1

UNIVERSITATEA CRETIN "DIMITRIE CANTEMIR" FACULTATEA DE DREPT CLUJ-NAPOCA

Lector univ. dr. URS ILIE

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

SUPORT DE CURS PENTRU NVMNTUL CU

FRECVEN REDUS

CLUJ-NAPOCA

2012

2

COPYRIGHT 2012 Toate drepturile asupra acestei lucrri sunt rezervate autorului.

Reproducerea oricrei pri din aceast lucrare fr acceptul autorului este ilegal i se sancioneaz conform legii privind dreptul de autor i drepturile conexe.

3

UNIVERSITATEA CRETIN "DIMITRIE CANTEMIR" FACULTATEA DE DREPT CLUJ-NAPOCA

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

Lector univ. dr. URS ILIE

CLUJ-NAPOCA

2012

4

CUPRINS

1.1. Aspecte generale. Noiunea de contracte speciale............................................ 1.2. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare.......... 1.2.1. Introducere.....................................................................................................

1.2.2. Reglementare legal...................................................................................... 1.2.3. Noiune.......................................................................................................... 1.2.4. Caractere juridice...........................................................................................

1.3. Condiiile eseniale de validitate ale contractului de vnzare-cumprare........ 1.3.1. Precizri prealabile........................................................................................ 1.4. Consimmntul................................................................................................ 1.4.1. Condiiile consimmntului......................................................................... 2.1. Pactul de opiune.............................................................................................. 2.1.1. Noiune.......................................................................................................... 2.1.2. Natura juridic............................................................................................... 2.1.3.Coninutul pactului de opiune....................................................................... 2.1.4. Forma pactului de opiune............................................................................. 2.1.5. Dreptul de opiune al beneficiarului.............................................................. 2.2. Promisiunea unilateral de vnzare.................................................................. 2.2.1. Noiune.......................................................................................................... 2.2.2. Natura juridic............................................................................................... 2.2.3. Coninutul promisiunii................................................................................... 2.2.4. Obligaia promitentului................................................................................. 2.2.5. Dreptul de opiune al beneficiarului.............................................................. 2.2.6. Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc obligaia asumat.................................................................................................................... 2.2.7. Pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare............................... 3.1. Promisiunea unilateral de cumprare............................................................ 3.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare............................................... 3.2.1. Noiune....................................................................................................... 3.2.2. Delimitri................................................................................................ 3.2.3. ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare........................................... 3.2.4. Coninutul promisiunii de vnzare-cumprare.......................................... 3.2.4.1. Clauze eseniale i indispensabile......................................................... 3.2.4.2. Clauze accesorii....................................................................................

3.2.4.3. Clauze anticipatorii..............................................................................

3.2.5. Transmisiunea i cesiunea drepturilor i obligaiilor nscute din promisiunea de vnzare-cumprare.................................................................... 3.2.6. Executarea promisiunii de vnzare-cumprare....................................... 3.2.6.1. Executarea voluntar.................................................................................. 3.2.6.2. Executarea silit................................................................................... 3.2.7. Imposibilitatea obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-cumprare 4.1. Dreptul de preempiune..............................................................................

5

4.1.1. Noiune..................................................................................................... 4.1.2. Felurile dreptului de preempiune.............................................................. 4.1.3. Caracterele juridice....................................................................................

4.1.4. Exercitarea dreptului de preempiune...................................................... 4.1.5. Efectele exercitrii preempiunii.............................................................. 4.1.6. Concursul dintre preemptori...................................................................

4.1.7. Notarea dreptului de preempiune asupra unui imobil........................... 4.1.8. Stingerea dreptului convenional de preempiune................................... 4.1.9. Unele drepturi de preempiune reglementate de lege................................ 4.2. Capacitatea.................................................................................................

4.2.1. Principiul capacitii.................................................................................... 4.2.2. Incapaciti speciale de a cumpra.......................................................... 4.2.3. Incapaciti de a vinde............................................................................. 5.1. Obiectul.......................................................................................................

5.2. Precizri...................................................................................................... 5.3. Obiectul obligaiei vnztorului............................................................... 5.3.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei vnztorului..... 5.3.2. Bunul s existe, dar poate fi i viitor..................................................... 5.3.3. Bunul s fie determinat sau determinabil............................................. 5.3.4. Bunul s fie n circuitul civil................................................................. 5.3.5. Bunul trebuie s fie licit....................................................................... 6.1. Obiectul obligaiei cumprtorului............................................................ 6.1.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei cumprtorului...... 6.1.2. Preul s fie stabilit ntr-o sum de bani................................................... 6.1.3. Preul s fie determinat sau determinabil.................................................. 6.1.4. Preul s fie serios..................................................................................... 6.2. Cauza..........................................................................................................

6.2.1. Precizri..................................................................................................... 6.3. Forma contractului de vnzare-cumprare.................................................. 6.3.1. Regula consensualismului.........................................................................

6.3.2. Excepii de la regula consensualismului.................................................. 7.1. Efectele contractului de vnzare-cumprare.................................................... 7.2. Consideraii generale..................................................................................... 7.3. Obligaia de a transmite proprietatea bunului sau dreptul vndut................. 7.3.1. Momentul transmiterii proprietii bunului. Regula................................... 7.3.2. Condiii....................................................................................................... 7.3.3. Strmutarea proprietii imobilelor............................................................ 7.3.4. Strmutarea proprietii n cazuri particulare............................................. 7.3.5. Vnzarea bunului altuia.............................................................................. 8.1. Obligaia de a preda bunul................................................................................ 8.1.1. Noiune.......................................................................................................... 8.1.2. Modalitatea de executare a obligaiei de predare.......................................... 8.1.3. ntinderea obligaiei de predare.....................................................................

6

8.1.4. Locul predrii bunului vndut....................................................................... 8.1.5. Starea bunului vndut.................................................................................... 8.1.6. Dezacordul asupra calitii............................................................................ 8.1.7. Fructele bunului vndut................................................................................. 8.1.8. Momentul predrii......................................................................................... 8.1.9. Refuzul de a preda bunul...............................................................................

8.2. Obligaia accesorie de a conserva bunul pn la predare................................. 9.1. Obligaia de garanie contra eviciunii........................................................ 9.1.1. Noiune................................................................................................... 9.1.2. Garania contra eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului.. 9.1.3. Garania contra eviciunii ce rezult din preteniile unui ter................... 9.1.4. Chemarea n judecat a vnztorului...................................................... 9.1.5. Rezoluiunea contractului........................................................................ 9.1.6. Restituirea preului................................................................................... 9.1.7. ntinderea daunelor-interese.................................................................... 9.1.8. Efectele eviciunii pariale......................................................................... 9.1.9. nlturarea eviciunii de ctre cumprtor................................................ 9.1.10. Modificri convenionale a garaniei mpotriva eviciunii........................ 9.1.11. Limitele clauzei de nerspundere........................................................... 10.1. Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut.................................. 10.1.1. Noiune................................................................................................... 10.1.2. Condiiile angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii....................... 10.1.3. Domeniul de aplicare a garaniei contra viciilor....................................... 10.1.4. Denunarea viciilor ascunse.................................................................... 10.1.5. Efectele garaniei contra viciilor bunului vndut...................................... 10.1.6. ntinderea garaniei vnztorului............................................................. 10.1.7. Prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse.............................. 10.1.8. Modificri convenionale a garaniei contra viciilor................................. 10.1.9. Garania pentru buna funcionare............................................................. 11.1. Obligaiile cumprtorului........................................................................... 11.1.1. Enumerare...............................................................................................

11.2. Obligaia de a plti preul.............................................................................. 11.2.1. Locul i data plii preului..................................................................... 11.2.2. Modaliti de plat a preului................................................................... 11.2.3. Dobnzi asupra preului......................................................................... 11.2.4. Suspendarea plii preului...................................................................... 11.2.5. Garaniile plii preului............................................................................. 11.2.6. Sanciunea neplii preului....................................................................... 11.3. Obligaia de a lua n primire bunul vndut................................................. 11.3.1. Precizri..................................................................................................... 11.4. Obligaia de a plti cheltuielile vnzrii....................................................... 11.4.1. Precizri.................................................................................................. 12.1. Reguli speciale aplicabile vnzrilor de imobile...........................................

7

12.1.1. Vnzarea unui imobil determinat fr indicarea suprafeei....................... 12.1.2. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare.................................... 12.1.3. Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei......................... 12.1.4. Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune............... 12.1.5. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia...................... 12.1.6. Vnzarea terenurilor forestiere................................................................. 12.2. Suportarea riscurilor pieirii fortuite a bunului vndut ............................... 12.2.1. Precizri.................................................................................................... 12.3. Interpretarea clauzelor contractului de vnzare-cumprare........................ 12.3.1. Reglementare special............................................................................. 13.1. Varieti de vnzare..................................................................................... 13.1.1. Consideraii preliminare............................................................................ 13.1.2. Vnzarea motenirii.................................................................................... 13.1.3. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii......................... 13.1.4. Vnzarea cu opiune de rscumprare...................................................... 14.1. Contractul de schimb................................................................................

14.1.1. Reglementare.........................................................................................

14.1.2. Noiune.................................................................................................... 14.1.3. Caractere juridice.......................................................................................

