Copropiedad Pags. 34 a 37

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1. Dominio o propiedad

A continuacin se analizar el dominio y copropiedad. Ambos derechos se analizan conjuntamente por ser derechos reales y por ser la copropiedad una forma de do-minio.

1. Concepto de dominio o propiedad. La relacin entre los trminos dominio y propiedad ha sido confusa en el Derecho histrico.28 En realidad, el concepto de

28 Para DORS la propiedad es el trmino general que pone su acento en el seoro (dominium), es decir, en el titular del derecho. En cambio, la pro-piedad (propietas), en palabras del referido autor, empieza por significar la pertenencia limitada de una cosa, en especial la del nudo propietario, cuyo derecho est limitado por el usufructo de otra perso-na. DORS, lvaro, Derecho privado romano, Ediciones Universidad de Navarra S.A., Pamplona, Espaa, 1991, 140, p. 185. En igual sentido se pronuncian una serie de autores como CLARO S. CLARO SOLAR, L., Explicaciones de Derecho Civil chileno y comparado, volumen III, De los bienes, tomo sexto: De los bienes I, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 1992, N 283, p. 325.

Por otra parte, la utilizacin de la expresin propiedad puede provenir de la influencia del Derecho helnico en el Derecho romano. Ello, en todo caso, slo tendra importancia en torno a sus orgenes porque posteriormente ambos conceptos se trataran de diferenciar. En cambio, para SAMPER la explicacin es mucho ms simple. Los romanos no conocieron una palabra que se refiriera a los atributos que nosotros entendemos que tiene el dominio. As, para el referido autor los romanos no tienen una palabra que exprese unvocamente nuestro concepto moderno de propiedad como se-oro jurdico potencial o actualmente pleno sobre una cosa, y aunque los textos antiguos y clsicos nos entregan varias expresiones que los comentaristas han querido identificar con la idea de dominio segn el derecho civil moderno, en verdad todas ellas de-

propiedad recin se comienza a utilizar a fines de la Repblica romana o comienzos del Imperio, bajo el mandato de Augusto Octavio. La extensin del trmino propiedad es obra de los juristas posclsicos.29

El dominio o propiedad es el cimiento sobre el cual se construye la teora de los bienes. El Derecho histrico sustent los derechos reales en el dominio. Sin embar-go, a pesar de la innegable importancia del dominio, los derechos reales merecen ser vistos desde una perspectiva ms generosa y moderna que una centrada recurrente-mente en el derecho de dominio.

Sin perjuicio de lo anterior, como vere-mos, el concepto de propiedad se ha enri-quecido desde la perspectiva del Derecho constitucional, llevando a la creacin de un derecho de propiedad diferente al del propio del Derecho Civil.

Por otra parte, el concepto de dominio conjuntamente con el de contrato constitu-yen las bases sobre las cuales se estructura la economa de mercado.

signan ms bien poderes personales o conjuntos de cosas.... SAMPER POLO, F., Derecho romano, Ediciones Universidad Catlica de Chile, Santiago de Chile, 2003, 61, p. 123.

29 IGLESIAS, J., Derecho romano, Editorial Ariel S.A., duodcima edicin, Barcelona, Espaa, 1999, 56, p. 157. Esta relacin entre propiedad y usufructo est desarrollada por GUZMN BRITO, y es especialmen-te interesante en su anlisis del Derecho medieval. GUZMN BRITO, Alejandro, Las cosas incorporales en la doctrina y en el Derecho positivo, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 1995, pp. 115 a 134. En este sentido fue encomiable el esfuerzo que hizo la escolstica para tratar de diferenciar ambos conceptos que, en nuestros das, son usados claramente como sinnimos.

C a p t u l o I I

EL DERECHO DE DOMINIO O PROPIEDAD

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Tomo Cuarto - De los Bienes

En cuanto a la definicin de dominio, el artculo 582 del C.C. seala que el dominio o propiedad es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o derecho ajeno. A su vez agrega el inciso segundo que la propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.

En virtud del artculo 583 del C.C. so-bre las cosas incorporales hay tambin una especie de propiedad. As, el usufructua-rio tiene la propiedad de su derecho de usufructo.30

El concepto de propiedad del Cdigo Civil distingue acertadamente a diferencia de lo que suceda en el Derecho romano en-tre la cosa y el derecho real de propiedad que puede recaer sobre cosa corporal o incorporal.31

30 En este sentido, el Cdigo Civil diferencia entre el derecho de propiedad sobre cosa corporal dominio o propiedad y sobre cosa incorporal en cuyo caso habra un cuasidominio o una especie de dominio. Esta diferenciacin se aprecia en el Cdigo Civil en los artculos 582 del C.C., que se refiere a la propiedad propiamente tal, y 583, que se refiere a una especie de propiedad. En cuanto a los antecedentes histricos del artculo 583 del C.C., en el Proyecto de 1853, artculo 688, se sealaba que se concibe tambin sobre las cosas incorporales una especie de propiedad, que se llama cuasidomi-nio. Sin embargo, en el Proyecto Indito aparece la actual redaccin que utiliza la expresin especie de propiedad, en lugar de cuasidominio (quasi dominium). BELLO, Andrs, Obras completas, tomo XIV, Cdigo Civil de la Repblica de Chile N 1, Fundacin La Casa de Bello, segunda edicin, Caracas, Venezuela, 1981, p. 409. Esta modificacin, para GUZMN B. se podra deber a la influencia de la obra de Juan DEL CASTILLO en BELLO y, en todo caso, no tiene mayor trascendencia. GUZMN BRITO, Alejandro, Las cosas incorporales en la doctrina y en el Derecho positivo, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 1995, p. 132.

Sin perjuicio de estas disquisiciones histricas, la distincin vendra dada en que slo el dominio puede recaer sobre cosa corporal, ya que slo sobre ella se pueden realizar actos materiales directos, como la traditio rei. En cambio, sobre las cosas incorporales, sobre las que se puede ejercer una especie de domi-nio, slo admiten la realizacin de actos materiales de forma indirecta.

31 En el Derecho romano se confundi la propiedad con la cosa misma; en este error no incurri BELLO al referirse a la propiedad como el derecho real.

2. Derecho de propiedad constitucio-nal. Es unitario el concepto de propiedad en el Derecho chileno? La proteccin del derecho de propiedad, consagrado en el artculo 19.1, N 24 de la C.P.E., median-te el recurso de proteccin ha llevado a una serie de problemas. El ms relevante de ellos, como se ver, no es terico sino prctico. La citada norma establece que la Constitucin asegura a todas las personas: N 24.1. El derecho de propiedad en sus diver-sas especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales.

A su vez, el inciso siguiente agrega que slo la ley puede establecer el modo de adquirir la propiedad, de usar, gozar y disponer de ella y las limitaciones y obligaciones que deriven de su funcin social. sta comprende cuanto exijan los intereses generales de la Nacin, la seguridad nacional, la utilidad y la salubridad pblicas y la conservacin del patrimonio.

El inciso primero de la referida norma ha llevado a una parte importante de la doctrina nacional a entender que puede haber un derecho de propiedad sobre un derecho personal.

Sin embargo, si se analiza este inciso a la luz del inciso 2 de la propia norma constitucional y del artculo 583 del C.C., se debe rechazar dicha posicin. Las normas precedentes sealan claramente que el de-recho de propiedad sobre cosa incorporal recae sobre derechos reales. Por otra parte, el anlisis del Derecho comparado y los antecedentes histricos del concepto de propiedad, llevan necesariamente a con-cluir que no puede haber un derecho de propiedad sobre un derecho personal. En otras palabras, el N 24.1 del artculo 19.1 de la C.P.E. cuando se refiere a el derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales, est simplemente remitindose al derecho de propiedad sobre los derechos reales que en los trminos del artculo 583 del C.C., sobre las cosas incorporales hay tambin una especie de propiedad. As, el usufructuario tiene la propiedad de su derecho de usufructo.

Sin perjuicio de lo ya sealado, clara-mente la intencin de los comisionados para la elaboracin de la C.P.E. fue ampa-

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Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad

rar mediante el recurso de proteccin no slo los derechos reales, sino tambin los personales.32 De este modo, para ellos era perfectamente posible que la propiedad recayese sobre un derecho personal. Por otra parte, una adecuada interpretacin de los preceptos constitucionales debe llevar al rechazo de la posicin planteada en el prrafo anterior.33 En este sentido, tal vez de forma inconsciente, ha sido especialmen-te valiosa la jurisprudencia que ha venido aceptando recursos de proteccin basada en la proteccin del derecho de propiedad que recae sobre derechos personales. Sin embargo, en ningn caso puede conside-rarse que la Constitucin protege a travs del recurso de proteccin la propiedad de los derechos personales, entendida aqulla como la define el Derecho civil.

