificate Relating to
Transition of Land Ownership in Denpasar
One way to have rights to the land is through buying and selling. Along with
the development of the busy, sometimes to act above the law legal person can not
do directly. In this condition then appears institutions or authorized representative.
Lastgeving power or an approval (overenkomst) where there is a party to authorize
or power (macht) to another person (lasthebber) to act or perform legal acts on
behalf of the donor (lastgever). In connection with the transition of ownership of
the land, the authorization must be poured into a deed with an authentic, prepared
by the General Office of the authorities to implement it, the Notary.
In practice, the position has led Power Selling Power Selling used in the
process made AJB name and once used as a tool for land rights transfer registration
at the Land Registry Office where the land is located. In other words, no registration
of transfer of right by virtue of Selling Power Act without being followed only by
deed SPA. Based on the above problems, the authors raised discussion concerning
the legal status of the discussion Based Selling Power Of Notary Certificate
Relating to Transition of Land Ownership in Denpasar.
The aim of this study was to determine the legal status of selling power if
the power to sell is not accompanied by a certificate from a notary as well as the
procedures for registration of a transfer of ownership of land for sale and purchase
of power to sell that is not followed by a purchase agreement at the Office of the
National Land Agency. The method used is empirical legal research methods.
The result is a deed of power in principle to sell only to a legal act that is a
representative action to make the purchase on behalf of the donor.
Therefore Selling Power is a form of special powers. The process of
transition of ownership is done by making AJB by a notary of the donor and the
donee sells the seller. AJB manufacturing process can be done by performing a
series of the process of checking the validity of the purchase of land. The validity
of the purchase of land can be seen and evidenced with the power to sell to be
notarized by a notary public authorities. After AJB completed made, then PPAT
AJB submit the file to the office of the Land Registration.
Keywords: Purchase Act, Transfer of Rights, Right to Land, Sale and Purchase
Agreement
ABSTRAK
Kedudukan Hukum Kuasa Menjual Berdasarkan Surat Keterangan Dari
Notaris Sehubungan Dengan Peralihan Hak Milik Atas Tanah Di Kota
Denpasar
Salah satu cara untuk memiliki hak atas tanah adalah melalui jual beli.
Seiring dengan perkembangan masyarakat yang penuh dengan kesibukan, yang
terkadang untuk melakukan perbuatan hukum tersebut diatas subyek hukum tidak
dapat melakukan secara langsung. Dalam kondisi ini kemudian muncul berbagai
lembaga perwakilan atau kuasa. Kuasa atau Lastgeving merupakan suatu prsetujuan
(overenkomst) dimana ada suatu pihak memberi kuasa atau kekuasaan (macht)
kepada orang lain (lasthebber) untuk bertindak atau melakukan perbuatan hukum
atas nama pemberi kuasa (lastgever). Sehubungan dengan peralihan hak milik atas
tanah, pemberian kuasa harus dengan dituangkan kedalam suatu akta outentik yang
dibuat dihadapan Pejabat Umum yang berwenang untuk melaksanakan hal itu, yaitu
Notaris.
Dalam praktek, pemberian kedudukan Kuasa Menjual telah menyebabkan
Kuasa Menjual dijadikan dasar pada proses dibuatnya AJB balik nama dan
sekaligus dijadikan alat pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada Kantor
Pertanahan ditempat tanah tersebut berada. Dengan kata lain, dijumpai pendaftaran
peralihan hak dengan berdasarkan pada Akta Kuasa Menjual saja dengan tanpa
diikuti akta PPJB.Berdasar pada permasalahan diatas maka penulis
mengangkatpembahasanpembahasan perihal Kedudukan Hukum Kuasa Menjual
Berdasarkan Surat Keterangan Dari Notaris Sehubungan Dengan Peralihan Hak
Milik Atas Tanah Di Kota Denpasar.
Tujuan penelitian ini adalah Untuk mengetahui kedudukan hukum kuasa
menjual jika kuasa menjual tersebut tidak diikuti oleh surat keterangan dari Notaris
serta tata cara pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli yang
menggunakan kuasa menjual yang tidak diikuti oleh perjanjian jual beli di Kantor
Badan Pertanahan Nasional. Metode penelitian yang digunakan adalah metode
penelitian hukum empiris.
Hasil penelitian yang diperoleh adalah akta kuasa menjual pada prinsipnya
hanya memuat suatu perbuatan hukum yaitu suatu tindakan perwakilan untuk
melakukan jual beli untuk dan atas nama pemberi kuasa. Oleh karena itu Kuasa
Menjual merupakan suatu bentuk kuasa khusus.Proses peralihan hak milik
dilakukan dengan pembuatan AJB oleh notaries dari pihak pemberi kuasa menjual
dan pihak penerima kuasa penjual. Proses pembuatan AJB dapat dilakukan dengan
melakukan serangkaian proses pengecekan keabsahan pembelian lahan. Proses
keabsahan pembelian lahan dapat dilihat dan dibuktikan dengan akta kuasa menjual
yang secara notarial dibuat oleh notaris yang berwenang. Setelah AJB selesai di
buat, maka PPAT menyerahkan berkas AJB kekantor Pertanahan untuk Balik
Nama.
Kata Kunci : Akta Jual Beli, Peralihan Hak, HakAtas Tanah, Perjanjian Jual Beli
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah
Tanah merupakan faktor yang sangat penting mengingat negara Indonesia sebagai negara
agraris maka sebagaian besar hidup penduduknya dari sektor pertanian. Pertambahan penduduk
dari tahun ke tahun yang semakin meningkat dan disertai kemajuan teknologi modern, maka
bertambah pulalah kebutuhan dan kepentingan manusia akan tanah didalam memenuhi kehidupan
hidupnya yaitu guna memperoleh tempat tinggal dan tempat mereka berusaha serta dapat pula
dipakai sumber penghidupan, maka tidak mengherankan didalam pembangunan, tanah
mempunyai nilai ekonomi yang sangat tinggi.
Hubungan antara manusia dengan tanah sangat erat sehingga dirasakan mempunyai
pertalian yang berakar dalam akar pikirannya hal ini dapat dimengerti dan dipahami, karena tanah
merupakan tempat tinggal, tempat pemberi makan, tempat mereka dilahirkan, tempat ia
dimakamkan.1
Berdasarkan kenyataan tersebut diatas maka bagi kehidupan manusia, tanah tidak hanya
mempunyai nilai ekonomis, tetapi juga mengandung aspek sosial, politik, pertahanan keamanan
dan bahkan religius magis, sehingga dalam rangka pemecahan masalah yang berkenaan dengan
tanah harus dipecahkan secara terpadu dengan memperhatikan segala prinsip hukum,
kesejahteraan, keamanan, dan kemanusiaan, sehingga stabilitas masyarakatnya tidak terganggu.2
1 Soetomo, 1981, Pedoman Jual Beli Tanah, Peralihan Hak dan Sertipikat, Universitas Brawijaya, Malang, h. 11.
2 Sudjito, 1980, Prona Pensertipikatan Tanah Secara Massal dan Penyelesaian Sengketa Tanah yang Bersifat
Strategis, Liberty, Yogyakarta, h. 4.
Tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang dengan hak-hak yang disediakan oleh
Undang-Undang Pokok Agraria, adalah untuk digunakan atau untuk dimanfaatkan. Diberikannya
dan dipunyainya tanah dengan hak-hak tersebut tidak akan bermakna jika penggunaannya terbatas
hanya pada tanah sebagai permukaan bumi saja untuk keperluan apapun tidak bisa tidak, pasti
diperlukan juga penggunaan sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang
ada diatasnya.
Untuk menciptakan kemakmuran dan kesejahteraan rakyat seperti yang diinginkan bangsa
Indonesia sebagaiman tercantum dalam pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar Republik Indonesia
tahun 1945 yang menyatakan bahwa “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya
dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat”, maka
permasalahan yang berkaitan dengan penggunaan, pemilikan, penguasaan dan peralihan hak atas
tanah memerlukan perhatian yang khusus dalam peraturan perundangan, maka pada tanggal 24
september 1960 keluarlah peraturan Perundang-Undangan tentang pertanahan, yang dikenal
dengan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Lembaran Negara 1960-104 atau (selanjutnya disebut UUPA). Dengan tujuan untuk memberikan
kepastian hukum di bidang pertanahan, karena sebelum keluarnya Undang-Undang Pokok Agraria
(UUPA) di Indonesia berlaku dua sistem hukum di bidang pertanahan, yaitu hukum tanah
berdasarkan hukum adat (hak ulayat) dan hukum tanah berdasarkan hukum barat yang terdapat
dalam Burgerlijk Wetboek/Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau (selanjutnya disebut KUH
Perdata).
Salah satu cara untuk memiliki hak atas tanah adalah melalui jual beli. Jual beli bukanlah hal
yang baru didalam masyarakat, karena praktek jual beli telah lama dilakukan sejak zaman dahulu.
Proses jual beli biasanya dilakukan dengan suatu perjanjian ataupun kesepakatan antara para pihak
yang berkepentingan.
Seiring dengan perkembangan masyarakat yang penuh dengan kesibukan, yang terkadang
untuk melakukan perbuatan hukum tersebut diatas subyek hukum tidak dapat melakukan secara
langsung. Dalam kondisi ini kemudian muncul berbagai lembaga perwakilan atau kuasa.
Menurut Herlien Budiono kuasa merupakan kewenangan mewakili untuk melakukan tindakan
hukum demi kepentingan dan atas nama pemberi kuasa dalam bentuk tindakan hukum sepihak.
Dalam arti bahwa kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya terdapat pada satu pihak saja,
yaitu penerima kuasa.3
Kuasa atau Lastgeving merupakan suatu prsetujuan (overenkomst) dimana ada suatu pihak
memberi kuasa atau kekuasaan (macht) kepada orang lain (lasthebber) untuk bertindak atau
melakukan perbuatan hukum atas nama pemberi kuasa (lastgever). Berkaitan dengan konsep
kuasa, pengaturannya dapat dijumpai pada Pasal 1792 KUH Perdata, terkait pemberian kuasa,
yang menentukan :
pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seseorang memberikan kekuasaan
kepada seorang lain, yang menerimanya untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.
Dengan demikian, berdasarkan pada ketentuan Pasal 1792 KUH Perdata maka sifat dari
pemberian kuasa adalah “mewakilkan” kepada si penerima kuasa untuk mengurus dan
melaksanakan kepentingan si pemberi kuasa. Adapun arti kata “atas nama” yang dimaksud pasal
ini adalah si penerima kuasa berbuat atau bertindak mewakili si pemberi kuasa.4 Dalam setiap
pemberian kuasa, pada umumnya sekaligus sebagai penyerahan perwakilan kepada penerima
3 Herlien Budiono, 2006, “Perwakilan, Kuasa, dan Pemberian Kuasa” artikel Majalah Renvoi Nomor 6.42.IV, 3
November 2006, h. 69.
4 M. Yahya Harahap, 1986, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, h. 306.
kuasa, sehingga dalam hal ini si penerima kuasa langsung berkedudukan sebagai wakil dari
pemberi kuasa. Dengan demikian, pada pemberian kuasa ini terjadi 2 (dua) hal yang bersamaan,
5yaitu:
1. Adanya pernyataan kehendak dari kedua belah pihak bahwa yang satu memberikan perintah
dan yang lain menerima perintah itu; dan
2. Adanya pernyataan sepihak dari pemberi perintah (kuasa) bahwa ia menghendaki agar
diwakili oleh si penerima perintah.
Pada Pasal 1795 KUH Perdata dapat disimak macam-macam pemberian kuasa yaitu
pemberian kuasa yang dilakukan secara khusus, yaitu mengenai hanya satu kepentingan tertentu
atau lebih. Pada pihak lain ada pemberian kuasa secara umum, yaitu meliputi segala kepentingan
si pemberi kuasa. Demikian pula dalam cara pemberian dan penerimaan kuasa dapat dilakukan
dengan berbagai macam cara, antara lain dengan akta otentik (Notarieel) yang dibuat oleh Notaris,
dengan akta dibawah tangan (Onderhands geschrift), surat biasa dan atau lisan. Pada pemberian
kuasa (lastgeving) kepada penerima kuasa agar selalu memperhatikan ketegasan isi dari surat
kuasa tersebut dalam suatu perjanjian yang dilakukan oleh pemilik kebendaan dalam suatu
perbuatan hukum. Dalam hal ini penerima kuasa tidak boleh melampaui batas kewenangannya
yang diberikan oleh pemberi kuasa karena mengingat bahwa penerima kuasa hanya sebatas
mewakili yaitu untuk dan atas nama pemberi kuasa.
Sehubungan dengan peralihan hak milik atas tanah, pemberian kuasa harus dengan dituangkan
kedalam suatu akta outentik yang dibuat dihadapan Pejabat Umum yang berwenang untuk
melaksanakan hal itu, yaitu Notaris.
5 Hartono Soejopratikno, 1982, Perwakilan Berdasarkan Kehendak, Seksi Kenotariatan Fakultas Hukum UGM,
Yogyakarta, h. 67.
Dalam peralihan hak atas tanah, semua hak-hak atas tanah wajib didaftarkan kepada kantor
pendaftaran tanah oleh pemegangnya untuk menjamin kepastian hak dan merupakan bukti yang
kuat terhadap pihak ketiga. Dalam hal ini pemegang hak atas tanah akan mendapatkan suatu tanda
bukti hak atas tanah yang terkenal dengan sebutan Sertipikat Tanah.6
Pendaftaran peralihan hak-hak atas tanah, diatur lebih lanjut pada Pasal 37 ayat (1) Peraturan
Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 1997 Nomor 59 atau yang disingkat PP No. 24 Tahun 1997 yang menetapkan:
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar
menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,
kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku”.
Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa salah satu perbuatan hukum yang menyebabkan
terjadinya peralihan hak atas tanah dan harus didaftarkan balik namanya adalah perbuatan hukum
jual beli yang aktanya dibuat dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh dan/atau
dihadapan Pejabat Pembuat Akta tanah (PPAT) yang lazimnya disebut AJB balik nama dan
selanjutnya digunakan sebagai alat pendaftaran peralihan hak atas tanah.