14.1.4. Aplicarea regulilor de la vnzare............................................................ 14.1.5. Cheltuielile schimbului............................................................................

8

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

INTRODUCERE

Acest curs se adreseaz studenilor din anul III ai Facultii de Drept i are ca scop nsuirea noiunilor de baz absolut necesare pentru orice jurist n devenire. De asemenea, informaiile furnizate n acest suport de curs pot fi utile i studenilor altor specializri care necesit i minime cunotine din domeniul dreptului civil precum i celor care interfereaz cu domeniul justiiei.

OBIECTIVELE CURSULUI

Obiectivul prezentului curs const n nsuirea noiunilor de baz din domeniul contractelor civile speciale, precum i analiza textelor de lege aplicabile n materie, a opiniilor exprimate n doctrin i a soluiilor date n practica judectoreasc n materie.

Dup studierea cursului studenii vor dobndi urmtoarele aptitudini:

nsuirea noiunilor de baz din domeniul contractelor civile speciale

capacitatea de a analiza textele de lege aplicabile n materie

capacitatea de a analiza critic i cu propria gndire opiniile exprimate n doctrin i soluiile pronunate n practica judectoreasc n materie

9

MODUL N CARE ESTE CONCEPUT CURSUL

Prezentul curs este, prin structura sa, destinat nvmntului cu frecven redus. Este destul de succint, necesitnd n medie, un numr de 32 ore de studiu individual. Timpul precizat poate fi mai lung au mai scurt raportat la nivelul

cunotinelor deja nsuite i la capacitatea fiecrui student de a asimila noiuni noi.

Cursul de fa este structurat n 14 uniti. n fiecare unitate sunt abordate n mod unitar, echilibrate din punct de vedere al ntinderii, instituii de baz ale contractelor speciale, reglementate n Noul Cod civil.

Fiecare capitol cuprinde: obiectivele, structura tematic, analiza fiecrei instituii abordate, teste de autoevaluare (TA) i o bibliografie de referin, indicat la fiecare not de subsol. La finalul cursului se afl rspunsurile corecte la ntrebrile din testele de autoevaluare.

n cadrul fiecrei uniti, obiectivele enun competenele ce urmeaz a fi dobndite de ctre cursani dup parcursul acestora. Coninutul fiecrui capitol are n vedere raportul competene-coninuturi. Textul este structurat astfel nct s ofere o cantitate minim necesar de informaii noi, uor de asimilat care s stimuleze cursanii pentru o educaie activ. Testele de autoevaluare au rolul de a verifica dac obiectivele educaionale au fost realizate. Acestea sunt plasate la sfritul fiecrei uniti i sunt concepute sub forma unor ntrebri tip gril.

MODUL DE ABORDARE A CURSULUI

Fiecare unitate din acest suport de curs furnizeaz informaiile minime necesare care s v cluzeasc n cunoaterea unei pri a dreptului civil.

10

Unitatea de nvare nr. 1

CONTRACTUL DE VNZARE CUMPRARE Noiune. Caractere juridice i condiii de validitate

Cuprins

1.1. Aspecte generale. Noiunea de contracte speciale............................................ 1.2. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare.......... 1.2.1. Introducere.....................................................................................................

1.2.2. Reglementare legal...................................................................................... 1.2.3. Noiune.......................................................................................................... 1.2.4. Caractere juridice...........................................................................................

1.3. Condiiile eseniale de validitate ale contractului de vnzare-cumprare........ 1.3.1. Precizri prealabile........................................................................................ 1.4. Consimmntul................................................................................................ 1.4.1. Condiiile consimmntului.........................................................................

Obiectivele unitii de nvare nr.1

1.1. Aspecte generale. Noiunea de contracte speciale

Dreptul contractelor speciale este mai elaborat i mai concret dect teoria general a obligaiilor contractuale pentru c enun principalele reguli ale unui numr de contracte, adic enun cadrul lor esenial. Un numr oarecare de contracte sunt special reglementate, fie de lege, fie de uzanele profesionale. Din acest motiv sunt numite "contracte speciale" ntruct legea i uzanele care le reglementeaz le dau un nume (de

cunoaterea noiunii de contracte civile speciale

cunoaterea condiiilor consimmntului

11

exemplu vnzare, donaie, schimb, furnizare, locaiune, mprumut etc.) 1. Oricrui contract i se aplic mai multe tipuri de reguli juridice; reguli generale aplicabile tuturor contractelor

(teoria general a obligaiilor contractu-ale); reguli speciale prevzute de lege aplicabile speciei creia i aparine contractul (dreptul contractelor speciale); reguli particulare

convenite de prile contractante 2. ntruct regulile generale aplicabile contractelor au fost studiate la materia teoria general a obligaiilor, n cadrul cursului de contracte speciale vom analiza regulile

speciale i eseniale aplicabile principalelor contracte civile.

1.2. NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE

1.2.1. Introducere. Din punct de vedere istoric

naterea contractului de vnzare-cumprare este legat de apariia banilor, cnd schimbul marf contra marf (troc) ncepe s fie nlocuit de schimbul marf contra bani (vnzare-cumprare). n prezent contractul de vnzare-cumprare s-a rspndit att de mult nct aproape zilnic ncheiem un asemenea contract, fiind un mijloc de satisfacere a

nevoilor economice i sociale ale oamenilor. Este cel mai perfect instrument juridic prin care se realizeaz circuitul civil al bunurilor i valorilor3.

1.2.2. Reglementare. Contractul de vnzare-cumprare este reglementat n Cartea A V-A ("Despre obligaii"), Titlul IX ,de la art. 1650 la art. 1762 din noul Cod civil (Legea

nr.287/2009). Aceste texte de lege reprezint reglementa-rea de baz a contractului de vnzare-cumprare, adic dreptul comun n materie.

1 Ibidem.

2 A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P.Y.Gautier, Drept civil. Contractele speciale, Editura

Wolters Kluwer 2009, p.3-4. 3M.Murean, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, Editura Cordial Lex Cluj-Napoca 1999, p.6.

12

Pe lng reglementarea din noul Cod civil, legislaia noastr mai cuprinde i alte dispoziii speciale, aplicabile numai anumitor vnzri. De exemplu, vnzarea de locuine construite din fondurile statului, reglementat prin Legea nr.85/1992; vnzarea unor imobile cu destinaia de locuine ctre chiriai este reglementat de Legea nr.112/1995 etc. 1.2.3. Noiune. Potrivit art. 1650 alin.1 din noul Cod civil: "Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc" 4 . De asemenea, prin contractul de vnzare-cumprare se pot transmite cumprtorului nu numai dreptul de proprietate, dar i alte drepturi reale sau de crean. n acest sens, art. 1650 alin.2 din noul Cod civil prevede c "poate fi transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept. De exemplu, se poate vinde

dreptul de uzufruct viager sau nuda proprietate ori drepturi

de crean. Mai mult, se pot nstrina prin vnzare i universaliti, care cuprind att bunuri, ct i drepturi i obligaii (vnzarea unei moteniri, vnzarea unui fond de comer etc.) 5. 1.2.4. Caractere juridice. Contractul de vnzare-cumprare prezint urmtoarele caractere juridice: a)Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece d natere la obligaii n sarcina ambelor pri contractante, obligaii reciproce i interdependente (art.1171 din noul Cod civil). Vnztorul i asum obligaii fa de cumprtor (s-i predea lucrul vndut), iar cumprtorul fa de vnztor ( s-i plteasc preul).

Din reciprocitatea i interdependena obligaiilor vnztorului i cumprtorului decurg anumite efecte specifice (excepia neexecutrii contractului, rezoluiunea pentru neexecutarea culpabil a obligaiilor asumate i teoria 4 Art. 1294 din Codul civil de la 1864 definea vnzarea ca fiind: o convenie prin care

dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, definiia era att inexact ct i incomplet. 5M.Murean, op.cit.p.5; C.Toader, Drept civil.Contracte speciale, Editura All Beck Bucureti 2003, p.10; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex Bucureti 1997,p.6; Eugeniu Safta-Romano, Contracte civile. ncheiere. Executare. ncetare, Editura Polirom 1999, p.17.

13

riscului contractului), cunoscute de la teoria general a obligaiilor 6. b)Vnzarea este un contract oneros pentru c fiecare parte contractant urmrete s obin un avantaj n schimbul obligaiilor asumate cu titlu oneros (art. 1172 din noul Cod civil). Astfel, vnztorul urmrete s obin preul de la cumprtor iar, corelativ, cumprtorul urmrete s obin lucrul vndut de la vnztor. c)Vnzarea este un contract comutativ deoarece, la momentul ncheierii sale, existena drepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil (art.1173 din noul Cod civil).. Prin excepie, exist unele vnzri care pot avea un caracter aleatoriu. De exemplu, vnzarea cu clauz de ntreinere, vnzarea de drepturi litigioase etc. d)Vnzarea este un contract consensual pentru c, n principiu, se formeaz valabil prin simplul acord de voin al prilor, fr ndeplinirea vreunei formaliti, fr predarea lucrului vndut i plata preului. Prin excepie de la principiul consensualitii, n cazul vnzrii imobilelor contractul de vnzare-cumprare trebuie ncheiat n form autentic. De asemenea, art. 1244 din noul Cod civil prevede c trebuie s fie nche-iate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar. La fel, conform art. 1245 contractele care se ncheie prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de form prevzute de legea special. n aceste situaii de excepie, contractul de vnzare-cumprare nu este valabil dect dac a fost ncheiat n forma special prevzut de lege 7. De asemenea, n cazurile anume prevzute de lege, vnzarea nu poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate respective (art.1675 din noul Cod civil).

n cazul lucrurilor de valoare, avnd n vedere importana actului, este indicat ca prile contractante s

6 A se vedea C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ediia a III-a,

Editura All Beck 2000, p.83-95. 7 F.Moiu, Contractele speciale n noul cod civil. Curs universitar, Editura Wolters Kluwer

2010, p.22-23.