Frente al problema planteado hay dos vas de solucin. En primer lugar, puede sostenerse que la Constitucin protege sim-plemente los derechos reales y personales con igual fuerza, a pesar de la errada ter-minologa utilizada por su artculo 19.1,

32 En este sentido es especialmente clarificadora la discusin en torno a la elaboracin del Acta Cons-titucional N 3 de la dictadura militar, que sirvi de antecedente al artculo 19.1, N 24.1 de la Cons-titucin de 1980. De la discusin a que dio lugar dicha Acta, entre los comisionados Jorge OVALLE, Enrique ORTZAR y Jaime GUZMN, se desprende que la redaccin que se le dio a dicha norma obedeca a la intencin que el recurso de proteccin no slo protegiera el derecho de propiedad sobre un dere-cho real, sino tambin sobre un derecho personal. GUZMN BRITO, Alejandro, Las cosas incorporales en la doctrina y en el Derecho positivo, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 1995, pp. 238 a 240.

33 En la actualidad se hace necesario efectuar una interpretacin adecuada de lo que la Constitucin, con una tcnica legislativa deficiente, ha sealado en su artculo 19.1, N 24. La crtica no consiste en que en realidad la Constitucin haya querido sealar que pueda haber un derecho real o de propiedad sobre un derecho personal, sino que lo que se ha querido sealar es algo distinto a la simple proteccin del derecho de propiedad. De esta forma, la Cons-titucin debe interpretarse conforme a un criterio material no solamente formalista, como se ha venido haciendo hasta el momento. Sin perjuicio de ello, desde una perspectiva netamente civil se debe dejar claro que no puede haber dominio sobre derechos personales.

N 24.1. Ello no quiere decir que un simple incumplimiento de una obligacin pueda dar lugar a presentar un recurso de protec-cin. Como si el arrendador pudiere inter-poner un recurso de proteccin alegando que el arrendatario, al no pagar la renta, ha afectado el derecho de propiedad que tiene sobre dicha renta o canon impago. Dicha posibilidad ha sido desechada por la mayora de los autores y la jurisprudencia. El aceptar la tesis contraria, por lo dems, llevara a hacer colapsar los tribunales su-periores de justicia. Por lo que se hace ne-cesario restringir el recurso de proteccin, conforme al artculo 20 de la C.P.E., a los actos u omisiones arbitrarios o ilegales.

Una segunda va de solucin que ha sido planteada por varios autores es entender que el concepto de propiedad a que se re-fiere el aludido numeral 24.1 de la C.P.E. es distinto al concepto civil. Esta posicin, adems de ser compatible con la primera va de solucin, parece ser la correcta.34

3. Caractersticas del dominio:a) Es un derecho real, es decir, se ejerce

directamente sobre una cosa (artculos 577 y 582 del C.C.).

La accin que lo protege es la accin reivindicatoria (artculo 889 del C.C.).

b) Es un derecho absoluto, o sea, se confiere a su titular el poder jurdico ms

34 Esta tesis es sostenida por VARAS BRAUN. VARAS BRAUN, Juan Andrs, Limitaciones a la propiedad. Una perspectiva civil, Editorial Jurdica de Chile, Universidad Austral de Chile, Santiago de Chile, 2003, pp. 143 a 165. En igual sentido, ALDUNATE LIZANA y FUENTES OLMOS entienden que el recurso de proteccin que ampara la propiedad no tiene que ver con las facultades propias del dominio, como las entiende el Cdigo Civil. De este modo, el derecho de propiedad prote-gido mediante el recurso de proteccin no protege las facultades de uso, goce y disposicin. ALDUNATE LIZANA y FUENTES OLMOS, El concepto de derecho de propiedad en la jurisprudencia constitucional chilena y la teora de las garantas de Instituto, Revista de Derecho de la Universidad Catlica de Valparaso, XVIII-1997, Actas de las XXVII Jornadas de Derecho Pblico, Valparaso, 1997, pp. 219 y 220. Tambin diferencia entre el concepto de propiedad en la Constitucin de 1980 y en el Cdigo Civil GUZMN BRITO. Incluso dicho autor sostiene que el concepto de dominio dentro del mismo Derecho Civil es ms amplio que el sealado en el artculo 582 del C.C.

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absoluto y completo que se tiene sobre una cosa.

El derecho de dominio otorga el uso, goce y disposicin sobre la cosa. El carcter absoluto del dominio se traduce en que el dueo lo es tambin de los frutos o productos de la cosa; los frutos no se adquieren por accesin, sino a ttulo de dominio.

De lo anterior, se puede colegir que el derecho de propiedad subsiste en la medida que exista la cosa sobre la que recae.

c) Es un derecho perpetuo, ya que no est sujeto a limitacin de tiempo, dura el tiempo que subsista la cosa en que se ejerce.

La propiedad fiduciaria slo excepcio-nalmente, en cuanto es condicional, tiene que extinguirse necesariamente si se cumple la condicin.

La perpetuidad del dominio se manifiesta de las siguientes formas:

i) El dominio subsiste mientras exista la cosa, pudiendo transferirse o transmitirse el derecho sobre ella.

ii) La propiedad no se extingue por el no uso de la cosa o por el simple lapso. As se despende del artculo 2517 del C.C. en virtud del cual toda accin por la cual se reclama un derecho se extingue por la prescripcin adquisitiva del mismo derecho.

Esta disposicin se refiere a la accin reivindicatoria, la que no se extingue por la prescripcin, sino que por la adquisi-cin del dominio por parte de otro sujeto, en virtud de la prescripcin adquisitiva. Sin embargo, la propiedad fiduciaria se ejerce sujeta a una condicin resolutoria que de cumplirse extingue el derecho de propiedad.

d) Es un derecho exclusivo y exclu-yente.

El derecho de propiedad es exclusivo, porque impide que sobre una misma cosa existan dos derechos independientes al mismo tiempo.

Es excluyente, ya que slo el dueo puede ejercer los atributos de dominio sobre la cosa, excluyendo a otro individuo.

4. Facultades inherentes al dominio. El artculo 582.1 del C.C. se refiere a estas fa-

cultades sealando que la propiedad permite gozar y disponer arbitrariamente de la cosa sobre la que recae, con ello quiere decir que las facultades del dominio se ejercen conforme a la voluntad libre del dueo.35 La doctrina seala que es muy difcil enumerar todas las facultades que se desprenden del dominio. Pero a lo menos hay una serie de facultades que tradicionalmente se desprenden del dominio. stas son las siguientes:

a) Jus utendi o facultad de usar. Ella con-siste en el poder de servirse y utilizar la cosa tal cual es, segn su naturaleza.

b) Jus fruendi o facultad de gozar. Esta facultad consiste en el derecho a todos los productos o frutos de la cosa, cualquiera sea la forma en que se obtengan.

c) Jus abutendi o facultad de disponer. La facultad de disponer comprende el po-der de transformar, enajenar, consumir, abandonar e, inclusive, destruir la cosa de la que se es dueo.

Estos atributos pueden estar reunidos o separados. En caso de estar reunidos, su conjunto se llama derecho de dominio. En cambio, de estar separados la facultad esencial del dominio es el jus abutendi, pues el dominio siempre debe pertenecer al due-o. En el usufructo se separa la propiedad del uso y el goce, es decir, el usufructuario tiene el jus fruendi. En el derecho de uso y habitacin el titular del derecho tiene slo el jus utendi.

5. Facultad de disposicin:A. Concepto de disposicin. La facultad de

disposicin comprende el poder de trans-formar, enajenar, consumir y abandonar o destruir la cosa. La facultad de diposicin comprende entonces la facultad de enajenar. En este sentido la palabra enajenacin, como ya se ha analizado, tiene dos acepciones:

35 Es de destacar que, para BARRIENTOS, BELLO reuni la facultad de usar y gozar en la facultad de goce. Ello se desprendera de la redaccin de la norma precedentemente transcrita que concede al dueo un derecho para gozar y disponer. BARRIENTOS G., J., De la Tradicin y su definicin en el Cdigo Civil chileno, en Revista Chilena de Derecho Privado Fernando Fueyo Laneri, Santiago de Chile, diciembre 2003, N 1, p. 62.

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a) Una acepcin amplia. En este sen-tido, enajenar es todo acto por el cual se transfiere el dominio sobre una cosa o se constituye sobre ella cualquier otro derecho real.

b) Una acepcin restringida. En virtud de ella, enajenar slo significa hacer ajeno. En este sentido se ocupa en los artculos 144, 393, 1135, 1749 y 1754 del C.C.36 Est claro que la facultad de disposicin comprende la enajenacin en sentido amplio.

La facultad de disposicin se puede ejer-cer por medio de los siguientes actos:

i) Actos materiales como destruccin, consumo y modificacin.

ii) Actos jurdicos como renuncia, aban-dono y enajenacin.37

B. Suspensin de la facultad de enajenar. Esta facultad puede suspenderse por dispo-sicin de la ley (artculo 1464.1, Nos 3 y 4) o la voluntad de las partes (artculos 751, 793.3, 1432, N 1 y 1126 del C.C.).38

C. Facultad y capacidad de disposicin. La facultad de disposicin se diferencia de la capacidad de disposicin. La facultad de disposicin es el poder para disponer de un determinado derecho, es decir, para desprenderse de l. En cambio, la capaci-dad legal de disposicin es la aptitud legal para disponer de un derecho libremente, sin el ministerio o la autorizacin de otro, es decir, la capacidad de ejercicio (artcu-lo 1445.2).