Suatu AJB balik nama sebagai alat pendaftaran peralihan hak atas tanah adalah akta otentik
sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1 PP No. 24 Tahun 1997 dan Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional/Menteri Agraria Nomor 8 Tahun 2013 tentang Bentuk Akta PPAT
adalah akta yang dibuat oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau
kuasanya dihadapan PPAT dengan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi, yang
dapat memberikan kesaksian mengenai kehadiran para pihak tersebut. Setelah semua syarat untuk
diselenggarakannya/dibuatnya akta jual beli terpenuhi, oleh PPAT dibacakan isi akta tersebut agar
6 C.S.T. Kansil, 1989, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, h. 321
dimengerti oleh para pihak tentang apa diperjanjikan untuk kemudian ditandatanganinya sebagai
wujud persetujuannya atas perbuatan hukum yang dimaksud dalam akta dimaksud. Dengan
terperincinya persyaratan yang harus dicermati dan dilengkapi oleh seorang PPAT sebelum
membuat akta, hal itu mengamanatkan kepada pihak PPAT dalam membuat akta agar dapat
dipertanggungjawabkan secara hukum aktanya dan dapat dijadikan alat atau syarat pendaftaran
peralihan hak atas tanahnya serta sebagai bukti otentik (sempurna) tentang terjadinya perbuatan
hukum jual-beli diantara para pihak. Kegunaan yang terakhir ini merupakan salah satu tujuan dari
para pihak untuk melaksanakan dan membuat akta PPAT sebagai pembuktian tentang terjadinya
perbuatan hukum atas tanah tersebut.
Selain AJB balik nama dibuat dalam proses atau pelaksanaannnya sebagaimana diatas, juga
dapat dibuat berdasar pada akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Kuasa Menjual dalam
bentuk akta otentik yang dibuat oleh Notaris seperti yang telah dijelaskan diatas. Suatu akta PPJB
dan Kuasa Menjual pada dasarnya merupakan alat bukti yang menunjukkan terikatnya para pihak
dalam suatu perjanjian tentang harga dan barang/benda (tanah dan/atau bangunan) sebagai obyek
perjanjian jual beli. Adanya kata sepakat para pihak tentang obyek perjanjian serta telah dibayar
lunas harga tanah dan atau bangunannya kepada dan telah diterima oleh pembeli, maka unsur-
unsur jual beli telah terpenuhi dan oleh Notaris cukup dijadikan alasan dibuatnya akta PPJB dan
Kuasa Menjual setelah terpenuhinya syarat –syarat lain dibuatnya suatu akta notariil.
Dalam PPJB, isinya memuat janji-janji dari para pihak untuk dipenuhi guna tercapainya
maksud dan tujuan jual beli yang sebenarnya. Sebuah akta PPJB juga memuat pernyataan terhadap
harga tanah dan/atau bangunannya telah dibayar lunas (terjadi pelunasan) oleh pembeli kepada
penjual/pemilik tanah. Secara yuridis hal itu berarti akta tersebut telah memenuhi syarat sebagai
dasar peralihan hak atas tanahnya. Konsekuensinya, akta PPJB akan diikuti dengan Akta Kuasa
Menjual. Dalam kuasa menjual dari pemilik tanah selaku penjual kepada pembeli, maka segala
kepentingan hukumnya dapat dilaksanakan. Selanjutnya dengan kuasa menjual, pembeli
dikemudian hari dapat menjual kepada pihak lain dengan tanpa memerlukan bantuan hukum
penjual atau dalam hal ini digunakan untuk menjual kepada dirinya pembeli sendiri guna
kepentingan peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut.
Mengkaji deskripsi diatas, maka akta PPJB dan Kuasa Menjual berkedudukan atau berfungsi
sebagai perjanjian pendahuluan untuk menyiapkan atau terselenggaranya AJB balik nama. Akta
PPJB dan Kuasa Menjual bahkan sebagai perjanjian yang membantu atau memperkuat perjanjian
utama/pokok yang akan dilakukan, yaitu AJB balik nama itu sendiri. Sejalan dengan hal tersebut,
Herlien Budiono mengatakan bahwa “Perjanjian bantuan berfungsi dan mempunyai tujuan untuk
mempersiapkan, menegaskan, memperkuat, mengatur, mengubah, dan menyelesaikan suatu
hubungan”.7
Dalam praktek, pemberian kedudukan Kuasa Menjual seperti diatas telah menyebabkan Kuasa
Menjual dijadikan dasar pada proses dibuatnya AJB balik nama dan sekaligus dijadikan alat
pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada Kantor Pertanahan ditempat tanah tersebut berada.
Dengan kata lain, dijumpai pendaftaran peralihan hak dengan berdasarkan pada Akta Kuasa
Menjual saja dengan tanpa diikuti akta PPJB. Sementara itu, Kuasa Menjual tersebut dilengkapi
Surat Keterangan dari Notaris yang menerangkan bahwa akta Kuasa Menjual dimaksud bukanlah
kuasa mutlak yang dilarang oleh Undang-Undang atau bahwa terhadap tanah dan bangunan
sebagai obyek dalam akta Kuasa Menjual tersebut telah terbayar lunas.
Secara normatif, persoalan terhadap keberadaan kuasa menjual yang dipergunakan dalam
pendaftaran peralihan hak atas tanah tidak dijumpai pengaturannya dalam PP No. 24 Tahun 1997
7 Herlien Budiono, 2004, artikel “Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak”, artikel Majalah Renvoi edisi I Nomor
10, Maret 2004, h. 57.
tentang Pendaftaran tanah. Namun secara empiris kuasa menjual tersebut dapat dijalankan dalam
proses peralihan hak atas tanah tanpa didahului dengan Akta PPJB, hal tersebut menjadi sangat
penting untuk diteliti, karena secara yuridis apabila suatu AJB balik nama dibuat dengan berdasar
pada pemberian kuasa dalam suatu akta Kuasa Menjual, sesungguhnya penerima kuasa haruslah
mempunyai kualitas dan kedudukan secara hukum sebagai pemilik dari tanah dan bangunan yang
dimaksud dalam akta Kuasa Menjual tersebut. Untuk itu penelitian tentang keberadaan surat
keterangan dari Notaris serta apa akibat hukum yang dapat ditimbulkan bagi Akta Kuasa Menjual
berikut kendala-kendala dalam permohonan peralihan hak atas tanahnya.
Berdasar pada permasalahan diatas maka penulis mengangkat pembahasan perihal akibat
hukum surat kuasa menjual berdasarkan surat dari keterangan Notaris sehubungan dengan
peralihan hak milik atas tanah karena jual beli.
1.2. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut maka rumusan masalah dari penelitian ini adalah :
1. Bagaimana proses pembuatan akta kuasa menjual dan kedudukan hukum kuasa
menjual jika kuasa menjual tersebut diikuti oleh surat keterangan dari Notaris?