14

ntocmeasc un nscris constatator al conveniei, sub semntur privat sau autentic, pentru a putea fi dovedit vnzarea n caz de litigiu ( art. 1241din noul Cod civil). e)Vnzarea este un contract translativ de drepturi ntruct transfer dreptul de proprietate sau alte drepturi reale ori de crean din patrimoniul vnztorului n patrimoniul cumprtorului. n acest sens, conform art. 1674 din noul Cod civil, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc, cu excepia cazurilor prevzute de lege sau dac din voina prilor nu rezult contrariul.

n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar (art.1676 din noul Cod civil). f)n sfrit, s-a spus c vnzarea este un contract instantaneu deoarece transferul dreptului de la vnztor la cumprtor se produce dintr-o dat, fie n momentul ncheierii conveniei, fie ulterior, conform celor convenite de pri 8.

1.3. CONDIIILE ESENIALE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI

DE VNZARE-CUMPRARE

8A se vedea D.Chiric, Contractele speciale civile i comerciale, volumul 1, Editura Rosetti Bucureti 2005, p.40.

15

1.3..1. Precizri prealabile. Conform art. 1179 din noul Cod civil condiiile eseniale pentru validitatea contractului sunt: capacitatea de a contracta;

consimmntul prilor; un obiect determinat i licit; o cauz licit i moral. Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare aceste condiii trebuie s fie ntrunite cumulativ. n cazurile n care legea prevede o anumit form a contractului, aceasta trebuie respectat, sub sanciunea prevzut de dispoziiile legale aplicabile (art.1179 alin.2 din noul Cod civil).

ntruct problemele juridice de baz legate de capacitate, consimmnt, obiect i cauz, acordul de voin i momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic civil, persoane i teoria general a obligaiilor, vom analiza n continuare doar anumite probleme speciale aplicabile vnzrii.

1.4. CONSIMMNTUL

1.4.1. Condiiile consimmntului. n materie de vnzare, consimmntul urmeaz condiiile dreptului comun, stabilite de art. 1204 din noul Cod civil.

9, respectiv

trebuie s fie serios, liber i exprimat n cunotin de cauz. Din doctrina mai veche se pot reine alte dou condiii: s existe i s fie exteriorizat. a) n principiu, pentru ncheierea valabil a contractului,consimmntul vnztorului i cumprtorului trebuie s existe. Consimmntul prilor se exprim prin oferta de a contracta, adresat de una din ele, i respectiv prin acceptarea ofertei de ctre cealalt 10. Vnzarea se perfecteaz n momentul n care prile se pun de acord asupra elementelor eseniale ale contractului, respectiv s-au nvoit asupra lucrului i preului. n mod excepional, n cazul exproprierii pentru cauz de utilitate public nu se cere consimmntul proprietarului, exproprierea fcndu-se chiar i mpotriva

9A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn,

volumul II, Editura ALL Bucureti 1997, p.548. 10Pentru amnunte n legtur cu oferta i acceptarea D.Chiric, op.cit., vol.1,p.138-155.

16

voinei acestuia (art.44 alin.3 din Constituia Romniei). Este vorba despre o vnzare forat 11. Despgubirile acordate in loc de pre i se stabilesc de comun acord cu proprietarul bunului expropriat sau, n caz de divergen, de ctre instana de judecat. De asemenea, n cazul vnzrii la licitaie public, n cadrul procedurii de executare silit a bunurilor debitorului, vnzarea este valabil i fr consimmntul proprietarului urmrit. b)Pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare vnztorul i cumprtorul trebuie s-i exteriorizeze consimmntul, ntruct o hotrre de a contracta rmas doar n forul interior al persoanei nu poate produce efecte juridice. n principiu, exteriorizarea consimmntului se poate face n orice form: verbal, n scris, fax, e-mail, expunerea mrfii n vitrin mpreun cu preul, chiar prin gesturi sau atitudini etc. c)Libertatea consimmntului decurge din principiul libertii contractuale, potrivit cruia orice persoan are libertatea de a ncheia sau nu un contract sau orice alt act juridic

12.

ns, dup cum s-a artat n literatura juridic, aceast libertate nu este absolut i nengrdit, ci este limitat de necesitatea respectrii normelor legale imperative (care ocrotesc ordinea public), a regulilor de convieuire social (care ocrotesc bunele moravuri) i a drepturilor i libertilor recunoscute de lege i celorlalte persoane, care se bucur n aceeai msur de libertatea contractual 13. Astfel, libertatea de a ncheia un contract de vnzare-cumprare poate fi limitat de unele restricii legale (de exemplu, vnzarea armelor i muniiilor, a produselor stupefiante, a substanelor toxice etc.) sau de unele restricii convenionale (de exemplu, ncheierea unui pact de preferin, a unei promisiuni unilaterale sau bilaterale de vnzare-cumprare etc.).

11

Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n M.Of. nr.139 din 2 iunie 1994. 12

A se vedea V.Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractual i dreptul constituional, n Dreptul nr.7/1995, p.8-12. 13M.Murean, op.cit. p.12.

17

d)Consimmntul prilor la vnzare trebuie s fie exprimat n cunotin de cauz, adic s provin de la persoane cu discernmnt, care i dau seama de urmrile faptelor lor i s nu fie afectat de vreun viciu de consimmnt (eroarea 14, dolul 15, violena 16 i leziunea). Lipsa discernmntului n exprimarea voinei relev nu lipsa consimmntului, ci un simplu viciu al acestuia, deoarece n acest caz consimmntul exist. Fiind vorba despre un viciu de consimmnt, sanciunea care intervine este anularea contractului (art.1205 din noul

Cod civil) 17

.

e)n sfrit, consimmntul vnztorului i cumprtorului trebuie s fie serios, adic s fie dat cu intenia de a produce efecte juridice.

Practica demonstreaz c n multe cazuri ncheierea contractului de vnzare-cumprare nu se produce dintr-o dat, pe loc, deoarece prile nu pot sau nu vor s ncheie direct o asemenea convenie. Adesea, vnzarea-cumprarea este precedat de unele negocieri sau nelegeri prealabile, care sunt distincte de vnzare. Aceste nelegeri prealabile vnzrii, cunoscute i sub denumirile de antecontracte, contracte provizorii, contracte preparatorii sau promisiuni de

contract, sunt: promisiunea unilateral (de vnzare sau de cumprare), promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, pactul de preferin (sau de preemiune). Codul civil romn de la 1864 nu a reglementat aceste instituii juridice, ele fiind creaia practicii judiciare 18. ns

14Pentru amnunte n legtur cu viciul erorii a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005) p.225-257; D.Chiric, Eroarea, viciu de consimmnt n materie contractual, n Dreptul nr.7/2005, p.9-39. 15A se vedea D.Chiric, Dolul, viciu de consimmnt n materie contractual, n Curierul judiciar nr.2/2005, p.48. 16A se vedea D.Chiric, Violena ca viciu de consimmnt n contracte, n Curierul judiciar nr.3/2005, p.63. 17 n acest sens, n practica judiciar constatndu-se c actul s-a ncheiat sub imperiul unei asemenea stri, determinat de o mnie de mare intensitate, a fost anulat actul de vnzare-cumprare a unui teren, ca fiind ncheiat ab irato (decizia nr.1275/1998 a Curii de Apel Suceava, citat de P.Perju n "Dreptul" nr.6/1999, p.120); n acelai sens, Tribunalul Suprem, s.civ., dec.nr.1998/1989, n "Dreptul" nr.7/1990, p.66.

18

noul Cod civil reglementeaz promisiunea de a contracta n general (art.1279) , promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare (art.1669), dreptul de preemiune art. 1730-1740), iar ca o noutate pactul de opiune, de care ne vom ocupa n continuare.

Test de autoevaluare nr. 1. ncercuii rspunsurile corecte.

Bibliografia Unitii de nvare nr.1

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;

P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters

Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, 18

A se vedea A.Ionacu, M.Murean, M.Costin, Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil romn, Editura Academiei R.S.R. Bucureti 1973 (vol.1), 1978 (vol.2).

1. Vnzarea este un contract: a) real; b) numai n principiu consensual; c) solemn. 2. Vnzarea este: a) ntotdeauna consensual; b) numai n principiu consensual; c) uneori real.