D. Requisitos para que la disposicin de una cosa produzca pleno efecto:

a) El que dispone debe ser titular del derecho.

b) El que dispone debe tener capacidad de ejercicio.

36 Vid. supra N 136 A, 7, captulo II, tomo I.37 Las facultades de uso y goce tambin pueden

ser objeto de actos jurdicos y materiales. La facultad de uso puede ser objeto de actos materiales mediante el uso directo de la cosa o jurdicos, a travs de la constitucin de un uso o habitacin. La facultad de goce puede ser objeto de actos materiales de explotacin o jurdicos, tanto respecto de un dere-cho real, como en el usufructo, o personal, como en el arriendo.

38 Vid. supra N 136, 7, captulo II, tomo I.

c) El derecho de que se dispone debe ser apto para que su titular se desprenda de l; por ejemplo, no es apto el derecho de uso para que el titular lo enajene a un tercero.

E. Discusin en torno a si la facultad de disposicin es de orden pblico. En el Cdigo Civil chileno existe una serie de disposicio-nes que tienen por objeto impedir que se entorpezca la libre enajenacin de la pro-piedad, como los artculos 745 y 769, que prohben la constitucin de fideicomisos y usufructos sucesivos; 1126, que prohbe el legado con condicin de no enajenar, salvo excepciones; 1964, que no admite el arriendo con la condicin de no enajenar la cosa arrendada y 2031 y 2279, que tienen por no escrito el pacto de no enajenar. En virtud de todas estas normas se podra llegar a la conclusin que la facultad de disposi-cin es de la esencia de la propiedad. As, para ALESSANDRI la facultad de disposicin es de orden pblico y no puede ser objeto de clusula alguna.

Sin embargo, tambin existen casos de excepcin en virtud de los cuales podra entenderse que ello no es de esta manera. Estos casos son los siguientes:

a) El artculo 751 del C.C. permite que el constituyente del fideicomiso prohba al propietario fiduciario que enajene la pro-piedad fiduciaria.

b) En materia de usufructo puede el constituyente prohibir que se enajene o ceda su derecho (artculo 793.3 del C.C.).

c) Puede donarse una cosa con la con-dicin de no enajenar (artculo 1432.1, N 1 del C.C.).

d) En el legado, conforme al artculo 1126 del C.C., la limitacin de la facultad de dis-poner est permitida si se comprometiere un derecho de tercero.

6. La clusula de no enajenar. El dueo de una cosa, en virtud de esta clusula, se obliga a no disponer de ella. Se discute sobre la validez de estas clusulas, pues en virtud de ellas se afecta la esencia del dominio, es decir, la facultad de disposicin. Si se admite su validez, se trabara la libre circulacin de los bienes, pues esta clusula deja bienes indefinidamente fuera del comercio.

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En realidad la validez de las referidas clusulas depende de la posicin que se adopte en torno a si la facultad de dispo-sicin es de orden pblico o de la esencia del dominio. La doctrina civil chilena se divide en torno a la validez de estas clusulas, dando lugar a tres posiciones:

A. La doctrina que sostuvo la validez de esta clusula. Jos Clemente FABRES sostuvo la validez de estas clusulas en virtud de los siguientes argumentos:

a) Las partes de un contrato podran establecer estas clusulas amparadas en el principio de la autonoma de la voluntad. En el Derecho privado se puede hacer todo aquello que no est prohibido.

b) El Cdigo Civil admite expresamente estas clusulas en varias disposiciones, como en los artculos 751, 793, 1432.1, N 1964, 2031 y 2415 del C.C.

c) La definicin que el Cdigo Civil efec-ta del dominio, al sealar que el dueo puede usar arbitrariamente de la cosa, avala esta posicin. De esta manera, si el dueo puede destruir la cosa, con mayor razn puede obligarse a no disponer. No se debe olvidar que en Derecho quien puede lo ms puede lo menos.

d) El artculo 53.1, N 3 del R.R.C.B.R., permite inscribir prohibiciones convenciona-les de no enajenar; es decir, esta disposicin estara permitiendo expresamente la clusula de no enajenar. Este argumento es el ms fuerte a favor de la validez de las clusulas de no enajenar. Sin embargo, en su contra se seala que esta norma est slo en un Reglamento, por lo que debe prevalecer el Cdigo Civil, que es una ley.

e) El artculo 1204 del C.C. permite esta clusula, pues el causante se obliga a no disponer de las mejoras.

f) El artculo 12 del C.C. autoriza a renunciar todo derecho que mire al solo inters individual del renunciante, sin ha-cer distincin alguna. Entonces, como la facultad de disposicin slo mira al inters del renunciante puede renunciarse.

B. La doctrina que sostiene la nulidad de estas clusulas por adolecer de objeto ilcito. La mayora de la doctrina, siguiendo a CLARO S.,

sostiene que estas clusulas adolecen de objeto ilcito,39 ms an, de falta de objeto. Para estos autores dichas clusulas son nulas absolutamente por contravenir normas de orden pblico, especficamente los artcu-los 582 y 1810 del C.C. Sus argumentos son los siguientes:

a) La doctrina francesa apoya esta po-sicin.40

b) Si fuera verdad que se pueden pactar estas clusulas, no se ve la razn por la cual se autorizan en casos determinados, como el fideicomiso (artculo 751 del C.C.), el usufruc-to (artculo 793 del C.C.) y la donacin entre vivos (artculo 1432.1, N 1 del C.C.).

c) La ilicitud se desprende del Mensaje del Cdigo Civil, segn el cual existe objeto ilcito en impedir la libre circulacin de los bienes.

d) Si se aplica esta clusula a las cosas corporales se estara consagrando la constitu-cin de usufructos y fideicomisos perpetuos o sucesivos, no obstante la prohibicin ex-presa de los artculos 745 y 769 del C.C.

e) Esta clusula vendra a hacer impo-sible la transferencia del dominio, ya que el dueo carecera de la facultad esencial del dominio. As, el dominio no tendra ninguna caracterstica que lo diferencie de otros derechos reales.

f) Como el R.R.C.B.R. tiene la jerarqua de un simple reglamento y el Cdigo Civil de ley, entonces aqul debe sujetarse a ste. En otras palabras, como el artculo 53.1, N 3 del R.R.C.B.R. contradice una ley, como lo es del Cdigo Civil, es inconstitucional y debe primar la ley.

C. Posicin que considera a las clusulas de no enajenar como obligaciones de no hacer.

39 Para LEN estas clusulas son actos contrarios al orden pblico y por ende los contratos que las contengan no cumplen con el requisito de posibili-dad moral del objeto en las obligaciones de no hacer (artculo 1461.3 del C.C.). LEN HURTADO, Avelino, El objeto en los actos jurdicos, Editorial Jurdica de Chile, segunda edicin, Santiago de Chile, 1983, p. 39.

40 En realidad esta afirmacin es verdadera slo con matices, ya que en Francia se acepta esta clu-sula en la medida que haya un inters legtimo en prohibir la enajenacin y que la prohibicin no sea de plazo indefinido o perpetuo.

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Segn esta doctrina, las clusulas de no enajenar constituyen obligaciones de no hacer, por lo que su contravencin acarrea la indemnizacin de perjuicios (artculo 1555 del C.C.).

Esta teora fue criticada por ALESSANDRI en consideracin a que el artculo 1555 del C.C. se aplica a la obligacin de no hacer que recae sobre hechos materiales, pero no sobre un hecho jurdico, como lo es la obligacin de no enajenar. As, la sancin por el incumplimiento de la clusula no es la indemnizacin de perjuicios, sino la nulidad.

D. Jurisprudencia sobre la clusula de no enajenar. En 1909 la Corte Suprema acept la validez de una clusula de no enajenar. Posteriormente, se manifest en sentido inverso, pero sin aplicar la nulidad, sino la resolucin. En torno a esta clusula lamen-tablemente no existe una posicin definitiva ni en la doctrina, ni en la jurisprudencia. La posicin dominante en la jurisprudencia parece ser esta ltima. Por ello, es convenien-te establecer esta clusula de no enajenar como una condicin resolutoria de la que pende el contrato o convencin.