2. Bagaimanakah tata cara pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli
yang menggunakan kuasa menjual yang tidak diikuti oleh perjanjian jual beli di Kantor
Badan Pertanahan Nasional?
1.3. Ruang Lingkup Masalah
Ruang lingkup masalah ini yaitu bertujuan untuk membatasi pembahasan permasalahan
yang diangkat dalam penelitian ini. Adapun ruang lingkup masalah dari penelitian ini adalah
kedudukan hukum kuasa menjual tersebut jika tidak diikuti oleh surat keterangan dari Notaris serta
tata cara pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli yang menggunakan kuasa
menjual yang tidak diikuti oleh perjanjian jual beli di Kantor Badan Pertanahan Nasional.
1.4. Orisinalitas Penelitian
Penulisan penelitian yang berjudul “Kedudukan Hukum Kuasa Menjual Berdasarkan
Surat Keterangan Dari Notaris Sehubungan Dengan Peralihan Hak Milik Atas Tanah di
Kota Denpasar” ini adalah hasil karya penulis sendiri dan tidak menjiplak hasil karya orang lain
serta seluruh sumber baik yang dikutip maupun dirujuk telah penulis nyatakan dengan benar.
Beradasarkan penelusuran judul penelitian, penulis akan menampilkan penelitian terdahulu yang
sejenis namun memiliki perbedaan substansi, yakni :
No. Judul Penulis Rumusan Masalah
1. Skripsi; Kekuatan
Hukum Akta PPAT
Dalam Jual Beli Hak
Milik Atas Tanah Di
Tinjau Dari Hukum
Acara Perdata
I Made Agus
Sudiarta
(Mahasiswa
Fakultas
Hukum
Universitas
Udayana),
Denpaar,
Tahun 2011.
1. Bagaimanakah kekuatan
hukum akta PPAT dalam
jual beli hak milik atas
tanah?
2. Bagaimana akibat hukum
dari akta PPAT dalam jual
beli hak milik atas tanah?
2. Thesis; Kedudukan
Kuasa Menjual Atas
Dasar Surat Keterangan
Notaris Tentang
Pembayaran Lunas
Dalam Pembuatan Akta
Jual Beli Balik Nama
Sumardi
(Mahasiswa
Program
Pascasarjana
Universitas
Udayana),
Denpasar
Tahun 2014.
1. Bagaimanakah kedudukan
surat keterangan Notaris
yang diikuti kuasa
menjual sebagai dasar
dibuatnya akta jual beli
balik nama yang dibuat
oleh dan/atau dihadapan
PPAT?
2. Apakah akta kuasa
menjual yang mengikuti
surat keterangan Notaris
dapat disebut sebagai
kuasa mutlak dan akta jual
beli nama dapat dijadikan
alat pendaftaran peralihan
hak atas tanahnya di
Kantor Pertanahan?
1.5. Tujuan Penelitian
1.5.1. Tujuan umum
1. Untuk mengamalkan ajaran Tri Dharma Perguruan Tinggi terutama dalam bidang
penelitian dan pengembangan serta sebagai prasyarat untuk meraih gelar sarjana
hukum di Universitas Udayana;
2. Untuk melatih mahasiswa dalam usaha menyatakan pikiran ilmiah secara tertulis;
3. Untuk melatih atau membiasakan diri dalam usaha menyatakan pikiran yang
sistematis, analisis, dan logis secara tertulis.
4. Untuk mengetahui proses pembuatan akta kuasa menjual dan kedudukan hukum
kuasa menjual tersebut jika diikuti oleh surat keterangan dari Notaris
5. Untuk mengetahui tata cara pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual
beli yang menggunakan kuasa menjual yang tidak diikuti oleh perjanjian jual beli
di Kantor badan Pertanahan Nasional
1.5.2. Tujuan khusus
1. Untuk memahami proses pembuatan akta kuasa menjual dan kedudukan
hukum kuasa menjual tersebut jika diikuti oleh surat keterangan dari Notaris
2. Untuk memahami tata cara pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena
jual beli yang menggunakan kuasa menjual yang tidak diikuti oleh perjanjian
jual beli di Kantor badan Pertanahan Nasional
1.6. Manfaat Penelitian
1.6.1. Manfaat teoritis
1. Meningkatkan dan mengembangkan ilmu pengetahuan hukum pada umumnya
serta lebih khusus kepada ilmu hukum bisnis mengenai Peralihan Hak Milik atas
Tanah, dan Kuasa Menjual.
2. Menambah ilmu pengetahuan bagi pembaca
3. Menjadi sebagai bahan acuan/referensi bagi para pembaca
1.6.2. Manfaat praktis
1. Melalui penelitian ini diharapkan dapat memberikan pandangan atau menambah
wawasan masyarakat sebagai warga negara Indonesia sehingga wawasan
masyarakat semakin luas mengenai permasalahan yang diangkat dalam
penelitian ini dan diharapkan pula sebagai referensi untuk menjadi pertimbangan
dalam memecahkan permasalahan hukum yang terjadi di negara Indonesia.
2. Tulisan ini dapat dipergunakan sebagai pedoman untuk memecahkan suatu
permasalah yang sejenis baik oleh praktisi maupun mahasiswa, dan pemerintah
khususnya Badan Pertanahan Nasional.
1.7. Landasan Teoritis
Dalam menganalisa permasalahan dalam penelitian ini digunakan beberapa teori terkait
yakni Teori Negara Hukum, Asas-Asas Hukum dalam Perjanjian, Teori Perjanjian, Teori
Kewenangan dan, Teori Kepastian Hukum. Adapun asas-asas dan teori-teori hukum tersebut
adalah sebagai berikut:
1.7.1. Teori Negara Hukum
Ridwan HR dengan mengutip pendapatnya plato mengemukakan bahwa gagasan negara
hukum telah dikemukakan oleh plato ketika ia mengintroduksi konsep Nomoi.8 Dalam Nomoi,
Plato mengemukakakn bahwa penyelenggaraan yang baik ialah yang didasarkan pada peraturan
(hukum) yang baik. Gagasan Plato tentang negara hukum ini semakin tegas ketika didukung oleh
muridnya yaitu Aristoteles dalam bukunya yang berjudul Politica. Menurut Aristoteles9, suatu
negara yang baik adalah negara yang diperintah dengan konstitusi dan berkedaulatan hukum. Ada
tiga unsur dari pemerintahan yang berkonstitusi. Pertama, pemerintahan dilaksanakan untuk
kepentingan umum. Kedua, pemerintahan dilaksanakan menurut hukum yang berdasarkan pada
ketentuan-ketentuan umum, bukan hukum yang dibuat secara sewenang-wenang yang
menyampingkan konvensi dan konstitusi. Ketiga, pemerintahan berkonstitusi berarti pemerintahan
yang dilaksanakan atas kehendak rakyat, bukan berupa paksaan-paksaan yang dilaksanakan
pemerintahan.