19

Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr. 2 Pactul de opiune

Cuprins

2.1. Pactul de opiune.............................................................................................. 2.1.1. Noiune.......................................................................................................... 2.1.2. Natura juridic............................................................................................... 2.1.3.Coninutul pactului de opiune....................................................................... 2.1.4. Forma pactului de opiune............................................................................. 2.1.5. Dreptul de opiune al beneficiarului.............................................................. 2.2. Promisiunea unilateral de vnzare.................................................................. 2.2.1. Noiune.......................................................................................................... 2.2.2. Natura juridic............................................................................................... 2.2.3. Coninutul promisiunii................................................................................... 2.2.4. Obligaia promitentului................................................................................. 2.2.5. Dreptul de opiune al beneficiarului.............................................................. 2.2.6. Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc obligaia asumat.................................................................................................................... 2.2.7. Pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare...............................

Obiectivele unitii de nvare nr. 2

20

2.1. Pactul de opiune

2.1.1. Noiune. n conformitate cu dispoziiile art. 1278 alin.1 din noul Cod civil: "Atunci cnd prile convin ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza,acea declaraie se consider o ofert irevocabil i produce efectele prevzute la art.1191" 19. 2.1.2. Natura juridic a pactului de opiune. Dei art. 1278 alin.1prevede c "acea declaraie se consider o ofert irevocabil...." i produce efectele ofertei, totui pactul de opiune se deosebete de simpla ofert. Aa cum rezult din definiia legal de mai sus, pactul de opiune este un contract, o convenie, adic un act juridic bilateral, deoarece ncheierea acestuia presupune acordul a dou voine. n acest sens, se poate observa c "prile convin ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin". n schimb, oferta este o manifestare unilateral de voin, adic un act juridic unilateral. n al doilea rnd, pactul de opiune are drept beneficiar o anume persoa-n, determinat, individualizat, care accept ca dreptul s se nasc n favoarea sa, n timp ce oferta poate fi adresat publicului n general 20. n al treilea rnd, pactul de opiune trebuie s menioneze, n mod obliga-toriu, n chiar cuprinsul su, termenul pentru acceptarea declaraiei de voin (termenul de opiune). Dac totui prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instan prin

19

Oferta este irevocabil de ndat ce autorul ei se oblig s o menin un anumit termen. Oferta este, de asemenea, irevocabil atunci cnd poate fi considerat astfel n temeiul acordului prilor, al practicilor statornicite ntre acestea, al negocierilor, al coninutului ofertei ori al uzanelor (art.1191 alin.1). Declaraia de revocare a unei oferte irevocabile nu produce niciun efect (art.1191 alin.2). 20

A se vedea F.Moiu, op.cit. p.26.

cunoaterea noiunii promisiunii unilaterale i bilaterale de vnzare

cunoaterea dreptului de opiune al beneficiarului

21

ordonan preedinial, cu citarea prilor (art.1278 alin.2). n schimb, oferta poate fi fcut i fr precizarea unui termen de acceptare, situaie n care trebuie meninut un termen rezonabil (art.1193 alin.1 din noul Cod civil).

n alt ordine de idei, pactul de opiune este un contract unilateral deoarece numai una dintre prile contractante i asum obligaii, respectiv aceea care consimte s rmn legat de propria declaraie de voin (obligatul, ofertantul, promitentul). Cealalt parte contractant, respectiv beneficiarul opiunii, nu i asum nici o obligaie n momentul ncheierii pactului. El doar i exprim consimmntul n sensul c primete angajamentul ce i se face, urmnd s decid ulterior dac accept sau refuz oferta. Numai dac accept oferta va avea obligaii. 2.1.3. Coninutul pactului de opiune. Pactul de opiune, mai exact declaraia de voin a celui care se oblig, trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii. Potrivit art. 1278 alin.4 din noul Cod civil "contractul

se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact". n conformitate cu dispoziiile art. 1668 alin.1 din noul Cod civil, n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare-cumprare asupra unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.

Prin urmare, pactul de opiune este nsoit de o clauz de inalienabilitate legal a bunului. De asemenea, atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar (art.1668 alin.2), formalitate ndeplinit de notarul public. 2.1.4. Forma pactului de opiune. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1278 alin.5 din noul Cod civil, att pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie. De exemplu, dac contractul pe care prile doresc s l ncheie ntre ele trebuie ntocmit n form autentic, atunci i pactul de opiune

22

trebuie ncheiat tot n form autentic. 2.1.5. Dreptul de opiune al beneficiarului. n literatura juridic romn se consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept de crean deoarece izvorul su l reprezint convenia celor dou pri, care sunt legate printr-un raport obligaional n care unul este creditor, iar altul este debitor

21.

n literatura juridic francez, n care promisiunea unilateral de vnzare este denumit "pact de opiune", neexistnd nici o deosebire ntre aceste instituii juridice, se consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept potestativ

22.

mprtim aceast din urm opinie deoarece, nainte de exercitarea opiunii, dreptul beneficiarului este un simplu drept potestativ care i confer doar posibilitatea de a opta pentru a accepta sau refuza declaraia de voin a celelalte pri. n opinia noastr, nu este vorba despre un drept de crean deoarece beneficiarul opiunii nu este nc creditor (nu poate cere de la cealalt parte s dea, s fac sau s nu fac ceva atta timp ct nu i-a exercitat opiunea n sensul acceptrii declaraiei de voin a acesteia). Abia dup exercitarea opiunii, n sensul acceptrii declaraiei, beneficiarul are un drept de crean mpotriva obligatului (de exemplu poate solicita predarea bunului).

Dac a optat n sensul acceptrii declaraiei de voin ns obligatul (cel care s-a obligat s rmn legat de propria declaraie de voin) ncalc obligaiile ce-i revin, beneficiarul are la dispoziie, n funcie de situaia concret, urmtoarele mijloace juridice: a) dac obligatul refuz predarea bunului ce face obiectul pactului, beneficiarul are la dispoziie fie o aciune personal, ntemeiat pe contractul considerat ncheiat (art. 1278 alin.4), prin care cere instanei de judecat obligarea prtului la predarea bunului; fie o aciune n revendicare, dac bene-ficiarul a ndeplinit formalitile necesare pentru dobndirea dreptului (n cazul imobilelor art. 885 alin.1- intabularea n cartea funciar); b) dac obligatul a nstrinat bunul ce face obiectul pactului unei tere persoane, naintea exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune, 21

Ibidem. 22

A se vedea Fr. C.Dutilleul, PH.Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6e ed,

Ed.Dalloz, 2002, Paris, p.62, citai dup F.Moiu, op.cit. p.29.

23

nclcndu-se i clauza de inalienabilitate prevzut de art. 1668 alin.1, trebuie s distingem dou situaii i anume; n cazul n care vnzarea se menine, terul fiind considerat de bun-credin (nu s-a asigurat opozabilitatea pactului prin ndeplinirea formalitilor de publicitate necesare), beneficiarul are dreptul la daune interese; n cazul n care vnzarea se desfiineaz, terul fiind considerat de rea-credin, bunul revine n patrimoniul obligatului, beneficiarul avnd mijloacele juridice de mai sus lit.a.

2.2. Promisiunea unilateral de vnzare

n materie de vnzare, promisiunea de a contracta poate fi de trei feluri; promisiune unilateral de vnzare; promisiune unilateral de cumprare; promisiune bilateral de vnzare-cumprare (art.1669). Art. 1669 i 1670 din noul Cod civil conin unele dispoziii referitoare la promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare, dar fr a preciza noiunea sau natura lor. Ca urmare, apreciem c aceste instituii juridice rmn, n esen, aa cum au fost ele create de doctrin i de practica judiciar, desigur cu com-pletrile aduse de noua legislaie. 2.2.1. Noiune. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract prin care o persoan, numit promitent, promite s vnd n viitor un anumit bun unei alte persoane, numit beneficiar, dac aceasta din urm i va manifesta consimmntul de a-l cumpra. Convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii sau modificrii unui contract nu constituie promisiune de a contracta (art.1279 alin.4 din noul Cod

civil).

2.2.2. Natura juridic. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract 23 (convenie) deoarece ncheierea

23

n literatura juridic romn i francez, marea majoritate a autorilor admit c promisiunea unilateral de vnzare este un contract, opinie pe care o considerm ntemeiat. Relativ recent ns, n literatura juridic romn, s-a exprimat i punctul de vedere potrivit cruia promisiunea unilateral de vnzare este o instituie juridic complex, suis generis, reprezen- tnd un act juridic complex, alctuit din oferta de vnzare i o convenie accesorie prin care prile convin expres ca beneficiarul s fie creditorul unui drept de opiune asupra ncheierii sau nencheierii contractului de vnzare-cumprare promis ( A se vedea I.Lul, Natura juridic a promisiunii unilaterale de vnzare, n Dreptul nr.6/1998, p.43 i urmt.).

24

acesteia presupune acordul a dou voine, respectiv consimmntul promitentului (care promite s vnd) i consimmntul beneficiarului (care accept aceast promisiune, dar fr a promite c va cumpra). Din acest punct de vedere promisiunea se deosebete de simpla ofert de a contracta, care este un act juridic unilateral,

presupunnd o singur manifestare de voin. De asemenea, oferta de a contracta poate fi revocat n anumite condiii i poate deveni caduc n caz de moarte sau incapacitate a ofertantului, n timp ce promisiunea nu poate fi revocat unilateral i nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile i obligaiile prilor transmindu-se motenitorilor, potrivit dreptului comun. Aa cum s-a artat ntemeiat n literatura juridic 24 promisiunea unilateral de vnzare este de fapt un antecontract

25, prin care promitentul se oblig fa de

beneficiar s-i vnd n viitor un anumit bun, acesta din urm avnd dreptul de a opta pentru a-l cumpra sau nu. ntruct numai promitentul i asum obligaii, promisiunea unilateral de vnzare este un antecontract unilateral

26.

ns, este posibil ca n schimbul dreptului de opiune ce i se acord benefi-ciarul s fie obligat s-i plteasc promitentului o sum de bani (preul dreptului de opiune).