E. Normas del Cdigo Civil referentes a las clusulas de no enajenar. Los artculos que prohben estas clusulas son los siguientes y recaen sobre las siguientes figuras:

a) En el fideicomiso, el artculo 745.1 del C.C. establece que se prohbe constituir dos o ms fideicomisos sucesivos, de manera que restituido el fideicomiso a una persona, lo adquiera sta con el gravamen de restituirlo eventualmente a otra.

b) En el usufructo, segn el artculo 749 del C.C., si se dispusiere que mientras pende la condicin se reserven los frutos para la persona que en virtud de cumplirse o de faltar la con-dicin, adquiera la propiedad absoluta, el que haya de administrar los bienes ser un tenedor fiduciario, que slo tendr las facultades de los curadores de bienes.

c) En el legado, conforme al artculo 1126 del C.C., si se lega una cosa con calidad de no enajenarla y la enajenacin no comprometiere ningn derecho de tercero, la clusula de no enajenar se tendr por no escrita.

d) En el contrato de arriendo, segn el artculo 1964 del C.C., el pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la clusula de nulidad de la enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminacin natural.

e) En el censo el artculo 2031.1 del C.C. seala que no vale en la constitucin del censo el pacto de no enajenar la finca acensuada, ni otro alguno que imponga al censuario ms cargas que las expresadas en este ttulo y agrega el inciso siguiente que toda estipulacin en contrario se tendr por no escrita.

f) En el censo vitalicio, conforme al artculo 2279.2 del C.C., se aplicarn al censo vitalicio las reglas del censo ordinario en cuanto le fueren aplicables.

g) El artculo 2415 del C.C., respecto de la hipoteca, seala que el dueo de los bienes gravados con hipoteca podr siempre ena-jenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulacin en contrario.

Sin perjuicio de lo anterior, las siguientes normas aceptan las clusulas de no ena-jenar:

a) En el fideicomiso, el artculo 751.2 del C.C. seala que no ser, sin embargo, enajenable entre vivos, cuando el constituyente haya prohibido la enajenacin; ni transmisible por testamento o abintestato, cuando el da pre-fijado para la restitucin es el de la muerte del fiduciario; y en este segundo caso si el fiduciario la enajena en vida, ser siempre su muerte la que determine el da de la restitucin.

b) En el usufructo, conforme al artcu-lo 793.2 del C.C., no podr el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiese prohibido el constituyente; a menos que el pro-pietario le releve de la prohibicin.

c) Respecto de las donaciones entre vivos, el artculo 1432 del C.C. establece que la resolucin, rescisin y revocacin de que hablan los artculos anteriores, no dar accin contra terceros poseedores, ni para la extincin de las hipotecas, servidumbres u otros derechos constituidos sobre las cosas donadas, sino en los casos siguientes: 1. Cuando en escritura pblica de la donacin (inscrita en el competente registro, si la calidad de las cosas donadas lo hubiere exigido), se ha prohibido al donatario enajenarlas, o se ha expresado la condicin;.

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d) Finalmente, en el artculo 1204.1 del C.C. se establece un pacto de no mejorar en materia de legtimas por el cual si el difunto hubiere prometido por escritura pblica entre vivos a su cnyuge o a alguno de sus descendientes o ascendientes, que a la sazn era legitimario, no donar, ni asignar por testamento parte alguna de la cuarta de mejoras, y despus contraviniere a su promesa, el favorecido con sta tendr derecho a que los asignatarios de esa cuarta le enteren lo que le habra valido el cumplimiento de la promesa, a prorrata de lo que su infraccin les aprovechare.

En resumen, las normas que prohben este pacto se encuentran suficientemente extendidas, y en los casos en que se aplica, como los artculos 751.2, 793.2 y 1204.1 del C.C., la admiten de un modo bastante excepcional. Sin perjuicio de las numerosas normas que prohben este pacto, tampoco puede extraerse de ello una prohibicin general.

7. Clasificacin del derecho de pro-piedad. El dominio puede ser clasificado conforme a los siguientes criterios:

8. Conforme a su extensin el dominio puede ser pleno o nudo.

A. Propiedad plena. La propiedad plena es aquella que tiene el dueo de la cosa y comprende el actual goce de ella, es decir, todas las facultades del dominio.

B. Nuda propiedad. La nuda propiedad es la separada del goce actual de la cosa, es decir, esta propiedad slo comprende la facultad de disposicin (artculo 582.2 del C.C.).

9. Conforme a su certeza, el dominio puede ser absoluto o fiduciario.

A. Propiedad absoluta. La propiedad ab-soluta es aquella que no est sometida a ningn evento o condicin de la cual de-penda su existencia o duracin.

B. La propiedad fiduciaria. La propiedad fiduciaria es aquella que est sometida al evento de pasar a otra persona por el hecho de cumplirse la condicin. Esta clasificacin se consagra en el artculo 733 del C.C. en los siguientes trminos:

Artculo 733. Se llama propiedad fiduciaria la que est sujeta al gravamen de pasar a otra persona, por el hecho de verificarse una condi-cin.

La constitucin de la propiedad fiduciaria se llama fideicomiso.

Este nombre se da tambin a la cosa consti-tuida en propiedad fiduciaria.

La translacin de la propiedad a la persona en cuyo favor se ha constituido el fideicomiso, se llama restitucin.

10. Conforme al titular, el dominio pue-de ser individual o colectivo. La propiedad individual es aquella en que el titular del derecho de propiedad sobre una cosa es una misma persona. Copropiedad es aque-lla en que el titular del derecho sobre una misma cosa es plural.

11. Conforme a las cosas que pueden ser objeto de propiedad, el dominio puede ser de distintas clases, como industrial, agra-ria, etc. La propiedad puede ser de diversa ndole, como minera, agraria, intelectual, artstica, indgena, austral, etc.

2. La copropiedad o comunidad

12. Relacin entre los conceptos comu-nidad y copropiedad. Existe comunidad cada vez que varias personas tienen, sobre la totalidad de una cosa y sobre cada una de sus partes, derechos de idntica natu-raleza.

El derecho de idntica naturaleza puede ser de diversa ndole como dominio, servi-dumbre, usufructo, herencia, etc.

Cuando el derecho de propiedad o do-minio cumple estas caractersticas, pasa a llamarse copropiedad, independiente-mente si recae sobre una cosa singular o una universalidad. A su vez, se debe tomar en cuenta que algunos autores denominan comunidad a la indivisin que recae sobre una universalidad, y copropiedad a la que recae sobre una cosa singular.41 Tambin

41 Esta es la posicin de ALESSANDRI y SOMARRIVA. ROZAS seala que la relacin entre ambos conceptos en nuestro Cdigo Civil es de gnero a especie. El

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hay autores para los cuales la copropiedad se refiere exclusivamente a la indivisin del derecho de propiedad y el resto de los derechos reales que se mantienen indivisos generaran una comunidad.42

13. Concepto de copropiedad. La copro-piedad puede definirse como el derecho de dominio que dos o ms personas tienen conjuntamente sobre la totalidad de una misma cosa y sobre cada una de sus partes. Nuestro Cdigo Civil trata a la copropiedad como un cuasicontrato de comunidad (ar-tculos 1304 y siguientes del C.C.).

14. Aspectos generales de la copropiedad. Hay diversas clases de copropiedad.

A. En cuanto a su origen la copropiedad puede ser voluntaria o legal.

a) La copropiedad voluntaria es aque-lla que resulta de un acto voluntario de dos o ms personas. Por ejemplo, cuando se adquiere un bien en comn con otras personas.

b) La copropiedad legal es la que tiene su origen en la ley. Esta copropiedad tiene lugar en los siguientes supuestos:

i) En virtud del fallecimiento de una persona, nace una comunidad entre sus herederos.

ii) En virtud del fallecimiento de uno de los cnyuges, de existir sociedad conyugal nace una comunidad entre el cnyuge y los herederos del cnyuge que ha fallecido.

iii) Disuelta la sociedad civil se produce una comunidad entre los socios.

iv) Entre los varios dueos de departa-mentos de un edificio se produce comunidad respecto a los espacios comunes, conforme a la L.C.I.

v) La sociedad de hecho, que se produce en las sociedades que se pacten sin cumplir con las solemnidades que la ley prescribe,

gnero sera la comunidad y la especie la copro-piedad. ROZAS VIAL, Fernando, Los bienes, tercera edicin, LexisNexis, Santiago de Chile, 2004, N 97, pp. 97 y 98.

42 PEAILILLO ARVALO, Daniel, Los bienes, Edito-rial Jurdica de Chile, tercera edicin, Santiago de Chile, 1997, N 66, pp. 93 y 94.

se rige por las normas de la comunidad (artculo 359 del C. de C.).

B. En cuanto a su objeto la copropiedad puede ejercerse sobre una cosa singular, un simple objeto mltiple o una universalidad jurdica. De este modo, la copropiedad puede recaer sobre las siguientes cosas:

a) Comunidad de cosa singular.b) Comunidad de simple objeto mltiple

que no es universalidad jurdica.c) Comunidad sobre universalidad ju-

rdica, como la herencia.C. En cuanto a su duracin la copropiedad

puede ser indefinida, limitada o perpetua.a) La copropiedad indefinida se produ-

ce cuando la indivisin se mantiene en el tiempo como la comunidad formada por el fallecimiento de una persona, que dura mientras no se pida y realice la particin.

b) La copropiedad limitada se establece por un pacto de indivisin, que no puede durar ms de cinco aos (artculo 1317 del C.C.).

c) La copropiedad perpetua se genera en los casos de indivisin forzosa, como en el caso de las tumbas y mausoleos, edificios divididos por pisos, paredes medianeras, servidumbres, etc.