Sehubungan dengan hal di atas, istilah negara hukum oleh Philipus M.Hadjon sering
disamakan dengan konsep rechtsstaat sehingga negara hukum dipandang sebagai terjemahan dari
rechtsstaat. Hal ini sesuai dengan pandangan Azhary yang berpendapat bahwa negara hukum
dapat disamakan dengan rechtstaat ataupun rule of law, mengingat kedua istilah tersebut
mempunyai arah yang sama yaitu mencegah kekuasaan absolut demi pengakuan dan perlindungan
8 Ridwan HR, 2006, Hukum Administrasi Negara , PT RajaGrafindo Persada, Jakarta, h. 2.
9 Ibid, h. 3
hak asasi.10 Sudargo Gautama selanjutnya berpendapat tentang negara hukum sebagai “negara
yang seluruh aksinya didasarkan dan diatur oleh Undang-Undang yang telah ditetapkan semula
dengan bantuan dari badan pemberi suara rakyat”.11
Dari uraian diatas dapat disimak bahwa adanya unsur asas legalitas dalam unsur rechstaat
mengamanatkan agar setiap tindakan pemerintah harus berdasar atas hukum. Dengan kata lain,
asas legalitas menjadi hal yang penting dalam penyelenggaraan tindakan pemerintahan termasuk
yang dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah maupun Notaris dalam peralihan dan/atau
membantu pendaftaran hak atas tanah agar tidak melanggar hak asasi manusia dan/atau tidak
menyebabkan seseorang atau sekelompok orang tidak mendapat perlindungan hukum.
1.7.2. Teori Perjanjian
Pengertian perjanjian diatur dalam pasal 1313 KUH Perdata menyebutkan bahwa “suatu
perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap
satu orang atau lebih.”
Abdul Kadir Muhammad menyatakan kelemahan pasal tersebut adalah sebagai berikut:12
1. Hanya menyangkut sepihak saja.
Hal tersebut dapat diketahui dari perumusan “satu orang atau lebih mengikatkan dirinya pada
satu orang atau lebih”. Kata “mengikatkan diri” sifatnya hanya datang dari satu pihak saja,
tidak dari kedua belah pihak seharusnya dirumuskan saling mengikatkan diri, jadi consensus
antara pihak-pihak.
2. Kata “perbuatan” mencakup juga tanpa consensus.
10 Philiphus M. Hadjon, 2007, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di Indonesia, Sebuah Studi tentang Prinsip-
prinsipnya, Penanganannya oleh Pengadilan dalam Lingkungan Peradilan Umum dan Pembentukan Peradilan
Umum dan Pembentukan Peradilan Administrasi, Peradaban, Surabaya, (selanjutnya disingkat dengan Philipus M.
Hadjon), h. 66.
11 Sudargo Gautama, 1973, Pengertian Tentang Negara Hukum, Alumni, Bandung, h. 13.
12 Abdul Kadir Muhammad, 1990, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 78.
Pengertian perbuatan termasuk juga tindakan melaksanakan tugas tanpa kuasa, tindakan
melawan hukum yang tidak mengandung consensus seharusnya digunakan kata persetujuan.
3. Pengertian perjanjian terlalu luas.
Pengertian perjanjian dalam pasal tersebut terlalu luas krena mencakup juga pelangsungan
perkawinan, yaitu janji kawin yang diatur dalam lapangan hukum keluarga. Padahal yang
dimaksudkan adalah hubungan antara kreditur dengan debitor dalam lapangan harta kekayaan
saja. Perjanjian yang dikehendaki oleh buku III KUH Perdata sebenarnya adalah perjanjian
yang bersifat kebendaan, bukan perjanjian yang bersifat personal.
4. Tanpa menyebut tujuan mengadakan perjanjian.
Tanpa menyebut tujuan mengadakan perjanjian sehingga pihak-pihak yang mengikatkan diri
itu tidak jelas untuk apa.
Berdasarkan alasan yang dikemukakan diatas, maka perlu dirumuskan kembali apa yang
dimaksud dengan perjanjian itu. Menurut Kamus Hukum, perjanjian adalah persetujuan,
pmufakatan antara dua orang/pihak untuk melaksanakan sesuat, jika diadakan tertulis juga
dinamakan kontrak.13
Menurut doktrin (teori lama), yang disebut perjanjian adalah hukum berdasarkan kata
sepakat untuk menimbulkan akibat hukum. Dari definisi diatas, telah tampak adanya asas
konsensualisme dan timbulnya akibat hukum (yumbuh/lenyapnya hak dan kewajiban).
Menurut teori baru yang dikemukakan oleh Van Dunne, yang diartikan dengan perjanjian
adalah suatu hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk
13 Subketi, 2005, Kamus Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 89.
menimbulkan akibat hukum. Teori baru tersebut tidak hanya melihat perjanjian semata-mata,
tetapi juga harus dilihat perbuatan-perbutan sebelumnya atau yang mendahuluinya.14
Beberapa Sarjana Hukum juga memberikan definisi mengenai perjanjian antara lain:
menurut Sri Sri Soedewi Masychon Sofyan, perjanjian adalah suatu perbuatan hukum dimana
seseorang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.15
M. Yahya Harahap, perjanjian maksudnya adalah hubungan hukum yang menyangkut
hukum kekayaan antara 2 (dua) orang atau lebih, yang memberi hak pada satu pihak dan kewajiban
pada pihak lain tentang suatu prestasi.16
Menurut Wirjono Prodjodikoro, perjanjian adalah suatu perhubungan hukum mengenai
benda antara dua pihak dalam mana salah satu pihak berjanji untuk melakukan suatu hal atau tidak
melakukan suatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaan janji itu.17
1.7.3. Teori Kewenangan
Setiap penyelenggaraan kenegaraan dan pemerintahan harus memiliki legitimasi, yaitu
kewenangan yang diberikan oleh undang-undang. Dengan demikian substansi asas legalitas adalah
wewenang.18 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, kata kewenangan mengandung arti; (1) hal
wewenang, dan (2) hak dan kekuasaan yang dimiliki untuk memiliki sesuatu. Sedangkan kata
wewenang mengandung arti; (1) hak dan kekuasaan untuk bertindak; kewenangan (2) kekuasaan
membuat keputusan, memerintah dan melimpahkan tanggungjawab kepada orang lain.
14 Salim, 2002, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar Grafika, Jakarta, h. 161.
15 Sri Soedewi Masychon Sofyan, 1982, Hukum Perjanjian, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, h. 8.
16 M. Yahya Harahap, 1986, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, h. 6.
17 Wirjono Prodjodikoro, 1981, Hukum Perdata tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu, Sumur Bandung,
Jakarta, h. 11.