24

A se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediia a III-a actualizat i completat, Editura Universul Juridic Bucureti 2001, p.24. 25ntr-o opinie recent i cu elemente de noutate n dreptul nostru civil, pe care nu o putem mprti, se consider c promisiunea unilateral de vnzare este un contract unilateral, dar nu un antecontract. Potrivit acestei opinii, promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) i antecontractul de vnzare sunt dou entiti juridice diferite. Deosebirea ar consta n consimmntul prilor, diferit n cele dou situaii. Astfel, n cadrul promisiunii de vnzare consimmntul este netranslativ de proprietate, n timp ce n cadrul antecontractului de vnzare consimmntul este translativ de proprietate, chiar dac transferul proprietii se realizeaz ulterior, la data autentificrii actului. Pentru amnunte a se vedea I.Popa, Contractul de vnzare-cumprare. Studiu comparativ de doctrin i jurispruden, Editura Universul Juridic Bucureti 2006, p. 159 i mai ales 203-207; 26Promisiunea unilateral de vnzare nu transfer proprietatea asupra bunului, ci d natere numai unor obligaii cu caracter personal pentru una din pri (promitent), cealalt parte (beneficiarul) pstrndu-i libertatea de a decide (a se vedea Tribunalul Suprem, col.civ., dec.nr.561/1949, n J.N. nr.5-6, 1949, p. 608).

25

n acest caz, promisiunea unilateral de vnzare va fi un antecontract sinalagmatic, dar fr s se transforme ntr-o promisiune bilateral de vnzare-cumprare deoarece beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii. Suma de bani se mai numete i indemnizaie de imobilizare ntruct bunul promis de ctre promitent se afl imobilizat (la dispoziia beneficiarului) o anumit perioad de timp. 2.2.3. Coninutul promisiunii. n conformitate cu art. 1279 alin. 1 din noul Cod civil, "promisiunea de a

contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea".

De exemplu, promisiunea de a vinde trebuie s conin clauze referitoare la bunul promis a fi vndut i la pre. n legtur cu preul, art. 1670 din noul Cod civil prevede c "n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint un avans din preul convenit".

2.2.4. Obligaia promitentului. n literatura juridic, romn i francez, opiniile care s-au exprimat n legtur cu obligaia asumat de promitent fa de beneficiar sunt divergente i n prezent. Astfel, ntr-o opinie, considerat clasic, promitentul este debitorul unei obligaii de a face 27 , constnd n obligaia de a ncheia n viitor contractul de vnzare, dac beneficiarul opteaz pentru cumprarea bunului.

ntr-o alt opinie, susinut mai ales n doctrina francez, angajamentul promitentului nu are ca obiect o obligaie de a face, deoarece vnzarea se va forma fr ca vreo prestaie s fie ateptat din partea saformarea vnzrii opereaz n doi timpi: din momentul promisiunii, ea este perfect n privina promitentului, din momentul ridicrii opiunii, ea angajeaz beneficiarul" 28 .

27

A se vedea F.Deak, op.cit., p.24; C.Toader, op.cit. p.24; Eugeniu Safta-Romano, op.cit.p.27;

I.Popa, op.cit. p.161; D.Chiric, op.cit. (1997), p.19, ulterior, dup cum vom vedea, autorul revine asupra opiniei sale iniiale, dar fr a arta tranant natura juridic a obligaiei promitentului ( D.Chiric, op.cit., vol.1(2005), p.157 i 165); H.L. et J.Mazeaud, Leons de droit civil, t. II. Vol.1, nr.358; P.Bloch, Lobligation de transferer la proprit dans la vente, R.T.D. civ. 4/1988, precum i autorii citai de I.Popa, op.cit., p.152-167. 28A se vedea Ph.Malaurie, L.Ayns, P.-Y. Gautier, op.cit., p.88, nr.111, citai dup D.Chiric,

26

Ali autori francezi susin c n sarcina promitentului s-ar nate o obligaie de a face, ns aceasta nu mai const n obligaia de a ncheia vnzarea, ci de a menine oferta pe durata termenului de opiune, fr posibilitatea de revocare 29

.

n ce ne privete mprtim prima opinie, concepia clasic, deoarece promitentul nu a vndut, ci s-a obligat s vnd bunul n viitor. Ori, a vinde n viitor nseamn a ncheia contractul de vnzare, adic obligaia de a face. Autori care nu mprtesc aceast concepie clasic, atunci cnd trateaz promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare arat c ambele pri se oblig ferm s ncheie n viitor contractul de vnzare i de a face tot ce este necesar pentru ca vnzarea s fie perfectat 30. Aa fiind, n opinia noastr, dac obligaia promitentului vnztor din cadrul promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare este aceea de a ncheia n viitor contractul de vnzare, atunci este o obligaie de a face, care nu se deosebete cu nimic de obligaia promitentului vnztor din cadrul promisiunii unilaterale de vnzare, care este tot o obligaie de a face. 2.2.5. Dreptul de opiune al beneficiarului. Prin promisiunea de vnzare doar promitentul se oblig fa de beneficiar s-i vnd n viitor un anumit bun, beneficiarul avnd dreptul de opiune pentru a-l cumpra sau nu. Natura juridic a dreptului de opiune al beneficiarului este alt proble-m juridic controversat.

op.cit., vol.1, (2005), p.157-158.

29

A se vedea J.Schmidt-Szalewski, J.-C.Civ.Art.1589, fasc.20, 1997, p.13, nr.25, citat dup D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.165.

30A se vedea D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.177 i 186.

27

Unii autori consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept personal de crean 31. Alii c este fie un drept de natur special 32, fie un drept potestativ, care i permite pur i simplu beneficiarului s opteze unilateral ntre a cumpra sau nu bunul 33. mprtim opinia potrivit creia dreptul de opiune al beneficiarului este un drept potestativ, deoarece acesta

const n simpla posibilitate a beneficiarului de a opta ntre a cumpra sau nu bunul. Abia dup ce beneficiarul a optat pentru cumprarea bunului, are un drept de crean mpotriva promitentului, respectiv are dreptul de a-i cere s-i ndeplineasc obligaia asumat. Pentru exercitarea dreptului de opiune prile stabilesc, de regul, un anumit interval de timp (termen), n care beneficiarul s poat reflecta i decide n cunotin de cauz. n acest interval de timp, promitentul nu-i poate retrage unilateral promisiunea, iar beneficiarul trebuie s opteze

34.

31

A se vedea F.Deak, op.cit., p.24; Eugeniu Safta-Romano, op.cit., p.27.

32A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.166.

33

A se vedea I.Najjar, Le droit doption, contribution ltude du droit potestqtif et de lqcte

unilatrale, LGDJ, Paris, 1967, p. 137 i urmt., J.Rochfeld, Les droits potestatifs accords par le contrat, n Etudes offertes J:Ghestin: Le contrat au dbut du XXI- e sicle, citai dup D.Chiric, op.cit., p.166; I.Popa, op.cit. p.160.

34n literatura juridic romn i francez unii autori susin c dac n intervalul termenului de opiune promisiunea este acceptat, n principiu, vnzarea devine perfect la acel moment, realizndu-se acordul de voine conform art.1295 alin.1 din C.civ.vechi. Prin excepie ns, se susine, dac bunul ce formeaz obiectul vnzrii impune ndeplinirea unor formaliti ad validitatem, pn la ndeplinirea acestora vnzarea nu se poate perfecta, dar se realizeaz o promisiune sinalagmatic de vnzare-cumprare, care ine deopotriv ambele pri la ndeplinirea acelor formaliti. A se vedea D.Chiric, op.cit. (1997), p.20; C.Toader, op.cit., p.25; Eugeniu Safta-Romano, op.cit., p.28 .

