Contract Antrepriza Clauza de Rezervare a Proprietatii

8/19/2019 Contract Antrepriza Clauza de Rezervare a Proprietatii

http://slidepdf.com/reader/full/contract-antrepriza-clauza-de-rezervare-a-proprietatii 1/4

UNIVERSITATEA BUCUREȘTI

FACULTATEA DE DREPT

Instituirea în favoarea antreprenorului a unei clauze prin care acesta își rezervă dreptul deproprietate asupra construcției edificate, până la data achitării de către beneficiar atuturor sumelor datorate conform unui contract de antrepriză guvernat de legea română

Autor: MIHAI PĂUN

BUCUREȘTI

2016



Instituirea în favoarea antreprenorului a unei clauze prin care acesta își rezervă dreptul de proprietate

asupra construcției edificate, până la data achitării de către beneficiar a tuturor sumelor datorate

conform unui contract de antre priză guvernat de legea română

§1. Condiții legale specifice

Pentru a institui o clauză prin care antreprenorul îşi rezervă dreptul de proprietate asupra

construcţiei edificate se subînţelege că respectivul contract de antrepriză trebuie să producă un efect

translativ de proprietate. Cu alte cuvinte, ne aflăm în ipoteza în care construcţia se află în patrimoniul

antreprenorului ş i proprietatea asupra acesteia se transmite beneficiarului la data recepţiei lucrării, odată

cu transmiterea riscurilor (art. 1878 C. Civ.).

În concret, se poate deduce că următoarele condiţii trebuie îndeplinite: i) antreprenorul a lucrat cu

materialele sale; şi ii) materialele nu fost încorporate într-un bun al beneficiarului (în acest caz un imobilasupra căruia beneficiarul are un drept de proprietate ). Condiţiile sunt cumulative şi rezultă din

interpretarea art. 1868 C. Civ.

Astfel, prevederea dă dreptul antreprenorului să vândă construcţia „cu diligenţa unui mandatar cu

titlu gratuit al beneficiarului” în cazul în care beneficiarul nu recepţionează lucrarea în termen şi cel puţin

una dintre condiţiile de mai sus nu este îndeplinită. Explicaţia rezidă în faptul că în ipoteza prezentată la

art. 1868 C. Civ. titular al dreptului de proprietate este beneficiarul, iar nu antreprenorul, acesta din urmă

acţionând ca un mandatar atunci când vinde construcţia. Per a contrario, dacă antreprenorul lucrează cu

materiale le sale şi materialele nu sunt încorporate într-un imobil aparţinând beneficiarului atunciantreprenorul nu va putea să vândă construcţia în condiţiile art. 1868 C. Civ., iar raţiunea textului este

tocmai aceea că antreprenorul în acest caz este proprietarul construcţiei şi nu este necesar un text de lege

care să îi consacre expres dreptul de a vinde construcţia1.

În opinia mea, în ipoteza în care contractul de antrepriză se încheie în formă autentică şi se

stipulează un drept de superficie al antreprenorului sub forma dreptului de a edifica o construcţie pe care

ulterior să o transmită beneficiarului atunci, chiar dacă antreprenorul încorporează materiale proprii „într-

un bun al beneficiarului” (imobilul) , dreptul de proprietate asupra construcţiei va aparţine antreprenorului

şi nu beneficiarului în virtutea dreptului de superficie şi, drept urmare, introducerea unei clauze de rezervăa proprietăţii va fi posibilă. Necesitatea formei autentice în cazul constituirii dreptului de superficie

rezultă din coroborarea art. 551, art. 693 şi art. 1244 C. Civ.

1 Într-un sens asemănător R. Dincă, Contracte civile speciale în Noul Cod Civil , ed. Universul Juridic, Bucureşti,2013, pp. 214-215; T. Prescure, Curs de contracte civile, ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 187.



În cazul în care contractul de antrepriză nu este încheiat în formă autentică sau din clauzele sale

nu rezultă în mod clar constituirea unui drept de superficie, atunci antreprenorul nu va beneficia de

protecţia asigurată de dreptul de superficie şi, în opinia mea, nu va putea introduce o clauză în contract

prin care să-şi rezerve dreptul de proprietate asupra construcţiei până la plata preţului.