18 Ridwan HR, 2008, Hukum Administrasi Negara, Rajawali Pers, Jakarta, h. 100.
Mengenai wewenang, H.D. Stout mengatakan bahwa wewenang adalah pengertian yang
berasal dari hukum organisasi pemerintah, yang dapat dijelaskan sebagai keseluruhan aturan-
aturan yang berkenaan dengan perolehan dan penggunaan wewenang pemerintahan oleh subyek
hukum publik didalam hukum publik.19
Menurut Bagir Manan, wewenang dalam bahasa hukum tidak sama dengan kekuasaan
(macht). Kekuasaan hanya menggambarkan hak untuk berbuat atau tidak berbuat. Dalam hukum,
wewenang sekaligus berarti hak dan kewajiban (rechten en plichten).20 Wewenang merupakan
bagian yang sangat penting dan bagian awal dari hukum administrasi, karena pemerintahan
(administrasi) baru dapat menjalankan fungsinya adalah atas dasar wewenang yang diperolehnya,
artinya keabsahan tindak pemerintahan atas dasar wewenang yang diatur dalam peraturan
perundang-undangan (legalitiet beginselen).21
Secara teoritis, kewenangan yang bersumber dari peraturan perundang-undangan tersebut
diperoleh melalui tiga cara, yaitu atribusi, delegasi, dan mandat.22 Teori kewenangan menurut H.D.
Van Wijk/Willem Konijnenbelt meliputi atribusi, delegasi, dan mandat yang didefinisikan sebagai
berikut:
a. Attributie: toekening van een bestuursbevogheid door een wetgever aan een bestuursorgaan,
(atribusi adalah pemberian wewenang pemerintah oleh pembuat undang-undang kepada organ
pemerintahan).
b. Delegatie: overdracht van een bevoegheid van het ene bestuursorgaan aan een ander, (delegasi
adalah pelimpahan wewenang pemerintahan dari satu organ pemerintahan kepada organ
pemerintahan lainnya).
19 Ibid, h. 101.
20 Ibid, h. 102.
21 Nomonsen Sinamo, 2010, Hukum Administrasi Negara, Jala Permata Aksara, Jakarta, h. 87.
22 Ridwan HR, op.cit. h. 103.
c. Mandaat: een bestuursorgan laat zijn bevoegheid namens hem uitoefenen door een ander,
(mandat terjadi ketika organ pemerintahan mengizinkan kewenangannya dijalankan oleh organ
lain atas namanya).23
Notaris memiliki kewenangan atributie yang artinya hanya Notaris yang diberikan kewenangan
oleh Negara untuk membuat akta otentik, sepanjang pembuatan akta-akta tersebut tidak di
tugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain yang berwenang. Demikian berdasarkan ketentuan
pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang
Nomor 30 Tahun 2004 Jabatan Notaris Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor
3 atau (selanjutnya disebut UUJN Tahun 2014), yang menyatakan Notaris berwenang membuat
Akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh
peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk
dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta,
memberikan grosse, salinan dan kutipan Akta, semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak
juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh
undang-undang.
1.7.4. Teori Kepastian Hukum
Gustav Radbruch yang mengembangkan Geldingstheorie mengemukakan bahwa untuk
berlakunya hukum secara sempurna harus memenuhi tiga nilai dasar, meliputi24:
1. Juricidal doctrine, nilai kepastian hukum, dimana kekuatan mengikatnya didasarkan pada
aturan hukum yang lebih tinggi.
23 Ridwan HR, op.cit, h. 104.
24 Satjipto Rahardjo, 1996, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 19.
2. Sociological doctrine, nilai sosiologis, artinya aturan hukum mengikat karena diakui dan
diterima dalam masyarakat (teori pengakuan) atau dapat dipaksakan sekalipun masyarakat
menolaknya (teori paksaan).
3. Philosophical doctrine, nilai filosofis, artinya aturan hukum mengikat karena sesuai dengan
cita hukum, keadilan sebagai nilai positif yang tertinggi.
Dengan demikian, agar hukum dapat berlaku dengan sempurna dan menjamin kepastian
hukum, maka perlu memenuhi tiga nilai dasar tersebut. Dengan kata lain, adanya unsur kepastian
hukum dalam pembuatan Akta Notaris akan dapat memberikan jaminan perlindungan hukum bagi
setiap orang maupun aparat pemerintah, mengingat kepastian hukum itu sendiri adalah alat atau
syarat untuk memberikan jaminan perlindungan bagi yang berhak.
Kepastian hukum secara normatif adalah ketika suatu peraturan perundang-undangan dibuat
dan diundangkan secara pasti karena mengatur suatu hal secara jelas dan logis. Jelas dalam artian
tidak menimbulkan keragu-raguan (multi-tafsir) dan logis dalam artian ia menjadi suatu sistem
norma dengan norma lain sehingga tidak berbenturan atau menimbulkan konflik norma. Konflik
norma yang ditimbulkan dari ketidakpastian aturan pada hakikatnya dapat berbentuk kontestasi
norma, reduksi norma, atau distorsi norma.
1.7.5. Teori Perwakilan
a. Teori representasi
Teori representasi atau fiksi yang timbul di Jerman, mengatakan bahwa si wakil lah yang
melakukan perbuatan. Dia tidak hanya berbuat/bertindak realiter, tapi juga dia jugalah yang juridis
menyatakan kehendaknya. Berdasarkan suatu fiksi maka akibat hukum dari
perbuatannya/tindakannya dipindahkan pada prinsipalnya.25
Menurut para penganut teori representasi dalam hal memiliki atau tidak memiliki kehendak
sendiri pada waktu melakukan perbuatan hukum guna kepentingan orang lain. Si utusan hanyalah
alat untuk keperluan majikannya.
b. Orgaantheorie
Van Savigny lah yang meletakkan dasar teori ini yang melihat dalam si wakil, persoon
(pribadi) yang bertindak menurut hukum. Teori ini mengatakan si wakil hanya organ yang tersedia
untuk orang yang diwakili (prinsipal). Seorang wakil hanya melakukan perbuatan nyatanya saja
sedangkan kontraktant sesungguhnya ada pada yang diwakilinya, yang kehendaknya untuk
terjadinya hubungan hukum itu adalah menentukan. Teori ini tidak membedakan antara wakil dan
utusan.
Van Nierop mengatakan bahwa seseorang disebut wakil jika ia menggunakan keahliannya,
sedang seseorang disebut utusan kalau ia bertindak melulu sebagai alat dan tanpa berpikir
mencocokkan akta dengan konsepnya dan menandatanganinya. Kesalahan Van Nierop adalah ia
tidak melihat bahwa pengetahuan keahlian itu tidaklah berarti jika si perantara pada waktu
bertindak sebagai wakil tidak boleh menggunakan akalnya atau tidak menggunakan akalnya.
Untuk membuktikan bahwa pada perwakilan bukan si wakillah yang menjadi juridische partij
melainkan principal, Hellmann menunjukkan pada artinya volmacht. Volmacht merupakan suatu
wewenang yang diberikan oleh principal kepada wakilnya dengan maksud agar perbuatan-
perbuatan si wakil menimbulkan akibat hukum untuk si pricipal. Maka jika benar, bahwa untuk
25 Hartono Soerjopratikno S.H., 1982, Perwakilan Berdasarkan Kehendak, Seksi Notariat Fakultas Hukum
Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, h. 5.
terjadinya suatu perikatan yang menentukan adalah pernyataan kehendak dari si wakil, maka kuasa
(volmacht) pada si wakil tidak ada gunanya. Bahwa jika dikehendaki agar prestasi-prestasi dari si
wakil terhadap principal memiliki akibat hukum maka si wakil harus diberi kuasa oleh principal.