15. Naturaleza jurdica de la comunidad o copropiedad. Existen varias teoras que pretenden explicar la naturaleza jurdica de esta figura.

A. Teora de la cuota ideal en el total de la comunidad. Cada comunero, de acuerdo a esta teora, tiene una cuota ideal y abstracta en el total de la comunidad, sin que los derechos de los comuneros se radiquen en ningn bien individual.

Esta tesis, sin embargo, presenta el incon-veniente de que sus seguidores no terminan de ponerse de acuerdo sobre la clase de de-recho que le corresponde a cada comunero. Para PLANIOL, este derecho estara sujeto a la condicin suspensiva que se adjudique el bien el comunero. En cambio, para DEMO-LOMBE el derecho de cada comunero sera un derecho de dominio sujeto a condicin resolutiva, en el evento que no se le adju-dique un bien singular. Finalmente, para otros autores los comuneros slo tienen la

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expectativa de que se les adjudique el bien una vez disuelta la comunidad.

B. Teora romana. Para esta teora en la comunidad se pueden distinguir claramente los siguientes elementos de la esencia:

a) El comunero tiene un derecho de dominio individual sobre su cuota en la comunidad. As, la suma de estas cuotas es el dominio colectivo. El comunero puede usar, gozar y disponer de su cuota, pero el uso y goce de los bienes comunes est limitado por el derecho de los dems co-muneros.

b) El comunero tiene un derecho co-lectivo sobre los bienes comunes, formados por los bienes objeto de la comunidad. El sistema chileno, aunque se adscribe a la teora romana, en este punto se separa del romano. En ste el comunero tiene un ttulo traslaticio sobre la comunidad; en cambio, en el chileno no tiene derecho alguno, sino una vez que se le adjudica el bien constituyendo un ttulo declarativo; antes de ello slo existe un derecho sujeto a condicin suspensiva.

A esta teora se le critica su carcter indi-vidualista, por cuanto respecto de la parte alcuota cada comunero puede disponer libremente. Esta tesis tambin frena la ac-tividad productiva, ya que los actos sobre la cosa misma siempre requieren del con-sentimiento de todos los codueos.

C. Teora germnica o de las manos juntas. Los elementos de la esencia, que configu-ran la comunidad, para esta teora son los siguientes:

a) Los comuneros no tienen derecho sobre una cuota de la comunidad. As, cada uno de los comuneros no tiene cuota al-guna, ni derechos sobre la cosa, mientras dure la indivisin.

b) El uso y goce de los bienes comunes pertenece a todos los codueos y est limi-tado por el derecho de los otros.

D. Doctrina seguida por la legislacin chi-lena. Nuestro Cdigo Civil sigue en parte la teora romana, lo que se desprende de los siguientes preceptos:

a) El artculo 892 del C.C., respecto de la accin reivindicatoria, seala que se puede

reivindicar una cuota determinada proindiviso, de una cosa singular.

b) El artculo 1812 del C.C., en la com-praventa, precepta que si la cosa es comn de dos o ms personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podr vender su cuota, aun sin el con-sentimiento de las otras.

c) El artculo 2417 del C.C., que se re-fiere a la hipoteca, seala textualmente lo siguiente:

Artculo 2417. El comunero puede, antes de la divisin de la cosa comn, hipotecar su cuota; pero verificada la divisin, la hipoteca afectar solamente los bienes que en razn de dicha cuota se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren, caducar la hipoteca.

Podr, con todo, subsistir la hipoteca sobre los bienes adjudicados a los otros partcipes, si stos consintieren en ello, y as constare por escritura pblica, de que se tome razn al margen de la inscripcin hipotecaria.

Las consecuencias de la adopcin de esta teora romana por nuestro Derecho son las siguientes:

a) Cada comunero no tiene sobre la cosa comn un derecho radicado en nin-guna parte de ella, no puede transferir, ni gravar su derecho antes de su divisin. Sin embargo, la enajenacin o gravamen que se haga subsiste si en definitiva se le adjudica la cosa, de lo contrario caduca (artculos 718, 1344 y 2417 del C.C.).

b) El comunero puede enajenar, trans-ferir o gravar su cuota. As, el heredero puede ceder su derecho en la herencia (artculo 1909 del C.C.), puede vender su cuota (artculo 1812 del C.C.), hipotecar-la (artculo 2417 del C.C.) o reivindicarla (artculo 892 del C.C.).

c) Los comuneros conjuntamente pue-den enajenar la cosa comn, y esto aunque la comunidad recaiga sobre una universalidad, pues todos los comuneros, conjuntamen-te, son dueos de todos y cada uno de los bienes comunes.

d) Los derechos de los comuneros tambin son una consecuencia de la teora romana.

16. Derechos de los comuneros. Los derechos de los comuneros no se rigen

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por un estatuto jurdico especfico propio de la comunidad, sino por los efectos de la sociedad colectiva civil. As lo establece el artculo 2305 del C.C. al sealar que el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa comn es el mismo que el de los socios en el haber social.

En consecuencia los derechos de los comuneros, con relacin a la comunidad, son los siguientes:

a) Cualquier comunero puede servirse de la cosa comn para su uso personal en la medida que respete la naturaleza de la cosa. As, dicho derecho se debe ejercer sin menoscabar la sustancia de la cosa comn, ni los derechos de los otros comuneros.

b) Cualquier comunero puede oponerse a los actos de administracin de otro.

c) Cualquier comunero puede obligar a los otros a contribuir a las expensas co-munes necesarias para la conservacin de la cosa.

d) Cada comunero tiene derecho a prorrata de su cuota sobre los frutos que produzca la cosa comn.

e) Ningn comunero puede hacer in-novaciones en la cosa sin el consentimiento de los otros.

17. Terminacin de la comunidad. La comunidad termina, conforme al ar-tculo 2312 del C.C., de alguna de las si-guientes formas:

a) Por la reunin de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona;

b) Por la destruccin de la cosa co-mn;

c) Por la divisin del haber comn.

3. La copropiedad inmobiliaria

Este prrafo est ntegramente destinado a la propiedad inmobiliaria y en l se aborda sucintamente la L.C.I.

18. Historia de la copropiedad inmo-biliaria en Chile. Nuestro Cdigo Civil de 1855 no consider este rgimen especial de divisin de la propiedad, pese a que el Code de 1804 lo consagra en forma expresa. Esta

materia se regul recin en la Ley N 6.071, de 16 de agosto de 1937. La copropiedad inmobiliaria consiste fundamentalmente en que las diferentes viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales y sitios en que se di-vide un condominio, puedan pertenecer a distintos propietarios. Para ello se hace necesario conciliar los derechos, el de do-minio, exclusivo de cada propietario sobre su respectiva unidad, y el de condominio, que pertenece a todos los propietarios sobre los bienes de dominio comn.

19. Legislacin vigente respecto de los inmuebles que integran un condominio o regulacin de la copropiedad. La Ley N 19.537 regula la Copropiedad Inmobilia-ria.43 Esta ley derog la Ley N 6.071, cono-cida como la Ley de Pisos (Ley N 6.071), y regul el rgimen especial de copropiedad inmobiliaria.

El objeto de la Ley N 19.537 es estable-cer condominios integrados a inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se puede constituir un dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o ms bienes en el dominio comn de todos ellos.

20. Concepto de copropiedad inmobi-liaria. Nuestra ley no define la copropiedad inmobiliaria. Entre las definiciones que los autores dan de esta figura, tal vez la ms completa es la de Jos FIGUEROA VALDS. Para dicho autor la copropiedad es aquella forma especial y excepcional de divisin de la propiedad, que se ejerce sobre las distintas viviendas, oficinas, locales comer-ciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio, atribuyendo al titular de cada una de dichas unidades, un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre las mismas, y un derecho de comunidad forzada entre los bienes de dominio comn.44

43 Dicha ley fue publicada en el D.O. el 16 de diciembre de 1997.

44 FIGUEROA VALDS, Jos Manuel, La copropiedad inmobiliaria, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 1998, p. 32.

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21. Caractersticas de la copropiedad inmobiliaria:

A. Es un derecho especial de divisin de la propiedad. Este derecho especial se aplica sobre un derecho de propiedad, por lo que adems de las reglas propias de la copropie-dad inmobiliaria deben aplicarse las normas que rigen la propiedad. Por ello no slo se debe recurrir a las normas del Cdigo Civil, sino a los cuerpos de leyes que regulan los inmuebles urbanos y los predios rsticos. Estos predios se rigen por una normativa diferente a la del Cdigo Civil que debe tomarse en cuenta para los efectos de la aplicacin de la L.C.I. De este modo, se debe recurrir a la Ley General de Urba-nismo y Construcciones para los predios urbanos y Decretos Leyes Nos 3.516/1980 y 3.262/198045 para los rsticos. Adems, en el caso de los predios rurales deben es-tudiarse los derechos de aguas.