28

Dac prile nu au stipulat un termen, beneficiarul trebuie s-i exercite dreptul de opiune n cadrul termenului general de prescripie de trei ani, care ncepe s curg de la data ncheierii conveniei. Aceasta deoarece dreptul de opiune este un drept patrimonial i ca orice drept patrimonial se prescrie n termenul general de prescripie. n aceast ipotez se nelege c i promitentul trebuie s-i menin promisiunea pe aceeai perioad de timp. Dac beneficiarul nu opteaz pentru cumprare n termenul convenit sau n cadrul termenului general de prescripie (ntruct situaia nu poate rmne incert la infinit), atunci obligaia promitentului vnztor se stinge. 2.2.6. Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc obligaia asumat. Dac opteaz pentru cumprarea bunului, dar promitentul refuz s n-cheie contractul, beneficiarul are dreptul:

- fie s solicite instanei de judecat obligarea promitentului la daune-interese, n temeiul art. 1279 alin.2 din noul Cod civil, ntruct promitentul i-a nclcat obligaia asumat fa de beneficiar. Dac promitentul a nstrinat bunul unei tere persoane, actul de nstri-nare poate fi desfiinat dac terul a fost de rea-credin, n sensul c a avut cunotin de promisiune. n aceast situaie, bunul se ntoarce n

De asemenea, recent se apreciaz c prin promisiunea unilateral de vnzare promitentul se angajeaz s vnd ferm, din punctul su de vedere consimmntul la vnzare fiind deja dat, pe cnd beneficiarul consimte doar ca s-i fie pus la dispoziie opiunea de a cumpra sau nu, iar nu chiar s cumpere. Originalitatea i specificul promisiunii unilaterale const aadar n faptul c, n principiu, pentru a se forma vnzarea este suficient doar manifestarea de voin a beneficiarului n sensul ridicrii opiunii. De aceea, promisiunea unilateral de a vinde mai este cunoscut i sub denumirea de pact de opiune (a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1, 2005, p.156-157 i 166-167, precum i autorii i lucrrile acolo citate). n opinia noastr acceptarea promisiunii unilaterale de vnzare nu se confund cu acceptarea ofertei de a contracta, aa cum nici promisiunea (convenie) nu se confund cu simpla ofert (act juridic unilateral). Dac n cazul ofertei valabile de a contracta ofertantul vinde, pentru ncheierea contractului fiind suficient manifestarea voinei acceptantului, n cazul promisiunii de vnzare promitentul nu vinde ci promite s vnd n viitor, deci vnztorul-promitent nu i-a dat acordul la vnzarea lucrului, ci numai la ncheierea n viitor a contractului.

De asemenea, dac acceptarea promisiunii ar nsemna vnzare perfect, atunci orice promisiune bilateral de vnzare-cumprare ar nsemna vnzare perfect.

29

patrimoniul promitentului, care poate fi obligat s ncheie contractul promis.

- fie s solicite instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract. n acest sens, art. 1669 alin.3 din noul Cod civil dispune c dac una dintre prile care au ncheiat promisiunea refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite. Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat (art.1669 alin.2). 2.2.7. Pactului de opiune i promisiunea unilateral de vnzare. n literatura juridic romn, destul de restrns cu referire la noul Cod civil, se consider c pactul de opiune nu este altceva dect o promisiune unilateral de vnzare. S-a susinut c nu se poate identifica, n sistemul de drept romn, nicio diferen, ca natur juridic, ntre promisiunea unilateral de vnzare i pactul de opiune. Singura deosebire ar fi regimul lor juridic, sub aspectul efectelor, care nu este identic. Astfel, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, beneficiarul poate cere instanei de judecat, n temeiul art. 1279 alin.3 i 1669 alin.1din noul Cod civil, pronunarea unei hotrri care s in loc de contract. n schimb, contractul de vnzare-cumprare la care se refer pactul de opiune se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact. Deci, regimul juridic este mai favorabil

beneficiarului pactului de opiune, cruia i este suficient s-i manifeste voina n forma prescris pentru a determina naterea contractului. n caz de opunere la executarea contractului din partea obligatului, instana de judecat doar va constata ncheierea sau nu a contractului prin exercitarea opiunii 35. De asemenea, n dreptul francez nu exist nici o deosebire ntre cele dou instituii, promisiunea unilateral de vnzare fiind denumit "pact de opiune". Prerea noastr este c totui dup noul Cod civil, dei exist asemnri, pactul de opiune privind un contract de vnzare-cumprare nu se confund cu promisiunea

35

A se vedea F.Moiu, op.cit., p.27.

30

unilateral de vnzare, fiind dou instituii juridice distincte, avnd regim juridic diferit, aa cum vom arta mai jos: Pe lng deosebirea remarcat de autorul opiniei de mai sus, mai exist i alte deosebiri importante: - n cazul pactului de opiune contractul (promis) se ncheie i vnzarea se consider perfectat prin simpla exercitare opiunii de ctre beneficiar, n sensul acceptrii ofertei. n schimb, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, contractul promis nu se ncheie i vnzarea nu se perfecteaz prin exercitarea opiunii de a cumpra a beneficiarului, ci se realizeaz o numai promisiune bilateral de vnzare-cumprare, care oblig ambele pri contractante s ncheie ulterior contractul promis; - pactul de opiune i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie (art.1278 alin.5 din noul Cod civil). n schimb, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare noul Cod civil nu impune nicio condiie de form, situaie n care trebuie admis c promisiunea este consensual; - pactul de opiune privind un contract de vnzare-cumprare asupra unui bun individual determinat este nsoit ntotdeauna de o clauz de inalienabilitate a bunului expres prevzut de lege (art. 1668 alin.1), n timp ce n cazul promisiunii unilaterale de vnzare o asemenea clauz de inalienabilitate este subneleas (art.627 alin.4); - n sfrit, noul Cod civil reglementeaz separat pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare, ceea ce demonstreaz c n intenia legiuitorului nostru cele dou instituii sunt distincte.

31

Test de autoevaluare nr 2.

Bibliografia Unitii de nvare nr.2

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;

P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters

Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,

Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

1. Pactul de opiune privind un contract de vnzare-cumprare asupra unui

bun individual determinat:

a) este nsoit de o clauz de inalienabilitate legal a bunului; b) nu este nsoit de o clauz de inalienabilitate legal a bunului; c) este nsoit ntotdeauna de o clauz penal. 2. n cazul pactului de opiune, dreptul de opiune al beneficiarului:

a) este un drept de crean; b) este un drept potestativ; c) este un drept real.

32

Unitatea de nvare nr.3 Promisiunea unilaterala i bilateral de vnzare

Cuprins

3.1. Promisiunea unilateral de cumprare............................................................ 3.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare............................................... 3.2.1. Noiune....................................................................................................... 3.2.2. Delimitri................................................................................................ 3.2.3. ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare........................................... 3.2.4. Coninutul promisiunii de vnzare-cumprare.......................................... 3.2.4.1. Clauze eseniale i indispensabile......................................................... 3.2.4.2. Clauze accesorii....................................................................................

3.2.4.3. Clauze anticipatorii..............................................................................

3.2.5. Transmisiunea i cesiunea drepturilor i obligaiilor nscute din promisiunea de vnzare-cumprare.................................................................... 3.2.6. Executarea promisiunii de vnzare-cumprare....................................... 3.2.6.1. Executarea voluntar.................................................................................. 3.2.6.2. Executarea silit................................................................................... 3.2.7. Imposibilitatea obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-cumprare

Obiectivele unitii de nvare nr.3

cunoaterea modalitilor de executare a promisiunii de vnzare-cumprare

cunoaterea situaiilor n care exist o imposibilitate obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-cumprare

33

3.1. Promisiunea unilateral de cumprare asumat de promitentul cumprtor, mult mai rar ntlnit n practic, este guvernat de aceleai reguli ca i promisiunea unilateral de vnzare. n conformitate cu art. 1669 alin.4 din noul Cod civil, "n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins".

3.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare

3.2.1. Noiune . Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este o convenie (antecontract)36 prin care

36

n literatura juridic recent s-a avansat opinia potrivit creia promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare i antecontractul de vnzare-cumprare sunt dou instituii juridice diferite. Se susine c deosebirea se bazeaz, n primul rnd, pe consimmntul prilor, diferit n cele dou situaii. Astfel, n cadrul promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare consimmntul este netranslativ de proprietate, n timp ce n cadrul antecontractului de vnzare-cumprare consimmntul este translativ de proprietate, chiar dac transferul proprietii se realizeaz ulterior, la data autentificrii actului. De asemenea, antecontractul de vnzare-cumprare are ca obiect o obligaie de a da n faza ncheierii contractului i o obligaie de a face n faza executrii acestuia, pe cnd promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare are ca obiect o obligaie de a face ( a se vedea I.Popa, op.cit., p.203 208).

34

ambele pri, numite promitent-vnztor i promitent-cumprtor, se oblig s ncheie ntre ele, n viitor, un contract de vnzare-cumprare, ale crui elemente eseniale (lucrul i preul) sunt deja stabilite prin promisiune.

Dac prile sunt de acord una s vnd, iar cealalt s cumpere, convenind asupra lucrului ce va fi vndut i asupra preului, se pune ntrebarea de ce ele nu ncheie direct contractul de vnzare-cumprare ? Practica demonstreaz c exist situaii n care prile nu pot sau nu vor s ncheie direct, pe loc, un contract de vnzare-cumprare, pe care ns urmresc s-l ncheie, ntre ele, ntr-un viitor mai mult sau mai puin apropiat.