Helmann berpendapat bahwa pernyataan kehendak dari si wakil adalah satu-satunya yang
menentukan, tetapi disamping membenarkan, bahwa juga pernyataan kehendak dari principal
menentukan adalah suatu contradicrion in adjecto.
c. Cooperatie-theorie (Teori Koperasi)
Teori ini adalah kombinasi dari teori representasi dan teori organ, perbuatan yang
dilakukan oleh si wakil atas nama si principal terjadi karena sesungguhnya ada kerjasama yuridis
antara si wakil dan orang yang diwakili. Apabila perbuatan si wakil tidak sesuai dengan kehendak
principal maka perbuatannya tidak berharga sama sekali bagi principal karena pada perwakilan
yang penting adalah justru akibat hukumnya bagi orang yang diwakili.
1.7.6. Asas-Asas Dalam Hukum Perjanjian
Terminologi asas dalam ilmu hukum merupakan terjemahan dari kata “beginsel” yang
terdapat dalam Bahasa Belanda, “principle” dalam Bahasa Inggris, serta “principium” dalam
Bahasa Yunani. Atas dasar asal usul tersebut kata “asas” di Indonesia juga sering disebut dengan
istilah “prinsip” yang diartikan dengan “mengambil atau meletakkan sesuatu sebagai hal pertama,
awal mula, pangkal pokok, asas dasar, dan pondasi”.
Mengenai fungsi asas hukum dapat dilihat dari 2 (dua) aspek atau berfungsi ganda. Disamping
sebagai fondasi dari hukum positif, asas hukum juga merupakan batu-uji kritis (kriische toetssteen)
terhadap sistem hukum positif yang dibentuk.26 Dalam hal sebagai fondasi maka asas hukum
26 J.J.H. Bruggink, 1993, Refleksi Tentang Hukum, alih bahasa Arief Sidharta, Penerbit Citra Aditya Bakti,
Bandung, h. 132.
berkedudukan di belakang sistem hukum positif, yakni asas-asas yang melandasai hukum positif
yang khusus atau yang melandasi pranata-pranata hukum tertentu atau melandasi suatu bidang
hukum tertentu.27 Dalam hal sebagai batu uji kritis (penilai) kaidah prilaku beserta konkretisasinya
dalam kaidah hukum positif maupun putusan-putusan hakim, maka asas hukum berkedudukan
pada sistem hukum positif bersangkutan.
Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengenai asas-asas yang wajib ditaati dalam
suatu perjanjian dapat dijumpai pengaturannya pada Pasal 1338 ayat (1), (2), dan ayat (3) KUH
Perdata. Adapun asas-asas yang dimaksudkan terebut adalah sebagai berikut:
1) Asas kebebasan berkontrak
Asas ini bermakna bahwa setiap orang bebas memuat perjanjian dengan siapapun, apapun
isinya, apapun bentuknya sejauh tidak melanggar undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan
(Pasal 1337 dan 1338 KUH Perdata). Dalam perkembangannya, hal ini tidak lagi bersifat mutlak
tetapi relatif (kebebasan berkontrak yang bertanggung jawab).
2) Asas itikad baik
Menurut Pasal 1338 KUH Perdata, setiap perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Klasifikasi mengenai itikad baik dapat dibedakan atas 2 (dua) hal, yakni:
a) Bersifat obyektif, artinya mengindahkan kepatutan dan kesusilaan. Standar yang digunakan
dalam itikad baik obyektif adalah standar yang mngacu pada suatu norma obyektif.
Perilaku para pihak dalam kontrak harus diuji atas dasar norma-norma obyektif yang tidak
tertulis yang berkembang di masyarakat.
27 Sunaryati Hartono, 1998, Asas-Asas Hukum dalam Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan, Hukum
Nasional Nomor 2 Tahun 1998, Penerbit BPHN, Jakarta, h. 68.
b) Bersifat subyektif, artinya ditentukan sikap batin seseorang. Itikad baik subyektif dikaitkan
dengan hukum benda. Disini ditemui itilah pemegang yang beritikad baik atau pembeli
barang yang beritikad baik sebagai lawan dari orang-orang yang beritikad buruk.
3) Asas Pacta Sunt Servenda
Menurut ketentuan dari Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata menyatakan bahwa “Semua
perjanjian yang dibuat sesuai dengan undang-undang yang berlaku sebagai undang-undang bagi
mereka yang membuatnya”. Asas ini menunjukkan kewajiban setiap pihak untuk menghormati
sesuatu yang telah disepakatinya.
4) Asas konsensualisme
Asas ini dapat ditemukan dalam Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUH Perdata. Dalam Pasal 1320
KUH Perdata penyebutannya secara tegas sedangkan dalam Pasal 1338 KUH Perdata ditemukan
dalam istilah “semua”. Kata-kata semua menunjukkan bahwa setiap orang diberi kesempatan
untuk menyatakan keinginannya, yang dirasanya baik untuk menciptakan perjanjian. Asas ini
sangat erat hubungannya dengan asas kebebasan mengadakan perjanjian.28
5) Asas kepribadian (personalitas)
Seorang tidak dapat mengadakan perjanjian kecuali untuk dirinya sendiri. Pengecualiannya
terdapat pada Pasal 1317 KUH Perdata tentang janji untuk pihak ketiga yang menegaskan bahwa
“Dapat pula perjanjian diadakan untuk kepentingan pihak ketiga, bila suatu perjanjian yang dibuat
untuk diri sendiri, atau suatu pemberian kepada orang lain mengandung syarat macam itu.29
1.8. Metode Penelitian
28 Mariam Darus Badrulzaman, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 87.
29 Handri Raharjo, 2009, Hukum Perjanjian Di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, h. 46.
Metode penelitian merupakan suatu sarana pokok dalam pengembangan ilmu pengetahuan
dan teknologi serta seni. Oleh karena itu, penelitian bertujuan untuk mengungkapkan kebenaran
secara sistematis, metodologis, dan konsisten.30 Adapun metode penelitian yang digunakan dalam
penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:
1.8.1. Jenis penelitian
Jenis penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah jenis penelitian hukum
empiris. Penelitian hukum empiris menurut Soerjono Soekanto penelitian hukum empiris atau
sosiologis, yang terdiri dari penelitian terhadap identifikasi hukum (tidak tertulis) dan penelitian
terhadap efektivitas hukum.31 kebenaran yang akurat dalam proses penyempurnaan penulisan
skripsi ini.
1.8.2. Jenis pendekatan
Sehubungan dengan jenis penelitian yang digunakan, yaitu penelitian hukum empiris,
maka pendekatan yang digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statue approach) dan
pendekatan fakta (the fact approach).
Pendekatan perundang-undangan (statue approach) dilakukan dengan menelaah peraturan
perundang-undangan terkait dengan permasalahan penelitian yang sedang ditangani sebagai
acuannya Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang
Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Jabatan Notaris, Undang-Undang Nomor
5 tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria, PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
30 H. Zainuddin Ali, 2009, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, h. 17.
31 Soerjono Soekanto, 2007, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia, Jakarta, h. 51.
Tanah, serta peraturan lainnya yang berhubungan dengan permasalahan penelitian kemudian dikaji
bagaimana dari ketentuan Undang-Undang terkait dengan permasalahan penulisan penelitian ini.