B. Es un derecho excepcional. Se debe poner especial atencin en las normas de aplicacin y exclusin de este derecho, por cuanto la regla general son las normas que regulan la comunidad del Cdigo Civil (artculo 1 de la L.C.I.).

C. Cada titular goza de un derecho de pro-piedad exclusivo y absoluto sobre sus respectivas unidades.

D. Se produce un derecho de copropiedad forzoso sobre los bienes de dominio comn. El concepto de bien comn en la L.C.I., a diferencia de la Ley de Pisos, est dado por los bienes a los cuales los copropietarios les den convencionalmente dicho carcter. Ello a diferencia de la Ley de Pisos que les daba el carcter de bien comn a los que indispensablemente tenan dicho carcter porque eran necesarios para la existencia, seguridad o conservacin del edificio, o para que todos o cada uno de los propietarios

45 Los predios rsticos, es decir, los inmuebles de aptitud agrcola ubicados fuera de los lmites de Santiago y Valparaso, y del plano regulador me-tropolitano de Concepcin, pueden ser divididos libremente por sus propietarios por lotes no inferiores a 0,5 hectreas fsicas, conforme al artculo 1.1 del D.L. 3.516. El inciso siguiente de la referida norma regula los casos exentos de la regla precedente.

pudieran hacer uso de sus unidades, como los pasillos de circulacin.46

Por otra parte, sobre los bienes de uso comn, conforme a la jurisprudencia, se produce una indivisibilidad forzosa. Sin embargo, esta indivisibilidad presenta dos excepciones:

1. La desafectacin del rgimen.La Asamblea de Copropietarios, confor-

me al artculo 38.2 y 3 de la L.C.I., pue-de solicitar a la D.O.M. que se proceda a modificar o dejar sin efecto la declaracin que acoge al condominio a este rgimen. Para ello se debern cumplir los siguientes requisitos:

a) Esta solicitud debe ser materia de asamblea extraordinaria.

b) Ella requiere de un qurum para adoptar el acuerdo de a lo menos el 75 por ciento de los derechos en el condominio.

c) El acuerdo debe ser certificado por un notario, quien dejar constancia de los qurum; adems, se debe cumplir con las normas vigentes establecidas en la Ley Ge-neral de Urbanismo y Construcciones, y en la respectiva Ordenanza.

d) Se debe pedir autorizacin a los acree-dores hipotecarios, o titulares de otros de-rechos reales.

2. Enajenacin de los bienes de domi-nio comn.

Ello procede previo acuerdo de la asam-blea de copropietarios, cuando los bienes se encuentren en determinadas situaciones, las que sern analizadas ms adelante.

22. Constitucin del rgimen de co-propiedad inmobiliaria. A este rgimen, conforme al artculo 1 de la L.C.I., slo pueden acogerse los condominios cons-trucciones, terrenos en construccin, o pro-yectos de construccin aprobados que se encuentren en cualquiera de las siguientes situaciones:

a) Que se encuentran emplazados en reas normadas por planos reguladores.

46 FIGUEROA VELASCO, P., Tema I: Gnesis, apli-cacin, vigencia, caractersticas y rgimen de bienes comunes, en Copropiedad inmobiliaria, Universidad Central de Chile, ConoSur Ltda., Santiago de Chile, 2000, p. 19.

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b) Que se encuentren emplazados en el lmite urbano.

c) Que correspondan a proyectos auto-rizados conforme al artculo 55 del D.F.L. N 485 de 1975, L.G.U.C.

23. Tipos de condominios afectos a la L.C.I. El artculo 2 de la L.C.I. distingue dos clases de condominios:

a) El de clase A, que est conformado por construcciones divididas en unidades emplazadas en un terreno de dominio comn.

b) El de tipo B, que contempla las construcciones o proyectos de construccin que se producen o proyectan al interior de un predio, en el cual en sus deslin-des existen simultneamente sitios que permanezcan en dominio exclusivo de cada propietario y terrenos de dominio comn de todos ellos. Adems, conforme al referido artculo 2 de la L.C.I., no se pueden emplazar en un mismo predio condominios de tipo A y B.

24. Requisitos para que opere la copro-piedad inmobiliaria. stos se encuentran dispersos en la L.C.I., pudiendo resumirse de la siguiente manera:

a) El artculo 10 de la L.C.I. establece la obligacin de todo condominio de cumplir con las normas exigidas por la L.C.I. y su Reglamento,47 la L.G.U.C., la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, los instrumentos de planificacin territorial y por las normas que regulen el rea de emplazamiento del condominio.

b) Debe existir un acceso directo a travs de servidumbres, entre el condominio y un espacio de uso pblico y entre los sitios de dominio exclusivo de cada propietario y un espacio de uso pblico.

c) La superficie del condominio no puede ser inferior a la establecida en el instrumento de planificacin territorial, o a la exigida por las normas del rea de emplazamiento del predio.

La altura mxima de los sitios de un con-dominio no puede exceder la mxima per-

47 El reglamento de la L.C.I. es el D.S. N 46, publicado en el D.O. de 17 de junio de 1998.

mitida en el plan regulador, o en su defecto la que resulte de aplicar la Ordenanza de Urbanizacin y Construccin. El condominio debe comprender los estacionamientos en la cantidad mnima obligatoria que seale el plan regulador. Tambin, de acuerdo a los artculos 10, 11 y 29 de la L.C.I., la persona natural o jurdica propietaria del condominio debe elaborar el reglamento de copropiedad. ste debe ser reducido a escritura pblica e inscrito en el R.H.G.; adems, se deben archivar los planos del condominio, junto con el certificado de la D.O.M. que lo declara acogido al rgimen de copropiedad (en una seccin especial del R.P. del C.B.R.). El certificado anterior lo emite el director una vez que ha verifi-cado que un condominio cumpli con las exigencias legales e instrumentos de pla-nificacin territorial, y adems el director debe aprobar los planos del condominio.

La autoridad encargada de velar porque se cumplan los requisitos precedentes es la D.O.M. Adems, el Director emite un certificado sobre cada unidad enajenable de cada condominio. Este certificado con los planos tambin aprobados por el Di-rector de Obras en l se debe determinar claramente la unidad y los sectores comu-nes debe archivarse en el R.P. del C.B.R. Para poder disponer de la unidad se deben cumplir las siguientes condiciones:

i) La escritura constitutiva o en que se transfiere el dominio o derecho real sobre la unidad debe hacer referencia al plano y certificado correspondientes.

ii) La inscripcin conservatoria debe indicar la ubicacin y nmero de la unidad correlativa en el correspondiente plano.

iii) En la escritura constitutiva del dere-cho real sobre la unidad debe estar inserto el certificado del Director de Obras.48

25. Administracin de la copropiedad inmobiliaria:

A. rganos de administracin. Tanto la L.C.I. en el Ttulo IX, como el Reglamento

48 FELI SEGOVIA, Juan, Manual de estudio de ttu-los, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 2000, p. 26.

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en el Ttulo IX contienen normas sobre administracin; dichos cuerpos confan la administracin de los condominios a los siguientes rganos:

1. Asamblea de copropietarios. Es el rgano o autoridad suprema, formada por todos los propietarios. Las decisiones las toma este rgano en principio por mayora, y le corresponde dictar las bases esenciales del funcionamiento de la comunidad.49 El artculo 17.3 de la L.C.I. distingue entre asambleas ordinarias y extraordinarias. Las ordinarias se celebran en la oportunidad y con la periodicidad que determine la Asam-blea de Copropietarios, y en su defecto a lo menos una vez al ao en el mes de marzo. En ellas la administracin dar cuenta de su gestin, y al no referirse la L.C.I. a un nmero mximo de ellas, se puede citar cada vez que exista un asunto de inters para la comunidad, salvo que sea materia de sesin extraordinaria. Por su parte, las sesiones extraordinarias tienen lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a peticin del Comit de Administracin, o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas slo podrn tratarse los temas incluidos en la citacin. Las materias propias de sesiones extraordi-narias estn consagradas en los artculos 7, 17.5, 26, 36, 37 y 49.2 de la L.C.I.

Los copropietarios para poder partici-par en la Asamblea deben cumplir con las siguientes condiciones:

a) Los participantes deben ser copro-pietarios del respectivo condominio.

b) Los participantes deben tener la ca-lidad de copropietario hbil, esto es, en-contrarse al da en el pago de los gastos comunes.

2. Las votaciones.Los acuerdos de asamblea, que cum-

plen las mayoras exigidas por la ley o el reglamento, son obligatorios aun para los copropietarios que no hayan concurrido a la respectiva asamblea o se hayan opuesto.


A su vez, cada comunero tiene slo un voto, que es proporcional a su derecho en los bienes de dominio comn.

3. Comit de Administracin.3.1. Algunos aspectos generales.Este rgano es de carcter resolutivo,

y est dotado de atribuciones para dictar normas que facilitan el buen orden y admi-nistracin del condominio. Adems, le co-rresponde la representacin de la asamblea, y puede imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento. Este Co-mit deber ser designado por la Asamblea de Copropietarios en su primera sesin, y estar integrado a lo menos por tres perso-nas, pudiendo establecer el Reglamento de Copropiedad un nmero superior.