De exemplu, un proprietar dorete s-i vnd imobilul su, iar un cumprtor dorete s-l cumpere, dar ncheierea de ndat a contractului de vnzare-cumprare nu este posibil deoarece vnztorul nu dispune de toate actele necesare perfectrii vnzrii (extras de carte funciar sau titlu de proprietate care s-i ateste dreptul de proprietate, certificat fiscal, imobilul este

nchiriat sau grevat de o ipotec etc.). Alteori, cumprtorul nu dispune de ntreaga sum necesar achitrii preului convenit

37. n asemenea situaii este firesc ca promitentul-vnztor i promitentul-cumprtor s caute s se asigure c i vor respecta cuvntul dat, sens n care ncheie pe loc o promisiune de vnzare-cumprare, obligndu-se reciproc s-i procure actele sau sumele de bani care le lipsesc i s

Aa cum s-a artat pe bun dreptate n literatura juridic, nu exist un temei legal pentru a distinge ntre antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea bilateral de vnzare-cumprare ( a se vedea B.Dumitrache, Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, nota II, n Dreptul nr.2/2002, p.52- 66). Marea majoritate a autorilor consider c cei doi termeni sunt sinonimi, opinie creia ne raliem i noi ( a se vedea F.Deak, op.cit., p.25; C.Toader, op.cit. p.26; D Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.155). Nici practica judectoreasc, pn n prezent, nu face o asemenea distincie ntre antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare ( a se vedea Curtea Suprem de Justiie, s.civ. dec.nr. 765/1993 i nr.1237/1993, n Dreptulnr.7/1994, p.75 i 77).

37

A se vedea M.Murean, op.cit.p. 130.

35

ncheie, n viitor, contractul promis. Aceast promisiune oblig pe fiecare dintre pri s-i respecte obligaiile asumate i s ncheie, n viitor, de obicei ntr-un anumit termen convenit de ele, contractul promis.

Prin urmare, n esen, promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este o promisiune de contract38, adic un contract prin care prile se angajeaz s ncheie n viitor un alt contract de vnzare-cumprare, al crui coninut esenial ( lucrul vndut i preul) este deja stabilit prin promisiune.

Dei prile s-au neles asupra lucrului i preului, totui promisiunea bilateral de vnzare-cumprare nu echivaleaz, n dreptul nostru, cu o vnzare perfect, fiind un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare. Astfel, promitentul-vnztor prin ncheierea promisiunii nu a vndut ci a promis c vinde n viitor, iar promitentul-cumprtor nu a cumprat, ci a promis c va cumpra n viitor, ambii obligndu-se numai s ncheie contractul de vnzare-cumprare. Legiuitorul nostru nu a preluat art. 1589 alin.1 din C.civ. fr.,

conform cruia: promisiunea de vnzare valoreaz vnzare, dac exist consimmntul reciproc al celor dou pri asupra lucrului i asupra preului". Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i-a gsit o larg aplicare practic n perioada regimului comunist, datorit restriciilor i formalitilor impuse nstrinrii imobilelor39.

38

A se vedea M.Costin, M.Murean i V.Ursa, Dicionar de drept civil, Editura tiinific i Enciclopedic Bucureti 1980, p.408-409; I.Albu, Drept civil. Contractul i rspunderea contractual, Editura Dacia Cluj-Napoca 1994, p.9-12; L.Pop, Teoria General a obligaiilor, Editura Lumina Lex Bucureti 1998, p.52-53.

39

n acest sens, a se vedea Legea nr.203/1947, Decretul nr.151/1950, Decretul nr.221/1950, Decretul nr.144/1958, Legea nr.19/1968, Legile nr.58 i 59/1974. Referitor la cuprinsul acestor acte normative i la evoluia regimului juridic al nstrinrii imobilelor n perioada regimului comunist a se vedea: L.Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localitilor, Editura Dacia Cluj-Napoca, 1980; C.Brsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura tiinific i Enciclopedic Bucureti 1983; A.Ionacu, M.Murean i alii, Contribuia

36

3.2.2. Delimitri. Considerm util delimitarea promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare de alte instituii juridice asemntoare. a)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de nsui contractul de vnzare-cumprare prin coninutul i efectele sale.

Astfel, promisiunea d natere n sarcina prilor obligaiei de a face (de a ncheia n viitor contractul promis), n timp ce contractul de vnzare-cumprare d natere obligaiei de a da (de a transmite dreptul) Promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de proprietate, adic promitentul-vnztor rmne proprietarul bunului promis a fi vndut pn la ncheierea contractului de vnzare-cumprare. n schimb, contractul de vnzare-cumprare este translativ de proprietate, adic bunul vndut trece n patrimoniul cumprtorului. De asemenea, ele se deosebesc i din punctul de vedere al condiiilor de fond i de form ce trebuie ndeplinite n momentul ncheierii lor: Astfel, la ncheierea promisiunii nu este necesar ca promitentul-vnztor s fie proprietarul bunului sau titularul dreptului nstrinat, deoarece promisiunea nu este translativ de drepturi, n timp ce vnztorul trebuie s aib calitatea de proprietar al bunului sau de titular al dreptului nstrinat.

practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil, vol.1, Editura Academiei Bucureti 1973, p.101 i urmt.; I.C.Vurdea (I), C.Brsan , V.Stoica (II), Evoluia legislaiei privind circulaia imobilelor, n Dreptul nr.6/1990, p.38-52; D.Chiric, Consecinele modificrilor legislative post-revoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular, n Dreptul nr.6/1991, p.22-32; M.Murean, Consecine ale abrogrii Legii nr.58/1974 asupra antecontractelor de nstrinare imobiliar, n Dreptul nr.7-8/1991, p.91-100; Stelu erban, Efectele antecontractelor de vnzare-cumprare a imobilelor dup abrogarea Legilor nr.58-59/1974 i a Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.12/1991, p.35-38; V.Stoica, Fl.Baias, Executarea silit a antecontractelor de vnzare-cumprare n condiiile abrogrii art.12 din Decretul nr.144/1958, n Dreptul nr.3/1992, p.14-27; V.Ptulea, Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinarea imobilelor, n Dreptul nr.11/1992, p.29-39; E.Chelaru, Unele aspecte n legtur cu circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, n Dreptul nr.9/1993, p.22-26; Eugeniu Safta Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind nstrinarea imobiliar subsecvent abrogrii Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.9/1993, p.27-33; D.Andrei, Marieta Ronea (I) Bogdan Dumitrache (II), Obligaiile promitentului-vnztor i executarea lor silit, n Dreptul nr.3/1995, p.25-36 etc.

37

Obiectul promisiunii const n ncheierea n viitor a contractului promis, n timp ce obiectul vnzrii const n transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept, real

ori de crean; b)Prin caracterul sinalagmatic, promisiunea de

vnzare-cumprare se deosebete de promisiunea unilateral de vnzare, respectiv de cumprare, prin care numai una dintre pri i asum obligaii, n timp ce cealalt parte i pstreaz libertatea de a contracta sau nu. c)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete i de oferta de a contracta ntruct oferta este o manifestare unilateral de voin (act juridic unilateral), n timp ce promisiunea este un contract, o convenie ( act juridic bilateral). Oferta poate fi revocat n anumite condiii sau poate deveni caduc dac ofertantul decedeaz, n timp ce promisiunea, fiind o convenie, nu poate fi revocat unilateral i nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile i obligaiile prilor transmindu-se motenitorilor, potrivit dreptului comun; de asemenea, dac oferta de a contracta este valabil, pentru ncheierea contractului este suficient manifestarea voinei acceptantului, n timp ce n cazul existenei unei promisiuni, pentru ncheierea contractului promis, ambii promiteni trebuie s-i dea consimmntul40. d)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de proiectul neobligatoriu prin care prile doar au nceput discuiile i negocierile n vederea ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, pstrndu-i libertatea de a ncheia sau nu vnzarea41. e)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de acordul de principiu prin care prile convin s negocieze cu bun-credin, n viitor, ncheierea unui contract de vnzare-cumprare, ale crui elemente nu sunt nc stabilite. Dei acordul de principiu este i el un contract (nelegere), d

40

A se vedea M.Murean, op.cit. p.133

41

A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.186-187.

38

natere doar unor obligaii de a negocia cu bun-credin un contract, care se poate ncheia sau nu42.

3.2.3. ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare se ncheie n condiiile dreptului comun, aplicndu-se regulile generale n materie de contracte (art.1182 i urmt. din noul Cod. civil).

Promisiunea nu are valoarea unui act de vnzare-cumprare, dar pentru a putea duce la ncheierea contractului promis, trebuie s ndeplineasc i ea condiiile de valabilitate necesare oricrei convenii. Astfel, se cere existena unui consimmnt valabil exprimat, neviciat de eroare, dol sau violen. n ce privete capacitatea, se admite c n momentul ncheierii promisiunii prile trebuie s aib capacitatea de a vinde i de a cumpra, cci altfel acordul asupra lucrului vndut i preului nu ar fi valabil 43. Obiectul promisiunii de vnzare-cumprare l constituie nsi ncheierea contractului de vnzare-cumprare. ntruct promisiunea este o convenie, obiectul acesteia trebuie s fie determinat i licit, aplicndu-se i dispoziiile art. 1279 alin.1 din noul Cod civil conform crora promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea.

Aa cum s-a artat n literatura juridic, se poate promite i vnzarea lucrului altuia, deoarece promisiunea nu este translativ de proprietate, situaie n care promitentul-vnztor i asum implicit obligaia de a dobndi acel lucru n proprietate, spre a-l putea transmite promitentului-cumprtor la data stabilit pentru ncheierea contractului promis

44.

n momentul ncheierii promisiunii nu este necesar s fie ndeplinite condiiile de fond ale vnzrii propriu-zise.

42

Ibidem p.187. 43

A se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1 (2005), p.190. 44 A se vedea M.Murean, op.cit. p.136.