§2. Efecte

Instituirea clauzei are drept efect amânarea transferului proprietăţii asupra construcţiei de la

antreprenor la beneficiar . Astfel, chiar dacă riscurile se transferă în temeiul art. 1878 C. Civ. la data

recepţiei construcţiei, transferul proprietăţii se amână până la plata preţului. Consider că în acest caz vom

vorbi de o obligaţie sub termen suspensiv (art. 1412 alin. (1) C. Civ.) şi nu de o obligaţie sub condiţie

suspensivă (art. 1400 C. Civ.), deorece, în primul rând, clauza conţine menţiunea „până la data” care

trimite la termen şi nu la existenţa unei condiţii cum ar fi „dacă”, „sub condiţia” etc. În al doilea rând,întrucât plata preţului este o obligaţie principală a beneficiarului, ea nu poate fi considerată un eveniment

viitor, deci externă contractului şi nici incertă ca realizare. Pe cale de consecinţă, transferul proprietăţii se

face sub termen suspensiv2.

Distincţia are deosebită importanţă ţinând cont că termenul produce efecte doar pentru viitor şi

afectează numai executarea actului juridic, pe când condiţia produce efecte atât pentru viitor, cât şi pentru

trecut şi afectează însăşi existenţa drepturilor şi obligaţiilor . Prin urmare, transferul dreptului de

proprietate va avea loc la momentul împlinirii termenului (momentul la care sumele datorate sunt în

întregime plătite) şi nu la data recepţiei lucrării.

§3. Mecanismul și particularitățile nașterii și transf erului dreptului de proprietate

Cât priveşte dreptul de proprietate asupra construcţiei al cărui titular este antreprenorul care

foloseşte propriile materiale în realizarea construcţiei asupra unui imobil ce nu aparţine beneficiarului,

acesta se naşte în acelaşi mod indiferent dacă este sau nu inclusă o clauză de rezervă a proprietăţii, şi

anume, pe măsură ce construcţia este realizată.

De asemenea, la data recepţiei în ambele cazuri are loc transferul riscului pieirii fortuite aconstrucţiei de la antreprenor la beneficiar.

2 M-am raportat la definiţia condiţiei ca fiind „un eveniment viitor şi nes igur ca realizare, de care depinde existenţadreptului sibiectiv civil şi a obligaţiei civile corelative” dată de G. Boroi în Curs de drept civil. Partea generală, ed.Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 191.



Sub aspectul transferului dreptului de proprietate, astfel cum am şi argumentat anterior, acesta se

transferă la momentul plăţii preţului în cazul includerii unei clauze de rezervă a proprietăţii, spre

deosebire de cazul în care o astfel de clauză nu ar fi fost inclusă, caz în care dreptul se transferă la

momentul recepţiei lucrării de către beneficiar. În ambele cazuri avem o obligaţie de a transfera dreptul de

proprietate, diferenţa constând în faptul că în primul caz obligaţia este afectată de un termen suspensiv, pecând în a doua situaţie obligaţia este pură şi simplă.

Cu privire la efectele specifice ale mecanismului instituit de clauză, o primă particularitate este

aceeea că poziţia antreprenorului este semnificativ îmbunătăţită. Astfel, în ipoteza neincluderii unei

asemenea clauze antreprenorul beneficia de o ipotecă legală (art. 1869 C. Civ.) şi de posibilitatea de a

cere în instanţă rezoluţiunea judiciară pentru a reintra în proprietatea construţiei (art. 1873 C. Civ.), lucru

ce presupune intervenţia instanţei şi costuri mai ridicate, în special în materie de timp. Mai mult, odată

rezoluţiunea pronunţată toate sumele plătite de beneficiar antreprenorului trebuie să fie returnate, sub

rezerva acoperirii despăgubirilor, bineînţeles. Deoarece art. 1873 C. Civ. prevede că antreprenorul „esteîndreptăţit să obţină rezoluţiunea”, spre deosebire de art. 1549 C. Civ. care stipulează „creditorul are

dreptul la rezoluţiune”, apreciez că art. 1873 C. Civ. derogă de la regimul comun instituit de art. 1549 C.

Civ. şi că rezoluţiunea în acest caz a contractului de antrepriză este judiciară.

Prin stipularea clauzei de rezervă a proprietăţii antreprenorul îşi crează deci o poziţie contractuală

mai favorabilă. Antreprenorul nu trebuie se apeleze la instanţă pentru a intra în proprietatea construcţiei,

iar returnarea sumelor primite de la beneficiar în temeiul contractului nu mai este necesară.

Documents

Contract Antrepriza Clauza de Rezervare a Proprietatii