Para ser miembro del Comit se deben cumplir dos requisitos copulativos. stos son:

a) Se debe tener la calidad de copropie-tario en el respectivo condominio, ya sea una persona natural o el representante de una persona jurdica.

b) Se debe estar al da en el pago de los gastos comunes, segn lo establece el artculo 21 de la L.C.I.

3.2. Atribuciones y obligaciones del Comit de Administracin.

Las atribuciones del Comit son de orden legal, estatutaria o reglamentaria y delegadas de la Asamblea de Copropieta-rios. Las atribuciones de orden legal son las siguientes:

a) La representacin de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deban ser objeto de asamblea extraor-dinaria.

b) Aplicar las multas que estuvieren con-templadas en el respectivo reglamento de copropiedad.

c) Facultad de dictar normas que faci-liten el buen orden y administracin del condominio.

d) Puede autorizar al administrador para suspender el suministro elctrico a los propietarios morosos en el pago de tres o ms cuotas de gastos comunes.

e) Aprobar el presupuesto estimativo de gastos comunes confeccionado por el ad-ministrador, si as lo seala el reglamento.

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f) Puede acordar que el fondo de reserva se deposite en cuenta corriente, de ahorro o se inviertan en instrumentos financieros.

g) Puede convocar a sesiones extraor-dinarias

h) Puede determinar el lugar de cele-bracin de las asambleas.

i) Le corresponde la ejecucin de los acuerdos tomados por la asamblea. Salvo que sta designe a otros para esto.

j) Sus miembros tienen la obligacin de firmar las actas de los acuerdos de asam-blea.

k) Puede abrir cuenta corriente o de ahorro y actuar en ellas.

l) Puede solicitar rendiciones de cuenta del administrador.

m) Denunciar las infracciones del ar-tculo 32 de la ley, que tiene relacin con el uso ordenado y tranquilo de las respectivas unidades.

n) Le corresponde la confeccin del plan de emergencia.

o) Debe fijar el plazo dentro del cual los copropietarios deban practicar las re-paraciones al interior del condominio.

3.3. Las facultades dadas por el regla-mento de copropietarios.

Los copropietarios, conforme al ar-tculo 28 letra h) de la L.C.I., deben acor-dar un reglamento que, entre otros obje-tos, fijar las facultades y obligaciones que tendrn el Comit de administracin y el administrador. Pero adems el Comit tiene las atribuciones que le son delegadas por la Asamblea de Copropietarios. Las atribu-ciones que exigen sesiones extraordinarias, sin embargo, son indelegables.

4. Presidente del Comit.El presidente del Comit tiene las si-

guientes atribuciones especiales, como la representacin de la asamblea en la celebra-cin de ciertos actos y contratos, la citacin a la asamblea de copropietarios, ejerce la administracin a falta de designacin de administrador, entre otras.

5. El administrador.5.1. Algunos aspectos generales.El administrador es aquella persona na-

tural o jurdica, interesada o extraa, desig-nada por la asamblea de copropietarios, al

cual le corresponde el cuidado de los bienes de dominio comn y la ejecucin de los actos de administracin y conservacin de tales bienes.50 La relacin jurdica existente entre el administrador y la comunidad es un mandato civil.

La remocin del administrador est a cargo de la propia asamblea, sin perjuicio de que el Comit lo pueda hacer en dos situaciones:

a) Cuando la asamblea le ha delegado esta facultad.

b) Cuando el Comit haga uso de la fa-cultad de asamblea con todas sus facultades, salvo las que sean materia de administracin extraordinaria.

5.2. Facultades y atribuciones del ad-ministrador.

Ellas tienen diferente origen:a) Facultades de origen legal. stas son

mltiples, siendo las ms importantes las siguientes:

i) Aqullas relativas a los bienes propios y los de dominio comn que comprenden. El cuidado de los bienes de dominio co-mn; la contratacin de seguros, salvo que el reglamento establezca otra cosa, adoptar medidas de seguridad en torno al condo-minio, entre otras.

ii) Atribuciones ejecutivas, como citacin a asamblea de copropietarios; ejecutar los actos de administracin y de conservacin, y los de carcter urgente sin previo acuerdo de la asamblea o velar y fiscalizar el cum-plimiento de las disposiciones de la ley y su reglamento, del reglamento de copropiedad del condominio respectivo, y dems normas legales y reglamentarias pertinentes.

iii) Atribuciones ejercidas en su calidad de representante legal del condominio. De estas facultades, la esencial es representar a la asamblea en la celebracin de ciertos actos y contratos.

iv) Atribuciones de administracin. El artculo 18 de la ley obliga al administrador a mantener en el condominio una nmina actualizada de los copropietarios con sus


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respectivos domicilios registrados, lo que resulta importante respecto de las notifi-caciones, consultas por escrito, citaciones, asambleas, citaciones judiciales y dems documentos que se deban enviar al domi-cilio de los copropietarios.

v) Atribuciones financieras. Estas atri-buciones son mltiples y comprenden el confeccionar presupuestos estimativos, abrir cuentas corrientes o de ahorro a nombre del condominio, calcular, cobrar y recaudar gastos comunes y rendir cuenta documenta-da de su gestin; esta rendicin de cuentas puede ser ordinaria o extraordinaria.

Por ltimo, el administrador puede gozar de atribuciones conferidas en el reglamento de copropiedad u otorgadas por la asamblea de copropietarios.

26. Rgimen de bienes del sistema de copropiedad inmobiliaria. En la copropie-dad inmobiliaria es posible reconocer dos derechos reales. El de los dueos sobre sus respectivas unidades, y un derecho de domi-nio comn sobre los elementos comunes. A los primeros se les denomina como bienes propios o privativos, y sobre ellos se tiene un dominio exclusivo y, a los segundos, como elementos comunes, en que se es dueo de una cuota de la copropiedad.

A. Bienes propios o privativos o de la propiedad exclusiva. Los bienes propios, constituidos por viviendas, oficinas, locales comercia-les, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, etc., y sobre ellos se tiene un derecho de propiedad.

1. Derechos y obligaciones de los co-propietarios sobre los bienes de propiedad exclusiva. Estos bienes son los siguientes:

a) Derecho de propiedad sobre la uni-dad, otorgndole a su titular las facultades propias del dominio.

b) Derecho a transferir el dominio de la unidad.

c) Derecho a hipotecar la unidad; en ese sentido, la hipoteca de la unidad trae aparejada necesariamente la hipoteca en la cuota correspondiente en los bienes de dominio comn.

d) Derecho a transmitir su unidad por sucesin por causa de muerte.

e) Derecho y obligacin de usar la uni-dad en forma ordenada y tranquila.

f) Obligacin de efectuar las repara-ciones y mantenciones de las respectivas unidades.

2. Cambio de destino de las unida-des.

Para proceder al cambio de destino se de-ben cumplir las siguientes condiciones:

a) El nuevo uso est permitido por el instrumento de planificacin territorial.

b) Se debe obtener un permiso del Di-rector de Obras Municipales.

c) Se debe obtener el consentimiento de la comunidad que deber prestarse en asamblea extraordinaria de copropieta-rios.

d) Se debe pagar el valor de los permisos cuando proceda.

e) En caso que el destino de la unidad se encontrare establecido en el reglamento de copropiedad, es necesaria su modifica-cin.

Finalmente, existe una limitacin para el cambio de destino consistente en que si la unidad es una vivienda que por su cons-truccin goza de alguna franquicia tribu-taria, es necesario que hayan transcurrido a lo menos cinco aos desde la fecha de recepcin definitiva.

B. Bienes de dominio comn.1. Concepto de bienes de dominio co-

mn.Alfredo ETCHEBERRI define estos bienes

como aquellos que, ya sea por accidentes, por circunstancias, por la naturaleza o por la voluntad de las partes, tengan por objeto servir, ayudar o permitir el adecuado goce sobre los bienes de uso privado. Por otra parte, nuestra L.C.I. se refiere a los bienes comunes expresamente en el artculo 2.1, N 3, letras a), b), c), d) y e).

2. Caractersticas de los bienes de do-minio comn:

a) Indivisibilidad forzosa.Por regla general, sobre estos bienes de

dominio comn existe una indivisibilidad forzosa y permanente por todo el tiempo que dure el inmueble sometido a este r-gimen.

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b) Son accesorios a la propiedad de un bien singular.

Esto significa que son inseparables de la propiedad privada a la que acceden, de modo que no pueden transferirse con in-dependencia de ella.

3. Derechos y obligaciones sobre los bienes de dominio comn:

3.1. Derechos sobre los bienes de do-minio comn.

Respecto de estos bienes cada propie-tario tiene un derecho cuotativo, que se determinar en el respectivo reglamento de copropiedad, atendindose para fijarlo al avalo fiscal de la respectiva unidad.