39

Astfel, promisiunea poate fi ncheiat valabil chiar dac legea prevede unele interdicii de nstrinare. Referitor la momentul ncheierii promisiunii de vnzare-cumprare, cauza licit i moral (art. 1179 alin.1 din noul Cod civil).

n ce privete forma promisiunii de vnzare-cumprare, spre deosebire de pactul de opiune, noul Cod civil nu prevede nimic n aceast privin. De aceea, considerm c se aplic dreptul comun n materie de contracte, respectiv art.1240 i urmt. din noul Cod civil. Prin urmare, promisiunea de vnzare-cumprare se ncheie valabil prin simplul consimmnt al prilor, chiar dac pentru contractul promis legea cere forma autentic 45. De exemplu, chiar dac vnzarea unui teren nu se poate face valabil dect n form autentic, promisiunea de vnzare-cumprare a terenului este consensual. Aceasta deoarece promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de proprietate, fiind un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare. Marea majoritate a autorilor, inclusiv instana suprem, la care ne alturm i noi, au mprtit aceast opinie, valabil i n prezent 46. Cerina ntocmirii unui nscris sub semntur privat sau chiar autentic se impune doar ad probaionem, iar nu ad validitatem.

45 ntr-o alt opinie se consider c dei promisiunea de vnzare-cumprare este un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare, acesteia nu i se pot aplica regulile consensualismului ntruct consimmntul la promisiune, viznd elementele eseniale ale vnzrii (lucrul vndut i preul), asupra crora prile nu mai pot reveni unilateral, nu poate fi asumat dect n condiiile speciale de protecie pe care legea le impune ad validitatem anumitor vnzri. A admite valabilitatea promisiunii consensuale, s-a spus, ar nsemna s se ajung la obinerea efectelor contractului solemn pe baza unui simplu act consensual. n acest sens, a se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1 (2005), p.194; D.Chiric, Condiiile de validitate i efectele promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare, n SUUB nr.2/2001, p.24 i urmt.; J.Goicovici, Formalism substanial i libertate contractual n dreptul privat contemporan, n SUBB nr.2-4/2002, p.111 i urmt. Pn n prezent aceast opinie nu a fost acceptat n practica judiciar. 46

A se vedea M.Murean, op.cit. p.138; I.Lul, D.Hantea, Discuii cu privire la promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare a terenurilor, n Dreptul nr.9/2003, p.72; n ce privete jurisprudena, a se vedea Plenul Trib.Suprem, decizia de ndrumare nr.7/1967, n C.D. pe anul 1967, p.26-27; Ioan G.Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, Editura tiinific i Enciclopedic Bucureti 1976, p.133.

40

3.2.4. Coninutul promisiunii de vnzare-cumprare. Prin coninutul promisiunii de vnzare-cumprare se nelege clauzele acesteia, care pot fi clasificate n trei categorii: clauze eseniale i indispensa-bile; clauze accesorii; clauze anticipatorii

47.

3.2.4.1. Clauze eseniale i indispensabile

1.Una dintre clauzele eseniale i indispensabile ale promisiunii de vnzare-cumprare este obligaia reciproc a prilor contractante de a ncheia, n viitor, contractul de vnzare-cumprare. Aceast obligaie trebuie s fie neechivoc i stipulat expres. Dar, chiar dac prile n-ar fi stipulat-o expres, trebuie s se considere c o atare obligaie subzist n toate promisiunile de vnzare-cumprare, perfectarea vnzrii propriu-zise fiind de neconceput n lipsa ei.

2.O alt clauz esenial i indispensabil a promisiunii de vnzare-cumprare este determinarea cadrului esenial al viitorului contract de vnzare-cumprare (lucrul care se va vinde i preul ). n acest sens, art. 1279 alin.1 din noul Cod civil prevede c promisiunea trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Prin urmare, aceast clauz trebuie stipulat expres n promisiune, ea neputnd fi subneleas. 3.Tot esenial i indispensabil este asumarea obligaiei reciproce de a face tot ceea ce este necesar pentru a se putea ncheia valabil contractul promis. Aceast obligaie are un coninut larg i subzist n orice promisiune de vnzare-cumprare, chiar dac n-ar fi stipulat expres. De exemplu, n funcie de cazul concret, ea se poate referi la: 47

A se vedea, pentru detalii, M.Murean, Clauzele eseniale i indispensabile ale antecontractului i clauzele sale accesorii, n volumul Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege oglindit n teoria i practica dreptului, vol.1, Centrul de tiine Sociale al Filialei din Cluj-Napoca a Academiei, 1988, p.89-122; idem, Clauzele anticipatorii

ale antecontractului, n Dinamica relaiilor sociale, vol.II, 1989-1990, p.5-48; M.Murean, op.cit. p.139-145.

41

- obligaia promitentului-vnztor de a se prezenta la notarul public i de a consimi la autentificarea vnzrii, dac legea pretinde ad validitatem ncheierea contractului promis n form autentic sau dac prile au stipulat prin promisiune forma autentic; de a prezenta notarului actele necesare perfectrii vnzrii ( extras de carte funciar, titlul de proprietate, certificat fiscal, dovada c sunt ndeplinite condiiile speciale cerute de lege pentru nstrinarea unor bunuri, cum sunt cele din patrimoniul cultural naional etc.); de a iei din indiviziune, atunci cnd promitentul-vnztor este doar coproprietar al bunului ce se va vinde; de a obine consimmntul expres al soului, dac bunul promis a fi vndut este un bun comun al soilor 48 . - obligaia promitentului-cumprtor de a se prezenta la notarul public i de a consimi la autentificarea vnzrii, obligaie identic cu cea a promitentului-vnztor; de a prezenta actele necesare etc.

3.2.4.2. Clauze accesorii

Aceste clauze pot fi stipulate sau nu de ctre prile contractante, fr ca lipsa lor s afecteze validitatea promisiunii de vnzare-cumprare. 1.Clauza penal este aceea prin care prile stipuleaz c debitorul se oblig la o anumit prestaie n cazul neexecutrii obligaiei (art.1538). Ea poate fi prevzut att pentru neexecutarea obligaiei la timp, ct i pentru executarea cu ntrziere (art.1539). 2.Clauza de arvun stipulat de art.1544 i 1545 din noul Cod civil

49.

Arvuna const ntr-o sum de bani sau alte bunuri fungibile pe care o

parte o d celeilalte pri la momentul ncheierii contractului (promisiunii).

Arvuna poate ndeplini dou funcii: - funcia confirmatorie, situaie n care se mai numete i arvun confir-matorie. Dac partea care a dat arvuna nu execut obligaia fr justificare, cealalt parte

48

A se vedea M.Murean, op.cit. (Drept civil. Contraclele speciale. Curs universitar 1999), p.140-141; (I) D.Andrei, M.Ronea-Avram (II).B.Dumitrache Obligaiile promitentului-vnztor i executarea lor silit, n Dreptul nr.3/1995, p.25-36. 49

Pentru amnunte, a se vedea Jozsef Kocsis, Unele consideraii referitoare la arvun i la convenia accesorie de arvun, n Dreptul nr.12/1998, p.49-66.

42

este n drept s declare rezoluiunea contractului, reinnd arvuna. Dac neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealalt parte poate declara rezoluiunea contractului i poate cere dublul acesteia (art.1544 alin.2 din noul Cod civil). Creditorul obligaiei neexecutate poate ns opta pentru executarea sau pentru rezoluiunea contractului i repararea prejudiciului potrivit dreptului comun (art. 1544

alin.3 din noul Cod civil);

- funcia de clauz de dezicere, situaie n care se mai numete i arvun penalizatoare. Dac n contract a fost stipulat expres dreptul uneia dintre pri sau dreptul ambelor pri de a se dezice de contract, cel care denun contractul pierde arvuna dat sau, dup caz, trebuie s restituie dublul celei primite (art. 1545 din noul Cod civil).

Arvuna se restituie cnd contractul nceteaz din cauze ce nu atrag rspunderea vreuneia dintre pri (art.1546 din noul Cod civil).

Pentru ca arvuna s ndeplineasc aceast funcie, de clauz de dezicere, ea trebuie stipulat expres n convenie, deoarece reprezint o derogare de la principiul irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice. 3.Clauza de dezicere (care poate fi stipulat independent de arvun), prin care prile i rezerv dreptul de a se rzgndi i a desfiina unilateral convenia, de regul ntr-un anumit termen ori n anumite condiii 50. n temeiul clauzei de dezicere, beneficiarul acesteia are la dispoziie un timp de reflecie pentru analizarea consecinelor contractului ncheiat, n final avnd dreptul de a-i retrage unilateral consimmntul dat, desfiinnd astfel contractul 51. Este important de precizat c noiunile clauz de dezicere i clauz de arvun cu funcie de dezicere nu se confund. Aa cum s-a artat n literatura juridic, arvuna este pltit ntotdeauna nc de la ncheierea contractului care o conine (indiferent dac joac rol confirmator sau de dezicere), n timp ce dezicerea (preul denunrii unilaterale

50

A se vedea M.Murean, op.cit.(Drept civil. Contractele speciale.Curs universitar 1999), p.142 ; a se vedea i .C.C.J. secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.6242 din 11 noiembrie 2004, n Dr