Pendekatan fakta (the fact approach) yaitu pendekatan masalah yang didasarkan pada
fakta-fakta yang terjadi dilapangan yang ada kaitannya dengan permasalahan yang akan dibahas.
1.8.3. Sifat penelitian
Penulis menggunakan penelitian deskriptif yang penelitiannya secara umum, termasuk
pula didalamnya penelitian ilmu hukum, bertujuan menggambarkan secara tepat sifat-sifat suatu
individu, keadaan, gejala atau kelompok tertentu, atau untuk menentukan ada tidaknya hubungan
antara suatu gejala dengan gejala lain dalam masyarakat.
Dalam penelitian ini teori-teori, ketentuan pearaturan, norma-norma hukum, karya tulis
yang dimuat baik dalam literatur maupun jurnal, doktrin, serta laporan penelitian terdahulu sudah
mulai ada dan bahkan jumlahnya cukup memadai, sehingga dalam penelitian ini hipotesis boleh
ada atau boleh juga tidak. Penelitian deskriptif dapat membentuk teori-teori baru atau dapat
memperkuat teori yang sudah ada.
Penelitian deskriptif yang dimaksud ini dimaksud untuk memberikan informasi secara jelas
dan terperinci terhadap akibat hukum kuasa menjual berdasarkan surat keterangan dari Notaris
sehubungan dengan peralihan milik atas di Kota Denpasar.
1.8.4. Data dan sumber data
Dalam penelitian pada umumnya dibedakan antara data yang diperoleh secara langsung
dari masyarakat yang dinamakan data primer (data dasar) dari bahan-bahan pustaka dinamakan
data sekunder.32
1. Data Primer yang digunakan dalam penulisan skripsi ini bersumber dari penelitian lapangan
yaitu baik dari responden maupun dari informan. Untuk data primer penulis dapatkan melalui
wawancara yang dilakukan di Kantor Notaris Kota Denpasar, dan Kantor Badan Pertanahan
Nasional Kota Denpasar.
2. Data Sekunder adalah suatu data yang bersumber dari penelitian kepustakaan yaitu data yang
diperoleh tidak secara langsung dari bersumber pertamanya, melainkan bersumber dari data-
data yang terdokumen dalam bentuk bahan-bahan hukum. Adapun bahan-bahan hukum yang
dipergunakan dalam penulisan skripsi ini adalah:
a. Bahan hukum primer, yaitu bahan hukum yang mempunyai otoritas (autoritatif) yang
terdiri dari (a) Peraturan Perundang-Undangan, (b) catan-catan resmi atau risalah
pembuatan suatu peraturan perundang-undangan, dan (c) putusan hakim33. Adapun
bahan-bahan hukum yang digunakan adalah:
1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Indang-Undang Pokok Agraria.
3) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang
Nomor 30 Tahun 2004 Jabatan Notaris.
4) Peraturan Pemrintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
32 Soerjono Soekamto dan Sri Mamudji, 2001, Penelitian Hukum Normatif, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta,
h. 12.
33 H. Zainuddin Ali, op cit, h. 47
b. Bahan hukum sekunder yaitu bahan hukum yang memberikan penjelasan terhadap bahan
hukum primer, yaitu meliputi buku-buku, literatur-literatur, makalah, tesis, skripsi, dan
bahan-bahan hukum yang lainnya yang berhubungan dengan permasalahan penelitian.
Disamping itu juga dipergunakan bahan-bahan hukum yang diperoleh melalui electronic
reserach yaitu melalui internet dengan jalan mengcopy (download) bahan hukum yang
diperlukan.
c. Bahan hukum tersier, yaitu merupakan bahan hukum yang memberikan petunjuk maupun
penjelasan dari bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder yaitu berupa kamus,
yang terdiri dari:
1) Kamus Besar Bahasa Indonesia, Penerbit Balai Pustaka, Jakarta;
2) Kamus Hukum.
1.8.5. Teknik pengumpulan data
Dalam penelitian ini pengumpulan bahan hukum dilakukan melalui studi. Bahan-bahan
hukum yang diperoleh diinfentarisasi dan diidentifikasi serta kemudian dilakukan
pengklasifikasian bahan-bahan sejenis, mencatat dan mengolah secara sistematis dengan tujuan
dan kebutuhan penelitian.
1. Teknik Study Dokumen
Teknik study dokumen merupakan teknik awal yang digunakan dalam melakukan penelitian
ini dengan cara mengumpulkan data berdasarkan pada benda-benda berbentuk tulisan,
dilakukan dengan mencari, membaca, mempelajari dan memahami data-data sekunder yang
berhubungan dengan hukum sesuai dengan permasalahan yang dikaji yang berupa buku-buku,
majalah, literatur-literatur, dokumen, peraturan yang ada relevansinya dengan masalah yang
diteliti.
2. Teknik Wawancara
Metode wawancara adalah proses interaksi dan komunikasi serta cara untuk memperoleh
informasi dengan bertanya langsung pada yang diwawancarai.34 Dalam penelitian ini
wawancara yang merupakan teknik untuk memperoleh data yang dilapangan dipergunakan
untuk menunjang dari data-data yang diperoleh melalui studi dokumen. Dimana peneliti
sebagai penanya dan sumber informan sebagai obyek yang akan dimintai keterangan dan
informasi terkait penelitian tersebut. Pedoman daftar pertanyaan dibuat secara sistematis dan
disiapkan oleh peneliti.
1.8.6. Teknik penentuan sampel
Teknik penentuan sampel yang digunakan adalah teknik non probability sampling. Dalam
hal ini tidak ada ketentuan pasti berapa sampel yang harus diambil agar dapat dianggap mewakili
populasinya. Bentuk non probability sampling yang digunakan adalah Purposive Sampling .
Penarikan sampel dengan teknik ini dipilih berdasarkan pertimbangan bahwa sampel telah
memenuhi kriteria dan sifat-sifat atau karakteristik tertentu yang merupakan ciri utama dari
populasinya.
Adapun beberapa notaris yang digunakan sebagai sampel penelitian yaitu:
1. Notaris/PPAT Dewa Bagus Wibawa Utama, SH., M.Kn.
2. Notaris/PPAT I Made Ngurah Alit, SH., M.Kn.
3. Notaris/PPAT I Made Mertajaya, SH.
1.8.7. Teknik pengolahan dan analisis data
34 Rony Hanitijo, 1998, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia Indonesia, Jakarta, h. 37.
Apabila keseluruhan data yang diperoleh dan sudah terkumpul baik melalui study dokumen
dan dengan wawancara kemudian mengolah dan menganalisis secara kualitatif yaitu dengan
menghubungkan antara data yang ada yang berkaitan dengan pembahasan selanjutnya disajikan
secara deskriptif analisis sesuai dengan teori yang terdapat pada buku-buku literatur dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku, guna mendapatkan kesimpulan sebagai akhir dari penulisan
skripsi ini.