El principal derecho de los comuneros sobre estos bienes es el utilizarlos en la forma que indique el reglamento de copropie-dad, y a falta de disposicin en l, segn su destino, y sin perjuicio del uso legtimo de los dems copropietarios. La ley regula las atribuciones de uso, goce y disposicin. Pero adems los copropietarios tienen un derecho de enajenacin, arrendamiento o gravamen sobre los bienes de dominio comn y un derecho de participar en la administracin de los bienes de dominio comn.

A continuacin se tratarn algunas de estas facultades:

a) Cambio de destino de bienes de do-minio comn y construccin en bienes de dominio comn.

La L.C.I. permite, a diferencia de lo que aconteca con la Ley N 6.071, alterar o cambiar el destino de estos bienes y ade-ms la construccin en bienes de dominio comn. Pero slo en la medida que esta facultad est expresamente establecida en el reglamento de copropiedad, o se acuerde en sesin extraordinaria por la asamblea de copropietarios.

b) Bienes de dominio comn asignados en uso y goce exclusivos. stos son de do-minio comn y en ellos la nuda propiedad pertenece a la comunidad toda, pero su uso y goce pertenece exclusivamente a uno o ms copropietarios. Esta asignacin no le quita el carcter jurdico de bien comn.

Esta asignacin de uso o goce exclusivo se puede conceder de dos maneras:

i) En el reglamento de copropiedad.ii) En la asamblea extraordinaria de

copropietarios.c) Posibilidad de enajenar, arrendar y

constituir gravmenes sobre los bienes de dominio comn.

Ello es posible slo si se cumplen los siguientes requisitos:

i) Que el bien comn sea susceptible de ser enajenado, arrendado o gravado.

ii) Se requiere el acuerdo de la asamblea extraordinaria de copropietarios.

iii) Si la enajenacin implica la alteracin en el nmero de unidades del condominio, se requiere la modificacin del reglamento de copropiedad.

iv) Se requiere la comparecencia del administrador y del presidente del Comit de administracin.

3.2. Obligaciones sobre los bienes de dominio comn.

a) Concepto de gastos comunes.La obligacin de los copropietarios es

pagar los gastos comunes en el rgimen de copropiedad inmobiliaria, que son los nece-sarios para la administracin, mantencin, reparacin y uso de los bienes comunes.

b) Clasificacin de los gastos comu-nes.

Los gastos comunes se clasifican en ordi-narios y extraordinarios. Los gastos comu-nes ordinarios son los de administracin, mantencin, reparacin, uso y consumo. Los gastos comunes extraordinarios son aquellos adicionales o de procedencia dis-tinta a los comunes.

En la L.C.I. se establece la posibilidad de cobrar en forma diferente los gastos comunes segn si ellos benefician o no a los comuneros; stos se denominan gastos comunes diferenciados o sectorizados.

c) Los requisitos para fijar gastos co-munes diferenciados o sectorizados son los siguientes:

i) Que el condominio conste de dife-rentes sectores.

ii) Que el condominio comprenda bienes y servicios destinados a servir nicamente a uno de esos sectores.

d) Personas obligadas al pago de los gastos comunes.

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Estn obligadas al pago las siguientes personas:

i) El propietario de la respectiva uni-dad.

ii) En el caso de transferencia de la propiedad el adquirente y tradente son obligados al pago.

iii) En el caso del arrendamiento se puede celebrar un convenio por el cual el arrendatario se hace cargo de los gas-tos comunes, pudiendo incluso incluir los extraordinarios, aunque este convenio le es inoponible a la comunidad por no ser parte de l.

iv) En el caso de copropiedad en una unidad, es decir, que pertenezca en comn a dos o ms personas, ambas son solidaria-mente obligadas al pago.

El artculo 4 de la L.C.I. establece una accin real sobre la unidad para perseguir el cobro de estos gastos comunes. Esta accin es propter rem, es decir, opera aun respecto de gastos devengados antes de la adquisicin de la unidad y goza de un privilegio de cuarta clase. Los juicios son de competencia de los tribunales ordinarios, esto es, del juez civil correspondiente.51

e) Suspensin del suministro elctrico.Por otra parte, los artculos 5 y 14 del

Reglamento de la L.C.I. permiten ordenar la suspensin del suministro de energa elctrica, sujeto al cumplimiento de los siguientes requisitos:

i) Morosidad del propietario en el pago de tres o ms cuotas, continuas o discon-tinuas de gastos comunes ordinarios o ex-traordinarios.

ii) Debe estar estipulado en el reglamento de copropiedad respectivo.

iii) Autorizacin en el reglamento al ad-ministrador para requerir la suspensin.

iv) Previo acuerdo del Comit de ad-ministracin.

51 Adems, el artculo 6 de la L.C.I. consagra una norma especial en materia de notificaciones, estableciendo que se notificar personalmente o por cdula, en el domicilio que hubiere registrado en la administracin del condominio, y a falta de sta, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva.

v) Para que el administrador pueda sus-pender el servicio elctrico, ser preciso que el condominio disponga de sistemas propios de control. En caso contrario, las empresas que suministran el servicio a re-querimiento del administrador, debern suspender el servicio que proporcionan a las unidades morosas.

27. Modificacin del reglamento de co-propiedad. Para modificar el reglamento se deben cumplir las siguientes condicio-nes:

a) Se requiere el acuerdo de la asamblea extraordinaria de copropietarios.

b) Dicho acuerdo debe reducirse a es-critura pblica e inscribirse en el R.H.G. del C.B.R. respectivo.

Por ltimo el reglamento, conforme al artculo 31 de la L.C.I., puede impugnarse ante el J.P.L. competente o incluso la im-pugnacin puede someterse a arbitrador.

Las causales para accionar son estimar que el reglamento de copropietarios ha infringido las normas de la ley y de su re-glamento, y que contiene disposiciones contradictorias en el trato de los distintos copropietarios.

28. Enajenacin y constitucin de de-rechos reales sobre unidades del condo-minio.

A. Requisitos para constituir un derecho real sobre unidades del condominio. Para celebrar estos actos, el artculo 12 de la L.C.I. esta-blece los siguientes requisitos:

a) Que el acto o contrato conste en es-critura pblica.

b) Que el acto o contrato haga referen-cia al plano que alude el artculo 11 de la ley.

c) Que la inscripcin del ttulo contenga las siguientes menciones especiales:

i) La fecha de la inscripcin.ii) La naturaleza, la fecha del ttulo y la

notara en que se extendi.iii) La ubicacin y los deslindes del con-

dominio.iv) El nmero y la ubicacin que corres-

ponda a la unidad.v) La firma del C.B.R.

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d) La insercin del certificado del Di-rector de Obras Municipales que acoge el condominio al rgimen de la ley, en primera transferencia.

B. Reglas especiales en torno a la hipoteca. La L.C.I., en su artculo 16, simplifica las normas que regulan la hipoteca sobre las unidades del condominio y su respectiva cuota. As, no se requiere de la concurren-cia de los copropietarios para afectar los derechos cuotativos sobre las unidades de dominio comn. De esta forma, de gravarse una unidad, quedan automticamente gra-vados los derechos que les corresponden en los bienes de dominio comn en virtud de la misma inscripcin.

C. La individualizacin o especificacin de la hipoteca. Las indicaciones que debe cumplir la hipoteca de copropiedad inmobiliaria son las siguientes:

a) Nombre, apellido y domicilio del acreedor, y su profesin si tuviere algu-na, lo mismo respecto del deudor y de los apoderados o representantes legales que requieran la inscripcin.

b) La fecha y naturaleza del contrato al que accede la hipoteca y el archivo en que se encuentra.

c) La suma determinada a que se ex-tiende la hipoteca.

d) La fecha de la inscripcin y firma del C.B.R.

e) La ubicacin y los deslindes del con-dominio al que pertenece la unidad.

f) El nmero y la ubicacin que corres-ponda a la unidad.

D. Hipoteca de una unidad futura. El ar-tculo 16 de la L.C.I. permite constituir hipoteca sobre una unidad de un condo-minio que an no ha sido recibido por la municipalidad ni acogido a la L.C.I., para lo cual se deben cumplir los siguientes re-quisitos:

a) Se debe tratar de condominio en etapa de proyecto o en construccin.

b) Se debe archivar provisionalmente un plano en el respectivo C.B.R., singula-rizando las respectivas unidades.

c) Para los efectos de la inscripcin, la mencin del nmero y ubicacin de la res-pectiva unidad ser la indicada en el plano sealado anteriormente.

Esta hipoteca surte efectos desde la fecha de inscripcin, sin necesidad de una nueva inscripcin o escritura en la fecha en que se acoja el condominio al rgimen de la L.C.I., mediante el certificado del Director de Obras Municipales.

El artculo 38 de la L.C.I. dispone que, en el supuesto de que se ponga trmino a la copropiedad, la hipoteca subsiste, sin que se requiera del consentimiento de los otros copropietarios. Este artculo dispone adems que para la desafectacin del rgi-men, se requiere de la autorizacin de los acreedores hipotecarios o titulares de otros derechos reales.

Documents

Copropiedad Pags. 34 a 37